增值税的税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇增值税的税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、转变增值税税收筹划的价值观念

对于税收征纳双方而言，需要及时转变落后的价值观念，通过良好的税务筹划，可以实现征纳双方双赢的局面。对于企业而言，通过实行税收筹划，能够降低企业成本，经济效益也才更高，对于国家而言，能够实现长远利益的增长，企业自实行税收筹划后，能够优化生产经营的方法，有效提升内部生产力，促进企业的稳定发展。能够为国家财政长期收入提供可靠保障。并且通过实行税收筹划，可以在国家与企业间形成和谐征纳关系，避免发生企业漏税、偷税等违法行为，从根本上让国家财政收入规模最大限度得到拓展。

二、协调好企业与相关税务机关的关系

一是加强与中介机构间的联系。在税务中介机构中，税收筹划人员通常有着很高的综合素质，实践经验比较丰富，能够较快全面、准确掌握企业纳税状况、内部管理情况、生产经营现状等信息，对税收筹划工作的开展更为有利。因此，企业要加强与税务中介机构间的联系，在开展税收筹划工作时借助税务中介机构的丰富经验；二是要协调好与主管税务机关间的关系，对于税务机关要充分信任，在缴纳税收时严格以税务机关设定好的标准为准。当然税务机关也应给予企业充分信任，与企业间构建起有效税收信息与沟通渠道，与企业的关系要协调好，这样才有利于更好进行税收筹划工作。

三、企业增值税税收筹划的创新设计

一是设置增值税筹划，在这个过程中要确认好所选择的一般纳税人与小规模纳税人的身份。通常来讲，一般纳税人基本税率=17%、低税率=13%，而小规模纳税人征收率=3%。二是企业购进阶段的增值税筹划。这一时期主要考虑购货对象与购货时间。在选择购货时间时要对买方与卖方市场加以考虑，而在选择购货对象时，因为抵扣制度并不在小规模纳税人中实行，并且有着极大的选择难度，在购货环节中，一般纳税人的购货途径是同一般纳税人的销售方。三是销售过程中的企业增值税筹划，必须选择合理的销售方式，妥善处理混合、兼营两种销售行为的关系，代销、折扣是两种最基本的销售方式。本文以折扣销售为例，某商城市增值税一般纳税人，主要选择了两种不同的促销方法：方案一：购满600元返100元现金。方案二：八折优惠，扣除折扣后销售额为500元。假设该商品成本为200元，问应该采取哪种销售方案？方案一：增值税=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值税=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要选择方案二，同时在设计税收筹划时要对方案二加以考虑。

四、增值税税务筹划方案设计保持适度的灵活

由于企业处于不同的经济环境，再加上税收政策和税务筹划的主客观条件在不断变化中，这便要求税务筹划方案设计尽量保持适度的灵活性。国家税收制度、税法、有关政策的变化，企业税务筹划过程中需要重新审查和评估税务筹划方案，定期更新筹划内容，采用有效措施降低风险，确保达到税务筹划目标。税务筹划是一项重要的财务决策，如果无法实现税务筹划的目标，税务筹划便不会有利可图，这样的决策也是不科学的。适时调整税务筹划方案的灵活性，及时改变经营决策，防止增值税税务筹划经营风险的产生。

五、完善增值税税收筹划环境

1.经济环境

税收筹划在开展前，企业筹划者能够知道生产经营活动是在何处开展的，是在高新技术区、还是沿海经济开发区、或者是西部开发区。企业在某地区进行投资时，主要对当地基础设施、劳动力价值、金融环境、外汇管制、技术条件以及原材料供应情况等方面进行考虑，同时也要对各地区税制的不同进行考虑。对于不同行业领域而言，税收征收政策有着很大的不同，企业筹划者在进行税收筹划工作时，以不同的要求、行业以及政策等为筹划前提。所以，完善增值税税收筹划经济环境，有着十分重要的作用。

2.法律环境

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关键词：旅行社；增值税；税收筹划

一、旅行社增值税税收筹划的必要性

由于各大旅行社旅游产品同质化严重，缺乏能满足市场需求的个性产品，降价成为了市场竞争的常用手段。而这样的竞争方式使旅行社的利润空间越来越小，许多旅行社为了从低微的收入中增加利润，缩短景点和旅游时间，大量安排自费项目、安排购物点，甚至强迫游客购物，将风险转移给游客。2016年5月全面“营改增”后，旅行社面临着一个新的税收环境，通过税务筹划减轻旅行社的税收负担，有利于其在激烈的竞争中健康发展。

二、旅行社的增值税纳税义务分析

旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。旅行社在收取团费、提供旅游团合同约定条款以外的额外接送服务、合同约定条款以外代旅客办理签证及通行证、销售旅游纪念品时会分别产生按生活服务中的旅游服务、按交通运输服务、按现代服务中的经济服务、按销售货物缴纳增值税销项税的纳税义务；而增值税进项税纳税义务，产生于购进自身经营所需货物、服务和提供旅游服务两方面。在经营过程中，旅行社购进汽车、人力资源服务等会发生增值税进项税纳税义务；为旅客提供旅游服务时，购进交通运输、餐饮住宿、娱乐、保险、电信、货运客运场站、租赁等服务时会发生增值税进项税纳税义务。

三、旅行社增值税纳税人身份的税收筹划

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人一般情况适用一般计税方法，特殊情况适用简易计税方法，增值税小规模纳税人适用简易计税方法。旅行社不同的计税方法不同应税行为适用不同的税率，如表1。

旅行社不能仅就税率高低选择纳税人身份，应全面考虑发生进项税额的多少、取得进行税额的难易程度、适用简易计税方法和一般计税方法的差异大小等来选择。例：某旅行社增值税进项税额为A，其中可取得专用发票的金额为A1。销售额为X。若为小规模纳税人，则应纳税额1=3%*X，若为一般纳税人，则应纳税额2=17%*X-A1，比较应纳税额1与应纳税额2的大小。若应纳税额1

四、旅行社增值税进项税的税收筹划

（一）票据抵扣进项税

“营改增”后，旅行社一般增值税纳税人取得的增值税专用发票可以抵扣，如出差住宿、广告、门市装修、物管水电房租、办公用品的专用发票等都可用其作为进项税抵扣。以上可用于抵扣的发票类型仅6种：上游旅行社的发票、住宿、餐饮、交通费、签证费和门票。其中，可抵扣的签证费发票是今年营改增后新增可抵扣的费用类型。

若为一般纳税人，就旅行社购进固定资产等取得的专用发票的进项税额可以抵扣这一点，旅行社购进固定资产等时，应选择能够开具专用发票的一般纳税人供应商，取得可抵扣的专用发票；若为小规模纳税人，即使购进固定资产等或发生以上出差的住宿费等费用取得了专用发票也不能抵扣，所以可选择价格相对较低的小规模纳税人供应商。

（二）税收优惠的使用――零税率政策

《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》中华人民共和国境内的单位和个人销售的国际运输服务，适用增值税零税率，具体包括（1）在境内载运旅客或者货物出境。（2）在境外载运旅客或者货物入境。（3）在境外载运旅客或者货物。

境内的单位或个人提供程租服务，如果租赁的交通工具用于国际运输服务和港澳台运输服务，由出租方按规定申请适用增值税零税率；境内的单位和个人向境内单位或个人提供期租、湿租服务，如果承租方利用租赁的交通工具向其他单位或个人提供国际运输服务和港澳台运输服务，由承租方适用增值税零税率。境内的单位或个人向境外单位或个人提供期租、湿租服务，由出租方适用增值税零税率；境内单位和个人以无运输工具承运方式提供的国际运输服务，由境内实际承运人适用增值税零税率；无运输工具承运业务的经营者适用增值税免税政策。对于跨国、境业务，旅行社可以根据不同税收优惠政策，选择最有利的交通运输方式。

五、旅行社增值税销项税的税收筹划

（一）分开核算不同应税行为的销售额

对作为一般纳税人的旅行社在提供旅行社、经纪服务（6%税率）的同时，也会提供一定的交通运输服务（11%税率）或销售纪念品（17%税率），此行为属于兼营行为。兼营行为可能涉及以下一种或几种情况：兼有不同税率的销售货物、提供劳务、服务，兼有有不同征收率的销售货物、提供劳务、服务，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供劳务。根据规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应分别核算不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。如某旅行社作为一般纳税人，既提供旅游服务，又销售旅游产品。

税收筹划前：该旅行社旅游服务收入和销售旅游产品收入由财务部门统一核算，而财务部未分开核算，旅游服务收入和旅游产品销售收入一并征收增值税，应纳税额为（500+60）×17%=95.2（万元）；税收筹划后：该旅行社将旅游产品销售部门独立出来，成立集团的下属子公司，子公司认定为小规模纳税人，在会计上独立核算。旅游服务收入应纳增值税=500×6%=30（万元），旅游产品销售收入应纳增值税=60×3%=1.8（万元）。应纳税额为30+1.8=31.8，可节税63.4万元。可看出，分开核算对业务多元化，有销售旅游产品且作为一般纳税人的旅行社尤其重要。

（二）选择全额或者差额计税方法

旅行社可选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮 费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为应纳税销售额；选择此办法的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。如果某旅行取得的全部价款和价外费用为A（假设A1适用6%，A2适用17%），向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用为B，购进固定资产、不动产可抵扣的进项税额为C。

方案一：不采用差额征收。

应纳税额1=A1*6%+A2*17%-B*6%-C

方案二：采用差额征收。

应纳税额2= （A-B）*5% -C

A2=0时，应纳税额1>应纳税额2；A2≠0时，当B>A1+12A2时，应纳税额1

参考文献：

[1]官波， 刘春花. 旅行社 “营改增”的影响预测及对策[J]. 税务研究， 2016（01）： 102-104.

[2]赵霞. 旅行社企业税收筹划――基于供应链合作角度[J]. 价值工程， 2013， （18）： 27-28.

[3]韩丹. 海南旅游企业税务筹划研究[J]. 现代商业， 2014， （32）： 132-133.

[4]刘淑琴. 浅议“营改增”对旅行社行业税务的影响及建议[J]. 现代商业， 2016（02）： 127-128.

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如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。

案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：

方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。

企业该采取哪种销售方案呢？

方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；

房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；

房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；

企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。

从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。

方案一：如果企业将该费用单独收取，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；

增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。

方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；

增值额为1740+100－1540=300（万元）；

增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。

可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。

假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。

依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：

扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；

增值额＝1720－1395＝325（万元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。

如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。

假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。

假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：

扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；

增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B项目免征土地增值税。

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[关键词]营改增；建筑业；税收筹划；增值税

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中图分类号]F812.42；F426.92 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）02-00-02

1 税收筹划总目标

自2016年5月1日起，建筑业已进入全面“营改增”阶段。认真进行增值税的税收筹划和相关配套措施的安排，能帮助企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。建筑业涉及行业较广，不同类型的建筑公司应从企业战略目标出发，在合法或不违法的前提下，通过对增值税涉税业务进行合理筹划，降低企业税负、获取货币的时间价值，从而实现企业价值或股东财富最大化目标。

2 税收筹划方法

2.1 税基筹划

税基筹划是指纳税人通过缩小税基来减轻税收负担甚至免除纳税义务，或者使税基递延取得货币时间价值的一种税收筹划方法。增值税的税基筹划主要包括税基最小化与税基递延实现。在税率一定的情况下，应纳税额的大小与税基大小成正比，即税基越小，纳税人负担的纳税义务越轻。对增值税一般纳税人而言，可进行抵扣的进项税额越多，意味着当期应交增值税越少。此外，可以通过纳税义务实现时间的选择，将当期税基递延。以下分别介绍这两种方法。

2.1.1 供应商身份选择方面的税收筹划

《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定：一般纳税人可以开具增值税专用发票。小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开，按征收率3%开具。

作为一般纳税人的建筑企业向供应商购买材料时，如果对方为一般纳税人，必须开具符合条件的增值税专用发票；如果是小规模纳税人，必须要求其给予税务机关代开的发票，从而确保所有应抵扣的进项税额均可以正常抵扣。此外，应计算出某材料从一般纳税人或小规模纳税人购入时利润相同的价格折让临界点。主要包括以下两个方面：①材料入账成本的比较；②增值税进项税额的比较。企业应计算出不同增值税税率情况下的价格折让临界点，并以此为基准。在购买同一原材料时计算出一般纳税人和小规模纳税人实际的价格比并与基准进行比较，来决定此次采购的供应商，从而达到税负最小、企业价值最大化的目标。

2.1.2 纳税义务发生时间的筹划

增值税不同的销售方式规定了不同的纳税义务发生时间，因此，给“营改增”企业纳税的筹划预留出了空间。其中对于多个时间点都可发生纳税义务的销售方式，可与合作企业协调拖延，使纳税义务发生在最长的时间点上。企业还可采用策略型拖延纳税的筹划方法。在特殊时期拖延缴纳税款，利用税款金额使本期资金周转更加充足和`活，提高资金使用效率，从而达到利用货币时间价值的纳税筹划效果。

2.2 税率筹划

税率筹划是指纳税人通过降低适用税率的方式来减轻税收负担的方法。《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）对兼营和混合销售做出了新的规定。以下分别介绍这两种纳税筹划方法。

2.2.1 兼营业务筹划

《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文规定：试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或者征收率。对建筑企业而言，应当完善自身会计核算系统。对符合财税[2016]36号规定可选用简易征税方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老项目必须与企业的其他项目分别核算，从而充分应用税收优惠，最大程度降低税收负担，达到企业价值最大化的目标。

2.2.2 混合销售业务筹划

《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。建筑企业不属于提供货物生产、批发或者零售的单位和个体工商户，其发生混合销售行为应按照销售服务缴纳增值税。对一般纳税人而言，销售服务增值税税率为11%，而单独销售货物增值税税率为17%。因此，企业应尽量策划将销售货物的业务与提供建筑服务共同发生，从而共同适用一个较低的税率，达到降低企业税负的目标。

2.3 纳税义务人身份筹划

纳税义务人身份筹划是指纳税人通过选择纳税义务人身份的方式来降低税负的方式。以下分别从纳税人选择一般纳税人还是小规模纳税人和特殊情形下纳税人对简易计税方法的选择两个角度分析。

2.3.1 纳税人身份筹划

《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准500万元（含）的纳税人为一般纳税人，适用增值税一般计税方法计税，税率为11%。未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人，适用简易计税方法计税，征收率为3%。

一般纳税人应纳税额=销售额×11%-进项税额

小规模纳税人应纳税额=销售额×3%

两者应纳税额的差额=销售额×8%-进项税额

其中：销售额中不包含增值税税额

根据上述公式，可以了解到当两类纳税人本期销售额相同时，其增值税应纳税额之差取决于销售额×（11%-3%）与本期可抵扣的进项税额。建筑企业应合理估计未来能够取得进项税额是否大于销售额的8%，可申请成为一般纳税人，从而降低增值税税负。此外，只有一般纳税人才有资格开具增值税专用发票。如果公司主要客户多为一般纳税人，应尽量选择成为一般纳税人，防止客户资源流失。

2.3.2 灵活应用简易征税方法筹划

《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可选择适用简易计税方法计税，征收率为3%，销售额以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额。因此，以清包工方式提供建筑服务适用的征收率较低，分包款可以扣除。纳税人税负较低。建筑行业纳税人应调整公司的整体战略，多签订清包工合同。

一般纳税人为甲供工程和建筑工程老项目提供的建筑服务，可选择适用简易计税方法计税。对此，建筑企业可以选择一般计税方法按11%计税，也可以选择简易计税方法按3%计税。企业要正确使用税收优惠，符合条件项目选择简易计税方法。因此，以甲供工方式提供建筑服务适用的征收率较低，分包款可以扣除。纳税人税负较低。建筑行业纳税人应调整公司的整体战略，多签订甲供工程。此外，建筑业人工成本不得抵扣，可以通过分包的方式转移劳动成本。

3 建筑业应对“营改增”的措施

3.1 提高企业财务会计核算水平

建筑业加强自身内部管理，提高财务会计核算水平，同时自上而下全单位都要有风险意识。企业积极转变原有理念，实行精细化管理，降低企业成本。加强企业的内部控制，执行制度化管理，完善监督运营体系，有助于建筑业增强应对改革后的压力。之前都是项目经理负责制，工程项目部负责采购材料支付开支，提供报销凭证回单位报账，“营改增”后企业应改变传统供应商选择模式，规范行业发展。在选择购物时应进行价格质量比较，选择具有一般纳税人资格供应企业，并索取增值税发票，抵扣进项税额。应和供应商签订战略框架协议，建立长期合作关系。由公司统一签订合同、统一采购付款、统一索取发票。发票流、资金流、物流三流合一，如果票款不一致或者三流不统一，不仅影响税款的抵扣，而且加大涉税险。

3.2 合理安排合同条款进行控税

建筑企业应巧签合同降低税负，签订合同用足税收政策，通过合同改变业务流程节税，加强企业合同控税。施工企业和业主签订总承包合同时，不能签订甲供材料条款，最好签订包工包料合同，这样主材可以按照17%抵扣进项税；签订设备租赁合同时，操作人员和设备打包租赁，可按17%抵扣进项税；签订大型设备或材料采购合同时，注明运费由销方承担，将运费加到单价中去，这样运费和设备、材料可按17%进行抵扣。另外，企业可以多用融资租赁，开具动产租赁发票，抵扣17%进项税代替银行贷款的融资方式，增加了进项税额的来源，降低了企业的成本。税制改革企业内控、经营模式要随之变化，为保障建筑业的规范发展，发挥增值税惠民的作用，企业应加强自身规范，支持政府政策的落实，制订行业发展范计划，使“营改增”作用增强。

主要参考文献

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《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发[2005]609号）第1条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳某某花园五期销售收入37765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入为6129万元。

二、开发商品房转自用不再视同销售

国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（下称《办法》）第7条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

三、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。

将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。

四、三项预提费用可以税前扣除

《办法》第32条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

五、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。

有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

《办法》第32条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

六、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税；计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切地讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神；而方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《土地增值税暂行条例实施细则》（下称《实施细则》）第8条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算”。这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关成本费用，分别清算应缴纳税款。

七、充分运用加计扣除政策

《实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。《实施细则》规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除；同时还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。《实施细则》规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，会多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足、用好税收政策。

八、巧用特殊扣除项目规定

《实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

九、选择有利的地价成本分配方法

根据《办法》第30条,企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

例：某某商都开发用地面积136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地价费用12549万元,一期摊销地价金额9914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择：

A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

(12549万元-9914万元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

12549万元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异

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摘要：我国土地增值税一直被视为影响房地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。

关键词 ：房地产企业；土地增值税；筹划

一、土地增值税的清算制背景

土地增值税是针对单位或个人有偿转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值额征收的一种税。自1994年开始实施以来，土地增值税一直被视为影响房地产企业收益的主要税种。随着房地产行业的兴起，国家税务总局为了对房地产行业实施有效的宏观调控，于2006年12月了相关文件，明确规定房地产企业的土地增值税自2007年2月1日起由预征制变更为清算制。伴随着2010年新国十条的，关于土地增值税清算的一系列文件也相应出台，房地产企业有关土地增值税的清算事项再次受到广泛关注。土地增值税是房地产企业的一项重大支出，在清算制的背景下，房地产企业应当更加重视土地增值税，做好相关的税收筹划工作，从整体层面提高企业的经济效益。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。

二、从收入角度进行税收筹划

1.分散收入筹划法

土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。

2.合理定价筹划法

计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。

三、从扣除项目角度进行税收筹划

1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划

土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。

2.利息支出相关筹划

根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。

3.代收费用相关筹划

房地产的开发及销售往往涉及众多业务和事项，房地产企业在此过程中经常会代其他单位或个人向客户收取一些费用，比如维修费用、城建配套费用等。根据相关规定，目前此类代收费用有两种核算方式。第一种是作为房屋售价的一部分向客户收取，进而视作房屋销售收入的一部分。第二种是向客户单独收取，不作为房屋销售收入。由此可以看出，两种方式下的土地增值税收入项目金额和扣除项目金额会有所不同，因而房地产企业可以据此来对土地增值税进行相关的筹划。一般来说，只要符合相关规定，满足适用条件，按照第二种方式收取的代收费用，因未计入房屋售价，从而在计算土地增值税时不作为收入项目金额，相应地，其支付的成本也不作为扣除项目金额。第一种方式则恰好相反，在计算土地增值税时，与代收费用相关的收入和支出应当计入收入项目金额和扣除项目金额。而代收费用是确定的，因而主要考虑的应当是其对扣除项目金额的影响。为此，房地产企业应当准确计算出两种方式下的扣除项目金额，再结合相应的税率计算出税收支出，从而判断哪种方式对企业更加有利。如果将代收费用纳入收入项目金额能够为企业带来更多的扣除项目金额，进而节约土地增值税支出，那么就应当采用第一种方式来核算为其他单位或个人代收的费用。

土地增值税的金额主要取决于收入和扣除项目。因而，房地产企业可以结合税法的相关规定从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。不同的税收筹划方式最终的目的都是促进企业实现其经营发展目标，因此房地产企业土地增值税在清算中的税收筹划应当尽可能地从企业整体层面的经营发展目标出发，从而制定出更加有利于企业长远发展的税收筹划方案。

参考文献

[1]李晓愫.房地产企业税收筹划研究[J].当代经济，2014(02).

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一、建立房屋售价筹划方程式

我国土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，房屋售价筹划也应以核算项目为单位来进行。增值额=销售收入总额-扣除项目金额，土地增值率=增值额÷扣除项目金额×100%，速算扣除数额=扣除项目金额×速算扣除系数。

第一，当销售额未超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍时，企业既享受免税优惠又获得较高价位。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。假定开发产品售价为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除营业税金及附加外的扣除项目金额为K，则全部扣除项目金额为=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之间，税率30%，开发产品售价越接近1.6349K，现金流入就越多。假定房屋定价提高到X+X1（即1.2848K+X1），相应的销售税金及附加提高了5.5%X1，则允许扣除项目金额=K+5.5%X+5.5%X1，应纳土地增值税=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率为20%的定价，此时增值率略高于20%，适用税率30%，若纳税人欲通过提高定价达到增加收益，就必须使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此时开发产品售价下限为1.2848K+0.0971K=1.3819K，售价上限为[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之间，税率在40%，开发产品售价越接近2.2472K，现金流入越多。假定房屋定价提高到X+X2时，其中X是增值率为50%的售价，此时增值率高于50%，但低于100%，适用税率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此时提高售价上限解为X=2.2472K，则增值率在50%～100%之间，税率为40%，开发产品售价下限为1.6389K，售价上限为2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之间，税率在50%，开发产品售价越接近3.5928K，现金流入越多。假定房屋售价提高到X+X3时，其中X是增值率为100%的售价，此时增值率高于100%，但低于200%，适用税率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，则增值率在100%～200%之间，税率为50%，开发产品售价下限为2.2472K，售价上限为3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，税率为60%，开发产品售价下限在3.5928K。

二、建立开发产品定价筹划模型

创建“房地产企业开发产品售价筹划模型”工作表，把工作表中sheet1命名为“房地产企业售价筹划模型” 把房地产企业开发产品售价筹划文本录入相应的单元格内。然后，定义单元公式，建立开发产品售价筹划数学关系式。 具体如下：

第一，增值额与扣除项目金额比率不超过20%普通住宅定价上限售价筹划方程式。C5=500（假设除营业税及附加外的扣除项目已达到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，输入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值额与扣除项目金额比率不超过20%～50%定价下限售价筹划方程式。利用自动填充功能，选中C8～C14单元格，按住C14单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系统根据这7个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），选中C16～C25单元格，按住C25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系统根据这10个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第三，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售价方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），选中D16～D25单元格，按住D25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，又选中E15～E25单元格，按住E25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系统根据这11单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第四，D4=E16-0.0001，选中D4单元格，按住D4单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，此时，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%售价下限、100%～200%售价下限自动生成， G4只要录入数据超过1747、4072万元，，假设为5000万元。

上述模型已经形成，任何一家房地产开发企业使用该模型时，不需要设计公式、不需要编程，只要在模型的单元格C5输入自身开发产品中除营业税金及附加外的扣除项目金额后，模型中不同档次的接近最佳定价的销售收入就自动显示出来。如图1所示。

参考文献：

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增值税税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能地取得节税利益。增值税税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益，具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善，增值税税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下，房地产企业资金来源受到限制，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理的进行增值税税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。

房地产企业的增值税税收筹划有很多方式，其中利用土地增值税进行纳增值税税收筹划是其主要方式，下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。

一、房地产企业土地增值税税收筹划简介

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。

1.纳税人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率的计算

土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。

4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策

国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：

(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税

同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式

(一)利用避免进入征税范围节税筹划

1.利用合作建房节税

合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。

合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。

2.利用代建房方式节税

代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。

3.改出售为出租节税

税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。

4.改出售为投资联营节税

按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。

(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划

房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。

三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题

增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨

(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提

增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。

(二)增值税税收筹划应注重战略筹划

房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。

因此，企业进行增值税税收筹划，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业日常经营的各个方面，不仅需要财务部门的工作人员的合作，还要得到企业内部其他部门的配合，才能充分取得增值税税收筹划节税效益的最优额度。

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关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略

税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。

房地产开发企业土地增值税税收筹划概述

据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。

1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。

3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。

房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险

1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。

2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。

3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。

房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策

1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。

2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。

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一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题

（一）对于宏观政策的重视不够

在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。

（二）没有明确的税收筹划目标

在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。

（三）税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识

我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。

二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施

（一）重视国家的宏观调控政策

在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。

（二）明确税收筹划目标

对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业

顺利完成税收筹划目标的重要保障。

（三）加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识

就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。

房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明?_税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。