国有企业土地管理办法范文

导语：如何才能写好一篇国有企业土地管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第二条  国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。

第三条  国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

第四条  国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告；对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案；授权部门每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。

国有土地使用权需要作价授权经营给省属企业的，经国家土地管理局批准，由省级人民政府土地管理部门决定，并按本条规定执行。

第五条  企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：

（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

（二）国有企业改组为股份合作制的；

（三）国有企业租赁经营的；

（四）非国有企业兼并国有企业的。

第六条  国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。

破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。

第七条  根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。

第八条  企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：

（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；

（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；

（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；

（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

第九条  处置的土地使用权，应当具备下列条件：

土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。

土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。

第十条  处置土地使用权应当按下列程序办理：

（一）拟订土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。

（二）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。

企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。

（三）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

土地使用权作价出资（入股）决定书的样式、内容由国家土地管理局另行统一规定。

第十一条  处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。

第十二条  土地管理部门应当建立地价评估结果确认和土地使用权处置以及授权经营审批的会审制度，经本部门有关机构会审后，方可签署批准意见。

第十三条  国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。

第十四条  对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地管理部门出具的土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。

企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按非法转让土地或非法占地处罚。

土地管理部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对其单位有关责任人员追究行政责任。

第十五条  本规定未涉及的其他形式国有企业改革中划拨土地使用权处置的，凡不属于本规定中关于保留划拨用地方式处置的情形，均应以出让、租赁、作价出资（入股）方式处置土地使用权。

第十六条  非国有企业改革涉及的划拨土地使用权处置，按照土地审批权限经有批准权的人民政府土地管理部门批准后，参照本规定执行。

第十七条  在本规定实施之前国家土地管理局作出的有关规定以及各地制定的有关企业改革中土地使用权处置管理办法与本规定不一致的，以本规定为准。各地制定的国有企业改革中划拨土地使用权处置方式应按本规定规范，在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定。

篇2

现将财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》转发给你们，并结合我市情况做如下补充，请一并贯彻执行：

一、对于已进行土地注册登记由土地管理部门颁发土地证书的企业，按土地注册登记的数量进行清查登记、估价。

二、尚未进行土地注册登记、未领取土地证书的企业，按清产核资中清查的土地数量进行登记、估价。

三、对于权属有争议的土地，暂由现在占用的企业进行清查登记、估价，做为待界定资产处理。待清产核资后，由土地管理部门裁定处理。

四、为了便于企业操作、土地估价工作，按此次所拟定的地产核资类别划分表及类别标准表进行估价，此表仅适用于这次清产核资土地清查工作，不作为企业、单位土地出让、产权变更时的土地实际价格，以及土地其他统计及调查使用。

附件一：财政部  建设部  国家土地管理局  国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知（财清〔1994〕13号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府清产核资领导小组、财政厅（局）、建设厅（局）、土地局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资领导小组和计划单列企业集团：

现将《清产核资中土地清查估价工作方案》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资中执行，并将执行中出现的问题及建议及时上报。

附：清产核资中土地清查估价工作方案

一、在清产资中对土地进行清查估价的紧迫性和重要意义

土地是国家的重要资源和资产，也是重要的生产资料。长期以来，国家实行无偿、无限期、无流通的土地使用制度，以行政划拨方式向企业、单位提供土地，企业、单位帐面无土地价值。随着经济体制改革和社会主义市场经济的不断深入发展，国家先后建立了国有土地有偿出让制度，以及对股份制企业土地资产管理制度，但大多数企业、单位仍然是没有土地帐面价值，致使企业、单位在组建中外合资、股份制企业、以及企业兼并中无法作价或随意作价、投资入股。同时由于土地资产没有与国有土地使用者的效益挂钩，致使土地的利用率相当低，多占少用，占而不用的现象相当普遍。还有一些企业、行政事业单位在未依法补办出让手续的情况下，就将本单位原无偿划拨、使用的土地有偿转让、出租和抵押，获取巨额收入，并将这部分收入纳入各自的“小金库”，使国家蒙受了重大损失。

因此，在清产核资中，对土地进行全面清查、估价入帐，并加以相应管理已势在必行。这对于推动改革开放工作和转换企业经营机制，走向社会主义市场经济，促进国民经济的发展有着十分重要的意义。具体表现在以下凡个方面：一是有利于查清各企业、单位使用土地的数量和价值量，以及全国总量；二是有利于加强土地管理，制止土地资产的流失；三是有利于对土地进行合理利用和优化配置，达到节约使用土地的目的；四是有利于理顺产权关系，明确国有土地所有者与使用者的经济利益和法律责任；五是有利于正确评价企业的经济效益。

二、在清产核资中土地清查估价的法律依据

为保证土地清查估价工作的顺利进行，在土地清查估价中要严格按照《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、《关于土地登记收费及其管理办法》和国家土地管理局颁布的《土地登记规则》等法规以及清产核资中有关土地清查估价的政策、办法，认真组织进行。

三、清产核资中进行土地清查估价的主要任务与范围

（一）在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是：全面清查企业、单位使用的土地的权属、界线和面积，进行土地登记，对土地进行分等定级估价，完善土地管理与使用效益考核制度。

（二）清产核资中土地清查估价的范围：

1.参加清产核资的企业、单位；

2.凡在清产核资前已依法进行了土地使用权和房屋所有权登记的企业、单位，经审核土地权属用途没有发生变化的不再进行土地清查登记，只进行土地估价，凭原登记证明办理清产核资中有关土地清查登记事宜；

3.企业凡已以土地使用权作价入股方式与外方举办中外合资、合作经营企业的，要查清中方投入土地的股份（投资数额）和面积；

4.企业凡已以土地使用权投资与其它企业、单位举办国内联营；或以土地使用权作价入股举办股份制企业的，要查清国有企业投入土地资产的股份（投资数额）和面积。

四、清产核资中土地清查估价工作的组织与程序（一）清产核资土地清查估价工作的组织土地清查估价工作由全国清产核资机构统一领导，各地在省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府清产核资领导小组领导下，由领导小组办公室与本地区土地管理部门具体组织，财政、建设、房产、国有资产管理部门配合实施。中央企业、单位的土地清查估价工作由其主管部门的清产核资领导小组协助企业、单位所在地的土地管理部门进行实施。

（二）清产核资土地清查估价的工作程序1.土地清查登记的工作程序：

它包括申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书五个阶段，先由企业、单位自查、申报，然后由土地主管部门依照国家《土地登记规则》进行审查，做好权属调查、地籍勘丈，查清每一宗地的权属、位置、界线、数量和用途等基本情况，达到权属合法、面积准确、界址清楚。在此基础上，经企业、单位所在地的土地管理部门全面审核后，符合法律规定的报县级以上人民政府批准进行注册登记，并颁发土地证书。企业、单位据此填报清产核资有关土地清查报表，并由其各级主管部门汇总后报各级政府清产核资领导小组备案。

少数企业、单位因特殊情况如权属纠纷没有解决等，暂不能领取土地证的，清查后由当地土地管理机关出具证明，暂按企业、单位自查数填报统计报表，待清产核资后期由土地管理部门另行解决。

2.土地估价的工作程序：

这次清产核资中的土地估价是估算土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格，土地估价实施细则、方法、标准和审批程序由国家有关部门统一制订。

企业、单位可根据国家制定的方法和统一标准自行进行土地估价；自行土地估价有困难的企业，单位要委托具有土地评估资格的机构进行土地估价。企业、单位根据土地估价结果填报有关报表，上报主管部门审核后，报所在地土地管理部门，由其会同企业、单位的同级财政、国有资产管理部门进行审定，并报同级清产核资办公室备案。

3.土地清查估价工作总结与制度建设在土地清查估价工作中，应及时发现问题、总结经验，并报财政部和国家土地管理局。各地要在清查估价工作过程中，在总结试点经验基础上，加强土地资产的管理，完善土地资产的管理制度，为建立、完善全国性土地资产的管理制度打下基础，创造经验。

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     附件二：地产核资类别划分表

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类      别    ｜                      所    指    范    围

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一      类    ｜                二环路以内地区

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二      类    ｜                三环路以内（除二类）地区

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三      类    ｜                规划四环路以内（除一、二类）地区

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四      类    ｜                规划五环路以内（除一、二、三类）地区

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五      类    ｜                规划五环路以外平原地区

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篇3

第一条为加强国有土地使用权出让收支管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[20*]31号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[20*]100号）和《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综[20*]68号）等有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的土地价款。包括政府向国有土地使用权受让人收取的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本等收入。具体内容如下：

（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本（不含代收代缴的税费）。

（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。

（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。

（四）转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款。

（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。

（六）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（县）人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。

（七）市国土资源局依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益。

（九）其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。

第三条有关部门职责

市财政局会同市国土资源局、市建设管理委员会制定我市土地出让收支管理政策，指导区（县）财政局、市国土资源局区（县）分局以及区（县）房屋管理部门做好土地出让收支管理工作。

市财政局负责土地出让收入的征收管理工作，市、区（县）财政局具体负责土地出让收支预决算管理工作。

市国土资源局、区（县）房屋管理部门具体负责土地出让收入征收工作。

中国人民银行营业管理部市、区（县）支库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门提供相关报表和资料。

第四条土地出让收支全额纳入市、区（县）政府基金预算管理。收入收缴按照非税收入管理制度改革有关规定执行，全部缴入市、区（县）国库；支出一律通过市、区（县）政府基金预算从土地出让收入中予以安排，按照政府收支分类科目进行核算。

第二章征收管理

第五条土地出让收入管理方式及收缴程序

（一）土地出让收入管理方式

我市土地出让收入实施非税收入管理，全市土地出让收入缴入市级国库，其中：远郊区（县）土地出让收入扣除应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费后采取调库的方式，分别划转各远郊区（县）级国库。

（二）收缴程序

1、城八区、*经济技术开发区、远郊区（县）缴纳的土地出让收入由市国土资源局根据土地出让合同或划拨用地批准文件，开具缴款通知书和《*市非税收入一般缴款书》，由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求，在规定的时间内将应缴纳的土地出让收入缴入市财政局非税收入专户。

2、转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款，由市国土资源局和各区（县）房屋管理部门按现行的管理体制属地征收。市国土资源局和各区（县）房屋管理部门开具《*市非税收入一般缴款书》，由出卖人或买受人按照有关要求，在规定的时间内缴入市财政局非税收入专户。

3、市财政局将缴入非税收入专户的土地出让收入定期缴入市级国库，并将远郊区（县）的土地出让收入扣除应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费后采取调库的方式，分别划转各远郊区（县）级国库。

第六条市财政局从缴入市级国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中，按照市政府确定的比例或定额，计提国有土地收益基金。各远郊区（县）结合实际情况参照执行，并将提取的比例或定额报市财政局和市国土资源局备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

市财政局和远郊区（县）财政局计提的国有土地收益基金，使用“预算收入更正通知书”分别从市级国库和远郊区（县）级国库“政府性基金收入”“土地出让总价款”（103014601）科目划入“国有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七条从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中计提用于农业土地开发资金。

（一）计提标准

按照《关于转发〈财政部、国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法和用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》（京财经二[20*]855号）执行。

（二）计提程序

1、市国土资源局按季提供各区（县）及*经济技术开发区的土地出让面积、土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）和应提取的金额。并于季度末当月的20日之前将全市的提取金额（含电子版）送市财政局；对12月21日—30日全市的提取金额（含电子版）于12月30日送市财政局；12月31日全市提取金额转入下年度办理。

2、市与各远郊区（县）财政局根据市国土资源局按季提供的土地出让面积、土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别），提取用于农业土地开发资金。

（三）计提手续

市财政局和远郊区（县）财政局使用“预算收入更正通知书”分别从市级国库和远郊区（县）级国库“政府性基金收入”“土地出让总价款”科目（103014601）划入“农业土地开发资金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

第九条征地、拆迁补偿和土地开发支出。主要指政府收购及储备土地的前期成本等。

征地和拆迁补偿支出包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，按照有关标准执行。

土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出、通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。

第十条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。

（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出和补助被征地农民社会保障支出，应严格按照《*市建设征地补偿安置办法》（*市人民政府令第148号）执行。

（二）用于农业土地开发支出。按照《关于转发〈财政部、国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法和用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》（京财经二[20*]855号）的有关规定，以及财政部门核定的预算执行。

（三）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出，按照市、区（县）政府规定，以及财政部门核定的预算执行。

第十一条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。

第十二条其他支出。包括缴纳新增建设用地土地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费用以及土地出让业务费等。

（一）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《*市财政局*市国土资源局中国人民银行营业管理部关于转发财政部等部门调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的补充通知》（京财经二[20*]823号）执行。

（二）国有土地收益基金支出。从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备的支出，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，按照市、区（县）政府批准的收购土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。

（三）城镇廉租住房保障支出。按照《关于印发〈*市关于落实城镇廉租住房保障资金实施意见的通知〉的通知》（京财经二[20*]3070号）规定以及财政部门核定的预算安排。

（四）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业土地出让收入中，统筹安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。

（五）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用等，按照财政部门核定的预算安排。

（六）其他支出。市政府规定的其他支出。

第十三条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照我市有关规定支付，有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法利益。

土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。

城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。

第四章收支科目管理

第十四条我市国有土地使用权出让收支科目的管理执行《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综[20*]68号）中对《20*年政府收支分类科目》调整的有关规定，并结合我市实际情况增设部分目级收入科目和部分项级支出科目。

对《20*年政府收支分类科目》附录二基金预算收支科目具体调整情况请详见本办法的附件1。

为了准确反映我市各级政府土地出让收支状况，本办法仅对调整后政府收支科目的正确使用做出说明。

第十五条删除了《20*年政府收支分类科目》收入分类103类“非税收入”项下01款“政府性基金收入”32项“国有土地使用权出让金收入”及目级科目。

第十六条在《20*年政府收支分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目中，分别设立了下列科目：

（一）设立了46项“国有土地使用权出让金收入”科目。

对01目“土地出让总价款”，做出了如下说明：反映以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本，扣除财政部门已经划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的余额。

对02目“补缴的土地价款”，做出了如下说明：反映划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款、转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按照经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款以及出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。

对03目“划拨土地收入”，做出了如下说明：反映土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（县）人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。

我市新设立95目“区县土地出让总价款调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本。

我市新设立96目“区县补缴的土地价款调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）补缴的土地价款。

我市新设立97目“区县划拨土地收入调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）划拨土地收入。

我市新设立98目“区县其他土地出让金收入调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）其他土地出让金收入。

对99目“其他土地出让金收入”，做出了如下说明：反映市国土资源局依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入、出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益等其他土地出让收入。

（二）设立了47项“国有土地收益基金收入”，其科目说明为：反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中按照规定计提的国有土地收益基金。

（三）设立了48项“农业土地开发资金收入”，其科目说明为：反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中按照规定比例计提的农业土地开发资金。

第十七条对《20*年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”08款“国有土地使用权出让金支出”科目已进行了下列调整：

（一）01项“前期土地开发支出”已经修改为“征地和拆迁补偿支出”，并对科目说明进行了调整为：反映地方人民政府在征地过程中支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。

（二）02项“土地出让业务费用”，已经修改为“土地开发支出”，并对科目说明进行了调整为：反映地方人民政府用于前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。

（三）03项“城市建设支出”科目说明已经修改为：反映土地出让收入用于完善国有土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设支出。

（四）04项“土地开发支出”，已经修改为“农村基础设施建设支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。

（五）05项“农业土地开发支出”，已经修改为“补助被征地农民支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于补助被征地农民社会保障支出以及保持被征地农民原有生活水平支出。

（六）06项“土地出让业务支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于土地出让业务费用的开支。

（七）保留了07项“廉租住房支出”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于城镇廉租住房保障的支出。

（八）我市新设立了94项“破产或改制国有企业职工安置费”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于破产或改制国有企业职工安置费的支出。

（九）我市新设立了95项“旧城区解危排险专项资金”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于旧城区解危排险专项资金的支出。

（十）我市新设立了96项“缴纳新增建设用地土地有偿使用费”，科目说明为：反映从土地出让收入中缴纳的新增建设用地土地有偿使用费的支出。

（十一）我市新设立了97项“污染扰民企业搬迁资金”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于污染扰民企业搬迁的支出。

（十二）我市新设立了98项“绿化隔离地区基础设施支出”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于绿化隔离地区基础设施的支出。

（十三）99项“其他土地使用权出让金支出”，科目说明已经修改为：反映从土地出让收入中安排的其他支出。

第十八条在212类“城乡社区事务”中设立了10款“国有土地收益基金支出”，其科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备等支出。

01项“征地和拆迁补偿支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。

02项“土地开发支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。

99项“其他支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九条在212类“城乡社区事务”中设立了11款“农业土地开发资金支出”，科目说明为：反映从农业土地开发资金收入中安排用于农业土地开发的支出。

第二十条在《20*年政府收支分类科目》支出经济分类科目310类“其他资本性支出”中增设了下列科目:

（一）09款“土地补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补偿费。

（二）10款“安置补助”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的安置补助费。

（三）11款“地上附着物和青苗补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的地上附着物和青苗补偿费。

（四）12款“拆迁补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的拆迁补偿费。

第二十一条按照财综[20*]68号文件的规定，国有土地使用权出让金支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出应根据经济性质和具体用途分别填列支出经济类相关各款。

第五章预决算管理

第二十二条建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。有关部门要严格按照部门预算管理的规定编制下一年度土地出让收支预算，并分别纳入政府性基金收支预算，报经财政部门按规定程序批准后执行。土地出让收入资金的拨付，按照财政国库管理制度有关规定执行。

（一）土地出让收支预算编制

编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。其中：属于政府采购范围的，应当按照规定编制政府采购预算，并严格按照政府采购的有关规定执行。

1、收入预算的编制

市国土资源局编制全市以及城八区、*经济技术开发区及各远郊区（县）下年度的土地出让收入计划、缴纳新增建设用地土地有偿使用费计划、用于农业土地开发资金的提取计划、国有土地收益基金提取计划。并按照部门预算报送时间将土地出让收入等上述计划报送市财政局，同时将土地出让收入计划分别通知*经济技术开发区财政局和各远郊区（县）财政局。

市财政局根据市国土资源局提供土地出让收入等计划，编制土地出让收入预算。

市财政局根据市国土资源局提供的城八区当年1-3季度土地出让项目签订的合同价款，按照返还城八区的比例，于10月底之前向城八区财政局提供下一年度政府性基金补助收入计划。城八区财政局据此编制土地出让收入预算。

*经济技术开发区和远郊区（县）财政局根据市国土资源局提供的土地出让收入等计划，编制土地出让收入预算。

2、支出预算的编制

财政部门根据土地出让收入情况，按照国土、发改、建设等有关部门提供资金需求情况和项目管理要求，编制各项支出预算。

（二）土地出让收支决算编制

每年年度终了，各有关部门应当严格按照财政部门的规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，报财政部门审核汇总后，向同级人民政府报告。上报时间按照决算编制要求的时间报送。

第二十三条国土资源管理部门与财政部门、房屋管理部门要加强协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间、缴款通知书等相关资料及时抄送财政部门。

第二十四条财政部门、国土资源管理部门、房屋管理部门要与市区（县）国库建立土地出让收入定期对账制度，确保有关数据的准确无误。

第二十五条财政部门要会同国土资源管理部门、房屋管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系，统一土地出让收支统计口径，确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实，为加强土地出让收支管理提供准确的基础数据。

第六章以前年度土地出让收入专户结余资金处理

第二十六条使用以前年度土地出让收入专户结余资金时，通过调入资金的方式，调入基金预算。其中：

（一）用于本级支出时，在土地出让收入相关的政府收支分类科目中反映。

（二）市财政局用于城八区支出时，直接通过“政府性基金补助支出”安排到城八区，城八区财政局通过“政府性基金补助收入”列入基金补助收入。

（三）市财政局用于远郊区县支出时，仍通过土地出让收入专户拨付到远郊区（县）土地出让收入专户。远郊区（县）使用时，也通过调入资金的方式，调入基金预算，并在土地出让相关的政府收支分类科目中反映。

（四）此文下发之前已发生的以前年度土地出让收入支出应补办预算指标下达手续，并进行相应的账务处理。

第七章监督检查

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近年来,一些地区相继开展了以撤并乡镇、扩大乡镇区域规模为主要内容的乡镇行政区划调整工作。行政区划调整意味着土地利用方向的调整和区位改变,对土地资源配置影响深远。

乡镇行政区划调整改变了土地利用区位,有利于小城镇(即新镇政府驻地)土地集约利用和土地生态保护,农户的土地利用行为也将进行一定的调整。但由于没有突破县(市)行政区划的限制,不能在更大经济区域实现资源优化配置。由于规划的改变、发展战略的调整,被撤乡镇政府驻地往往没有作为新镇的重要组成部分,土地利用效率不高,基础设施和生态环境有待改善。同时,乡镇区划调整后,外迁集镇人口和企业的房产涉及的土地流转缺乏相应的规范。所以,从乡镇行政区划调整的实际状况来看,其对区域土地资源优化配置的积极作用远远没有得到发挥。

(南京农业大学公共管理学院邹伟)

地下空间有偿使用方式亟需明确

国务院31号文件规定工业用地必须以招拍挂方式出让,工业用地的资源资产价值得以显化。地下空间同样具有的巨大资源资产价值也越来越为人们所认识,地下空间有偿出让已是大势所趋。但相对于工业用地供地方式的改革,国家还没有对地下空间有偿使用作出明确的规定,只是少数大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相关法规,立法层次低,且规定不够明确,尤其是对地下空间有偿使用方式的规定比较模糊,可操作性不强。如何抓住工业用地使用制度改革的契机,根据地下空间自身的特点,建立起适合地下空间的有偿使用方式,是目前大规模开发利用地下资源急需解决的问题。

(南京农业大学公共管理学院杨庆伟梁亚荣)

地租征收难在哪里

在国有土地收益中,地租收益所占比例相对较小,但从法理上进行考察,地租不仅是一种土地收益,更是国家行使土地所有权的外在标志,是国家出租土地使用权应得的收益。目前地租征收工作实践中还存在征收难的现象,损害了国家利益和土地法律法规的严肃性。

地租征收难的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序还很不明确,相关法律依据不够完善。二是一些缴纳义务人是国有企业、行政机关甚至政府,他们往往利用自身的地位与关系抵制地租征收。三是一些企业经营困难,没有地租缴纳能力,或者由于国有企业改制过程中对土地使用权进行了多次不规范甚至不合法的转让,地租缴纳义务人难以确认。从总体上看,地租征收的相关法律法规的规定比较原则,部门规章和地方性法规的相关规定也很不完善,而土地行政机关出台的规范性文件中的相关规定又往往不能找到上位法的相关规定,其合法性难以确定。实践中地租征收的主要依据是效力相对较低的地方性法规甚至土地行政管理部门的规范性文件。在这些位次较低的法规和规范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其对于拒不缴纳地租的行为的处理,很难找到明确的程序依据,使地租征收程序很不规范,发生纠纷后更是难以顺利实施征收行为。

(山东省莒南县国土资源局郭丽)

严格规划管理却成了修编护身符?

国土资源部2004年12月1日起施行的《建设项目用地预审管理办法》规定:“属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。”该《办法》的实施,使土地规划修改管理进一步严格和规范。但是,我们也要看到,新《办法》的实施并没有完全抑制一些地方政府修改土地规划的“热情”。据了解,仅2005年一年内,江苏省大多数县(市)进行了三至四次土地规划修改,有的甚至更多,实际上2004年江苏省刚刚进行一次全省范围内乡镇土地规划调整完善。事实证明,新《办法》的实施并没有为土地规划修改加上“紧箍咒”,土地规划修改频繁问题依然存在,规划的权威性正在面临前所未有的挑战,特别是通过修改土地规划规避占用基本农田报批的问题十分严重。这一点从2006年有关文件的出台密集程度可以看出,5月30日,国土资源部了 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》;6月14日,国土资源部办公厅了《关于严明法纪坚决制止土地违法行为的紧急通知》;8月31日,国务院了《关于加强土地调控有关问题的通知》。三个文件都反复强调“禁止通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批”。于是,人们不得不发问,新《办法》的实施,对土地规划修改是上了“紧箍咒”还是披上了“护身符”?

(南京农业大学公共管理学院胡传景欧名豪)

判定“公共利益”需要一定的程序

《物权法》第42条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个公共利益到底是一个什么样的范围,是很难界定的。在我们经历的征地拆迁项目中,有些涉及“回报用地”。如政府在修建道路、公园等公共设施时,由于缺乏足够的资金,将土地转让给开发商进行开发。那么,这些回报用地范围内的拆迁行为,是不是也是属于一种公共利益的行为?值得我们思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就规定得比较弹性,很难定义,在西方判例制的很多国家是授权法官结合不同时期的情况,来解释公共利益,法律上一般不作界定。其次,这个概念是不断发展的概念,几十年前理解的要比现在窄得多。再次,公共利益概念在某些情况下具有主观性,很难在法律上作一刀切的规定。所以我不赞成凡开发建设都不是公共利益的说法,有时两者可能会交织在一起。这种回报用地项目的征地拆迁行为,同样是出于公共利益的需要。毕竟,它存在的前提是为了更好、更快地加大政府对于城市基础设施的建设。但是,要求法律对于一个范围如此广泛的概念作出详细具体的规定是不切实际的。因此,是不是出于社会公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而这个程序,必须建立在现行法律法规的规定之上,同时,也必须建立在项目的内在客观内容上。

(长沙市国土资源局天心分局 肖 刚)

矿业用地管理存在“盲点”

随着我国经济社会的发展,国民经济对矿石的需求量越来越大,矿山企业迎来了难得的发展机遇,截至2005年年底,全国共颁发采矿许可证92582件。但是,在矿山行业一片繁荣的景象下,出现了一个让采矿权人困惑不解的问题,有的采矿权人持有采矿许可证却无法进入采矿区实施开采活动,并且这种情况多见于露采的矿山。在我国国土资源管理中,出现了矿业用地管理的“盲点”,至今未见具有可操作性的国家规范出台。这个问题挑战国家行政许可的权威性,影响市场经济的公平与效率。

由于不考虑矿业用地(采掘工业用地)的特殊性,没有把矿业用地从一般工业用地(加工工业用地)中独立出来,一味地套用现行的以土地的承载功能为理论基础的工业用地管理模式,就出现了明显的“肠梗阻”。实务中的办事逻辑是这样的:取得了采矿权,不能开采矿产资源,还必须取得土地使用权;矿业用地属于工业用地,工业用地必须出让,合同地价款就得按照《城镇土地估价规程》评估;《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后,工业用地必须招拍挂出让,那么矿业用地也必须招拍挂出让。按照现行的工业用地管理模式管理矿业用地,有些地方法理不通,情理不通,执行起来脱离实际,阻力重重。

(山东省枣庄市国土资源局市中分局杨树凌)

警惕三峡库区“假移民”违法用地

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【关键词】完善；我国城市；土地储备；制度；构想；思考

引言

随着社会经济的快速发展，西方国家土地储备制度逐渐完善，我国的土地储备制度也应运而生，其对于土地市场的规范、促进国有企业的改革、增加各地的财政收入以及提高城市竞争力方面都有着积极的作用。然而，因为我国储备制度实施的时间相对较短，因此还存在着许多问题，所以需要完善城市的土地储备制度。

1 完善我国城市的土地储备制度的重要性

对于我国的经济发展而言，土地储备制度属于新时期土地管理的新突破，其得到了各地方政府积极的响应。就我国目前的实施情况而言，土地的储备制度尽管不能完全实现土地市场的调控，做到土地的节约、集约利用，但是其在多方面有着重要作用，能够提高土地资源的管理水平。将分散的土地权集中到我国土地的储备机构中，对其进行统一的开发经营，从而提高提低资源的配置效率。土地储备制度的建立还能够促进我国国有企业的改革，有效的增加我国政府的收入。土地储备制度的建立，能够大量的征用农村的集体土地，做好旧城改造工作，加速城市的基础设施和配套设施的监理，刺激房地产行业的发展。随着我国经济的快速发展，对于生活质量的要求越来越高，土地储备制度的建立，能够帮助政府做好土地的统筹规划，帮助老百姓得到应有的土地补偿和安置。总而言之，完善我国城市的土地储备制度有着重要意义。

2我国城市的土地储备制度目前存在的主要问题分析

我国的土地储备制度属于对原有的土地资源管理制度的新的突破，其不但能够进行宏观调控，还能解决我国经济发展过程中存在的多种问题。然而，在我国土地储备制度实施的工作中，和该制度建立时期的初衷有着很多的偏差，出现了多方面的问题：

2.1没有完全的垄断土地的一级市场

根据我国的土地相关政策，土地的储备机构属于我国的国土资源管理部门，其主要负责土地储备的工作。因为土地储备的制度还不够健全，我国的土地资源管理的改革还不够彻底，无法很好的进行土地储备管理工作。而除了各地的土地储备机构，部门地区的建设部门、工业园区管委会、乡镇街道办或国有公司等都可以进行城市土地的整理及开发利用，导致我国的土地储备机构不能全面的掌握地区的土地开发进度，无法统筹协调土地的整体开发问题，土地资源的监督管理机制无法有效的建立，土地资源得不到有效利用。

2.2政府相关部门不协调和配合

根据我国土地管理的相关规定，我国的土地储备制度的行政体系通常由我国的国土资源管理机关进行相关事宜的指导工作，而土地储备机构则负责具体的实施，由其他部门互相配合，做好土地的收储工作。但是，因为土地储备工作需要政府经济管理部门的支持，各单位过分的注重自身的利益，导致土地储备机构在实际工作中面临着许多矛盾，工作效率下降，工作难度增加。

2.3资金筹备困难

土地的储备机构在进行土地收储工作中，不管是收购、征收还是整理开发，都需要大量的资金作为支撑，因此筹备足够的资金是完后才能土地储备工作的基本前提。但是，就目前而言，地方政府在进行土地储备制度的建立时，前期投入的资金过少，后续的资金仅单纯的借助地方财政收入，导致土地储备工作往往不能顺利完成。由于在进行旧城改造的过程中，大规模的进行征地拆迁工作，导致我国的地方财政压力过大，且近年来，银行的贷款难度以及还款利息增多，土地收储工作无法稳定的进行。

2.4市场调控能力差

随着我国的土地收储制度在各地进行推广，我国土地出让市场化的程度逐渐提高，房地产的价格处于快速上升的状态，出现了"地王"等不正常的现象。在实际土地收储的过程中，因为房地产开发的周期相对较长，土地闲置的情况严重，导致在进行储备土地供给量增加的过程中，没有进行相应的房产供给工作，导致储备土地的调控能力不能够有效的发挥。

3 完善我国土地储备制度的构想和思考

3.1健全相应的法律体系

目前，尽管我国已出台了一部分土地储备的相关法律法规，在一定程度上确定土地储备制度建立的相关依据和原则，但是土地储备制度属于系统性的工程，其不但要有法律进行土地储备范围、法律地位、程序等方面的具体规定，还需要对其各个环节的工作进行明确规定，从而提供土地储备工作的法律保障。完善我国土地储备制度的第一步，便是要健全相应的法律体系，帮助我国各相关部门、地方政府以及土地储备机构在进行土地储备制度建立时依法行政。

3.2加强机构人员的专业素质

要想做好土地储备制度的制定工作，就需要保证土地储备机构人员的专业水平，其不但具有丰富的土地储备相关知识，还需要有经济管理方面的人才，加强其管理的力度，减少问题的出现。所以，要增加土地储备机构的工作人员的数量，引进专业的人才，做好土地储备制度方面的培训工作，加强其学习交流的频率，不断的提高其业务水平，保证其能够适应时代的发展要求。

3.3增加土地储备机构的权利

首先，要适当提高我国土地储备机构行政的级别，帮助其权利与行政级别互相匹配从而有利于和有关部门进行平等协调的沟通。其次，要赋予土地储备机构以下两个权利：①行政处罚权，要保证土地储备机构可以切实的履行相关管理办法赋予的土地保护储备的权利、防治侵害行为的义务，使其可以进行相关责任人的处罚工作，避免国有资产流失，做好土地的储备工作。②要赋予储备机构处置闲置土地的权利，增强其处置闲置土地的力度，保证其能够依法收回闲置的土地，做好土地利用的总体规划与城市规划工作，将闲置土地纳入到储备土地库中。

3.4全面监督管理土地储备工作

在我国的土地管理工作中，土地储备机构是最为重要的一个部门，其掌握我国各地区最为优质的土地资源以及巨大的土地整理开发的资金。如果不能建立有效的监督管理机制，进行土地储备机构的管理工作，则会导致腐败现象的发生，导致我国的国有资产流失，甚至严重的影响土地储备工作的正常开展。因此要建立好完善的监督管理机制，要做好重点位置、关键环节、关键岗位的管理工作，以规范与制约权力的运行为主要核心，强化各岗位之间的重点，规范工作流程，保证土地储备机构管理工作的有序性。

3.5优化资金筹集的渠道

土地储备机构在其各项工作中都需要涉及大量的资金，不管是土地收购、征收火势土地的整理开发，都离不开资金的支撑，要想完成土地储备工作，就必须筹集足够的资金。为了保证土地储备工作能够顺利的进行，则要做好自己的筹集工作，政府增强土地储备机构的贷款权限，减少土地储备的财务风险，降低其经营管理的难度，还可适当的筹集资金，优化资金的筹集渠道，保证土地储备机构的储备管理工作能够顺利的进行。

结束语

综上所述，为了更好的保障我国城市基础设计的建设，保证土地资金的总体规划得到合理的利用，就要做好土地储备制度的完善工作，保证我国土地资源得以合理的利用。

参考文献：

[1]王振毅.进一步完善我国城市土地储备制度的思考[J].广东土地科学，2009：32-36.

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（一）加强对中央扩大内需、促进经济平稳较快增长政策措施执行情况的监督检查。组织有关部门对中央扩大内需、促进经济增长政策落实情况集中开展监督检查。重点检查有关地方是否认真落实中央、省委省政府、市委市政府和县委县政府的政策措施；工程项目规划、立项是否符合科学发展观的要求，是否符合中央、省委省政府、市委市政府和县委县政府规定的投向；工程项目审批和建设程序是否依法合规；项目建设资金管理使用是否规范透明；工程建设是否安全合格。坚决防止高耗能、高污染、低水平重复建设。坚决杜绝有令不行、有禁不止现象，严肃查处违法违规行为。并督促有关部门扎实转变工作作风，提高审批效率，积极为扩大内需、促进经济增长项目提供服务和保障。

（二）加强对节约集约用地工作落实情况的监督检查。按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发[2008]3号）和市政府的要求，督促各地和有关部门严格执行土地利用总体规划，严格土地审批，切实按照土地调控政策供应建设用地；坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。加大责任追究力度，坚持和完善与国土资源部门案件移送工作制度，严肃查处违反土地管理法律法规和政策规定的案件，着力解决非法批地、非法低价出让国有土地使用权、擅自变更规划获取利益，以及严重破坏、浪费、闲置土地资源等问题。

（三）加强对节能减排工作落实情况的监督检查。按照市政府有关节能减排工作的总体要求，督促落实节能减排工作责任制，加强对重点区域和行业减排工作的监督检查，积极推进关停和淘汰落实产能工作。严肃查处违反国家能源管理和环境保护法律法规的个案，重点解决各地、各部门在落实节能减排指标上工作不得力、目标不落实，以及各地和产业政策主管部门不严格执行国家产业政策，违规审批或核准立项等问题。督促并配合有关部门建立健全节能减排工作监督和奖惩机制，加强对节能减排指标体系、监测体系和考核体系落实情况的监督检查。

（四）加强对房地市场调控政策执行情况的监督检查。会同有关部门加强对房地产规划许可、施工许可、开发建设等环节的监督检查，重点对违规变更规划、调整容积率等问题进行专项整治。督促城乡规划主管部门对2007年以来各地提高容积率、变更用地性质的房地产项目进行清理，坚决纠正城乡规划管理不规范、监管不到位、对容积率的调整搞“暗箱操作”等问题，着力遏制房地开发领域腐败现象滋生蔓延的势头，促进房地产市场健

二、开展对有关法律法规贯彻执行情况的监督检查

（一）加强对工程建设招投标、工业和经营性用土使用权出让招拍挂、产权交易、政府采购“四项制度”贯彻执行情况的监督检查。督促各地和有关部门完善工程建设招标投标监督管理机制，强化对政府投资工程招投标活动的监管，推进招标投标制度建设。建设推行非经营性政府投资项目代建制；进一步完善工程建设招标投标举报投诉处理机制，加强对工程建设项目招标投标投诉处理机制落实情况的监督检查；建立和完善案件线索移送机制，严肃查处工程建设招标投标领域的违法违纪案件。继续加强对土地使用权出让情况的监督检查，督促有关部门全面落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。继续加强对国有和集体产权交易的各项配套制度建设，严肃查处国有企业改制中转移、隐匿、侵吞国有资产，低价转让国有产权，以及监管部门工作严重失职、违规操作造成国有资产流失等问题。继续加强对政府采购工作的监督检查。扩大政府采购范围，规范采购行为，加强对采购行为的监督，严格实行“管采分离”。

（二）加强对安全生产法律法规和安全生产责任制落实情况的监督检查。督促各地及有关单位切实落实监管责任，杜绝安全隐患，促进安全发展。进一步加大责任事故调查处理力度，加强对事故责任追究落实情况的监督检查，规范和完善事故调查处理和责任追究工作的机制和程序。坚决查处失职渎职、造成重特大事故，以及瞒报、谎报事故和事故背后的、权钱交易、违规投资入股等违纪、违法问题。

（三）积极参与整顿和规范矿产资源开发秩序工作。督促相关部门深化矿业权审批制度，全面落实矿业权取得和矿产资源有偿开采制度，开展探矿权、采矿权、采砂权招标拍卖挂牌出让制度执行情况监督检查，严肃查处违规审批探矿权、采矿权和违规参与矿产开发获取利益的案件。

三、加强对民生问题的监督检查，切实维护人民群众的利益

（一）加强对城市住房政策执行情况的监督检查。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和市委、市政府的要求，进一步加强对城市住房各项政策落实情况的监督检查，督促落实有关部门的责任。积极会同房管、发改委等部门重点开展对《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》贯彻落实情况的监督检查，继续开展对推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度落实情况的专项执法监察。

（二）认真履行监督检查职责，切实保障县委、县政府提出的民生工程的落实。围绕县委、县政府的部署，加强对各乡（镇、场、企业集团）和有关职能部门履行职责情况和民生工程有关资金管理使用情况的监督检查。对县政府确定为民实事进行全程监督检查；对重大财政、国债资金或招商引资项目跟踪监督检查；对县委、县政府确定的城市建设重大项目进行全程监督。使好事办好、实事办好，让人民群众满意。

（三）进一步深化专项治理损害群众利益的相关工作。继续督促建立和完善纠正征地、拆迁中侵害群众利益、企业重组改制和破产中侵害职工合法权益、拖欠工程款和农民工工资问题的长效机制，严肃查处损害群众合法权益的案件。继续配合有关部门做好整顿和规范市场经济秩序专项整治、对大中型水库移民后期扶持资金管理和使用情况的监督检查等工作。继续开展城乡规划效能监察、国家开发银行政策性贷款项目执法监察等工作。

篇7

关键词：房地产企业；社会责任；实现

一、引言

目前还没有企业社会责任的权威定义，比较有代表性的有：管理学者斯蒂芬・P.罗宾斯（Stephen.P.Robbins）与玛丽・坎特（Mary Coulte）认为企业社会责任是指超过法律和经济要求的企业为谋求对社会有利的长远目标所承担的责任。1991年，Carroll认为经济、法律、伦理和慈善四种社会责任构成了企业社会责任的全部，而且这四个企业社会责任构成了一个金字塔的结构。关于企业社会责任到底是什么这个问题并不重要，重要的是企业应该对哪些人承担责任，对这些对象应该承担什么样的责任，怎样推动企业实现这些责任的问题。Carroll认为将利益相关者理论应用于企业社会责任研究中可以为企业社会责任“指明方向”，针对每一个主要的相关利益群体就可以界定企业社会责任的范围。Clarkson也曾经说，利益相关者理论可以为企业社会责任提供“一种理论框架”，在这个框架里，企业社会责任被明确界定在“企业与利益相关者之间的关系”上。目前，利益相关者的范围主要有投资者、员工、顾客、供应商、债权人、行业协会、当地社区、政府等。作者选取了其中认为对房地产企业最重要的三个利益相关者作为本文的研究基础。

二、房地产企业社会责任的缺失表现

（一）房地产开发企业的土地寻租现象

曾有人在2002年测算，当年中国国有土地资产总量约25万亿元，约占当年全部国有资产总量的76%，相当于当年全国GDP的2.44倍。不过，这笔巨大的资产却产权界定不清、产权交易积弊丛生，“肥沃”的土地因此成为经济领域权力寻租的最热门领域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都与土地密切相关。据统计，过去几年里，在领导干部、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。在土地招挂拍的过程中，竞买人恶意串通“围标”、“陪标”的现象很普遍。投标单位向陪标单位承诺条件，以金钱贿赂收买主要的评标人，里应外合，不对称信息，故意抬高投标门槛和中标价格，减少限制和吓阻其他竞标人。开发商不惜代价的寻租成本最终会转嫁到消费者的手中，这也可以部分解释近年来房价飙升的原因。

（二）房地产开发企业金融风险大

2006年中国房地产开发资金来源为32523.23亿元，同比增长28.3%。近两年银行信贷比例上升，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自筹资金与其他资金分别占资金总量的31.95%和47%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看约有70%的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。这种高度集中的银行融资体制，必将加大银行信贷风险。因为如果商品房空置面积长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自于银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，则银行即使拍卖抵押物也无法收回贷款本息。最终，银行将成为房地产风险的最大承担者，2008年美国爆发的次贷危机就是前车之鉴。

（三）房地产开发企业对消费者的欺诈行为

房地产开发企业对消费者的社会责任主要是提供能够满足消费者需求的产品和服务，保持房价的稳定发展。在当今中国房地产开发商以利润最大化为中心的动机下，房价已经成了老百姓生命中不能承受之重，房地产开发企业在卖楼过程中所表现出来的欺诈行为更是严重损害了消费者的基本权利。这些欺诈行为具体表现在：不向消费者公布新开楼盘的价格或者是公布虚假的价格；相关项目的另收费行为以及小区配套设施的不完善；隐瞒售房进度、散布虚假销售信息或涨价信息，营造虚假销售气氛。

三、房地产企业社会责任缺失的根源分析

（一）寻租现象背后的实质

房地产开发离不开土地这个重要的资源，政府对土地的垄断是产生房地产寻租的重要原因。在中国，土地的控制权牢牢地掌握在有着二元结构特点的政府手里。二元结构主要表现为政府代表主体的二元性，即中央政府代表土地所有权、行使市场管制权，地方政府使用权、行事经营权。具体经营土地市场的是地方政府，中央政府对地方政府具有绝对的监管权。但是由于信息不对称，监管成本过高以及地方政府官员考核指标的因素，地方政府和中央政府在行使同一块土地的权利上会表现为一定的价值冲突：中央重视土地的资源价值，但地方却看重土地的资产价值。于是，地方出于政绩、财政的考虑，挖空心思与中央争夺土地经济、政治利益。由于地方政府官员的考核指标直接和GDP挂钩，土地收入就成了地方财政收入的一个重要来源。而地方政府实际上也并不是作为一个机构行使土地所有权，它需要委托相关部门的官员来具体地行使这项垄断权力。如果地方政府的某个官员掌握了控制土地市场的权力，那么就有开发商“处心积虑”地去获取高额垄断利润，这就给拥有颁发开发许可权的官员创造了巨大的寻租空间。

（二）房地产企业大量银行贷款的原因

近几年来，随着土地招挂拍在全国的推进，中央紧缩土地政策的实施，土地价格越来越高；又由于房市的飞速发展，房价一路上扬，普通工薪阶层买不起房，只有靠原有公房的拆迁获得“第一桶金”，从而使得拆迁成本愈来愈难以控制。由此产生的结果是，土地费用和动拆迁费用占一个房地产项目总投资的比例从原来的30%上升到40-50%，中心城区的比例就更高，有些甚至达到60%。未缴清土地费用，完成动拆迁，就不能取得四证，也就无法达到银行贷款“四证齐全”的门槛。这样一来，房地产企业需要自行筹备的资金大大增加，这对大型房产集团来说影响不大，对中小房产商则是致命一击。因此，自有资金不足，追求高杠杆获利的房产商企图绕过政策，另辟蹊径来解决前期资金。另一方面，房地产业的高利润对银行有着天然的吸引力。资料表明，世界房地产平均利润基本保持在6-8%，高于其他产业。而中国等新兴市场经济国家的房地产投资利润远高于国际或发达国家水平，一般不低于30%，即使不景气时也在20-25%；即使利润较低的政府安居工程也达15%。显然，房地产开发信贷是银行一项重要的赢利性资产业务。

（三）造成房屋销售过程中欺骗行为的根源

房地产开发企业对消费者的种种不诚信行为主要来自于人们价值观的错位等一系列社会问题。改革开放前服务于人民的核心价值观开始迷失，改革开放后逐渐表现为社会价值观的多元化，形形的价值观激烈碰撞，不健康的价值观（拜金主义、奢侈、欺诈、自私等等）充斥整个社会。绝大多数房地产开发企业唯利润是从，在追逐利润的过程中绞尽脑汁耍尽一切不良手段，又加上中国现行相关的法律制度不完善，消费者维权意识薄弱，房地产企业的不诚信行为时有发生。

四、房地产企业社会责任实现机制的构建

（一）完善现有的土地产权制度，完善政府官员考核体系

在保证国家对土地的绝对所有权的前提下，进行土地产权多元化改革的试验，把一部分土地的开发权和使用权等实际产权分配给大型国有企业，对土地的管理办法可以参照一般国有资产的管理办法，但是应该开设专门账户进行管理，实行国有土地使用权的委托经营制度。实行由农地终极所有者的农户通过民主选举产生代表村民集体利益的合作经济组织通过农户自愿形式行使土地管理权，行使的土地权利包括占有、使用、收益、处分等权能。必须改变现有的官员考核制度，改革现有的单纯依靠GDP绝对增长额的官员政绩评价，尤其是与土地收入挂钩的GDP增长率指标需要慎重衡量。注重当地官员的长期绩效考核指标，把地方官员对地方可持续发展所做的贡献值的大小作为官员晋升的重要依据。

（二）加强房地产信贷管理，拓宽房地产企业融资渠道

商业银行在进行房地产项目贷款上时应做好相应的客户分析和放贷前的调查，以掌握客户的真实资料。加强贷后管理，强化动态监控。要强化信贷资金的“过程控制”，加大对企业贷款后的动态监管力度，对房地产贷款要确保项目资金封闭运行，要与开发企业签订资金封闭管理协议，确定各自资金到位时间与进度，明确各自的权利与义务。同时，对每笔贷出去的款项的风险和责任都要追究到个人，涉及金额特别大的可以由几个人共同承担。银行对这些信贷员实行专门管理，保证每一位信贷员都有积极性就负责专门的款项，同时，对专门款项的使用进行跟踪，确保每笔贷款实现真实的用途，信贷员对可能具有坏账风险的款项要有书面的解释说明及相应的防范措施。对有失职行为的银行工作人员必须追究连带责任。发展以股票融资为主的房地产直接融资渠道，大力发展房地产信托，积极探索其他形式的房地产融资渠道。据2007中国统计年鉴显示，截至2006年中国共有房地产开发企业58710家，而目前能上市的房地产企业不过几十家，就算全国的上市公司都做房地产投资，加起来也不超过1400家。因此，通过股票融资的开发商毕竟是少数。因此应该大力发展房地产融资的资本市场，开拓房地产中小企业板块，积极探索房地产融资的其他渠道。

（三）营造一个诚信健康的房地产销售环境

对在商品房销售中损害消费者权益的房地产开发企业高层管理人员应该加大惩罚的力度，比如在销售过程中严重损害消费者权益的开发商企业应吊销商品房预售许可证，要让这些经理人员明白，不强化员工的诚信意识，依靠坑蒙拐骗来取得业绩无益于个人的利益和公司的发展。同时，实行房地产销售人员全国区域管理的制度，这个统一管理的机构可以由各地的消费者保护协会直接领导，营销人员采取持证上岗的方式，每一个房地产销售资格证上都有代表本人唯一合法身份的编号。消费者可以直接向消费者保护协会的有关部门进行投诉，由消协的有关部门进行真实性调查后再做出处罚决定。从外部环境来说一方面应尽快完善《消费者权益保护法》等相关法律，提高消费者的维权意识，对严重违反消费者权益的开发商企业和个人可以考虑追究民事责任甚至是刑事责任等。另一方面应该在全行业甚至全社会范围内加强社会主义诚信观建设，像一些西方国家那样建设个人诚信的电子档案制度。

参考文献：

1、斯蒂芬・罗宾斯.管理学[M].中国人民大学出版社,1998.

2、CAROLL A B.The pyramid of corporate responsibility:toward the moral management of organizational stakeholders’[J].Business horizons,1991(4).

3、CLARKSON.A Stakeholder framework for analyzing and evaluating corporate social performance[J].Academy of management review,1995(1).

4、喻建齐.中国房地产金融风险分析及防范[D].武汉理工大学,2007.

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房地产合同管理办法

目 录

第一章 总 则

第二章 房地产抵押权的设定

第三章 房地产抵押合同的订立

第四章 房地产抵押登记

第五章 抵押房地产的占用与管理

第六章 抵押房地产的处分

第七章 法律责任

第八章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门负责管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、区(县)人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定

第八条 下列房地产不得设定抵押：

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五)被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产;

(六)依法不得抵押的其他房地产。

第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的;应当符合国有资产管理的有关规定。法律、法规有规定的除外。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险偿还的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

本文来源于查字典，转载请保留此标记，谢谢!第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所，名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)抵押期限;(七)抵押权灭失的条件;(八)违约责任;(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验厂列文件：(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(二)抵押登记申请书;(三)抵押合同;(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其它共有人同意抵押的证明;(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(六)可以证明抵押房地产价值的资料：(七)登记机关认为必要的其它文件.

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日作出是否准予登记的书面答复。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其它附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理

第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足,或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章 抵押房地产的处分

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(四)抵押人违反本办法的有关规定;擅自处分抵押房地产的;(五)抵押合同约定的其他情况。

第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼.

第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿.

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：(一)抵押权请求中止的;(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;(五)其它应当中止的情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(一)支付处分抵押房地产的费用;(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;(四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;(五)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章 法律责任

第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其它方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决;协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。

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关键词：城市土地；集约利用；措施

中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)10-0076-01

1　加快城市立体式开发，提高城市空间利用强度

城市发展对土地的需求不能仅仅停留在地表进行平面式发展，应积极探索土地立体化发展模式，这将成为今后城市土地集约利用的一种重要途径。

城市土地的立体化发展，应包括地表、地下和地上空间三部分，目前应集中开发的是地上和地下空间。地上空间的发展主要指高层建筑物及城市高架桥、立交桥等。而地下项目，除了发展地铁、地下商场外，还要逐步建设工程管网和基础设施(包括高速电车道、城市的隧道部分、停车场、人行道等)、商业企业、公共饮食业和演出类构筑物等。

由于城市土地使用体制上的失衡，目前仍存在一部分通过无偿划拨方式取得土地使用权的使用者，他们没有集约利用土地的内在动力。再加上观念和资金上等因素使得城市立体化开发模式还处于初级阶段。因此。立体化开发模式具有广阔的前景，城市土地集约利用水平将不断提高。

2　完善土地储备供应机制，积极推进城市土地整理

目前中心城区土地整理的主要方向是对杂乱不规则的地块，由政府或政府委托的机构、企业等单位通过征购或其他方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构、企业等单位组织进行土地整理。在完成房屋拆迁、土地平整和基础设施配套建设以后。根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以出让、转让等方式将土地投入市场。通过这种方式，可以改变建筑物排列零乱的状况，有利于实现城市规划目标，达到城市布局合理，结构优化。

3　做好两个规划，优化城市土地利用结构，提高土地效益

在推行土地置换举措的同时，应注重提高中心城区的容积率和建筑密度。中心城区应充分利用土地级差地租，结合现代企业改制和工业用地置换，盘活存量土地，将污染企业经治理后逐步向近郊或者周边城镇转移，使企业的帐面资产转化为企业的实际资产，最终实现产业结构和用地结构的双优配置。在功能分区上实行统一规划，合理布局，优化环境配套设施，政府将业务联系密切的机关统一安置在统一区域；按照工业用地“产、供、销”一条龙的方针。进行集中建设；集中成片开发居住用地，扩大公共绿化用地，美化环境。

4　建立和实行用地准入制度和奖励制度。保障城市用地的理性发展

(1)对具体项目进行综合分析，使供地向用地少、附加值高的项目倾斜。

(2)实行供地量与投资额挂钩，以提高项目土地单位面积投资强度和容积率。根据制定的工业用地标准，今后在项目预审、审批的过程中，将对项目是否符合规定的标准进行重点审查，对投资强度比较低、容积率比较小、效益不明显的企业坚决拒之门外。

(3)对一些工业园区用地，实行人区人园协议和土地出让合同附件双约束机制。将工业项目的规划容积率、建筑密度、投资强度、绿化指标、工程建设进度等控制性指标予以确定后。各用地单位必须严格按照合同执行，经审核确实需要修改的必须经市国土资源局批准后方可执行。

(4)实行用地奖励制度。建立土地监察奖励机制。要逐步建立并完善国家、省、市、县、乡(镇)五级土地监察网络，在加强土地执法动态巡查的基础上，对非法占地、闲置土地超过两年未利用等违法现象的举报单位或个人进行奖励，从而充分调动广大群众参与土地监察的积极性，将违法用地遏制在萌芽状态。

5　加强建设用地的全程管理。促进土地商效利用

5.1　加强审批程序和批准权限

建设项目通过用地预审，具备用地申请条件后，按照《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《建设用地审查报批管理办法》的规定，向县级以上人民政府土地管理部门正式提出用地申请。开始进入项目用地审查报批(批中)阶段。本阶段土地管理部门的主要任务是严格用地报件审查，重点审查初步设计。从建设项目最后定位、用地面积、用地费用概算等方面进行审查，具体审查内容包括：(1)认真分析初步设计中的土地利用情况，论证分析土地利用效益，寻求最经济合理的土地利用设计方案。(2)运用国家现行的建设用地定额指标和同类项目中较先进的用地实例，审查设计采用的各项目用地指标和用地方案。(3)按照国家有关设计标准的规定，纠正设计方案中可能出现的超标问题，并责令其进行改正，调整到符合规定标准后再进行审批。(4)占用耕地的用地项目，要审查补充耕地方案。审查内容包括补充耕地或补划基本农田的种类、位置、面积、质量、补充期限、资金落实情况等，并以附图为据，进行现场校核。

5.2　加强项目用地监督检查

(1)参与工程项目的验收，检查土地使用情况。(2)审查项目用地的界址、面积是否与《建设用地批准书》相一致，防止未经依法批准多占用土地的违法行为发生。(3)监督用地单位是否按补充耕地、征用土地方案的规定，履行占补平衡义务和全额支付征地费用，落实安置方案；检查被征地单位是否按批准文件，及时向用地者提供土地，确保项目及时开工建设等，如发现问题应及时依法予以处理。(4)参与建设项目用地验收工作，调查土地利用情况等，由此验证用地审批工作质量，发现审批中存在的问题，及时纠正、改进和完善。

6　调整产业结构，发挥级差地租效益，实现可持续发展

城市土地集约利用应该与产业调整、国有企业改革相结合，应建立工业土地产出率指标，对达不到要求的工业、仓储企业，实行“退二进三”政策搬到城郊另建，腾出黄金地段发展第三产业、和城市绿地；或由企业直接改变土地用途发展商贸、服务业。城市土地置换通过合理调整城市存量土地利用结构和空间布局，可以集约利用土地，提高土地利用效率，使城市土地利用走内涵发展为主的道路；也可以合理发挥土地的空间效益(树立立体土地观)，使城市土地利用空间布局更趋协调，提高土地利用率。同时，城市土地置换又通过充分发挥城市土地的级差地租效益，能有效地消除城市存量土地置换现象，保证城市土地获得最有效的利用。因此，现在我国城市存量土地可持续利用的最好途径是在企业改制和城市土地使用制度改革的基础上，转换土地使用功能，调整土地利用结构和空间布局，将利用率低和经济效益差的土地置换出来，重新进行配置，使城市存量土地利用获得最大的综合效益，实现城市土地利用的可持续发展。

篇10

 自2008年1月1日起，原享受企业所得税低税率优惠政策的企业，将在新税法施行5年内逐步过渡到法定税率。

享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行；原执行24%税率的企业，2008年起按25%税率执行。

原享受企业所得税“两免三减半”、“五免五减半”等定期减免税优惠的企业，新税法施行后继续按原税收法律、行政法规及相关文件规定的优惠办法及年限享受至期满为止，但因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从2008年度起计算。

 通知界定了享受企业所得税过渡优惠政策的企业的范围

享受上述过渡优惠政策的企业，是指2007年3月16日以前经工商等登记管理机关登记设立的企业。

 通知明确规定企业实施过渡优惠政策的项目和范围

实施过渡优惠政策的项目和范围按《实施企业所得税过渡优惠政策表》（见下表）执行。

通知明确将继续执行西部大开发税收优惠政策

根据国务院实施西部大开发有关文件精神，财政部、税务总局和海关总署联合下发的《财政部、国家税务总局、海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税〔2001〕202号）中规定的西部大开发企业所得税优惠政策继续执行。

[相关链接]：财税（2001）202号企业所得税优惠政策摘要

1、对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。

2、经省级人民政府批准，民族自治地方的内资企业可以定期减征或免征企业所得税，外商投资企业可以减征或免征企业所得税。

3、在西部地区新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述项目业务收入占企业总收入70％以上的，还可以继续享受企业所得税如下优惠政策：内资企业自开始生产经营之日起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

 应纳税所得额按新税法规定计算

享受企业所得税过渡优惠政策的企业，应按照新税法和实施条例中有关收入和扣除的规定计算应纳税所得额，并按通知规定的税率、项目、范围计算享受税收优惠。

 享有交叉优惠政策的企业，可选择最惠政策执行

企业所得税过渡优惠政策与新税法及实施条例规定的优惠政策存在交叉的，由企业选择最优惠的政策执行，不得叠加享受，且一经选择，不得改变。

（国发[2007]39号，2007年12月26日）

国务院关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知

 通知阐明了新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的特定地区的范围

法律设置的发展对外经济合作和技术交流的特定地区，是指深圳、珠海、汕头、厦门和海南经济特区；国务院已规定执行上述地区特殊政策的地区，是指上海浦东新区。

 优惠政策：“两免三减半”

对经济特区和上海浦东新区内在2008年1月1日（含）之后完成登记注册的国家需要重点扶持的高新技术企业，在经济特区和上海浦东新区内取得的所得，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。

 提高了高新技术企业认定的门槛：拥有核心自主知识产权

国家需要重点扶持的高新技术企业，是指拥有核心自主知识产权，同时符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十三条规定的条件，并按照《高新技术企业认定管理办法》认定的高新技术企业。

《国家重点支持的高新技术领域》和《高新技术企业认定管理办法》由国务院科技、财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。目前两个文件尚未。

 应纳税所得额应单独计算企业在特区内所得

经济特区和上海浦东新区内新设高新技术企业同时在经济特区和上海浦东新区以外的地区从事生产经营的，应当单独计算其在经济特区和上海浦东新区内取得的所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。

 享受过渡性税收优惠期间，将进行复审或抽查企业资格。

经济特区和上海浦东新区内新设高新技术企业在按照本通知的规定享受过渡性税收优惠期间，由于复审或抽查不合格而不再具有高新技术企业资格的，从其不再具有高新技术企业资格年度起，停止享受过渡性税收优惠；以后再次被认定为高新技术企业的，不得继续享受或者重新享受过渡性税收优惠。

（国发[2007]40号，2007年12月26日）

中央企业国有资本收益收取管理暂行办法

 办法界定了收取国有资本收益的央企试行范围

办法试行范围包括国资委所监管企业和中国烟草总公司。

 收取国有资本收益具体内容包括五大类

国有资本收益，是指国家以所有者身份依法取得的国有资本投资收益，具体包括：

（一）应交利润，即国有独资企业按规定应当上交国家的利润；

（二）国有股股利、股息，即国有控股、参股企业国有股权(股份)获得的股利、股息收入；

（三）国有产权转让收入，即转让国有产权、股权(股份)获得的收入；

（四）企业清算收入，即国有独资企业清算收入(扣除清算费用)，国有控股、参股企业国有股权(股份)分享的公司清算收入(扣除清算费用)；

（五）其他国有资本收益。

 国有独资企业上交税后利润比例：区别不同行业适用不同比例

应交利润的比例，区别不同行业，分三类执行：第一类为烟草、石油石化、电力、电信、煤炭等企业，上交比例为10%；第二类为钢铁、运输、电子、贸易、施工等企业，上交比例为5%；第三类为军工企业、转制科研院所企业，由于企业总体利润水平不高，暂缓3年上交。

国有控股、参股企业应付国有投资者的股利、股息，按照股东会或者股东大会决议通过的利润分配方案执行。

 央企上交国有资本收益区别五种情况核定

（一)应交利润，根据经中国注册会计师审计的企业年度合并财务报表反映的归属于母公司所有者的净利润和规定的上交比例计算核定；

（二)国有股股利、股息，根据国有控股、参股企业关于利润分配的决议核定；

（三)国有产权转让收入，根据企业产权转让协议和资产评估报告等资料核定；

（四)企业清算收入，根据清算组或者管理人提交的企业清算报告核定；

（五)其他国有资本收益，根据有关经济行为的财务会计资料核定。

 办法规定了国有资本收益收取方式

国资委监管企业向国资委、财政部同时申报上交；国资委提出审核意见后报送财政部复核；财政部按照复核结果向财政部驻申报企业所在地财政监察专员办事处下发收益收取通知，国资委按照财政部复核结果向申报企业下达收益上交通知；企业依据财政专员办开具的“非税收入一般缴款书”和国资委下达的收益上交通知办理交库手续。中国烟草总公司上交国有资本收益，由财政部审核，按财政部审核结果直接办理交库。

（财企[2007]309号，2007年12月11日）

国家税务总局关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复

《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）第四十七条规定：“企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保,因被担保人不能按期偿还债务而承担连带还款责任,经清查和追索,被担保人无偿还能力,对无法追回的,比照本办法坏账损失进行管理。企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保人承担的本息等，不得申报扣除。”其中，“与本身应纳税收入有关的担保”是指企业对外提供的与本企业投资、融资、材料采购、产品销售等主要生产经营活动密切相关的担保。

根据合同双方权利与义务对等和实质重于形式的原则，企业之间签订贷款互保合同，相互提供的贷款担保，与企业的融资活动密切相关，因此，签订贷款互保合同的一方（担保企业）为另一方（被担保企业）提供的贷款担保，在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内（含）的部分，应认为与其本身应纳税收入有关。

上述担保企业为被担保企业提供贷款担保，因承担担保连带责任所发生的损失，在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内（含）的部分，可按照国家税务总局令第13号第四十七条的相关规定进行税前扣除，超过被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额的部分，不得扣除。

（国税函[2007]1272号；2007年12月18日）

国家税务总局关于加强民族贸易企业增值税管理的通知

为加强民族贸易企业（含供销社企业，下同）的增值税管理，根据《财政部 国家税务总局关于继续对民族贸易企业销售的货物及国家定点企业生产和经销单位销售的边销茶实行增值税优惠政策的通知》（财税〔2006〕103号）和《财政部 国家税务总局 国家民委关于民族贸易企业增值税有关问题的通知》（财税〔2007〕133号）的规定，现将有关问题明确如下：

一、享受增值税优惠政策的民族贸易企业应同时具备以下条件：

（一）能够分别核算少数民族生产生活用品和其他商品的销售额；

（二）备案前三个月的少数民族生产生活用品累计销售额占企业全部销售额比例（以下简称“累计销售比例”）达到规定标准；

（三）有固定的经营场所。

二、新办企业预计其自经营之日起连续三个月的累计销售比例达到规定标准，同时能够满足上述第一条第（一）、（三）款规定条件的，可备案享受民族贸易企业优惠政策。

三、享受增值税优惠政策的民族贸易企业，应在每月1-7日内提请备案，并向主管税务机关提交以下资料：

（一）《民族贸易企业备案登记表》或《新办民族贸易企业备案登记表》；

（二）备案前三个月的月销售明细表（新办企业除外）；

（三）主管税务机关要求提供的其他材料。

主管税务机关受理备案后，民族贸易企业即可享受增值税优惠政策，并停止使用增值税专用发票。

主管税务机关应停止向备案企业发售增值税专用发票，同时按规定缴销其结存未用的专用发票。民族贸易企业备案当月的销售额，可全部享受免征增值税优惠政策。

四、对民族贸易企业（不包括本季度内备案的新办企业）实行季度审查制度。主管税务机关应在每季度结束后15个工作日内，对民族贸易企业进行审查。发现有下列情况之一的，取消其免税资格，并对当季销售额（本季度内备案的企业自享受优惠政策之月起到季度末的销售额）全额补征税款，同时不得抵扣进项税额。

（一）未分别核算少数民族生产生活用品和其他商品的销售额；

（二）企业备案前三个月至本季度末，累计销售比例未达到规定标准。

五、新办民族贸易企业自经营之日起满三个月后的次月前15个工作日内，主管税务机关应对其进行首次审查。发现有第四条第（一）款情况，或自开业起累计销售比例未达到规定标准的，取消其免税资格，并对销售额全额补征税款，同时不得抵扣进项税额。

新办企业首次审查通过之后，即为民族贸易企业，应按照第四条规定实行季度审查制度，其中，第四条第（二）款中累计销售比例自开办之日起计算。

六、被取消免税资格的企业，自取消之日起一年内，不得重新备案享受民族贸易企业增值税优惠政策。

对停止享受增值税优惠政策的企业，主管税务机关应允许其重新使用增值税专用发票。

七、享受免征增值税优惠政策的民族贸易企业，要求放弃免税权的，按照《财政部 国家税务总局关于增值税纳税人放弃免税权有关问题的通知》（财税〔2007〕127号）规定执行。

本通知自2007年10月1日起执行。

（国税函[2007]1289号；2007年12月24日）

财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知

为做好新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）的贯彻落实工作，现就耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题通知如下：

一、各省、自治区、直辖市每平方米平均税额为：上海市45元；北京市40元；天津市35元；江苏、浙江、福建、广东4省各30元；辽宁、湖北、湖南3省各25元；河北、安徽、江西、山东、河南、四川、重庆7省市各22.5元；广西、海南、贵州、云南、陕西5省区各20元；山西、吉林、黑龙江3省各17.5元；内蒙古、、甘肃、青海、宁夏、新疆6省区各12.5元。

各地依据耕地占用税暂行条例和上款的规定，经省级人民政府批准，确定县级行政区占用耕地的适用税额，占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的适用税额可适当低于占用耕地的适用税额。

各地确定的县级行政区适用税额须报财政部、国家税务总局备案。

二、经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。

未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。

（财税[2007]176号；2007年12月28日）

财政部 企业会计准则实施问题专家工作组意见（第三期）

近期正值上市公司、会计师事务所编制和审计2007年年报，针对上市公司和会计师事务所在此过程中提出的问题，企业会计准则实施问题专家工作组进行了讨论，达成一致意见，现予。

一、问：企业持有上市公司限售股权（不包括股权分置改革持有的限售股权，下同）且对上市公司不具有控制、共同控制或重大影响的，应当如何进行会计处理？

答：企业持有上市公司限售股权且对上市公司不具有控制、共同控制或重大影响的，应当按照《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》的规定， 将该限售股权划分为可供出售金融资产，除非满足该准则规定条件划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

对于首次执行日之前持有的上市公司限售股权且对上市公司不具有控制、共同控制或重大影响的，企业应当在首次执行日进行追溯调整。

企业在确定上市公司限售股权公允价值时，应当遵循《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》的相关规定，对于存在活跃市场的，应当根据活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的，应当采用估值技术确定其公允价值，估值技术应当是市场参与者普遍认同且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术，采用估值技术时应当尽可能使用市场参与者在金融工具定价时所使用的所有市场参数。上市公司限售股权的公允价值通常应当以其公开交易的流通股股票的公开报价为基础确定，除非有足够的证据表明该公开报价不是公允价值的，应当对该公开报价作适当调整，以确定其公允价值。

二、问：企业发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券，其认股权应当如何进行会计处理？

答：企业发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券(以下简称分离交易可转换公司债券)，所发行的认股权符合《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》及《企业会计准则第37号金融工具列报》有关权益工具定义及其确认与计量规定的，应当确认为一项权益工具（资本公积），并以发行价格减去不附认股权且其他条件相同的公司债券公允价值后的净额进行计量。对于首次执行日之前已经发行的分离交易可转换公司债券，应当进行追溯调整。

三、问：企业在首次执行日之前持有的对子公司长期股权投资，如何按照《企业会计准则解释第1号》进行追溯调整？

答：企业在首次执行日之前已经持有的对子公司长期股权投资，按照《企业会计准则解释第1号》(财会[2007]14号)的规定进行追溯调整，视同该子公司自取得时即采用变更后的会计政策，对其原账面核算的成本、原摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投资准备等均进行追溯调整；对子公司长期股权投资，其账面价值在公司设立时已折合为股本或实收资本等资本性项目的，有关追溯调整应以公司设立时为限，即对于公司设立时长期股权投资的账面价值已折成股份或折成资本的不再追溯调整。合并财务报表的编制也应采用上述同一原则处理。

首次执行日之前持有的对子公司长期股权投资进行追溯调整不切实可行的，应当按照《企业会计准则第38号――首次执行企业会计准则》的相关规定，在首次执行日对其账面价值进行调整，在此基础上合并财务报表的编制按照2007年2月1日的专家工作组意见执行。

首次执行日按照上述原则对子公司长期股权投资进行调整后，相关调整情况应当在附注中说明。

四、问：国有企业进行公司制改建的，有关资产、负债的价值如何确定？

答：国有企业经批准进行公司制改建为股份有限公司的，应当按照《企业会计准则解释第1号》（财会[2007]14号)的规定，采用公允价值计量相关资产、负债。国有企业经批准改建为有限责任公司的，比照上述原则处理。