房地产税收筹划实例范文

导语：如何才能写好一篇房地产税收筹划实例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]税收筹划 土地增值税 代收费用

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地产企业十分火热,各地的楼盘如雨后春笋般纷纷开盘,抢先占领有利的地理位置以期赢得极佳的销售业绩。由于地理位置的原因房价高低不一,收入金额的巨大性,缴纳税种的多样性,使得房地产企业成为纳税大户,同时也是税务机关稽查的重点。

房地产企业如何在不违反国家法律法规的前提下来合理合法地节税就成为这个行业开发商追求利润最大化要解决的重点问题。节税就要对所缴纳的税来筹划,可以从集资、建房、销售等各个阶段的不同方面来进行。本文就房地产企业在售房时的代收费用从收费的不同方式上来进行土地增值税交税金额的案例分析,寻找最佳的代收费收取方式。

房地产公司在出售房屋时,通常会代替相关单位和部门收取一些家外费用,如取暖费、有线电视费、水、电、气的初装费和各项基金。代收费是指企业代为收取的,且不是所售产品的售价组成部分的款项。出具的应是委托方的票据,而不是代收企业的票据,在会计处理上做往来处理。而如果是出具的代收企业的票据,那是要作为收入处理,不管会计上如何核算。因此房地产企业的代收费的收取方式分为两种:一是视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。这两种方式会导致企业在税收待遇上不一样,从而就会很大地影响企业的税后利润。下面以实例来分析归纳:

甲房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3300万元。开发该楼盘的支出:房地产开发成本为900万元,支付土地出让金200万元,其他允许税前扣除的项目合计300万元。并按当地市政府的要求,在售房时代收200万元的代收费用。

方案A:假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取

按土地增值税的规定,对于代收费用作为收入一并收取的,在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820万元

增值额:3500-1820=1680万元

增值率:1680÷1820=92.3%

应纳税额:1680×40%-1820×5%=581万元

方案B:假如公司未将代收费用计入房价,单独向购房方收取

按土地增值税的规定,单独向购买方收取的,在计算扣除项目时不能扣除

扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300=1620万元

增值额:3300-1620=1680万元

增值率:1680÷1620=103.7%

应纳税额:1680×50%-1620×15%=597万元

通过案例得出,代收费用无论是否并入房价,增值额都是一致的,但是前者将代收费用并入房价却会减少土地增值税的交税金额16万元。

结论一:当代收费用的两种代收方式下的增值率在同一个范围内时

此时,由于增值额一致,增值率在同一个范围导致税率和速算扣除率一致,从土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数得知,代收费用并入房价时的扣除项目金额越大,税金就越少。可以得出以下结论:如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50%,无论代收费用如何处理,均不会改变应纳的土地增值税数额;增值率位于50%～100%之间,将代收费用并入房价总额,可少纳税款5%X;增值率位于100%～200%之间,可少纳税款15%X;增值率超过200%,可少纳税款25%X. 。

结论二:当代收费用的两种代收方式下的增值率不在同一个范围内时

此时,代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×a%-Y×b%

未将代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×c%-(Y+Z)×d%

两者的差额为:(增值额-扣除项目金额)×10%+5%Z,这就是纳税人经过筹划后的节税金额。

可见对于房地产企业在售房时代收费用作为房价一并计入与否会直接影响到土地增值税纳税金额的高低,同时当然也就会影响到房地产方税后利润的大小。纳税人在合理合法的前提下寻求节税的最佳途径就需要企业在更高的税收筹划领域的进行不断地摸索,这也是各个企业追求的最高目标。

【参考文献】

[1]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划.商业会计,2008年09期.