土地增值税管理范文
时间：2023-09-08 17:29:15
导语：如何才能写好一篇土地增值税管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
近年来，我区局以科学发展观为指导，认真贯彻执行《税收征管法》，坚持依法治税，夯实税源基础，强化征管措施，大力组织城镇土地使用税、土地增值税收入，07、08、09三年分别实现城镇土地使用税XXX万元、XXX万元和XXX万元，实现土地增值税XXX万元、XXX万元和XXX万元。城镇土地使用税和土地增值税持续稳定增长，对促进我区经济社会又好又快发展起到重要作用。我区局在城镇土地使用税、土地增值税管理中，严格执行国家税收政策，加强征收管理，各项工作基本到位，取得了较好的成绩。
二、城镇土地使用税、土地增值税管理中存在的问题
(一)企业占地多、利用率低、负担重的现象比较突出
我区行政区域内的企业占地多、利用率低，用地不规范，有的以租赁为主，有的是混居方式，有办厂，有居住，造成很难准确确认征税面积。近几年来土地使用税单位税额的增幅偏快，使许多企业税负猛增，无力承担相应的土地使用税。
(二)房产建造成本判定有困难
房产建造成本包括前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费四项，税务人员在判定房产建造成本时发现成本过高，但由于企业提供了完整的票据，就无法找到依据对成本过高进行论证。虽然有关文件规定，如果房地产企业办理清算所附送的成本资料不符合清算要求或者不实的，地税部门可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本并据以扣除。但事实上，由于时间的推移与市场行情的变化，建设部门无法及时提供成本造价资料，税务人员没有相关资料，在判定房产建造成本上有困难，造成税款流失。
(三)普通住宅销售价格判定标准不明朗
我区的房地产项目开始销售到进行清算，一般要经历1-2年的时间，有的还要更长一些，房地产企业在销售过程中低于当时市场价售房的现象比较普遍。税务人员碰到这种情况，在确定上述低价售房的价格时，由于上级没有一个统一标准，拿不准是以清算时的市场价为主，还是以当时的市场价为主，给税收征管带来一定困难。
(四)企业清算时间难把握
房地产企业售房到85%或取得销售许可证满3年时要进行清算，但这时房地产企业仍有许多款项未结算，要等很长时间甚至一二年才能结算完毕。税务机关进行土地增值税清算，确定成本时应按照实际发生扣除，但目前做不到，只能以票据作为扣除依据。而碰到房地产企业项目已完成，但款项未结、票据未开时，税务机关很难要求企业进行清算，如果强行进行清算，就拿不出真实的建造成本，这给征收带来很大矛盾。
(五)数据真实性不够
土地增值税数据真实性不够主要源于清算计算方式较为复杂，清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每项目必清算确有难度，这样给税收带来实际困难。
三、解决问题的对策和办法
(一)加强规范城镇土地使用税管理
1、强化综合治税，做到应收尽收
从目前的征管工作来看，协税护税网络建设还不够健全，存在偷税、漏税的现象。当前，还有一些纳税人对国家税法理解不够，偷税、漏税的现象依然不同程度存在。有些企业纳税申报不实，加上社会协税护税网络尚不完善，部门信息交换与数据共享制度不够健全，一些部门和单位配合仍欠到位，社会化综合治税体系还没有真正形成。比如土地的调查工作涉及国土、建设、规划及相关镇村等各个部门，单靠地税部门一家的努力难以见效。为此，必须强化相关部门综合治税的力度，落实税收政策法规，做到应收尽收。
2、规范土地管理，提高土地使用效率
在城镇土地使用税管理中，发现土地浪费严重，我区是人多地少，要珍惜土地，加强土地的科学化和集约化利用。为此，要进一步规范土地管理，加大土地后续管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能够得到更有效合理地利用，杜绝土地资源的浪费，真正造福于子孙后代。
3、严格控制、认真清理城镇土地使用税减免税
要按照总局的要求，严格控制城镇土地使用税减免。要每年对各企业征收城镇土地使用税情况进行一次全面清理检查，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税，确保城镇土地使用税征收公平合理，做到应收尽收。
4、适当考虑小企业及低附加值企业的税收政策
小企业及低附加值企业在发展就业中具有重要作用，过高的税负必然影响其正常发展，从而影响就业，给社会发展带来不利影响。因此，在城镇土地使用税管理中，要看到小企业及低附加值企业的税负过重问题，对他们征收城镇土地使用税时，适当考虑这部分群体的利益，灵活使用政策，给予某种优惠，促进小企业及低附加值企业的健康持续发展。
(二)加强规范土地增值税管理
1、加强税收法治建设，进一步优化税收环境
在加强土地增值税征收管理中，要牢固树立税收法治观念，真正做到依法治税、依法征管。要加大税法宣传力度，突出宣传各项税收法律法规和政策，进一步增强全社会依法诚信纳税意识、提高税法遵从度，引导和规范企业依法经营、照章纳税。要加强财务和纳税辅导，不断完善发票管理制度和信息系统，督促房地产企业及时建帐，从源头上堵塞监管漏洞。要改进和优化纳税服务，切实增强为纳税人服务意识，规范纳税服务内容，完善纳税服务措施，构建和谐的征纳关系。要进一步完善协税护税机制，增进信息交换与数据共享，广泛开展综合治税活动，全面提高税源监控能力，不断强化社会化征管功能。
2、细化项目四项成本扣除标准，增强可操作性
税务机关要改变以往房产建造成本判定模糊的情况，要通过调研，掌握房产建造成本的第一手资料，据此按照当地建筑成本水平，结合项目规模，企业使用的建筑安装材料等因素按照高、中、低档类进行细化，形成项目四项成本扣除标准，逐年予以调整完善。这样增强扣除项目四项成本的可操作性，达到规范化、合理化、公平化要求。
3、加强低价售房的管理
税务机关要切实加强低价售房的管理，对于企业低价售房的价格，要求企业按照当时市场价格进行开票，据以计算房产销售收入，否则按照清算时的市场价格进行核定征收，防止企业利用低价转让来减少销售收入达到偷漏土地使用税的目的。
(三)完善税收征管机制
1、加强部门配合，强化税源动态监控
税务部门应进一步完善城镇土地使用税、土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制，加强与房产、国土、城建等部门的配合，掌握城镇土地使用面积和情况，掌握房产开发项目底数，掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。
2、加强税收政策的宣传，形成良好税收环境
在当前城镇土地使用税、土地增值税的税收征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透的情况下，税务部门要加强税收政策的宣传。一是召开政策宣讲会，向各企业负责人和财务人员宣讲城镇土地使用税、土地增值税的税收征管政策，提高企业负责人和财务人员的纳税意识；二是税务人员应深入各企业就城镇土地使用税、土地增值税的征管问题进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。
3、强化税务干部队伍建设，适应新形势税收征管工作需要
要加强税务干部队伍建设，着力提高整体素质和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、过得硬的税务干部队伍，更好地为经济社会发展服务。要强化业务培训，尤其要加强基层一线征管人员的学习培训工作，进一步掌握现代技术和管理知识，不断提高业务水平。要建立健全监督制约机制，严格落实考核制度，加强党风廉政和职业道德教育，强化执法人员的公仆意识，坚决杜绝和严肃查处税务人员办人情税、关系税等各类违纪违法案件，切实提高税务干部队伍的政治素质与业务技能。
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1.1土地增值税发展阶段划分
上世纪末，由于住房分配制度的终结，商品房市场开始蓬勃发展。以1994年1月1日国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》为原点，我国对土地增值税管理大体可以分为三个时期：
一是启动征收时期。以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则至2006年，这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求，明确了采取先预征，后清算的方式进行整体管理，但是更注重预征，对清算及后续管理跟进不足。
二是分类管理时期。以财税[2006]21号《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》为原点，其目的是为了限制投资过热。文件在强调了预征环节管理的同时，要求加强对已经完工的房地产项目进行清算，并正式将分类清算提上日程。
三是全面环节管理时期。2015年以来房地产行业迎来第二个高峰，为了遏制房地产行业泡沫化，自上而下要求税收发挥调节作用，而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送，还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度，开启了全流程管理的新时期。
1.2基层土地增值税征管运行分析
1.2.1管理主体
土地增值税不同于企业所得税和增值税，基本是以房地产项目坐落地为准，以县区为单位进行管辖，而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发，开始进入县区级税务机关管理范围。由于房地产行业近年来普遍对税收收入贡献较大，根据目前河北省税务机关管理体制，基本由专业化分局进行管理，即各县区局的重点税源分局或者重点行业分局。
在税务局管内部管理流程方面，以信都区税务局为例，税政二科负责政策解释，风险科负责涉地风险任务上下级衔接，第一税务分局负责土地增值税税款申报征收工作，日常管理由第二税务分局进行。
1.2.2征管概况
2015年后伴随全国房价的又一轮上涨，作为三四线城市，邢台商品房价格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴随着土地价格和原材料、人工成本的上涨，房地产企业利润总额仍大幅增加，由此带来土地增值税收入规模大幅度增加，以信都区为例2015年土地增值税收入15767万元，2017年18547万元，2018年24278万元，2019年26678万元，2020年到达27856万元，2021年1-11月入库土地增值税27324万元。虽然从数据上来看，土地增值税收入逐年大幅增加，但是仍然低于理论上的测算增加值，也就是说目前的土地增值税征收管理仍然存在着不足，下面我们将从一个案例进行分析。
2. 信都区X公司典型案例分析
2.1信都区X公司项目情况简介
邢台市X房地产开发有限公司（以下简称X公司）在信都区太行路开发了某楼盘，取得出让土地104亩，容积率2.1，总设计建筑面积145589.54平方米，地上建筑面积131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商业3930㎡公共建筑面积839㎡ ；地下建筑面积13887.09㎡全部为地下室和车库 。2013年5月取得土地证，2014年3月取得建设证，2014年9月取得预售证开始进行不动产销售，由于行业为房地产开发公司，归属于当时的信都区地方税务局重点税源分局管理。
2.2 X公司预征环节的问题
项目开始销售两年后，信都区税务管理机关对该企业进行日常检查，发现其前台已销售房源信息表和申报数据明显不匹配，随即联系房管部门获取了X公司该项目网签备案信息，发现其共网签备案房屋1185套，网签价款47434.12万元，实际申报销售房屋1021套，价款43639.39万元 。税务机关随即对X公司进行约谈，该公司按照少计算的预售收入3794.73万元，按照2%预征率补缴土地增值税75.89万元，并按规定加收滞纳金。
2.3 X公司清算环节的问题
2018年1月，X公司开发项项目取得预售证已经超过三年，该项目总体已经完工，且不动产出售的比例超过了85%，剩余房产也基本处于出租和使用状态。因满足土地增值税清算条件，管理机关在当月向X公司下发土地增值税项目清算的相关通知，要求X公司在通知规定的90日内提供相关项目的清算报告及所有涉及土增清算的资料，完成审核并缴纳清算税款。
X公司在收到税务机关的清算通知书后，鉴于本地没有合适的中介机构，从石家庄聘请了某会计师事务所进行项目的土地增值税清算鉴证工作，并于2018年3月出具了《关于X公司某项目土地增值税清算鉴证报告》，内容如下:通过对X公司提供的2014年9月至2018年1月账簿、报表、销售台账及其他有关清算资料计算，项目总可售面积144750.54平方米，已经出售的面积112342.45平方米，未出售面积11808.09平方米，预售收入共计50554.10万元，核算各种扣除项目累计47770.15万元，截止报告期已经预缴土地增值税1011.08万元，本次清算应退土地增值税175.89万元元。
收到X公司提供的清算报告后税务机关组织人员进行了清算审核工作，发现了两个问题：一是存在20套商铺以6100元/平米的价格出售给某投资公司，远低于其他商铺10000元/平米的均价，经约谈企业，企业承认某投资公司是其旗下的关联企业，税务机关据此调整其交易价格至10000元/平方米；二是部分合同约定由X公司提供的建材，出现在施工方开具给X公司的发票明细中，确定为甲供材重复计算，将其调整出扣除项目。经调整后税务机关送达了清算结论通知书，结论为补缴土地增值税清算税款47.21万元。
2.4 X公司尾盘销售环节的问题
清算工作结束后，管理人员在对X公司进行日常管理时发现，该公司对尾盘销售的申报处理并未按照收入减除扣除费用的方式进行申报，而是仍采取预缴2%的方式进行土地增值税申报缴纳工作，管理人员责令X公司限期改正并补缴税款。
2.5案例启示
通过以上案例我们可以看到，虽然房地产公司规模较大，财务人员基础水平较高，但是其受到利益驱动等主客观因素影响，在土增申报各个流程仍会出现诸多的问题。其中预售环节利用税务机关的信息不对称，隐瞒部分预售收入，推迟部分预缴土地增值税税款是各房地产公司普遍存在的问题。清算环节由于税务机关专业能力的欠缺，对开发建设的部分扣除项目无法进行准确评估，造成部分不合理扣除项目存在于最终的清算报告中。清算后，税务机关往往会认为项目已经结束，而忽略了对尾盘销售的管理。以下的篇幅我们将从案例中总结问题，从管理主体、税收政策、管理流程、内外部环境等方面进行评估。
3.问题分析
3.1管理主体问题
3.1.1部门设置和协调性问题
（1）部门设置问题。我市税务机关管事制度未能全面普及，大量税务人在一线被管户所束缚，总局、省局、市局、区局四级税务机关下达的所有工作任务被分割给每一个管理员，这与目前社会经济发展的流水化作业、专业化作业严重背道而驰，使得大量基层管理人员被大量日常琐碎管理任务套死。从人员分配来看，大量年轻干部集中于机关科室、处室，客观上造成基层缺乏年轻人，队伍严重老化，无法适应土地增值税管理这种专业性强，流程冗杂的管理事项。在保质还是保量上，基层分局往往选择的是后者，以完成工作为前提，质量只能退而求其次。
（2）缺乏统一的管理协调机构。土地增值税清算工作的难度在现行各税种之间首屈一指，所以在征管体制设置之时将其统一归属至重点税源分局进行专业化管理，但是整体清算工作安排和政策对接解释工作却缺乏明确的指导和协调机构。尤其是在面对一些个体性差异的时候，由于缺乏统一的政策规定，逐级上报和请示会极大加重基层分局管理负担，相应也会影响到管理效率，甚至一些问题久拖不决成为积症。
3.1.2缺乏素质全面的管税人才
（1）管税人员力量不足。改革开放以来，随着市场经济的逐渐活跃，市场中的主体成几何数量增加，而一线管理人员数十年来规模没有明显增加，电子化的信息系统虽然带来了管理上的便利，但是更多的任务也随着电子系统的应用而产生。极大的纳税人群体和有限的税收管理力量造成了整体上的力量不足。以信都区为例，辖区内有300余户房地产企业，每个管理组平均40户房地产企业，此外还要管理一百至二百户的其他行业重点税源企业。从目前情况来看基层管理人员负担过重，投入土地增值税管理的精力明显不足。
（2）管税人员素质有待提高。房地产业务本身的核算和申报纳税有其特有的行业特点，要求管理人员需要有相当深厚的房地产业税收和会计知识储备，同时还要对征地补偿、前期建设、开发费用、工程建设、竣工结算、销售等各环节有相当的了解，这样才能做好土地增值税税款管理工作。目前的情况是重点税源分局的管税人员即使是其他行业的管理熟手，也未必能够承担房地产行业土地增值税管理工作。目前基层税务工作人主要来源于两个渠道，一是军人转业和复原，这部分人往往进入系统年龄偏大，没有从事过相关专业的学习，难以在短时间内达到符合土地增值税管理的要求；二是通过国家公务员考试进入的应届和往届大学生，这些人只有一部分是经济相关专业毕业，学习文秘、计算机等专业的人员缺乏基本的知识积累，即使是经济相关专业毕业人员也缺乏足够的实践经验积累，短期难堪大任。
3.2税收政策问题
房地产行业的运行核算有别于一般行业，其代表的土地增值税税种本身的设计思路也较为独特，除了其超率累进的计税特点，其复杂的扣除细则本身也决定着容易出现政策上的盲区。
（1）土地增值税立法等级有待提高。随着近年来城建税、契税、印花税的立法完成，目前现行的19个税种大部分均已上升到法律层次，土地增值税作为少数几个没有立法却又在总体税收中占有相当比重的税种，法律等次明显不足。国务院制定的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》属于行政法规，财政部制定的土地增值税实施细则属于部门规章。我们日常工作中尊为圣经的各种土地增值税文件政策大多数是总局和省局以以各种形式下发的文件，对于同一事项的处理规定往往各地不同，对于跨省市经营的房地产企业，同样的业务在各地税务机关的处理政策不同，损害了税法的严肃性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值税条例对于扣除的规定涉及规划、建设领域的专业问题，简单的表述不足以让基层管理人员明晓在实际工作中应该如何处理。在表述模糊的政策执行过程中，税务机关和企业站在各自立场都有有利于自己的解释，容易造成双方关系的对立，给双方带来不必要的风险。
（3）与其他部门缺乏政策对接。目前的暂行条例和文件对于土地增值税扣除项目虽然有明确的规定，也存在对核算的相关要求，但是更多的是以“准确、真实”为主，但是对于如何判断“准确、真实”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本应以什么规则为准，设计费用、装修费用在什么范围内发生属于合理范围，企业征地环节各种赔偿标准是否合理等，这些都需要与规划、建设部门的相关政策进行对接。
3.3管理流程问题
3.3.1信息获取不对称
（1）信息获取渠道缺失。把握好一个企业的收入和成本费用是控制好企业税收管理的关键，房地产企业也不例外。目前对房地产行业管理上，建设、土地、不动产、银行等部门往往拥有比税务系统更早、更全面的数据源，比如施工进度、网签销售、贷款审批情况等，这些数据源对于税务系统做好土地增值税管理工作至关重要，而目前要实时获得这些数据难度颇大，信息渠道缺失确实导致了企业和税务机关信息不对称，为企业偷逃税款留下隐患。
（2）管理程序置后。一个房地产项目从登记到注销历时几年或十几年，从其申请项目立项到土地招拍挂，从土地平整到建设规划，从开工建设到竣工结算，先后要接受土地、不动产、规划、建设、税务等不同部门管理，税务部门进入管理的位次相对滞后，通常在其取得预售证开始销售才进入正常管理，属于事后管理，由于缺乏跟其他部门的沟通，事前不容易发现问题，后期发现问题往往企业已经结束经营不容易处理，造成执法风险。
3.3.2缺乏统一专业的管理系统
目前土地增值税管理嵌套在金税三期中使用，此外部分省市自行开发了土地增值税清算管理系统，这些系统基本上没有对接大数据，缺乏第三方来源数据的比对，仅仅依靠企业的申报数据进行管理，不能有效的提出风险、防范风险、解决风险，缺乏土地增值税管理应该有的专业性和高效性。
3.4内外部环境问题
3.4.1纳税人存在少缴税款的情况
（1）纳税人存在主观上少缴税款的故意。首先，纳税人在长期和税务机关打交道的过程中积累了相当的经验，他们通过政策和管理上的漏洞总结出哪些违法行为不容易被发觉，或者即使被发现，也可以以什么样的理由蒙混过关，只要是结果不超过补税加滞纳金，那么纳税人就有主观偷逃税的动机。其次，房地产从业财务人员专业素质强，往往不次于我们的业务骨干，他们利用土增清算过程的复杂性，钻目前政策文件的盲区，游离在避税和偷逃税之间。
（2）纳税人少缴税款的手段。在日常管理中我们可以发现，企业少缴土增值税往往采取如下几种手段：一是瞒报部分收入。例如利用信息不对称瞒报部分已经实现的销售收入，银行贷款到账后不及时计入预售收入，将房产抵账给建筑商不开发票不计收入。二是虚增开发成本。土地增值税清算本身就是一项繁冗复杂的工作，要与自然资源、不动产、建设、规划等数十个部门打交道，还要与供货方和建筑总包打交道。项目存续期间长，期间很多费用容易出现重复计算，虚增的问题，如多计工程款，甲供材重复开票等问题。三是采用不合理的分摊方式。目前的实际运行中，商铺的的成本不高于住宅但是售价普遍高，开发商会采取多让商铺分摊成本的方式降低商铺增值额，达到逃避高税率的目的。四是通过核定税款逃避清算。企业在明知核定低于查账缴纳数目的情况下会主观造成核算不清楚，进而采取核定征收清算达到避税的目的。
3.4.2税务中介未发挥应有的作用
税务中介作为纳税人和税务机关之间的桥梁，是作为纳税人从事复杂涉税业务时，替纳税人全盘掌握涉税事项，出具涉税鉴证报告，与税务机关沟通的有益第三方。目前，税务中介鉴证已经是房地产企业进行土地增值税清算比较普遍的方式。对于土地增值税清算这种复杂困难的涉税事项，税务中介机构的参与可以有效提高清算质量，加快清算进度。但是，实际情况是税务中介机构本身是企业化管理，其逐利性决定了其会站在纳税人一方想方设法与税务机关纠缠，其公正性就要打折扣，因此中介机构不能完全发挥其对土增清算的监督管理作用。
4.加强土地增值税征管的对策
从上面的案例我们指出了问题，也对问题产生的原因加以分析，为了达到加强土地增值税管理的目标，我们将逐个对准问题给出相应的解决方案。
4.1激励管理主体的对策
4.1.1合理配置人力资源，加强专业化管理
（1）保持合理的人员配置。保证一线的人力资源数量和质量配置，保证征收和管理部门有足够的资源应对土地增值税征管工作，同时各业务科室应该加强协调，根据各自分管工作跨部门组建土地增值税风险管理团队，专门对土地增值税预缴、清算、尾盘的相关管理事项进行集中式管理和辅导，将土地增值税管理的专业化层次进一步推高。
（2）进行机构整合，简化工作流程。按照税收现代化管理的要求，合理分配部门职责，建立大征管、大风险的管理模式，彻底进行管事制改革，简化内部事项工作流程，加快内部事项运转速度，限期处理内部事项，提高基层整体运转效率。
4.1.2提升专业能力，培养专业人才
（1）开展高层次的学习培训活动。适时组织土地增值税管理相关人员开展专业性培训，在学习涉税知识、财务会计知识的基础上，要加强对项目开发流程，造价评估，建筑核算的学习，加强对房地产主要涉税风险的研究和分析。同时通过培训可以开展学员之间的交流，通过对实际案例的探讨提高业务素质，拓展业务视野，增强专业化能力。
（2）加强岗位锻炼，以干促学。重点行业分局可以成立专门的清算管理小组，由经验丰富的老同志带领经验不足的同志，下手干、实际查，通过实际工作将理论和实际结合起来，既能完成土地增值税管理工作，又可以培养新的专业化人才。
（3）加强管理人员的日常培养。土地增值税管理工作很多溶于日常，比如，通过企业增值税、所得税、印花税申报对比土地增值税，查找逻辑关系的不合理；查询企业获得预售证后是否产生了预缴收入，如何对接不动产部门查询网签备案合同等，只有日常工作足够认真细致才能培养出足够专业化的管理人才。
4.2完善税收政策的对策
（1）提高土地增值税立法层级。目前土地增值税政策领域的支柱中华人民共和国土地增值税征收暂行条例与实施细则均不是法律。税务系统应呼吁在人大层级推进土地增值税相关法律的立法进度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
（2）做好细则配套工作，解决最后一步的问题。一是针对目前尚有部分政策解释不明确的，制定明确的解释并统一适用规范，尤其是一些已经引发纳税人诉讼的要第一时间解决。二是对于已经有政策解释但是无法进行落实操作的，如普通标准住宅的认定中平均交易价格如何掌握等问题，要制作专门的操作指引，指导基层管理人员以及房地产行业纳税人可以正确落实相关税收政策
（3）建立土地增值税清算政策及应用汇编。集中各级土地增值税业务骨干、税收政策法规专家，将土增清算管理过程中存在的风险点，政策适用及疑难点进行梳理和汇总，编成手册发放到一线，方便一线负责征收、管理和清算审核的同志使用。这样做既可以促进土地增值税政策在系统内的普及学习，更有利于土地增值税日常管理工作和清算管理工作更好的开展。
4.3完善管理流程的对策
（1）建立第三方信息获取机制。土地增值税管理工作之所以困难，很大程度上是因为税务机关没有建立和其他部门共享信息的稳定渠道，从而无法断定纳税人申报提交资料的真实性和准确性。税务系统应尽量在更高的层次建立与兄弟行政部门及银行方面的信息共享渠道，得到第一手准确真实的数据。
（2）前移管理环节。对房地产行业的税务管理应尽量前置到其立项开发阶段，从其立项开始就要建立项目台账，把控其建设工期，预售证办理情况，销售情况和竣工情况。同时通过调查其工程款拨付还可以完成对下游施工企业的日常税务监管，保证施工方的应该缴纳税款不会流失，保证涉及项目的税款及时足额入库。
4.4净化内外部环境的对策
4.4.1提高纳税人税法遵从度
（1）利用纳税人学堂，普及税法知识。及时在纳税人学堂更新最新的土地增值税相关政策，适时开展针对房地产行业的涉税专家讲座，广泛进行税法宣传，倡导纳税人规范记账，规范申报，提交真实准确的纳税资料并适时进行警示教育，提高纳税人主动守法的意识。
（2）主动进行一对一上门辅导。房地产行业的管理不能仅仅停留在数据管理，实际经营情况管理是重要的组成部分，基层管理部门应定期对房地产开发企业进行入户，一方面带去最新的税收政策，上门解决企业遇到的税收问题，一方面可以及时了解企业最新的生产经营状况。这对于后续管理工作的开展和涉税风险应对都会大有脾益。
（3）规范企业财务管理加强内控。监督房地产行业建立完善的财务管理制度和内控制度，真实准确核算收入成本、扣除项目和应纳税所得额，引导行业规范化管理。
4.4.2引导中介机构发挥积极作用
（1）提高涉税鉴证行业进入门槛。对于中介行业从事的一般记账工作，由于其技术含量不高可以适当放宽，但是对于其的涉税鉴证事务，尤其是土地增值税清算涉税鉴证事务应适时提高行业准入门槛，保证由拥有专业知识和执业资格的专业人员和机构从事。并同时建立行业执业黑名单制度，对在执业过程中存在重大过失或者存在违法行为的中介机构和人员列入黑名单，禁止其从事土地增值税清算鉴证工作，保证中介机构在土地增值税清算执业中的公正性、规范性、合法性。
（2）加大对中介行业的监督管理。税务机关不能把土地增值税清算工作直接推卸给中介机构，不能对中介机构出具的鉴证报告一味的认可。应对中介机构出具的报告严格审核，确保其报告的准确性，充分发挥税务机关对中介行业的监督职能。
（3）设置统一保存的清算资料库。相关的清算报告应统一保存，定期分类存档，尤其是对于存续时间较长的地产项目，规范化的档案管理，意义重大。
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Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.
关键词： 土地增值税；税收流失风险；防范机制；汕头市
Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）29-0001-05
1 提出问题
据统计，在中国十大暴利行业中房地产行业居首位，但在纳税百强企业名单中却找不到一家房地产企业。由此可见，作为调节房地产行业利润分配的主要税种土地增值税和企业所得税并未得到充分的发挥，房地产税收流失风险成为税务管理的重点和难点。
房地产业涉及的税种多，征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，同时房地产开发项目周期长，关联交易行为多，运作模式多样化，给房地产开发企业偷逃税收创造了有利空间。汕头市地方税务局风险管理理论为基础，强化征管的前馈和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究总结汕头市的相关经验，梳理工作思路，为研究探索我国房地产税收流失风险的防范机制研究提供案例支持，同时也希望对同行单位相关工作提供一点启示和借鉴。
2 存在问题及新管理模式探索的基本思路
2.1 行管理模式的特征 我国的税收征管模式经历了由税收专管员管户制到征、管、查分离的管事制再到税收管理员制度的演变、更替过程。1997年1月1日国家税务总局的《关于深化税收征管改革的方案》提出收征管改革的任务是：“建立以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查的新的征管模式。”该模式强调税收征管的信息化和“一站式”作业与服务，着力点在于强化对税务专管员的分权制约，在风险管理上突出税务管理的事中和事后控制。2004年7月召开的全国税收征管工作会上，国家税务总局谢旭人局长提出，要按照“革除弊端，发挥优势，明确责任，提高水平”的原则建立新的税收征管模式。为此国家税务总局对征管模式进行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“强化管理”4个字。完善为“以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理[1]”的三十四字税收征管模式。至2009年“以信息共享为基础，以分类管理为核心，以征管流程为导向，优化服务，强化评估”，形成了专业化管理的新模式。2012年7月26日全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出了“构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系”。
围绕强化管理，各地展开诸多探索，从风险管理的前馈（事前）控制、同期（事中）控制和反馈（事后）控制看，绝大多数地方将管理重心放在反馈控制上，强化稽查和税收清算。在土地增值税税管理中尤为突出。
土地增值税的征收目前分预征和清算两个阶段，目前汕头市土地增值税的征管现状：
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随着现代社会的不断发展，国家对各个行业的调控力度逐渐增大，房地产行业也不例外。作为对整个房地产行业具有较高影响的土地增值税就变成了国家对整个房地产行业进行有效调控的重要手段。基于此，本文主要对土地增值税纳税筹划与会计处理的相关问题进行了探讨。
【关键词】
土地增值税；纳税筹划；会计处理
所谓土地增值税指的是在进行国有土地使用权、地上房屋建筑物及其附属物的单位和个人，对房屋转让过程中的收入进行征收的一种税种。在我国的房地产行业中的土地增值税是针对在土地的转让过程中对其土地的整个增值额税的征收。对整个土地进行增值税的征收主要有两个方面的原因：一方面有助于国家在土地管理过程中通过土地增值税的征收达到对土地增值收益的再分配的管理，同时有助于国家的财政收入；另一方面是对于整个土地行业中的土地投机谋利活动进行有效的抑制，对于国有土地的收益的流失起到良好的保护作用。
一、房地产企业的纳税筹划
在整个房地产的开发过程中，土地增值税在整个房地产的企业的开发中占有较大的比重，同时整个土地增值税由于计算过程较为复杂并且税率的跨度较大，房地产的开发企业可以从主、客观上对整个纳税的规划有较大发挥空间。
1.确定概念
（1）土地增值税。指的是对国有土地及其地上建筑物和其他附着物的产权的有偿使用过程中，对获取该收益的单位和个人所要征收的一种税收。（2）纳税规划。指的是对与税收有关的业务进行一系列的规划，从而制定完整的税收操作方案，从而在根本上起到对税收的节约。纳税规划、避税规划、节税规划、避免“税收陷阱”以及转嫁规划和零风险的施行等五个方面的内容。
2.关于普通住宅土地增值税规划措施
所谓普通住宅指的是在整个住宅小区内建筑容积率达到1.0以上，并且单套房子的面积不足120 m2并在整个交易过程中，实际的买卖价格与同类的房屋相比低于1.2倍的住宅。据国家有关规定，在已售出的普通住宅中，如果住宅的增值费用达不到项目金额的20%，那么对此类房屋免收土地增值税。所以对于此类房屋，房地产的开发单位可以从两个方面对纳税规划进行明确的定位。一是价格；二是成本。（1）对于价格而言，房地产开发企业可以在一定程度上利用价格的调控来达到税收的免除，所要采取的措施就是让房地产的增值率不能高于税收的免征起点。（2）成本方面，从利息这一角度出发来提高成本价格，从而有效的降低土地增值税。财务管理中的利息支出必须根据房地产的项目进行一定的分摊同时得到金融机构的认可，采取这样的措施可以进行扣除金额的计算；其他房地产的开发费用，按照行业的有关规定必须按照土地所有权金额与开发成本金额之和的百分之五进行扣除，不能实现分摊利息以及不出具金融机构的书面证明，房地产的开发费用必须按照有关行业规定的土地所有权金额和开发成本金额之和的百分之十进行扣除。
3.关于非普通住宅的土地增值税规划措施
对于一些非普通住宅区，在此地段，由于业主对房屋的各个方面诸如室内外的环境以及各种配套设施的要求较高，所以使得在房屋的建设过程中具有较高的开发成本，但给房地产开发商进行土地增值税规划措施的实施创造了条件，这是由别墅等非普通住宅在整个建设中的高成本造成更大的金额扣除，可以有效的降低增值税。
4.关于商业用房的土地增值税规划措施
房地产企业在有关写字楼等的商业用房的开发过程中，必须配备一套相关的设施，采用单独销售使土地增值税降低，可以从下面的例子中看出规划效果。
一套准备销售的写字楼的数据如下：开发成本33000000元（其中300万元为设备成本），土地出让金8000000元。现标出售价1亿元（其中含设备售价6500000元）o营业税、城建税和教育费附加分别为：5%、7% 和3%。
方案一：房屋及设备统一售出
（1）扣除金额：3300+800+（3300+800）×l0%+（3300+800）×20%+10000×5%× （1+7%+3%）=5880（万元）
（2）增值额：10000—5880=412O（万元）
（3）增值率：412O÷5880=70.06%
（4）应交土地增值税：4120×40%—5880×5%=l354（万元）
方案二：房屋及设备各自单独销售
（1）扣除金额：3000+800+（3000+800）×l0%+（3000+800）×20%+9350×5%× （1+7%+3% ）=5454.25（万元）
（2）增值额：9350—5454.25=3895.75（万元）
（3）增值率：3895.75÷5454.25=71.42%
（4）应交土地增值税：3895.75×40%—5454.25×5%=1285.59（万元）经计算，方案二与方案一比较，利用设备单独出售方式节省税费1354—285.59=68.41万元，达到了节税的目的。
二、土地增值税的会计处理
1.房地产开发商土地增值税的会计处理措施
土地增值税的征收是在房地产的转让流通环节中所要征收的税种，在当期的营业额中所支出的费用，所以，在土地增值税的确定时，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金 （外商投赍房地产企业）、“主营业务税金及附加 （主营房地产业务的股份有限公司）等账户，贷记“应交税金一应交土地增值税”账户；实际交纳土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款 等账户。
2.兼营房地产的单位土地增值税的会计处理措施
对于兼营房地产单位土地增值税的增收要由营业收入人承担。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户。
土地增值税的征收必须在国有土地使用权及其地上建筑物等的“不动产” 或“建设工程”的转让等的过程中进行缴纳。同时在关于借记“固定资产的清理”、“建设工程”以及贷记“应交税金——应交土地增值税”都要进行土地增值税的缴纳。在实际税金的缴纳过程中，对于借记“应交税金——应交土地增值税”账户以及贷记“银行存款”等账户要进行及时管理。
3.预缴土地增值税的会计处理措施
纳税人在整个房地产工程项目的完工结算前必须按照相关法律的规定进行土地增值税的缴纳，借记“应交税金——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户，在实现房地产的销售收入时，按照相关的规定进行会计处理。该工程结束时，在结算工作完成以后需要及时的清算，将多缴纳的土地增值税退回，对于借记“银行存款”以及贷记“应交税金——应交土地增值税”账户进行合理的管理，同时对于补交的增值税会计分录记载。
三、结语
总之，在房地产的开发过程中，房地产商可利用土地增值税的一些特点为自己创造条件和机会，同时在遵守国家相关法律下，做好有关税收规划以及会计处理工作，从而保证获得税后最大利益。
参考文献：
[1]王君夫.基于临界点税率的房地产企业土地增值税筹划研究[J].延安职业技术学院学报，2010，（4）：47-48.
篇5
接到《咸阳市地方税务局__年税收执法督察工作计划》之后，我局及时组织全体人员进行了学习动员，并以长地税发〔__〕21号文件对我局的执法督察工作进行了全面的安排部署，成立了税收执法督察工作领导小组，明确了督查工作内容及督察工作时限，确保了我局执法督察工作顺利开展。
（一）国务院决策部署和有关税收政策措施落实情况
1、推进简政放权落实税务行政审批改革情况：
税务行政审批方面：我局组织税干认真学习了《国家税务总局关于公开行政审批事项等相关工作的公告》（国家税务总局公告__年第10号）、《国家税务总局关于税务行政审批制度改革若干问题的意见》（税总发〔__〕107号）和《国家税务总局关于贯彻落实〈国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定〉的通知》（税总发〔__〕148号）等文件精神，逐条梳理并结合实际情况认真贯彻落实。向社会公开了目前保留的行政审批事项清单，同时规范行政审批程序、期限、文书，规范进户审批核查，杜绝违规审批和变通审批，统一在纳税服务大厅受理审批事项，积极推行网上审批。经督察自查，作为最基层的税务机关，我局不存在变相审批的问题，也无违规审批的问题，在本督察期内我局未发生行政审批业务。同时我们取消了小微企业税收优惠审批、下岗失业人员从事个体经营税收优惠审批，将其改为备案类优惠减免，经督察自查 __年度至__年上半年我局没有发生税务行政审批事项。
2、税收优惠政策的执行情况
目前，我局辖区没有高新技术企业、科技园，也没有相关减免企业所得税业务。
小型微利企业税收优惠政策执行情况：今年由税政股牵头，会同管理单位按照小微企业的标准对照企业的实际情况逐户确定了小微企业名单，全局小型微利企业34户，逐户建立了减免税台账，企业所得税纳税申报表填写全面体现了税收优惠政策的执行情况；核定征收的小微企业程序完备、政策执行准确。前半年6户次享受小微企业所得税优惠减免5.5万元。
未达起征点的小微企业营业税免征税收优惠政策执行情况：全局未达营业税起征点的小微企业320户，按照政策规定，全部减免了营业税（征管系统自动减免），月减免税额约32万元。
3、加快棚户区改造、加大保障性安居工程建设的税收政策执行落实情况
经认真学习国发2013年25号文件、财税2013年101号文件，走访了城建部门、实地到建设工地查看，我局辖区暂无棚户区改造项目。
4、加快城市基础设施建设的税收优惠政策执行
根据__年63号文件、财税2013年20号文件规定，我们及时向__客运站宣传了税收优惠政策，按时执行土地使用税减免，2013年-__年共减免土地使用税 8.73万元。
5、扶持弱势群体促进就业、再就业税收政策执行
我们向纳税户逐户送达宣传了重点群体税收优惠政策，同时对重点群体进行了排查，排查结果是没有重点群体从事个体经营符合该项税收优惠减免的情况，没有符合条件的加工型企业等小企业实体。分析原因，随着起征点的提高，重点群体从事个体经营的都是未达营业税增值税起征点的个体户，按照政策已经享受了营业税等的全额减免，因此没必要再次申请享受重点群体税收优惠减免。
（二）严格税收执法情况
1、营改增试点税收管理：
自2013年5月份营业税改增值税试点工作开展以来，我局严格按照国务院规定的试点行业范围实施，先后对交通运输业和部分现代服务业、铁路运输及邮政业、电信行业实施了营业税改增值税。我局先后向财政局、国税局移交“营改增”试点纳税人信息4次，移交管户56户。其中移交
交通运输业12户，现代服务业40户，邮政业1户、电信业3户。经督察自查，我县国地税共享营改增纳税人基础信息，不存在税费漏征的情况。2、股权转让所得税管理
我们对__年度和__年上半年省市局下达的各地股权转让明细表，各税源管理单位进行了逐户认真核查，经核查我局范围的股权转让均属于平价转让或者增加注册资本金，按照政策不缴纳个人所得税，建立了台账分户注明了核查情况；同时我们对其未申报缴纳的股权转让印花税进行了清征，共清收入库印花税9.2万元。
3、土地增值税征收管理
对房地产企业的土地增值税管理，我们严格执行先预征后清算的政策，在房地产销售时，企业每缴纳一笔营业税都要同时预征相应的土地增值税，每一笔土地增值税都和营业税相匹配，预征政策执行很到位。__房地产的实际情况是，开工的多，完全销售完毕、竣工的楼盘少，一个项目一期二期三期交叉较多，应清算、可以清算的项目较少，清算的几个项目都亏损，这在一定程度影响了税务机关、纳税人的清算积极性。
4、税务管理：
税务登记管理：我局严格执行税务登记管理办法 ，严格按照流程办理设立、变更、停复业、注销、外出经营报验等事项，并且全部在征管业务系统进行，对于注销户严格按照先清算后注销的程序办理，且实行层层把关审核审批制定，经自查，我局不存在因税务登记管理不当造成税款流失的情况。
发票管理方面：我局严格执行发票管理各项规定，按要求加征所得税，严格按照代开发票规程代开发票，经督察自查，代开发票方面未发现问题。
欠税管理：我局按照《陕西省地方税务局欠缴税金管理暂行办法》的要求管理欠税，对发生的欠税及时进行确认，登记台帐、想法设法催缴欠税，收回的欠税按要求加收了滞纳金。经督察自查，未发生为有欠税和滞纳金的纳税人办理退税或者注销的情况，无认定的呆账税金、未核销欠税。
（三）《重大税务案件审理办法》《税务稽查工作规程》《税收个案批复工作规程（试行）》执行情况
《重大税务案件审理办法》下发后，我局组织相关人员进行了学习传达，__年2月至今，我局稽查局查结的案件均未达到重大案件审理标准，县局今年也未审理重大税务案件。
《税务稽查规程》下发七年时间了，不间断的进行了学习和宣传。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共实施稽查检查10户，其中稽查自查6户。我局所有稽查选案、稽查实施、稽查审理、稽查执行等全部按照税务稽查规程执行，查补税款均能按其入库，处理得当，处罚到位，并且全部在稽查系统中进行，经自查未发现问题。
1、土地增值税征收管理不够规范。我局辖区的房地产开发企业均是外来报验户，这些纳税人大多数税法遵从度不高，管理难度大，阻力大，纳税申报不够规范，税款缴纳不够及时。土地增值税能够按规定预征，但是土地增值税清算工作不规范，不到位。
2、税法宣传辅导不到位。部分企业财务人员对税收政策理解不足，导致账务处理及地方各税的计算存在偏差，主要还是由于我们对税收政策法规的宣传落实不够，对企业日常巡查仍需进一步加强。
3、部分工作做的不够扎实细致。我县属于偏远的贫困小县城，一部分税收业务在我局基本上是空白，所以管理人员见得少，纳税人也容易忽视一些备案或者审批事项，加之，税务局实施改革，县上人员越来越少，人少事多的矛盾比较突出，对于一些没见过的，没接触到的事项有些没做，有些做的不够扎实细致。
1、强化日常管理。县局加强日常监督考核，督促主管税务机关和税收管理员勤下户，多巡查，调查了解纳税人的经营情况，及时催报催收，确保税款及时足额入库，同时要强化土地增税管理，做好预征和清算工作。
篇6
2012年12月17日，贵州省政府办公厅下发《省人民政府办公厅关于转发省能源局等部门贵州省煤矿企业兼并重组工作方案（试行）的通知》，实质性启动煤矿兼并重组工作，并提出，“到2015年，煤矿企业（集团）控制在100个以内，矿井调整到1000对左右的目标。根据2015年1月9日，贵州省人民政府办公厅《关于深入推进煤矿企业兼并重组全面提升煤矿安全生产水平的意见》披露，贵州煤矿数量由1704处，减少至850处，煤矿企业控制在100家左右，全省煤矿企业兼并重组工作有力有序推进，取得了明显成效。
一直以来、贵州煤矿企业组织形式多样，有“有限公司”、“有限公司分公司”、“个人独资企业”、“合伙企业”等多种形式，多数以“个人独资企业”“合伙企业”居多，由于长期“个体经营”累计的弊端，多数煤矿会计核算不健全，账务资料不完整。当前，许多兼并重组煤矿企业虽然已按政策要求完成了采矿权、工商营业执照过户，但未完成转让税收清算，部分煤矿企业虽已进行了税收清算，但自行清算结果和税务机关审核意见差异大，部分税种该不该征僵持不下。本文收集了一些资料，对煤矿企业在兼并重组中涉及的各种税种进行了简要分析。
二、煤矿兼并重组形式
煤炭企业重组，是指煤矿企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。贵州煤矿企业的兼并重组的目的是，将单个小矿山通过合并、整合，形成具备一定规模的煤矿企业（集团），从事兼并重组的主体企业有严格的审批准入门槛，以重组后设计生产规模为例：毕节、六盘水地区为最低200万吨/年，其他地区为最低150万吨/年。因此，贵州煤矿兼并重组以股权收购、资产收购、合并居多。依照税法对各种兼并重组方式所涉及税种规定的差异，本文将煤矿企业兼并重组方式分整体或部分产权转让、股权转让、资产转让三种。
（一）整体或部分产权转让。是指企业的所有者将全部或者部分企业资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，实际上是转让企业的全部或部分产权，这种情况的转让价格不单纯是由资产价值决定的。对煤矿企业整体或部分产权转让的界定应把握4个要点：
1、必须是煤矿企业将其资产、债权、债务及劳动力全部或部分转让的行为，转让标的资产、债权、债务及劳动力中四者缺一不可；
2、劳动力的转让应以受让人是否按《劳动法》与原企业职工签订劳务用工合同并妥善安置为标准；
3、原企业可能解散也可能不解散，具体由双方协商决定；
4、受让企业对原企业转让资产相关联的债务承担承继义务；
整体或部分产权转让，通常适用于煤矿企业中的个人独资企业、合伙企业，以及“有限公司分公司”的产权转让行为。
（二）股权转让。指企业的股东将自己持有的企业股权全部或部分转让给其他单位或个人的行为，实际上是对持有的股权资产的转让行为。对企业整体股权转让的界定应把握3个要点：
1、股权转让的主体是企业股东，客体是股东所拥有的股权。
2、股权转让不涉及原企业资产所有权的变化。
3、全部股权或部分股权转让仅是企业股东的变化，原企业的法人主体资格地位并不灭失。
股权转让适用于依据《中华人民共和国公司法》成立的“有限公司”、股份公司。很多个人独资、合伙煤矿企业转让合同也载明转让“股权”，但实质上转让的是投资人在企业的产权及“财产份额”。
（三）资产转让。即企业将整体和部分资产出售给另一家单位和个人的行为，实质上是企业仅就其拥有的资产进行的销售的行为。对企业资产转让的界定应把握两个要点：
1、资产转让单纯仅涉及企业资产（存货、固定资产、无形资产等），而不包括企业的债权、债务，更不包括劳动力。
2、原企业的债权、债务及劳动力由出售方自行处置。
三、各种转让方式涉及税种分析
按照现行税收政策规定，企业在兼并重组过程中，一般应涉及营业税（增值税）及附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种。由于兼并重组的方式不同，在纳税问题上存在着很大的差异。
（一）企业整体或部分产权转让
1、营业税。国家税务总局2011年第51号公告规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。依据上述规定，企业整体或部分产权转让不属于营业税征收范围，不缴纳营业税。
2、增值税。国家税务总局2011年第13号公告，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。依据上述规定，企业整体或部分产权转让不属于增值税征收范围，不缴纳增值税。
3、企业所得税。依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定，除个人独资企业、合伙企业外，企业取得应纳税所得应缴纳企业所得税。依据财税[2009]59号文件规定，可分别按一般性税务处理和特殊性税务处理确认转让所得和损失，对特殊性税务处理中非股权支付额仍应确认相对应的转让所得或损失，征收企业所得税。财税[2014]109号文件，将特殊性税务处理的股权收购比例要求由75%降低至50%，将资产收购占被收购企业资产的比例要求由75%降低至50%。
财税[2014]116号规定，以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
4、个人所得税。依据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第八项规定，个人取得财产转让所得，应缴纳个人所得税。
5、土地增值税。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条规定，转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。本文认为，煤矿企业整体或部分产权转让过程中，投资主体发生了变化，不符合财税[2015]5号规定免交土地增值税情形，如涉及房地产产权过户的，应缴纳土地增值税。
5、印花税。依据《贵州省地方税务局关于进一步做好煤矿企业兼并重组涉税服务推动煤矿行业发展的通知》（黔地税函[2011]167）号及《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）的规定，在企业兼并重组过程中签订的产权转移书据免征印花税。
6、契税。依据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。财税[2015]37号号文件对免征契税的情形进行了明确约定。本文认为，煤矿企业整体或部分产权转让中，原企业基本不存续，需改制或新设“有限公司”，投资主体发生了变化，如涉及土地、房屋权属变更的，不符合免征契税条件，承受方应缴纳契税。
（二）股权转让
1、营业税。据国税函财税[2002]191号文件规定，企业股权转让不征收营业税。
2、企业所得税、印花税与第（一）项描述相似。
3、土地增值税。据《中华人民共和国土地增值税条例》，转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，企业股权转让房地产权属不发生变化，不属于土地增值税征收范围。
同时，国税函[2000]687号《关于以股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》规定，以转让企业产权名义转让房地产的行为，即发生股权转让企业主要资产为房地产的，应缴纳土地增值税。
4、契税。根据财税[2015]37号号文件第九条规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
5、个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第（八）项规定，个人取得财产转让所得，应缴纳个人所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八条第（九）项规定，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
为加强股权转让个人所得税征收管理，国家税务总局公告2014年第67号，了《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》。
（三）资产转让
1、营业税。由于资产收购单纯收购的是企业的整体或部分资产，不适用转让产权或股权的相关规定，如转让资产中涉及不动产、自然资源使用权等属于营业税征收项目的，应依法缴纳营业税。
2、增值税。由于资产收购单纯收购的是企业的整体或部分资产，不适用转让产权或股权的相关规定，如转让资产中涉及机器设备、存货、原材料等属于增值税征收项目的，应依法缴纳增值税。
2、企业所得税。与第（一）、（二）项描述相似。
3、个人所得税。与第（一）项描述类似。
4、土地增值税。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，如转让资产中包含房地产项目的，应依法缴纳土地增值税。
5、印花税。根据购销合同性质缴纳印花税。
6、契税。如转让资产中包含土地、房屋权属的，受让放依法应缴纳契税。
四、如何利用好兼并重组税收优惠政策
综上所述，煤矿企业兼并重组过程中不同转让方式涉及税种差异很大，由于历史原因，贵州煤矿企业普遍规模小、管理基础薄弱、会计核算不健全，现有煤矿转让行为很少符合享受兼并重组税收优惠政策的条件。为顺利推行贵州煤矿兼并重组进程，充分发挥税收在经济发展中的调节作用，本文认为有关各方应从以下几方面改进，促进兼并重组税收清算工作顺利开展。
（一）煤矿企业应大力提高财务人员专业素质，切实重视会计核算及税收申报工作。鉴于煤矿企业财务人员专业素质、能力普遍不高的现状，应大力引进高素质人员，同时加强已有人员的专业培训，同时，提高财务人员待遇，改变以往“只重视生产，不重视后勤”的现状。
（二）煤矿企业应充分发挥财务总监（经理）在兼并重组过程中的决策支持作用，提前做好相关税收筹划工作。
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一、经济合同涵义及其涉税问题
经济合同涵义及其涉税问题主要定义及表现是：
(一)合同的涵义
《中华人民共和国合同法》第2 条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同具有以下特点：(1)合同由双方当事人的合法行为而起。(2)合同是双方当事人协商一致的产物。(3)合同的债权债务必须相对应。(4)合同具有法律约束力。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。签订合同的双方当事人协商一致达成协议的具体内容称之为合同条款，体现合同双方当事人各自的目的和要求，确定了双方所享有的民事权利和应承担的民事义务。因此，合同条款是合同的核心，没有条款就不能称其为合同。合同的基本条款包括：当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价格或者报酬;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的办法。
(二)经济合同的涵义
经济合同是相对于一般的民事合同而言的一种新型合同，是平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间为了实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系的契约的订立、履行和管理的制度，主要包括购销、建设工程承包、加工承揽、货物运输、供用电、仓储保管、财产租赁、借款、财产保险以及其他经济合同。
(三)经济合同涉税问题
经济活动决定税收，经济合同记载和确认经济活动。整个营销过程涉及合同的签订、发票的开具和取得、销售收入和应付账款实现的时间确定、税款缴纳和抵扣时间的确定以及收款和货款支付方式及时间等，这一系列活动都是围绕合同进行。
经济合同涉税管理是达到经济目的所需要付出税收成本的当事人纳税义务负担的约定与明确。企业一定要关注承载企业经营业务的合同，在签订合同甚至合同谈判时就应当对合同所涉及的税务问题进行考虑，而不要总是在缴税时才想起，这样易使企业出现缴税不当、缴糊涂税的情况，导致企业承担额外的法律或税务风险。
很多企业聘请了法律顾问，负责对业务部门签订合同进行审核，以实现通过合同的签订来避免经营风险。合同是经济事项的源头，从合同设计、签定方面入手，通过事先规划，将规避不必要的税务风险。因此，分析经济合同中的财税风险，有助于企业合理制定防范措施，减少企业运营风险。
二、经济合同中的财税风险分析
经济合同中的税务风险主要是表现以下五方面：纳税义务的风险(税负转嫁)、纳税时间的风险(递延纳税)、税收发票的风险(合法凭证)、关联交易的风险(转移利润)和税收成本的风险(多纳税)。
(一)企业投资和设立时的合同财税风险
(1)投资者投资未到位资金的涉税风险。相当于逾期未到位投资资金的借款利息不得税前扣除。企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，应按照《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。(2)设备和存货投资合同的涉税风险。所谓的设备和存货投资合同是指投资者以设备和存货进行评估作价投资到别的企业，从而形成被投资企业股东的一种合同法律关系。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(中华人民共和国财政部国家税务总局令第50 号)第四条第六款的规定，企业将自产、委托加工或购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户的要视同销售依法缴纳增值税。在投资实践中，一些投资者以设备和存货等动产进行投资，并没有把投资的设备和存货视同销售并进行一定的税务处理，即申报缴纳增值税和企业所得税，同时没有给被投资企业开具发票进行入账，而被投资企业收到投资者作价投资的设备和存货，往往以资产评估事务所评估报告中的评估价作为入账价值，从而对该投资的设备进行计提累计折旧，在企业所得税前不能扣除。(3)虚假注资和抽逃出资。虚假注册资本罪和抽逃注册资金罪二者都存在虚假的行为，除存在法律风险外，还存在一定的税收风险。因为企业虚假出资后，马上进行撤资，在公司账上一般挂在其他应收款某某股东上，产生一种跨年度的无偿借款行为，存在要缴纳营业税、企业所得税和个人所得税的风险。(4)无形资产和不动产投资合同涉税风险管理控制。无形资产和不动产投资合同是指投资者以无形资产、房屋等不动产进行投资所形成的合同法律关系。在以无形资产和不动产进行投资的过程中，存在三方面的涉税风险：一是营业税风险。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191 号)第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税的优惠，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确约定双方利润分配、共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。二是土地增值税风险。根据土地增值税相关规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税，但并非所有这样的投资都能免征，这仅限于投资双方都是非房地产公司时，投资方才可以不缴纳土地增值税。三是企业所得税风险分析。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828 号)的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(二)购销合同的财税风险
(1)低价无票采购风险。企业采购时不能取得发票，或者取得的发票不符合规定，如发票抬头与企业名称不符等，都会造成企业的损失。从财务角度看，没有发票意味着不能进成本，就不能税前扣除。因此，采购方要为没有发票而多负担25% 的企业所得税;如果采购方未索取发票，采购方不能抵扣17% 的增值税进项税额。因此，企业在采购过程中一定要注意索取合法的发票。(2)发票是否含税风险。在实务中，许多不懂税务管理的采购人员只注意合同中写明价钱的高低，却很少关注合同里面的价格是否包含增值税。因为价格是否含税将直接影响企业缴纳税额或抵扣额的大小。因此，在签订经济合同时，要明确价格中是否包含增值税。为防止发票问题所导致的损失，企业在采购合同中应当明确供应商对发票问题的赔偿责任。如明确供应商提供的发票出现税务问题时，供应商应承担民事赔偿责任，但不得包括税款、滞纳金、罚款等行政损失。(3)结算方式与增值税延期纳税。企业在生产和流通过程中，可根据国家税法的有关规定，做出一些合理的税收筹划，尽量地延缓纳税，从而获得节税利益。根据现有增值税管理规定，增值税纳税期限最长只有一个月，在纳税期限方面很难进行纳税筹划。要想实现延期纳税的目的，只有在推迟纳税义务发生时间上进行筹划。要推迟纳税义务的发生，关键是在签订经济合同时，在合同中明确采取何种结算方式。
(三)借款合同的风险
在借款合同中，企业可能存在的税收风险主要有：与个人借款须签订借款合同，利息支出才能在税前扣除;不能扣除的利息支出增加企业的税收负担;利息支出发票是否能够取得，影响利息支出的税前扣除;代开发票时贷款方须缴纳5% 的营业税及城建税和教育费附加，企业垫付的税款不得在税前扣除;企业向个人的借款合同不须缴纳印花税。
(四)租赁合同涉税风险
当前有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业既承担了代扣税费的成本支付，又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。
三、经济合同中财税风险的防范
企业应在签署合同之前对因合同签署而可能产生的税费进行分析评估，包括涉及的税种、税负等，选择最优方案，从而减少因合同带来的损失。
(一)合同签订管理
绝大多数企业认为，所谓的税务管理是财务安排，理所当然安排给企业财务部、财务总监去把关。业务做完后，突然发现税交多了，然后在财务安排上下工夫，做假账，找假凭证，给企业带来更大的风险。因此，企业应加大对业务人员和财务人员的培训，让谈合同、签合同和审合同的人能有效识别并防范经济合同中的税务风险。同时，财务人员应多学习经济法知识，及时掌握国家税收法规政策的改革趋势和了解国家税收政策制定的动向，参与合同谈判过程。
(二)合同条款控制
合同中必须明确基本条款，尤其是质量、价格、收付款方式、时间、交货地点。如在订立销售合同和采购合同时，应尽可能将价格描述清楚，如含税或不含税、出厂价或目的地价、离岸价或到岸价等。这是因为价格是合同中的重要条款，不同的价格会给企业带来不同的税收负担，因此在签订合同时一定要关注价格的表述。
(三)发票控制
《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。基于此规定，企业向供应商采购货物或提供劳务，必须在合同中明确供应商按规定提供发票的义务、供应商提供发票的时间要求、发票类型的要求以及发票不符合规定所导致的赔偿责任。
(四)无形资产和不动产投资合同涉税风险控制投资者利用无形资产或房屋等不动产进行投资时，必须采取以下税收风险管控策略：
(1)投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的字样，而且投资方不能以投资入股进行买卖不动产和无形资产，给国家造成税款流失。(2)投资者是非房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。(3)投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(五)购销过程中财税风险防范
(1)避免采购合同的税收陷阱。在采购合同中要避免出现如下合同条款：全部款项付完后，由供货方开具发票。因为在实际工作中，由于产品质量、标准等方面原因，采购方往往不会支付全款，而根据合同条款采购方可能会无法取得发票，不能进行进项税抵扣。因此，需要将合同条款改为根据采购方实际支付金额由供货方开具发票，这样就不会出现不能取得发票这样的问题。(2)合理确定采购合同的价款。在签订合同时，应该在价格中明确款项总额、具体结算方式、税款的负担等。从小规模纳税人处购进货物时，因小规模纳税人只能开具增值税普通发票(按规定由税务机关代开外)，企业就无法抵扣增值税进项税额。这种情况下，采购方可以通过谈判将购货的价格压低，以补偿无法取得发票带来的税收损失。(3)明确合同中违约金条款。采购方在签定采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。
(六)租赁合同涉税风险防范
为了控制租赁合同税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须约定租金为税前租金以及承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。假设税前租金为x，税后租金为y，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为r，则简单的等式为y=x(1-r)，x=y/(1-r)。在租赁合同中应签定的租金为x=y/(1-r), 而不是y=x(1-r)，企业应以x=y/(1-r) 进成本入账，这样就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。
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出台《农产品批发市场管理技术规范》
据悉，商务部会同农业部等起草的《农产品批发市场管理技术规范》国家标准已经国家质检总局、国家标准化委员会批准，将于10月10日起正式实施。该国家标准提出要在三年内培育2000个实行标准化、规范化管理的农产品批发市场。30年来我国农产品批发市场目前已形成接近5000家的规模。批发市场发生的商品流通在整个农村商品流通中占据了很大比例，我国80％以上的鲜活农产品交易是在批发市场进行的。目前我国农产品批发市场还存在着一些问题，如交易环境恶劣、交易手段落后、运作不规范、结构不合理。《规范》国家标准规定了农产品批发市场的经营环境、经营设备设施和经营管理的技术要求。其中对服务设施、计量设施、保鲜储存设施、运输设施、卫生安全设施、检测设施、消防设施等“硬件”条件做了详细、严格的规定，也对市场管理者和经营者的“软件”行为做了规范。
国家工商总局 国家质检总局等
酒类批发将启动追溯制度
日前，国家商务部、国家工商总局、质检总局已联手对酒类市场展开了专项整治活动。据悉，此次全国规模的酒类专项整顿活动，主要是为了打破酒类市场长期存在的地方保护主义，打击假冒伪劣产品，更重要的一点是，要规范酒类流通环节。
重点检查城乡结合部、村镇批发市场
为了防止再次发生毒酒事件的悲剧，三部委还特别强调，要对分散于社区、城乡结合部、村镇的各类食品批发市场、集贸市场、小食品店、餐馆，要加大监督管理力度，要特别防止假冒伪劣和有毒假酒流向农村。
酒类市场经销企业要有固定营业场所
对从事酒类批发的企业，除了要求有固定的、符合卫生和消防要求的经营场所和仓储设施之外，还要有熟悉酒类知识的专业人员及具有稳定的进货渠道和销售网络等。
酒类经销商必须建立详细购销档案
该文件还要求，酒类经销单位要建立酒类商品溯源制度。即酒类经销单位要建立酒类购、销、存登记制度，对出入库、进货来源、销售去向、数量、时间都要做详细记录，做到票随货走，货票相符。
散装酒必须标明原料、酒度、价格等方可出售
另外，对散装酒经营的管理要求也进一步提高。如散装酒经营者要有固定生产地点，散装酒应包装好，并贴上标签才能销售。对盛酒容器也有要求，即必须要符合食品卫生要求，同时容器上要标明酒的名称、原料、酒度、价格、出厂日期、生产企业、厂址等。
国家发展与改革委员会 国家粮食局等七部门
发出加强粮食批零市场管理的通知
近日，国家发展和改革委员会、国家粮食局、农业部、商务部、国家工商行政管理总局、国家质量监督检验检疫总局、国家统计局联合发出通知，要求加强粮食批发零售市场管理。通知指出，近几年，我国粮食购销逐步放开，粮食市场主体多元化的格局已基本形成。在粮食批发、零售环节，国有粮食企业经营比重大幅度下降，非国有粮食经营者经营比重上升较快。各地要适应粮食市场形势的变化，摸清粮食批发、零售市场经营者情况，做好服务工作，同时加强粮食批发、零售市场管理，引导和规范粮食经营行为，维护粮食市场的正常经营秩序，促进粮食市场的健康发展。
国家质量监督检验检疫总局
《卓越绩效评价准则》
近日，国家质检总局向社会了《卓越绩效评价准则》国家标准和《卓越绩效评价准则实施指南》国家标准化指导性技术文件。据了解，《准则》用量化指标(1000分)来评价企业卓越经营的业绩，是一个成熟度标准。《指南》则详细说明了追求卓越绩效的经营管理模式。《标准》和《指南》后，国家质检总局将首先在500多个中国名牌产品生产企业、200多个全国质量管理先进企业中组织学习。
国家税务总局
加强土地增值税管理
国家税务总局近日发出通知，加强土地增值税管理工作，取消对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。通知指出，纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
国土资源部
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关键词：税收调控;房地产业;影响
中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03
房地产行业是地方经济的重要支柱产业，房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源。加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义。
近年来，我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长，2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整，2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但与此同时，由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入，投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给区域经济的稳定增长带来了隐患。对此，近年来，国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施，有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展。当前，深化房地产行业税收调控政策的研究，保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要。
一、近几年来有关房地产税收调控政策简述
税收是调节经济的杠杆，是财政政策得以实行的有力工具。政府通过制定不同的税收政策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或者限制措施，以此来影响纳税人的经济行为，进而影响房地产市场。为了稳定房地产市场与抑制房价，近年来，政府多次出台了较大力度的税收调控政策：
一是2010年4月的“国十条”和“京十二条”规定：加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；对不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二是2010年9月的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
三是2011年1至2月期间的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房，对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
总的来讲，这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机。一方面，加重了房地产交易环节的税收，对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面，联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析
税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种，对房地产收益分配产生影响，从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收。不同环节课征的税收，由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析。
（一）房地产开发经营环节
1.税收政策调控机理
房地产开发经营环节是指开发商取得土地后，将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”)，而后将建成后的房地产投入市场销售的过程。在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业。税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场的供求状况。如果房地产供给小于需求，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是供给大于需求，房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地，那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升。
从目前开发环节税收调控政策力度看，主要体现在预征土地增值税。“京十五条”中最“严厉”的措施，即实行差别化土地增值税预征率，它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘，具有很强的调控力。差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务机关核定，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率。“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期，对不够实力的小开发商来说，对资金链的考验无疑是加大了。在拿地持有后，根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度。例如，一个房地产项目的开发，在预征阶段，销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元，如果预计定价高于所在区域上一年度均价，按照预征率2%的标准，要预先缴纳200万元的预收款，预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款。征收大规模的土地增值税预征款项，再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势，这种财政政策与货币政策的“组合拳”，对房地产企业的资金链的冲击是巨大的。对现金流良好的大型房地产企业来讲，在同样的利润预期下，前期“预征”后也会加大前期资金投入，而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用。通过增加开放商的成本，对其资金链造成压力，促使其为了回笼资金，尽快出清房产，短期之内，可以抑制开发商的捂盘惜售行为，增加房地产市场的供给量。
2.政策效果分析
图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况
（资料来源：北京市统计局网站）
从图1中可以明显看出，自2010年6月份以来，北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落。2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%，而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看，12月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看，12月份下降0.2%，连续3个月环比下降。二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看，12月份下降0.8%，连续4个月环比下降。
表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表
（资料来源：北京市统计年鉴2011年）
从房地产投资来看（表1），2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%，2011年回落至同比增长10.1%，涨幅下降了14个百分点。其中土地开发投资一直保持负增长态势，而土地购置价款的降幅较大，涨幅由120%下降到仅有5.7%。这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期。
（二）房地产转让环节
1.税收政策调控机理
房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税。由于北京市房地产市场需求量较大，而供应相对滞后的情况，以及重点区域房地产的稀缺性，导致卖方市场长期存在，极易发生税负由卖方向买方转嫁。据房地产中介部门反映，二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担。因此，在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下，税收调控对房屋交易卖方影响较小，买方影响较大。
2.政策效果分析
二手房交易量持续下降。以二手房交易量较大的丰台区为例，如图2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初开始，二手房交易量一直处于持续走低，直到年末才有所升高。
图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量
（资料来源：北京市丰台区地方税务局）
从房价的角度来看，2011年北京二手房成交均价为24318元每平米，同比上涨12%。与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点。2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降，至12月份成交均价为22027元每平米，与1月份相比降幅达10.4%，目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平，但这种价格回落远未触底，有持续走低的趋势。
三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响
（一）房地产开发市场结构出现新变化
随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入，由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响，同时金融信贷紧缩，造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变。同时，有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为，有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置。
（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面
一是房地产中介机构显现新一轮大调整。根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计，依赖于二手房市场的房地产中介机构，在房地产市场调控政策下，2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业，仅6月份就有400多家中介门店关闭，整个房产中介行业都面临考验，多家房产中介机构正在酝酿转型。二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面。随着限购令的出台，尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制，出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象。
（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势
2011年上半年，“京十五条”这一重磅政策的出台，不仅对交易市场产生了巨大的影响，对租赁市场也同样催生出一些新的现象。传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌，租金水平出现明显跃升，整体的租赁需求明显增长。
四、完善税收调控政策的相关建议
（一）房地产行业政策应持续、科学、规范
随着房地产行业的迅速发展，国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策，房地产政策前后变动较大，房地产市场波动剧烈。房地产行业作为国民经济重要支柱之一，关系到各行各业与人民群众的切身利益。因此，房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下，制定房地产发展长远规划，研究科学规范的房地产制度，国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策，以保证和促进房地产市场的健康发展。
（二）完善房地产保有环节税收制度，促进税负公平
短期税收调控政策应该慎用，根据房地产市场发展情况，适时进行调整，以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生。目前，我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机，在加大交易环节税收的同时，难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担，使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高。应该不失时机地完善房地产保有税的改革，从根本上促进税负平衡，引导房地产业健康发展。
参考文献：
[1] 苑新丽、王春雷.调控住宅市场供求的税收政策取向[J]. 中国房地产, 2011,(02).
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关键词：税源 培育 发展
一、新一轮税制改革以来靖江地税收入情况分析
（一）优势行业税源增长
从主要行业情况看，金属制品、化工、电气机械等行业整体形势较好，增幅较快。其中，金属制品业入库3107万元，同比增长13.3%，化工行业入库1472万元，同比增长29.9%。电气机械业入库2981万元，同比增长7.2%。
（二）宏观环境影响行业增收
受宏观环境、产业转型等影响，船舶制造业、医药制造业、金属冶炼等行业明显减收。其中，船舶制造业减收超过5000万元，入库税收8726万元，同比下降45.1%。今年以来，新世纪造船集团已实现交船17艘，计135.98万载重吨，在当前全球造船业行情低迷的形势下，业绩已属不错，船舶订单列全国船企第五位，但利润微薄，增值空间有限，税收难以与销售同步增长。金属冶炼业入库1629万元，同比下降14.3%，主要是江苏扬子江金属加工有限公司入库253万元，同比下降4.5%。医药制造业入库671万元，同比下降57.6%，剔除去年同期江山制药个人分红一次性入库1015万元，则同比增长18.3%，其中帝斯曼江山制药入库640万元，同比净增560万元。
（三）“营改增”影响下的建筑业与房地产业税源收入情况
2015年，营改增范围逐步扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等各个领域，至该年年底基本实现营改增全覆盖，相应废止营业税。由于营业税占靖江市地方税收的比重较高，“营改增”全面到位后，对地税收入的影响较大。
今年我市建筑业积极拓展市场空间，提升发展档次，产值保质增长态势，但受“营改增”影响，地税收入E减。1-9月建筑业入库地方税收50159万元，同比减收7022万元，下降12.3%。“营改增”后，地税建筑业失去主体税种，两个所得税也不随开票附征，预计建筑业税收占总税收比重将越来越小。
今年以来我市房地市场仅有绿城花园和新世纪壹号两个大的楼盘，其他都是一些小楼盘或者是扫尾盘，尽管近两月“金九银十”成交量和成交价格同比稍有上升，但地税税收受“营改增”影响，只降不升。“营改增”后，房地产业最大的增收亮点是土地增值税，1-9月入库11509万元，同比增收3414万元，增长42.2%。
二、地税收入形势分析
随着营业税彻底退出历史舞台，地税系统的税源极度萎缩，地税收入占地方财政的比重大幅削弱，地税部门职能被弱化，税收征管难度加大。综上所述，“营改增”将导致地方税收大幅度下滑。
原来随营业税附征的城建税、教育费附加等小税种，如果与国税部门的信息无法实时交换，漏征漏管的风险增大。加之增值税税负比营业税低，营改增行业增值税达不到原来征收营业税的税收总量和体量，同样将导致附征小税种的下降。
新办企业的所得税管辖权全部划归国税征管，地税部门管辖的户数将面临萎缩。随着企业的优胜劣汰，原来企业所得税在地税缴纳的户数将越来越少，而新办户的企业所得税都是在国税缴纳，这将直接导致地税企业所得税的税源不断减少，企业所得税税收将逐步下降。
由于缺乏营改增户的管理手段，实行核定征收的个体工商户附征的所得税必将流失，地税部门代征的政府性基金的收入随之下降。预计“营改增”后，地税总税收将减收14亿元。
建筑房地产企业主税种划归国税管理，地税无法直接获取开票信息，个人所得税和企业所得税的征收难度加大，税款流失严重。
三、对策建议
突出房土两税清理，堵建筑房地产税收漏洞。利用“房土两税明细申报软件”，建立管理促收动态机制，提高房土两税管理水平。开展土地增值税清算，对外出施工项目加强跟踪管理，实现税款及时催缴入库。加强与国税的联系，通过国税前台取得建筑业自开票信息，工作合力，足额征收税款，清理历史陈欠，弥补税收漏洞。
推行风险应对软件，积极推动以地控税。通过国地税信息共享，掌握纳税人主税种开票信息，运用风险应对软件，开展信息数据对比分析，从根本上改变营改增之后地税对纳税人缺乏掌控力的情况，为风险识别提供可靠的数据支撑。由风险应对分局实施专业化的风险应对，有针对性的督促纳税人补缴税款，提高纳税人的税收遵从度，形成自觉纳税。持续推进个体税收社会化征管。
