土地管理法法规范文

导语：如何才能写好一篇土地管理法法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    你局（1992）鲁土监字第1号、第2号、第3号、第4号、第5号关于对《土地管理法》有关问题的请示收悉。经研究，答复如下：

    一、关于［1992］鲁土监字第1号文请示乡（镇）村公共设施、公益事业建设违法占地应如何适用法律条款处罚的问题。

    乡（镇）村公共设施、公益事业建设，违反《土地管理法》第四十条规定，未经批准非法占用土地的，应适用于《土地管理法实施条例》第三十六条处罚。

    二、关于［1992］鲁土监字第2号文请示《土地管理法》第八条第二款中“农业集体经济组织”的理解和“村民小组是否拥有土地所有权”的问题。

    同意你局在该文中提出的对“农业集体经济组织”的理解，即：“农业集体经济组织”必须有一定的组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自己的名义独立承担民事责任。《土地管理法》第八条规定“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”，根据上述规定，在生产队解体改为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有的土地所有权。

    三、关于［1992］鲁土监字第3号文请示个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由哪级政府确定的问题。

    同意你局在该文中提出的意见，即：个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

    四、关于［1992］鲁土监字第4号文请示收回国有土地使用权后，对地上建筑物应如何处理的问题。

    同意你局在该文中提出的意见，即：对使用国有土地不按批准的用途使用的，依照《土地管理法》第十九条规定，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。对地上建筑物，可以作价收归国有；可以由原单位自行拆除；属于采取欺骗手段骗取批准使用国有土地的，可依照《土地管理法》的有关规定，拆除或者没收地上建筑物和其他设施。

篇2

你司地法发〔1991〕8号《关于请求对地质勘探交纳用地费用中有关问题予以解释的函》收悉。经研究，提出如下意见，供你们参考：

一、根据《土地管理法》第三十三条规定，进行地质勘探需要临时使用土地，由当地县级人民政府批准，使用单位应与农业集体经济组织签订临时用地协议，并按照该土地前三年平均年产值逐年给予补偿。鉴于地质勘探临时用地的特点，在实践中，可视给农业生产造成的实际损失情况，确定补偿费用，损失一季农作物产值的，补偿一季；损失二季农作物产值的，补偿二季；损失全年农作物产值的，补偿全年产值。临时用地使用期满，使用单位应及时归还，并负责恢复土地的生产条件，或付给一定费用由当地集体经济组织恢复实施。

二、进行地质勘探临时使用土地给地上附着物（如青苗、树木等）造成损失，应酌情给予补偿。该补偿费应支付给地上附着物产权所有人。

三、在国有土地上进行地质勘探，如给原国有土地使用者造成损失的，应酌情给予补偿。

四、来函第五条所反映问题，实质是荒山、荒地的概念如何界定问题。按照1984年9月全国农业区划委员会印发的《土地利用现状调查技术规程》对土地的分类，荒山、荒地一般指未利用的土地，包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩、石碟地以及其他未利用土地，其具体含义，该规程都有明确规定。

五、关于地质勘探计划是否提前报送当地政府问题。我们认为，地质部门与地方政府应密切配合，加强联系。地方政府应积极支持地质部门工作，依法保证地质勘探用地需要，同时，地质部门也需要与当地政府沟通情况，保持必要的工作联系，在不违反地质勘探要求情况下，尽可能向当地政府报告有关勘探计划和需要临时用地的情况，以便为勘探单位作好服务工作。

六、地质勘测需要永久用地的，需按《土地管理法》和《土地管理法实施条例》有关规定办理征用或者划拨土地手续，支付征地费用。

附：地质矿产部政策法规司关于请求对地质勘探等交纳用地费用中有关问题予以解释的函

（1991年1月31日）

地质勘探工作的特点是分散流动、并具有探索性，地质勘探的手段主要是钻探、坑探、槽探、井探等，施工用地均属临时用地。具体施工是根据以往探求的或前一施工工作了解的具体情况而布置的。因此，施工计划是针对某一区域，某一工作区的，不可能在年初就确定全部施工的场地。

我国的地质勘探工作，基本上都是由中央或地方财政投资，由于国家财政困难，地勘费相当紧，物价及原、材料又不断地上涨，地质勘探工作已步履维艰，再交纳大量的施工占地费用，地质勘探工作就更难于维持。对于《土地管理法》规定“给予适当补偿”这个尺度难于掌握，与地方的分歧也很大，因此，请国家土地管理局理解地质勘探的困难，并给予支持。同时我们有几个具体问题，请你局予以答复。

一、根据《土地管理法》第三十三条第二款的规定，我们理解地质勘探需要临时使用土地的，只要由当地县级人民政府批准，并按照前款规定给予补偿即可，而不需要办理临时征地手续。这种理解对不对？

二、钻探施工周期长短不一，长的一两个月，短的三五天就施工完毕，类似情况是否也要交纳土地补偿费？如交怎样计算补偿费？按实际使用日期计算，还是按月或年计算？

三、青苗、树木赔偿费与土地补偿费是何关系？地质勘探单位施工临时用地，按规定或协议如实交纳青苗、树木赔偿费后，是否还需要交纳土地征用费？

四、青苗、树木赔偿费交予土地占有或使用者，征地费用向谁交纳？对于在国有土地上进行地质勘探，土地是国家所有，地勘费是国家拨给地质勘探单位从事地质勘探工作的费用，是否还需要交纳征地费用？交给谁？

篇3

【关键词】工作方法；管理规划；土地开发

土地是整个生态系统的关键，同时也是人们进行经济经营活动最主要的因素。对土地资源进行合理的利用，能够使整个生态系统都维持在一种平衡而稳定的状态中，它能够在一定程度上保障人类的基本需要，并且也能够使我国逐步实现可持续的发展。对土地开发管理进行合理的规划，是我国政府对土地进行开发管理最主要的工作手段。土地开发管理规划的科学性，对于我国政府进行土地的开发管理规划是否科学有着极其重要的作用。土地开发管理规划的合理性，能够使我国的政府合理的利用有限的土地资源。

一、要树立新型的土地开发管理规划观念

我们在对土地开发管理进行规划的时候一定要有一种理性的发展观念。我国很多的土地开发管理规划在其基本的观念之下都过于注重保护耕地，这样就严重的忽略了对我国发展的建设用地所进行的有利规划，同时这样的观念也没有从当前的生态平衡角度来进行考虑，并且也没有从我国社会的整体变化与人民大众的需求来进行考虑，这种观念没有把对土地开发管理的规划当成促进我国经济发展的主要手段，也没有把对土地开发管理的规划当成协调我国整体社会关系的主要模式。

我们在对土地开发管理进行规划的时候，一定要对规划的指导原则、主要目标以及建设用地对于其指标的分配等做好严格的把关工作，同时还要正确的处理好环境、社会与经济之间的关系。我们在对土地开发管理进行规划的时候，一定要从大局出发，同时还要树立动态的规划观念，在对所要规划的目标进行确定的时候，一定要以对土地的资源进行保障为其主要的发展目标，这样才能够制订出合理的土地开发管理规划。

二、我们要提升对土地开发管理规划的认识，加强对规划工作的领导

我国对土地进行集中管理的主要体现就是对土地的开发管理进行整体的规划，同时这也是对我国土地进行宏观管理的重要举措，也是对土地的基本用途进行管理与制约的根本依据。土地开发管理规划工作的主要任务，就是要依照社会经济的发展需求与土地的地质条件，来对土地的开发管理规划进行合理的编排，同时还要合理的对土地的用途进行规划，彻底使土地实现合理的开发与科学的管理，从而还能够在一定程度上使我国的社会经济能够持续、健康的向前发展。

土地开发管理规划工作的主要任务就是对规划进行编订、审核以及管理。这是一项持久的工作任务，对规划进行管理是土地开发管理规划工作中的重点，也是使土地开发管理规划中的目标与任务得以实现的主要举措。我们一定要对土地开发管理规划的作用进行充分的认识，从而才能够彻底的实现对土地的利用与管理。

我们一定要及时的实施土地开发管理规划，一定要高度的重视规划的工作，把对土地开发管理的规划摆在土地开发管理工作的首要位置，使其被管理层纳入到目标责任的体系的当中。

三、土地开发管理规划工作的主要方法

在对土地开发管理进行规划的过程之中，为了使其规划能够更合理、更科学，我们一定要在采用新型的规划观念的同时，还要依照土地开发管理规划的制订要求，来创新一些土地开发管理规划工作的方法。

（一）系统工程形式的方法

土地开发管理的整体规划要在经济的宏观调控与经济的持续发展中进行规划。土地是社会经济发展最主要的物质媒介，同时也是我国能够进行适当调控的一种资源，由于土地的这一主要的特征，就决定了我国土地开发管理规划一定要在高领域中发挥其主要的作用。制订土地开发管理规划的过程就是利用多种目标来进行协调与统筹的过程。所以我们在进行土地开发管理规划时，一定要运用数学的模型来对土地开发管理规划进行系统的优化。对于土地开发管理的规划我们一定要使用不同种类的规划方法，如线性形式的规划、灰色的线性形式的规划、模式的线性形式的规划、非线性形式的规划、参数形式的规划以及动态形式的规划等，依照这些方法，就会使土地开发管理规划能够在很大程度上提升其适用性，从而还能够在一定程度上对我国社会的经济发展起到极大的保障。这种方法主要就是在制订土地开发管理规划的过程中，强调要对规划所能够解决的主要问题、所要达到的主要目的做出全面而系统的思考，同时还要在这基础上生成多种方案，再对这些方案进行分析对比，最终选择出最优的规划方案。

（二）3S技术的方法

我们在对土地开发管理规划进行制订的时候一定在其中充分的应用3S的技术。对于土地开发管理规划的制订一定要建立在地籍数据库的基础之上来进行对土地开发管理规划的数据库的设置，并以此来作为对土地开发管理规划进行修改的重要载体，从而还能够在一定程度上提升土地开发管理规划的制订水平。目前3S技术是我国进行土地开发管理规划最主要的方法，它能够使土地开发管理规划的整体水平都得到提升。

（三）评价的方法

我们在对土地开发管理规划进行制订以前，一定要对以前我国所制订的土地开发管理规划进行效果的评价，要对其所制订的规划给出一定结论性的评价。我们一定要保障重点项目的建设用地，同时还要保证经济社会的持续发展。可是在当前的新形势下，我们所制订的土地开发管理的规划已经无法适应当前的形势了，因为我们对土地开发管理规划的定位已经无法与我国经济的发展相适应了，同时对于规划中所确认的用地的指标也已经无法与我国城乡建设在其发展过程中所需要的用地相适应，并且土地开发管理规划没有合理安排用地的指标，从而就使得对土地的规划与土地位置两者之间产生了一定的矛盾。针对以上的问题我们一定要对以前的成功经验进行总结，同时还要找到其中存在的问题，并对其进行进一步的完善。

（四）其它的方法

我们现在在预测城镇的人口等方向上参考了城市的规划，已经有了比较成熟的方法，如历史形式法、经济水平的相关法、剩余的劳动力法这三种主要的方法，利用这三种方法才能够使我国土地开发管理规划的预测方法变的更加丰富与完善。此外，我们要把联合国的粮农组织所提倡的分权对土地开发管理进行规划的方法应用到我国城镇土地规划的制订中。

三、总结

综上所述，我国的土地资源在我国的城市化进程之中，凸显出了其主要的作用。对于有限的土地资源，我们一定要做好土地的开发管理规划工作，这样才能够在一定程度上提升对土地的利用效率，还能够使我国的土地资源被合理而有效的利用，在对土地开发管理进行规划的时候，我们一定要使政府加强对其进行宏观的管理，同时还要对土地的市场进行规范化的管理，从而才能够对土地开发管理做出最适合、最有效的规划。

参考文献：

[1]任小明.浅述土地资源可持续利用管理[J].中国房地产业，2011（09）.

[2]吴春，赵旭.如何加强土地的开发管理[J].中小企业管理与科技，2009（12）.

[3]邢一丹.浅述土地资源可持续利用管理[J].现代营销，2012（10）.

篇4

一、土地资源管理中超规划开发的问题

(一)土地资源管理体系不健全土地与人们的生存发展有着密切的联系，尤其是近些年人地矛盾的出现，使人们更加关注土地资源管理。在土地资源管理中，由于管理体系不健全，从而导致管理中存在很多问题，这些问题的存在，对土地资源的科学规划有着不利的影响。目前我国的土地资源管理体系不健全，突出的问题有结构分散、主体不明、权责划分不明确。在划分土地资源的时候，若是由于规划不科学而导致土地资源严重浪费，会对土地资源的长远使用有着不利的影响。当资源管理出现问题的时候，找不到明确的负责人，各管理人员相互推卸责任，这就导致管理中存在的问题不能得到有效的解决［1］。另外，虽然我国具有严格的土地资源规划制度，但在实际规划土地的过程中，并没有按照制度进行规划，对制度的落实程度较弱，这些问题的存在，都使管理工作不能充分发挥其作用。

(二)开发和管理不协调我国是人口大国，这一基本国情决定了我国土地资源会出现紧缺现象，在这样的背景下开展土地资源管理工作，是势在必行的。目前，我国人地矛盾已经被激化，因此，必须重视土地资源管理工作，提高管理水平。虽然我国的土地资源管理工作取得了一定的成就，但仍然存在很多问题。例如，在实际开发管理土地的过程中，与国家的法律相冲突，出现用地指标和实际用地不符的情况，从而导致开发和管理不协调。另外，随着我国城市化进程的不断发展，房屋建筑越来越多，占地面积也在不断的扩大，大量的土地资源被占用，占地面积已经超出了土地资源的开发规划计划。超规划现象的出现，对土地资源的长远使用有着不利的影响［2］。

(三)盲目的开发利用土地资源是不可再生的，若是不能合理的使用土地资源，终有一日会出现无地可用的情况，这种情况的出现，将对人们的生存发展产生非常不利的影响。因此，为了避免出现无地可用的情况，在使用土地资源的时候，要科学合理的规划，对土地资源进行管理，是一项难度较大的工作，若是没有管理制度为其支撑，管理工作将会寸步难行。面对这样的情况，建立健全土地资源管理制度是迫在眉睫的。土地资源管理制度中，应该明确规定管理的核心，对管理工作进行细致的划分，明确职责，这样才能避免出现问题找不到责任人的现象。土地资源管理人员在开展管理工作的时候，需要在相关制度的规定下开展工作，这样才能确保工作的科学性。另外，管理工作并不只是土地资源管理部门的工作不能盲目的开发利用。很多企业在利用土地的过程中，只注重眼前的利益，严重忽视了生态环境保护问题，有的地区甚至出现了围湖造田、毁林地的情况，这些问题给我国的生态环境带了不利的影响，导致我国的生态环境受到严重破坏，加剧了人地矛盾。

二、解决土地资源管理中超规划开发问题的措施

(一)建立健全土地资源管理制度它需要政府进行宏观调控，这样双管齐下，才能有效的发挥管理工作的作用［3］。在城市建设中，会需要使用大量的土地资源，政府在审批建筑用地之前，应该对建筑企业进行严格的审核，确保建筑企业能够合理的利用土地之后才可批准。

(二)科学合理的开发利用土地资源土地资源具有有限性，这一特性决定了必须科学合理的开发利用土地资源。在城市建设中，会使用大量的土地资源，在利用土地资源之前，建筑企业必须要得到批准才能使用土地，在这一过程中，制定科学的预审制度，严格的按照制度进行审核，就可以在一定程度上避免土地资源浪费现象的发生。土地资源管理部门在审核的过程中，必须严格、谨慎，对建筑企业以及需要建设的项目进行审核，在确定建设项目具有价值之后，要结合土地资源利用规划，制定出合理的利用计划，从而达到科学合理的开发利用土地资源的目的。

(三)加大宣传力度，提高人们的土地资源利用思想水平要想科学合理的开发利用土地资源，就要加大宣传力度，提高人们的土地资源开发利用思想水平，让每一个人都能树立保护土地资源的意识，全民共同保护土地，才能取得显著的效果。合理利用土地资源，并不能只依靠管理部门进行约束，而应该让每一个人都树立这种思想，让合理利用土地资源成为一种自觉行为，将会取得更好的效果［5］。另外，计算机网络技术已经被广泛的应用，可以通过计算机网络技术来宣传合理利用土地资源的思想，让人们知道我国目前所面临的问题，从而培养人们的忧患意识，从现在开始，节约土地资源。

三、结束语

篇5

一、行政处罚仅仅是违法行为人应承担的各种法律责任中的一种责任。

《行政处罚法》第8条规定的行政处罚是：（1）警告；（2）罚款；（3）没收违法所得、没收非法财物；（4）责令停产停业；（5）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；（6）行政拘留；（7）法律、行政法规规定的其他行政处罚。而目前我国法律、法规、规章规定的追究违法行为人的法律责任则很多，除行政处罚外，还有承担民事责任、给予行政处分、承担刑事责任和行政强制措施、责令纠正或者停止违法行为、具体行政行为的撤回或无效、征收行政收费、行政执行罚等法律责任。因此，行政处罚仅仅是违法行为人应承担的各种法律责任中的一种责任，或者说是一部分责任，而不是全部法律责任。

以《土地管理法》和《土地管理法实施条例》规定的部分法律责任为例。

1、行政处罚：“没收违法所得”（《土地管理法》第73条、第81条）；“限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第73条）、“限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第76条第1款）、“限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”（《土地管理法》第77条第1款）；“没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第76条第1款）、“没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第77条第1款）；“罚款”（《土地管理法》第73条、第74条、第75条、第76条第1款、第80条、第81条）；“收回土地使用权”（《土地管理法》第37第1款、第65条第1款第2项[1]）。

2、承担民事责任：“恢复土地原状”（《土地管理法》第73条、第76条第1款）；“责令限期治理”（《土地管理法》第74条）；“承担赔偿责任”（《土地管理法》第78条第2款）。

3、行政处分：对“直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分”（《土地管理法》第73条、第74条、第76条第1款、第78条第1款）。

4、承担刑事责任：“构成犯罪的，依法追究刑事责任”（《土地管理法》第73条、第76条第1款、第78条第1款）。

5、其他法律责任[2]：“停止办理有关土地审批、登记手续”（《土地管理法实施条例》第32条第1款第4项）；“责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物”（《土地管理法实施条例》第32条第1款第5项）；“责令限期改正[3]”（《土地管理法》第74条、第75条、第81条）；“责令退还非法占用的土地[4]”（《土地管理法》第76条第1款、第77条第1款）；“责令停止土地违法行为[5]”（《土地管理法》第67条第1款第4项、《土地管理法实施条例》第32条第1款第3项）；“责令限期办理[6]”（《土地管理法》第82条）；“批准文件无效”（《土地管理法》第78条第1款）；“缴纳闲置费”（《土地管理法》第37条第1款）；“缴纳土地复垦费[7]”（《土地管理法》第42条、第75条）。

二、以“违法责任”公开代替“行政处罚”公开更为符合我国立法和执法工作实际

如“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地”行为人的法律责任，《土地管理法》第76条第1款规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

《土地管理法》第76条第1款中，共涉及追究五种不同类型的法律责任：一是行政处罚（拆除、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，罚款），二是责令纠正违法行为（责令退还非法占用的土地），三是承担民事责任（恢复土地原状），四是行政处分（对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分），五是追究刑事责任（对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任）。

上述情况在我国的法律法规中普遍存在，即对某种具体违法行为应追究的各种法律责任，写在同一个条款中，构成一个完整的法律责任。这种表述，不仅方便行政相对人对具体违法行为的各种法律责任有一个全面的认识，也有利于预防和减少违法行为的发生。

由此，我们也看到了只公开“行政处罚”而不公开“违法责任”所带来的弊端：如果只公开其中“行政处罚”的内容，有关法律条款就会支离破碎、不完整，同时还会造成行政相对人对违法行为的法律后果认识不全，不利于维护公共利益和社会秩序，不利于预防和减少违法行为发生的目的；如果整个法律条款公开，又似乎超出了“行政处罚”的公开范围。

此外，由于我国的《行政处罚法》本身对“行政处罚”并未作出定义，在法学界对“法律、行政法规规定的其他行政处罚”究竟包括哪些处罚，以及行政强制措施、责令改正违法行为、具体行政行为撤回等由行政机关作出的行政行为是否属于“广义”的行政处罚仍在争论的情况下，只公开“行政处罚”的难度和弊端，是显而易见的。

三、建议

政府（政务）信息公开工作是实践“三个代表”重要思想，体现“立党为公、执政为民”的重要举措，是打造“透明政府”的具体措施，是依法行政的必然要求。按照“以公开为原则，不公开为例外”的政府（政务）信息公开工作总要求，也应当以“违法责任”公开代替“行政处罚”公开，不能仅因《行政处罚法》第4条第3款的规定而只公开“行政处罚”事项。事实上，一些行政机关在政府（政务）信息公开工作中，往往标题是“行政处罚”公开，而实际公开的内容则是“违法责任”。

因此，笔者建议，政府和行政机关在政府（政务）信息公开工作中，应将“行政处罚”公开更改为“违法责任”公开。

[1]在《土地管理法》第65条第1款中规定了三种“收回土地使用权”的情形，只有第2项属于行政处罚。

另：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》等规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中既有作为“土地违法案件”给予行政处罚的“收回”，也有作为其他法律责任的“收回”和依法定事由（如为社会公共利益、依合同约定）的“收回”。

[2]其他法律责任是指行政处罚、民事责任、行政处分、刑事责任以外的法律责任，而不是《行政处罚法》第8条第1款第7项的“法律、行政法规规定的其他行政处罚”。

[3][4][5][6]根据《行政处罚法》第23条“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为”，行政机关作出这四种具体行政行为，属于追究土地违法行为当事人的法律责任，但不属于行政处罚。

篇6

    (一)客体要件

    本罪侵犯的客体是国家对国有土地使用管理的正常活动。我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规,对出让国有土地使用权的批准权限、程序和要求等都作了明确具体的规定,这对于合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展有着十分重要的作用。国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,就直接侵犯了国家对国有土地的使用管理制度,破坏了国有土地使用管理的正常活动。

    (二)客观要件

    本罪在客观方面表现为违反土地管理法规,徇私舞弊、滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,情节严重的行为。

    出让,是指不以谋利为目的而卖出所享有的土地使用权。所谓土地使用权,是指对土地的占有、使用、收益的权利。

    违反土地管理法规,主要是指违反《土地管理法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等有关出让国有土地使用权的规定,如越权审批出让或者出让给不符合条件的单位与个人。

    低价出让,是指以低于国有土地使用权最低价的价格出让国有土地使用权。国家土地管理局1995年6月28日《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》就明确规定,协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定,报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例,须报国家土地管理局核准。基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时,协议出让最低价应当作相应调整。国家支持或者重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地,可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。

    非法低价出让国有土地使用权的行为必须情节严重才能构成本罪。虽有非法低价出让行为,但情节尚不属于严重,也不能以本罪论处。所谓情节严重,主要是指多次实施本罪行为,屡教不改的;大量非法低价出让国有土地使用权的;非法低价出让国有土地使用权造成国家利益重大损失的;因严重徇私而非法低价出让国有土地使用权的;因其行为造成恶劣影响的;等等。

    根据1999年9月16日最高人民检察院施行的《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定》(试行)的规定,涉嫌下列情形之一的,应予立案:

    (1)非法低价 (包括无偿)出让国有土地使用权2公顷 (30亩)以上,并且价格低于规定的最低价格的60%的;

    (2)非法低价出让国有土地使用权的数量虽未达到上述标准,但造成国有土地资产流失价值20万元以上或者植被遭到严重破坏的;

    (3)非法低价出让国有土地使用权,影响群众生产、生活,引起纠纷,造成恶劣影响或者其他严重后果的。

    (三)主体要件

    本罪的主体为国家机关工作人员。任何国家机关工作人员,只要违法低价出让国有土地使用权,情节达到了严重的程度,即可构成本罪。非国家机关工作人员则不能构成本罪。

    (四)主观要件

    本罪在主观方面必须出于故意,并且具有徇私的目的。即明知自己违反土地管理法规,在低价出让国有土地使用权,但为了徇私而仍决意为之。过失不能构成本罪。对工作严重不负责任,玩忽职守,过失低价出让国有土地的,即使构成犯罪,也不是本罪,而是玩忽职守罪。虽然出于故意,但不是为了徇私,也不能以本罪论处,构成犯罪的,应是滥用职权罪。

    二、认定

    (一)行为人收受他人贿赂而徇私舞弊,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权的,又会牵连触犯受贿罪,对之应择重罪从重论处。

    (二)行为人出于牟利目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权包括国有土地使用权的,不是构成本罪,对之应以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪。

篇7

一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号

10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定

篇8

土地使用权收回分为无偿收回和有偿收回两种方式，两者作为两种性质不同的方式，在适用范围、收回起因及表现形式等方面均有所不同。

一、有偿收回与无偿收回的法律依据

无偿收回和有偿收回土地使用权在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有相关法规依据。

无偿收回的法律依据：

1、《土地管理法》第三十七条第一款：“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权……。”

2、《城市房地产管理法》第二十一条第二款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

3、《城市房地产管理法》第二十五条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》(以下简称《暂行条例》)第十七条第二款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

5、《暂行条例》第四十七条第一款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。”

有偿收回的法律依据：

1、《土地管理法》第五十八条第一款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

2、《城市房地产管理法》第十九条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

3、《暂行条例》第四十二条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”

二、无偿收回土地使用权的类型

(一)国有土地使用权无偿收回的类型

1、闲置土地

根据《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地的认定有以下法律依据：…国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日满1年未动工开发建设的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法律规定的其他情形。

同时根据《闲置土地处置办法》，在闲置土地的认定中，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必需的前期工作造成开工迟延的除外(该情形适用于在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地)。

根据以上认定依据，无偿收回土地使用权的闲置土地有以下两类：(1)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年内未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的运动队使用权。(2)在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

2、临时使用土地期满拒不归还的

《土地管理法》第五十七条规定：临时使用土地的使用者应当按照临时使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，临时使用土地期限一般不超过2年。第八十条规定：临时使用土地期满拒不归还的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地。

3、土地出让等有偿使用台同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。

4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。

5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

根据《土地管理法》第五十条规定：该3、4、5类情形，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

6、《土地管理法》第八十条规定：不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府主管部门责令交还土地。

7、《土地管理法》第七十六条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，且不符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑和其他设施的国有土地，由县级以上人民政府收回，而集体土地退还原集体经济组织。

8、《土地管理法》第七十八条规定：无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，非法批准、使用的土地应当收回。其中非法批准占用国有土地的和非法批准办理征用土地手续的土地应当无偿收回。

(二)集体土地使用权无偿收回的类型

《土地管理法》第六十五条规定：有下列情形之一的，农民集体经济组织报原批准用地的人民政府批准，予以无偿收回土地使用权。

1、不按照批准的用途使用土地的；

2、因撤销，迁移等原因而停止使用土地的。

三、有偿收回土地使用权的类型

(一)有偿收回国有土地使用权

《土地管理法》第五十八条规定：1、为公共利益需要使用土地的；2、实施城市规划进行旧城改建，需调整使用土地的。对土地使用权人应当适当给予补偿。

(二)有偿收回集体土地使用权

《土地管理法》第六十五条规定：为乡镇村公共设施和公益事业建设需要使用使用权人土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。

四、责令退还土地与责令限期整改的类型

(一)责令退还土地

1、买卖或者以其他形式非法转让土地的，根据《土地管理法》第七十六条规定：除没收违法所得外，土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。

2、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，根据《土地管理法》第七十六、七十七条规定，非法占用土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。

3、无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的。根据《土地管理法》第七十八条规定：对使用集体土地的，如没有给农民和原土地的集体经济组织补偿的，应收回退还原集体经济组织。

4、临时使用土地期满拒不归还土地的，根据《土地管理法》第八十条规定：临时使用的是集体土地的，应责令退还原集体经济组织。

(二)责令限期整改

1、违反《土地管理法》规定，占用耕地建窖，建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、采土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，根据《土地管理法》第七十四条规定，责令限期改整。

2、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，根据《土地管理法》第八十一条规定：责令限期改整。

土地有偿收回的补偿标准

目前，我国的法律法规未对有偿收回土地使用权的补偿标准作出具体规定。建设部于1999年实施的《房地产估价规范》规定：“依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。这种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。”在具体操作实务中，一般由行使土地收回权的人民政府及其土地行政主管部门与土地使用者具体协商确定，对提前收回的根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。补偿标准所参照的要素主要是原土地使用者已经支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地补偿费，拆迁补偿费；耕地占用税、新菜地建设基金、耕地开垦费、征地管理费；土地出让金等。笔者认为在有偿收回土地使用权时应充分考虑以上要素，或由具有土地评估资质的机构评估作价，以合理确定所收回土地使用权的补偿价格。

对倒闭企业用地的收回首先应明确其企业性质、土地使用权类型。企业破产或倒闭，主要依照《企业破产法》或《民事诉讼法》中破产程序中的规定，若属政策性破产即属于国务院优化资本结构试点城市的，则优先适用《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》的规定，这里要分两种情况处理：如土地使用权以出让方式取得，则处置所得应纳入破产财产，不得行使直接收回土地权；若土地使用权是以划拨方式取得的，则企业无权处置，根据《暂行条例》第四十七条第一款的规定，由所属的市人民政府或其土地行政主管部门以行政处理决定的方式无偿收回该宗地的土地使用权。

土地使用权如何续期

我国《物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第149条第2款规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

篇9

    近年来,我国土地违法现象面广量大,表现形式多种多样,主要原因就是由于相关的法律法规制度的不完善,具体表现在以下几个方面:1、违规设立各类开发区,随意圈地、征地、批地。一些地方过去名目繁多的开发区至今仍有大量土地闲置,新一轮兴办各类开发区、园区的圈地现象又有上升之势。2、擅自改变土地用途,任意出台土地优惠政策。有的地方以农业开发为名,进行非农业建设。获得土地使用权后,改变用途搞其他开发。有的地方在招商引资中,甚至实行零地价、负地价,导致国有土地资产严重流失。3、规避经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。一些地方以各种形式规避这一制度,暗箱操作现象屡见不鲜。4、划拨土地和集体土地非法入市。对划拨土地使用权非法入市即非法转让、出租、抵押的“土地隐形市场”,造成国有土地资产大量流失,而且加剧了社会分配不公的矛盾。

    二、我国土地管理相关法律法规完善的建议

    (一)加强对土地法学的研究近年来,很多高校都增设了土地资源管理专业,这对于培养土地资源管理专业人才和实现化、专业化土地资源管理是十分有利的,在对土地资源管理专业人才的培养同时,也要加强土地法学、这个土地资源管理中不可或缺的重要学科的研究。对土地法本身的研究应该在土地法科学性评价、土地法存在的问题与完善、土地法基本功能发生作用的条件和环境、土地执法体系、土地法律成本等方面开展。对土地法不同角度的研究主要可归结为:从人类的发展角度研究、从土地法的立法技术角度研究、从土地法的法律效用角度研究。

    (二)完善我国土地管理法借鉴发达国家在土地管理上的经验,应建议将廉租房、经济适用房等用地的土地供应最低比例写入《土地管理法》等相关法律。我国也出台了一些相关规定,例如,在[2006]37号文件中规定了“城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上,廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施仅限于国务院文件、部门规定等层面,约束力不强,政策执行效果不佳。因此,应将保障公民居住权上升到法律层面,将廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量的最低比例写入《土地管理法》等相关法律,对于不执行该项规定的,均应视为违法行为加以严处,从而遏制土地投机,有效地控制房价的过快上涨。将土地可持续利用、节约集约利用的思想作为重点内容写入《土地管理法》。我国1998年修订的《土地管理法》,通篇较少提到土地可持续利用和节约集约利用问题。当前,在资源瓶颈已成为我国社会经济发展的主要障碍、经济发展的主旋律已经是“好”在“快”前、促进土地资源的节约集约利用已经成为国土资源管理当前及将来很长一段时间内的工作重点的情况下,土地资源的可持续利用及节约集约利用的思想也应该作为一项重要内容写入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中,应加强土地利用规划制定过程和规划成果的透明度,保障公民的知情权和参与权。立法者对于个人权利的偏见一直是土地规划历史上的主要特点,新出台的《土地法》应放弃这种偏见,以较多的笔墨对公民的知情权和参与权进行了规定,在规划制定、实施过程中始终贯彻公开透明和公众参与的原则,这也是国外发达国家土地方面法律的通行做法。因此,在我国《土地管理法》中,也应当增加土地利用规划体系的透明度,保障公民的知情权和参与权。与土地利用规划和有关土地的数据,在符合保密规定的情况下,都应该公开、透明,广大公众可以随时通过一定的程序查阅,同时应增加公告和听证程序的有关内容,提高公众参与度,加大监督力度,防止腐败,促进土地利用规划和土地政策更好地执行。

    (三)执法机构设置专业、负责的执法机构是解决土地执法难问题的组织保证我国《土地管理法》第66条规定“:县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。”目前,我国基层土地行政主管部门都下设了执法监察大队,但是因为权力不够、经费落实难导致执法监察大队往往流于形式,工作效率不高。而且,因为监察队伍的性质属于自收自支的事业法人,在查办土地违法案件时,依法行政与部门经济利益的矛盾时有发生,一定程度上影响了执法的严肃性。因而我们要在法律上明文规定在土地行政主管部门中下设专门执法监察部门,配备专业工作人员,并在组织上、思想上、制度上、专业素质上和装备上加强对这一队伍的建设,完备充实土地执法必要的办案工具和办案经费,提高土地执法监察人员在执法监察工作中的积极性。要在法律上明确土地执法监察部门的具体权力,要赋予土地执法监察人员行政强制权。什么情况下可以自行解决违法行为、处罚违法主体,什么情况下需要求救公安和法院,都应该在法律上找到具体的依据。

    (四)完善土地动态巡查执法监察制度我国的土地违法大都还是“民不举,官不究”,无形中导致了很多违反案件的出现,出现后又无法及时制止,最终酿成破坏土地的后果。在1999年11月18日由国土资源部了《国土资源部关于在土地执法监察工作中实行动态巡查责任制有关问题的通知》,这个通知明确了我国在土地执法中采取动态巡查的工作方式,这样的工作方式对于及时发现土地违法行为、及时的加以纠正和制止是十分有效的。但是这仅仅是个通知,动态巡查还有待于上升为正规的、法律中明确规定的执法监察制度,以严格贯彻“预防为主、预防和查处相结合”的国土资源执法监察工作方针,建立起省、市、县(区)、乡(镇)四级动态巡查体系,划分巡查区域,明确巡查责任,建立起层层负责的斯基动态巡查目标责任考核体系,加大动态巡查的覆盖面,提高动态巡查的质量,及时发现和制止违法,将国土资源违法消灭在萌芽状态。近期,国土资源部根据国务院的授权向几个试点省会城市派驻了土地督察人员,对于加强动态巡查有着重要的意义。

篇10

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依据除《宪法》外，最少涉及五部法律法规――《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《农村土地承包法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》。特别是《土地管理法》和《城乡规划法》。这两部法律在土地管理上既有紧密联系又有很大区别，具体体现在编制和实施土地利用总体规划和城市总体规划。

“城中村”土地的空间位置在城市规划区，从土地规划的角度看“城中村”土地均是预留的建设用地，原则上不违背《土地管理法》。其开发建设必须在符合城市规划的前提下，按照城市建设用地批准权限和程序报经政府批准。因此，利用“城中村”土地违规建房固然是有违土地法规，其实首先是违反了《城乡规划法》，在这种情形下，土地部门单独调查处理这类问题自然显得力不从心。更主要的是在城市区(包括城中村)的土地开发利用上，规划是在前的，土地的审批和供应是从属和被动的。

第二，“城中村”土地的性质具有双重性。从《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”规定看，《宪法》从地域空间上已明确地界定了国有土地和集体所有土地的界限，“城中村”土地的空间分布理所当然是“城市”的组成部分，应该是国有土地，可是现实中，这些土地无论从权属管理还是实际控制上仍然是集体所有。“城中村”土地性质的双重性，给管理带来了两难。

第三，“城中村”土地上房屋产权复杂。在2008年7月1日建设部《房屋登记办法》实施前，我国仅对使用国有土地的单位或个人建造的房屋等发放房产所有权证，而对集体土地上的房屋不予发放产权证，这类建筑物的产权认证没有法律依据。《城市房屋拆迁管理条例》也是针对国有土地上的建筑物制定的。这就造成涉及征收土地时，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆迁标准还是集体土地地面附着物的拆迁标准补偿的争议。

第四，“城中村”的管理体制问题。“城中村”地处城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理体制不是办事处、社区的城市管理模式，而是按乡管村、村管民的农村行政管理体制；村民的经济来源既要依赖农业，又不完全依赖农业，村民的生活方式既有城市的一面，又有农村的一面，也即历史上形成的“城乡二元”体制。这种“二元分割”体制使得国土部门对其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按农村土地管理。

解决“城中村”土地问题，要站在统筹城乡发展和加快城镇化进程的高度，充分发挥“城中村”土地的资产效益，综合运用经济、法律、行政等手段和政策，依法依规管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互衔接、符合实际。以《宪法》为根本依据，结合《物权法》的实施，修改调整《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产管理法》等，法律法规之间与“城中村”土地有关的条款规定要相互衔接，特别要注重解决现实中已经普遍存在的如前述诸类问题。