房地产宣传方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产宣传方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

房地产宣传方案

篇1

策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。

一、社区市场诉求定位

东南亚风情社区

开启花都人居新时代

新花都、新人居

区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。

个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。

二、活动策划要旨

五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

*花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受*花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。

活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“*花园”书画艺术节）

三、主题广告语

*花园“描绘花都写意人居”

四、活动框架

1、时间：20*年5月1日至7日

2、活动地点：*花园现场及售楼部

3、活动内容

（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日

（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日

（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日

（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日

（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠

------4日至7日

4、活动组织

主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：*花园开发商

（组织书画家参与）：区书画家协会

协办：（组织学生参与）区青少年宫

区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等

策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）

媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》

5、促销配合

1）参观样板房、派发宣传资料

2）优惠购房折扣

3）购房赠送书画作品

4）义卖书画作品捐赠青少年宫

6、经费预算

1）、活动组织、策划、资料：--------------------5800元

2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元

4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元

5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元

总费用：63800元

五、我公司策划承办优势

1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台！

祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地

产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等

2、我们的自办媒体：

《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

3、我们对房地产客户的工作方式

在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

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关键词：房地产；营销策划；市场营销

房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。

一、房地产营销策划中存在的问题

（一）营销策划中过于重视营销广告

当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。

（二）营销策划缺乏特色性

在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。

（三）市场调研不足

许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。

（四）营销策划方案缺乏新意

房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。

二、完善房地产营销策划的对策

（一）创新广告形式

广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。

（二）认清消费需求

房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。

（三）加强市场调研

市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。

（四）实现营销策划的创新

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一、活动基本情况

1.瞻前考虑，全面发动组织宣传

首先，精心设计方案，确保竞赛活动的可行性和实用性。在汲取2007、2008年成功举办《物权法》、《房屋登记办法》知识竞赛活动的基础上，主办方对此次活动的竞赛题型、评分规则、奖项设置等方面进一步完善和优化，使讨论修改后的竞赛实施方案更为细致缜密。竞赛内容以《房地产登记技术规程》为主，兼涉《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规，题目务求准确、实用，与房地产登记操作规程密切相关。竞赛题型和评分规则借鉴全国房屋登记官考试，试题采用单选、多选、判断、综合分析四种形式，既注重基础性，又注重灵活性和实践性。在奖项设置方面，提高了个人奖项的奖金，并第一次由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会发文表彰获奖单位和个人，进一步提高活动的层次，激发各行各业人员的积极性。

其次，多角度宣传发动，扩大活动的参与面。主办方通过网络和杂志等平台宣传本次竞赛活动。“中国房地产产权网”和“无锡房地产市场网”在最醒目的地方竞赛实施方案、竞赛试题和竞赛须知；《中国房地产》也于5月、6月连续两期在封面、封底等重要位置竞赛相关信息。在全国性《规程》培训班动员讲话上，沈建忠司长也对竞赛活动作了动员，有关教员对竞赛活动作了简要介绍，尽可能让更多的人了解活动的目的和意义。竞赛活动从2012年5月1日起至7月1日持续两个月。此外，主办方还邀请了10位司法界、登记界、学界的专家成立专家评委组，为竞赛活动提供了有力的学术、理论支持，吸引各界人士踊跃参加。

2.集中力量，做好答卷统计工作

今年5月，竞赛活动实施方案后，在两个月时间内，参赛者可以通过网上或书面两种方式参与答题。承办单位共收到有效网上答题和书面答题总计3538份，覆盖了27个省、自治区、直辖市，209个县、市。在参赛单位中，除了有338家房产管理部门参与外，还有来自高校、研究所、房地产经纪公司等非房产管理部门60家单位。和2007、2008年“无锡产监杯”《物权法》、《房屋登记办法》知识竞赛相比，此次竞赛涉及的省份最多，参与的行业部门也更为广泛。

据统计，在全部的竞赛答卷中，登记机构参赛人员有3421人，占参赛总数的96.7%。其中，江苏省共有42家单位参赛，在所有参与省份中最多，13个地级市全部参与，其次为安徽省。除承办单位外，杭州市房产交易产权登记管理中心共有154人参赛，成为参赛人数最多的单位。江阴市住房保障和房产管理局产权监理处的参赛平均分达108.8分，在各参赛单位中位列第一，72分以上（达及格分数线）的占总参与人数的93.7%。从得分情况看，参赛选手答题都较为认真，不少参与者对《房地产登记技术规程》有较好的认识和较深的理解，具有一定的法律认知能力和实践工作能力。但部分题目也反映出登记人员在实践操作和法律知识上还存在误区和盲点，需要在今后的工作中加强学习和实际应用。

二、竞赛活动特点

1.部司及相关领导高度重视，确保竞赛活动顺利开展

沈建忠司长在全国《规程》骨干培训班上给予本次知识竞赛活动高度评价和充分肯定，并对竞赛作了积极动员；相关领导对竞赛方案进行认真修改，并提炼出贴切而响亮的主题。专家组的其他成员也对如何出好试题作了重要指导，提出了很多宝贵的修改意见。

2.参赛者热情高涨，竞赛受到广泛支持

竞赛方案、竞赛试题刊登不久，各参赛单位就迅速行动起来，精心组织、积极发动单位职工参与竞赛。由于《规程》是我国首部房地产行业标准，必须严格执行，因此，房屋登记部门及各行各业对此次竞赛都表现出极大的热情。竞赛过程中，主办方经常接到参赛者的来电，询问答题事宜，商讨某些细节问题，相互沟通交流。在答题时间截止后，还有不少单位、个人致电咨询试题答案的公布时间等相关问题。

3.竞赛试题难度适中，高分段人数居多

《规程》出台是为了规范房地产登记业务，维护房地产交易安全，自今年6月1日颁布以来，各地已积极贯彻实施。本次竞赛活动试题主要考查的是《规程》中的各个知识点，如可列入销毁的纸质档案的保存年数；受理、审核、登簿、质量管理等岗位的工作要求和流程；合并申请的具体类型等。竞赛的目的是让大家以答题的方式细细品读《规程》。由于不少题目的答案可以直接在《规程》的原文中找到，因而此次竞赛的难度设计并不高，出现了高分段人数“扎堆”现象。由于考题的难易较符合大众口味，因此，吸引了100多名非登记机构工作人员的积极参与，扩大和增强了《规程》的普及范围和辐射作用。

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【关键词】房地产开发；经济效应；成本分析

社会主义市场经济兴兴向荣的发展，投资环境的转变与改善，房地产行业得到了长足的发展与进步。房地产投资商为了获取利益而把资金、设备、人力、物力、技术等生产要素投入到房地产行业。投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式。

经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。所消耗的资源包括物质资源和人力资源，我们称之为“投入”，生产经营所得的物质资源和经济利益为“产出”。投入/产出=经济效应。

一、投资经济效应的基本原则

任何投资行为的最终目的都是为投资者带来丰厚的经济利益，这是项目投资的前提，所以首先要遵循以经济效应为主的原则，同时兼顾社会应。同时，直接获得的利益固然重要，同时也要看重隐形的经济效应，例如：通过投资给企业塑造了良好的形象，提高了企业的知名度，改善了公司的工作氛围等隐性投资。由于房地产投资一般投资建设周期长，所以，同时要考虑资金时间价值。

二、影响经济效应的几点因素

（一）地点条件的限制

房地产项目位置的好坏直接影响物业有效需求的不同，不同位置要求的物业类型的不同。

当房地产项目项目位置确定后，我们要按照城市发展的总体规划和具体要求，有关部门统筹该项目的土地利用、建筑容积率、绿化率、建筑高度和间距，这些限制条件都影响到该土地到底能建什么类型的物业、数量的多少、建筑的样型高度等。这对物业产出的数量有着至关重要的作用，同时对物业价格有着重大影响。

（二）规划方案和设计方案的实施

根据选定的选址场地的基础，开发商的具体设计要求，结合客观的气象、水文地理条件和环境影响，以及政府具体规划和法律法规的限制条件，科学合理的规划项目中建筑物的位置、道路的开凿、绿地的覆盖等。这具有极强的政策性、目的性和技术性。建筑的规划设计要结合具体的功能，以经济、舒适、美观、安全为原则，注重自身特点的发展。现代社会，人们对居住环境的要求越来越高，人们购置物业时想的更多的是家居环境带来的安全舒适绿色环保。注重居民消费诉求，对于需求数量、需求价格水平有着较大影响。

（三）地产周边配套设施和居住环境的影响

居住环境主要是：该地区的经济发展水平、交通发展水平、环境状况、自然人文设施。配套设施是指：水、电、通讯、煤气天然气管道、暖网的配套设施和相关的教育、医疗设施和方便居民生活生产的购物地段。类型的不同，其相关的物业要求也就不同，商业服务为目的的比较重视该地区的经济发展程度和交通便捷程度，这有利于商业服务的集体效应和购物的便利程度。而已住宅为目的的物业建筑群更重视交通，人文、医疗、当地基础设施的建立。

（四）施工水平和开发商的信誉

房地产项目，的施工水平体现的是开发商的信誉。施工水平高、口碑好的房地产开放商更受消费者欢迎，带来的经济效应更好。而相反，施工水平不高，房产质量不好，开发商形象不好，就很难有消费者亲睐，销售困难，导致有效需求数量价格无法保证。

（五）建筑施工标准的拟定

明确的定位是房地产开发的重要环节，不同档次的物业要设置不同的建筑标准。高档物业应该采用智能化更高的标准建立，如高级住宅、别墅和写字楼等。随着信息化技术的逐步提高，高度智能化更受到人们的喜爱和追捧。配套的电子监控、防盗设计、车位系统、电子LED系统等。

（六）给力的宣传活动

在房地产开发的伊始和建设过程中，媒体的广告宣传和活动，可以极大的提高房地产项目的认知度，为企业树立良好正面的形象，提高了物业的知名度，有着更好的市场前景。

三、提高房地产开发投资经济效应的具体策略

在前期研究过项目开发的可行性后，慎重的决策、确定开发项目，理性的选择建设位置，这是提高房地产开发投资相应的先决条件。

（一）建立并完善设计方案的招标竞标机制，择优选择

为了保证建筑设计规划的质量，提高安全性和经济性，择优选择是一个优秀的决绝办法。开展招标竞标活动，虽然需要花费一定的实践、人力物力财力，但是，所取得的后果却是难以估量的，同时也为企业形象的确立提供了有利支持。开发商可以博采众长，综合各个设计方案的优点、取精华去糟粕，融合成适合的设计方案，通过公开招标的方式选择设计和施工队伍。它有利于提升设计单位的经济责任感，节约了工程设计中的成本和提高了工程设计的质量，加快了工程设计的进度。

（二）授权委托相关部门对建设项目实行严格的检查制度

1、在设计阶段，相关监理单位要和业主积极沟通协调，具体的工作内容为：提出明确设计任务计划，评选优秀设计方案；协助各单位部门签署合同并委任实施；严格审核工程概预算。

2、在施工招标时期，工作主要内容为：准备招标原文件和副本，协助招标过程，提出决标意见；帮助甲乙双方签订工程合同。

3、在工程施工时的主要任务为：协助甲乙双方编写工作报告；审查施工设计方案、施工进度，并给出具体的整改意见；检查工程质量，对已经完成的项目验收；审核工程结算；处理其他工地问题。

4、在项目保修阶段明确问题责任，督导保修。

（三）优化结构，提高土地使用率，降低运营成本

1、尽量通过协调出让土地的方式来获取土地资源，在城市规划拟改造的地段、工企较少的地段其转让费用一般相对较低

2、对于城内环境污染企业的搬迁地段，业主可以在外购置相同地段并给与一定经济补偿，把无偿划拨的土地通过经济运作的方式购得，节约了土地购买成本。

3、和原有土地使用权单位合作开发，通过补交部分地款变相得到土地使用权，使得开发商、原土地所有单位均能获得较大利益。

参考文献：

[1]王亚洲房地产开发投资经济效益的探析 [N] 经济技术协作信息 2004（6）

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一、房地产开发企业项目管理中存在的问题

（一）项目方案方面存在问题

项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。

（二）施工设计方面存在问题

很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。

（三）合同管理方面问题

目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。

二、房地产开发企业提高项目管理的措施

（一）深入市场进行调研

房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。

（二）重视品牌建设

房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。

（三）加强项目合同管理

合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。

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3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

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论文摘要：房地产市场营销是房地产企业开发过程的重要组成部分，对提高房地产企业竞争力起着至关重要的作用。本文通过对房地产市场营销的涵义、目前房地产营销存在的主要问题以及提高房地产市场营销策划水平的策略进行了探析，以期有效解决房地产市场营销策划中面临的困难和问题。

随着全球化的到来，我国的房地产市场逐步壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展，必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一，越来越收到开发商们的重视，但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似，房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下，如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。笔者根据自身经历，对此有以下三点认识：

一、房地产市场营销的涵义房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念，它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲，房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值，与客户进行等价交换，实现房地产企业经营目标的一个过程；从狭义上讲，房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段，将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。

二、目前房地产营销存在的主要问题

(一)缺乏有效的市场考察

任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场这个大，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候，考察力度不够深入，注重表面资料数据，未进行深入分析，从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时，做的营销方案过时，缺乏时效性，未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发，导致市场营销未达到预期的效果，从而影响企业经营效益的实现。

(二)目标市场的定位不准确

我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。

(三)广告投入过度

许多房地产企业寄希望于广告的作用，来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用，在一定时期内使销售业绩有所增加，但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会，消费者通过网络、、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告，譬如说，房产、家电、促销活动等广告，早已形成一定的疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大，在这样的形势下，还去过度投入广告，加大市场营销显然是不明智的。

(四)企划创意不合理

房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策，更是一种创造性活动。许多房地产企业在策划过程中，不是一味地去追求“新”与“奇”，而没有真正地创新思维，就成了标新立异；就是采用过于保守的营销策划策略，这样就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有就是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。

三、提高房地产营销策划水平的策略

(一)高度重视市场考察，增强市场预测科学性

市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用，因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前，要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业的始终，这需要深入市场进行考察，并根据大量的数据材料作出科学的预测，并经过专业的人士的反复论证，才做最终的工作。

(二)明确目标市场

房地产市场营销需根据不同消费者的需求去，将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照因素、水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体，比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后，就能决定采用适合的形式进行市场营销，比如市场集中化、选择专业化，科学地选择目标市场，不但可以平衡市场供求，还可以促进房地产企业实现经营目标。

(三)适宜地进行诚信宣传

房地产广告要起到预期效果，在宣传过程中，一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入的基础之上，去选择广告宣传的具体形式；并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸，广告内容上以真实有效为主，以满足客户的需求为目的，让客户相信企业的信用度，形成一定的好感；在广告表现形式上可以进行适当的加工，给客户以想象的空间，激发人们的发散思维。

(四)企划创意设计科学化与艺术化相结合

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关键词：房地产开发管理；产品设计；完善措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着新世纪的到来，科学技术的不断发展，带来了经济的加速增长，使居民的收入在一定程度上不断增加，从而使人们的生活水平大幅度提高。各个行业的理念不断更新，房地产行业也不例外。传统的房地产行业之间的竞争是资源性的竞争模式，随着科学技术和人们理念的不断创新，房地产行业面临着新的竞争模式——那就是能力竞争。所以在现代社会中房地产的规划和设计在整个房地产企业中起着关键作用，是现代房地产开发行业的灵魂。

1 产品定位的步骤

在现代房地产开发过程中，房地产产品的定位主要分为三个步骤：一、市场定位；二、设计定位；三、营销定位。市场定位工作指的是将产品定位在最具有需求的目标市场。设计定位指的是根据客户对产品外观及其他功能的要求进行精心的设计，以达到客户的审美需求和居住需要。营销定位指的是在销售环节中怎样将产品进行推广，是使产品得到广大消费者的支持。

1.1房地产行业产品定位的步骤

在整个房地产公司的运行过程中，在公司产品定位工作的实施过程中主要有地产的策划部门、项目部、销售部以及管理项目部参与。地产策划部门针对公司的运营状况及市场调研资料对项目进行策划和分析；销售部门就公司的各种销售计划做出详细的方案，同时将计划方案交给项目部处理，项目部进行定位和确定；项目部对基础资料进一步完善和补充之后，销售部在完善资料的基础上明确市场定位，积极的了解客户需求，制定出明确的市场定位建议书，并与最初的成本相结合之后，同时将自有或公建的经营策划方案考虑进去，这些资料和研究将与设计部的理念之间形成互动和交流。销售部结合设计部门的设计理念和结论，将产品定位建议书编制好。

1.2流程设计最优化

（1）产品定位组织结构的创新化。在现代房地产行业的管理中采用矩阵式管理模式，在现有人员中抽出人员组成新的项目小组，在规定的时间要求之内做好该项目工作。在该项目工作结束之后，将小组成员调回原来的部门。采用矩阵结构管理模式能够改善房地产行业人员紧缺的情况，并能形成新的管理思路和模式，强化各个部门之间的交流和讨论，提高房地产企业的工作效率。（2）市场调研方式创新化。在现代房地产企业的市场调研工作的进行中，为了使顾客能真实的反应对房地产的需求，必须采用新的调研方式改进现代房地产行业中的问卷调查和访问调查模式。比如由房地产行业的设计部门设计出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流动量较大的市区进行宣传活动，请顾客选出自己最想要的房屋模型并说出自己选择的理由，同时赠送小礼品。采用这种模式能够掌握客户的真实需求。（3）形成闭环结果，及时反馈信息。在房地产企业的工作中，项目策划工作的主要目标之一是对产品进行准确的定位并达到客户的要求，所以必须强化对市场的分析，将客户群进行细化分类，针对不同的客户定位不同的产品，最后形成产品定位的详细策划书，并请相关的专业人员对策划书进行评定，形成一个闭环结果，同时对设计中的变更是否按照具体情况变更进行及时的跟踪，使变更得到有效的监控。

2创新产品

在现代房地产企业工作的进行过程中，要将市场空白点和需求结合在一起，分析和提炼国内某些项目产品及市场，采用差异化竞争策略，创新各类新产品。

2.1规划与户型创新化

在现代房地产工作的进行过程中必须要对地形以及周围环境做到详细的了解，寻找出项目的最优建设地理优势，建设出最合理适宜的总体分布格局。比如有一个被山水所环绕的小镇，在关于该小镇的开发和建设过程中就要突出小镇的山水特色，使住户感受到美妙的山水美景。房地产企业中户型的竞争是其中最为激烈的竞争之一，所以要针对不同的户型提供不同的创新点。如在某住宅小区中花园洋房的设计中，改变了传统别墅建设中多层的概念，引入空中院落的设计理念，取得较好的效果。

2.2立面与景观的创新化

传统的建筑设计强调立面的设计主题，在立面外面标注特殊符号，如古典、西式等。在现代房屋的规划设计中，主要从外观上进行塑造和刻画，从而制定出统一风格、鲜明特色的品牌形象。如在某小区房屋的建设中，采用清新典雅的古典风，形成各种独特风韵的建筑群体，在面料的设计中采用花岗岩和清水面砖作为装饰面，从而给人以古典、沉稳和端庄的形象，从某种程度上达到了品牌效应。

在现代建筑中所追求的创新主要指的是在景观设计上的创新，建设不同格局风味的景观。在园林景观的设计中可以采用不同的建设风格如北欧、英伦、东南亚、日本、意大利风情等，这些不同风情的创造和设计均是房地产企业在园林景观设计中独具匠心的设计。此外，在建筑的设计过程中必须针对不同的地理环境设计不同风格的建筑。如某房地产商在关于一个芦苇丛生、水鸟出入的湿地的开发过程中，就将原来的池塘留存，整个小区的景观围绕着池塘展开，设计者在对原始池塘进行专业化的设计和改造之后，将它建设成一个原生态的水域，其主题以原生态水景为最佳创意点，形成了具有大型池塘水景的建筑群，该观点的提出在某种程度上达到了一些客户的需求。

2.3技术创新化

在房地产行业中技术创新是各种新东西的使用和开发，比如开发新产品、新技术等。随着现代社会的不断发展以及人们生活水平的提高，我国房地产必须面向节能、环保以及可持续方向发展。在项目的工作过程中要引进国外先进技术和成果，在材料使用过程中，采用各种环保性能较好的材料。在现代房地产中技术创新主要表现在两个方面：一、科学技术的创新；二新材料、产品升级以及新设备的改良等方面。如太阳能新技术的使用等，在无锡某小区的建设过程中，采用新型建筑砖块解决了建筑体系中出现裂缝的毛病。在南京某小区的建设中，建成中国第一例零耗能住宅，这是通过引进国外成熟的技术即采用楼板的采暖和制冷技术，最终取得良好的销售效果。

3设计过程中成本控制化

在现代建筑的设计过程中，必须要对各种资源进行合理利用，对材料效果、施工技术、产品性能以及客户敏感度等各个方面进行综合控制，使设计过程的成本得到控制。

3.1 设计准备工作控制化

设计师在准备设计工作的过程中必须按照设计说明书及限额进行设计，在设计环节中注意成本控制意识的培养。如关于室内的设计必须规定限额，对软硬件的造价进行控制；在建筑设计施工合同中要确定一些比较硬的经济指标，避免在建筑过程中过分强调安全性而忽略经济性。如在现代的许多高层建筑中钢筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就这一项的计算，按照合肥修改市场的价格计算，就节约60-100元/m2。在项目的建设中按一定数目如5万m2计算，就钢筋这一项的成本节约达到了300万元以上500万元以下。

3.2 设计阶段的优化

在现代建筑的设计施工过程中，必须优化整个设计施工方案，尤其是对方案的中的技术必须进行一定程度的优化。设计施工的主要方面在基础、结构、节能设计、人防方案以及对饰面材料的优化。如在某一个住宅区中人防方案的设计中，丢弃机械停车方案。不但节约初期关于车库投资的90万元，而且减少了后期环节中的销售和运营成本。同时在施工设计过程中对基础形式进行进一步的论证，是在施工设计过程中对成本和工期进行控制的另一种方法。比如在某一项目的施工过程中选择更加经济实惠的GFC桩，能够最大程度节省资源，加快工期。在节能环节使用动态权衡法代替七项指标法，综合使用多项节能措施，确定最佳的经济方案。

3.3 施工过程中成本的控制

在现代房地产的建设过程中，缩短工期和降低造价是施工阶段的重点工作。在设计中进行优化工作，精心选择材料，并使施工单位不随意改变设计方案，此外还要考虑客户的敏感度，这些均是施工过程中成本控制的重点。在客户敏感的部位如外墙的立面等必须将品质和成本结合在一起。如在选择外墙的装饰材料以及室内和景观所用的材料时必须综合权衡，选择最佳方案。

4结语

总之，产品设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。因此，房地产开发过程中必须对成本、工期、质量等各个方面进行考虑和综合评价，使整个房地产的规划设计管理方案更加全面化，从根本上提高房地产开发管理中的各项措施，从而加强产品的核心竞争力，打造房地产开发项目的品牌质量。

参考文献：

[1]张颖,沈杰.关于房地产创新问题的探讨[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

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关键词：房地产；项目管理；成本控制

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

由于我国经济的迅速发展，所用时间较短，我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离。房地产项目管理是自房地产项目开始至项目完成,通过项目策划和项目控制,以使项目的投资目标、进度目标和质量目标得以实现。房地产项目管理的核心任务是项目的目标控制。在项目的不同阶段, 对各目标的控制也会有所侧重。如在项目前期, 具有较大的节省投资的可能,应以成本目标的控制为重点;在项目后期,大量资金已投入,工期延误将造成重大经济损失,应以进度目标控制为重。

大量的房地产项目管理实践证明:项目管理不同阶段对项目成本影响的程度是不同的,对项目成本影响最大的是项目决策阶段和工程设计阶段。在决策阶段, 出资人确定投资方向和投资项目,决定项目建设规模,提出项目成本控制目标是进行项目成本控制的前提;在工程设计阶段,通过优化比选确定项目工程建设方案是进行项目成本控制的基础。从房地产项目管理的全过程看,在项目投资决策阶段,工程设计阶段和工程承发包阶段,项目业主在项目成本管理和控制工作中拥有充分的自和决策权,是项目业主进行成本控制的重点。

1 在项目决策阶段的成本控制

1.1 房地产项目市场定位合理 ,经济指标明确

搞好市场预测,准确把握市场脉络,合理确定项目的开发建设标准,切实找准房地产的消费目标市场, 合适确定建筑特点、价格水平、营销策略、项目经营方案、开发计划等内容, 拟定合理可行的项目投资规模、工程数量、项目成本、投资效益等经济指标,减少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。许多房地产项目存在着价值低的情况,其表现是多方面的。比如功能不合理, 投资效益低,成本过高,质量低下等,其根本原因是市场定位错位。

1.2 优化房地产项目规划设计,为决策提供可靠保障

项目规划设计是实现房地产项目品质的决定性环节。高品质规划设计要求从环境、景观入手,努力营造推窗见绿、户户有景的花园社区、康居社区。住宅户型设计中要充分结合当地的气候特点、居住习惯以及市场要求,提出功能合理、面积紧凑的户型方案以及多种创新户型产品。建筑造型设计中充分挖掘地域文化特质;规划布局从景观出发,充分结合周边的景观资源,每块用地规划布局各具特色。针对项目的气候条件和房地产产品市场定位的要求,整合一套低成本、易实施的工程技术以求以最少的投入获得最大的投资回报。

2 在项目设计阶段的成本控制

工程设计阶段是决定成本控制目标的关键阶段,是正确处理技术与经济关系,确定和控制

项目成本的关键环节。工程设计是否经济合理,对控制项目成本是有十分重要的意义。

2.1 优选方案和设计单位

房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位,其目的是促使工程设计单位为实现确定的项目功能目标、质量目标、工期目标、成本控制目标和效益目标,采用先进和适用技术,降低工程造价,提高投资效益。

2.2 优化设计方案

在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。如房地产项目方案中, 采用东西向或围合式,追求建筑形态的新、奇、特,一味追求视觉效果,设计出许多异形建筑,这些建筑的复杂轮廓线不仅不利于结构安全,而且无形中扩大建筑外表面积,从而增加工程结构成本和节能成本。开展方案论证和比选, 在满足房地产项目本身功能、结构抗震、节能等要求基础上, 获得最合理造价的优化方案。建筑物形式、建筑结构体系、规划布局的选择,建筑材料标准的确定,设计标准的选用等与项目成本有直接关系,应认真研究确定,并充分应用价值工程。

2.3 采用标准化设计和限额设计

房地产项目应适应建筑产业化的发展趋势和国家技术要求, 对项目的构件、配件、零部件等,只要有条件,都应该实施标准化设计。广泛采用标准化设计,可以节省设计力量,缩短设计周期,提高劳动生产率,有利于保证施工质量和降低工程造价,加快工程建设进程。

限额设计是采用投资估算和设计任务书,控制施工图设计, 确保合理确定设计标准、造价指标,在实施阶段自我控制设计变更和优化处理方案,防止设计深度不够、设计标准选用不当的问题和层层加大设计安全系数的倾向。

3 在项目实施阶段的成本控制

在一般情况下,房地产项目实施阶段成本控制纠偏的调节范围不会太大。在该阶段,通过技术经济措施节约投资的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑内容不齐全,缺项漏项多,概算、预算编制的深度、精度差,必然会出现较大的成本缺口。这是无法通过实施阶段的成本控制来解决,其结果必然是投资成本控制失控,管理失效。在实施阶段争取有效措施加强工程造价管理,管好用好资金。对项目成本控制目标的实现有很重要的意义。

3.1 做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作

(1) 项目建立完善的成本控制组织机构和规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算的三者间动态控制方法。

(2) 夯实项目施工招标,材料采购招标和合同管理的基础。全面建立动态材料和设备价格信息库,建立常用材料、设备或专业分包工程的指导价制度(如铝合金、商品混凝土、防水、绿化苗木等),以指导工程建设中的核价工作。充分做好材料市场的分析;招标阶段把预算做细,选择水平高的编制单位;采购阶段把好价格关,合理分包和进行甲供材料;供应阶段把好质量关。

(3) 正确选择工程造价的计价方法和合同计价方式。合适、易运作计价方式, 对项目成本控制和管理至关重要。

3.2 加强项目工程施工的现场管理

加强工程变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性,是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。

(2)派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。

(3)及时、真实地开展工程结算工作。

结语

我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离，要想实现我国房地产行业的新发展，必须严格控制房地产项目中的成本，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

参考文献：

[1]中国监理协会.建设工程投资控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.

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（一）筹划思路房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，对房地产开发企业的企业所得税的税收优惠政策很少，新企业所得税的税率为25%，相比其他税种税负较重。

企业所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额。从中可以看出影响应纳税额有四个因素。

从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会很少。这样就限制了税务筹划的范围。从所得额的角度分析，税务筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。主要有以下三种方法：

（1）利润转移法。利润转移法是指通过总公司及分公司之间的关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业中去的一种税务筹划方法。但是采用该税务筹划方法的前提是与其交易的关联公司能够享受某些税收优惠。也就是说房地产开发企业针对企业所得税的优惠政策设立一些为房地产开发企业服务的公司，例如建筑、规划设计公司、装修公司、运输公司、物业管理公司、营销策划公司等关联企业，然后通过内部转移价格将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去。

（2）收入调节法。收入调节法是研究与分析收入的确认条件、确认时间及金额的计算，还应分清是“征税收入”、“不征税收入”、“免税收入”。例如：房地产开发企业可以通过对自留物业的处理不同进行税务筹划。通过是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入。另外还可通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间等。

（3）会计政策和会计估计选择法。会计政策和会计估计选择法就是通过选择恰当的会计政策和会计估计，使得企业所得税的税负最小化或者使企业效益（价值）最大化的一种税务筹划方法。

另外，税务筹划人还应充分考虑税收优惠而减免的税额以及境外所得的抵免。

（二）企业所得税筹划策略进行企业所得税的税务筹划是房地产企业的税务筹划应重点分析影响应纳所得税额的因素。可以通过选择以下方法来进行企业所得税税务筹划：

（1）固定资产税务筹划。房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑。新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手。一是尽量缩短折旧年限。折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收。在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款。二是合理预计净残值。新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入税务筹划。具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间。企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款。另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金、争取较大的资金时间价值。税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税。房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划。二是尽量投资免税收入。新企业所得税法规定：将国债利息收入、权益性投资收益和非营利组织的收入作为“免税收入”，不计入应纳税所得额。因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。

（3）扣除项目筹划。主要有以下几种：

一是工资薪金筹划。新《企业所得税法》取消了计税工资制度，规定企业当年实际发生的合理的职工工资薪金都准予在税前扣除，即工资从限额扣除转变为全额扣除。但是与之相关的工会经费、职工福利费和职工教育经费还是限额扣除。这就意味者房地产企业要尽量多列支工资薪金支出来扩大税前扣除，通常可以采用以下措施：提高职工工资，把超出标准的其他费用以工资形式发放；如果职工持内部职工股则把向职工发放的股利改为绩效工资或年终奖金；将公司监事、董事等兼任管理人员的报酬计人工资总额；将职工教育、培训的费用也以工资的形式发放等。但是在实际运用时防止出现因企业所得税的减少而导致个人所得税的增加，必要时可采用增加职工人数，提高养老费和住房公积金的计提比例、增加职工福利等替代方案。

二是广告费、业务宣传费和业务招待费筹划。新企业所得税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％。即业务招待费的扣除标准有所下降，并且规定了超支部分不得向以后年度结转，因此筹划时要特别关注业务招待费的发生额。在实际经营活动中，业务招待费与业务宣传费的部分内容有时可以相互替代。

三是利息费用的税务筹划。由于房地产企业占用资金量大，利息费用占企业的支出比例也大，税法上对利息支出按性质的不同，有不同的处理方法，有的可以资本化，有的可以费用化。不同的处理方法对所得税的处理也有不同的结果。在进行税务筹划时应注意以下问题：第一，当企业在享受免税期间、亏损发生年度以及有前5年亏损可延续弥补时，借款费用应尽量予以资本化。第二，当企业处于获利年度，借款费用应尽量予以费用化，尽量费用最大化，从而达到减轻税收负担的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允许税前扣除。第四，因为税法规定了企业金融机构以外的借款，利率如果超过同期同类商业银行贷款利率部分利息不准税前扣除，所以房地产企业尽量向金融机构贷款，而不要向金融机构以外其他单位和个人贷款，以免增加纳税调整额。

（4）存货计价方法策划。房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业的应纳税额的计算。存货的计价方法有先进先出法、加权平均法、移动平均法和个别计价法等多种方法可供选择。不同的计价方法对企业营业成本的影响不同，造成的应纳税额也就不同，特别是在存货的市场价格波动较大时，这几种方法对成本影响乃至应纳税额更大，无疑增加了税务筹划空间。

二、房地产企业所得税税务筹划案例剖析

（一）案例1汇丰置业房地产开发公司，购置了价值300万元的建设专用设备，预计资产残值率为2%，估计使用年限为6~10年。直线法计提折旧。

方案1:按10年的折旧期限计算，则计提折旧额如下:

300万元×（1一2%）÷10=29.4万元

假定该企业资金成本为10%，则折旧节约所得税支出折合为现值如下:

29.4万元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期数为10、利率为10%的年金现值系数。

方案2:按6年的折旧期限计算，则年计提折旧额为:

300万元×（1一2%）÷6=49万元

因折旧而节约所得税支出折合现值为:

49万元×25%×4.355=53.35万元

公式中4.355是指期数为6、利率为10%的年金现值系数。

尽管折旧期限的改变并未从数字上影响到企业所得税税负的总和，但考虑到资金的时间价值，前者比后者节约所得税支出折合现值8.18万元，对企业更为有利。经过比较，公司应选择了按6年期的折旧期限.

（二）案例2汇丰置业房地产开发公司在2008年8月先后进货两批材料，第一批单价5万元，数量20吨，第二批单价6万，数量10吨，无期初余额，前半月领用材料10吨，后半月领用材料15吨。

方案1:采用加权平均法计算发货成本。

存货发出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本。

存货发出成本=10×5+10×5+5×6=130万元

方案2比方案1销货成本减少3.25万元，企业所得税增加8125元。

假如第一批单价6万元，第二批单价5万元。

方案1:采用加权平均法计算发货成本。

存货发出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本。

存货发出成本=10×6+10×6+5×5=145万元

方案2比方案1销货成本增加11.75万元，企业所得税增加29375元。

在存货实际成本计算方法下，企业可以在个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法中任选一种。计价方法一经选用，不得随意改变。在价格变动的情况下不同的计价方法，所计算的销货成本不同，从而应交的企业所得税也不同。通过本案例可看出：在物价上涨的情况下，先进先出法比加权平均法的销货成本小，应交企业所得税多，反之在物价下降的情况下，先进先出法比加权平均法的销货成本大，应交企业所得税少。

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