房地产行业税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 税收筹划 合理避税

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010

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关键词：房地产 税务筹划 风险

当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。

一、房地产企业的税收筹划风险

当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：

（一）法律风险

我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。

（二）政策风险

随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。

（三）财务风险

房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。

（四）行业风险

我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。

二、我国当前房地产税收环境

我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。

改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。

三、如何有效控制房地产税务筹划风险

对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。

（一）重视专业人才的使用

税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。

（二）借鉴专业的建议

在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。

（三）开展税收筹划工作

在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。

（四）加强风险意识

房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。

四、结束语

综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。

参考文献：

[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116

[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187

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关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。

一、房地产企业税收筹划误区现状

误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。

过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。

误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。

在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。

误区三：预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。

误区四：不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

误区五：随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、房地产税收筹划解决方式

近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。

1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。

3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。

4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。

5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。

6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。

三、结语

房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.

[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.

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近年来，房地产行业发展势头迅猛，在国民经济中占有举足轻重的地位。为抑制房价过快增长，维持房地产行业的稳定发展，我国出台了多项关于房地产宏观调控的政策。由于国家调控力度不断加大，市场竞争日益激烈，有效控制成本就尤为重要。房地产开发企业涉及税种多，税收负担较重，由于内部成本费用压缩空间有限，房地产开发企业经常通过税收筹划以有效的降低税收成本。与此同时，国家出台了一系列税收法律法规，为房地产开发企业税收筹划提供了空间。

税收筹划的基础是生产经营活动，依据是现行法律法规，通过合理实施纳税方案，可有效降低纳税成本，从而达到防范涉税风险的目的，进而实现纳税人权益最大化。房地产业作为资金密集型行业之一，具有供应链长、风险高、地域性强、投资大、周期长等特点，在整个生命周期内涉及了诸多税种，为房地产业的税收筹划提供了充足的空间。

一、房地产开发企业税收筹划策略

对于房地产开发企业的税收筹划而言，不仅需要借助其自身所涉及税种的一般税收筹划方法，同时还需要结合房地产行业的特点开展具有自身特色的税收筹划。

1.纳税临界点筹划法

纳税临界点筹划法即在经营中遇到税收临界点时，纳税人通过减少收入或增大支出，避免承担较重的税收。纳税临界点筹划法适用于房地产开发企业在普通住宅土地增值税具有税收优惠政策的情况下。我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。

基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。

2.税收优惠政策筹划法

税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。

3.两次销售房地产筹划法

房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。

4.资金筹措筹划法

股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。

5.递延纳税筹划法

递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。

6.会计政策选择筹划法

我国会计准则规定，经济业务的会计处理具有可选择性，选择的会计政策不同，形成的财务结果也不同。对于固定资产和无形资产，其折旧和摊销方法是采用直线折旧法还是加速折旧法，存货计价方法是采用先进先出法还是加权平均法，均会影响房地产开发企业的损益，进而影响其应缴纳税额。通过合理计提固定资产和无形资产的减值和坏账准备，企业可以合理控制损益项目的列支和扣除。

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【关键词】房地产企业 税收筹划 风险

在金融危机中，房地产行业受到了严重的冲击，同时伴随着国家对房地产企业宏观调控的延伸，相继出台了一些政策和措施，这对房地产企业来说可谓雪上加霜。以至于现在出现房地产企业资金链断裂等情况。目前，如何在不违反国家相关政策下，提升企业利润、增强企业的竞争能力等是所有房地产公司必须得面临和解决的问题。房地产企业的税收筹划是在以不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为目的的税收谋划手段，它是整个房地产公司经营管理的最重要的部分之一。

一、房地产企业税收筹划风险

税收筹划风险是指房地产公司做出的纳税筹划因各种因素的变动而和实际纳税金额所产生的偏差。在房地产企业税务筹划风险中存在以下几种风险：

（一）法律风险

由于我国房地产的起步比较晚，企业的税收筹划还不成熟，因此经常会出现打法律球的现象，于是在不经意间就演变成了漏税偷税，而后被税务执法机关抓住，轻则罚款，重则会对项目相关人员进行刑事诉讼。所以说税收筹划承担着较大的法律风险，其税收筹划不清的情况对房地产企业来说可以说是一颗“定时炸弹”，是极其危险的。

（二）经营风险

房地产企业项目投资一般范围比较广，包括前期设计费用、土地成本、施工成本、营销成本、管理成本、财务费用等，几乎牵扯到了所有部门和囊括了各种业务，其所产生的土地税、企业税等税务资金都比较大。再加上，受经济全球化一体化的影响，市场经济的运转速度加快，可谓是瞬息万变，导致房地产企业税务筹划就变得更难把握，公司面临的经营风险也更高。很多房地产公司往往就是因为一时的疏忽，忽略了税收筹划所需的投资成本，而给公司带来巨大的经济损失，加大了公司税务负担。

（三）执行风险

房地产企业税收筹划的最终目的还是为了能够合理避税，这是一种合法的行为。我国政府一般会根据经济发展情况、市场调查结果、人民生活水平状况等来做出对房地产企业发展的规范与控制，如调整税收政策等。虽然只是一小面，但对房地产企业来说却是足以影响公司整个项目的正常运营，使得税收筹划执行困难。

二、房地产企业税收筹划风险产生的原因

（一）税收筹划人员风险意识差

税收筹划人员的工作是根据项目建设情况和国家相关政策来预估公司项目所要交的税收资金，将它控制在一个合理的范围内。由于没有人能准确把握房地产企业未来的发展情况，因为它受太多不确定因素的影响，所以投资风险性高。税收筹划人员正是因为深知这一点，以市场信息不易把握为借口，放松了警惕，懈怠了对税收筹划的风险认识，他们认为，即使税收筹划出错了，也怪不到他们身上。

（二）税收筹划机制不完善

要做出来一份税收筹划项目需要各部门的通力配合。土地资金、建设成本、管理销售费用等等公司的分散投资是由各个不同的部门所执行，但因为他们的工作进度也不一样，而公司也没有严格的条例规定所有税收筹划部门必须做出一份完美的预算、执行方案，因此，他们都抱着误差是可以存在的这种心态做出投资方案。所以，税收筹划部门要想得到准确无误的数据几乎是不可能的。通常情况下，它只能得到一个大概的数据。

（三）税收筹划作用被夸大

很多的房地产公司认为税收筹划是无所不能的，因而习惯性的去依赖它。其实，这种做法是错误的，税收筹划只是房地产公司财务管理方面的一部分，作用是有限的。不仅如此，它受各种因素的影响，还受一定条件的制约，可变性过大，并不能作为一个行之有效的依据去进行企业的生产管理。但事实情况却是，有些房地产公司并没有认清到这一点，觉得只要税收筹划做出来就万事大吉了，无视市场经济的变动，忽略国家新出的法律政策，最终落得了罚款、甚至倒闭的地步。

三、防范房地产企业税收筹划风险产生的措施

（一）增强风险意识，提高税收筹划人员自身素质

防范房地产企业税收筹划风险产生的工作是一项具有高度科学、技术性的经济活动，相应的对税收筹划人员的要求也要高一些。熟悉我国的各项法律条文，了解财务会计以及房地产公司项目开发的各项知识等都是每一位税务筹划人员必须具备的基本素质。除此之外，税收筹划人员还应该具备项目筹划能力、对市场经济前景的预测能力，并且还要能够配合公司其他各个部门的工作。但最主要的还是税收筹划人员要有强烈的风险意识、责任意识，不要过分的去依赖已有数据，要做到居安思危，凡事从几种不同的角度去看待问题。这一点是需要税收筹划人员自己努力才能做到的。还有一点就是从企业出发，做好企业文化宣传，提高房地产行业的整体素质，这样才能更好的做好企业税收筹划。

（二）健全税收筹划机制，加强与税务部门的联系

房地产公司应建立一套完整的管理制度，很好的把各个部门联系起来，促进部门与部门之间的沟通，方便各部门之间交换信息，在最短的时间内开展项目合作与执行。要想做到这些，首先就得设置监管部门，同时明确划分责任范围，使之相互监督，认真工作。其次，要改变公司领导层的管理方式。应该摒弃一直以来只注重大项目，而不过问小项目的工作方法，在公司内部起好带头作用，重视每一项工作，事无巨细。还应时不时地去各部门了解情况，要让员工知道领导对他们的器重。这样可以激发员工的工作热情，使之全身心

（三）正确看待税收筹划作用，注重税收筹划方案的综合性

税收筹划只是税收筹划的工作人员根据眼前的情况，分析未来项目发展的可能性做出的纳税资金预算，并不是完全的与事实情况相符的。因此，房地产公司应该充分认识到税收筹划的作用，准确把握税法政策，密切注视税法的变动，时刻更新税收筹划计划。但是，光这一点还不够，最主要的是要树立正确的纳税意识，不要想着以“我不知道税法改了”、“因为税收筹划错了忘记纳税”等任何借口为自己开脱而去做些违法乱纪、偷税、漏税等事情。

参考文献：

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一、房地产行业经营特点与税负情况

1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。

2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。

二、房地产企业纳税筹划的主要方法

1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。

另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。

资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。

2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。

3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。

三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题

1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。

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随着国家调控力度的不断加大,加上日益激烈的市场竞争,我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。作为房地产企业外部成本的税收,其数额的多少极大地影响着房地产企业的经济效益。科学的本文作者：黄晓晖作者单位：广西钦能电力集团有限公司

税收筹划,对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。针对新企业会计准则对房地产行业税收及税收筹划的影响,本文立足于税收环境的变化,通过多视角挖掘宏观调控政策下房地产企业税收筹划的空间及关注点,在其基础上建立具体背景下的筹划方案,旨在为房地产企业提供有效、具有实践意义的税收筹划思路。

二、房地产企业税收筹划策略

1.房地产企业前期准备阶段的税收筹划

房地产企业前期准备工作包括规划审批、设计施工、土地出让或转让等,此阶段是房地产项目运作的首要环节,也是税收筹划的关键。首先是子公司和母公司的选择,前者具有独立法人资格,可以进行独立核算,后者则不具备此条件,也即子公司可以独立承担纳税风险,而分公司与总公司则是共同承担纳税风险。但一般情况下,选择分公司具有以下优点:税务部门对分公司的监管相对要松,且项目初期分公司往往处于亏损状态,可以抵消总公司利润,减轻企业税负,分公司与总公司之间的资产转移不必承担纳税义务,可以减少房地产企业的成本;其次,新建和并购的选择,房地产企业取得土地的来源有两个:国家购买和从其他单位购买,从其他单位购买具体的操作方式可以是成立新公司购买土地或是并购出售土地企业的股权,从税法上来看,第二种操作方式的土地使用权没有发生转移,因此无需缴纳契税,利于企业节税,降低企业成本;再次,筹资方式的税收筹划,资金占用大是房地产企业的主要特点,而房地产企业的筹资方式可以分为负债筹资和权益筹资,前者的利息可以在税前扣除,后者的股息不能作为费用列支。

2.房地产企业建设环节的税收筹划

一是,借款费用资本化,根据相关税法规定,在当期企业所得税中无法扣除资本化的借款费用,而对于成本对象完工后的借款费用则可以作为财务费用直接扣除,因此对于不同时期完工的开发产品,房地产企业应独立核算,这样可以相应的减少企业所得税支出;二是,利息扣除方式,计算企业所得税和土地增值税时的利息费用在会计处理上市不同的,前者在开发完工前计入成本,在开发完工后计入期间费用,而计入成本的利息费用只有当房产出售时才能抵扣,同时对于土地增值税,根据税法规定,当利息费用较大时应提供证明据实扣除,而当利息费用较少时,则可不计入分摊的利息,且可多扣除相关开发费用,降低房地产企业开发成本;三是,按照开发种类分别核算增值额,即分别核算不同开发种类的增值税,以减少税负;四是,税前扣除项目,新企业所得税法的税前扣除项目较多,包括可全额扣除的项目,如折旧、交通费等,按照税收标准列支的费用,如业务招待费,可以递延到下期扣除的项目,如广告费,不能扣除的项目,如罚款;五是,预提费用处理,税法与会计核算对预提费用的处理方式是不同的,虽然房地产产品开发完工后可以合理地将预售收入确认为实际销售收入,并按规定结转相应的计税成本,但实际中还未完工的相关基础设施和配套设施在税法上是不允许列支的,这可能增加企业税收支出。

3.销售环节税收筹划

一是,销售价格税收筹划,当前土地增值税实行四级累进税率,同时为鼓励普通标准住宅的开发,规定其相关增值税率为超过20%的暂不征收土地增值税,此时不同的售价可能增加或减少房地产企业的利润,在此情况下,房地产企业应利用起征临界点进行定价,以减轻企业税负,增加企业净利润;二是,销售收入分解税收筹划,例如通过设立专门的房产销售公司来减轻土地增值税和企业所得税,通过签订装修合同分解销售收入以合理规避装修部分的土地增值税和营业税,给企业带来节税利益,通过区分代收收入以减少销售收入,降低企业所得税负,通过折扣销售,将销售价款与折扣额开在同一发票上,以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。

4.保有环节税收筹划

房地产企业未出售的房屋常以出租的方式进行经营,而房屋租赁行为中涉及的税种主要包括营业税(5%)、个人所得税(20%)、房产税(12%),以及城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税以及教育费附加等,从租赁方或承租方的角度来看,房屋租赁名义税负较重,税负水平占全部租赁收入的30%-40%。因此需要对保有环节进行税收筹划。首先,变房屋出租为投资业务,对尚未出售的房产以出租形式赚钱租金,具有较大的税负,而将这部分房产以投资入股的形式来参与被投资方的利润分配则可以有效降低企业税负;其次,先租后售的税收筹划,房地产企业都存在大量的银行贷款,会有大量的费用需要在税前扣除,因此企业可以以先租后售的形式持有房产,期间企业所得税较少,总体来说对企业是有利的。

三、房地产企业税收筹划实务

1.营业税的税收筹划

从自建和代建模式选择的角度来看营业税的税收筹划。案例:某企业以1亿元的价格购得一块土地,拟建一栋酒店,成本为2亿元,建成后转让给乙酒店管理公司,价格为3.45亿元,其中土地增值税为2%的预征率。(1)自建模式,某企业的营业税34500*5%=1725万元,土地增值税34500*2%=690万元,乙公司契税=34500*5%=1725万元;(2)代建模式,某企业的营业税为0,代建营业税=4500%5%=225万元,土地增值税=10000*2%=200万元,契税=1000*5%=500万元。从以上两种开发模式来看,自建的营业税税额大,挤占企业资金,而代建模式的税负较轻,但应避免税收征管上可能的风险。

2.土地增值税税收筹划

某开发项目共分为两部分,一是普通住宅项目,销售收入18000万元,一是洋房项目,收入为91000万元,而开发总成本为62000万元,包括支付土地价款20000万元,前期工程费1200万元,建造安装支出30000万元,基础设施支出8000万元,公共配套设施支出1500万元,开发间接支出1300万元。筹划前土地增值税情况为:应税收入:109000万元;扣除项目金额总计=开发成本+房地产开发费用+与转让房产有关的税金+其他扣除项目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595万元,则土地增值额=109000-86595=22405万元;因此土地增值税税额=22405*30%=6721.5万元,税负高达6.17%。筹划后的土地增值税税收情况,将项目总成本划分为普通项目和非普通项目,(1)普通项目的测算:应税收入为18000万元,扣除项目的金额=10820+1082+990+2164=15056万元,土地项目增值额=18000-15056=2944万元,增值额与扣除项目金额的比为19.55%,未超过20%,因此免征土地增值税;(2)非普通项目的测算:应税收入为91000万元,扣除项目金额=51180+5118+5005+10236=71539万元,土地项目增值额=91000-71539=19461万元,增值额与扣除项目的金额之比为27.2%,因此土地增值税税额=19461*30%=5838.3万元,比进行土地增值税税收筹划前节税883.3万元。

3.利息筹划

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关键词：新会计准则；房地产；税收筹划

一、新会计准则对税收筹划影响分析

新会计准则是我国财政部在人民大会堂同时的一项条例，在2007年1月1日起在上市公司执行，其他企业鼓励执行，但现在，我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面，依次为：第一，目前，我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定，《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变，这种形式下，企业毛利会产生变化。还有，通过膨胀的情况下，我国原有的计价方式不能进行对应的税收，可是，如果计价方式进行了改变，企业没有按照相关规定进行对策的开展，使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同，房地产企业建筑时间长，如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消，那么，房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二，投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的，倘若运用公允价值的计量方式，就不能对计提折旧和摊销策略进行完成，这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中，的规定也会影响涉税情况。另外，新会计准则在公允价值的基础上，对计量模式做出了规定，使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展，对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此，还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制，最严重的会影响纳税额度的计算。

二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议

房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙，应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同，所以，不确定性因素也非常多，因此，在税收筹划的事后会产生很多问题，不能进行风险的规避。为此，本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。

(一)关注税收政策加强风险防范认知

房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国政策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候，可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建，按照实际税收政策进行改变，使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施，最大程度上缩小了政策变更对房地产企业的影响。不仅如此，在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑，并制定税收筹划工作方案，保证工作截然有序的进行。

(二)重视与税务机构部门沟通

纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定，因为房地产企业与其他企业不同，税法自身也比较有特点，所以，在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况，我们在进行税收筹划工作的时候，房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流，只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础，同时还可以在最短的时间内获得相关政策的支持，并获得良好的成果。不仅如此，对于税收政策信息的获取要及时，因为税收政策会降低政策变动产生的影响力。另外，房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行，还应该对会计基础工作进行规范性的管理，同时，根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。

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（重庆富力房地产开发有限公司，重庆 400020）

摘　要：房地产行业的发展速度在以往的十余年间可谓是一日千里，创造了巨大的财富。 但是由于国家政策的调整，以及外部环境的不景气，使得房地产企业的经营风险也在日益增加，再加上外部融资环境的恶化，导致房地产企业内部费用的可节约空间越来越小。而且由于富产业范围广、资金需求量大的特点，使得其涉及的税种多，数额大。所以，税收作为房地产企业的外部成本，在其总成本中占据着相当一部分的比例。所以，如何在符合相关法规的情况下，进行合理的纳税筹划以有效降低税收负担，对于房地产企业的发展有着重要意义。

关键词 ：房地产企业；土地增值税；所得税；纳税筹划

中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0123-02

收稿日期：2015-02-20

作者简介：向建华（1975），女，四川省资中人，财务经理，会计师。主要从事房地产企业财务成本管理，税收筹划，资金融资管理。

一、引言

由于房地产企业在经营方式和财务状况和其他行业有着很大的不同，这也决定了针对房地产行业税收的特殊性。首先是需要缴纳的税种较多，从前期的准备阶段产品的销售，再到后面的管理，整个开发过程的不同阶段都会涉及到不同的税种。其次就是缴纳的税款数额巨大，房地产企业投资大、商品售价也高，一般一个项目所涉及的金额高达几亿甚至十几亿，再加上税种较多，这就导致其缴纳的税额都很大。再加上中央对房地产行业的大力度的调控政策趋于稳定，产业链条长，资金投入大，融资困难，使得房地产行业开发成本高而且经营风险大。在这种情况下，高额的税款在开发成本中占有很大比例，已经成为影响行业发展的决定性因素。因此，熟悉房地产行业的税收体系，了解各流程中涉及到的税收，涉及科学合理的税收筹划方案，有效的降低税负，已经越来越重要文章简单分析了房地产行业涉及到的税种进行了简单分析，并分析如何对其主要税种进行筹划。

二、房地产企业开发项目各流程涉税事项

（一）在各阶段涉及到的税种

房地产开发项目的整个过程可以划分为三个环节，即在建工前的准备阶段、完工后的销售阶段以及后期保有阶段。在第一个阶段，就是为项目的开工做好各种准备。比如，如果是房地产企业自己施工，那么就需要取得施工许可证，如果是委托别的施工单位，那么就需要寻找符合条件的合作单位，还有一个更为关键的是要在这个阶段取得土地的使用权。所以这一阶段在整个项目中占据着举足轻重的作用，在该阶段所涉及到的税种有契税以及城镇土地使用税。在销售阶段，目前的房地产企业主要是采用预售的方式。所谓预售就是在工程竣工之前就进行销售，而现售则是在产品达到可使用的状态之后才进行销售的一种方式。由于房地产项目需要大量的资金，所以现在大多数房地产企业都采用预售的方式，以便能够更快的回笼资金。在销售阶段主要涉及到的税种有营业税、土地增值税以及企业所得税。而对于在交易的时候签订的产权交易合同，则根据交易的金额征收0.05%的印花税；而在房地产企业将房屋销售之后取得的收益，则需要讲所得收益纳入到利润总额并对其征收25%的所得税。在房保有阶段所涉及到的税种包括：如果是以自有的形式持有的房产，则需要根据房产的余额对其征收1.2%的房产税；如果将房产出租或是出借，则租金为依据对其征收12%的房产税。

（二）房地产企业税收的特点

首先就是项目资金流转的环节较多，而在需要缴纳的税种较多。目前房地产行业逐渐趋向于一体化，包括生产、流通、销售和服务等，经营的业务范围也从简单的自住房向城镇土地开发、商业房屋销售、绿化包养等业务，涉及到的税种较多。而且房地产行业一般都需要巨额的资金，资金需要在各个环节流转，这种情况使得房地产经营在资金流动性方面面临着很高的风险。其次，各项费用较高。在前期，为了取得土地所有权，需要付出的费用由土地出让金、拆迁安置费以及可行性研究费等，而在安装的时候还需要付出城建费用、安装工程费用、建设监理费以及预备非等。在工程竣工的时候，还有附属的公共配套设施费用以及基础设施费。最后，在会计核算方面，和其他企业不同。由于房地产企业不能像一般的企业那样进行批量的生产，所以在计算成本、利润以及税负的时候都需要采用单件计算法；而且一般经营周期较长，很多跨年的项目需要采用完工百分比的方法来进行计算收益和成本。

三、房地产行业如何进行纳税筹划

（一）土地增值税的筹划

在涉及到的所有税种当中，土地增值税是影响最大的，也是国家进行调控的重要手段。企业可以通过研究税率特点以及国家在这方面的税收政策，在遵守法律法规的情况下，采取措施使得企业的收益和税负达到最佳的比例。下面介绍一些相关的筹划方案：一是收入分散筹划法。也就是说如果房地产企业能够采取合理手段分散销售价格，那么也就可以降低适用税率，进而降低税收负担。可以将房屋中独立的设施单独处理，可以在房屋初步完工，还没有安装设备的时候就和购房者签订合同。之后在对房屋进行装修以及安装设备的时候，可以再签订一个合同。如此一来，企业在纳税申报的时候，对于第二个合同所涉及到的金额就不需要再纳税了，仅仅对房屋本身的金额纳税。二是费用转移筹划法。根据规定，在房地产项目开发期间所支出的费用，除了利息支出按照己发生金额进行扣除之外，其他费用的支出都是按照土地价款以及开发成本的一定比例来进行扣除。一些期间费用，比如管理人员的工资、办公费以及差旅费等，是不能列入开发成本的，其实际发生的数额原本是对土地增值税产生什么影响的。企业可以采用适当的人员分配方法将这些费用可以作为开发成本列支，增加可扣除数额。比如，对于总部某单位的管理者，在不影响工作的情况下参加房地产项目的开发，那么针对这位相关人员的费用就可以分摊一部分到开发成本中来。如此一来，将部分期间费用分摊到开发成本中来，可以增加税前能够扣除的金额，从而达到降低税负的目的。三是建房筹划法。根据我国现行税法的规定，只有房地产权属发生变更，才属于土地增值税的征收范围，企业可以利用这一点进行筹划。比如，可以采用代建房的方式来开发项目，在开发结束后，房产所有权归委托方所有，仅收取报酬。由于这种行为不涉及权属的变更，不仅较少了土地增值税的缴纳，而且还节省了自建销售行为所需要缴纳的，销售不动产5%的营业税，税收负担明显降低。所以，房地产开发企业在开发项目之处，就应该积极发展代建客户，根据客户需要进行开发，减少企业的资金压力和税收负担。

（二）营业税筹划

首先，将相关业务合理的进行拆分，将将一些可以分离的价外费用从交易金额中区分开来。销售房产的行为属于不动产销售行为，按照规定属于营业税的征收范围。但是在销售房产的时候，往往还要代收天然气装修费、有线电视初装费用等。所以，如果企业把上述各种代收的价款都计入到销售收入中来，无疑是加大了企业的税收负担。所以，企业应该将上述款项从销售价格中剥离出来，这样就可以适当减少计税，以便达到节税的目的。其次，房屋的装修以及设备的安装单独签订合同。根据销售的房屋是否装修可以分为精装修和毛坯房，当开始销售房屋的时候，如果只签订一个购房合同，那么装修费用以及设备费用都会计入到销售收入中。但是如果分开签订的话，将销售房屋和装修房屋分离开的话，在征税的时候就只需对房屋按照销售不动产5%征收营业税，对于装修部分的费用则按照建筑业征税，节约了税收支出。最后，改变收入性质。比如某房地产集团现有一价值500万的饭店，打算将其出租。，最后将其承包给本公司的员工，租期为5年，该员工需每年向集团交纳租金50万，而且可以完全自主决定经营策略，在财务上也不受集团的干涉。在不考虑城建税和附加的情况下，房地产企业需要缴纳营业税2.5万，缴纳房产税6万，共8.5万。但是如果在将饭店租出去的时候，即不签订合同，也不办理相关登记，只是讲饭店作为集团的一个机构，那么该员工交纳的租金就可以不被视为集团的租金收入，那么就可以免交营业税，而对于租金部分也可以不用缴纳房产税。在这种情况集团只需要缴纳房产税：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通过这里例子我们可以看出，改变企业收入性质，也可以达到节税的目的。

（三）企业所得税的筹划

在收入方面，企业可以选择合适的投资方式，来尽可能多的获的免税收入，比如可以将限制的资金用来购买国债而不是存入银行。还有就是利用分期确认收入来进行筹划，企业可以通过正当的操作将收入的法定确认时间在实际取得收入之后，至少也应该两者保持同步，这样可以通过延缓交税的方式来间接达到节税的目的。对企业所得税方面的筹划，还包括尽量增加在税前可以扣除的费用，尤其是对企业三费支出的筹划，筹划原则是：在不违法的情况先，尽可能的增加可以扣除的费用额度，而对于有扣除限额的费用，要用够标准。可以以下三个方面来进行筹划：一是设立独立核算的销售公司，提高费用扣除的数额。根据规定，三费都是根据营业收入为基础来计算扣除限额的，如果将企业的销售部门成立一个独立的销售公司，然后将企业的产品销售给该公司，然后再对外销售，这样以来就增加了一次的销售收入，扣除标准也会提高。二是讲业务招待费和会务费、差旅费分开核算。根据相关规定，企业发生的差旅费以及会务费，只要是和经营相关并能提供合法凭证的，就可以根据实际发生额在税前扣除，如果将这些费用混入到业务招待费，则就不能完全扣除，对企业是不利的。当然，也不能讲业务招待费混入到上述费用中，否则就属于偷税的行为。

（四）对房产税的筹划

对房产税的征收分两种情况，一种是保有环节，根据房产的余值从价计征，税率为1.2%。另一种情况是从租计征，税率为12%。对于从价计征，筹划的关键就是合理的减少房产的余值。最常用有效的方法就是将能够和房屋主体分开的设备或建筑分开核算。而对于从租计征，则应该在不影响自身利益的情况下，尽量减少租金的金额。很多房地产企业在签订合同的时候往往将水费、电费等费用都和房屋租金一起纳入到租赁金额中，这样以来无疑增加了计税基础。所以在签订租赁合同的时候，将税费、电费等费用从租金中扣除，由承租人自己承担。这样以来就减少了房产税的计税基础。及时由于某种原因由出租人负责水费和电费，也应该在合同中明确为代收代扣，并在会计核算的时候按照“其他应收应付款”来进行核算。

四、小结

文章只分析了对房地产行业影响较大的税种，并对其如何进行税收筹划进行了讨论。应该认识到，纳税筹划不是简单的节税行为，作为经营管理的重要组成部分，房地产企业应该在制定筹划方案的时候需要考虑自身财务管理的目标。所以，企业应该从长远利益出发，综合考虑各种税负和企业经营之间的关系，通过各种节税技术，实现企业价值的最大化。

参考文献：

[1] 鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].注册税务师，2013（10）.

[2] 陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中

篇10

在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划作为一种理财活动主要指的就是，纳税人在是相关法律允许的范围内，为了促使自身经济利益实现最大化而在开展的纳税事项安排，在系统的安排下促使自身的经济利益得到最大化。另外，企业管理者要注意给予其足够的重视，在合法范围内合理使用手段，促使企业经济效益的提高，从而使企业能够和谐稳定的发展。

一、房地产企业中税收筹划的意义

在房地产企业经营发展的过程中，税收筹划占有极为重要的作用，对企业的经济效益以及社会效益都有着一定的影响。在房地产企业对相关的各项财务进行决策之前，首先需要在法律允许的范围内对税收筹划进行合理安排，促使其相关行为的规范性，对正确的决策进行制定，从而使房地产企业在整个投资以及运营的过程中拥有合理性、合法性，相关的财务活动能够健康有序的发展，实现经营活动的良性循环。在实际运用的时候，对税收筹划的合理利用可以促使房地产企业在发展过程中精打细算，促使支出得到一定的解决，从而使浪费的情况从根本上得到减少。

另外，作为一项相对较为复杂的系统工程，税收筹划在房地产企业中涉及到了生产经营、设立以及销售等各个相关环节。其中，就税收政策而言，其在一定的时间内拥有规范性、严密性以及适用性等特点，房地产企业在实际运营的过程中想要促使税收筹划相关方案得到实现，就需要在法理允许的基础上对自身的财务核算、财务管理以及经营管理进行促进和提高。因此，对税收筹划工作的开展还可以在一定程度上促使其会计核算行为的规范，促使在财务核算得到进一步的加强，从而使企业在经营发展中的经营管理得到促进。

二、房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用

1.从房地产企业营销手段方面进行分析

随着时代的不断进行和发展，我国在近几年联系颁布了一系列有关房价控制的政策，这就促使了我国房地产行业在发展过程中日趋激烈。在这样的社会大背景下，混乱的局面让正在观望的消费者情绪受到了严重的影响，从而导致房产成交量不断降低的情况出现。针对这种情况，本文列举了一些方案。

方案1：在企业经营促销的时候开展买房送车的活动，其中设定房子的定价为200万/套，汽车的价值为20万/辆。针对这一方案进行分析，如果客户买了一套房子就必须陪送一辆汽车，这样房地产企业的收入大致为180万元。

方案2：在企业经营促销的时候开展打折促销活动，其中设定房子的定价为200万/套，在活动期间购买就可以享受原价10%的优惠。针对这一方案进行分析，客户如果购买了一套房子，那么房地产企业的收入就是200×（1-10%）=180万元。

针对这两种方案进行分析，从销售的角度上来看，两个方案之间不存在差别，但是，如果从纳税的角度分析，两者之间就存在了一定的差距。这两个方案通过对纳税的计算，方案1所需要缴纳的税款明显高于方案2，所以，在房地产企业实际经营开展的过程中，无论是从自身的利益还是客户的利益出发，都需要对方案2进行选择。

2.从房地产企业投资方式方面进行分析

房地产企业在实际运营发展的过程中，除了可以通过销售房屋的方式进行获取利润之外，还会通过对外投资的方式促使自身经济利益的提高以及降低自身的经营风险。其中，房地产企业在开展投资决策的时候，一般情况下会对两种方法进行采用，其一就是房产投资联营的方式，相关的投资者可以参与投资利润的分红，进行风险的共同承担；其二就是房地产企业在投资的过程中以房产进行，只要其中固定的收入，不与其他的投资者进行联营风险的承担。针对这两种投资方式，我们一样可以通过相关的方案进行简要阐述。

方案3：已知某房地产企业在进行资本注册的时候相关资金为2000万元，其中，企业办公大楼的价值大致为500万元，如果这家房地产企业想要对自身规模进行进一步的扩大，促使自身利润的增加，那么企业相关的管理高层就决定进行开展对外投资。针对以上的条件进行方分析，如果这个企业运用办公大楼进行投资活动的开展，那么每年的租金收入大致为600万元。针对这一情况单单从房产税的方面进行考虑，如果从共担风险的方式来看，该企业需要缴纳的房产税为：500×1.2%×（1-30%）=4.2（万元）；而从不承担风险，只拿固定收入的方法进行分析，该企业所需要缴纳的阿房产税为：600%×12%=7.2（万元）。

通过对这两个方法的对比可以很明显的发现，不共同承担风险相较于共同承担风险来说，在税款的缴纳方面要多出30000元的差别，而从风险的角度而言，共同承担风险的方法的风险系数相对更高。因此，在进行对外投资的过程中要结合实际情况，针对不同的问题进行综合考虑，从而为自身企业的稳定发展提供保障。