房地产不景气的原因范文

导语：如何才能写好一篇房地产不景气的原因，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

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与电商平台一同在饱受市场考验的还有各门店的房产中介从业人员，没有人比他们更能体会市场变化带来的冲击。与此同时我们还看到，建筑和家居行业同样深受影响，很多建材及家具市场门可罗雀。这一急转直下的境遇，是否意味着中国房地产业真的不行了？

业务缩水难盈利

唇亡齿寒，这句话用来形容房地产电商平台与房企之间的关系并不为过，当房企已经自顾不暇，更无可抽身为电商企业的生存买单之时，电商两头吃的模式估计也就到头了。故事要从传统电商的主营业务说起，以搜房网为例，其主营业务包括四大模块：网络营销服务（广告收入）、电子商务（卖房提成）、搜房帮房源（主要针对二手房经纪人的房源和排名）和其他增值业务（包括研究、数据服务），全部为线上服务。其最主要的广告和电商收入绝大多数要依赖房地产开发商，当房地产开发商出现不景气必然会拼劲全力借助各种平台将手中的库存抛售一空，这也是为什么2013年搜房网等房产电商会大赚的主要原因。

及至2014年，对于开发商而言，该抛售的楼盘基本抛售一空，剩下的即使再努力也很难吸引更多的投资者，故而开发商不再肯投入预算去做无谓的广告宣传，电商平台不得不调整战略，加大其他业务板块在整体收入中的比重。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“房产中介从业人员因为电商平台能够带来很多潜在的购房者，非常青睐在这些平台上建立端口来吸纳客户，然而过去的10年端口使用费用涨了近10倍。当然，过去的日子里房产交易量很大，生意好做，即使被电商压榨仍旧有可观的利润入账。但今年整个市场一下子冷清了，仅有的收益也全部捐献给了电商平台，而如安居客之流更一改原来的合作模式，推出了按流量收费，且流量统计缺乏第三方监管，房产中介成了电商砧板上的鱼肉，只有联合起来开始抵制了。”

其实说穿了，就是利益分配问题，但更主要的原因是，今年全国房地产交易市场普遍不景气，反观房地产市场红红火火的2009年和2010年，大家都在忙着带客户跑楼盘看房子，既不会相互较真，也没有精力在意那些小钱。宋会雍认为：“这一系列现象最直观的反映了行业的交易量在降低，整个市场活跃度也在降低，必然还会导致资金流转的迟滞，同时也说明了房地产电商领域并没有足够的企业存在，依然具有较大的生存空间和发展空间。因此行业里面必然要做出相对应的调整，用自己的方式来激活在楼市中运转的活力。

不会出现大规模倒闭潮

2014年1～7月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比下降7.6%，从城市情况来看，统计的21个主要城市2014年1～7月累计住宅销售面积同比下滑23%。

在走访中，各大二手房中介公司的门店普遍反映最近业绩不理想，一年多以前，为了节约时间成本，他们经常是一下子邀约十几个客户去看一套房，那时候好的房子不怕没人要。甚至几家人在抢，也造成了个别房东坐地起价，但还是有买家能接受。“如今今非昔比，客户看房意愿降低，我们会经常打电话回访，试探客户买房的诚意，层层筛选，确定目标后就重点‘培养’，客户需要什么房我们就去为他找到满意的，也怕生意被同行抢去，小标的一样很认真地去对待。现在是反过来为客户找房源，做到精耕细作。”

由此我们不难看出，在成交量大幅萎缩的情况之下，多数经纪公司为解决低成交或者零成交费尽心力。随着众多中小中介公司出现连续未成交现象，预计今后的几个月成交量仍将维持低位，中介公司零成交现象会继续增加。生存重压之下，部分经纪公司下半年必然面临生死考验。宋会雍表示：“从运营成本来看，关店的亏损远高于新开店成本。因此即使在当前市场低谷时期，中介公司目前仍然坚持不关店，等待市场转机。一些较大的连锁品牌中介公司因为拥有较大的内部流通性，可以更好地安排从业人员和门店配置，拓展除一手房买卖之外的其他交易，虽然整体成交量会有所下滑，但不会出现门店关闭和裁员现象。最容易受到冲击的当属中小型连锁品牌，因为不具备强大的抗风险能力，很可能会出现一定的业务收缩和裁员。”

持续冲击建材市场

上海火车站，一位50多岁的水管工人告诉记者：“我们今年的‘休息时间’比往年多了很多，从2月份以来基本没接过几单活。”有学者指出，房屋建筑增长放缓的速度要比房市下跌的速度快。从政府的数据中可以看到，今年1～5月份，中国建筑和装修支出的增速减缓至14.2%，2013年全年增幅为22.1%。根据国家统计局的数据，今年前五个月家具销售增长14.7%，家用电器销售增长7.3%，去年同期，家具和家用电器销售分别增长21%和21.5%。

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《报告》指出：经济低速增长时期需要更高货币规模，经济不景气时期货币政策适度宽松不会刺激经济泡沫，中国需要协调短期适度宽松与长期紧缩管理的关系。对于当前的较低经济增长而言，较大的货币规模恰恰是必需的。

笔者认可上述判断，这恰恰是宏观经济“逆周期调节”的必然要求。《报告》对比1991—2012年的经济增速与货币规模发现，经济增速与货币规模存在反向关联，当经济增速较高时，M2/GDP较小；当经济增速较低时，M2/GDP较大。造成这一现象的原因主要是经济低迷时货币周转速度减慢，为维持同样甚至较低的经济增速，需要更大的货币规模。

中国社科院财经战略研究院表示，经济增速与货币规模的反向关联不仅存在于中国，也存在于20世纪80年代以来的主要发达经济体，以日本和美国为代表。

《报告》同时阐释了“货币超发与经济泡沫”之间的关系问题。理论上说，货币超发与经济泡沫之间存在正向关联，这也是2012—2013年间反对货币宽松的重要理由。“但是货币供给与消费品价格（所谓通胀）之间并不存在严格的正相关性，主要的影响体现为对房价的影响，这表明货币供给对房地产价格泡沫有一定的推动作用。”

《报告》说，虽然通过结构化的货币政策可以限制向房地产行业的直接货币投放，但是仍存在货币通过其他渠道流入房地产市场并促使泡沫加剧的疑问。

中国社科院财经战略研究院分析认为，虽然货币供给与房地产市场泡沫有一定关联，但二者之间的联系并不稳定。进一步的数据分析显示，分经济增长阶段来看，货币对房地产市场的影响程度会随着宏观经济景气程度变化而改变。

中国社科院财经战略研究院认为，中国货币适度宽松的上限尚未达到，管制利率、拉动经济等政策均需要货币适度宽松予以配合，并且在宏观经济景气程度较低时，货币适度宽松对经济泡沫的推动作用也较弱。因此，当前中国的货币政策需要维持必要的宽松幅度，并在之后随经济增长阶段的变化进行逆向调整，再逐渐回收流动性。

笔者认为，我们的确需要通过改革释放经济活力，但我们必须清醒，要使改革更加顺利地进行，宏观经济政策和管理水平必须同步提高，必须更具科学性。

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房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的发展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会关注度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的关注。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业发展规划以及普通家庭的置业理财等都大有裨益。

2、当前房地产价格现状

众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场呈现活跃态势租赁市场相对平稳。

3、中国房产价格攀升的成因

我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策有关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。

3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有密切联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必然上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。

3.2、房价的波动上扬与金融政策有关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征:一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金大部分也是来自于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要目标，将利润最大化放在次要位置,因此银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力度过大的能力,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面由于金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。

3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种政策没有得到很好的落实主要由于房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方经济发展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济发展水平。地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存在，使中央调控政策的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存在是房价居高不下的重要原因。

4、未来几年房价发展趋势预测

对于未来几年房价我们可以推断出下列的趋势，主要有中国房地产景气与否很大程度上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家经济发展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚性需求呈上升趋势，房地产消费市场依然潜力巨大。

4.1中国房地产景气与否很大程度上取决于政府的态度。由于我国政治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济强大的调控能力。最近几年房地产暴涨很大程度上与地方政府的鼓励与支持是分不开的。

4.2此次房价下跌正逢国际金融危机。国际经济的触底反弹有助于房地产行业回暖，同时，由于房地产行业对内需的巨大拉动作用，我国经济的复苏也必然依靠房地产业的复苏。最近一次房价调整的一个显著诱因就是宏观经济不景气。而中国长久以来制约经济发展的最大瓶颈则是内需不足。作为最大的内需行业，房地产业对于内需的拉动作用无疑是巨大的。只要房地产业得到很好的发展，一系列的经济问题将迎刃而解。我国经济的反弹也必定依靠房地产市场的表现。

4.3、作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家经济发展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长。就如同适当的通货膨胀有益于刺激经济发展一样，适当的泡沫也有利于房地产行业发展。相信只要有着妥善的引导和控制，地产业的泡沫将成为中国经济发展的催化剂长期存在下去。

4.4、中国房地产行业刚性需求呈上升趋势，房地产消费市场依然潜力巨大。随着经济的发展，人员的流动性在不断增大。因此异地购房的需求便随之上升。大量大学生毕业也在一定程度上增加了住房的刚性需求。同时，随着我国中产阶级人数的不断增加，房地产消费市场的潜力也必定会得到进一步的挖掘和开发。因此，只要需求一直保持旺盛，中国房地产业必将持续健康发展下去。

5、解决房价问题的建议

综上所述，我们认为解决房价问题，必须从经济运行入手，对于不同群体采取不同的策略，采用市场手段解决供应量和供应类型等等。详细解释如下：

⑴保持宏观经济的稳定高速增长，增加居民收入，加强中低收入阶层的购买力。这是解决一切民生问题包括住房问题的前提和基础

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【关键词】房价，地价，因果关系

一、引言

继1978年我国城镇住房商品化改革以来，1998年开始的全面、快速的市场化改革使我国房地产市场获得了快速的发展，并出现了前所未有的繁荣。但是城镇住房的市场化改革也使得房地产市场过热，住房价格不断攀升并居高不下。2003年以来，我国的房价更是经历了一番快速的飙升。与世界其他国家相比，无论是从“房价收入比”还是从“房价租金比”来看，中国目前的房价都明显偏高。住房销售价格的这种快速上涨引起各方面的关注和担忧，于是2004年以来，中央政府对国内房地产市场逐步实施了一系列的宏观调控措施，意图平抑房价，但是政府的调控政策，房价反而飚升得越快。

随着住房销售价格的上涨，作为住房成本一部分的土地出让价格在房价中的比例也不断扩大。自2002年实施“招拍挂”制度后，进入市场的商品住宅用地都必须通过市场竞价的方式获得，土地出让价格不断被推高。特别是2005年开始严格实施“招拍挂”制度以来，土地交易价格指数上升的速度和幅度大大超过了房价指数。从全国范围来看，土地出让价格大约占到房价成本的50%至60%。于是，任志强等开发商认为地价在推升房价，“招拍挂”制度是房价飙升的罪魁祸首。

1998年以来，居民住宅用地价格指数与商品住宅销售价格指数呈现出快速上升的走势，而且两者呈现较大的相关性。那么究竟房价和地价之间存在怎样的关系：是地价上升引起了房价上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？对于这个问题的不同回答会产生不同的政策取向和社会影响。因此，理清地价与房价的关系对于正确调控城市住宅价格与土地价格具有重要的理论和实践意义。

二、高房价与高地价，孰因孰果？

我们知道，房价的高低是由市场上对住房的供给和需求双方力量共同决定的。土地价格的变化，一般来讲，对于住房市场上的需求状况的影响很小，因为需求主要取决于人们的偏好和支付意愿。所以，土地价格的变化要想影响房价，那么就只能通过改变供给来发挥作用。地价虽然是修建住房总成本的一个构成部分，但是我们不能就此武断地认为地价的升高会改变市场的供给，因为不同形式的成本对于住房的供给具有不同的影响。经济学常识告诉我们，影响供给曲线变化的应该是边际成本的变化。地价能否影响供给，关键在于地价是以什么样的形式进入成本函数的。对于整个房地产开发来说，地价就相当于一个固定成本了，不管是多少，它都不能影响住房的边际成本进而影响住房的供给曲线，而只是影响开发商是否进入和退出房地产市场的决策。

另外，如果要将高房价归因于高地价，企图通过降低地价来缓和房价，那么地价就应该是一个可以调控的外生变量。然而，影响地价高低的决定性因素依然是市场供求关系，土地交易的成交价格是内生变量，政府并不能在土地市场上随意操纵土地的成交价格，土地价格的高低取决于房地产市场的经济租金大小。土地需求是一种派生需求，是由于对土地产品即住房的需求才有对土地的需求。当房地产开发商对未来的房产市场的预期较为乐观时，则会增加投资信心，从而加剧对土地的竞争，抬高土地的价格。但如果房地产开发商对未来的房地产市场预期不是很乐观，则会减少对土地的需求，土地的价格自然下降。例如，2008年全国房价出现了10年来的首次下跌，市场预期的不景气，使得土地交易价格指数也由第一季度的121.7逐渐收缩到第二季度的112.2、第三季度的107.7和第四季度的103.4。

所以，从理论上讲，我国的高地价并不是导致高房价的原因，恰恰相反，是高房价导致了高地价的现象。笔者也曾依据《中国经济景气月报》公布的1998年第1季度~2009年第4季度的商品房销售价格指数和住宅用地价格指数，对房价和地价进行了格兰杰因果检验，结论是：在10%的显著性水平下地价几乎始终不是房价的格兰杰原因，而在滞后1期以后一直到滞后第6期，房价却是地价的格兰杰原因。

三、高房价的真正原因何在？

一些人之所以认为，地价高房价就会水涨船高，其依据的理论基础是等量资本要获取等量利润。高地价意味着修建住房的成本增大，房地产商为了实现“等量资本获取等量利润”，必然是抬高房价。但是，这里存在一个明显的错误，那就是“等量资本获取等量利润”有一个前提条件，即房地产市场已经不存在超额利润，实现的是正常利润。很明显，房地产市场并非如此，而是一个具有超额利润的市场，开发商暴利是不争的事实，要是没有暴利就没有这么多的开发商参与房地产开发行为了，也就不会使土地供不应求，导致对土地的竞价攀升。因此，盲目的认为高地价会因为“等量资本获取等量利润”而推高房价的逻辑是不合适的。正确的逻辑应该是：由于我国房地产市场的暴利，使得大量资本不断涌入以追逐超额利润，使得地价快速攀升，房地产市场的超额利润逐步缩小。地价上涨的过程恰恰是一个实现“等量资本获取等量利润”的过程。另一些学者认为地价推动房价的原因在于房地产市场存在垄断，地价上涨之后，房地产开发商可以凭借垄断地位抬高房价。这种观点看似有理，但也经不起认真推敲。因为，如果房地产开发商可以凭借垄断力量抬高房价，那么在地价上涨之前房地产商早就将房价抬高到了最高水平。

笔者认为，对于中国房价过高的真正原因在于中国的“土地财政”和“投机资本”。一方面，依靠出卖土地是一些地方政府财政收入的主要来源，而地价高低又会取决于房价高低，所以，地方政府为了保证出让土地的高额收入，就会有动机来通过各种优惠或者纵容政策来刺激住房市场的繁荣，在住房市场萎靡时还会进行违背市场经济运行规律的逆向操作来人为的托市，正如，在2008年住房市场不景气，出现房价下跌时，一些地方政府就纷纷抛出各种救市政策。另一方面，房产市场是一个投资场所，对住房需求由消费需求和投机需求两部分组成，在我国资本市场不发达和对住房真实的消费需求较大的背景下，投机资本都不约而同的选择了房地产这一收益高风险低的投资场所，因此，在中国房地产市场上，投机资本的流向也是决定房价走势的一个主要因素。

四、挤压住房市场泡沫，深化土地“招拍挂”制度改革！

高房价主要是由于房地产市场上强烈的市场需求引起的。我国房地产市场的需求存在着大量的投机需求，正是这些投机需求在推动着房价的升高，而不是所谓的高地价推动了高房价。目前人们对于房价过高的问题的讨论甚嚣尘上，房地产开发商通过抛出“高地价导致高房价”的论调，可以将人们对于房价快速上涨的不满情绪“祸水东引”，这样，政府就成了替罪的羔羊。因此，我们要慎重看待“高地价导致了高房价”的观点，不应该将对高房价的指责转向对高地价的指责。针对目前高房价问题，政府应采取各项宏观调控政策来抑制房产市场投机行为，挤压房地产市场的经济泡沫。

另外，地价是由于高房价引起的对土地的引致需求的增长而导致的，是土地市场供求力量相互作用的结果，而不是能够直接调控的外生变量。实施“招拍挂”制度以来，土地是通过拍卖的方式取得，地王也都是通过竞拍产生的，因此，土地价格是通过市场竞争的形式实现的。应该肯定“招拍挂”制度是一个重要的市场手段。之所以不断出现地王，以高价获得土地，是因为高房价背景下房地产市场的暴利使得房地产开发商存在强烈的利益驱动敢于高价购地。正是房地产市场的暴利刺激了对土地的需求，拉动了土地价格。正如马克思所说：“一有适当的利润，资本就胆大起来。有20%的利润，它就蠢蠢欲动；有50%的利润，它就铤而走险；有100%的

利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”因此，我们没有理由去调控地价，高地价是市场配置土地资源的必然结果。我们过去地价过低，意味着可能存在土地资源的非合理有效利用，对社会整体的福利可能是一种损失。在实施“招、拍、挂”制度以来，土地价格的上涨将有利提高节约用地水平和土地使用效率，对社会整体的福利是一种改进。不能因为存在“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”的论调就盲目的打压地价。政府应当继续规范土地管理、加强土地市场的市场竞争等深层次市场化改革，让地价在市场竞争中形成，并充分发挥其配置资源的功能。

参考文献:

[1]包宗华：《怎样看待我国的住房价格》，《中国房地产》2004.1

[2]李珍贵：《房价、地价关系:理论分析与实证模型》，中国科协学术年会论文集，2005。

[3]刘润秋、蒋永穆：《论房价决定地价--兼论当前房地产宏观调控政策》，《社会科学研究》2005年第6期。

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10月7日晚，万向德农(600371)率先披露2008年3季报，成为两市首家披露3季报的公司。万向德农公告称，公司报告期内实现净利润36.96万元，同比锐减96.02％。3季报披露就这样以惨淡的业绩拉开了帷幕，而据目前已预告的前三季度业绩状况分析，上市公司3季度整体业绩呈现“冰火两重天”的景象。

截至10月6日，沪深两市共有642家上市公司公布了今年前3季度业绩预告。有334家公司因业绩提高或改善而“报喜”，260家公司“报忧”，52.02％的“报喜”比例意味着上述上市公司今年三季度整体业绩“喜忧掺半”。

行业方面，煤炭和银行承接上半年的高增长态势，两个行业中已公布3季报预告的上市公司全面“报喜”。由于上半年煤炭价格的上升，加上上半年煤炭行业的利润增幅较高，所以已预告的18家煤炭开采公司净利润同比都有大幅增加，净利润同比增幅超过100％的有13家。其中，盘江股份(600395)由于精煤市场销售较好、精煤售价和销量提高幅度较大，预计今年1－9月份净利润增长650％以上，净利润增幅位列行业已公布预告公司净利润增幅首位，煤气化(000968)和兖州煤业(600188)分别以净利润同比增长300％左右、净利润增长超过260％位列二三位。两家已预告的上市银行业绩也都有较大幅度增加，宁波银行(002142)预计1－9月的净利润增长50％－70％，浦发银行(600000)预告称净利润同向大幅上升。世纪证券分析师俞冲表示，去年银行业连续加息使银行的利润在今年大幅增加，同时两税的合并也大大提高了银行业的利润，所以银行业3季报预喜在意料之中。此外，得益于上半年纸价的提高和人民币升值，已经预报的10家造纸公司中有8家“报喜”，比例高达80％。物流行业景气度的提高，使澳洋顺昌(002245)、保税科技(600794)等预告的4家公司均预计业绩均大幅提升。

与煤炭、银行业大面积报喜不同，房地产和纺织却正遭遇“业绩分化”的境遇。由于今年房地产销售业绩下滑明显，加上从紧货币政策的继续，房地产行业逐渐步入“深冬”，虽然一些盈利能力较强的企业仍可维持较好的盈利水平，不少房企则发出了“报忧”的预告。在已经公布3季报预告的42家房地产开发公司中，有17家公司“报忧”，共有9家公司净利润同比下降50％以上，其中，中粮地产(000031)预计今年1－9月净利润比上年同期减少50％－100％，原因是2007年1－9月出售深圳新安湖实业有限公司收益权获得税前投资收益2.85亿元，今年同期无此项收入所致；而在25家公司“报喜”中，有13家公司的净利润同比增幅在100％以上，其中北京城建(600266)由于正在销售的房地产项目销售面积增加，公司利润大幅上升，预计今年初至下一报告期期末，北京城建累计净利润较上年同期增长200％以上。

篇7

【关键词】房地产 价格指数 特征价格法

房地产价格指数是指反映不同时期房地产市场价格水平变化的趋势和程度的相对数量指标。自2009年年初起，中央政府为了控制过快上涨的房价，避免房地产泡沫破裂引发中国经济硬着陆，出台了一系列房地产调控政策，到去年9月，又出台了“史上最严厉的”房地产调控政策（含暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、房产税改革试点等）。这些政策的有效实施和贯彻均需要相关部门提供一套准确合理的房地产价格指数，能够反映房地产市场行情走势作为各级政府的参考依据。

一 当前我国房地产价格指数及缺陷

目前，我国使用的各类房地产价格指数有十几个，在这十几个指数中，比较有代表性的有全国房地产开发业综合景气指数、全国35个大中城市房地产价格指数和中国房地产指数系统等。

这里先就这三个指数系统的特征进行简单的阐述（黄段晨and李季，2011）：

全国房地产开发景气指数由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格六个分类指数构成。该指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出六个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。

全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次。每年1月、4月、7月和10月的15日左右上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。该价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。通过对全国35个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。

中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，CREIS）是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。该指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。按月或季度。

以上三个价格指数体系均直接应用价格指数理论来编制，即加权平均法，其基本原理是以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价格相比作为指数，通过加权将大量的交易项目加总，在一定程度上降低房地产品质差异及市场结构变动对指数带来的影响。

该计算方法又具体分成中位数价格法和算术平均法两种，其区别在于选取价格不同。算术平均法采用的是实际交易价格。中位数价格法中的价格采用中位数价格，使编制的指数能较好地反映房地产市场价格变动的集中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。

然而，以上三个房地产价格指数系统均存在不同程度的失真问题。笔者认为，导致这种状况的原因主要有以下几点：

第一，房地产商品本身的非同质化导致了指数衡量结果的失真。根据统计学的基本原理：在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求编制者必须能够控制商品品质和结构的变化。就单一商品而言，本身质量的变化和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化。房地产商品是一个异质化产品，很难有完全相同的两个房地产商品。其品质不但受建筑物本身（建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库）的因素影响，且与建筑物周围的环境（交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院、区域环境发展前景）密切相关。

第二，数据来源上存在着一定程度的缺陷。房地产价格指数在测算的过程中，主要基于来自样本调查得来的数据。在实际操作的过程中，调查数据往往存在着以下问题：一是调查数据可靠性不足。统计部门设计好统计指标后，将调查表下发到各个房地产开放商，要求开发商如实填写；然而，开发商基于各方面的综合考虑，很难客观真实地填写调查表；二是样本有偏。基于成本考量，调查人员只能选择一些样本点进行调查，一般而言，具有一定规模的开发商就成了调查人员的首选，从而导致了样本有偏。

第三，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较，形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期统一的问题①。这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。

二 特征价格法的理论和实证研究现状

特征价格法，又称Hedonic模型法②和效用估价法，认为房地产商品由众多不同的特征组成，其价格是由所有特征带给人们的效用决定的（Allen C，1998）。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

特征价格法的思路是，将房地产商品的价格分解以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质（如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征），商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。

对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。

根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：

P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋

其中，z代表住宅的不同属性，β表示住宅各种属性的影子价格。

一般而言，Hedonic模型有三种函数形式：线性形式、对数形式和半对数形式。三种形式都有各自的优缺点。但总体而言，Hedonic方法在解决价格指数的质量调整问题上的不可比拟的精确性，使得Hedonic方法被越来越多的统计机构接纳，并被认为是最有发展前途的质量调整方法。

一方面，当前在主要发达国家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法编制的价格指数。美国联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家有美国（AHS）、英国（HBOS/Halifax）、法国、德国③、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。目前在全欧盟范围内④统一采用特征法来计算房地产价格指数的呼声很高。除了帮助政府、房产投资商和消费者准确把握市场行情外，特征法对于住房信贷机构精确抵押物价值评估、规避风险、发展多样化金融工具也都有很大帮助。

另一方面，国内学者也针对该问题展开了一系列的较为深入的实证研究。孙宪华（孙宪华，刘振惠et al，2008）等通过双重Imputation过程估计缺失价格和剔除异常值的影响，解决了可比性问题，并增强了Hedonic模型的稳定性；吴（吴，郑思齐et al，2007）等对特征价格法的四种主要应用形式的基本原理及其优缺点和适用性进行了分析，进而对我国住房价格指数编制中如何合理地应用特征价格法提出了若干建议；孙玉环（孙玉环，2010）分析了特征价格法应用于我国房地产价格指数编制实践的必要性和可行性，并提出了有效地编制房地产证价格指数所需要的制度规范和保证；马波（马波，许萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易数据的基础上，基于特征价格法进行了深入分析，得出主要估价模型及昆明市二手房交易的各分层标准价格。郝前进（郝前进，2007）的研究表明：住宅所处地理位置的初始差异、企业属性的差异和政府公共物品投资的空间差异是形成上海城市内部住宅价格空间差异的主要原因，政府公共物品投资在住宅价格差异中占有很大贡献。从细分市场分析，“外环外”和“外环内”购房者具有较大差异的偏好属性特征；对长三角住宅市场的研究发现，需求差异，尤其是城市化率、人均可支配收入的差异是造成上海与浙江、江苏各个城市间住宅价格差异的主要原因。李妍（李妍，耿继进et al，2011）等采用特征价格法建立了深圳市房地产价格指数模型，并采用实际的成交数据进行分析。库志美（库志美，2005）以大连房地产市场为例，在现有房地产价格指数存在的问题的基础上，引入特征价格理论的思想，并结合大连房地产市场的特点以及所具备的统计条件，提出了一种改进的房地产价格指数编制方法，并对改进后的方法的应用过程做了介绍。周依静（周依静，2008）在Hedonic模型的基础上，从住房特征品质的角度研究了试验区效应对武汉市房价的影响，分析了试验区效应如何通过影响住房特征品质进而推升住房价格。

三 结论与展望

综上所述，在借鉴发达国家的先进经验和国内理论及大量积累的实证研究成果的基础上，我国房地产价格指数编制方法的改革已经具备了较好的条件，以弥补当前我国房地产价格指数编制方法存在缺陷、国家统计部门公布的房地产价格指数不能真实客观地反映房地产市场的尴尬现状。

主要结论如下：第一，传统的简单加权平均方法已经不能适应市场的复杂多变，质量调整型方法成为全球房地产价格指数编制的主流方法；第二，尽管Hedonic模型本身存在一定不足且应用条件还不完善，但这并不表明Hedonic方法在我国不可行。随着国内房地产市场的不断发展，交易记录不断规范，信息保存更加完整，房管部门增加难以量化指标的数据登记，基层统计人员能力不断提高，Hedonic方法会逐步适应我国房地产业的发展，成为我国房地产价格指数编制的主流方法。

注释

① 中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。

② Berndt和Court根据功利的享乐主义哲学，创造了Hedonic Pricing这个术语。Court估算了汽车的各种属性给消费者带来的享受型价值。

③ 德国联邦统计局在21世纪开始使用Imputation方法推算不可比产品的缺失价格数据，并且利用双重Imputation过程避免异常值的影响，提高了Hedonic方法的稳健性。

④ 欧盟统计局、国际官方数据协会等组织2009年11月曾在瑞士巴塞尔举办“住宅价格指数”论坛，来自40多个国家的逾百名专家探讨了统一房价指数编制标准的问题。

参考文献

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篇8

近年来，平阳县主动参与大都市的分工协作，从更宽视野、更宽范围来整合优化资源配置，推动区域一体化发展，做大做强城市经济。2012年，平阳县设置了昆阳中心城区、鳌江新区、万全现代产业新区、北港生态休闲旅游区等4个功能区，四大功能区涉及范围9个镇（乡）、面积957平方公里，占平阳县陆域面积的91%；人口75.8万，占平阳县人口总数的88%，形成平阳城乡统筹改革发展的基础平台。“十二五”期间我县城镇发展思路，形成“一主一副三区四轴”空间布局模式，“一主”即昆鳌中心城市，为县域主中心；“一副”为水头县域副中心城市；“三区”分别是县域三片主要的城镇集聚区，分别是为以昆鳌中心城市为核心的东部城镇群组成的东部片区，以水头副中心城市为核心的西部城镇群组成的西部片区，和新萧江镇构成的中部片区；“四轴”将依托新的交通通道与鳌江岸线开发形成产业与城镇功能轴。一为甬台温（温福）高速公路、104国道发展轴线；二为依托滨海高速公路形成滨海发展轴线；三是沿221省道、龙丽温高速公路和鳌江的发展轴线；四是沿昆水公路、昆宋大道发展轴。根据城市发展现状，我县呈现的是“长条型”发展，而不是中心集聚环扩型发展。那么，城市发展中，规划、建设、管理哪个更为重要呢？论规划。城市的良好发展离不开合理的城市规划，它在城市发展中起到了配置城市资源、调控城市布局的重要作用，为城市的发展描绘出一幅美丽的蓝图，在一定程度上揭示了城市的发展规律与现状，无规划那来的建设和管理呢。所以应该把设计作为建筑控制的导则，作为土地招拍挂的条件，这样才能有效控制城市整体形象。论建设。我县现今主要建设方式有两方面，一方面为房地产开发，2014年，全县房地产销售面积为597433㎡（其中，昆阳35291㎡、鳌江463431㎡、水头21620㎡），2015年，全县房地产销售面积为606384㎡（其中，昆阳100378㎡、鳌江341075㎡、水头78681㎡），2016年1-10月份，全县房地产销售面积为全县453035㎡（其中，昆阳180600㎡、鳌江184136㎡、水头60338㎡），数据上看，鳌江的房地产销售数量还是比较大的，占全县的比重还是非常大的。另一方面为城中村改造。城中村改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，我县城中村改造进行画圈改造，划好区域进行整村改造，具备开发的，将城中村改造与新城建设相结合，不具备开发的，区划项目区实现有机更新。论管理。城市是一首凝固的音乐，是人类文明与进步的载体。如果说城市规划是城市发展的龙头，城市建设是城市形象的塑造者，那么城市管理就是城市形象的美容师和维持者。城市管理中，好的标准体现在以下几方面：道路要平整，车辆行驶不会“跳”；城市家居要整洁，包括护栏、果壳箱、自行车、电动车停放点等设施要整洁；标志标识要规范，交通、消防标志、店招店牌等整齐；管理要有序，重点是车辆停放、行人走路、摊点摆设等；监督执法力量：一是监督，就是发现违法行为，并进行督促，二是执法，就是依法解决纠正问题。所以，城市发展中，规划、建设、管理三者都极为重要，缺一不可。但是，当前平阳的城市发展钱、人、环境三个方面中，人口问题是最为突出的“短板”，人口无法集聚，且现今房地产的开发供应远远大于我县人口的需求，而外来人口的流失减少，流动量下降，是制约经济建设发展的一大原因。

二、经济发展

近年来，温州坚持做强特色产业、做大潜力产业、培育高新产业、承接外部产业转移，加大先进技术引进、吸收、开发力度，努力发展上游的原材料业和机械装备业，成为轻工业的重要支撑。但温州企业特点是少顶天立地大企业、多铺天盖地小企，温州市超亿元企业仅919家，超十亿元企业仅56家。平阳也是如此，从数据上看，超亿元企业平阳60家、苍南59家、永嘉88家、乐清200家、瑞安159家，超十亿元企业平阳4家、苍南2家、永嘉4家、乐清19家、瑞安9家，所以平阳企业特点也是少顶天立地大企业、多铺天盖地小企。平阳以机械、塑包、皮件3大传统优势产业发展为主，紧紧围绕“工业强县、服务业兴县”两大战略，以创新、绿色为发展理念，围绕“3+X”现代产业结构，深入实施科技创新、平台建设、两化融合、开放发展、三名培育、绿色提升等6大工程。2015年平阳生产总值为342.49亿元，第一产业14.07亿元，占比4.1%；第二产业148.79亿元占比43.4%；第三产业179.62亿元，占比52.5%，数据上看，平阳产业主要以工业、服务业发展为主。同时，实现2015年规上工业产值达284.93亿元，占比46%，其中，机械机电65.8亿元，同比增长10.5%；皮革皮件66.2亿元，同比增长4.9%；塑编塑包51.2亿元，同比增长10.5%，所以地区规上工业企业发展在经济发展中是占有重要地位，且我县三大产业均衡发展。但是，虽然近年来我县提倡一主多副发展战略，但从产业发展格局来看还是多头并举，未突出区域性发展。我们从2015年数据上可看出，苍南县规上产值289.25亿元，其中，龙港镇174.92亿元，占比60.47%，占据一半多；乐清市规上产值1286.9亿元，其中，柳市镇477亿元，占比37.07%；永嘉县规上产值365.15亿元，其中，瓯北镇283.44亿元，占比65.3%；而我们平阳，昆阳镇53.14亿元，占比18.7%；鳌江镇70.25亿元，占比24.7%；水头镇46.46亿元，占比16.3%；萧江镇60.31亿元，占比21.2%；万全镇45.5亿元，占比16%。

三、资源发展

篇9

QDII投资方向

投资QDII基金应该从哪几个方面去关注？第一是投资方向，究竟是投资股市还是投资债券市场，是投资能源、房地产、农产品还是投资黄金，投资方向决定了收益和风险。第二是目标市场，投资全球还是某个区域，比如说有金砖四国，有新兴市场，还有很多细分市场。第三是基金管理人员投资管理水平，要关注其A股的投资能力和投资海外的能力，这牵涉到团队的实力和背景。需要强调的是，即使在A股投资业绩非常好，也并不意味着它在海外投资有很好的业绩。投资海外最好是选择被动型基金，因为它的投资非常透明，对基金公司的主动投资能力的要求沒有那么高。所以应以被动型的QDII投资为主，比如说纳斯达克100，或者是挂钩黄金产品，这种产品更透明，更好操作。

特别注意一点，投资时机也很关键，虽然基金强调长期投资，但实际上取得很好收益的都是2008年金融危机的时候成立的基金。比如国泰纳斯达克100是2010年成立的，那个时候纳斯达克指数相对来说还是低点。如果要投资黄金，黄金短期明显被迫下跌，但是从中长期看好黄金，因为全球市场沒有那么快复苏，在这种情况下黄金是有一定投资价值的。

王政（博时基金ETF及量化投资组投资总监）：

房地产主导的新一波行情开始

经济在未来一段时间会复苏，但时间会比较慢，因为美国的经济周期相对较长，中国企业每年涨20%，但企业盈利却不能反映在股价上。回想20世纪90年代的美国，老布什政府时期经济不好，房地产不景气，牛市以后，经济缓慢复苏，这是公司盈利很重要的因素，也说明了在美国投资者中机构投资者的占比比较大。最近美国公布的个人消费增长快，前一段财政赤字慢慢降低，这对美国是一个好消息。个人有钱了会通过消费带动经济增长，所以美国的消费信心指数上升很快。房地产也是美国经济发展中很重要的部分，因为房地产一回暖就带动产业链，2000年以后的经济增长就是房地产起到了很大的作用。而现阶段，房地产主导的新一波行情开始了。

张宇（国金证券研究所研究员）：

篇10

关键词：商品房；按揭贷款；担保

一.我国商品房按揭贷款中按揭的性质

按揭，是香港人对英美法系中mort gage的翻译，其法律构成须具备三个条件：1.特定财产设定抵押权时权利发生转移2.债务人不履行还款义务时债权人可以取得所有权3.债务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利同时债权人有交还财产的义务，因而可以看出按揭是一种债务人通过特定财产让渡与债权人的形式实现担保物权目的的物的担保方式，权利转让是其基本规定。

在我国，“按揭”有特定的含义，不同于作为英国法中不动产典型形式担保形式的按揭，它是银行提供个人住房贷款的一种方式，可以分为期房按揭，现房按揭和在建工工程按揭。

现房按揭以现房为交易对象，购房人与房地产开发商签订商品房买卖合同后，由购房人支付一定比例的购房款，房款剩余部分由购房人向银行借贷并将所购商品房抵押给贷款银行作为担保的一种融资方式。受禁止流质约定条款的制约，抵押的借贷人如不按约偿还贷款本息，贷款银行则可行使抵押权通过拍卖程序处分抵押的房地产，从拍卖所得的价款中优先受偿，而不是当然取得所有权。

所谓期房在支付首期购房款后，余款由购房人以买卖合同项下的权益作为担保向银行申请贷款，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，并承担连带保证责任。

相对于现房按揭而言，期房的按揭贷款法律关系是因借款人、银行、开发商基于签订个人住房抵押借款合同而发生的债权债务关系。法律关系具有复杂性，主要体现在：购房人与开发商间形成的商品房预购人与预售人间的商品房预售合同关系，购房人与银行间的借款合同关系，按揭人与按揭权人之间的抵押合同关系以及房地产按揭权设定时，开发商同时作为按揭权人的保证人担保按揭人债务的履行同时产生的保证合同关系，因而房地产按揭权是以人保和物保两种方式担保贷款债务履行的。

二、按揭贷款的风险问题分析

作为一种融资的购房方式，商品房按揭贷款制度对促进房地产市场的发展起到了关键作用，已成为了城市居民房购所采取的主要方式。另一方面，个人住房贷款余额不断增长，也使商业银行承担了巨大的风险，主要包括利率风险、信用风险、提前偿付风险和宏观风险。

（一）来自利率的风险

利率风险主要是指由于利率调整的频率和限额有规定，按揭贷款的利率不能完全随市场利率的变动调整而使银行所遭受的损失。针对个人商品房按揭贷款，当资本市场出现利率攀升时，银行因无法进行及时调整导致自身收入减少，利率下降。因为按照目的相关法律的规定，特别是近年来我国近年来经济出现了过热现象，政府为抑制经济过快增长，中央银行已经多次加息，但是银行的住房按揭贷款利率要到次年才能相应提高。所以银行在住房按揭贷款方面必然要遭受利率损失。另一方面，我国现阶段经济面临通货膨胀进入持续加息周期，房地方面面临利率上升的风险。个人住房贷款利率将不断走高，这也将在一定程度上成为个人住房贷款信用恶化和房价下跌的催化剂。

（二）来自信用方面的风险

信用风险主要由购房人信用和开发商信用两方面构成。任何一方不按照协议履行合同都会导致贷款不能按期收回造成损失。

首先，购房人的个人信用是商品房按揭贷款中风险的最直接来源。购房人在个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。购房人违约存在两种情况：一是客观原因丧失还债能力而引起的被迫违约；二是借款人在权衡放弃继续还贷而带来的利益和随时后做出自主选择的理性违约，这种违约多存在于房产市场不景气房价下跌时。此时购房人觉得违约损失小于违约带来的经济利益，从未选择以违约方式降低损失来获取更大的利益。

其次，房地产商的信用问题也是产生风险的关键因素。主要表现在，一方面不能按时完工、挪用贷款、重复抵押造成的风险；另一方面在我国房价急速上涨的情况下，部分开发企业、中介机构策划、参与或直接炒作进行房地产投机更加剧了市场紧张。而在我国无论是商品房按揭贷款还是开发商建房的贷款，主要都是来自银行，对于投资性购房而言、房价下跌，无人接盘，开发商和投资者都将面临还债危机，风险不可低量。

再次，银行对贷款管理不善也使自身风险增加。当前，我国银行业正处于向零售银行转型的过程，基于按揭的人保与物保性普遍将商品房按揭贷款为优良资产，在高度的竞争环境中，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷款前只做形式审查，贷款过程中向客户提供不合理的便利，这便给日后不良资产的增加埋下了隐患。与此同时，近几年的个人房贷审核表明用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象大量存在。

（三）来自提前偿付和宏观风险

提前偿付风险是指借款人在合约到期之前完全偿付借款，从而使银行的资产流动性大大超过其最大化利润和基本风险防范的要求而造成损失。

宏观风险则是指一旦房地产业不景气或受到国内外经济冲击则可能激发的信用危机。目前我国面临最大的宏观风险则是美国次贷危机的影响。但由于国家宏观调控机制作用对我国金融市场冲击并不大。

因此完善我国社会信用体系，建立银行等金融机构对按揭人信用评价有效机制，构建外部服务层以支持贷款信用等级评定机构和房产评估机构，对按揭系统风险的防范有着十分重要的意义。 （作者单位：同济大学中德学院国际法学）

参考文献：

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