资产管理方式范文
时间：2023-09-14 17:50:33
导语：如何才能写好一篇资产管理方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：银行；不良资产；环境；对策
中图分类号：F832.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）26-0104-02
银行由于本身的特殊性质，管理着诸多的货币资金，相应的就要承担很大的风险。信贷业务作为银行主要的盈利业务，在目前仍然是一项重要的资产业务。在信贷业务的不断扩大中，银行不良资产的产生难以避免，也是必然会存在的，这些因素严重限制了银行的发展。所以，掌握正确的对策，有效降低风险产生的可能，是银行在化解不良资产问题时的首要任务。对不良资产进行处置，我国银行采取了许多方法，但都不能完全解决问题。因此，笔者在文中将对银行不良资产的处置进行相关的探讨。
一、银行不良资产处置环境分析
（一）银行经营发展面临全新的环境和重大挑战
近几年来，我国的工农中建四大国有银行在金融体制改革的不断深化中，逐步完成向股份制的改造。目前四大银行已经上市，在提高银行资产质量的同时进一步促进我国的商业银行的发展，对风险有了一定的控制能力。在如此可观的发展形势下，依然存在着一些不稳定因素阻碍着金融行业的发展，最常见的就是自然灾害的发生以及房地产市场的持续上升。除此之外，银行间的竞争可能会通过贷款放出的方式体现，越来越多的贷款额的增加，很可能导致不良资产的大爆发。全球金融危机爆发以后，我国作为发展中国家出现了一定的经济体膨胀现象。在如此紧张的形势之下生存必须进行全面的转型，在货币政策的调整下，银行业为了生存与发展也必须进行改变。
（二）商业银行不良贷款反弹压力增大，形成机理呈现新特点
造成商业银行不良贷款的原因主要是国内外政治经济走势不稳定，形成了一定的潜在风险，无形中增大了商业银行产生不良贷款的可能性。
（三）内外部环境变化对商业银行不良资产处置提出更高要求
在20世纪末期，为了使工农中建四大国有银行不被不良资产束缚，专门成立了清收小组。他们隶属于四大资产管理公司，从事对工农中建这四个银行产生的不良资产进行处理的工作，也就是说该项工作的进行已经与银行没有太大关系。在国家在政策的支持下，专职小组在多年的努力中取得了良好的效果，四大国有银行的不良资产大大减少，可以说这也是促进其上市的一大重要因素。此时，如果继续采取集中处理不良资产的方式就不够合理，也就是说商业银行将自行对不良资产进行处理，这将会是一个不小的挑战。
二、加快商业银行不良资产处置对策及建议
（一）加快不良资产处置立法，营造良好外部环境
在处置商业银行不良资产时，由于其本身的特殊性，所以跟正常的资产经营有着极大的差异。首先，在进行处置时需要对债权人的行为进行规范，防止出现债务人的恶意欠债不还行为，所以需要拟定一份合理可行的《金融特殊资产处置法》，对债权人和债务人的权利义务都进行明文规定，通过合法的方式对不良资产进行处置。2005年由财政部制定《银行抵债资产管理办法》中有些许条款不适合目前的形势，因此，要对其进行合理的修改，删除不合理的部分。其次，为了建立诚信互助的银企关系，还需加强相互之间的管理力度，对于那些逃避银行债务的企业坚决进行惩治，在放出贷款前，要对企业的信用度进行一个严格的前期考察，只有符合标准的企业才有资格获取贷款。除此之外，银行方面还要对企业的经营能力以及情况进行一个清晰的了解，针对企业出现的问题及时提出解决方案帮助企业获取更大利益；通过这种方式可促进银企之间的互利合作，银行帮助企业寻找最大化利益方案的同时，也降低了自身的不良资产产生的可能。最后，还要与同行之间建立良好的关系。为了建立一个和谐的不良资产处置环境，当多家银行对统一项目进行处置时，相互之间应该合作互惠，有法可依，促进清查工作的进行。
（二）完善处置机制建设，形成资产处置力度
不良资产的清理处置工作具有相当大的复杂性，处置难度非常大，要想既快又好地完成处置工作，单凭在银行内部成立处置机构是不够的，需要部门之间联合。不良资产的形成有一定的预示，所以有关部门需要及时发现风险，再由风险管理部门对风险进行归类，并预测该风险将会带来的什么样的损失，最终根据不同的风险程度对其实行具体的解决办法，尽可能将风险降到最低，并采取有效手段在最短时间内清收不良资产。
（三）综合运用多种处置手段，加快资产处置进度
不良资产并不是完全没有经济价值，对于银行来说它是一种特殊的资产，因此不应放弃。银行要将这部分特殊资产的损失降到最低，就需要建立有效的管理机制，对该类型的资产及时识别，尽快处置。在处置这部分资产时，处理银行在直接追债时还要充分利用法律手段，保障自身利益。
（四）新处置方式，提升资产价值回报率
传统的处置不良资产的办法大多是利用法律手段，以催收、诉讼等方式收回资产。但这些方式并不能完全实现对资产的处置，因此，银行要积极发现清收不良资产的新方式，加快资金收回进度。第一，对于那些难以在银行内部进行保管的抵押物品，最好交给中介机构由其负责对抵押物品进行专业的保养，降低该物品的贬值速度。第二，建立不良资产交易平台，采取公开透明的方式，对抵押物进行拍卖或者竞价买卖，及时收回资金。第三，积极寻找各种处置不良资产的途径，如转让出售、结构化交易等方式，对抵押资产进行保值。第四，积极研发不良资产可带来的经济衍生物，将其与各类金融公司进行合作，尽可能将这部分资产的风险降低。
（五）建立科学评估体系，提高资产处置定价精度
对于不良资产的处置来说，其中包含一系列的环节，具有很大的复杂性。在这一处理过程当中，将不良资产进行评估是进行一切后续工作的前提。在评估这一环节，银行可以选择加入第三方，也就是可以通过评估公司对不良资产的价值估计，也可以自行评估。这就需要银行加大对内部员工进行专业的培养，再由这些人员对搜集的数据资料通过科学的分析方法，将各种因素会对资产造成的影响进行透彻的分析，并建立出合理的参照体系，大致计算出不良资产的价值，得到计量数据之后才对处置不良资产的方法进行选择。这样一来就可以科学地解决不良资产的处置问题，使处置效率以及最终处置结果都达到一个最佳状态。
（六）加强队伍建设，增强资产处置人员履职能力
一支精良的资产处置队伍可以极大的增加不良资产的回收率，因此，建立资产处置队伍对于不良资产的处置来说十分重要。在组建资产处置队伍时，需要注意对其进行专业的职业素质教育。采用这一做法主要是因为银行不良资产具有相当大的复杂性，所以接触不良资产的人员必须具备良好的专业素养以及高尚的职业道德，时刻将职业操守放在心中，严格防范在对不良资产进行处置中因相关人员的疏忽职守造成银行的损失。除此之外，银行方面还要加强对员工的业务培训工作，使其熟练掌握有关政策、制度以及对它们的运用；同时，还要加强相关人员的业务处理熟练度，规范操作、严格管理，提高资产处置队伍的业务综合水平，及时规避风险的产生；最后，银行还要吸收与资产处置相关的专业人才，可以通过测试对人才进行筛选，结合面试选取经验丰富、能力较高的人才，在专业岗位上为银行的不良资产处置献力。
参考文献：
[1] 曾康霖.银行不良资产发生和化解的学理分析[J].征信，2016，（8）.
篇2
关键词：资产模式;中学资产;管理措施;方法探究
1学校资产的内容
学校的资产是学校教职工和学生赖以生存的生活条件，一般情况下分为固定资产和不固定资产，而固定资产都是指使用期限超过一年并且价值在100元以上，包括房屋及建筑物的分类，以及办公用品和办公用品房屋等一些附属的设施设备。还包括教育教学所专用的一些设备仪器，例如：投影仪、电脑、印刷设备、教学工具、图书等。还包括一些例如：教师门窗、办公桌、黑板、电风扇等室内设施。除了一些固定的设施资源以外，学校都会要有一部分的财产账本，但学校的财产属于国有财产，我们不能将它据为己有，校产的进出都要有明确的账目登记，都要纳入到会计的日常管理工作中去。关于教育经费，随着现阶段民办学校的竞争，公立学校的招生困难的现状来看，更加要注重资金的合理利用，节流开源，尽可能的节约成本，确保科学合理的财务管理工作。
2中小学的资产管理目前存在的问题
第一，对于资产的登记不够明确，会出现很多环节的遗漏问题，监管措施做得不够到位，对于财务管理的账目不能合理合法的进行，对于资产一些人擅自利用或者外借给了他人，这种情况在现实生活中还是频频发生的。缺乏专门设置的管理机构，管理的效率也比较低，多数中小学校在国有资产管理过程中以分管归口管理模式为主。比如总务处对房屋及构筑物等进行管理；教务处对图书杂志进行管理。这些部门由不同人管理使管理和实际发生一些脱节，各职能部门和各资金占有使用部门相分离，这样就很难摸清学校的实际固定资产数额，发生账实不符现象。第二，管理的制度并不完善，当前国家越来越重视对于基础教育的建设，所以在资金拨款上都会有相应的扶持，可是虽然现金和实际物品已经投入，可是缺少了相关的管理人员办理的手续，这样就会让会计人员无法准确地熟悉国有资产的数额，更就别说如何能够精确地算出相应的资产了。第三，相关的管理人员素质并不高，学校领导会认为对于管理这些资产并不是一项技术性很强的工作，所以在招聘用人的时候会显得较为随意，要求也不高，可想而知领导的不重视，会造成最后配置的人员素质达不到要求，不能够真正地胜任这份工作，最终会直接地影响他们的工作效率。
3中小学资产管理的对策
第一，要对资产进行数量上的盘点，明确具体的数额和数据，并进行详细的盘查和记录，对于购进的物品要进行验收和登记，录入相关的资产账目。第二，对资产管理要有相应的规章制度，学校资产不能归个人所有，要由学校财务进行统一的管理，对于进出账登记，纳入会计的账目管理，对于调入和购入的资产运费不能查明原价的，可以估算入账等相关的管理措施，还要加强库房的管理，办理好各项的领用手续，经常盘点仓库数额，减少遗漏遗失，做到账实相符。对于发现损坏的物品要做到及时处理。学校要做到相应的推广和宣传力度，要使全体员工都有保护学校资产的意识，可以开展多种形式的主体会议，充分地强化资产管理的重要性，在校的所有师生和员工都要尽职尽责，爱护公共财务。第三，提高相关的管理人员的素质，当今是科技时代，很多的登记操作都是通过电脑来进行，熟练的掌握计算机知识已经成为管理人员必备的基本技能，尤其是对财务的管理，更是提出了对于道德法制和技能的要求，因此学校要建立完善的监管制度来有效地保证管理人员，以防止数据的丢失和遗漏。加强对于管理人员的培训工作，不仅要掌握计算机知识还要掌握相关的财务知识和管理知识，有效地控制经济活动信息化的流通，保证财务数据的真实性。中小学教育是我国基础教育的核心环节，只有保障好学校的资产管理才能够保障学校基础教育的有效发展。第四，增强学校资产的使用效率，强化学校的固定资产在使用中的循环模式，在资产处置中要保证公开公正，严格按照相关的部门规章制度进行审批手续。学校的资产不得出租和外借，如果有必要的外借，应该得到相关主管部门的审核认可，如果学校中存在闲置资产，可通过出租、出借的管理方式，为学校提供其他业务收入，并且保证资源的有效使用和及时共享。
综上所述，新形势下对于学校资产的管理需要有效地进行，才能促进学校基础设施的建设，从而营造一个良好的生活环境，让师生工作能够更顺利地展开。新形势下需要借助各方的力量，摒弃传统的资产管理观念，积极地寻求新的模式开发新的资源，构建完善的资产管理制度，加强各部门和相关人员的道德法律意识，发挥各个部门的职能作用，才能真正地将学校的资产管理工作做到完备。
参考文献：
[1]吴文瑜.关于中小学校固定资产管理的思考[J].行政事业资产与财务,2010,(11).
篇3
一、高校资产管理存在的主要问题
1 管理机制不健全
从高校管理的整体上看，未建立资产管理与账务管理、预算管理相结合的管理机制。财务会计的基础工作不重视资产管理，年终报表对资产情况的批露不够，未用财务管理的理念分析资产管理的方法，资产信息的质量影响了预算编制的细化。从资产管理的内部情况来看，大部分高校缺乏从资产形成、使用到处置的有效的动态管理机制。在资产形成与配置方面，由于缺乏合理、公正、有约束力的资产配置标准，造成资产配置不公和重复购置；在资产作用方面，缺乏资产合理配置的管理机制和资产使用效率的考核标准、对部分闲置资产和利用效率不高的资产无法进行部门间的调剂，导致存量资产在校内无法做到完全跨学科、跨部门的共享共用，致使资产使用效率低下；在资产处置方面，缺乏规范的资产处置程序和高效的处置途径，导致资产在处置过程中的流失和浪费。
2 管理机构不完善，管理不到位
大部分高校固定资产实行归口管理，如后勤管理部门管理房屋、建筑物和家俱等；图书馆管理图书杂志和软件；资产管理处管理设备仪器；财务部门负责固定资产核算。这些职能部门又由学校不同校领导分管，学校缺乏统一领导、统一管理。造成资产管理部门与财务部门核算相脱节，管理部门与使用部门相分离的状态，最终导致高校固定资产普遍存在账实不符、家底不清、资源浪费等现象。
3 高职院校仪器设备、材料物资采购把关不严、使用效益低下
在市场比较活跃的今天，各种设备、材料物资品种相当齐全，但价格和质量却各不相同，有的不顾学校利益，不从价格和质量两方面考虑，结果购置的设备质量不过关或产品质量不符合规定而形成低效率使用或提前报废，不仅占用大量资金，而且无形中增加了学校的费用。同时由于近几年我国大兴教育，国家大力支持发展教育、各高校相互攀比心理及高校升级、评估的需要对资产数量的要求，各高校盲目贷款购置、建造资产。各部门都从自己使用方便出发追求“小而全”，要求增加房屋、增加投资购置仪器设备、且对资产实行“占有式”管理、对部分闲置资产和利用效率不高的资产无法进行部门间的调剂，仪器设备购置后得不到充分利用，有的甚至只是做摆设，充当评估检查的门面。
4 忽视无形资产的管理和利用
高校作为知识型事业单位，无形资产是学校的重要资源。然而，长期以来高校普遍存在的“重有形，轻无形”观念，使许多高校缺乏对无形资产的认识，没有制定相应的无形资产管理制度，忽视对无形资产的开发、利用、造成无形资产的流失和浪费。
5 基础工作不到位
部分高校对固定资产的台账管理不完善，未建立固定资产卡片管理；资产管理入账不及时，资产信息质量差；未进行定期或不定期的盘点或资产清查；未设置专门管理资产实物的部门；资产的建档工作滞后等等。
6 资产信息公开程度差
学校资产信息的透明度差。如学校有多少资产，资产是如何购买、为何购买、归谁使用、使用状况如何、何时报废、报废时如何处置等信息公开程度差。资产信息不对称，群众监督作用不能充分发挥、资产信息真实性难以保证，也不利于管理者及时、全面、准确掌握学校资产状况，作出正确决策，难以发现管理漏洞。
二、规范高校资产管理的对策
根据我国事业单位资产管理的特点，借鉴国外有益做法，结合高校实际情况，新时期高校国有资产管理工作应以健全资产管理机制为核心，以完善制度体系为重点，以建立动态信息系统为支撑，以实施资产精细化为目标，全面推进高校国有资产管理工作。
1 创新管理理念和管理机制，推动高校国有资产管理科学化
(1)构建科学的资产管理责任机制。随着高校的发展，近年来高校加大了资产的投入，高校要进一步加强资产管理和制度创新。高校资产管理机制就是按照市场经济的要求，着眼于理顺关系，明确管理责任，把人权、事权和财权三者有机地结合起来，实现责、权、利相统一的资产管理机制，以至适应市场经济的要求，形成有效的资产管理、监督、营运体系和协调运转的有效机制。可实行单位主要领导为全面责任人，分管领导为主要责任人，使用部门负责人为直接责任人的三级管理责任制。明确相关责任人的职责范围，从而层层分解资产管理的责任，并真正落实到人。
(2)建立先进的动态管理体系。高校要利用计算机技术，实现固定资产计算机网络化管理，建立固定资产网络管理体系。将原来固定资产的静态管理转变为动态管理，强化事前审查和监督，即对资产的投入、形成、使用、报销、计价、处置进行全方位、全过程审查、监控。做到学校财务部门、资产管理部门及使用部门等部门之间相互监督，同时财务部门和资产管理部门、使用部门又可用网络实时对账，使得全校资源信息共享，实现一项固定资产业务可以由多个部门进行监督管理。实行固定资产条形码的管理，建立相应数据库和相关的软件，使用扫描器，可以大大减轻平时固定资产的核对、清查工作，提高工作效率，从而能保证固定资产账账、账表、账实相符。
(3)强化资产管理与财务管理、预算管理相结合机制。通过对资产的动态管理，在全面分析各类资产存量和动态变化的基础上，强化资产管理与财务管理、预算管理相结合。一是在资产配置过程中，确立以预算编审为龙头的资产配置新理念，在预算编制前，资产管理部门通过分析资产存量和发展规划情况，依照校所属学院(系)的资产配置申请和论证报告，提出资产配置意见，为财务管理部门编制预算草案提供准确的信息支持；在预算执行过程中，资产管理部门、财务部门、资产使用部门等共同参与，履行物资采购、招标、安装验收、资金拨付；在预算执行分析时，先由资产管理部门通过全面总结分析资产的动态管理情况，再由财务管理部门做出决算报告，向校领导和教代会作报告。二是在资产的调剂、处置过程中，也严格按照相应的规定程序办理，使资产处置行为与财务管理、预算管理相互协调、相互促进、相互监督。 #p#分页标题#e#
2 完善管理制度，推动高校国有资产管理制度化
制度建设是进行国有资产管理、提高资产使用效益的基础，也是防止国有资产流失的重要保证。高校必须从实际需要出发，建立健全一套科学严密的规章制度，以确保国有资产管理体系的良性运转，做到既有章可循、堵塞漏洞，又方便管理、提高效率。
(1)在流动资产管理方面要明确财务部门的管理责任。财务部门要完善货币资金管理制度和内部控制制度，保证资金安全；要定期核对往来账，保证往来账目的准确性和真实性，防范坏账损失的发生。
(2)在固定资产管理方面，要完善采购制度，资产管理部门要对提请采购的重要仪器进行可行性论证，确保所购资产的经济性和有效性，同时要完善资产使用、保管制度，在资产投入使用后，应按照重要性原则和分级管理要求，由学校资产管理部门和部门资产管理人员密切关注所购资产的使用情况和维护情况，确保资产的正常使用和性能的完好。
(3)完善资产清查制度。借助2007年财政部和教育部联合发起的大规模高校资产清查活动，摸清家底。然后总结资产清查中暴露出的问题，进行处理，确认学校资产的真实情况。再与学校的档案制度、统计报告制度相结合，建立资产清查制度。要坚持年度盘点、核查制度、定期不定期进行财产大清查，逐步将资产管理纳入系统化、规范化、制度化、法制化管理。
(4)建立健全风险控制制度。资产的结构和数量与财务风险直接相关，由于财政支持增加的有限，特别是在近几年扩招和攀比情况下，投资的有效增加对高校财务风险的影响程度要远大于企业。近几年，多数高校都进行了新校区的建设，一方面新校区的建设美化了校园，为学校树立了品牌，但另一方面，高额的贷款也制约了高校健康、可持续发展。树立风险意识，针对每个风险控制点，建立有效的风险管理系统，对财务风险和经营风险进行全面防范和控制，降低财务成本与风险。
(5)完善资产管理监督制度。审计监察部门应参与资产管理全过程，重点关注采购过程的合法性、合理性、基本建设的合法性、真实性，重要资产的使用状况和结存情况，以及资产的报废、处置情况。
(6)完善无形资产管理制度。用制度来规范无形资产的登记、评估、核算、开发利用等行为。
3 加大基础工作力度，推动高校资产管理精细化
(1)健全资产账目。高校应在资产管理部门建立资产明细账，对新购置的固定资产由使用部门填写固定资产验收记账单、相关人员核准签字、经资产管理专职人员审核后，入资产明细账并打印、分发设备条码标签；财务部门凭固定资产验收记账单，按相关规定报销付款，同时入财务固定资产账。资产管理部门、财务部门和资产使用部门每年进行分户明细账核对，保持资产账与财务账的一致。
(2)优化资源配置，提高资产使用效率。要改变资产部门所有、重复购置、使用效益低、积压浪费等现象。应在购置前进行充分的可行性论证、购置过程须按规定进行招标、购置后确定使用部门的责任管理，学校加强调控、统一规划、合理布局、打破院系、部处、学科、专业的界限，根据各学科、专业的教学科研任务，把相近的实验室进行了分类、合并和重组，建成综合实验室，充分利用现有资产，发挥经济杠杆作用，在现有条件下，对资产实行有偿使用，既可以节约资金、又减少了资产的重担购置和闲置浪费现象，提高了资产的使用效益。
篇4
第一条 为适应我市发展外向型经济需要，促进房地产业发展，根据我国有关法律、法规以及《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》，制定本办法。
第二条 本办法内下列用语的含义是：
房地产经营：指从事房屋的买卖、租赁、信托和土地使用权的受让、转让的经济活动。
房屋：指作居住、工商业、旅业和公共设施的用房。
第三条 本办法适用经国家、广东省、广州市工商行政管理局核发营业执照，核准在市区从事房地产经营的从商（包括香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织及个人）独资、中外合资、中外合作经营的企业（以下简称外商投资企业）。
中外合资、合作经营的中方企业，必须是有房地产开发资格的企业。
第四条 外商投资经营房地产的项目审批、对外履约等，由广州市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）负责；企业的生产、经营、管理等由广州市城乡建设委员会（以下简称市城建委）负责。
第五条 外商投资企业的房地产经营活动必须遵守中国的法律。
外商投资企业在我国法律以及经外经贸委批准的合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产经营。
第六条 外商投资企业经营房地产的合法权益，受中国法律保护。
第二章 企业设立
第七条 设立外商投资企业，须按下列程序办理申报手续：
（一）外商投资企业的中方，向市城建委提出开展房地产业务、技术资质审查书面申报，并提交企业章程和企业负责人、技术负责人、管理人员等有关名册，经审查合格后，领取技术资质合格证书。
（二）按规定的开办外商投资企业审批程序，向市外经贸委提出书面申报，经审查批准，领取外资企业批准证书。
（三）自接到外资企业批准证书之日起三十天内，持批准证书和技术资质合格证书及有关文件，向市工商行政管理局申请登记，领取营业执照。外商投资企业营业执照的签发日期，为该企业的成立日期。
第八条 外商投资企业的注册资本占总投资的比例，应按国家有关规定执行，但不得少于五百万元人民币（或等值的其他货币，下同）。投资金额应在合同规定的出资期限内投入。
第三章 房地产经营
第九条 外商投资企业在我市经营房地产业，对土地的使用权，按照《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》执行。
第十条 合营的中方企业，需要提供土地，用作与外商合资、合作经营房地产的，必须按下列程序办理手续：
（一）由中方合营者向广州市城市规划局（以下简称市规划局）申请办理用地手续；
（二）经批准后与市城建委签订土地有偿使用合同；
（三）中文合营者须在上述合同签订之日起九十天内，与中外合资、合作经营企业签订土地使用权转让合同，作为合营企业合同附件；
（四）持土地使用权转让合同，向广州市房地产管理局（以下简称市房地局）办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权；
（五）土地使用年限，自土地使用证发证之日起计算。
第十一条 外商投资企业应按年度制定房地产生产经营计划，报广州市计划委员会、市外经贸和市城建委备案。并应按照有关规定填报房地产生产经营统计有，报市外经贸委、市城建委和广州市统计局。
第十二条 外商投资企业的土地开发、房屋建设，必须按照《广州市城市规划管理办法》及其《细则》和有关建筑设计、施工管理法规规定实施。
第十三条 外商投资企业经营的房屋和土地使用权，可以依照我国法律和规定，在中国境内、境外出售、交换、赠予、继承。如上述经营活动和法律行为在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证及外交部或外交部授权机构的认证和中华人民共和国驻该国或地区大使馆、领事馆、商务代表机构的认证。没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。如在中国境内进行的，必须经公证机关公证。
出售、租赁、交换房屋或转让土地使用权的当事双方必须签定合同，其价格由外商投资企业自行确定。
第十四条 出售现货房屋时，卖方必须持有该房屋的产权证明。买卖双方应签订《房屋买卖合同》，并到广州市房地产交易所办理成交手续。
第十五条 预售期货房屋，必须符合如下条件和手续：
（一）卖方持有该有房屋建设项目的《土地使用证》和《建筑许可证》；
（二）卖方已经与该房屋建筑工程承包企业（人）签订建筑施工（承包）合同，并已完成房屋的基础施工；
（三）买卖双方应签订《房屋预售合同》，并办理公证；
（四）卖方收取的房屋预售款，必须先用于支付及清偿该房屋的建设费用后，才能另作他用；
（五）预售的房屋，经竣工验收合格后，买卖双方应在九十天内，持预售房屋合同和房屋交付凭证，向市房地局办理房屋产权登记。
第十六条 出租房屋的租赁双方应订立《房地产租赁合同》，并到市房地局办理租赁手续。
第十七条 外国政府及其驻我国大使馆、领事馆、商务代表机构在本市购买、租用房屋或使用土地，用于其驻广州机构的，应通过广东省外事办公室办理。
第十八条 外商投资企业依法取得的土地使用权、房屋产权，可以用作抵押。
抵押人和抵押人签订的抵押合同，应经过公证，并在抵押合同公证之日起三十天内，持抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。
抵押人就其已出租的土地使用权或房屋设定抵押权时，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依照中国法律和合同规定处置抵押物。
第四章 财务、税收、外汇管理
第十九条 外商投资企业自企业成立之日起三十天内，应向税务机关办理税务登记。并应根据我国有关法律和财务会计制度，制定企业财务会计制度，分别报送广州市财政局和税务机关备案。
第二十条 外商投资企业应向当地的税务机关和财政部门报送季度和年度会计报表，并应附送在中国注册的会计师查帐报告。
第二十一条 外商投资企业须依照我国税法规定纳税和缴交土地使用费，并可以按我国有关规定向税务机关申请享受减税、免税的优惠待遇。
第二十二条 外商投资企业经营房地产中有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。
第二十三条 外商投资企业在房地产经营中的各项保险，应向我国境内的保险公司投保。
第五章 法律责任
第二十四条 违反本办法第十、十二条规定、由市规划局、市房地局依照分工管理权限按有关规定予以处罚。
第二十五条 违反本办法第十三、十四、十五、十六条，由市房地局依照其管理权限按有关规定予以处罚。
第二十六条 违反本办法第七、十九、二十、二十一、二十二条，由市工商行政管理部门、税务部门、外汇管理部门依照分工管理权限按有关规定处理。
第二十七条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向有管辖权限的人民法院起诉。期满不起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的行政部门向人民法院申请强制执行。
第二十八条 外商投资企业在房地产经营中产生合同争议时，当事人应当通过协商或者调解解决；协商调解不成的，由中国仲裁机构仲裁。也可由合同规定的仲裁机构仲裁。
当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向我国有管辖权限的人民法院起诉。
第六章 附 则
第二十九条 凡根据本规定而发给、发出、订立的任何证书、合同、协议、通知书或其他文件，如因中外文本互有差异而引至争议的，以中文本为准。
第三十条 本规定今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。
第三十一条 本市各县和广州经济技术开发区利用外资经营房地产的办法，分别由各县人民政府、广州经济技术开发区管理委员会参照办法另行制定，并报广州市人民政府备案。
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关键词:房地产;融资管理;对策
一、我国房地产企业融资现状及特点
(一)我国房地产企业融资现状分析
经历十几年的发展,我国的房地产业,从规模到产业内涵都已发生了巨大变化,已成为我国国民经济中相当重要的一个产业,起着举足轻重的作用。而我国房地产企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款,房地产企业发展迫切需要资金支持。
我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道。近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。
(二)我国房地产企业融资特点
1、以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的30.3%和34.2%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的住房贷款,至少有60%以上的资金来自银行。
2、融资渠道趋向多元化
资金信托计划是近年来最活跃的融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅占1%,但是它表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面,2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,该办法将符合规定条件的房地产信托业务放宽限制,这将把资金信托变为真正意义的房地产信托。
二、如何正确认识新形式下我国房地产企业融资存在的问题
(一)我国房地产企业融资存在的问题
我国房地产融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。具体来说,存在五个方面的潜在风险:第一,由于房地产业融资渠道过度集中于银行,银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,十分不利于房地产业的健康稳定发展。第二,对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着超过一半的融资任务,银行业从中所获得的收益却只是固定的利息,银行业所承担的风险与其收益并不对称,不利于银行体系的稳定。第三,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,不利于宏观调控的实施。第四,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,不利于国民经济的协调发展。第五,房地产业迫切需要能够在全新市场规则和全新市场环境下有效运作的融资方式,来抵御加入世界贸易组织后面临的冲击和国外房地产企业的竞争。因此,支持优秀房地产企业在证券市场融资,形成内源性融资积累,是促进其健康成长的必然要求。
(二)正确认识房地产企业证券市场融资问题
1、从国民经济战略发展的高度认识房地产行业发展壮大的必要性
房地产业是国民经济的基础性和先导性产业,房地产业应成为国民经济的主导产业。然而,目前我国房地产业在证券市场中的比例仍然很小。当前房地产业处于高景气阶段,有必要让投资者分享该行业成长的成果。
2、把握中国房地产企业实现可持续发展的关键要素
宏观调控促进了房地产市场的整合,使得企业的淘汰率变高。由于此轮政府的宏观调控地根紧缩、银根紧缩,从而导致部分融资能力有限、拿地上不具优势的企业不得不从行业中消失。企业之间的竞争使企业为了自身生存的需要,不得不尽快地拓宽自身的融资渠道,加大土地资源的获取以实现企业的发展。因此,我们认为,当前中国房地产市场的竞争,更多表现为资金、土地的竞争;而在行业进入相对成熟期后,企业之间的竞争更多地是依靠自身的管理水平、行业整合能力等等以实现扩张。因此,中国房地产企业要实现可持续发展,其关键要素包括:充沛的资金来源、土地资源的获取和房地产企业管理能力和水平的不断提高。
3、房地产行业整合和产业结构升级的内在逻辑要求
目前,中国至少有5万余家房地产公司,其中有很多中小房地产企业存在经营实力和诚信不强的问题。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道,也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量,资本助推房地产导致行业整合的趋势已经相当明朗。资金素来是房地产业的血脉,房地产上市公司竞相进行巨额融资,表明房地产公司的资产证券化开始加速。在资本的助力之下,房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升,在行业整合的初期,土地市场的竞争将更加激烈,行业进入门槛将随之提高;在整合的中期,则是并购高发期,并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现;在整合的后期,多寡头竞争的局面将形成,上市公司之间的联合与合作将成为普遍现象。在A股市场目前的房地产上市公司中,万科、保利地产和金地集团等公司是整合的领军者,以良好的发展态势不断扩大与同行的差距。
(三)房地产上市公司直接融资与地价上涨的关系分析
2007年,我国股价和房价都出现了较大幅度的上涨。随着资本市场融资功能的恢复,一些地产上市公司从中受益,筹集了资金。与此同时,国内土地拍卖价格屡创新高,参与竞拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒体认为在资本市场实现融资促使上市公司高价拿地,证券市场间接成为地价上涨的“帮凶”,认为房地产上市公司已经进入了一个“圈钱――高价拿地――推高房价――再圈钱”的恶性循环,甚至认为房地产行业已经进入了一个寡头垄断时代,将损害购房者权益。我们认为,房地产公司证券市场融资并不是地价上涨的“帮凶”:房地产上市公司不可能通过拉高地价来获取更多利润;资本市场的融资不是房地产企业资金来源的主要渠道,撬不动地价的上涨;上市公司一直都是土地拍卖的重要参与者,并非现在融资后才去“抬高地价”;拍卖地价屡创新高,并非全是上市公司在推动,一些非上市公司和海外上市公司也参与了土地的拍卖。因此,上市公司并非推高地价的“罪魁祸首”,把推高地价与证券市场直接融资相关联更是缺乏科学性。
三、新形式下我国房地产企业融资的对策
(一)建立多元化融资渠道
我国居民储蓄存款已达11.2万亿元,再加上保险基金、养老基金等民间资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验,建议可以借鉴美国的运作模式,通过房地产信托投资基金这种方式投资,推动房地产业的发展。房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风险控制能力以及资金积聚等优势。目前,在北美、欧洲和澳大利亚等地,房地产投资基金已经十分成熟。尽管我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,但国外不少投资基金已开始涉足中国房地产市场。他们或者在中国设置资产管理公司,或者投资国内房地产开发企业。
(二)放松规制,开拓房地产融资市场的资金来源
资金来源是房地产融资市场的“水源”,是房地产金融的立足之本。应结合房地产资金需求的特点,结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道,比如进一步强化住房公积金,鼓励住房储蓄存款,引入保险资金,完善投资信托市场。由于地产行业自身特点,它对金融始终保持着很强的依赖性,自有资金+银行贷款也一直是我国传统的房地产融资方式。但近来国家为了防止房地产过热,在金融政策上实施了一些宏观调控,同过去相比,银行信贷门槛提高了很多,许多开发商倍感资金压力。在这种情况下,房地产开发企业应积极拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用不同方法融资。
(三)健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善,所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中,消费者相对而言处于信息缺乏的一方,同时又缺乏相关的专业知识,在市场博弈过程中处于不利地位。因此,加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设,对房地产企业的信息披露行为实行监督,有利于改变消费者的不利地位,提高市场运行效率。
参考文献:
(1)王珊. 当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[J]. 北方经济, 2009,(04)
(2)石金花. 当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J]. 北方经济, 2008,(14)
(3)赵丰. 我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析[J] . 时代经贸. 2007,(07)
篇6
房产档案的数字化是指将传统的纸质原始档案材料通过扫描或数码拍摄，经过压缩、转换等手段转换成图片文件、声音文件和录像文件"再运用分级存储管理技术将图片、声音、录音等文件各索引字段存储于大容量的服务器上，并通过计算机程序控制的查询功能迅速地检索出所需要的档案资料"房产档案数字化管理是房产档案工作的发展方向，是房产档案利用工作的一部分，这既是社会开发信息资源的需要，又是我国社会主义市场经济建设的需要，也是时展的必然。
二、房产档案数字化管理的意义
（一）房产档案数字化管理是时展的需要
房产档案数字化管理是时展的需要，档案信息是国家经济建设与社会发展的基础性信息资源，信息产业是21世纪的经济主导和支柱产业。由于我国的科技发展相对来说起步就比其他国家晚上许多，而在我国改革开放以后，主要发展的是经济领域，而对资料信息的数字化管理发展较为缓慢，没有跟上时代的脚步。但是在信息时代的今天，只有，紧抓时展的机遇，才能使我国的发展更上一层楼，只有尽快完成数字化的管理，才能使我国能够更快的发展，因此，房产档案数字化管理是信息时展的需要。
（二）房产档案数字化管理是档案安全保护的需要
传统的房产档案保存方式一直是采用柜架式纸质保存和目录式管理，不仅占用了大量库房空间，管理成木高，而且档案长期高频率地调用容易损坏，而且，一旦发生火灾，后果不堪设想。房产档案数字化管理不仅能够将馆藏档案内容保存到计算机中，将纸质载体变为磁盘载体，有效管理好日益庞大的档案信息，而且能够利用计算机进行档案自动分类、整理、排序、调阅、统计等业务工作。在利用档案时.不用查找档案原件，使得档案原件能够得到更好地保护，延长了档案的寿命，避免了档案的丢失。于此同时房产电子档案副木异地保存，保证了房产档案资料在出现天灾人祸的情况下不至于遭到毁灭性的破坏。
三、如何做好房产档案数字化管理工作
档案的数字化管理是一个循序发展的过程，是随着办公自动化程度的不断加深和数字技术的不断进步而发展的，是以转变观念为前提的创新性档案工作，档案工作者要不断提高自身水平，努力使自己成为既懂管理又懂业务和技术的复合型人才，为用户提供的知识服务，以实现档案资源的有效利用和信息资源的共享，因此，笔者认为为了使用户能够方便地获得和利用数字化信息资源，做好信息服务工作，就要做好如下工作：
（一）提高数字化管理的认识，建立完整规范的档案资料房产档案数字化的目的是最大限度地提供利用，满足社会需求，如果档案资料不真实，不完整，不规范，就失去了数字化的意义。目前，国内绝大部分城市的房产管理部门都是采用计算机系统进行登记发证，并采用局域网、数据库技术对登记信息进行管理，但实现房产档案数字化的地方并不多。笔者认为，首先要解决思想认识上的问题，为了实现房产档案数字化，我们必须在思想上充分认识房产档案信息资源的重要意义，要使其利用价值充分发挥出来。其次是要确保房产档案资料的完整和真实，确保档案资料字迹清楚，排序符合规定，对数据质量、图像进行检查，保证准确无误，为数字化管理工作打下基础。
（二）制定房产档案馆数字化建设发展规划，并分阶段有步骤地实施。在数字化建设过程中，必须充分考虑到各地房产档案管理部门历史上形成的数量庞大的库存档案，以及每年数量激增的新档案，分别规划设计合理的建档流程。对库存档案，可以考虑将利用率高、当前有效的权属登记资料先行建档，以保证数字化档案库能在较短时间内产生利用价值；新增档案的数字化过程最关键的是不能影响日常的登记发证工作，建档工作可安排在发证后、实物归档前进行。
（三）进一步完善房产权属档案数字化标准.国家档案局就电子文件档案制定了标准，为全国性电子文件管理提供了标准、规范。房产档案的特性决定了其管理的独特性，如果没有统一的标准和规范，必将使其利用效果大打折扣。因此，当务之急就是要尽快建立一套适合房产管理的数字化档案标准，规范和指导各地的房产档案现代化管理工作，最终建立起一个标准的房产档案数字化利用平台。
（四）规范数字化档案开放范围和使用权限。对于一般性的查询、检索，无论是传统服务还是远程服务均可无偿提供，但网上深入查询或特殊专题检索、下载等应为有偿服务。同时，应设立相应的访问权限，公众可以在公共网上查询、利用开放的档案，而对内部人员开放的档案，只能通过上内部局域网查询利用。
篇7
关键词：房地产企业；资金管理体系；资金链
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）08-0117-02
一、我国房地产行业发展现状
经过多年的高速发展，我国的房地产行业已经成为一个国民经济的主要支柱，不仅带动了大量的钢筋、水泥、建材等基础设施企业的发展，更是增加了就业，给国家经济的发展带来相当大的贡献。但是经过多年的发展，受金融危机、通货膨胀等诸多因素的影响，房地产的价格有些偏离了实际。许多一线城市的房价严重超出了人们的收入水平，房地产越来越成为一个国民津津乐道的话题，也越来越关系到国家的宏观经济与民生。于是国家开始对房地产行业进行一系列的调控，经历了越调控越上涨的局面之后，终于出台了史上最为严厉的调控政策。限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列组合拳的出台，让发热的房地产行业开始缓慢降温。目前房地产企业大都面临着与消费者相持，捂盘惜售，贷款即将到期，资金链即将断裂的局面。在当前的局面下，降价销售已经是大势所趋。但是由于现实房价与百姓期望的价格相差太大，所以房产企业面临着巨大的风险，并且随着骨牌效应的发生，甚至会导致房价的突然猛降，给房产企业带来不可估量的损失。那么，房产企业在这样一个大趋势之中如何能保持正常的运作呢，加强企业的资金管理就是其中一个措施。
二、当前我国房地产企业资金管理存在的问题
1.计划性不强。当前正是我国房地产企业发展的黄金时期。许多其他行业的企业嗅到房地产企业的巨大商机之后纷纷开设分支机构开始从事房地产行业。从2008年金融危机以来，国家采取了一系列稳定扶持经济的措施，包括“四万亿资金的投入”、“降息”等措施，使市场上的资金重新充裕起来，这让中国很快摆脱了金融危机的漩涡，也让房地产市场迎来了一次“井喷式”行情。许多开发商由“活不下去”转身变成赚得“盆满钵满”，资金状况大为改观。一时间开发商们壮志凌云，纷纷拿地抢地，涌现出好多“地王”，根本没有进行详细经济测算和资金管理规划，完全被投资冲动所左右，只是铺摊子上马项目，无资金计划可言。或虽有资金计划，但只是个摆设，没人关心当初怎么计划的，只是做到哪算哪。由于资金管理无计划或有资金计划不起作用，在国家连续调控政策下，本已紧张的资金状况就更加紧张，资金链断裂的可能性也就日益增加。
2.公司管理层重视程度不够。许多房地产企业都是母公司的一个分支，高层管理人员都是由母公司派遣过来的人员。这些高管对原行业的市场情况把握的比较准确，但是对房地产行业的情况就不是那么的熟悉。许多房产企业的高管仍然沿用老旧的管理方式来管理房产公司，虽然在高利润的房地产行业也能赚取利润，但是落后的管理模式使得企业浪费了大量的既得利益。比如,管理层不重视资金计划管理，各部门条块分割严重、互不通气、各自为政，更谈不上建立以资金计划为核心的动态资金管理体系,因资金管理不当浪费许多机会，同时又增加了许多不该发生的费用。
3.财会人员素质不高。许多房地产企业的财会人员素质有限，他们的专业水平制约了房地产内部控制体系的完善。同时由于市场上的房地产企业鱼龙混杂，一些不具备从业资格或者自身素质不达标的人员也进入房产企业的财会部门，只能进行简单的财会计算与统计，对更深层次的动态资金管理体系的组建与完善不能起到应有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任务。随着房地产行业的规范化发展与准入制度的越来越严格，这些财会人员给房地产企业本身的发展就带来了一定的阻碍，更不用谈对房产企业的资金管理体系做出贡献。
4．资金管理体系不够科学。房产项目需要一个庞大的运作团体。在房产项目的运作和建设过程中，涉及到土地、融资、贷款、策划、开发、销售、售后等一系列庞杂的工作。并且由于房产开发项目周期长，从选址、拆迁、设计、施工、验收、销售，这一系列过程短则数十个月，长则数年，需要同多个政府部门与供应商相协调，并且资金投入量巨大，动辄需要上千万、上亿的资金。这不仅仅需要开发商自筹资金，更重要的是需要贷款与融资。并且开发过程中会出现种种的风险，所以极其需要建立资金管理体系，有计划的、灵活的、动态的进行资金管理。但是许多企业的资金管理不够完善，往往是领导拍脑门决策，对融资、筹资、投资方案没有经过科学缜密的分析，对各种可能发生的风险，没有充分的思想准备和处理预案，或者资金管理体系设计不够科学，不能对整个开发过程的资金运作进行全程性有效的监督与控制，直接导致了资金管理体系不能正常的发挥应有的作用。
三、房产企业如何建立完善的资金管理体系
1．建立健全资金管理体系。房产企业要正视资金管理体系的重大作用。在当前情况下，房产企业面临着巨大的危机，那就是政府调控给房产企业带来的巨大影响。如果政府继续维持严厉的调控政策，坚决要打压房价，那么房产企业如果不想资金链断裂，应该做的就只有一件事：优化企业资金管理体系，拓宽资金来源渠道，减少开支，度过严冬。那么这个时候我们的资金管理体系就可以发挥巨大的作用。在事前、事中、事后三个阶段，不简单进行成本效益核算，而且要建立资金管理体系，实时预测、跟踪、资金的时点状况和区间收支流动情况，对资金在某时点或区间可能遇到的风险应有充分的估计、用资金管理报表给企业精确地展示企业资金的安全状况、充裕程度、使用效率、资金来源展望、资金使用计划、资金运作风险等，有助于企业做出正确的选择。当前，所有的房产企业都应该建立自己的资金管理体系，有资金管理体系的企业也要完善自己的资金管理体系，科学组建，合理规划，让资金管理体系在企业的发展中真正发挥应有的作用。
2．管理层加强重视。所有的管理层应该进行学习与研究，重视资金管理体系在企业发展中的重要作用，并且投入足够的人力物力建设自己部门的资金管理体系，从上层开始重视资金管理体系的建设，就会对整个企业的资金管理体系的建设做出一个良好的开端。管理层应该尊重资金管理体系的运行规律，切忌用拍脑袋决策破坏资金管理体系，对确有必要发生的计划外资金安排，应有机地融入资金管理体系，而不是让他对资金管理体系产生破坏性影响；而资金管理体系在建立和运行过程中，也要对各种风险有充分的估计和预案，实行弹性管理，给可能发生的计划外资金收支留出空间，对资金管理要有前瞻性，对可能遇到的极端情况要有思想准备和资金准备。
3．加强对财会人员的培训。当前，房产企业应该加强对财务人员的培训与教育工作，从根本上提高资金管理体系的质量。资金管理体系的质量关键在于执行资金管理体系人员的素质。房产企业复杂的资金收支要求资金管理体系人员拥有良好的业务素质与较好的沟通与理解能力，以及较强的适应能力。财会人员不仅仅要精通自己财会专业的知识，更要学习经济、管理等诸多学科的知识，为更好地掌握企业资金管理体系打下坚实的基础。财会人员不仅要按权责发生制原则进行成本效益核算，反映企业财务状况和盈亏结果，也要考虑以收付实现制为核心的资金运营情况。这不单以现金流量表或财务状况变动表等对外财务报表来反映，而是企业应结合企业内部的实际情况，设计出适合本企业的资金管理报表，删繁就简，简单明了地反映出企业最关心的资金要项。
4．建立有效的动态资金管理系统。由于房地产企业开发项目的复杂性与时间上的延迟性，这就需要对整个房地产企业的运作进行一个有效的实时监督和动态资金管理。作为房地产企业的主要资金来源――房屋销售收入，就有很大的不确定性，情况好时，可能被一抢而空，情况不好时，可能几个月都卖不出去一套。所以作销售资金计划时，要在充分评估销售风险的基础上，作出不同的预案，避免因资金计划与实际资金收支差异过大而使资金管理系统失灵甚至崩溃的情况出现。根据实际情况建立资金管理季报、月报制度，特殊情况还可以建立资金管理周报、日报制度，根本目的在于动态实时把握资金运作状况，让资金处于稳健且效率较高的运行状态。同时，要对风云变幻的市场环境有所准备，在逆境中能把握住商机，在顺境中能抵住诱惑，让资金像健康的血液一样，源源不断地满足企业这个“人体”需求。所以，当前房产企业都要建立一个有效的动态资金管理系统。在充分评估风险的基础上，制定合适的企业发展策略，找出合适的资金运作方法与控制标准，从而从内部加强资金管理体系的建设。
在当前情况下，房产企业只有尽快地建立自己的资金管理控制体系才能有效应对眼下的这场房产危机，也只有建立有效的资金管理体系才能精确控制企业的资金链，让企业资金有序健康地运行，避免出现资金链断裂的风险，提高资金使用效率，压缩资金使用成本，在减少不必要的浪费的基础上增加企业的既得利益，促使房产企业更快更好地发展。
参考文献：
[1] 陈海风.房地产企业财务精细化管理模式与全成本优化预控实务手册[M].北京:中国知识出版社,2005.
篇8
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据［2006］37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
篇9
关键词：房地产；人力资源；现状；对策
房地产行业已成为21世纪中国的一大支柱产业。人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，在房地产企业的发展中也呈现出了积极的态势。由于大部分房地产企业参与市场竞争的时间较短，对人力资源管理的研究相对欠缺，使人力资源管理的重要性日益凸显。因而科学分析人力资源管理的现状，找出症结及原因，对房地产企业的健康、持续发展有着十分重要的意义。
一、 房地产企业人力资源管理现状
（一）从业人员众多但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺
房地产行业作为一个蓬勃发展的产业真正形成一个行业不过是最近几年的时间客观上决定不可能积累大量综合型经营及专业化经营人才。加之在利润的刺激下大批房地产公司一下涌出使得房地产行业从业人数骤增但综合型经营人才及专业化经营人才由于需要长时间成长不可能在短期内满足行业发展需要。目前我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平整体学历结构偏低。随着经济危机的到来客观上要求房地产企业提高自身人员素质以应对经济危机从而加剧了房地产企业对综合型经营人才及专业化经营人才的需求。
（二）人力资源管理的观念、管理思路和手段相对滞后
目前许多房地产企业的人力资源部门仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能就其职能、发挥的作用而言与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。对员工多是靠制度约束和强制还属“对立式管理”缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理”。
（三）缺乏专业的人力资源管理人才
在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进而忽视了专业的人力资源管理人才的引进。尽管很多企业都设有专门的人事部门但很多人事管理人员还只停留在整理档案、年终评定等这些程序化、公式化的工作上缺少专业的人力资源管理知识大多数人也没有经过专门的人力资源管理学习而这样的人力资源管理队伍必然难以适应现代人力资源管理的要求。
二、加强房地产企业人力资源管理的对策分析
随着房地产产业化进程的推动，社会资源的公开，人才成了竞争的主角。因此，房地产行业必须强化人力资源管理，制定一系列相关制度。在任用、选人、留人、培训、薪酬管理等方面尤为重要。
（一）强化人力资源管理是房地产行业竞争的价值取向
人力资源具有提供未来经济利益或服务的潜力，并能以货币计量，因而具有资产属性。人力资源评估的对象是人力资源的价值。由于人力资源与物力资源不同，它是一种以人为载体的特殊资产，这就决定了人力资源的价值与物力资源价值不同，人力资源价值体现在人力资源的创造和贡献上，因此人力资源评估的依据就是人力资源提供未来经济利益和服务的潜力。
怎么样让人才留下来？让人才感到有前途？怎么提供员工的职业发展、提供培训和工作发展的机会才是管理中的增值。
房地产企业，不仅需要专业型人才，更需要全能型人才。人才不仅需要培养，更需要企业规划。现在的房地产企业普遍缺乏对企业员工职业生涯的规划，一个人从进入一个公司开始，到最后因种种原因离去，企业似乎并不是很在乎，然而这对企业却未必不是一种损失。
首先，任何一个企业都是由企业人来构成的，人的成长即意味着企业的成长，房地产公司也不例外。如果员工只是停留在把工作当成一种谋生的手段，而非为之奋斗的事业，员工就不会积极主动地为企业的发展壮大而努力，这对企业的成长是极其不利的。
其次，员工应当有跟随企业一同成长。企业总是希望于员工要忠诚于所服务的公司，但企业如果不能让员工有归属感，又谈何员工忠诚？而这种归属感体现在企业的认可，以及能上能下和任人唯贤上，因而有必要重新检讨现行的人事制度和激励机制是否合理。
第三，企业不仅要对企业自身的发展有明确的规划，同时也要对部门进行规划、岗位进行设定、人员工作业绩进行有效评估，为员工在企业中的成长、发挥特长和自我价值肯定拓展空间。
（二）强化房地产企业人力资源管理的途径
首先，应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。
其次，房地产企业应对决策层人员实行目标责任制。
第三，加强房地产企业内部的人际交往和情感交流，淡化人与人之间的戒备心理。信息沟通与合作是其它相关因素的基础，甚至是决定性因素。
（三）强化房地产企业用人原则
房地产企业人力资源管理应遵循以下一些共同的原则：
1.唯才用人
现代企业经营日益复杂，对各种人才的要求也日益提高，只有唯才用人，才能维持企业的长期可持续发展。与人才的亲疏关系不应是用人的标准。现代管理区别于传统管理的特征之一就在于能否领导一群原本并无联系的人，朝着一个共同的目标挺进。企业如果连这一点都达不到，那离现代管理就太远了。当然，企业规模小哪个角落都容易看到，老板易于全面掌控；企业规模大了，就更需要依靠科学制度管理。特别是在企业发展到相当规模、必须依靠企业家团队来管理企业的时候要解决这一问题，民企老板首先要提高自己的思维境界，认识到企业壮大了的就必须以更加博大的胸怀来用人，更要认识到“亲族部队”之外同样存在能力和道德品质都过硬的人，只要企业给予其公平合理的待遇，他们同样会忠于企业，为企业创造价值。
2.能力重于学历
能力比学历更重要。现在许多企业招聘一味看重学历。应该说这本身是一个巨大的社会进步。但是必须清楚的是，重学历，并不是看重学历本身，而是其背后的学识和涵养，这才是重视学历的初衷。学历只是证明能力的一种工具，不是必要条件，而只是一个相关条件，相关度如何对每个人来说也都是不一样的。领导者必须综合运用背景分析、经验判断、面试考核等多种手段来对人才的品质、诸多方面做出全面而深刻的评价。
3.注重发挥人才的长处
企业聘请人才是因为他能做什么，而不是盯住他不能做什么，要重视的是他能出什么成果，而不是他有什么特点。企业首先应该关注的，应该是员工能贡献什么。过份关注员工不能做什么，只会打击员工的自信心，他自身也发挥不出什么作用来。应谨记：成功之道，不在于克服了多少缺点，而在于多大程度地把优点发挥出来。
三、结束语
综上所述，房地产企业要在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须在企业人力资源管理工作上下功夫。在我国，房地产业还刚刚起步，历史较短，有许多问题急待解决，人力资源管理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念。因此，房地产企业要生存、搞活和发展，首先必须尽快转变观念，树立“以人为本”的管理思想，重视人力资源管理工作，才能使企业兴旺发达。
参考文献：
[1] 姚华著，《新时期房地产企业人力资源管理方法与国际通用文本》，北京，中国科技文化出版社，2004：273-275
[3] 胡君晨、郑绍濂主编《人力资源开发与管理》，上海，复旦大学出版社，2004：202-210
篇10
你局宣房（93）042号《关于统一房屋拆迁私人自住房屋在安置面积计算问题的请示》收悉。文中关于执行《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十七条第一款关于拆迁私人自住房屋计算安置面积的问题，同意你局的意见，即原居住面积、私人自住房屋按产权证标明的居住面积计算；对产权证没有标明居住面积的，按实际测量的居住面积计算。
此复。
附件：宣房（93）042《关于统一房屋拆迁私人自住房屋在安置面积计算问题的请示》
宣武区房地产管理局关于统一房屋拆迁私人自住房屋在安置面积计算问题的请示
（宣房（93）042）
全文
北京市房地产管理局：
