固定资产投资管理条例范文

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篇1

2010年初，云南省设定了固定资产投资要达到5500亿以上的全年目标。目标制定之后，围绕桥头堡建设及深入实施西部大开发战略决策，各级各部门按照“增投资、扩消费，转方式、调结构，重民生、建和谐，快发展、上水平”的要求，进一步扩大内需，增加投资，强化经济社会发展基础，组织实施重点地区、重点行业的固定资产投资工作。同时，云南省各金融机构认真贯彻适度宽松的货币政策，对云南省的交通、城建、水利等重点行业的重点项目给予了强有力的授信支持，使得云南省固定资产投资保持了稳定增长的良好态势。2010年1月至8月，云南省固定资产投资达到2698.24亿元，同比增长22.8%，完成全年5527亿元目标任务的48.82% 。

在不久前举行的云南省固定资产投资工作座谈会上，云南省金融办主任刘建华对云南省2010年1月至8月的固定资产投资情况进行了介绍并提出相应的建议。

政策调整掣肘投资

2010年1至8月份云南省固定资产贷款余额为3904.82亿元，比年初增加585.09亿元，增幅为17.62%，呈现稳步增长态势，对云南省重点项目建设起到了重要的支撑保障作用。云南省固定资产投资完成了年目标的48.28%，达到2698.24亿元，同比增长22.8%，增幅比全国平均水平低2个百分点。刘建华说：“从1至8月我省固定资产投资完成情况看，形势非常严峻，时间过半而任务未过半，后4个月要完成51.2%即2829.8亿元的固定资产投资，任务十分艰巨。”

在会议上刘建华指出，影响固定资产投资的几个因素必须得到重视。首先，是政策因素。一是2010年以来国家宏观金融政策的适度调整，呈现逐步从紧的趋势，特别是两次提高贷款准备金率，降低了各银行金融机构的流动性；二是为防止信贷投放过快增长，中央确定今年货币调控政策的目标是广义货币供应量增长17%左右，比去年低10个百分点，新增贷款7.5万亿元左右，比去年低2万亿元。央行和银监会要求各银行机构合理把握信贷投放的重点和节奏，制定了全年贷款投放计划和月度、季度控制目标，加强了对信贷投放的控制；三是“三个办法一个指引”和国务院19号文件清理规范政府融资平台公司通知的出台，以政府融资平台公司作为贷款主体、财政承诺还本付息的贷款行为被严令禁止，部分固定资产投资项目融资困难；四是国家对房地产的调控政策作用显现，云南省房地产投资增速大幅放缓，从一季度的31%下降至1-8月的15.7%，比全国平均增速低21个百分点；五是云南省重工业比重大，受节能降耗、环保等调控政策影响较大，特别是支柱行业如电力、钢材、有色、化工等行业大部分属于“两高一资”行业，受土地、环保、节能等调控政策的影响明显。截至8月末，云南省关停落后产能涉及106家企业，202座装置或生产线。

其次，是项目因素。目前，云南省固定资产投资项目相关准入条件的落实，已成为制约固定资产贷款投放的重要决定因素。一是固定资产投资项目成熟度不够，影响了固定资产投资进度。如铁路建设，资本金5亿元和银行贷款65.5亿元均于2009年和2010年上半年全部就位，由于项目前期工作原因，铁道部未下达开工计划，资金未能有效投入使用；二是资本金不足是制约银行信贷资金跟进的主要障碍；三是固定资产投资项目的相关报批手续、抵押担保等不落实，影响了固定资产贷款的发放。

另外，还有融资渠道因素。目前，云南省固定资产投资的资金来源渠道比较少，主要是企业自筹资金、中央和省的财政预算资金、银行信贷资金，而利用外资、民间社会资金、直接融资等资金渠道极少，一方面加大了财政和银行业金融机构的贷款压力，另一方面使固定资产投资的资金来源难以拓宽。

最后是工作协调因素。相关项目业主与贷款银行的相互配合协调不够，没有针对政策变化提出相应的对策，特别是围绕“三个办法一个指引”的要求来进一步做实项目的贷款条件、重新办理贷款相关手续这些工作没有开展起来，导致原已落实的信贷资金就位困难。

加强融资助力投资

刘建华表示，云南是典型的投资拉动型省份，同时又是经济欠发达地区，人均投资不足1万元，要缩小与全国经济平均发展水平的差距，必须在资源和环境承载能力之内的前提下保持较高的投资增长速度以推动经济快速增长，一方面，投资增加使生产能力扩张增加总供给；另一方面，投资又能通过乘数作用扩大总需求。在这种情况下，要完成2010年的目标任务，可以从下几方面来进行：

首先，树立信心，确保完成信贷增量目标任务。各金融机构要紧紧围绕云南省委、省政府“两强一堡”战略的决策部署，抢抓机遇，把自身业务发展建立在推动地方经济社会发展的基础上，多渠道、多方式为云南省重点项目和重点产业提供资金支持，努力完成8月召开的金融运行分析会议上曹副省长代表省政府提出的信贷增量2000亿元的目标任务。一是抓住云南省实施“两强一堡”战略、启动新一轮西部大开发战略机遇以及2010年遭受百年不遇的特大旱灾的情况，积极向各家银行总行最大限度地争取追加信贷规模，不断加大对云南省固定资产投资的信贷支持力度；二是突破传统的贷款手段，通过同行业务、同业合作等产品和渠道，如通过融资租赁、总行直贷、资产转让、联合贷款等为云南省重点项目和重点产业持续输入资金；三是充分发挥云南省小贷公司融资功能。目前，云南省已审批小贷公司176家，开业145家，新增贷款44亿元，力争年底达到60亿元，成为完成2010年信贷增量目标任务的一支新兴力量。

其次，转变观念，进一步落实项目贷款条件。尽管国家对固定资产投资出台了新规定，并不意味着就此关紧信贷闸门，关键是固定资产贷款项目要达到银行贷款的准入条件。只要项目好，并达到银行贷款的相关要求，是可以争取到银行的信贷支持的。因此，各项目主管部门和项目业主要转变观念，彻底改变等、靠、要的思想，改变依靠财政担保或承诺还本付息的做法，积极主动加强与银行的沟通和衔接，按照“三个办法一个指引”的要求做实项目的贷款条件，如资本金、抵押担保和还款来源等的落实。同时，可借鉴上海每年年初将银行、发改委、财政等单位召集在一起，共同对项目进行对接的“三位一体”的做法。

第三，要拓宽渠道，运用保险资金等进行投资。一是运用保险资金。2009年底，云南省政府与中国平安集团在北京签订了战略合作协议，拓宽了固定资产投资的资金渠道，拉开了云南运用保险资金推动地方经济社会发展的序幕。平安集团承诺2010年运用不低于50亿元保险资金对云南进行股权、债权投入，但由于项目前期工作准备不扎实，资金等相关条件的落实不理想，项目还未落地。目前这项工作在云南省金融办牵头下正在积极推进，争取保险资金尽快落实到位。二是与人行昆明中心支行进一步推动云南省短期融资券、中期票据的发行；三是与证监局、发改委共同推动云南省公司债、企业债的发行，积极探索发行中小企业集合债，不断拓宽云南省固定资产融资渠道。

另外，要优化环境，调动民间投资的积极性。要认真贯彻国务院（2010）13号文件精神，制定具体的实施细则和相应措施，优化投资环境，鼓励民间资本进行固定资产投资，同时，加大招商引资力度，引进战略投资者、风险投资基金、创业投资基金对云南的重点项目和重点产业进行投入。

最后，加快清理，规范政府融资平台公司。要按照国务院19号文件精神，认真抓好政府融资平台公司的清理规范工作。一是要加快工作进度，尽快完成清理工作；二是尽快完成规范和公司的界定工作，使这些公司尽早开展正常业务；三是推动融资平台公司逐步向实体性公司转变，采取整合资源的办法，拥有必要的资本金和运营资产，引入战略投资者，为云南省重点项目、重点产业建设贡献力量。

多管齐下促进投资

刘建华指出，2010年以来，受宏观政策约束和投资基数制约等因素影响，云南省投资增长进入周期性回落区间。他说，保持与经济增长相适应的投资增长速度，不仅应立足于短期措施，更应把握住宏观调控效应显现的有利时机，着眼于促进投资可持续发展的中长期规划，着眼于促进投资可持续发展的长效机制，以投资结构调整促进产业结构调整，以深化投融资体制改革增强经济增长后劲，推动云南省经济又好又快发展。

就如何促进云南固定资产投资适度较快增长，刘建华提出了自己的建议。他认为，首先，要坚持规划先行的原则，制定云南省投资中长期可持续发展规划。一是按照科学发展观的要求，制定云南工业化、城镇化、农业产业化、土地利用、城市发展、优势产业发展等综合规划，适时出台《云南省投资中长期规划》。当前，可结合国家《关于促进西部地区特色优势产业发展的意见》，尽早制定云南省特色优势产业投资发展规划。利用近期国家《高新技术产业发展“十一五”规划》出台和昆明国家生物产业基地获国家认定的有利时机，尽快编制云南生物产业发展规划和高新技术产业规划，以形成我国重要的专业性种质资源与基因资源保存、开发利用基地为目标，依托和发挥云南特有的生物多样性战略资源的优势和技术优势，促进产业集聚，实现规模效应，做大做强特色生物产业，带动区域产业结构优化升级。二是要强化规划的法定效力，树立规划的权威性。三是规划编制应体现战略性、前瞻性，总体规划、区域规划和各类专项规划间要相互衔接协调，特别是要充分体现区域主体功能定位要求，根据其资源禀赋和发展定位，科学规划产业，合理布局项目。

篇2

为进一步加强我区计划和统计工作，根据《中华人民共和国统计法》、《广东省统计管理条例》和*市政府《关于进一步加强统计工作的通知》（汕府〔*〕160号）以及省市关于加强计划统计工作的有关文件精神，结合我区实际，现就有关问题通知如下：

一、充分认识计统工作在国民经济中的重要作用

计划工作是贯彻执行国家的国民经济和社会发展方针、政策，研究提出国民经济和社会发展战略并编制中长期发展规划及年度发展计划，从而引导、促进经济结构优化和社会可持续发展的一项重要工作。统计是了解国情国力、区情区力的重要手段,是各级政府实行宏观科学管理和决策的重要依据，准确、及时、全面的统计数据对正确分析国民经济的运行态势和保证党和政府正确决策至关重要。各镇和区直有关单位应充分认识计统工作的重要性，加强对计划统计工作的领导和管理，认真贯彻实施国家和省、市关于计划统计工作的方针、政策，依法把计划统计工作抓紧抓好。

二、建立健全计统机构，充实基层计统力量，提高基层统计人员的待遇

随着市场经济的深入发展，多种经济成份并存，计统任务日益繁重。为适应市场经济发展以及统计改革的需要，必须切实加强基层计统力量。各镇要在党政办公室设置计统组，计统组长由党政办公室副主任担任，副组长由熟悉统计工作的统计专干担任，并根据人口规模的大小配备专职计统人员。人口规模在10万人（含10万人）以上的镇要配备专职计统人员3名；人口规模在10万人以下的镇要配备专职计统人员2名。计统组的主要职能是承担上级计统部门布置的各项计统调查任务，做好本区域内国民经济和社会发展的综合计统工作，组织指导各村居各部门的计统工作，建立健全镇及村（居）的统计台帐制度。各村（居）原则上要配备专职统计人员1名，较小的村（居）也要配备兼职统计人员。区直各主管局（公司）要配备专职统计人员1名，企事业单位视统计业务量相应配备专兼职统计人员。各镇和区直各单位要分工一名领导分管计统工作，并从经费、设备、办公条件给予保障，做到机构、人员、经费和办公场地四落实。根据*市政府十届七十三次会议的精神，区政府决定从*年5月1日起由区财政局拨出专项资金，由区统计局发给各镇专职计统人员每人每月100元岗位津贴，区直属各有关单位自行负责专职计统人员岗位津贴。

三、健全固定资产投资项目的审批与管理制度

为贯彻执行国家产业投资政策和转变政府职能，加强对全社会固定资产投资项目的宏观调控、管理、监督和服务，更好地发挥投资效益，今后各镇及有关部门对所有投资项目，一律要向区发展计划局申报立项，纳入区投资计划，规范投资项目管理。计划部门要充分利用国家有关投资政策，争取一批重点项目列入上级投资计划，进一步加快我区经济发展。各级和有关部门不得擅自审批投资项目，对未经区发展计划局立项审批的项目，有关部门不得给予办理相关手续；对违反规定的程序，造成重大损失的，要追究有关领导和当事人的责任；对涉及全局性的重大工程项目，要严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制、竣工验收制等各项制度，使我区投资管理逐步走上规范化、制度化。

四、加快统计方法制度改革，认真执行统计报表制度

统计部门要建立以周期性普查为基础，以经常性抽样调查为主体，以必要的全面报表、重点调查、典型调查和综合分析等为补充的多种方法综合运用的统计调查方法体系。进一步完善抽样调查工作，使农村经济、工业、批零贸易、餐饮业、劳动工资、固定资产投资专业的抽样调查工作逐步走上规范化、科学化的轨道。

按照国家新的统计制度规定，凡规模上的非国有工业企业，年批发销售额2000万元、贸易零售额500万元和餐饮营业额200万元以上的批发零售贸易、餐饮业，必须按属地原则每月向当地或主管部门如实提供统计资料；规模以下工业和限额以下的批发零售贸易、餐饮业，则采用抽样调查办法进行推算。因此，各镇和区直有关单位要严格按照统计制度规定，在做好国内生产总值核算、农村经济、固定资产投资、劳动工资等统计工作的同时，重点做好规模上工业和限额以上批发零售贸易、餐饮业的统计以及抽样调查的组织实施工作，做到准确及时将统计资料报送区统计部门。同时，统计部门要建立通报制度，定期对各镇和区直有关部门执行统计制度的情况进行通报。

五、实施统计单位登记管理制度和年度审核工作

各镇和区直有关单位要认真执行广东省人民政府颁发的《广东省统计单位登记管理规定》，全面实施统计单位登记管理制度，凡在我行政区域内的企业法人、机关、事业单位和社会团体法人、个体工商户以及境外企业常驻代表机构(以下统称统计登记单位)，均应按规定到我区统计部门进行统计登记，由统计部门对统计登记单位进行管理，核发《统计登记证》，《统计登记证》由省统计局统一印制，每年年审一次。

六、落实领导责任制，提高统计数据质量

为提高统计数据质量，要实行统计数据质量领导负责制。各镇和区直有关部门主要负责人对本单位所上报的各项统计数据质量负总责，带头执行《统计法》，不得强令或授意统计机构、统计人员弄虚作假。建立健全统计数据质量评估制度，对主要统计数据实行下管一级。统计部门要对各地主要统计指标数据进行评估和监督，凡未经上一级统计机关评估认定的有关统计数据，不得作为考核评比的依据，也不能对外公开报道。区统计部门要加强对全区基层统计数据质量的监督。基层统计人员要认真履行职责，实事求是，不得以任何理由在统计上弄虚作假。

七、抓好业务培训，提高统计人员素质

统计工作专业性和原则性很强，需要一支政治过硬、业务精通、作风扎实的统计队伍，区统计局要制定年度培训计划，抓好落实，所需培训经费由区政府解决。

八、建立年终岗位责任制考核制度

统计具有对国民经济和社会发展情况进行统计监督，检查国家政策和计划的实施，考核经济效益、社会效益、工作成绩的权力。因此，为促进统计工作制度的落实，区政府将把各镇和区府各有关单位的统计工作完成情况，列入年终岗位责任制的考核内容，并作为评价领导班子政绩依据之一。对于考核成绩不达标的单位，年终不能评为先进集体、文明单位，单位主要领导不能评为优秀及先进个人（具体考核办法由区统计部门制订）。

九、加大统计执法力度，严格执行《统计法》

加大宣传力度。统计部门要利用各种场合和媒体深入宣传贯彻《统计法》，强化全社会统计法制观念，使各类统计调查对象知法守法，依法统计，做到不虚报、不瞒报、不漏报，真正实现统计的准确、及时、全面。同时要加大执法检查力度。建立执法检查制度，定期、不定期对统计单位进行执法检查，统计、监察、司法等部门要密切配合，推进依法治统计。对违背《统计法》行为的单位和个人，要依法予以查处。要建立人民法院对统计行政处罚予以强制执行的制度，把统计执法活动与人民法院的强制执行制度相衔接，发挥行政执法的整体效能，进一步促进统计工作走上法制化的轨道。

篇3

（一）围绕发展，谋划全局，开展了计划规划的编制和宏观经济运行的预警监测。

1、认真抓好全市经济社会发展的各项规划，突出科学性。一是及时制订年度计划。年初组织议定“全市国民经济和社会发展20*年度计划”，经市十四届人大一次会议审议通过后及时下达,同时加强了对计划实施工作的检查和监督。二是认真编制重大发展规划。加强部门协调，平衡衔接，编制完成了《*湾港区循环经济示范区建设规划》，开展了《*市新农村建设规划》、《*市大中型水库移民经济社会和基础设施建设规划》和“十一五”专项规划编制工作，完成了《*市主体功能区规划》编制前期准备工作。三是积极组织规划实施。将“十一五”规划纲要目标和任务分解落实到各部门、乡镇进行考核，对规划中的能耗、减排等约束性指标和生产总值、财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等预期性指标，进行年度分解列入国民经济和社会发展年度计划实施。

2、及时做好经济运行的预警监测，突出针对性。密切掌握全市经济动态，对国民经济各阶段运行情况进行跟踪分析，先后完成了第一季度、1-4月、1-5月、上半年、1-8月、前三季度经济运行材料和人大汇报材料，剖析经济社会发展过程中存在的问题及原因，提出对策和建议，为市委、市政府做好全年经济工作提供决策和建议。特别是在上半年，我局针对重点工程和固定资产投资进展不快的状况，深入分析原因，提出了对策措施，引起了市委市政府的高度重视，先后召开了全市重点工程攻坚会议和电力攻坚、工业区进场攻坚等会议，成立专门班子抓落实，有力地推进了经济和社会建设。搜集相关资料，完成《*市产业集群化发展思路和具体工作》、《*、*、*经济社会发展横向比较》等材料提交市领导参阅。在分析研究当前经济运行情况的基础上，预测判断全年经济社会发展总体情况，提出明年工作思路，安排20*年计划指标，着手起草市十四届人大第二次会议发展计划报告。同时坚持定期、定时向市委、市人大、市政府和省发改委上报我市经济运行情况，市府每季一次经济运行总体情况，加上专题汇报，市人大专项汇报三次。

3、积极开展影响全市经济和社会发展的重大课题调研和政策研究，突出实效性。针对我市“转型期”经济社会发展中的突出问题开展专题研究，完成了《关于提升服务业发展水平的对策建议》、《加强调控和监管，促进房地产业健康发展》等13个全局性发展问题的课题调研报告。《构筑和谐社会要在高起点上建设新农村》和《关于建设生态补偿机制的研究与建议》两个课题分别获*市发改委调研课题一等奖和优秀奖。完成了“关于对瓯江口区域开发建设情况的意见”，分别上报市府、*市发改委建议调整《瓯江口开发建设规划研究》中有关影响*发展的布局、方案和思路，在*市发改委的支持下，*市政府基本采纳了我们的意见。针对我市服务业发展滞后的现状，研究提出加快发展思路和方案，受到了市政府的采纳，市政府决定抽调人员组成服务业发展办公室，挂靠我局开展工作，起草了《*市服务业发展实施意见》、《关于实施“退二进三”若干问题的暂行规定》、《关于培育和鼓励企业上市的实施意见（试行）》、《*市服务业发展专项资金管理使用暂行办法》、《20*年*市服务业工作部门分工》、《*市服务业发展部门工作要求》等一整套方案材料，调查搜集“服务业建设项目”，较好开展了服务业发展的相关前期工作。

（二）引导投向，突出重点，加强了投资的综合管理和重大项目前期工作力度。

1、加强基本建设项目综合管理。针对政府投资项目审批不规范、超概算情况严重的状况，我们从规范办事程序着手，加强了管理。一是加强财政性投资项目的规范化管理。认真贯彻落实《浙江省政府投资项目管理办法》精神，研究起草了《*市政府投资管理实施细则》提供市长办公会议讨论通过并实施。进一步明确了要求，规范了审批，特别是加强了对政府性投资项目投资概算的管理。对城市景观、市民生活和生态环境有重大影响的项目，以论证、调查或其他方式，广泛听取各方面的意见和建议。二是努力提高全社会固定资产投资审批效率。切实优化投资项目审批服务，推行基建项目立项和核准并联审批制度，对企业投资项目实行核准制或备案制，1-12月项目立项337个，总建筑面积127.69万平方米，总投资41.83亿元，项目备案181个，总建筑面积200.60万平方米，总投资51.39亿元；项目核准15个，总建筑面积72.99万平方米，总投资33.61亿元；全市下达年度计划176个项目；窗口承诺件提前办结率为96.7%。三是牵头组织党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目清理工作。认真贯彻执行省委、省政府办公厅《关于在全省开展党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目专项清理工作的通知》精神，对我市自20*年1月1日以来开工建设的项目、所有在建项目和已审批尚未开工项目进行了全面清理，做好自查工作。

2、狠抓重点建设项目的工程进度。年初编制了“*市20*年度重点建设项目建议表”提交市政府审核。经审核，计划实施重点建设项目37项（其中省、*市重点建设项目5项），总投资1*.93亿元，年度计划投资19.00亿元。积极履行综合管理职能，加强重点工程督查、协调工作。一是积极探索重点工程监管新方法，编制了《*市20*年重点工程建设计划分解表》，将重点工程投资进度考核与形象进度的考核结合起来，切实加强对重点工程执行情况的动态管理。二是加强重点工程动态管理。组织人员经常性深入重点工程建设现场，实地督查核实工程进度，了解项目推进过程中存在问题和困难，及时向市领导反映问题，提出建议，确保重点工程建设的顺利推进。协助市政府组织召开全市重点工程建设工作会议和重点工程建设专题分析会，实现重点工程建设市长督查汇报会、分析协调会制度化，全力为重点工程建设破解难题，排除障碍。全市重点工程总体进展较为顺利，截至12月底，全市在建重点工程共32项累计实现投资额19.17亿元，完成年度投资计划的100.88%，比上年同期增长12.95%。

3、主动开展重大项目前期工作。制定了20*年*市重大建设项目前期工作计划，做好已列入重点工程预备项目名单的35个项目的前期准备工作。建立了20*年招商选资项目库，主动参与招商活动。积极配合做好高速公路复线，*至*第二通道以及*市大门大桥二期（*至*高速互通公路建设）工程、*市中心区至*湾港区大道建设工程、*南北通道工程、*湾港区船舶制造基地等重大项目的前期工作，多次陪同上级有关领导和专家沿途考察走向、勘探地形、测量，帮助收集资料和协调沿途有关地方之间关系。

（三）积极协调，深入调研，推进了企业改制和上市工作。

积极参与工业企业改制协调会，稳步推进我市农村综合改革、文化体制改革、国有企业改革、事业单位改革等重点领域的改革工作。完成了房管局和劳动局下属各1家集体企业的改制工作，参与了乐申鞋厂、五龙控股公司和通用机械厂等3家企业改制。整理我市有关鼓励支持和引导个体、非公经济发展工作材料向市政协汇报，根据上级文件结合本市实际起草了《关于进一步拓宽非公有制经济市场准入的实施意见》。认真做好省中心强镇（*、*）调研、申报工作和上市企业资源调查工作。政策性农村住房保险完成年度工作目标，政策性农业保险试点工作稳步有序推进。全年政策性农村住房保险投保户达26.6103万户，占我市农户总数的92.6%；能繁母猪保险超额完成省政府下达的4200头任务数，走在全省前列。及时开展受灾理赔工作，确保农户损失得到补偿并及时恢复生产。全年我市经历数次台风影响，两项农村政策性保险共理赔1228.61万元，其中农村住房保险理赔391.19万元，农业保险理赔837.42万元。

（四）依法治价，强化监督，规范了市场价格秩序和行政事业性收费管理。

1、加强重要商品、服务收费的价格管理。积极稳妥推进我市供水价格改革，逐步建立合理的水价形成机制。调整了乐成、*片区的自来水价格和淡溪、十八玍、西山水库的水利工程供水价格，及时落实水资源费的征收，开展了全市供水价格成本监审，促进水利和供水企业健康发展。加强住房价格管理，积极探索经济适用住房和廉租房价格管理形式。认真审核了*农场康居工程销售价格，及时审定了“交通大厦”、“新世纪花园”、“县浦公寓”等项目的建筑安装工程费，努力规范房地产价格。深化药品价格政策导向，继续分批降低政府定价药品价格。重新公布了我省937种药品最高零售价格和2945个规格的降价药品的价格，并督促各医疗机构认真贯彻执行，切实减轻患者的负担。建立健全价格监测工作制度，充分发挥价格监测预警作用。进一步完善价格监测预警机制，坚持每月两次对8大类54个品种重要商品和服务价格的监测和分析，尤其是针对下半年以来，受国际市场油价高涨和国内部分生产资料、消费品价格上升影响，我市成品油、液化气、猪肉、食用油等价格持续较快上涨的状况，及时启动价格预警实施预案，密切关注市场物价动态，加强监测分析，第一时间向市领导反馈信息，报告价格上涨原因，提出应对建议，努力确保市场价格基本稳定。

2、开展清费治乱减负工作。部署并开展了20*年度收费验审工作，对全市20*年度行政事业性收费、垄断经营性收费以及以收费形式征收的各种基金、集资、附加的近150个执收单位进行全面验审。安排对白蚁防治行业收费进行专项验审，调查了近三年我市白蚁防治总收入、总支出情况，总结出我市白蚁防治收费存在的主要问题，并向上级部门提出规范白蚁防治行业收费管理的建议。根据省市有关文件精神，对全市行政事业性和经营服务性收费单位的收费许可证进行全面换证。规范和调整了建设、土地、公安、工商、交通、人事和农业等16个单位行政事业性收费项目和收费标准，停止执行部分收费项目。根据上级文件精神，进一步明确义务教育办班收费项目和收费标准，对全市职业学校、公办幼儿园办学成本进行测算，加强收费管理，规范教育收费行为。根据省定价目录和听证办法的要求，先后组织召开了关于制定16路公交车和雁荡山公交车票价听证会，出台了16路公交车收费标准。认真审核了11个强制性培训班收费。

3、加大价格监督检查力度。根据省物价局文件精神，联合纠风、教育等部门分别开展春季、秋季教育收费大检查，采取点面结合的形式，重点对义务教育阶段“一费制”落实情况，高中“三限”政策落实情况，违反自愿原则强制收取服务性费用的行为进行查处，共检查中小学校64所，查出的违价金额达185.84万元，已责令清退91.17万元，立案3起。根据省物价局、省农民负担监督管理领导小组办公室、省人民政府纠风办《关于开展全省涉农价格和收费专项检查的通知》（浙价检[20*]67号）文件要求，开展了包括规划、土地、房管、乡镇政府在内的涉农价格收费检查，共检查单位11家，立案2件。根据省物价局《关于开展全省药品和医疗服务价格重点检查的通知》[浙价检（20*）156号]文件精神，分别对市二医、三医、中医院、妇保院的药品及医疗服务价格执行情况进行检查，发现各大医院不同程度存在着自立名目，扩大范围收费，提高差率，推迟降价时间等违法行为，查出违价金额达90多万元。春节、“五一”、“十一”期间，组织开展了对副食品市场、各大超市、旅游行业的明码标价情况检查，针对主要农产品生产、运输、销售过程中的各种收费进行专项检查，切实维护了社会稳定。认真做好价格举报工作，共受理群众投诉96件，办结96件，办结率100%。全年共立案查处各类价格违法案件18件，查出违价金额403.02万元，其中退还消费者115.61万元，没收违法所得102.56万元，罚款6.3万元，上缴财政1*.87万元，其他的正在处理中。

（五）培育市场，强化调控，确保了粮食安全和社会粮情稳定。

1、稳步推进粮食购销市场化。认真贯彻执行国务院《粮食流通管理条例》，制订了《粮食收购许可证》的办理制度，建立用粮企业粮食经营台帐，及时掌握具有粮食收购证企业粮食收支基本情况。认真做好全市粮情监测点的监测和粮食信息的采集分析及统计上报工作，及时为粮食购销企业提供粮食产销和市场价格信息。积极与财政部门协调，确定并落实了20*年度粮食各项补贴，提出了20*年度附营企业特困资金分配方案，并进行监管，真正使特困资金用到实处，有效地解决了特困企业的难处。加强企业财会基础工作，指导企业开展会计核算，按时编制会计报表，及时汇总上报，提供财务分析，为领导决策提供可靠依据。加快国有粮食企业改革改制步伐，完成粮食收储公司的组建和财务合并工作，做好粮食附营企业改制的准备工作。同时，认真做好拥军慰问和军粮供应工作，并率先在市军供粮站和雁荡代销点正式实行军粮刷卡供应。

2、扎实开展粮食安全工作。一是认真抓好安全生产。及时调整了综合治理和安全生产领导小组成员，进一步明确了安全生产目标管理和领导责任制。积极开展安全生产执法年活动，并在11月中旬召开全市粮食系统安全生产工作会议，举办消防器材的应用演练。组织4位主管安全生产的负责人参加全省粮食行业安全生产培训，进一步强化安全生产和消防安全工作防范意识和管理水平。根据市府办《关于组织开展全市安全生产隐患大排查、大整治的紧急通知》，组织开展了全市粮食系统安全生产和消防安全“地毯式”检查，对6家存在安全问题的单位当场发出《安全生产和消防安全检查不合格整改书》和《安全生产和消防安全检查不合格强制整改书》，并督促及时做好整改。二是认真抓好粮食储存安全。建立健全各项制度，严格按季组织开展全市粮食收储企业仓储“一符四无”粮情安全检查和仓储千分制考核。指导和督促收储公司认真抓好仓库修理、器材维修以及仓容的安排和落实，有效保证了粮食储存安全。同时，积极开展市地方储备粮中心库（二期）建设项目相关前期工作。

3、保证社会粮源和质量。发挥粮食部门引导、服务生产的作用，大力发展订单农业。按照订单、核单、定单、盯单、买单的工作链条，认真做好粮食订单跟踪服务，发放预购定金66.8万元，全年收购“订单粮食”10000吨，完成率为95%。及时轮

换储备粮，确保库存粮食的质量。根据储备粮管理规定和市政府的要求，今年落实轮换储备粮10000吨和储备油75吨，按照公平、公开、公正的原则，委托市粮食批发交易市场公开拍卖，保证了地方储备粮油的推陈出新，有计划有步骤平稳了粮食市场。坚持定期检测储备粮油产品，加强粮油产品质量的监督管理。及时完成了省、市、地方的检测任务，共抽取粮油样品228个批次，其中早籼谷2*个批次、晚籼谷42个批次、食用油4个批次。认真做好日常粮油检查，对检验不合格的产品和企业，及时建议有关部门进行查处，确保市场粮油质量过关和居民放心吃粮。

（六）发挥优势，履行职能，推进了以电子政务建设为重点的国民经济和社会信息化进程。

进一步扩大联网范围，巩固网络安全，努力建成一个统一、安全、稳定的*市电子政务网络基础平台。按照省电子政务网络技术规范，继续做好市电子政务外网改造、IP地址调整和各单位业务专网的接入工作。对电子政务网络进行调整和完善，增强了网络管理能力，进一步巩固网络安全，并完成了部分乡镇的电子政务外网改造。同时，积极主动做好市电子政务网络迁建的相关前期准备工作。进一步普及短信息办公业务，推广电子公文交换系统，努力提高机关办事效率。完成安装电子政务平台系统软件及环境配置，更新了短信网关模块。分三批对全市相关单位办公室主任和负责电子公文收发工作的文秘人员进行运用操作培训，确保了自8月1日起电子公文交换系统在全市机关范围内的正常、良好、安全运行。进一步发挥职能作用，扶持信息产业发展，努力推进全市信息化建设。认真做好*市软件及电子信息产业制造业发展专项资金20*年度项目申报和20*年项目验收工作。协助做好“浙江省电子元件*市生产基地”的申报工作，并于11月6日获省信息产业厅批复同意立项。配合做好电信助推农村信息化试点乡镇（10个）和试点村（100个）筛选、确定等工作。此外，按照市纪委的要求，关闭了电子政务网络有关股票端口，对机关单位联网电脑使用股票软件进行封锁，确保电子政务网络真正用在政务方面。

（七）加强组织领导，强化作风建设，实现了机关管理和队伍建设有序推进。

根据市委、市政府《关于在全市开展“作风建设年”活动的实施意见》精神，积极部署、开展机关作风建设年活动，创建“六型机关”，继续开展机关“四好科室”创建活动，机关管理和干部队伍建设取得了显著成效。一是各类学习经常化。通过党委理论学习中心组学习会、支部学习会、机关“学习夜”、“解放思想”和“端正机关作风、建设‘六型’机关”大讨论、“作风建设”网上在线知识竞赛等活动和安排在职各类学习培训，实现了“工作学习化、学习工作化”。二是机关管理制度化。通过开辟网上专栏征求意见、交心谈心、“阳光行动”、访基层等形式广泛征求意见建议并进行梳理，在此基础上对全局的各项规章制度进行修订、汇编，进一步规范机关内部管理，逐步形成一套长效管理机制。三是政务公开网络化。除了在局机关办公场所设立固定公开栏外，还在*市发展改革网站上公布审批事项的办事依据、办事程序、办事时限及办事承诺，并每月公开审批结果，接受公众监督，真正做到了能够公开的事项一律对外公开。四是廉政监督信息化。除了继续完善党风廉政建设责任制，制定了20*年党风廉政建设和反腐败工作的组织领导和责任分工外，每逢节假日局纪委办公室通过政务工作平台向全局同志发手机短信息，强调要遵守好廉洁自律各项规定，做到警钟常鸣。

篇4

今天，我们召开这个会议，主要是落实市委确定的、市人大通〖HJ〗过的《政府工作报告》提出的各项任务，一并部署廉政工作。刚才，国炎副市长分析了1-2月的经济形势，安排了当前重点项目建设工作；家列局长提出了今年政府廉政建设的任务。讲得很好，我都赞同，请大家分头研究贯彻意见。对廉政六项任务，对十项为民办实事项目，对139项分解任务，有矛盾、问题、困难的及时反映，由分管副市长负责检查协调。下面，我再强调三点意见。

一、保持清醒头脑，确保“十一五”强劲起步

去年，经过各区、各部门、各单位的共同努力，我市经济社会保持快速健康发展。在市委领导下，想达到的经济指标，想争取的政策，想争取的荣誉，都实现了。人大代表、政协委员和社会各界，都给予积极的肯定。特别是大家一致感到，“十一五”的蓝图非常美好，新一轮跨越式发展的前景鼓舞人心。这为我们抓好“十一五”的开局起步，抓好今年各项工作，奠定了很好的思想基础，提供了精神动力。越是发展的形势好，越要保持清醒头脑；对新一轮跨越式发展的要求、对目前困难和起步工作，越要有清醒的认识。只有正视困难，科学把握、集中攻克，才能真正抓好落实，才能确保强劲起步。我重点提出四个问题，希望格外引起重视。

（一）工业问题

今年工业预期增长20%，总产值达到2500亿元，比去年净增410亿左右。每个月平均规模工业产值必须在200亿以上。去年平均工业产值174亿元/月，四季度平均190多亿/月。但是，1月份规模以上工业产值只完成166.9亿，2月份产值预计仍在170亿多一点。除节日因素外，主要原因：一个是新增企业产值上不去。增量主要依靠原有企业，腾龙树脂、ECCO、钢宇等生产不尽如人意，新投产的戴尔二期等企业产值还没体现出来。再一个由于市场订单原因，部分大企业减产。1月份，6家大企业减产15亿（DELL-5亿、联想-2.6亿、厦工-3亿、柯达-2.5亿、明达和唯开各-1亿）。对今年工业面临的困难要充分估计。

对此，要从三个方面下功夫：一是狠抓企业投产达产。上半年有明达光电一期、趋动科技等9个项目要投产，达产后增加生产能力一千亿元；下半年有联想手机、光洋转向系统、民兴轮毂等几个项目投产，可新增生产能力76.5亿。这些项目要抓紧，确保按时投产，早出效益。关键是一季度不能欠产太多，要力争达到550亿元。市级领导直接联系年产值在20亿元以上的18家重点企业，市区经济部门负责产值上亿元的245家企业。只要大家都动起来，主动上门、跟踪服务，保生产进度，一家一家落实，全年新增工业产值410亿元是可以实现的。二是抓市场开拓。全市工业产能大、潜力大，关键在市场订单。两个市场都要抓。国际方面，要组织企业出国出境开拓市场，争取更多出口退税，扶持扩大厦华彩电等出口。要大力推进汽车出口，努力实现外销1.5亿美元，争取成为全国首批汽车及其零部件出口基地。国内方面，要设立市场开拓专项资金，鼓励企业占领省内和中西部市场，延伸产销链条；举办地产工业品供需见面会，拓展内销市场份额；政府采购优先考虑本地名牌优质产品政策还要落实。三是抓自主创新。我们的原始创新很薄弱，但是集成创新和引进消化吸收再创新有较好基础，厦华、夏新、钨业等创新意识都比较强。我们增加科技经费投入进行扶持，目的也是支持企业成为创新主体。财政年底已经安排3000万，今年再增加投入1亿，投到能真正转化为生产力的项目上，要精心选择项目，重点是产业科技的大项目，支持企业建研发机构、创名牌，支持产学研合作。

（二）投资问题

去年下了不少力气，全社会固定资产投资401亿元，增长了31.8%。今年要达到550亿元，再增长37%，从投资结构来看，工业投资是关键（工业193亿、基础设施130亿、社会事业56亿、现代服务业20亿、房地产140亿、农村投资9亿），现在主要问题不在于筹措资金，而在于施工组织。主要困难是三个：征地拆迁，（现在补偿基本没有问题，但是，村民将供应地材作为交地的条件，耽误交地；农用地转用、征收的审批要报到省里、国土资源部，批准周期长；特别是涉及到部队的地，大多非常难）。大的工业集中区、重点项目还好，一般项目问题更多一些。建材方面，（水泥搅拌、沙石等）、机械设备和施工力量短缺，监理队伍不足，要根本解决问题目前一时还不可能，只有投资稳定形成一定规模后，全国的骨干建设队伍才会集中厦门。项目前期方面，重点项目审批要求45天，实际上，因为有的项目前期做得不深，主要是方案调整和设计变更较多，影响进度。

今年主要是“四抓”：抓责任，550亿元具体的项目要落实到具体的区、局，落实到责任单位、责任人头上。要让各个区、各个局与项目业主一道负起责任。抓督办，问题出在哪个环节，谁的责任，一追查就清楚，一过问就认真，一处理就解决。今年要研究制定奖罚政策，该奖的奖、该罚的罚。个别项目业主单位（或代建单位）责任心不强，遇到问题时“等、靠、拖”，要及时处理，尤其是对一些问题严重、屡教不改的建设队伍，不管是什么性质的企业，也不管有什么背景，建设局、发改委都要清退一批。抓前期，项目前期四个环节中，预可、工可问题相对较少，初步设计和施工图招标还要加快，要想一些办法，抓住关键环节，优化流程，就可以特事特办，超常规而不违规。抓协调，有关部门和区里要主动想办法，不要等，不要依赖，解决好交叉矛盾和问题，如征地拆迁、施工环境、建材供应、施工力量、监理等问题，不要遇到矛盾就停下来等。

（三）出口问题

今年出口增长要达到25%，难度很大。去年想了不少办法，只增长23.9%。主要问题：第一，就大环境来看，国家不可能再出台进一步鼓励出口的政策（这些年来，我国出口商品的技术含量和附加值偏低，出现了一定程度上的出口依赖症，中央已注意纠正这个问题。同时，我国出口高增长的空间，也受到贸易摩擦和许多国家设限挤压），厦门的一些大宗出口产品受到的影响比较明显。第二，我市出口缺乏快速增长的新亮点。根据测算，今年全市地产品出货值要达到133亿美元，增速为20.8%，与工业增长大体同步，这个速度也只是一般增长，主要是没有大的新增长点。靠周边的货物实现大增长，也不现实。第三，通关效率有待提高（海关领导是比较支持的，中下层工作人员主动配合还有待加强）。

总的来说，厦门的出口要更加注重提高产品档次，提高科技含量，提高出口附加值，在“多、快、好、省”四个字下功夫：“多”，就是多一些出口名牌产品，多几个出口基地。今年要全面实施出口名牌战略，准备研究制定厦门名牌认定办法和扶持政策，在商标注册、广交会展位、财政奖励等方面加大扶持力度。力争多搞几个全国性的进出口基地，现在我们的石材出口占全国的三分之二，是全国最大石材基地。厦门的健身器材订单非常多，已成为大陆最大的健身器材出口基地。还要继续培育新的出口商品基地和新的进口商品基地。“快”，就是提高通关效率。应该说，通关速度比以前快多了，尤其是海关、国检等搞“5+2”天工作制，效果是好的。但是与长三角、珠三角比较，我们的速度还有差距。需要在海关、国检等部门支持下，进一步加快速度提高厦门竞争力。“好”，就是发挥好海关特殊监管区的功能作用。我们有保税区、保税物流园区、出口加工区，一些企业还有保税仓库，“区港联动”试点也已启动，做好了，可以成为新的增长点，就可以出效益。“省”，就是帮助企业方便运营、赢得时间，减少损失、降低成本。今年要建立出口商品应对技术壁垒监测预警系统，帮助企业运用WTO规则、国际通行做法，维护好权益。

（四）农民收入问题

去年农民人均纯收入增长10.3%，为近年来最好。今年提出9%的目标，还是有压力。除了基数大了，主要是有许多不确定因素：农村劳动力转移的难度加大，想转的，能转的都已转了，今年转移的对象大部分为35岁以上的，文化较低、技能缺乏；近几年每年都有一批农民转为居民，主要是在开发区边上收入比较高的那些，剩下的许多是偏远山区农民。农村生产生活条件改善，征地拆迁补偿款增加，部分本地农民在龙头企业务工的积极性下降，（现有企业普遍到外地招工，翔安的华普公司工人招到内蒙古，增加了企业运营成本）。订单农业受到国际形势影响，收购价格下降（最近因韩国等国家和地区胡萝卜丰收，国际市场价格下降，企业订单减少，我市近5万亩的胡萝卜受到影响），同时“绿色壁垒”也是个考验。

对此，要从三个方面着手：一是抓大，立足于工资性收入。这几年，工资性收入一直是农民增收的大头，2003年是44%，2004年是46%，2005年是48%，今年要力争超过50％。要确保农村劳动力实现培训5000人、转移1.2万人以上。全市机关、企业（事业）单位的园林、绿化、环卫和物业管理等岗位，优先招用本地农村劳动力。政府在各村，设立一些自我服务的岗位，如保洁员、护村员、护林员、市场管理员等，各有关部门要专题研究这个事，作为新农村建设的一项重要措施。二是抓新，着力于新增长点。重点是“金包银”工程建设和农村股份合作发展项目。3月底前，要完成工业集中区“金包银”建设项目的规划设计，制定出台“金包银”建设指导意见、分配方案和管理办法，试点项目要确保完工，计划项目要大部分开工（在投入方面，“金边”基础设施要与工业集中区同步建设，列入开发区建设成本。“银里”内部的道路、给排水等设施要作为开发区市政管网延伸给予一定的扶持）。对农民以征地款集资入股建设通用厂房、外口公寓、商贸设施等物业经营项目，市、区财政继续给予扶持。同时，继续推动农村小额信贷，引导农民从事建筑、商贸、餐饮和运输等服务业，通过自主创业实现扩大增收。三是抓早。我们每年讲，人耽误地一时，地耽误人一年。今年要实现市级龙头企业总产值120亿元，新增订单农业面积2万亩。要积极帮助企业了解市场动态，多接订单；尽早组织春耕备耕，帮助农民知道种什么、种在哪、怎么种、谁来收购；打击查处假冒伪劣种子、农药，确保农民有好收成。

工业、固定资产投资、出口、农民收入这四个方面抓好了，经济发展大局就有了把握。

二、把握五个关系，确保更快更好

“做强做大，更快更好”是新一轮跨越式发展的总要求，对更快更好，要辨证统一看，主要是把握五个关系：

第一，扩大经济规模的同时，注意质量效益和环保。

厦门经济发展有两大优势：一是质量效益高，二是生态环境好，这是我们的核心竞争力。新一轮跨越式发展，总量要上去、速度要加快，质量效益和环保绝不能放松，确保“又快又好”。为此，要继续抓经济增长方式转变。依靠科技推动产业升级，增强自主创新能力，形成一批拥有自主知识产权的技术、产品和行业标准，建设国内领先的资源节约型城市。更加注重环境保护。建设规模的扩大、工业的发展、人口的增加，对生态环境的压力更加突出。今年要抓好四件事：一是强化环评。对引进的企业和项目，土地、能源、水资源利用及污染物排放控制的要求，标准不能降低，但要加快环评的速度，缩短环评时间。二是控制岛内建设强度，提高建设档次，多留绿地、见缝插绿。除五缘湾外，放慢岛内住宅土地的拍卖投放，岛内所有山体和岛外部分山体，要在保持自然生态基础上，搞美化、彩化、香化。以后每年至少拿出3000万元专门做这个事。三是做好海的文章，逐步把厦门的海做成航运的海、旅游的海、生态的海（当年西海域整治，现在产生的效益是投入的5.8倍）。四是重视生活垃圾的处理，重点治理汽车尾气、工业废气和工地扬尘，加快农村垃圾处理系统的建立。

第二，加快园区建设的同时，注意加大招商力度。

800万平方米通用厂房，预计年内可以全部建成。要加紧完善园区道路、水电、公寓等生产、生活配套设施，确保3月底就有首批项目进驻，4月份能够顺利投产，尽快出产值、出效益。更重要的是，要全力抓招商，工业招商好了，全盘皆活。今年刚好是投洽会和台交会十周年，国务院、商务部和省政府非常重视，筹备工作已经展开，马秀红副部长提出要具有里程碑性质，“俄罗斯年”、“中非合作论坛”、“太平洋岛国合作论坛”要一起办。还有省里“6.18”项目对接会今年轮到厦门在福州承办。要充分利用这几个招商平台，从招大、招新、台资、内资四个方面着手：制造业招大项目。重点要引进一批产业带动能力强的龙头项目，带动相关联的中小项目，像友达光电投资9000多万美元，同时有6个配套项目也将转移到厦门，通过引进一个项目，带动一个产业，形成一个集群。现代服务业招新项目。引导外资投向物流、旅游、信息等现代服务业领域，争取更多世界500强企业来厦设立研发中心、销售中心、结算中心和采购配送中心，承接跨国公司服务外包。当前写字楼紧缺（思明区现有46幢写字楼，入驻率已达96.4%，许多公司抱怨没有选择余地），在加紧五缘湾、观音山营运中心区建设的同时，要继续推动工业向岛外迁，腾出符合条件的空置厂房改造成写字楼（去年湖里把联发8号厂房改造成联泰大厦写字楼后，TNT物流、海晟用友软件等著名企业入驻，效果很好）。争取利用台资新突破。去年引进了友达光电、长庚医院、客服科技等台湾行业的“领头羊”项目，今年要继续紧密跟踪台湾新一波制造业和服务业转移趋势，把光电、电子、物流、软件、旅游、医疗等行业作为引进重点，捕捉信息，专人负责，一跟到底，争取今年引进台资有突破性的增长。抓好引进内资。要像抓外资一样重视内资引进，吸引国家重点企业和大型民营企业在厦门设立研发中心、地区总部和销售、结算中心，特别是营运中心区目前主要还是依靠国内招商。国内招商专项资金主要用于招商活动经费保障，并建立国内招商的激励机制。招商调度会的制度要坚持，每月一调度，对问题及时发现、及时应对、及时解决。工业调度会、重点项目调度会也一样。

第三，大规模开发建设的同时，注意工程质量安全。

现在，基本建设规模一展开，各种矛盾陆续暴露，这是正常的，要认真切实加以解决。现在的问题是，要让大家认清扩大固定资产投资不是一阵子，不是突击行为，是上水平、上规模了。要按新的建设规模组织全市基本建设施工，把大的、强的建设集团引进来。当前施工力量不足、监理不足、建筑材料不足、运输力的不足。加上一些项目是全国少有的（翔安隧道是中国第一条海底隧道；水上园博园工程要求也很高，一共是7.6平方公里；福厦铁路的关键工程公铁大桥、标志工程西客站等），即使是通用厂房，过去盖一层两层，现在集约用地，普遍盖四到五层。所有这些更对我们的工作提出了挑战，特别是工期要求快，使得矛盾更突出，要求更高。在这种情况下，一定要紧紧抓好工程质量安全。不抓工程质量，就会影响更快更好的发展，就不可能实现做大做强的目标。我们的政府是人民的政府，所做的一切都要对人民高度负责。没有搞好质量安全，就是没有履行职责。去年以来，我们已经采取一系列措施抓工程质量安全，今天仍然要强调这个问题，关键还是抓责任。要抓好建设工程的每一个环节，落实业主法人、施工单位、监理单位、主管部门、监察部门各自所应承担的责任，特别要突出监理单位的责任。所有承担监理的单位，必须对关键工序、关键部位进行跟班旁站式监理。主管部门对所有工程，都依法纳入监管。没有任何单位任何理由可以降低工程质量和标准。对重大项目加派国内或国外专家监理组实施阶段性监督，还可以组织专业队伍实行重点稽查。已经发生的问题要抓住不放，公开处理，对那些不按照标准规范施工、监理的单位和个人，坚决处理，直至清出厦门建筑市场。

第四，保持开放优势的同时，注意扩大内需。

去年三产增加值增长15.6%，社会消费品零售总额增长16%，都是近年来最高的，说明我们前两年抓三产、抓地税是对路的，是有成效的。今年更要抓住中央实施扩大内需政策的有利时机，扩大消费规模，扩大对周边拉动，繁荣三产，增加地税。

主要措施：做足节庆消费文章。厦门的节日消费潜力还是很大的，中秋博饼影响越来越大，连元宵节气氛也上来了，节假日中山路、SM十分火爆，明发广场又将开张了。要精心筹办各类节庆活动，今年有马拉松赛、世界合唱节，还有“9.8”等重大节日，要好好策划，加强区域商贸协作，让会展、旅游与商贸业互动起来。拉动岛外消费。在加快岛外工业集中区和房地产开发的同时，鼓励大卖场、连锁店、知名餐饮往岛外布点，加快推进园博园建设，既能够完善生活配套和旅游设施，又有利于迅速做大岛外消费。另外还要推进闽南果蔬批发市场和翔安汽车交易市场等岛外专业市场建设。岛内要加快SM二期的建设，引进一批国际知名百货公司。挖掘旅游业。在抓好三张牌、推进“五个十”工程的基础上，从“海上”和“空中”两条途径发展。“海上”要充分利用厦金航线优势和海洋特色，发展大陆居民赴金旅游、“海上看金门”和海上运动休闲（春节期间，“海上看金门”达到4.5万人，成为外地游客来厦的旅游新热点，只要规范安全，还要扩大。不少台湾人也把厦门作为出行的首选地，并通过厦门到武夷山、张家界、桂林，通过厦门到港澳，费用也比经过台湾节省）。“空中”要依托厦门机场的优势，加强厦门的整体旅游形象宣传推介，提供便捷的入出境服务，进一步吸引日韩和新马泰游客，努力使厦门成为连接东亚、东南亚地区的重要旅游口岸。做大会展业。这几年发展不错，3月份的厦门石材展将突破3万平方米，达到亚洲第一，世界前三位。已经委托商务部贸研院，做了全国各行业大型巡回展的调研，今年全市各个部门要加强与国家各部委和行业协会的对口联系，争取把全国性的大型巡回展拉到厦门来。发展特色文化产业。大力培育油画、动漫、钢琴、舞蹈、闽南语歌曲和收藏品交易、出版印刷等厦门特色文化产业，同时拓展健身、休闲消费，这些都是厦门的特色和潜力所在。大家要特别树立一个重要观念，厦门的三产一定要辐射周边。

第五，加快经济发展的同时，注意提升社会事业。

过去几年是厦门社会事业大投入大发展的时期，“十五”期间，市财政累计投入社会事业发展资金96亿元，从现在开始更应该做好“五个体现”：体现以人为本，解决市民的实际需要，如看病贵问题，外来员工子女就学，文化消费，体育健身等问题；体现统筹协调，兼顾城市与农村、岛内与岛外、公办与民办、户籍人口与外来人口，让全社会都能分享社会事业的建设成果；体现管理运作水平和厦门的地域特色，如马拉松、足球队、合唱节、闽南语歌曲创作基地等；体现对承诺的事保证能兑现，在建、已安排的项目每一个都能落实好，原则上不再开新的口子、铺新的摊子（医院上来了，诊断医疗设施怎么统筹考虑，文化场馆上来了，里面的内容怎么形成，要好好研究解决）；体现对社会事业人才群体培养、引进和整体素质的提升。把厦门真正建设成为闽西南教育、卫生、文化中心。

今年社会事业的工作重点，要围绕“五个体现”，紧紧抓住三个方面：一是确保已安排项目如期竣工，尽快发挥作用。二是尽早完善管理体制机制。要按照社会事业公益性与经营性分类发展的原则，分门别类，实行不同的管理体制和投入机制。属于公益性的，如义务教育、公共卫生、群众性体育运动，财政出钱，加大直接投入力度，并建立稳步增长机制，但管理机构要精简高效；属于经营性、能够市场化运作的，要发挥市场机制作用，引入竞争，鼓励外资和社会资本进入，坚决实行市场化。对混合性事业，采取政府补助、贴息，业主贷款的方式，财政资金主要起引导作用。三是抓紧实施社会事业人才引进。人事部门要协同社会事业主管部门，制定一揽子计划，研究出台相关优惠政策，适应教育、卫生、文化等设施规模扩张，加大名师、名医等紧缺人才的引进力度。

三、抓好廉政建设，确保顺利发展

今年廉政工作的中心任务，就是为新一轮跨越式发展保驾护航。根据国内外的经验教训，改革开放以来的经验教训，大投资大建设时期往往是腐败的高发期，如果不把廉政建设看得更重，抓得更紧，就可能产生大腐败！等出了问题再抓就影响大局，远华大案要永远记取。比如：资金使用方面。现在每年开发建设的资金量是过去的好几倍，铺张浪费、截留挪用、贪污腐化和非法投资现象可能增多。工程建设方面。基础设施建设盘子大，上马的工程项目很多，给一些部门一些人带来“权力寻租”机会；一些工程监理为多揽生意，可能和承包商沆瀣一气、相互勾结，演变成“猫鼠一家”。一些地方势力可能垄断沙石、水泥、建材等原材料，搞强买强卖。项目审批方面。为了工程尽快实施，我们在某些环节上简化审批手续，实行“超常规而不违规”，这是大发展的需要，是转变作风的要求。但是，实施过程如果不规范，经办同志如果不负责，出现不管、漏管或监管不到位，一些人就有可能借机谋取私利。农村城市化方面。工业化、城市化带来大面积的开发改造和征地拆迁，涉及到的问题很多、很杂，有的甚至非常棘手，比如征地拆迁款项的补偿和发放、农村集体经济组织的股份化、农村集体项目的经营权承包等等。农村问题牵涉的矛盾非常大，带来的不仅仅是廉政问题，还有干群关系、社会稳定问题。

为此，要加强防范、严格管理，重点是“五个突出”。

第一，突出资金使用的规范管理。决不允许借口大开发、大建设，就放松对资金的规范管理。在资金使用上，要实行全过程监控，一旦某个环节监管不力，腐败就会无孔不入。对政府资金，财政局要把好源头，严格项目资金审查，深入推进部门预算改革，强化预算执行效力；审计部门要加强过程审计，及时纠正违规行为，不要出事后才审计；监察部门要加强资金使用的跟踪监督，对违纪行为和腐败案件及时查处，挽回损失。要加强国有企业效能监督，强化对企业投资决策、产权交易、资本运营、财务管理、营销采购、工程项目等关键环节的监督，确保资金用在发展上。新一轮跨越式发展需要大量资金，我们要大力提倡节约，力戒奢侈挥霍，继续严格控制不合理的会议、公车和公款旅游消费。（2005年我市各级审计机关共对48个党政机关和企事业单位领导干部进行经济责任审计，其中党政领导40名，国有控股企业8名。审计查出违规金额1.14亿元，管理不规范金额2.7亿元，损失浪费金额238万元。经济责任审计发现的主要有五个方面问题：一是资产的处置上未经评估、未上报相关部门审批，造成国有资产流失。二是下属单位出现扩大开支范围、超标准超范围发放奖金、公款购买保险费以及预算外资金未能及时足额上缴财政等违纪行为。三是截留收入用于发放补贴，超标准超范围发放电话费；漏缴税金和应缴财政款项未能及时上缴等问题。四是形成帐外资产，表现在个别行政单位的轿车、企事业单位改制时收回的资产未纳入固定资产核算。五是虚列财政专款支出和违反规定擅自采购设备，未通过政府采购，也未报上级主管部门批准）。

第二，突出建设领域的反腐败。大规模的征地拆迁和工程建设，使建设领域成为腐败最有可能滋生的地区。要一手抓预防、一手抓惩治。预防就是要坚持经营性土地招拍挂、经评审的最低价中标、建设阶段代业主招投标等制度（去年，土地招拍挂使土地增值25.1%，最低价中标降低工程造价23.6亿元），这些制度不是完美无缺的，但实践证明行之有效，必须毫不动摇地坚持下去并不断充实完善，要研究制定《厦门市政府投资管理条例》。同时，要坚决查办工程承包、土地管理等领域的案件，对违规企业要严格处理直至清出厦门建筑市场。

第三，突出商业贿赂的治理打击。这是国务院今年廉政工作的重点，也是净化发展环境的重要举措。要围绕规范市场经济秩序和健全社会信用体系，认真开展治理商业贿赂专项工作，坚决纠正不正当交易行为，依法严肃查处公务员插手工程承包、土地出让、矿产开发、产权交易、医药购销和政府采购接受贿赂的案件。从源头上预防商业贿赂，坚决将户外广告、公交线路和出租车营运、公共绿化和道路养护、海域使用和保洁、垃圾处理等经营权实行公开“招、拍、挂”。领导干部要带头廉洁自律，管好亲属子女、身边工作人员，杜绝想要好处、沾便宜、捞“油水”等不廉洁行为。

第四，突出对群众利益的维护。从全国来看，主要是治理教育、医疗乱收费，厦门这两方面的治理已初见成效，要一抓到底，不反弹。当前重点是维护好被征地农民的利益。农村城市化越深入，这个问题越突出。比如村改居后，如何防止镇村干部随意调度征地拆迁补偿款，或以各种手段违法转移资产、私分钱物，侵吞村集体资产。近年因贪污征地补偿款被查处的已有好几起了。“两会”期间人大代表向我反映，一些村慰问贫困户没有钱，村干部却成群结队用公款旅游，个别村干部将村财转移到组财，个别村干部匆匆忙忙将土地出租或工程个人外包，或将土地补偿金外借合伙购买厂房，没有经过民主管理程序。搞开发建设，离不开农民的支持。征了农民的土地，就要确保农民离开土地后还能安身立命。因此，要加大对农民利益的维护，促进对被征地农民的合理补偿，进一步规范村（组）财务管理，全面推行农村会计委托制度，加强村务公开，特别是村级换届在即，要搞好村干部任期和离任审计，防止村集体财产流失。

篇5

关键词：房地产市场房地产价格宏观调控

一、引言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

（二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。(论文)

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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