房地产企业资产管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业资产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：管理模式科学的管控体系管控体系的特点

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

为克服母子公司管控的管理失控、管理过度及管理放任自流种种弊端，建立一种既能适应体制要求，又能充分发挥母子公司管理体制活力的管控方式，笔者通过深入研究公司管理实际，参照房地产行业龙头企业万科、中海等全国性开发公司管控模式，从规避管理风险角度，建立子公司管理制度体系。

一、子公司管理模式简介

房地产子公司管控体系的建立遵循合法合规、整体价值最大化，集分有度，激励和约束相结合、风险控制和子公司为法人实体、利润中心等原则。管控体系内容主要包括管控体系模型、管控措施、管控制度等三部分。

1．清晰定位，设计管控体系模型

围绕建立子公司管理体系的原则，结合公司实际，将母公司定位于保障母公司作为投资者的“投资收益权、重大事项决策权、人事管理权”三项权利，强化对子公司的“战略管理、人力资源管理、财务管理、资产管理”四项管理，母公司对子公司实施“经济运行监控、经营绩效监控、风险监控、审计监控、效能监察”五项监控，为子公司提供“经营服务、资源服务、技术服务、信息服务、体系服务”五项服务。

子公司作为法人实体、利润中心，定位于自主经营、自我发展、自我约束等。其中自主经营主要包括总额控制的人事薪酬管理、统一制度下的财务管理、营销（招商、营运）管理、工程管理及供方管理；自我发展主要包括独立核算、把控项目开发节奏、区域市场新增投资建议等，自我约束包括经济责任考核、经济运行监控、质量安全管理与控制、目标成本控制及全面预算管理。

2．划分权责，明确按业务性质分别实施管控

管控措施一方面给各种性质的子公司经理层充分放权，另一方面通过母子公司的权责划分明确母公司管控范围。

基础管理：母公司制定子公司薪酬框架方案，对子公司实行工资总额控制，负责子公司中长期员工招聘、任用及解聘事宜。子公司按照母公司下发的薪酬框架方案实施工资分配并报母公司备案，负责短期员工招聘、任用、解聘事宜，和日常行政事务及绩效考核工作。

工程建设：母公司负责金额在200万以上工程招投标及50万以上材料或设备招投标工作，子公司负责金额在200万以下工程招投标及50万以下材料或设备招投标工作。母公司负责子公司建设资金调拨、财务审计和结算审计工作，子公司负责工程施工过程管理、分部分项验收及综合验收备案工作。

营销：母公司负责待售项目商品房定价工作，子公司负责商品房现场销售工作，并制定商品房销售模式、营销方案报母公司备案。

物业服务：子公司全权负责项目前期物业服务工作，项目开发后期可根据交付情况酌情组建物业公司。

3．制定制度，落实管控措施

管控制度主要落实相关管控原则，形成程序化、规范化的管控机制。一方面子公司在母公司管控体系的基础上，逐步建立和完善系统的内部管理制度，工作规范和业务流程，报母公司备案。另一方面母公司各职能部门应依据子公司管理制度修订相关管理制度，以施行对子公司的管理。

二、建立科学的管控体系，促进持续健康发展

(一)保障母公司的三项权利

根据现代企业制度相关规定，为确保的根本利益，防止子公司在与母公司目标不一致的情况下出现的母公司利益行为，母子公司管控体系中强化作为出资人依法享有的投资收益权、重大事项决策权和人事管理权。

1.投资收益权

投资收益权是母公司依法享有子公司盈余的权利，获取投资利润，是股东投资的主要目的。在投资收益权方面，确立母公司享有子公司利润分配权等。

2.重大事项决策权

在母子公司管理体制下，要发挥母子公司的协同效应，子公司的发展必须统一在总体战略下，整合企业资源，达到资源的优化配置，同时降低子公司经营风险。在重大决策权方面，明确母公司对子公司重大事项拥有决策权，子公司负责重大事项（信息）的上报。

3.人事管理权

对人的管理是母公司最实质的管理子公司的权利。母公司并不直接参与子公司的具体经营管理，而是通过委派经理层（高管），进而获得对子公司业务的控制权。

(二)强化四项管理

在管控体系中，战略管理居首要地位，是母子公司管控的最高层次，人力资源管理、财务管理、资产管理是母子公司管控的重要支柱，紧密结合战略管理以实现公司的整体战略目标。战略管理、人力资源管理、财务管理、资产管理构成了母子公司管控的四大核心管理。

(三)实施五项监控

为促进子公司健康发展，对各类子公司运营过程和经营绩效进行五个方面的重点监控，主要包括：经济运行监控、经营绩效监控、审计监控、风险监控、效能监察管理等。

(四)提供五项服务

管控体系中强调在母公司打造一支业务精湛、协调组织能力强的参谋队伍和业务指导队伍，为子公司的生产经营管理提供指导和服务，重点在经营服务、资源服务、技术服务、信息服务和体系服务。

三、管控体系的特点

1.量体裁衣、度身定做

在探索子公司管理模式过程中，先后对地产开发行业龙头企业“中海”、“保利”等公司进行了管理调研，充分借鉴此类全国性大型开发公司的成功经验，结合公司自身国有企业的特点，自行建立一套具有特色的管控体系。

2.体现现代企业制度核心理念

现代企业制度的核心是产权制度，管控体系明确了作为出资人享有终极所有权，其核心是“三项权利”，即投资收益权、重大事项决策权、人事管理权，各子公司为法人实体，享有法人财产的占有、使用权。

3.体现子公司自我经营、自我发展、自我约束的原则

管控体系中对战略管理、人力资源管理、财务管理、资产管理等四项管理的决策权集中于母公司，以利于的整体协同作战，对子公司具体的生产经营管理活动由子公司自主管理，母公司提供服务，以促进子公司自主经营、自我发展、自我约束能力的形成。

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一、再造人才体系流程，为打造人才高地营造良好制度环境

1.建立健全工作分析和岗位评价体系

一是对企业内各类工作岗位的性质、任务、职责权限、岗位关系、劳动条件和环境，以及员工承担本岗位应具备的资格条件进行系统分析与研究，制定岗位规范。二是在岗位分析的基础上，通过定量与定性相结合的方法建立了岗位评价体系。

2.建立以目标为导向的绩效考评管理体系

一是实行目标责任制。制定年度工作总体思路、主要经济指标及年度主要工作，通过工作会议部署落实全年工作任务，与所属各公司签订《经济工作目标责任书》。各公司根据集团的部署和《经济工作目标责任书》，制定本公司的经营发展目标及实施方案，并逐级落实到人，层层签订《工作目标责任书》，形成一个环环相扣的目标层级体系。二是建立绩效评价体系。以目标责任制为重点，以岗位职责为基础，建立了所属公司、主管部门、集团三级评价相结合的人才考核评价体系。通过考评各公司年度经营目标的进展情况和完成情况，对各公司经营班子实施过程和阶段性考核、任期综合考评及年度考核。制定《员工绩效考核实施方案》，以岗位职责和员工《工作目标责任书》为依据，对员工实行试用期考核、年度考核以及晋升考核。三是建立激励约束机制。制定《员工奖惩制度》，将员工奖惩与企业经济效益、员工个人绩效挂钩，对于完成年度工作目标的公司及员工，按照既定数额兑现年度效益奖金；对于未完成年度工作目标或违反集团各项规章制度、给集团造成严重影响的公司及员工，按照集团有关规定给予处罚，切实做到了奖罚分明，促使员工责任感、使命感、危机感明显加强，确保集团各项管理工作有序进行。

3.建立了体现岗位职责和业绩贡献的薪酬分配体系

一是按照“公平性、竞争性、公开性”原则，制定了《集团公司薪酬管理制度》，“以岗定薪、以能定资、以绩定奖、岗变薪变、动态调整”，推进集团范围内薪酬体系的规范与改革，调整优化企业内部分配机构，逐步做到各类人才薪酬水平向市场价位靠拢，形成收入差距合理、分配关系和谐、内外部环境公平的新格局。二是建立员工工资正常增长机制。坚持员工工资增长幅度与企业经济效益挂钩并向各类一线员工和重点岗位、关键岗位员工倾斜的原则，参考社会平均工资标准、物价水平，制定工资增调方案，对员工工资进行调整，进一步完善了薪酬分配体系，形成了合理的内部分配关系。

二、搭建人才发展平台，为打造人才高地营造良好工作环境

1.创新应用职业生涯多重通道管理

一是根据员工兴趣、爱好、能力、特长、经历以及职业愿景，帮助员工立足现岗、客观分析环境、科学树立目标、正确选择职业生涯，建立与企业发展目标相一致的职业发展规划。二是建立职业生涯发展通道，设计了管理和技术两通道发展模式，引导员工根据自身特点选择职业发展方向，员工通过管理和技术两条路径享有平等的发展机会和薪酬待遇，并允许两条路径之间互相转换，解决了不同性格、不同年龄人员的职业生涯发展需求和不同类型岗位人员的晋升需求。

2.构筑事业平台，促进人才快速成长

构筑事业平台，为各类人才成长创造机会。面向内部甄选优秀青年人才挑大梁，在实干中锻炼、考察、选拔人才，根据项目开发进度，实施项目团队的科学配置和标准化管理，引导广大青年员工立足岗位、扎根基层、顽强拼搏、奋发有为，帮助青年人才实现快速成长。

3.建立健全人才培训开发体系

以人才的全面可持续发展为目标，采取归口管理、分工协作、分级负责、分类实施的管理体制和运行机制，以员工绩效考评结果为基础，查找能力“短板”，摸清各类人才的培训需求，制定有针对性的分层分类培训计划。

三、实施人才建设工程，为打造人才高地提供源源不断的人才保证

1.统筹推进各类人才队伍建设。通过房地产、资本运作、招商引资、财务管理、战略规划、人力资源、法律等方面的实践锻炼与教育培训，提升经营管理人才队伍的专业化管理能力，培养精干的经营管理人才队伍；以提高工程技术水平和创新能力为核心，通过重大项目联合攻关、重大工程技术改造，强化专业技术领域人才的培养，培养精进的专业技术人才队伍。

2.优化人才结构布局。要根据集团对知识层次、能力水平的要求，统筹安排现有人员参加学历（位）教育及国（境）外培训以及高学历人才的引进工作，使集团各类人才队伍的学历层次有较大幅度提高；要根据集团升级企业开发资质的目标要求，加大专业技术人才的引进与培养，使集团专业技术人才的比重有较大幅度提高；要根据集团产业结构优化目标，在控制人员总量基础上，使集团的高级管理人才、经营销售人才、工程技术人才、科技开发人才、酒店服务人才等各类型人才的数量有较大幅度的提升。

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【关键词】房地产企业;营运资金

近年来，我国房地产企业的蓬勃发展遍地开花，房地产运营的成本也不断加大，为了更好的促进房地产企业的发展，规避风险，提高房地产企业的利润就要管理好房地产企业的运营资金。

一、房地产企业运营资金的分类

房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。

二、房地产运营资金的特点和现状

1、房地产运营资金的特点

我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。

2、房地产运营资金的现状

在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。

三、房地产企业营运资金管理的策略

众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。

1、采购方面营运资金的管理策略

如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。

2、生产方面营运资金的管理策略

房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。

3、营销渠道营运资金管理策略

我国的房地产市场经过2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。

4、理财活动营运资金的管理策略

通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。

【参考文献】

［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014

［3］王竹泉，马广林．分销渠道控制:跨区分销企业营运资金管理的重心［J］．会计究，2014(6)

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关键词：资金管理；房产企业；改善对策

近些年房地产企业发展快速，并对我国的国民经济带来了重要的影响作用，于此同时相应的问题也随之出现了。而近些年房地产企业发展已进入饱和状态，管理中的相应问题被进一步的凸显了出来，其中资金管理问题尤为明显。进而相关的学者认为当前有必要就房地产企业的资金管理问题进行深入的更为细致化的研究，从而找出其中所存在的问题，以有针对性的来对房地产企业资金管理问题进行解决。进而来提升房地产企业内部的资金管理，强化房地产企业在市场中的竞争力，为其长远的、稳定化的发展提供更为有利的支持。

一、对房地产企业进行资金管理的必要性

房地产企业因自身企业性质原因，在经营的过程中需要大量的资金作为运营的保障。一旦在这一过程中发生资金链断裂情况，那么势必将会对企业的整体运营带来负面的影响作用。就当前市场内房地产企业运营情况来看，其中一些中小型的房地产企业因为资金链的断裂而陷入危机，一些甚至因此而倒闭。而房地产企业的资金管理则是对资金运用的一种合理化、科学管理，可有效的避免资金管理不当而对房地产企业经营所带来的负面影响。因而就这一角度而言，当前对房地产企业进行资金管理是非常有必要的一件事。

二、房地产企业中资金管理方面所存在的问题

(一)资金预算管理方面

资金管理预算是房地产企业资金管理中非常重要的一项内容，做好资金的预算管理对于资金的整体规划、后期的资金管理具有支持性的作用。遗憾的是在当前的房地产资金管理中，资金预算工作尚存在一定的问题，其中包括负责经营、资金来源单一等。

(二)资金结算管理方面

另外，在当前的房地产资金管理中还存在有一个问题为资金结算问题。因房地产企业行业性质，企业在经营期间项目会横跨省市。为了方便日常的运营，各项目会设立独立的银行账户。该情况的存在引发了资金结算时的分散问题，直至集团无法及时的、全面的、准确的了解到当前资金的结算管理问题，最终会影响到房地产企业资金的循环利用。此外，应收账款的回收不及时导致资金占用率高，融资不理。

(三)企业人员资金管理意识薄弱

当前很多房地产企业管理人员将管理的重心放在了项目的建设管理方面，并未于思想上重视起内在的资金管理。从某种程度上而言这与其资金管理意识薄弱不无一定的关系，而该情况的发生则无法有效的对成本进行控制，导致项目资金挪用情况的发生，相应的便提升了房地产企业资金管理风险。

(四)资金管理制度等方面存在不完善情况

目前，很多房地产企业并未建立合理的、科学的房地产资金管理制度。该情况的存在导致相关人员在进行房地产企业资金管理上无据可依，是影响房地产企业资金管理的原因之一。事实上，该情况的发生表明当前房地产企业在资金管理上存在有不完善情况。容易引发资金脱轨情况的发生，此时资金的周转、利用都将受到影响。

三、房地产企业资金管理对策

(一)全面强化资金预算管理

为了更好的将房地产企业资金管理的预算功能充分的发挥出来，当前相关部门应设立专门的资金预算管理部门，并针对资金预算管理制定相应的制度。从而来明晰工作人员的职责，促使工作人员全面的、完善的来做好房地产企业内部的资金预算管理工作。进而来提升房地产企业内部资金预算管理的作用，确保其的功能充分的发挥出来。

(二)强化资金管理

针对房地产企业项目分散，资金管理困难问题。有关人员应强化做好资金的集中化管理，为了实现这一目标。房地产企业内部应首先做好制度的制定，以集中资金流的管理，对资金进行统一调单，避免因此而带来财务风险。进而强化对于各项目银行户头的管理，为房地产企业的运营提供更为有利的保证。

(三)提升企业内部相关人员的资金管理意识

人的意识决定了人的行为，所以当前为了进一步提升房地产企业的资金管理，于内在有必要提升房地产企业内部人员的资金管理意识。事实上，房地产企业资金管理与建筑施工安全、质量管理具有同等的作用。因而，当前为了更好地来完成房地产企业内部资金管理，企业内部有必要提升员工及领导者的资金管理意识。

(四)做好房地产企业的资金监管

而为了避免房地产企业内部资金的不合理运用，管理者应加大日常的资金监管力度。具体到实际工作中，应结合企业的实际经营情况来制定相应的监管政策。于各环节来做好资金管理工作，确保房地产企业资金有效的回收，减少因资金管理不善而为企业带来的资金压力，避免资金链断裂等不利情况的发生，确保企业的稳定发展，同时完善各项制度。

四、结语

事实上，房地产企业的资金管理是一项系统性的工作。而且该项工作的优良将直接影响到房地产企业的整体运营、内在成本的控制，进而对房地产企业的资金效益具有积极的影响作用。因而，在当前相关人员应提升资金管理认识，深挖经营过程中所存在的资金管理问题，并有针对性的予以解决，确保房地产企业的持久化运营。

参考文献：

[1]安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2013(05).

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【关键词】房地产企业;融资渠道

1.目前房地产业融资问题现状

1.1融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

1.2融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

2.造成房地产业融资问题的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2.2房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场近年来持续快速增长,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

2.3海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

2.4不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

2.5房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

2.6法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。

3.加强房地产企业融资管理的主要途径

3.1完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。

(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。

(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。

(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

3.2积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

3.3提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

(1)加快资金流转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。

(2)减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。

(3)严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06.

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房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。

二、房地产运营资金的特点和现状

1、房地产运营资金的特点

我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。

2、房地产运营资金的现状

在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。

三、房地产企业营运资金管理的策略

众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。

1、采购方面营运资金的管理策略

如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。

2、生产方面营运资金的管理策略

房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。

3、营销渠道营运资金管理策略我国的房地产市场经过

2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。

4、理财活动营运资金的管理策略

通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。

作者:刘岗 单位:西安天地源房地产开发有限公司

【参考文献】

［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014

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1、房地产开发企业资金管理的概念

房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。

2、房地产开发企业资金管理的特点

(1)房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。

(2)房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。

(3)房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。

二、房地产开发企业资金管理措施

1、进行房地产开发项目的可行性规划

可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。

2、进行周密的资金预算管理和过程控制

资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。

3、拓展房地产开发企业的融资渠道

资金筹集应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章,接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量,防止盲目筹资。资金筹集可以采取不同的形式和途径,并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹资方式,力求达到最有效的资金筹集,以保证开发项目施工的顺利推进。除自有资金、商品房预售、银行贷款等常见的融资来源外,还应积极拓展其他融资渠道。(1)房地产金融创新。房地产金融创新主要由房地产投资信托、企业商业债券、住宅抵押贷款证券化等构成。目前中国房地产市场,金融创新工具兴起不久,普及度不高,少数大型房地产企业正在尝试。(2)承包商垫资。承包商垫资是房地产开发项目的承包商预先垫付的部分或者全部工程款。在建筑市场竞争激烈的情况下,建筑企业(乙方)在总包商或分包商招标过程中,以提供垫资、延长付款期限或灵活的付款方式等增强竞标能力,房地产开发企业(甲方)则借机变相向建筑施工企业融资。(3)并购或合作开发。并购是国内大型房地产企业实现规模化发展,中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资,或者一方提供土地,其他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开发中采用合作方式,国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、优势互补。(4)内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得“商品房预售许可证”,甚至未正式开工之前,在小范围内进行商品房销售。内部认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定“不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房”。内部认购作为违规操作被明令禁止,但现实中仍有不少开发商暗箱操作。

4、加强资金的风险和监督管理

企业的风险影响企业的生存和发展,房地产开发企业的资金风险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险,它属于一种事先可以控制的风险,必须加强对投资的决策管理,对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险降到最低的程度,重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制,并且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程,并且应当将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩,制定相匹配的奖惩制度,确保资金的流通,把坏账损失降低到最低程度。企业还可以进行内部审计,对于财务信息和财务业绩进行审计和监督,评价其真实性和合法性,强化事前、事中、事后的控制,确保资金的安全和流通。

5、提高企业资金管理的信息化建设

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[关键词] 房地产企业 人力资源 对策

一、房地产行业面临的市场环境及人力资源管理在房地产企业发展中的重要性

近年来，中国房地产行业在投资额、开发面积、竣工面积和销售面积等方面都处于高速发展状态；与此同时，今年国家出台的一系列更加严格、更具操作性的相关政策和细则，又使得房地产业成为风险巨大的行业，其生存和发展正面临严峻的考验。因此，在宏观调控和激烈的市场竞争下，房地产企业纷纷探索发展方向，主动应对政策变化，化解风险。

房地产是人才密集型企业,人才需求量大，从趋势看，房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。同时，房地产业自身所具有的专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点决定了房地产从业人员必须要有扎实的专业知识，良好的心理素质，长远的眼光及很强的综合能力。当前，房地产企业人力资源管理还普遍存在专业人员、高级人才严重匮乏，员工流动过于频繁;只强调对员工的开发而忽视对各级管理者素质的提高;缺乏完善、科学、规范的人力资源管理制度和体系;不注重企业文化建设等亟待解决的问题。

二、加强人力资源管理,激活我国房地产企业第一资源的对策

1.高度重视人力资源管理，提升人力资源管理在企业管理中的地位

现代企业的竞争，从根本上来说就是人才的竞争，是人力资源开发与管理的竞争。房地产企业的管理者要彻底摈弃的是用人观念，确立人力资源是第一资源的观念，“以人为本”的管理思路及“大人力资源观”。“大人力资源观”强调以系统、全局的观点来看待人力资源问题，把人力资源管理纳入企业发展的战略，使它与企业组织结构、企业文化紧密结合，以达到短期内促进企业业绩提升，长期推动企业战略实现的目标。

2.提高房地产企业人力资源的整体素质，特别要加强管理人员队伍的建设

培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导，为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干。同时，注意对决策层人员实行目标责任制，规定年度或项目利润指标，适度激励，奖惩分明。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。

3.建立和完善科学的人力资源管理体系,吸引、留住、激励人才

(1)人力资源招聘和市场对接，多渠道、全方位引进选拔任用人才。企业要把市场选择作为解决企业人员“进口”与“出口”的道路。招聘之前必须评估公司的人才现状，掌握内外部的人力资源信息，制定科学合理的人力资源规划。在招聘人才的渠道方面，利用网上招聘、人才市场、猎头公司、专家引荐等手段，采用科学的人力素质测评技术。如面试、心理测试、评价中心等方式选择合适的人员；另外，注重内部晋升机制设计选拔人才，培养组织忠诚提高工作积极性。并适时提供技术入股、持股经营、弹利、培训机会等满足丰厚物质待遇或社会地位、个人成就感来吸引更多的优秀人才加盟。

(2)建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系。房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效考核体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效考核体系时应注意，要避免为了考核的全面使考核缺乏可操作性；针对不同岗位设置不同的绩效考核方式；避免完全量化状况的出现，发挥主观考核的优势；绩效考核要随着企业发展适时调整。房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点要求其薪酬设计的多样化，根据国家政策、经济环境、人才市场状况、同行业其他企业薪酬状况等因素，再结合自身情况制定可行的薪酬管理体系。

(3)注重科学有效的培训，开发人力资源。当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段，对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯，为其设计培训和开发的系统计划，提供员工开发技能和自我管理的机会。

4.加强企业“凝聚工程”建设，培育企业文化凝聚力

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。房地产企业的管理者要充分发挥企业文化的凝聚功能，除了要确定人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路，还应注重品牌建设，通过内外媒体传播，弘扬企业经营理念和策略，促进员工价值观的趋同，加强公司与员工之间交流沟通，建立有效的激励机制，营造和谐健康开明的企业文化。

三、结束语

房地产企业要在激烈的市场环境下驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须勇于更新观念，应用现代人力资源管理方法，加强人力资源的管理，尽最大努力将人力资源转化为人力资本，使之产生乘数效应，才能提高我国房地产从业人员的素质，参与国际竞争，促进我国房地产业的发展。

参考文献:

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在房地产行业大肆发展的过程中，房地产经纪企业得到了快速发展，但是在发展的同时，其人力资源管理上却出现了许多问题，对员工管理不尽人意。因此，对我国房地产经纪企业人力资源管理进行具体的分析，探究房地产经纪企业员工管理中存在的问题，并提出一些建设性的建议。

关键词：

房地产经纪企业；人力资源管理

中图分类号：F24

文献标识码：A

文章编号：16723198（2012）24011102

随着房地产经纪行业在我国的上升发展趋势，这个行业的从业人员队伍日渐壮大。而房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有十分扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。而人力资源作为企业的核心竞争力，对企业发挥着越来越重要的作用；然而在现实的房地产经纪企业中，从业人员素质参差不齐，考验着房地产经纪企业人力资源管理的水平。诸多的人员管理问题，直接影响着房地产经纪企业的发展，甚至这个行业的发展。因此房地产经纪企业人力资源管理就成了我们关注的课题。

1我国房地产经纪企业人力资源管理中存在的问题

1.1企业招聘缺乏统一标准，企业员工素质差别大

随着房地产行业的快速发展，房地产经纪企业大量兴起，从而制造了大量的楼房销售岗位，吸收着各类人才成为房地产经纪业务员，而对于这些人才的招聘，企业缺乏统一的标准，没有明确的要求，许多房地产经纪企业认为只要你能说普通话，能善于跟客户沟通，就可以成为企业的员工。对于什么学历、经验等都不纳入企业人才录用的考虑范围。据58同城深圳分站的调查统计发现，58同城深圳网站中进行销售人员招聘的房地产经纪企业，几乎百分之九十的企业都设置为“学历不限”、“工作经验不限”。可见许多房地产经纪企业在进行业务员招聘时基本上都不考虑员工的学历和知识水平，更谈不上其对专业知识的掌握程度了。从而导致企业员工的素质参差不齐，人力资源管理出现不均衡的现象，使得那些学历高、素质好、能力强的员工频频流失。留在企业里面总是那些低学历、低能力、不能为企业创造巨大利润的人。长期下来，势必会影响到企业的竞争力，影响到企业的未来发展。

1.2企业培训机制不健全，员工后续发展不够

许多房地产经纪企业在员工招聘上没有设计统一的标准，同时在员工的入岗培训上也没有做出明确的规定，使得许多新进员工只能跟着老员工的身后学习经验，通过老员工的言传身授，而没有设置专门的培训机制，让新员工参加系统的行业培训、专业知识培训、企业文化培训以及相关的职业规范道德的培训。员工培训机制的缺失最直接的影响将是员工工作效率降低，工作积极性不高，工作动力不足，从而影响到企业的整体业绩和效益。再者，企业没有为员工设置有明确的职业规划，员工进入企业后不知道自己将来会成为一个什么样的人，是技术员工或者是管理人员或者是永久的企业业务员，他们在企业的制度中看不到未来，从而使得他们丧失了积极性，泯灭了其努力工作、不断奋斗和拼搏的动力。

1.3员工激励措施不到位，员工劳动利益没保障

许多房地产经纪企业在人力资源管理上缺乏一定的激励措施，除了按业绩、凭销售量进行薪水计量上，就是采取一些施压措施，要求他们不断地提升业绩，而如此做的后果就是让以少部分员工获得非常高的薪资，还大部分员工则是业绩平平，薪资较低，使得企业整体业绩下降。根据对中美两国的房地产经纪企业进行调查分析发现，在美国的房地产经纪企业中，他们大多是为经纪人服务的，企业所获得的利润较少，而给予经纪人的利润却非常的高，即企业得到的比员工得到的要低；而在中国房地产经纪企业中，企业跟经纪人是聘用关系，企业所获得的利益非常高，而经纪人即员工所获得利润却非常低。同时，对于房地产经纪企业，一般是员工掌握着房源信息，企业无法对信息资源进行有效控制，因此，他们要想留住员工，只有提升员工的待遇，提升对员工的服务。而中国房地产经纪企业却并没有这样做，甚至相反，几乎所有的房地产经纪企业进行了节假日加班且没有任何补偿，虽然能降低企业的经营成本，但是损害的是员工的利益，甚至有些企业存在没有跟员工签订有效合同的现象，使得员工的劳动利益没有得到应有的保障，最终将影响到企业的整体效益。

1.4企业文化建设不到位，员工缺乏归属感

现在的许多房地产经纪企业急功近利，将所有的压力施予员工身上，并没有考虑采取有效地激励措施鼓励和推动员工积极工作。其中最主要的原因是企业缺乏有效的企业文化，没有建设一个团结、积极的企业文化。他们更多的是注重客户的获取、市场的拓展以及提高利润等方面，而很少关注企业文化的建设。从而使得许多员工没有归属感，许多员工仅仅是将房地产经纪企业当做其职业生涯中的一种过渡，用来积累其工作和人生经验的，并没有将其看成是终生职业。从而造成企业员工流动性非常大，使得企业整体利润得不到保障。

2我国房地产经纪企业人力资源管理的完善对策

2.1优化企业员工的聘用和培训，提升员工整体素质

企业必须根据其自身的要求，对其所需要的每一个岗位进行具体的分析，设置岗位所要求的职责内容以及经验和专业技能的要求，根据岗位的需求去选择和招聘适合的企业人才，从而在“学历”、“工作经验”、“专业技能”等方面设置门槛，从而在员工选拔上就开始着手提升企业员工整体素质。同时，对于新进员工必须加大投资力度实行广泛的培训。将他们的入职培训设置为公司的例行培训，每批新进的员工必须经历两到三年的培训，实行层层递进的培训项目，让他们有能力有动力地进入到企业工作中去。再者，企业必须为员工设置职业发展规划，让员工对自己的职业生涯有一个清晰的认识，是在企业中追寻技术类发展道路，还是冲刺企业的管理层，或者仅仅为了提升自己的收入，等等。只有这样才能让员工感受到长久待下去的动力和兴趣。

2.2加大对员工的激励力度，营造和谐的企业文化

企业要想留住员工，降低员工的流动性，其首先要做的就是处理好企业跟员工之间的关系，建立和谐的企业文化，增强员工对企业的归属感，而这些必须从激励入手。首先，企业必须制定一套科学的完整的激励制度，必须跟员工签订劳动合同，对员工实施弹性工作制，尽力不要损害员工的最基本的劳动利益。其次，必须设置合理的奖励机制和薪酬计划，让所有的员工都觉得公正公平。第三，必须营造一种发展的完善的和谐的企业文化，实现企业员工的自我激励和自我管理，渲染一种团结和积极向上的氛围，让员工感觉自己和企业在共同成长，他的努力是为了自己未来以后的发展，而并不是只是为企业打工。

3结语

综上所述，在房地产行业大肆发展的过程中，房地产经纪企业得到了快速发展，但是在发展的同时，其人力资源管理上却出现了许多问题，对员工管理不尽人意。因此，企业要想发展的更快，发展的更长久，其必须解决人力资源管理中出现的问题，将企业员工管理上升到企业发展战略的高度，采取积极有效的措施对其进行全面解决。

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关键词：房地产企业 人力资源管理 改进 措施

人力资源管理是企业获取竞争优势的主要手段，应该针对存在的问题尽快采取相应的改进措施，从而推进房地产企业人力资源管理水平在新形势下仍能不断提高。

一、当前房地产企业人力资源管理存在的问题

1.人力资源结构不合理，高素质人才缺乏。随着房地产企业的火热，员工的需求量也急剧增加，但大部分企业在进行盲目扩张、追求数量的同时忽略了质量，导致员工队伍结构不合理。我国房地产从业人员大部分是初中到大专学历，员工队伍的总体素质偏低。员工不仅仅是现有能力的缺乏，更缺乏的是学习新知识平台和紧跟时代脚步的眼光，而企业也忽视了对全体员工进行进一步的学习培养。所以当前房地产企业需要做的是引进和培育高素质人才，调整人力资源结构，提高企业的竞争力。

2.管理思路落后，企业文化缺失。现在大部分房地产企业在人力资源管理思路上没有跟上时代的脚步，仍然把员工当作是赚取利益的工具，最大化地榨取剩余价值。他们只是简单地对员工进行考勤、分配和奖惩等，从对立式角度对员工进行强制管理，忽视了从以人为本的角度来管理员工，从而发挥不出员工工作的潜能和积极主动性。同时，一些房地产企业没有足够重视企业文化和企业精神，没有充分发挥企业文化的作用，没能把员工的个人价值取向和企业文化达成战略一致。

3.考核机制不合理。很多房地产企业实行每年一次的年终考核，这种考核方式存在很多弊端：一是考核过于简单，不能全方面了解员工的表现；二是考核时间拉得太长，不能全程跟踪记录员工表现并做出及时的调整；三是考核主观性强，难以真实地衡量员工的业绩和工作态度。这样考核下来，可能会让那些勤奋的员工得不到赞扬，而偷懒的员工却得到更多的薪酬。从而勤奋的员工不再勤奋，偷懒的员工继续偷懒，不能对员工进行充分的激励，不利于企业的发展。公正公平这个问题，企业忽视不得，必须建立合理的考核机制。

二、改进房地产企业人力资源管理的措施

1.调整人力资源结构，引进和培养高素质人才。房地产企业应该加大对人才培养的投资，这样才能够吸引那些寻求进一步提升自己的人才，进而调整人力资源结构，建立和改进合理的人力资源管理体系。引进人才是第一步，更重要的是后面的培养人才和留住人才。一方面，应该建立合理的学习平台，让员工有时间和机会进行进一步学习，给自己充电；另一方面，要为员工提供广阔的发展空间，让员工“磨刀”之后能有“砍柴”的机会，施展自己的才华，实现自己的价值。这样房地产企业才能够顺利地培养获得并且留住人才，优化人力资源结构。

2.树立以人为本的管理理念，加强企业文化建设。房地产企业首先要确立人力资源是第一资源和以人为本的管理理念，在各个方面应当考虑到员工，从员工的角度出发来完善管理。比如上述的员工学习平台，就是为员工着想，同时也可为公司带来利益，实现双赢的局面。同时要加强企业文化的建设，培育企业精神。科学合理的企业文化能够把员工和企业紧密地联系在一起，能让员工在企业找到家的感觉，员工自然会承担起家的责任，这股自觉的动力不是什么强制管理可以达到的。所以企业要建立企业文化工程，将员工融入企业文化当中，真正地尊重、关心和了解员工，使员工和管理者凝聚在一起。以人为本的管理理念和科学的企业文化建设可以增强企业的整体竞争优势。

3.建立科学的考核机制。不合理的考核，不仅仅是有失公允，更重要的是会导致员工的整体坍塌。员工们的付出没有得到相应的回报，则其积极主动性受挫，工作动力不足。一些优秀的员工便会对企业失去信心而选择跳槽，留下来的也大多是消极被动的工作，整个员工队伍失去平衡。因此，企业要注重科学合理的考核，这是激励员工的重要方式之一。对此，可以从以下几个方面进行改革： 一是要加大对考核考评人行为的约束力度，因为这一环节腐败的话，后面的考核肯定不能见效；二是规划合理的考核体系，要从企业自身实际出发，并不断吸取员工们的优秀建议，完善考核体系；三是把员工的考核体系和企业的长期发展联系起来，让员工和企业共同承担责任和分享利益。一套科学合理的考核机制能够大大增强企业的竞争力，吸引和留住人才，促进企业发展。

总之，当前房地产企业仍是我国朝阳企业之一，要想在众多企业中乘风破浪，保持竞争力，关键是要能够顺应时代的潮流，能够和员工共进退，注重企业人力资源管理的改进。要明白人才是发展生产力的第一要素，因此必须重视人才资源的培养，提升企业整体员工的素质，提高企业竞争力。

参考文献