房地产税税务筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产税税务筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。

一、房地产企业税务筹划的必要性

1.房地产企业税收负担重

当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。

2.房地产企业依法纳税意识淡薄

房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。

3.房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。

二、纳税筹划的基本内容

通常，纳税筹划包括以下三项内容：

1.避税筹划

避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。

2.节税筹划

节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。

3.税务风险防范

税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。

三、我国房地产主要税种税务筹划

1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。

利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。

利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。

2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。

3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。

参考文献：

[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.

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摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。

关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划

房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。

一、投资性房地产的利弊分析

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：

1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。

2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。

3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。

二、投资性房地产的税务筹划

投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（一）投资性房地产会计核算的计量方法

新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。

（二）租金收入的筹划

1.将出租业务策划为承包业务

房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。

2.租金收入分解为其他形式

如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。

案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。

筹划前公司需要缴纳的税金如下:

营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。

房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。

企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。

筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。

由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。

参考文献：

[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).

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[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 税务筹划的特征

第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。

第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。

第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。

第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。

2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施

（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。

针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。

（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。

所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]

（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。

3 房地产企业税务筹划的重点税种解析

房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。

（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。

（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。

4 结 论

综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。

参考文献：

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随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。

1当前情况下的房地产企业税务

一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。

因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。

2房地产企业全程纳税筹划的意义

房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。

3房地产企业的全程纳税筹划工作

31融资阶段纳税筹划与风险管控

融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。

第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。

第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。

32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控

房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。

第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。

第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。?τ诜康夭?企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。

33销售阶段的纳税筹划与风险管控

对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。

第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。

第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。

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摘 要 房地产企业税务筹划是指相关的指纳税人根据我国在税法中的一些相关的规定针对相关的企业涉税事项进行的一些有效地活动，这样能够促进减轻相关的税负，同时能够实现企业的相关财务目标的对策与安排，这是房地产企业日常管理活动中一项十分重要的财务管理活动。根据房地产行业的特点，分别从如何进行所得税筹划，以及如何进行土地增值税的筹划等两个方面进行了相关的探讨，旨在能够为房地产企业的发展提供相关的指导作用。

关键词 房地产企业 税务筹划 财务管理

企业的利润会受到成本的高低的影响，影响房地产企业生产经营成本的高低会受到多个相关因素的影响，其中税收因素是一个较为重要的因素。根据我国建设部房地产业司的相关资料统计显示，各种税费能够占到占商品房相关成本的30%到40%，因此相关的企业可以采取有关措施来安排企业的相关涉税活动进而能够合法规避或者减轻自身的税负，同时还可以采取相关的防范措施来进而化解相关的纳税风险，这已经成为了房地产企业一项十分重要的财务管理工作。税务筹划的主要方向：1、递延税费缴纳时间，减轻资金的时间成本；2、从总量上减少企业实际税赋。

一、如何进行企业所得税的筹划

1、改变企业注册性质

房地产商品具有很强的地域性，因此房地产开发企业选择在不同区域进行投资，都需要建立相关的项目公司。子公司为独立法人，因此在设立区域将会被视为独立的纳税人，进而就要要承担相应的全面纳税义务；而分公司没有独立的法人资格，因此不被视为纳税人，公司就只是承担有限的纳税义务，分公司所发生的利润与亏损要与总公司进行合并来计算。在经营期间，如果分公司出现亏损，就可以抵冲一部分总公司的利润，进而减轻相关的税收负担。而且分公司与总公司之间发生的资本转移，不会涉及所有权的变动，因此不会承担相关的税收。

2、选择合理的成本分摊方法

根据国税发2009年31号文的相关规定：房地产企业成本分摊可以按照占地面积法、建筑面积法、直接成本法，预算造价法进行分摊。同时文件规定：土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。由此主体工程、内部装饰工程、机电工程就成为重点关注的项目，房地产企业应根据自身情况对成本分摊方法进行选择，合理分配成本已达到节税目的，特别是一些CBD项目，将成本大量转移至出售业态，这不仅仅节省了税金，同时还降低了自持物业的成本，为日后支持物业的升值创造有力因素。

3.合理选择费用分摊方法

目前很多房地产企业在同一城市中存在多个项目公司，但却使用一个团队进行管理，企业完全可以根据销售的进度，合理与员工签订劳动合同，将员工成本分别计入各家项目公司，相关的开办费、销售费用、管理费用也可采取与销售进度配比的方法，进行合理的配置已达到节税目的。

在所得税预缴阶段，企业在计算成本时可以选择对于自己有利的相关方法，同时已发生的相关费用及时进行核销入账。对于能合理预计发生额的相关费用以及损失，要采用预提方法计入相关费用，对以后年度需要进行分摊列支的相关费用、损失的摊销期进行适当的缩短。对于限额列支的相关费用等的摊销要选择最短的年限，尽量增大前几年的相关费用，递延相关的纳税时间。

二、如何进行地增值税税收的筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在相关的土地增值税的税收优惠政策中，对于代建房以及合作建房的有一个较为明确规定，例如在什么情况下可以暂免征收土地增值税。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建设完成之后自己进行使用的，可以免征收相关的土地增值税，但是建成后需要进行转让的方式，则需要补交相关的土地增值税。

（2）代建房。代建房的本质是相关的房地产开发公司代表客户进行房地产的开发，同时还要收取相关的手续费。在整个经济行为不会涉及产权的变化，因此不在土地增值税纳税范围之内，只要依法缴纳相关的营业税。这样可以在一定程度上减轻相关的营业税负担，可以免除相关的土地增值税，进而减低企业的税收负担。

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

土地增值税要采用超率累进税率的方式进行计税，增值额等于收入减去相关的扣除项目，增值率越高，那么对应的税率就越高。因此可以采取分散企业收入的方式，对增值额产生影响，进而对企业的税负产生影响。在实务操作过程中，可以将可分除的项目从整个房地产项目中进行剥离，并且单独进行处理，例如装修费，设备安装费以及附属设施建设费等。这样能够使上述业务的盈利免除了相关的缴纳土地增值税，进而起到增加企业利润的目的。

举例说明，例如对于A房地产开发企业来进行一个项目的开发，其中建设一栋普通标准住宅进行出售，预计售价可以达到5000万元，其中可以进行扣除的项目金额为4500万元；而建设豪华别墅为10栋，预计相应的销售额为1500万，其中可以进行扣除的项目金额为1000万元。在上述案例中，如果不分开进行核算，那么需要缴纳相应的土地增值税为（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；然而如果分开进行核算的话，A企业按照相应的建设普通标准，由于增值率未超过2 0%，可以享受免相应的征土地增值税的优惠，这样就需要相应的缴纳土地增值税值为（1500-1000）×30%=150万元。

3、对利息支出的筹划。

按照相关法律的规定，对于扣除项目中财务费用中的利息支出，只要是能够按转让房地产项目计算分摊同时能够提供有关的金融机构证明时，可以据实进行扣除，最高不能超过相关商业银行同类同期贷款利率计算的相关金额。对于其他的房地产开发费用，可以将土地取得成本和土地开发成本总金额的5%扣除。凡不能按转让房地产项目进行分摊利息计算或者不能提供相关金融机构有效证明的，房地产开发费用可以按照土地取得成本与土地开发成本总额的10%进行扣除。 因此房地产开发企业可以根据自身的相关情况，通过计算决定是否要提供金融机构相关的利息分摊证明，进而达到有效节税的目的。

三、关于地下车位成本的分摊

目前车位成本问题主要是由产权问题导致！

对于地下人防设施形成的车位，产权归属于相关的人防部门，因此这部分的相关成本要从总成本中进行扣除，将这部分成本分摊到销售或者自用部分的开发成本中，将其作为公共配套设施费进行分摊，因此在房地产公司的财务帐上可以不体现这部分的成本，将其成本分摊到可售业态中，降低企业所得税赋。

对于非人防性质的车位，无论地下以及地上车位是否办理相关的产权的，其成本核算都应单独列示其成本，而非全部分摊到可售业态中去。能办理单独产权的车位，可以毫无疑问的做出售处理，其成本属于所得税和土地增值税的税前扣除范围；而不能办理产权的车位，如果是销售，则是出售使用权，在部分地区视作长期出租，此时在土地增值税汇算中核算上就按出租处理，需要交纳房产税（从租），其成本不能计入土地增值税扣除项目，但在所得税中仍然可以视为销售，其成本可以税前扣除。

三、结束语

房地产企业的税务筹划是一项具有技巧性较强，高技术含量和综合性较强的企业筹划工作，相关的企业部门需要一方面要熟悉相关企业的运营状况以及国家出台的相关税收法规进行认真的学习和研究。另一方面相关的房地产企业要采取相关的合理合法的运作手段，合理利用相关的纳税筹划的方式，对企业的相关目标以及相关的实施成本进行综合考虑，做好相关风险控制工作控制风险，这样才能有效减少房地产相关的税负状况，进而有效增强企业的竞争力。

参考文献

[1]张中秀，王晓菲，李首雁.税收筹划教程.中国人民大学出版社.2005：P125-126.

[2]汪治，陈文梅.税收筹划实务.北京：清华大学出版社.2005：P1-3.

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【关键词】矿产 企业 税务 筹划

一、税务筹划的主要特点

（1）合法性。税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策。税务筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定逃避税负是偷税行为，必须加以反对和制止。

（2）超前性。税务筹划是在纳税方案实施前的规划和设计安排。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在应税行为发生之前通过纳税人充分了解现行税法知识和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策行为，是一种合理合法的预先筹划。这与避税、偷税等都是在事中、事后进行是根本不同的。

（3）全面性。从时间上看，税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在企业设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，还应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。税务筹划要综合考虑纳税人的总体利益，兼顾局部利益与整体利益、短期利益与长期利益。

（4）时效性。税收法律、法规和政策是随着政治、经济形势的不断变化而变化的。因此，纳税人在进行税务筹划时，必须随时把握税收政策所发生的变化，及时作出相应的变动，适时筹划，保证税务筹划的有效性。

二、税务筹划的建议

（1）项目前期筹建与投入环节，重在用好用足税收优惠政策。主要包括勘探、工程建设、机械设备采购或租赁、安全与环保系统配套投入等。这一环节的税收筹划可以考虑：购买设备的税收抵免，可根据企业所得税法的规定，企业购买并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产的专用设备的，该专用设备的投资额的10%的部分可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度内结转抵免。

（2）合理利用关于伴生矿、伴采矿、伴选矿的征税规定进行税收筹划。在采矿与选矿等生产运营包括矿产原料采掘、筛选、储存、运送等。所谓伴生矿，是指在同一矿床内，除主要矿种外，含其他多种可供工业利用的矿产成份。考虑到一般性开采是以主产品的元素成分开采为目的，确定资源税税额时，一般将主产品作为定额的主要依据，同时也考虑作为副产品的元素成分及其他相关因素。企业在开采之前就应关注矿产品适用税额相对较低的矿产资源，使得整个矿床的矿产品适用较低税率；所谓伴采矿，是指开采单位在同一矿区内开采主产品时，伴采出来的非主产品元素矿石。对于量大的伴采矿，由省、自治区、直辖市人民政府根据规定对其核定资源税单位税额标准；量小的，在销售时，按照国家对收购单位规定的相应品目的单位税额标准缴纳资源税。如果伴采矿的单位税额相对较高，则利用这项政策进行税务筹划的关键在于让税务机关认定伴采矿量小。伴采矿量的大小由企业自身生产经营所决定，企业在开采之初合理确定伴采矿开采规模，税务机关在进行认定时，对企业数量较小的伴采矿，确定的单位税额标准较低，企业可利用这种税务处理方式，决定伴采矿的数量开采；如果伴采矿的税额相对较低，则企业应进行相反的操作。所谓伴选矿，是指对矿石原矿中所含主产品进行选精矿的加工过程中，以精矿形式伴选出的副产品。对于以精矿形式伴选出的副产品不征收资源税，对纳税人而言，最好的筹划方式就是尽量完善工艺，引进技术，使以非精矿形式伴生出来的副产品以精矿形式出现，从而达到少缴税款的目的。

（3）利用国家有关税种的征免税项目优惠的税收筹划。如以煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩为原料生产的页岩油等自产货物实行增值税即征即退的政策；以煤矸石、煤泥、石煤、油母页岩为原料生产的电力和热力等自产货物实行增值税即征即退50%的政策。

（4）利用存货计价方法的不同进行税收筹划。纳税人采取的存货（这里的存货包括商品、产成品、半成品以及各类材料、燃料、包装物、低值易耗品等）计价方式不同，会对企业所得税产生较大影响。具体来说当存货物价有上涨趋势时，采用月末一次加权平均法计算出的期末存货价值较低，销售成本最高，可将利润递延至次年，以延缓纳税时间；当物价呈下降趋势时，则采用先进先出法计算出的存货价值最低，同样可达到延缓纳税的目的。当企业处于所得税的免税期时，企业获得的利润越多，其得到的免税额也越多，这样，企业就可以通过选择先进先出法计算期末存货价值，以减少当期成本费用的摊入，扩大当期利润；相反，当企业处于征税期或高税负期，企业就可以选择月末一次加权平均法，将当期的摊入成本尽量扩大，以达到减少当期利润降低应纳税所得额。

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一、先投资后转让的税务政策分析

(一)投资环节营业税，城建税、教育费附加等税负分析

根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资人股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，房地产企业将开发产品进行投资的行为不需要交纳营业税。同样，城建税和教育费附加也无需缴纳。

(二)投资环节土地增值税税负分析

根据财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”因此，按新规定，对于房地产开发企业以开发产品作价投资，需要缴纳土地增值税。

(三)开发产品对外投资时的所得税税负分析

根据国税发[2009]31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。

可见，房地产开发企业以开发产品对外投资时，应认定为视同销售行为，需要计算缴纳企业所得税。但是，房地产开发企业以开发产品对外投资行为的所得税税负高低如何，应视土地增值额的大小确定。由于评估作价具有一定的主观性，因此通过适当降低投资作价，可相对降低土地增值税的增值率，以达到降低所得税税负的目的。

(四)投资环节契税税负分析

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”因此，以开发产品对外投资应该视同房屋买卖，需缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。因被投资公司股权将全部转让给受让人，房屋权属随之归属于受让人，形式上卖股权，实质上是卖房屋，因此由受让人承担。可见，房地产开发企业以开发产品对外投资不需要交纳契税。

(五)再转让股权环节营业税，所得税税负分析

在营业税上，根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，对股权转让不征收营业税。

在所得税上，根据《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款及第三款规定，企业转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。投资资产成本为购买价款或该资产的公允价值和支付的相关税费。根据国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第三条规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

因此，再转让股权环节上不需缴纳营业税及其附加，但对于股权转让溢价需要征收企业所得税。

(六)投资环节和再转让股权环节印花税税负分析

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，“产权转移书据”为应纳印花税凭证，因此投资环节和再转让股权环节应按“产权转移书据”税目按0.05％的税率缴纳印花税。

综上所述，从税务角度看，开发产品采取先投资再转让的操作方式主要有三点实惠：(1)节省了5.5％的营业税及附加；(2)由于开发产品直接买卖差价可大致分劈为投资评估增值与股权转让溢价两部分，则土地增值税的税负将相对降低；(3)通过适当降低投资评估增值比重，相对提高股权转让溢价比重，降低土地增值税税负。但此操作流程和手续比较繁琐，历时较长，资金回笼速度可能相对较慢，其时间价值需要考虑，而且投资作价不宜过低，以避免税务风险。

二　直接销售与先投资后转让的税负案例比较分析

案例：甲公司主营房地产开发，拟整体出售新开发的一幢办公写字楼，市场价格为35000万元，开发成本15000万元(不含资本化的银行借款利息750万)，销售费用和管理费用(含印花税)总计750万元。乙公司有意购买此幢大楼用于办公。税务机构确定土地增值税扣除项目为21425万元。那么，甲公司是以直接销售还是先投资后转让的方式销售此幢办公写字楼以获得最大利益?在销售中乙公司又如何得到相应的优惠以配合甲公司的税务筹划呢?甲公司经过讨论，形成了以下两套方案，具体分析比较如下：

(一)直接销售方案的双方税负及对价分析；

甲公司以市场价格35000万元销售办公楼，乙公司以35000万元买人此幢办公楼。

甲公司的收益为；

办公楼销售收入35000万元

应纳营业税及附加35000*5.5％=1925(万元)

增值额=35000-21425=13575(万元)

土地增值额占扣除项目比率：13575+21425=63，36％

应纳土地增值税=13575x40％－21425x5％=4358，75(万元)

甲公司的税前收益为35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(万元)

不考虑其他因素，甲企业应纳企业所得税12216.25x25％=3054.06(万元)

甲企业税后收益：12216.25-3054.06=9162.19(万元)

乙公司实际支出：

办公楼购买支出35000万元

契税35000x3％=1050(万元)

印花税35000x0.05％=17.5(万元)

共计支出35000+1050+17.5=36067.5(万元)

(二)先投资再转让股权方案的双方税负及及价分析；

甲公司将这幢大楼作价28000万元投资参与乙公司经营(《公司法》要求货币出资额不得低于注册资本的30％，为简化起见，本例假定符合法律要求)，风险共担，利润共享，一段时间后，再把甲公司持有的乙公司股权以34000万元的价格转让给乙公司其他股东。投资环节税务机构确定土地增值税扣除项目为19500万元。

甲公司的收益为：

营业税：根据分析可知，实物投资环节不需缴纳营业税，股权转让亦不需要。因此，甲公司不用缴纳销售办公楼的营业税及附加。

土地增值税：投资环节根据财税[2006121号文件规定需要缴纳上地增值税，

增值额=28000--19500=8500(万元)

土地增值额占扣除项目比率：8500÷19500=43.59％

应纳土地增值税=8500x30％=2550(万元)

投资环节印花税：甲公司投资作价环节应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为28000x0.05％=14(万元)。

投资环节企业所得税，根据国税发[2009]31文件规定，对外投资应视同销售征收企业所得税。不考虑其他因素，甲公司应纳企业所得税：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(万元)。

再转让股权环节印花税：甲公司再转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为34000x0.05％=17(万元)。

再转让股权环节企业所得税：甲公司以34000万元的价格再转让持有的乙公司股权(未考虑企业其他经营因素)，股权转让溢价为6000万元(34000-28000)，企业所得税应纳税额为(6000－17)x25％=1495.75(万元)。

因此，甲公司的税后实际收益为34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(万元)，比直接销售方案多获益2027.06万元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

办公楼的实际购买支出为34000万元

契税28000x3％=1020(万元)

印花税28000*0.05％=14(万元)

共计支出34000+1020+14=35034(万元)此直接购进方案节约支出1033.50万元(36067.5-35034)。

对比直接销售和先投资后转让股权两种方案，后一种方案甲乙公司双方都节约了部分税款费用，都达到了减少支出的目的。由于乙公司同样获益。显然也会配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投资后转让股权的操作流程和手续相对繁琐，历时较长，对甲公司而言资金回笼速度可能相对较慢，因此其时间价值同样需要关注，而且投资作价不宜过低，以避免纳税调整的税务风险。

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（一）积极影响

首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。

其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。

再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。

（二）消极影响

首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。

其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。

二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性

（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影?项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例

土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。

（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。

案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议

（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围

根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允?S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围

财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

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关键词：房地产；税务稽查

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.

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关键词：房地产企业；涉税账务；问题；对策

1引言

自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。

2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析

2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大

首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。

2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象

从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。

2.3小税种漏征

大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。

3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究

3.1完善相关法律法规建设

虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。

3.2加强财务核算管理

针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。

3.3加强对小税种的关注力度

针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。

4结语

综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。

参考文献

[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.

[2]王宝田.房地产企业所得税汇算扣除项目涉税风险与防范——基于对房地产企业税务检查的理性思考[J].中国集体经济,2014（10）.