房产税税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房产税税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1　房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。

2　房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。

3　房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2％，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12％。

房产税的这些特点，为房产税提供了一定的纳税筹划空间。

二　房产税税收筹划空间

(一)从征税范围进行筹划

按照税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此对于一些农副产品企业，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。

(二)从计税依据进行筹划

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行筹划。

1　自用房产的税收筹划

自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。

(1)合理划分房产原值

税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。

(2)正确核算地价

税法规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，而《企业会计准则第6号――无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。

(3)及时做好财产的清理登记工作

企业在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。

(4)转变房产及附属设施的修理方式

税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50％以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

2　出租房产的税收筹划

按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。

目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。

(三)从计征方式进行筹划

房产税的计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2％，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12％。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，则其帐面原值很低，这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此，要转变租赁方式，变从租计征为从价计征。

(1)将出租变为仓储管理

出租房屋合同属于从租计征的房产税范围，但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然，租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供空房就行了，不对存放的商品负责；而仓储不仅需要添置设备设施，配备相关的人员，还要对存放的商品负责，从而增加人员的工资和经费开支，但这些开支还是远远低于节税数额，扣除这些开支后，企业还是有可观的收益的。

(2)将出租变为承包

根据税法规定，如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。因此，如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征，这样就可以避免较高的房产税。

(四)从优惠政策进行筹划

房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。

三　房产税税收筹划中应注意的问题

税务筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是：政策、经济环境变化风险、税务行政执法力度导致的风险、财务管理和会计核算风险等等。因此，企业要注意以下问题：

1　税收筹划应以合理合法为前提。不可盲目的钻法律的空子，因此在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则，密切关注房产税等相关税收法律政策变动，结合企业自身的实际情况，综合衡量税务筹划方案，才能达到预期的效果和目标。

2　税收筹划必须遵循成本一效益原则。在筹划税收方案时，不能过分地强调税收成本的降低，而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少，使纳税人的绝对收益减少。

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关键词：房地产企业；税收筹划；思路

近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。

（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手

房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。

从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。

（二）寻找变量

税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。

另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：

差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。

选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）遵循成本收益原则

房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。

假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。

在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献

[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19

[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31

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关键词：房地产 税收筹划 合理避税

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010

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[摘要]企业可以通过在回定资产的会计核算中进行纳税筹划，实现企业在合法条件下节税的目的，实现企业利益的最大化。本文以2006年新会计准则、2008年新《企业所得税法》及2009年新实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》为背景，从会计核算和纳税筹划入手，对现阶段企业固定资产中的纳税筹划方法进行了分析。

[关键词]固定资产；会计核算；纳税筹划

在各税种内各要素弹性的大小决定了各税种的税负弹性，或者说某一税种的税负弹性是构成该税种各要素的弹性的综合体现。可见，税负弹性越大，纳税筹划越有必要。企业固定资产纳税筹划涉及所得税、增值税、营业税、关税、房产税、城建税及教育附加费、城镇土地使用税、土地增值税、印花税和契税等税种。因此，对固定资产进行纳税筹划，可以更好地为企业节税。

一、固定资产会计核算中企业所得税的纳税筹划

企业可以利用税法允许的会计政策选择、使用年限和净残值的估计空间进行纳税筹划，还可针对不同类别的固定资产的使用年限在税法规定上的差异进行筹划，获取筹划利益。

(一)折旧方法选择的纳税筹划

1法律依据：企业所得税法规定：“固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除”，“企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。”

2筹划分析：(1)在比例税率下，如果各年的所得税税率不变，选择加速折旧法可把前期和润推至后期实现，使企业获得延期纳税的好处。(2)如果未来各年所得税税率呈上升趋势，企业在筹划时应根据折现率，比较税率提高增加的税负与延缓纳税收益的大小，做出最佳选择。(3)在通货膨胀的情况下，采用加速折旧法既可使企业缩短投资回收期，又可使企业加速折旧，从而取得延缓纳税的好处。(4)考虑货币时间价值因素，对不同折旧方法下获得的不同资金时间价值收益和承担不同的税负水平进行比较，在合乎税法规定的前提下，选择能给企业带来最大抵税现值的折旧方法。

但是，加速折旧法并不是任何情况下都适用：(1)盈利企业应采用加速折旧法。(2)亏损企业不宜采用加速折旧法。(3)企业处于减免税优惠期间，不宜采用加速折旧法。

但是某些学者则认为，利用加速折旧法进行税收筹划。在我国一般不具可操作性。

(二)折旧年限的纳税筹划

1法律依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：固定资产折旧的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，为20年；(2)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(3)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；(4)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；(5)电子设备。为3年。

2筹划分析：一般说来，折旧年限取决于固定资产的使用年限，而使用年限本身就是一个预计的经验值，使得折旧年限容纳了很多人为的成分，为纳税筹划提供了可能性。缩短折旧年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。

如把折旧年限从8年降到5年，在税率稳定的情况下，所得税的递延交纳，相当于向国家取得了一笔无息贷款。尽管折旧期限的改变并不从数字上影响到企业所得税税负的总和，但考虑到资金的时间价值，显然把折旧期限调为5年对企业更为有利。

但是当税率变动时，延长折旧期限也可能减轻税收负担。若企业正享受优惠政策，如果该项固定资产为该企业第一个获利年度购入，折旧年限为8年或5年，通过简单的计算就可以看出，8年的折旧年限更利于企业减轻税收负担。

(三)净残值的纳税筹划

1法律依据：我国企业会计制度并没有明确规定预计净残值率。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的净残值，固定资产的净残值一经确定，不得变更。由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。

2筹划分析：当企业处于所得税非减免税时期，纳税人应根据资产(尤其是预计无形损耗大的固定资产)的特点，及时向税务机关申请调低残值比例。残值比例调低后，折旧抵税增加，这既维护了纳税人的权利，也能给纳税人带来不可忽视的税收利益。例1，某企业原值1000万元的某电子设备，如果把残值比例从5％调整到0(假设企业的所得税税率为25％，折旧年限为3年)，那么，不考虑资金时间价值的情况下，折旧抵税获得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(万元)。

二、固定资产会计核算中增值税的纳税筹划

(一)购进固定资产的纳税筹划

1法律依据：自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号，以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号，以下简称细则)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。

2筹划分析：自2009年1月1日起，增值税转型改革在全国开始实施，对于增值税一般纳税人的企业来说，购进或者自制的固定资产可以抵扣进项税，但是要注意必须是企业2009年1月1日以后实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额，并且还要注意计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率。

增值税纳税筹划的两个重要特征是纳税筹划行为具有行为合法性和前瞻性。要保证筹划行为具有合法性和前瞻性，纳税筹划人员除了要精通法律，与税务机关进行有效沟通外，还需要关注有关法规政策的变化。

(二)销售使用过的固定资产的纳税筹划

1法律依据：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：(1)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税。(3)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。2筹划分析：(1)对于销售2009年以后购买的固定资产按照一般货物的方法征收增值税，一般货物的增值税纳税筹划方法都可以用。(2)销售2009年以前购入的固定资产，依然使用老规定。(3)增值税试点的企业对销售本地区进入试点以前购买的固定资产，按4％征收率减半征收增值税；销售进入试点以后购买的固定资产，则按适用税率征收增值税。

企业应该针对不同固定资产的具体情况，采取具体的纳税筹划方案，使企业实现在合法条件下节税的目的，实现企业利益的最大化。

三、固定资产会计核算中其他税种的纳税筹划

(一)固定资产会计核算中房产税的纳税筹划

1法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳”，第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％”。

2筹划分析：这里“减除10％至30％后的余值”，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由于扣除比例1.2％没有变动的余地，房产原值的大小直接决定房产税的多少，因此合理减少房产原值可以减少房产税。而中央空调、房产的附属设施和配套设施等建筑物、土地使用权都是影响应税房产原值的因素。若把除厂房、办公用房外的建筑物建成露天的，并在账簿中予以单独记载，则可减少房产原值。将中央空调设备作单项固定资产入账，可以不计入房产税的计税基础，从而免于缴纳房产税。另外。企业应注意房产税的税收优惠，并加以利用。

(二)土地增值税的纳税筹划

1法律依据：根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税，而且土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率30％，最高税率60％。

2筹划分析：在会计核算中，企业可计算土地增值税的起征点，根据相关法规来确定是否免征土地增值税；还应注意各级税率增收范围的临界点，衡量上级税率与下级税率对企业带来的最大税后收益，而不是盲目追求高价格或低税率。所以，企业要结合上述不同规定，制订科学合理的住房销售方案，以有效减轻或免除税负。

四、固定资产会计核算中纳税筹划的其他建议

(一)创造条件充分享受税收优惠政策

我国现行税法有许多优惠政策，对于符合优惠条件的企业一定要加以充分利用，不符合优惠条件但濒临优惠边缘的企业可以创造条件，使企业符合优惠条件。如新《企业所得税法》第28条规定，“国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％征收企业所得税”。因此，对技术类企业来说，可以加大产品的高科技含量，以期获得税收优惠。对于中西部地区的企业来说，应当创造条件，争取享受国家对西部开发的优惠政策。

(二)综合考虑各个税种的共同影响

由于各个税种的相关性，某一税种的计税基础降低，并不一定会带来总税负的减少，因此要把各个税种的纳税因素综合起来考虑。例如，厂房选址的不同(选择市区和选择县城)不仅会影响城镇土地使用税和房产税，还对所得税有影响。因为它们都可以计入管理费用，在所得税前扣除，减少应税所得额，从而影响所得税。可以看出，只有综合考虑各种变化抵销后的总影响，才能做出正确决策。

(三)追求税后收益最大化

固定资产纳税筹划应服从和服务于企业战略，筹划时不仅要考虑税收因素，还要考虑非税收因素，筹划的目的不是“税负最轻”或“纳税最小”，而是追求税后收益最大化，并以税后收益最大化为原则协调两个方面的均衡，即税收成本和非税收成本的均衡，以及税收成本中的隐性税收成本和显性税收成本的均衡。

五、结论

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(一)利用扣除项目进行筹划

增值额是控制土地增值税税负的关键因素，因此，扣除项目是进行纳税筹划一个主要手段，采用的方式是适当增加建筑成本。比如某房地产开发公司，在年初的时候发开一个普通标准的住宅小区，在2009年初办理了开发项目的成本费用结算，住宅处于销售阶段。产生的相关成本有：获取土地使用权支付金额400万，开发成本600万，开发土地和新建厂房以及相关的配套措施的费用100万。预计销售住宅取得收入1720万，需要缴纳的营业税及其附加为94.6万。则允许扣除的项目金额为：400+600+100+94.6+（400+600）*20%=1394.6万，增值税为：1720-1394.6=325.4万，所以增值率为：325.4/1394.6=23.33%，增值税大于20%，需要按照增值额全额缴纳土地增值税，无法享受免税的优惠政策。需要交纳相关的税额为：325.4*30%=97.62万。而再投入32.28的开发费用，增值率就会小于20%。如果此时公司投入35万的资金用于草地绿化和小区的安全设备的话，此时的扣除项目金额为400+600+100+94.6+（400+600+35）*20%=1436.6万，增值额为1720-1436.6=283.4万，增值率为283.4/1436.6=19.73%。所以，虽然增加了35万的开发成本，但是却节省额97.62万的税负。但是需要注意的是，在实际操作中，对于可扣除项目，必须要严格按照国税发[2009]91号文件的规定操作。

(二)利用征税范围进行纳税筹划

房地产企业应该认真研究土地增值税的判定标准，在实际工作中可以利用这些来避免成为土地增值税的纳税人：首先，可以在实际经营过程中对一些目的比较明确的客户采用代建的方式。对于房地产公司而言，在整个建设过程中，所有权一直是属于客户所有，房地产企业在本质上是提供劳务服务，不属于土地增值税的征收范围。房地产公司可以在开发之初，就确定好最终的用户，采用代建的方式，实行定向开发，避免缴纳土地增值税。其次,可以改售为租或者利用房地产来投资，以这种方式来收回资金。通过这种方式，房地产企业一直拥有房产的产权。所以当项目开发完成之后，不再进行销售，而是采用出租的方式来收回资金。这样一来，对于租金收入只需按照12%的税率缴纳房产税。此外，房地产企业利用房产进行投资，根据规定，不属于土地增值税的征收范围，即使将来转让股份的时候也不用补缴。对于房地产公司来说，如果当投资环境满足的话，完全可以以房产作为投资而不是以资金或是其他资产。如此的话，即获得了投资机会，用来投资的房产也可以避免成为征税对象。

(三)利用清算单位进行纳税筹划

对于清算单位，根据规定由两种，即以开发项目为清算单位，或者以产品类型为清算单位。由于土地增值税的税率随着增值率的不同而变化，所以选择不同的清算单位可能会导致不同的税负，这就给房地产公司进行纳税筹划创造了机会。所以，房地产企业应该根据自身项目的特点，并结合税法的相关要求，选择正确的清算单位，避免给企业带来损失。比如，某房地产企业需要在2010年6月进行土地增值税的清算，企业开发的产品是一栋24层的建筑物。建筑物分为两个部分，地上两层为商铺，三层以上为写字间。现在有两种选择方案：一是以整栋建筑物为清算单位；二是分别以商铺和写字间为清算单位。具体情况如下：写字间取得销售收入10283万，商铺的销售收入为36860万，总计47143亿；写字间和商铺的增值额分别为1384.1万、24864.46万，总增值税为26248.56，写字间和商铺的增值率分别为0.16、2.07，总的增值率为1.26。所以，如果采用方案一的清算单位，共需缴纳土地增值税9990.11万，按照方案二测算，则需缴纳11135.47万。由此可以看出，选择不同的清算单位，所承担的税负也是不一样的。当然并不是所有的情况都采用方案一，这要根据项目的实际销售额、增值额以及适用的税率来决定，并不能以偏概全。

(四)利用清算时间进行纳税筹划

房地产企业可以在产品销售量达到85%到完全销售的这段时间内进行。对于房地产来说，土地增值税金额主要取决于收入和计税成本，而销售收入一般是固定的，而计税成本存在变化的，要保证土地增值税金额的最小，就是要使计税成本最大。所以，在确定清算时间的时候，要选择计税成本最大的时点。根据税法的相关规定，当成本全部发生并都取得发票的时候，计税成本是最完整的，选择这个时点作为清算时间，计税成本是最大的，对企业也是最有利的。土地增值税也是企业所得税的扣除项目之一，如果土地增值税的清算和支付工作没有在企业所得税的汇算清缴之前完成的话，就不能在当年全额扣除，只能递延到下一年抵扣。但是该项目在完工的第二年是没有收入的，也就谈不上抵扣的了，这就会给企业带来损失。比如房地产企业在2013年销售其开发的产品，并在11月底全部销售，并在会计上确认了收入。由于时间原因，清算工作在5月底才完成，并在6月10号上缴税款20000万。但是由于企业所得税的汇算清缴时间限制是在次年的5月1日之前，所以针对这20000万的税款，无法再税前列支，就需要多缴纳5000万的企业所得税，给企业带来了不必要的损失。

二、其他税种的税收筹划

(一)营业税的税收筹划

针对营业税的筹划工作，最主要的就是将业务进行合理的拆分，将一些可以分离的费用从交易金额中区分出来。比如对于天然气装修费以及有线电视出装费用，都是房地产企业代收的项目，那么在签订购房合同的时候，就可以将这部分费用剥离出来，明确规定是代收项目，这样一来就可以适当的减少计税金额，以达到节税的目的。同时，将房屋的销售和装修业务分开。这样一来对于售房的按照销售不动产征收5%的营业税，而对于装修业务则按照建筑业征收3%的营业税。鉴于建筑业即将纳入到营改增范围，其税收负担会增加，这种筹划方案也就不一定合适了。此时，房地产企业也可以不负责房屋的装修业务，可以在征得购房者同意的情况下，帮助其联系合适的装修公司，并从中收入中介费用，虽然仍然需要交纳营业税，但是如此一来这部分收入就不会纳入到销售产品的收入中来，可以降低增值额，降低土地增值税交纳金额。

(二)企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划主要就是做好税前的列支工作，比如前文中提到的土地增值税的清算工作要在企业所得税汇算清缴之前完成。此外，税前可列支项目除了计税成本之外，还有一项重要的项目就是企业三费的支出，即：广告费用、业务招待费用以及差旅费用。对于这些费用要分别进行核算，这是因为对于差旅费用，只要能够取得合法凭证，就可以全额在税前扣除，而招待费用则只能部分抵扣，抵扣比例为销售收入的5‰和招待费用的60%之间的较低者。一旦将差旅费用混入到业务招待费用当中，则不能完全抵扣，对企业是不利的。此外，在收入方面，房地产企业也应该做好相应的筹划工作，选择合适的投资方案，尽量多的获取免税收入，如可以将企业闲置的资金用来购买国债。对于房地产行业的企业所得税，还有一个特点就是对于收入的确认不是以年度为单位的，而是在产品完工之后企业选择的时间点为企业所得税的清算时间。房地产企业在选择时间的时候，首先要保证有足够的时间来对土地增值税清算。时间越久，准备工作越充分，计税成本也就越完整，保证在汇算清缴截止日之前取得所有成本的合法凭据。

三、结束语

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土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。

至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。

2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。

3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。

房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。

4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。

三、总结

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关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

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[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）

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【关键词】房地产企业 税收筹划 土地增值税

一、研究背景

土地增值税是土地、房地产交易市场特有的一个税种，其目的是为了合理调节土地增值收益，凡是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都是土地增值税的纳税义务人。

土地增值税是近年来国家通过税收政策进行房地产调控的主要手段之一，预征率的提高，清算规程的推行，都推动房地产企业改善长久以来的财务处理方式。土地增值税是在存在增值额的前提下才会有应缴税额产生，而增值额是指房地产转让收入减除扣除项目以后的余额。增值额是产生土地增值税税额的本质所在，土地增值税筹划的关键就是本着高收益低成本的原则控制增值额，增值额的存在主要税收筹划将离不开转让收入和扣除项目两大方向。

二、土地增值税临界点的筹划方法

由于土地增值税普通标准住宅增值率不超过20%免征土地增值税，加上土地增值税适用的税率为分四档超率累进税率，临界点法是土地增值税税收筹划最常见的一种筹划方法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额；而扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

计算临界点的方法实际上就是由于增值额的计算与税率不同而来的，在房地产企业账务处理中，取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本构成了房地产开发总成本，一般构建临界点的方法，都是计算确定相对变量的比例系数。这里主要就开发总成本不变的情况下，土地增值税各个临界点的计算，如果假设收入不变的计算可以通过同样的表达式推理得出。

下面根据土地增值税的阶段税率进行相关系数的计算推导：设普通住宅项目销售总额为S，不含息开发总成本为V，如果房地产开发费用中利息费用不单独计算扣除，则开发费用为0.1V，其他可以扣除的成本为0.2V，允许扣除的相关税金为0.055S。

第一阶段（免税）：要使增值率不超过20%，S与V的关系式可以表达为：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通标准住宅的免税规定，则需要使售价与单位成本的比值小于1.67024，该系数成为享受免税的最高定价系数。

第二阶段（30%税率）：如果增值率超过20%，那么进入第二阶段，而且需要按全部增值额的30%缴纳土地增值税，那么提高售价带来的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值税，否则综合收益反而下降，还不如降低售价使增值率低于20%，因而需要计算一个最低定价系数，加上增值额还不能超过扣除项目的50%，否则要进入40%税率，因而还需要计算一个最高定价系数。

根据上述内容，构造关系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，将S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）两个等式得出第二阶段定价范围为1.79649V≦S2≦2.12534V在适用30%税率时，1.79649为最低定价系数，2.12534为最高定价系数。

第三阶段（40%税率）：运用的原理与第二阶段相同，收益增加额不得低于税金增加额，构造关系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，将S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石红红（2011）的《基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究》中构建了土地增值税临界点筹划法的定价系数，认为40%、50%、60%的税率之下，均有一个最低定价系数，且与上一税率段的最高定价系数之间都有一个间隔区间。但是从以上计算结果发现在第三阶段里并没有税负重、利润少的区间，其最低定价系数实际与第二阶段的最高定价系数相等，究其原因，这是因为在增值率50%以内的还是适用30%的税率，而不是直接全部适用40%税率，也间接证明了速算扣除数的作用。

增值率不超过100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）两个等式得出第二阶段定价范围为2.1253V≦S2≦2.92134V，在适用40%税率时，2.92134为最高定价系数。

同理，可以计算出税率为50%时的最高定价系数为4.67064。

在房地产企业对成本预算准确的情况下，可以结合市场行情参考定价系数来决定开发商品的定价范围。

三、案例分析

SD房产公司有一个住宅项目，全部是普通标准住宅，总可售面积12000平方米，平均单位售价8000元，至2011年年底已售7000平方米，销售总额5600万元，土地价为1200万元，房屋开发成本4000万元，其中利息支出500万元，假设不能提供金融机构借款证明，城建税率5%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

方案1：继续按平均单位售价8000元销售。

收入总额：9600万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：（1200+3500）×10% ﹦470万元；加计20%扣除数：（1200+3500）×20% ﹦940万元；扣除营业税及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528万元。

扣除项目合计：1200+3500+470+940+528﹦6638万元。

增值额：9600-6638 ﹦2962万元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

应缴土地增值税：2962×30%-0﹦888.6万元。

获利金额﹦收入-成本-费用-利息-税金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4万元。

方案2：由于房地产市场状况不理想，预计维持原价无法将开发商品销售出去，打算对剩余的5000平方米进行降价，那么降价多少才好，根据在关于土地增值税临界点定价系数的计算，如果想要享受免税，则要使S1≦1.67024V。在这里单位建造成本为（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均单价要不超过3917×1.67024﹦6542元，设后面5000平方米的平均单价为P，则需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假设价格真的降到4500元：

收入总额：7850万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：470万元；加计20%扣除数：940万元；扣除营业税及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75万元；

扣除项目合计：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75万元。

增值额：7850-6541.75﹦1308.25万元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 应缴土地增值税：0元；获利金额=收入-成本-费用-利息-税金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25万元。

比方案1少获利=2983.4-2218.25﹦765.15万元。

方案3：想要享受免税政策会导致少获利765.15万元，加上房价不可能从8000元将近降一半到4500元，那么需要提高该定价，这时需要结合30%税率范围内存在的最低定价系数1.79649。平均单价不能低于3917×1.79649﹦7037元，设后面5000平方米的平均单价为P1，则需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假设后期均价为5600元：

收入总额：8400万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：470万元；加计20%扣除数：940万元；扣除营业税及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462万元，扣除项目合计：1200+3500+470+940+462﹦6572万元。

增值额：8400-6572﹦1828万元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；应缴土地增值税：1828×30%-0﹦548.4万元；获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6万元。

比方案2还少获利=2218.25-2189.6=28.65万元

篇9

（河南国之置业有限公司，河南 许昌450000）

[摘 要]为了降低房地产企业营运成本，通过重新组织企业在房地产开发、决策、销售公司管理环节的各项工作，在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划，这不仅在一定程度上能够减轻房企的纳税遵从成本和税收成本，还能够有效提高企业的运营水平和管理水平，从而提高企业的市场竞争力。本文通过对防范房地产企业税收筹划应注意的问题进行分析，提出了房地产企业具体税收筹划方法，以期为房地产企业税收筹划的发展提供理论指导。

[

关键词 ]房地产；企业；税收筹划

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.

税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，选择合理的纳税方案，并通过对生产活动、经营活动、投资活动及理财活动等企业涉税活动的综合管理，从而达到企业经济效益最大化的目标。纳税筹划在我国的很多行业都得到广泛的运用，房地产企业由于其特殊的行业情况，所占用的资金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、税收等，房地产开发成本却持续增加，对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。而科学的税收筹划可以提升房地产企业的市场竞争力，提高企业的经济效益，对于房地产企业的长远发展起着重要作用。

1 房地产企业税收筹划过程中应注意的问题

1.1不能只以税负最低为目标

有些房地产企业认为税收筹划的目标就是使企业的税负最低，这种观点并不完全正确。有些方案税负未必最低，利润却更

大，我们也应该选择这样的方案。所以作为理财方法之一的税收筹划，应该与企业财务目标一致，即企业价值最大化，或者具体点说就是会计利润最大化。因此，在税收筹划的过程中应该有一种全局的观念，把企业全局的利益作为我们的目标，而不是仅仅专注于税负。

1.2 时刻关注税法的动态变化

有些方案过去适用，现在不一定适用；或者现在适用，未来也不一定适用，因为税法时刻处于完善调整之中。政府会及时发现税法的漏洞进行修正，同时也会根据宏观经济环境的变化制定出具有政策导向的新条款。如2011 年年初的“新国八条” 将个人转让住房营业税的征免时限由2 年恢复到了5 年，规定对个人购买住房不足5 年转手交易统一按销售收入全额征税。这样的变化很可能使过去有效的税收筹划方案失效。这要求我们以动态的眼光来对待税收筹划方案的选择，甚至有时还需要预测未来政策的走向，这样才能更加有效地进行税收筹划。

1.3 注重加强与税务部门的沟通

税法虽然在完善之中，但其规定也不可能面面俱到，许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，但界限往往很难把握，这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异，一不小心就会被认定为偷逃税，面临税务处罚，非但没有减轻企业的税收负担，还会加重企业的税收成本，得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权，我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免税收筹划风险，取得应有的收益。

1.4 全程监控方案实施过程

税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功，还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系，财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程，随时解决出现的问题，是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。

2 房地产企业具体税收筹划方法

2.1 土地增值税的筹划

土地增值税是对我国境内个人或者企业法人转让土地使用权以及其上附属的建筑物等，对转让过程中增值部分征收的一种税。我国的土地增值税税率分为四档，实行超额累进的方式，税率在30%～60% 之间，增值额低于50% 的部分，对应30% 的税率；50% ～100% 之间的，对应40% 的税率；增值率在100% ～200% 的，对应50%的税率；超过200% 的部分，对应60% 的税率。土地增值税的筹划可以从增值率、税收优惠以及纳税时间方面进行，尤其是增值税的筹划，对于企业土地增值税筹划有重要的意义。

我国的税法中对相关事项有明确的规定，如纳税人建造普通住房，增值金额没有超过扣除项目20% 的，可以免征土地增值税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额在20% 左右，就要考虑是降低增值额，把整体的金额控制在20% 以内，以避免缴纳土地增值税。具体的方法可以采用把一部分收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。

此外，要活用相关法规条款，如税法中有一条规定，即房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说，可以适当的利用，和直接销售商品房，再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。土地增值税的筹划方式较多，需要结合企业的实际情况进行，在不违反《一般反避税管理办法（试行）》，相关法规的条款的情况下进行税收筹划。

2.2 营业税的筹划

房地产开发企业涉及的营业税包括建筑业3% 的税率和出售不动产5% 的税率，如果企业出租房产，则还需要通过不动产租赁条款缴纳17% 的增值税，这是“营改增”中涉及的条款。通过这三个税率的对比可以看出企业的税负有明显的差别。房地产企业营业税筹划时需要注意营业税的相关规定，即纳税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款与价外费用，其中的价外费用包括手续费、代垫代收款项等，这一规定实质上是为了企业进行避税。针对这一法律的规定，房地产企业要合理地进行资金往来，在不违反法规的前提下，把不属于企业的收入剔除，降低企业虚增的收入，减少计算应缴纳营业税时的税基。

2.3 企业所得税的筹划

企业所得税的筹划可以通过计税依据进行，首先是对收入进行筹划，在房地产企业计算收入时，有相关的抵免条款，这给企业提供了一定的税收筹划空间，如，商业折扣、销售折让、佣金等在实际发生时可以冲减销售收入，降低企业所得税的税基，减少应缴.纳的企业所得税金额二此外，还可以从收入确认时间来进行税收筹划，延迟缴纳所得税虽然下能降低应纳税额，但是企业可以获得可观的时间价值，一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业

的短期筹资成本，另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显的小于现在的价值，因此，企业要尽可能的延迟缴纳企业所得税企业在销售房屋时，收入的确定有一定的筹划空间，税法规定，销售的楼盘在没有达到总价的85%时，可以在一定时间内下进行税收清算，这就给纳税筹划提供了可能，一些销售项目可以通过这一条款进行延迟纳税，增加企业的应纳税款使用时间。

企业所得税还可以从扣除项目进行，包括房地产企业的期间费用、成本项目筹划，在进行这类筹划时，要明确哪些是税法规定的扣除标准费用项目，哪些没有扣除标准，还有个别的加计扣除项目，通过对这些条款的综A考虑，进行房地产企业扣除项目的税收筹划。企业所得税的筹划方式较多，需要房地产企业依据自身的情况进行合理的选择。

3 结 语

税收筹划是提高房地产企业经济效益、提升房地产企业市场竞争力的一项重要的财务管理活动。但是当前我国房地产企业的税收筹划存在法律风险、经营风险、条件风险、行业特殊性风险等多种类型的风险，要对税收筹划中存在的各类风险进行有效的防范，必须树立正确的税收筹划意识，全面了解税法变动，加强企业与税务部门的交流与沟通，并不断提高税收筹划人员的专业素质，从而保障房地产企业实现全面的、综合的税收筹划，不断提高企业经济效益，从而实现房地产企业的长远发展。

参考文献：

篇10

关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。

一、房地产企业税收筹划误区现状

误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。

过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。

误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。

在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。

误区三：预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。

误区四：不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

误区五：随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、房地产税收筹划解决方式

近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。

1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。

3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。

4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。

5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。

6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。

三、结语

房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.

[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.