土地确权管理办法范文

导语：如何才能写好一篇土地确权管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】农村土地承包经营权；确权登记颁证；档案工作；思考

承包地确权登记档案是对农村土地承包经营权确权登记颁证工作的真实记录。承包地确权档案管理工作是指承包地确权档案的收集、整理、鉴定、保管、编研、利用等工作。2009年，吉林省开始承包地确权试点工作，积累了一定的经验。2015年，吉林省被列入全国第二批承包地确权整省推进试点省份，在承包地确权档案管理工作中进一步丰富了工作经验，并取得了显著成效。

一、吉林省承包地确权档案管理现状

2009年实施承包地确权试点以来，吉林省始终重视承包地确权档案工作，切实加强档案管理工作的制度化、规范化和系统化。吉林省承包地确权档案管理工作，突出的一个特点就是制度健全，措施有力。

实际上，从国家到吉林省，都对承包地确权档案工作十分重视。早在国家开展承包地确权试点工作之初，农业部、国家档案局就于2010年印发了《关于加强农村土地承包档案管理工作的意见》。2011年，农业部和国家档案局就着手起草《农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》，并最终于2014年11月印发。同年，农业部还了《农村土地承包经营权调查规程》《农村土地承包经营权要素编码规则》《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》3个行业标准，进一步细化了承包地确权工作的业务规范和工作流程。

而吉林省则依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权证管理办法》《农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》等法律法规，在广泛调研、深入研究的基础上，结合当地实际，于2015年7月，由省农委与省档案局联合下发了《吉林省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理实施办法（试行）》（吉农经发〔2015〕3号），并以附件的形式下发了《吉林省农村土地承包经营权确权登记颁证文件材料归档范围和档案保管期限表》《吉林省农村土地承包经营权确权登记颁证档案整理细则》。此外，吉林省农委起草设计了41种土地确权登记颁证系列文书，涵盖了承包地确权各个环节和阶段，全部下发各地指导确权登记颁证工作。

同时，省农委、省档案局为了开展和推进承包地确权档案工作，结合省内试点工作开展了归档材料的收集和指导工作，并分别利用全省承包地确权档案管理座谈会和全省试点工作经验交流现场会的契机，确定了“分类收集”“一户一卷”的承包地确权档案管理模式。

二、 承包地确权档案工作存在的问题

吉林省的承包地确权档案工作虽然取得了显著成效，但仍然存在一些问题，突出表现在：一是归档文件材料不规范问题。承包地确权档案涉及了农地一轮承包、二轮延包档案、农村土地经营权证书及发放情况、土地四至、田间指界，以及因农民外出打工、嫁娶及历史遗留问题等，材料繁多且复杂，造成了历史档案资料杂乱无章，加之各地归档材料参差不齐，给承包地确权档案工作带来了巨大阻碍。二是档案类别繁多，工作量大，需要建立科学有效的档案管理机制。承包地确权是一个复杂的综合性工程，加之要在规定时间内完成，在工作过程中所形成的档案数量更是巨大，且容易造成档案整理、归档积压现象。同时，确权过程中不仅要做好土地面积、四至、等级等信息的整理，还要收集存在的土地纠纷情况。这些问题不仅对以往的档案管理模式提出了新的要求，也加大了乡、村档案保管压力。

三、 解决问题的对策

从吉林省的实践来看，已经形成了解决上述问题的基本工作机制，值得借鉴。首先，下发吉林省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理实施办法（试行）》，对全省承包地确权归档文件整理做出统一要求。此文件成为全省统一规范指导和管理承包地确权档案的依据和保障。其次，吉林省确权办完善了《吉林省农村土地承包经营权确权颁证文书》，对归档文件材料的范围等环节和流程进行了明确，促进了承包地确权档案工作的开展。再次，省农委与省档案局为了减轻地方档案保管压力，一方面提高了乡镇档案保管要求，降低村级组织的档案保管数量。另一方面加大县级档案馆接收力度，并实行县级农业部门统一保管后适时移交档案馆的方案，解决了档案数量庞大难以有效保管的问题。最后，吉林省提出的“一户一卷”收集方式，减少了档案类别，缩短了文件材料归档整理时间，简化了档案统一编号流程，确保了承包地确权档案工作及时、科学和高效。

【参考文献】

[1]农业部，国家档案局.农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法[Z].2014-11-20.

[2]马素君，王赛春，马庆华，刘水英.做好新一轮农村土地承包经营权确权登记档案管理工作的探索与实践[J].档案天地，2015（12）.

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1、农村土地承包经营权抵押贷款法律法规和配套政策不完善，有待修改和健全。一是农村土地承包经营权确权颁证尚处于试点阶段。目前，农村土地承包经营权确权登记颁证工作仍在进行试点。到2014年底，河南共有129个县（市、区）开展了确权登记颁证工作试点，涉及454行政村、6.47万hm2承包耕地。鉴于农村承包土地的经营权颁证尚处于试点阶段，金融机构对目前签订的农村土地流转合同的规范性和法律效力心存顾虑；广大农户在没有得到政府颁发的农村土地承包经营权证的情况下，无法吃上定心丸，对土地承包经营权抵押贷款也顾虑重重。二是农村土地承包经营权抵押中介服务机构缺失。首先，农村土地流转价格评估机构缺失。农村承包地估价是抵押融资的重要环节。目前，河南省由金融部门认可的农村承包土地估价机构没有建立，缺少成熟的评估机制、经验和标准，无法对农村流转土地进行有效评估，导致金融机构难以确定合理的贷款抵押率和额度。其次，农村产权综合交易中心不健全。从目前了解的情况看，多数地方尚未建立农村产权综合交易市场，相关权属登记管理、交易服务机制不健全，一旦发生违约，农村土地承包经营权无法通过公开交易方式顺利变现，金融机构难以积极介入农村土地承包经营权抵押融资。再次，农村土地流转服务平台不完善。虽然河南省70%的县建立了农村土地流转服务中心，由于缺经费、缺人员、缺手段，对土地流转合同签订、鉴证及流转用途无法进行有效服务和监管，缺乏有效的土地流转信息平台。三是存在法规法律瓶颈。《担保法》第37条明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”《物权法》也明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。因此，从法律角度来看，把农村土地承包经营权作为抵押物，是否具有法律效力还存在争议。目前，相关政策仅局限于试点办理此类抵质押贷款，一旦贷款出现风险诉讼时缺乏法律层面的支持。

2、工商资本进入农业领域的准入和监管政策滞后，力度有待加强。一是工商资本进入农业领域审批监管执法主体缺位。目前，从国家和省级层面还未出台工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，也未明确准入审批部门和监管执法部门。比如，工商资本进入农业领域的准入条件具体是由谁制定、是属于前置审批条件还是作为附加参考条件；出现改变耕地用途的情况是由哪个部门监管、违规者处罚的依据、程序及标准等都没有明确规定。二是地方利益驱动导致工商资本进入农业领域监管失软。目前，地方政府受大招商政策的影响，为完成当地招商引资任务，对外来工商资本进入农业领域不愿主动设立门槛，避免因设置准入条件束缚当地手脚，更不可能主动把工商资本挡在门外。同时，限制工商资本经营农业的范围，既影响社会资本投入农业的积极性，又影响当地政府的招商引资。在这种政策导向和利益驱使下，地方政府对制定工商进入农业领域的准入条件不积极，对工商企业长期流转农户土地出现的“非农化”“非粮化”现象监管不到位，个别地方甚至是听之任之，放手不管。

3、农村土地流转风险保障金制度管理办法缺失，认识有待提高。一是土地流转风险保障金制度具体内容不明确。各地对土地流转风险保障金的缴纳比例、资金来源渠道缺乏依据和标准。流转承包土地每667m2需要交纳多少保证金合适无法界定，太多就会增加土地流入方的资金负担，影响正常经营，太少又无法完全规避风险，达不到应有的目的；土地流转风险保障金的收取和监管部门不明确、资金使用程序不清楚；对流入方不愿缴纳土地流转风险保障金的，缺乏强制性执行的依据和手段。二是对土地流转风险保障金制度思想认识上存在偏差。部分地方认为，农村承包土地流转是一种市场行为，在坚持依法、自愿、有偿的基础上，由家庭承包农户与新型农业经营主体或工商企业自发签订流转协议，出现风险原则上应由双方自行解决，政府在土地流转过程中起到指导、规范和服务作用。如果让地方财政拿出一部分资金来建立土地流转风险保障金，由政府对土地流转风险进行“兜底”，地方的积极性不高。对于新型农业经营主体而言，由于缺乏有效抵押物，农业经营贷款难现象普遍存在。在这种背景下，作为农村承包土地的流入方，除要预付流出方土地价款外，如果再要求缴纳一定的风险保证金，无形中加剧了流入方的资金负担。因此，对建立农村土地流转风险保障金认识上还不到位，思想有顾虑。

二、几点建议

推进农村土地流转制度改革，是河南省委全面深化农村改革的重要内容，符合十八届三中、四中全会和中央1号文件精神，符合河南农业农村发展实际。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是盘活农村土地资源和增加农民财产性收入的重要手段；加强工商资本进入农业领域的准入和监管，是降低工商资本进入农业领域“非粮化”比率和杜绝“非农化”、保证农地农用和粮食安全的重要举措；实施农村土地流转风险保障金制度，是规避农村土地流转风险和保护农民土地收益的重要保障。因此，坚定不移推进这项改革，既要积极探索，又要慎重稳妥；要在建立和完善相关制度上下功夫，要在搭建服务平台上下功夫，要在探索和完善运作模式上下功夫。

（一）建议制定完善相关管理办法一是按照已出台的《河南省农村土地承包经营权抵押贷款暂行管理办法》的要求，积极鼓励支持金融机构制定农村土地承包经营权抵押贷款实施细则，确保农村土地承包经营权抵押贷款能够顺利推进和规范运行；二是着手研究制定省级工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，鼓励有条件的县（市）先行先试，明确工商资本进入农业领域的具体条件和监管实施细则，强化社会资本长期租用农户土地的监管；三是引导各地制定《农村土地流转风险保障金制度》，明确风险保障金的筹措比例和渠道、使用范围、审批程序和监管办法，促进农村流转土地规范有序。

（二）建议积极稳妥推进改革试点各地要进一步提高认识，加强组织领导，强化部门联动，完善配套政策，积极稳妥开展农村土地流转制度改革相关试点。要选择地方财力比较强、政府推动积极性高、土地流转比较规范的县（市）和承贷积极性高的金融机构，共同开展农村土地承包经营权抵押贷款试点；选择条件成熟的县（市），通过筹措一部分财政资金，收取承租方缴纳的一部分资金，共同建立农村土地流转风险保障基金；选择土地流转比率高的县（市）开展工商资本进入农业领域的准入和监管试点，强化工商资本长期流转农户土地的用途管理。省农村土地流转制度改革各成员单位，要加强对试点的指导和服务，强化检查和督导，提升总结经验，逐步扩大试点范围。

（三）建议注重抓好重点环节

1、在农村土地承包经营权抵押贷款方面，一要稳步开展确权颁证，完善登记管理。加快农村土地承包经营权确权进度，适时拓宽确权范围，完善确权登记管理，详尽掌握土地经营权属面积、时限、承包人经营意愿和能力等。对需要办理担保融资的，可试点优先确权颁证，开展担保登记备案工作，建立健全土地台账，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押融资奠定基础。二要建立产权交易和价格评估机构，完善交易服务。建立农村产权交易中心或充实完善农村土地流转服务中心，开展农村土地承包经营权的抵押登记、信息和流转交易等服务。对于抵押融资的土地权利一旦发生风险,可在农村产权交易中心或农村土地流转服务中心上，通过拍卖方式对担保标的进行处置流转；建立农村土地流转价格评估机构，制定农村土地价值参考标准，开展价值评估服务，简化价值评估程序，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押授信提供依据。三要建立风险防控机制，强化风险补偿。鼓励地方政府成立农业政策性担保公司，为农村土地承包经营权抵押融资业务依法提供担保服务，增强金融机构发放此类贷款的积极性，有效降低贷款风险。鼓励由财政出资设立农村土地承包经营权抵押融资风险补偿专项基金，用于补偿金融机构贷款出现的合理损失。同时，加大对种养大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体的融资担保支持。四是建立激励引导机制，提高承贷银行的积极性。鼓励政府对农村承包土地的经营权抵押贷款给予一定的利息补贴，降低借款人融资成本。加大货币政策、金融监管政策支持。人行利用差别准备金、支农再贷款、支小再贷款、再贴现等货币政策工具，支持承贷银行增强资金实力，扩大信贷投放；银监部门实施差异化金融监管政策，适当提高承贷银行涉农贷款不良贷款率容忍度。按照《河南省金融业发展专项奖补资金管理办法》（豫财金〔2014〕34号），对承贷银行给予一定奖补。

2、在工商资本进入农业领域的准入和监管方面，一是建立准入机制。对工商资本在农业领域的生产经营能力、履约能力进行审核，并指定相关部门对其备案，把好“准入关”，对“非农化”以及有明显圈地占地意图、无意经营农业的工商资本要坚决予以拒绝，挡在门外。二是建立动态监管机制。加强对工商企业从事农业生产的动态监管，重点监管流转土地达到一定规模的涉农工商企业。对工商企业投资农业后的农地使用方向进行监测，避免改变流转土地用途，跟踪农业经营项目的投资进度和政策资金使用情况，防止套取国家支农项目资金；加强对农业生产环境的监测，鼓励工商企业发展生态循环农业，最大限度减少企业涉农项目对农业生态环境的破坏。三是建立引导服务机制。对工商企业涉农在土地利用、农村产业发展、基础设施和公共服务设施建设等方面进行科学规划，在保证粮食安全的前提下，区别不同产业制定差异化政策，通过税收倾斜、财政补贴、用水用电等优惠政策进行相应的引导和扶持，鼓励工商企业注重进入河南省急需资金的农业领域和有助于实现可持续性发展、延伸产业链条的农业领域，重点投向适合企业化经营的种养殖业、农产品精深加工业、农业生产业、农业基础设施建设等。

篇3

近年来，农村土地流转如火如荼，地方将其作为促进农业产业发展、提高土地收益、促进农民增收的有力抓手。但流转大户一遇到资金问题就犯了愁，不是向亲戚朋友借，就是走“一人欠钱，多户连坐”的高息民间借贷，土地流转规模难以规范化做大。

《财经国家周刊》记者近期对江浙等试点地区的采访调研显示，自今年3月央行等五部委联合印发了两权抵押贷款试点办法（《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》、《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》）之后，长期困扰农村土地流转的资金难题有望得到化解。

目前，两权抵押贷款试点地区正积极开展相关工作，包括制定下发文件、召开动员和培训会议等等，有意参与的商业银行数量也有明显增多，地方正和商业银行一起积极研究相关政策安排。

但是，多位接受 《财经国家周刊》记者采访的专业人士表示，推动两权抵押贷款，挖掘农村土地百万亿市场价值，首先要使土地流转规范化，包括土地确权、规范土地流转程序、搭建土地交易平台等，虽然地方已经做了很多探索，但顶层设计上仍有深度问题需要破解。

农地流转政策“进度”

十八届三中全会以来，中央在土地流转方面加大了政策力度。深圳综合开发研究院宏观经济研究中心主任刘宪法总结，截至目前主要包括四大方面的制度安排。

一是大力推进农村土地承包经营权确权发证，夯实土地流转基础。中央给出的完成时限是2018年底。据日前全国农村经营管理暨土地承包经营权确权工作会议的数据，全国承包耕地流转面积已达到4.43亿亩，耕地承包经营权确权面积已近4.7亿亩，全省试点省份已达22个。

二是培育新型农业经营主体，解决“谁来种地、怎么种地”的问题。农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇认为，推进农业供给侧结构性改革，新型农业经营主体是引领力量。新型农业经营主体主要包括家庭经营型、合作经营型、集体经营型、企业经营型四大类。

据农业部经管司去年底对28.8万个家庭农场的监测，从事粮食生产的家庭农场占总数的36.1%;到2015年底，农民合作社有153万家，种植业约占一半;目前全国各类农业产业化经营组织约35.4万个，龙头企业12.6万家。

目前中央倡导的家庭农场是以种粮为主的种粮大户;对龙头企业的用地政策主要是监管，防止龙头企业在流转土地上搞非农经营，或因为经营不善而无法兑现农民租金的行为。同时，农业部也正在力推新型职业农民培训计划。

三是将承包经营权分立为承包权和土地经营权，明确了农地集体所有权、农民的承包土地权和使用者的土地经营权，形成了集体农地的“三权分立”制度。土地承包权就是成员权，土地经营权可以流转出去。这样做，有利于国家把各种支农的财政补贴给到真正的土地经营者，而不是“二地主”。

四是完善土地流转市场，即指农地使用权交易平台。

国务院办公厅于2015年1月份了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，被称为首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。目前各试点地区基本构建了农地使用权交易平台，并已经运行。

需要破解的深度问题

《财经国家周刊》记者曾到江苏省常州市武进区实地调研（见《财经国家周刊》2016年第3期特别报道《农村“两权”改革》），该地承担着两权抵押贷款改革试点任务。彼时商业银行参与者寥寥，缺乏安全感而普遍惜贷。

在央行等六部委两权抵押贷款试点办法下发后，武进区委农工办副主任周小宇告诉《财经国家周刊》记者，针对商业银行此前担忧的抵押物处置、价值评估、风险缓释机制等问题，武进正在积极推进问题化解。

近期，武进正式出台了农房抵押贷款试行办法和风险基金管理办法两个政策文件。“抵押物处置还是一个流转市场范围的问题，我们觉得扩大到镇级范围比较稳妥，流转主体身份必须是农民。”周小宇说。

武进农村产权交易市场已在区县两级建立，也有全省统一的交易系统。在风险缓释机制上，还要进一步探索建立镇村集体经济组织的回购机制。“以上是政府要做的事，有了以上机制抵押物价值评估问题可迎刃而解。”

“我们觉得银行方面也要拿出相应的金融产品和优惠便捷的政策，这样才能更好地推进两权抵押贷款试点工作。”周小宇说。

《财经国家周刊》记者了解到，在央行两权抵押贷款试点文件正式下发后，虽然商业银行积极性有提高，但还是停留在“兴趣提高”的层面，落地践行者仍然有限。

要想真正推动两权抵押贷款，解决农地流转的资金问题，推动土地流转的规模化，挖掘我国农村土地流转百万亿价值空间，还需要从更深层次上处理好如下问题。

比如，耕地承包经营权确权工作，确权不准将为土地流转埋下纠纷隐患。

因为我国农村土地太细碎，土地确权发证的费用很高，难保确权质量。按农业部的测算，每亩的确权成本大约为30?40元，中央财政标准每亩补贴10元，剩下的由地方政府自己掏腰包。调研发现，地方政府在确权发证过程中“偷工减料”颇为普遍，例如：要求做1：2000的测绘图，但实际用1：5000的测绘图;要求实测，但实际却是仅在图上作业。 “抵押物处置还是一个流转市场范围的问题扩大到镇级范围比较稳妥流转主体身份必须是农民。”

再比如，中央力推的新型农业经营主体家庭农场，经济落后的地方政府没钱补贴，在农田建设上的投入就有限;龙头企业建基用地少需几百亩，多则上千亩，地方政府为了招商引资，推动龙头企业舍得投入，实现土地规模经营，难免会出现强迫农民流转土地的现象发生。

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1 土地流转的基本现状

 

近年来，随着茅坪镇农业产业化水平不断提高、小城镇建设规模日渐扩大、农村进城务工人员稳步增加，茅坪镇农村土地流转面积呈逐年增长趋势，土地规模经营水平也得到进一步提升。

 

服务体系逐步健全。现阶段主要是私下流转和农民把土地流转到村委会，村委会又把土地流转给种植大户两种形式。应积极探索，大胆实践，以实施农业部、贵州省土地确权登记试点工作为重点，积极构建镇、村二级土地流转平台，推进农村土地流转管理和服务工作规范化。

 

规模经营趋势加快。茅坪镇通过近几年的土地整治，农业经济生产基础设施得到了进一步的改善。积极培育了龙头企业、合作组织等新型农业经营主体，同时，新型经营主体的发展壮大又进一步促进了土地的规模流转，形成了土地流转与规模经营互动互促的良好局面。

 

机械化水平大幅提升。农业机械化水平是现代农业发展程度的重要标志。茅坪镇通过大面积土地整治加快了土地流转，推进土地相对集中，使土地连接成片，形成规模经营，促进了农业机械化水平的大幅度提高，使茅坪镇农机专业合作社有了用武之地。

 

茅坪镇的实践证明，土地流转为加快农业结构调整、生产规模化、提高劳动者素质、增加农民收入、发展现代农业注入了新的动力和活力。

 

2 存在的主要问题

 

土地确权进度不理想。茅坪镇农村土地确权试点工作面临着“三个问题”：一是经费不足，各级政府的配套资金到位率低，影响确权进度。二是外出务工人员较多，信息收集不齐。三是相关业务工作没有跟上，致使确权工作不能按步实施。

 

土地流转机制不健全。由于确权工作在茅坪镇还没全面完善，农村土地流转市场机制暂时还没有建立起来，未形成统一规范的土地流转市场，制约农村土地流转的有序进行。

 

土地流转行为不规范。目前，茅坪镇部分村组农户之间的土地流转仍采取口头协议，没有通过签订流转合同来规范双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款内容不具体等问题，容易导致流转纠纷的发生。

 

土地流转监管不到位。由于没有成立流转服务监管的职能部门，工作正在探索尝试阶段，没有形成规范的土地流转监管机制，缺乏对土地流转进行有效的指导和管理。

 

土地流转信息不通畅。一些农户有强烈的流转愿望，却找不到合适的流转对象，很大程度上影响了流转的速度和规范操作。

 

3 解决的具体措施

 

当前，我们正站在“十三五”发展节点，紧紧抓住土地确权和流转这个影响城乡经济社会发展的关键性问题，充分释放土地制度调整带来的改革，对于带动城乡发展具有重大的意义。

 

强化宣传引导，广泛营造土地流转氛围。让农民意识到土地流转带来的地区发展和经济实惠，是加快土地流转的前提。加快推进城乡人力资源市场建设，进一步增强普惠制培训的针对性和实效性，切实提高就业率和劳动者素质，使农村外出务工人员就业和收入稳定，让农户土地流转出去后没有后顾之忧。

 

构筑交易平台，不断优化土地流转服务。推进土地流转规范化规模化，确权是基础，服务是保障。

 

加快土地确权。全力推进茅坪镇土地确权试点工作，按照湄潭县农村土地承包经营确权登记颁证实施方案及相关指导资料和茅坪镇农村土地承包经营确权登记颁证实施方案，尽快完成土地确权登记工作。同时，要及时总结试点经验，为进一步规范土地流转行为、加快土地流转速度奠定基础。

 

建立服务监督机构。成立镇农村土地流转工作领导小组，负责研究协调土地确权和流转过程中出现的重大问题。建立镇、村二级土地交易服务网络。在不改变土地所有权性质的前提下，让农户承包经营的土地通过招标、公开协商等方式进行流转，做到全镇统一政策、统一调控、统一监管。同时完善镇、村二级农村土地承包经营纠纷调解，明确各自职责，及时化解因土地流转引起的各种纠纷和矛盾。

 

搭建信息平台。依托茅坪镇政府网等现有网络资源，建立健全农村土地流转交易信息网络平台，以镇村为单位，全面统计农村土地承包情况、流转情况和供需情况等。实行互联网管理，实现信息资源共享，使农户及有意向投资农业的经营者能获得准确和可靠的信息，有效化解土地供求矛盾。

 

扩大土地整治面积，完善农业生产基础设施建设，这是农业机械化的基础，也是经营规模化、规范化、农业生产现代化的保障。

 

注重机制创新，进一步规范土地流转管理。加快土地流转，离不开自上而下的顶层设计和政策支持。

 

健全管理机制。制定完善指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依、有章可循。做好登记、审批、备案、合同认证、档案管理和信息工作。

 

创新流转机制。在充分尊重农民意愿、保护农民合法权益的基础上，敢于探索和勇于尝试各种形式的流转办法，以转包、转让、租赁、入股、合作、置换、托管等方式将土地集中到大户、合作组织、龙头企业进行规模化种植。

 

改善投入机制。对集中流转的土地面积较大的，根据流转时间的长短，镇政府应给予适当的补贴，同时上级部门给流转土地的优惠政策，也应一并兑现。

 

创造优良的土地流转环境，让经营者乐于入住茅坪，提升我镇农业生产现代化水平。加大统筹、协调、讲诚信，喜迎更多的龙头企业、合作社、种养大户入住茅坪镇。

 

作者简介：李天刚，大专学历，湄潭县茅坪镇农业服务中心，农艺师，研究方向：农业技术推广。

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海域有偿出让配套措施现状

1海域使用金征收逐步规范

2002年，《海域法》实施，规定“单位和个人使用海域应当按照国务院的规定缴纳海域使用金”，但海域使用金征收主要依据仍是《国家海域使用管理暂行规定》，国家规定的海域使用金征收标准仍然只是一个指导性的征收标准。2007年，财政部和国家海洋局联合《关于加强海域使用金征收管理的通知》，提出“除农业填海造地用海、盐业用海、养殖用海暂由沿海各省、自治区、直辖市财政部门和海洋行政主管部门制定标准外，各地区、各类型用海海域使用金征收标准统一由财政部、国家海洋局制定”，并规定了海域使用金征收方式、缴库方式、管理和监督管理责任部门。

2地方分别出台有关市场化出让海域的管理规定

由于以招拍挂出让海域使用权还是一项为适应中国市场经济体制的探索性工作，国家还未能出台统一的管理规定。沿海各地为顺利推进此项工作，纷纷出台了从省级到县级的有关管理规定，对以招拍挂出让海域使用权的具体操作方法予以了界定和细化，使海域“招拍挂”出让规范化运作。河北于2004年颁布实施《唐山市海域使用权招标、拍卖、挂牌出让暂行办法》。山东于2004年提出《文登市五垒岛湾海域使用权公开拍卖方案》，2005年颁布实施《日照市海域使用权招标拍卖挂牌出让实施办法》。江苏于2003年颁布实施《盐城市海域使用权招标拍卖实施办法》，2004年颁布实施《连云港市海域使用权出让招标拍卖实施办法》，2010年完成了《江苏省海域使用权招标拍卖实施办法（试行）》（征求意见稿），2011年颁布实施《如东县海域使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法》。福建于2007年出台了《福建省招标拍卖挂牌出让海域使用权办法》，2008年出台《诏安县海域使用权招标拍卖规定》，2010年出台《蕉城区海域使用权出让公开招标拍卖规定》。广东于2003年颁布实施《惠州市海域使用权招标拍卖暂行规定》，2011年起草了《广东省招标拍卖挂牌出让海域使用权办法（征求意见稿）》。广西于2010年起草了《养殖用海招标拍卖挂牌管理办法》和《工程建设项目海域使用权招标拍卖挂牌出让管理办法》。虽然海南、浙江目前还没有开展海域使用权招拍挂出让工作，但也陆续出台了相关规定作为以后的工作保障。海南省三亚市2006年就出台了《三亚市海域使用权招标拍卖管理办法》，2008年海口市颁布实施《海口市海域使用权招标拍卖挂牌出让管理暂行办法》，2011年4月，浙江省出台《浙江省招标拍卖挂牌出让海域使用权管理办法》。

3地方开始试探开展海域收储工作

沿海开发热潮产生了大量的建设用海需求，为了协调好养殖用海和工业用海的关系，保证重大项目建设的用海需求，有些地方试探开展海域收储工作，试图通过对海域“统一规划、统一储备、统一配置”来整合盘活海域资源。2010年，福建省莆田市参照林权改革和土地管理的做法，从养殖用海海域收储入手，在涵江区、秀屿区尝试海域收储2000hm2，对海域收储的范围、方式、程序和资金来源等方面提供了一种实践经验。2010年8月，福建省漳浦县成立了“海域收购储备中心”，主要通过依法收回、收购、置换、新开发等方式实施海域资源储备，为采用招标、拍卖和挂牌方式出让海域使用权创造条件。

海域使用金征收现状

1全国海域使用金总额大幅增加

2007年执行新海域使用金征收标准后，当年征收的海域使用金为29．6亿元，比2006年的15．7亿元基本翻了一番。2008年、2009年及2010年征收的海域使用金总额也逐年大幅增加，分别为58．9亿元、78．6亿元和90．7亿元（图1）。虽然每年填海造地用海确权面积占据比例较小，但每年填海造地用海征收的海域使用金一直占总额的比例较大，2005年就超过了60％，2007年执行新标准后，2007年、2009年、2010年都超过85％（图2）。

2海域市场化出让征收的海域使用金逐年增加

全国以招拍挂方式出让海域征收的海域使用金逐年递增，2009年呈暴发式增长，高达47632万元，2010年继续增加为5527．58万元（图3）。随着海域市场化出让工作的推进，海域招拍挂不再仅仅局限于海洋渔业项目，这直接导致海域市场化出让征收的海域使用金总额大幅增加。2009年，天津市通过拍卖出让的59hm2海域使用权用于填海造地项目，征收了海域使用金4269．70万元；2010年，广东省通过挂牌出让了2宗海砂开采用海，征收的海域使用金分别为52万元／hm2和25．5万元／hm2，分别为现行标准5万元／hm2的12倍和7倍。

3填海造地用海海域使用金标准远低于毗邻土地价格

国家海域使用金征收标准将填海造地用海分为建设填海造地用海、农业填海造地用海、废弃物处置填海造地用海和非透水构筑物用海4类，实践中，填海造地用海以建设填海造地用海为主。虽然2007年开始执行的海域使用金标准中，填海造地用海的标准大幅增加，但和2006年调整后的新增建设用地有偿使用费标准相比较，1～6等的建设填海造地用海海域使用金标准分别和1、2、3、4、7、10等的新增建设用地土地有偿使用费征收标准差不多（表2），远低于毗邻土地价格。通过对商住用填海造地项目和工业用填海造地项目的调研，目前填海造地用海征收的海域使用金仅占毗邻土地基准价的20％～30％，在城市核心区域甚至只占5％～10％。由于通过填海造地获取建设用地成本低廉，加之填海新增建设用地游离于全国宏观调控体系之外，因此沿海地区填海造地规模无法得到有效控制。2006年全国填海造地用海确权面积为119km2，2007年新标准颁布实施后，当年的填海造地用海确权面积仍然增加到133km2，2007年以后填海造地用海确权面积一直稳定增加（图4），提高填海造地用海海域使用金标准并没有有力减退沿海各地的填海造地热潮。

海域有偿使用制度实施建议

1海域使用金标准需要进一步细化

从全国海域一级市场发展现状来看，行政审批在一段时间内仍将是海域使用权出让的主要方式，因此海域使用金标准是推进海域有偿使用制度一项非常重要的工作。海域使用类型复杂，区域差异大，但目前的海域使用金标准反映的是整个县级行政单元所辖海域综合价值的平均水平，只有将评价单元进一步细化，才能更准确地反映海域市场价值。因此，海域使用金标准需要不定期修订，并且逐步实现基于海域使用类型的海域定级，在此基础上制定出更科学合理的海域使用金标准。

2海域市场化出让要和严格的海域用途管制相结合

中国海域一级市场是绝对的垄断市场，垄断供应模式必然造成海域资源的绝对紧缺，招拍挂等市场化出让方式，将促使海域价格一步一步走高。但海域资源是人类生存发展的战略性物资和经济发展的重要资源，国家在出让海域使用权时不能一味追求“高价格”，而应本着公平优先、兼顾效率的原则，在地区之间、行业之间以及海域使用者行为主体之间科学合理的配置海域资源使用权。因此，国家海域管理部门应该实施严格的海域用途管制，海域市场化出让要严格执行海洋功能区划，严格控制改变海域自然属性的用海方式。

3填海造地项目与毗邻土地捆绑出让

填海造地用海的海域使用权与土地使用权的衔接是推进海域市场化出让工作的难点：如果通过市场化方式取得海域使用权后，毗邻用地项目审批通不过，海域就无法使用；项目通过申请后，海域填成陆地，又产生补缴土地出让金问题，增加了开发成本。填海造地项目和毗邻土地捆绑出让能有效解决这一矛盾，海域管理部门与土地管理部门可以先按规定分别测算出海域使用金与土地出让金的底价和比例，再通过协商，最终合并确定出让底价，通过招拍挂等程序后，中标方可同时拍得海域使用权证与土地使用权证，其所缴纳的成交金额再按海域与土地的比例分成，分别上缴入库。

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从宏观层面看，开展海域使用权

抵押融资的基础条件已经具备

一是相关的法律框架基本建立，海域的物权属性明晰。海域是一项重要的物权，我国新颁布的《物权法》对海域的物权属性进行了规定。《物权法》规定，在法律属性上，海域与土地相类似，首先是一种自然资源，其次又是其他自然资源的载体。海域具备民法意义上物的特征，是一种类似于土地的不动产。《物权法》的出台，为开展海域使用权抵押融资提供了法律基础。

二是海洋管理进一步强化，有偿用海观念已经深入人心，海域使用权的价值不断体现。改革开放以来，随着《国家海域使用管理暂行规定》、《海域使用管理法》以及《物权法》的颁布，各沿海地区普遍建立了海域使用管理制度，改变了海域使用无序、无度、无偿的混乱局面，有偿用海观念已经深入人心。从全国情况看，截至2005年底，全国累计发放海域使用权证书31979本，确权海域面积95万多公顷，用海类型涉及渔业、交通、旅游、围海造地、海底工程等，其中渔业用海确权79万公顷。从舟山市来看，到2006年底，根据《浙江省海域使用管理办法》的有关规定，舟山已在渔业、交通运输、工矿、旅游娱乐、海底工程、围海造地等方面用海确权11503公顷。

三是海域使用权的流转有一定发展。从全国来看，近年来海域使用权流转市场在不断发展，例如山东省日照市于2005年6月1日正式施行《日照市海域使用权招标拍卖挂牌出让实施办法》，为海域使用管理市场化运作提供了有力的法律保障。海域使用权流转的市场化，是海域使用权抵押融资的一个必要条件。

四是小规模的海域使用权抵押融资提供了丰富的实践经验。目前已有不少沿海地区进行了海域使用权抵押融资的大胆尝试。例如福建南安市从2002年12月开始，按照《海域使用权登记办法》，受理海域使用权证的抵押登记申请，当地农业银行开始发放海域使用权抵押贷款。山东省长岛县实行海域使用权抵押贷款近五个年头，也取得了丰富的经验。

当前开展海域使用权

抵押融资的难点

一是海域使用权抵押的配套法规不够健全。特别是海域使用权抵押登记办法及登记程序，目前尚没有统一的规定。国家海洋局《海域使用权登记办法》中虽规定了一些事项，但是由于缺少在实际办理抵押过程中应参照执行的程序及申请审批办法，使抵押的操作难度较大。

二是海域使用权抵押与临海土地抵押分离难。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是一个无法截然分开的空间资源整体，从海域使用功能性来说，脱离了临海土地，海域会失去很多实用性。因此，摒弃临海土地，单独进行海域使用权抵押没有实际意义，在实践中也行不通。

三是缺乏评估机构，海域使用权的价值确定难。海域使用权资产评估是一项专业性比较强的工作，位置不同的海域，用途不同的海域，其使用权的价值千差万别。而目前舟山市还缺乏这方面的评估机构，对海域抵押权价值的认定主要靠银企双方的协商，确定抵押价值难度很大。

四是流转市场不发达，海域使用权转让难制约了银行机构开办此项业务的积极性。从舟山市来看，海域使用权的转让还停留在由供需双方自行寻找供需信息的阶段，而开展一定规模的海域使用权抵押融资，迫切需要一个信息全面、交易方便的二级市场。

完善海域使用权抵押融资

配套措施的建议

一是及时完善相关制度办法，完善海域使用权抵押融资的操作流程。海洋管理部门要尽快出台有关海域使用权抵押登记的规章制度，完善抵押登记办法；政府有关部门要完善海域资源流转办法，制定合理又具有可操作性的海域使用权流转管理条例；人民银行要引导各金融机构出台相关的信贷管理办法，不断探索和完善海域使用权抵押融资业务的运作模式，创新信贷产品。

二是积极探索落实海域使用权的登记。一要完善有关流程，规范操作。二要加强对海域使用权登记数据库的管理，建立电子台账，完善登记的信息化处理。为保证登记制度的长期化，可对抵押登记实行有偿服务。三要明确抵押登记机构的法律责任，促进抵押登记行为的规范化。

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二、工作职责

1、贯彻执行国家有关国土资源管理和城市规划的方针、政策和法律、法规；拟订土地资源的管理、保护与合理利用等地方性法规、规章草案；制定和实施土地资源、城市规划管理的规范和办法；依法承担有关行政复议事项。

2、组织编制和实施全市土地利用的总体规划、土地利用年度计划和其他专项规划；审核各县（区）土地利用规划和小城镇规划；编制和实施全市地质勘查规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划；指导地质环境保护工作。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《*市城市规划实施细则》，草拟城市建设规划的有关地方性法规；负责本城市的总体规划、分区规划、详细规划的编制报审和实施管理工作。

3、监督检查全市各级国土资源管理和规划部门行政执法和土地、城市规划执行情况和行政执法情况；负责全市土地开发基金的统筹安排及使用管理工作，组织收取地价款及土地使用费；依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。

4、实施规划全市耕地特殊保护和鼓励耕地开发；组织基本农田保护，指导、规划未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地的监督管理工作，确保耕地占补平衡。

5、实施地籍管理，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；管理和指导全市土地确权、城乡地籍、土地定级和登记发证。

6、拟订实施土地使用权出让、作价出资、转让、租赁、交易和政府收购管理办法，管理和监督土地资产、土地市场；拟订国有土地划拨使用管理办法，指导农村、牧区非农牧土地使用权的流转管理。管理全市国有土地使用权的出让工作；组织国有土地使用权的招标、拍卖工作，并依法与受让方签定《土地使用权出让合同书》；规范管理土地交易行为。

7、指导基准地价、标定地价评测，审定评估机构从事土地评估的资格，确定土地使用权价格。承担上报*市人民政府审批的各类用地的审查、报批工作。指导全市城市规划、土地档案和信息管理工作。

8、负责全市矿产资源管理及行政执法工作，协助环保部门搞好地质环境保护、矿山生态环境保护工作。

9、依法管理水文地质、工程地质、环境地质勘查和评价工作，指导地质灾害和地下水动态等地质环境的监测、评价和预报工作，保护地质环境；负责地质灾害防治工程单位的资格认定。组织地质灾害勘查、监测和防治；保护地质遗迹。

10、对国家财政、自治区财政拨给我市的国土资源工作经费及其他资金的使用进行管理并监督检查。

11、参与本市内的有关建设项目的选址，建设规模和可行性研究，并提出选址意见书；负责本城市规划区内的建设规划管理工作，核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。统一编制、核发全市规划、土地等方面的各种合同、许可证、合格证。

12、搞好本城市勘察测绘、规划设计院（所）、土地储备中心、地价评估的行业管理工作。

13、承办市委、市政府及上级业务主管部门交办的其他事项。

四、内部科室

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近年来，我县不断深化农村金融改革，服务“三农”能力和水平逐步提升，为全县现代农业发展和新农村建设提供了有力支持。但仍存在金融网点覆盖率不高、担保抵押贷款制度不完善、影响贷款投放、贷款难等问题，制约了农村经济发展。目前，农村大额贷款、长期贷款和经济困难家庭，特别是种植大户、家庭农场、农民专业合作社、农业企业等新型农业经营主体的资金需求仍得不到充分满足，亟待通过加快金融创新破解发展中的难题。以开展农村土地经营权抵押贷款为突破口，创新农村金融机制和服务产品，扩大贷款抵押物范围，拓宽农村融资渠道，是县委、县政府加快推进农村金融改革创新的战略部署，是促进农业农村发展和农民增收的重要手段。同时，对金融机构加强和改善农村金融服务，促进金融事业自身改革、创新、发展，也将起到十分重要的作用。两年来，我县在县信用联社开展农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，积累了宝贵经验，取得了较好效果，为推进农村金融改革创新农村金融服务奠定了坚实基础。

二、指导思想

以党的十和十八届三中全会精神为指导，全面落实科学发展观，以服务农民群众、农民群众满意为出发点和落脚点，加快现代农业发展融资的有效探索，遵循“平等、自愿、诚实、信用、市场运作、条件宽松、政府服务、防范风险”的原则，通过对土地经营权、流转经营权、宅基地使用权、农机具、办公场所、仓储库、水域滩涂使用权、农作物预期收益权的开发利用，逐步完善农村农业经营主体贷款抵押担保体系，创新农村金融产品和服务形式，加强对“三农”发展的金融支持。

三、工作任务

（一）完善农村金融组织。

根据国家政策统一部署，在金融监管机构指导下，积极引进域外金融机构，通过市场化运作，建立农业担保公司，探索建立小额贷款公司、村镇银行、互助合作金融组织，做优县内金融机构。

（二）积极开展土地经营权抵押贷款。

各乡镇、各部门及金融机构以农村金融产品创新为着力点，把农村土地承包经营权抵押贷款工作作为农村金融创新的重点工作，认真抓好落实。县信用联社要在进行两年试点工作的基础上，进一步总结经验，规范运作，发挥主渠道作用，在我县全面开展此项工作。

（三）拓宽抵押范围，创新其他担保方式。

各金融机构要积极探索创新金融产品，开拓新的服务渠道，在开展农村土地承包经营权抵押贷款工作的基础上，根据国家有关政策，探索将农村土地流转经营权、林权、宅基地使用权、水域滩涂使用权、农村财产（住房、农机具、办公场所、仓储库、运输工具）、承包土地预期收益权纳入贷款抵押范围；将农民专业合作社联保、龙头企业担保作为新型贷款担保方式。力争2015年出台新的管理办法，让农村农业生产经营主体根据实际情况和具体条件，自主选择抵押贷款方式。

（四）健全金融工作网络体系，加强基础设施建设，提高金融服务水平和工作效率。

鼓励支持各类金融机构到乡镇设立营业网点，布设ATM机、存取款一体机等自助机具，简化工作程序和手续，强化银行对农户存取款、转账、汇款、结算、余额查询等基础性金融业务服务功能，实现金融服务不出乡镇。健全规范信息、信用管理系统，收集、登记、汇总农户的资产、土地、收入、债务、诚信等全面详尽的信息资料，努力满足农户有效贷款需求。

（五）加快农村土地经营流转服务中心建设。

按照上级有关文件要求，认真开展农村土地经营权确权登记，积极搭建县、乡（镇）、村三级农村土地经营权流转服务平台。在县级层面建立服务中心，在乡（镇）层面建立服务站，在村级层面建立服务室，为农村农业生产经营主体开展财产抵押、贷款融资、农业保险、土地经营权流转做好服务，保障经营权有序流转和不良债权变现。同时，重点做好土地流转平台建设、土地经营权确权登记、市场评估和仲裁工作，财政部门和金融机构要给予资金支持。

（六）加快农业保险创新。

加强涉农信贷与涉农保险合作，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行投保，不断提升农业保险的渗透度。积极发展农民小额信用贷款保证保险。政策性农业保险补贴重点向新型农业经营主体倾斜，鼓励引导申请贷款的农村农业生产经营主体参加农业保险，支持保险机构开展农民互助合作保险、粮食目标价格保险、设施农业保险、农民人身意外保险。支持保险机构建立再保险机制，有效化解农业巨灾风险。

四、领导小组及其成员单位工作职责

1.领导小组及办公室职责：负责统筹推进农村金融改革创新服务“三农”发展总体工作；及时协调解决各种抵押贷款操作中出现的困难和问题；督促和检查各阶段涉农抵押贷款和有关制度措施的落实情况。

2.各乡镇职责：在村委会的配合下，做好贷款户筛选推荐工作，并加强对贷款农户的监督管理，确保安全使用货款资金。

3.农村土地（财产）经营管理部门职责：林业、国土、水产、畜牧、农机、乡建、县乡经管站等单位作为经营权抵押登记部门和监管部门，负责做好各种抵押物的确权、评估、登记、变更、注销等日常工作，负责出具《抵押登记证》或《他项权利证》，建立和完善产权交易管理制度体系。

4.各金融机构职责：以本《意见》为基础，制定和完善各相关抵押物抵押贷款管理办法和相关内控制度，积极了解涉农抵押贷款对象资金需求和其他金融服务需求，落实信贷政策，提供快捷便民惠民的金融服务。

5.法院职责：负责依法受理抵押贷款的诉讼案件。

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【关键词】房地产；权属登记；管理模式

房地产权属登记就是指是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行等地，从而依法确认房地产权归属关系的行为。主要是用来保障交易的安全和促进房地产市场的发展。本文主要就是对房地产权属登记的管理模式进行简单的介绍。

一、房地产权属登记现行的管理模式

我国房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府相关的行政主管部门。房地产权属登记模式分为两种登记模式。（一）房屋与土地权属分别登记当前我国大部分地区.由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房的权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。（二）房屋与土地权属统一登记在我国一些地区。由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。

二、房地产权属登记的主要任务

房地产产权产籍管理主要就是为了确认房地产的产权归属，这是其最主要的任务。主要就是为了保证房地产权益人的合法利益。这样的管理模式会涉及到所有的房地产权利人。也就是可以深入到整个国民经济和社会生活。房地产的权属关系到房地产的所有人、自然和和其他的组织。这是一种科学、先进有效的管理办法。它会对所有人的生产、生活带来影响。因此房地产产权产籍的管理就十分重要，必须得按照构国家的法律法规来管理。一般房地产产籍管理的任务分为三个方面：

（一） 房地产权属登记、确权、发证工作

产权产籍经常性的主要就是权属登记、确权、发证工作。在全市房地产总登记工作的基础上，主要的任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。

（二）进行房地产测绘管理工作

房地产测绘是根据房地产产权产籍管理的需要，应用测绘技术绘制出以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图。用于房地产权属登记等房地产管理的房地产图，经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。审核后的房地产图纳入房地产档案统一管理。房地产测绘严格执行有关的测量技术规范，房地产的权属关系、自然状况发生变化，及时进行变更测量，使房地产图和实际情况保持一致。

（三） 进行房地产产籍管理工作

对现有房屋产籍资料的管理，针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，便于档案的科学管理和方便查阅利用；在初始产籍的基础上.根据产权管理提供的权属转移、变更、房地产的变化情况，对产籍资料进行不断修正、补充和增籍、灭籍_[作，以保护产籍资料的完整、准确.使图、档、卡、册与实际情况保持一致。

三、房地产权属登记主要类型

按照《房屋登记办法》规定，房地产权属登记主要有以下儿种类型：

（一）总登记，指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记.是产权登记中最基本的一种登记

（二）初始登记。指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣]_后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

（三）转移登记。指房地产买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移，须办理产权过户手续情况时所进行的登记。

（四）变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增加减少，部分拆除等情况时所进行的登记。

（五）他项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。

（六）注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况

四、房地产权属登记特点

房地产权属登记的内涵和功能也显现出两个特点：

（一）确权登记

房屋确权登记是指在法律中，是正规的经过申请、权属调查等相应的程序，确定了其产权的关系。权登记的主要特征有：

1、登记的功能偏重行政管理

历史上不动产登记制度的建立即源于政府税收和管理的需要。建国初期的房屋登记为清理产权、稳定社会经济秩序做出了贡献。随着房地产市场的发展，通过房地产登记建立了较为完整的资料信息，为地方政府了解、掌握房地产的利用情况、市场情况提供了重要的依据，也为城市化建设提供了基础信息。同时，房屋登记也为政府收取相关税费发挥了重要作用。至《物权法》出台前，相对于物权公示等功能，登记的行政管理功能显得尤为突出。

2、带有强制性登记色彩

登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段，在《房地产交易市场管理条例》中，都明确要求当事人在不动产物权变动合同（房屋买卖合同、房屋抵押合同）生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记，否则可能受到相应的处罚。在一些规定中，甚至将登记作为合同生效的要件。另外，地方性法规、规章制度规定了登记机关可依职权主动进行登记的行为，对无主房屋登记机关可主动将之登记为国有房屋，登记机关发现登记错误可依职权主动进行变更登记等等。这些规定都体现出了登记的强制性。

3、确权以实质审查为前提

确权登记就意味着登记机构必须保证登记内容的真实性、合法性。一旦登记错误就要承担相应的责任。同时登记机构作为政府机构，赋予当事人以极强的依赖利益，如果登记机构不进行实质审查.将会产生很多错误，而这对于登记的公信力将会产生极大影响。因此对于申请人的登记申请，登记机构不仅审查申请所必须具备的形式要件，还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后 方可予以登记发证。

（二）行政确认

不动产在《物权法》的出台后有了新的意义。与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等做出了新的规定，明确将房屋登记定义为”房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。由此，房地产权属登记的性质明确为”行政确认”。行政确认是行政主体对相对人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别、认定、证明并予以宣告的具体行政行为。

总结：

终上所述，随着国民经济经济水平的提高，房地产业也受到越来越多人的关注。房地产具有不可移动的性质，所以只能通过权属登记了进行房地汗的交易与买卖。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。房地产权属登记就是为了保护房地产所有人的房屋安全与权益。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。这样对于房地产的交易就更加安全与方便。

参考文献：

[1]邓卫红.房地产权属登记中规划管理档案信息的利用[J].城建档案，2012（2）

[2]许良霞.房地产权属变更中税款征纳前置问题分析[J].财会月刊：综合版，2010（10）

[3]黄禹.论房地产档案工作的质量管理与利用服务[J].黄禹康，2010（12）

[4]姚树密 李英.地籍测量中的房地产权属调查. 科技情报开发与经济，2011（17）

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一纸即将公布的“通知”，让广东的再次提速，并走在全国前列。

这份名为《关于加强农村宅基地管理的通知》（以下称《管理通知》）由广东省国土资源厅（以下称广东国土厅）草拟，并已上报省政府审批。其中，最引人注目的是将允许农民将合法的宅基地转让、出租，并拥有收益权。

广东一直是立法的试验田。2005年，广东省以政府令的形式颁布法规，允许农村集体建设用地使用权流转，为农地直接上市定规，这在全国尚属首次。该法规与即将出台的《管理通知》均突破了现有的法律法规，甚至与现有法规存在着明显的冲突。

广东省社科院宏观经济研究所孙建研究员接受《经济》采访时表示，继允许农村集体建设用地上市成为改革第一步后，农民个人的建设用地即宅基地上市是第二步，也是“两步走”的一个完结。

“雷区”的试验

目前在国家法规制度层面，宅基地的流转并没有“开闸”，因此宅基地流转问题在全国各地都是最难突破的，在广东也一直被称为“雷区”。

今年2月初，广东省“两会”期间，广东国土厅厅长林浩坤向媒体表示，由该部门草拟的《管理通知》已上报省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。

消息一出，立即引起了广泛关注和争议。一种观点认为，一旦放开宅基地买卖，会导致农民失去房屋，不利于社会稳定。支持者认为，允许宅基地上市可以保护和增加农民的土地收益，还可以增加土地供给，平抑高涨的房价。

而现实中宅基地私下流转已很常见，尤其是在经济发达的珠三角地区已成普遍现象，私下交易的比例很高。据了解，私下买卖宅基地的情况有两种：一种是“一户多宅”，除了自住，农民将富余的房子卖掉获得收益；一种是有些农民已在城市购房，他们将农村的房子卖掉。

据孙建介绍，由于城市化进程加快，经济发达城市近郊的宅基地比如广东的梅州、韶关等地已炙手可热，农民通过私自出租出售多占的宅基地获得了大量收益。

2006年初，广东国土厅开始对全省宅基地进行调研，一年后的调研结果印证了上述事实，同时显示超面积住宅、违法建房、占地建房等现象非常普遍。宅基地存在的上述复杂问题成为广东推进宅基地流转的原因。

对于宅基地上市的程序，《管理通知》作了相应规定：首先是调查清理，近期广东国土厅已开始针对宅基地使用情况作调查，之后是宅基地的确权及登记发证，最后才是流转上市。

从中可以看出，宅基地上市的前提是农民拥有的宅基地必须是合法的，非法取得及超标准的宅基地要接受处罚并重新申请登记。具体规定是：通知下发后新发生的超过法定面积标准，或非法取得的“多宅”的农民住宅，一律不得确权登记发证并依法予以拆除；通知下发前发生的超过法定面积标准或“多宅”的农民住宅，没有申请对违法用地、违章建筑统一处罚给予办理确权及登记发证手续的，一律依法予以拆除。

孙建认为，宅基地的流转在经济发达、城市化水平比较高的珠三角地区推行比较适宜，广东有探索的条件和基础。

到农村买房成为可能？

一旦政策正式出台，影响将是多方面的。

“原来由于没有政策保护，农民私下卖宅基地获得的收益是非常有限的，因为买房者要冒着哪天被政府征用而得不到补偿的风险，出价必然低于市场价，所以农民不得不损失很大一部分土地收益。”孙建说，政策实施后宅基地在城乡的法律地位和市场地位将得到确立，农民将依法分享土地出租、出卖和出让获得的收益。

宅基地拥有抵押权后，农民可用来购买生产资料，进一步拓宽农业生产的融资渠道。此前，广东省相关政策规定了集体建设用地可用于抵押，但作为个人建设用地的宅基地并没有列入其中。

宅基地上市将大大缓解征地压力，尤其是能够减少农业用地的征用。去年广东省农村建设用地使用权转让23200多亩，发生交易2100多宗，总价值20多亿元人民币。不过，仍有60多万亩的农村集体建设用地处于闲置状态。“开发商老盯着农田，因为其价格是偏离市场的，征地成本低。”孙建认为，随着国家对基本农田控制越来越严格，客观上也会促进和加快宅基地的流转。

如今，长期在城市工作居住的农民不在少数，对他们来说，村里的房子卖不掉，城里的房子买不起。另一方面，即使有些农民在城里买了房子，也不能把村里的房子正常地出售。“允许宅基地买卖将加快这些农民以非农化身份加入城市化进程中。”孙建认为，城市化的一个重要标志就是居民的非农化。

城市房价高涨的一个重要原因就是供给不足，住房供应主体单一，市民买房只能去找开发商。如果农民的宅基地可以卖给城里人，也就是城镇居民可以到农村购置宅基地，将打破城市房地产的现有格局，对平抑房价将起到关键作用。

事实上，在广东等发达地区，与农民在城市买房相反，部分富裕的城里人已开始在乡下购置房产了。孙建介绍说，在部分经济发达的农村，出现了一些别墅区，不少别墅的主人都是城里人，有的富足的城里人甚至直接到农村买地建房。还有的村委会与投资公司合作建农民住宅，将富余的房屋出售给城里人。孙建认为，由于原来政策不允许买卖宅基地，城里人到乡下购买宅基地房屋不受法律保护。

北京京华律师事务所律师丁涛在接受《经济》采访时表示，由于宅基地不纳入城市房地产体系，加上只有国有土地才能办理产权证的政策限制，农村集体建设用地必须通过征地手续转为国有土地后才能办理产权证，因此，即使允许城里人到农村购置宅基地，购买者同样拿不到产权证。“改变土地权属仍然要依据国家现有的法律制度。”

法律留有的空间

作为立法的试验田，广东在立法上已是第二次超前。

2005年10月1日，《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》（以下称《管理办法》）正式实施。这个以省政府令形式颁布的地方法规规定了集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押等内容和具体操作办法，大大突破了现行《土地管理法》规定的“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。

政策出台背景是，此前广东各地农村集体土地流转已经非常普遍，由于法律不允许，没有政策支持，都是以私下的方式进行，农民的利益无法保障，引发了很多土地纠纷，导致农民上访逐年增多。

据了解，刚开始的确有人担心《管理办法》出来后，由于存在法律上的风险，会引起更高层有关方面的关注，甚至被叫停。实施后，国土资源部曾多次派人去广东考察。

去年3月，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，要求稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。8月，国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》中，强调农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

从上述两个通知内容可以看出，尽管没有涉及广东的具体做法，但实际上已经承认了农村集体建设用地流转的合法性。至此，广东为土地立法试验的“第一步”得到了国家政策的确认。

时隔不到一年半，广东再次在立法上寻求突破。

对于此次即将出台的《管理通知》，孙建认为，农村个人建设用地即宅基地上市流转是一个完结。“集体建设用地上市流转是第一步，现在是走第二步。”

丁涛律师认为，广东让宅基地上市流转最大的法律意义在于农民在土地上享有更为完整的物权。