乡镇土地管理办法范文

导语：如何才能写好一篇乡镇土地管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

 

征收单位：                 （以下简称甲方）

被征收单位：       乡(镇）      村       小组 （以下简称乙方）

    为了规范土地征收工作，保障               项目用地需要，甲方根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《峡江县征收土地管理办法》规定，需依法征收乙方土地，现经甲、乙双方共同协商达成如下协议：

    一、征收面积及四至

    1、甲方征收乙方土地面积      亩，其中水田           亩，旱地        亩，园地       亩，宅基地      亩，林地及其他土地       亩，未利用土地            亩。

    2、甲方征收乙方土地四至是：东至：           ，南至                      ，西至                               ，北至                     。（详见征地勘测定界图）

    二、征地补偿费项目及标准

    依据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施（中华人民共和国土地管理法〉办法》和《峡江县征收土地管理办法》规定，甲方应支付乙方以下征地补偿费：

    1、土地补偿费：水田每亩       元，旱地每亩       元，园地每亩       元，宅基地每亩       元，林地及其他土地每亩       元，未利用地每亩      元，计人民币               元。

    2、安置补助费：水田每亩        元，旱地每亩          元，园地每亩        元，宅基地每亩        元，林地及其他土地每亩        元，未利用地每亩        元，计人民币 叁佰玖拾万零贰仟肆佰陆拾肆元伍角            元。

    3、青苗及附着物补偿费：由青苗核实工作组负责调查种类、数量、权属等，补偿按有关规定执行。

以上征地补偿费共计人民币                                  元。

    三、付款方式：

    征收土地协议签订后，由属地乡镇人民政府向县政府行文请示拨付征地补偿费，经县财政、国土等部门核实报县政府同意后，由县财政将征地补偿费拨付给乡镇人民政府，乡（镇）人民政府必须在7个工作日内将征地补偿费转付给被征地农村集体经济组织，不得截留、挪用。

    四、其他事项

1、征收县城近期规划区内和巴邱镇规划区内用于城市建设的集体耕地，按征收耕地8%的比例预留土地，用于被征地村组发展生产、村内公益事业、被征地农民养老保险和解决农民生活保障、医疗保障及就业培训等。

2、甲方支付给乙方全部征地补偿费用后7日内，乙方应清理完地上青苗及附着物，净地交给甲方。逾期不交付土地的，甲方有权依照法律规定收缴土地。

    3、甲方在告知拟征收土地的位置、范围后，任何单位和个人不得在拟征收土地范围上抢栽、抢种、青苗和抢建建筑物、构筑物，否则征地时一律不予补偿。

    4、甲方征收乙方土地，所有权归国家。

五、本协议一式肆份，甲方两份，乙方及土地被征收所在地乡（镇）政府各持壹份，此协议自签字之日起生效。

 

 

 

附件：勘测技术报告及勘测定界图

 

甲方代表（签章）                      乙方代表（签章）

 

乡（镇）政府代表（签章）

 

鉴证单位代表（签章）

篇2

为进一步加强殡葬管理，遏制封建迷信活动和丧事大操大办、铺张浪费歪风，推进社会主义精神文明和新农村建设，根据国务院《殡葬管理条例》、《省殡葬管理办法》和《无棣县殡葬管理办法》精神，特通知如下：

一、统一思想，充分认识殡葬管理工作的重要性

近年来，经过全县各部门的共同努力，我县殡葬管理工作取得了显著成效，土葬回潮得到有效控制，火化率明显提高，尸体运输车秩序日趋规范，丧事大操大办歪风得到有效遏制，有力促进了全县精神文明建设。但最近一个时期，我县个别地方出现了火化率下降、丧葬陋习抬头、丧葬用品市场管理混乱等现象，严重影响了我县的良好对外形象。

加强殡葬管理，深化殡葬改革，树立丧葬新风是社会主义精神文明建设的重要组成部分，是落实科学发展观的具体体现和重要举措，是构建和谐社会、建设社会主义新农村的重要内容，也必将对促进土地资源节约和生态环境保护，改善无棣对外形象起到积极的促进作用。各级各部门和单位要充分认识殡葬管理工作的重要性、艰巨性和长期性，持之以恒，常抓不懈，推动全县殡葬改革工作持续、健康、稳步发展。

二、强化措施，扎实推进殡葬管理工作

（一）努力巩固提高火化率。要采取有效措施，坚决制止土葬回潮，努力巩固和提高火化率。尤其是当前火化率偏低的乡镇（街道），更要加大工作力度，尽快扭转被动局面。要逐级签订责任状，层层落实责任，明确各级目标，实行量化管理；要健全信息网络，建立举报制度，做到丧事随发生随报告、随报告随处置，掌握工作主动权；要把殡葬管理工作成效列入干部考核内容，与各级干部的政治经济待遇挂钩；要建立殡葬管理工作考核通报制度，促进工作的平衡开展；要加大执法力度，对违规土葬的坚决起尸火化。

（二）坚决制止丧事大操大办和封建迷信活动。要加大移风易俗宣传力度，广泛宣传殡葬改革方面先进典型，引导广大群众树立正确的丧葬观念，坚持厚养薄葬，不讲排场，不搞攀比，倡导文明、节俭办丧事的良好风气。大力整治和改善治丧环境，规范治丧行为，制止丧事大操大办和祭祀活动中的封建迷信活动，国家工作人员要带头移风易俗，营造良好的殡葬改革氛围。对于丧事奢办、收受礼金等行为要予以严肃查处。

（三）认真搞好丧葬用品市场清理。要继续抓好丧葬用品市场的清理整顿，严厉打击违规违法生产、销售封建迷信丧葬用品行为，规范丧葬用品生产经营市场。加强对运尸车辆的管理，做到合理布局，持证运营。对报废、无牌照、私自改装和年审不合格的车辆，一律不准用于殡葬运输。县公安、交通、工商、城管执法等部门要在县民政部门的统一组织下，各司其职，密切配合，加大丧葬用品市场清理整顿力度，确保取得实效。

（四）加强农村公益性公墓、骨灰堂建设。各乡镇（街道）要因地制宜，合理规划，不断推行村级公益性公墓和骨灰堂建设，使死者安其所、生者有其慰，保障群众的丧葬需要。严禁在耕地、林地、干线公路两侧1000米以内埋设坟头，逐步实现全县耕地、林地无坟化和骨灰安葬公墓化。

三、加强领导，确保各项措施落到实处

殡葬管理工作涉及面广，政策性强，直接触及有关方面的切身利益和当地群众的丧葬习俗，工作难度较大，必须加强领导，狠抓落实。

一是加强宣传。利用会议、媒体等多种形式，广泛、深入、持久地宣传国务院《殡葬管理条例》、《省殡葬管理办法》和《无棣县殡葬管理办法》，做到家喻户晓，人人明白，引导广大群众不断更新丧葬观念，努力营造全社会重视、支持殡葬管理工作的浓厚氛围。

篇3

为进一步加强我市房地抵押管理工作，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《北京市房地产抵押管理办法》等法律、规章的相关规定，现就有关事项通知如下：

一、当事人在买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中产生债权债务关系时，以房地产作为债务履行的担保而申请房地产抵押登记的，房地产登记部门（以下简称“登记部门”）应当依法予以登记。

二、政府部门、企事业单位或者个人按照中国人民银行《贷款通则（试行）》的规定，委托银行货款产生债权债务关系的，以房地产进行抵押的，登记部门应当依法予以登记。

三、境内的外商投资企业向境外金融机构、非金融机构或者个人借款，以自己或者第三者合法拥有的房地产进行抵押的，抵押人除应按照登记部门的要求提交有关文件外，还应携带国家外汇管理机关核发的《外债登记证》、《外债签约情况表》、《对外担保书》以及《对外担保登记表》申请办理抵押登记。对于符合房地产抵押登记有关规定的，登记机关依法予以登记。

四、因境内个人之间的合法借贷行为，当事人以房地产作为债务履行担保而申请房地产抵押登记的，登记部门应当依法予以登记。

五、购房人以经房地产交易管理部门登记的商品房预售契约进行抵押的，登记部门应当依法予以登记。抵押登记的有关内容须在预售契约（含所有正本、副本）中注记。当抵押的预售房屋的抵押情况注记到相应的权属证件上。

六、以出让国有土地在建工程已完工部分进行抵押的，其国有土地使用权应当同时抵押。登记部门应当依法予以登记，同时抵押登记的有关内容在该工程占用土地的国有土地使用证上注明。在建工程在抵押期间竣工的，抵押当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，申请办理房地产抵押登记。

七、以乡镇企业占用集体土地所建厂房进行抵押的，其占用范围的集体土地使用权应当同时抵押。登记部门应当按照国有土地上房地产抵押登记的有关规定及下列要求依法予以登记。

（一）抵押当事人应当提交该厂房所占用的集体土地所有权人（以下简称土地所有权人）出具的证明，包括：

1.当抵押权实现后，该集体土地需要转为国有土地时，土地所有权人同意该宗土地证为国有；

2.土地所有权人关于征用土地的补偿费用是否由抵押权人优先受偿的意见。

篇4

“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策，我们要以新的发展理念为统领，毫不动摇地坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，要像保护大熊猫一样的保护耕地，坚决守住耕地保护红线和粮食安全底线，坚定不移推进节约集约用地，优化土地利用结构，提高土地利用效率，促进经济社会可持续健康发展。

一、土地是人类生存发展之本，节约集约利用土地是经济社会发展必由之路。

节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。节约集约用地，一是要节约用地。认真执行土地总体利用规划和年度计划，各项建设都要尽量节省用地，千方百计不占或少占耕地。二是要集约用地，必须提高每宗建设用地投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度。三是要通过整合置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。

《双峰县农村村民建设占补平衡管理办法》和《双峰县农村宅基地管理办法》的实施，在严格农村土地管理，加强土地调控，推进土地节约集约利用方面做出了明确规定。一是农村宅基地建设应当符合土地利用总体规划和乡镇、村规划，坚持先规划后建设。二是严格控制占用耕地特别是水田建造住宅，严禁占用基本农田建造住宅。三是农村居民新建、改建、扩建住宅，应当充分利用本集体经济组织内空闲地和原有宅基地，村内有空闲地和原有宅基地未充分利用的，原则上不批准新宅基地，并严格宅基地面积标准。四是村民自治组织应依据本地乡规民约，采取具体可行措施，做好宅基地退还工作，积极推进“空心村”治理、旧宅基地及其他废弃建设用地复垦，复垦增加的耕地优先用于补充村民建房占用的耕地，县人民政府通过以奖方式，对积极开展复垦增加耕地的，适当奖励复垦人。五是村级基层组织负责制订村庄规划和农村宅基地管理自治章程，村级国土资源协管员是农村宅基地管理的直接责任人。

二、保护耕地红线、保护科学发展。

篇5

关键词：建设项目；用地；预审

中图分类号： DF455 文献标识码： A 文章编号：

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

建设项目用地预审是《土地管理法》确立的一项基本管理制度，是实施土地利用总体规划、严格土地用途管制的一项基本政策工具，也是国家基本建设管理程序的必要环节。

一、预审时机

根据《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第42号令），需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

二、预审所依据的法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》第五十二条：“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出审查意见”。

（2）《

（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确要求：“项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目”。

（4）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部42号令）第十四条：“预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件”；第十五条：“未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续”。

三、预审所涉及的部门规章及文件

（1）《关于进一步加强和改进建设项目用地预审工作的通知》（国土资发[2012]74号）

通知指出：深化对用地预审内容的实质性审查，进一步做好对拟建项目选址、用地规模、占地类型、补充耕地初步方案等内容的审查，确保耕地保护和节约集约用地各项政策要求的落实；强化对建设项目征地补偿费标准的审查，切实维护被征地农民的合法权益；加强对矿山项目等土地复垦资金落实情况的审查，促进矿山环境恢复治理和生态环境保护。需在用地预审阶段提交地质灾害危险性评估报告和压覆重要矿产资源证明材料的，要做好对有关内容的审查把关。

建设项目使用土地，必须严格按照有关规定申请用地预审，未经预审或预审未通过的，不得申请审批（核准）项目，不得申请建设用地审批。

（2）《关于在建设项目用地预审中做好实地踏勘和论证工作有关问题的通知》（国土资厅发〔2008〕41号）

通知规定凡属下列情形的建设项目，在用地预审中应当进行实地踏勘和论证：(一)线性工程。占用基本农田达到100公顷的公路、铁路、管道等线性工程项目。其中，占用基本农田在200公顷以下的建设项目，委托项目所在地省级国土资源管理部门组织实地踏勘和论证。(二)面(块)状工程。项目占用基本农田达到35公顷的能源、矿山、水利设施等面(块)状建设项目。其中，占用基本农田在70公顷以下的建设项目，委托项目所在地省级国土资源管理部门组织实地踏勘和论证。

四、 预审原则

（1）符合土地利用总体规划

项目用地是否符合土地利用总体规划是用地预审的首要审查要点，项目用地列入省级规划、市（县）级规划或者乡镇级规划中的任何一个，都视为符合规划。列入规划的表现形式包括：a、列入土地利用总体规划重点建设项目清单；b、用地位置在土地利用总体规划图上反映出来，并纳入允许建设用地区范畴。

（2）保护耕地、特别是基本农田

建设项目用地在选址阶段尽量少占耕地，避免占用基本农田，如占用，用地预审和后期用地报批手续将会更加繁琐。

（3）合理和集约节约利用土地

各类建设项目在用地设计上，应严格按照《工程建设项目用地控制指标》的要求，避免土地浪费。

五、 建设项目用地预审审批权限

《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第42号）第四条规定：建设项目用地预审实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

六、 建设用地预审审查依据

（1）《土地管理法》等国家有关法律法规和部门规章；

（2）经批准的土地利用总体规划、计划和行业用地标准；

（3）经国务院（发展改革委、国务院有关部门）批准的有关行业发展规划；

（4）发展改革等行业部门项目建议书的批复；

（5）《限制供地目录》 《禁止供地目录》；

（6）发展改革等部门同意开展前期工作告知意见。

七、 建设用地预审审查主要内容

（1）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（2）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（3）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（4）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（5）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

八、 建设用地预审材料的基本要求

根据《建设项目用地预审管理办法》的相关规定，已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（1）建设项目用地预审申请表；

（2）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（3）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（4）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（5）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

A、依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

B、标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

C、属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

关于耕地占卜平衡，可以采取两种方式：

——委托补充（较为普遍）：以缴纳耕地开垦费的方式委托当地国土部门补充，并以一般耕地和基本农田的耕地开垦费缴费标准；需足额纳入工程预算，即在工程投资预算中列明耕地开垦费数额。

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[关键字] 土地管理 土地管理制度 改革

[中图分类号] TU98 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-1-10-1

随着我国工业化进程的加快，土地已经成为稀缺资源。随着土地资源的不断开发和利用，可用的土地越来越少，这就需要我国的国土资源管理部门通过一些强而有效的手段，在政治、经济、法律等方面采取一定的措施，才能合理有效的利用有限的土地资源，为我国的的经济建设发挥重要的作用。

1 我国土地管理制度现状

我国的现行的《土地管理法》中明确的规定了土地的使用用途，其中包括耕地的保护制度、土地登记制度、土地转让制度、城市房地产开发制度等等，随着我国的经济的不断发展，逐步加速的城镇化建设和工业用地的需求，使得我国现阶段的《土地管理法》及后续的相关法律政策中出现了很多问题，主要包括以下两个方面：

1.1 城市方面

1.1.1 地产权制度还不够完善。我国的《土地管理法》中明确的指出土地归国家所有，在管理上由国家政府直接垂直管理，地方政府则没有权利进行土地管理，其中，土地利益的分配是由国家直接进行调控和掌握，国家政府通过国家国务院下属的国土资源部直接进行具体事宜的操作。

土地是国家所有，在涉及土地使用时，需要国家对土地进行管理登记，目前，在登记中存在登记不及时、土地变更、房屋买卖信息不能及时获取和土地使用情况不明的现象，在很大程度上使土地管理部门难以实现对土地的管理和操作，致使在国土资源管理部门在对土地的管理上难以作为，不能形成高效的处置方式。

土地权利结构不合理，在土地的使用权和所有权上还存在着一定的争议，根据《物权法》中的解释，土地的建设可以在所用土地的地上、地下进行，并对建设的建筑有使用权，但是却没有明确的规定土地空间分割后的所属权，造成土地资源的闲置，形成了土地资源的浪费。

1.1.2 土地价格机制还不够完善。在我国的各个省份和各个城市中都存在土地的价格问题，在土地的使用上，商业用地、工业用地和房地产开发用地都存在着不同的差价，随着经济的发展，土地的使用价格也随行就市上涨，快慢不一，在管理起来就增加了监管的困难。土地的价格没有一个统一的标准，由于土地是国家所有，属于一种垄断性资源，在土地的使用价格上没能和经济的发展有机结合，造成实际地价低于市场价格。土地的丈量存在死角，造成不少的隐形土地，这些土地也在干扰正常的土地使用价格。

1.1.3 土地储备制度还不够完善。土地的储备机构属于政府序列，在权利的行使中往往忽略了市场的实际需求，造成实际情况与市场的脱节。

在土地的收购过程中，土地储备机构设定的回收价格有高有低，混乱不堪，使得工作开展起来相当困难，处理不好会给政府部门造成不良形象。

土地回收资金来源单一，基本都是通过银行的贷款来实施的收购，这样一旦经济不景气的时候，很容易给银行和土地储备部门带来巨大损失。

1.1.4 征地制度不够合理。在对土地进行征收的时候，政府部门给出的收购价格，往往没有考虑到市场的因素，难以让被征土地的人们信服，价格上也难尽人意。

1.2 农村方面

1.2.1 现行制度立法的问题。由于我国的农村土地采用的集体所有权制，在土地的出让和运用上受到了极大的限制。

政府在对农村的土地的进行征收，给出的价格低于市场价格，农村人民对价格的不满意，进行上访时，政府又是仲裁者，使得土地出让者有苦难言。在土地违法事件的处理上不严谨、不科学，造成土地违法现象屡禁不止。

1.2.2 城镇化造成土地资源浪费。在加快城镇化建设的过程中，大量的农村劳动力流向了城市和乡镇，使得农村人口减少，出现了土地空闲，住宅空闲的现象，并且有越演越烈的趋势，土地资源管理部门的制度没能及时跟上，恰当处理闲置的土地，造成了土地资源的浪费。

2 我国土地管理制度的改革策略

2.1 完善城市和农村土地管理制度。第一：在城市土地资源管理上，要明确土地的所属权，从上到下建立起合理有效的制度，紧密结合市场经济，明确土地的价值。第二：建立土地管理信息平台网络，在土地使用、出租、转让等方面形成信息化管理，简化手续的办理，对土地的督察形成实时监控。第三：公开土地的使用情况，形成公开透明的机制，使全社会都可以进行监督，建立起一套发现问题可以随时举报的机制。第四：土地资源管理部要努力开通新融资渠道，保证资金的来源稳定。第五：在农村方面国家需要进行立法修改现有的《土地管理法》，对其中的不和时宜的规定进行修改或者删除，在土地增收方面要保证农民的基本利益。第六：在对于土地的违法犯罪方面，要加强惩罚力度。第七：在对空闲土地、隐形土地进行及时的处理。第八：建立起土地的有偿使用制度，深层次开展土地管理改革。

2.2 优化土地利用规划体系和执法监管体系。首先，建立完善的规划体系，在土地的合理利用上要本着科学严谨的态度进行多方求证，在制定规划时考虑多方因素，使之符合市场规律。其次，建立执法监管机构，在土地的使用和管理方面，对于违法违规操作的土地进行查处并做出处罚。

2.3 进行土地财税制度改革。在对土地的财税制度上进行改革，以保证开发商、农民的利益为基础，政府要处理好和土地相关的各项事宜，保证土地财政的可持续性发展，发挥对闲置土地、隐性土地的管理上的督导作用，通过检查对土地的管理实行定向考核，避免土地的浪费。

篇7

为进一步贯彻落实国务院新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称《新条例》），加强耕地占用税征收管理工作，促进土地集约节约利用，根据《*省人民政府关于贯彻执行新修订的<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》（*政[20*]36号）精神，经县政府同意，现就耕地占用税征收管理工作有关事项通知如下：

一、加强组织领导。各乡镇和有关部门要高度重视耕地占用税征收工作，充分认识耕地占用税征收的重要性，切实加强组织领导。《新条例》大幅提高了征收标准，使耕地占用税成为地方财政收入的一项重要来源。各乡镇和有关部门主要领导要亲自过问，明确一名分管领导主抓征收工作，财政部门要组织精干力量，壮大征收队伍，切实负起征收责任，国土等部门要给予积极配合。

二、加大政策宣传力度。各乡镇和有关部门要结合耕地占用税宣传月活动，采取多种形式，大力宣传《新条例》和《*省耕地占用税征收管理办法》，积极支持《新条例》的贯彻落实，让广大纳税人充分了解耕地占用税政策和征管规定，自觉依法缴纳耕地占用税。

三、规范征管办法。耕地占用税由财政部门负责征收管理，各级土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书，坚持“先税后证”制度。耕地占用税征收由批准农用地转用手续的同级财政部门负责直接征收，不准委托其他部门代征，相关部门要积极配合。财政部门要加强与同级土地管理部门的协调沟通并建立定期沟通的工作制度，签订协税护税协议，建立健全耕地资源及涉税信息共享机制。

篇8

1农村土地流转现状及突出问题

1.1产权界定不清导致流转困难重重

产权明晰是规范土地流转市场的客观要求，宪法规定“农村、郊区的土地除法律规定属于国家所有外，属于集体所有”，而对于集体的划分，有“乡集体”“村集体”及“村民小组”等区别，由此带来的集体权归属问题界定不清，导致土地在流转过程中出现矛盾和纠纷。

1.2流转手续繁杂，不规范问题突出

从我国土地流转市场发展实际来看，还处于低级自发阶段，使得一些土地流转在操作规程及实施方法上存在繁琐及不规范问题。比如一些土地在流转时，涉及农业、国土、水利、林业等多个职能部门的审批，加之国家不同法律、规定间的制约，使得土地流转陷入繁琐囹圄。例如，一些林业用地不得变更其他用途的规定；一些荒山、水域等因法律制约而无法有效配置和利用；一些土地在流转时需要办理大量手续，各部门在审批时又相互掣肘。加之一些农民对农村土地流转法律不了解，对土地流转及土地使用权缺乏相关评估和咨询，导致后期土地使用权益无法得到保障，延伸出诸多矛盾。

1.3缺乏土地流转长效机制

土地流转在机制建设上要明确，要具备科学性、制度化、规范化。针对一些农民自发的土地流转行为，因缺乏长效保障机制，使得土地流转中得不到实质性收益，既制约了农民参与土地流转的积极性，又不利于促进农村经济的稳定发展。比如一些乡镇干部依靠政令来强制农民进行土地流转，而签订手续后又改变土地使用用途，私下与承租者达成某种交易，违背土地流转规程，破坏有序的土地流转秩序。

1.4城乡土地制度差异化加大流转阻力

针对我国城乡土地设置的偏差，城市土地与农村土地无法实现平等的交换。比如国有用地在征集中，对农村土地的征地资金要低于城市用地，而对城市用地的资金补偿要高于农村用地；对农村集体土地不能进行买卖，而城市居民土地可以自由抵押、买卖；另外，农村集体土地未能纳入统一土地监管体系中，尽管在法律上也对之进行了规定，但实际操作中仍然各行其是，导致农村土地管理数据统计不准确，管理不到位。

2完善农村土地流转的纾解对策

2.1逐步建立农村土地流转流通市场管理体系

加强对农村土地流转市场的管理，必须要从健全土地流转制度上，规范土地流通市场行为，更好地发挥土地流转的积极效用，为转出方、承租方营造良好的交易环境。同时，针对农村土地流转过程的监督与管理，要从法律、监督体系完善上来打击和遏制非法交易行为。在土地流转市场管理上，可以运用价格调控机制来引导农村土地的供给与需求，并引入农村土地经济关系来评价土地价值，协同好土地的供求关系、收益分配平衡。一是要从宏观经济上来调整土地管理机制，严格控制土地“农转非”，遏制土地碎片化，促进农村土地规模化经营、可持续发展；二是健全土地流转市场中介服务，加强对土地流转的信息、咨询、预测管理，完善农村集体经济组织的服务功能，营造良好的土地流通市场环境；三是加强对农村土地使用权证管理，积极推进农村土地使用权证券化管理进程。

2.2构建农民自愿原则，合理导入土地定价权

由于我国土地流转市场管理不规范，特别是市场定价要素的缺失，多以乡镇政府来定价，使得农民权益得不到有效保护，加大了农村土地流转风险。因此，要从土地流转政策、定价规则制定上，以法律为保障来保护农民权益；尊重农民的自愿原则，杜绝以行政手段来强制土地流转，破坏农民土地和降低农民收益。另外，要加强对土地流转中土地所有权性质的保护，从经营权、流转权、定价权等独立性上来规范土地流转行为，实现农村土地经济集约化发展。

2.3推进农村土地流转规模化、产业化发展

推进农村土地流转的根本任务是实现农业规模化、产业化发展。通过土地流转来实现各生产要素的合理化配置，优化人力、物力、财力投入，促进农村经济发展。因此，在制定和实施土地流转机制中，要将土地使用权作为规模化经营的基础地位，要着力构建土地流转服务组织，从信息平台建设上对外可开发土地资源信息。加强对农村土地供应及土地交易平台建设，鼓励外出农民将承包地剩余承包期一次性流转出去；对长期外出农民，迁入城镇定居、有稳定收入的农民，鼓励自愿退出承包土地，交由乡镇政府统一实施规模化经营和发展。另外，根据现有乡镇政府对土地管理的级能和权限，建立和推动适应现代农业规模化、产业化发展的土地流转承包管理体系。

2.4完善农村土地流转监督与管理体系

围绕农村土地流转中的矛盾及纠纷问题，务必做好农村土地流转监督与管理工作。从现行土地制度、法律、法规建设来看，一方面要加强对土地所有权、土地承包权、土地使用权的监督，另一方面从政策制定上，对不适宜当前农村经济发展的一些条款进行修改和调整，特别是对农村土地流转程序的完善，要从具体管理办法、合同、流程上进行改进，切实规范土地流转行为。

3结语

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（一）落实责任、严格考核，耕地保护措施有力。一是高度重视，常抓不懈。县委、县政府把耕地保护列入重要议事日程，重要工作亲自部署、亲自过问，重要典型案件亲自督办。二是严格考核，实施奖惩。将耕地保护目标列入县委、县政府对乡镇党委、政府重点工作考核内容，并把土地开发、土地增减挂工作作为县重点工作实行单独考核，并给予工作经费补助，对完成任务先进单位给予表彰奖励。三是落实责任，强化保护。2014年以来，我县对耕地保护工作履职不到的7名副科以上干部、3名一般干部、1名村干部实行了问责，对8个乡镇主要领导进行了警示约谈。同时，我县将耕地保护特别是基本农田保护成效与干部选拔任用和责任追究相挂钩，把土地管理和耕地保护履职情况作为乡镇党政领导离任工作交接责任事项之一；把土地管理和耕地保护履职情况作为从村（居）委干部中选拔录用公务员、事业单位人员的考核条件之一。四是签订耕地保护责任状。每年初，我县都要层层签订耕地保护目标责任书，明确耕地保护的任务和责任主体，做到责任到人，任务到户。永久基本农田划定后，我县将32.85万亩基本农田落实到了农户、地块和图斑，并层层落实保护责任。

（二）深入宣传、强化教育，全民耕保意识明显提高。一是开展全县性的培训和考试。近年来，我县适时将国土资源法律法规和耕地保护知识纳入全县性的培训和考试，通过集中宣传，强化宣传效果，扩大影响力。在全县村干部岗前培训班中，将耕地保护业务培训列为重点课程，由县国土局分管领导讲授耕地保护政策和法律法规；在全县领导干部法律知识考试中，将土地管理相关的法律法规和基本知识列入了考试内容。二是设置标语标牌和保护界桩，严格落实上级要求，在全县各乡镇设置了永久基本农田保护界桩19根，基本农田保护标志牌172块。三是深入开展“两违”专项整治。

（三）部门联动、强化执法，耕地违法案件得到有效遏制。一是强化动态巡查，实行土地巡查责任制。县土地监察大队将工作人员划分为3个中队、2个片区，把巡查范围、职责、分片包干、责任到人，对巡查区域定时巡回检查，每月累计动态巡查不少于2次/乡（镇），并建立巡查台帐。二是实行属地管理，将执法监管重心下移。县委、县政府联合下发了《关于违法用地和违法建设防控整治工作实行属地管理的通知》，明确了各乡（镇）人民政府为本辖区内土地执法监管的主体，对耕地保有量和基本农田保护面积，土地利用总体规划执行，违法用地的制止、监管负总责。我县6个建制镇各组建了15人规模的巡查队伍，13个乡组建了10人规模的巡查队伍。各乡镇自行开展本辖区违法用地巡查，并通过“县乡”联动执法，逐步加大执法力度。在全县每个村聘请了1名国土资源协管信息员，以村为单位划分土地巡查监管网格，形成县、乡、村三级土地监管网。三是建立联合执法，案件移送工作制度。为做好新时期国土资源执法监察工作，我县从国土、规划、公安等部门抽调70余人组建违法用地和违法建设防控综合执法大队，选派正科级干部兼任“两违”综合执法大队长，抽调3名副科级干部任副大队长，形成了综合执法强劲合力。国土局、城建局将执法权授权给综合执法大队，开展违法用地和违法建设专项整治。同时建立了公安、检察、法院、纪检、监察案件查办联动机制，对破坏耕地等严重违法违纪案件，及时移送司法或纪检监察部门追究相应责任，形成了案件查办快速响应机制。

（四）加大投入，切实做好耕地占补平衡和高标准农田建设。一是认真落实耕地占补平衡制度。强化耕地数量和质量的占补平衡，对各类非农建设经依法批准占用耕地的，严格控制用地规模，按项目逐一落实补充耕地方案，严格履行占用耕地“占一补一”，确保耕地总量动态平衡。二是积极探索耕作层剥离再利用。在征得有关专家同意后，我县于全市率先开展了耕作层保护再利用试点，将九二基地已征收的耕地进行耕作层土壤剥离回填到周田镇河墩村土地开发（灾毁园地）项目再利用，回填规模223亩，极大程度保护了土壤肥力，确保了复垦质量。

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关键词：城乡土地增减挂钩；两规耦合；土地级差收益

严格保护耕地是我国的基本国策，也是现实发展的客观要求。在当前快速发展时期，发展对土地需求巨大，耕地快速流失；保障农业、粮食安全又要求切实保护耕地。深入分析这一矛盾的根源，协调土地利用规划和城市规划，实现两规耦合，具有重要的理论和现实意义。

1 已有文献的研究

关于两规耦合问题，由于在现实中的普遍性引起广泛的关注，也有大量这方面的研究，主要内容可归类为如下几个方面：

1.1两规冲突的主要原因

两规冲突的原因，主要体现在技术标准、规划体系、规划内容、规划管理等方面。

首先，两规的规划内容和用地分类的不同（萧昌东，1998；朱才斌，1999），这是两规冲突的基本前提；两规工作路线不一样、两规预测的方法不一样、现阶段的两规均为静态规划，难以在动态发展中进行协调（朱才斌，1999）。其次，由于编制方法和目的的差异，城市规划与土地利用总体规划在城市建设用地规模的确定上有差异，在规划城市建设用地范围的确定上两者不尽一致，建设项目可行性研究阶段可能出现分歧（吕维娟、杨陆铭、李延新，2004）。第三，由于从属于两个不同的管理部门，部门职能、管理目标不一样，从而加大了两规耦合的难度，如两规在法律层面、规划体系层面存在不协调（谢杰琦，2008），面对冲突时缺乏有效的协调程序（吕维娟、杨陆铭、李延新，2004）。

1.2两规耦合的对策

针对两规耦合存在的问题，关于如何促进两规耦合，从技术标准、规划体系、规划内容、规划管理等多个方面进行了探讨（萧昌东，1998；朱才斌，1999；曹荣林，2001；吕维娟、杨陆铭、李延新，2004；谢杰琦，2008）），尤其是2008年5月17日中国土地学会、中国城市规划学会在北京共同举办的“城乡统筹与‘两规’协调”小型高层论坛，可以说是多年来研究与实践的经验总结，形成了如下主要对策：形成“两规”互认制度；统一用地分类标准，建立年度基础数据统计制度；明确“两规”保护的底线；市县级土地利用总体规划要进行分区，设定分区管制规则，与同级的城市（乡）规划分区以及主体功能区规划相协调；完善规划编制和管理体制；将“两规”协调报告列为两个规划必备的前期专题研究报告，作为国土资源部门和建设部门督察的依据；建立部门联合工作机制；建立每5年进行一次规划实施评价的制度等对策，可以说这是多年来研究与实践的经验总结（中国土地学会、中国城市规划学会，2008）。

1.3小结

从以上的研究可以看出，关于两规耦合存在的问题主要是集中在法律主体、管理方法以及规划方法、技术标准等方面展开的，相应的应对措施也主要是从这些方面展开的。

但应该看出，从一个实施性的规划角度入手，利益平衡是其得以顺利实施的重要前提。当前这些对问题的剖析和提出的对策都是自上而下来分析的，多着眼于政府的视角。而在市场经济体制下，作为“被调整”的微观主体，公平的利益待遇是其必然要求，因此需要从平衡利益的视角来对落实两规耦合的对策进行全新的分析。

2 城乡土地增减挂钩——落实两规耦合重要手段

由前面的分析看出，从技术手段来看，落实两规耦合已经有了一套比较成熟的方法。但难以落实的主要原因在于土地在空间上的流动受到很大的阻力。根本原因在于土地空间流通缺乏一个有效的利益平衡机制，使得土地难以从低收益用途转向高收益用途。在当前城镇化的大背景下，落实“城乡土地增减挂钩”是重要的对策，即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦，指标可以拿到城里来用。

2.1政策基础

关于促进农村土地节约集约利用方面，国家有一些规定，如一户一宅制度。但关键是如何来落实这些目标。从根本上讲，这是一个利益协调问题，即如何实现对农村补偿，以退出农村不集约的用地。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”，国土资源部在2008年《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》进一步给出了实施办法。这为我国城乡土地增减挂钩提供了制度基础。

2.2土地级差收益

在我国当前的二元土地制度、经济水平状况下，城乡土地价格呈现巨大的价格落差。而根据国家的有关政策，若能从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦，这个指标可以拿到城里来用，置换出的土地用于非农业建设，则土地出让、房地产、工业开发等方面可带来巨大的升值空间。而置换出的土地所用的费用相对很小。较大的土地级差收益是保证城乡土地流转挂钩得以实现的经济机制。

3 城乡土地增减挂钩与两规耦合

两规耦合在政策上、在利益机制上都具有可行性，因此配套合理的规划方法，对于推进两规耦合具有重大意义。

3.1合理分配置换出来的土地指标

土地指标分配重点要考虑给村庄本身和所在乡镇的分配问题。1980年代，乡镇企业异军突起，1990年代以后很多地区衰落，即使在21世纪入世后的大发展时期，乡镇企业也并未重现当年的辉煌；后来发展起来的乡镇更多的表现为城市功能向乡村的延伸，而非乡镇自身的成功。造成这种原因，除了在规模经济、技术水平等方面的客观因素限制外，歧视性的政策是重要原因，如用地指标的分配优先供给高等级的城市。其实当前许多村镇仍有很多非农产业，如民间工艺品、农副产品加工等，这类企业往往污染低、集聚要求低、地方性强；若能给予村镇一定比例的生产性用地指标，自用、出租或转让，可为村镇提供重要的经济保障，对于村镇发展具有重要的意义。

3.2合理分配用途转换带来的土地增值

在当前各地的操作中，一些地方往往仅按成本价给予宅基地和房屋以补充，由此衍生的土地增值农民往往分享较少。在这种情况下，被流转的农民获得补偿往往少于即使按低价出售的新居，不利于未来的社会稳定。其实，由于区位的变迁、用途的转换，流转的土地指标将带来土地价值的大幅度增加。立足于社会和谐和可持续发展，至少应按宅基地面积×当地一般商品房价格的额度给予合理补偿。

3.3从技术层面推动两规耦合

首先，要建立“一图划”管理信息平台，作为“两规”协调的空间信息基础平台。“一图划”管理信息平台可配合规划建设部门与国土部门审批机制的改善，成为政务平台的构成部分。

其次，重点落实乡镇层面规划的两规耦合。以乡镇域总体规划的形式，统一编制两个规划。县级规划中的经济社会、人口与城镇化、基础设施建设、土地规划目标分解到乡镇；在乡镇域总体规划中统筹安排各项建设，规划撤村并点后的村镇体系，按照城乡土地增减挂钩的原则，确定土地复垦、整理、开发的目标和措施，既保证用地要求，又实现耕地占补平衡。

再次，加强城市总体规划编制过程中的协调。城市总体规划要在城镇体系规划的指导下编制，土地利用总体规划要与城镇体系规划协调、统一。城市规划区范围划定要协调，充分考虑城市房地产管理法、城市绿化条例、建设项目选址规划管理办法等法律法规的实施范围，与土地管理部门充分衔接，兼顾发展和管理能力。

参考文献：

[1]萧昌东.“两规”关系探讨[j].城市规划汇刊.1998（1）：29-34.

[2]吕维娟，杨陆铭，李延新.试析城市规划与土地利用总体规划的相互协调[j].城市规划.2004（4）：58-61.

[3]朱才斌.城市总体规划与土地利用总体规划的协调机制[j].城市规划会刊.1999（4）：10-14.

[4]谢杰琦.镇级土地利用总体规划与城镇总体规划的协调衔接——以东莞市谢岗镇为例[j].热带地理.2008（6）.561-564.

[5]尹向东.“两规”协调体系初探[j].城市规划.2008（12）：29-32.

[6]曹荣林.论城市规划与土地利用总体规划相互协调[j].经济地理.2001（5）：605-608.

[7]中国土地学会、中国城市规划学会.“城乡统筹与‘两规’协调”——中国土地学会、中国城市规划学会高层论坛综述[j].中国土地科学.2008（7）：78-81.

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