资产管理方法范文
时间：2023-09-14 17:51:37
导语：如何才能写好一篇资产管理方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
近年来，我国高校在招生规模方面是不断扩大的，与此同时，学校在资产建设方面的投入也是越来越大的，资产管理对学校发展的重要性日益突出。一是由于学校为了提高学校的设施配置，推动学校工作的顺利开展，而不断加大资产的采购规模；二是由于随着学校的扩招，学校开始通过提高自身的配置水平，增强学校对学生的吸引力。在这样的情况下，学校资产的构成日趋复杂，资产管理的数量和种类都在不断增多，这就引发了资产管理实践中的很多问题，具体如下：(一)缺乏先进的资产管理理念、管理手段相较于传统的资产结构，当今学校中的资产类型与数量都不可与以往相比。如在传统的资产管理中，资金以及硬件设施的管理属于其中的重点内容；而在最新形势下，将隐形资产的管理也置于其中，包括图书收益等等。这些学校具有的隐形资产，在计算收益时并未将其涵盖其中。此外，随着现代化教学手段的应用，教学设备的技术含量越来越高，这就要求能够实现对此类教学设备的科学化管理。(二)缺乏资产管理意识研究可得，当前在学校管理中更加注重教学，而对于学校管理则在思想上未能形成足够的重视。信息时代下，网络信息技术已被广泛运用到高校教学中。然而，院校将工作重点放在了资产引入等方面，而对于后续的资产管理则相对忽视，这就引发了资源配置的低效。不仅导致了资源的浪费，还对教学效果产生了消极影响。(三)管理人员素质有待提高高校的资产管理是具有更强的行政属性的，这就导致很多高校管理工作并不是由具有专业管理知识的人员负责的，而采取的是教师兼职或者临时聘用人员，故此，高校管理层的整体素质以及专业管理能力是存在相对不许的，更加难以有效处理日益复杂的资产项目。
二、新时期学校资产管理方法创新
(一)树立正确、积极的资产管理意识资产管理工作的高校进行，需要学校管理者形成一定的资产管理意识，这就要求学校管理者应该切实将资产管理纳入到学校规划之中，对资产管理情况进行定期的抽检、审核，以便于学校领导能够实现对资产情况的及时了解。此外，还应该将资产管理与学校的教育理念有效结合，通过合理的物质利益，激发管理人员的工作热情，进而推动校园资产管理工作更加高效的进行。故此，学校应当加快建设员工激励制度，确保通过积极的资产管理实现资产价值的最大体现。同时，确保相关管理机制能够得到有效的落实，推动资产管理工作的日益规范化发展。(二)构建完善的资产管理机制制度建设是实现高效资产管理的重要保障，也是资产效用得以充分发挥的重要保障。故此，应该加快建设健全、系统的资产管理制度，以使得资产管理工作能够做到有章可循，规范资产管理工作。同时，通过健全的管理制度，还能够进一步明确各相关责任主体的具体责任，确保资产的完整性，并且能够推动学校资产的更高效配置。应该从如下几点入手：其一，应当明确资产监督机制，设立专门的资产管理监督部门，同时，应该清楚的界定监督主体以及其具体职责。通过这种方式能够强化监督人员的责任意识，提高其思想重视程度，确保能够以更加认真、更加负责的态度参与到学校资产管理之中；其二，规范资产的购置、处理行为。设立严格的审批程序，从资产的购置、转让到报废等都需要经过认真的审批，以规范资产管理行为；其三，积极建设资产维护制度，注重资产的日常管理机制，以及资产性能的积极维护，确保能够有效延长资产的使用寿命，以及资产的高效使用；其四，应当加快完善高校报废资产处理机制，对于已经失去了使用价值的资产，应该及时的注册报销，并且严格按照国家的相关规定，进行报废资产的及时处理。同时，还应该严格按照国家的相关要求对报废资产进行审批，规范报废资产的处理流程。(三)创新核算机制学校应该不断创新其资产核算管理机制，具体可通过如下几点实现：其一，采用权责发生制，以往在高校资产核算中，都是采用的收付实现制，而这种核算制度是不能够对学校资产变化进行客观、真实的反映的，而通过权责发生制能够实现对该问题的较好解决，能够实现对资产从投入使用到报废处理整个阶段的准确核算，由此提高学校资产管理的精确性；其二，应该注重对投资成本的核算，学校应该重视成本核算工作，确保成本核算工作的精确核算，这就需要能够明确的界定资产购置行为与使用者利益两者之间的关联性，在进行成本及风险分摊时，按照发生机制分摊至具体的行为责任人，以此增强对资产的目标管理；其三，应该能够明确界定校企资产的利益关系，学校在将高校资产用于控股、投资时，需要对其进行合理的投资规划，确保能够实现资源的高效配置，推动资产收益的最大化。故此，学校对于与其有经济往来的企业之间的利益分配关系形成清楚的认识，最终推动实现学校资产的高效配置。(四)创新信息化资产管理体系，提高资产管理人员的综合素质伴随着信息技术的快速发展，学校应该将网络信息技术与学校资产管理系统充分的融合起来，利用网络管理技术，促进实现资产的专业化管理。资产的购置、处理等工作都可以通过资产管理系统实现，这就大大的提高了工作效率，同时也能够减少人为因素导致的操作失误。此外，网络技术还能够实现资产相关数据的即时处理与存储，方便进行账实审核，确保实物与账面相符。此外，还需要从制度建设方面不断完善，为资产管理工作提供制度保障，同时应该建立积极的人才培养机制，提高学校的人才队伍水平，以此促进学校管理水平的有效提升，推动资产管理工作的顺利实施。
参考文献：
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关键词：资产管理 基本概念 框架构建 管理方法
一、公路基础设施资产管理的基本概念
上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。
二、公路基础设施资产管理的总体框架
通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。
三、公路基础设施资产管理的方法分析
公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。
四、公路基础设施资产管理系统构建
作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。
五、寿命周期成本控制
利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。
在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。
寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。
参考文献：
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关键词：企业；计量资产管理；策略
中图分类号：TM73 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）20-0145-01
电能计量资产管理在电力企业中具有重要作用，电能计量的管理水平决定着电力企业管理的水平，更衡量着电力企业的资质、电力企业的信誉等决定性因素。电力计量是与用户零距离接触的窗口，所以重视提升计量资产管理也就是注重电力企业的管理。而提升电能计量器具资产管理水平的办法关键是要达到标准化、科学化、高智能化，而这三方面的要求要分别在企业的技术标准、企业的管理标准和企业的工作标准等方面予以展现，只有这三个标准达到了，企业的计量资产管理水平才能得到有效地提升。
1 电能计量资产管理的含义
国家电网公司随着我国电力的发展，不断提出新的改革，其中最为突出的是“三集五大”和“大营销”管理体系。“三集五大”的改革在推行的过程中不断深化，造成了较为深远的影响。而第二项措施“大营销”的管理体系就是以扁平化为特点，为营销管理塑造了以这一特点为核心的组织管理体系，从而使管理体系简单化，去掉了很多不必要的程序，使体系更为简洁、高效，使各个管理工作控制性增强，协调性也得到提升。而国家电网公司在新时期的发展中提出了四项主要工作要求：电力企业集团化运作、电力企业精益化发展、电力企业集约化发展、电力企业标准化建设，而企业的营销组织管理工作在这四项要求下，在营销组织和营销管理工作上更应该不断加强，努力达到“管理规范化、管理统一化、管理标准化、管理信息化的提升趋势。
1.1 电力企业专业管理的核心理念
电力企业在企业划分中属于资产较为密集的企业，电能计量器具泛指电能表、互感器等测量电能的设备，安装使用的区域广泛，资产数量庞大，在电力企业中至关重要。电能计量器具资产管理的传统方式为人工，显而易见的缺点是出错率高，数据更新不及时，以往对电能计量资产的管理都聚焦在，计量资产的出入库及仓储数据的台账的准确性，而忽视了计量资产其他环节。例如，涉及到计量资产的基础信息方面缺乏及时更新，安装现场的基础信息管理也存在很多漏洞，仅靠人工回填的安装地点，计量资产无法准确定位，在安装监管和准确率方面也无法得到有效地保证。企业的营销管理工作在“管理规范化、管理统一化、管理标准化、管理信息化”的大趋势下，电力企业的资产管理不应该独立区分开来，它应该与企业的发展目标相挂钩，与企业的营销管理目标相融合。计量资产管理应该被放置于更为重要的位置，提升到更高的层次。其中一些较为专业的管理理念就是将企业的计量资产的全生命周期管理与网络也就是移动互联网这个平合起来，还有物联网等网络平台也可以有效利用起来，也可以利用现今普遍使用的智能手机，建立app平台，对企业的计量资产管理进行全程跟踪，实时监控，对计量资产管理的信息进行全面而充分的掌握，这就弥补了传统计量资产管理的许多漏洞。
1.2 现今电力企业计量资产管理的状况
虽然在互联网科技发展迅猛的环境下，电力企业在计量资产管理方面仍然采用一些非常传统落后的管理方法，都以人工管理为主。在计量资产管理的人工办法中，其中效率最为低下的是一些电力企业甚至还在采用使用纸质卡片来进管理，这种方法差错率特别高，信息更新不及时。电能计量器具资产数量在经济飞速发展的社会大环境下逐年攀升，电能计量器具管理要求日益精细化，特别是智能电能表的推广普及，使得计量资产的工作量和难度都逐渐增大，给计量资产管理的工作加大了负担，同时提出了更高的管理要求。在计量资产管理中，工作人员的素质良莠不齐也是一个较为普遍的问题，资产管理人员是否能熟练操作相关管理系统也是评价资产管理水平高低的一个关键部分。电力企业在引进人才时应提高专业技术要求，在工作中定期对计量管理人员进行培训，不断提升其专业水平，而且应在工作中实施完善系统的考核制度，减少因人为失误造成的出错。
2 电力企业专业管理的策略
当今经济的迅猛发展对电力企业计量资产管理水平提出了更高的要求，对企业计量资产管理工作人员的管理素质也更加重视。在现代企业计量资产管理的实际出发，提出以全寿命为特点的管理周期策略以及以技术标准化、智能化为核心的管理要求，旨在适应现今经济大发展下的电力企业计量资产管理。
①全生命管理周期策略。电力企业计量资产管理的范围非常广泛，其中涵盖：智能电能表、集中器、终端、互感器等等。企业计量资产管理可以依托GPRS技术而得到有效的提升。通过GPRS的定位技术制定对企业计量资产管理的全周期管理系统，可以从根本上提取准确的基础数据，从而提高计量资产管理的资产需求、资金管理、概预算编制、供货管理、运行维护、安装信息确认等各方面的准确度，以实时更新的可视定位为核心的资产管理，达到“中心是实时信息，主线是可视操作，保障为制度流程、手段为技术提升的管理策略，也就是全生命为特点的管理周期策略。
②技术标准化和技术智能化。计量资产管理水平向着技术标准化和技术智能化两个方面靠拢，其关键就是以科学技术为核心，以人工手段为辅助。将技术改造的力度不断提高，同时淘汰掉较为落后与时代不符的辅助工具；提高计量的准确度，使计量数据更为精确，这就需要企业加大计量监督的力度，在实际工作中落实到位，确保计量数据层层有记录，时时有监控。同时在计量资产选型定表的时候，分析要具有综合性、全面性，从大局把握，杜绝刚安装不久的电能计量器具因产品需更新换代而被换下，造成资源浪费。
③管理标准化。管理标准化首先应做到依法办事，依法办事是电力企业进行计量资产管理的根本出发点。电力企业在计量资产管理中应该以现行法律为依据，用涉及到企业管理以及计量资产管理的法律来保证计量资产管理的合法性和有效性。这也是计量资产管理标准化的前提。其次是要建立以领导来进行直接有效管理的组织形式，加大领导对计量资产管理的重视力度。其次针对计量资产管理的每一个环节都建立标准化的计量管理制度和管理要求，其中对计量器具也应该建立一套相应的标准，由此来保证计量数据的准确无误。最后，企业计量资产管理部门应该采取责任到人制度，同时确保企业的各个部门都能加以配合，共同做到计量资产管理的规范、标准、合理、有效。
3 结 语
从对传统电力企业计量资产管理到对当今电力企业计量资产管理状况的详细分析，指出了计量企业资产管理水平低下的原因以及在现阶段的突出缺点。技术不发达、企业管理薄弱、没有形成一整套的计量资产管理标准是造成其管理水平低下的主要原因。在当今经济迅猛发展，对电力企业计量资产管理水平要求越来越高的状况下，电力企业应注重提高其计量资产管理水平，以新兴的全生命管理周期策略为方案，以科学技术为依托，以标准化生产为原则，不断提高企业的计量资产管理水平，为企业打造出一支杰出、高效的管理队伍，以符合新时期下的新要求。
参考文献：
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关键词：生产性资产投资 货币的时间价值 净现值方法
中图分类号：F830.59文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0100-03
一、货币的时间价值
货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。在商品经济中，货币的现在价值与未来价值是不一样的，或者说其经济效用不同。即使不存在通货膨胀，现在的1元钱也比一年后的1元钱经济价值大一些。将现在的1元钱存入银行，若存款利率为10%，一年后可得1.1元。这1元钱经过一年时间的投资增加了0.1元，这就是货币的时间价值。
表1文中用到的符号及其含义
（一）复利终值和现值
1.复利终值。复利是相对于单利来说的计算利息的一种方法，按照这种方法，每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计算利息，逐期滚算，俗称利滚利。s=p・（1+i）n
2.复利现值。指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值，或者说是为取得将来一定本利和现在所需要的本金。p=s・（1+i）-n
（二）普通年金终值和现值
年金是指等额、定期的系列收支。分期定额偿还贷款（比如按揭贷款）、每年相同的销售收入都属于年金的收付形式。普通年金是年金的一种形式，又称后付年金，是指各期期末收付的年金。普通年金的收付形式见下图。横线代表时间的延续，用数字标出各期的顺序号；竖线的位置标示支付的时刻，竖线下端数字A表示支付的金额。
0 1 2 3…… n
A A A A
1.普通年金终值。普通年金终值是指最后一次支付时的本利和，它是每次支付的复利终值之和。计算复利年金终值的一般公式为：
s=A+A（1+i）+A（1+i）2+…+A（1+i）n-1（1）
等式两边同乘以（1+i）得：
s（1+i）=A（1+i）+A（1+i）2+...+A（1+i）n（2）
（2）式减去（1）式并化简整理得：s=A■（3）
（3）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金终值，记作（s/A，i，n）。
2.普通年金现值。普通年金现值是指为在每期期末取得相等金额的款项，现在需要投入的金额。计算复利年金现值的一般公式为：
p=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...A（1+i）-n（4）
（4）式两边同乘以（1+i）得：
p（1+i）=A+A（1+i）-1+...+A（1+i）- （n-1 ）（5）
（5）式减去（4）式并化简整理得：p=A■（6）
（6）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金现值，记作（p/A，i，n）。
二、生产性资产投资
投资按其对象可以划分为生产性资产投资和金融性资产投资。金融资产的典型表现形式是所有权凭证，例如股票和债券。正因为如此，金融资产也称为“证券”。证券投资人提供的资金交给企业后，企业再投资于生产性资产。证券投资是一种间接投资，投资人把现金交给别人支配并换取某种所有权凭证，他们已经失去了对资产的实际控制权。
生产性资产是指企业生产经营活动所需要的资产，例如机器设备、存货等。这些资产是企业进行生产经营活动的基础条件。企业利用这些资产可以增加价值，为股东创造财富。生产资产投资是一种直接投资，这种投资在企业内部进行，投资后企业并没有失去对资产的控制权，投资行为并不改变资金的控制权归属，只是指定了企业资金的特定用途。
生产性资产又进一步分为营运资产和资本资产。资本资产是指企业的长期资产，资本资产的投资对企业的影响涉及时间长，又称为长期投资。营运资产是指企业的流动资产，流动资产投资对企业的影响涉及时间段，又称为短期投资。
三、使用净现值对投资项目评价的基本原理和方法
净现值法是一种考虑货币时间价值的分析评价方法，这种方法使用净现值作为评价方案优劣的指标。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定折现率折算为他们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率。如净现值为零，即折现后现金流入等于折现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的折现率。如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率。
计算净现值的公式：净现值=■■-■■
四、算例分析
某人拟开设一个彩扩店，通过调查研究提出以下方案：（1）设备投资：冲扩设备购买价20万元，预计可使用5年，报废时无残值收入；按税法要求该设备折旧年限为4年，使用直线法折旧，残值率为10%；计划在2011年7月1日购进并立即投入使用。（2）门店装修：装修费用预计4万元，在装修完工的2011年7月1日支付。预计在2.5年后还要进行一次同样的装修。（3）收入和成本预计：预计2011年7月1日开业，前6个月每月扣除营业税后收入3万元，以后每月4万元；耗用相纸和冲扩液等成本为收入的60%；人工费、水电费和房租等费用每月0.8万元（不含设备折旧和装修费摊销）。（4）营运资本：开业时垫付2万元。（5）所得税率为25%。（6）业主要求的投资报酬率最低为10%。用净现值法评价该项目经济上是否可行。
以2011年7月1日为起点进行分析：
（1）投资总现值：200 000+40 000+40 000÷（1+10%）2.5+
20 000=29 159
（2）项目的营业现金流量（见表2）：（3）净现值：69 500×（p/s，10%，1）+87 250×（p/A，10%，3）×（p/s，10%，1）+101 000×（p/s，10%，5）-291 519=69 500×0.909+87 250×2.487×0.909+101 000×0.621-291 519=
31 622.09
净现值大于零，项目可行。
五、结论与建议
在生产性资产投资项目管理分析活动中，应该关注项目的时间价值和净现值。时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，净现值法是一种考虑货币时间价值对生产性资产投资进行分析和评价的方法。净现值是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额，如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是可行的，可以考虑实施该项目；如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是不可行的，若没有其他特殊原因，则应该考虑放弃该项目。
参考文献：
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一、房地产项目收益管理概念
房地产项目开发是将土地（原材料）加工成住宅、商业、写字楼等产品后进行销售、经营的行业。项目价值目前使用最广泛、理论上最成熟、最健全的模型即为现金流量模型。其基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则，也就是任何资产的价值是其产生的未来现金流量按照含有风险的折现率计算的现值。项目收益管理即运用动态的成本变化反映项目价值的变化，以便房地产项目在开发中对项目的决策进行比选，从而实现项目价值最大化。
二、房地产项目收益管理模型
价值=
其中，“现金流量t”是指项目开发各期的预期现金流量，包括现金流入和现金流出，现金流入主要是收入，现金流出主要是成本；n指的是项目的开发周期；资金成本是指项目开发周期内的企业综合资金成本。
三、房地产项目收益管理的相关参数的估计
房地产收益管理模型的参数包括项目开发周期，各期的现金流量（包含流入和流出）和资金成本。这些参数是相互影响的，需要整体考虑，不可以完全孤立的看待和处理。
1.项目开发周期
按其项目开发后的状态可以分为两种类型：一是销售，该物业类型销售完毕后，由开发商回收现金后终结，该类型的开发周期是有期限的，根据开发节奏明确界定；二是自持有经营，该物业类型由房地产开发商继续持有，每年其租金收入扣除管理成本、税费后有持续现金流流入，这种项目开发运营期限在未对运营项目转让前是永续的，且现金流入呈现一定的规律性，可用永续年金模型或准永续年金模型来实现。
现在的房地产开发项目都比较大，会分成多期开发，周期会比较长，在进行项目的收益性分析时，对项目分期节奏要确定清楚，因开发时间的长短直接影响项目价值的计算。
2.现金流入
现金的流入主要指项目物业的销售收入、存量资产运营的收入。对于项目直接的销售，在确定开发及销售周期内，销售收入一般有以下特点：一是收入的不均衡性，因房地产销售大多是面向大众市场，销售的时点并不一致，故呈现离散状；二是收入的延后性，房地产销售大多是银行贷款，首付后因审批抵押需要一个过程，往往比实际成交时间滞后，为便于计算，一般按照一年中固定时间来确定。对于经营期的运营收入，一般存在一定的规律性，相对比较简单。
3.现金流出
现金流出反应的是房地产项目开发的成本，房地产的开发成本主要涉及范围包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、公共配套设施费、期间费用（管理费用、销售费用和招商费用）和相关税费。上述的相关数据可根据企业的管理情况确定相关数值，运用EXCEL工具列表进行计算。
4.资金成本
资金成本是指投资资本的机会成本，这种成本不是实际支付的成本，而是一种失去的收益，是将资本用于本项目投资所放弃的其他投资机会的收益，因此被称为机会成本。本身属于资金密集型的房地产行业，对资金的使用效率要求更高，且大部分企业应用的是借贷资金，通常可用边际借款利率来代替。
四、房地产项目收益计算举例
根据上述模型以及企业以往管理的参数，可计算出项目的现值，即项目的价值。为简化而又形象的进行说明，举例如下：某房地产项目购买土地支出10000万元，当年报批报建等前期费用支出1000万元；第二年工程支出9000万元，同时在第二年实现预售，实现销售额20000万元，缴纳税费2000万元（含预缴的土地增值税和企业所得税）；第三年工程支出5000万元并交房，实现销售额20000万元，缴纳税费2000万元（含预缴的土地增值税和企业所得税）；第四年土地增值税和企业所得税清算，需要补交2000万元；企业的资金成本为10%。
为便于计算，管理费用、销售费用及财务费用未考虑。则项目现值为：
（-10000-1000） + （-9000+20000-2000） / （1+10%） + （-5000+20000-2000） / （1+10%）2+（-2000） / （1+10%）3
= -11000 + 8182 + 10744 - 1503
= 6423万元
当然在现实的房地产项目中，其复杂程度要远超过如此，但基本原理即为此。由于开发时间比较长，对很多数据要善于简化处理。例如，房地产项目的开发中，每天都在发生资金的流入或流出，如考虑资金成本（或称货币时间价值），会相当复杂，往往以一年为单位。当然为力求精确，也可用半年或一个季度来计算。但在收益管理中，为便于决策，以年为单位基本能满足需要。
五、房地产项目收益管理的应用
房地产收益管理应用非常广泛，其中一个重要方面是用于项目的决策。以往，由于土地价格及房地产价格的快速且持续上涨，在房地产收益管理需求尚不急迫，任何成本的增加、具备预售条件的工期及销售周期的延长可由价格的上涨轻易化解。目前，随着房地产调控的加剧，房地产行业利润空间日渐稀薄的情况下，收益管理可对房地产企业的决策起重要作用。
以下对房地产项目中常见的一些决策用收益管理进行分析，通常的方式是：根据房地产项目的相关参数，建立一个房地产项目收益管理模型，在不同的参数（决策因素）发生变化时分别代入模型，相应的会引起项目价值的变化，哪个对应参数的决策使项目价值提升的最大（或者是负面影响中使项目价值降低的最小），那么这个的决策即为最优决策。可能有的决策对应的参数是多个，则多个参数同时代入，其原理是一样的。
1.降低售价与快速销售回现决策的分析
在房地产销售的实务中，尤其是现在严厉的宏观调控持续进行的情况下，降低售价可以带来销售量的增加，即现金加速回收。但如何确定降价与快速销售回现的最佳平衡点成为一个难题。通常认为，在企业资金成本为12%时，如果物业提前销售一个月对应的价格可降低1%。实际上，在通过现值收益模型的测算中，由于税收（土地增值税、企业所得税、营业税及附加等以及财务费用在税前抵扣受限）的影响，往往是不对等的，其规律是房地产收益越是丰厚的项目，为尽快实现资金回收，下降的幅度可能更大，当土地增值税增值率超过100%时，可对应2-2.5个百分点；即使是在项目利润率比较低的情况下，也可对应1.1个百分点左右。因此，在降低售价和快速销售回现的决策中，要在根据市场容量的同时，密切关系项目的收益情况，根据收益管理的模型做出最合理的决策。
2.开发周期缩短与成本增加的决策
在房地产工程开发的实务中，往往会面对一个问题，工期和成本的关系呈反比，即工期越短、成本越高，但同时对公司越有益。通过现值收益模型测算分析，考虑到房地产预售、税收及财务费用可抵扣受限等因素，可得出如下结论：在企业资金成本为12%的情况下，在支付土地款后到拿到预售许可证这一阶段，对房地产开发项目增加的成本（按销售价格提升的百分比来计算）和提前预售时间（月份）的比例为1.5：1左右时，是基本平衡的，当然该比例与房地产的收益率（尤其是计算土地增值税时增值率的大小）密切相关；在获得预售许可证后，在不影响正常交房的情况下，其开发进度的快慢与项目的价值呈弱负相关的关系，即周期延长并不影响项目的价值，甚至由于工程款延后支付的原因会使项目价值增加。万达提出的“5986”（拿地5个月后开工，9个月销售，开盘第一个月销售80%，开发体量的60%为住宅）房地产开发目标和万达不计成本地提高项目的开发速度充分运用了这一原理。
3.车位处理的问题
篇6
第一条 为有效利用社会闲散资金，促进海南房地产产业的发展，根据国家有关政策法令，结合海南实际情况，制定本办法。
第二条 房地产投资券（以下简称投资券）是一种投资收益凭证。它是发行人依照法定程序发行，持有人凭以获取特定房地产为标的的投资收益的有价证券。
第三条 发行人，是指经工商行政管理机关注册的具有房地产业经营范围的企业法人。
第四条 投资人，是指持有房地产投资券的自然人或法人。
第五条 管理人，是指受投资人委托管理标的房地产的经营、销售，并向投资人分派投资收益的非银行金融机构。
第六条 中国人民银行海南省分行是投资券的主管机关。发行投资券必须经中国人民银行海南省分行批准。
第七条 本办法适用于在海南省注册的具有法人资格的房地产开发企业发行的投资券。
第二章 投资券的发行
第八条 投资券应以海南省内的房地产为投资标的。
第九条 企业发行投资券应至少提前一周公布发行章程或发行办法。
第十条 申请发行投资券的企业，应向主管机关报送下列正式文件：
（一）申请发行投资券的报告；
（二）投资券的发行章程或发行办法；
（三）发行人的主管部门同意发行投资券的文件；
（四）发行人、管理人的营业执照副本之复印件；
（五）标的房地产的现状（期房的建设计划和批准立项的有关文件）及效益预测报告；
（六）发行人和管理人上两个年度和上一个季度经主管部门或注册会计师事务所签证的财务报表；
（七）主管机关要求提供的其它材料。
第十一条 投资券的票面应载明下列内容：
（一）发行人、管理人的名称，住所；
（二）投资券的票面额；
（三）标的房地产的名称；
（四）期限；
（五）收益支付方式；
（六）投资券发行日期和编号；
（七）发行人、管理人的印记和法定代表人的鉴章。
（八）主管机关批准发行的文号、日期。
第十二条 投资券的票面格式应报经主管机关认可。投资券应在主管机关指定的印刷厂印刷。
第十三条 发行人应委托人民银行批准的、经营证券业务的金融机构发行投资券。
发行投资券的机构，发行的总面额收取一定比例的手续费。
第十四条 投资券发行期限最长不超过一个月，发行期满未售出的投资券，管理人必须全部认购。
第十五条 投资券可以转让、抵押和继承。
第十六条 经主管机关批准，各金融机构可以办理投资券的转让业务。
第十七条 非金融机构或者公民个人不得经办投资券的发行和转让业务。
第三章 投资券的管理
第十八条 以现房为投资标的发行的投资券，发行人必须将标的房产移交给管理人，由管理人负责管理该房产的出售。
第十九条 以期房为投资标的发行的投资券，所筹资金由管理人监管，根据施工需要分期拨付发行人，由发行人组织实施。
第二十条 投资标的为现房者，发行总额不得大于标的房地产的市值。
第二十一条 投资标的为期房者，发行总额应以匡算的投资总额为限。
第二十二条 投资标的为期房者，发行总额一经批准，不得增发新的投资券，建设过程中所缺资金通过借款解决。
第二十三条 管理人负责在投资券规定的期限内租赁，销售标的房地产，并一次性收取不超过增值收入5％的管理费。
第二十四条 管理人须认购不低于发行总额15％的投资券，期满前所有投资券余额不得低于上述比例。
第二十五条 投资人到期按投资份额获取投资收益。
第二十六条 投资人所得的投资券收益，按国家规定纳税。
第二十七条 投资人一经购买投资券，即视为对发行章程的认可。
第四章 法 律 责 任
第二十八条 投资券的发行人须是经营业绩良好，没有违法纪录的房地产开发企业。
第二十九条 由于发行人的行为导致标的房地产不能按期销售或其它使投资人遭受损失的责任，向投资人归还本金并支付不低于同期限存款利率的利息。
第三十条 由于不可抗力或房地产市场风险导致标的房地产的投资损失，由投资人承担。
第三十一条 投资券期满时，因市场因素致使标的房地产销售困难，可向主管机关申请延期清盘。
第三十二条 标的房地产的财务必须由管理人设立专户进行管理，每半年公布一次经注册会计师事务所签证的财务报表。
第三十三条 发行人和管理人之间不得有损害投资人利益的私下交易或舞弊行为。
第三十四条 主管机关有权对违反本办法第六条、第十二条规定发行投资券的企业，给予以下处罚：
（一）责令其停止违法活动，退还所筹资金；
（二）冻结发行投资券所筹资金；
（三）通知其开户金融机构停止对其贷款；
（四）处以违法活动所涉及金额10％以下的罚款。
以上处罚，可以并处。
第三十五条 主管机关有权对违反本办法第十六条、第十七条规定的金融机构，非金融机构公民个人，给予以下处罚：
（一）责令其停止违法经营；
（二）没收非法所得；
（三）处以违法活动所涉及金额10％以下的罚款。
以上处罚，可以并处。
第三十六条 主管机关有权对违反本办法第二十四条的机构给予以下处罚：
（一）责令其限期补足所差金额；
（二）警告；
（三）停业整顿；
（四）取消证券从业资格。
以上处罚，可以并处。
第三十七条 主管机关有权对违反本办法第三十二条的机构给予以下处罚：
（一）警告；
（二）停业整顿；
（三）取消证券从业资格。
第三十八条 主管机关有权对违反本办法第三十三条的房地产企业，金融机构给予以下处罚：
（一）没收违法收入；
（二）处以违法收入2？3倍的罚款；
（三）停业整顿，直至取消证券从业资格；
（四）对直接责任人员追究法律责任。
以上处罚，可以并处。
第三十九条 对受到本办法第三十四条，第三十五条，第三十六条，第三十七条，第三十八条规定处罚的单位的有关责任人员，追究其行政责任和经济责任。
第五章 附 则
篇7
监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998年～2007年房地产开发各项资金来源中，“定金及预售款”的比例一直在30％以上，另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。
以2004年为例，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。
（二）多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见，伴随产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。
资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。
此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看，上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。
（三）房地产融资市场体系不健全
尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的提高，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。
二、房地产融资市场的发展趋势
就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，一定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将是乐观的。预计房地产融资市场将呈现以下发展趋势：
（一）融资市场格局多元化
以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
（二）房地产融资体系逐步健全
房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
（三）资产证券化积极推进
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。
篇8
从整体上来说，此阶段为参与投资项目建设的准备阶段。而且，要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。
二、设计阶段
1.认真落实设计招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。
3.合同约束。对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用施工合同价的8%时，要从扣除一部分质保金。
三、招投标阶段
1.对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。
2.低价中标要合理。对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。
3.严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等印度进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。
四、施工阶段
业主在加强施工现场管理方面应认真做好下列几点工作：
1.帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。
2.减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理者在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。
3.加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。与此同时，还要注意好以下几点工作：
（1）在签证时，应达到量化的要求，而且保证签证单上每个字都十分的清晰。
（2）保证现场签证内容要合实际情况相统一。
（3）现场签证内容不应超出实际应签证的范围。
4.认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
五、竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总体来说，在房地产开发阶段，对于工程造价的管控实际为一个动态过程。而且要求将功成造价管理贯穿在工程项目建设的全过程当中。
参考文献：
[1]《建设工程投资控制》 知识产权出版社，中国建设监理监理协会编写
[2]《建设项目全过程造价管理理论与方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孙贤伟著
篇9
【关键词】新会计制度 高校资产管理 方式 对策
国家于2012年制定出台了关于《国家教育改革与发展中长期规划纲要》，在纲要制定之初，曾向社会广泛征求意见，包括发展思路、发展战略、高等教育发展机制、发展条件等，并重点提出了如何“完善教育投入保障机制”这一重要的课题。深入推动中国教育事业的发展，加大高等教育投资力度，提高基础设施使用效率，需要财政的科学化管理。新会计制度下对教育投入的产出信息与教育绩效评价机制与体系构建等均提出了更高的要求。强化高校资产管理是有效促进预算机制改革的重要前提和途径，是部门预算有效执行的基础，也是推动高校会计制度实现深入有效改革的保证。
一、高校资产管理对与推动高校会计
制度改革的重要性分析强化高校资产管理，一方面是对国有资产的充分保证，同时也是有效提高公共资源的利用率与效益的重要途径。随着新会计制度的发展与建立，以及高等教育的深入快速发展，高校资产无论从结构上还是从数量以及渠道来源上，都呈现出多元化的发展模式。高校资产是保证高校实现自身可持续发展与进步的重要物质基础，是高校稳定前进的重要前提，也是高校的客观外在主体表现。从客观发展的世界角度分析，任何事物的发展与其规律，均是从客观事物本身相对立的他物的角度出发看问题的，是一种相对客观、真实的问题分析方法，因此只有从高等教育自身发展的实际状况出发，才能有针对性的、客观真实的提出适合高校发展的财政方案，进而找出合适的、可操作性的方案，来推动高校自身的长足发展。
二、新会计制度下高校资产管理存在的问题及原因
（一）新会计制度下高校资产管理存在的问题
新会计制度下，高校资产的形成与传统会计制度下高校资产组成来源相似，均是由国家财政预算进行统一分配，按照公共财政管理的基本要求进行细分。资产管理的主要目标在于推动资产达到高效、合理、借阅的使用，但现阶段，在高校资产管理过程中还存在一些问题与盲区，具体表现如下：第一，资产购置环节控制机制不全面，缺乏有效的控制策略。第二，高校资产管理在使用环节上缺乏必要的共享与协调机制。第三，在资产的配置环节缺乏必要的统筹管理与激活机制。
（二）新会计制度下高校资产管理存在问题的原因分析
通过对上述问题进行分析可以发现，这些问题可以简单的概括为四个方面，即重视投入而轻视管理、账务不实家底不清、制度缺位、缺乏定额限制与管理。 分析这些问题的原因，主要表现如下 ：
第一，高校资产管理过程中有些部门只重视经费的投入与资产绝对量的增加，而忽视了对资产的充分管理，因此存在重复购置、盲目购进等现象，最终导致资产闲置。
第二，财务部门很可能没有建立规范系统的固定资产明细账，而是每年只对经费的收支进行统计与管理，但并不清楚资产总量，同时物质管理部门也不清楚资产的价值以及实物的分布等状况。
第三，高校资产管理过程中，事业会计与基建会计体制相分离，部门之间缺乏沟通，资产管理机制与会计管理制度无法有效衔接，且监督管理与制约的力度不够，导致大量帐外资产的出现。另外资产内部管理也缺乏完善的管理机制，体制存在不健全的现象，导致很多基础设施设备被长期无偿占用。
第四，国有资产的使用缺乏定额限制与管理，导致资源的浪费量较大，且内部控制制度不规范，导致国有资产的流失。
三、强化高校资产管理方式改进的对策
通过上述高校资产管理过程中存在的问题与盲区进行分析可以发现，正是这些问题的存在导致高校在市场经济机制下承担了过多的风险，因此有效纠正这些问题是充分推动高校新会计制度建立，并实现高效资产管理科学发展的重要基础。要强化高校资产管理，首先需要构建资产配置管理体系，强调资产预算执行与处置管理的一致性，促进资产报告分析与预算报告分析的结合。另外，还需要充分重视预算管理控制模式的转化，重视资产使用绩效，完善预算编制基本内容，建立有效的资产配置机制，以拓展财务报告的基本内容。具体分析高校资产管理方式改进的对策，主要包括以下几点：
第一，不断改革适应高校资产会计核算的制度，增强高校对资产的管理能力。加强高校资产管理，适应事业单位向市场化方向转型的发展目标，积极推动事业单位资产会计机制与制度的改革，已经成为现阶段加强资产管理的重要内容。因此首先应适当提高资产单位价值标准，对一些低值易消耗的产品要进行核算与管理，在当期支出中列出，不再对其进行固定资产的管理，还需要按照物价水平及物价上涨水平来规定固定资产的单位价值标准。其次将基础建设会计核算并入到事业单位会计核算体系中，高校作为事业单位，其固定资产除外购形成之外，还经常包括利用财政基本建设拨款以及单位自筹资金等形式进行基础建设，因此对基础建设工程形成的成本支出也应作为单位的资金支出进行一定的会计处理，并将其展现在会计报表中。
第二，不断提高高校资产管理规范性认识，强化集体参与意识。高校资产是国家资产的重要组成部分，是学校科研及教学事业发展的重要物质保障，因此学校应当加强对国有资产的科学管理，增强国有资产的管理意识，强化集体参与管理，使大家明白人人都有责任对学校的财产进行管理，以形成统一的认识与思想，保障高校资产管理工作的顺利开展。
第三，不断规范高校资产管理程序，强化管理制度建设。为了最大限度的发挥高校资产效益，高校需要建立一套规范的、科学的、系统的、有针对性的管理程序，一方面贯彻执行国家关于国有资产的相关法律规范，同时制定出可操作性的高校内部管理体系。包括对国有资产的购置与验收、使用与维护、转让与报损、统计与监督、考核与奖惩等制度。
篇10
关键词：房地产；人力资源；成本管理
随着社会经济的发展，人力资源管理在企业发展中具有越来越重要的地位，而房地产开发企业的快速发展，也促使越来越多的房地产企业开始重视房地产开发企业人力资源管理成本。
一、房地产企业人力资源管理成本存在的问题
由于人力资源管理部门成立的时间比较短，企业建立人力资源管理体系的还需要一个较长的过程，因此在很多方面仍然存在问题：第一，部分房地产开发企业的人力资源管理仍然处于基础阶段，企业对人力资源工作的投入相对不足，而且主要以事务性工作为主，要把企业人力资源做到人力资源方法论和专业工具的有效结合还有很长的路要走。第二，企业尚未确认人力资源管理所处的战略地位，大型房地产集团的控股子公司之间的人力资源管理关系定位不明晰，导致人力资源战略制定不明确、对下级公司缺乏监督、与员工之间缺乏必要沟通，最终影响与其他经营管理者之间的相互合作。第三，部分企业的管理部门对人力资源管理缺乏认识或者认识存在有偏差，在员工的薪酬设计、绩效考核、福利管理和劳动关系方面还有许多地方需要完善。另外，很多职能部门认为对企业人力资源的管理是人力资源部门的事情，与自己并没有太大关系，这种心态导致了人力资源管理工作无法形成统一性的系统结构。第四，房地产企业往往注意注重用人而忽视对职工的教育。近几年房地产行业市场的竞争越来越激烈，房地产市场不断膨胀导致对人才的需求越来越高，业内企业之间出现相互抢夺优秀人才的现象。对于开发商来说，他们主要从事的是房地产项目的开发和运作，运作的周期一般3是-5年，这种项目的特点是见效快，但是与此相比培养一个人才的成本要高出许多，因此企业往往不愿意对员工进行培养，对企业的员工来说，他们只能通过不断的跳槽来提高自己的薪酬、职位以及其他方面的待遇，对房地产开发企业来说，他们宁愿付高新给那些工作经验较长、经验丰富的应聘者，也不愿意花费成本自己培养这种人才，这是典型的拿来主义，很容易导致企业的短期行为，在一定程度上也增加了企业的管理成本，不利于企业长期可持续性的发展壮大。
二、有效控制房地产开发企业的人力资源管理成本
企业对于硬件设施的占有只能作为企业存在和发展的条件，与之对应的，企业要实现科学化、现代化的人力资源管理，才能实现持续发展、创新与再发展。企业要对人力资源管理成本进行科学的、现代化的管理。企业要贯彻以人为本的成本控制思想，将员工的积极性和创造性充分调动起来，从单纯的降低成本转变为对人和人的行为的全面管理。对人力资源管理成本的控制包括以下四个方面：
（一）降低人力资源的取得成本
取得成本主要指企业为了获取专业型人才而发生的一系列支出和费用，包括招聘、选拔、录用和安置成本。企业首先应该制定科学的人力资源规划，明确招聘的目的，规划好每个阶段企业人力资源的需求情况，保证招聘工作的顺利进行，在招聘的过程中，企业不应该为了一味的降低成本而忽视对员工的要求，企业应该站在未来发展的角度上为企业做好资源储备。其次企业要选择合适的招聘队伍，他们不仅是招聘者，还是管理者。招聘人员要熟悉公司业务并且具有独特的眼光，能够为企业选择合适的人才，降低选拔成本。
（二）降低人力资源的开发成本
开发成本是指企业为了开发员工的潜能对员工进行相关培训所需要的费用。企业对员工的培训不仅能够提高员工的技能，还可以让新员工尽快熟悉企业的环境，进入工作状态。良好的培训机会和大量的培训机会对员工有很多吸引力，他们会认为这样的企业具有良好的发展空间。企业要充分利用培训这一手段，吸引各类专业人才，还可以通过培训让增加员工的归属感，提高员工对企业的忠诚度。企业可以逐步建立科学完善的培训体系，提高培训的质量和专业针对性，使受训者能够学到他们需要的知识和能力。大多数企业还没有充分认识到让员工参加培训的重要性，只是把员工当作被动的接受者，在不了解员工需求的情况下安排的培训是没有意义的，这也在一定程度上增加了企业的管理成本。因此企业要充分了解员工的需求，听取来自基层的意见，在此基础上做出培训安排，使员工了解培训的内容和目的，避免重复和多余的培训，从而降低培训成本。
（三）降低人力资源的使用成本
企业的实践经验证明，随着人们的物质生活和精神生活不断丰富，企业不能随意减少成本的支出，不然会降低员工的积极性，从而影响生产效率。企业人力资源的使用成本主要围绕员工激励产生，根据美国哈佛大学教授威廉·詹姆士的研究，如果企业缺乏科学有效的激励机制，员工的潜能只能发挥20%-30%，当企业建立科学有效的激励机制时，员工可以把另外70%-80%的潜能也发挥出来。因此企业应该考虑建立起有效的激励机制，首先要建立科学的绩效考评制度，为企业决策提供一个客观公正的标准。其次企业要采取多样化的激励方式，根据员工的不同层次，采取薪酬激励、事业激励、环境激励、荣誉激励等一种或集中方式进行激励，充分调动人才的积极性、主动性和创新性。
（四）降低人力资源的离职成本
企业内部一定的员工流动有利于促进员工之间的竞争，提高整个企业的效率，但是频繁的或者不必要的员工流动会给企业的正常运转带来不利影响，例如商业机密的泄漏，客户关系的破坏等，使企业面临人力资源损失。因此企业要加强人才梯队建设，对于关键性的岗位或者技术性岗位，在人力资源规划中要实现预定几个合适的接班人，对其进行培养，当处在这些岗位上的人离职或者晋升后，可以从预定人员中挑选一个作为接班人，避免企业出现管理脱节，有效降低企业的离职成本。
三、总结
各个企业越来越重视人力成本管理，制定一套科学合理的人力成本管理体系，其给房地产行业带来的价值也就更多。因此，作为房地产企业，为了加强人力成本管理，应该根据实际发生的管理人力成本的相关额度，适当地对企业各项管理人力成本进行科学核算和如实报告，形成一套系统的人力成本管理体系，并据此结合各种人力成本分析方法，对房地产行业经营期间发生的各种费用进行分析和预测，找出并分析问题，最后找到解决问题的对策。
参考文献：
[1]杨爱梅，秦笑笑，姜浩.浅析企业人力资源成本的控制[J].中国商贸.2009（07）
