房地产业的税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产业的税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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(一)筹划“临界点”，确定适当的房地产价格

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。

(二)设立销售公司以减轻税负

一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。

(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式

1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。

2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。

(四)利用建房方式进行筹划

1代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不能符合“代建房”要求则应纳营业税1000*5%=50万元；若符合则应纳营业税330*5%=165万元

2合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。

五、销售与装修分开，分散经营收入。

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加交通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。

(五)土地使用权的税收筹划

房地产企业进行房地产开发，需要拥有土地使用权，获取、使用土地使用权主要涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税等，都有进行筹划的必要性和可能性。仅以营业税为例，用足用好税收倾斜政策便可以起到税收筹划的作用。如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税。

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0 引言

从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。

1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题

房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：

1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。

1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。

1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。

1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。

2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析

2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。

2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。

2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。

2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

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摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。

关键词房地产企业税收筹划措施

税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

（一）房地产企业纳税金额大、负债率高

房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。

（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。

二、房地产企业税收筹划的常见方法

（一）房地产企业营业税的筹划

由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。

（二）房地产企业土地增值税的筹划

房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业――业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。

（三）房地产企业所得税的筹划

房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应

缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上进行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。

三、房地产企业税收筹划要点

（一）依法纳税，合法筹划

房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。

（二）提升企业决策水平

房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。

（三）强调企业价值最大化

对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。

四、总结

由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。

参考文献：

[1]韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业.2009(3):225.

[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2):123.

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二、各节点筹划内容(图2)

三、可筹划税种简述

基于企业的经营策略和项目实际情况,针对于各税种的筹划可能性和筹划结果,如表1所示。(表1)

需要注意的是所述筹划空间为经验判断,且部分税种筹划结果为理论结果,具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。

四、地方税务政策解读(以南京项目为例)

(一)成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时,需报送以下资料:1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》;2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。

主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

(二)关于预提(应付)费用

1、房地产开发企业可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。

3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用,同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

(三)计税毛利率。目前,开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。

五、土地增值税

(一)土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,对于国家有关部门批准的分期开发项目,以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

(二)土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别作为核算对象,分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。房产类型分为:1、普通标准住宅;2、其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅类房产。

(三)公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。

(四)装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计入房地产开发费用。

  (五)相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

(六)预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税;2、普通住宅按2%预征率预征;3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征;4、非住宅类房产按4%预征率预征。

六、分税种筹划详述

(一)企业所得税

1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说,销售收入受市场价格影响很大,总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定,以上因素可视同为固定值,可调节空间很小,因此通过成本分摊方式的调整,可以达到延迟纳税的效果,如合理提高开发成本,增加主营业务成本金额,从而达到降低税负的效果。

2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本,刻意增加成本类科目的金额,造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分,达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算,合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出,控制在税法规定的限额比例内,减少应纳税所得额的调整。

3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期,会连续几年税务利润亏损,合理安排销售时点,可在一定程度上利用弥补亏损的优势,降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。

(二)营业税。营业税为收付实现制,纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件,同时考虑到“营改增”政策的变化,地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理,其筹划空间较小但风险很高,不建议对此税种筹划。

(三)土地增值税(预征)。根据市土地增值税预征政策,业态不同适用不同的预征率,其筹划空间较小,不建议对此税种筹划。

(四)土地增值税(清算)。如表2所示,

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。(表2)从多角度把控适用税率,降低土增实际税负,以下几点仅从筹划方法的角度分析: 1、收入的调整。假定成本为不变量,结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额,调整销售单价,使清算部分增值额不超过扣除部分的50%,即适用最低的30%税率;或通过收入区间的调整使税后利润最大化。

2、成本的划分。假定收入为不变量,可以通过成本的划分,合理提高清算成本,从而降低土地增值税。

3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态,其中住宅和非住宅(商业、车库、储藏室等)为清算业态,受销售安排和项目立项所限,上述清算业态不能出具单独的清算报告,且根据清算时点要求,即销售比例达到85%或销售许可证满三年,届时增值额较高的业态销售比例较大,会提高清算项目前期的增值额,有可能出现前期清算补税,二次清算退税的情况,如合理调整销售计划,可推延补税时点。

4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。

七、税务筹划方案

目前,税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目(《投资项目核准通知书》)为单位进行清算;对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

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1 税收筹划的概念及特点

税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。

1.2 超前性

税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。

2 当前房地产企业税收筹划中的问题

2.1 纳税意识淡薄

依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。

2.2 内部缺乏税收管理

许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。

2.3 容易产生税收风险

由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。

3 房地产企业应如何进行税收筹划

3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税

利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。

3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划

房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。

3.3 利用税收优惠进行纳税筹划

房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。

4 房地产企业应如何预防税收风险

4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律

首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。

4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构

我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。

4.3 进行纳税筹划应全面考虑

纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。

5 结语

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关键词：营改增 房地产企业 税收筹划

税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

一、营改增后房地产企业税负受到的影响

长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。

二、营改增后房地产企业税收筹划的意义

在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。

三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议

（一）科学合理申报纳税人身份

在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。

经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。

（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票

对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。

笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。

（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的

增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。

（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划

一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。

另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。

四、结语

“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。

参考文献：

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[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

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[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

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关键词:房地产企业税收筹划问题对策

一、房地产税收筹划存在的问题

(一)房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

依法纳税是每个纳税人对国家应尽的义务，与国家的整体利益及企业、单位、个人的直接利益有着密切的联系。国家通过制定实施税法加强对国民经济的宏观调控，在社会主义市场经济日益繁荣的今天，税法的地位越来越重要。但在这种复杂的税法政策下，没有更好的直接的渠道传达给房地产企业，因此，一些房地产企业对税法政策了解很少，进而出现了不会交税的现象，最后自己也不知是多交了还是少交了。另外，随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。

(二)企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作

目前，很多房地产企业的领导及相关人员错误地认为，企业的税收只是财务部门的事儿，企业的应纳税额是由财务部门来决策，一旦出现多交税或者是被税务机关处罚了都是因为财务部门没有做好税收工作。这种明显的错误观念，让我们看到了房地产企业的决策人不了解税收的产生，所以当企业有纳税问题产生时就会出现无法解决的尴尬局面。虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现，当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门，让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划。

(三)房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业的税收之所以经常出现问题从而被税务机关处罚是因为房地产企业没有重视税收筹划，也是因为企业的决策人没有树立正确的税收筹划观念，企业决策人只有在看到业务发生后的税负很重时才希望财务部门通过账面处理去解决税收问题，这也是目前房地产企业在税收方面存在的最大缺陷。当企业的税收产生时，再通过财务部门的财务处理手段去处理已经晚了，更不存在税收筹划了。

(四)房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢?其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质不同，税收政策也不同，企业在开发土地的时间上有推移，从而造成税收的结果也不同，而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的，但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售(送装修为视同销售)。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行税收筹划带来麻烦。所以，税收筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现税收筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

二、房地产税收筹划对策

(一)房地产企业应提高税收筹划意识

房地产企业要想做好税收筹划工作，首先应转变旧的思想观念，树立正确的税收筹划观念，企业的决策人应做好企业各项业务过程的事前筹划工作，并需要其他部门和财务部门相互配合。

(二)房地产企业应提高纳税成本节约意识

房地产企业应提高纳税成本节约意识，并通过合理、合法的手段来实现税收筹划。因此，不仅需要财务人员全面了解国家相关税收政策，更需要企业的决策人充分了解国家最新相关税收政策，并设计好房地产各项经营过程，以减轻企业自身的纳税负担，规避纳税风险。

(三)房地产企业应做好事前筹划

税收筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中，决策人要做决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的税收筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的税收筹划时，或者在税收筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行税收筹划。

综上所述，税务筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行税务筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税务筹划的作用。

参考文献：

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关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。

一、房地产企业税务筹划的必要性

1.房地产企业税收负担重

当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。

2.房地产企业依法纳税意识淡薄

房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。

3.房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。

二、纳税筹划的基本内容

通常，纳税筹划包括以下三项内容：

1.避税筹划

避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。

2.节税筹划

节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。

3.税务风险防范

税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。

三、我国房地产主要税种税务筹划

1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。

利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。

利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。

2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。

3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。

参考文献：

[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.

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“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。

一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究

2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。

二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析

营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。

此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。

在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。

三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议

商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。

第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。

第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。

第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。

第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。