初步规划设计方案范文

导语：如何才能写好一篇初步规划设计方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

我个人担任了五个工程建设指挥部的办公室主任，现在，我就绿色经济长廊建设和月新区基础设施项目建设进展情况向与会领导和同志们汇报一下，其他三个项目分别由和为大家汇报。

一、绿色经济长廊

工程建设情况

一是制定了方案，明确了职责。建设绿色经济长廊是个系统工程，涉及部门多，建设时间长，为保证各项工作的顺利开展，指挥部集思广益，广泛征求各方意见，形成了《县绿色经济长廊建设实施方案》，现已由县委办、县政府办下发到各单位组织实施。《方案》对各项建设内容和目标进行认真的梳理，根据各部门的工作职责，明确了洁净一条江，绿化两条路，重点建设十个节点和统筹城乡协调发展各项工程项目的牵头单位和责任单位，为下一步迅速启动、尽快推进绿色经济长廊各项工程建设奠定了坚实的基础。

二是紧密跟踪项目申报工作。认真对照《实施方案》中的工作职责，继续梳理可以申报的项目名称和资金规模，积极开展项目的申报工作，建立了项目开发申报半月汇报制。10月16日统计：2012年可开发申报项目单位共有17个，申报项目总数64个，资金总额达3.7亿多元。项目涉及农、林、水、环保和民政、文化、教育、旅游等众多单位，都可以在绿色经济长廊范围内实施，为下一步各专项工程的实施提供了资金保证。10月31日统计：又新增了6个项目，使项目总数达70个，资金达到6.2亿元。

三是科学规划设计。厦门格林贝尔设计公司对两岸进行了多次的实地调研和踏勘。11月1日初步规划纲要和初步方案已提交县有关会议讨论，需要进一步补充、修改。

四是开展了生态休闲区地形测绘工作。10月6日，赣南测绘院一行9人进场进行地形测绘。目前，技术人员正在加班加点测绘地形，已完成90%的工作量，预计本月20日前完成，为下一步编制生态休闲区298公顷修建性详细规划提供服务；

下一步工作打算

1．各牵头单位和责任单位根据《县绿色经济长廊实施方案》，11月底前做好、做细一条江、两条路、十个节点和统筹城乡协调发展各项工程的具体实施方案，把各项建设工程项目落实到具体的地带、落实到具体的年度，确保工程项目如期开工、如期竣工。

2．各单位密切配合，认真梳理项目、包装项目、积极向上争取项目，各单位要根据各自的实施计划，做好做细各专业规划设计和资金预算，形成项目建议书和可行性研究报告，分别向上争资争项。

3．11月20日前底完成生态休闲区地形测绘工作，并尽快制定该区域建设方案。

4．督促规划设计单位12月底完成《县绿色生态经济长廊总体规划》。

5．督促规划设计单位11月底完成生态休闲区的修详规；12月底完成筠门岭历史文化名镇、（小鱼潭）高速出口道路、小鱼潭至县城出入口的修建性详细规划。

6．积极招商引资，引进民间资本参与生态休闲区建设。打算引进福建著名品牌“招宝-刘老根生态农庄有限公司”到投资兴建生态休闲农庄，缓解工程建设的资金压力，加快工程建设步伐。

二、月新区基础设施项目

项目进展情况

1．10月31日上午，在县规划建设局召开座谈会，对月新区城市设计及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案设计进行讨论，相关单位负责人参加了会议，当日中午，就以上规划设计方案向傅春荣书记、县长、副书记作了汇报，汇集了县领导提出的意见和建议，形成了修改意见。

2．11月10日，安置区规划总平面图及效果图由设计单位按照我方意见作了修改，经请示县领导，安置区规划总平面图及效果图最终确定，11月14日前可将大型喷绘效果图在安置区建设现场进行公示。

3．已委托市水利电力勘测设计研究院协助规划设计单位做好月新区防洪堤及滚水坝规划设计。

4．行政中心、接待中心、展示中心建筑设计任务书已起草，可供设计单位参考。

存在问题

新区城市设计及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案设计还需一定时间，对其他工作进度有一定影响。

三、近期工作计划

1．11月下旬结合我方修改意见，由规划设计单位将规划方案修改到位，形成专家评审稿，进行新区城市设计的专家评审。为此，我方将派人到上海同济城市规划设计研究院进行面对面沟通，将修改意见逐一落实到位。

2．12月初结合专家评审意见，由规划设计单位将规划方案修改到位，把新区城市设计报县规划委员会审定，形成最终稿，并按法定程序进行报批。

篇2

【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段

引言

通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。

1前期投资决策阶段的控制措施

前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。

2方案设计阶段的控制措施

2.1设计方案的比选和优化

可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了。此阶段根据项目的初步设计构想，做出两到三个规划方案进行比选。根据企业内部及市场参考指标，综合估算出不同规划设计方案成本，在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案。在确认初步规划设计方案后，方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务，其对后续的施工建设成本有着决定性的影响。方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如实践中，房地产企业拿到的项目用地现状是坡地，那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形，因地制宜，规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑，就可大大减少实际施工中土方的开挖量，降低了前期场地平整工程的成本，从而从源头上控制项目成本造价，节省投资。

2.2对施工图设计阶段实行限额设计

限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。实践中，由于设计公司考虑问题的单一性，往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性，而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价。因此，在这一阶段的成本控制和造价管理工作中，第一，房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研，通过收集最新的技术方案资料，组织专家进行方案论证等手段，最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案。第二，作为实行限额设计的最直接有效措施，房地产企业在委托设计公司施工图设计时，在满足设计规范和建筑安全的前提下，要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量），并且将此作为合同条款约定到设计合同中，同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施，强化设计公司的经济责任。

另外，施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题。频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加。因此房地产企业和设计公司的积极协作配合，细化设计方案，可最大限度为避免设计变更增加留下隐患。

纵观整个项目成本造价比重，设计阶段决定了房地产项目建筑安装成本造价的70%以上，所以设计阶段是决定整个项目成本的关键阶段。优良的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，房地产企业和设计公司一定要通力协作、密切配合，共同打造出既经济又合理的设计方案，为后续项目的实际施工运作打下一个良好的基础。只要双方本着认真负责的态度、讲究科学的方法，一定可以将造价控制在较低的水平上，提高设计质量、有效降低项目成本。

3招投标阶段的控制措施

3.1完善的招标文件

编制一份尽可能完善的招标文件。现在的房地产施工项目都通过招投标方式来选定施工单位，签订合同进行施工。招标文件作为合同文件的组成部分，其内容将对后续的合同签订、执行以及招投标工作的成败将产生重要影响。

3.2明确的合同价款方式

在招标时应明确选用确定合同价款的方式。对工期较短、工程量不大且施工技术相对简单的单项工程应尽可能的采用固定价格合同方式；对于工期较长、工程量大且施工技术相对复杂的单项工程应尽可能采用可调价格合同或固定单价（工程量清单）合同方式。对于施工工艺相对简单、工期短、工程量难以事前确定、现场相应的签证工作较多的工程项目，采取成本加酬金的方式。对于甲方拟准备指定分包的工程项目，在总承包合同中明确规定指定分包工程范围、工程内容、需要总包单位配合管理的内容以及相应指定分包合同价款的确定和支付方式，合理规避以后的合同实施时的不确定风险。合同价款是整个工程合同中最敏感、最核心的内容，招标时，合同价款方式确定不当或确定的不合理都会直接影响工程最终结算造价。

3.3具体的合同条款

在招标时应明确告知投标单位，后续合同签订时合同条款的具体内容，如合同双方权利义务、合同工期、工程变更、索赔、竣工验收及违约争议处理等内容。只有在招标时将可能后续影响工程造价之因素明确，才能尽可能避免因合同约定不清，导致项目实施过程中“无法可依”，造价控制被动失控。

3.4资质审查

通过选择那些资质优、能力强的施工企业和项目经理参与投标入围，避免选择哪些资质不佳、能力一般仅通过挂靠的施工队伍参与投标，为保障项目的工期和质量提供坚实基础。

总之，通过招投标方式选择施工队伍、确定合同价格，可以有效减少后续施工和竣工结算期间甲乙双方的矛盾和纠纷，既保证了项目的顺利进行又有效地降低了工程造价成本。

4施工阶段的控制措施

通过招投标程序签订施工合同选择施工单位后项目就进入到工程施工阶段。首先，房地产企业派驻现场的管理负责人应该具有综合的专业技术技能、丰富的合同管理经验特别是房地产项目实际管理经验。而企业内部需严格明确各环节项目管理审核流程，避免因内部流程混乱造成信息拖沓滞后，从而影响项目现场管理，这是在施工阶段有效控制工程造价的组织保证措施。其次，施工期间的造价管理的重点是如何避免因甲方原因造成的费用增加项目的出现（即索赔）以及如何事前或事后采取及时有效的对应措施，防止费用增加超出预算范围。例如：第一、由于工程付款延迟导致乙方提出索赔。这可以通过在招标文件的合同条款中明确工程款的具体付款流程和时间，同时甲方在内部管理中加强对各付款审核环节控制；第二、关于工程变更。不论是甲方提出的还是乙方提出的变更都应该慎重对待、认真研究，经综合比较分析后再决定是否实施。特别是变更的内容和提出时间应尽可能在项目实施以前，如果是正在实施的项目提出了变更一定要有相关的论证和审批流程，并且严格执行。否则随意的变更就会造成造价的失控。第三、项目管理人员应对现场发生的影响造价的事项进行清晰准确的记录，并且请相关联的人员和单位确认签字盖章，为后续的反索赔做好充分的物证准备，从而避免人为失误造成的费用增加。

总之，在施工阶段造价控制的关键是甲方管理人员要有前瞻性的思维和规划，对项目施工过程中变更的发生要有预见性和积极的应对措施和方法，充分理解合同条款和招标文件的规定内容，变被动应对为主动控制，从而有效控制和降低工程造价。

5竣工结算阶段的控制措施

这个阶段主要控制措施是房地产企业要建立一套完整的办理竣工结算的制度流程和办法。比如：结算流程应规定由乙方先行申报结算报告（乙方同时承诺此结算价为截至本结算报价承诺书提交之日起，今后不再向甲方追加此项目的任何费用），甲方项目部预算部门进行初步审核，然后根据不同结算金额提交甲方不同级别管理部门进行二次复审，超过一定金额的工程项目还要请第三方外部审计以严格项目成本控制等等。通过一套完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目，同时甲方的预算部门和审计部门的专业人员要确实负起责任，充分利用自己的专业技术知识来发现结算中的问题和错误并加以纠正。

6结语

工程成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。前期设计阶段是房地产成本控制和造价管理的关键阶段，中期招标施工阶段是房地产成本控制和造价管理的保障阶段，后续结算阶段是房地产成本控制和造价管理的完善阶段。每个阶段都缺一不可，彼此互相影响。只有各阶段严格控制工程成本造价，房地产开发链条上涉及的各个单位部门通力合作、协调配合、精益求精，房地产企业就一定能够按预期目标控制工程成本造价，项目取得良好的经济效益。

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【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

1　目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2　房地产开发项目的前期质量控制工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1　建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2　制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3　建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3　设计阶段的质量控制

3.1　方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

3.2　施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4　施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1　房地产项目施工前准备阶段质量管理。

4.1.1　明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。

4.1.2　制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

4.2　开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。

4.2.1　工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

4.2.2　施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。

在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。

5.结语

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，从而做到持续的质量改进。

参考文献：

1. 张 坤。建设工程项目管理

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关键词：房地产企业成本控制 动态管理全面质量管理

一、当前我国房地产工程项目成本控制存在的主要问题

对于我国多数房地产企业而言，特别是中小规模的房地产企业，在工程项目成本控制中普遍存在如下主要问题：其一，忽视工程建设项目前期工作阶段的企业项目管理和造价控制，忽视工程项目成本控制的全过程控制；其二，忽视工程项目成本控制的动态控制。多数房地产企业普遍将企业项目管理和工程造价控制的主要精力至于施工阶段的成本管理与控制，导致成本控制源头性、全过程、动态性的缺位。

二、国外房地产工程项目成本控制对我国的借鉴

随着全球信息化和国际建筑业的发展，发达国家的房地产工程项目成本控制已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，美、英、日、德等发达国家的先进做法已经发展成国际惯例。除此之外，我国房地产业的龙头企业万科，其在房地产工程项目成本控制的成功做法也为我国众多房地产企业提供了学习的范本。

1、日本房地产工程项目成本控制之分析

在众多发达国家的先进做法中，日本的成功经验和做法对我国当前房地产企业在工程项目成本控制方面有着极强的借鉴意义。

日本的房地产工程项目成本控制实行全过程管理模式，即自调查阶段开始，后续的计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均实行严格的控制管理，实现了工程项目控制的源头性和全过程性。同时，日本相关管理部门在制订出日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础之上，还根据市场价格波动变化进行定期修改，实现了工程管理成本控制的动态管理。从对项目成本的管理方式看，日本的房地产工程项目成本控制均处于有序的市场运行环境之中，在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，政府的宏观调控、先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息等利好，使得房地产企业项目管理的成本控制实现了系统化、规范化、标准化的管理，最大程度地实现了项目管理的经济性和高效性。

2、万科关于房地产工程项目成本控制之分析

沪深两市地产板块最新数据显示，截至2011年4月25日，在136家房地产上市公司中，有55家了一季度业绩报告，其中，万科A、招商地产、保利地产三家龙头企业期内实现营业收入144亿元，实现净利润24.68亿元，约占季报房地产企业当期营业总收入的40%和净利润的50%，强者恒强；同时信息还显示，部分中小企业则因资金吃紧面临困境。在相同发展背景下，这种冰火两重天的局势表明，以万科为首的龙头企业，在工程项目成本控制方面必有着其独到的创新之举。

（1）导入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式

万科具体做法：2001年将集团采购划为四个层次，推出实行集团内部“统一采购”模式，实施统一管控；建立电子商务平台，实现了“统一采购”的信息化和透明化；引入“战略供应商”概念，引入“战略供应商”概念，通过网上招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在上网进行采购，这种利用电子商务平台，通过批量、规模采购，造价成本得到优势控制。

（2）重视规划设计、施工图等全过程阶段的成本控制

万科具体做法为，成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、工艺改进、材料把关、样板间装修装饰等多方面进行管理。在万科，房地产项目总体规划设计方案应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，通过审查方可依程序进入下一设计阶段；在施工图完成后，组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组进行会审，主要是对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等指标和方面提出明确的书面审查意见，根据审查意见，设计单位再进行二次修正。

三、我国房地产企业做好工程项目成本控制的建议

综上，当前我国房地产企业应从以下方面进行改革和工作改进，完善工程项目成本控制。

1、实施全面控制管理

改变现有工程项目成本控制中，过度重视施工环节成本控制的片面性，变项目成本控制各阶段“分而治之”的做法为全过程、全员的全面成本控制模式。

传统的成本控制观念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，在现代房地产项目开发中，规划对项目的成本控制、利润获取起决定作用，规划设计是事前控制成本的关键环节，所以要抓好源头，加强对工程企业项目管理的投资决策和设计环节的控制。

2、实现动态控制管理

一般而言，房地产项目的成本控制除包括决策阶段的估概算等静态控制外，还包括设计、施工等实施阶段的动态控制与管理，工程项目的成本控制是一个动态的过程。建议借鉴日本的做法，优化和完善现行计价依据、计价方法、信息渠道等重要方面的建设，实行工程项目的限额设计，控制投资规模，综合评价项目投资的规模与产生的社会、经济效益等指标。

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**住宅房产策划流程

一、初步接洽阶段

1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。

负责部门：业务部、策划部

报告名称：《***项目立案报告》

中心内容：

项目所在城市——房产市场现状初步调研

总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目

项目基础资料

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费

e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型

f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额

g、园林设计方案，园林造价

h、内部配套，物业服务内容，收费标准

i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局

k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo

开发商访谈

开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费

动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况

2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见

负责部门：策划部

报告名称：《项目营销思路建设性意见》

中心内容：

评估项目立案的可能性。

项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。

形成初步营销思路和项目关键操作点。

针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）

拟订合同草案。

3、正式洽谈合同合作意向签定。

负责部门：业务部。收取费用。

4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。

负责部门：业务部、策划部

二、前期策划阶段

1、全面市场调研

负责部门：策划部、驻外办

a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）

b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）

c、房地产项目调研（见附件1）

d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）

e、合作项目的补充调研。

f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）

2、形成市场调研报告

负责部门：策划部、驻外办

a、城市宏观环境综述

b、房地产市场环境综述

c、各项目市场调研资料及简评

d、房产开发总量分析

e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）

f、消费者分析

g、畅销楼盘分析

h、滞销楼盘分析

3、项目概况

负责部门：策划部、驻外办

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

4、项目地块内在条件整合及价值分析

负责部门：策划部

a、项目土地性质分析

地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析

b、项目用地周边环境分析

项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、项目用地周边配套分析

学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

d、swot分析

s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素

5、项目初步市场定位

负 责部门：策划部

a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）

b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）

c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）

d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）

6、项目市场定位

负责部门：策划部

a、竞争策略定位

b、客户群定位

c、产品定位

d、价格定位

e、户型定位

f、品牌定位

g、社区文化定位

h、物业管理定位

i、小区配套定位

j、规划、建筑风格、园林定位

7、项目总体规划

负责部门：设计院

a、开发商初步规划和设想

b、总体平面规划及说明

c、功能分区说明

d、道路系统布局

e、绿化系统布局

f、园林规划设计

g、公建与配套系统

h、建筑立面色彩与风格

i、主力户型及配比

j、分期开发思路及工期

8、经济可行性分析报告

负责部门：策划部

综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析

9、初步营销框架

负责部门：策划部、设计部

报告名称：《***项目初步营销策划》

中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。

10、规划园林设计方案跟踪

负责部门：策划部

11、项目视觉识别系统核心

负责部门：策划部、设计部

a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）

b、标志

c、标准色

d、标准字体

e、推广主题词

三、营销策划阶段

负责部门：策划部、设计部、销售部

报告名称：《***项目营销策划案》

1、卖点整合

a、生活概念、客户群

b、规划、园林

c、地段、户型、价格、内部配套、物业

d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）

3、营销推广阶段划分及实施要点

4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）

5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）

6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）

7、促销策略

8、公关策略

9、媒体策略

10、推广预算

11、营销推广计划

四、项目vi延展及运用

1、工地环境包装视觉

建筑物主体

工地围墙

主路网及参观路线

环境绿化

2、营销中心包装设计

营销中心室内外展示设计

营销中心功能分区提示

营销中心大门横眉设计

营销中心形象墙设计

台面设计

展板设计

营销中心导视牌

销售人员服装设计提示

销售用品系列设计

示范单位导视牌

示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

五、销售组织

负责部门：销售部

第一部分、销售组织与培训

1、销售人员的招聘与培训

2、销售组织架构

3、销售场地及道具准备

第二部分、人员岗位职责

第三部分、销售政策与考评

第四部分、业务管理体系

第五部分、《现场管理制度》

第一部分：总则

第二部分：服饰规范

第三部分：考勤制度

第四部分：卫生制度

第五部分：现场制度

第六部分：电话规定

第七部分：接待与解说制度

第八部分：物品摆放制度

第九部分：会议制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜访制度

篇6

关键词：能源；建筑规划；消耗

能源短缺问题已经引起世界各国广泛的关注，由于缺乏能源，许多地区的经济发展都受到了限制。在我国的社会能耗中，有约20%~25%的比例消耗在建筑中，这就意味着节约能源无法避开建筑节能。而随着人们的生活水平和经济能力的提升，人们开始意识到节能建筑的出色价值，并比过去更加愿意为节能建筑支付更高的价格。我国的建筑市场中节能建筑已经占据了一定的优势地位。我国未来对节能建筑的需求会更高，而节能降耗则是我国的一项重要国策，做好节能建筑是提高我国建筑水平的必经之路。

1建筑节能的概念与发展方向

建筑节能指的是通过在建筑规划、设计、建造、使用阶段中，利用可再生能源、可循环材料、节能型技术等方式，使建筑内环境成为一个节能系统，在保障建筑的使用功能的基础上，使建筑能耗最大限度地降低。因此，建筑节能并不会降低人们的生活水平，相反，它会令人们的生活更加舒适。建筑能耗主要出现在室内采光、供暖、空调、炊事等方面，家用电器和电梯也占有相当的比例。要达到建筑节能的目标，就要做到低消耗、少排放，增加可再生能源的使用，制定资源节约型目标，并将这个目标和建筑功能融合起来。遵循绿色环保、生态和谐的原则，建筑节能要尽量做到因地制宜，尽量采用本地的材料，规划设计中采用当地文化特色，考虑自然、天气、地理等条件，让建筑最大限度地从外界的自然环境中获得能源，并减少对外界自然环境排放副产品。通过在通风、换气、采光、日照、采热、降温和节水等各个环节的节能设计处理，既降低了建筑能耗，又营造了舒适、自然、健康的建筑环境，保护了生态环境。

2建筑规划设计对建筑节能的影响

2.1设计方案影响工程建造直接能源消耗

建筑的平面设计对建筑从外界获能的能力有着巨大的影响。例如，房屋建设采用内廊式或外廊式，涉及多少房间比较合适，房间进深多少，楼房高度和成熟等问题，最终都会影响到建筑的能耗。

2.2设计方案影响建成后使用的能耗

建筑专业设计的学科领域非常复杂，要做到有效的建筑节能就必须要从建设的整个过程中来操作。从建筑的初步规划、方案设计、施工进度安排，到模拟运营、投入使用最终拆除这一整个过程中，都可以找到实现建筑节能的节点。现在人们比较重视的是如何减少施工过程中使用的能源，而对建筑投入使用后的能耗节约缺乏关注。在许多发达国家，由于设计阶段投入的功夫深，虽然技术水平与我国相持平，但能耗却只有我国的一半，甚至更少。因此，我们要将建筑寿命周期理论和建筑节能理论充分地结合起来，让建筑在整个寿命期内的能耗逐渐降低，实现长远的效益。在方案设计当中，建筑师需要对建筑的方位、体形、朝向进行优化，必须要为充分利用自然风、阳光等自然资源创造条件。

3建筑规划设计中实现绿色建筑节能

完整的建筑节能要从设计规划阶段开始进行。通过设计阶段有效的节能规划，建筑的能耗可以降低2/3～3/4的建筑能耗，所以，在进行建筑规划时，设计人员必须充分了解建筑所处的周边地理和气候条件，调查哪些因素可以为建筑提供能源，加强对自然条件的利用，以尽量减少对建筑设备的依赖。

3.1建筑规划的节能设计

3.1.1建筑选址、建筑布局、季风风向节能设计

根据建筑所处的具体地理和气候条件来选择获取自然界能源的方式。如在寒冷地区，要充分利用太阳能中的热和光，建筑物向阳布置，并适当控制通风条件，来加强对空气中的光的吸收和减少热扩散；而在炎热地区，则要考虑建筑群落的分布，让街道和夏季主导风向保持同向，促进城市内的热交换，提高空气中热量的利用率。

3.1.2建筑体型、朝向、间距节能设计

合理的建筑提醒能够帮助建筑更好地完成对温度的需求。节能建筑不宜采用大体积的组合体，建筑物的层数可以适当增加，并采用简洁建筑外形等措施来控制体型系数。建筑物朝向对建筑节能的影响是非常明显的。在阳光常射的地区就要考虑如何遮阳、如何利用季风气候来冲散堆积的热量；酷寒地区则要考虑如何扩大室内的自然光照面积，从自然环境中获取能源。

3.1.3室外空间环境、绿化节能设计

建筑环境规划中应考虑到水面和绿地的合理分布。水面和绿地虽然位于建筑外，但分布和配置的条件也会对建筑能耗产生影响。室外有面积适宜的绿地和水面，不仅能够使人身心愉悦，水面和绿地还可以起到调节建筑周边湿气和温度的效果，绿化带还能为建筑物抵抗辐射线，创造出一个健康、舒适的生活环境。绿地建设中还要注意增加本地植被的比例。各地区具有独特的小气候条件，在这些条件下，合理布局植物的种类、高度、外形，能够使有限的绿化带面积发挥出更大的效益。布置合理的绿化带位置还能引导建筑周边风向和气流，在冬季抵御寒风，在夏季引来凉风。建筑墙壁、阳台、窗台以及屋顶的绿化，能有效缓解暴晒及骤雨造成建筑物表面的温差变化，使绝大部分辐射热被阻隔进入围护结构向室内传递，从而改善了生态和室内环境。

3.2建筑围护结构的节能设计

设计建筑节能围护结构就需要对围护结构的各个部分都进行节能设计，包括外墙、屋面、门窗、地基等部分的节能设计水平，都会影响到最终建筑消耗的能量、室内空气质量。通过正确地设计围护结构形式，能够有效地达到调整室温的目的，让建筑达到自发的冬暖夏凉，从而减少建筑内为控制温度产生的能耗。

3.4建筑设计过程中使用节能材料

节能材料在建筑中起到的节能效果是立竿见影的。当前市场上流通的节能材料种类丰富，技术也相对成熟，在建筑规划中利用好这些材料也能起到很好的节能效果。（1）建筑节能材料的选用选购节能材料时，首先必须保障材料的性能能够满足建筑设计的需求，其次才是具有足够的节能和经济效益。当前社会科技和经济水平不断提升，不断地有新材料被开发出来推进市场，这些材料有的隔热效果良好，有的能够防水，功能齐全，种类丰富。合理使用这些节能材料能给建筑带来显著的变化。采用可调节的铝材遮阳板，达到遮阳的目的。（2）新型材料构造节能外墙必须考虑因地制宜的因素。我国国土地域辽阔，最大温差可以达到40℃以上，这就要求设计人员充分考虑建筑当地的情况。建筑外墙应该具有较好的隔热效果，将室内的热量截留住，减少室内供暖的能耗。通常采用的方法是轻质材料加厚实材料两者结合的构造做法。实践表明，如果过分强调个性化的视觉效果，建筑外形奇异，很有可能会造成建筑无法正常从外界环境采集能源，使建筑能耗增加。

4绿色建筑的节能设计策略

4.1规划好建筑密度

受城市土地资源的限制，完全按照节能的需求来设计楼间距是不切实际的。这也是为什么要进行建筑密度研究的一个重要原因。从保证节能效益的前提来提高建筑密度。其相对有效的方法，莫过于在满足日照条件的前提下，适当缩短南墙面的日照时间。除缩短南墙日照时间外，在建筑的单体设计中，还可以采用退层处理、降低层高等方法，也可有效缩小建筑间距，对于提高建筑密度，具有一定意义。

4.2自然通风设计

自然通风是一项改善人与环境的重要技术手段。我国的许多传统建筑中都有对自然通风的巧妙运用，如在许多传统的民居中，经常能发现有穿堂风，提升室内的空气流通效果。在设计时通过对室内结构的合理设置，可以用自然风来代替空调完成降温、减潮、换气等任务，能使居民对空调的依赖性降低，并在自然环境中获得更强的适应能力和抵抗力。

4.3太阳能的利用

在一些科技水平较高的国家，已经出现完全使用太阳能作为能源的建筑，甚至已经出现了完全太阳能小区。由此可见用太阳能来代替建筑电能和其他能源在技术上是完全可以实现的。另外，在一些法规比较完善的国家，居民还会将家庭太阳能电网连入国家电网，将剩余的部分卖给国家，或从国家电网获得不足的部分。这种做法可以在很大程度上推广太阳能电池的使用，并促进太阳能电器市场的发展。

4.4复合节能墙体绿色节能设计

复合墙体使用的一般是由隔热性能较好的材料制成的。一些保温材料中具有空气层，能够很好地将热量保存在墙体中。而在建筑中有时甚至会直接设置空气隔离层，利用空气隔离层不仅可以做到保存热量，隔绝外界热气，还可以减少水分的渗透，减少墙体受潮。结语建筑设计本身内容复杂，而节能设计工作更需要贯彻到建筑的整个寿命期中去。这就要求设计人员深刻地了解建筑节能的意义，掌握节能设计技术，在工作中多学习、多研究、多尝试，积极将理论和实践结合，开拓创新，加强交流，设计出成本低、排放少、效率高的节能建筑。

作者:孙树勇 单位:泰安市建设工程施工图审查中心

参考文献:

篇7

2009年6月12日，中国科学院与北京市人民政府在怀柔签署《共建中国科学院北京怀柔科教产业园合作协议》，确定在怀柔建设中科院北京怀柔科教产业园。

园区集教育、科研、技术转移转化与企业孵化等功能于一体，注重原始创新，融合知识创新与技术创新，计划经过10年左右的努力，将园区建设成为具有国际重要影响力的科研学术中心；培养并聚集一批具有战略型思维的高端科技领军人才及其领衔的复合型创业团队；推出一批具有自主知识产权和核心竞争力的重大科技成果；培育并汇聚一批具有国际竞争实力的高科技产业集团，最终将园区建设成为国家自主创新体系的重要示范基地。

怀柔科教产业园是近几年中科院与北京市科技合作的重点工作，中科院在“创新2020”规划中明确提出，要建设以怀柔园区为重点的北京区域创新与转化集群，建成后的怀柔园区将成为中科院在北京继中关村、奥运村科技园区后第三个重要的综合性科技园区。北京市已将怀柔园区纳入中关村国家自主创新示范区“十二五”发展规划，并享受示范区相关优惠政策。目前，怀柔园区已进入全面建设阶段。

三大基地有序推进

中科院北京怀柔科教产业园由教育基地、科研与转化基地、北京综合研究中心(基础与前沿科学基地)三部分组成。

科研与转化基地位于北京雁栖经济开发区南部，计划吸引并聚集中科院相关科研单位的国家工程中心、实验室、中试生产线和产业转化项目落户，先期规划面积1300余亩。

为做好科研转化基地的整体规划和布局，指导人园单位完成规划设计，中科院北京分院与怀柔区政府联合制定了科研转化基地整体设计导则，对于基地总体控规指标、建筑外形和结构要求、功能布局等方面进行统一要求。

根据科研转化基地入园项目筛选的总体布局，北京分院提出了“项目不落实、土地不征用”、“1配1进入”(研究所进驻园区一个科研项目，同时匹配一个产业转化项目)的项目供地原则，对于入园项目进行合理规划、严格筛选。

截至目前，已有中科院共13家科研单位、7家研究所持股企业进入或即将入驻科研与转化基地，总投资近50亿元。其中，电子所、力学所及中科合成油公司3个首批入园单位项目均已在2010年完成项目竣工验收；化学所“北京纳米材料绿色打印技术产业化基地”一期工程已于20lO年6月份开工建设，预计今年6月底竣工；空间中心、网络中心项目今年开工建设；声学所、生态中心、自动化所、生物物理所、动物所等单位项目完成初步设计，将进入立项阶段；地质地球所、煤化所已经完成初步规划设计方案；高能所、空问中心等单位持股企业也正式与怀柔开发区签署了入园合作协议。

教育基地即中科院研究生院雁栖湖校区，规划面积1075亩，项目总投资约18亿元，将建成各类校舍34万平方米。目前一期西区工程共18万平米于2009年lO月28日正式开工，预计2012年建成投入使用。届时将满足1万余名研究生的教学、生活和科研活动，成为中科院最具规模的研究生教育园区。

北京综合研究中心是怀柔园区重要组成部分，也是未来要启动建设的重要内容，规划用地147公顷(约2200亩)，将重点规划建设国家“十二五”规划中部分大科学装置项目，主要由北京先进光源、综合极端条件设施、脑科学成像设施等大科学装置和若干前沿交叉研究中心组成。初步估算，项目总投资达到60亿元，计划于“十二五”至“十三五”规划期间分步建设。今年3月18日，中科院与北京市正式签署共建北京中心合作框架协议，目前北京中心项目初步规划方案已编制完成，用地选址已基本确定。

搭建三大服务平台

随着中科院越来越多的高、精、尖项目入驻，迫切需要在知识产权保护、科研成果转化、投融资服务等方面得到更多的支持和帮助。为此，雁栖开发区搭建了知识产权保护、科研成果转化和投融资服务三大新型服务平台。

知识产权保护平台使区内企业“足不出户”就能享受专利申请咨询、知识产权保护和维权等专业服务，由知识产权举报投诉服务工作站和知识产权托管工程两部分组成。

科研成果转化平台的功能是引进和投资。一方面由中科院国家技术转移中心怀柔分中心把中科院更多的优质项目和专家引进到怀柔；另一方面，通过三方出资成立的专项投资基金，看准的科研转化项目就可以投资占股，有效解决了科研项目转化过程中的融资难题。

投融资服务平台是由开发区管委会通过吸收银行、担保公司、证券公司和各类金融机构加入、引进系列风司落户等方式组建的多层次投融资服务体系。其中，2011年4月，雁栖开发区管委会与民生银行签署《战略合作协议》，民生银行将优先为开发区推荐的企业提供一定的授信额度，为企业提供一揽子金融服务。

随着产业结构调整进一步深化，雁栖开发区内高新技术产业贡献持续增大。一季度规模以上企业统计数据显示，42家都市产业企业产值比同期增长17.4％，占园区经济比重为59.5％，比同期下降了约2个百分点；24家规模以上高新技术企业产值比同期增长35.6％，占园区经济比重达到40.2％，比去年提高约5个百分点。统计结果表明，都市产业增长平稳，对园区经济支撑作用依然明显，高新技术产业增长较快，产业结构调整成效明显。

明确“十二五”发展目标

未来，中科院北京怀柔科教产业园将引进50家以上的中科院及其他研究单位的工程中心、研发机构和科研成果转化项目。经过10年左右的努力，将建设成为具有国际重要影响力的科研学术中心；推出一批具有自主知识产权和核心竞争力的重大科技成果；培育并汇聚一批具有国际竞争实力的高科技产业集团；成为国家自主创新体系的重要示范基地。

以此为契机，“十二五”期间，雁栖开发区将重点发展科技研发和高新技术产业，同时要加大传统企业的资源整合，积极实施“五十百”工程，实现超5亿元的企业20家，超10亿元的企业10家，上市企业15家，力争使绿色印刷、碧水源、合成油、有研院、稀土科技等一批项目总产值达到或接近百亿元规模，到“十二五”期末，实现开发区科技企业经济总量达到300亿元，园区经济总量达到500亿元，税金达到30亿元。届时，雁栖开发区将成为北京一个新的高新技术产业聚集区，将成为新一代的科技创业中心和科技企业总部基地!

下一步，雁栖开发区将在筛选科研转化项目入区、加快配套设施建设、健全服务机构、完善扶持政策方面加大中科院北京怀柔科教产业园工作力度。

在进一步推动已入园项目建设的同时，根据怀柔园区整体征地进展和中科院相关单位入园项目需求，中科院北京分院、市科委和怀柔区将继续联合组织筛选新的科研转化项目进入园区。

篇8

关键词：暖通空调；设计使用；应对策略；发展

中图分类号：S611文献标识码： A

引言

暖通工程是现代建筑行业中必不可少的，而空调的设计与安装施工又是暖通工程中的重中之重，其施工质量的好坏，直接关系到暖通工程效益的优劣。因此，对其中存在的问题，我们要深入发掘，并制定必要的预防措施，尽量地减少错误发生。

1、暖通空调工程设计施工中的常见问题

1.1管理标高及定位交叉

当前，暖通空调工程的设计图纸主要采取CAD绘制，且在绘制施工图纸前初步规划设计了管道及设备的标高。然而，施工图纸的设计完成之前，相关人员并没有详细周密的校对，造成各个专业施工图中出现管线标高、交叉定位等问题，严重影响了暖通空调工程的质量管理。对于综合性的建筑物来说，吊顶空间内包括了空调末端设备、冷冻水管、送回风管、冷凝水管、消防管以及喷淋管等专业管线。如果暖通空调工程的设计图纸标注不明确清楚，那么很容易造成先进行的管道施工方便省时，而后来进行的管道安装施工却十分困难和复杂。后来的管道只能偏离安装位置或安装在标高上，对工程的质量和安全造成了影响，导致工程不能投入使用，需要进行返工。

1.2暖通空调管线和相关设置设计不合理

虽然暖通空调的施工是在整个建筑主体结构结束之后进行的，但是暖通空调管线的设计应当是与建筑整体规划设计一同进行的。然而在现阶段，暖通空调管线的设计存在着很多方面的问题，具体表现在以下几个方面：首先，图纸设计滞后，这不仅导致暖通空调设计与建筑整体设计不能很好地统一，还会给具体施工带来很多麻烦。其次，设计人员水平较低，进行设计图纸的过程中，一方面对暖通空调所有的管线，包括排风管、排水管等以及相关设备等的标高、位置标注不准确、不详细，另一方面暖通空调管线与建筑物其他管线的位置点出现矛盾的情况，这会使具体施工有很大的随意性，进而暖通空调的工程质量也得不到保障。

1.3暖通空调设备的噪音超标

在暖通空调设备安装施工过程中，设备噪音超标问题极为常见。其噪音的主要来源是空调末端的设备碰撞，严重影响了工程质量和其最终的使用效果。通常情况下，大多数空调厂家的产品噪音是符合国家相关标准的，但实际情况并非如此。在安装施工后的噪音检测中，空调噪音的实际数值远高于厂家给出的参数。这种差距产生的主要原因是施工中的人为操作影响，造成空调噪音超标。

1.4结露滴水问题

暖通空调设备安装施工完成后，在调试阶段容易遇到结露滴水问题，而造成空调系统结露滴水的原因很多，主要有：（1）在安装施工过程中没有严格遵守操作规程，管道与管件、管道与空调设备间的连接不够严密。（2）管道、管件的质量较为低劣，在具体施工时也没有经过严格核检，系统运行时也未严格按规范进行相关水压试验。除此之外，在安装施工过程中，冷凝水管路过长，在安装时与吊顶碰撞就容易出现滴水现象。如果空调机组冷凝水管没有设置水封，其冷凝水就无法排出，也会造成结露滴水问题。而且在施工过程中，如果保温材容重不足或者其厚度不够，空调设备在运行时其保温材料外表温度会达到露点温度产生结露。如果保温材料与管道的外壁结合不紧密，空调水管道末端也未进行相关封闭处理，那么潮气会侵入保温层导致结露水。

1.5暖通空调施工质量问题

暖通空调施工的高质量是保证居民舒适生活的重要前提和基础，然而现阶段我国建筑公司在安装暖通空调这一实际施工中的整体质量不高，也存在着很多方面的问题，具体而言，有以下三个方面的问题：首先，暖通空调施工材料不合格。一方面，很多施工单位为了取得更大的经济利益，减少原材料设备的成本，会选择质量、规格等方面都不符合国家标准或者行业标准的设备机械。另一方面，施工单位对有质量瑕疵的设备材料没有进行严格的监管，因此不仅会造成施工质量不合格，还会浪费大量的人财物。其次，暖通空调管道堵塞问题。笔者认为主要有两方面的原因：其一，从暖通系统本身来说，整体管线较为复杂，这会导致管网出现气囊，这会严重影响水循环。其二，在暖通空调运行过程中，会导致很多灰尘堆积，若清洗工作不到位，则会造成暖通空调系统效果不好。

2、暖通空调工程设计施工问题的应对策略

2.1提高暖通空调设计工作的重视

全面合理的设计图纸是进行暖通空调实际施工的重要前提，因此为了避免在施工时出现各种各样的问题，就应该事先做好统一全面的安排。建筑暖通空调工程中包括通风管道、排风管道以及连接空调系统的管道等等，因此，要在设计图纸上详细标明各个管线的走向以及高点位置。设计图纸也要交与相关部门进行审核，一旦发现问题要及时修改，以免造成更大的损失。另外，在现代建筑中，除了暖通空调管道外，还有其他诸如水管道、燃气管道、配电线管道等等，因此，在设计暖通空调管道时还要全面考虑已有管道的位置，避免出现管道交叉而影响建筑物其他功能的发挥。

2.2提高设计方案的可行性

在对暖通空调进行设计时，应当严格按照相关的规范、标准进行，提高设计人员的规范设计自觉性，加强对设计规范、标准的执行力度。遇到需要进行特殊处理的工艺时，要综合分析设计系统在全年各种条件下运行的工况，以保证设计系统能够在室外任何气象条件下正常工作。对于不能使用标准设备的情况，方案中要对非标准设备的各项参数进行可靠性的分析，并结合实地考察数据（比如使用地点的室内面积、室外条件等），按照相关标准在最大程度上提高设计方案的可行性。

2.3科学合理地设置管线

实践证明，管线的设置是否科学直接影响到施工的质量，因此，在设计施工图纸之前，应该将工程中所涉及到的管道进行详细分类，从而根据不同类型的管道进行不同的工艺布置。一旦其中有某个工程与其他的工程不一致，那么则应该尽快与相关部门进行协商，并且根据具体的施工情况采取有效的解决措施，努力将其完善。此外，如果有某个管线自身布置存在不合理的情况，对其处理应该从全局的角度出发，将各个部分功能进行合理、优化安排，确保各个部分的作用能够充分发挥出来。

2.4对施工组装过程进行严格控制和管理

在暖通空调设备安装施工过程中，施工人员必须根据实际空调安装情况进行质量控制。空调中的管道位置、坡度等设计要符合施工标准和要求，不得进行私自更改和变更。要尽量减少因施工和设计造成的偏差，填补出现的管道漏洞。保证考虑到各方面不利因素，采取先进的管理措施和方案，应用新的技术工艺，遵循一定的章程和规则，避免出现定位标高不精确，噪音比较大，管道阻塞，结露滴水以及设计图纸数据不准确的现象。同时要做好施工组装过程的监督管理工作，保证施工质量，做到万无一失。

2.5暖通系统管道的设计安装

不论是水管、风管，都有其严格的安装标准和规范。例如，冷热水管的吊架应固定在梁上，吊架的材质最好为弹簧减震型的。风管应保证强度，其进出口和拐弯处应安装消声器，以避免摩擦和振动所产生的大量噪声扰民。同时，为了避免不良振动传导给设备造成严重的损害，应在设计安装中大量采用橡胶减震垫等减震消音材质。

2.6加强工程施工管理

焊接钢管安装之前，施工人员应该人工或利用机械铲除污垢及锈斑。管内壁被清洁干净后，封闭管口。在施工中如果发现存在没有封闭的管口，则要进行临时封口，以防污秽物进入管内；连接管口时应该及时清除残留在连接处的焊渣及麻丝等。除此之外，还应该在空调管网的最低处安装大排污阀，从而增强排污效果，减少管壁堵塞。同时，管网中可以适当添设临时的旁通冲洗阀门及过滤器，设备连接前可以采用通水试压的方法来分段清洁设备。清洗后，还应该试运行水系统循环功能，把管网中的污物带到过滤器中，以便拆洗过滤器，从而去除污物。

2.7加强各部门和各专业人员的通力合作

任何一项工程项目都是通过施工全体员工和各部门相互协调和合作完成的。比如进行土建的工作人员要为空调安装留出管道的空洞，为方便排水应当提前设置排水沟或是其他装置，做到有备无患。这就要求整个建筑工程各单位和各部门在设计图纸方案时，加强各部门之间的沟通，做好协调工作，提前做好相应的准备和预防措施，为后期施工和安装奠定基础，提高各方面施工效率，保证施工质量

结束语

综上所述，暖通空调工程设计施工中会遇到多种问题，相关施工单位及人员应该对存在的问题给予重视，并积极采取有效措施进行防范。暖通空调的设计施工程序十分复杂，设计时应该根据实际情况进行科学合理的设计，施工人员在安装时必须严格按照相关的设计程序进行规范化操作。这样不仅能够提高暖通空调工程的施工质量和运行可靠性，有效预防安全隐患，而且还能保障企业的经济效益和居民的使用舒适性，并促进暖通空调市场的稳步发展。

参考文献

[1]于成亮.现代暖通空调设备安装中的施工问题及应对策略[J].科技与企业,2013,04:208.

[2]许健.关于建筑暖通空调设计施工中常见问题的研究[J].中华民居(下旬刊),2013,03:38-39.

篇9

关键词：技校 计算机网络技术专业 人才培养方案 制定

一、计算机网络技术专业人才培养方案制定的前期工作

1.分析计算机网络行业现状与发展趋势

目前我国对网络人才有较大需求的主要用人单位是政府机关、企业。政府方面，我国电子政务建设已进入实质性阶段，全国已有2000余个地级以上政府机关建立网站并逐步形成网上办公。已经实现上网的县级以下政府机关数量超过1万个，全国等待建设的政府网站不少于15万个，未来三年从业人员总需求将不少于30万人。企业方面，随着网络的蓬勃发展，企业对计算机网络技术方面的人才需求也将越来越多。截止到2011年12月31日，我国企业网站约130万个，按照每个企业网站1人计算，从业人员共130万人，目前企业上网总数还不足全部企业的5%，企业网站增长速度将会有大幅度的上升，未来5年从事企业信息化工作的网络人才需求将不少于100万人。

2.进行计算机网络行业企业调研

为了科学地制定出计算机网络技术专业人才培养方案，应组织对计算机网络技术类行业、企业进行调研。调研的主要内容有计算机网络相关行业的现状和发展趋势，企业对计算机网络专业人才需求情况，企业对计算机网络技术专业学生的知识、能力、素质要求等。通过实地调研，收集行业、企业对计算机网络技术专业人才的需求等信息。通过与行业企业专家召开专家访谈会，分析网络技术的发展趋势，对计算机网络行业企业职业岗位进行描述，分析企业对计算机网络技术从业人员的职业能力结构与素质总体要求，为计算机网络技术人才培养方案的制定提供科学的依据。

二、计算机网络技术专业人才培养方案的主要内容

1.培养目标

培养德、智、体、美、劳全面发展，具有计算机网络技术领域的基本理论和专业知识，较强的实践能力和创新能力；具有计算机组装与维护能力，初步规划、设计和应用计算机网络系统的能力；能组建较基础的中小企业网络系统；能进行局域网设计、安装、调试、经营及管理维护；能进行网页设计，网站的安装、部署和调试；具有较强的市场经济意识和社会适应能力；实践能力强，有创新精神的应用技术型人才。

2.课程体系设计

（1）设计思路。成立由企业专家和专业骨干教师组成的计算机网络技术专业一体化课程改革小组，以培养学生职业能力为主线，以计算机网络技术工作过程为导向，以企业生产典型工作任务为切入点，按照职业资格标准要求设计课程内容，实现“学中做，做中学，边做边学”，形成工学结合一体化课程体系。

（2）构建一体化课程体系。制定一体化课改实施计划表，主要内容包括：

行业情况分析：开展企业调研，确定专业人才培养目标和就业方向，形成调研报告。

企业调研：针对课改工作进入企业调研，进行工作岗位及工作任务分析，并为下一步课改物色实践专家。制作调查问卷，进行学生、企业、社会等各方面的调研分析，形成企业访谈调研报告。

召开实践专家访谈会：根据实践专家职业能力发展阶段提取有一定职业进阶的典型工作任务，以此作为该专业课程建设的来源。从调研的企业中聘请实践专家，召开实践专家访谈会，结合企业工作过程，从代表性工作任务中提取典型工作任务。

确定学习领域：根据办学目标和人才培养目标，将企业典型工作任务转化为计算机网络技术专业一体化学习领域，并由行业、企业和职教专家进行评审论证。

设计学习情境：在企业实践专家和职教专家的指导下，结合学校师资、场地、设备的实际情况，设计开发可执行的学习情境，并对学习情境设计进行论证。编制一体化课程标准，并组织专家对课程标准进行论证。

根据一体化课程标准及学习情境设计方案，完成8门学习领域课程相关工作页的编写。

3.基本实训条件

（1）校内实训室。为满足工学结合一体化教学需要， 在校企合作指导委员会及职教专家的指导下，进行一体化教室的建设，主要内容为：一体化教室（工作站）教学区：改变原有实训室布局，使实训室能满足理论教学、学生小组讨论需要；设置小型宣传层架，用于展示学习小组学习文化及成果，设置信息检索区域，配置电脑、打印机、资料柜等设施设备，配套相关工具书。一体化教室（工作站）实训区：根据不同的实训课题，配备相关实训设备，创建真实的工作环境，实行6S管理。

（2）校外实训基地。为实现校内工学结合一体化教学与校外实训相结合的工学交替教学模式，学校与企业共建了校外实训基地，实现共同建设、共同育人、共同管理，双向互派、双向评价、双向服务。

4.师资要求

师资队伍是保证人才培养质量的首要条件，因此实施人才培养方案对教师的数量和素质要有较高的要求。要求具备本专业大学本科及以上学历；从事实践教学的主讲教师要具备计算机网络规划设计等中级以上的IT认证资格证书或工程师资格；信息系统工程工作过程的每一个环节，至少有一名教师有实际工程经验，能够带领学生完成实际项目；教师“双师”资格的比例要达到80%以上；专任教师与学生比例1：25左右，校外实训基地指导学生实训实习的企业兼职教师的比例不低于80%。

5.教学组织与实施

一是成立课改试点班。在试点班级开展专业一体化教学，进入课改试验性实施阶段。二是创新教学方法。试点班任课教师在教学中贯彻“学中做、做中学”的理念，改变传统教学模式，以学生为主体，通过行动导向法，实施“项目教学”“任务引领型教学”。三是推行工学结合、校企一体、顶岗实习。在教学安排上，加强校企合作，采取校内工学结合一体化教学与校外实训相结合的工学交替教学模式，重点突出实践性教学。具体安排是：第一、二学期主要开设专业基础课程，让学生逐渐了解所学专业；第三、四学期以专业知识学习为主，在夯实专业基础的前提下，渗透专业前沿技术，以拓展学生的视野；第二、三、四学期，每学期每个学生必须到校外实训基地实训不少于100学时；第五、六学期以顶岗实习为主，让学生提前适应企业的氛围，为将来在短期内适应工作打下良好基础。四是邀请行业、企业专家共同研究课程体系改革，共同开发一体化课程并指导一体化教学过程实施。根据企业用工需求、生产需要，安排学生到校外实训基地教学实习和顶岗实习，校企共同做好学生实习期间的组织和管理工作。聘请企业专家指导学生参与企业项目施工、定期到校为学生授课，制定校外实训基地管理制度，参与工学结合课程的教学组织和考核、实结、成绩评定等工作。

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关键词：商业地产;供应链;供应链管理;成本优化;利润最大化

近几年，商业地产工程项目成为企业争相投资的对象，作为具有地产、商业与投资三种特征的集合体，商业地产在经济上的意义是区别于传统房地产本身的经济意义。

一、我国商业地产业发展概况

商业地产是满足人们“衣、食、行”的作为经营用途的房地产形式，用来供人们购买生活用品、餐饮、娱乐、休闲、健身等。广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产从经营的方式、用途和地产功能上是区别于供人们居住和使用的住宅、公寓、别墅等房地产，它集地产性、商业性和投资性于一体，兼有这三方面的特点，既区别于单纯的投资和商业，又具有自己独特特点的房地产行业。

在1999年，商业地产的概念为人们所知，以大连万达集团为代表的房地产企业开创了中国模式下的“订单式商业地产”，此后，各大房地产开发商相继推出商业地产品牌。商业地产比传统意义的地产用途更广泛，其中包括商务宾馆与酒店、商场、便利店、专卖店、商务写字楼、特色商业街以及功能多样的会展中心等。在中国，房地产开发商普遍开发的商业地产工程项目就是大型的购物中心，在房地产业中，购物中心的开发和经营与商业地产的开发和经营相通，商业地产开发模式成为购物中心地产开发模式效仿的对象。

二、商业地产供应链管理

房地产业市场化体制逐渐形成，商业地产在房地产中的比重越来越大，使得房地产业在国民经济中的地位变得越来越重要。随着国民经济的发展，商业地产作为作为新兴产业，是目前房地产市场投资的热点。然而盲目投资引发商业设施与资源浪费、项目工程中断、实际收益较低等问题，从而给商业地产的发展带来阻碍作用。商业地产作为一种商品，它就像现代化工业生产一样从原材料到最终的地产产品的产生再到把地产产品推向市场，这正是一条涉及多方面的供应链，在这条供应链上面设计规划方、原材料供应商、地产开发商、地产投资商、建设施工企业、物业管理公司等等构成了这条供应链上的各个节点。在商业地产供应链上，地产开发商占据主导地位，各个参与方都通过相互协作、双方互利的原则向最终的消费者提供满足消费者意愿和需求的地产产品。

1.供应链管理

目前，中国的房地产市场受到国家政策的调控影响较大，进而地产市场未能实现建立完善的市场机制。在这种情况下，商业地产时刻面临除市场以外的各种不确定性因素的影响，因此只有增强商业地产开发的竞争力才能使得地产企业生存下去。增强商业地产开发的竞争力首先需要加强地产开发的成本控制力，运用现代先进的经营管理模式使地产开发对成本进行精细化、规范化、专业化管理，生产出更多地产产品，推动经济的发展，满足商业地产消费者的要求，从而开拓商业地产开发企业的利润空间。

供应链管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供应链上游企业（原材料供应商）、供应链核心企业（开发商或制造商）和供应链下游企业（产品分销商或运营商）中的信息流、资金流和物流使用供应链管理的方法和思想进行管理。

图 供应链流程

供应链管理的目的是对产品从筹划生产到产品分销再到市场进行有效的生产控制与管理，以达到在最短的生产期内，用最小的成本实现产品价值的最大化，从而为整条供应链系统提供更广阔的利润空间，达成多方共营的局面。通过对商业地产供应链的有效管理使得地产开发成本达到最小，给企业带来更多的利润，促进地产市场化机制的建立和完善，使得商业地产在国民经济中发挥更大的调节和促进作用。

2.商业地产供应链成本管理

供应链成本包括了产品生产流通过程中供应链各节点所发生的全部费用。供应链成本管理是将成本管理的思想及方法运用到供应链上，由企业内部拓展至整条供应链的各节点企业，对跨越组织边界的所有成本进行分析和控制的方法和概念。供应链成本一般包括产品研发设计、采购、生产、销售所发生的包括采购管理成本、原材料批发成本和设备成本、运输成本以及产品分销和销售成本等等在内的为了实现产品销售的费用。而供应链的成本管理是以供应链中的企业为重心，起始于供应商原材料的供应到产品最终在市场上流通销售，这就体现了产品的形成过程中供应链的各个参与方和企业之间的成本控制策略，各供应链节点的企业都力争将成本降到最小，利润变成最大。

商业地产供应链分为上游、核心和下游各参与方，从而从供应链的视角下将商业地产成本分为供应链上游成本、供应链核心成本和供应链下游成本。商业地产上游成本是地产工程的前期准备阶段产生的成本，包括土地开发成本、资本成本等;商业地产核心成本是指的地产工程项目实施阶段产生的成本，包括地产建设及安装成本、地产开发企业自身的管理成本及开发成本等;商业地产供应链下游成本是指地产销售阶段产生的成本，包括与地产经纪机构的交涉成本、物业公司管理成本等。通过对商业地产企业供应链的分析找出最优的供应链管理方法，比如一些发达国家和成熟企业通过对地产工程进行项目成本控制来推进一个国家或企业的快速发展。

（1）日本地产工程项目成本控制分析

日本地产工程项目成本控制实行的是供应链全过程管理模式，即从项目调查阶段开始，工程的后续计划阶段、设计阶段、施工阶段、监督检查阶段、竣工交付阶段直至项目保修阶段都实行严格的控制管理，从源头和整体着手控制地产工程项目的成本。同时，日本一些地产相关部门在制定了日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础上，还定期根据市场价格波动变化进行修改，从而实现工程管理成本控制的动态管理。在项目成本管理方式上，日本的房地产工程项目成本控制都是处于有序的市场运行环境中，结合市场和社会认同来确定和管理地产价格，使得房地产企业项目管理成本控制实现了系统化、专业化、标准化的管理，从而更加经济高效地管理和控制项目成本。

（2）万科关于房地产工程项目成本的控制

中国房地产龙头企业万科，在部分中小企业因资金短缺而面临困境时，采取在工程项目成本控制方面进行创新，从地产供应链的完整性出发，采取了建立集团统一的采购模式，引入“战略供应商”的概念;重视工程项目的规划设计和施工图等，从供应链的各节点出发对全过程进行成本控制。万科通过建立电子商务平台，实现了“统一采购”的信息化和透明化;并通过网络招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在网上进行采购各种原材料，节省各种交易费用，这种利用电子商务平台，通过大批量、大规模采购，使得造价成本得到优势控制。此外，万科通过成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、各种工艺改进、样本材料把关、样本房装饰装修等多方面进行管理，从而有效控制后期地产开发项目的风险和确定大致的建筑成本。

三、商业地产工程供应链成本优化

商业地产相比于一般的房地产特点是选择地产建筑地时要更为考虑区位因素，注重未来客流量以及政府宏观经济政策对该区位的影响。

1.地产供应链上游成本控制优化

上游成本主要包括：土地开发成本，资金成本、勘察设计成本、咨询成本等，其中土地开发成本与资金成本是影响商业地产超额利润的两大关键成本。

（1）土地开发成本控制

地产市场中对土地的垄断性较强，地产市场开放程度不高。土地成本受政府各项宏观政策影响较大，全国各区域发展水平不一样，地价的构成和相关的配套水平也不一样。因此，地产开发企业应了解开发区域的各项土地政策。

（2）资金成本的控制

控制地产的资金成本主要是从降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。首先，加强财务杠杆的应用合理筹集资金，拓宽融资渠道。其次，加快应收款项的回收。最后，要做好资金的使用规划。对工程项目的目标成本做出正确的测算，分析每个关键节点的现金流量和资金使用量，从而合理分配资金。

2.地产工程供应链核心成本控制

核心成本主要包括建筑安装成本、地产开发企业自身管理成本和地产开发企业支付的开发成本三部分，核心成本控制的关键环节是建筑安装成本控制和地产开发企业自身管理成本中的管理费用和税金的成本控制。

（1）建筑安装成本优化

建筑安装成本是地产项目成本中较为稳定的部分。其成本可从设计阶段、建设实施阶段来进行控制。对于设计阶段，可在满足同样功能和安全的前提下，降低工程造价。设计工作是整个供应链中建筑安装成本控制的一个关键环节。设计成本应通过选择最优设计方案和设计单位、推行限额设计以及引入考核机制等举措来进行控制。

（2）管理费用成本优化

管理水平的高低直接决定了管理费用的开支，房地产开发企业按岗位合理配置管理人员。各部门和员工都应是成本形成的影响者和成本管控的参与者，让每个人在工作中时刻注意节约成本，使企业各项成本要素都得到充分的管理。

（3）税金的筹划

在中国，房地产是税负最重的行业之一。其中交纳金额较多的是营业税、企业所得税和土地增值税三项。按目前标准，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，按增值额扣除项目金额的30%～60%不等交纳土地增值税。在这种税收负担较重的情况下，地产开发企业可以通过税金筹划来减少税金方面的成本支出。主要方法有：①通过借款利息的筹划，土地增值税起征点的税收优惠筹划、整体转让、分解定价等方式，综合进行土地增值税的筹划。②通过合理拆分业务，剥除价外费用，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同等方式，综合进行营业税的筹划。③通过迟延纳税的筹划，充分利用税法规定的税前扣除项目等方式，综合进行所得税的筹划。以上一系列的整体税收筹划运作，可以有助于房地产开发企业实现税负的减轻。

3.地产工程供应链下游成本控制

在下游成本中销售成本是控制下游成本的关键。销售渠道选择是是市场营销决策中的基本决策之一，是影响下游成本的重要节点，它关系到企业能否将产品及时顺利地销售出去，以及企业销售成本和盈利水平。通过聘用专业的销售人员，制定完善合理的销售计划，通过各种结合本地区特点的宣传方式，力争以最少的销售成本赢得最大的销售量。

通过对商业地产供应链上游、核心和下游成本的分类分析，提出了降低工程项目成本的一些措施和方法，从而有利于商业地产开发企业实现其利润最大化的目标，有利于地产市场机制的建立和完善。

四、结语

随着国民经济的持续稳定发展，人们对多元化的服务和产品有更高的消费需求，从而促使商业地产工程项目的投资与开发。商业地产企业为最大程度上获得经济利润，就要对成本进行控制分析。从供应链视角，商业地产成本进行了策略化分析，分为供应链上游、核心、下游三方面来对成本进行控制，从而最大程度上为企业获得更大的利润，实现企业利润最大化的目标。

参考文献：

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