房地产的资产管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产的资产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；资产管理；创新

1 前言

房地产资产管理以提高资产可利用率、降低房地产企业运行维护成本为目标，以优化企业资源为核心，通过信息化手段，合理安排发展计划及相关资源与活动。房地产企业资产管理主要包括：基础管理、工单管理、预防性维护管理、资产管理、作业计划管理、安全管理、库存管理、采购管理、报表管理、检修管理、数据采集管理等基本管理，以及工作流管理、决策分析等深层次管理。

2 房地产企业资产管理的目标

2.1 实现全面控制

实现对设备状态的控制，建立设备状态参数数据库，随时查询设备的状态及其劣化趋势；实现重点设备状态查询、重点设备历史曲线查询等；建立完善的设备检修档案库，可以随时查询设备的历史情况；实现业务控制，如施工计划、工程进度、工程造价费用、施工合同等。所有使用人员都能对与自己的业务有关的情况心中有数，实现全方位、全基础性控制。

2.2 机械设备生命周期管理和技术创新

这一过程不但包括房地产企业投产后的运行与维护，同时也要强调投产前的设计、交付、安装、调试等环节。房地产企业资产管理活动使资产在全生命周期时时受控，把企业日常工作中出现的问题和解决方法积累起来，使企业从中发现技术创新的方向和办法。

2.3 房地产企业资产管理的对象

对于房地产企业来讲，资产管理过去往往被认为是一个财务问题。房地产企业资产管理的对象是企业单位所有的实物以及与之相关的活动，是企业单位生产经营等活动的平台或载体，如包含了企业所有固定资产，这些对象包括生产设备、建筑物、管道、电缆、道路、桥梁涵洞、沟槽、水池槽罐、围墙、烟囱、平面布置、堤坝堆场等；整个企业，上至经理，下至维修人员、操作人员等部门涉及的所有业务。

3 房地产企业资产管理特征

3.1 房地产项目成本高

房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。

3.2 房地产项目周转期长

房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3－5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。

3.3 房地产项目风险性大

由于房地产投资占用资金较多，资金周转期长，其投资风险很大。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。

3.4 国家法规政策影响

房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导．使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。国家宏观调控政策势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻的影响。

4 房地产企业资产管理的创新措施

4.1 投资项目的可行性研究

在一般情况下，建设项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该工程项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查、分析。

4.2 积极抓好项目的资金筹措工作

反映在房地产金融活动上，开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。因此企业在筹措资金时，应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较，作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少财务风险，提高开发经营的效益。同时房地产开发企业在资金的筹措上，还应做好以下几方面工作。第一是强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。第二是资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。第三是应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。

4.3 强化项目开发经营中的资金管理

如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，使资金产出较高的利润，是我们房地产开发企业亟待解决的问题。首先是要加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企业资金周转缓慢；受各种因素影响造成项目烂尾，更是开发企业的灾星，因为烂尾项目本身就占用了大量的资金，甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收，而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养，提高他们的财务方面的知识水平；应定期进行库存盘点，以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目；在可能的条件下，成立应收帐款催收机构，配备精兵强将，加速资金回收；其次是要强化企业现金管理。要使企业现金管理得当，应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致，最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，这样就可以保证按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。再次是要减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一旦债务发生危机，就会危及到企业的生存。

4.4 做好资金回收工作

商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来，即回收投资，实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。当然也可能出现市场行情的变化好于预期，出现销售高峰；但也有可能出现市场行情的变化坏于预期，出现销售低谷。不论出现上述哪种情况，房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润，寻找出市场销售的切入点一销售价，并在最短的时间内将房屋全部推销出去，将资金回收。

5 结束语

中国的房地产开发趋势于理性，但是在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过加强资产管理筹措、开展多元化融资、加强资金计划管理、提高资产管理水平才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发。

参考文献

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关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理

近年来，随着经济的发展以及投资者投资观念的变化，房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作，2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则，明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手，重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。

投资性房地产会计准则产生的背景

(一)房地产投资的普遍性

随着我国市场经济的不断发展和完善，企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外，不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动，甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性，因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作，是加强房地产投资监管的重要途径之一。

(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理

关于投资性房地产的会计处理，我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定，很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理，采用历史成本计量，并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点，而且经过若干年以后，它们的市值会发生很大的变化，甚至高出其账面原值数倍，显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此，将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待，进而采取历史成本计价，违背了会计的真实性和有用性的原则。

投资性房地产相关会计处理

(一)投资性房地产的确认

新准则第3号明确指出，投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出，投资性房地产既不是为了企业自身使用，也不是为了出售赢得利润，而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产，可以按图1步骤进行。

首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产，若是，则界定为商品性房地产，按照《存货》准则进行会计处理;若不是，则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产，若是，则界定为自用性房地产，按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是，则可以界定为投资性房地产。

(二)投资性房地产的计量

1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式，并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时，按投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等。

2.后续计量。新准则第三章相关条款规定，企业在对投资性房地产进行后续计量时，可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式，但模式一经确定，不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，无需对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，最终计入当期损益。相关会计处理见表1。

(三)投资性房地产的转换

投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下，会计处理相对简单，企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计价，如转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积账户。相反地，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。

(四)投资性房地产的处置

投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样，企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。

投资性房地产准则对房地产行业的相关影响

(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量

新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件，对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求，以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换，均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性，有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性，进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性，无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外，采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息，检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。

(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位

随着近年来投资性房地产的逐渐增多，尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展，新会计准则采用公允价值进行计量，必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值，并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外，新准则对于公允价值模式的选择，特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”，这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设，与参照活跃的市场交易价格相比，会带有较大的主观成分，易产生争议。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。

(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间

通过对新准则有关条款的进一步解读，可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一，新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二，投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三，采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。

参考文献

1.财政部.新会计准则第3号—投资性房地产[M].经济科学出版社，2006

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房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。

（六）资金的管控手段过于简单

虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。

三、房地产企业资金管理的对策建议

（一）强化资金的风险管控意识

房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低风险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。

（二）合理执行资金的计划管理

房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。

（三）建立完善的资金管理制度

房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。

（四）丰富资金的融资渠道

单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不断的发展，如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。

（五）提高资金的使用效率

房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。

（六）运用多样化的资金管控手段

房地产企业应随时掌握资金的使用情况和流动情况，所有的资金活动都应建立相应的台账，便于企业加强对资金的管控。与此同时，为保证资金信息的准确性，应同时建立手工台账和系统台账，并定期对其进行专项检查，对账目进行汇总，并对账单开展跟踪工作，保证所有的资金流向都有据可依。此外，为了监督资金管理人员的工作，还应该建立相应的绩效考核机制和奖惩办法，并制定资金管控每个阶段的对应制度，以确保房地产企业资金管控的有效性。综上所述，伴随着市场环境的变化，房地产企业的资金管理面临着越来越多的问题。因此，需要强化企业员工的风险管控意识，丰富融资渠道和管控手段，建立完善的资金管理制度来提高资金的使用效率，才能有效解决房地产企业资金管理的困境。

参考文献：

[1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师,2015(22).

[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].四川水泥,2016(09).

[3]林宏连.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].建材与装饰,2016(37).

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【关键词】房地产；销售资源；管理；控制

前言：

房地产的发展影响着越来越多的城市和行业，越来越多的资源涌向房地产行业，从事房地产销售的工作人员队伍也在迅速壮大，对房地产的销售资源的管理控制是很重要的工作，本文就房地产行业的销售资源进行探讨，希望能够对相关行业的资源管理提供理论支持。

1.房地产销售管理

狭义的房地产销售资源管理是指以销售人员为中心的管理，是房地产企业的营销组合中促销策略的一部分，广义的房地产销售资源管理是指房地产行业所有的销售活动进行管理，涉及到房产价格的制定、相关工作人员的销售、对房产的推广、对房地产的分销渠道等。房地产的销售管理是房地产企业经营活动的中心内容，重在实施和控制。

2.房地产销售的程序

对房地产的销售管理程序主要包括：根据经营环境和市场状况，确立房地产企业的目标，这是进行房地产销售管理的前提；依据市场状况和公司发展的目标，制定企业的销售规划；依据销售规划的要求，设计销售组织；对房地产销售活动进行指挥和协调，这是房地产销售活动中的管理过程；对房地产的相关销售活动进行控制，这是对销售成果的结果管理。

2.1定制房地产企业销售计划

销售规划是房地产企业营销战略管理的最终体现，是指对房地产企业销售活动的计划和安排。一般来说，销售规划是在销售预测的基础上，设定房地产企业的销售策略和目标，编制销售配额和销售预算，具体内容包括：

2.1.1制定销售目标

对于房地产企业而言，销售目标包括阶段性销售目标和销售总目标。

2.1.2选择销售策略

销售策略包括租售方案，如：建成的房地产产品是出租还是出售，租售的速度以及租售的价格和调整等、销售的渠道（直接销售或者是间接销售）、租售促成策略、房屋租金或者出售售价的回收策略、租售的远景规划、销售部门或者销售渠道的整体目标。

2.2设定房地产企业销售组织

企业在设计销售组织时应该行房地产企业的整体营销战略和现有营销组合字、企业资源以及其经营环境出发，但更应该以已经指定的销售规划为前提。如果房地产企业认为有能力由自己来承担销售任务并且选择直接销售方式，那么企业就应该拥有一套属于自己的营销方案和营销队伍，其规模和人员素质应该能够满足完成销售目标任务的需要，或者具备选拔、培训和激励销售人员的合理机制，在销售队伍内有责、权、利的适当划分。如果企业经过权衡之后考虑采用销售的方式，那么企业就不需要拥有自己的营销队伍，但任然应该有专门负责经营业务的人员或者部门，其职能与直接销售方式下有很大的不同，经营人员或者部门的主要任务就是协调与商之间的关系，对商实施监督和控制的权利。

2.3智慧和协调房地产企业的销售活动

销售活动以团队形式展开，一个销售团队一般分为三个层次，即负责经营业务的高层管理人员、销售经理和普通销售人员，有时在后两者之间还会设置项目销售经理。对这些销售资源的十几分工包括，销售经理负责对企业营销策略的实施进行统筹控制，销售经理和项目销售经理具体负责对普通销售人员的管理，普通销售人员展开对具体房地产产品的销售。

2.4评价和改进房地产企业的销售活动

销售经理或者项目销售经理必须关注销售人员以及其业务的发展状态和动向，制定各种事宜的考核标准，建立评估与考核体系，适时对销售人员及其业务进行评估和考核，并根据实际情况对销售计划与目标、销售策略作必要的调整和修改，不断地提高销售人员的工作效率，控制企业产品销售和整体服务质量。

3.房地产价格管理

3.1房地产价格的构成

房地产的价格构成主要包括：土地取得成本。是指取得房地产开发用地所需要的费用和税金等，目前，土地取得的途径也比较多，不同的途径，获得土地的成本也不同；开发成本。是指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必须的直接费用或者税金等，主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费用以及开发建设过程中的税费等；管理费用。是指为组织和管理房地产开发经营活动多必须的费用，包括房地产企业人员的工资以及福利、办公费等。

3.2影响房价的因素

3.2.1宏观因素

是对几乎所有地区房价水平有所影响的因素，比如：人口数量，分布和结构以及物价水平和财政政策等。

3.2.2中观环境

是对某个地区房地产价格水平有所影响的因素，比如城市的基础设施状况，城市的规划以及城市居民收入水平等。

3.2.3微观环境

是房地产自身状况或者条件对其价格水平有所影响的因素，如项目的区位，景观以及建筑物本身的特征等。

3.3房价的制定

房价制定有很多因素影响的同时，也有很多种房价制定的理论依据和计算方法，包括：

3.3.1生产费用价值论

生产费用价值论认为，商品的价格是商品价值的货币表现形式，而商品的价值是由其生产所必须的费用所决定的，必须的费用得到补偿是房地产企业获得利润的前提，也是房地产企业进行开发投资额前提。

3.3.2预期原理

预期原理认为，决定房价当前价值的，是基于购买者对其未来所能带来的收益现金流或者能够从中获利的效用的预期。与生产费用价值论不同的是，预期原理是以消费者为基础的定价形式。

3.3.3替代原理

一代原理揭示的是房地产企业或者商品之间的竞争关系，在同一市场上，相同的商品具有相同的价值，即价格具有替代性。

4.房地产销售资源的管理

4.1房地产品牌管理

房地产说白了也是一种盈利性质的行业，对房地产品牌的追求是必不可少的。品牌效应能够帮助房地产企业在人们心目中树立良好的企业形象，为房地产的销售建立渠道，因此，对房地产品牌的管理是房地产企业日常工作的重点之一。

4.2应该有自己的特色

不管是哪个行业的产品，打出品牌之后增加销售业绩最好的方式就是宣传自己产品的特色。房地产也不例外，房地产的销售离不开对房地产产品特色的推广，企业可以将房地产本身所具有的价值，比如：地理位置、日照时间、交通方便性等作为房地产产品特色进行推广销售。

4.3房地产与住户关系的建立于维护

对于房地产企业与住户关系的建立而言，必须是基于良好的房地产质量之上，有一个好的基础，才能构建一个好的关系。建立起关系以后，对房地产企业与住户关系的维护也是重要的日常工作之一，企业可以采取通过举办小区联欢会以及过年过节送福利的方式来增加与住户之间的关系，为房地产企业营造一个好的口碑，这样也能间接的帮助房地产企业的销售

5.总结

房地产行业的兴起，吸引了各方面资源的涌入，包括人力、物力、财力等。对于房地产行业当中对销售资源的管理和控制，需要房地产企业自身或者合作伙伴拥有完善的管理和控制体制以及房地产企业需要对房地产进行综合考量和投入以及定价销售方案。面对房地产行业的快速开发、快速建设，房地产企业的营销管理是房地产企业必须做的功课。

参考文献：

[1]郑伟.房地产企业人力资源管理困境和对策研究[J]，城市建设理论研究，2012.

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【关键词】房地产；资金管理；融资；信息化

伴随着市场经济的不断发展，房地产企业在经营管理上，主要的风险是来自于企业的资金管理。因而房地产企业在经营管理中十分关注资金管理的有效性，从根本上保障企业资金链所具有的安全性。本文对房地产开发中的资金管理进行深入的研究与探讨。

1 房地产资金管理概述

房地产开发中的资金管理指的是房地产企业在开发、经营以及管理活动中对企业所应用的资金进行控制和管理。房地产开发中的企业资金管理具有复杂性、互补性以及艰巨性的特点。

2 房地产开发中存在的资金管理问题分析

从目前房地产开发中存在的资金管理问题来看，主要包括以下内容：

2.1 房地产开发中资金的收入与支出存在问题

房地产开发企业在我国发展的历史较短，因而该行业的企业的管理者在资金管理方面缺乏应有的资金管理意识，导致企业在资金的收入与支出方面存在一定的问题。67.25%的房地产公司资金管理制度，但76.95%资金管理权责划分不是十分明确，特别是在工作协调方面有一定的困难存在，降低了工作效率。表现为：房地产企业在经营管理中存在的前期开发拖沓，建设工程不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等问题都直接影响了企业资金的及时收回。严重的甚至会导致企业出现资金短缺。简而言之，房地产开发企业在资金管理中没有实施必要的期前预控与期间监控，导致企业在经营管理中收入与支出出现矛盾。

2.2 房地产开发中资金使用计划存在问题

根按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2010年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国36个典型城市存量房消化平均需要33.8个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产开发企业的资金。这与房地产开发中企业的资金使用计划存在问题有着密切的联系。房地产开发企业所投入的资金没有及时的成为新的资金供给，而是转变为产品的挤压，因而导致合理产出无法形成。经调查发现，65.1%的房地产企业预算的依据缺乏必要的准确性，进而影响了预算管控。34.67%的房地产企业在预算执行监督和考核方面的的工作力度不够，资金使用计划流于形式，得不到重视。

2.3 过度依赖银行信贷导致融资渠道不畅

从房地产开发企业的融资渠道来看，其在融资方面主要依赖于银行。企业在经营管理中在融资上，除了依靠自身所具有的自有资金外，主要以银行贷款为主。房地产开发企业的自有资金以及工程垫款绝对多数都是来自于银行信贷，通过银行信贷为主的融资方式来维持企业自身的简单再生产以及扩大再生产，银行信贷通常情况下占房地产开发企业总投资的63.1%左右。虽然房地产开发企业在融资渠道上在最近几年也出现了其它一些融资渠道，但这些渠道的出现并没有从根本上解决房地产开发企业在资金管理中过度依赖银行信贷的问题。

2.4 信息孤岛问题的存在

从房地产开发企业的内部管理来看，其内部不同的部门主要以专业化经营为基础，在管理中有着本专业的业务系统，这些系统和企业的财务系统之间是独立进行运作的，因而导致房地产开发企业存在信息孤岛的问题。35.6%的企业没有一套完整的资金管理体系。61.2%的房地产企业的资金管理体系是表现在各项具体资金管理业务中，此类信息孤岛问题的存在使得企业资金管理中无法实现资金信息的有效共享与反馈，进而影响到资金管理的有效性。

3 房地产开发企业的资金管理应用策略

房地产开发企业在制定资金管理应用策略中应以企业的实际情况为基础进行动态化的管理，具体应用策略通常应包括以下内容：

3.1 合理的确定企业资金的收入与支出

房地产开发企业通过合理的协调来调整收入与支出，不断的提升企业在资金供应与使用方面所具有的协同性，改善企业资金所具有的时间结构。房地产开发企业资金的回收要在工程完成售出后或者通过出租的方式才能收回，正因为如此，企业的资金筹措是通过债务安排来实施的。房地产开发企业应从企业的实际情况出发，杜绝企业在经营管理中的不合理支出，采取积极的方式降低对资金的占用，加速企业自身的资金周转，有效的提高资金应具有的利用效率。

3.2 完善企业的资金计划分析与预算管理

房地产开发企业通过资金计划分析来确定企业在资金执行计划中存在偏差的具体原因。常见导致执行计划出现偏差的原因有企业资金计划编制基础存在问题，或者资金计划编制不科学以及资金计划执行力较弱等等。企业在进行资金计划分析的同时，结合企业资金预算管理的应用，提高房地产开发的资金使用效率。房地产开发企业的资金预算分为年度预算与月度执行预算，前者主要侧重于企业全年资金的平衡和预算，后者主要用在企业月度资金的调度和控制上。房地产开发企业通过资金计划分析与预算管理实现对资金合理调配与使用。

3.3 发展多元化融资渠道

房地产开发企业应发展多元化的融资方式。对于房地产开发企业来说，企业的融资方式也对企业的融资成本有着重要的影响。应建立完善多元化的房地产金融市场体系，可以包括债券融资、股权融资，投资基金、信托、证券等多种形式。在多元化融资的状态下，投资者就可以购买相关金融产品，而不是通过直接购买房屋进入市场，这样既能够达到企业融资的目的，又可以满足投资者的投资愿望。通过在房地产开发企业中开展多元化的融资方式，有效的提高企业在资金管理方面的管理水平。

3.4 不断加强房地产开发企业资金管理信息化建设

伴随着计算机应用技术的发展，房地产开发企业资金管理信息化建设的建立与完善是企业资金管理发展的必然趋势。房地产开发企业资金管理信息化的建设是企业的资金管理为关键环节，该环节以资金收入和资金使用计划为主体，通过统一接口的方式将企业的不同组成部分有效的进行联系，实现资金信息的共享。管理信息化建设要求企业的资金管理应以房地产开发企业的业务为中心、财务管理为核心，对房地产开发企业的资金在统一计划的前提下集中管理收入、拨付资金、对外筹资、办理企业间往来结算、核定日常现金余额或直接能够动用的金额，实现的资金管理的一体化，做到事前计划、事中控制和事后分析，提高房地产开发企业的资金使用效益。

总之，房地产开发尤其其具有经营成本高，且资金占有时间长的特点，决定了房地产开发企业在经营管理中强调资金管理所具有的关键性作用，不断的从企业的实际情况出发，提升企业的资金管理方面工作的有效性，促进企业核心竞争力的不断增强。

参考文献：

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[4] . 浅谈房地产开发项目的成本控制[J]. 科技资讯, 2009, (36) .

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摘 要 随着宏观经济调控的深入与全球金融危机造成的经济不景气，房地产业面临着一个自1998 年以来的最大调整期。本文结合预控，就房地产开发整个过程的成本管理需关注的几个问题进行了探讨。

关键词 房地产 投资成本 管理

一、土地成本

房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。

二、政府规费

房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。

三、建安成本

建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。

招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。

四、专业费用

专业费用是开发企业聘请勘察设计、工程监理、前期物业管理等专业公司要支付的费用。专业公司的参与是提高开发项目品位、质量的重要手段，他们带来了新的设计理念及工程、物业管理方式，从而能降低总体成本或者提高经济效益。建筑设计方面，应从建筑设计、小区规划、景观环境、节能环保材料的应用等多方面入手，突出企业及其开发项目的个性与差异化，进行明确的品牌定位，从而提高项目的内在品质，提高利润空间；工程监理方面，优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本、进度、质量管理，进而提高项目投资效益；前期物业管理方面，开发企业在项目前期引入物业管理理念，提高购房者对项目建成后的良好预期，同时提高项目投资效益。

五、配套费用

配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套设施，车棚、围墙等构筑物，绿化、景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用。配套费用的支出一般处于项目后期，开发企业资金相对充裕，又是吸引购房者的最后阶段，这时开发企业舍得投入，但也应注意采用新技术、新材料在满足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配电柜代替建设配电室既少占土地、降低成本，又能满足业主的用电需要；绿化中多种乔木，少种草虽前期投入多一些，但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用；项目园林水体采用中水系统处理后的中水，既美化了居住环境，又节约了运行费用。

六、管理及销售费用

管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用，包括企业办公费用、人员工资、招待费用、宣传费用、固定资产折旧等。控制管理费用依赖于企业具备完善的管理体制，开发企业应建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度。销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构销售应支付的费用。推广宣传费用包括广告费、公关活动费等，应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量。费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付，当项目较难出售时，费率较高；当项目易于出售，开发企业就可以自行销售，费用就很低。

七、财务费用

由于房地产开发是资金密集型行业，所以它与金融行业有着紧密的联系，在资金融通的过程中，就存在手续费、利息、佣金、发行费及汇兑损益等各项财务费用。降低财务费用最主要的方式是降低负债率；其次，应区别各种融资手段的财务费用比率，根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段；此外，在项目运作中应特别注意资金的时间价值。项目初期支出的资金量很大，而且距离资金可回收时间较远，这时资金的运用应慎重。支出过大，金融机构若不支持，将造成资金链断裂，即使有金融机构的支持，也会增大企业财务费用。延缓支出的渠道有缓交政府各项规费、减小工程款期初支付比例等。

八、结束语

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

参考文献：

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一、资产模式概述

(一)重资产运营模式

重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。

(二)轻资产运营模式

轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。

二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素

(一)土地成本因素

我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控,这些因素都是的,土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。

(二)楼盘库存压力因素

近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。

(三)现金流因素

房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。

三、房地产转型的成功案例

凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业(重资产结构)转换为了房地产投资企业(轻资产机构)，在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。

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【关键词】资产管理公司，运行，监管

一、相关背景

资产管理公司是处理银行业机构不良资产的专门机构，是一种准金融机构，在银行摆脱危机，维护金融市场稳定层面起到非常重要的作用。在世界范围内，设立相对独立的资产管理公司也是处理银行业不良资产的主要手段之一，有利于在处理银行业不良资产过程中提高处理效率，减少处理的成本。我国在2014年7月公布成立了5家归宿地方的资产管理公司（中国银监会办公厅关于公布江苏浙江安徽广东上海等五省市地方资产管理公司名单的通知），由此地方资产管理公司的运作架构在全国范围内开始成型。

二、地方资产管理公司的运行方式

地方资产管理公司的业务范围可以总结成为两项主要业务，一是处置不良资产，二是融资，因为在地方资产公司除了不良资产的过程中不可避免的会发生资金的支出，也就意味着有融资行为。

首先我们来看地方资产管理公司的组成结构，虽然目前中国第一批公布的地方资产管理公司中只有一家有着民营资本的身影，但是从制度角度出发地方资产管理公司的资本来源还是比较多元化。这种做法也是为了防止地方资产管理公司在运作的过程中受到地方政府的过度干预，从而失去了处理不良资产的能力，成为一个空壳。在具体规定上，地方资产管理公司的成立没有设定必须是国有控股，甚至于也没有限制外资不能入股，是持着相对开放的态度来对待地方资产管理公司的。

其次我们分析资产管理公司的主要业务。在对不良资产进行处置的过程中，地方资产管理公司是起到了核心作用的，可以采用多种债务处理方式来处理地方的不良资产。具体来说有以下几种不良资产处理方式：风险相对较低的债转股或者使用合同法赋予的一般债权人权益;风险较高的则包括信托分层等方式。但是不管采取何种具体的处理方式，地方资产管理公司对于不良资产的处理都是对购入的不良资产进行债务重组而非转让。这主要是因为债务重组的方式处理有利于盘活不良资产，避免金融市场内的大量不良资产对银行带来的巨大消耗;对于企业而言，债务重组也十分有利于企业在较短的时间内摆脱困境，化解掉企业的经营风险;冲债务重组过程本身来看，重组的资产价格往往低于同期市场的价格，因此对于地方资产管理公司而言，这些资产也能在未来为公司带来一定的收益。同时除了对现有的不良资产进行处理外，对于即将成为不良资产的企业来说也有十分突出的作用，主要是对于那些暂时出现资金流动性问题的企业，由地方资产管理公司来进行债务的重组，继而盘活企业，防止其向不良资产裂变。

再次是地方资产管理公司的其他相关业务。地方资产管理公司除了处理地方不良资产外，也同时经营大量的第三方业务，包括资产债务收购和处置和中小企业的第三方银行担保。地方资产管理公司通过收购债务债权，成为债权人，与债务人之间重新协商债务关系中的合同条款和还款相关事项;银行担保则是由地方资产管理公司为不具备银行信贷标准的企业提供符合贷款数额的担保，向银行推荐授信，从而与银行企业之间形成第三方担保关系，从而促成企业融资的实现。同时还规定如果受担保的企业在出现违约情况，则其对于银行的债务由地方资产管理公司进行收购，企业则向地方资产管理公司支付一定的费用。

三、地方资产管理公司的监管

1、合理的选择监管主体。当前我国地方资产管理公司数量十分有限，也尚处在初期扩展阶段，因此地方资产管理机构的监管机构主要是财政部和银监会，这样有利于我国的核心金融监管机构作出有力的管理。但是在地方不良资产的处理过程中，不同的地区不良资产的形成过程和复杂背景都不一样，因此从实践意义上来说，省一级政府对于地方的情况更为了解。因此在监管上除了财政部和银监会在硬性规则上给予规定外，省一级政府也应该在具体管理上给予支持和管理，这样就可以在实现中央把握处理大纲的前提下，又避免中央监管造成的教条。

2、完善信息披露。金融市场的开放使得金融不在是遥不可及的事务，这一点不光只在金融机构的设立上，其监管也是如此。不良资产的管理因为其管理对象的特殊性需要非常注意信息的披露，一般意义上的不良资产交易和处置市场有着信息汇集、定价的功能，而这些功能的实现都必须在信息公开的基础上才能实现。在公布的信息中应该包括了法人治理情况，资产负债和审计情况，风险管理的政策和程序，风险计量监测和管理信息系统内部控制情况，风险集中度、关联交易及其风险敞口等信息。这些信息的公开对实现不良资产的处理非常关键，因此必须做好地方资产管理公司的信息披露工作，保证不良资产的治理。在信息披露的过程中，可以通过传统的电视报纸等方式，也可以通过网络方式进行定期的公司信息公布和项目信息的公布。

3、进行合规管理。地方资产管理公司在业务的地域范围上是被严格控制的，因为其没有其他金融机构拥有的融资权限，也没有支付清算的权限，因此地方资产管理公司没有其他金融机构的金融风险，也不会向其他金融机构传导过多的的金融风险。因此对于地方资产管理公司的管理也与对金融机构的监管不一样，一般金融机构的监管是以风险的控制为主，但是对于地方资产管理公司而言，则是以其行为的合规管理为主，具体的管理方式就是对公司行为的道德风险的监控，操作风险的监控。在长期监控的基础上，按照相关的管理规定对公司的行为进行整改，保证在处理地方不良资产的过程中做到公正有序。对于地方资产管理公司的合规管理可以通过现场检查和非现场监管等方式进行，通过对其具体行为的监管和信息披露的情况进行具体的分析，实现有效的合规管理。

参考文献：

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一、外资房地产企业所得税申报管理

根据国家税务总局国税发[1995]153号文规定，外资房地产企业预售房地产并取得预收款的，应按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再按税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

对外资房地产企业的所得税申报，国税发[2000]200号文规定：外资企业所得税年度、季度申报表分为A类和B类两种，A类适用于：能够提供完整、准确的成本费用凭证，能够正确计算应纳税所得额的外商投资企业和外国企业；B类适用于：按核定利润率或按经费支出换算收入方式缴纳企业所得税的外商投资企业和外国企业。因此在预售阶段，外资房地产企业应按B类申报并按预计利润率预缴企业所得税，待开发产品完工后再转为A类按实际所得申报缴纳所得税。对同时兼有完工和在建项目滚动开发的企业，季度合并申报所得税，年度汇算时则应向税务部门同时报送A、B类申报表。

二、外资房地产企业所得税汇算管理

对外资房地产企业销售收入的确认，国税发[2001]142号文规定，外资房地产企业：（1）采用一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入实现；（2）采用分期收款或预售款方式销售的，以合同约定时间为销售收入的实现；（3）采用以土地使用权或其他财产置换房产的，以房产使用权交付对方为销售收入实现；（4）采用银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办妥转账之日作为销售收入实现。

对销售房地产发生相关成本费用的确定，国税发[2001]142号文规定，应以收入与支出相匹配为原则。根据当期已售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用以及建筑安装费、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。

按此规定，外资房地产企业所得税汇算无需区分期间费用和成本的界限，期间费用全部并入可售总成本费用。在这种核算方式下，由于开发产品的可售总成本费用和可售单位成本费用会随着时间的推移、期间费用的增加而逐年递增，从而影响企业的应纳税所得额和应纳所得税额。因此，企业在由B表转为A表申报以后的各所得税汇算期间，都要编制可售项目成本费用申报表，并将本年企业已预缴的所得税完税凭证一起报送税务机关审核，作为本年度和以后年度审核评税的依据。

三、外资房地产企业所得税汇算处理

【例题】经济特区某外商投资房地产企业， 2001年初取得土地进行房地产开发，2004年底竣工并决算完毕，测绘总可售面积50000M2，企业所得税税率为15%，预计利润率为15%；为简化计算起见，其他相关税费不计，假设企业没有其他收入、成本和费用发生，也无需要调整的涉税事项，有关资料见表1：

（1）2004年企业根据国家税务总局国税发[2001]142号文规定，对完工的开发产品实际应纳税所得额及应纳所得税额进行汇算，汇算结果如下：

总可售面积：50000M2当期已售面积：45000 M2

可售单位工程总成本费用：8000＋500＝8500（万元）

可售单位工程成本费用：8500÷50000 ＝0.17（万元/ M2）

当期可结转成本费用：45000×0.17＝7650（万元）

当期应纳税所得额：13000－7650＝5350（万元）

当期应纳所得税额：5350×15%＝802.50（万元）

当期应补所得税额：802.50－292.50＝510（万元）

（2）2005年是转为A类申报后的第一年，年度汇算结果如下：

可售单位工程总成本费用：8500＋100＋150＝8750（万元）

可售单位工程成本费用：8750÷50000＝0.175（万元/ M2）

*当期可结转成本费用＝可售单位工程成本费用×累计已售面积－累计已结转的成本费用

＝0.175×（45000＋1500）－7650＝487.5（万元）

当期应纳税所得额：500－487.5＝12.5（万元）

当期应纳所得税额：12.5×15%＝1.875（万元）

以后年度依此类推。

（3）企业所得税申报由B类转为A类以后的每个所得税汇算期间，除了应填报A类申报表及其附表外，还应编制可售项目成本费用表（或成本费用分摊计算表，见表2），以作为本年度和以后年度审核评税的依据。

（4）期间费用并入可售总成本费用核算，根据会计制度规定计算的税前利润与按税法要求计算的应纳税所得额差异比较（见表3）：

从上表我们可以看出企业的应纳税所得额大于企业的会计利润，这是由于按会计制度规定应确认为当期费用的期间费用，按税法规定有一部分要作为成本沉淀在未实现销售的可售面积成本费用中，这部分费用需待以后期间才可从应税所得额中扣减，因此企业在销售前期缴纳的所得税会比按会计制度计算的所得税多。但随着时间的推移，期间费用的增加，可售单位工程成本和当期可结转的成本费用会不断提高，导致应纳税所得额的逐年减少。在开发产品全部销售完毕，进行项目清算时，两者的应纳税额才能趋于一致。为此，企业在每个会计年度终了，应依法将两者之间所形成的可抵减时间性差异进行纳税调整，按应纳税时间性差异的所得税影响金额借记或贷记“递延税款”，贷记或借记“应交税金――应交企业所得税”。

在每个会计年度终了，企业应准确及时地编制和申报可售项目成本费用表，否则税务部门就无法确认企业当期可结转的成本费用，只能按会计利润（本例因不涉及纳税调整，所以会计利润＝应纳税所得额）来计算征收企业所得税，而企业在前期多交的税款就无法退回，使之成为永久性差异。

随着内外资企业所得税的统一，相关的具体法规也将会逐步统一，因此，笔者认为，有条件的企业，不妨对已汇算或未汇算的项目在2007年度做一阶段性清理，这样，不管今后税收政策如何调整，企业都能做到心中有数，汇算自如。

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[关键词]第三方物流企业 顾客资产管理

一、第三方物流企业顾客资产管理特点

1.顾客稳定与忠诚对物流企业的生存和发展更为重要。

2.物流顾客呈多行业分布。

3.具有供应链整体性。顾客的物流活动虽然交由第三方物流企业完成，但是，商品所有权仍然属于物流需求方，物流活动的状况直接影响到物流需求方的经营状况。

二、我国第三方物流企业顾客资产管理的困境

我国的第三方物流业正处于向现代物流转型的重要时期，企业都意识到顾客管理的重要性，并在处理顾客关系方面积累了一定的经验。但是，尽管目前绝大多数企业会花时间和精力维持与顾客的良好关系，记录耗费的成本和顾客带来的回报，并根据记录数据评估顾客的重要性，可这些仅是顾客资产管理的一部分，光有这些活动是远远不够的。可在实际经营中，不少企业都停留在这一阶段，很少有企业会进行更深一步的管理。经总结，第三方物流企业顾客资产管理的困境可以概述为以下几点：

1.顾客资产管理的重要性认识不足，缺乏对顾客资产进行客观管理的意识。现在的第三方物流企业都意识到顾客是利润的源泉，对于顾客的要求，尽可能全部满足。企业这种“以顾客为中心”的观念固然很好，但这样会给企业带来一个无法避免的问题：是否值得花较高的成本满足一个利润贡献率不高的顾客需求？在遇到类此问题时，企业的回答往往是肯定的：虽然目前承担了满足顾客需求的支出，但成功保留了一位顾客，并且该顾客很可能因为此项举动，扩大与企业的合作。企业的此项回答很具说服力，但需要注意的是，企业做出此项判断的依据往往是经验，而不是客观定量的分析，这样的选择将使企业面临很大的风险。一旦该顾客未来不带来高利润，企业将会蒙受损失。

2.第三方物流企业缺乏专门进行顾客资产管理的组织机构。目前我国大多数物流企业没有设立专门的组织机构来对顾客资产进行管理，有关此方面的职责一般由营销部门或者顾客开发部门承担。然而由于顾客资产管理非主要工作内容、顾客资产价值不易评估等原因，他们不会投入很多精力在顾客资产管理上，而这很可能造成顾客资产管理的疏忽。

3.管理手段趋同，没有做到真正的“量体裁衣”。许多第三方物流企业在处理顾客关系时仍然使用一刀切的方式，即对所有顾客使用相同的策略和服务手段。从第三方物流企业角度来说，提供相同的服务和管理方法，可以在满足顾客需求的前提下节约成本，但这种短期利益的考虑实际上会影响顾客资产在未来的质量，甚至出现顾客中断合作的情况。

4.缺乏规范的物流服务评价标准。多数第三方物流企业在合约中只描述结果，缺乏具体实施过程中的依据，同时，合同中的条款都比较粗泛化，不会涉及到具体要怎么做的问题，第三方物流企业如果只按照合约实施，很可能造成企业运作不规范，客户服务水平参差不齐的问题。而规范的评价标准会迫使物流企业按照具体细则实施，这样企业在实施过程中能容易辨别出顾客的哪些需求已经得到满足，又有哪些需求尚未得到满足，由此能够提供顾客管理的效率。

5.第三方物流企业信息化服务能力薄弱。第三方物流企业并不是因为拥有顾客所需要的车辆、仓库等设施而形成竞争优势的，而是因为其具有强大的数据处理能力，可将各种物流资源整合起来为顾客提供安全、高效的物流服务。先进的数据信息处理能力也会给顾客资产管理提供很大的便利。但目前我国第三方物流企业信息技术的利用水平还比较低，企业内部办公自动化、服务流程管理及与客户端的接口上都还没有实现真正的信息化，在顾客资产管理方面也很少使用专业分析软件进行价值的评估。总之，企业信息化建设还远远达不到支持物流高效运作的要求。

三、提升第三方物流企业顾客资产价值策略

本文认为可以一套完整的价值的策略应该包括以下四个步骤：

1.收集和记录顾客信息，构建信息数据库。一个较为完整的信息数据库主要包括：顾客基本情况、顾客财务状况等信息。这些资料为物流企业了解顾客情况、改善服务水平、培育顾客忠诚度、提升顾客资产价值提供了诸多方便。

2.建立完善的顾客资产价值评估体系。通过顾客资产价值的各指标的衡量，企业可以了解顾客对其产品或服务的评价，这既便于企业发现自身的优势和不足，也助于预测企业未来的发展前景。

3.细分顾客。顾客细分是指按照一定的标准将企业的现有顾客划分为不同的群体，以便企业可以更好的识别细分并对其进行区别对待，从而更有效的配置营销资源。出于企业信息成本考虑，企业确定作为价值提升对象的顾客必须具备四个特质中的一个：忠诚的老顾客、盈利的大顾、有发展潜力的小顾客、有战略意义的新顾客。这些正是企业最具有价值的、应予以重点关注的顾客。

4.实施改进措施，提升顾客价值。具体的措施包括：优化升级硬件设施、确定合理的服务水平和提高员工专业素质等。另外，公司还可以通过制定严格的条例规章来规范员工的行为。

参考文献：

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