房地产企业的会计核算范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业的会计核算，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；会计核算

引言：

投资额巨大和投资周期较长是房地产建设项目的普遍特点。对于房地产企业而言，对项目建设中的费用成本以及费用支出进行有效的成本核算控制，需要拥有科学、合理的会计核算，因此，要想有效的降低房地产项目成本，就需要开展有效的房地产企业会计核算工作，这样才能不断提升房地产企业的经济效益。

一、房地产企业会计含义及会计核算特点

所谓房地产会计既包括规范房地产开发企业的相关会计，也包括投资性房地产企业会计规定。它按公认标准对房地产交易进行确认、记录、计量、报告，是以货币为主要计量尺度，在利益相关者做决策时，可以充分利用其提供的信息。

会计核算特点：第一，房地产产业的业务操作具有复杂性和多样性特点，此特点在会计核算中同样体现出来；第二，房地产产业的盈利有其特殊性，依照相关法律规定，其是通过给买方提交结算账单，并取得买方的认可才能实现，但是在实际操作中的具体细节并没有关法规明文规定，因此，会计人员的判断力的高低与其实际收入息息相关；第三，在房地产行业中，生产周期久，会计核算的资本需求大，在资金流通中牵涉到的单位多。

二、房地产会计核算的不足之处

（一）会计核算中收入方面在税收上的不足

1、房地产企业产品开发收入的核算

在旧城改造过程中，补偿给拆迁户的住房中差额收入以及补偿与拆迁面积相等、面积超出部分没有进行相应的合并收入，一些用于职工福利、捐赠等产品在房地产企业中，也并没有进行相应的税务申报和纳税。

2、会计准则与税收法之间存在一定差异

会计准则与税收法之间的差异主要体现以下两个方面：其一，在房地产的按揭销售中，按照我国税法规定，除首付款以外的余款应该从银行开始转账之日算起，而房地产会计通常会将按揭款转入之日作为收入真正实现的日期；其二，从预售销售的角度来看，税法中规定预售收入是必须的税收项目，需要企业按照毛利率进行纳税。但是，房地产企业从房管局取得预售许可证，就可以面向社会进行上市销售，而这部份收益只有当工程完成并进行移交后，才会将其纳入到营业收入中来。

3、相关附属设施的会计核算工作

目前，房地产企业销售所涵盖的领域越来越多，例如地下室、停车场等都属于其销售范围，但是此部分销售中，收取的客户违约金、物业费、政府奖励、罚款、等都没有计算到收入中来，并且，此部分销售的收入也没有纳入到收入中来。

（二）会计核算中房地产成本费用在税收上的缺陷

目前，我国房地产企业正在逐步走向成熟和壮大，但是在此过程中，会计核算中房地产成本费用在税收方面产生的矛盾也逐渐凸显出来，违法现象屡有发生，例如偷税、漏税、逃税等。一方面，由于成本划分不清 ，项目施工期，独立核算的配套设施还未结算建筑安装工程费、借款利息、基础设施费以及土地成本等；另一方面，有些房地产企业涂改发票现象比比皆是，将违规发票或作废发票进行入账，造成无法正确的核算出成本，此外，企业将未完工的验收成本计算在营业成本中，并未按照规定计算期间费用及开发产品成本。

其不法行为主要表现在几个方面：第一，以合同金额、预计金额列支， 或者直接用白。比如，不按工程结算单据列支开发成本；第二，入账违规发票。比如，自行填写发票、涂改废弃票等行为；第三，对成本的划分不够清晰。没有分摊前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费以及土地成本等费用；第四，列支成本提前，将成本核算对象混淆。例如未单独核算自用设施的成本，将下期成本有偿转让，计算进业务成本中；第五，没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目；第六，延伸期间费用列支的范围和标准。将预售收入作为广告费、业务招待费以及业务宣传费的计算基数，将其全部列入当期损益，并入管理费用开发产品竣工之前的借款利息。

（三）房地产企业开发成本与实际售价之间存在不配比性

房地产企业项目建设的初期，需要投入大量的资金，将其计入到当时的费用支出，但是由于项目完工需要一定的时间，无法将预售获得的收益纳入到企业实际收入中，为配比原则的实际应用造成了困难。

三、 改进企业会计核算的有效对策

（一）建立完善的核算制度

对于房地产企业来说，项目核算是会计核算基础工作，影响着企业内部制定战略性决策，因此，建立完善的核算制度极其重要，企业需要将责任明确到各个会计人员。另外，处理会计工作事宜过程中，按照会计的相关法律规定来处理也是至关紧要，因此，企业内部会计人员应加强业务学习与交流。根据企业需求，时常关注核算人员的情况，聘用具有高素质的财务人员，增设财务管理机构，并时刻督促核算人员提供及时正确的资金核算。

（二）根据相关法规，保证税款及时到位

根据国家的相关规定，房地产企业应当对当期取得的收入进行相应的计算，在产品完成后再对其进行相关的调整，并扣除相应的费用，将其纳入到纳税所得中去，从而保证税收款项的及时到位。

（三）逐渐完善票据的管理系统

与其他企业相比，房地产企业尤其特别之处，为了将预收房款等业务可以真实体现出来，房地产企业有着自己的对外票据，因此，为了便于税收部门对其检查和监督， 对于房地产企业来说建立完善的票据管理制度是非常重要的。

（四）明确房地产企业收入的确定标准

对于房地产企业而言，房地产销售过程一般需要经历繁多的手续，例如：收取预收房款、签订正式销售合同、产权办理、过户等手续。从我国的法律来看，由于房地产合同任何时候都可以签订，因此，在没有经过竣工验收时，房地产企业不管是否收取了相关费用，房地产上的各种报酬和风险还没有转移给买方，都不能计为收入确认。房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项不能计算到收入中来，只能算作房地产企业预收款或暂收款。只有在房地产经过相关的验收，房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，并使客户对各种指标进行认可，最后办理了相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中。简而言之，将预收款划归到销售收入中来需要等到房地产完全交付使用后才可以执行。另外，在各种促销活动建立的销售协议，房地产企业必须对其交易的本质性和真实性进行判断，例如，售后回购、售后回租的房地产。

（五）扩大对信息内容的披露

1、加大土地成本构成和储备量的相关信息。土地成本在房地产企业整个开放成本中占有非常大的比重，因此，对房地产企业的未来的发展来说，如果全面披露此相关信息，必将影响深远。

2、加大对分项目现金流量信息内容的披露。在此内容披露过程中，需要通过搜集开发过程中的活动现金流量的相关数据，根据企业的相关开发项目作为基本单位，逐渐扩大企业现金流量的相关信息的有效性，作出客观的披露，可以说这个内容的披露至关重要。

结束语：

住房问题已经成为当今我国老百姓最重要的问题，房地产行业的逐步壮大对于地方经济的推动、国民GDP的拉动以及社会的安定都起着至关重要的作用，因此，需要房地产企业在守住自身“度”的基础上，竭力为老百姓建造更多的住房，在核算时严于律己，从而使企业的发展可以畅通无阻。

参考文献：

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关键词：营改增；房地产企业；会计核算

“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。

一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响

（一）改变了税费的抵扣形式

营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。

（二）对会计人员的核算提出了新的要求

以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。

（三）影响了企业现金流的分配

随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。

二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略

上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。

（一）完善会计管理制度

“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究， 及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。

（二）优化方式，确保会计核算的高效性

要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。

（三）积极应对，适应经济市场发展

企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。

三、总结

总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。

参考文献：

[1]刘茹.探讨“营改增”对建筑企业会计核算的影响[J].管理观察，2015（01）.

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【关键词】房地产 开发企业 会计核算

2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理，使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。

一、房地产开发企业会计核算的特殊性

房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1、科目设置复杂

对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

2、借款费用中挂账现象严重

房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。

3、收入确认相对随意

房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金， 隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。

4、会计信息风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。

三、加强房地产开发企业会计核算的措施

1、优化会计科目的设置

其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。

2、合理处理借款费用

新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

3、完善收入确认

作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。

4、提高信息披露含量

一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。

【参考文献】

[1] 饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息・财经观察，2007（1）.

[2] 郜月：新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技，2007（2）.

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关键词：房地产企业 会计核算 规范化管理

近年来，我国的社会经济水平在很大程度上得到提升，房地产企业在经济市场中的结构处于不断完善与深化的过程中。为了能够适应新时期的发展，房地产企业业务不断朝着商业地产、住宅地产等多元化的方向发展，甚至有些房地产企业涉及物业、商业经营等业务，这就要求企业会计核算工作必须能够与其进行良好的匹配。虽然我国企业已经跨入了全球经济一体化的进程中，但是房地产企业内部的会计核算工作并不能够良好的适应这一发展趋势，还存在着一系列的问题，这严重影响了房地产企业在国内外市场中的竞争力。

一、管理问题

现阶段，房地产企业在会计核算管理中存在许多问题，例如：缺乏严格的监督管理机制、缺乏完善的会计核算制度、会计账簿的建立不规范、缺乏高素质专业会计人员，笔者将一一分析。

（一）缺乏监管机制

目前，大多数房地产企业监督管理工作仅表现于表面形式，企业的会计核算人员在监督企业内部的经济活动时经常被企业领导干预，因此房地产企业的会计核算工作就会根据企业领导的意愿进行，使得企业的监督管理机制存在漏洞，降低企业财务管理工作的质量，同时也致使房地产企业财务存在重大风险。特别是中小型房地产企业中，企业的领导忽略了企业会计核算的重要作用，随意把控财务，甚至任意抽调企业资金，使企业的监督管理机制失去其执行的能力。房地产企业管理层对会计监督功能不重视，使企业的会计核算结果不能准确的反映企业的经营情况，会计系统不能为企业管理层决策提供正确的方向，导致企业发展方向存在决策性错误，甚至致使房地产企业倒闭。

（二）缺乏完善的会计核算制度

在新时期这一背景下，对会计核算制度进行不断创新与完善不仅是建立现代化企业制度的客观需要，而且也是具体落实会计准则的重要前提。就我国现阶段的房地产企业会计核算制度体系来看，大部分房地产企业均缺乏一套科学化、规范化、合理化的会计核算制度体系。

目前我国许多房地产企业的信息采集核算系统不完善，科目的建立及使用不规范，使企业的账目混乱无序，不能为企业提供准确的、完整的、真实的会计账目信息，使企业会计核算的管理存在众多的问题，企业会计核算的管理不当，容易使内部监管失控，被不法分子利用，以获取个人私利，给企业的发展带来严重的损失。

（三）缺乏高素质专业会计人员

如今，在很多房地产企业，会计核算人员的专业水平与职业素质较低，使得企业会计人员在核算时出现各种失误，导致企业的会计核算结果不准确，不能为企业制定决策提供正确的依据。

二、管理措施

（一）健全监督管理机制

会计监督职能是会计工作中的一个主要组成部分，是否能正确发挥会计监督的职能，关系到现代企业会计信息的合理性、真实性、准确性、科学性，也P系到现代企业会计行为的合法性、合理性。对房地产企业来说，完善的会计监督制度对会计核算管理起着关键性作用，所以，房地产企业要建设严格的监督制度，以此保证企业行为的合理化与合法化。对于内部监督管理，房地产企业应当加强对会计核算工作的重视，通过监督来提升会计工作人员的整体素质；对于外部监督管理，企业可以引入外来机构监督企业的相关税务、大小财务事项，以此来确保现代企业不出现违纪违法的情况。此外，内部审计与财务部门应当定期检查会计核算账目，以此保证工作人员认真、仔细的投入工作。在保证内部监管的同时，房地产企业还应加强外部监管，使其能够更高效、更快速地推进会计核算工作向着正确的方向发展。

（二）完善会计核算管理制度

房地产企业要完善会计核算管理制度，确保企业会计信息的准确性和完整性，并且惩罚企业会计核算中的违法违规操作，以此调动企业遵纪守法的进行会计核算工作。房地产企业管理层要严格监管会计核算人员，对会计核算工作中的失误及不准确结果进行责任追究。对固定资产、无形资产进行科学归类，建立符合原则的建帐流程，整改与完善不标准的制度等，由此实现会计核算工作的高效性。另一方面，房地产企业应当实行强有力的控制制度，建立可操作性强的成本核算制度、计量管理制度、财务收支审核制度、财务监督制度、财务清查制度、财务牵制制度等，对会计工作人员形成一定的约束，以保障会计核算工作的规范化执行。

（三）提高会计核算人员能力

现阶段，社会信息化水平不断提高，房地产企业的生产经营活动也朝着多元化的方向发展，对房地产企业会计核算人员的业务素质水平要求也越来越高。所以房地产企业要有意识将会计核算人员的业务素质与水平提高，对其进行专业化的业务培训。为了能够将房地产企业会计核算人员的素质以及业务水平提高，应该从以下几个方面着手：将房地产企业会计核算人员的职业道德素质提高，确保其能够对自我进行严格要求。将房地产会计核算人员的会计核算能力与业务素质提高，促使其能够对国家会计制度中的会计核算标准进行熟练掌握，并且对自身的会计核算行为进行严格规范。对会计核算人员进行企业管理模式、理念以及方法的教育，帮助其对企业管理领域中的新模式、新方法以及新知识进行深刻的体会。除此之外，还要在房地产企业内部打造一支专业的、具有较强综合能力、高水平的会计核算人才队伍，以此来推动企业的长久稳定发展。

三、结束语

企业的会计核算对房地产企业的发展起着重要的作用，为了减少风险与成本，保证并推动房地产企业经营收益的发展，房地产企业应正确开展会计核算工作。国内房地产企业中的基础建设项目的核算有一定的专业性与综合性，只有持续完善相关制度，提升会计工作者的综合素质，才可提升房地产企业中的会计核算质量及水平，从而推动这些企业的长远发展。

参考文献：

[1]祝晓辉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J].财经界（学术版），2011

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关键词:房地产企业会计核算

进入新时期，伴随着现代经济的快速发展，国内房地产市场迎来了大发展时期，给房地产企业提供了巨大的商机。但是，与此同时，由于房地产企业的投资规模大、资金占有量大、资金使用周期长，使企业的会计核算面临比较大的问题。如果会计核算不到位，工作环节处理不恰当，不仅对房地产企业的投资 项目的资金使用造成影响，同时有可能影响到房地产企业的生存与发展。因此，加强对房地产企业会计核算问题的研究，积极探寻相应的解决对策，对规范房地产企业的资金管理、推动企业的持续发展等都起着至关重要的作用。

一、房地产企业会计核算存在的问题

现代企业的会计核算工作不仅包括传统的经济活动结束后的资金记账、结算、报账等过程，同时也新加入了会计核算之前和核算过程之中的经济内容。而从目前国内房地产企业的发展状况来看，房地产企业的会计核算工作的开展仍然存在诸多问题，主要表现在这几个方面：

(一)会计科目的设置不合理

房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外， 由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。

(二)缺乏真实、准确的会计信息披露

现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。

(三)房地产企业的收入确认核算复杂

目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。

二、改善房地产企业会计核算问题的对策

(一)设置科学、合理的跨级科目

改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。

(二)完善房地产企业的会计信息披露

加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。

(三)加强房地产企业收入核算的确认

对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。

三、结束语

综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。

参考文献:

[1]魏艳.浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情(理论研究,2010(08)

[2]李晓凤.试论强化房地产企业会计核算的具体措施[J].企业导报,2012(01)

[3]林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探[J].中国商界(下半月),2010(12)

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关键词：房地产企业 会计核算 特殊性 问题 建议

一、房地产企业会计核算的特殊性

房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：

（一）会计核算业务的特殊性

会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。

（二）会计核算周期的特殊性

房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。

（三）房地产企业收入的特殊性

收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。

二、房地产企业会计核算的重点

（一）收入、成本核算

从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。

另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。

（二）借款费用核算

房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。

（三）预交税费的处理

房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。

三、房地产企业会计核算方法的优化分析

（一）收入核算方法

首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。

其次，建立或完善收入的确认制度。收入的核算内容确定之后，另一项重要的工作便是建立或完善房地产企业的收入确认制度。为了确保企业会计核算的全面性与准确性，尤其是开发项目复杂多样的房地产企业，具备收入的确认制度十分必要和重要，是收入核算优化的重要环节。在建立或完善收入的确认制度的实际操作过程中，房地产企业首先要在企业内部形成规范的制度以保证工作的规范性，另外要成立专业的团队专门负责此工作，同时可建立普通员工的监督检查机制，以全面准确的确认收入并且保证收入确认工作的公开与透明。

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关键词：房地产企业 财务风险 风险控制

我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业财务核算呈现的问题

（一）财务核算基础工作薄弱

我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。

（二）销售收入核算相对复杂

房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。

（三）开发成本与销售收入不具有配比性

房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。

（四）会计信息风险披露不足

房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。

二、房地产财务风险管理与控制要点

（一）落实财务核算，完善会计报告制度

由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。

（二）完善收入确认的标准

在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。

（三）提高信息披露质量

房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。

（四）建立财务预警系统

首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。

（五）合理选择投资组合模式

房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。

三、结束语

为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。

参考文献：

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关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策

一、我国房地产企业会计核算存在的问题

1.缺乏明确的统计数据

与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。

2.缺乏完善的会计信息风险披露机制

风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。

3.缺乏规范的费用资本化制度

房地产企业投资金额较大且资本运转周期较长，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。

二、加强我国房地产企业会计核算的对策

1.完善各项会计核算制度

完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。

2.加大会计信息风险披露力度

我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。

三、房地产企业税务处理的有效方法

税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面：

1.计提资产减值

计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。

2.成本核算

房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。

四、加强我国房地产企业税务管理的措施

一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。

股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。

薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。

加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。

在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。

参考文献:

[1]王其霞:浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济,2010,(19).

[2]祝晓辉:房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J]. 财经界(学术版),2011,(09).

[3]刘曙光:房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版),2012,(02) .

[4]刘东波:房地产企业所得税税务筹划探析[J].财会通讯, 2011,(02).

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关键词：房地产 企业 会计核算

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高。作为一项特殊的商品，房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性。而随着关注度的提升，房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显。

一、会计科目设置问题

纵观近年来出台的会计制度，给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因，是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法。然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明，其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”。依据这一说明的规定，在房地产开发企业中，如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的，即可在执行相适用的会计制度规定基础上，增设下列会计科目，专门用于房地产开发企业的会计核算。这主要包括如下五个方面：

（一）增设“开发成本”科目

房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业，其成本就包括前期的拆迁补偿款，土地出让金、受让价款和相关的税费，也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等，也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等。还包括工程实施过程中产生的各项成本费用。开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的。

（二）增设“开发间接费用”科目

房地产开发的费用除了有形的直观的，还包括间接的开发费用，即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用。这实际相当于工业企业中的“制造费用”。

（三）增设“开发产品”科目

房地产企业的产品就是建设好的房产，这也奥检验和验收，其中也会产生相应的费用，“开发产品”科目就是针对这一点而设。

（四）增设“出租开发产品”科目

由于房地产企业的特殊性，其商品——建设好的房屋，可以使用权和所有权相分离，该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）增设“周转房”科目

随着城市化，新农村建设的不断深入，拆迁工作也是如火如荼的进行与发展，该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

二、收入确认问题

房地产商品销售不同于普通的商品，往往采用预售、分期收款销售等方式。这是由房地产商品周期长，耗资大，具有较高价值性等特点决定的。这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提，在此基础上，再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——办理产权过户等一系列环节。“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”，《企业会计准则——收入》中的这一规定，在理论上虽具有合理性和逻辑性，但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求。如何在实际的会计实务中运用这一标准，仍是有很大的争议则，其焦点问题在于确认收入应属哪一环节，核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬。根据多年的房地产行业会计从业经验，笔者认为，在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中，这时签订的房地产销售合同，不论收款与否，均不应在实际发生的销售业务之列。因此，签订预售合同并收取预收款，这是不符合收入确认条件的。房屋在未经买方验收认可之前，所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方，这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定，所以笔者认为不能确认收入。

三、统计数据不明确，会计信息风险披露不足

在房地产会计核算过程中，由于房地产企业的核算期限比较长，核算金额较大，核算的业务种类比较繁多，而且核算内容往往是复杂多变的，这就造成了在实际的会计核算中，核算数据常常明确性不够。这带来的直接后果就是在会计核算之时，费用和成本计算不精准，收入与支出无法匹配，不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况，造成实际费用和收益与企业的预期相偏离。会计信息不能及时，全面的反映在会计核算上，这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果，在一些违规操作的房地产企业会计核算中，企业后期的财务报表不够全面和准确，不能及时正确的反映企业的收支状况。由于房地产企业的特殊性，其在实际的运营过程中，资本运行风险，政策风险，项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中，鉴于此因，房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分，从而达到规避风险的目的。在现行的法律经济环境下，在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息，不过从实际的操作情况看，仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的。

四、小结

作为百姓衣食住行的重要方面，房地产开发对于地方和国家经济的发展，对于整个国家GDP的拉动，对于社会的稳定都是非常重要的，因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时，也能够把守自身的“度”，在会计核算中对严于律己，使企业的运行轨道更加的健康和顺畅！

参考文献:

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关键词：房地产企业；会计；职责；措施

随着我国各行各业的快速发展，企业在经营过程中，财务管理变得尤其重要，成为了企业发展进步的重要决定因素。鉴于此，企业必须寻找方法，加强适合企业发展的动态成本管理，从而对企业日常工作中的各个环节进行实时监督和控制，改善企业的发展规律和促进企业利润的增加，因此企业必须建建有效地会计核算体系，切实做好房地产企业会计的职责，对企业来讲是最重要的工作内容之一，是企业内部核心体系，也是企业获得经济效益的重要手段和途径，因此加强企业内部建立规范的会计核算体系，明确会计职责至关重要。

一、房地产企业建立会计核算体系的基本原则

会计核算体系建立的目标就是为了完善企业的会计核算制度，做好企业经营发展过程中一切的财务核算工作，对企业成本造成影响的因素进行动态分析，确定其财务指标，运用一定的管理方法，将预定成本目标和通过实时控制的成本目标进行比较，从而实现企业的财务动态管理。在制定会计核算体系时，要做到以下几方面：

1、要注重对企业内、外部财务环境的分析，要综合企业遇到的机遇和风险以及企业自身的优势和劣势。企业的运行是在内外因素综合作用下进行的，一定要全面、系统地分析各种因素，确切把握企业在市场中的地位。

2、企业会计核算管理的目标是准确定位企业核心竞争力，通过对内外部资源和环境比较、分析，对企业的各类资源进行优化配置，使企业资源有效利用，形成资源配置最优化，最终形成企业的核心竞争力，确保企业获取良好的经济效益。

3、必须保证会计信息的完整和准确，符合会计要素的计量准则，保证获取的会计信息真实可靠。

二、当前房地产行业会计核算成本存在的问题

在2013年我国居民消费价格总水平（CPI）不断上涨，衡量企业购买的物品和劳务的总费用的生产者物价指数（PPI）也随之不断增加，通货膨胀最终将引发泡沫经济，在这样的情况下，研究房地产企业的财务管理，以保证房地产企业的资金运转状况良好，无论是对企业自身发展，还是对国民收入的持续增长都有显著意义。房地企业经营遇到了十分严重的财务困难，主要表现在以下几个方面：

（一）目前房地产企业所面临的财务问题。第一，银行信贷受阻，筹资困难，抗风险能力差，房地产企业面临资金供给不足问题，发展缓慢问题；第二，受国内国外双重制约，房地产企业普遍存在的财务控制薄弱、资金监控不严，房地产企业销售导致资金回笼难问题；第三，成本上涨，许多房地产企业财务人员会计核算能力薄弱，，房地产企业利润空间变窄；第四，房地产企业的管理模式僵化，管理观念陈旧等问题。第五，其他风险导致房地产企业陷入财务困境。

（二）会计信息失真。由于房地产企业会计法规制度和会计法规尚不健全，相关的行业监督机制仍然不完善，再加上企业会计人员的自身素质也较低，因而在会计做账过程中，就容易出现会计信息失真的情况。

三、企业如何建立规范的会计核算体系

（一）健全法律制度体系，夯实房地产企业会计核算管理基础体系。企业只有拥有了健全的会计核算管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业会计核算管理体制，结合工作实际，不断夯实企业会计核算管理基础。不断地强化责任落实，提高会计核算管理控制水平。企业要想取得快速发展，提高会计核算管理控制水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好会计核算管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。同时发挥会计的监督、管理、分析预测的职能作用，其实就是查看和监督工作的同时运行的一种行为方式，是依照既定的标准实施检查和督促，通过监督和检查可以获取有用的监督数据，从而保证会计信息记录可以准确地反应企业当前发展状况，将企业的真实情况通过会计信息记录提供给信息需要者，从而对企业的经济活动和经济事项进行准确地分析判断，编制正确的记账凭证，做好会计账簿的记录，不断完善房地产企业会计报表的编制。

（二）加强会计人员素质和管理水平的提升。会计人员管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。同时通过开展相应的会计人员能力培训课程，加强会计人员素质和管理水平的提升，做好企业会计核算管理工作的监督考核。最终能够提高会计人员的素质，并保证与现代企业制度相符合，充分发挥会计人员在企业财务管理工作中的重要职能，提高会计人员的经济地位，保护会计人员的合法权益，发挥其主观能动性，更好地为企业发展贡献自己的力量。

（三）转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。企业信息化就是企业运用各种网络技术和信息，在企业的财务动态管理、生产、经营过程中采用信息一体化的方式形成统一的管理信息系统。通过转变会计工作理念实现创新发展，可以在企业生产经营过程中使用互联网技术和信息处理技术，形成自动化的会计电算化系统，或者也可以在企业日常经营过程中，采用信息化技术对企业相关的财务数据进行自动化处理和分析。当然在企业生产经营过程中，从会计专业角度形成了提供企业决策使用的专家系统，也能够实现决策系统的科学化和信息化水平，从而转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。

（四）企业现代信息网络系统的构建。企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业财务相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上促进我国当前形势下会计核算体系的有效建立。

（五）建立统一的会计科目。企业内部实行统一的会计核算科目，能够有效地提高工作效率和会计做账过程中科目的转换率，比如有的企业预算科目和会计核算科目不同，那么就会造成会计数据不能够综合的整理，这在会计做账过程中就会造成很大的影响，很难进行统一管理，因此建立统一的会计核算科目，能够有效地提高财务人员的工作效率。

（六）构建会计职能控制管理模式。对企业支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统有效顺利的运转，最终对整个会计核算体系进行全面管理控制。

四、结束语

企业要实现发展和获利，就必须建立完善的财务管理体系。随着社会主义市场经济的逐步发展和完善，会计核算体系在企业发展过程中的位置越来越重要，因此加快我国会计职能的转变，使其不断地适应当前新形势下的会计发展进程至关重要，对实行企业财务的动态管理有着深刻的意义。培养知识型和技能型的企业员工，提高整个企业的人才素质，利用现代化的会计办公技术水平，将房地产企业的会计职责不断完善，最终提高我国企业的会计电算化发展应用水平，加快其现代化发展进程。

参考文献：

[1]周俊玲.浅谈房地产会计的职责[J].青年科学（教师版），2013（03）