房地产税务筹划税范文

导语：如何才能写好一篇房地产税务筹划税，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。

一、房地产企业税务筹划的必要性

1.房地产企业税收负担重

当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。

2.房地产企业依法纳税意识淡薄

房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。

3.房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。

二、纳税筹划的基本内容

通常，纳税筹划包括以下三项内容：

1.避税筹划

避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。

2.节税筹划

节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。

3.税务风险防范

税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。

三、我国房地产主要税种税务筹划

1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。

利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。

利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。

2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。

3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。

参考文献：

[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.

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摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。

关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划

房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。

一、投资性房地产的利弊分析

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：

1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。

2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。

3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。

二、投资性房地产的税务筹划

投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（一）投资性房地产会计核算的计量方法

新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。

（二）租金收入的筹划

1.将出租业务策划为承包业务

房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。

2.租金收入分解为其他形式

如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。

案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。

筹划前公司需要缴纳的税金如下:

营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。

房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。

企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。

筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。

由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。

参考文献：

[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).

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关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题

税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争日益激烈。房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点，随着市场化程度的提高和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈烈。房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。

1、房地产企业税务筹划的主要特点

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于：（1）筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。（2）合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。（3）多维性。筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。（4）目的性。房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

2、房地产项目合作开发模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。

3、项目合作开发方式的税务分析筹划

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。虽然双方都没有进行货币结算，但其行为皆属于营业税的应税行为。如甲乙方再把所分配得到的房产进行销售，则又再次发生了销售不动产的应税行为。在实际业务中由于，土地使用权证在甲方，参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，租赁期内部收取乙方租金，而乙方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。

3.2 项目独立核算法

国税发[2006]第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。

项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。

4、房地产企业税务筹划中应注意的问题

4.1遵循成本效益原则

任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择，不能简单地认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

4，2考虑经济环境配套性

当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不止是税务部门，所以房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

4.3 税法和会计制度的分离

由于会计与税法的目的、基本前提和遵循的原则不同，房地产企业在税务筹划上必须考虑到税法与会计制度适度分离的必然性。一是目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。因此，根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。由于目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。二是由于会计制度与税法的目的不同，使得二者的基本前提不尽相同。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体与纳税主体有时是一致的，有时是不一致的。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异――时间性差异和永久性差异。三是遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同，导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则，但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等，在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在房地产企业税收筹划方案中加以考虑。

5 结语

总之，房地产企业涉及的税种很多，必须注意研究税收政策，进行科学合理有效的税务筹划，多方考虑各种利弊关系，从政策差异中探寻有效路径，合理合法地减少税负，为房地产企业节省资金，达到预期的目的和效果，为房地产企业的进一步发展，为促进税收制度的完善，做出贡献。

参考文献：

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随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。

1当前情况下的房地产企业税务

一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。

因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。

2房地产企业全程纳税筹划的意义

房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。

3房地产企业的全程纳税筹划工作

31融资阶段纳税筹划与风险管控

融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。

第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。

第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。

32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控

房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。

第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。

第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。?τ诜康夭?企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。

33销售阶段的纳税筹划与风险管控

对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。

第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。

第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。

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一、前言

这些年来，我国的税务部门不断加强税法宣传，使得企业的纳税意识不断提升。然而，我们不能忽视，由于我国的税收法律政策频繁调整，税收征管的手段日趋精细化，税务部门打击偷税漏税等违法犯罪行为的力度不断加强，这从某种角度导致我国企业的税务管理工作面临新的风险。如果税务筹划工作做得不到位、不彻底、不全面，企业很有可能面临税务部门的处罚，再加上媒体的不断曝光，不仅会导致企业遭受财产损失，而且还会对企业的形象和声誉造成难以弥补的损害，严重时甚至造成企业濒临破产。有鉴于此，企业加强税务筹划工作刻不容缓。本文尝试研究房地产开发企业税务筹划的策略，意在起到抛砖引玉之用。

二、房地产开发企业税务筹划存在的问题

我国房地产开发企业在近些年获得了长足的发展，但是在税务筹划方面存在一些不足，具体体现在以下几点：

1.税务筹划理念不够先进

从目前来看，我国不少房地产开发企业常常是在出现税务问题后才想办法采取相应的解决措施，这就导致企业存在税务管理制度缺乏，正式纳税筹划方案不足的问题，进而造成企业难以实施有效的纳税筹划工作。这种情况直接说明房地产开发企业的税务管理理念还不够先进，仍旧停留在事后解决的层面，事前预防的意识还不够扎实。由于税务筹划理念不够先进，所以房地产开发企业难以进行有效的纳税风险评估，在一定程度上增加了企业的税务风险。

2.税收风险管理意识不足

房地产开发企业是社会经济发展的重要产物。但从目前来看，有些房地产开发企业的政企定位不够清晰，企业的领导层基本是政府统一任命的，企业法人代表几乎都在地方党委和相关部门中担任要职，企业的资金和利润依旧由国家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依旧发挥着决定性作用，这就导致企业的管理模式中有着强烈的政府行政色彩。从掌控经济资源的角度来看，房地产开发企业的利润和税收都是国家的经济资源，企业的所得税和增值税都是国家收入，所以企业领导层认为企业纳税和上缴利润都是属于国家的，这从心理上就降低了对税法的崇拜感。企业在生产经营中也很少有意识地防范税务风险，如果企业出现税务危机，领导层一般会采取托关系、找熟人的方式去解决。而税务部门又基于面子考虑，不对房地产开发企业的税收违法行为进行强烈曝光，这就导致房地产开发企业的税收风险管理意识严重不足。

3.税企之间沟通不顺畅

房地产开发企业的税务筹划工作不到位，还有一部分原因是税企双方沟通不畅造成的，由于税企交流不畅，双方对税收政策的理解不尽相同，容易造成信息不对称情况。毫无疑问，良好的沟通和交流能够有效减少征纳双方对税收政策理解的偏差，减少企业由于理解偏差而导致的税收风险。

三、房地产开发企业优化税务筹划的策略

针对存在的问题，房地产开发企业应该从以下几点入手来优化税务筹划：

1.优化税务风险管理部门的设置

房地产开发企业要加强税务筹划工作，要优化税务风险管理部门的设置，要与企业的整体发展战略相衔接。房地产开发企业要想适应市场经济的发展，必须设置专门的税务风险管理部门，由总经理领头，赋予税务部门的部长一定的决策权，使其参与到企业决策过程中，还要尊重税务部门的独立性和自主性，发挥其在税务管理工作中的应有价值。具体而言，房地产开发企业要使税务部与财务部处于同等的地位上，由总经理直接领导，利用领导层的高度关注，使税务部门与其他业务部门进行密切合作，税务部还要招聘能力过硬、业务熟练的税务专业管理人员。

2.提升办税人员的综合素质

我们都知道我国的税收法律比较复杂，如果办税人员综合素质不高，可能会导致企业产生偷税漏税的不良心理。要想获得长远发展，房地产开发企业必须提高办税人员的综合素质。首先，企业要完善现有的人员结构，面向社会招聘财务总监、职业经理人、税务部总经理等高级人才；其次，企业要主动引进专业的税务人员，为企业的办税人员队伍注入新鲜血液，要选拔出真正优秀的税务高级管理人员，并为其提供良好的发展条件，使其尽情发挥才能；再次，企业还要加强税务业务培训，促使税务人员加强税法学习，提高法律意识，格尽职守，专心工作；最后，企业还要构建有效的奖惩机制，对于在税务筹划工作中表现出色的工作人员，要及时给予奖励和表彰，激发起工作积极性。对于在税务筹划工作中表现不佳，给企业造成税务损失的工作人员，要严惩不贷、以儆效尤。

3.建设税务风险防控机制

诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯曾经做过一项研究，研究结果显示，税务风险管理工作做得好的企业，每年可以为企业多创造高达38%的经济利润。企业进行税务风险管理，旨在规避税务风险，并为企业创造更多的利润。要加强税务风险防控，企业一般要重点关注企业的发展战略、对外投资计划、重要经营活动、跨国经?I业务方案和战略执行等方面可能存在的风险点。对于房地产开发企业来说，要从企业的筹资、融资、投资、生产经营、利益分配等各个涉税业务环节加强事前、事中和事后的科学筹划。具体而言，房地产开发企业要做到以下几点工作：

一是加强风险意识，企业领导层要认识到税务筹划和税务管理不一定能完全获得经济利益，如果筹划方案没有生效，反而会对企业带来税收损失。二是企业要强化合法性原则。房地产开发企业的税务部门要熟练、正确地应用税收法律法规，在税法的准许范围内加强税务筹划，坚决摒弃偷税漏税的违法违规行为。三是企业要提前制定应对税务筹划风险的计划和方案，在筹划税务之前，要全面评估各种方案，对于各种意外情况，要尽量做到未雨绸缪，防患于未然。一旦发生意外，房地产开发企业要将损失降低到最低程度。三是可以聘请专业的税务机构转移税务风险。针对房地产开发企业当前的发展情况，可以考虑将部分税务事项外包具有专业知识和专业技能的税务师事务所等中介机构，这样不仅能转嫁风险，同时还能提高税务管理工作的效率。

4.加强内外税务信息沟通

一方面，要加强企业内部信息沟通。首先，房地产开发企业要建立专门的税务信息系统，使企业上下级和内部各部门能及时了解税务的相关情况，企业内部的生产、采购、仓储、销售等部门也要了解企业内部的税务风险点，并配合税务部制定科学合理的税务管理方案。目前，房地产开发企业要想防范信息失真、监控不力，必须加强事前与事中的严格监督，21世纪是信息技术时代，房地产开发企业可以引入先进的网络信息系?y，如采用以集成化数据库为基础的企业资源规划系统，进一步构建统一的考核指标，完善管理报告体系，优化数据分析模型，实现实时查询和追踪审计。其次，房地产开发企业还要制定税务报告制度，与企业各个部门加强税务信息的及时交流。具体而言，房地产开发企业要定期了解本单位的税收情况，一旦出现异常，要第一时间报告给税务部。同时，还要建立企业重大事项备案制度，及时向税务部汇报地方政策、资产损失、税筹方案等。

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关键词：房地产；合作开发；税务；筹划

  所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括:无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。

近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?

1．房地产项目合作开发模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。

这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。

2．项目合作开发方式的税务分析筹划

2.1以物易物式合作建房

（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。

2.2项目独立核算法

国税发【2006】第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。

项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。

3．小结

房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

参考文献:

[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社, 2004.

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一、先投资后转让的税务政策分析

(一)投资环节营业税，城建税、教育费附加等税负分析

根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资人股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，房地产企业将开发产品进行投资的行为不需要交纳营业税。同样，城建税和教育费附加也无需缴纳。

(二)投资环节土地增值税税负分析

根据财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”因此，按新规定，对于房地产开发企业以开发产品作价投资，需要缴纳土地增值税。

(三)开发产品对外投资时的所得税税负分析

根据国税发[2009]31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。

可见，房地产开发企业以开发产品对外投资时，应认定为视同销售行为，需要计算缴纳企业所得税。但是，房地产开发企业以开发产品对外投资行为的所得税税负高低如何，应视土地增值额的大小确定。由于评估作价具有一定的主观性，因此通过适当降低投资作价，可相对降低土地增值税的增值率，以达到降低所得税税负的目的。

(四)投资环节契税税负分析

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”因此，以开发产品对外投资应该视同房屋买卖，需缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。因被投资公司股权将全部转让给受让人，房屋权属随之归属于受让人，形式上卖股权，实质上是卖房屋，因此由受让人承担。可见，房地产开发企业以开发产品对外投资不需要交纳契税。

(五)再转让股权环节营业税，所得税税负分析

在营业税上，根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，对股权转让不征收营业税。

在所得税上，根据《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款及第三款规定，企业转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。投资资产成本为购买价款或该资产的公允价值和支付的相关税费。根据国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第三条规定，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

因此，再转让股权环节上不需缴纳营业税及其附加，但对于股权转让溢价需要征收企业所得税。

(六)投资环节和再转让股权环节印花税税负分析

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，“产权转移书据”为应纳印花税凭证，因此投资环节和再转让股权环节应按“产权转移书据”税目按0.05％的税率缴纳印花税。

综上所述，从税务角度看，开发产品采取先投资再转让的操作方式主要有三点实惠：(1)节省了5.5％的营业税及附加；(2)由于开发产品直接买卖差价可大致分劈为投资评估增值与股权转让溢价两部分，则土地增值税的税负将相对降低；(3)通过适当降低投资评估增值比重，相对提高股权转让溢价比重，降低土地增值税税负。但此操作流程和手续比较繁琐，历时较长，资金回笼速度可能相对较慢，其时间价值需要考虑，而且投资作价不宜过低，以避免税务风险。

二　直接销售与先投资后转让的税负案例比较分析

案例：甲公司主营房地产开发，拟整体出售新开发的一幢办公写字楼，市场价格为35000万元，开发成本15000万元(不含资本化的银行借款利息750万)，销售费用和管理费用(含印花税)总计750万元。乙公司有意购买此幢大楼用于办公。税务机构确定土地增值税扣除项目为21425万元。那么，甲公司是以直接销售还是先投资后转让的方式销售此幢办公写字楼以获得最大利益?在销售中乙公司又如何得到相应的优惠以配合甲公司的税务筹划呢?甲公司经过讨论，形成了以下两套方案，具体分析比较如下：

(一)直接销售方案的双方税负及对价分析；

甲公司以市场价格35000万元销售办公楼，乙公司以35000万元买人此幢办公楼。

甲公司的收益为；

办公楼销售收入35000万元

应纳营业税及附加35000*5.5％=1925(万元)

增值额=35000-21425=13575(万元)

土地增值额占扣除项目比率：13575+21425=63，36％

应纳土地增值税=13575x40％－21425x5％=4358，75(万元)

甲公司的税前收益为35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(万元)

不考虑其他因素，甲企业应纳企业所得税12216.25x25％=3054.06(万元)

甲企业税后收益：12216.25-3054.06=9162.19(万元)

乙公司实际支出：

办公楼购买支出35000万元

契税35000x3％=1050(万元)

印花税35000x0.05％=17.5(万元)

共计支出35000+1050+17.5=36067.5(万元)

(二)先投资再转让股权方案的双方税负及及价分析；

甲公司将这幢大楼作价28000万元投资参与乙公司经营(《公司法》要求货币出资额不得低于注册资本的30％，为简化起见，本例假定符合法律要求)，风险共担，利润共享，一段时间后，再把甲公司持有的乙公司股权以34000万元的价格转让给乙公司其他股东。投资环节税务机构确定土地增值税扣除项目为19500万元。

甲公司的收益为：

营业税：根据分析可知，实物投资环节不需缴纳营业税，股权转让亦不需要。因此，甲公司不用缴纳销售办公楼的营业税及附加。

土地增值税：投资环节根据财税[2006121号文件规定需要缴纳上地增值税，

增值额=28000--19500=8500(万元)

土地增值额占扣除项目比率：8500÷19500=43.59％

应纳土地增值税=8500x30％=2550(万元)

投资环节印花税：甲公司投资作价环节应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为28000x0.05％=14(万元)。

投资环节企业所得税，根据国税发[2009]31文件规定，对外投资应视同销售征收企业所得税。不考虑其他因素，甲公司应纳企业所得税：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(万元)。

再转让股权环节印花税：甲公司再转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额为34000x0.05％=17(万元)。

再转让股权环节企业所得税：甲公司以34000万元的价格再转让持有的乙公司股权(未考虑企业其他经营因素)，股权转让溢价为6000万元(34000-28000)，企业所得税应纳税额为(6000－17)x25％=1495.75(万元)。

因此，甲公司的税后实际收益为34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(万元)，比直接销售方案多获益2027.06万元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

办公楼的实际购买支出为34000万元

契税28000x3％=1020(万元)

印花税28000*0.05％=14(万元)

共计支出34000+1020+14=35034(万元)此直接购进方案节约支出1033.50万元(36067.5-35034)。

对比直接销售和先投资后转让股权两种方案，后一种方案甲乙公司双方都节约了部分税款费用，都达到了减少支出的目的。由于乙公司同样获益。显然也会配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投资后转让股权的操作流程和手续相对繁琐，历时较长，对甲公司而言资金回笼速度可能相对较慢，因此其时间价值同样需要关注，而且投资作价不宜过低，以避免纳税调整的税务风险。

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关键词：房地产企业;税务筹划;问题;对策

一、房地产企业税务筹划存在的问题

（一）企业内部问题。从企业内部来看，其税务筹划存在的问题主要体现在以下几个方面。首先，很多的房地产企业对于企业税务筹划的认识尚处于起步阶段，在很多认识上的不清晰直接影响了后续工作的开展。其次，还有的企业在进行税务筹划的模式不专业，有待优化。最后，还有部分房地产企业的风险意识薄弱，不具有抗击风险的能力。特别是近年来，我国的房地产行业迅猛发展，其在操作过程中存在的风险也越来越大。虽然国家也已经出台了一系列的调控政策，但是行业内总体风险意识淡薄的现象还需要一段时间才能得以解决。

（二）外部环境问题。首先，由于受到我国税率制度的影响，客观上使得房地产企业在进行税务筹划的过程中存在一定的局限性。其次，从行业的大环境来来，我国的房地产企业的税务业务能力整体较差。

二、房地产企业做好税务筹划的必要性

当前形势下，房地产企业进行税务筹划工作十分必要。首先，通过税务筹划，企业能够合法减少税务开支，减轻企业的税务负担，提升利润空间。其次，通过税务筹划等相关手段，还能够让房地产企业的税务风险得到最大限度的控制。

三、解决房地产企业税务筹划问题的对策

（一）认清税务筹划，建立预警机制。我国的房地产企业要想解决税务筹划过程中出现的种种问题，认清税务统筹，建立科学的预警机制是前提。房地产企业在进行税务筹划时，应该将优惠力度大且具有伸缩性的税种作为工作对象。需要注意的企业税务风险主要包括企业重大战略事件、企业财务报表的编制、最新涉税政策等。这些都是在建立税务筹划工作预警机制应该重点关注的内容。

（二）统筹税务筹划工作。税务筹划本就是一项内容复杂，涉及面很广的财务管理活动。想要做好税务筹划，需要工作人员具备多方面的素质。只有这样，才能让税务筹划的各个环节具有可操作性，也才具有实际的意义。

（三）灵活运用税收政策。首先，房地产企业常见的税种为土地增值税和房产税，在对这类税种进行税务筹划的时候，政策的差异化条款就能派上用场。其次，企业还可以选择成本最低的税种进行纳税，在合理科学的情况下降低企业的税收负担。最后，在进行税务筹划的过程中，要及时关注国家的各项税种政策，在税务筹划时选择具有最大优惠的税种。

（四）完善税收法律制度。首先，国家应该结合实情，加大对于税收制度的改革力度，对于政策中出现的漏洞和空白予以及时的修正和补救。其次，国家相关部门应该加大执法力度，对于在执法过程中发现的偷税、漏税企业给予严惩，加大处罚力度能够有助于遏制不法行为的发生。

结束语：税务统筹是顺应时展而出现的一种财务管理行为。房地产企业通过税务统筹，合理降低税收支出，提高企业自身的竞争力。因此，在新时期下，房地产企业要想进入良性发展的渠道，税务统筹是必不可少的。

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【关键词】房地产；税收管理；建立；税务会计师；专职岗位；作用

前言

房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。

近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。

一、房地产行业税收征管面临的问题

（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。

（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。

（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。

二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义

房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。

通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。

2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。

3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。

4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。

三、关于税务会计师

税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。

可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。

四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义

（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。

（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。

总结语

在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。

参考文献：

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[2]韩雪.我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究,2005(5).

[3]张卫.从管理学的角度看税收征管的完善[J].税务研究,2004(12).

[4]孙树营.完善我国房地产税收制度的初步设想[J].涉外税务,2005(6).

[5]罗本慧.浅析税务会计师在企业中的作用[J].现代商业,2011(8).

篇10

关键词：房地产企业；涉税账务；问题；对策

1引言

自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。

2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析

2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大

首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。

2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象

从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。

2.3小税种漏征

大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。

3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究

3.1完善相关法律法规建设

虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。

3.2加强财务核算管理

针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。

3.3加强对小税种的关注力度

针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。

4结语

综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。

参考文献

[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.

[2]王宝田.房地产企业所得税汇算扣除项目涉税风险与防范——基于对房地产企业税务检查的理性思考[J].中国集体经济,2014（10）.