房地产项目税务筹划范文
时间：2023-09-12 17:20:28
导语：如何才能写好一篇房地产项目税务筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：房地产；合作开发；税务；筹划
所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括:无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。
近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?
1．房地产项目合作开发模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。
2.2项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。
项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。
3．小结
房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
参考文献:
[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社, 2004.
篇2
【关键词】 土地增值税 纳税筹划 查账征收
一、土地增值税政策演变
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。
从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。
二、土地增值税税收筹划策略
1、降低适用税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。
（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。
（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。
举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。
2、增加扣除金额
在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。
从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。
（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。
（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。
最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。
【参考文献】
[1] 黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.
篇3
关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应
随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。
鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。
1 房地产企业税务筹划的经济环境分析
随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。
房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：
1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。
1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。
1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。
正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。
在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。
2 税务筹划经济效应的理论分析
税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。
从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。
以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。
3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析
在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。
筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。
4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析
房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。
5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析
保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。
6 小结
通过以上分析，本文得出以下结论
6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。
6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的税收理论依据[J].税务研究.2003，（05）.
[2]曲晓辉.论长期股权投资财务决策的税务问题[J].税务与经济.2006，（01）．
[3]张英明.纳税筹划与企业战略[J].经济与管理.2006，（09）．
[4]黄黎明.税收筹划理论的最新发展——有效税收筹划理论[J].涉外税务.2004，（02）.
篇4
土地增值税是由国家有关部门征收的基本税务之一。其清算流程大体上包括申请、提供证明或发票、审核等三个方面。这些工作看似简易，却往往需要企业多个部门配合共同完成。以下是房地产企?I土地增值税清算过程中需要注意的地方。
首先，房地产开发商应充分收集需要征收税务的土地面积、地段、价格等信息，妥善保管相关发票或凭证。准备多份与合作公司企业的合同，避免由于证明材料不足带来的税务风险。
第二，房地产企业在开展一个项目时要在多个方面进行规划，注意及时向上级报备房源信息。若一个房地产项目是一次性项目，其所有税务将在一个时间内全部缴清；若其是分期项目，那么税务就以房地产开发的期限为单位分期缴清。
第三，在进行税务核算时，房地产企业可参照国家税务总局的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知里面总结的土地增值税扣除项目对符合项目扣除土地增值税。这些项目可极大程度上减轻企业税务负担，所以企业内部人员需对这些知识多做了解。
第四，不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。一些项目是根据企业规划将土地整体计算增值税，在确定相关税率后，按不同的面积计算增值额度；一些项目是先按照面积计算增值税和增值率，选择好税率之后再计算整体的增值额度。这两种方法各有优劣，根据实际情况选择适合的方法也是至关重要的。
第五，在企业内部已经做好土地增值税的计算后可将相关材料呈递给税务机构，由这些税务机构进行增值税的认证，在政府有关部门下发材料后便可进行清算工作了。
二、土地增值税纳税筹划过程中面临的困难
（一）对纳税筹划意识不足
纳税筹划，顾名思义，就是在企业进行税务核算进行相关策划，以尽可能的在合法范围内减少税务负担，增加企业收益。在经济进入增速换挡期的新环境下，我国的税务制度逐渐完善并积极推进企业结构性减税。这些环境的改变虽然都对企业有一定的益处，但若企业没有积极去适应这些政策，很容易导致企业赋税只增不减。纳税筹划并不是一个新名词，早在20世纪30年代它就被英国法律所认可，而中国在改革开放初期也有了纳税筹划概念的雏形。但是时至今天，我国仍有许多企业纳税筹划意识薄弱或者不重视纳税筹划，他们一般错误的将纳税筹划归为企业财务人员的职责，认为纳税筹划无非是一种财务规划策略，并不能给企业带来直接利益。同时，有的企业人员将节税规划与偷税漏税概念混淆，他们认为用纳税筹划的方式减少税负是在损害国家集体利益。这些错误的观念使得许多企业不愿意做纳税规划，甚至以纳税筹划为耻。这些企业在主观上纳税筹划意识不够，即使在进行纳税筹划也只是做表面任务，没有发自内心的积极参与纳税筹划任务，所以导致许多节税策略没有发挥其应有的效果。
（二）土地增值税核算工作要求更高
众所周知，由于房地产企业本身就具有税务繁多且复杂的特点，本来在计算税务就具有极大的不确定性。房地产企业的土地增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于一般的房地产企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，近年来不同的国家政策又使得清算条件频频变更，给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。拿税务改革做个例子，许多企业在新型税制下仍沿用旧体制下的税务管理方法，这自然是行不通的。为使房地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的技术和能力。
（三）税务缴纳风险加大
一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。
三、房地产土地增值税纳税筹划的相关策略
（一）增强企业纳税筹划意识
增强纳税筹划意识首先要理清纳税筹划的概念。纳税筹划是包括但不限于房地产企业选取适当的清算方法、利用国家优惠政策的等方法减少税负的内部管理方式。国家为促进中小型企业发展，是鼓励企业进行纳税筹划的，所以企业不必以此为耻。另外，为提高各员工对纳税筹划的重视程度，企业高层管理人员要起到表率作用，从长远利益出发，加大对纳税筹划的投入和宣传力度，明确纳税筹划并非几个人的义务，鼓励全员参与执行。除思想上要多强调纳税筹划意识，在行动上可将纳税筹划等易忽视却必不可少的专业名词打印成册，这也不失为一种好的宣传办法。
（二）优化房地产企业土地增值税清算工作
现行土地增值税的核算工作主要由财务人员负责，那么人才的筛选与培养就显得尤为重要。首先，企业管理者应在人员招收与考核上下足功夫，完善内部考核评价体系。同时可定期组织相关人员培训，以挑选核算会计人才，为后面繁琐复杂的会计工作提供保障。其次，为保证税务工作的有序进行，企业部门可分别细化财务人员的工作，将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，平摊人员工作以减轻人员工作负担。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。
（三）做必要风险防控工作
在税务缴交过程中，总会有不可避免的与筹划内容相背的风险，这时候风险预警和防控就十分重要了。首先，在内部管理出现调整期间，企业管理员仍应坚守监督税务筹划的岗位，严格杜绝有人私自更改房价降低税基的情况。其次，若房地产项目确实需要转让，那么企业自身要保存好交接时的证明材料，减少不必要的损失。这些是从风险产生的根源减少风险，若风险已经存在且产生威胁，那么企业人员可成立相关税务分析小组，对财务进行?A估，对项目进行对标分析测算，舍弃掉一些收益小没有发展能力的土地，控制风险蔓延趋势。另外，及时清算已经审核通过的税务既可以在一定程度上减少风险，避免因时间太久证据不明带来的麻烦。
篇5
【关键词】税收临界点；当地产企业土地增值税；解决方法及措施
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的和个人单位并针对其转让房地产所取得增值额进行征收的一种税收。房地产企业主要从事着对房地产的开发和销售工作。这其中，土地增值税影响着税后利润。在提高盈利能力和降低房地产企业成本上，应该有效的筹划土地增值税和进行合理的避税。本文主要来阐释几种主要土地增值税筹划方式及其有效性。
我们应该了解纳税筹划的原则，这样才能对房地产企业土地增值税筹划进行科学有效的分析。（1）事先筹划：就是说税务筹划必须在纳税前通过对企业生产经营活动过程的规划与相应的控制下来协调进行。（2）遵纪守法：此条规定明确了纳税人对国家纳税的义务及其立法精神的宗旨。要求其必须按照合法的节税方式来促进企业的发展。（3）经济且有效：企业在进行税务筹划时应该进行一定的“成本效益分析和讨论”然后对当前的经济情况有所掌握。在进行税务筹划的时候不能单单只注重纳税环节中个别税种的节税从而导致忽略了筹划方案而引发的多余费用的支出。
1.以临界点税率为基础筹划土地增值税
《土地增值税暂行条例》中第六条规定的计算增值额扣除项目包括：取得土地使用权随支付的金额、开发土地所需的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用及建筑物的评估价格、与转让房地产的有关税金、财政部所规定的其他的扣除项目。
《土地增值税暂行条例》中第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额没有超过扣除项目金额50%的部分。其中税率为30%、增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%部分，其中税率为40%、增值而超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
《土地增值税暂行条例》中第八条规定了可以免征土地增值税的情况：纳税人建造普通标准住宅并出售且增值额未超过扣除项目金额20%的、被国家依法收回和征用的房地产。
首先在房地产立项时对房地产开发的产品进行测定。如果设定的开发产品为住宅，在规划时尽量将产品开发为普通住宅，以满足普通标准住宅优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号规定（略）。《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税（2006）141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（2005）26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件： ①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套建筑面积在120平方米以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。即在项目立项时1、控制建筑的容积率在1.0以上，2、户型设计时，将面积控制在普通标准住宅的面积标准内。
其次，房地产公司可以通过适当减少销售的收入或对可扣除项目金额进行一定比例的增加，从而将增值税率控制在20%以下并达到减免增值税的目的。因为以上筹划方式都是通过调整临界税率在基础上进行的，因此叫做关于临界税率的增值税筹划。其方法主要分为两类：房地产企业利用控制自身的房地产价格来进行增值税的筹划；房地产企业通过增加可扣除项目金额进行增值税的筹划。
利用对房地产价格的控制权对企业增值税进行筹划的方法主要分为两点：降低房地产价格并将增值税调整在20%；通过降低房地产价格把增值税从高税率等级降为低税率等级以减少增值税。
1.1减免土地增值税的筹划
《土地增值税暂行条例》中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过总成本的20%时，免征土地增值税。所以，房地产企业将增值率控制在20%这个临界点上，就可以有效的避免缴纳土地增值税。
1.2减少土地增值税的筹划
此类税收筹划主要分为三种形式：通过对房地产价格的控制并将增值税率从40%降到30%；将增值税率从50%调到40%或30%；将增值税从60%调到50%、40%或者30%。减少增值税的效果不如减免增值税的筹划方式效果好。
2.增加可扣除项目金额的税收筹划
土地的增值是以增值额度和扣除项目金额的增值率大小进行征收工作，增值率越大，增值税越高，下面举例说明：
房地产开发商在开发项目时，取得土地使用权花费金额200万元，房地产开发的成本是400万元。如果企业产生的利息费用，能按照转让房地产项目计算分担，提供金融机构相关证明，则是：房地产开发费用=利息+（200+400）×5%=利息费用+30万元，如果企业利息无法按照转让房地产项目计算，或无法提供金融证明，则是：房地产开发费用=（200+400）×10%=60万元，这样的结果比预算高出30万元。
（1）企业应根据自身情况进行测算，选择对自身清算有利的计算方式，来增加可扣除项目金额。如上例若实际发生的大于房地产开发成本的5%以上的采用利息加费用扣除的方法，若实际发生的利息低于房地产开发成本的5%时，房地产开发费用就采用房地产开发成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地产企业也可通过提高房屋的品质及性能的方式，增加房屋的成本，达到增加扣除额金额降低增值率目的。
企业进行税务筹划时应该注意的问题：
1）国家应该加速完善税务筹划的立法工作：企业要进行合理的税务筹划就应该有完善的税法来进行制约和管理。从我国税收立法现状来看，应该尽快解决以下问题：健全税收一般性规范，做到减少税法漏洞和杜绝企业避税行为；改革征管体制；税收立法的透明、简明、和可操作性。
2）增强企业纳税人的纳税意识，树立正确的税收筹划观念：企业纳税人自身的纳税意识要有一定的提高，这样才能成功做到合理的税务筹划和节约税金指出的目的。在企业税收筹划的过程中，一定要注意只有总体收益最大的方案才是最优的也是最有效的。
3）企业着力培养专业的税务筹划人员：筹划人员应该具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学等方面的知识，还应该具备严密的思维逻辑和精密的统筹谋划的能力。
土地增值税是对房地产企业收益影响最大的税种之一。所以，对房地产企业来讲，进行合理的土地增值税筹划至关重要。本文对纳税筹划原则及筹划方式都进行了有力讲解，通过相关条例对通过改变房屋销售价格和提高可扣除项目金额进行税收筹划进行了相关的探讨和研究。 [科]
【参考文献】
[1]杨勇.房地产开发企业土地增值税策划三法[J].审计与理财，2008，7：24-25.
篇6
关键词：营改增；土地转让；税收筹划
一、案例基本
情况为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016年6月，土地取得的日期为2016年4月30日之前，甲乙均为房地产企业一般纳税人。甲企业原取得土地成本1000万元，拟转让持有的该块土地，现市场评估价格为5000万元，账面除土地外，其他资产与负债账面价值相等，暂不考虑印花税。五种模式分析如下：模式一：直接以5000万（含税价格）办理交易转让。（1）增值税：根据财政部和国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号文），纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。甲企业选择简易计税应缴增值税=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为22.86万。（3）土地增值税，应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值率=土地增值额/扣除额=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%，应纳税额1914万元。（4）企业所得税，税率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17万。
以上合计应缴纳2405.03万。
模式二：生地变熟地后再办理交易转让。甲公司将地块进行开发整理，投入建设费用100万元。销售价格为变为5100万元（含税价格），相当于收回原投入的100万元（未考虑资金时间价值）。（1）增值税：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。故甲企业应缴纳增值税=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为23.43万。（3）土地增值税：根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。甲公司投入建设费用100万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。即土地增值税扣除项目金额为1000+100+100*20%+23.43=1143.43万元，增值额为5100-195.24－1143.43=3761.33万元，土地增值率为3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要缴纳土地增值税3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6万元。（4）企业所得税。甲公司应缴企业所得税为（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18万元以上合计应缴纳2361.21万。
模式三：将土地开发建设投资总额超过25%后，整体转让项目。假设甲公司2016年4月30日后通过办理相关房地产报建手续，开工日期在2016年6月30日后，继续投资2000万元，达到投资总额的25%，然后以含税价格7000万元进行出售。（1）增值税：根据《国家税务总局关于的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）故应缴纳增值税=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59万元。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%，故甲企业计算的税金及附加为71.35万。（3）根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第三款规定，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。即土地增值税扣除项目金额为（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35万元，增值额为7000-594.59－3671.35=2734.06万元，土地增值率为2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要缴纳土地增值税2734.06×40%－3671.35×5%=910.06万元。（4）企业所得税。甲公司应缴企业所得税为（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606万元以上合计应缴纳1587.41万。模式四：甲公司直接转让100%股权。假设甲公司转让股权按照5000万元价格出售。应缴纳税额如下：（1）土地增值税：土地使用权权属没有变化，土地成本遵循历史成本。故应纳土地增值税为0元。（2）企业所得税：（5000-1000）*0.25=1000万元
以上合计缴纳1000万元。
模式五：甲公司以土地出资，乙公司以现金出资，成立丙公司，然后甲将丙公司股权转让给乙。
假设土地做价出资为5000万元。分析：（1）增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1：营业税改征增值税试点实施办法（以下简称实施办法）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，实施办法第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。以无形资产投资入股取得了其他经济利益，应缴纳增值税。（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加分别是增值税的7%、3%和2%。（3）土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。（4）企业所得税：企业以经营活动的部门非货币资产对外投资的，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得和损失。因为相关计算同模式一相同，此处不再赘述，甲方合计纳税2405.03万。
二、案例比较分析
根据以上比较分析，模式四纳税金额最低，方案最优，其次是模式三。但是还存在以下几个方面的问题在纳税筹划时需要注意：
1.模式四中变卖土地为卖股权，甲公司节税金额巨大，但是随着《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号）文件出台，让原本简单，明确的政策变得复杂起来，现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未参照执行的。笔者认为该规定有不合理的地方，股权转让时未改变土地的计税基础，受让方取得股权后继续开发土地会造成增值额巨大，相当于把土地增值税递延到受让方，从这个角度来讲，受让方未必同意接受该模式，双方可能会选择方案三，方案三从理论上讲土地增值税税负最低。
2.模式三中，（1）增值税的计算采用一般纳税人按新项目计税，如果满足老项目，采用简易计税方式，增值税税负可能更低。（2）房地产企业一般纳税人在一般计税方式下转让在建房地产项目是否可以扣除土地价款存在争议，笔者倾向于可以扣除土地价款，因为房地产企业处在一个特殊的行业当中，其运作既可能是从头到尾开发，也可能是半路转让，半路转让既可能是在建项目转让，也依然可能是土地使用权转让，本质上并无不同。因此应当在同一个问题上采用相同的逻辑。再加上从甲和乙来看，整个项目开发虽然跨越两个主体，其实处在延续之中，如果甲的土地出让金不允许减除，从整个项目开发来看，税负陡然加重，出现明显的不合理结果。
3.模式一中，可能受限于法律约束。根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。由于以上条件限制，实际操作中多采用模式二。
4.模式五中，由于以无形资产投资入股要缴纳增值税，与原营业税政策相比，不享受税收优惠，导致营改增后该模式节税效果不如以前。如果考虑先用现金成立丙公司，然后申请为一般纳税人，再以增资形式入股，乙方可抵扣进项增值税，将也有双方谈判操作空间。
三、案例启示
通过以上案例税收筹划模式分析，给我们带来以下启示：1.税收筹划不仅要关注税法的规定，同时也要考虑其他法律法规的规定，违反其他法律法规的方案也不可行。2.进行税收筹划要全局考虑，不能把单方面把税负转嫁到对方，这样的税收筹划方案往往得不到对方的配合，显然会以失败而告终。3.税收筹划过程中，要关注税法变化，加强学习，以前筹划的最佳方案往往由于税收政策的变化而不具有可行性。
参考文献：
[1]黄洁.《“营改增”后房地产企业税收筹划之道》.时代金融.2017.02.
[2]刘长莹《土地使用权的纳税筹划》实务解读.
篇7
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
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关键词：房地产企业；纳税筹划；土地增值税
中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）22-0106-02
一、房地产企业加强纳税筹划的意义
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
二、房地产涉及到的税收优惠政策税种
1.营业税。企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
2.土地增值税。建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让。（2）合理分解租金收入。（3）变房屋出租为对外投资。（4）分解商品房销售价格。（5）变房屋出租为承包业务。（6）合作建房的纳税筹划。
三、房地产企业税收筹划几种实物方式
1.相关借款利息的筹划实务。由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
2.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
3.促销活动的税务筹划。（1）销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。（2）买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品位的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家俱家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。
4.出租商品房的税务筹划。有时房地产开发企业也会出于房屋滞销或者其他考虑将商品房用于出租经营。这时可以从两方面进行税务筹划：第一，房地产开发企业需要就出租收入缴交营业税及房产税，税务筹划的关键在于分开核算房屋租金与其他代收代垫费用，降低计税依据。实务中不少房地产企业在签订房屋租赁合同时将水电费等代收代垫费用和房屋租金一起计入租赁价格，这样企业必须按照总的租赁价格作为营业税以及房产税的计税依据。其实，企业可以将这些代收代垫费用与房屋租金分开，通过“其他应收、应付款”核算；或者由承租人独立负担，从而减少应交税款的税基。第二，房地产开发企业可以把用于出租的商品房从“开发商品”转入“出租开发商品”，按月计提折旧并在税前扣除，一方面使商品房成本更接近于实际，避免虚增利润；另一方面起到降低税负的作用。
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关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作
我国的土地增值税暂行条例自1993年以来，其目的主要是为了合理调节土地增值收益，通过土地增值税的征收来实现对房地产行业利润进行调控和分配。从税制和税率设置方面看，对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响，具体在土地增值税的相关规定中，土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此，合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
(一)有利于适应日趋激烈的市场竞争
在当前市场经济体制的发展模式之下，进行房地产企业相关的土地增值税的税务筹划工作不仅能够对政府与企业间合理的税务关系进行良好的确定，同时还能够使得房地产企业在当前市场竞争极为激烈的条件下，有效的增强自身的核心竞争力的建设[1]。近些年来，我国政府对于房地产行业进行了大力的调控，这就使得房地产企业的税务负担和风险在逐年增长，企业利润和经营效益出现了显著下降。在这种宏观背景下，作为房地产企业的重要税种之一，土地增值税筹划与房地产企业经营规模和投资决策是息息相关密不可分的。
(二)有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新
当前国家对于房地产企业的相关宏观调控的手段不断加强，这就对房地产企业内部所进行的财务管理提出更高的要求，必须从税务和资金管理方面降低风险，增加效益。如何有效提升房地产企业资金利用率方法之一就是通过土地增值税的税务筹划，能够使得房地产企业特别是高杠杆企业优化财务结构，提高资金使用效率，建立资金风险预警。税务筹划不仅是预测，更要在执行中及时反馈和修正，进而能够有效提升税务筹划工作的工作效率，有针对性的将房地产企业在土地增值税方面的具体工作规划应用到实际经营与管理工作中，从而能够帮助企业最大化的获取经济效益。
二、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题
就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：第一，土地增值税税务筹划的相关工作没有得到有效的实施，同时房地产企业在进行自身企业的税务筹划时往往沿用原有的税务筹划模式，这就使得虽然设计了税务筹划工作，但是实际的效果不强，甚至是在一定程度上违背了房地产企业的经营理念，直接影响到房地产企业的经济效益。第二，一些房地产企业在进行土地增值税的税务筹划工作的过程中，往往会出现有一定的实际工作与预期工作计划出现偏差的问题，部分工作者没有按照实际的制定的工作流程以及规划进行工作，或是只注重整体性的工作，而对于个体工作出现缺失，因此导致了税务筹划中缺乏科学性的分析，使得企业进行的税务筹划工作根本不能为企业的发展带来一定的参考性意见。第三，没有考虑地方政府的政策对土地增值税的影响。在实际政策的执行过程中，地方性政府的相关规划以及制度的制定也会对房地产企业的土地增值税产生一定的影响。以广西桂林市为例，为了提高城市中心土地使用率，了低效用地相关优惠政策。在低效用地政策中，房地产企业需规划住宅总面积10%以上的保障房建设，并将此部分的房产以成本价销售给当地政府，该政策对土地增值税影响较大，房地产企业若在投资决策期没有充分了解和考虑地方政策的影响，会产生不必要的税务风险。
三、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
(一)利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作
原有税收的重点主要就是将业务的核心放置在土地增值税的相关制定上，而对于土地增值税税务筹划工作的主要目标就是通过进行相关的工作最大限度上使得增值率降低，继而使得在实际税收过程中能够为企业减少或是免除掉对应的土地增值税务税款的缴纳，通过此种方式就能够极大程度上降低开发成本的投入，继而提升企业的经济效益的比例获取[2]。其主要就是通过临界点的界定，来对于企业经营管理过程中的各种形式进行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣项目开展税收筹划
在房地产企业进行土地增值税的税务筹划过程中，还可以适当进行利息的收入与支出来从资金周转的角度进行项目金额的划算与抵消，通过这种方式的应用，使得土地增值税的税费要较于之前相比有明显的降低，进而使得房地产企业整体降低税务负担和财务风险，提升经营现金流量。而在土地增值税的相关规定中，相关政策的指明使得其从很大程度与意义上获取了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了相关工作的概念与模式的革新。
(三)利用建房的方式进行税收筹划
在税法的相关规定中，由于部分的建房行为在实际归属界定中不能够被划入土地增值税的税收范围之内，因此此类房地产的建设能够有效的减少或是避免出现土地增值税的税款缴纳。企业通过运用代替方式取得客户的土地使用权在相应的土地上进行房地产的建设，在此过程中企业之间代表客户进行房地产项目的开发，但并不具备有土地的所有权，因此此项活动进行的房地产建设中土地增值税的支出极少，甚至在项目较深规模较小的情况下不支出额外的土地增值税。
(四)利用统筹的手段开展税收筹划
地产行业土地增值税的增值额与增值率是具有较大差异的。其中最为重要的原因是相同的房地产企业经营状况、经营档次以及规格模式上都存在有较大的差异，因此所导致的客户质量以及所制定的价格不尽相同，这就使得地区间的房地产开发成本会由于多种原因导致差异性较大。因此在进行相应的房地产市场土地增值税的降低方面，部分房地产企业可以采取统筹兼顾的方式，将不同价位的房地产收入进行数据的整合后，进行集体上报，这就能够在当前形势下有效进行土地增值税的降低[4]。
(五)税务实际操作的风险内容
在实际进行税务呈递与审查的过程中，可能会由于税务局的不认可问题导致最终的账目以及土地增值税的相关内容无法得到有效保障，在进行企业的实际费用的审核中对于各科目支出不以一一确认。因此，税务局会根据相关标准，用土地成本和开发成本二项的10%作为土地增值税的开发费用扣除依据，企业在进行相关税务筹划时，为了防止此种现象的发生，企业应考虑及时采用外部财会的专业性机构对房地产企业的相关账目进行预测和统计，进而能够保障数据的合理以及合法性。
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摘 要 房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词 房地产企业 会计核算 土地增值税
房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点
按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题
1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算
部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。大部分情况下，普通标准住宅的实际成本要低于非普通标准住宅的成本，但由于部分企业未对两者成本分别核算，在计算清算的计税成本往往只能用可售面积对总成本进行分摊，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本和非普通标准住宅的计税成本小于其实际建造成本的情况，从而提高了企业的土地增值税最终税负。
2.开发间接费用与开发费用划分不清
按照税法相关规定，开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，开发间接费用属于开发成本的范畴，在计算扣除成本，可按其实际发生额加计扣除。
开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，是按一个固定比例，采用计算扣除方法计入计税成本。部分房地产企业在会计核算中，存在一是对直接组织管理开发项目发生的费用如项目部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目，造成了在计算扣除项目未予以作为开发成本加计扣除，从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项目发生的费用混淆全计入开发成本加计扣除，最终造成少交土地增值税的情况。
3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小
依据税法规定，在土地增值税清算中，根据企业的会计核算水平和资料是否齐全，对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项目计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用，按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
从上述规定可知，企业一是要能够按项目准确计算分摊利息，二是要能够提供全部金融机构证明，否则只能按固定的比例计算扣除利息费用。因此，会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小。
4.房企在会计核算上的差异影响到土地增值税清算税款结果
（1）会计法和税收相关法律制度的差异影响：
房地产企业在日常财务核算时需遵循会计法的相关规定，以会计中的权责发生制为基础，按配比原则计入属于当期的土地增值税的税金。，而在清算土地增值税时则需要按照《土地增值税暂行条例》中规定的收入口径、成本界定、费用扣除标准和方法，最终计算中清算税款，与会计口径核算的收入、成本均有很大差异。
（2）房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：
房地产企业的销售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要达到可售条件就可以预售，即大部分销售采用的都是预售方式，按照《土地增值税暂行条例》的规定企业在预售阶段对销售行为只是简便的按预售收入的固定比例先预交土地增值税，只有等到房地产项目售罄、清盘时或达到税法规定的需要清算土地增值税的情形时才全面核算税法口径的收入、成本和费用，计算出最终的应交土地增值税，预售税款的征收时间点和清算税款的征收时间间隔大部分一般都在三年甚至更长的时间。这使得部分企业在前期较少关注土地增值税的实际税款情况。
（3）不同企业会计核算水平的差异影响：
企业的性质与会计人员职业水平的差异，对最终土地增值税的清算结果也会产生一定的影响，笔者通过对不同类型的房地产分析后发现，大部分上市房企业或央企都对土地增值税这一税种较为重视如某等大型房企业每年都在会计报表中预提土地增值税的清算预估税款，同时财务人员能在房地产开发的全过程对会计与税法的差异进行关注和分析，而在部分中、小型民营房地产企业情况则洽洽相反。
三、改进房地产企业土地增值税会计核算的几点建议
1.企业建多类型房产项目，应对成本分别归集，分别核算
如果房地产开发企业开发多种类型的房产项目，会计核算应该按照类型对开发成本分别归集，分别计算，待土地增值税清算时，则能依照会计核算中的实际成本，准确计算其中普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税计税成本，避免因无法准确划分普通标准住宅和非普通标准住宅采用分摊方法计算计税成本导致多交土地增值税的情况。
2.准确核算开发成本的间接费用与开发费用的内容，减少多交或少交土地增值税税款的风险
如前所述由于开发间接费用与开发费用在计算土地增值额清算税款时，采取的是两种差异很大的扣除方式，建议房地产开发企业依据房地产开发流程和环节，在会计核算时准确界定出直接组织管理开发项目发生的费用计入开发成本中的开发间接费用；将与开发项目的销售费用、管理费用、财务费用计入开发费用中，减少多交或少交土地增值税的纳税风险。
3.测算、预估房地产项目的借款费用，合理控制税负
税法根据企业核算方式和资料的完整性，在计算土地增值的利息金额时采取不同两种方式，建议企业能对房地产项目期间所产生的利息费用先进行一个大致的测算和抵扣。如果利息费用金额大于5%以上，则一是需按照项目分别归集利息费用，二是准确、完整收集相关金融机构证明。
4.加强会计法与税法差异的分析，提高会计核算水平
一是在日常的会计核算和经理管理环节要对会计法与税法的土地增值税会计核算差异加强学习，并对差异可能产生的影响进行分析，给管理层提出合理的建议。二是加强土地增值税两个阶段税金即预缴税金和清算税金在经营过程中的测算，建议有条件的企业能在预售期的每期期末，在对相关收入、成本、费用测算的基础上，预提清算税金与预缴税金之间的差额税金，以便于企业对土地增值税的实际税负能及时知晓。三是不断加强对会计人员的会计法和税法等相关知识培训，提高其执业水平。
结论：综上所述，土地增值税的税收相关法规规定了：根据企业的不同会计核算方式，房地产开发企业的土地增值税清算税款采用不同的计算方法，并最终导致清算税款金额的差异，为此房地产开发企业要综合考虑税法与会计法中两者的差异，在项目的划分、费用的归集、原始单据的完整性等方面规范会计核算，并根据国家关于土地增值税的税收政策的进一步明晰或调整而产生的新差异进行跟进分析，随之调整相关核算方式或内容，以达到降低税收风险和合理减轻税负的目的。
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