土地征收公告管理办法范文

导语：如何才能写好一篇土地征收公告管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

原告征收服务中心认为：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）已于2012年3月20日发出暂停办理相关区域范围内房屋析产转让抵押和租赁手续的通知，却在通知有效期内为讼争房屋办理抵押权设立登记，且未在房屋权属证书注明抵押事项；原告在2013年2月征收该房屋后，既向原所有权人张某支付了补偿款，又因法院判决连带承担了应由抵押人承担的担保责任，故该抵押登记行为应为违法，应予以撤销。

法院审理认为：原告非抵押当事人，与抵押登记行为不具有法律上的关联性；原告在物权保护案件中的过错是为民事侵权责任而非基于物权登记行为产生的民事责任；原告权益受损与抵押登记行为无法律上的利害关系，法院依法驳回原告诉讼请求。二审法院维持一审判决。

一、原告的损失与登记机构抵押登记行为有无法律上的利害关系

《物权法》第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。本案中，抵押权担保的主债权未消灭且在诉讼时效期间，应受法律保护。鉴于抵押仅有基于抵押物产生的优先受偿权而不是对抵押物所有权的干涉，故抵押权人不得干涉征收主体、拆迁实施单位、拆迁对象商谈补偿方式及签订相关协议。

那么，征收主体与实施单位是否可以无视抵押权存在而直接实施补偿呢？《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。根据《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。故《条例》所指的“权属调查”应当是以房屋登记簿为基础的全面调查，其内容涉及房屋权利归属与内容，既要核查权利人信息，也应对房屋自然状况是否与现状一致、是否设立有抵押权、有无查封等权利限制情形、有无异议登记等进行调查。这是法律对登记的权利人及利害关系人权益保护的具体措施。本案中，征收实施单位（原告）未按照《条例》的规定向登记机构进行调查，未查阅征收房屋登记簿信息，其调查方式为查阅房屋所有权证书及询问所有权人，与法规规定不符；其与征收对象签订安置补偿协议并将补偿款全部发放的行为，致使抵押权人行使抵押权受到障碍。抵押权未得到保护的，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权之诉（引自《设定抵押房屋的征收补偿》，刊登于《中国房地产》2012年第9期，王达）。本案的抵押人选择以征收服务中心损害抵押权为由提起侵权之诉并胜诉，而抵押登记存在与否，对征收服务中心如何给付补偿款有关联性，故登记机构的抵押登记行为与征收服务中心具有法律上的利害关系，也就是说，征收服务中心有诉权。

二、登记机构是否有错

笔者认为有错。错有两点：

一是没有正确执行政府规范性文件。房屋登记机构是地方政府工作部门（亦有部分为组成部门），应当执行上级及本级国家行政机关的决定和命令，这是其性质决定的。本案中，登记机构未能在规范性文件制定之初说服文件起草部门舍弃与上位法冲突的条款，亦未在工作中向政府法制部门提出对相关条文的审查建议，显然存在工作失误。

二是在《物权法》实施、《房屋登记办法》取代《城市房屋权属登记办法》的节点上，没有做好宣传工作。也许有人说这个要求过了。但本案中，所有权人持有的房屋所有权证书是旧版房产证，其中记载有前次抵押权设立及注销的信息，而此后的抵押权设立情况则未在证书上记载，容易误导他人。

三、列入征收、拟征收范围的房屋可否设立抵押权登记

既然原告有诉权，登记机构又有错，那么登记机构一定会败诉吗？《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施“房屋析产、转让、抵押和租赁”等行为。同时规定，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、住建、工商、公安等部门和公证机关暂停办理相关手续。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。

本案中，Z市征收办发出Z政征暂停字〔2012〕第1号通知，要求对城际铁路北侧A地块项目范围内的房屋暂停办理相关手续，暂停期限为一年。2012年12月7日，Z市人民政府国有土地上房屋征收决定公告，房屋征收实施单位为Z市某征收服务中心。

按照以上规定，无论列入征收、拟征收范围的房屋均不得办理抵押权设立登记。如果说《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》只是规范性文件，不可作为登记机构作出相关行为的依据的话，那么并未被宣告作废的《城市房地产抵押管理办法》第八条的禁止性规定也是一条跨不过去的坎儿。

那么，果真如此吗？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。对比国务院条例与Z市的规范性文件，可以看出两点：（1） Z市的禁止性规定超出了上位法的规定，有限制权利人依法行使物权的嫌疑；（2）即便违法实施了新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，其后果并不导致不予补偿，而是对不当增加补偿费用部分不予补偿。也就是说，本条是禁止权利人在征收范围确定后作出导致补偿款增加的行为，而以房屋设立抵押并不导致补偿款增加。因此，Z市的规范性文件不能作为登记机构是否作出行政行为的依据，也不能作为人民法院审理行政案件的依据，因为人民法院审理行政案件的原则是“依据法律法规，参照规章”。

那么问题来了，《城市房地产抵押管理办法》的禁止性规定怎么解释？《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。这意味着“拆迁”的程序是先征收后补偿。《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，在《物权法》颁布之前实施，其所谓的“公告”应当理解为《物权法》意思上的征收决定（公告）。如果仅仅因为列入拟征收范围便限制权利人行使物权，则便是减损权利人的合法权利，与所有权“占有、使用、收益、处分”的权能相冲突，违反上位法规定。在征收决定（公告）之前，哪怕就是列入拟征收范围，也不发生物权变动的效力，权属依然为原权利人所有。

再看与《城市房地产抵押管理办法》效力相等、时序在后的《房屋登记办法》第二十二条的规定：对房屋已被依法征收、没收，或存在法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形的登记申请，房屋登记机构应当不予登记。作为与《物权法》配套的房屋登记特别规章，《房屋登记办法》明确了房屋登记依据的应当是法律法规和办法本身。因此，按照后法优于先法的原则，设立抵押登记，不宜再适用《城市房地产抵押管理办法》。

篇2

一、土地储备四至范围

市药业土地储备范围：东至山地，南至水库，西至206国道，北至水泥厂，面积约为500亩(具置、面积以征地红线为准）。

二、组织机构

为加强市药业土地储备工作的领导，加快市药业的建设步伐，决定成立市药业土地储备工作领导小组，由市委常委副市长万玉华为组长，市国土资源局局长魏福忠为副组长，市监察局局长邵正东、市财政局局长方玉兰、市人事劳动局局长段飞云、市公安局政委汪水根、市审计局局长田上游、市林业局局长邹长生、市民政局局长童福根、市发改委主任徐小林、市城司总经理刘文平、街办鲁新华主任、镇镇长朱小平、镇镇长汪胜勇、镇镇长王晨、市局局长朱敬峰、市国土局副局长徐道新、市土地储备中心主任江国金等为成员，具体负责市药业土地储备工作。领导小组下设办公室，由相关部门抽调专门工作人员，在市国土资源局办公，魏福忠兼任办公室主任，鲁新华、朱小平、汪胜勇、王晨、江国金兼任办公室副主任。办公室负责征地储备日常事务工作。

三、责任分工

市药业土地储备工作要从全市大局出发，严格执行法律、法规和政策，依法收储土地，切实保障被征地人民群众的合法权益。

（一）领导分工

组长万玉华负责市药业土地储备工作领导小组全面工作，副组长魏福忠负责征地协调及相关报批工作。

（二）部门职责

1、市国土局作为市药业土地储备主体，受市政府委托征地预公告，核实土地地类权属，签订征地合同，负责协调农业、民政等相关部门，对被征地集体组织内部征地补偿安置费的分配使用情况进行监督检查。市土地储备中心负责征地储备资金筹措、支付及管理，埋设征地储备界址桩等。

2、街道办、镇、镇、镇为征地实施的责任单位，采取由街办征地包干方式，负责征地具体实施和征地补偿费的发放等相关工作，并采取有力措施，把工作做细、做实，确保征地任务完成。

3、市公安局、市局负责社会稳定和接待工作，严格控制越级上访，制定应急方案，做好防范工作。

4、市审计局负责对市药业征地、拆迁补偿资金使用的情况全程监督。

5、市监察局负责查处征地过程中的各种违规操作行为，依法维护被征地、拆迁群众的合法利益。

6、其他成员单位要在领导小组的统一指挥下，从全市大局出发，做好有关服务和协调工作。

四、工作步骤及时间安排

1、7月23日前，市国土资源局完成市药业征地方案报批，并征地预公告。

2、7月25日前，市规划局完成被征地范围内的规划方案。

3、7月30日前市国土资源局完成被征地范围内的土地地类权属的调查登记工作。

4、8月2日前，市国土资源局完成征地补偿听证并签订征地补偿合同。

5、8月12日前，街办、镇、镇、镇完成征地补偿费的发放工作。

6、8月23日前，街办、镇、镇、镇交付土地，市国土资源局完善土地征收、储备手续，市土地储备中心做好储备土地的日常管理工作。

五、征地补偿标准及房屋拆迁安置

根据国家土地征收政策，依据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（赣府字〔2009〕22号文）和《省征用土地管理办法》，结合本市实际具体补偿标准为：

1、征收水田（水沟）标准：27810元/亩（土地补偿费10000元/亩，安置补助费17810元/亩）；

2、征收林地（含经济林）补偿标准：13000元/亩（土地补偿费5000元/亩，安置补偿费8000元/亩）。

3、在被征地范围内所涉及的房屋拆迁将严格按照《省城市房屋拆迁管理实施办法》及《市房屋拆迁安置补偿方案》予以补偿。

4、被征地农户，符合低保条件的，纳入农村低保；

5、有关部门对失地农民无偿进行技术培训，优先安置工作岗位。

六、工作要求

1、征地储备工作要依法按程序执行，合理保护被征地和拆迁群众的利益，并将征地补偿费足额及时补偿到位。

2、各单位、各部门要统一思想，提高认识，切实做好被征地单位和群众的思想工作，确保征地工作如期完成。

3、征地过程中的土地权属争议，由街办、镇、镇、镇做好调解和协调工作。

4、征地补偿费及房屋拆迁费发放情况要做到公平、公正、公开张榜公布，接受群众监督。

七、奖励与处罚

1、在征地过程中，对表现突出、圆满完成工作的单位和个人，将给予奖励。

篇3

为确保松建高速公路建设的顺利实施，维护被征地单位、个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施细则》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2*〕28号）、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（〔20*〕29号）、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2*〕238号）、《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（以下简称《省实施办法》）、《*省城市房屋拆迁管理条例》以及《*省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知》（*政〔2*〕2号）、《*省人民政府关于统一全省耕地年总产值和征地补偿标准的通知》（*政文〔20*〕592号）等有关法律、法规、政策规定，结合我市的实际情况，制定本指导意见。

一、南平市高速公路建设总指挥部（以下简称市高指）各成员单位以及*市、*县、*县人民政府要加强领导，高度重视征地拆迁补偿安置（以下简称征迁）工作，沿线乡（镇、街道办事处）应主动做好协调工作，各级监察、*、交通、国土、建设、林业、水利、广电、电力、通讯等职能部门要积极配合，共同做好征迁工作，确保松建高速公路建设用地需要。

二、松建高速公路征迁工作（含电力、通讯、广电、地下光缆等设施）由*市、*县、*县人民政府实行任务包干、金额包干、责任包干。南平市人民政府和市高指分别与有关县（市）人民政府和县（市）高速公路建设指挥部签订责任状和包干合同。征迁费用由两级高指按政策测算确定后，各县（市）人民政府实行总额包干，如有不足，由各县（市）负责。

各县（市）包干范围为本项目辖区内的征用土地和拆迁各种地面建筑物、构造物以及个案处理的各种补偿安置（不含施工合同中规定属于施工单位应负责的部分）。县（市）不得再分解转包到乡（镇、街道办事处），不得挤占挪用征地拆迁补偿安置费。各县（市）人民政府要按照“依照政策、统一征地、分段负责、限期完成、超支不补、节约用地、急用先征”的原则，在项目业主的配合下，负责做好征地拆迁补偿、耕地调整、妥善安置群众生产、生活后靠等工作，按时完成辖区内的征地拆迁安置任务。

三、各县（市）人民政府要根据本《指导意见》，依据有关法律、法规、政策规定，结合本地实际，兼顾重点项目和一般项目之间的平衡关系，确定与当地相适应的补偿标准，制定征迁补偿实施办法。

四、房屋及其他建筑物、构造物的拆迁补偿安置办法。

第一类：在国有土地上的房屋拆迁补偿安置，按国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《*省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。

第二类：在集体土地上的房屋及其他建筑物、构造物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。具体标准由各县（市）人民政府制定。

五、征占林地应按规定办理《林地征占审核同意书》手续，同时缴纳森林植被恢复费。森林植被恢复费按财政部、国家林业局《关于印发森林植被恢复费征收使用费管理暂行办法》执行。

六、拆迁户安置用地要结合新农村建设，尽早规划和报批，各职能部门的审批手续，应当从简从快。属地方行政事业收费项目，给予免收。拆迁安置应节约使用土地，多利用荒坡地，少占用耕地。凡集中安置的要统一规划，合理布局，使群众搬迁后，居住条件得到改善。

拆迁户临时安置主要采取投亲靠友等方式自行解决，按规定发给过渡安置费。自行过渡有困难的拆迁户由其所在乡（镇、街道办事处）、村或单位负责临时安置。

七、松建高速公路建设所需临时用地，按下列规定办理：

1、临时使用国有或农村集体所有的土地，根据《*省临时用地管理办法（试行）》的规定办理审批手续，并按《临时用地合同》约定支付土地补偿费，但具体补偿标准应与当地临时用地补偿标准相适应。临时征占用林地的，还应按《*省林地管理办法》等有关规定办理征占用林地审批手续，并按规定缴纳森林植被恢复费。

2、临时用地单位应与县（市）土地（林业）行政主管部门签订土地（林地）复垦整治协议，预缴土地复垦费、恢复林业生产条件保证金。

3、临时用地使用期满后，由使用单位负责复垦；不履行土地（林地）复垦或恢复林业生产条件义务的，预缴的土地复垦费、恢复林业生产条件保证金不予退还，由县（市）土地（林业）行政主管部门安排用于土地（林地）复垦和恢复林业生产条件。

4、各县（市）人民政府要负责做好项目建设期间临时用地的协调工作。

八、松建高速公路征地实施程序。

1、用地申请。由项目业主申请建设用地，县（市）国土资源局应根据项目用地范围调整土地利用总体规划和基本农田保护区规划，项目业主要积极配合县（市）国土资源局，做好报件的组织等有关准备工作。需征占用林地的，项目业主应配合当地林业主管部门按有关规定申请办理《林地征占审核同意书》。

2、征地预公告（书面公告）。在报批前，县（市）国土资源部门在拟被征地的村（居委会）征地预告。预告内容包括：项目名称、立项批准机关和文号、拟征收土地的用途、位置、面积、补偿标准、安置途径、申请听证的权利、义务以及其他需要告知的事项。

3、组织征地听证。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》要求对拟征地项目的补偿标准、安置方案及社会保障措施组织听证。

4、现状调查确认。根据用地红线图，征地与被征地双方进场核实地类、面积、清点地上附着物等。被征地单位及个人负责指认地上附着物归属。经双方确认后，将调查结果及补偿费用在被征地村（小组）公示栏分别张榜公布7天。

凡持征地范围内的山林权证书的单位和个人，凭证书经林业部门核实确认后，办理林木采伐及山林权属注销、登记手续。征占林地涉及生态公益林、名木古树、珍稀野生动植物栖息地的，由林业部门按规定办理。

5、办理征占用林地、农用地转用和土地征收报批。各县（市）要按统一要求组织好征占用林地、农用地转用和土地征收报批材料，由南平市林业局、国土资源局统一汇总后上报。

6、公示征地批准事项。项目征地经依法批准后，由各县（市）国土资源部门按《征地土地公告办法》规定，公告征地批准事项。

7、签订征地补偿安置协议。各县（市）应与被征地单位（个人）协商征地事宜，签订征地补偿协议。

8、办理建设用地手续。建设用地批准征收后，项目业主分别向有关县（市）职能部门申请办理建设用地审批手续及城市规划区范围内国有土地上的房屋拆迁许可手续。征收农民承包的土地，要按有关规定分别抄送同级农业、林业、财政部门，办理解除或变更土地承包合同等手续。

九、征地补偿支付。

1、确保征地补偿费用落实到位。在申请征地前，南平市高指应将50%的征地补偿资金存入属地县（市）国土资源部门设立的征地资金专户，并出具银行的存款证明。市高指要按照各县（市）征迁工作进度，及时将征地补偿费用拨付到位。征地补偿费用在征地补偿方案批准之日起3个月内全额支付给被征地农村集体经济组织和农民。审计部门要及时进行专项审计。

2、征地补偿费的支付方式。根据*政（2*）2号文件精神，征地补偿费用统一由各县（市）国土资源部门根据农村集体经济组织提出的被征地农民名单和征地补偿的分配方案，把应该补偿给被征地农民的部分直接发给被征地农民，其中，青苗和地上附着物的补偿支付给土地承包经营者或地上附着物产权人；没有条件调整数量与质量相当的土地给被征地农民的，土地补偿费应按不少于70%的比例支付给被征地农民。安置补助费根据不同的安置途径支付：统一安置的，支付给负责安置的农村集体经济组织或单位；不需要统一安置的，支付给被安置人。禁止任何单位和个人以任何形式截留、挪用、私分被征地单位和农民的征地补偿费用。被征地农村集体经济组织和农民所在乡（镇、街道办事处）、村应积极配合发放征地补偿费。各县（市）国土资源部门应对征地补偿费发放进行全程监督，农村集体经济组织提交的被征地农民的名单、征地补偿费的分配方案及兑现情况应报各县（市）国土资源部门备案。

3、加强对征地补偿费用的监督管理。集体经济组织留成的土地补偿费要实行专款专用，用于被征农民参加保险、发展二、三产业、农村公共设施建设，不得作为集体经济组织债务清欠资金等，并严格按照有关规定使用、监督、管理。

十、其他有关事项。

1、各县（市）要切实做好宣传动员工作。采取形式多样的宣传方式，宣传有关法律、法规和政策，提高广大干部群众对建设高速公路重大意义的认识，使征迁工作按计划要求顺利完成。

2、为确保高速公路建设良好的施工环境，各县（市）要加强社会治安管理，严厉打击各种危害高速公路建设的非法行为。对煽动群众干扰、破坏高速公路建设的首要分子，*机关要依法严肃处理；对触犯刑律构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

3、自县（市）人民政府通告之日起，凡被征地农村集体经济组织和农户在高速公路拟征土地内任何抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

4、对土地权属、补偿安置方案提出异议的，由所在县（市）人民政府负责协调解决。征迁争议不得影响征迁工作的实施，被征地单位和承包经营者应当服从，不得阻挠。

5、在征迁工作中，全体工作人员必须遵纪守法、秉公办事、不徇私情。凡利用职务的要从严处理，违法犯罪的要依法追究刑事责任。

篇4

1.1营业税和增值税方面

按照《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)和《关于纳税人资产重组有关增值税税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税；也不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

1.2契税方面

按照《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)，对企业公司制改造、公司股权(股份)转让、公司合并、公司分立、债转股和同一投资主体之间的资产划转等过程中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税；企业破产和国有、集体企业整体出售，承受原企业土地、房屋权属，按不同的条件免征或减半征收契税。

1.3土地增值税方面

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)《、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)，企业吸收合并过程中土地所有权转移到合并企业暂免征收土地增值税，企业分立过程中土地所有权转移到新成立企业不征收土地增值税。

1.4所得税方面

按照《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)《、企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局公告2010年第4号)和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)，企业发生满足一定条件下的债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等，可适用特殊税务处理规定，债务重组所得可在5年期限内均匀计入应纳税所得额，股权收购、资产收购、合并、分立等可不改变计税基础，暂不确认所得；按照《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税[2014]116号)，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在5年期限内均匀计入应纳税所得额。上述税务减免或优惠政策中，其他税种的规定相对简单明了，企业所得税的规定尤其复杂多样。实际操作中，涉税风险主要有：一是重组业务只涉及资产转移，没有一并转让与其相关联的债权、债务和劳动力，但未缴纳相关的营业税和增值税；二是不具有合理的商业目的，利用重组业务规避缴纳相关税款；三是重组业务不符合特殊性税务处理条款，却未缴纳相关税款；四是特殊性重组业务未按要求向税务机关办理备案手续；五是实际情况变化导致不再符合特殊性重组的条件，但未及时补缴相关税款。为规避上述税务风险，建议：一是将税费作为重组业务的重要考虑因素，在重组业务操作前针对税收法规政策分析涉税金额及风险，选择涉税金额较小、风险较低的操作方案；二是与税务机关进行积极沟通，使其了解企业重组的合理商业目的，同时加强对减免优惠政策的理解和把握；三是严格按照税收法规的要求办理相关手续，跟进重组业务的进展情况，在实际情况变化导致不再符合特殊性重组的条件时，应及时进行税务处理，避免迟缴、漏缴税款。

2关联交易定价

随着企业集团纵向扩张战略的实施，关联交易是企业集团为提高整体竞争力而必然发生的产物。近年来，为了规避企业利用关联交易转移利润、平衡税负，关联交易已被税务机关作为填报和检查的重点内容之一。对关联企业的认定，在《企业所得税法实施条例》(国税发[2009]2号)有明确规定。按照《税收征收管理法》，与关联企业之间的业务往来，应该遵循独立交易原则收取或支付价款、费用，否则税务机关有权进行合理调整。关联交易双方在不同主管税务机关时，关联交易定价调险尤其突出。为规避上述风险，建议：一是企业主动向税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价标准，达成预约定价安排，在操作前取得税务机关的认可；二是与关联方共同受让资产、提供或接受劳务的，先签署成本分摊协议，并按有关规定进行备案；三是向税务机关合理提供可比的产品或劳务的独立交易价格和市场价格。

3跨境业务

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征地公告迟到三年

丽江村地处举世闻名的水利工程都江堰味江河畔、著名旅游胜地青城山外。此次丽江村、石佛村被征的200亩地，主要集中在十二组。十二组人口250人左右，原本人均占有土地1.35亩，从1995年至今，经过房地产开发、修建人工湖、修建高尔夫球场等历次征地后，就剩下125亩土地了，除去20多亩非耕地，人均仅剩四分地。

村民们称，这次被征用为“小城镇建设用地”圈占的200亩土地，丽江村村干部曾于2001年口头对村民们说过是租用来修建一个生物研究所，当年村民停种了一年并得到了每亩地1000斤大米的市价赔偿。第二年因项目搁浅，土地由农民继续耕种，直到2004年6月21日贴出公告，村民们才知道这块地已于2001年被征占为“国有土地”。

村民们提出疑问：土地开发的是什么项目、有没有审批手续、小城镇建设用地是否可以转为商业用地等等。对此都江堰市统一征地办公室作出的答复是：200亩土地的征用是依据省政府2001年第二批试点小城镇有关政策批准的建设用地，此宗地的征用程序和对村民的补赔偿符合法律法规和政策的规定。

10月29日，村镇组织村民开会，由征地办公室发给村民一份《四川省人民政府关于都江堰市2001年第二批试点小城镇建设用地的批复》和《科利科制药有限公司征用大观镇瓦窑村四组土地安置人员社保及就业补助方案》。11月2日，几位村民代表前往都江堰市国土局查询，才确知这块地已于2005年7月28日以36万元/亩的价格拍卖给了广州一家投资有限公司，土地用途则是定义不明确的“住宅”，土地使用年限标注为70年。经查询，该公司主营是房地产开发。

村民们说，此宗土地虽然在2001年被省人民政府批准为“试点小城镇建设用地”，但征占的土地距大观镇2.5-3公里，是否确属“试点小城镇建设”范围还存在疑问，而且用地单位也由科利科制药有限公司改为了房地产开发商，土地使用性质发生了实质性的改变，更何况其间还经历了一次《土地管理法》把土地“征用”改为“征收”的变化。

新《土地管理法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而丽江村200亩被征地的用途虽然只是含糊地说为“住宅”，但中标的广州某投资公司是用之来进行商品房开发的，这显然不是“为了公共利益的需要”，但原来拟“征用”的土地却变为了长期性“征收”。

都江堰市统一征地办公室反复强调这块地早在2001年已成为“国有土地”，而丽江村民则称：《中华人民共和国土地管理法》总则第2条也规定了土地所有权属“集体所有”，“国有土地”也不能片面理解成地方政府职能部门所有。

征地补偿仅为收益5.5%

2004年11月12日国土资源部出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》明文规定：在征地过程中必须严格履行法定程序，特别是要保护被征地者的知情权。

村民们2005年11月2日在都江堰市国土局的查询却查出一张村民们称从来无被征地农民本人签过字的《都江堰市统征办征用200亩储备土地农转非人员自愿放弃参加社会保险登记表》。记者在丽江和临近涉及征地最多的石佛村听农民们抱怨得最多的除了赔偿过低，就是失地后无社保。丽江四组村民称按成都市人民政府[2004]19号文件，2004年1月1日以后成都市行政区域内因土地被征用农转非人员实行社会保险，而丽江十二组符合当地规定“男满60、女满50”以上的人员却由村组干部通过抓阄确定了14个名额，而在这张“保险登记表”上，已通过抓阄买了社保的邓光全、曾玉兰、赵玉良等人仍签字“表示自愿放弃参加社会保险”。

据丽江村民们称，该村十年来很少召开过正式的村民大会，村组合并后的丽江村村支部书记、组长全由原瓦窑村四组组长杨文伏一人担任，他上任后对丽江村的村务多用口头传达，村里虽设有村务公开栏，但只是一个“摆设”；如丽江十二组前三次土地征用，村民们都不知道被征用的具体亩数；这次一次性的“征收”土地，也没有发放过正式的宣传册子，村民甚至没有与村上签订过《土地承包合同》，历次土地征用都是村、组长杨文伏一人签字。

都江堰市丽江村此次被征占的200亩土地，在以土沃田丰闻名天下、享有“天府之国”美誉的成都平原，这可是上等良田。十二组村民每人得到8500元的赔偿安置费，而土地被征用后转让拍卖每亩得36万元，农民获赔为实得收益的5.5%，处于2005年7月新华社研发文章所述“容易引起“的范畴。

征地办公室是依据1998年《中华人民土地管理办法》来赔偿安置的，补偿安置标准是按照2001年的标准来计算。而村民们要求，应依据2004年8月28日颁布的新《土地管理法》制定办法，也应该按照2004年的物价水平来制定标准。但征地办公室负责人解释说“两者是差不多的”。

“我们不眼红土地拍卖了每亩36万元，我们只想依法得到我们应该得到的补偿！”村民代表吴国辉反复对记者说。

农民生活艰难

经历次征地开发，丽江村及相邻的石佛村已被房地产所包围。“新丽江”、“人工湖”、“高山流水”……，这些诗意盎然、令向往远离喧嚣亲近自然的城市人怦然心动的楼盘名字后面，也潜藏着上千失地农民严峻的生存现实和对未来的沉重忧虑。占地近两千亩的四川青城高尔夫俱乐部就在106国道一面与丽江村遥遥相对。每天，眼见城里人开着豪华高档轿车来俱乐部奢糜消费，一场球下来就是几千、上万元，丽江村人的心情是复杂的。

而就在这时，人工湖要“卖断”、高尔夫球场租用的地也要“卖断”的传言在村里散开。

“如果真是这样，这等于是断了我们的后路！”村民杨坤无奈地对记者说。

因占了一定的地理之利，丽江十二组农民的生活状况在山区农村中还不算太差，村中大部分农家都修了房子。但谈到生活水准和今后的发展，村民们就大摇其头了。57岁的村民杨先有，一家5口人，儿子和父亲都是泥瓦匠，靠着在外承包点小工程每年能有万把元的收入，加上历年征地补的粮食款，10多年间积攒4万多元靠自己出人工修起了一座漂亮的二层楼房，在村中生活条件算好的。但他觉得一次性赔偿一点钱让他心里没底：“有地的时候，随便种点什么，生活也能对付，但现在什么都没有了。”谈到打工，他连称现在的活路越来越不好做，“大型工程要施工证,自己没文化接不下来，小型工程伤亡事故赔不起”。

79岁的村民高顺富没能在抓阄买社保中买上社保，他语带嘲讽地称“不打工喝西北风（哦）”，“（村里）3天工人、5天工人多得很！”他18岁的孙女高华初中毕业后想进高尔夫球场当每月100多元正式工资的“球童”，但跑了三年关系至今没能进成。

68岁的杨保芳一家五口人，是97年征地拆迁后搬到“农民街”上来的。距大观镇政府所在地约1千米的“农民街”是政府为征地拆迁农民修建的集中安置房。杨保芳的儿子患了脑膜炎，她自己在这一次征地安置中抓阄幸运买到了社保。“家里没地了，就在这里开个铺子，可都是生意人对生意人，做的生意呀？想进高尔夫球场每天10元钱打工撬草都要凭关系！以后咋办呀？”她的脸上满是哀愁。

在“农民街”上，村民们纷纷拉着记者诉说修建的房子漏雨，有农民说有的墙壁裂缝曾经手指都能伸进去，“简直就成了危房”，政府去年花钱修补了之后仍然在漏。记者在村民王建英和黄正群等人家里的确看到四处墙壁和天花板上留有漏雨留下的痕迹。

“漏、漏，漏！”，情绪激动的群众拉看记者看完东家走西家，四处都在抱怨修补后的安置房仍在漏雨，记者当晚几乎就无法脱身。

10月29日晚20时30分，记者离开时，偌大的“农民街”上竟没几家点亮电灯。经打听才知是为了节省电费！

后续：

篇6

关键词：农村宅基地；拆迁；补偿；救济；安置

近年来，随着我国经济社会不断发展，土地利用中产生的矛盾不断增多，土地纠纷已经成为农民维权抗争活动的焦点。

在近年来所反映的三农问题中，农村土地问题占68.7%居首位。其中，农村宅基地的征收问题更是占了相当的比重，究其原因则主要可以归结于在征收农村宅基地过程中补偿程序的不规范和补偿机制的不合理，这些都成为了问题引发的源头。

一、北京市农村宅基地拆迁补偿现状

（一）补偿程序不规范

在征收农村宅基地的过程中，补偿程序的不规范导致房屋的所有权人无法得到合理的补偿和安置。

1、监管不利导致审批不规范

在征地初期，由于监管机制的不完善，市公路局对地区乡政府提交的拆迁和安置方案，以及补偿预算缺少一些详细的审查过程，没有做好重建宅基地的保障工作。例如，关于重建宅基地的选址和重建时间等问题，导致农民房屋在被拆以后，乡政府选定农耕地等非法地块作为重建地。在重建时由于违反了国家建设农业住宅的相关规定，得不到建设用地批准，引起地区乡政府与地方人民的矛盾。

2、权威滥用导致村民补偿权益无法充分落实

补偿方式由地方政府单方定价，拆迁补偿价格与市场价格相距甚远，补偿权益无法落实常归因于行败。在农村宅基地被征用的过程中，农民的知情权、监督权、表达权、参与权被无形地剥夺了，更不要说利益的补偿。在权力失控的情况下，行政机关就较容易侵犯公民的权利，因此，对行政权利的约束显得尤为重要。例如，李遂镇镇政府未在村民在房屋拆迁之前告知村民重建宅基地的地址和重建期限，并且在公告发出之后没有听取村民的任何意见，于规定日期拆除了村民房屋，侵犯了村民的知情权、监督权、表达权、参与权等等。

3、急于求成导致强制拆迁变为野蛮拆迁

为了在规定时间内完成上级下达的拆迁任务，地方政府常常在农民不愿搬离自己的居住地时实施拆迁，这种行政权力与农民的权利的冲突将会愈演愈烈，其表现就是强制拆迁，一旦协商不成，便采取越权行为，强制执行拆迁，在户主不在家时就拆房或将户主从其住所中驱赶出来。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。

（二）宅基地补偿机制不合理

宅基地使用权是用益物权，由农民以户为单位享有。在宅基地征收过程中，因政府的征收行政行为造成各种权利的消失或损害，都要给予权利主体以充分补偿。而对于征用农民宅基地的补偿方面，由于补偿机制有待完善，没有统一的补偿标准，实践中北京市各地区对农村宅基地使用权被征收，农民是否应获得补偿或者应该获得怎样的补偿作法不一，从而埋下诸多补偿纠纷隐患。

1、对被征收者的救济措施规定不足

根据《土地管理法》的规定，被征收者在征地范围、补偿标准等方面存在争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征地的政府裁决，该裁决为终局裁决，并没有规定被征收者向司法机关获得救济的权利，导致征地纠纷被拒于司法审查的大门之外。这种制度安排，给征收者以过大的权力，而被征收者连起码的司法救济权都没有。权利失衡，无法通过司法权来制约政府征地行为，也不能有效地维护被征收者的利益。

2、补偿标准不一

据悉，北京市用于各项征地建设的款项是一定的，因而对某些大项目能够提供大量资金，或对于用地较少的项目投入资金相对充足，以致对这些项目征地过程中征地的补偿相对较多，甚至达到使农民暴富的现象。例如，北京市顺义区T3航站楼的农村征地项目，使当地拥有大面积农村宅基地的所有权人得到了大量的补偿金。而对一些占地面积大但是却资金投入小的小项目中，农民宅基地征地所得补偿则非常少。

3、补偿救济暗箱操作

国家征收耕地等的补偿具有具体的标准（《中华人民共和国土地管理法》），但对于征收农村宅基地并没有具体的标准。在现实当中，国家征收城市郊区或者“城中村”农村宅基地的情况并不在少数。由于没有具体的补偿机制，各地方政府为了自己的小金库而截留一部分补偿金额，或者为了引进外资而降低补偿费用而导致补偿不合理，而使得农民的利益受损，从而引起农民与地方政府和开发商的纠纷不断，甚至影响社会稳定。

4、住宅安置办法有待解决

北京市房地产价格近几年来持续攀升，居高不下。这对于失地农民无疑是一个重大的负担。北京市宅基地按照地理位置可分为两类：郊区土地；城中村土地。对于城中村土地的征用，政府大多经过长久的考虑与规划，使得补偿标准较合理。但对于郊区，由于近年来修建公路和基础设施日益增多，并且农村居住土地面积日趋不足，因此乡政府的补偿一般都是采取一次付清安置费用，村民自行解决居住问题。然而，由于经济补偿不到位，补偿救济不足以及地理位置的限制，农村人口的安置问题常常不能得到妥善的解决，从而引起了一系列土地征收上访问题。据不完全统计，每年全国民间调解的宅基地房屋纠纷数量，近十年来每年约55.2万件，而且这个数字每年都在攀升。

5、农民被征用宅基地后的生计问题

由于国家建设用地需要，可供重新建设宅基地的土地面积日益减少。对于那些无法得到重建宅基地的农民，一些当地政府会考虑在给予了合理的补偿金之后，为当地农民办理农业户口转为非农业户口。但由于大多数农民在拆迁之前以耕地为生，并没有很高的文化水平和专业技能。对于较为年轻的农村人口来说，还可以继续学习专业技能或靠劳动力寻求新的生活来源。而对于年龄较大的农村人口来说，学习与再就业显然并不现实，这些人很难在户口改变之后寻找到一份可以维持生计的工作。

二、合理化建议

（一）加强宅基地补偿机制的合理性

1、加强补偿程序的公正性

合理的补偿机制需以公正作为保障，公正则涉及征地利益相关人的知情权、参与权、救济权等。因此，为了确保被拆迁人对补偿程序的参与权利，在拆迁活动的关键环节，如立项、规划等环节，建议引入听证制度。同时，对过渡期内农民的安置问题做出更具体的规定，并设专门审查机构，确保拆迁人在具备安置条件的情况下才能开始拆迁。赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。

2、完善补偿方案的制定原则

补偿方案的制定是土地征收补偿实施的前提和基础。征地方案确定后，征收者与被征收者应对征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，由政府和农户选派的代表组成委员会共同确定征收补偿方案，意见不一时，由批准征收土地的政府裁决，对裁决不服的，可以向法院起诉，由法院裁定，以保证补偿方案的公正性。然后，对补偿方案进行公告，这是土地补偿的必经程序，也是有关地方政府的义务和职责。这些建议有利于减少土地征收补偿中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。对征地补偿进行公开，让征地补偿透明，同时让从村民众了解到自己的法律权利，既保护了农村集体经济组织和农民的知情权，方便了国家机关、社会团体、农村集体经济组织和农民的监督，又可以避免因土地权属不清等而产生的纠纷。

3、听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见

根据《征用土地公告办法》有关规定，土地征收补偿方案公布以后，有关市、县政府土地主管部门应当认真听取被征地的农村集体经济组织和农民对土地征收补偿方案的意见和建议，以保证土地征收补偿的公平与合理以及土地征收工作的顺利进行。最后，公布补偿费用的收支状况。补偿费用分配是否及时、合理，使用是否正确，关系到每个农民的合法权益，因此，法律赋予并保障政府部门和农民的依法监督权，任何单位和个人均不得阻挠和干涉。

4、提高农村人口的法律意识

合理的补偿机制，也需要农村民众有一定的法律意识。针对农民的法律知识薄弱的现状，为保障农民一系列权利的视线，政府应加大对农民的法律知识教育，安排专门人员为农民提供法律指导、法律咨询和法律援助，引导他们通过正当、合法的途径解决纠纷。当拆迁人与拆迁人之间，对有关补偿安置协议履行中的纠纷，应以对方为被告向法院提起民事诉讼；如果是对政府有关部门的具体行政行为不服，可以向其上级主管机关提起行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

（二）提高农民宅基地使用权补偿

1、提高补偿金额

虽然北京市已出台宅基地房屋拆迁补偿规则，即房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，但关于“宅基地区位补偿价”、“被拆迁房屋重置成新价”还应结合当地具体情况予以确定，因此，政府应尽快出台该价格的制定的相关细则，并增加制定方案的透明度。

2、落实住房安置问题

对于有条件的农民集体，应鼓励由所在村组重新安排被拆迁人的宅基地，供原宅基地使用权人自建房屋；对于所在村组安排宅基地确实有困难的，考虑到农村人口主要以耕种为工作的原因，宅基地的丧失不得不是一部分农村人口到县城或城市购房，政府可以考虑提供廉租房或两限房。

3、解决被征收宅基地后农村人口的生活问题

为解决农村人口拆迁后的生计问题，可以参考国外通行的做法，以市政建设为目的进行拆迁时，在市政工程项目如公路等建成后，分配给拆迁户合理的股份，以股利分红对其进行补偿，这种做法在深圳市的拆迁工作中已得到较为成功的运用。仅给予数万元的安置、保养费用，不如给予股利分红，更有利于农民的生存利益。或者通过采用发行土地债券的方式，解决农民宅基地补偿低与国家建设用地征地成本高的矛盾，也使农民可以获得较长时期的土地收益，并获得生产自救和发展所必需的资金。

三、结论

为了完善农村宅基地征收补偿机制，针对执行者，在土地征收的过程中，每一个环节都要增加透明性，进行公示并向公众或者相关利害关系人随时提供可查阅的相关文件报表，以对行政主体的行政行为进行有力制约，以权利制约权力，防止征收权滥用；针对拆迁房屋的所有权人，则应加强协商性，注重被征收者在征地行为过程中的参与，让他们在征收目的性、征收范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施及时保障自己的合法权益，此外还要明确可诉性，设置科学、合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自身合法利益。允许被征收者采取复议、申诉或者诉讼等救济措施，在条件成熟时，还可设立由专业人员组成的征地仲裁机构，主持有关征地过程中产生的异议仲裁，以更好地维护被征收者的合法利益。

参考文献：

1、高勇.城市化进程中失地农民问题探讨[J].经济学家，2004(1).

篇7

（北安市国土资源局，黑龙江 北安 164000）

【摘　要】随着我国农村土地征用活动的不断开展，农村土地征用活动对我国农村土地征用法制化的要求越来越高。在统筹城乡协调发展的背景下，应着重从制定专门的《土地征用法》、规范政府农地征用权、培育农地使用权流转市场、完善农地补偿制度、健全农地征用程序、构建失地农民的社会保障制度等方面来健全农地征用法制。

关键词 农村；土地；征用；制度缺陷；法制路径

农地征用制度是调整国家建设单位、农村集体经济组织和农民个人之间的土地收益和收益分配关系的法律制度，它是我国农地制度的核心内容。目前，我国城市化进程和新农村建设正处于加速发展阶段，土地征用活动也越来越频繁。现行农地征用制度与城乡统筹发展的矛盾日益加剧，农地征用制度困境表现为城市土地国有制与农地集体所有制的矛盾和农地集体所有制与农民土地权益保护的矛盾探析了我国农地征用制度存在的缺陷，认为，我国农地征用制度存在诸如立法上的矛盾，土地征收程序中对被征收者的保护不足，缺少对征用征收主体——行政机关的监督机制以及政府实施的土地市场垄断政策导致的土地征用非均衡等缺陷。

1　土地征用制度不同于土地征收制度的法制要义

征收与征用原本是行政法学的概念，学界和实际部门很长时间未能明确地加以区分。长期以来，我国立法有意或无意地混淆了土地征收和土地征用。我国的立法基本上只涉及到了土地征用而未涉及土地征收。土地征用和土地征收是近现代世界各国土地法律法规当中两个重要的概念。土地征收主要针对的是土地所有权，而且土地所有权因征收而消失。而土地征用的标的物应是土地的使用权，而不是针对土地的所有权。2　现行农地征用制度存在的主要问题

我国没有统一的土地征用法，也没有统一的土地征用程序法。虽然我国《土地管理法》及其《实施条例》对土地征用做了规定，但同土地征用实践需要相比，其制度存在着一些不足，主要有:

2.1　征用土地的产权缺乏明晰的法律规定

农地制度是农村经济制度的基础和核心，而农地的产权制度又是农地制度的核心。显然建国以来，我国土地制度不断改革，但集体土地的产权至今十分模糊。笔者认为，农地所有权是一种特殊的财产所有权，应该具有财产所有权的基本特征。

2.2　征用土地的范围缺乏明确的法律界定

我国《宪法》规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。”而《土地管理法》中又明确规定:任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。何谓“国家建设用地”和“公共利益”，缺乏明确的法律界定，从而导致地方政府往往滥用公共权力，以公共利益和国家建设的名义大量征用土地。但是，应实事求是地承认，公共利益的模糊性导致了部分土地资源的浪费和闲置，这也印证了土地征用制度存在缺陷。

2.3　征用土地的主体缺乏有效的法律制约

2002年中央提出了城乡统筹发展和取消农业税的重大战略决策后，政府获取“农业剩余”的传统手段不复存在，而政府“城市倾向”的发展战略并没有改变，攫取新增建设用地有偿使用费取代工农产品价格“剪刀差”，成为国家获取“农业剩余”的重要途径。因此，进一步规范政府的征地行为，保护国家的粮食安全和农民地权，已成当务之急。

2.4　被征用土地的农民缺乏足够的法律保障

失地农民是伴随我国城镇化和工业化而出现的特殊群体，处于城市和乡村的边界，有的成为种田无地、就业无岗、低保无份的“三无农民”，生存状况不容乐观。失地农民文化程度不高，就业培训成本较高，在向非农产业转移过程中，明显处于劣势地位，同时，养老、医疗保障等社会保障也已成为突出问题。

3　健全农地征用法治的路径探析

3.1　制定专门的《中华人民共和国土地征用法》

世界上很多国家或地区都有专门的土地征用法律法规，我国目前还没有专门的土地征用法律法规。《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等涉及征地的内容不多，仅有原则性的规定，缺乏可操作的具体标准，法律规范的缺位使土地征用行为无法可依。

3.2　规范政府农地征用权

基于公共利益的需要，很多国家的立法大多有规范征地的规定。实践证明，对公共利益范围的界定就是对政府土地征用权的规范和约束。我国的土地征用制度，应当对土地征用的范围界定采取列举式和概括式规定加以约束。

3.3　完善农地补偿制度

补偿原则是各国土地管理法律的一项重要原则，但各国对补偿原则的掌握不同。有的采用完全补偿原则，有的采用不完全补偿原则，有的采用相当补偿原则。目前，我国采用以土地年产值倍数作为补偿标准的不完全补偿原则，这一补偿原则未将农民的生存权损失纳入补偿范围并且基本未考虑土地发展权价格，具有生活补贴性质。现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数，但还远未消除低成本征地的不合理状况。

3.4　健全农地征用程序

土地征用程序是国家征地机关在行使土地征用权的过程中必须遵循的步骤、顺序以及时限的总和，其完善程度直接影响农地征用的实效。结合我国农地制度的实际和农民合法权益保护的需要，农地征用程序可包括申请征地、预公告、协商补偿安置、报批、公益目的审查、批准、公告、实施补偿安置、供地、供地后的监督和征地纠纷的司法仲裁程序，尤其要强化预公告、听证和救济三个程序。

3.5　构建失地农民的社会保障制度

篇8

第二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用集体所有其他建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

经市政府批准，纳入新型农村社区建设范围内的房屋，按本办法进行登记。

按法律法规规定进行流转的村镇房屋，依本办法申请登记；流转形式包括：买卖、赠与、继承、抵押等。

第三条村镇房屋登记，应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的权利主体一致的原则。

第四条市房产管理部门负责全市范围内村镇房屋登记工作。

第五条对集体土地范围内的房屋予以登记的，要在房屋登记簿和权属证书上注明“集体土地”字样。

第六条村镇房屋登记分为：

（一）初始登记；

（二）转移登记；

（三）变更登记；

（四）抵押权登记；

（五）地役权登记；

（六）预告登记；

（七）其他登记（更正登记、异议登记、注销登记）。

第七条办理村镇房屋登记依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证;

办理集体土地范围内房屋所有权初始登记和转移登记的，必须就申请登记事项进行公告，经公告15天无异议或异议不成立的，方可予以登记。其他类型的登记，可以根据具体情况选择是否公告。

第八条村镇房屋，应当按照基本单元进行登记。

成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

宅基地上村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第九条有下列情形之一的，不予登记：

（一）未依法取得规划或者未按照规划许可的要求建造的房屋；

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（三）申请登记事项与登记簿记载冲突的；

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（七）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

第十条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请；共有房屋，应当由共有人共同申请登记。法律、法规另有规定的除外。

第十一条房屋申请登记，申请人应当按照国家有关规定缴纳税费。

第十二条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）土地使用权证明；

（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋已竣工的证明或房屋已竣工验收的证明；

（六）房屋测绘报告；

（七）其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。

集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

非宅基地上农民住房申请所有权初始登记，应提供房屋竣工验收的证明。

第十三条因参军、入学、定居等原因身份已改变，若拥有宅基地，且房屋尚未拆除，经本集体经济组织出具证明后，可申请房屋所有权登记。

第十四条依照本办法应进行工程竣工验收，而实际未取得工程竣工验收证明的房屋，建设方应委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的，可凭房屋安全鉴定报告，申请房屋所有权初始登记。

第十五条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）土地使用权证明；

（五）证明房屋所有权发生转移的材料，主要有：买卖合同、赠与合同书、互换协议书、继承权（受遗赠）证明书和其他生效的法律文书等。

（六）其他必要材料。

申请宅基地上村民住房所有权转移登记的，还应当提交本集体经济组织同意转移的证明材料。

集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还要提交经村民会议同意或者村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

集体经济组织统一筹建的新型农村社区，转让给本集体经济组织成员的，应当申请房屋所有权转移登记。

第十六条申请房屋抵押权登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）土地使用权证明；

（五）主债权合同；

（六）房屋抵押合同；

（七）房屋所在地集体经济组织同意抵押的证明；

（八）其他必要材料。

第十七条自受理申请之日起，房产管理部门应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并发放房屋权属证书或作出不予登记的决定。

（一）房屋所有权登记，30个工作日；

（二）抵押权、土地役权登记，10个工作日；

（三）预告登记、更正登记，10个工作日；

（四）异议登记，1个工作日。

公告时间不计入前款规定时限。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

第十八条村镇具有独立利用价值的特定空间以及冬暖式大棚、农业生产设备用房等，可以参照本办法执行。

第十九条办理村镇房屋的地役权登记、变更登记、预告登记、更正登记等房屋登记以及其他未尽事项，参照适用国有土地范围内房屋登记的有关法律法规规定。

第二十条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

第二十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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第一条为加强林地的管理和保护，合理利用林地，根据《中华人民共和国森林法》及有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法所称林地，包括郁闭度0．2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、病虫害除治迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。

第三条林地的所有者和使用者的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得侵犯。

第四条林地管理依法实行林地登记发证制度、林地用途管制制度。各级人民政府必须十分珍惜林地，加强林地管理，制止侵占和滥用林地的违法行为。

第五条县级以上林业行政主管部门负责本行政区域内林地的管理和监督工作。

第六条县级以上人民政府建设、发展改革、国土资源、环境保护、水利、交通、财政、公安、民政、价格等有关部门，应当按各自职责协助林业行政主管部门做好林地的保护、管理和利用工作。

第二章林地权属管理

第七条林地属于国家所有或集体所有，可以依法确定给单位或个人使用。

第八条林地的所有者或使用者（含林地承包者，下同）应当依照《中华人民共和国森林法实施条例》的规定向县级以上林业行政主管部门提出权属登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发权属证书，确认林地的所有权或使用权。具体登记发证工作由县级以上林业行政主管部门承担。

第九条申请林地权属初始登记，应当提交下列材料：

（一）林地权属登记申请表；

（二）申请人身份证明或者资格证明；

（三）林地权属证明材料；

（四）法律、法规、规章规定的其他材料。

第十条受理申请的林业行政主管部门应当自收到申请人提交的申请材料之日起5个工作日内进行审查。对申请人提交的申请材料符合本办法第九条规定的，应当予以受理；不符合规定的，要求申请人补充材料。

第十一条林业行政主管部门对已经受理的登记申请，应当自受理之日起10个工作日内，在本行政区域范围内公开发行的报纸或者政府指定的固定场所予以公告。公告期为30日。在公告期内，有关单位或个人如对登记申请提出异议，林业行政主管部门应当对其所提出的异议进行核实。有关单位或个人提出的异议主张确实合法有效的，林业行政主管部门应当不予登记，并以书面形式告知申请人不予登记的理由。

第十二条符合下列条件的，林业行政主管部门应当自受理申请之日起3个月内予以登记：

（一）申请登记的林地位置、四至界址明确；

（二）林地权属证明材料完备、合法有效；

（三）林地权属无争议；

（四）附图中标明的界桩、地物标志与实地相符合。

对不符合前款规定条件的，林业行政主管部门不予登记，并以书面形式告知申请人不予登记的理由。

第十三条林地被依法征收、占用或者由于其他原因造成林地所有权或者使用权变更、丧失的，应当到初始登记机关办理变更、注销登记手续。申请办理变更登记或者注销登记，应当提交下列材料：

（一）林地权属登记申请表；

（二）林地权属证书；

（三）林地权属依法变更或者丧失的有关证明材料。

林权证有错、漏登记或者遗失、损毁的，应当到原登记机关申请更正或者补办。

第三章林地的保护和开发利用

第十四条县级以上林业行政主管部门应当依据国民经济和社会发展规划以及生态环境保护的要求，负责编制本行政区域林地的保护和开发利用规划，经同级发展改革行政主管部门衔接平衡后，报同级人民政府批准。林地的保护和开发利用规划，未经原批准机关同意，不得变更。

第十五条严格林地用途管制制度。禁止下列破坏林地的行为：

（一）擅自将林地改变为非林地；

（二）擅自在林地上进行采石、采矿、取土、取沙、建房、修筑工程、造坟等活动；

（三）擅自开垦林地种植农作物。坡度二十五度以上的山地已开垦种植农作物的，应当依法限期退耕还林。确需改变林地性质和用途的，必须依法办理相关批准手续。

第十六条因特殊需要改变国有林业单位的隶属关系或者变更其所经营林地面积的，须报省林业行政主管部门批准；其中，属于省级自然保护区的，须报省人民政府批准；属于国家级自然保护区的，须报国务院批准。

第十七条使用林地的单位和个人，负有保护森林资源的义务。

经依法批准，临时占用林地的单位和个人在从事生产经营活动中，应当采取有效措施保护林地，不得造成滑坡、塌陷和严重水土流失，不得损毁批准用地范围以外的林地及其附着物。造成植被破坏、生态环境恶化和严重水土流失的，应当负责治理。

第十八条林业生产单位在以林为主的前提下，可以利用林地资源开展综合经营，提高经营效益，增加林地投入。

第十九条林地的开发利用，可以由林地所有者或使用者单独进行，也可以由林地所有者或使用者同其他单位和个人合资、合作或以其他方式联合进行。联合开发林地的，应当以合同的形式依法确定林地保护与开发利用的权利和义务。

第二十条对开发利用林地营造水源涵养林、水土保持林、防风固沙林、环境保护林等公益林的，应当依法给予森林生态效益经济补偿。

第二十一条鼓励以集约经营方式，发展原料林、用材林等人工商品林基地。人工商品林基地内的林木凭采伐许可证采伐，采伐限额实行单列管理。

第二十二条县级以上林业行政主管部门应当按照严格保护、科学经营、合理开发、有序利用的方针，加强对林地开发利用的指导、监督和服务。

第四章林地使用的程序

第二十三条本办法所称林地使用分为下列三类：

（一）征收、占用林地，是指因工程建设（含农民自建住房）需要，改变林地性质，将林地转为建设用地的；

（二）临时占用林地，是指不改变林地性质，占用林地进行勘测、修筑设施、采石、采矿、取沙等活动，占用期限不超过2年。占用期间不得修筑永久性建筑物，期满后必须恢复林业生产条件的；

（三）林业生产占用林地，是指森林经营单位在所经营的林地范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施，需要占用林地的。

第二十四条征收、占用林地用于工程建设的，申请人应当向县级林业行政主管部门提出申请，经林业行政主管部门依照法定权限和程序审核同意后，方可按照土地管理法律、法规的规定办理建设用地审批手续。

第二十五条征收、占用林地的，申请时应当向县级林业行政主管部门提交下列材料：

（一）征收、占用林地申请表；

（二）申请人是单位的，提供成立文件或证明、法定代表人身份证明，是个人的提供本人身份证明；

（三）被征收或者占用林地的权属证明材料；

（四）建设项目依法须经有关行政主管部门批（核）准的，须提交项目批（核）准文件，在城市规划区范围内的，还应提交规划主管部门出具的建设项目选址意见书；

（五）征收、占用林地可行性研究报告；

（六）与被征收或者占用林地者签订的林地、林木补偿费和安置补助费协议或者证明；

（七）法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十六条临时占用林地的，申请时应当向县级林业行政主管部门提交下列材料：

（一）临时占用林地申请表；

（二）申请人是单位的，提供成立文件或证明、法定代表人身份证明，是个人的提供本人身份证明；

（三）被占用林地的权属证明材料；

（四）林地现状调查报告；

（五）项目依法须经有关行政主管部门批（核）准的，须提交项目批（核）准文件；

（六）法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十七条林业生产占用林地的，申请时应当向县级林业行政主管部门提交下列材料：

（一）占用林地申请表；

（二）申请人是单位的，提供成立文件或证明、法定代表人身份证明，是个人的提供本人身份证明；

（三）被占用林地的权属证明材料；

（四）项目依法须经有关行政主管部门批（核）准的，须提交项目批（核）准文件；

（五）法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十八条征收、占用林地达到下列数量的，按照《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条的规定，应当报国务院林业行政主管部门审核同意：

（一）征收、占用防护林林地或者特种用途林林地面积10公顷以上的；

（二）用材林、经济林、薪炭林林地及其采伐迹地面积35公顷以上的；

（三）其他林地面积70公顷以上的。征收或者占用林地面积低于前款规定数量的，由省林业行政主管部门审核同意。

第二十九条临时占用林地的，按照下列批准权限办理审批手续：

（一）临时占用防护林或者特种用途林林地面积5公顷以上，其他林地面积20公顷以上的，由国务院林业行政主管部门批准；

（二）临时占用防护林或者特种用途林林地面积5公顷以下，其他林地面积10公顷以上20公顷以下的，由省林业行政主管部门批准；

（三）临时占用除防护林和特种用途林以外的其他林地面积2公顷以上10公顷以下的，由设区的市林业行政主管部门批准；

（四）临时占用除防护林和特种用途林以外的其他林地面积2公顷以下的，由县级林业行政主管部门批准。

第三十条林业生产占用林地，属于国有森林经营单位的，由省林业行政主管部门批准；其他森林经营单位和个人的，由县级林业行政主管部门批准。

第三十一条林业行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内审查完毕，予以上报或依照审批权限作出决定。作出不予批准决定的，应当书面说明理由并告知申请人。

林业行政主管部门在审批临时占用林地的申请时，对拟批准的申请，应当将有关情况在林地所在的乡（镇）人民政府指定的固定场所予以公告，公告期为7日。在公告期内，有关单位或个人如提出异议，林业行政主管部门应当对其所提出的异议进行核实。有关单位或个人提出的异议主张确有法定依据的，林业行政主管部门应当不予批准，并以书面形式告知申请人不予批准的理由。

征收、占用林地审批时的公告程序，由国土资源行政主管部门按照土地管理法律、法规的规定办理。

第三十二条临时占用林地期限届满，无特殊理由不得续期。有特殊情况需要续期的，占用人应当在有效期届满30日前向林业行政主管部门提出申请，重新办理临时占用林地审批手续。

第三十三条省林业行政主管部门可以委托下级林业行政主管部门办理林地使用批准手续。受委托的部门不得再转委托。

第三十四条一个工程项目应当根据总体设计一次申请征收、占用林地，不得化整为零。分期建设项目，应当分期申请和审批，不得先征待用或未批先用。

第三十五条经批准使用林地范围的具体划定，必须有县级以上林业行政主管部门派员到场监督。有关单位和个人，必须按批准的数量、范围使用林地。

第三十六条经批准使用的林地需要采伐林木的，由建设单位、个人或受其委托的单位依法向林木所在地的县级以上林业行政主管部门申领林木采伐许可证，并纳入当年采伐限额。采伐的林木归原林木所有者。

第三十七条对违反本办法规定使用林地或者以其他方式非法占用林地的，被占用林地的单位和个人有权予以拒绝。

第五章林地使用的费用

第三十八条征收、占用林地的单位或个人，应当按规定缴纳森林植被恢复费，并向被征收、占用的单位或个人支付林地补偿费、林木及其他地上附着物补偿费、安置补助费。

临时占用林地的单位或个人，应当按规定缴纳森林植被恢复费，并向被占用的单位或个人支付林木及其他地上附着物补偿费。

第三十九条林地补偿费，按照其被征收、占用前3年当地耕地平均年产值的4至7倍计算。平均年产值的计算方法按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十七条的规定执行。

第四十条林木及其他地上附着物补偿费由省林业行政主管部门制订，报省人民政府批准后执行。

第四十一条安置补助费标准按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条的规定执行。

第四十二条根据经济发展水平和地区差别，市、县（市、区）人民政府可以提高当地林地补偿费、林木及其他地上附着物补偿费、安置补助费的支付标准，但不得降低省定标准。

第四十三条森林植被恢复费按照国家《森林植被恢复费征收、使用管理暂行办法》规定的标准缴纳。

第四十四条森林植被恢复费应当按照国家规定实行专款专用，专项用于植树造林、恢复森林植被，包括森林资源调查、规划设计、整地、造林、抚育、护林防火、病虫害防治、资源管护等支出，不得平调、截留或挪作他用。

第四十五条征收、占用林地和临时占用林地双方对各项补偿（助）费标准以及对需采伐的林木在确认林种、林龄、产材量、年产值等方面有争议且协商不成时，一方或双方可以向县级以上林业行政主管部门申请裁决。裁决的具体办法由省林业行政主管部门另行制订，报省人民政府批准。

第六章法律责任

第四十六条违反本办法第十五条第一款第（一）项和第（二）项、第二十四条规定的，依照《中华人民共和国森林法实施条例》第四十三条的规定予以处罚。

第四十七条违反本办法第十五条第一款第（三）项规定，擅自开垦林地，致使森林、林木受到毁坏的，依照《中华人民共和国森林法实施条例》第四十一条第二款的规定予以处罚。

第四十八条违反本办法第十七条第二款规定，造成林地滑坡、塌陷和严重水土流失的，由所在地林业行政主管部门责令采取有效保护措施，并可处以5000元以上5万元以下的罚款。

第四十九条违反本办法第十六条规定，擅自改变国有林业单位隶属关系或者变更其所经营林地面积的，由省林业行政主管部门责令限期改正；造成国有资产流失的，依法追究有关责任人员责任。

第五十条擅自移动或破坏林地权属界桩、界标的，由所在地林业行政主管部门责令限期恢复；在规定期限内不能恢复的，按重新恢复所需的实际费用赔偿损失，由林业行政主管部门代为恢复，并按每个界桩、界标处以100元以上500元以下的罚款。

第五十一条伪造、涂改林权证以及其他有关林地权属图表资料的，由县级以上林业行政主管部门责令限期改正，收缴伪造、涂改的林权证和有关资料，并处*0元以上1万元以下的罚款。

第五十二条对违反有关规定，多收、减收、免收、缓收，或者隐瞒、截留、挪用、坐收坐支森林植被恢复费的单位和个人，由上级或同级财政部门会同有关部门责令改正，并按《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定处理。

第五十三条县级以上林业行政主管部门以及有关部门工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由所在单位、上级主管部门或者行政监察机关依法给予行政处分：

（一）不依法办理林地权属登记或者登记不当而不纠正的；

（二）擅自改变林地类别和性质的；

（三）弄虚作假审批林地使用的；

（四）超越法定权限、法定程序和期限审批林地使用的；

（五）对林地违法行为依法应当给予行政处罚而不予处罚或者行政处罚显失公正的；

（六）其他、、的行为。

第五十四条违反本办法规定构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

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包装物一般有随产品出售、出租、出借等形式，分为非酒类产品包装物、酒类产品包装物，它们分别适用不同的税收政策。包装物在核算过程中，按照税法规定要缴纳增值税、消费税。

非酒类产品包装物的税务处理

非酒类产品包装物随产品销售，通常有单独计价、不单独计价两种方式，不同的方式，其税务处理也不同。

（1）单独计价销售。有关销售收入，包装物单独计价随产品销售，作视同销售处理。如果包装的消费品是实行从价定率办法计算应纳消费税的，无论包装物是否单独计价，均应并入应税消费品的销售额中，按其所包装消费品的适用税率征收消费税。有关押金收入，税法规定，逾期或超过1年（含）以上仍不退还的包装物，押金并入销售额按销售产品适用税率征收增值税和消费税。例如，某企业属于一般纳税人，销售应税消费品一批，销售金额20000元、增值税额3400元。随同应税消费品销售的包装物价值4680元，收取包装物押金2340元，合同规定回收期为2个月（假设应税消费品的消费税税率为15%）。则该产品应纳增值税3400元，包装物应纳增值税680元［4680÷（1+17%）×17%］，应纳消费税3600元［（20000+4000）×l5%］。2个月后，购货方未归还包装物，没收押金时，押金应纳增值税340元［2340÷（1+17%）×17%］，应纳消费税300元［2340÷（1+17%）×15%］。

（2）不单独计价销售。有关销售收入，包装物不单独计价随产品销售，无需另外缴纳增值税、消费税。有关押金收入，包装物不单独计价随产品销售，包装物收入为零。逾期未退还包装物押金，应将没收押金含税价格换算为不含税价格，再计算增值税和消费税。仍以上例为例，假设包装物不单独计价，2个月后购货方未归还包装物，没收押金时，应纳增值税340元［2340÷（1+17%）×17%］，应纳消费税300元［2340÷（1+17%）×15%］。

非酒类产品包装物随产品出租的税务处理

（1）租金收入。增值税应税销售额包括向购买方收取的全部价款和价外费用， 出租包装物租金属于价外费用，应并入产品销售额计税， 通常包装物租金收入为含税收入，应将其换算为不含税收入。

（2）押金收入。购货方没有归还包装物，没收押金收入作视同销售处理。特殊情况下，对于逾期未退包装物没收的加收押金（只适用于经国家批准实行加收包装物押金办法的特定包装物，如水泥袋等），按税法规定应缴纳增值税和消费税。例如，某企业属于一般纳税人，销售应税消费品一批，销售金额20000元、 增值税额3400元，随同应税消费品出租包装物收取租金2340元，收取押金2340元，合同规定回收期为2个月（假设应税消费品消费税税率为10%）， 则该产品应纳增值税＝3400元，包装物租金应纳增值税340元［2340÷（1+17%）×17%］，合计应纳增值税3740万元（3400+

340），应纳消费税2000元［20000×10%］。2个月后，购货方未归还包装物，没收押金时，押金应纳增值税340元［2340÷（1+17%）×17%］，应纳消费税200元［2340÷（1+17%）×10%］。

非酒类产品包装物出借的税务处理

包装物出借是企业随产品销售暂时无偿交付给购货方物品的行为。包装物出借没有实现收入，无需纳税。但若逾期或超过1年（含）以上仍不退还的包装物，没收的押金按税法规定，同样应缴纳增值税和消费税（实行从价定率办法计算应纳税额的应税消费品），计算方法同上。

酒类产品包装物的税务处理

酒类产品包装物出售、出租、出借的增值税、消费税处理，同非酒类产品基本相同，但押金计税处理有区别。

（1）除啤酒、黄酒外的其他酒类产品包装物押金的税务处理。税法规定，销售除啤酒、黄酒之外的其他酒类产品生产企业收取的包装物押金，无论押金是否返还及会计上如何核算，均需并入销售额中，依酒类产品的适用税率征收增值税与消费税。

企业销售产品向购货方收取包装物押金，不管押金是否返还，无论包装物归还与否，企业收取的包装物押金都必须缴纳税款。若逾期或超过1年（含）以上仍不退还包装物，没收的押金则不用再缴税。例如，某酒业公司为增值税一般纳税人，销售粮食白酒一批，收取包装物押金4680元，合同规定包装物回收期为2个月（该批粮食白酒适用的消费税税率为20%）。押金应纳增值税680元［4680÷（1+17%）×17%］，应纳消费税800元［4680÷（1+17%）×20%］。2个月后购货方未归还包装物，没收押金时，押金不再缴税。

（2）啤酒、黄酒产品包装物押金的税务处理。实行从价定率办法计算应纳消费税的应税消费品连同包装物销售的，应并入应税消费品中征收消费税。对酒类包装物押金征税的规定，只适用于实行从价定率办法征收消费税的粮食白酒、薯类白酒和其他酒，而不适用于实行从量定额办法征收消费税的啤酒和黄酒产品。

酒类产品生产企业销售啤酒、黄酒时收取的包装物押金，无论是否逾期都不用缴纳消费税，只是在逾期后或者超过一年期限时，包装物押金缴纳增值税。例，某酒业公司为增值税一般纳税人，销售黄酒一批，收取包装物押金4680元，合同规定包装物回收期为2个月。2个月后，购货方未归还包装物，没收押金时，押金应纳增值税680元［4680÷（1+17%）×17%］，不用缴纳消费税。

（文/尹平达 梁仁琼 肖汉平）

不同资产的折旧和摊销时间怎样确定

某药品生产企业今年3月初购入一项专利权，价值900万元，预计使用寿命10年。该企业执行《企业会计准则》，企业所得税按月预缴，对该专利权购入成本按直线法摊销。《企业所得税法实施条例》第六十七条规定了无形资产按照直线法计算的摊销费用准予扣除，但并未对摊销的起始期间进行规定，于是该企业财务人员比照税法中固定资产的折旧计提方法，从投入使用的次月起对该无形资产进行摊销，故4月～6月份摊销22.5万元（900÷10÷12×3）。6月末，税务机关在对该企业进行日常检查时，指出区别固定资产的折旧计提，无形资产摊销税法没有具体规定，因而这里应根据《企业会计准则》的规定从投入使用的当月即3月份进行摊销，因而应补提一个月的摊销数7.5万元(900÷10÷12×1)，并予税前列支。上述案例表明，一些纳税人对资产的折旧与摊销起始期间还把握不准，为此，笔者将相关不同资产的折旧和摊销时间作了一个分类总结。

关于资产的折旧、摊销计提，《企业所得税法》第二十一条和《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函〔2010〕148号）规定，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。但《企业所得税法》规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

《企业所得税法》第八条及其实施条例第五十六条规定，企业的固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等资产扣除，除税法明确规定不可以税前扣除的项目外，可以采取一次性扣除（如投资资产、存货）和递延扣除（如固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用折旧计提与摊销），因此，纳税人应对上述资产的折旧、摊销期间予以特别关注，并应根据上述折旧、摊销计提的原则性规定，区分会计与税法的差异，确定是否应进行相应的纳税调整。

固定资产的折旧时间

《企业所得税法实施条例》第五十九条规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。而《企业会计准则第4号――固定资产》应用指南中，关于固定资产折旧也明确规定，固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。

生产性生物资产的折旧时间

《企业所得税法实施条例》第六十三条规定生产性生物资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自生产性生物资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的生产性生物资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。

投资性房地产的摊销时间

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产（2006）》及应用指南的界定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。对采用成本模式计量投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。而采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

这里需要说明的是，投资性房地产是新会计准则确认的一项新的资产，在《企业所得税法》中没有相对应的资产。企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据《企业所得税法》中固定资产和无形资产的相关规定进行折旧计提和摊销。

无形资产的摊销时间

《企业所得税法实施条例》第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。但并未对摊销的起始期间进行规定。但《企业会计准则第6号――无形资产（2006）》第十七条规定了，使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。即当月增加当月开始摊销，当月减少当月不再摊销。这一点与固定资产的折旧计提期间不同。

长期待摊费用的摊销时间

《企业所得税法》第十三条和《企业所得税法实施条例》第六十八条、第六十九条和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，（一）对于企业发生的已足额提取折旧的固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。（二）企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。（三）租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。（四）固定资产的大修理支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销；其他应当作为长期待摊费用的，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。（五）关于开（筹）办费的处理。在税务处理上，《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。在财务处理上，《企业会计制度》规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在“长期待摊费用”科目中归集，待企业开始生产经营当月一次计入开始生产经营当月的损益。而《企业会计准则应用指南附录――会计科目和主要账务处理》中所作的规定则为，在实际发生时，直接计入当期损益。因而，企业在处理上述开办费应注意税收的选择性处理与会计处理的衔接。

投资资产与存货采取一次扣除的方法

除上述资产外，根据《企业所得税法》第十四条和及其实施条例第七十一条规定，企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的投资资产的成本，企业对外投资期间，计算应纳税所得额时不得扣除。企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。而对企业使用或者销售存货，根据《企业所得税法》第十五条规定，按照规定计算的存货成本，准予在计算应纳税所得额时扣除。这两项资产采取的是一次性扣除，不存在摊销问题。

（文/梁影）

暂未取得“核销单”可先办退税申报

近日，河南省新乡市国税局收到一企业来电咨询。该公司是增值税一般纳税人，不久前刚办理了一批出口货物业务，因暂时无法取得出口收汇核销单，公司咨询是否可以先办理出口退税申报？

根据《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发〔2004〕64号）第二条规定，出口企业在申报出口货物退（免）税时，应提供出口收汇核销单，但对尚未到期结汇的，也可不提供出口收汇核销单，退税部门按照现行出口货物退（免）税管理的有关规定审核办理退（免）税手续。同时，税务人员也告知该企业，但有下列情形之一的，自发生之日起两年内，出口企业申报出口货物退（免）税时，必须提供出口收汇核销单：1.纳税信用等级评定为C级或D级；2.未在规定期限内办理出口退（免）税登记的；3.财务会计制度不健全，日常申报出口货物退（免）税时多次出现错误或不准确情况的；4.办理出口退（免）税登记不满一年的；5.有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税、虚开增值税专用发票等涉税违法行为记录的；6.有违反税收法律、法规及出口退（免）税管理规定其他行为的。

根据《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的补充通知》（国税发〔2004〕113号）第三条规定，国税发〔2004〕64号文件第二条第四款是指：2004年6月1日以后办理出口退（免）税登记的出口企业，自首次申报办理出口退（免）税之日起两年内在申报出口货物退（免）税时，必须提供出口收汇核销单。因改制、改组以及合并、分立等原因新设立并重新办理出口退（免）税登记的出口企业，如原出口企业不存在国税发〔2004〕64号文件第二条所列情形，经省级税务机关批准，在申报退（免）税时可不提供出口收汇核销单，按国税发〔2004〕64号文件有关规定采取事后审核。

为了使企业在规定时限内办好该笔出口退税业务，税务人员提醒企业办税人员，根据《国家税务总局关于出口企业提供出口收汇核销单期限有关问题的通知》（国税发〔2008〕47号）规定，国税发〔2004〕64号第二条第二款中关于出口企业在申报出口货物退（免）税时，向主管退税部门提供出口收汇核销单（远期收汇除外）的期限由180天内调整为自货物报关出口之日起210天内。出口企业须在货物报关之日起180天内向签发出口证明的税务机关提供出口收汇核销单（远期收汇除外）调整为210天内。

对于企业办理出口退税过程中可能遇到的一些特殊情况，税务人员向企业进行了说明，根据《国家税务总局关于出口企业延期提供出口收汇核销单有关问题的通知》（国税函〔2010〕89号）第一条规定，对出口企业受2008年以来国际金融危机影响，逾期取得出口收汇核销单的，税务机关可在对出口企业其他退税单证、信息审核无误后予以办理出口货物退（免）税；根据《国家税务总局国家外汇管理局关于远期收汇出口货物出口退税有关问题的通知》（国税发〔2006〕168号）第一条规定，出口企业报关出口货物属于远期收汇而未超过在外汇管理部门远期收汇备案的预计收汇日期的，出口企业向税务机关申报出口货物退（免）税时，可提供其所在地外汇局出具的《远期收汇备案证明》，无须提供出口收汇核销单出口退税专用联。税务机关受理后，按现行出口退税规定审核、审批出口货物退（免）税。同时， 该文件在第三条和第四条也规定，出口企业货物出口并在外汇局办理远期收汇备案手续后，应按照《出口收汇核销管理办法》及其他相关规定在预计收汇日期内收（结）汇，并在预计收汇日期起30天内办理出口收汇核销手续。对于出口企业超过预计收汇日期30天仍未向税务机关提供核销单退税专用联的， 税务机关不再办理相关出口货物的退（免）税， 已办理退（免）税的由税务机关按有关规定追回已退（免）税款， 并视同内销补税。

因此，该公司在暂未取得收汇核销单前，可先向主管税务机关申请办理该出口货物退免税业务。同时，根据确定提供收汇核销单的时限，按照上述规定向税务机关办理出口货物退（免）税业务。

（文/陈建波）

出租房屋要缴哪些税

目前，出租房屋获取租金收入已是一种常见的投资理财方式。作为一种应税行为，出租房屋涉及的税收有以下几种：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税等。出租经营性房屋和出租住房在缴税上也有很大的不同。

出租经营性房屋要全额计税

今年1月，小王以贷款方式购买了一套位于市区一级（城镇土地使用税24元/平方米）地段的150平方米门面房，总房价170万元，他付了50万元首付款后，向银行贷款120万元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的价格租给了某连锁店，租期3年。则按照有关规定小王4月（以后各月均如此）应纳各项税费情况如下：按“服务业”计缴营业税10000×5%＝500（元）；城市建设维护税500×7%＝35（元）；教育附加费500×3%＝15（元）；按“租金收入”计缴房产税10000×12%＝1200（元）；按“实际占地面积”计缴城镇土地使用税150×24÷12＝300（元）；按“产权转移书据”计缴印花税360000×0.1%＝360（元）；按“财产租赁所得”计缴个人所得税〔（10000－500－35151200300360800）×（1－20%）〕×20%＝1086.40（元）。这样合计应缴税3496.4元。

出租住房可享受优惠

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，自2008年3月1日起，（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

假设上例中小王以贷款方式购买的房屋为一套住宅，其他条件不变。则按照有关规定小王4月应纳各项税费情况如下：按“服务业”计缴营业税10000×1.5%=150（元）；城市建设维护税150×7%=10.50（元）；教育附加费150×3%=4.50（元）；按“租金收入”计缴房产税10000×4%=400（元）；免征城镇土地使用税；免征印花税；按“财产租赁所得”计缴个人所得税［（10000-150-10.50-4.50-400-800）×（1-20%）］×10%=690.80（元）。小王合计应缴税1255.8元。

注意几种特殊方式出租房屋的认定

（一）“购房回租”等形式应按“销售不动产”征税 《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号）规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。也就是说，对于参与这种形式的购房者，在合同约定的期限内收到的“租赁收入”应按“销售不动产”行为计征营业税。

（二）收取固定收入行为视同房屋出租 《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函〔1997〕490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。另外，《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业――租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

（三）房屋进行转租的要全额计税《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。即需要按全额缴纳营业税。

申请代开发票要备齐相关资料

我国《发票管理办法》第十六条规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关根据发票管理的需要，可以按照税务主管部门的规定委托其他单位代开发票。《发票管理办法实施细则》第十九条规定，《办法》第十六条所称书面证明是指有关业务合同、协议或者税务机关认可的其他资料。笔者认为，出租方向主管税务机关申请代开出租房屋发票时，在按规定交清各项税金前提下，以下为必须携带的资料：1.房屋租赁合同；2.出租方的身份证；3.房屋产权证或购房合同。若承租方为单位的，还需携带承租方的《税务登记证》副本（已办理税务登记的用票人）或《工商营业执照》副本（尚未办理税务登记的用票人）。

（文/高太君）

清包工的营业税处理

财政部、国家税务总局《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税〔2006〕114号）被废止之后，很多纳税人提出疑问，新修订的《营业税暂行条例》及其实施细则对清包工是否有了新规定？

《营业税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。

第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

装饰劳务如何界定

《营业税税目注释》明确，装饰，是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。从该规定可以看出，营业税相关法规下的装饰劳务概念本身就是一个清包工的概念，即客户提供工程所需的主要原材料和设备，纳税人仅实施修饰工程作业，向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用。计税营业额不包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款。

如果由装饰劳务施工方采购或提供自己生产的主要原材料和设备的， 那么此项建筑业劳务不再限于提供装饰劳务，而是一种混合销售行为， 应按照《营业税暂行条例实施细则》第七条建筑业混合销售行为的规定处理，即提供装饰劳务的同时销售自产货物的，分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，分别计算缴纳营业税和增值税； 提供装饰劳务的同时销售外购货物的，全额计征营业税。

案例

A市甲建材企业承包B市乙企业装饰工程业务，双方拟签订合同，现有两种方案可选择：

方案一：合同总金额800万元，装饰工程所需的主要原材料和设备由乙企业自行采购，合同金额含装饰工程的人工费、管理费及辅助材料费等其他费用。

方案二：合同总金额1500万元，甲企业包工包料，即合同金额包括装饰工程所需一切费用，乙企业只需要按合同规定日期及设定标准验收即可。装饰工程所需建材中有甲企业自己生产的价值400万元的防盗门、窗及消防器材。

方案一：营业税计税营业额为800万元，应纳营业税800×3%＝24（万元）。

方案二：营业税计税营业额为1500－400＝1100（万元），应纳营业税1100×3%＝33（万元）。增值税计税营业额为400万元，应纳增值税400×17%＝68（万元）。

提示

（1）装饰劳务属于非增值税应税劳务，根据《增值税暂行条例》第十条规定，方案一中，用于装饰工程的外购辅助材料，属于用于非增值税应税项目的购进货物，即使取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。而方案二中，除了用于自己生产防盗门、窗及消防器材的外购原材料可以正常申报进项税额抵扣外，其他用于装饰工程的外购材料发生的进项税额不得抵扣。

（2）《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号）规定，甲企业异地提供建筑业应税劳务的，应向应税劳务发生地主管税务机关进行建筑工程项目登记，同时按规定向机构所在地主管税务机关报送《建筑业营业税纳税申报表》和《异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表》。根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。甲企业应向乙企业出具B市建筑业发票，并在B市申报缴纳营业税。

（3）方案二中，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，根据国家税务总局《关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第23号）的规定，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

（文/薛康）

（转载自《中国税务报》）