房地产融资担保范文

导语：如何才能写好一篇房地产融资担保，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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（一）房地产业重要性

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。

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关键词： 融资模式 企业 房地产 矿业

一、 我国企业融资背景

改革开放以来，我国经济飞速发展，资本市场进一步开放，企业发展亟需资金支持。2008年来，我国为抵御国际金融危机投入四万亿资金进行宏观调控，其中不少流入房地产、矿产企业等特殊行业，成为行业发展的主要资金来源，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。在此情况下，探究这类行业中企业的融资模式、存在问题以及相关对策对企业的长远发展具有深远意义。

房地产、矿业的发展带动着建材、交通等多个行业，其本身的行业性质和资金密集的属性，导致其扩张对金融的依赖性不断增加，企业无法通过自身积累弥补项目对资金的巨大需求，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。2011年，我国国内生产总值达到47.3万亿元，其中房地产、矿业固定投资占国内生产总值的16%，相比自2005以来，房地产、矿业占国内生产总值约19%有所下降，但房地产、矿业对我国经济发展的影响仍具有举足轻重的地位。根据2012年中国统计年鉴公布的数据，2011年我国采矿业固定投资总额达到了1.18万亿元，，较2010年增长了746亿元，资金总额规模达到1.19万亿元，其中国家预算资金占10.3%，国内贷款占10.4%，外资资金占7.5%，自筹资金占84.5%。2011年房地产业投资规模达到了6.18万亿元，约为2008年投资规模的两倍资金总额规模达到10万亿，其中国家预算资金占1.1%，国内贷款占14.1%，外资资金占8.1%，自筹资金占45.7%。由此可见，自筹资金方式是融资的主要模式，其次以国内贷款为主，房地产、矿业企业的投资规模近几年有扩大趋势，企业对资金的需求也不断增加。

二、 房地产、矿业企业融资模式

1. 自有资金

企业在经营过程中产生利润，净利润部分作为企业的留存收益，股东的投入资金作为资本公积为企业发展提供资金支持，同时，企业的其他综合收益例如可出售金融债券的公允价值变动等作为所有者权益增加企业资金。企业的自有资金使用成本低，且资金为企业持有，持有期限受到的限制较小，但是由于房地产、矿业项目耗费资金额大、周期长，仅仅利用企业自有资金不能填补资金需求，故在融资中所占比例并不高。

2. 预售账款

预售账款融资是指通过预售产品获得资金，例如在房地产经营中，开发商将建设中的房屋预售给房屋承购人，承购人支付一定的定金或一定比例的房屋购买款项。在矿业融资中，企业通过预售矿产品，例如预售黄金以此为矿山开发提供资金，或者在通过对冲交易获得资金，规避风险。预售账款在企业财务报表中作为负债，增加了企业现金流，预售款的资金通常风险小，且利息低甚至无息，但是预售账款增加资金的力度有限，且受到市场行情的不确定性影响，企业必须要保证项目的顺利进行，避免产品交付违约导致的损失。

3. 银行贷款

企业通过银行贷款融资，融资形式通常包括信用贷款、担保贷款、抵押贷款以及质押贷款等。企业通过其信誉、其他企业担保或将土地、在建工程或以采矿权作为抵押获得贷款，目前国内少数银行（如：国家开发银行）允许企业使用探矿权抵押融资。银行贷款融资操作较为简单、融资额度较大、成本相对较低，但是银行的授信对象通常是经营情况良好、富有经营经验、信誉较好的中大型企业，对经营年限、注册资本、财务状况、营业收入规模、还款来源、抵押物价值等都有严格要求，同时对于项目自有资金比例有严格限制，只有配比足额项目资本金，才能获得相应的银行贷款。所以大多数中小企业通过银行贷款融资获得的资金有限。

4. 企业上市

企业上市融资是指企业通过向公众出资人出让企业所有权获得资金。股票作为企业股东对企业所有权凭证，是企业获得更多民间出资人资本的有效方式，公开发行是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。上市融资是目前国内企业融资的主要形式，发行方式包括IPO发行、配股发行、增发股票、可转债券等。上市股权融资作为当下外援融资的主要方式，对企业融资具有重要作用。但是近年来房价持续上涨，政府对为控制房地产过热对房地产企业上市条件进一步严格规范，部分企业的上市计划受阻，融资额度受限。

5. 引进外资

根据2012年中国统计年鉴的数据，外资融资在融资中仍占有不少比例。企业通过国际金融机构例如世界银行等获得资金，但是此类资金往往需要企业获得某些特许项目融资权利以及政府提供担保，获得资金的企业以大型企业为主，对中小企业很难通过引进外资融入资金，此种融资通常针对经济发展较慢的发展中国家，随着我国经济的迅速发展，国际支援型贷款会逐渐减少。由于除此之外，企业可以通过合资形式融资，外商入股作为企业的控股人或实际控制人参与企业管理经营，但长期以来为防止热钱过多流入房地产行业，加强对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资，国家对外资投资房地产有诸多限制，商务主管部门对外汇流入类房地产项目、跨境投融资活动以及并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管都越加严格。

6. 债券融资

企业债券融资是指企业通过发行债券筹资。公司债的类型主要包括担保债券、无担保债券、中期票据结构化票据、商业票据、直销票据、交易商承销票据等。担保债券是指企业通过房屋、土地、股票或其他资产作为担保品发行债券，土房地产、矿业企业将房屋、土地或矿产作为抵押品发行债券。无担保债券是指凭借发行人信用发行债券。票据形式作为一种企业的债务凭证，利率相对较低，只是目前国内票据等衍生品市场并不发达，筹资额度有限。

7. 其他形式

其他融资形式包括资产支持证券、私募股权、房地产信托投资基金等形式。资产支持证券市值以应收账款、贷款等作为标的资产发行证券，企业资产证券化可以通过以企业可产生稳定未来现金流的资产作为担保，通过金融市场出售债券私募股权是指向非公众出让股权获得资金，包括杠杆收购、夹层融资等。房地产信托投资基金是房地产融资的一种特殊基金，将流动性低的房地产投资转化为流动性高的信托基金出售给投资者。

三、 我国企业融资模式存在的问题

1. 融资渠道单一、融资方式过度依赖银行间接融资

虽然从2011年统计数据来看，房地产、矿业国内贷款仅占资金规模的15%以内，但是国内贷款仅仅指直接融资部分，矿业和房地产的间接融资资金中银行贷款所占比例仍然居高不下。以房地产业为例，购房定金以及按揭约有50%以上来自银行贷款，而自筹资金中主要资金来源于预售款收入以及抵押贷款等。由于银行授信在风险控制和监管都存在不足，过度依赖银行对我国金融体系发展增加了风险。例如受矿业或房价价格影响，资金链的断链或销售收入的回收不畅等将会影响银行还款，从而导致银行系统风险增加，国内金融体系不稳定。

2. 融资比例失调、股权融资比例不高

在企业融资手段中，股权融资比例不高，而企业上市股权融资形式作为融资的主要方式，上市资金无利息、资金使用时间长。以房地产业为例，截止2011年底，国内房地产企业个数约为8.8万个，其中能够通过上市融资的公司不到1%。由于上市条件严格、环节复杂、审批时间长，只有极少数企业可以上市，部分企业通过借壳上市融资，但总体看来，上市融资比例不高。同时，企业债券发行占融资资金的比例过低，企业债券发行具有利率低、数量大的优点，债券发行操作复杂、对企业要求高，企业债券发行对中小企业难以实现。

3. 企业信用、规模参差不齐

从行业发展来看，企业大小规模不一，参差不齐。从我国矿业企业上市情况分析，2013年7月，上市公司个数仅为132家；我国房地产上市公司企业仅有276家。企业发展规模参差不齐，部分小型企业信用不良、资金流无法满足经营周转。矿业、房地产业具有耗资大、周期长，企业发展具有规模经济的特性，企业规模小导致小型企业无法降低经营成本，而融资方式和数量又受到限制。

4. 国内法律不完善和政府政策障碍

我国资本市场起步较晚，衍生品发展不完善，许多融资手段也受到政策限制。例如房地产企业上市并不受政府支持。证监会对炒房、炒地、拥有闲置土地较多的企业实施暂停上市的政策。而我国私募股权、资产支持证券等其他渠道缺少完善的法律作为支撑，金融衍生品市场不成熟，企业难以通过其他方式融资。

四、 我国企业融资模式的对策分析

1. 加大银行监管力度、规范融资借贷程序

行业融资过于依赖银行，银行信贷作为融资的主要形式，加强银行融资途径的监管力度、规范资金借贷程序对我国金融市场健康成长具有重要意义。从贷款融资的直接融资与间接融资来看，除了对借款企业的经营条件等作出严格监管，在消费市场中对间接融资也要控制借贷风险，例如住房按揭贷款的利率、期限等，防止金融泡沫的产生和破灭造成的金融危机。

2. 鼓励上市融资、债券融资、私募股权等融资形式

企业融资形式单一，上市融资、债券融资的比例较小，不仅会增加企业运营资本的成本，甚至会造成企业融资机制的畸形。银监会、国务院等鼓励企业推行资产证券化等金融工具，加强资金的流动性管理，企业也应该借助政府推力，建立多元化融资机制，避免银行资金紧缩对行业造成的巨大冲击。

3. 支持并监管中小企业的发展

行业竞争有利于产品市场降低成本，并使得社会福利最大化。鼓励中小企业发展，避免行业内寡头或垄断十分重要，但是考虑到矿业、房地产企业的规模和耗资，在鼓励中小企业发展的同时，对发展状况不良，经营存在问题的企业要加大整治力度，避免其信用不佳造成的风险增加，但对于经营管理健康的企业要降低资产等融资门槛，鼓励其长足地发展。

4. 规范并健全金融法规制度

我国金融市场起步较晚，在法律法规制定上相对其他发达国家不成熟，我国应该借鉴欧美等国家在资本市场监管以及银监会、证监会等监管制度上的经验和相关政策，同时因地制宜，发展适合我国国情的政策制度和法律法规，避免引进的金融衍生产品在国内体制下成长畸形。

参考文献：

[1] 单光振. 浅析民营企业融资的现状及对策[J]. 北京：中国乡镇企业会计，2013（5）.

[2] 刘旦.我国房地产开发企业债券融资研究[J].天津：中国房地产，2011（9）.

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一、内蒙古房地产市场运行情况

（一）房地产投资低位增长，商品房销售渐趋稳定，房价涨幅有所减缓

2013年，内蒙古房地产开发完成投资额1479亿元，与上年同期相比，增长了14.52%。其中，住宅投资1004亿元，占全区房地产开发完成投资额的68%，与上年同期相比增长了18.7%。2013年，商品房屋竣工面积为16623万平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。商品房销售面积2737.7万平方米，与上年同期相比增长了8.5%。全区商品住宅销售平均价格为3863元/平方米，与2012年平均价格相比上涨207元/平方米，涨幅为5.66%。2013年，中央下达的内蒙古保障性安居工程新开工17.48万套，基本建成任务18万套的建设任务全部超额完成。

（二）房地产市场过剩明显，去库存压力依然较大，房地产风险不断积聚

2013年，内蒙古房地产市场在2012年住房投资额、销售面积和销售额增速基数较低的基础上，保持了恢复性增长。2013年，内蒙古新增城镇人口28.7万人，城镇化率为58.7%，比上年提高1个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按2013年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约8年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了90%，未来去库存压力依然较大。

二、房地产信贷及风险状况

（一）房地产贷款增速仍然较快，房地产信贷与房地产市场变化敏感度增强

2013年末，内蒙古银行业金融机构房地产贷款与上年同期相比，增长了22%，快于各项贷款增速7个百分点，高于全国房地产贷款平均增速3个百分点。其中，房地产开发贷款同比增长了33%，购房贷款同比增长了18%。购房贷款中，二手房贷款同比增长了50%。全区60%的房地产贷款余额集中在呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市。保障性住房贷款大幅增长，全区保障性安居工程贷款与上年同期相比，增长了56%，高于各项贷款增速41个百分点。房地产行业涵盖生产、流通、消费等领域，具有较高产业关联度和较强带动效应，目前，全区房地产贷款约占各项贷款的15%，如果再加上以房地产作抵押的贷款和涉及房地产项目的相关行业贷款，辖内银行业金融机构一半以上的信贷资产与房地产行业相关，房地产市场面临调整压力，房价和市场成交量若出现大幅波动将对银行业金融机构资金安全带来不利影响，房地产贷款存量较高的银行业金融机构贷款风险将进一步显现。如果再考虑一些银行业金融机构信贷资金可能通过信托公司、小额贷款公司和融资性担保机构等“影子银行”体系及民间借贷领域违规流向房地产行业，那么其最终风险可能还是要银行业金融机构来承担。

（二）房地产贷款质量总体较好，但房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

从目前情况看，内蒙古银行业金融机构房地产贷款质量目前控制较好，但房地产企业的关联关系复杂，潜在风险不容忽视。部分房地产企业通过多头授信、借道上下游关联企业以及理财、信托等渠道获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，一旦出现资金链断裂，则可能导致整个关联群的信用风险。也有个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。同时，部分房地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当前煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。加之部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，偿还压力加大，房地产风险逐渐向上下游行业蔓延，不良贷款已经开始暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。

（三）地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联

随着地方政府融资平台贷款的“解包还原”和“分类退出”，在剩余的地方政府融资平台贷款存量中，以财政担保、土地为抵押及土地收益权为质押等风险缓手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方政府融资平台贷款风险具有高度关联性。2013年，全区地方财政总收入2658亿元，与上年同期相比，增长了6.5%，增长率同比回落了3.9个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出3682亿元，与上年同期相比，增长了7.5%，11个盟市中有9个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，其中某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的3.85倍。特别需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别涉及土地储备贷款的盟市财政十分困难，这会在一定程度上影响到地方政府的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机构房地产贷款质量形成最现实的考量。

三、几点建议

（一）认真落实国家宏观调控政策措施，促进房地产市场平稳健康发展

坚决落实国家房地产市场调控政策，继续优化房地产投资结构，加大保障性安居工程建设；着力化解和防范房地产市场风险，防止投机资金过多向房地产领域聚集；不断完善多元化的融资体系，逐步增加房地产直接融资比重，有效缓解房地产融资渠道单一，风险过度集中在银行的问题；同时密切关注、评估房地产市场调控对宏观经济面的传导和影响，加强对房地产行业的审慎性监管，促进房地产行业的健康发展。

（二）按照风险可控、商业可持续原则，严格落实差别化住房政策

银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则，在完善抵押担保手续和保证还款来源的基础上，积极支持保障性安居工程建设、绿色建筑开发和既有建筑的节能、节地改造，优先支持居民家庭首套真实自住购房需求。继续严把开发企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押这两个基本要求，同时加强对抵押物的及时估值和持续管理。按照土地储备贷款应纳入地方政府性债务统一管理的要求，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模，加强土地储备贷款的管理和风险防范。

（三）高度关注重点地区、重点企业和相关行业的苗头性风险

银行业金融机构应通过持续监测和开展动态压力测试，深入分析重点地区、重点企业以及房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，根据不同地区房地产信贷特征和风险点，合理配置信贷资源，制定风险管理措施。密切跟踪相关行业间的风险传导情况，前瞻性地评估房地产及相关上下游行业贷款质量状况和预计损失情况，持续开展针对房地产开发企业流动性和清偿能力的风险排查，及时预警判断，及早制定风险防控预案，及时缓释风险。继续强化名单制管理，对相关主管部门认定的有闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违规违法行为的房地产开发企业，严禁发放新开发项目贷款，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

（四）做实“三个办法一个指引”，防范信贷资金违规流入房地产市场

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关键词：中小房地产企业；融资渠道

自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。

参考文献：

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发行火热

信托产品的发行，延续了去年的火热，而房地产信托更是抢手的“热饽饽”。数据显示，截至 2月27日，在发行的111只信托产品中，有 25只是房地产信托，发行规模达 60.8 5亿元。在过 10%收益率的产品中，房地产类占了半壁江山。

国际三大评级机构的报告也给了房地产商融资的信心。日前，惠誉报告称，由于开发商融资渠道更加通畅、监管方面的不确定性降低，预计中国住房建设活动将在 2013年增长；穆迪在同一天的报告中称， 2012年多数受评开发商的签约销售情况良好；而标准普尔评级服务也在 20 日宣布，将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。

此外，银监会主席尚福林此前表示房贷整体风险可控亦为市场注入了稳定剂。

由此可见，信托房地产项目在火热中后劲十足。业内专家亦表示，房地产信托或将重新回到信托业龙头位置。

风险隐现

值得警惕的是， 2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达 2847.9亿，其中仅二季度就达 1247.61亿元，兑付压力较大，投资者仍要提高警惕性。去年，房地产信托一度进入低谷，不过兑付风险最终通过各种方式获得解决。

“信托计划到期时如果出现兑付困难，信托公司一般会采取提前清算、延期展期、借新还旧、寻找金融资产管理公司接盘等方式来保证兑付。”北京某信托公司高管表示。但是如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险，信托公司的资金无法垫付产品本息的话，最后承担后果的只能是投资者。

谨慎选择

对于投资者而言，如何才能选对房地产信托产品呢？《金融理财》提醒您须注意以下几个方面：对于投资者而言，面对众多的房地产信托产品，该如何选择呢？

首先应该是选对信托公司。应优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司。毕竟信托公司是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。

其次是融资方的情况。比如证件齐全、有较高的开发资质；还要注意项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目不低于 20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于 30%；同时，融资方的股东背景、财务状况、还款能力、盈利能力、有无重大负面新闻等都需要关注。

再次，担保方的综合实力、负债率、还款能力等，其对外担保的总体情况，担保措施是否完备，如抵押率 /质押率是否合理，其变现能力如何，是否存在二次或多次抵押，相关评估公司的资质、评估价是否虚高等。

篇6

其实,银行体系向房地产市场过度融资的迹象是非常明显的。由央行报告显示,从房地产贷款的余额分析,1998年房地产贷款只有3106.23亿元,2008年底达到了26306.3亿元,6年间年均增长42.8%。其中,1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元,2008年增加到16002.3亿元(年均增长83.0%)；1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元,到2008年房地产开发贷款达到了7810.9亿元(年均增长20%)。由此表明,房地产贷款增长率已远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。例如,2008年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点,2008年这个差距有所减小,但仍高11.3个百分点,今年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。

另外,从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看,1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%,到2008年底这一比例提高到14.8%。同时,房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末,这一份额为27.2%,2008年6月底达到32.1%,2008年底达到34.3%,今年3月底上升到34.5%。

当然,上述数据还不包括土地储备贷款。按照央行的统计,2008年底我国土地储备贷款余额为828.4亿元,而综合授信的额度更大。如果再将土地或房子抵押贷款的数额算进去,估计2008年银行体系向房地产业的贷款余额将接近金融机构人民币贷款余额的40%-50%之间规模。

上述这组数据充分表明,银行体系对房地产业的过度融资规模是非常惊人的。尽管央行指出,房地产贷款的风险主要体现在房地产开发商贷款的不良贷款率较高(约在10%-11%之间),个人购房贷款的不良贷款率较低(约为1.5%左右),但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受到影响,按揭贷款可能出现风险。事实上,房地产贷款的更大风险还来自于房地产市场的繁荣中止后所产生的系统性金融风险。

篇7

一、中国房地产金融市场风险的分析

尽管我国房地产市场发展时间不长，不过却是迭起。特别是2003年以来，由本币升值等多种原因引发的新一轮房地产价格上涨风潮中，各地地王频频登场，各个城市房价频创新高。尽管2005年6月政府开始进行房地产调控，但是房地产价格仍是一路高歌。随着2007年房地产调控政策及其执行力的增强，2008年出现了以“有价无市”为特征的房地产市场的“回落”，但是，2007年中期美国次贷危机演化为席卷全球的2008年金融危机。2009年初，政府为了应对金融危机，针对房地产业出台了一系列具有明显刺激力度的组合政策，包括税收优惠、信贷支持、资本金调整等政策。2009年下半年房价和成交量双双创出历史新高，各地新地王不断涌现，天量信贷数据不断刷新，风险已在房地产市场上不断聚集。从2009年年末至2010年1月，为了控制风险和扼制不断上升的房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台组合调控政策①。我国房地产市场发展过程中呈现的问题背后是房地产金融市场的风险，所以分析中国的房地产市场关键在于分析其背后的房地产金融市场特别是隐藏的风险。房地产金融，是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称［1］。我国的房地产金融市场经过30年特别是近10多年的发展，取得了明显的成效，不过，从整体上看我国房地产金融市场尚处在初级阶段，市场化水平仍比较低，存在着市场结构不完善、融资渠道单一、抵御风险能力差、发展相对滞后等问题。因此，无论房地产发展在高涨期还是在低潮期，银行承担巨大借贷风险的特征都没有改变过。

下面从一组信贷数据来展开对问题的讨论。从表1可以看出，自1998年我国住房商品化改革以来，我国的房地产贷款余额(由个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额两部分组成)从1998年的3106亿元上升到2008年的52800亿元，10年增长了近17倍，年均复合增长率为32.75%，远超同期金融机构贷款余额总量年均13.37%的增速，同时房地产贷款余额占金融机构放贷总量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。这组飞速增长的信贷数据一方面说明了我国房地产行业所取得的显著成就，另一方面也从侧面显示了我国金融系统孕育的风险正在不断加大，这更应引起我们的重视。为了深入地分析和研究，将问题进行分解，也就是从个人住房融资和房地产开发融资两个角度来展开讨论，认真分析中国的房地产金融市场存在的风险及问题。首先，从个人住房融资这个角度来分析房地产金融市场的风险。我国居民的个人住房融资资金来源包括政策性的住房公积金和商业性的住房抵押贷款，其中住房抵押贷款是主要来源，而商业银行是发放贷款的主要机构。个人住房抵押贷款因有房屋作为抵押品而且能长时间提供稳定的还款额，一直被业内视为优质资产，各个银行对这块业务都具有很强的放贷冲动。但事实上，它仍然是一种隐含着巨大风险的投资项目，因为它面临着利率、信用等几大风险。

信用风险是指借款人无力按时偿还抵押贷款所造成的违约风险。若这种情况发生在经济萧条的时候，大规模的违约及抵押品的大幅贬值将使贷款银行蒙受巨大的损失。2007年建设银行出具的报告显示，我国即将进入房贷违约的高峰期。2006年底工、中、建三大银行的房贷违约率已达到了1.6%，而银行业内公认的标准线为1%，这意味着违约风险已开始显现。利率风险是指利率波动而导致的风险。利率风险是一种系统性的风险，利率的不断上升将引发提前支付风险和信用风险及其他风险的不断上升。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是美联储从2004年开始的连续17次的加息，联邦基准利率从1%提升到5.25%，导致还款者的还贷压力不断加大，从而引发了一系列危机的爆发。除了上述提到的风险外，现阶段还应该注意到商业银行普遍产生的流动性风险。发达国家的经验表明，个人住房贷款由于其短存长贷的特性，当其占银行资产总量的比重接近18%—20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题，从而带来流动性风险。我国虽还未达到这一比例，但银行的流动性问题已开始显现。同时，存款准备金率的不断上调使这一问题更为突出。

在国外，上调准备金率一向被认为是比较严厉的紧缩货币政策，一般情况下不轻易动用。当准备金率到达某一个临界点，整个金融系统的流动性风险将会充分暴露。而我国处于一级抵押贷款市场的商业银行不可能通过大规模的住房抵押贷款证券化来化解银行体系内的流动性风险。由此可见，由于我国的贷款机构单一且缺乏有效的二级市场，我国住房抵押贷款形成的各种风险都聚集于银行体系内，在没有建立起有效的二级抵押贷款市场以前，这些风险都是系统性的不可分散的风险，而利率和存款准备金率的不断上调又加剧了风险暴露的可能性，这种情况将是十分危险的。其次，再从房地产开发融资这一角度来分析房地产金融市场的风险。我国的房地产开发资金来源主要包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金(其他资金由定金及预收款和个人按揭贷款组成)。从表2可以看出，其他资金、自筹资金和国内贷款为前三大资金来源，基本占房地产开发资金来源总额的90%以上，而国家预算内资金、债券和利用外资的比例很小。

2006年，前三大资金来源总计26485.77亿元，占当年房地产开发资金总额的98.53%，利用外资比例只有1.46%，而债券融资的比例则更小。从表2中可以看出，国内贷款占总资金来源的比例从1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。这显示国内贷款在房地产开发资金来源中的占比在不断下降，但并不能说明房地产开发企业整体上利用银行资金的比例在下降。由于其他资金和自筹资金中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，所以加上这部分银行资金，实际房地产开发中使用银行贷款的比重约在50%以上［2］，如果把其他的各种渠道来自银行的资金都计算进去的话，据不完全统计显示这一比例则将达到75%以上。由此可见，房地产开发利用银行资金的比例实际是在不断上升，只是渠道更为间接化和隐蔽化。上述数据表明，我国房地产开发融资的渠道十分狭窄，直接融资、债券和利用外资规模在整个融资规模中占比很小，加之我国又缺乏私募股权基金、房地产投资信托基金等创新融资渠道。实际上商业银行是我国房地产开发融资市场的最大的资金供给方并占有绝对的主导优势，而房地产开发企业则是全部的资金需求方。

不管是对商业银行还是房地产开发企业来说，这种市场结构本身就蕴含着极大的风险。对于房地产开发商而言，过分依赖银行信贷资金将面临很大的政策风险。当国家实施宽松的货币政策时，地产商较容易获得信贷资金而得以迅速扩张，一旦国家实施紧缩的货币政策，地产商则将随时面临资金链断裂的危险［3］。2008年下半年房地产业的基本态势恰好是上述情形的集中体现。对于商业银行而言，大量的资金囤积于房地产市场将面临非常大的市场风险。房地产行业属于典型的周期性行业，银行把自身捆绑在房地产市场上将使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，一旦市场波动出现，银行系统就面临着数以亿计的坏账损失和无法估量的市场风险。上述状况既不利于金融系统的稳定和风险控制，也不利于房地产行业的健康发展，而且还加剧了国民经济的波动。所以，当务之急是要找到有效控制和分散风险的方法。

二、房地产证券化的一般机制

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是将房地产投资直接转变成有价证券形式，实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配。房地产抵押信贷证券化，可以解决房地产资金短存长贷、来源分散与使用集中等矛盾，可拓宽房地产资金渠道。在这方面，美国等国家所实行的住房抵押贷款证券化制度值得我们借鉴和研究［4］。尽管2007年美国次贷危机而引发的世界金融危机至今尚未结束，但是不能因此而影响人们对房地产抵押信贷证券化的基本判断和客观评价。因此，有必要对房地产抵押信贷证券化的机制进行全面的了解。

1968年美国政府国民抵押协会首次发行抵押贷款支持证券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，标志着资产证券化的问世，随后的30年间，MBS发展迅猛。1990年，MBS占住房抵押贷款余额的39.9%，到2000年则上升到55.7%，住房抵押贷款证券已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。同时，自1960年美国国会颁布《房地产投资信托法案》以来，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速发展。据统计，20世纪90年代出现了超过300家的REITs，到2002年底，大约有180家REITs在美国各大证券交易所进行交易，总资产超过了3000亿美元。不可否认，美国房地产资产证券化的成功实施推动了美国房地产市场和资本市场的快速发展，继而推动了美国国民经济近几十年的高速发展。美国的房地产金融市场主要由抵押贷款市场、房地产担保和保险市场及房地产信托市场三大部分组成。抵押贷款市场可以分为一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场;二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易MBS(房屋抵押贷款支持证券)的市场。

在美国，一级抵押贷款市场上的贷款机构主要包括储蓄贷款协会(SavingandLoanAssociations)、商业银行(CommercialBanks)、互助储蓄银行(Mutu-alSavingBanks)、人寿保险公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押贷款银行这五类金融机构［5］，其发放量占到整个市场份额的95%以上。其他的发放机构还包括养老基金、房地产投资信托、联邦政府相关机构①等［5］(见图1)。二级抵押贷款市场是实现抵押贷款证券化并发行抵押支持证券的市场，其顺利运转需要有一整套完善的机制和众多的参与者，包括特殊机构，投资者(包括个人投资者及对冲基金、养老基金等机构投资者)以及信用增级与评级机构、承销证券的投资银行、会计师事务所和律师事务所等一系列的中介服务机构(见图2)［6］。图2中，特殊机构是为进行证券化交易而专门设置的机构，是二级抵押贷款市场运行的核心。特殊机构包括政府国民贷款协会(GinnieMae，吉利美)、美国联邦国民抵押贷款协会(FannieMae，房利美)以及美国联邦住房抵押贷款公司(FreddieMac房迪美)。这些机构通过发行房屋抵押贷款支持证券(MBS)来获得资金;然后再用这些资金去购买抵押贷款;来源于抵押贷款的现金流被用于支付抵押贷款支持证券的利息［7］。此外，这些机构还为衍生证券提供担保，提高信用评级。一级和二级抵押市场是抵押贷款市场两个组成部分，两者存在着密切的关系，相互影响、相互制约。

个人住房贷款规模的不断扩大促进了一级抵押贷款市场的形成，而一级抵押贷款市场的发展又为抵押贷款证券化的实行提供了基础。由于住房抵押贷款业务短存长贷的特性，当抵押贷款业务量达到银行资产总量的一定比例时(经验值为20%)，银行的流动性风险就会突现，甚至可能引发挤兑风潮，这时客观上就要求必须通过发展二级抵押贷款市场来为一级抵押贷款市场解决流动性风险。可以说，二级抵押市场是一级抵押市场发展到一定阶段的必然产物。同时，二级抵押市场的发展又会反过来促进或制约一级抵押市场。若二级抵押贷款市场健康运行，则能有效利用资本市场的强大功能为一级抵押市场提供源源不断的流动性，不断扩大商业银行、贷款机构的抵押贷款规模，促进房地产市场发展;若二级抵押市场脱离一级抵押市场实体价值畸形发展，则会使基础资产出现泡沫，放大和传导一级抵押市场的风险，等风险积聚到一定程度就会演变为危机。由此可见，二级抵押贷款市场的发展又是一把“双刃剑”，若处理不当，则对一级抵押贷款市场的伤害也是巨大的。

房地产担保和保险市场是为抵押贷款购房履约提供担保和保险的市场。在美国，每个借款人都要签署住房抵押违约保险，即当投保人无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。实际上，房地产担保和保险市场是为一级和二级抵押贷款市场提供强大信用支持的市场，它有效地降低了信用风险，增加了市场的运行效率，保证了市场的顺利运转。在一级抵押市场中，它充当了贷款人和贷款机构的中介，增加了贷款人的信用;在二级抵押市场中，它为MBS提供信用担保和信用增级，有效降低了信用风险及发行成本，促进了衍生证券的交易和流通。一级抵押市场的担保机构包括联邦住房管理局、退伍军人管理局、乡村住房服务局、抵押保险公司;二级抵押市场的担保机构包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊机构和其他一些私人担保机构。这一整套的机构设置基本上构成了美国的房地产担保和保险市场。

为刺激房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(REITs)是房地产投资权益证券化的主要形式，是一种集合不特定的投资者将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式［8］。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。美国的REITs根据其资金投向的不同分为三大类:第一类为权益型，靠直接投资房地产获得收入，其收入不仅来源于租金，还来源于房地产的增值收入;第二类为抵押型，主要业务为发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押贷款支持证券;第三类为混合型，综合采取权益型REITs和抵押型REITs的投资策略，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也投资或经营物业。REITs因具有吸引力较大的红利收益和较为稳定的收入流，大大提高了房地产的流动性，为公众提供了参与房地产权益投资的机会。一方面，它吸引了不同偏好的投资人①进行投资，从而能够较快地筹集到民间闲散资金;另一方面，又使众多投资者以购买REITs收益凭证的方式参与投资，进而分享美国宏观经济增长带来的收益。因此，REITs在20世纪90年展迅速，数量和市场价值增长非常显著。当然，政府扶持与干预对抵押市场构架、运作机制和服务的确立均产生了决定性的影响，是美国抵押市场发展的制度基础。

三、房地产证券化实际运行的缺陷与教训

通过上面分析可以发现，美国房地产金融市场的顺利运行主要依赖于其相对完善的信用体系。从借款人到贷款机构再到投资者这一运行路径中，每一个环节都需要信用体系的支撑，借款人和贷款机构之间需要有个人信用及担保体系的支撑，贷款机构和特殊机构之间需要有国家信用的支撑，特殊机构与投资者之间需要有信用评级及增级体系的支撑，担保公司、保险公司、信用评级公司及信用增级公司等机构则构成了信用体系的主体。同时，美国政府为了维持该信用体系还颁布了一系列的法律条文以约束市场主体。但是，2007年中期爆发的美国次级抵押贷款危机似乎一下改变了我们之前所有的判断，人们开始质疑房地产金融市场的有效性，即金融市场是否能有效地分散风险和控制风险而不是使风险扩散化和扩大化。如果对这一问题不能做出客观、全面的回答，将失去我国房地产金融创新的直接依据。为此，笔者从美国抵押贷款证券化运行机制的缺陷来分析次贷危机爆发的主要原因。

美国次级抵押贷款危机源于美国为刺激房地产市场繁荣发展大肆地进行信贷扩张并引入了大批的次级信用者，当利率升高且房价开始下跌之后，借款人丧失还款能力，导致违约和丧失抵押品赎回权的比率剧增，次贷危机开始显现。而资产证券化则进一步将危机由抵押贷款市场传递到证券市场，又通过证券市场将危机传递到其他国家。下面我们先来讨论美国抵押贷款证券化的运行机制。如图3所示，由抵押贷款机构接受借款人的贷款申请给借款人提供住房贷款，借款人按合约分期付款。这一阶段的运行由FHA、VA、RHS等担保机构进行信用担保。抵押贷款机构为提高资金的周转率和化解流动性风险将抵押贷款出售给联邦政府设立的特殊机构以增加流动性和资本充足率。这一阶段的运行由国家信用进行担保。特殊机构将这些抵押贷款重新组合及配置现金流量并通过信用增级打包成抵押贷款支持证券(MBS)，信用评级机构则对其进行信用评级，然后出售给投资银行以换取资金，投资银行再将这些MBS证券通过金融工程进一步打包组合，创造出新的衍生证券担保债务凭证(CDO)，这些CDO再通过评级机构信用评级后出售给保险基金、对冲基金等机构投资者以获取资金［9］。

在上述机制中，若借款人都具有优级信用，各个机构各尽其职，信用体系完善，金融法律与监管体系健全，每一个环节都顺利运行，这将是一个良性的可持续的运行机制，抵押贷款所带来的各种风险将在各个环节加以分解且每个参与机构都能够分享到优质抵押贷款带来的稳定的现金流量。同时，这个良性运行机制又能反过来促进房地产市场的健康发展进而促进整个国民经济的健康发展。2000年之前的美国就使用并维护着这一良性的资产证券化机制。这就是为什么美国能在过去几十年从房地产市场发展中充分获益并享受经济高速增长的一个重要原因。这也证明了在构建一个良性运行机制的前提下，资产证券化能有效分散风险并促进经济增长这一命题。不过，当抵押贷款证券化的运行机制中借款人不再是优级信用，抵押贷款证券化便向着相反的方向运行，其负效应得以强化。首先，次贷市场的道德风险在次级贷款利益链条上扩散。贷款机构认为资产证券化转移了自身的风险，进而放松了审贷标准;投资银行、评级机构等证券中介机构为了赢得业务获得利润，降低了自身的执业标准，向市场兜售不合格的证券化产品;养老基金、保险基金等机构投资者认为有对冲基金来承担风险，进而弱化了对所投资产品的风险溢价要求，而对冲基金非但没有发挥承担风险、分散风险的作用，反而利用市场约束的弱化放大杠杆经营，加剧整个市场的道德风险。其次，次贷产品设计存在严重缺陷且过度衍生。在经济向好、住房需求强劲、房地产价格持续上涨的背景下，美国政府给市场提供了充足的流动性以及利率和风险溢价均较低的宽松政策。贷款发放机构在充足的资金基础上，忽视了次级贷款产品风险的防范和控制，采取了激进的信贷策略，提供多种潜在风险巨大或结构复杂的次贷产品。加上次贷产品的过度衍生和杠杆作用的广泛使用，加大了次级贷款产品市场的波动性，并使风险成倍放大。再次，政府监管不力导致次贷风险膨胀并积累。在金融创新不断加速的背景下，监管机构出现了监管不严格和主观判断失误的问题，没有充分认识到新的复杂环境中不断积累起来的高风险，仍主要关注资本充足率问题，而对流动性风险等市场风险重视不够。此外，由于次贷产品经过证券化过程所衍生的各类证券或产品大多通过场外交易转手，大大提高了监管的难度，造成了实际上难以监管的局面［10］。

可见，当市场存在以上问题时，抵押贷款证券化的运行就存在不稳定性。风险聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，运行机制中最关键的一环(稳定的现金流)就会断裂，风险就会沿价值链进行传导放大，危机的爆发也就不可避免。诱发风险的外部因素主要是利率的上调和房价的下跌。次级房贷自2002年开始的迅猛增长主要源于“9•11”之后美国的低利率政策，随着美国经济的复苏，美联储自2004年6月开始结束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年两年间，将美国联邦基金利率从1%上调到5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，部分借款人的还款压力迅速增大，甚至丧失还款能力，违约现象出现并不断加剧，次级贷款的信用风险被诱发。同时，住房抵押贷款利率的上升还抑制了住房市场的新增需求，使美国房地产市场的价格失去了上涨的动力，房地产价格持续下跌又进一步推动了次级贷款信用风险的发生。

上述分析表明，在抵押贷款证券化的过程中，利益链条上的各主体并不是在充分防范信用风险的基础上获得收益，而是企图把风险转移给其他环节来获得酬金。结果，风险分散变成风险防范缺失，出现了危机沿着利益链条节节扩散的态势。其实，自由市场经济自身的弱点和缺陷是本次金融危机爆发的本质原因。自从进入工业化时代以来，世界经济是呈波浪式发展，每隔一段时间就会出现比较大的危机。虽然每一次经济大规模波动的原因不尽相同，但是在经济发展的不均衡性和市场经济的盲目扩张性两个方面却是共同的。四、我国房地产金融创新的路径选择在房地产金融市场的支持下，过去30年特别是最近10多年，我国的房地产业飞速发展。然而，房地产金融创新是一个长期而复杂的过程，我国尚处在金融创新的探索阶段。MBS和REITs作为资产证券化的主要方面在我国虽都已进入实践试点阶段，但相应的机构设置、制度安排、法律建设等方面都需要不断完善。我国房地产金融体系无论是在市场结构、组织构架、机构设置方面，还是在信用体系、法律体系方面都很不完善。同时，我国在资产证券化方面缺乏相关经验和参考，更增加了操作的难度。我国房地产金融创新还要走很长的路，特别是当现阶段我国房地产金融市场风险不断加大以及市场的不完善对我国房地产业乃至国民经济的发展形成的阻碍愈发加大时，这一任务就显得更为迫切。

美国的房地产资产证券化历程实际上从正反两方面都给中国的房地产金融创新提供了很好的借鉴和启示。我们应该正确认识美国的资产证券化，在肯定资产证券化对分散金融风险、促进经济发展的基础上，充分吸取美国次贷危机的教训，在房地产金融创新问题上不但要注重市场结构、组织架构、机构设置等硬件方面的建设，更应该注重市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设。鉴于我国房地产金融市场的现状，借鉴美国资产证券化的正反两方面的经验和教训，现阶段我国房地产金融市场建设总体上应遵循“长短结合，疏堵并举”的原则。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消费的基础上，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;长期以“疏”为主，即发展和完善我国房地产金融市场，以金融创新手段来分散和化解风险，重点发展房地产抵押信贷证券化和房地产投资基金，逐步推进房地产证券化的全面发展［11］;同时，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以达到更好的政策效果。

从短期政策的角度看，首先，加大差别化信贷政策执行力度，鼓励自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，抑制部分城市房价过快上涨的势头。有必要对政策进行细化和调整，保持对自住型购房者温和政策，加大对投资型特别是投机型购房行为的政策控制，特别要加强政策执行过程的控制。其次，加强对个人抵押贷款资质审核，从源头控制风险。具体应对贷款人的偿债能力、信用记录、收入的真实性和贷款用途的真实性加强调查，以确保每笔贷款的质量和用途。商业银行内部必须在制度上建立一套比较完善的控制方法和运行机制，通过规范化、程序化的操作和流程，健全法律保障体系，增加贷款安全系数，有效监控风险。再次，加强对房地产开发贷款的审核，防止开发商向银行转嫁风险。由于房地产行业容易出现泡沫，因此，监管部门还应建立房地产金融预警和监控体系，贷款前加强对开发商贷款资质的调查，严防“三假”①问题，从源头严控风险;贷款后加强对资金用途和房地产开发项目的监控，保证资金的安全性。

从长期政策的角度看，房地产金融创新特别是住房抵押贷款证券化和房地产投资信托基金(RE-ITs)是我国房地产金融发展的必然。目前，我国的房地产金融创新处于初级阶段，住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产投资信托基金(REITs)都只处于小规模的试点阶段，还存在许多的瓶颈和障碍。因此，长期来说我们还必须持续推动房地产金融创新，加强以下五个方面的建设。

一是建立多层次、多结构的住房市场。一个优化的住房市场应该是新建房与存量房，出售房与租赁房，商品房与政策性住房多样化统一，且能满足不同层次人群合理住房需要的市场。“居者有其屋”并不意味着人人都要买房，否则，势必把次级信用者引入住房按揭市场，这样就从源头上增加了房地产金融市场的风险。

二是加强贷款前审查，提高金融监管水平。次贷危机爆发的主要原因在于从源头上引入了次级信用贷款者，导致不稳定的现金流量，因此我国商业银行在发放贷款前要认真审核借款人的还款能力，对不同信用等级的借款者实行严格区分。这些工作要由商业银行自己做，不要盲目委托其他的机构，防止道德风险的发生。

三是逐步推进房地产抵押贷款证券化建设，化解银行体系内的风险。住房抵押贷款支持证券(MBS)作为投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。在逐步推进与资产证券化相适应的市场结构、组织架构和机构设置等硬件方面建设的同时，应该把更多的精力集中在市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设，完善以《资产证券化法》为主体的宏观法律环境［12］，从而构建一个真正完善的能有效抵御和化解风险的市场体系。

篇8

【关键词】房地产 融资 渠道

我国的房地产发展极快，一方面拓宽了房地产开发企业的融资渠道，给房地产企业的发展带来了一定机会，但与此同时，房地产企业在国内、国外市场面临的压力也随之增加，融资渠道变得广阔的同时也变得更加复杂。房地产企业是资金密集型行业，无法回避融资难、融资环境复杂的局面，只有企业内部管理作出改变，提供多样化的融资方式，以更好、更深入的解决融资问题，从而实现企业的进一步发展。本文将分析房地产企业融资渠道存在的问题，并对一般的融资渠道进行探究，分析其利弊。

一、房地产企业融资渠道存在的问题

资金是企业发展尤其是房地产企业发展中不可缺失的资源，因此，房地产企业在选择融资渠道时就更应该注意，我国当前企业融资渠道情况在一定程度上有利于企业的发展，但另一方面，房地产开发企业融资还需面临不少问题。

（一）缺乏规模化、集团化企业

我国房地产企业的发展已经到了一个前所未有的势头，而其中，有近百分之七十为规模偏小的房地产公司，这就导致了我国的房地产企业出现了一个恶性发展的现状，即很多企业都认为房地产可以给企业带来利润，便都加入这个行业，但因为其自身的不专业、不规模，导致该行业中企业数量多，但好的企业、规模化的企业少，甚至有的企业不具备房地产开发的基本条件。由于这类小型房地产公司规模小、资质不高，致使小型房地产企业融资困难。

（二）依赖银行贷款，加大风险

随着房地产行业的发展，直接融资市场也保持着较快的发展速度，但事实上，在未来一定时间内，我国房地产企业仍旧在很大程度上依赖银行贷款支持，简单来讲，房地产企业的资金来自于银行贷款。这对于银行是不利的，举个例子，房地产企业过多，就会导致商品房空置量增加，房地产市场就会出现供过于求的状况，那么企业就无法偿还银行贷款，于是很多企业只能将房子进行抵押。而房地产发展有一定的不稳定性，房子价格在波动过程中，银行的利益也就受到了影响，甚至可能出现银行无法收回本息的情况，而在这个过程中，银行成了损失者。

（三）高负债经营

依赖银行贷款只是房地产企业依赖外部融资的一个部分，房地产企业要发展，最重要的是企业自身就要拥有一定额的开发资金，降低企业自身的负债额。根据数据分析，我国房地产企业资产负债率高达百分之八十，这就造成一个后果，企业的抗风险能力较弱，一旦房地产市场受到冲击，融资渠道受阻，这类企业资金链出现问题，企业直接面临倒闭的风险。

（四）相关法律体系不健全

市场的安定、繁荣，很大程度上需要强大、健全的法律体系作为保障，尤其是在发展不稳定、波动极大的房地产市场，如果有法律保障作为后盾，其发展才可能顺风顺水。我国房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，除此之外，对于住宅抵押贷款就没有详细的规定，这将直接影响银行资金的安全性。

二、房地产企业一般融资渠道研究

（一）贷款融资

贷款融资在房地产企业的融资渠道中仍旧占据着重要的位置，甚至可以说银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。企业通过向银行支付利息而取得资金的使用权，即房地产企业贷款的主要方式一般是信用贷款、担保贷款、抵押贷款三类。在这三个基本方式中，抵押贷款的使用率较高，能有效降低银行的贷款风险。银行贷款在房地产企业选择融资渠道时占据主导作用，自然是有一定的优点，首先，银行贷款的程序、条件是固定，企业在办理银行贷款时就不会受其他因素的制约，严格按照银行规定进行，且银行贷款能够很快拿到资金的使用权，时间较短。其次，银行贷款只需要房地产企业按照规定支付利息，企业付出的成本较低。正是因为这样，房地产企业基本上会倾向于银行贷款融资。但是银行贷款仍旧是有一定的缺点，首先是银行贷款时对于企业的条件审查很严格，其次是银行对于贷款资金的监管也比较严格，资金的使用有一定的限制。

（二）房地产上市融资

上市融资一般适用于规模较大、发展较好的房地产企业，是指通过发现股票，并在证券交易所交易进行融资的方法。姑且不论上市融资的融资效果如何，房地产企业如果有上市融资的做法，企业的品牌效应就在无形中取得了。与此同时，企业的竞争力将得以提升，企业规模、实力也得以扩大。目前我国房地产企业大部分是中小企业，数量多，规模小，不利于市场的发展。因此，房地产企业如果有上市融资的实力，不仅对企业自身发展有利，对于整个房地产行业的发展更是有推动作用。上市融资主要的优点在于和银行贷款相比，筹资量大、融资力强，对于资金的使用和安排也不用受到限制，对于企业的知名度的提升也有一定帮助。而上市融资的缺点主要表现为融资成本高、公开部分企业信息，不利于同行业的竞争。

（三）债券融资

债券融资是国际融资的主渠道，是指企业或政府在房地产开发资金的筹集过程中，按照相关规定，在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资的优点包括以下几点，首先，债券融资可以发挥财务杠杆作用，可以在一定程度上增加股东的收益;其次，债券利息具有抵税作用;第三，债券的风险小，成本也较低。而债券融资的缺点主要为条件限制严格、支付风险大、增加债权人的风险等。我国房地产开发企业利用债券融资方式的很少，主要是因为我国在这方面的条件限制较为严格，但债券融资也在侧面对企业有一定的激励作用。

三、总结

房地产开发企业融资不仅仅依靠企业自身的发展，同时还需要政府的政策推动和市场的发展，所以对于企业来说，只有增强自身实力，才能够更多样的利用各类融资渠道，也才能进一步加快企业的发展步伐。本文主要分析了我国房地产开发企业在融资方面存在的问题，并列举了贷款融资、上市融资和债券融资三个融资方法，并分析了其利弊。

参考文献

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关键词：房地产信托 兑付 风险

一、房地产信托发展现状

房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。近几年，房地产发展较快，有更多的融资需求，由于房地产行业时间周期比较长，资金占用量大，利润回报高的特点，所以需要多种融资渠道，以满足其对资金的需求，而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难，从而使房地产信托有了发展的空间，并在其中占据了越来越重要的地位。

中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年，房地产信托发行规模为883亿元，房地产信托成立规模为716亿元。可见，房地产信托的发展非常迅速。

二、房地产信托存在的风险

在房地产业快速发展的同时，房地产信托存在的风险也越来越明显，2012年其兑付风险逐步受到关注，其存在的风险主要表现为以下几个方面。

（一）政策风险

房地产信托受政策性的影响较为严重，由于房价上涨过快及泡沫的出现，2011年中央政府对房地产行业实施宏观调控政策，包括房产税政策，限购政策等的一系列政策的出台，都对房地产的需求和发展起到了一定的影响，而后银监会对房地产监管力度的一再加强，房地产信托项目实行逐笔“事前报备”，再逐个监测的措施，都在一定程度上对房地产信托的快速发展起到了限制作用。

（二）市场风险

房地产信托的市场风险也称系统性风险，是指市场价格的变动如利率风险、汇率风险、通货膨胀等造成信托财产损失的风险，作为先行行业，其受经济环境的影响较为敏感；同时，对于房地产行业，土地供应情况、建筑所用材料的价格变动以及消费者的需求等因素都会影响该行业，从而引发房地产信托业务的风险。

（三）信用风险

信用风险也称为道德风险，是指交易对手（主要是借款人、担保人等）不履行合约承诺而造成的经济损失的风险，主要是由各方的信息不对称导致，由于信托各参与者有不同的利益要求，这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为，同时其约束机制不够完善，从而导致兑付风险的发生。

（四）流动性风险

流动性风险，也称兑付风险，是房地产信托面临的重要风险，其主要指抵押物变现风险，信托财产多为土地、房产、股权等，抵押担保物主要是土地、房产等固定资产，如果出现融资方无法偿付的现象，由于信托公司无法吸收存款，且本身自有资金有限，所以就需要转让信托产品或处置抵押物，首先，《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体宣传，造成其二级市场不活跃，转让的成本很高；其次，抵押物是固定资产，处置流程复杂而且时间相对较长，容易造成资金链断裂，加剧流动性风险。

三、房地产信托风险控制建议

房地产信托融资还是有一定的发展空间，因此如何防范其面临的风险就至关重要。

（一）控制风险，严格内部审查

由于房地产项目涉及的资金量比较多，在项目初期就应做好项目的审核工作，首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制，通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险，最大限度地做到风险可控。其次，对其后期管理要进行持续的追踪，包括其评级情况，建设进度，财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次，信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价，并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。

（二）自主创新，加强人才培养

房地产信托的发展限制引发创新的需求，从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新，设计多渠道、多类型的房地产信托产品，以适应市场多元化的需求。为此，信托公司应加大人才培养，针对其产品的多样性和复杂性，应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度，熟知企业运作及经济环境的变化，通过产品的创新增强竞争力，为投资人提供更广泛的投资方式，有效的风险审核人员最好是经过专业训练，具有律所或会计师事务所的从业经验，并能独立公正出具风险意见，而交易人员要有快速的反应能力，快速应对交易中出现的变化。

（三）其他措施

房地产信托作为融资类项目，可以多借鉴商业银行的信贷管理经验，加强管理，同时，信托公司应加强对净资本的管理，加大风险资本的计提标准。同时，加强现金流量的控制等。关注政府政策的变化及对市场行情保持高度的灵敏性，以应对系统性风险，降低其风险程度。

参考文献：

[1]于月超.我国房地产企业风险管理与控制研究[J].会计之友.2010(8)

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摘 要 房地产企业要健康稳步发展,需要多元化合理的融资渠道。

关键词 房地产 融资方式 探讨

房地产企业要健康稳步发展,必须构建多元化合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求银行贷款不能是房地产企业融资的唯一渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

一、房地产业融资问题的主要成因

1.土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。2.房地产业存在调整期。相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长。3.海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。4.不重视自身资金的积累。房地产企业一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。5.房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。6.法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

二、权益性融资措施

1.股权投资。设立一房地产开发企业,以注册资本的方式将资金注入。优点为:可根据项目所需的资金,制定合适的注册资本供企业使用,几乎没有其他税负。2.股权收购。通过向原股东支付并购对价的方式将资金注入,优点为:可按收购方式将资金注入,同时完成投资架构变更,可与引入战略性投资者一起操作。3.上市融资。主要有境外上市与国内上市(A股),优点为:可吸纳大量资金用于项目开发;同时增强企业影响力,提升企业形象。总之,权益性资金融资的优点为:所有权属于企业,企业或经营者能够长期占有和自主使用;没有还本的压力及利息负担,财务风险低。其缺点为:资金成本比较高;可能会分散企业的控制权;审批手续比较繁杂。

三、借贷资金融通方式

1.通过贷款方式融通资金具体有:借外汇贷款(外债)融资。对内资企业而言,内资企业借外资需经层审批,而且很难获得批准;其二,人民币贷款融资。包括:一是金融机构贷款。向国内金融机构申请贷款,此方式的优点为:不存在利息预提所得税,也不受外债额度限制;利息费用可在企业所得税与土地增值税前据实扣除。二是非金融机构贷款。境内房地产开发企业通过非金融机构(关联方、股东贷款及其他企业)贷款融入资金。此方式的优点为:不存在利息预提所得税也不受外债额度限制;支出的利息作为关联方的收入留存在集团内部。三是担保贷款。房地产开发企业向银行贷款由其关联方把款项存入银行或提供担保,房地产开发企业则向银行支付贷款利息。因涉及关联方提供的担保,该借款利息能否在企业所得税和土地增值税全额列支需税务机关进一步确认。四是委托贷款。此方式的优点为:该安排下的贷款解决了非金融机构之间直接从事借贷的不合规性;委托贷款不受信贷紧缩政策的影响。五是发行理财产品。通过银行、企业及信托公司间合作,信托公司先将资金付给房地产公司,银行按照与房地产企业间约定的贷款条件,发行理财产品,银行只收取手续费,大部分利息都支付给信托公司。这种方法的优点是资金可以快速到位,解决企业急需;不受信贷政策影响。缺点是资金成本高,期限短。

2.过发行公司债券进行资金融通。其主要优点为:资金成本较低,支付的利息较少且利息支出可以在税前抵扣;能获得财务杠杆利益;债权人不参与企业的经营管理,保障了所有者对企业的控制权。但是该方式财务风险较高,企业要按规定时间偿还本金并付利息;发行的条件限制较多,在我国只有上市公司才能发行公司债券,房地产公司上市的限制间接影响到发行公司债券。总之,借贷资金融通方式的主要优点为:资金成本比较低;能获得财务杠杆利益;保障所有者对企业的控制权。其主要缺点为:所有权属于债权人,不能长期占有和自主使用;有还本的压力及利息负担,财务风险高;限制条件比较多;非金融机构贷款的利息支出在计算土地增值税扣除时有限额。