商场物业管理范文
时间：2023-09-21 16:58:27
导语：如何才能写好一篇商场物业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建设中的重要功能组成部分，其功用就是为消费者提供购物场所。如今，随着人们消费水平和消费能力的不断提高，商场、购物中心等多种形式的商场物业渐渐成为居民购物的首选之地。优质的物业管理在商场运营中的重要作用也日臻显著。商场管理的基础性内容包括保洁、绿化、设备设施养护及维修、广告管理等方面，这些方面被视为商场物业的基本管理。
二、商业物业管理的现状及存在的问题
（一）商业物业管理现状
相对于国外，我国的商场物业起步较晚。近些年，随着国内大中型城市国际化趋势的加强和房地产行业的快速成长，商场物业大量出现，并开始在社会发展中扮演着重要的角色，这在一定程度上充分说明了我国部分城市令人惊叹的国际化程度和发展速度。同时，在商场物业蓬勃发展过程中，管理水平落后，管理无法满足买主、租户要求等问题也在不断地显现出来。商场物业具有特殊性：一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。这既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。
（二）商业物业基本管理中易存在的问题
1、保洁的及时性和彻底性问题众所周知，商场楼宇和写字楼等有很大的不同，作为公共开放的场所，商业楼宇的客流量很大，并且比较追求休闲和放松。商场环境优美、清洁等，直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。但是由于商场客流量和物流量比其他物业大得多等客观原因，要时刻保证商场整洁不太容易做到。所以，保洁方面的问题是商业物业管理中广泛存在的。
2、设备设施的检修和养护问题随着社会经济的发展和科技技术的不断提高，人们对物业设备设施的要求也越来越高。除了基础的设备设施如给排水、电气设备等外，对于商场物业来说，消防设备和监控设备显得很重要。加上最近几年火灾的不断发生，沈阳万达商业广场火灾、吉林市商业大厦火灾、上海“1115”特大火灾给了人们一次又一次的警告。因集购物、娱乐、餐饮于一身的公共性商业楼宇楼层较高、面积大，客流量比较大，一旦发生紧急情况，人员疏散比较困难，所以商场对消防设备的要求比较高。而又由于商场的特殊性，为了保障商户和顾客的切身利益，监控设备显得格外重要，但是据商户反映，商场内的监控设备仍留有死角，丢东西等事故频繁发生。
3、宣传推广力度和广告效果问题广告是商家宣传新产品，树立企业形象的一种重要载体，可以帮助商场形成品牌，并支持其发展。对于商业物业来说，广告宣传在开张的时候做的比较多，到后期正常营业的时候，多是依靠于地段的优势。因为在目前商铺出售所占的比例大于出租的，产权不统一，各个业主或物业使用人在对外宣传中很难形成合力。在商场内部，物业管理人员在广告管理方面做的也不是很到位，大部分的商场仅在自动扶梯两侧设有小型广告牌，且规格不一、内容杂乱。在消费者的感官体验上，不尽如人意，很难达到广而告之，吸引消费的目的。
三、对策及建议
针对以上保洁的及时性和彻底性问题、设备设施的检修和养护问题以及宣传推广力度和广告效果问题等现在商场物业中普遍存在的问题，物业管理公司可以从如下方面着手改善：
（一）营造良好的商业物业环境，抓好保洁基本工作
1、装修时全面考虑，规划得当在楼宇前期装修之初，就将保洁这一因素考虑进去，选择比较耐脏且易于清洗的地板砖和贴砖。另外，在进行拓荒保洁时要注意彻底清扫，玻璃（里外）、地面、厕所、装修痕迹等要进行全方位的清理，保证楼宇使用前的整洁。
2、清洁到位与宣传教育并重商场的客流量和物流量较其他物业大得多，这加大了商场物业保洁的难度，物业公司要充分的认识到这一点，增加每天定时定点收集、处理和清扫垃圾的次数，另外，安排员工不定时巡查，发现问题及时解决。此外，为了营造良好的环境，物业管理相关部门还需要加强对商户和顾客宣传教育的力度，如可以在明显位置和厕所门口等张贴相关方面的漫画和标语；发现商户或顾客的不良习惯或行为时，要委婉的进行劝阻和教育等等。整洁宜人的环境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的环境也必将会为商场迎来更多的顾客。
3、提高保洁人员的整体水平和专业化程度因为保洁工作技术含量低，属于劳动密集型行业，所以保洁人员的文化程度相对不高，甚至有文盲或半文盲职工的大量存在。而精细化、专业化保洁服务是今后现代化保洁业的发展方向，故物业公司要加强对员工的引导和培养，把熟练的员工转化成职业化产业职工，使他们能够掌握现代清洁器具、清洁剂等的使用和先进方法的运用，使物业管理的专业化得以更加充分的体现。
（二）安全保卫工作常抓不懈
安全保卫是商场物业重点中的重点，要想保证这一点就必须要求相关设备设施管理的高起点、高要求和高质量。如果说软性的服务是电脑中的软件，那么商场中的设备设施就是电脑中的硬件，它们相互依存，相互制约。为了避免“短板效应”，服务和设备两者必须同时提高，才能创造高效的商场物业管理。现代商场中，设备设施往往比较多、结构复杂，楼宇中设有中央空调系统、给排水、排污系统、高低压供电系统、电梯系统，还设有楼宇办公、保安、消防系统等。下面主要就消防和监控方面提几点建议：
1、确保灭火系统和安全疏散系统的正常使用要把责任落实到物业管理相关部门，定期地对报警系统、水系统和电气系统设备进行日常保养和计划性检修。就设备保养的部位、保养内容和保养程序等制订相关的计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施，以及监督检查等。此外，由于新技术的不断涌现，设备更新换代节奏加快，即便当时的配套设施非常先进，都不可避免地具有时代局限性。物业的机电设备管理服务需要有超前思维，只有这样才能减少业主在购买房产后面临损失，并维护好发展商的品牌形象。
2、提高工作人员和商户的消防意识物业管理的管理内容比较多，加上商场中设备设施较多，商户局部装修频繁，可能会导致物业管理企业对消防的疏忽，因此，物业管理有关领导和部门必须重视消防工作，保证相关工作的有序开展，防患于未然。另外，还应提高商户的消防意识，可以通过现场模拟、开展相关活动来调动商户积极性。
（三）扩展广告设置区域，加大广告投放量和宣传力度
广告的目的在于打动顾客的购买欲望，增加商品销售量。广告服务于商业营销活动，这要求广告设置的位置醒目、显眼；广告设计要生动、形象、准确，让人过目不忘、印象深刻；广告定位能够体现商业营销策略的总体构思、战略意图和具体安排。
篇2
作为黄老板咨询顾问，笔者在去年中旬向他提出何不换一种思路来解决这个问题，就是把经销商自己的基层业务人员卖出去(推荐给厂家作为业务人员)，把厂家的业务人员请进来(作为经销商的培训师和营业顾问)这种做法.
笔者凭什么想到这种解决方式呢?因为分析发现，经销商的基层员工之所以执行力差及流动性高的核心原因是收入有限及未来发展空间小，虽说直接提高收入倒能缓解一下，但是靠钱去解决问题就不叫解决问题了，总不是个除根的办法，且还增加不少人力资源成本，不是上选之策。那么问题的解决点在那里呢？经过调查发现，这些基层业务人员很是向往到厂家去做业务员，这样不但待遇能提高，发展空间增大，更重要的是说出来也好听啊，总比窝在一个经销商手里打工要好吧，还更有保障性呢。也就是说，如果经销商能定期的向厂家输出员工，就等与给了员工近在咫尺的希望，由于必须要通过经销商老板的推荐和联系，在当前的工作上必然会用心很多，这个时候没给老板留下好印象就等于封自己发展的路子啊。
那么厂家需要这样的员工吗？需要的！由于人力资源成本及沟通的因素，越来越多的厂家对待驻地机构除了主管及财务人员是总部派出外，一般性业务人员多从当地直接招收，厂家的驻地机构在当地招收业务人员一般都较为注意候选人对当地市场及客户情况的熟悉，这些在经销商那里有过实际经验的员工，不但对当地市场状况较为熟悉，并且对相关的产品特性及经销商内部运作也较为了解，进入厂家驻地机构后上手速度快，省去不少关于市场及产品熟悉培训的环节，且由于是当地经销商的推荐，安全性方面也比直接从人才市场上招来的要放心一些。
黄老板接受这个思路后开始迅速行动起来，分别约见了各合作厂家的驻地机构主管，表达了这个输出的意思，除了担心是黄老板安插耳目的疑心及对学历年龄的要求外，别的方面倒没有什么太多的问题，其中有个厂家的驻地机构并提出最近这边就缺一个促销执行人员，看黄老板这边有没合适的人，反正也不是太急的，一个月之内能到位就可以了，得到这个信息，黄老板随即在公司召开业务人员会议，宣布对厂家进行业务人员推荐的计划，将主动推荐表现出色的员工进入厂家的驻地机构，效果是明显了，基层业务人员的工作效率和主动性很快提高了不少，黄老板在等了两周后，才通知其中三位条件较为合适的员工去那个需要促销执行人员的厂家驻地机构去面试，随即黄老板又电话与这个厂家的驻地机构主管重点推荐了其中一位员工，事情的发展基本在预料之内，那名黄老板重点推荐的员工被厂家正式录取了，在送别酒宴上，黄老板又借机好好的炒作了一把，充分说明了黄老板向厂家推荐员工的真实性和成功之路，惹的众员工情绪高涨，不出所料，在随后的业务工作中，基层业务人员的表现也的确提高不少。
受到效果鼓舞之后，黄老板迅速扩大战果，与厂家的联系范围开始扩大非合作厂家的驻地机构，虽说这些非合作厂家暂时不会接受经销商的员工推荐和目前没有合适的空缺岗位，但还都是黄老板的做法留下了较为深刻的影响，其实，黄老板要的也就是这个效果，这种事情从长计议，舆论先行嘛，当然，在与这些厂家的接触中，黄老板也发现，厂家对业务人员的要求与经销商对业务人员的要求有不少区别，尤其是体现在年龄、仪表、学历、学习心态等几个主要方面，黄老板公司里符合这些主要条件的人本来就不多，总不能全部送给厂家吧，再着，随着业务人员逐渐的向厂家推荐，自己的业务人员从那里补充呢？以前那种社会招聘的方式黄老板不想再用了，笔者建议黄老板把注意力放在大学生身上。
随着大学的一再扩照，大学生的就业率也逐年下降，并且陷入了一个矛盾当中，企业总希望新员工学历又高，人又年轻，且还得有一定的实际工作经验，许多大学生认为这不就是个矛盾嘛，高学历就意味着要在学校读不少年，又有个年轻的限制，这中间那还有时间出去参加实际的工作积累经验啊，可事实是很残酷的，没有一点实际工作经验的，企业很少要，即便是接受下来待遇也很低的，甚至是前半年零工资的，因为这中间还需要不少培训成本，当然要羊毛出在羊身上了，即便是这样苛刻的条件，许多大学生也咬着牙接受了，没办法啊，供大于求的情况下也只有这么办，几个单位争抢一个大学生的故事那已经是八百年前的事了，在这个形势下，黄老板联系了当地两所大学的就业服务中心，张贴出了招聘广告，主要针对经济类市场类专业的大学生，或者是对做市场做销售有兴趣的大学生，招聘广告中分析了当前的就业形势和存在的许多问题矛盾点，然后直接给大学生们介绍了这样一种曲线就业模式，先进经销商的公司做一段时间，熟悉市场积累经验然后再由经销商推荐到厂家的做法，并且列明了已经成功推荐的案例，这样的曲线就业方式虽说麻烦了一点，但总还有个盼头，再说了，有个过度阶段总比天天跑人才市场完全被动等通知要强，于是，超越笔者和黄老板的想象，平均每天过来的面试递资料的大学生都有五六个，基本解决了后续的人员补充问题，同时，这些前来面试的大学生也给了当前基层员工不少压力，不好好干的话，向厂家推荐的机会可就没份了。
与此同时，针对基层业务人员存在一定流动性的状况（当然，这个流动是在控制之下向厂家的输出流动），黄老板把内部业务流程进行较大的修改，例如客户管理和帐务这方面的工作集中在骨干员工身上，然后把操作性工作（跑单，送货，训店理货类）交由这些基层业务人员身上，避免因为较大的流动性对业务工作产生的影响。
在方案实施半年后，取得了显著的效果，黄老板公司的赢利能力增加了近50%，恶意员工流动也仅有一个人，向厂家的驻地机构输出员工二十五人，许多厂家的驻地机构都知道了黄老板的员工输出计划，在找新员工时也会先会和黄老板联系一下，看有没适合人选，毕竟许多厂家分支机构的主管都是厂家总部派驻到当地的，在当地又没有什么人脉关系，当地的员工招收也存在安全问题，有个熟悉的经销商来推荐一下，也是个安全担保作用，.同时，这些经由黄老板推荐输出到厂家的业务人员对黄老板都心存感激，在业务工作上及新机会的介绍上都尽可能的照顾一下，很大程度上节约了黄老板的市场投入费用，对相关的市场信息也能得到快速通知，那些还在黄老板公司处于过渡时期的基层员工为了能早日被推荐到厂家去，工作表现上自是尽心不少，至少执行力是比以前大大加强了。
以上所述是把经销商的业务人员卖出去，那么把厂家业务请进来又是怎么运作的呢？
当然，这个把厂家业务请进来不是真正把厂家的业务人员挖到经销商这里来上班，而是借鉴厂家业务人员在思想层面及系统操作技能上的优势条件，既发挥与厂家业务人员的关系，同时也是利用厂家业务人员来帮助经销商更好的经营业务，根据笔者的亲身经历和黄老板的调查分析，许多厂家的业务人员苦于自己的许多思想和见解得不到承认和发挥，厂家的内部人文环境与经销商的内部人文环境有很大的不同，许多厂家（尤其是大厂家或是属于行业领导者的厂家）的内部人文环境更多的集中在怎么相处和个人发展上面，试想一下，大家的关注点都放在公司的高层变动，帮派之战，人事纠纷等等上面，那有多少心思来关注你的新思想和新设想啊，往往一些有思想有抱负的业务人员苦于找不到能够倾听的人，时间久了，也就被同化了，由做工作变成了混日子，所以说是业务人员在经销商里面的工作是做事，在厂家里面的工作是做人，当然了，不是所有的厂家业务人员都甘于混日子，还有有很多厂家的业务人员希望自己能展现出自己的才华所在，有所成就，一定程度上实现自我的价值，若是厂家内没有平台和机会，那么在其他地方呢？经销商那里倒个不错的选择，但很多经销商也不愿意接受厂家业务人员的思路，道理也很简单，经销商往往认为厂家的业务人员那有资格教我做生意，我当年做生意的时候你恐怕还在读小学呢，再说了，你要是真的会生意怎么自己不去做？反而出来给厂家打工挣这三瓜两枣的工资呢？这个时候，若是经销商主动伸出橄榄枝，把厂家的业务人员当老师当顾问，主动来接受厂家业务人员的再教育，虚心接受指导，认真倾听，那这个厂家的业务人员必然在心理上得到极大的满足，毕竟，谁不想得到理解和认同？经销商若是再能安排一小块天地给发挥一下就再好不过了。
在确定思路后，黄老板随即展开行动，分列出与自己业务有相关的厂家业务人员清单，逐个安排机会交流沟通，这从中确有一些厂家业务人员是心怀抱负、有思想有见解却又施展无门的（黄老板称之为目标业务人员），黄老板一边高度认可评价这些目标业务人员的思想价值，另一方面从安排给这些目标业务人员给自己的员工上培训课开始，逐渐引深到给自己的业务发展进行一些指导建议，紧接着又逐渐转移到通过目标业务人员对黄老板公司的市场投入上来，这样一圈走下来，让这些目标业务人员的价值得到一定的体现和发挥，满足心理上当指导专家的感觉和成就感，不但密切了黄老板与厂家之间的关系，而且带来不少实实在在的好处，同时一些确有价值的思路也给黄老板的战略部署带了不少正面促进作用，
自己的员工其实很羡慕厂家员工的地位和收入，从而军心不稳，做事效率低下，且还存在着不稳定流失的风险，厂家的一些业务人员确又苦于无处展现自己才华，把这两个状况进行深入研究，进行一定程度上互换，不仅稳定内部局面，消除许多不安定因素，且额外的能带来不少正面收益。
黄老板实行员工双向使用措施后，获得了较大的的成功，这个经验同样可以供广大经销商朋友借鉴使用，因为，经销商内外部的人员管理问题基本都是相近的，具体的内部人员管理与外部厂家人员衔接上出现的问题基本如下:
在经销商的内部人员群体中，一般由三类人员组成，一是策略类人员（提出并制定发展战略的，这么重要职务多为老板自己亲自担任，二是骨干类人员，例如财务及管理类岗位，这个岗位也很重要，一般都是由老板的亲信和资深员工来担任，三是执行人员，例如跑腿干活做具体执行工作的业务员之类，这个岗位相对要简单些，多从社会招聘为主。
从老板的内部管理状况来看，管理重点都在这些基层的业务人员身上，因为经销商公司里的基层业务人员一般来说有几个负面共性，一是执行力不够，做事拖拖拉拉的，非要老板像当监工一样时刻监督督促才行，二是流动性高，这山望那山高，三天两头就有这些基层业务人员拍屁股走人的，要是提前打个招呼也好，就怕一些业务人员玩突然失踪，给经销商正常的业务工作带来不少麻烦。总之，基层业务人员是麻烦最多的人员群体，这也是令许多经销商老板头疼的地方，如何有效的管理好这些基层业务人员，提高工作效率也就成了许多经销商不断探寻的方向。
篇3
关键词：中小型商业银行；金融市场；金融业务；风险管理
一、引言
随着我国在金融市场领域的改革不断深化以及国际金融市场的发展，我国以银行为主的金融机构面临的发展压力越来越大；激励的市场竞争和监管部门不断强化的监管力度使得银行的传统贷款业务的利润空间变得越来越小，而经营成本则在上升。商业银行随之将利润增长点放在了以债券、基金等产品为主的新兴金融业务上来，这类金融业务在银行业务中的比重和利润规模上都在不断增加，部分银行还成立了相关的职能部门。但是，2008年爆发的金融危机使得众多的商业银行开始认识到金融市场业务虽然有巨大的利润空间，然而也还存在着巨大的金融风险。
二、中小型商业银行金融市场业务发展现状
随着我国政府在金融领域的改革不断深化，在近20年尤其是在2000年以后我国的中小型商业银行取得了快速发展。中小型商业银行不仅具有一般商业银行所必须的运作模式，还因为其经营灵活与市场需求契合性较好而成为了中国金融行业的一支生力军。当前我国中小型商业银行逐步进入一个兼并重组和多元发展的时期，改革、创新，引入外资进入资本市场成为众多中小型商业银行的发展方向。根据财政部相关部门的统计数据显示目前有超过30%的银行间本币市场的拆借、回购等业务是由中小型商业银行来完成的；而在我国的外汇交易领域中小型商业银行更是占到了总成员数的一半以上。在我国经济发展的大环境了中小型商业银行整体取得了快速的发展。
三、我国中小型商业银行金融市场业务风险类型与原因分析
我国中小型商业银行虽然处在快速发展阶段，但是，其在金融市场业务领域也逐渐暴露出了一些风险问题。
（一）信用风险。信用风险可以说是所有金融机构都面临的主要风险之一，对于中小型商业银行金融市场业务而言这种信用风险则表现得更加明显。中小型商业银行的信用风险主要来源于以下三个方面：1、借贷风险，这种风险是由借款人或者是债券发行人因某种原因出现无力偿还借款而发生债务违约造成的。由于中小型商业银行的借款对象往往是一些中小型企业或者个人，其债务偿还能力不想国有大型企业那样强劲，因此借贷风险较大。2、或有风险，是指债务人可能在债务到期是无法兑现其潜在的债务承诺而造成的风险；例如，承兑等。3、交易日风险，这种风险是指由于交易对手未能按照相关约定进行交割从而造成的应交易日期发生变化而产生的风险。从整体上来看商业银行的信用风险主要是第一种和第三种。
（二）利率风险。利率风险也是中小型商业银行在进行金融市场业务时经常面临的在一种风险。在当前中小型商业银行存贷款期限分布状况下，如果整体的利率不断上升并大于贷款利率变动幅度时，中小型商业银行在进行金融市场业务时产生的利息收入将小于支出整体收益率降低。由于中小型商业银行在进行金融市场业务时多推出的是短期产品，因此其整体收益收到利率影响较大。
（三）操作风险。由于中小型商业银行进入金融市场业务的时间不长，内部尚未形成一套有效的金融业务操作规范程序，同时相关金融业务操作人员的业务素质也还有待提高，因而容易造成人为因素引起的操作风险。操作风险可能只是在某一短暂的时间内发生，但是其后续影响往往是巨大的，甚至会影响到银行是否能生存下去。在国外已经出现过多次因为操作人员的失误而造成整个银行陷入危机的案例。因此，对于风险承受能力还不是很强的中小型商业银行而言，金融市场业务的操作风险可能成为银行致命的潜在风险。
（四）我国中小型商业银行金融市场业务风险原因分析
1、风险产生的内部原因。造成我国中小型商业银行金融市场业务风险的内部原因包括：第一，中小型商业银行在金融市场业务的相关理论研究较晚，缺乏健全的理论支持。我国中小型商业银行是在当前经济大发展的背景下成长起来的，实践经验多于理论经验现有的理论成果多是从大型国有商业银行的相关理论中延伸而来的，行业整体缺乏能够支撑中小型商业银行开展金融业务风险控制的完整理论体系。第二，中小型商业银行缺乏完善的风险管控体制。针对一些高风险的金融业务往往只有较为笼统的规则，对于操作的整个流程的风险控制较弱。第三，中小型商业银行缺乏高业务技能的金融业务操作员。在我国金融业务领域本来人才就十分稀有的情况下，中小型商业银行因为待遇和发展空间的问题难以与大型商业银行竞争，从而招不到、留不住金融业务的高素质人才，最终影响到了金融业务的风险控制。
2、风险产生的外部原因。造成我国中小型商业银行金融市场业务风险的外部原因包括：第一，国家对中小型商业银行的金融业务政策支持不够，政府的优惠政策主要倾向于大型商业银行，从而使得中小型商业银行往往只能从事一些高风险而收益率相对较低的金融业务。第二，外部信息获取的不对称，大型商业银行往往能够获得或者是较早的获得重要的金融信息从而能够有效地规避风险；中小型商业银行往往只能被动的接受信息和迎接金融风险。
四、提升中小型商业银行金融市场业务风险管理的对策
（一）合理选择高风险的金融市场业务。我国中小型商业银行从事高风险的金融业务的时间不长，从理论上来讲缺乏相应的理论支撑，从自身风险承受能力来看，则缺乏像大型商业银行那样的抗风险能力，而在关键的金融信息获取速度上也没有优势。因此，我国中小型商业银行应该根据自身的发展阶段和擅长的业务领域而选择合适的高风险金融市场业务，减少在陌生领域的盲目发展。
（二）加强金融市场人才队伍的建设。对于任何一个行业而言，行业内高素质的从业人员都是行业发展的重要推动力，一个企业拥有的行业高素质人才越多其业务发展的速度就会越快。我国中小型商业银行在金融市场业务上之所以一直以来是高风险低效益的运行，其中一个重要的原因就是缺乏高素质的人才。所以加强人才队伍的建设成为我国中小型商业银行有效控制金融市场业务风险的重要举措。加强人才建设的方式有：第一，银行内部自己培养一批高素质的人才；第二，与高校合作培养订单式的专业人才；第三，吸引一批外部金融企业的高素质人才。
（三）建立完善的风险监控体系。中小型商业银行从事金融市场的业务是其发展的必然选择，其风险也是必然存在的。而完善的风险监控体系则是有效控制风险的重要手段。中小型商业银行建立完善的风险监制体系可以从以下方面进行：第一，加强相关风险业务操作流程的控制，细化控制环节和内容；第二，加强企业的整体风险监控的制度建设，形成企业特有的风险监控文化；第三，对于操作人员进行风险控制知识培训使其掌握相关风险控制知识；第四，建立风险发生时的止损体系，降低风险危害度。
五、结束语
中小型商业银行是我国金融体系的重要组成部分，对于繁荣我国的金融市场意义重大；中小型商业银行从事金融市场的业务是其增加利润的重要方式。但是，金融市场业务往往伴随较高的风险，因此金融市场业务风险管理则成为中小型商业银行必须关注的问题。提高中小型商业银行金融市场业务风险控制的措施有合理选择高风险的金融市场业务、加强金融市场人才队伍的建设、建立完善的风险监控体系等。
参考文献：
[1] 钟曦.我国中小型股份制商业银行投行业务模式的发展探讨[D].西南财经大学，2013.
篇4
关键词：银行服务；管理机制；银行效益
文章编号：1003―4625(2007)08―0058―03 中图分类号：F830.2 文献标识码：A
在当前金融产品和高科技服务手段日益趋同化的情况下，令客户满意的服务态度、服务质量和服务效率，正在成为商业银行赢得客户的主要手段，成为提高核心竞争能力的有力武器。因此，认真分析银行服务工作的特点，研究当前服务工作中存在的问题，提出改善服务工作水平的有效措施，对银行今后的改革发展具有十分重要的意义。
一、对银行服务工作的再认识
从银行服务工作本身来看，它具有以下特点：一是服务工作具有长期性和整体性。它不是一个阶段性的目标任务，这也就决定了不能简单地依靠搞一、两次活动，就想要提高服务水平，而必须长期坚持，全员参与，整体联动；二是服务工作质量容易出现反复；三是服务工作对银行效益提高的作用具有隐蔽性和滞后性，在经营业绩上无法立竿见影；四是服务工作做好是“小概率事件”。一次服务不到位就有可能引起轩然大波，被客户投诉，被媒体曝光。以上几点决定了银行服务工作是一项基础性管理工作，需要常抓不懈、持之以恒的工作态度，需要不计名利、埋头苦干的工作精神，需要全行上下共同行动起来，齐抓共管。
吸收存款、营销贷款和发展中间业务是银行的本职工作，所以做好这些工作是天经地义的，但对于做好服务工作，在认识程度和实践力度上还有一定差距。实际上，在企业性质划分中，商业银行属于金融服务业，服务工作质量的高低对银行客户营销的效果具有十分重要的影响，所以，做好服务工作本来也是商业银行的本职工作。建行河南省分行提出的“三个服务”勾画了一个系统的、立体的服务轮廓，即：从系统内部看，着重要实施“上级为下级、二线为一线”服务，在系统内部树立起“下级是上级的客户，一线是二线的客户”的经营理念，用对待客户的态度和营销客户的力度，来对待我们的下级和一线员工，真正建立起“内部客户”的服务系统，实现员工满意；从系统外部看，着重改进服务态度，提高服务质量和效率，真正达到“银行为客户”服务的目的，实现客户满意。由此可见，内部客户服务系统的建立是“基础”，只有有了完善的内部客户服务系统，才能真正形成全行为客户服务的局面；而全行为客户服务是“落脚点”，是检验银行内部客户服务系统是否有效的“试金石”，可以集中反映银行“以客户为中心”的服务理念在实践中的落实程度。
二、当前银行服务工作中存在的主要问题
(一)从考核管理机制看，银行服务尚没有纳入正常的绩效考评机制
银行作为服务窗口行业，其服务的好坏最终体现在客户的满意度上，而要让客户满意，就必然首先要让员工满意，只有满意的员工才可能提供满意的服务。要让员工满意，根本上要做好两项工作：一是让员工有一个满意的收入，使其能有一个较满意的生活质量；二是为员工的职业生涯搭建一个良好的舞台，使其能在这个舞台上展示才华、实现人生的价值。由此可见，要为客户提供满意的服务，就必须使服务工作与员工的收入水平、职业生涯发展联系起来。而就目前银行的情况来看，一是服务水平的高低与财务资源的配置联系不紧密，二是服务水平的高低与员工的岗位晋升的联系也不紧密。银行目前财务资源配置主要是由经济增加值、等级行评定和KPI指标考评结果来决定的，前者决定了全行的整体工资与非工资性费用水平，后者又对基层行管理者工资水平和经营业绩有较大影响，但在这两个指标体系中，均没有关于“银行服务”的指标，这就是说，作为基层行管理者和员工的收入、经营业绩，与其为客户提供的服务水平高低并没有直接的联系。这从某种角度上讲就是一个“先天的制度缺陷”，这种制度缺陷就使得基层行在提高服务水平的时候，不得不从其有限的费用中再挤出“一小块”来用于这项工作的开展，但由于数量太小，实际上达不到激励的目的。因此，把服务工作纳入绩效考评机制，使其与员工的收入水平和职业生涯发展紧密联系起来，是今后提高服务工作水平的有效途径之一。
(二)从服务管理标准看，服务质量衡量标准尚不够量化和具体化
提高商业银行的服务水平，最为重要的一点就是要有明确的衡量标准，这样的标准能够说明到底什么样的服务才是好的，什么样的服务是不好的，从而经过考核评比使服务工作水平得到持续的改进和提高。就目前来看，不能说没有服务标准，但在实际工作中，这些标准要得到真正的落实还有一定的难度。原因在于很多描述不够细化、量化和具体化，无法进行准确考评，无疑会在实际执行当中让人难以把握，在考评管理时无法检查评比。以上这些分析，也许很多人觉得很繁琐，都是一些不值一提的小事，但是，如果我们不能把服务标准细化和具体化到这样的程度，那么，在实际工作中就很难检查评比，最终结果是不了了之，长此下去，柜面服务也就很难得到持续的提高。因此，当务之急，就是把我们的服务标准进行细化、量化、具体化，使它们变成在实际工作中可考评、可衡量的标准。
(三)从内部客户服务看，内部服务的管理机制和价值实现途径还不清晰
建行提出的“三个服务”是一个有机的整体，“上级为下级、二线为一线”是内部服务问题，是基础，“全行为客户服务”是外部服务问题，是落脚点。如果说后者我们可以通过不断的努力，从对考核标准细化、量化、具体化着手，最后有可能从考核管理上解决的话，那么对前者即内部客户服务的质量和效率问题，我们目前还没有从管理体制上明确，还没有找到对内部服务的质量、数量进行价值衡量和支付的方法。这一方面导致了我们无法对内部服务的诸多主体进行管理，另一方面，由于内部服务的好坏无法进行价值评价和支付，这就使那些提供“劣质内部服务产品”的部门和个人有了可乘之机，使那些真正提供优质服务产品的部门和个人的价值得不到保证。长此以往，就会像货币学中的“劣币驱逐良币”的规律那样，出现“劣质的内部服务产品驱逐优质的内部服务产品”的现象，从而使内部服务态度、质量和效率越来越差。更为重要的是，内部服务的好坏对“全行为客户”提供的服务质量有着直接的影响，因此，内部服务的日益恶化就会导致外部服务的态度、质量和效率的恶化，从而形成恶性循环。由此来看，内部服务的管理机制和价值实现途径的建设也是一件十分重要的事情。
(四)从客户关系管理看，对优质客户和大众客户的服务关系处理还不到位
当前，银行对优质客户的服务应当说是日益改善，但对大众客户的服务还有一定的差距，甚至有下降的趋势，这既有观念上的因素，同时也有执行的原因。实际上，如果仅仅从客户价值贡献度的角度来看，优质客户和大众客户享受不同的服务待
遇应该是无可厚非的。优质客户理应成为银行服务的重点，理应享受到差异化的优质服务，如贵宾室、理财室、专职客户经理、专业化服务网络和优惠的服务政策等等，都是为银行的优质客户们“量身定做”的差别化的服务手段。但是，这并不等于说，优质客户服务好了就可以忽视大众客户服务，如果是这样的话，我们的客户服务工作就有可能走入歧途，客户满意度和社会形象就有可能下降，最终使银行的竞争能力和价值创造力出现下降。这是因为：一方面，优质客户不是与生俱来的，它脱胎于大众客户，成长于大众客户，是大众客户中的佼佼者，所以大众客户是优质客户的发源地，我们只有拥有雄厚的大众客户资源，才有可能产生出越来越多的优质客户。
另一方面，建设银行已经是上市公司，虽然股东价值最大化是其经营的主要目标，但是，我们更应该注重自己的社会公众形象，因为银行是高负债和高风险的企业(负债率一般在90％左右)，它赖以生存的重要基础之一就是社会公众的信任及由此带来的良好的社会公众形象和信誉，而这种信誉和形象好坏的主要“投票”者是占比80％左右的大众客户，尤其是在政府和各种社会机构所作的服务质量、社会信誉等的社会调查中，大众客户更是占有绝对的“话语权”，因此，不妥善处理对大众客户的服务问题，对银行的社会形象提高将带来不利的影响。
三、构建长效管理机制，持续提高服务水平的路径
针对服务这项基础性管理工作的特点，针对做好“三个服务”的工作要求，针对银行当前服务工作中存在的管理问题，笔者认为，要用长远的眼光，以持之以恒的态度，按照“可具体化、可操作化、可度量化、可考评化”的基本思路，来打造银行的服务管理运行机制，以期服务质量越来越好，服务效率越来越高。
(一)把银行服务质量和效率作为一个重要指标纳入绩效考评机制中来，以机制的力量来推动银行服务水平的提高
当前，从观念上看，在绝大多数银行员工中，“以客户为中心”的意识已基本形成，有了这个思想基础，服务管理机制建设就有了条件。一是应把银行服务的质量和效率指标纳入各级管理者的关键绩效指标(KPI)中来，使管理者的收入与银行服务建立直接联系，使各级行服务质量好坏“立竿见影”地体现到管理者收入中，使其不但在思想上重视，而且在实践中真正增加工作力度，切实做出实效。二是把服务的质量和效率指标作为各级行财务资源配置的指标之一，使其对全行的财务资源分配产生一定直观影响。使提高服务质量工作从以行政手段为主转向以经济手段为主，从强制管理走向经济利益引导，并在柜面员工的绩效工资构成中，加入业务量工资，真正实现“干多干少不一样”，以此促进服务效率的提高，从而用利益机制引导广大员工自觉地、积极主动地投入到优质服务工作中来。三是树立榜样，不断加大精神激励力度，大力弘扬优质服务先进典型，用榜样的力量带动优质服务水平的提高。
(二)制定细化量化的服务标准和服务应急方案，出台相应的管理细则
细化、量化的服务标准是服务管理的基础，相应的管理细则是服务质量的必要制度支持，而各种服务应急预案，则是有效地应对各种客户投诉、灵活处理各种非常规客户需求的有效措施。一是以省分行牵头，组成课题组，专门研究服务管理标准的细化、量化、具体化问题，形成制度规范在全行推行。实际上，这项工作各二级分行都在进行，比如建行洛阳分行近期推出的《洛阳分行柜面服务标准及违规行为积分管理实施细则》，就是对服务标准细化、量化、具体化的初步探索。另外，其他二级分行也有类似的办法。但总体来看，这些管理标准还不够量化，管理细则还不够具体，很多服务中的具体环节还没有包含进来，还需要进一步研究。二是制定应急服务方案。即针对容易引起客户投诉的事项，专门研究针对性措施，并形成案例集，让各行柜面人员学习掌握，以应对各种突况。针对不能按照正常的制度规定或业务流程办理的业务，应当进行“归纳研究”，按照“原则性和灵活性”相结合的原则，在不违规的情况下，制定措施办法，解决客户的问题，满足客户的需求，达到客户的满意，否则，遇到了这些情况后如果生硬照搬制度，必然引起客户的不满和投诉，给我行服务形象带来不利的影响。
(三)明确管理职责，构建“责、权、利”相对统一内部服务管理体制
既然服务是一项基础管理工作，既然我们已经明确了“三个服务”的整体轮廓，那么，就应在体制上为其实现搭建一个管理平台，真正形成“权力到人、责任到人、任务到人、利益到人”的管理局面，达到“有目标任务、有时间进度、有考评标准、有结果运用”的管理效果。从目前来看，仅仅柜面服务落实到了部门(个人金融部)，但柜面服务仅仅是“三个服务”的一个很小的组成部分。因此，要想实现“三个服务”的目的，还需要搭建责权利相对统一的管理体制：一是把“三个服务”的职责全部明确到相关部门，尤其是“二线为一线，上级为下级”的服务理念要转化为具体的部门管理职责，明确到部门来管理，并制定相应的管理细则。二是在管理职责明确后，需要对内部服务进行价值评定，就像海尔的“内部价值链”一样，对内部服务好的员工和部门要进行奖励，对内部服务中出现的效率低下、质量不高、态度不好的部门和员工要进行处罚，从而形成“以制度管服务”的局面。三是对服务监督检查管理要常规化，不能仅用搞活动的方式来抓服务工作，而应把“常规的服务管理”融入“阶段性的服务活动”之中，以形成常抓不懈、持续提高的局面。
(四)对营业网点功能进行科学定位，妥善处理优质客户和大众客户服务的关系
一是对营业大厅进行功能分区，使优质客户进入服务的“绿色通道”，使大众客户能够享受标准化的服务。要想做到这一点，必须适度扩大目前营业网点的营业面积，使其具备功能分区的基本条件。有些网点的营业厅，连放上一张填单台都显拥挤，连最基本的功能分区都不具备，更不要说建造贵宾室、理财室或开放式柜台了。在这些网点，要想妥善处理优质客户和大众客户的关系，的确有点难度，所以网点面积必须扩大，这也是提升市场形象的需要。二是增加柜台之外的营销服务人员数量，为客户提供各种差别化、亲情化的服务。要尽量增加柜台之外的经营人员数量，如大堂经理、客户经理、网点管理人员等都要从柜台里面走出来，和客户面对面交流，及时发现客户的非柜面需求，排解客户的各种难题，这样既能提高客户的经营价值和附加值，又能和客户交朋友，提升客户的满意度，更有利于促进网点由“核算主导型向营销服务型”转变。三是要因地制宜地制定优质客户的标准，不断从大众客户中识别出优质客户，并不断完善客户档案。实际上由于各地市经济发达水平、人们的收入水平、企业的发展状况不同，不同的地区优质客户是不能用一个标准进行衡量的，从而对优质客户的优惠政策也要根据不同的标准来制定，因为也许在郑州、洛阳是大众客户，但在商丘、开封就是优质客户，所以合理制定标准，也是在不同的区域从大众客户中识别优质客户的必要手段。
(五)大胆进行服务创新，不断提升服务管理的技术含量
我国国有银行商业化改革始于1994年，但笔者认为，真正按照商业银行的规则来运行，只能从1996年金融行业治理整顿后算起，距今不到10年时间。因此，在银行服务上很多东西都是空白，要想实现“以客户为中心”，达到“客户满意”，必须大力提倡服务管理创新。一是要向西方发达的现代商业银行取经，如美英等国商业银行的发展已超过百年的时间，从它们那里汲取现成的经验，进行“模仿”创新，显然是一条捷径。
(六)构建“以客户为中心”的双赢服务文化，营造和谐的服务氛围
服务文化的内容非常丰富，它包括制度文化、物质文化、精神文化等多种形式，这里仅从“双赢”的角度进行一些探索。“双赢”服务文化形成，笔者认为要经历三个阶段：第一阶段是以客户为中心的“双赢”制度文化设计阶段，即按照以客户为中心的思想，以客户满意、员工满意为原则，设计服务制度。在这样的服务制度中，一是既要突出体现对员工的尊重、爱护、关心、理解，又要符合银行风险防范安全运营的基本要求；二是要突出为客户服务的质量和效率，提升客户满意度，当然，这样的服务制度还要花大力气进行研究。
篇5
原告：上海子陵渔具有限公司。
被告：上海沪江物业管理经营公司。
本市定西路1310弄8号楼长乐大厦半地下室系该楼的设备层，内有水泵、水管等设施。1992年12月始，原告向长宁区华阳街道办事处下属的建宁里委租借半地下室中的三套房间（由建宁里委自行拦隔而成），作为仓库储存物资和加工场地，按月向建宁里委交付租金人民币2300元。租借后，原告自行出资在三套房间的门口筑起高约为0.5米的拦水坝。1995年12月3日晚，本市宣化路附近自来水管爆裂，有关单位抢修时关闭了总阀门，致使本市定西路1310弄8号楼（即长乐大厦）、10号楼2幢大楼停水。8号楼以地下水箱的水供应该楼居民使用，使得地下水箱内自来水抽空，浮球下垂。12月4日零时开始恢复供水时，两只浮球中的一个球体没有恢复正常工作状态，引起进水不断，水满溢入水管道，通过4寸溢水管全部进入半地下室的水泵间，造成半地下室大面积进水，且越过原告自行砌成的水坝而入其租借的房屋。积水时间持续十个小时左右，由于积水的缘故，致原告储存的价值307256.59元物资受损。
事后，有关部门对该处溢水原因进行鉴定，鉴定结论为：
1、房屋设计，泵房进水管（地下水池溢水管）与泵房出水管道不配套，进水管径为100mm，而排水管径为50mm，难以适应特殊情况下的给排水。
2、设施质量及老化，球阀构件质量偏低，在使用期内，某些构件已锈蚀，使开启灵敏度降低。
3、特殊情况。由于施工而停止对大楼的自来水供应，而整幢大楼正常用水不能停止，这时地下水池的水补充给大楼水箱，当地下水池的水超量抽取时，球阀落到最低点，再当外水管系统开启时，球阀受过高压力冲击而影响正常关启，从而影响地下水池不能关闭进口水，造成溢水。
篇6
身份证：__________________
乙方：__________________
注册地址：__________________
身份证：__________________
甲方是位于 市 区 路（街）某某商业广场 座首层 号铺（“商铺”）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。
第一条 商铺的位置、面积和用途
1.1 商铺的位置和面积
甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路（街）某某商业广场（“商场”） 座首层 号铺（见本合同附件一图示），且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。
商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。
1.2 商铺的用途
乙方承租商铺只能用于经营（商品种类） .
非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。
第二条 租期
租期自 年 月 日（如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日）起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。
第三条 租金
3.1 租金
乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：
3.1.1 年 月 日前（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整）租金标准为：
每月每平方米（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
年 月（第一个月如果不是整月时）租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.2 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.3 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期开始之日至 月月底）租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
甲方指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。
第四条 物业管理费
4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币29元，月物业管理费合计为人民币（小写） 元，（大写） 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。
4.2 物业管理费支付方式
4.2.1 物业管理费由乙方承担。
4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。
物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费（从租期开始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
物业管理公司指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。
第五条 能源费
乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日（不含免租期）能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。
第六条通讯设施租金及押金
6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真__部，上网专线__条。
6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部，上网专线每月人民币____元/条。
6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币____元，共计人民币____元；每条上网专线人民币____元/条，共计人民币____元。
6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。
6.5 电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等），由乙方自行向电信部门支付。
第七条 保证金
7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。
7.4 保证金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。
第八条 进场经营质量统一经营管理保证金
乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，（大写） 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。
本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。
第九条 滞纳金
本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。
乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。
第十条 续租
10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。
10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。
10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权；如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。
第十一条 进场移交
11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。
11.2 商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。
11.3 乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。
第十二条 商铺的使用
12.1 装修和改造
乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。
装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。
12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。
12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。
12.4 乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。
12.5 未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效，转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同，并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。
第十三条 离店
13.1 因任何原因导致本合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。
如果乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。
在甲方按照前述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。
13.2 乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其他应付款项（含违约金、损害赔偿、罚
款等）。
13.3 如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物，因此造成乙方任何损失由乙方承担。
如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的，无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权，甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的，该条规定的办法只能是在情况紧急时采取，以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】
第十四条 优先购买权
甲方有权随时向任何第三方转让商铺，但应当事先书面通知乙方，乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复；超过该期限乙方未答复的，视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后，乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的，按照法律规定，甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担，乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。
第十五条 税费
甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。
第十六条 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除。
16.2 乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：【律师提醒，该规定实际上时给予乙方解除合同权利，只是其要负一定违约责任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。
16.2.2 如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.3 下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。
16.3.2 乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。
16.3.3 乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途，经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。
16.3.4 在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，乙方应支付甲方违约金人民币两万元，甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。
16.3.4 乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。
16.3.6 本合同约定和法律、法规规定的其它情形。
16.4 甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的，乙方应向甲方补缴免租期租金，并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。，但解除合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.5 乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。
16.6 因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。
16.7 乙方在经营过程中，不得以任何借口擅自关门，停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的，所造成的后果由乙方全部承担，并处罚款贰万元人民币。
第十七条 不可抗力
如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担责任。
第十八条 适用法律和争议解决
18.1 本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。
18.2 甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可按如下第____种方式解决：
18.2.1 提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。
18.2.2 向商铺所在地人民法院提讼。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。
甲方： 乙方：
篇7
身份证：__________________
乙方：________________________________________
注册地址：_________________________________/（身份证：__________________）
甲方是位于 市 区 路（街）某某商业广场 座首层 号铺（“商铺”）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。
第一条商铺的位置、面积和用途
1.1商铺的位置和面积
甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区 路（街）某某商业广场（“商场”） 座首层 号铺（见本合同附件一图示），且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。
商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。
1.2商铺的用途
乙方承租商铺只能用于经营（商品种类） .
非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。
第二条租期
租期自 年 月 日（如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日）起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1％的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。
第三条租金
3.1租金
乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：
3.1.1 年 月 日前（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整）租金标准为：
每月每平方米（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
年 月（第一个月如果不是整月时）租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.2 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.3 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.2支付期限和方式
3.2.1支付期限
首期（即租期开始之日至 月月底）租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
甲方指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。
第四条物业管理费
4.1商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币29元，月物业管理费合计为人民币（小写） 元，（大写） 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。
4.2物业管理费支付方式
4.2.1物业管理费由乙方承担。
4.2.2物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。
物业管理费自租期开始之日由乙方承担。 乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费（从租期开始之日至____月月底）
4.2.3支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
物业管理公司指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。
第五条能源费
乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日（不含免租期）能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。
第六条通讯设施租金及押金
6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真＿＿部，上网专线＿＿条。
6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币＿＿＿＿元/部，上网专线每月人民币＿＿＿＿元/条。
6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币＿＿＿＿元，共计人民币＿＿＿＿元；每条上网专线人民币＿＿＿＿元/条，共计人民币＿＿＿＿元。
6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。
6.5 电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等），由乙方自行向电信部门支付。
第七条保证金
7.1为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次***付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.2为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次***付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.3在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。
7.4保证金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。
第八条进场经营质量统一经营管理保证金
乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，（大写） 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。
本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。
第九条滞纳金
本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。
乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。
第十条续租
10.1如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。
10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。
10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权；如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。
第十一条进场移交
11.1甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。
11.2商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。
11.3乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。
11.4如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。
第十二条商铺的使用
12.1装修和改造
乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。
装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。
12.2乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。
12.3乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。
12.4乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。
12.5未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效，转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同，并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。
第十三条 离店
13.1因任何原因导致本合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。
如果乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。
在甲方按照前述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。
13.2乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其
他应付款项（含违约金、损害赔偿、罚款等）
13.3如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物，因此造成乙方任何损失由乙方承担。
如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的，无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权，甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的，该条规定的办法只能是在情况紧急时采取，以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】
第十四条 优先购买权
甲方有权随时向任何第三方转让商铺，但应当事先书面通知乙方，乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复；超过该期限乙方未答复的，视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后，乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的，按照法律规定，甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担，乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。
第十五条 税费
甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。
第十六条 提前解除
16.1本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除。
16.2乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：【律师提醒，该规定实际上时给予乙方解除合同权利，只是其要负一定违约责任】
16.2.1如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10％【律师建议，不要低于25％】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。
16.2.2如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10％【律师建议，不要低于25％】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.3下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：
16.3.1乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。
16.3.2乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。
16.3.3乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途，经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。
16.3.4在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，乙方应支付甲方违约金人民币两万元，甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。
16.3.4乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。
16.3.6本合同约定和法律、法规规定的其它情形。
16.4甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10％的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的，乙方应向甲方补缴免租期租金，并支付相当于本合同未到期租金总额10％的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。，但解除合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.5乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。
16.6因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。
16.7 乙方在经营过程中，不得以任何借口擅自关门，停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的，所造成的后果由乙方全部承担，并处罚款贰万元人民币。
第十七条 不可抗力
如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担责任。
第十八条 适用法律和争议解决
18.1本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。
18.2甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可按如下第____种方式解决：
18.2.1提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。
18.2.2向商铺所在地人民法院提讼。
第十八条通知
甲、乙双方按照如下列明地址发送通知或其他文件：
甲方：
乙方：
联系电话：
联系电话：
传真：
传真：
地址：
地址：
邮编：
邮编：
任何一方若指定用其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。本合同项下任何通知、文件以传真发出的，发出日期视为收悉日；以专人手递发出的，发至指定地址之日视为收悉日；以邮寄方式发出的，寄出后四日视为收悉日。
无论乙方指定地址是否为商铺，甲方或物业管理公司将任何通知、文件送至商铺后也视为送达。通知、文件送达后，乙方商铺人员应当立即签收并给予书面回执，如果乙方商铺人员拒绝签收，则甲方或物业管理公司可采取留置（无论是否商铺是否有人）的方式送达，相应的留置照片或录像即可作为回执。
第十九条 生效
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。
甲方：
乙方：
二＿＿年＿＿月＿＿日
篇8
关键词:商业物业管理运营措施
目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后
商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。
环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。
参考文献:
1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,2004(23)
2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,2002
3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,2004
4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代,2004(32)
篇9
单位名称：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________
单位名称：_________
资质等级：_________
证书编号：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________物业类型：_________
座落位置：_________区_________路（街道）_________号
四至范围：_________
总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。
甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。
第四条 乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。
第五条 本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
篇10
1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。
3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减（空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“x”）。
4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。
5、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。
6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。
7、根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。
苏州市房产管理局监制
委托方 （房地产开发企业，以下简称甲方）：
单位名称：
法定代表人： 住所地：
联系电话： 传真：
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：
单位名称：
资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住所地：
联系电话： 传真：
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_______（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况：
物业名称：________________________ 物业类型：____________
座落位置：___________区____________路（街道）_______号
四至范围：
总建筑面积：_______平方米；其中住宅_______平方米，商场_______平方米，办公楼________平方米，工业厂房______平方米，停车场（库）______平方米。其他：______________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为____年____月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____时起至年_____月_____日_____时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
