土地评估管理办法范文
时间：2023-09-08 17:32:42
导语：如何才能写好一篇土地评估管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
[关键词] 换地权益书 特点 适用范围
一、换地权益书产生的历史背景
1998年底，当时任国务院总理的朱容基视察海南时提出要将处理积压房地产作为一件大事来抓，要求海南省进行处理积压房地产的试点。随后，海南省、建设部、财政部、国土资源部、中国人民银行组成了专门的工作小组，提出了解决海南省积压房地产的一系列政策措施，形成了《处置海南省积压房地产试点方案》，提出了处置海南省积压房地产的基本原则、方法步骤和相关的政策措施。1999年7月以来，海南省根据国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》，坚持以盘活金融资产、促进地方经济发展为目的，研究制定了《海南经济特区换地权益书管理办法》等十多个政策法规，为促进闲置土地的流转提供法律依据。根据1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法》相关规定可以知道，该办法所称闲置土地是指:土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地机关同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地;国有土地有偿使用合同没有规定动工日期的，自国有土地有偿使用、合同生效之日起满1年未动工开发建设的土地;开发建设面积占应当开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25％，未经批准中止开发建设连续满1年的土地。对于闲置土地可以通过有偿收回和无偿收回，《海南经济特区换地权益书管理办法》第八条规定了闲置土地的无偿收回，“依法应当无偿收回土地使用权的土地，不得核发或者变相核发换地权益书”，《海南经济特区换地权益书管理办法》第三条了闲置土地的有偿收回“以换地权益书收回本经济特区内依法不能无偿收回使用权的闲置土地，适用本办法”。其中对于闲置土地的有偿收回引起了人们的关注，这在我国关于土地制度的相关规定上还是第一例，所以说在海南房地产处置过程中，闲置土地的换地权益书处置方式受到广泛关注，可以说是不动产使用制度的一大创新，其对于完善我国不动产制度具有特别重要的意义，同样也是将接受历史的考验。如果能够使得其健康发展，将有可能为我国其它地方这一问题产生积极影响，提供宝贵经验。所以，《海南经济特区换地权益书管理办法》第一条明确规定“为处置积压房地产，加强土地宏观管理，保护土地使用者合法权益，根据国家有关规定，结合本经济特区实际，制定本办法”，由此不难发现换地权益书所承载的历史重任。
二、换地权益书概述
《海南经济特区换地权益书管理办法》第二条规定，“换地权益书是政府收回土地使用权时，核发给土地权益人的法律凭证。依法核发后的换地权益书不与原批准的用地相联系。换地权益书持有者可以凭该证从政府换回与换地权益书面值等价的土地权益。”由此可见，换地权益书就其实质而言，是一种债权凭证，换地权益书持有人在一定条件下以换地权益书从政府换回等价土地权益的法定权利，为债权人，政府负有一定条件下按照换地权益书面值支付换地权益人土地权益的法定义务，为债务人。他使政府以负债的方式收回闲置土地的使用权。但他是以债权凭证换取土地使用人的物权凭证，因而他不同于一般的债权凭证，这种债权债务的产生具有法定的强制性，一般债权债务关系中的意思自治原则受到限制。表现在以下方面：一是换地权益书是在一定条件下产生的;二是土地权益的数量是法定机构（各级房地产估价鉴定委员会）按照法定条件、程序确定的，而非协议确定的。省级人民政府对土地权益人对土地使用权评估结果有异议有最终裁决权;三是换地权益书依法可以在海南流通转让，四是换地权益书的流转价格受到政府行政行为的限制。产生于特殊社会背景，试图发挥特殊功能，并将产生对未来土地制度产生特别意义的换地权益书除了具有一般债券的特征，比如换地权益书持有者可以与政府换回与换地权益书面值等价的土地权益，换地权益书更具有以下独特的特点：
1.换地权益书是在特定历史背景下的产物。《海南省闲置建设用地处置规定》以及《海南经济特区换地权益书管理办法》主要是为了解决海南20世纪90年代经济过热和房地产泡沫所遗留的历史难题，而采取强有力的政府行为试图恢复原有的土地状况，通过这一做法为海南的经济发展提供良好的环境。换地权益书主要适用于依法不能无偿收回使用权的闲置土地。
2.政府主导的行政行为。换地权益书作为海南省“处置停缓建”的一个重要环节，从他的产生到具体实践，海南省政府始终扮演着主要的角色，可以说，换地权益书完全是一项出于政府利益考虑的制度设计，兼有政府抽象行政行为和具体行政行为。《海南经济特区换地权益书管理办法》第五条规定，“换地权益书经省人民政府核准后，由市、县、自治县人民政府签发。”第六条规定“市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内换地权益书签发、流转、收回等具体工作。省人民政府土地行政主管部门负责换地权益书核准的具体工作和换地权益书的签发、流转、收回、销毁工作的监督检查。”产生于海南这一特定环境的换地权益书，从一开始就与海南各级政府密切相互联系，市、县、自治县人民政府土地行政主管部门主要负责本行政区域内换地权益书签发、流转、收回等具体工作，而省人民政府土地行政主管部门主要负责换地权益书核准的具体工作和换地权益书的签发、流转、收回、销毁工作的监督检查，坚持效率的前提下，充分保护国家、个人的合法利益。
3.换地权益书的强制性和自愿性相互结合的特点。根据《海南经济特区换地权益书管理办法》的规定，土地权益的数量是法定机构（各级房地产估价鉴定委员会）按照法定条件、程序确定的，而非协议确定的。省级人民政府对土地权益人对土地使用权评估结果有异议有最终裁决权。这区别于传统债权债务的协商原则，强调政府的意志。换地权益书是政府收回土地使用权时核发给土地权益人的法律凭证。《海南经济特区换地权益书管理办法》第九条关于换地权益书按照下列程序发放的规定，体现了自愿原则，“土地权益人依据本办法，交回土地使用权，向土地所在地市、县、自治县人民政府书面申请核发换地权益书，并提交有关证明材料”。《海南经济特区换地权益书管理办法》关于换地权益书流转或者抵押的登记制度体现了其强制性特点，《海南经济特区换地权益书管理办法》第十七条规定，“换地权益书流转或者抵押的，应当根据有关规定，在流转或者抵押后15日内办理变更登记，并在办理变更登记后15日内报省土地行政主管部门备案。未按照规定办理变更登记和备案的，其流转或者抵押无效”。
4.换地权益书可流通性和其区域限制性，换地权益书依法仅限于在海南流通转让，不能超越地域限制。根据《海南省闲置建设用地处置规定》以及《海南经济特区换地权益书管理办法》的规定，依法核发后的换地权益书不与原来批准的用地相互联系，换地权益书可以在海南经济特区依法转让、赠与、继承、偿还债务等形式流转，也可以分割流转。《海南经济特区换地权益书管理办法》第十七条规定，“换地权益书可以在本经济特区内依法转让、赠与、继承、偿还债务等方式流转，也可以依法抵押。换地权益书可以整体流转，也可以分割流转”。
5.换地权益书的流转定价价格的行政性，换地权益书的流转价格受到政府行政行为的限制，没有政府的规定，任何人不得随意定价。这样做有利于政府统一控制土地市场，将分散的闲置土地重新规划利用，同时还可使换地权益书的持有者重新拥有可流动又可升值的资产。《海南经济特区换地权益书管理办法》第十六条规定，“核发换地权益书，必须对拟收回的土地价格进行评估。土地价格评估应当根据省人民政府批准公示的基准地价和评估宗地条件，依照土地估价规程和国家、本省有关规定进行。土地权益人对土地价格评估结果有异议，可以向市、县、自治县房地产估价鉴定委员会申请鉴定，对市、县、自治县房地产估价鉴定委员会鉴定结论仍有异议的，可以向省土地估价鉴定委员会申请核定，由省人民政府最终裁决。省土地行政主管部门在受理核准换地权益书工作中，认为市、县、自治县土地使用权评估结果显失公平的，责成其纠正，必要时可以委托省土地估价鉴定委员会重新核定，报省人民政府批准。土地估价机构和估价人员应当依照国家和省有关规定进行评估，不得弄虚作假。土地评估办法由省政府制定”。
6.换地权益书价值的有偿性。根据《海南省闲置建设用地处置规定》以及《海南经济特区换地权益书管理办法》的规定，对于闲置土地可以通过焕发土地权益书的形式有偿收回土地使用权。这是换地权益书在行政行为主导下的一大特色，也是其值得关注的意义所在。
三、换地权益书适用范围
海南是房地产泡沫的重灾区。在建省初期，由于炒买炒卖土地以及以地产抵押贷款、抵债等现象十分普遍，加上房地产转让手续不规范，导致有23788.5公顷土地产权不清、闲置弃用，严重制约了国民经济的快速健康发展。根据《海南经济特区换地权益书管理办法》第三条规定，“以换地权益书收回本经济特区内依法不能无偿收回使用权的闲置土地”，海南省对因政府原因造成的闲置土地和抵债给银行的闲置土地采取核发换地权益书的办法收回使用权。《海南经济特区换地权益书管理办法》第七条规定了可以通过采取核发换地权益书的办法处置的闲置土地的范围：“1998年12月31日前县级以上人民政府批准出让的以及与土地权益人签订用地协议、合同，收取定金、土地出让金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本办法核发换地权益书，收回土地使用权:依法批准出让，但因政府或者政府部门原因造成闲置的;市、县、自治县人民政府批准出让的闲置土地;土地权益人与市、县、自治县人民政府签订用地合同或者协议、交纳定金或者土地出让金、未依法办理用地报批手续但已实质性占用的土地;土地权益人与市、县、自治县人民政府签订合同或者协议、交纳定金或者土地出让金但未实质性占用的土地;依法作价抵偿国有金融机构和国有控股金融机构债务的土地。停建、缓建工程的土地使用权持有者，可以交回用地，申请核发换地权益书。”该管理办法第八条规定“依法应当无偿收回土地使用权的土地，不得核发或者变相核发换地权益书。”按照换地权益书管理办法的规定，闲置建设用地为以出让方式取得国有土地使用权进行开发建设，超过出让合同约定的动工开发期限两年而未动工开发的；已经办理审批手续的非农业建设占用地，连续两年未动工开发的；从开发区或者其他成片开发的土地中以有偿方式取得单个建设项目国有土地使用权，自土地有偿使用合同生效或者用地批准文件颁发之日起满两年投资额占投资总额不足25%的，或者动工建设面积未达到项目应当动工开发建设的土地总面积三分之一的;已取得国有土地使用证，但土地使用人违反合同约定，欠缴地价款。对这类闲置建设用地，县级以上人民政府可以无偿收回土地使用权或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部门原因闲置满两年以及其他不属于无偿收回的闲置满两年的建设用地，由县级以上人民政府依法以核换发地权益书方式或者其他合法方式有偿收回土地使用权或者占用的土地。对已完成基础设施开发属于开发区或者其他成片开发的闲置建设用地，收回时由政府核定基础设施投资额，感觉具体情况给予适当补偿。对任何一宗闲置两年以上的建设用地，只要符合城市规划，均可以由所在地市、县、自治县人民政府作为绿化用地、公益场所（停车场、市民广场）等用地处理。
《海南经济特区换地权益书管理办法》 第十四条规定，对于“停建、缓建工程的土地权益人交回的用地，区分不同情况，分别按照本办法第十条、第十一条和第十二条的规定办理报批手续后，核发换地权益书， 收回土地使用权”。可见，换地权益书具有广泛的适用范围，对于海南沉淀的闲置土地的重生将具有重要的意义。
四、换地权益书产生的社会意义
随着现代市场经济的高度发展，传统不动产法的价值目标已由“归属”转向“利用”，设定于不动产之上的权利也进入了流通领域。如《德国民法典》设定了土地债务制度、证券式抵押制度以及证券土地债务制度。通过这些制度，不动产物权的流通已非常灵活。《瑞士民法典》规定的不动产抵押债务与定期债务也有类似特征。所以说，《海南省闲置建设用地处置规定》以及《海南经济特区换地权益书管理办法》对于闲置建设用地采用的换发换地权益书的做法，对于闲置土地可以通过换发土地权益书有偿收回土地使用权是有重要的实践意义，在全国范围内也是比较有意义的尝试。首先，投资者通过取得换地权益书，保护了其利益，降低投资的总体风险；换地权益书将大价值量的房地产权转化为小价值量的可流通的债券，同时也将房地产投资的风险分散，转移到众多的投资者手中，从而降低了投资的总体风险。再次，换地权益书通过资本市场和金融衍生工具进行操作，较为规范，使投资和融资手段标准化。在所有权的形式及其流通性方面，采用受益凭证方式，可以上市流通，增强房地产的流动性和变现性。但是，在这样美好景象的背后往往潜藏着一些没有被大家所重视的风险，正确认识和防范这些不和谐的因素将对于海南房地产的未来产生重要意义。
篇2
一、主要做法
突出农民主体，打牢群众基础。坚持“三原则、三体现”，充分保障农民的主体地位。“三原则”：一是依法原则。此项改革应遵循《农村土地承包法》等现行法律法规。二是农民自愿原则。农村土地产权制度改革的宗旨是“还权于民”，农民自愿是改革前提。三是村民自治原则。改革必须坚持农民的事农民做主，充分发挥村议事会、监事会和社审核调解小组作用，将发挥群众主体作用贯穿于改革工作的每个环节和细节，使改革真正做到“三体现”，即体现农民意愿、体现农民智慧、体现农民活力。加强引导服务，有序推进改革。双流县农村发展局作为农村土地承包经营权改革试点工作的牵头部门，成立了以局长为组长的农村土地承包经营权登记及流转管理工作领导小组，农经科专门负责改革的日常工作，并专门抽调业务骨干组成县级宣传督导组、工作指导组、驻试点村工作组，搞好引导服务，做好组织协调。在具体实践中，充分尊重农民意愿，不越俎代庖、不大包大揽。比如，在涉及历史遗留问题或群众争议较大的问题时，不搞一刀切，通过村组议事会，交给群众讨论解决，坚持让农民做主。
狠抓关键环节，确保改革取得实效。一是抓好宣传发动关。采取集中培训与分散指导相结合、理论培训与实地操作相结合、发放宣传资料与进村入户相结合，将改革政策原原本本交给干部群众，让农民了解改革、支持改革、参与改革。通过开展形式多样的宣传发动，提高广大干部群众对农村产权制度改革工作的认识，营造全社会支持改革的良好氛围。二是抓好实测摸底关。采取“县领导、镇组织、村牵头、社负责、农户配合”的“五联动”工作方法，切实做到宣传发动到位、组织领导到位、对口指导到位、分工协作到位、经费保障到位“五到位”，充分发挥农民主体作用，公开、公平、公正对农村承包地进行实测。三是抓好民主公示关。既公示实测结果，也公示群众提出问题的处理结果。当地镇政府对经村社公示无异议的实测结果进行审核后，报县农发局审定，审定无误后，对符合确权登记条件的拟确权相关内容交由村、组（社）进行再次公示，公示期满无异议的，统一发放《农村土地承包经营权证》。
探索固化产权，实行长久不变。在农村土地承包经营权确权颁证的基础上，双流县充分尊重农民意愿，依法探索农村土地承包经营权长久不变改革试点工作。通过试点，探索出“长久不变”工作就是要做好“两固化，一显化”，即：固化集体经济组织成员，固化农村土地承包经营权，显化集体资产收益分配权。截至2013年12月底，全县共238个村（涉农社区）、1803个组（3674个社）、20.31万农户全面完成了承包地“长久不变”的确权颁证工作，并通过司法部门公证，完成了法律意义上的承包地“长久不变”。
制定配套文件，提供政策依据。结合实际，针对确权登记、流转管理、价格评估、流转程序、登记备案、实测方案、实施细则等方面，研究制定了《双流县农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》、《双流县农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》、《双流县农村承包地手工实测实施细则》《双流县农村集体经济组织确认办法（试行）》等15个相关配套文件，并指导兴隆镇瓦窑村完善了《兴隆镇瓦窑村农村土地承包经营权长不变管理办法（试行）》。成都市在制定《农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》时，充分借鉴了双流县的农村土地承包经营权价格评估体系，现已全市推广。
二、相关探索与成效
开辟银农合作，破解融资难题。结合农村产权制度改革试点工作，推动农村土地承包经营权抵押贷款取得了突破。双流县宗富枇杷种植专业合作社等四家合作社利用本社社员141亩农村土地承包经营权，向农村信用联社抵押贷款融资100万元，为农民生产经营开辟了新的融资渠道。建立保障机制，防范流转风险。为有效防范农村土地承包经营权在流转过程中的风险，以农村产权制度改革为契机，县农发局与保险机构、金融机构积极探讨土地承包经营权流转保险机制，最大限度地减少流转双方的风险。建立土地流转项目储备制度，建立待流转土地项目、拟流转土地业主信息储备库，搞好土地流转项目筛选、包装，收集农用地流转供求信息，引导流转受让方向现代农业园区集中，促进农业优势产业集约集群发展。搭建信息平台，畅通流转渠道。县农发局积极搭建农村土地流转信息平台，2008年1月，成立了双流县土地承包流转服务中心，各镇（街道）成立了相应的服务机构。中心开通了“双流县农村土地流转信息网”，搭建起农村承包土地流转服务平台。
建立评估机制，实现公平流转。为推动全县农用地规范有序流转，县农发局制定了《双流县农村土地承包经营权流转价格评估管理办法》。自农村土地承包经营制度改革工作开展以来，全县共评估了89宗土地，评估面积2189.81亩，评估总价达9274.22万元，为936户农户提供了方便快捷的服务。推行托管合作，促进农民增收。丘陵地区农村土地大面积种植果树，但因青壮年农民外出务工，劳动力缺失，致使果树疏于管理、效益较低。永兴镇干塘村结合农村产权制度改革，与双流县宗富枇杷种植专业合作社合作，创造性地推出了托管经营方式。即农民将果树托管给合作社，由合作社统一管理和经营，在托管经营期间，不得毁坏果树，合作社每年向农民支付每亩1500元收益。目前，果树托管面积已达320多亩。这种托管经营模式，不但解决了果农技术和管理难题，而且解决了果农和合作社持续增收的问题。探索集体资产股份制改造，推动农民持股进城。黄龙溪镇东岳村在农村土地承包经营权长久不变试点的基础上，将各组（社）经营性资产以及未确权到户的田坎、河滩、荒坡等资源性资产实行股份制改造，实行量化到人、到户，明确“增人不增股、减人不减股”，解决因人口“生老进出”四项变动而造成集体资产管理混乱的问题。同时，该村组建了黄龙东岳现代农业股份有限公司，公司按照企业化运作模式进行经营和管理，农民可以土地承包经营权和现金入股，公司产生的收益按股份分红，2013年入股分红达890万元。如此，有利于让农民放心持股进城，有效促进农村劳动力和其他生产要素的合理流动，推进农村城市化和农民市民化进程。
篇3
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家建设部“城市房地产市场估价管理暂行办法”〔建房字（92）第579号〕，国家土地管理局“关于加强地价管理，规范土地估价行为的通知”（〔1995〕国土〔籍〕字第190号），国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”（〔1994〕国土〔法〕字第153号），上海市人民政府“上海市外商投资企业土地使用管理办法”（〔1996〕市政府29号令），上海市人民政府“上海市房产评估管理暂行办法”（沪府〔1990〕第23号）等有关规定，现对房地产价格必须评估的范围和政府指定评估作以下规定。
一、下列行为，房屋、土地必须进行评估：
1.国有土地使用权出让；
2.应补交土地出让金或土地收益的行政划拨土地使用权转让，包括买卖、赠与，以房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的，及因企业被收购、兼并或合并，以房地产抵债；
3.应补交土地出让金及土地收益的行政划拨土地使用权出租、抵押；
4.改建或新设股份制有限公司使用的国有土地使用权；
5.改建或新设有限责任公司使用的国有土地使用权；
6.中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
7.中外合作经营的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的；
8.房屋拆迁补偿或调产；
9.房地产买卖（不包括新建商品房首次买卖）和产权交换（不包括已购公房上市交换）；
10.房地产继承、分析、赠与；
11.法律、法规规定必须评估的事项。
二、下列房地产评估由本市市、区、县房地产行政主管部门设立的房地产估价机构或市房地局指定的房地产估价机构予以评估：
1.国有土地使用权出让；
2.涉及国家征收税费或由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿；
3.仲裁或诉讼中的房地产价值评估；
篇4
1、农村土地承包经营权抵押贷款法律法规和配套政策不完善，有待修改和健全。一是农村土地承包经营权确权颁证尚处于试点阶段。目前，农村土地承包经营权确权登记颁证工作仍在进行试点。到2014年底，河南共有129个县（市、区）开展了确权登记颁证工作试点，涉及454行政村、6.47万hm2承包耕地。鉴于农村承包土地的经营权颁证尚处于试点阶段，金融机构对目前签订的农村土地流转合同的规范性和法律效力心存顾虑；广大农户在没有得到政府颁发的农村土地承包经营权证的情况下，无法吃上定心丸，对土地承包经营权抵押贷款也顾虑重重。二是农村土地承包经营权抵押中介服务机构缺失。首先，农村土地流转价格评估机构缺失。农村承包地估价是抵押融资的重要环节。目前，河南省由金融部门认可的农村承包土地估价机构没有建立，缺少成熟的评估机制、经验和标准，无法对农村流转土地进行有效评估，导致金融机构难以确定合理的贷款抵押率和额度。其次，农村产权综合交易中心不健全。从目前了解的情况看，多数地方尚未建立农村产权综合交易市场，相关权属登记管理、交易服务机制不健全，一旦发生违约，农村土地承包经营权无法通过公开交易方式顺利变现，金融机构难以积极介入农村土地承包经营权抵押融资。再次，农村土地流转服务平台不完善。虽然河南省70%的县建立了农村土地流转服务中心，由于缺经费、缺人员、缺手段，对土地流转合同签订、鉴证及流转用途无法进行有效服务和监管，缺乏有效的土地流转信息平台。三是存在法规法律瓶颈。《担保法》第37条明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”《物权法》也明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。因此，从法律角度来看，把农村土地承包经营权作为抵押物，是否具有法律效力还存在争议。目前，相关政策仅局限于试点办理此类抵质押贷款，一旦贷款出现风险诉讼时缺乏法律层面的支持。
2、工商资本进入农业领域的准入和监管政策滞后，力度有待加强。一是工商资本进入农业领域审批监管执法主体缺位。目前，从国家和省级层面还未出台工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，也未明确准入审批部门和监管执法部门。比如，工商资本进入农业领域的准入条件具体是由谁制定、是属于前置审批条件还是作为附加参考条件；出现改变耕地用途的情况是由哪个部门监管、违规者处罚的依据、程序及标准等都没有明确规定。二是地方利益驱动导致工商资本进入农业领域监管失软。目前，地方政府受大招商政策的影响，为完成当地招商引资任务，对外来工商资本进入农业领域不愿主动设立门槛，避免因设置准入条件束缚当地手脚，更不可能主动把工商资本挡在门外。同时，限制工商资本经营农业的范围，既影响社会资本投入农业的积极性，又影响当地政府的招商引资。在这种政策导向和利益驱使下，地方政府对制定工商进入农业领域的准入条件不积极，对工商企业长期流转农户土地出现的“非农化”“非粮化”现象监管不到位，个别地方甚至是听之任之，放手不管。
3、农村土地流转风险保障金制度管理办法缺失，认识有待提高。一是土地流转风险保障金制度具体内容不明确。各地对土地流转风险保障金的缴纳比例、资金来源渠道缺乏依据和标准。流转承包土地每667m2需要交纳多少保证金合适无法界定，太多就会增加土地流入方的资金负担，影响正常经营，太少又无法完全规避风险，达不到应有的目的；土地流转风险保障金的收取和监管部门不明确、资金使用程序不清楚；对流入方不愿缴纳土地流转风险保障金的，缺乏强制性执行的依据和手段。二是对土地流转风险保障金制度思想认识上存在偏差。部分地方认为，农村承包土地流转是一种市场行为，在坚持依法、自愿、有偿的基础上，由家庭承包农户与新型农业经营主体或工商企业自发签订流转协议，出现风险原则上应由双方自行解决，政府在土地流转过程中起到指导、规范和服务作用。如果让地方财政拿出一部分资金来建立土地流转风险保障金，由政府对土地流转风险进行“兜底”，地方的积极性不高。对于新型农业经营主体而言，由于缺乏有效抵押物，农业经营贷款难现象普遍存在。在这种背景下，作为农村承包土地的流入方，除要预付流出方土地价款外，如果再要求缴纳一定的风险保证金，无形中加剧了流入方的资金负担。因此，对建立农村土地流转风险保障金认识上还不到位，思想有顾虑。
二、几点建议
推进农村土地流转制度改革，是河南省委全面深化农村改革的重要内容，符合十八届三中、四中全会和中央1号文件精神，符合河南农业农村发展实际。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是盘活农村土地资源和增加农民财产性收入的重要手段；加强工商资本进入农业领域的准入和监管，是降低工商资本进入农业领域“非粮化”比率和杜绝“非农化”、保证农地农用和粮食安全的重要举措；实施农村土地流转风险保障金制度，是规避农村土地流转风险和保护农民土地收益的重要保障。因此，坚定不移推进这项改革，既要积极探索，又要慎重稳妥；要在建立和完善相关制度上下功夫，要在搭建服务平台上下功夫，要在探索和完善运作模式上下功夫。
（一）建议制定完善相关管理办法一是按照已出台的《河南省农村土地承包经营权抵押贷款暂行管理办法》的要求，积极鼓励支持金融机构制定农村土地承包经营权抵押贷款实施细则，确保农村土地承包经营权抵押贷款能够顺利推进和规范运行；二是着手研究制定省级工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，鼓励有条件的县（市）先行先试，明确工商资本进入农业领域的具体条件和监管实施细则，强化社会资本长期租用农户土地的监管；三是引导各地制定《农村土地流转风险保障金制度》，明确风险保障金的筹措比例和渠道、使用范围、审批程序和监管办法，促进农村流转土地规范有序。
（二）建议积极稳妥推进改革试点各地要进一步提高认识，加强组织领导，强化部门联动，完善配套政策，积极稳妥开展农村土地流转制度改革相关试点。要选择地方财力比较强、政府推动积极性高、土地流转比较规范的县（市）和承贷积极性高的金融机构，共同开展农村土地承包经营权抵押贷款试点；选择条件成熟的县（市），通过筹措一部分财政资金，收取承租方缴纳的一部分资金，共同建立农村土地流转风险保障基金；选择土地流转比率高的县（市）开展工商资本进入农业领域的准入和监管试点，强化工商资本长期流转农户土地的用途管理。省农村土地流转制度改革各成员单位，要加强对试点的指导和服务，强化检查和督导，提升总结经验，逐步扩大试点范围。
（三）建议注重抓好重点环节
1、在农村土地承包经营权抵押贷款方面，一要稳步开展确权颁证，完善登记管理。加快农村土地承包经营权确权进度，适时拓宽确权范围，完善确权登记管理，详尽掌握土地经营权属面积、时限、承包人经营意愿和能力等。对需要办理担保融资的，可试点优先确权颁证，开展担保登记备案工作，建立健全土地台账，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押融资奠定基础。二要建立产权交易和价格评估机构，完善交易服务。建立农村产权交易中心或充实完善农村土地流转服务中心，开展农村土地承包经营权的抵押登记、信息和流转交易等服务。对于抵押融资的土地权利一旦发生风险,可在农村产权交易中心或农村土地流转服务中心上，通过拍卖方式对担保标的进行处置流转；建立农村土地流转价格评估机构，制定农村土地价值参考标准，开展价值评估服务，简化价值评估程序，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押授信提供依据。三要建立风险防控机制，强化风险补偿。鼓励地方政府成立农业政策性担保公司，为农村土地承包经营权抵押融资业务依法提供担保服务，增强金融机构发放此类贷款的积极性，有效降低贷款风险。鼓励由财政出资设立农村土地承包经营权抵押融资风险补偿专项基金，用于补偿金融机构贷款出现的合理损失。同时，加大对种养大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体的融资担保支持。四是建立激励引导机制，提高承贷银行的积极性。鼓励政府对农村承包土地的经营权抵押贷款给予一定的利息补贴，降低借款人融资成本。加大货币政策、金融监管政策支持。人行利用差别准备金、支农再贷款、支小再贷款、再贴现等货币政策工具，支持承贷银行增强资金实力，扩大信贷投放；银监部门实施差异化金融监管政策，适当提高承贷银行涉农贷款不良贷款率容忍度。按照《河南省金融业发展专项奖补资金管理办法》（豫财金〔2014〕34号），对承贷银行给予一定奖补。
2、在工商资本进入农业领域的准入和监管方面，一是建立准入机制。对工商资本在农业领域的生产经营能力、履约能力进行审核，并指定相关部门对其备案，把好“准入关”，对“非农化”以及有明显圈地占地意图、无意经营农业的工商资本要坚决予以拒绝，挡在门外。二是建立动态监管机制。加强对工商企业从事农业生产的动态监管，重点监管流转土地达到一定规模的涉农工商企业。对工商企业投资农业后的农地使用方向进行监测，避免改变流转土地用途，跟踪农业经营项目的投资进度和政策资金使用情况，防止套取国家支农项目资金；加强对农业生产环境的监测，鼓励工商企业发展生态循环农业，最大限度减少企业涉农项目对农业生态环境的破坏。三是建立引导服务机制。对工商企业涉农在土地利用、农村产业发展、基础设施和公共服务设施建设等方面进行科学规划，在保证粮食安全的前提下，区别不同产业制定差异化政策，通过税收倾斜、财政补贴、用水用电等优惠政策进行相应的引导和扶持，鼓励工商企业注重进入河南省急需资金的农业领域和有助于实现可持续性发展、延伸产业链条的农业领域，重点投向适合企业化经营的种养殖业、农产品精深加工业、农业生产业、农业基础设施建设等。
篇5
为进一步加强我县建筑、土地和房地产市场管理，建立完善长效管理机制，规范建筑、土地和房地产市场秩序，结合我县实际，制定如下实施意见。
一、指导思想和工作目标
1、指导思想：坚持科学发展、和谐发展、以人为本的理念，以规划为纲，以法为绳，标本兼治、重点治本，严肃查处建筑、土地和房地产市场各类违法违规行为，优化市场发展环境，建立统一、开放、竞争、有序的建筑市场体系，努力营造法制化、规范化、公平竞争的建筑、土地和房地产市场秩序，促进全县经济又好又快发展。
2、工作目标：通过加强建筑、土地和房地产市场管理，进一步增强工程建设各方主体的法律意识；有效遏制违反规划、违规开发、违规销售、无资质施工、哄抬房价等问题；根本扭转不履行法定建设程序和不执行工程建设强制性标准的状况；彻底解决违法设置建筑市场障碍的地区封锁问题；明显提升主管部门依法行政和执法水平，切实转变执法人员工作作风；显著提高社会各界对建筑、土地和房地产市场秩序的满意程度。
二、管理的重点内容
（一）投资立项方面
3、应核准而未申报的项目，或者虽然申报但未经核准的项目以及没有办理年审的项目，依据省政府冀政[*]32号文件《河北省固定资产投资项目核准实施办法和备案管理办法》第二十一条规定，国土资源、环境保护、城市规划、安全生产监管、水资源管理等部门不得办理相关手续，金融机构不得发放贷款。第二十六条规定，依法责令其停止建设，并追究有关责任人的法律和行政责任。
4、项目申请单位以拆分项目、提供虚假材料等不正当手段取得项目核准文件的，依据省政府冀政[*]32号文件《河北省固定资产投资项目核准实施办法和备案管理办法》第二十五条规定，应依法撤销对该项目的核准。
5、咨询评估机构及其人员，在评估过程中违反职业道德、造成重大损失和恶劣影响的，依据省政府冀政[*]32号文件《河北省固定资产投资项目核准实施办法和备案管理办法》第二十四条规定，依法追究相应责任。
6、招标方案未核准、招标公告未的，应招标的项目而不招标的，应招标的项目化整为零或者以其它方式规避招标的，责令限期改正，并依据《中华人民共和国招标投标法》第四十九条规定，处以项目合同金额千分之五以上千分之十以下罚款，对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或暂停资金拨付，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
7、未按批准规模建设，擅自增加投资，扩大规模的，限期责令改正，并依照省政府冀政[*]32号文件要求和《招标投标法》、《河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》、《招标公告管理办法》，进行处罚。
（二）用地审批方面
8、未经批准或不按程序取得建设用地的，包括在集体土地上进行房地产开发的，依据《土地法》第七十六条规定，按非法占地处理，没收或拆除在非法占地上的新建建筑物及其它设施，收回土地，并处罚款。
9、未缴纳土地出让金的，按照《房管法》第六十六条规定，责令其缴纳土地出让金，没收违法所得，并处罚款。
（三）建设工程方面
10、未取得规划许可证、擅自变更规划设计方案或未按规划批准擅自施工，未按规定交纳规费的，依据《中华人民共和国城市规划法》第三十九条至第四十三条规定，责令停止建设；影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处罚款；严重影响城市规划的，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物。
11、未取得施工许可证擅自施工的，依据《中华人民共和国建筑法》第六十四条规定，责令停止施工，限期改正，并处罚款。
12、规避招投标的，依照《中华人民共和国招标投标法》第四十九条规定，责令限期改正，并处罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，可暂停项目执行或暂停资金拨付，对单位直接主管人员和直接责任人依法给予处分。
13、在招投标中弄虚作假的，依照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条规定，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
14、工程违法转包、分包的，依据《中华人民共和国建筑法》第六十七条规定，责令改正，没收违法所得，并处罚款；可责令停业整顿，降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书。对工程监理单位转让监理业务的，责令改正，没收违法所得，处罚款；可责令停业整顿，降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书。
15、不执行工程建设强制性标准、偷工减料、降低工程质量的，依照《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定，责令改正，处罚款，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或吊销资质证书。依据第七十四条，对造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。
16、仗地勒索、仗地承包、强买强卖、强行承揽施工任务、干扰破坏正常施工，情节轻微的，依据《中华人民共和国治安管理法》和《建筑法》有关规定，予以处理；情节严重造成重大影响的，依法追究刑事责任。
17、建筑工程违反安全生产操作的，依据《安全生产法》第八十条至九十一条规定，责令限期改正，逾期未改正的，停产停业整顿，并处罚款，可降低单位资质或吊销资质证书，对生产单位及其负责人给予批评教育和处分。造成严重后果，构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。
18、因临街施工或其它原因需要临时占用城区道路两侧人行道及以上公共场地的，应办理审批手续，依据《城市道路占用挖掘收费管理办法》第四条规定，应缴纳占道费。未经批准，损害、侵占城区道路的，责令限期改正，并依照国务院《城市道路管理条例》第二十七条和第四十二条规定，处以罚款。造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
19、临街工程施工工地不设置护栏或者不作围挡，工程停工时不及时整理场地并做必要的覆盖，或者工程竣工后不及时清埋和平整场地，影响市容和环境卫生的,依据《河北省城市市容和环境卫生管理办法》第三十八条规定，处以罚款。
20、未经批准夜间在居民区、文教区、疗养区从事噪声污染妨碍居民休息的建筑施工作业和其它产生噪声污染活动的，依据《河北省环境保护条例》第三十九条第八款，责令停止作业，并处罚款。
21、建设领域其它违法违规行为的，依据相关建设法规进行处理。
（四）房产开发方面
22、房地产开发公司无资质开发或变相无资质开发房地产的，按照国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定，处以罚款。
23、建筑房屋面积少报多建的，按照有关法律、法规规定进行处罚；房屋面积结构严重超标的，按照“国八条”的要求，由建设部门进行住房结构控制，由房管部门认可盖章，否则不予审查。
24、未取得预售许可证明，擅自销售商品房行为的，按照有关法律法规从重处罚，依据《商品房销售管理办法》第38条规定，收取预售款的1%以下罚款，并按照《房地产开发企业资质管理规定》进行查处，直至吊销房产开发企业资质。
25、不符合集资建房条件的单位或个人搞集资建房的，按照建住房[*]196号文件规定，以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。
26、商品房开发的建筑小区物业管理不达标的，按照有关法律法规进行整改达标，并由房管、建筑、消防、绿化等部门进行综合治理。
三、保障措施
27、加强领导。县政府成立县建筑、土地和房地产市场管理领导小组，加强对建筑、土地和房地产市场管理的组织领导，确保建筑、土地和房地产市场健康发展。
篇6
关键词：建设项目；用地；预审
中图分类号： DF455 文献标识码： A 文章编号：
建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
建设项目用地预审是《土地管理法》确立的一项基本管理制度，是实施土地利用总体规划、严格土地用途管制的一项基本政策工具，也是国家基本建设管理程序的必要环节。
一、预审时机
根据《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第42号令），需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。
二、预审所依据的法律法规
（1）《中华人民共和国土地管理法》第五十二条：“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出审查意见”。
（2）《
（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确要求：“项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目”。
（4）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部42号令）第十四条：“预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件”；第十五条：“未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续”。
三、预审所涉及的部门规章及文件
（1）《关于进一步加强和改进建设项目用地预审工作的通知》（国土资发[2012]74号）
通知指出：深化对用地预审内容的实质性审查，进一步做好对拟建项目选址、用地规模、占地类型、补充耕地初步方案等内容的审查，确保耕地保护和节约集约用地各项政策要求的落实；强化对建设项目征地补偿费标准的审查，切实维护被征地农民的合法权益；加强对矿山项目等土地复垦资金落实情况的审查，促进矿山环境恢复治理和生态环境保护。需在用地预审阶段提交地质灾害危险性评估报告和压覆重要矿产资源证明材料的，要做好对有关内容的审查把关。
建设项目使用土地，必须严格按照有关规定申请用地预审，未经预审或预审未通过的，不得申请审批（核准）项目，不得申请建设用地审批。
（2）《关于在建设项目用地预审中做好实地踏勘和论证工作有关问题的通知》（国土资厅发〔2008〕41号）
通知规定凡属下列情形的建设项目，在用地预审中应当进行实地踏勘和论证：(一)线性工程。占用基本农田达到100公顷的公路、铁路、管道等线性工程项目。其中，占用基本农田在200公顷以下的建设项目，委托项目所在地省级国土资源管理部门组织实地踏勘和论证。(二)面(块)状工程。项目占用基本农田达到35公顷的能源、矿山、水利设施等面(块)状建设项目。其中，占用基本农田在70公顷以下的建设项目，委托项目所在地省级国土资源管理部门组织实地踏勘和论证。
四、 预审原则
（1）符合土地利用总体规划
项目用地是否符合土地利用总体规划是用地预审的首要审查要点，项目用地列入省级规划、市（县）级规划或者乡镇级规划中的任何一个，都视为符合规划。列入规划的表现形式包括：a、列入土地利用总体规划重点建设项目清单；b、用地位置在土地利用总体规划图上反映出来，并纳入允许建设用地区范畴。
（2）保护耕地、特别是基本农田
建设项目用地在选址阶段尽量少占耕地，避免占用基本农田，如占用，用地预审和后期用地报批手续将会更加繁琐。
（3）合理和集约节约利用土地
各类建设项目在用地设计上，应严格按照《工程建设项目用地控制指标》的要求，避免土地浪费。
五、 建设项目用地预审审批权限
《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第42号）第四条规定：建设项目用地预审实行分级预审。
需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。
需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。
六、 建设用地预审审查依据
（1）《土地管理法》等国家有关法律法规和部门规章；
（2）经批准的土地利用总体规划、计划和行业用地标准；
（3）经国务院（发展改革委、国务院有关部门）批准的有关行业发展规划；
（4）发展改革等行业部门项目建议书的批复；
（5）《限制供地目录》 《禁止供地目录》；
（6）发展改革等部门同意开展前期工作告知意见。
七、 建设用地预审审查主要内容
（1）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；
（2）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；
（3）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；
（4）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；
（5）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
八、 建设用地预审材料的基本要求
根据《建设项目用地预审管理办法》的相关规定，已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：
（1）建设项目用地预审申请表；
（2）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；
（3）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；
（4）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；
（5）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。
直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。
受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：
A、依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。
B、标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；
C、属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
关于耕地占卜平衡，可以采取两种方式：
——委托补充（较为普遍）：以缴纳耕地开垦费的方式委托当地国土部门补充，并以一般耕地和基本农田的耕地开垦费缴费标准；需足额纳入工程预算，即在工程投资预算中列明耕地开垦费数额。
篇7
[关键词]预审 原则 程序
[中图分类号] D918.5 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-8-326-2
1建设项目用地预审的概念
建设项目用地预审（以下简称预审）是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审的内容包括对土地利用的调查、记录、分析和对土地利用结构以及布局的安排，若是涉及农用地转建设用地的，还会涉及土地利用经济问题。预审的意见是建设项目审核、批准和备案的必备文件。
有关项目投资的政府管理是一项系统工程，发展改革部门是主管部门，负责投资项目的审批、核准、备案；国土资源、环境保护、城市规划、质量监督、银行监管、工商管理等部门协同配合对投资项目进行监管，项目一旦经发展改革部门审批、核准、备案，其他监管部门就应履行相应的许可手续。在这种模式下，预审已然成为审批、核准、备案的必要条件，是土地供应的第一道闸门。
2建设项目用地预审的原则
经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令 第42号），其中第三条预审应当遵循的原则包括四个方面：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护耕地，特别是基本农田；（3）合理和集约节约利用土地；（4）符合国家供地政策。
“符合土地利用总体规划”是预审原则的第一条，但是体现在《建设项目用地预审管理办法》与《土地管理法》之中却存在一些问题。《建设项目用地预审管理办法》第九条需要提供材料中提到“（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要”；第十一条审查内容中提到“（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定”。《土地管理法》第二十六条：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途；经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划；经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”《土地管理法》第二十六条描述的是建设项目用地不符合该地区土地利用总体规划情况下预审的基本思想，这样的规定很容易出现“不符合当地土地利用总体规划，但符合土地管理法、符合国家相关产业政策或供地政策”的建设项目通过预审。
“保护耕地，特别是基本农田；合理和集约节约利用土地”这两条原则可以合并为一条公共利益原则。42号令所述的预审原则是最直观、最基本的原则，但是在技术层面上没有提出相应的原则。在技术层面要把握预审的深度与广度，认清建设用地预审与建设用地审批的区别，不要以预审代替用地审批、代替农用地用途转用审查、代替土地征用审查。
3预审工作的程序
从国土资源管理部门来看，预审程序是一种针对建设项目立项的准入性审查，主要体现在用地的合理性和适宜性两个方面。预审资料的来源为项目的可行性研究报告和规划选址意见等。预审意见只是作为建设项目获得批准、核准、备案和获得进入用地审批的准入条件，因此预审过程无论在内容、方法、结论和建议上只要做到宏观调控即可。
在《建设项目用地预审程序》中，对预审的法律依据、权限、申请时间、程序与时限等做了原则性的规定。其中基本步骤可以概括为以下五个：（1）申请；（2）审查；（3）会签；（4）批件制作；（5）发函。
3.1申请
申请是审查类程序的第一个任务，最少由咨询、接受申请材料、申请审查、移交材料等4个步骤组成。
咨询的主要内容为就有关建设项目用地预审政策进行解答，提供《建设项目用地预审一次性告知单》和《建设项目用地预审申请表》等。
接受申请材料主要包括文字材料与图件材料。文字材料主要包括：申请预审的正式文件、建设项目用地预审申请表、需审批的建设项目应提供项目建议书批复文件、需核准的建设项目应提供发展和改革委员会等部门同意项目开展前期工作的《核准项目受理通知单》、需备案的建设项目应提供发展和改革委员会等部门出具的《备案项目受理通知单》、建设规划行政主管部门出具的选址意见、建设项目可行性研究报告、项目选址地质灾害危险性评估确认意见（根据具体情况而定）、压覆矿产资源证明（根据具体情况而定）、下级国土资源行政主管部门出具的初审意见，建设项目符合《土地管理法》第二十六条的还应出具国家和省级重大基础设施项目性质的认定意见、规划修改或调整方案、建设项目对规划实施影响评估报告、由项目所在地国土资源行政主管部门负责组织相关部门和专家论证同意的规划修改方案、规划实施影响评估报告的会议纪要、修改规划听证会纪要等。
图件部分主要包括建设项目所处位置的1/1万土地利用现状图；建设项目所处位置的1/1万土地利用总体规划图；建设项目用地土地勘测定界技术报告书（含勘测定界图）；建设项目总平面布置图。
申请审查一般为形式审查，主要审查申请人的资格和申请材料的完备性。申请人资格的判定主要审查申请预审的正式文件、建设项目用地预审申请表、批复文件（或《核准项目受理通知单》，或《备案项目受理通知单》）。申请材料的完备性审查主要包括材料种类是否齐全、件数是否正确、材料内部的签章是否齐全等。
移交材料主要是将整理好的预审材料移送预审主办处科室。
3.2审查
审是审查程序中最重要的任务，最少由初审、实地踏勘与论证、会审、会签准备等步骤组成。
初审主要是根据申请资料及主办处科室收到的申报材料，按照受理条件进行详细审查并做出相关决定，其决定指向为：对于受理项目出具《行政许可申请受理决定书》；对于不予受理项目出具《行政许可申请不予受理决定》，对于需要补充资料的项目出具《行政许可补正材料告知书》。在决定受理审查后，主办处科室还必须做出两个审查决策：一是实地踏勘与论证方案的确定；二是会审形式的确定。
实地踏勘与论证应遵循以下程序：（一） 项目建设单位根据编制的专项报告，向本级或上级国土资源部门提出踏勘论证的申请及工作方案；（二）由本级或上级国土资源部门根据项目用地立项具体情况和要求，对初审合格的项目，报请省厅安排实地踏勘和论证工作；省厅根据建设项目情况，组织专家组赴实地对项目用地进行踏勘，召开建设项目用地预审论证会，并出具书面意见；（三）项目建设单位根据书面意见，优化建设项目用地方案，经设区的市国土资源局审定后报省厅，纳入预审程序进行审查。
会审的形式一般情况下有两种：一种是以主、协办处科室独立办文的形式对应审查相关内容，另一种是以会议形式召集主、协办处科室审查人员共同审查。
会签准备的主要任务是对会审意见进行分析、研究，并与协办处科室反馈、沟通，然后准备会签材料，草拟的预审意见。
3.3会签
会签是审查程序中最关键的程序。由主办处科室召集审查人员及其相关领导召开会议。会议内容主要包括：听取主办处科室的预审情况汇报；审定《建设项目用地预审意见（代拟稿）》；在《建设项目用地预审工作流程表》上填写审定意见。
3.4批件
通过会签准予许可的，制作《建设项目用地预审意见》，加盖公章，送交业务受理窗口，需要抄报和抄送的许可文件由办公室分送相关部门。不予许可的，制作《不予行政许可决定书》，加盖公章，送交业务受理窗口。审批工作结束后，将审批过程中形成的文书材料按要求归档、备案，经办人将办理结果通过计算机网络等形式进行公示。
3.5发函
业务受理部门负责通知申请人领取批复文件等材料，申请人凭收件回执领取相关文书、证件和资料，并在业务受理部门办理签收手续。
4预审工作的意义
预审是土地供应审批的前置程序，是建设项目用地预先安排的合理性和适宜性审查，是一项实践性非常强的活动，也是一项对人地关系（权利关系与利用关系）产生重要影响的土地制度。在目的层面，预审旨在理顺人与土地的关系；在用地管理层面，预审制度可以有力地促进规划的实施、促进存量土地的使用和供地方式的改革；在社会经济发展层面，预审是实现土地宏观调控、促进土地可持续利用的有效手段。
根据预审管理办法和至今为止取得的预审效果，预审是利用行政手段在宏观层面对土地利用的方向性把握，其目的直指土地的可持续利用。随着人口增长和社会财富的增长，人地矛盾在相当长的时间内都会成为社会可持续发展的主要矛盾之一，预审所起调控作用要尽可能符合自然土地的覆盖规律，耕地的保有量必须能满足后代人吃饭、穿衣、住宿等生存的基本需求。
Abstract：The construction project for the pre-trial is pre-arranged on a construction project is reasonable and suitable for review，and is the first road "gate"of the land supply. The construction project for the pre-trial from concept to now，although only a short period of 10 years of experience，but the concept of cognition，practice and innovation in three stages，the relationship between the construction project for the pre-trial aims to rationalize the people and land，the principles and procedures for the perfection and development，will effectively promote the planning implementation，implementation of macro-control and land sustainable use.
Keyword：The pre-trial；principle；application
参考文献
[1]田春华.把好用地预审这道关【N】.中国国土资源报，2006-09-01（001）.
[2]田健蓉.改善建设项目用地预审促进建设项目有效实施【J】.国土经济，2003，（1）.
[3]蒋东珂.公路项目征用土地程序的探讨【J】.黑龙江交通科技，2010，（1）.
[4]关于进一步加强和改进建设项目用地预审工作的通知【EB】.国土资发{2012}74号.
[5]张华钟.基于GIS的土地规划预审信息平台开发【D】.成都：电子科技大学，2012.
[6]朱先高.加强和规范建设项目用地预审工作的思考【J】.浙江国土资源，2010，（2）.
[7]詹长根.建设项目用地预审的研究【D】.武汉：武汉大学，2010.
[8]彭艳丽 王梅.建设项目用地预审面临的问题及相关建议【J】.国土资源，2013（4）.
篇8
为实施《北京市房地产抵押管理办法》(以下简称办法),现就有关部门通知如下:
一、下列范围内的房地产抵押由房地产管理局管理:
1.以已开发使用的城镇建设用地范围内国有土地使用权设定抵押权的;
2.以城近郊区、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内的房屋设定抵押权的;
3.以国有土地上期得权益的房屋设定抵押权的。
二、房地产抵押按下列情况分别到市或区县房地产管理局办理登记:
1.外国企业、其它组织和个人;外商投资企业;军队以其房地产进行抵押的;购买人以其购买的外销商品房或《外销商品房预售契约》进行抵押的;到市房地产管理局办理登记。
2.企业、其它组织和个人以其房地产或期得权益房屋进行抵押的;由房地产所在地区、县房地产管理局办理登记。
三、申请办理房地产抵押登记,除须提交《办法》第十八条规定的证件外,还应提交下列文件:
1.上级权力机构批准其以房地产进行抵押的证明。
2.外商投资企业批准证书复印件。
3.企业法人营业执照复印件。
4.有效的房地产评估报告。
5.抵押房地产保险单复印件。
6.以出租房屋作抵押的,还须提交有租赁期限的《房屋租赁契约》影印件。
四、房地产抵押登记日期以收到全部证件之日为准。
五、产权管理部门对房地产抵押合同等文件及抵押物进行审核无误的,须在抵押人所持国有土地使用证、房屋所有权证、《商品房预售契约》上注记抵押登记情况,加盖房地产抵押专用章。以国有土地使用权或房屋进行抵押的,自登记日起30日内向抵押权人颁发《他项权利执照》。
六、房地产抵押变更登记1.抵押期间房地产权转移或变更的,当事人应自转移变更之日起30日内,持抵押权人同意其转移变更的证明文件,到原登记部门办理转移或变更登记。
2.房地产抵押权人发生变更的,当事人应自变更之日起30日内,持抵押权转让合同及有关证件到原登记部门办理变更登记。
3.抵押房地产被处分后,原抵押当事人应自处分之日起15日内,到原登记部门办理注销登记。
七、《他项权利执照》遗失,抵押权人应向登记部门书面报失,并在《北京日报》上声明作废,登记部门于登报声明30日后,补发《他项权利执照》。
八、房地产拍买机构,由市房地产管理局指定。
九、处分房地产,须补交地价款的,均按1993年北京市人民政府第6号令的有关规定办理;买卖过户手续按京政发(1988第82号文件)的有关规定办理。
篇9
一、项目分类。农家乐项目是指在规划允许范围内，利用自有房屋设施改造或按政策规定在宅基地上新建经营服务设施的项目。休闲山庄项目是指经营者在规划允许范围内，依法获得土地使用权（或经特许租用）并投资建设，经工商部门注册登记的经营服务性项目。
二、业主确定。根据全县休闲旅游业专项规划以及土地指标计划安排情况，县风景旅游管理局（或乡镇）负责做好休闲山庄项目包装，开发业主要经县农家乐休闲旅游发展协调小组集体审查同意，并签订开发意向书（或协议书）。国土局负责按土地使用权招拍挂出让方式，选择开发业主。
三、规划审查。充分发挥规划的引领作用，坚持“以规划带项目”的原则。申报建设项目应符合我县的休闲旅游业项目专项规划。未列入专项规划范围但确需增加的休闲山庄项目，由县旅游局会同发改局、国土局、规划局、农办审核同意后报县政府确定。
休闲山庄项目规划要充分考虑区域生态环境承载能力，坚持资源开发利用与保护并重和经济、社会、生态和谐发展的原则。各开发主体必须委托专业咨询机构编制项目建设详细规划方案，项目建设方案应当包括环境影响评估及生活污水处理、固体废弃物无害化处理等内容。项目建设详细规划方案由县农家乐休闲旅游发展协调小组组织审查。
要合理确定建设地点、开发方式以及建设规模。要适度控制数量，注重质量，突显地方特色、彰显地方文化，杜绝低水平重复建设，保证农家乐和休闲山庄的可持续发展。
四、项目审批。符合专项规划的农家乐项目，由经营业主提出申请，经项目所在地乡镇政府同意后报县农办登记备案。如涉及土地审批的，由国土部门按农村宅基地使用管理办法处理。
篇10
出售公有住房是住房制度改革的一项重要内容，是筹集住房建设资金，加快住房建设的有效措施。各地要根据《安徽省城镇公有住房出售管理办法》的规定，抓紧制定本地区公有住房出售管理实施细则。公有住房出售办法已经出台的，要根据本办法进行修改、完善，保证政策统一。
出售公有住房政策性强、涉及面广。各地务必要加强领导，精心组织实施。有关部门要团结协作，密切配合，保证我省城镇住房制度改革顺利进行。
安徽省城镇公有住房出售管理办法
第一条 为了促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善城镇居民居住条件，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省城市、建制镇、独立工矿区内国家机关、群众团体、企事业单位自行管理的公有住房和房地产管理部门直接管理的公有住房的出售，均执行本办法。
旧城改造规划区的住房、沿街易改造为营业用房的住房、代管住房、危险住房、产权未定和具有历史保护价值的住房以及当地县级以上人民政府认为不宜出售的住房，不得出售。
第三条 凡具有城镇常住户口的职工、居民家庭，均可按本办法规定，向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。
第四条 新建住房以及腾空的旧住房，须先出售后出租，优先出售给无房户、住房困难户；已租用的住房优先出售给现住户。
第五条 公有住房的出售价格分为市场价、成本价或标准价。
市场价，按售房当年该类住房的市场平均价格计划。
成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素计算。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
标准价，按负担价和抵交价之和计算。一套标准新房（建设面积56平方米）的负担价，按所在市、县统计部门公布的上年度双职工年平均工资的3倍计算，并逐步提高，2000年前达到3.5倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
第六条 各市、县每年度出售公有住房的标准价和成本价，由房改办公同物价、国有资产管理和房地产管理部门按本办法规定的计算方法测定，报省人民政府批准后公布执行。
第七条 公有住房的实际出售价格，以本办法第五条规定的价格为基价，根据住房的结构、楼层、朝向、装修、设备等项条件和地段、环境的不同，进行合理调节。调节系数由各市、县房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门确定。
第八条 出售公有住房按建筑面积（平方米）计价。
第九条 产权单位出售公有住房的价格，须由有房地产评估资格的评估机构评估（国有住房产权不清的，须经国有资产管理部门界定），经所在市、县房改办会同物价、国有资昨房地产管理部门审核后，报所在市、县人民政府批准后执行。
第十条 职工、居民家庭按成本价或标准价购买公有住房，每户只能享受一次（限购一套）。在省内易地调动的，原购住房由原售房单位收购后，在新的工作单位可再按成本价或标准价购买住房一次。
第十一条 向职工、居民家庭出售成本价或标准价公有住房，实行面积控制，其标准参照《安徽省人民政府关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》执行，或按家庭人均建筑面积20平方米以内之和控制（独生子女按两人计算）。超过的部分执行市场价。
第十二条 职工、居民家庭按标准价购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，以后逐年减少，2000年前全部取消。
第十三条 职工按标准价购买公有住房，享有一次性工龄折扣，即由售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
第十四条 购买公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向房改专业银行申请抵押贷款。
（一）一次付清购房款的，售房单位可给予不超过应付房价款20％的折扣。
（二）分期付款的，首次付款额不得少于房价的30％，余款在规定的期限内按月偿还，并付利息，单位不得贴息。分期付款的期限一般不超过10年。分期付款的利率根据分期款年限比照同期城乡居民储蓄存款利率降低1.5个百分点确定（5年期以内的按同期计算，5年期以上的按5年期计算）。
（三）申请抵押贷款的，须先在受理贷款的专业银行房地产信贷部储蓄房价的30％，贷款额不超过房价的70％。贷款利率由省住房制度改革领导小组会省人民银行确定。
第十五条 产权单位以标准价向职工、居民家庭出售公有住房，其个人出资部分在计征固定资产投资方向调节税时，适用零税率。
职工、居民家庭按标准价购买住房，免交契税；用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税和个人出资部分的三年土地使用税。
第十六条 职工、居民家庭按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处置权和收益权，可以继承；住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买、租用权；原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配；5年内确需出售的，由原产权单位按即时的标准价收购；分期付款尚未交清欠款的，不得出售。
第十七条 出售公有住房，产权单位应与购房人签订买卖合同，经所在市、县房改办审核后，分别到住房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理住房过户、产权转移登记手续及土地使用权证变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。
产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。
第十八条 加强售房款的管理。出售公有住房回收的资金，除提取10％售房款建立住房共用部位和共用设施的维修基金上，其余按下列规定纳入住房基金，专项用于住房建设和改造：
（一）国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；
（二）其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。
国有住房的出售收入上交同级财政和留归单位的比例，由省住房制度改革领导小组会省财政厅另行制定，报省人民政府批准后执行。
第十九条 公有住房出售时，应确定维修服务的管理组织，负责住房售后维修服务（在未确定前，仍由原产权单位负责）。允许国营、集体、个人等多种经济形式开展住房的维修、装修服务业务。
住房自用部位和自用设备的维修养护，由住房所有人自行负责，费用自理。住房共用部位和共用设备的维修养护，5年内由住房管理单位负责，费用从维修基金中支出；5年后由住房所有人按占有房屋建筑面积的多少合理分摊费用。
第二十条 个人购买公有住房后，要服从有关部门管理，装饰、维修时不得擅自改变外型和结构。改造、翻建住房时，须拥有全部产权，并且要服从统一规划，按规定办理审批手续；拥有部分产权的，须征得产权共有者同意后方可进行。
第二十一条 售房单位不得用公款装修公有住房。已装修的，费用单独列出，全部由购房者负担。严禁将装修费用计入房价予以优惠。
第二十二条 凡违反本办法擅自降价出售和倒卖公有住房，使公有财产受到损失的，由房地产、土地、物价、税务、工商行政管理部门按各自职责，依法查处，并视情节建议有关部门追究主要负责人和直接责任人行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 1993年12月31日前出售的公有住房，须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，所购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本办法之前出售的公有住房，一律按本办法的规定进行规范。
第二十四条 各地、市可根据本办法制定实施细则，报省人民政府备案。
