房地产线上宣传方案范文
时间：2023-09-12 17:18:01
导语：如何才能写好一篇房地产线上宣传方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(一)
一、 活动目的和背景
本次房地产开盘活动初定时间为20xx年12月25日。在xx项目的推广，xx花园在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将xx花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、 活动时间
20xx年12月25日
三、 活动地点
xx花园项目销售中心现场
四、 房地产开盘策划方案主题思路定位
强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功
1) 通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2) 通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3) 通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于 选房、购房流程 的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4) 通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、 房地产开盘活动现场规划布置方案
1) 现场布置
A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2) 外围道路布置
A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3) 售楼部分区布置及其他布置
A售楼部内部分为4个区域
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
B其他区域
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(二)
活动主题：xx城迎圣诞、庆元旦、购房抽大奖
活动目的：提高项目知名度与人气、促进楼盘销售。
活动时间：12月10日1月1日;
活动规则：凡是在12月10日至1月1日期间购买大名城住宅或商业的客户均可参与大名城迎新年联欢抽大奖活动。
奖项设置方案：
送品牌电脑一台;
二等奖：2名，各赠送25英寸名牌大彩电一台(价值3000元/台);
三等奖：5名，各赠送1.2p空调挂机一台(价值1500元/台);
纪念奖：20名，各赠送价值100元的小家电1奖金总额：万元;中奖率：100%;
抽奖时间：12月11日;
抽奖地点：xx城售楼处;
抽奖活动规则：在12月11日将在活动期间购房的业主邀请到售楼处，按照购房的先后顺序由业主自行抽取。为了体现抽奖活动的公平、公证、权威性，将邀请公证处人员进行现场公证;在抽奖结束后，公开剩余奖项以示公证、透明!
活动宣传工作
活动宣传媒体：
1、报纸广告;
2、短信群发;
销售现场：利用大型条幅与彩虹门进行宣传;
以举办回馈业主，服务业主为名的公开活动，同时，带出一些较有影响力的歌舞、文艺表演活动，期望充分利用现有的业主资源、以旧带新，再推出在价格、赠送等方面较具吸引力的信息，吸引购房。
1、以让世界充满活力迎圣诞系列活动为题材，以旧业主活动的人气，带动新买家的购房优惠促销活动。
2、系列活动的策略及简要计划
20xx房地产最新圣诞节活动策划方案(三)
一、 活动目的：制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房氛围。
二、 活动手法：线上线下，双管齐下。
三、 活动时间：
线上推广时间：20xx年11月20日至20xx年12月20日
线下推广时间：20xx年12月25日至20xx年12月26日
四、 活动地点：
线上推广：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、网易房产
线下推广：XX售楼部
五、 活动方式：
1、 线上推广：
创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事件，或利用近期热点事件进行炒作，如果做得好最好能形成一个新闻事件，引起其他媒体的关注和免费报道。但利用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。与xx网联合，制造事件。同时在相关房产网站、门户网站、网络论坛上进行软文传播，将网友引入搜房网参与调查、投票或发表观点，并以此为依据获得参与下线超级现金大奖活动的资格。
2、 线下推广：
1) 现金大派送(中奖率100%)
A. 创意思路：吸引客流最好的方式就是免费午餐。配合线上宣传，以100%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。
B. 奖品设置：10元现金奖若干，50元现金奖200名，100元现金奖100名，1000元现金奖，10名， 5万元超级现金大奖1名。
C. 活动规则：50元、100元、1000元现金大奖，现场派送现金;5万元现金大奖，签订购房合同后直接从房款内扣除。
D. 费用预算：8万元。
E. 人均费用(含线上推广)：353元。(由于10元现金奖的冲淡，实际支出会更小)
2) 一元拍卖(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客);
A. 创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是明显。一元起拍，从参与者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动充满趣味性，对现场气氛的营造肯定能起到非常好的效果。而从主办方的角度来看，表面上花了很多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购买成本。此项基本等于不花钱，办大事。
B. 拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好控制在200元以内，这样客人参与度会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、CD盒、汤锅、车载吸尘器等。
C. 费用预算：拍品购买成本预计2万元，成交金额预计15000-25000元。最终可能趋于零投入。
3) 投飞镖，享优惠(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客)
篇2
一、互联网与房地产的融合具有全产业链特征
（一）互联网成为房地产市场推广的主要渠道
互联网主要是从C端即消费者需求来切入房地产业的，最早发育的是销售市场和租赁市场，与其他行业不同的是，在房地产销售和租赁领域，大部分是先从线下做起，再进一步做到线上，线上负责信息推送，但成交主要还是在线下，比较有代表性的如搜房网、链家网等。
在销售方面，目前互联网包括PC端和移动端已经成为房地产项目最主要的营销推广平台，大数据、云计算的应用可以更加精准地向用户推送信息，除了流量相对集中的房地产门户网站，公司或项目的微博、微信公众号等自媒体也成为主要的广告渠道。在租赁方面，除了传统的房屋租赁中介链家、中原地产、我爱我家、搜房W等积极拓展线上外，还出现了一些O2O短租、长租、房屋分享、分时度假等新型企业。目前长租市场是一片蓝海，链家自如通过与房东签订长约后，进行标准化装修，让租客可以拎包入住，让租赁市场更加规范便捷，在京沪一线城市取得不错效果，自如北京市场已经可以盈利，万科等开发公司也在积极布局长租市场。途家、蚂蚁短租、小猪短租等通过分享经济模式发展O2O短租，盘活了存量房源，提供了性价比更高的产品和不同于传统酒店的居住体验，受到年轻出行者的青睐。
（二）“互联网+家装”深刻改变家装和建材市场
互联网家装企业在经历了快速发展和深度整合后，目前形成了平台型、垂直型、电商型三类。互联网介入家装市场后，一是提供了系统经验和完整解决方案，降低了用户在选择建材、家居时的学习成本，节约了时间。二是让消费的节奏和生产的节奏更好地衔接，通过定期开展团购、套餐等，对供应链进行整合，提高了厂商生产的针对性，加快了资金周转速度，消费者则可以享受更低的价格。三是互联网介入改变了装修市场鱼龙混杂、信息不对称的局面，通过平台强化施工进度和标准，不仅降低了风险，还让消费者透明公开地拥有更多选择。四是一些互联网思维和专业设计的融入，提高了装修市场的技术含量和水平，也让设计、硬装、软装等更好地衔接。
（三）“互联网+房地产+X”在许多领域取得成效
“互联网+房地产+金融”出现了房地产众筹，围绕一些高端产品或个性化产品，通过详细的策划案，通过互联网渠道，先找客户，再根据征集的客户需求拿地，委托专业建设企业施工，最后按照约定交付。
“互联网+房地产+旅游”出现了民宿等新形态，一些城里人共同出资到城郊农村租下农家院，规划设计、装修改造成为有品质的民宿酒店，再通过互联网渠道进行推广，满足都市人享受田园风光、回归淳朴民俗的愿望。
“互联网+房地产+智慧家居”出现了智慧社区，如腾讯和方兴地产共同探索的“2+X智慧家”，阿里、360等IT企业也在积极布局，海尔、小米等家电企业也在加紧与地产商合作发展智能家电，这建立了一条房地产与实体经济的现实路径。
“互联网+房地产+零售”促进了商业地产的O2O融合，万达广场等通过互联网导流与海洋馆、儿童体验馆、攀岩、蹦床、旋转木马等体验性项目的结合起来，实现线上线下融合。
二、“互联网+房地产”的本质是让空间与服务、人、资本、知识技术相连接
由于互联网已将各类服务要素附着在其平台上，因此房地产只要与互联网连接在一起，就可以实现与所有要素的连接，并且在这个过程中，空间价值也得到了进一步提升。
（一）“互联网+房地产+X”让空间和服务相连接
随着消费升级，人们对空间的消费除了关注空间本身，更加关注购买或使用这个空间所带来的服务要素的便利性，比如更容易获得融资、知识、交流等。以房地产为基础的物质空间正在被赋予多维属性，从原来仅仅是空间载体，变为嵌入了生产全过程，空间并没有扁平化，反而变得更不可替代了。以办公空间为例，以前消费者要购买的是空间，而现在用户更关注开发商能否在融资、宣传、营销、策划等提供多维服务，并且愿意为获得这些服务付出一定费用（或股权），所以各种创业咖啡雨后春笋般出现，也有部分房企以空间切入、按互联网思维提供全产业链办公空间服务。
（二）“互联网+房地产+X”让空间与社交相连接
随着社会的发展和人们消费习惯的改变，房地产的社交属性受到更加重视。现在一些“互联网+”的公寓产品更加重视通过供给侧调整来满足人的需求，实现连带效益的整体收获，逻辑重心在运营。“互联网+房地产”发挥互联网社交优势，营造特定生活方式、兴趣的社区圈子，开展线上线下相结合的学习、拓展，形成IP效应，增加了用户粘性，实现了可持续发展。
（三）“互联网+房地产+X”让空间与资本相连接
由于互联网的平台属性，让其更接近各种各样的资本，特别是互联网金融的发展，让资金的供给者更加广泛。空间和资金要素相连接，大大促进了生产活动，并因为缩短了资金周转周期而获得了更好的效益。基于互联网的办公空间，如优客工场，他们通过低息贷款、天使投资、股权投资等方式，为入驻企业提供了多样化的融资支持，减少了初创企业的后顾之忧。不仅如此，互联网也让农村土地与资本的距离变得更近了，在一些地处深山的农村，只要景色、生态品质好，就能够被资本发现，就能够得到投资和发展的机会。
（四）“互联网+房地产+X”让空间与知识相连接
互联网平台把一批志同道合、领域相近、拥有专业知识和技术的年轻人汇聚到一起，以房地产为载体，实现了空间与知识、技术的对接，让知识集聚的溢出效应内部化，不仅降低了企业间的交易成本，还大大提高了空间的价值。
三、“互联网+房地产+X”推动我国经济转型
房地产与国民经济的关系在于如何科学引导，通过与互联网的结合及政策引导，房地产可以促进创业创新，在经济转型中发挥更大作用。
（一）倒逼房地产开发企业转型
我国房地产业正在反思此前大规模、同质化、产品单一的粗放模式，互联网与房地产的融合可从三个方面促进房地产业转型：一是打破了供需双方的信息不对称，把那些不专注、不合法的开发商淘汰出局；二是更加注重穆足消费者多元需求的角度来设计供应产品，符合供给侧结构性改革要求；三是降低了市场门槛，让市场竞争更加充分、公平，降低了腐败风险。
（二）加速经济要素的地理集聚
由于布局上的不合理导致人口和经济要素大规模、长距离运输，抬高了经济运行成本。由于互联网连接起更加多元的要素特别是新兴要素，使得其空间分布已经呈现出了筛选效应，且对其他产业有一定先导性。那些互联网发展快、连接起更多要素的城市无疑获得了更多发展机会，现实中这些城市往往都是一二线城市， “互联网+房地产”发展得也更快。这无疑让资金、土地、人口等生产要素在空间上更加集中，尽管促进了城市分化，但却弱化了要素的行政配置，强化了市场作用，可以增强空间供给对于人口和生产要素流动的引导作用，优化我国经济地理格局。
（三）促进了创业创新
实体经济不是制造经济，关键在于以创新为核心的生产服务环节，包括产品的技术研发、外观设计、市场推广、商业模式等，这些创新活动过去主要发生在大企业大院所，与美日德等发达经济体相比，我国在创新能力上的差距与这些大机构体制僵化、反应滞后、活力不足不无关系。“互联网+房地产+X”让创新不再依赖大机构，办公空间不仅能提供场所，还能提供良好的周边服务和创新生态，相当于承担了过去由“单位”承担的一些职能，让一些精干的创新“小”团队有了更多用武之地，让创业者更专注在核心领域。同时压低了租金价格，减少了初创期的成本。
篇3
关键词：大数据；房地产电子商务；精准营销
中图分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.024
1大数据在房地产行业中的运用概况
我国房地产行业经过了数十年的发展黄金周期，伴随着大数据时代的到来，房地产行业在开发投资方面积累了城市地理位置，经济发展情况，城市规划和政策导向，投资在建和供地情况等大量历史数据。在大数据的背景下企业可以根据收集到的相关数据进行挖掘分析，以此来预测未来的供需情况，合理评估项目投资价值，提高开发决策的准确性。Google公司就曾利用搜索引擎录的相关数据，通过分析海量的关键词词，低成本高效率地预测了美国住房市场供需和价格等相关指数。
房地产行业的价值链主要是融资、拿地、设计建造、销售以及物业服务等几个环节。大数据时代的到来，为传统的房地产企业提供了新的视角。房地产行业迅猛的发展，开发和营销模式不断成熟和完善，但是在市场逐步趋向饱和，不确定性增大的情况下，传统的发展方式也遇到了瓶颈，经营风险扩大迫使不少企业转型以谋求新的利润增长点。在大数据的背景下，当地产企业可以深入分析挖掘到通过以往传统数据分析手段无法获得的各类有效价值，借此对房地产企业未来发展和经营做出更为迅速、科学、精准、安全的决策和预测。提炼大数据的价值并将其应用于房地产企业经营管理各个环节对于房地产企业未来发展至关重要。
2大数据背景下房地产公司精准营销模式
大型房地产公司为了获得巨大利润，需要最大程度的运用企业现有资源和投入资本，尽最大可能减少房地产企业管理运营成本，通过结合传统地产营销和电子商务地产的线上线下营销模式，在大数据的背景下，大数据技术支持和应用下，深入挖掘消费者的需求、意愿、行为以及心理数据，制定针对不同客户的个性化服务营销方案。
大数据背景下房地产精准营销指的是房地产企业依托互联网精准营销系统支撑，在准确进行房地产企业产品市场定位的基础上，以满足客户差异化需求、激发客户潜在需求为切入点，找准营销人群、配准营销策略匹配营销渠道、投准营销资源，其特点是针对性强、命中率高、效果更佳。该精准营销模式包含以下四个步骤。
2.1顾客需求及行为分析
顾客的需求及行为的分析主要是在大数据的背景下，大数据技术支持和应用下通过当下最流行的社交网络，购物，娱乐，团购网站以及传统的银行，公安，第三方公司等在线数据共享机制，对顾客消费需求，消费偏好，消费行为，消费心理，购买特点，购买能力，购买习惯以及情绪等数据进行分类存储和深入挖掘，将大众顾客以不同维度进行细分，得出每一维度顾客的需求特点，针对其特点制定符合其需求的营销方案，在对房地产企业产品清晰市场定位的前提下，在所制定的各个维度中寻找目标客户群进行进准营销，与此同时还可以深入挖掘潜在客户群，为房地产企业今后产品定位提供数据支撑。
2.2顾客个性化需求画像
由上节所知，通过对大众消费者的深入分析，为他们制定不同维度，将他们区分为不同的聚类群体，但不是所有聚类群体对都是房地产公司的目标客户。因此，我们需要在所有聚类客户中寻找具有购房能力且具有购房意愿的聚类群体做精准营销，将有购房能力无购房意愿和无购房能力有购房意愿的客户标注为潜在客户，由此我们便在不同维度聚类群体区分的前提下得出了不同条件下聚类群体的特征，以此作为顾客的个性化需求画像，为下边的精准匹配做准备。
2.3客户与产品的精准匹配
在制定完消费者个性化需求画像之后，我们将画像与房地产现有不同层次的产品特点进行贴合，将他们之中相同的特点进行精准定位，把消费者的个性化需求特点与楼盘产品的卖点相结合，最终锁定目标客户，进行精准营销。
2.4精准营销流程的支持
成功的精准营销需要决策，组织，计划，设计，运营以及现场实施等多个环节的共同作用，缺一不可，在制定出针对不同群体的个性化精准营销方案之后，营销团队需要通过现有资源和设备针对目标客户群进行精准营销，在售房中心，电话营销，短信营销等传统营销渠道的应用和拓展基础上，加入当前新型媒体的宣传，如微信营销，微博营销，社交网站营销以及直播互动营销等方式，锁定目标客户群，促使其产生购买欲望。
3大数据背景下房地产精准营销流程
在结合某房地产企业传统营销模式和现代电子商务营销模式的基础上，本文构建了大数据背景下房地产精准营销流程，如图1所示。
通过流程图我们可以发现，在图1的流程依旧是从消费者通过房地产开发商售楼中心以及大众媒体传播得到消息之后，进行电话咨询以及现场勘查最终促成双方交易的传统房地产营销模式，而图1的内部，是在大数据的背景下，大数据技术的支持以及应用下所形成的精准数据信息流程，接下来我们将主要分析细化大数据背景下房地产精准营销流程。
如图1中间部分所示，我们将图中间部分的数据库，数据中心以及电商部三个部分组合起来，所形成的一个整体被称为精准营销的大数据中心。整个大数据中心由企业的信息技术团队，营销团队以及服务团队共同合作建立，大数据中心通过制定相关算法并对数据库中的数据进行结构化整合归类，方便后期进行数据调取及分析，同时进行深入分析和数据挖掘，提炼数据的潜在价值，为企业的精准营销提供有力的数据支撑，大数据中心主要有三个功能：
第一个功能是数据收集功能，房地产电子商务平台。首先，整合分类已在房地产平台注册过的用户个人基本数据资料，讲这些资料放入大数据中心的数据库中等待进一步的数据处理分析和数据挖掘。其次，大数据技术支持和应用下，通过对社交网络，购物网站，娱乐中心，团购网站等数据的搜集，对时下最流行的手机通讯类软件，娱乐，购物，地图，旅游类APP以及直播平台直播APP数据的搜集，以及对传统的银行，公安，第三方数据应用公司等数据的收集，将这些不同渠道搜集起来的消费者数据进行整合分类，存储在数据库当中有待进一步的分析与挖掘。最后，还要将房地产电子商务客户服务呼叫中心针对已达成交易的客户咨询问题和疑问进行归类存储放入数据库当中。通过以上三个方面针对售房企业，地产消费者以及购房业主的数据搜集为下一步数据分析提供了有力的先决条件。
第二个功能是数据分析功能，将上一节中从三个方面搜集而来的数据从数据库中调出，设计相关算法构建模型进行测算，通过大数据技术的应用深入挖掘顾客消费需求，消费偏好，消费行为，消费心理，购买特点，购买能力，购买习惯以及情绪等特点，并建立不同纬度将客户进行分类，如图2所示，我们将数据库中的消费者基本数据根据客户年龄，婚姻状况，收入，职业教育情况，现有住房等基本维度进行分类，再根据房地产电子商务数据中心所传回的买房者电话咨询情况，网络搜寻情况，实地考察情况等维度进行整合，再加入已经有房的业主针对房展会与房交会的关注情况构建模型，由于数据量庞大，不仅有定性数据，还有定量数据，所以，我们将划分为不同维度的定性定量数据运用聚类模型，层次分析模型，因子分析以及分佣员确治龅榷嘀址治瞿P徒行整合，编写D-SOM算法进行分类提取，并利用K-means聚类算法和Kruskal-Wallis算法检验D-SOM算法的有效性和合理性，对各种维度的聚类数据进行数据的反复验证，凡是验证通过的聚类数据将进入下一部数据匹配过程，验证不通过的数据将返回数据库中等待下一次聚类分析验证，由此不断循环分析所得的聚类数据，为下一步消费者个性化数据与房地产公司现有房源信息匹配做准备工作。
第三个功能是数据匹配和传递功能，我们将房地产现有房源信息以及不同房地产公司的数据进行分类，对外部环境因素如区域位置，交通状况，教育设施，医疗设施以及生活配套设施等进行分类，对房源信息因素如房屋面积，房屋户型，房屋价格以及日照和朝向分类，对品牌因素如地产开发商，地产建筑商，房租施工水品，物业公司等分类，把以上数据进行聚类整合，与上节验证通过的消费者个性化需求聚类数据进一步与房地产公司所提供的现有房源聚类信息进行组合和数据匹配，匹配不成功或匹配成功拟合度却不高的数据将被弃用，返回各自所在的数据中心进行下一次聚类拟合分析，而对于匹配成功且拟合度高的消费者数据，将被数据中心传递分配到电商部，如图1所示，接下来由电商部统一将精准营销的目标客户数据进行分配与传递，通过电话，短信，微信，直播互动以及互联网广告等传统和现代营销技术促使营销人员以最快的速度将包含顾客个性化需求的房源信息推送到顾客面前让顾客和消费者了解，产生购买欲望。
最后，通过营销人员与顾客之间的相互交流谈判达成交易，在达成购房交易之后，营销人员将交易数据与交易信息上传数据库中进行存储，而消费者在营销人员和数据的帮助下收获了房子，客户服务中心的服务人员将与房屋业主进行进一步深入交流，针对购房过程当中存在问题和建议，对所购买房屋的问题以及购房过程中服务人员和营销人员的态度和服务进行反馈，将这些反馈信息进行分类存储放入数据库中，这些
反馈信息价值巨大，通过设定新的算法有助于通过数据分析消费者心理，同时有助于提升公司的营销人员与服务人员的服务质量和服务态度，他可以帮助公司制定相关服务标准，并且起到对未来服务人员与营销人员态度和服务质量进行监督的作用。
4结论
大数据是信息技术领域的重大技术变革，未来社会数据量将与日俱增，这进一步加速了企业之间的相互竞争，房地产企业想要在这场竞争中存活下来，就要求房地产企业能够更准确、更快速、更加个性化的为客户和公众提品和服务，借助大规模搜集、分类和分析用户个性化的数据，借此对未来发展和经营做出更为迅速、科学、精准、安全的决策和预测。提炼大数据的价值并将其应用于房地产企业经营管理的各个环节对于房地产行业未来的发展至关重要。
本文通过对大数据背景下房地产精准营销的模式研究我们可以得出在大数据的时代背景下，传统的房地产营销模式虽然依旧保留，但是其营销业绩与营销效率已经无法跟上时代潮流，运用大数据技术进行数据挖掘分析的房地产精准营销模式已经势不可挡，成为了未来房地产营销行业发展的主流方向，未来社会中，房地产企业将更加注重大数据技术的应用与创新，通过数据挖掘与数据分析，最大限度拓展全渠道的房地产信息轰炸式营销，通过这种营销模式的有效运用，不仅能进一步促进单个交易日的销售额的爆发式增长，而且还有助于房地产企业自上而下树立优秀的品牌和企业形象，为房地产企业的发展提供更大的空间。
参考文献
[1]缪涛，洪建国，林波等.大数据在房地产市场分析中的应用[J].中国房地产：学术版，2016，（5）：2028.
篇4
关键词:技术管理；内容；特点；方法；房地产开发
一、工程技术管理的特点
1、综合性和组装性
面对一项工程,房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作,但都是从他们各自业务范围内进行,而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始,继之规划设计,施工到竣工交用。它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。从时间上看,它像一个纵向的链条串联各阶段,自始至终。从空间角度看,每个阶段又要面对众多工种、众多学科,要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作,据统计,完成一项稍大些的工程要涉及100~200个单位包括省、市政府各部门至居委会、交通队、从消防到房管部门、从设计到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品到物质产品巧妙的组织起来综合组装成一个完整的工程。
2、多面性
技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益,而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想;努力实现城市规划的要求;为实现经济、社会、环境三个效益服务;从现实出发考虑长远需要,从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题。
二、工程技术管理中的主要工作内容
1、参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。
2、根据经营要求编制建筑工程的设计任务中,包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。
3、组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。
4、组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。
5、参与编制工程项目的开发建设组织设计。
6、组织协调设计单位对施工单位进行技术交底,并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。
7、参加工程监理单位组织的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。必要时参与处理工程中的重大技术问题。
8、参加工程建设各阶段各工种的验收工作。
9、组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。
10、编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施。
11、企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作。
12、科技情报工作,国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。
13、根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。
三、技术管理的工作方法
1、编制技术管理的规章制度根据技术管理的工作内容,结合开发企业特点制订各种规章制度,使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平。有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性,避免决策的随意性,技术管理责任制,工程技术质量管理办法,各工种的技术标准,规划设计各阶段成果审批制度,工程技术合理化建议奖励办法等。
2、依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题,技术人员应当具备多工种多学科的基本知识,没必要也不可能样样精通,况且建筑工程技术也在不断改革,使新技术、新材料不断涌现,我们不可能都及时熟悉。所以,当我们遇到一些技术性较强的问题时,可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作,也可向专家或有关科研单位专题咨询。笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板的性能、优劣,为企业选材决策提供依据。又例如近几年在国内,外墙装修,开始使用玻璃幕墙和金属板,对这些材料的了解,有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上,因此更不能完全依赖他们去决策。笔者曾为此专门搜集资料,请专家咨询,掌握有关知识,取得发言权,然后与设计、施工单位共同研究。经验证明,这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。
3、在企业内部建立技术委员会一个企业内部,除设有总工程师外,还应当设立一个技术智囊团、参谋部,这样可以集中企业内的技术力量、集思广义,发挥集体智慧,在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图组织,其成员是各分公司有经验的高级技术人员,负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案,取得良好效果。
4、利用市场竞争规律,规划、设计、施工、建材、设备等方面进行设计竞赛、招标等,保证工作质量的高水平。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标,我国已被广泛采用,效果明显。施工招标是国家规定。在建筑材料和设备选厂方面,笔者也曾有过公开招标的实践。如住宅厨房设备、建筑涂料、电气设备等等都取得较好效果。这是技术管理中的重要方法之一。
5、广泛的、经常的搜集建筑工程方面的技术情报和信息，搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家,更是如此。我们的建筑技术、建材设备非常落后,改革开放以来,随着国家经济发展,建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新,做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展,随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势,才能使工作得心应手。为此,可与有关技术情报部门建立固定关系,经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外,有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。
6、充分利用计算机进行技术管理建立规划、设计、施工的各种技术资料数据库,各种建材设备的信息储存,开发利用多媒体软件进行规划、设计、施工技术问题的研究。
7、技术管理工作需持之以恒,因此,要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制,充分发挥好技术人员的才干和作用。工作重点主要以下几点:
（1）依据国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定,并针对企业特点,适时地制订、修订和贯彻各项技术管理制度,在生产实践中不断地完善和补充。严格做到技术工作有章可循,有法可依。
（2）对技术管理工作建立定期检查制度,按建制开展施工项目的总结评比,达到肯定成绩,以利再战的目的。
（3）实行行政和经济手段相结合的方法,大力培养和提拔技术业务人员,充分调动技术人员和技术工人的积极性。
（4）注重人才,培养人才是提高管理技术水平的基础。我们现在有些企业不注重人才培养,导致管理水平的下降,只有不断地发现人才,挖掘人才,同时不断地对现有人才的培训、学习,提高他们的生活待遇,才能使管理水平更上一个台阶。
四、技术管理中应处理好的相关问题
1、技术管理与经营的关系市场经济要求我们用最小的投入获取最大的效益。这就要求我们处理工程技术问题时既要注意经济性又要有经营的头脑。要在城市规划允许的原则下提高容积率、增加出房率还要考虑市场需要。为了适应经营需要,保证工程质量,应多做方案比较在经济条件受限制时,设计施工要因本求末、必保安全和基本功能。市场变化多,设计方案要尽可能做到“以不变应万变”。设计施工过程中要从技术上解决未预见而出现的市场新问题,为此,修改设计甚至局部修改在施工程应属正常现象。总之,工程技术管理要与经营部门紧密结合、互相补充、互相渗透、互相修正,最终建成符合市场需要的优质、适销对路产品。
2、新材料、新设备、新技术的应用与使用风险我国改革开放后,建材及设备发展迅速,种种新材料、新设备、新技术如雨后春笋般不断涌现,还有名目繁多的进口货和合资产品。广告宣传目不暇接,加上一些不正当的推销手段,使我们在选择使用某种新产品、新技术时必须慎重对待。有的新产品据介绍,优点很多,但未经足够的实践考验,有的进口产品在国外已使用成熟,但在我国则属刚刚起步,有的推销部门言过其实,有时负责推广的部门也缺乏实践经验造成误导。对待新材料、新设备、新技术我们本应积极推广,但这良好的愿望常常伴随着很大风险,这方面实例不少。如前几年我国北方出现的钢制散热器、轻质隔断墙、玻璃幕墙等问题,教训深刻。因此,做为投资者的房地产开发企业应特别慎重对待,遇此问题必须多做调查研究,必要时向有实力的科研机构和专家咨询或直接访问用户,做到心中有数,如有条件,可提早在局部使用或做样板,实际观察、测试效果。正式采用时,需与供货厂家及提供新技术的单位签订担保风险合同,制订技术标准违约条款。总之,要采取积极又慎重的态度。
3、技术管理与工程进度一项工程在施工过程中,有时出现施工技术或建材出现质量问题,监理公司提出停工或返工要求,而甲方怕耽误工期出面干与,使得监理公司处于尴尬境地。这是不正常的现象。工程出问题开发企业的技术管理工作应采取积极态度,支持设计、施工单位采取技术措施既保证工程质量又使工程进度基本不受影响,实现原定合同工期基本不变。如涉及工程安全问题应确保安全。平时,对施工过程中可能出现的问题应力争早发现、早解决。在当前我国工程监理制尚不完善的条件下,房地产开发的技术管理工作要积极主动配合,尽量避免出现被动局面以至影响工程进度。
五、结束语
篇5
不盲目跟风，不固步自封，坚定不移再造媒体影响力
房地产行业日趋疲软，客户的选择也日趋功利。特别是近年来，不少开发商开始直接要求媒体为他们带客户、卖房子，根据销量给媒体付费，美其名曰“为效果付费”。这相当于把媒体变成了销售渠道，而无视媒体的品牌传播价值。他们要的不是影响力，而是简单的转化率。
迫于激烈的媒体竞争环境和生存压力，不仅搜房、搜狐焦点、新浪乐居等网络媒体普遍接受了开发商的要求，甚至在重庆、杭州等地，一些主流报媒也纷纷就范――媒体通过版面卖房子，客户根据销量交广告费，如果卖不了房子媒体自然就收不到钱。实践证明，多数媒体不仅没有增加创收总量，反而付出了大量的版面，透支了资源。
我们在分析了这种市场新动向后，认为跟风“为效果付费”绝对不可取。因为，如果客户的产品定位本身就有问题，即使报纸做再多的广告，也可能不会促进销售。但是，报纸广告的传播效果已经部分达到目的，广告本身是有价值的。所以，将报纸广告和销售效果简单挂钩，实质上是媒体被开发商的利益需求简单绑架，相当于把持续而有价值的影响力白送给开发商。媒体这样做无异于饮鸩止渴，舍本逐末，拣了芝麻丢了西瓜。但从另一方面来看，在媒体广告效果普遍下降的情况下，不与客户销售相关联的营销策划，也已经没有吸引力，很难让客户投钱。
基于这两点，齐鲁晚报房产事业中心制定了2014年房产经营的两条路径：
一是全力做好报纸行业影响力的营造，提升齐鲁晚报房地产专刊《齐鲁楼市》在特定客户、特定消费者中的影响力
“报纸一次营销是卖报纸，形成影响力，二次营销是卖影响力，换取广告，广告商看重的影响力，在有效的影响区域、有效的影响人群和有效的影响集中度（相对规模优势）。成功的传统媒体，‘三个有效’特点突出。”①为此，从今年年初开始，房产事业中心围绕《齐鲁楼市》的内容影响力升级，对专刊进行了改版。开设了“楼市茶馆”、“楼市气象站”、“置业课堂”、“私人订制”、“高端访谈”等版面和栏目，增强了专刊的权威性、互动性、实用性和可读性，全方位提升客户宣传效果。
二是以报纸为基础，搭建房产营销新平台，再造和提升媒体影响力
我们既要拒绝开发商把媒体作为销售渠道的做法，也要从传统媒体经营方式的惯性思维中跳出来，颠覆传统，颠覆自己，转变经营方式。通过服务模式、服务形态、服务平台的全面转型，在满足客户品牌传播的同时带动产品销售，增强齐鲁晚报经营创收的后劲。
服务模式转型：
全产业链出击“一鱼三吃”
齐鲁晚报的房产全产业链服务已“试水”多年。2011年，齐鲁晚报旗下的山东齐鲁不动产公司挂牌成立，该公司围绕房产行业在品牌、产品推广、销售和二手房中介等方面，搭建起了较完整的服务链条。公司成立后，其两项主营业务――商品房销售和二手房中介，都取得了较快的发展。公司项目已达十几个，二手房中介门店也已发展至80家，成为济南市最大的二手房销售服务商。
但由于部门条块分割，齐鲁晚报报纸板块和不动产公司板块没有形成较好的互动，没有发挥出“1+1>2”的合力。今年年初，齐鲁晚报调整部门架构成立房产事业中心，将房产工作室和山东齐鲁不动产公司等部门整合至房产事业中心内。主要目的是通过部门整合、业务整合，将上下游产业、相关行业资源进行整合，提升行业竞争力和为客户提供增值服务的能力。
这种整合的效益在运作“碧桂园・十里金滩”项目上展现出来。7月初，在了解到位于烟台的“碧桂园・十里金滩”项目将开始新一轮推广后，房产事业中心马上召开了由房产工作室员工与不动产公司骨干参加的专题研讨会，形成了一份包括媒体推广、活动策划和不动产公司销售策动等在内的齐鲁晚报整体解决方案。在方案形成后，第一时间前往海阳与开发商进行对接。碧桂园方面对齐鲁晚报的工作效率和专业程度非常认可，当天便达成了合作意向。
通过该项目，齐鲁晚报成功实现了“一鱼三吃”。在一个月的时间内，齐鲁晚报就实现了“广告收入+带客佣金+销售提成”共计200多万元的创收。在碧桂园项目的示范效应下，齐鲁晚报又采用类似合作方式，先后成功签下了威海、烟台和济南的三个楼盘。不到半年时间，齐鲁晚报通过房产全产业链服务直接带来创收近800万元。
当然，齐鲁晚报围绕全产业链营销的尝试才刚刚开始。今后，房产事业中心要继续完善服务链条，把齐鲁晚报房地产板块变成集媒体、公司、广告公司和活动公司等服务主体于一身的整体问题解决专家。
服务形态转型：
融合新媒体牛刀小试
近年来，齐鲁晚报在房产行业的市场竞争力和控制力大幅提升，在报媒间的对比优势明显。但随着报媒效果的整体下降和网络媒体对市场的“蚕食”，竞争对手已不仅是同城山东商报、济南时报等报媒，更有搜房、搜狐焦点、新浪乐居等网络媒体。
我们对这种竞争形态深入分析后认为，尺有所短，寸有所长。“传统媒体与互联网的基因截然不同，传统媒体内在的传播逻辑是‘媒体本位，内容为王’。互联网遵循的逻辑是‘开放分享，用户中心’。”②“新媒体的冲击虽然改变了媒体的生态环境，但报纸依然具有强大的生命力，有它存在的独特优势和价值。报纸应该以长补短，让劣势最终成为无可替代的优势，借助时代的东风突破重围。”③所以，齐鲁晚报的房产经营主动融合新媒体，实现服务形态的全面转型。
经过周密策划，齐鲁晚报于6月份推出了由报纸、网站和齐鲁晚报微博、微信共同参与，并且线上宣传与线下活动相结合的“买房，晚报帮您出首付――35万首付款等您拿”大型主题策划。在这次活动中，由媒体首次拿出35万元真金白银面对购房者抽奖（此举在全国媒体中实属罕见），开发商拿出特价房源限时销售，购房者均需要通过齐鲁晚报官方微信平台报名参加团购并获取抽奖资格。最终，共有40余家楼盘、3000多名购房者通过齐鲁晚报微信平台报名参与活动，并成为齐鲁楼市购房俱乐部会员。这一策划也真正促进了成交，尤其是7月底举办的现场团购会，更是获得了业内外的好评。通过该策划，齐鲁晚报获得700多万元的创收，实现了开发商、读者、媒体三方共赢。
经过这一活动策划，我们对传统媒体和新媒体的融合有了更清晰的认识。纸媒融合新媒体，并不是简单的内容拷贝，也不意味着形式的完全颠覆，而是为传统媒体提供改造和产生新血液的路径。传统媒体侧重内容、传播，新媒体侧重渠道、互动、体验。传统媒体如何用互联网思维去创新？如何借助新媒体的优势获得更多的受众？如何利用新媒体挖掘新的经营增长点？这些问题都是需要全方位考量的。
服务平台转型：
全案策划发现行业蓝海
传统媒体的策划，多是以自我为中心。而现在，单一报纸、单一媒体已无法满足客户需求，他们需要多媒体、多平台的“一站式”全案营销策划，也可称为整合营销服务。“整合营销早已不陌生，但绝大多数人对它的理解还比较肤浅和片面，在经营领域长期被一些报纸媒体所忽视。即使是市场化程度比较高的报纸，其整合营销服务主要在内部的采编、广告和发行业务上。”④我们提出的全案策划、整合营销，就是要转变“报纸经营就是版面广告”的惯性思维，把平面、网络、电视、微信、微博、线下活动等平台资源整合，实现服务平台的转型。
试水海南地产项目，可以称为齐鲁晚报房产事业中心全案营销策划的开局之作。今年4月18日，由齐鲁晚报组织的“海南飞机看房团”成功起航，齐鲁晚报的跨省看房策划迈出了第一步，这也是山东平面媒体首次往海南发出看房团。在该项目推进中，齐鲁晚报房产事业中心成立了项目团队。项目团队不仅要承担硬广告的设计，软文、新闻稿件的撰写，为客户提出推广计划和投放建议，还要接听读者电话，接待购房者，组织置业说明会并组织看房团。
有付出就会有收获！4至6月，齐鲁晚报海南项目完成销售额1200多万元，实现利润100多万元。在第一季结束后，齐鲁晚报又与开发商签订了为期半年、总额度200万元的新合同。其中，大部分费用投放在齐鲁晚报，小部分由齐鲁晚报负责整合在广播、网络和电梯广告等渠道的投放。
在全案营销策划方面，齐鲁晚报房产事业中心的长期目标是：把全案策划在全行业推广，力争把报纸由广告商，变成房产行业的广告推广商。
截至8月底，齐鲁晚报房地产行业在济南平面媒体的广告刊登份额同比增加9.6%，市场控制力进一步加强。但我们更看重的是通过搭建新平台，再造媒体影响力，在全产业链营销、全媒体融合、全案策划等方面取得的突破。
未来媒体的竞争是超限竞争。报纸要想在市场争夺战中坚守阵地甚至突围，至少要做到两点：一是要牢固树立用户至上理念，以读者和客户为中心调整经营思路；二是要创新经营方式，变坐商为行商，积极研究广告客户需求，提高创意策划水平和服务能力，为广告客户量身订做策划方案，提供增值、超值服务。在满足客户各种需求的同时，实现自我价值的不断提升。
注释：
①傅绍万：《做强新闻客户端的路径选择》，《中国记者》，2014年第8期
②高海浩：《用互联网基因构建传统媒体转型新平台》，《中国记者》，2013年第3期
③戴有信：《新媒体背景下报业经营的变革》，《广告人》，2014年第8期
篇6
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
[2]叶强，鲍家声.论城市空间结构及形态的发展模式优化―长沙城市空间演变剖析[J].经济地理，2004（4）.
[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
篇7
规划工作。一是配合到*投资旅游开发的投资商做好*旅游小镇和*、*景区旅游综合开发项目的策划、规划工作。二是继续指导做好葵山温泉旅游开发项目的策划、规划工作。
建设工作。严格按照规划建设方案，使用好中央扩大内需建设项目资金，加快*旅游区工程建设进度，进一步完善景区基础服务设施。2010年计划投资1000万元，建设项目有：1、投资300万元建*游客中心;2、投资50万元建设*员工培训中心;3、投资150万元成立*派出所及完善安全保卫设备设施;4、投资50万元做好景区的建筑小品;5、投资50万元完成景区的环境整治工作;6、投资150万完善景区水电设施;7、投资50万元完成*景区风雨桥的装饰;8、投资100万元完成*湖滨游泳场的停车场及休息设施;9、投资100万元建成*户外运动基地。
(二)策划包装、持续宣传
一是持续利用电视、广播、报刊、网络、酒店等有效宣传平台、媒体进行常规宣传，依托省内各大知名旅行社，联手强势推介*旅游;投放制作精美，能全面反映*人文、风景的广告宣传品。二是节会宣传、借势营销，承续09年千花会、*“三月三”民俗文化旅游节宣传效应，整合策划节会系列宣传活动，注重持续性、精准性。提高旅行社等涉旅企业参与程度，借此实质性拉动景区效益;积极参与省内各类旅游推介会，树立业内旅游品牌形象。三是主题宣传、精准营销。启动“有车族”营销活动。选定主要营销市场群体，以此拉动、带动其他游客群体介入。在*，具备旅游条件的首推有车族。采取针对性营销策略，针对有车族的消费场所，比如车市、车行;加油站;类似于都市车迷这样的俱乐部;*市内停车场;一级公路及以上层次的公路收费站。第一、与上述企事业单位广泛签订营销协议，达成友好合作意向;第二、所有广告投放均围绕有车族来做，实施精准化营销;第三、在景区内部建设上围绕“将*、*景区打造成真正的车友俱乐部”，在景区原有文化特色的基础上，兼融汽车文化。发挥营销的杠杆效应，撬动广泛的客源市场，线上与线下完整、有机的结合起来。以生命文化为网络营销卖点，有利于网上口碑传播。落实前期制作的《**新闻公关规划》，看准网络营销的优势，找准了宗旅游的引爆点，兼容了线上、线下营销的有效手段，是一份难得的整合营销范例。媒体的选择也尤为重要，网络主流媒体的门户网站新浪等费用会偏高，而立足于都市类的网站，具有南方报业集团强大运营实力支持的奥一网是首选，而纸媒体则首选*信息报，这样就形成了报网结合的优势互补。如果在2010年度，摒弃游击式营销的做法，全年全力运作这个方案，凡是不符合方案要求的散乱广告、营销活动统统取消，这样有利于集中有限的财力、人力、物力，发挥集约化的优势，*的旅游知名度将会实现追赶型、跨越式、超常规的飞跃。四是区域合作、联动营销。强化与传统旅行社企业合作，稳步提升传统旅游市场，如开通*旅游直通车等;与周边景区深度合作，合作营销，发挥联动整合优势，适时借船出海，借势营销。五是按照*奎门广告公司策划的旅游总体营销方案实施好全县的旅游宣传促销工作。
(三)行业管理，市场环境
一是抓好政策、法规、宣传教育，治理整顿旅游市场，营造良好的旅游环境，在县城开展法规宣传活动。
二是加强行业管理，加强行风建设。加强对星级酒店的规范管理，积极鼓励建设三星级饭店，引导现有四家二星级饭店改造装修，扩大规模，提高管理服务水平，争取达到三星级标准;指导和督促*县镜内的三家旅行社的运行;突出抓好涉旅企业服务质量问题，杜绝“坑、蒙、拐、骗”和欺诈游客行为的发生，提高服务质量水平，做到诚实守信经营。
三是抓好培训工作，提高企业职工综合素质，提高服务水平和质量。采取多种有效形式对宾馆、酒店从业人员进行全方位培训，适应旅游业发展需要。
四是切实做好旅游商品、旅游纪念品开发。五是改善旅游接待条件，营造“安全、文明、诚信有序”的旅游环境。重点抓好以“金鑫花园”为主的接待设施建设。动员和引导私营企业主投资建设宾馆、酒店、度假中心、农家乐。不断提高现有宾馆、酒店的设施档次。六是为规范景区农家乐的经营管理，制定和实施景区“农家乐”的星级评定和管理办法。七是抓质量安全，确保旅游安全。继续实行安全责任制的管理和考核，加强隐患排查和过程管理，完善“平安单位”创建机制，确保旅游安全;切实加强旅游商品质量监督，积极配合质检部门，严厉整治和打击假冒伪劣现象。
(四)招商引资工作。
篇8
【关健词】住宅产业化；发展；必要性；可持续发展；工作思路；建议
引言
与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，它意味着资金和技术的高度集中，大规模的生产、社会化供应等。由社会化大生产的方式来改造传统的住宅产业，把现在半手工半机械的比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式，以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率，以提高住宅建设的质量和效率，降低能源和资源消耗，实现住宅建设领域的可持续发展。
1 推进住宅产业化的必要性
1.1 推进住宅产业化符合浙江社会经济发展要求
浙江是经济强省，2005 年以来GDP 总量均位列全国第四位，占我国GDP 总量的7%左右，年均GDP 增长超过10%[1]，在我国经济结构中占有较大比重。2008 年的金融危机给以服务业和民营经济为主体的浙江省经济带来了灾难性的影响。2009 年GDP 增长明显减速，浙江经济遇到了后继乏力的危机，亟需新的增长点和产业支撑。随着社会进步和城市化进程，住宅建设和投资已成为国民经济新的增长点和消费热点。近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002～2007 年，浙江省房地产完成投资开发额年均增幅超过20%。2008 年，浙江省房地产开发完成投资1999.3 亿元，其中，住宅开发完成投资1419.7 亿元，占房地产开发总量的71%，同比增长8.5%[1]。与此同时，住宅消费也逐年递增。以省会杭州为例，2009年杭州住宅成交量和成交金额持续齐升，显示出房地产交易在经历了短暂的低谷后迅速回升，大量资金流入住宅消费领域。
围绕工业化住宅市场，将形成巨大的产业链，在产业链的每一个节点将集结大量的制造商和供应商，企业可根据目标市场定位的不同而各自生产各种不同规格、不同档次、不同材质以及不同智能化程度的产品。企业也可以通过产业链各节点的技术、结构和利益整合集成，形成大型住宅集团。这将创造一个新的领域，形成新的住宅生产力，将会成为一个新的经济增长点，带动相关产业的发展。住宅产业集群主要有四大板块组成，分别为房地产开发业、新型建材制造业、建筑施工业和与住宅产业相关的服务业。图1 为典型产业化住宅集团产业链流程结构示意图。
图1住宅集团产业链结构示意图
浙江省目前尚未形成综合性大型住宅集团，住宅产业各主体还分别存在于其他相关的行业（如设计行业、建筑施工行业、装饰行业、材料行业及配套物流、服务行业等）。如果加以培育扶持，形成一定数量的集设计、开发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司，建设若干个产业化基地以及房地产商和部品供应商集成的产业链，完全可以形成独立的产业主体和产业技术体系，形成相当规模和产值的产业集群，成为新兴的浙江制造乃至浙江创造，成为浙江经济新的增长点和抓手，为浙江社会经济的再次腾飞服务。住宅产业化是促进住宅产业成为新的经济增长点的重要措施，同时住宅产业形成后，住宅建设将变成以工业化、社会化大生产为主的集约型生产和经营方式，各相关行业将形成有机整体，此时对相关行业的带动不仅仅体现在数量上，更多地体现在质量上，将带动住宅质量的大幅度提升和房地产行业的转型升级。
1.2 推进住宅产业化可实现省地节能减排，符合“低C”经济目标
1.2.1 住宅产业化与住宅寿命
据报道，中国目前大量拆除的住宅的平均寿命大约为30 年，而欧洲国家平均的年限在80～90 年，法国102 年[2]，差距巨大。房子的寿命越短，频繁的拆建浪费大量的建筑材料，产生大量的建筑垃圾，造成严重的环境污染。产业化住宅建设，由于采用了集成技术和工厂化、模数化、标准化的建造方式，减少现场作业，确保产品质量，大大延长住宅的寿命。当今世界新型产业化住宅设计通常都引入“S-I（Skeleton Infill）分离的原则”，依据该原则建造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。建造精度高，房屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体经过一定的处理，住宅寿命可达100 年以上[3]。工业化住宅采用的预制混凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的质量，基本杜绝建筑外墙渗水、门窗倾斜等质量隐患，减少维修费用，增加使用寿命。
1.2.2 住宅产业化与省地节能减排
浙江省人民政府2009 年4 月了《资源节约与环境保护行动计划2009 年实施方案》，要求各级政府坚持以科学发展观为统领，按照“创业富民、创新强省”总战略的部署要求，紧紧围绕资源节约、土地节约集约与环境保护年度目标和“十一五”总体目标，以节能降耗“十大工程”、节约集约用地“六大工程”和环境保护“工程”为载体，进一步明确目标任务，加强责任考核，完善政策机制，全面推进实施《行动计划》，促进浙江省经济社会又好又快发展、建设节约型和谐社会。节能减排已成为我国“建设资源节约和环境友好型社会，实现速度和结构质量效益相统一”，“建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式”的重要战略。
2 推进住宅产业化符合行业可持续发展
产业化带来了规模化，带来了住宅建造的效率和效益的提升。住宅部品的集中生产和集中装配，促进了生产的规模化、装配的效益化。传统的现场湿作业灌完需要养护时间，而把生产好的部品直接运到现场进行拼装焊接，在缩短建设工期、节约劳动力成本和提升企业效益等方面有不可比拟的优越性。住宅的成本包括直接成本（主要有土地成本和建安成本等）和间接成本（主要有管理费用、财务费用和销售费用等）。造成产业化住宅建设费用增加的最主要因素是较高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和环境配套设施成本。住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土（RC）结构三种形式。目前产业化住宅多采用钢结构（轻钢或重钢）和预制钢筋混凝土两种结构。浙江宝业、杭萧钢构等采用前者，万科则采用后者。
表 1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较
从表1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较的情况看，在产业化推广未形成一定规模时，无论哪种结构，新技术集成、高质量住宅的建造成本都不可能低于普通住宅。即使产业化住宅规模达到10万平方米以上时，建安成本增加幅度将下降至25%，但仍高出普通住宅500元/平方米左右。由此可见，推行产业化、降低住宅的建造成本，不是一个住宅区、一家企业就能做得到的，而需要从整个行业加以培育，从整个区域加以推行。
表 2产业化住宅与传统住宅全寿命成本对比分析 [4]
如表2 所示，虽然与传统住宅相比，产业化住宅在管理服务费、建造成本、小区绿化及配套设施费方面处于劣势，但由于采用了节能环保技术，且大幅度提高了管理效率和住宅的性能品质，缩短了建设工期，由此带来了土地开发费、设计费、管理费用、财务费用（利息减少）、使用费、维修费的降低。从全寿命住宅成本（包括住宅的建设成本、使用成本和维护成本）的角度看，产业化住宅的成本劣势将随着产业化规模的扩大、企业管理水平、资金运用效率和人工成本的增加而逐步减弱，其性能/价格优势则越来越显现。
由此可见，推进产业化，可加快住宅建造速度。随着时间的推移、规模的扩大，性能/价格优势也将逐渐显现。
3 推进我省住宅产业化方面今后的工作思路
一是推进住宅产业现代化，任重而道远。在管理上缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制，缺乏行之有效的长期工作机制，各项工作的开展仍然需要边学习边改进边落实。
二是“四新”成果推广应用不够普及，住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，缺乏有效的技术集成和整合。
三是开发和消费理念制约了住宅产业化的发展。开发企业担心新技术、新产品不够成熟且增加成本。消费者对住宅产业化的理解仅仅停留在字面上，大部分消费者关心的仍然是地段、环境、房型等问题，对产业现代化往往不很在意。整体上看，浙江的市场对住宅整体使用性能并不十分关注，对运用新技术带来的实际好处缺乏具体体会，这种消费心理也导致一些开发企业对使用新技术、新产品
缺乏动力。针对这些问题，只有在政策制订上高瞻远瞩、在严格管理与热情服务上齐头共进、在宣传引导上勇于创新，才能使浙江的住宅产业化工作朝着节能、环保、低碳、智能、科技、高品质方向继续发展，力争取得更大的进步。笔者认为要做好以下两方面的工作：
3.1 严格市场准入清出制度，
提升开发建设水平。进一步完善各项房地产开发管理制度，全面加强市场监督管理。按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”原则，严格贯彻落实市政府“预售资金监管”、“强行综合验收”和“抬高预售门槛”的浙江严控文件，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、规模小、实力差、技术力量薄弱的小企业，达到房地产开发市场重新洗牌、净化市场的目的，为提高全省整体建设水平，营造一个良好的发展环境。
3.2 加强资质管理，加大资质审查力度，严把资质关。同时尽快出台全省项目建设条件意见书，实行前置管理，在土地出让前提出项目建设意见，设定开发资质等级条件。低等级资质企业无资格参加土地招拍挂。培植出一批资质等级高、技术实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的优秀开发企业。
4 推进我省住宅产业化的建议
4.1 住宅产业化必须以企业为主体推进。政府应旗帜鲜明地鼓励和扶持生产经营一体化的住宅产业集团，以及致力于住宅产业化的虚拟住宅企业。这些住宅产业集团或虚拟住宅企业以生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件制造、施工、销售和物业管理与服务等相关业务为一体，向社会提供综合。它们能够凭借自身资金和技术高度密集的优势，通过大规模生产和社会化营销，在激烈的市场竞争中发展壮大，从而有力地推动我省的住宅产业化进程。
4.2 逐步限制和取消毛坯房，用产业化的方式进行住宅室内装修。可以按照先大城市后中小城市，分期分批明令禁止对毛坯房进行竣工验收，同时禁止毛坯房上市交易。鼓励住宅产业集团或虚拟住宅企业以大规模定制等现代生产组织方式，实现住宅室内装修标准化和多样化的统一，以使企业在获取规模效益的同时也能满足消费者个性化的住房需求。
4.3 注重解决近年来住宅技术发展中出现的诸多新问题。如部分外墙外保温墙体裂缝甚至局部脱落问题，居住区中水系统合理建设规模的确定和运行成本控制问题等。
4.4 在相关技术标准强制性条文中增补完善住宅性能的一些重要内容。如规定住宅设计和窗户选用必须解决安全擦拭外窗玻璃问题，规定高层住宅每单元至少安装一台能够进出担架的电梯，规定住宅设备和室内管线安装必须满足日后维修和更换的方便性等，以解除消费者和物业管理公司的后顾之忧。
4.5 以“四节一环保”为目标，推进住宅产业化进程。克服“为工厂化而工厂化”的错误观念，通过不断完善住宅产业链，将节地、节能、节水、节材和环境保护目标与住宅产业化的各个环节紧密衔接，实现节能环保技术与住宅产业化技术的有机结合。
4.6 积极推进住宅产业标准化体系建设。目前由于各个企业采用的标准不一，建筑部品与产品的配套问题有待解决，巫需大力推进标准化体系建设。同时，还需要完善住宅产业化绿色认证体系，避免某些企业打着绿色的幌子谋取自身利益。
4.7 提高住宅的建设质量标准，严把竣工验收的质量关，变相提高传统住宅的建造成本，使传统住宅和产业化住宅站在同样的成本线上，给产业化住宅提供成本方面的比较优势，同时也迫使建造商和开发商转向产业化住宅的开发和建设。
4.8 提升工程参与人员的综合素质。住宅产业化对工程参与人员提出了更高的要求。因此，应采取各种有效措施，如建设学习型组织，开展普及性培训、专业业务培训、岗位培训等，提升工程参与人员的综合素质，以适应住宅产业化发展对人才的需求。
参考文献
[1]国家统计局.浙江统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2005-2008.
[2]李忠富.住宅产业化论——住宅产业化的经济、技术与管理[M].北京：科学出版社，2003：18.
[3]王全良.住宅建设的革命——CSI 住宅[J].住宅产业，2009（7）:28-29.
篇9
一、中级会计实务各章重要性划分
非常重要：这一层次是指今年的新准则对实务影响较大而新增的内容和近几年计算题和综合题主要考核的内容。包括“金融资产”、“长期股权投资”、“资产减值”、“所得税”、“会计政策、会计估计变更和会计差错更正”、“资产负债表日后事项”、“财务报告(合并财务报表)”。重要：这一层次是指今年的新准则对实务有一定影响增加了一些新业务，也是近年计算题主要考核内容。包括“固定资产”、“投资性房地产”、“无形资产”、“债务重组”、“非货币性资产交换”、“收入”。比较重要：主要出客观题。包括“存货”、“负债”、“或有事项”、“借款费用”、“外币折算”。不重要：主要出客观题，分值不多。包括“总论”、“行政事业单位会计”。对于“非常重要”和“重要”的章节需特别注意今年教材的新变化以及往年的主要考点，熟练掌握计算和账务处理。
二、复习方法与技巧
第一，仔细阅读教材，熟练掌握会计科目和账务处理。今年的教材包含了近30个会计准则，会计科目发生重大变化，因此，要仔细阅读新的会计准则指南中的主要会计科目和账务处理。特别注意每章新增内容和重点内容所列举的有关账务处理。第二，熟练掌握教材的例题，反复阅读，强化记忆。今年教材的最大特点是列举了大量计算题和账务处理题，这些例题全部体现了新准则的特点，就是对新准则的讲解，考生一定要引起重视。由于今年教材出版较晚，在较短的时间内复习会计实务的最有效的方法就是熟练掌握教材上的例题。考题极有可能来自于教材的例题。第三，制定复习计划，提高复习效率，增强信心。虽然，今年教材发生了很大变化，内容的深度和广度都增加了，但是由于新准则是新的，对任何人来说都是全新的内容，所有考生都在同一起跑线上，一定要增强信心，并且制定好复习计划，合理安排好时间，在最短的时间内攻克中级会计实务这门课程。
三、主要经济业务重点内容分析
(一)存货 本章重点内容是存货的期末计量。会计期末，存货应按照成本与可变现净值孰低计量。对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。这里的成本是指期末存货的实际成本。
一是存货的可变现净值的确定。出售存货：“可变现净值=估计售价一估计的销售费用税金”。需要加工的存货：“材料可变现净值=产品估计售价一至完工估计将要发生的成本一估计的销售费用税金”。
二是存货跌价准备的核算。企业应在每一资产负债表日，比较存货成本与可变现净值，计算出应计提的存货跌价准备，再与已提数进行比较，若应提数大于已提数，应予补提。企业计提的存货跌价准备应计入当期损益(资产减值损失)。当以前减记存货价值的影响因素已经消失，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益(资产减值损失)。
(二)田定资产 本章新增内容包括：购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定，实际支付价款与购买价款现值的差额，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件应当计人固定资产成本外，均应在信用期间内确认为财务费用，计入当期损益(教材例3_4)。出包方式建造固定资产，注意待摊支出的分配方法(教材例3－6)。融资租人固定资产的核算(教材例3－7)。存在弃置费用的固定资产，石油天然气开采企业应当按照油气资产的弃置费用现值计入相关油气资产成本，在固定资产或油气资产的使用寿命内，按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用，应当在发生时计人财务费用，一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理(教材例3－9)。本章重点内容包括：凡本章涉及到的实际利率问题应重点掌握，这体现了新准则的特点。另外重点掌握固定资产后续支出资本化还是费用化的处理问题(教材例3－11、例3－12、例3－14)。教材例3－16是2006年的综合题稍作修改。
(三)无形资产 本章新增内容是研究与开发支出的确认与计量。本章重点内容包括：研究与开发支出的核算。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计人当期损益(管理费用)；企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足有关条件的，才能确认为无形资产；无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时全部计入当期损益(教材例4-1)。无形资产的后续计量。
(四)投资性房地产 本章是新增的一章，重点内容包括投资性房地产概念和范围；投资性房地产后续计量的核算；投资性房地产转换的核算。(1)投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；作为存货的房地产。(2)企业可以采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但是，同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式。在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入(教材例5-5)。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式(教材例5－6)。(3)房地产转换的会计处理：在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价允许价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益)；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计人所有者权益的部分应当转入处置当期损
益(其他业务收入)。
(五)金融资产 本章是新增的一章，本章重点内容包括：金融资产初始计量的核算；采用实际利率确定金融资产摊余成本的方法；各类金融资产后续计量的核算；金融资产减值的会计处理。(1)金融工具的初始计量与后续计量。如表l所示。(2)主要会计科目：交易性金融资产――成本、公允价值变动；持有至到期投资――成本、利息调整、应计利息；持有至到期投资减值准备；可供出售金融资产――成本、利息调整、应计利息、公允价值变动；委托贷款一本金、利息调整、已减值；委托贷款损失准备；应收账款；坏账准备。(3)主要账务处理：交易性金融资产(教材例6－1)；持有至到期投资(教材例6－4)；可供出售金融资产(教材例6－7至例6－9)；金融资产减值的会计处理(教材例6－12、例6－13)。
(六)长期股权投资 本章新增内容包括同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定；非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定；长期股权投资权益法核算和成本法核算的范围。本章重点内容是长期股权投资的初始计量和后续计量．尤其是初始计量的判断。(1)长期股权投资的初始计量和后续计量如表2所示。(2)主要会计科目：权益法核算长期股权投资时，设置“成本”、“损益调整”、“其他权益变动”明细科目；长期股权投资减值准备、应收股利。(3)主要账务处理。一是长期股权投资初始计量，特别需要注意属于什么情况下取得的长期股权投资。重点掌握教材例7－1至例7－3均为同一控制下企业控股合并取得的长期股权投资的核算。例7－4属于同一控制下的吸收合并，不涉及长期股权投资初始计量问题。例7－5为非同一控制下的企业合并。例7－7、例7－8均为非企业合并形成的长期股权投资的核算。二是长期股权投资的后续计量。成本法(例7－9)，权益法(例7－10至例7－14)。
(七)非货币性资产交换 本章新增内容：非货币性资产交换具有商业实质的判断；公允价值和账面价值两种计量方法。本章重点内容如表3所示。主要账务处理：非货币性资产交换具有商业实质，且换人资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的(教材例8－1、例8－2)。非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽具有商业实质但换入资产的公允价值不能可靠计量的(教材例8－3、例8－4)。涉及多项资产的非货币性资产交换(例8－5至例8－7)。
(八)资产减值 本章是新增的一章，本章重点内容包括：资产可收回金额的计量；资产减值损失的确定原则；资产组的认定方法及其减值的处理。(1)资产可收回金额的计量。以下两者孰高：资产的公允价值减去处置费用后的净额、资产预计未来现金流量的现值。只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。(2)资产减值损失的确定。当资产的可收回金额低于其账面价值时，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。计算公式如下：“资产预计未来现金流量的现值=[第t年预计资产未来现金流量／(1＋折现率)t]”。(3)主要计算：资产未来现金流量的预计(例9－1、例9－2)；资产未来现金流量现值的预计(例9－3)；资产组减值测试(例9－8)；总部资产减值测试(例9－9)；商誉减值测试(例9－10)。(4)主要账务处理。借记“资产减值损失”，贷记“坏账准备”、“在货跌价准备’、“损余物资跌价准备”、“抵债资产跌价准备”、持有至到期投资减值准备”、“货款损失准备”、“可供出售金融资产减值准备”；“长期股权投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准备”、“生产性生物资产减值准备”、“无形资产减值准备”、“商誉减值准备”。划线部分是允许转回的。
(九)负债 本章新增内容：应付职工薪酬的内容；以现金结算的股份支付的核算。本章重点内容：(1)职工薪酬包括的内容：职工工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；医疗保险费、养老保险费(包括基本养老保险费和补充养老保险费)、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币利；因解除与职工的劳动关系给予的补偿(下称“辞退福利”)；其他与获得职工提供的服务相关的支出。企业以商业保险形式提供给职工的各种保险待遇、以现金结算的股份支付也属于职工薪酬；以权益工具结算的股份支付也属于职工薪酬。(2)计量货币性职工薪酬时，国家规定了计提基础和计提比例的，应当按照国家规定的标准计提。计量非货币性职工薪酬时，企业以其自产产品作为非货币利发放给职工的，应当根据受益对象，按照该产品的公允价值，计人相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬。(3)辞退福利的确认和计量。辞退福利同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计人当期损益。(4)以现金结算的股份支付。应当按照企业承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量，授予日一般不进行会计处理；在等待期内的每个资产负债表日，将当期取得的服务计人相关资产成本或费用，同时确认应付职工薪酬；在资产负债表日，企业应当修正预计可行权的权益工具数量，计算截止当期累计应确认的成本费用金额，减去前期累计已确认金额，作为当期应确认的成本费用金额，同时确认应付职工薪酬；在可行权日之后，企业不再调整等待期内确认的成本费用，应付职工薪酬的公允价值变动计人当期损益(公允价值变动损益)。重点掌握教材例10－4。(5)可转换公司债券的账务处理有所变化(摊余成本计量)(例10－6)。(6)其他负债重点掌握应交增值税的账务处理。
(十)债务重组 本章新增内容：以非现金资产清偿债务的账务处理；附或有条件的债务重组。本章重点内容如表4所示。债务重组采用以现金清偿债务、非现金资产清偿债务、债务转为资本、修改其他债务条件等方式的组合进行的，债权人应当依次以收到的现金、接受的非现金资产公允价值、债权人享有股份的公允价值冲减重组债权的账面余额，再按照修改其他债务条件的债务重组会计处理规定进行处理。重点掌握教材例11―2至例ll－8。
(十一)或有事项 本章虽然是新增的一章，但是，在2002年～2004年间曾经作为《中级会计实务(二)》的考试内容，考生可以参考有关考题。今年新增常见的或有事项包括环境污染整治、承诺、亏损合同、重组义务等。本章重点内容：或有事项的会计处理问题，未决诉讼或未决仲裁(例12－10至例12－12)，债务担保(例12－13)，产品质量保证(例12－14)，亏损合同(例12－15至例12－17)，重组业务(例12－18、例12－19)。
(十二)收入 本章新增内容：销售商品收入确认条件的具体运用：分期收款销售商品收入的确认与计量；特殊销售商品业务――代销商品、售后回购、附有销售退回条件的商品销售。销售商品和提供劳务混合业务。本章重点内容：(1)销售商品收入的5个确认条件，结合教材例题掌握收入的确认。(2)销售商品收入的计量：分期收款销售商品收入的确认与计量(例13-13)。(3)商业折扣、现金折扣、销售折让和销售退回的处理。(4)特殊销售商品业务：代销商品(例13－18、例13－19)；预收款销售商品；售后回购(例13－21)；售后租回；房地产销售；附有销售退回条件的商品销售，重点掌握例13－22；商品需要安装和检验的销售；订货销售；以旧换新销售。(5)提供劳务收入的确认和计量。完工百分比法的具体应用(例13－24至例13－27)，销售商品和提供劳务混合业务(例13－28、例13－29)。(6)特殊劳务交易的确认：安装费、宣传媒介的收费、为特定客户开发软件的收费、包括在商品售价内的服务费、艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费、申请人会费和会员费、特许权费、定期收费。这部分经常出选择题或判断题，也可含在综合题里，特别注意每种收入的确认时点(例13－30、例13－31)。(7)让渡资产使用权收入的确认和计量：使用费收入的确认(例13－33、例13－34)。(8)建造合同收入和费用的计量：合同收入的构成、合同成本的构成，合同收入和合同成本的计量，要特别注意收入、毛利、成本确认的顺序。掌握例13－38、例13－39。
(十三)借款费用 本章新增内容：符合资本化条件的资产的范围包括固定资产、投资性房地产和存货等资产；借款费用应予资本化的借款范围既包括专门借款，也包括一般借款。本章重点内容：借款费用的确认原则；借款费用应予资本化的借款范围；借款费用资本化期间的确定，开始资本化时点、暂停资本化时间、停止资本化时间；借款费用资本化金额的确定，重点掌握教材287页的计算公式，例14－17至例14－20均反映了新准则的内容；借款辅助费用资本化金额的确定。
(十四)所得税 本章新增内容：资产计税基础的确定；负债计税基础的确定；应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的确定；资产负债表债务法核算所得税。本章重点内容：(1)重要概念包括资产的计税基础、负债的计税基础、应纳税暂时性差异、可抵扣暂时性差异、递延所得税资产、递延所得税负债，如表5所示。重点掌握例15－2至例15－13。(2)递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量，重点掌握例15－16至例15－2l。(3)所得税费用的确认和计量：“所得税费用＝当期所得税＋递延所得税”。(4)资产负债表债务法核算所得税的基本核算程序：确定资产、负债的账面价值；确定资产、负债的计税基础；比较账面价值与计税基础，确定暂时性差异；确认递延所得税资产及负债；确定利润表中的所得税费用。重点掌握例15－23、例15－24。(5)主要会计科目：所得税费用――当期所得税费用、递延所得费用；应交税费；递延所得税资产；递延所得税负债；资产减值损失；递延所得税资产减值。
(十五)会计政策、会计估计变更和会计差错更正 本章重点内容：(1)重要概念：会计政策、会计政策变更、会计估计、会计估计变更、会计差错、追溯调整法、追溯重述法。历年考题大多出客观题，判断会计政策变更和会计估计变更。(2)会计政策变更处理方法：法规要求按相关规定办法变更；会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理，掌握会计政策变更的累积影响数的计算方法(教材例16-1)；在当期期初确定会计政策变更对以前各期累积影响数不切实可行的，应当采用未来适用法处理。(3)会计估计变更处理方法――未来适用法。(4)前期差错更正的会计处理――追溯重述法。该方法更正重要的前期差错，但确定前期差错累积影响数不切实可行的除外。对于不重要的前期差错，可以采用未来适用法更正。
(十六)资产负债表日后事项 主要概念：资产负债表日后事项、调整事项、非调整事项、资产负债表日后事项涵盖的期间。(1)调整事项：日前存在，日后发生，做相关调整账务处理，对会计报表有重大影响，调报表，不需在会计报表附注中披露。会计处理如下：涉及损益的事项，通过“以前年度损益调整”科目核算，核算完毕，转入“利润分gg--未分配利润”；不涉及损益和利润分配的事项，直接调整相关科目，账务处理完毕后，必须调整会计报表相关项目的数据，包括资产负债表日编制的会计报表相关项目的数据；当期编制的会计报表相关项目的年初数；提供比较会计报表的，还应调整相关会计报表的上年数；调整会计报表附注有关项目的数据。考生在复习时，需特别注意：调整会计报表的相关项目是调整当年的会计报表，还是调整上年的会计报表，或者不调整会计报表。还需注意有关所得税的调整问题。(2)调整事项举例：资产负债表日后诉讼案件结案，法院判决证实了企业在资产负债表日已经存在现时义务，需要调整原先确认的与该诉讼案件相关的预计负债，或确认一项新负债(教材例17－6)；资产负债表日后取得确凿证据，表明某项资产在资产负债表日发生了减值或者需要调整该项资产原先确认的减值金额(教材例17－7)；资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。发生在资产负债表所属期间或以前期间所售商品的退回，发生于报告年度所得税汇算清缴之前，应调整报告年度利润表的收入、成本等，并相应调整报告年度的应纳税所得额以及报告年度应缴的所得税(教材例17－8)，发生于报告年度所得税汇算清缴之后，应调整报告年度会计报表的收入、成本等，但按照税法规定在此期间的销售退回所涉及的应缴所得税，应作为本年度的纳税调整事项(例17－9)；资产负债表日后发现了财务报表舞弊或差错。(3)资产负债表日后非调整事项：日前不存在，日后发生，不做调整账务处理，对会计报表有重大影响，不调报表，需在会计报表附注中披露。非调整事项举例：7项；历年均有客观题。资产负债表日后，企业利润分配方案中拟分配的以及经审议批准宣告发放的股利或利润，不确认为资产负债表日负债，但应当在附注中单独披露。
(十七)外币折算 新增加的一章，但外币折算的方法变化不大。掌握外币交易和资产负债表日汇兑损益的计算(教材例18－12)。
(十八)财务报告 (1)资产负债表重点项目的填列：直接根据总账科目的余额填列；根据几个总账科目的余额计算填列；根据有关明细科目的余额计算填列；根据总账科目和明细科目的余额分析计算填列；根据总账科目与其备抵科目抵销后的净额填列。(2)利润表的编制：报表中各项目主要根据各损益类科目的发生额分析填列；基本每股收益的计算，企业应当按照归属于普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权
平均数计算基本每股收益，公式为“发行在外普通股加权平均数＝期初发行在外普通股股数＋当期新发行普通股股数×已发行时间÷报告期时间－当期回购普通股股数×已回购时间÷报告期时间”；稀释每股收益的计算，计算稀释每股收益时，增加的普通股股数计算公式为“增加的普通股股数＝拟行权时转换的普通股股数－行权价格×拟行权时转换的普通股股数÷当期普通股平均市场价格”。(3)现金流量表的编制。现金流量分为经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量三类，具体构成内容经常出客观题。填列现金流量表采用分析填列法，所需要的资料包括年度资产负债表；年度利润表；有关明细账及补充资料(教材例19－7)。(4)所有者权益变动表的编制。该表是新准则规定编报的一张新表。“上年年末余额”项目，反映企业上年资产负债表中实收资本(或股本)、资本公积、库存股、盈余公积、未分配利润的年末余额。“会计政策变更”、“前期差错更正”项目，分别反映企业采用追溯调整法处理的会计政策变更的累积影响金额和采用追溯重述法处理的会计差错更正的累积影响金额。“本年增减变动额”项目，包括“净利润”项目、“直接计人所有者权益的利得和损失”项目、“所有者投入和减少资本”项目、“利润分配”项目、“所有者权益内部结转”项目。
(十九)合并财务报表的编制方法 其一，投资企业对子公司的长期股权投资由成本法调整为权益法。在合并工作底稿中，应编制的调整分录：借记“长期股权投资(应享有子公司当期实现净利润的份额)”，贷记“投资收益”。应承担子公司当期发生的亏损份额，上述相反的分录：借记“投资收益(当期收到子公司分派的现金股利或利润)”，贷记“长期股权投资”。对于子公司除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，按母公司应享有或应承担的份额，借记或贷记“长期股权投资”科目，贷记或借记“资本公积”科目。其二，主要经济业务的抵销处理(合并资产负债表和合并利润表的有关抵销分录)。一是长期股权投资业务的抵销处理。(1)长期股权投资项目与子公司所有者权益项目的抵销：全资子公司借记“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”、“未分配利润”，贷记“长期股权投资”；非全资子公司，当母公司对子公司长期股权投资的金额大于子公司所有者权益总额时，其差额作为商誉处理，应按其差额，借记“商誉”项目，母公司对子公司长期股权投资的金额小于子公司所有者权益总额时，其差额在企业合并当期应作为利润表中的损益项目，合并以后期间应调整期初未分配利润，借记“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”、“未分配利润”、“(商誉)”，贷记“长期股权投资”、“少数股东权益”、“(营业外收入)”。(2)母公司与子公司、子公司相互之间持有对方长期股权投资的投资收益的抵销处理：全资子公司借记“投资收益”、“未分配利润――年初”，贷记“本年利润分配――提取盈余公积”、“应付股利(包括转作股本的股利)”、“未分配利润――年末”；子公司为非全资子公司借记“投资收益”、“少数股东损益”、“未分配利润――年初”、贷记“本年利润分配――提取盈余公积”、“应付殷利”、“未分配利润――年末”。二是内部债权与债务项目的抵销。(1)借记“应付账款”，贷记“应收账款”。借记“应收账款――坏账准备”，贷记“资产减值损失”。(2)连续编制。借记“应付账款”，贷记“应收账款”。借记“应收账款――坏账准备”，贷记“未分配利润――年初”。借记“应收账款――坏账准备”，贷记“资产减值损失(或相反)”。(3)借记“应付票据”、“预收账款”、“应付股利”、“其他应付款”，贷记“应收票据”、“预付账款”、“应收股利”、“其他应收款”。借记“应付债券”、“(投资收益)(差额)”，贷记“持有至到期投资”、“交易性金融资产”、“(投资收益)(差额)”。(4)内部投资收益利息收入和利息费用的抵销，借记“投资收益”，贷记“财务费用”。三是存货价值中包含的未实现内部销售利润的抵销。借记“营业收入(销售企业内部销售收入)”，贷记“营业成本”。借记“营业成本(购买企业期末内部购入存货中包含的未实现内部销售损益)”，贷记“存货”。连续编制：借记“未分配利润――年初(上期未实现内部销售损益)”，贷记“营业成本”。借记“营业收入(本期销售企业内部销售收入)”，贷记“营业成本”。借记“营业成本(购买企业期末内部购入存货中包含的未实现内部销售损益)”，贷记“存货”。四是固定资产原价和无形资产原价中包含的未实现内部销售利润的抵销。(1)内部固定资产交易抵销处理：借记“营业收入(销售企业固定资产交易实现的销售收入)”，贷记“营业成本(销售成本)”、“固定资产原价(原价中包含的未实现内部销售损益)”。借记“固定资产――累计折旧(当期多计提的折旧费用)”，贷记“管理费用”。以后会计期间：借记“未分配利润――年初”，贷记“固定资产 N价(期初固定资产原价中未实现内部销售损益)”。借记“固定资产――累计折旧(以前会计期间累计多提折旧)”，贷记“未分配利润――年初”。借记“固定资产――累计折旧(本期多提折旧)”，贷记“管理费用”。(2)内部无形资产交易抵销处理：借记“营业收入(销售企业无形资产交易实现的销售收入)”，贷记“营业成本(销售成本)”、“无形资产(原价中包含的未实现内部销售损益)”。借记“无形资产――累计摊销(当期多摊销的无形资产)”，贷记“管理费用”。以后会计期间：借记“未分配利润――年初”，贷记“无形资产――原价(期初无形资产原价中未实现内部销售损益)”。借记“无形资产――累计摊销(以前会计期间累计多摊销的费用)”，贷记“未分配利润――年初”。借记“无形资产――累计摊销(本期多摊销的费用)”，贷记“管理费用”。其三，合并现金流量表的主要抵销项目：母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金投资或收购股权增加的投资所产生的现金流量；母公司与子公司、子公司相互之间当期取得投资收益收到的现金与分配股利、利润或偿付利息支付的现金；母公司与子公司、子公司相互之间以现金结算债权与债务所产生的现金流量；母公司与子公司、子公司相互之间当期销售商品所产生的现金流量；母公司与子公司、予公司相互之间处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额与购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金等。其四，合并所有者权益变动表。一是母公司对子公司的长期股权投资与母公司在于公司所有者权益中享有的份额相互抵销。二是母公司对子公司、子公司相互之间持有对方长期股权投资的投资收益应当抵销。子公司为全资子公司：借记“投资收益”、“未分配利润――年初”，贷记“利润分配――提取盈余公积”、“应付股利(包括转作股本的股利)”、“未分配利润――年末”。子公司为非全资子公司：借记“投资收益” 、“少数股东损益”、“未分配利润――年初”，贷记“利润分配――提取盈余公积”、“应付股利”、“未分配利润――年末”。
篇10
临沂市位于山东省南部，市区因临近沂河，因以得名。临沂市历史悠久，是中华文明的重要发祥地之一，有着光辉灿烂的文化。闻名中外的汉代帛画和《孙子兵法》竹简等，就出土在临沂市银雀山下。我国有许多历史名人，如曾子、匡衡、诸葛亮等都在这里留下了难以湮灭的印迹。其中晋代大书法家书圣王羲之，就出生在临沂市，是临沂市历史文明的代表人物。然而 这样个文化古都、书圣王羲之出生的地方，一个近千万人口的大市，竟一直没能拥有一个真正意义上的图书馆文化建设方面逐渐地落后了。
大兴土木，事倍功半
由于临沂市地理位置重要，陆路交通方便，经过这些年经济的高速发展，已经成为我国进出口产品的集散地之一，经济实力大增。在此经济基础上，2002年，临沂市新一届政府，试图努力恢复文化在这个文化古都中的应有的地位。为发扬临沂市古代文明精神，给市民提供一个休闲、娱乐、交流的文化场所，在城区的中心地带，通过大量的拆除、搬迁，兴建了一个超大型的城市广场作为城市的文化中心。地下是商业中心，地上为广场取名“文化广场”。
然而广场下面建有商业设施，地面不能种植高大树木，本来就很大的广场更显得十分空旷了。铺有花岗石地面、设有大型喷泉，充满几何图案的广场中心有一组红色雕塑广场轴线的西侧端头布置了一组弧形的尺度巨大、充满雕刻的西式古典柱廊，算是广场空间序列的终点。这个广场没有场所性，更不具有地方特点。除了柱廊内刻有介绍临沂历史的浮雕外，其实“文化广场”并设有任何其它“文化”设施。
多方协调，果断决策
非常巧合，山东省新华书店在文化广场的中轴线上的西侧尽端(中间隔着一条城市道路――新华路)拥有一块建设用地，并准备投资兴建图书销售中心及办公大楼。而这时临沂市政府决定在临沂市北，沂河河畔兴建一个新的行政中心，并计划在新的行政中心规划建设临沂市图书馆但是新的行政中心距离传统的中心区较远，如果图书馆兴建在那里，对经常到图书馆阅览的人员将非常不便。如果能将图书馆建在“文化广场”旁，并和新华书店的图书销售中心及办公大楼建在一起，不但能方便人员阅览，还可方便购买图书，更能吸引更多的人到文化广场来。对于临沂市，则又恰如其分地表现了文化在这个传统文化古都中的影响。放眼国内，在一个城市的主要广场上的中轴线上端坐的，不是威严的市政建筑，就是高大的纪念性建筑在一个城市的中央，一个中心广场的中轴线上修建文化综合设施则是绝无仅有的，这突出体现了该市的文化所占据的重要地位。临沂市可借此营造一个新的文化形象――它不仅是一个文化古都也是一个重视文化的先进文明的新城。业主、建筑师、有关部门之间就此进行了充分的沟通及讨论，并向市里提出建议。市里非常赞赏这个建议，市府及规划部门很快就决定；将临沂市最重要的文化建筑――山东省临沂市图书馆综合楼建造在文化广场的中轴线尽端――新华书店的建设用地之上。
精心布置，统一规划
山东省临沂市图书馆综合楼的设计方案由两部分组成裙房设计成图书馆，主楼则设计成新华书店办公大楼。
由于建设用地是恰好在广场西端，而且并非是事先规划预留的，因此用地十分局促。为了保障图书馆和大楼都置于广场中轴之上，在总平面安排上建筑师做了很多的工作另外，用地和文化广场还隔着一条城市道路(新华路)。为了使图书馆更好和广场融合起来，使其看起来像是文化广场的有机组成部分，方案中将图书馆的屋面向上倾斜。从广场望去，图书馆就像是文化广场的地面逐渐升起而形成的。图书馆屋面天窗上的一抹弧线，与广场已有的弧形柱廊是一组同心圆。如此设计将图书馆及文化广场上的柱廊雕塑都紧密地串联起来，改善了文化广场的尺度，使建筑与广场融为一个整体。
出于吸引更多的广场上的人群来到图书馆的考虑，也为适应局促的用地环境，在设计上，建筑师听从业主的建议一改过去图书馆在设计上过于严肃的特点，把检索大厅及阅览部分都放在了二层及二层以上部分，而在图书馆的首层则设置了咖啡厅、快餐、新书展厅、小型书店、放映厅、儿童游戏室等设施。这样做，不但缓解了用地紧张的问题，还丰富了图书馆的功能，给图书馆未来的经营带来了盈利的基础，而且也大大强化了“文化广场”的场所性，使其成为市民生活的有机部分，图书馆也变成了临沂市市民的客厅。
文化广场，名至实归
在人民广场中轴线这个空间序列上，如果说柱廊在讲述着历史，图书馆在预示着未来，那么，历史和未来之间还有新华路阻隔着，广场上的人群还不能直接到图书馆中去，阅览人员也不能直接到广场上去休息。作为一个建筑师如何才能更多地赋予文化广场以文化内涵呢?历史和未来如何联系起来呢?我们决定兴建一座“桥”。这座桥同样位于广场的中轴线上。从文化广场西侧地下商业的出入口处架起，横跨新华路，直达图书馆二层的门厅及检索大厅。这桥不但在象征意义上将历史与未来联系在一起，使广场上的人流可以直接进入图书馆，而且在现实意义上也将广场和图书馆联系起来，图书馆的人群也可以到广场休息。这样不但缓解了图书馆用地的紧张，广场还延伸了建筑的用地空间，成为了建筑用地的一部分，建筑也成为了广场的重要组成部分，文化广场的“文化”二字也有了现实的含义。
尽管这是在建设用地红线之外，市政府及规划部门却非常同意这个设计方案。
至此，文化广场真正做到了名至实归。
文明新城，意义深远
临沂市图书馆综合楼方案设计得到了业主及临沂市规划局的大力协助，取得了比较好的效果。设计过程也与临沂市的文化建设紧密结合，市政府及宣传部门有关领导给予了大力支持。主楼将高达140m，将是临沂市最高的建筑最近，市政府又决定将紧邻新华书店用地的临沂市电影公司用地交由山东省新华书店一并考虑使用，统一规划，彻底解决了用地紧张的问题。新华书店在此基础上成立了新华置业房地产开发公司。在这里，将兴建影视城等更多的大众文化娱乐设施，并计划开辟一条文化商业步行街，更加充实这一区域的文化功能。
图书馆是一个城市重要的文化设施，是一个地方文化文明水平的体现。而临沂市图书馆在设计、建设过程中，更是带动了这一中心区域的文化与文明建设。
可以想象：每当夜晚来临，图书馆共享大厅的灯光汇集着人们关注的目光――山东省临沂市图书馆综合楼赋予了临沂市文化广场新的内涵，将成为临沂市文明的标志(本项目正在施工中)。
业主：山东省临沂市政府 山东省新华书店
开发商：临沂市新华置业房地产开发有限公司
建筑设计：高建宇 王雷 张硒
设计内容：建筑方案设计
工程地点：山东临沂
设计时间：2003年
建筑规模：60000m2
建筑高度：140m
建筑结构：框架剪力墙，钢结构
