城市土地管理办法范文

导语：如何才能写好一篇城市土地管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）于1998年12月1日起施行。现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

    一、关于统一拆迁的解释问题

    1.统一拆迁是指市或者区、县人民政府协调相关部门，统一部署并组织具有拆迁资格的房屋拆迁单位实施拆迁范围内的房屋拆迁补偿工作的一种拆迁方式。

    二、关于暂停办理有关事项问题

    2.建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后，可以向区县房地局申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。建设单位申请暂停办理有关事项，应当提交暂停办理有关事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等文件。

    3.区、县房地局通知当地公安、规划、建设、工商和房屋管理等部门暂停办理有关事项，通知书应当说明用地范围、暂停办理期限、暂停办理事项等内容。

    4.需延长暂停办理期限的，建设单位必须在期满前1个月内向区、县房地局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延期申请批准后，区、县房地局应将延长暂停办理期限的决定通知当地公安、规划、建设、工商和房屋管理等部门。

    三、关于房屋拆迁许可证的申请、审批与续期问题

    5.《办法》第十条规定的国有土地证明文件包括下列几种情况：

    （1）建设单位通过划拨方式取得土地使用权的，提交建设用地批准书；

    （2）建设单位有偿取得土地使用权的，提交国有土地使用证明；

    （3）建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用证明（没有土地使用证明的，提交用地范围内房屋所有权证）。

    6.拆迁计划内容包括项目概况，拆迁范围、方式，搬迁期限，工程开工、竣工时间。

    7.拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用性质、产权归属、面积等）、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁预分方案表，经区县房地局审批后，报市房地局备案。

    8.房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过建设用地范围，但是建设用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分时，拆迁主管部门可以把范围外的该房屋划入拆迁范围。

    9.拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应按有关规定向核发房屋拆迁许可证的房地局申请续期，续期的房屋拆迁许可证应由市房地局统一编号。

    10.《办法》所称拆迁期限是指房屋拆迁许可证规定的拆迁人应当完成该拆迁项目的期限。

    11.《办法》所称搬迁期限是指房地局的拆迁公告规定的被拆迁人应当与拆迁人签订拆迁补偿协议并搬离拆迁范围的期限。

    四、关于拆迁公告与通知问题

    12.房地局拆迁公告，应当包括房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿价格等主要内容。

    13.拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应书面通知拆迁范围内的房屋所有人。通知书应当说明拆迁人、拆迁实施单位、许可证号、工程名称、拆迁范围、搬迁期限、答复期限、逾期不答复的处理办法、联系方式等，并告知其享有的权利及有关规定。

    14.按照《办法》第四十三条规定，拆迁人无法通知房屋所有人的，应当在主管部门指定的公共媒体上予以公告。房屋所有人在本市的，拆迁人应在《北京日报》上予以公告，公告期限为15日；房屋所有人在外省市的，拆迁人应在《人民日报》或者《法制日报》上予以公告，公告期限为30日；房屋所有人在境外的，应在《人民日报》（海外版）或者《中国日报》上予以公告，公告期限为60日。

    15.拆迁公有房屋的，房地局应通知产权单位撤管。房屋撤管通知书应说明拆迁人、拆迁范围、拆除房屋间数和面积等。

    自房屋撤管通知书送达之日起，该公有房屋的维修、安全等工作由拆迁人负责。

    五、关于正式房屋和原建筑面积的认定问题

    16.拆迁范围内正式房屋的认定以房地局核发的房屋所在权证为准。但拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋，其房屋尚未办理所有权证，但具备乡或者镇人民政府（包括原人民公社）的批建文件并符合下列条件的，也应当认定为正式房屋：

    （1）柱高2cm以上，建筑面积7平方米以上；

    （2）三面有墙，有正式门窗；

    （3）屋顶有保温层。

    17.《办法》所称“执行国家规定租金标准的房屋”，是指经房屋管理部门审查认定，使用北京市房地局统一印制的租赁合同，并按照国家和本市规定的租金标准交纳和收取租金的出租房屋。

    18.根据《办法》第三十二条规定，被拆除住宅房屋原建筑面积的认定，以房屋所有权证标明的建筑面积为准；被拆除住宅房屋尚未办理房屋所有权证的，以实际测量的建筑面积为准；实际测量有困难的，可以按照其原使用面积比照邻近的同类房屋情况换算成建筑面积。

    六、关于被拆迁户的划分和原住人口的认定问题

    19.住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准为：承租的房屋以租赁合同标明的租赁户为准，私有自住房屋以产权证为准。

    20.拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋，其房屋尚未办理所有权证的，对被拆迁户的划分以公安机关发放的户口簿为准；但是夫妻双方、未成年子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户给予补偿。

    21.凡在户口冻结期间或者拆迁期限内离婚，男女双方各自无独立住房的，按照一户给予补偿。

    22.区县房地局核定住房困难户时，在拆迁范围内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民应当计入原居住人口。

    虽然不在拆迁范围内居住，但是原户口在拆迁范围内的下列人员，也可以计入原居住人口：

    （1）服现役的士兵；

    （2）大中专院校在校学生；

    （3）在国外留学的学生；

    （4）劳改、劳教人员；

    （5）按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。

    23.拆除因国家建设征用的原农民宅基地上的房屋，其原居住人口的认定按照本通知第22条的规定执行。

    24.被拆除房屋的重置价格按照《北京市房屋估价办法》执行。

    25.被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格，由各区县确定，报市房地局批准。

    被拆除房屋所在地届时普通住宅的商品房价格，由北京市房地产交易中心提供。

    七、关于房屋补偿问题

    26.以房屋补偿的，拆迁人提供的现房，应当经房地局审核。

    27.拆迁人应当提供补偿房屋的下列证明材料：

    （1）房屋用地证明文件；

    （2）购买的房屋，提交房屋买卖合同；新建的房屋，提交质量监署管理部门出具的质量验收证明；

    （3）房屋位置和楼座图；

    （4）房屋经规划设计部门审核的设计图纸，包括首层平面图、标准层平面图。

    28.根据《办法》第三十五条规定，拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，房屋所有权人要求以房屋补偿的，应当事先与承租人达成关于维持原租赁关系的协议；双方在房地局公告规定的搬迁期限内达不成协议的，拆迁人可以按照《办法》第二十八条和第二十九条的规定对房屋所有权人和承租人分别给予补偿。

    八、关于住房困难户的拆迁补偿问题

    29.拆除住宅房屋，经区县房地局核定，被拆除房屋使用人原房屋人均建筑面积不足6平方米的，拆迁人应当根据《办法》第三十条的规定，按照原房屋人均建筑面积6平方米的标准予以补偿。

    30.被拆除房屋使用人在拆迁范围外另有正式住房的，不适用《办法》第30条的规定。

    被拆除房屋使用人有下列情况之一的，为在拆迁范围外另有正式住房；

    （1）本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；

    （2）在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；

    （3）本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。

    31.被拆迁居民在拆迁范围内有本市常住户口，无正式房屋，长期居住自建房，并且单独立户，在拆迁范围外别无正式住房的，可以按照每户建筑面积三十平方米予以补偿。

    九、原农民宅基地上房屋的拆迁补偿问题

    32.拆除因国家建设征用原农民宅基地上房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面积超过30平方米的，对原人均房屋建筑面积30平方米以内的部分，换算为成套住宅房屋的建筑面积后按照所在区县确定的拆迁补偿价格给予补偿；对原人均房屋建筑面积30平方米以外的部分，直接按照所在区县确定的拆迁补偿价格的20％给予补偿。

    十、关于特殊房屋的拆迁补偿问题

    33.被拆迁人以住宅房屋人事生产经营活动的，按照住宅房屋给予补偿。拆迁人可以参照非住宅房屋给予被拆迁人停产、停业损失补助费。

    34.拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人可以按其建筑面积及上一年度的建安单方造价结合剩余期限给予补偿，计算公式为：临时建筑补偿款＝建安单方造价×建筑面积×（剩余期限÷批准期限）。

    35.按照《办法》第四十一条规定，拆除有产权纠纷的房屋，在房地局公告的搬迁期限内纠纷未解决的，经区县房地局批准，按照规定对被拆除房屋的所有人和使用人分别补偿，对被拆除房屋所有人的补偿款由拆迁人交公证机关或者区县房地局提存。

    36.按照《办法》第四十二条规定，拆除设有抵押权的房屋，抵押人没有在房地局公告的搬迁期限内与抵押权人重新设立抵押权或者清偿原债务的，对其的补偿款由拆迁人交公证机关或者区县房地局提存。

    37.《办法》第四十条所称公益事业房屋是指直接用于社会公益事业的，非营利性的房屋，包括学校、幼儿园、医院、图书馆、展览馆、博物馆、体育场馆、文化馆、敬老院、福利院等，但是私人用于公益事业的房屋除外。

    十一、关于拆迁补偿协议问题

    38.拆迁补偿协议文本由市房地局统一印制。

    39.被拆迁人未按协议约定的期限完成搬迁的，应按延期的天数支付违约金。违约金标准由双方协商确定；协商不成的，按照每天100元执行。

    40.协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地权属管理部门办理注销登记手续。

    十二、关于补偿款支付方式问题

    41.拆迁人应当将应支付给被拆迁人的补偿款以被拆迁人的名义存入指定银行，并在规定的付款期限内将存款单据交给被拆迁人。

    十三、关于拆迁管理费问题

    42.拆迁人应当按照市物价局批准的届时标准向核发房屋拆迁许可证的区、县房地局缴纳房屋拆迁管理费。

    43.房屋拆迁费用计算范围包括拆迁补偿费以及各种拆迁补助费、奖励费。

    十四、关于拆迁档案资料管理问题

    44.房屋拆迁档案资料，包括下列内容：

    （1）申办房屋拆迁许可证有关材料；

    （2）拆迁补偿协议书及各种补偿、补助费领取单据；

    （3）拆迁情况总结、拆迁结案表；

    （4）裁决、强制拆迁、诉讼情况及有关文件；

    （5）其他材料。

    45.拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县房地局移交拆迁档案资料，并将拆迁结案表报市房地局备案。

    46.各区、县房地局应当建立、健全拆迁档案资料管理制度，逐步实行计算机管理，提高管理效率。

篇2

为了保证地籍调查成果的质量满足地籍管理的需要，根据《城镇地籍调查规程》、《土地登记规则》的规定，我局制定了《城镇地籍调查成果检查验收办法（试行）》，现印发给你们。在试行中总结的经验和遇到的问题，请及时反映给我局地籍司，以便进一步修改、完善。附：城镇地籍调查成果检查验收办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为了保证地籍调查成果满足地籍管理的需要，根据《城镇地籍调查规程》（以下简称《规程》）、《土地登记规则》的规定，制定本办法。

第二条  对《规程》3.5所列（除K外）地籍调查成果必须进行检查验收。

第三条  检查验收工作是地籍调查的一个重要环节，其任务是组织实施检查验收并对地籍调查成果进行评定。

第四条  国家土地管理局负责本局所列项目的检查验收和除此之外的抽查；省、自治区、直辖市土地管理部门负责组织本行政区域内的检查验收工作。

第五条  城镇地籍调查成果实行作业人员自检、作业级互检、作业队专检，由省级验收的三检一验制。

第六条  具备以下条件方可验收：

1.工作法律程序正确；

2.权属调查没有外承包；

3.《规程》规定的成果资料齐全。

第二章  检查验收的组织

第七条  国家土地管理局负责的检查验收工作由地籍司组织，委托中国土地勘测规划院具体实施。各省、自治区、直辖市地籍调查的检查验收工作，由省、自治区、直辖市主管地籍的处组织。

第八条  地籍调查专业队应当设一至二名的专职或兼职成果检查人员。地籍调查作业的各班（组）应当设一名兼职检查员，负责监督本班（组）的作业成果自检和班（组）间的交换互检工作。

第九条  地籍调查成果检查验收人员，必须严格执行有关法律、法规、规程、标准及本办法的规定。检查验收人员履行职责时，任何单位和个人不阻挠、干预。

第三章  检查验收工作程序及其主要内容

第十条  检查验收程序

一般按下列顺序逐级进行：

作业员自检？作业组互检？专职检查员检查？验收。

第十一条  检查验收内容

1.自检

（1）检核权属调查结果

主要检核权属调查确认的土地所有者和使用者与土地登记申请书上的土地所有者、使用者是否一致；认定界址的法律手续是否完整、规范；界址点的实地位置是否立了固定标志，界址边的走向是否合理，界址点有无丢漏等。

（2）检查过录表格

主要检查过录的地籍调查表填写内容是否符合规定要求。

（3）检查宗地草图主要检查宗地图形及宗地与邻户关系是中与实地相似，勘丈数据是否齐全、注记位置是否清晰准确；勘丈数据有无检核条件，结果是否符合《规程》要求；宗地的座落、门牌号、宗地号、界址点号、相邻宗地号、指北方向及作业日期等的记录有无错漏。

（4）。检查地籍测量的成果

①检查控制测量

主要检查用于建立平面控制的已知控制点、控制边其坐标和方位角数据是否正确，资料来源及可靠程度如何；抄录的起算数据，使用前是否进行了外业复核；控制网布设的合理性；各项精度指标及有关成果是否符合《规程》的要求。

②检查细部测量

主要检查手簿及各项精度是否符合要求。

③检查地籍原图

首先，检查原图图廓线及方格网的绘制精度是否符合《规程》的要求；图幅编号、坐标注记是否正确；然后检查自然街坊（含无邻户的独立宗地）外廓界址点及界址边的展绘是否正确；核对无误后再检查街坊内各宗地的界址及地上建筑物的展绘是否正确，破幅宗地的接边是否符合要求；最后检查图面要素注记及点线绘制是否符合《规程》和图式要求；面积计算结果是否正确；原图检查中要对照解析界址点成果表和宗地图分步骤进行。

2.互检

检查项目与自检相同。先进行内业检查，后进行外业检查。内业检查出的问题应做好记录，待外业检查时重点核对，需纠正改动的由检查人员会同作业人员确认后实施。

3.专检

主要检查地籍调查成果的图、表、册中对应内容的一致性及其与宗地权属状况的一致性；对经过自检和互检的调查成果进行全面的内业检查和重点的外业检查；具体内容包括权属调查和地籍测量两部分，重点检核原始调查记录和原始测量数据的正确性；检查项目及步骤与自检基本相同，在检查后提出专检记录，对需要修改纠正的问题会同作业人员确认后实施。

4.验收

验收在三级检查的基础上进行，内容包括：地籍调查计划、技术设计书和实施方案、地籍调查总结报告。通过验收要写出验收抽检分析报告和验收评定意见书。

第十二条  检查工作的衔接

1.自检按作业工序分别进行，每完成一道工序即随时自检。

2.互检在完成自检的基础上可分工序进行，也可分工作阶段进行。

3.专检在完成自检、互检的基础上以图幅为单元进行。

4.在完成三级检查工作的基础上验收调查区的全部成果，验收工作可一次进行，也可分阶段进行。

第四章  检查验收的实施

第十三条  城镇地籍调查成果实行三检一验制，各环节应按第三章内容严格执行，各环节成果交接要手续完备。

第十四条  各级检查验收的比例如下：

（一）作业人员自己进行的重复检查，检查比例可根据本身的作业水平决定。

（二）作业组之间的交换互检，检查比例内业100%，外业可针对内业检查发现的问题，有疑问的地方重点检查，但实地操作检查不得低于30%，巡视检查不低于70%，检查结果要有详细记录。

（三）专职检查内业为100%，外业实际操作检查不低于20%，巡视检查不低于70%，检查结果要有详细记录。

（四）验收时内业抽检30？50%，外业实际操作抽查比例视内业抽查情况决定，一般为3？5%.第十五条  自检、互检、专检工作应当分工序、分阶段进行，保证把差错消灭在本工序、本阶段。

第十六条  检查验收工作中发现调查成果有不符合《规程》、《土地登记规则》和调查区的技术设计书及有关规定时，要根据其性质和对成果影响的程度，分别提出书面处理意见，交被检人及被检单位改正或返工。

第十七条  地籍调查成果评定，分为优、良、合格三个等级（见评定标准）。

第十八条  地籍调查成果评定采用一验评定制，被验收单位如有异议可向上一级土地管理部门申请复验，上一级土地管理部门的复验评定为最终评定结果。

第十九条  各省、自治区、直辖市土地管理部门次年一月底将本行政区域内的城镇地籍调查验收工作情况和总结上报国家土地管理局。

第五章  附  则

第二十条  各省、自治区、直辖市土地管理部门可结合本地情况制定本办法的实施细则，报国家土地管理局备案。

第二十一条  本办法由国家土地管理局地籍司负责解释。附：城镇地籍调查成果评定标准1.含义与适用范围

本标准规定了地籍调查成果等级的划分及其评定标准。

本标准适用于按国家土地管理局颁布的《城镇地籍调查规程》完成的地籍调查成果的评定。

2.成果评定内容

地籍调查成果的评定，由文字材料、权属调查、控制测量、细部测量和地籍原图及着墨二底图五部分材料组成，按各单项检查得分合计评定成果等级：

总分大于95分（含95分）为优；

总分大于85分（含85分），低于95分为良；

总分大于80分（含80分），低于85分为合格。

3.等级的具体标准

3.1地籍调查成果的合格品标准：

3.1.1符合《城镇地籍调查规程》的要求，但没有达到良等品的全部条件。

3.1.2有个别缺点，但数据误差在两倍至叁倍中误差之间的个数不得超过抽检总数的5%，无超过三倍中误差的粗差及错误。文字资料没有能引起权属混乱不清的笔误及错误。

3.1.3法律手续完备，工作程序正确，技术资料完整。

3.2各工序良、优等品标准

良等品除要满足合格品的全部条件外，还应满足自己的条件。同样，优等品除了要满足良等品的条件外，也应满足自己的条件。

3.2.1文字资料

良等品

a.技术设计规范，内容齐全，设计精细，文字清楚，语言通顺简练。

b.技术报告对调查成果的技术分析和质量评价全面、准确，技术问题的处理方法科学有效，文字语言规范简练。

c.工作报告准确反映整个工作过程的组织、计划、统计；报告本身语言简练、经验教训分析深刻。

优等品

a.技术设计方案具体，质量保障措施严密，语言规范具体。

b.技术报告中总结了对技术工作有指导意义的经验教训并提出合理化建议。

3.2.2权属调查

良等品

a.调查区划分正确，与登记申请区对应，有良好的调查工作图。

b.地籍编号正确、清晰、完整。

c.界址认定程序正确，法律手续完备。

d.界址标志设置齐全，醒目。

e.宗地草图内容齐全，清晰易读，勘丈数据完整正确。

f.地籍调查表项目填写齐全、清晰、文字描述简练准确，结论清楚，手续完备。

g.地类调查正确。

优等品

a.宗地草图比例恰当，确定宗地界址及几何关系的条件距离和关系距离完整，并有检核关系。

b.地籍调查表项目填写齐全、正确、字迹美观、无涂改。

c.界址标志设置齐全、醒目、坚固能长期保存。

3.2.3控制测量

良等品

a.三角锁（网）、导线环（段、节）布设良好，点位恰当并利于发展，点之记填写正确。

b.标石稳固，觇标结构及外部修饰基本良好，上下标志之偏差，照准圆筒中心、回光台中心及基板中心对标志中心的偏差小于限差的五分之四。

c.仪器检验项目齐全，检验结果符合规定。

d.操作方法正确、观测条件掌握良好。

e.成果重测取舍合理；投影方法及归心元素量取正确。

f.三角形闭合差小于限差四分之三，极条件自由项小于限差五分之四；导线测量的条件自由项均小于限差的五分之四；其余各项误差均符合限差要求。

g.电子记录程序正确，输出格式符合标准要求；手续记录齐全正规，计算正确。

h.上交资料整饰良好。

优等品

a.控制点布设均匀、密度合适，图形结构良好，利于扩展。

b.觇标结构密合稳固，外形端正，修饰正规。

c.观测条件掌握严格。

d.三角形闭合差和极条件自由项均小于限差三分之一导线测量的条件自由项均小于限差的二分之一。

e.上交资料整饰美观。

三角测量外业以点为单位进行评定，导线测量外业以节（符合或闭合导线）为单位进行评定。对三角点进行评定时，应综合考虑三角形闭合差和极条件自由项的影响。当外业分单工序时，按照上述有关的项目进行评定。

对三角和导线测量的锁、网、环总体评定，除按平差后的成果情况进行评定外，尚应顾及外业成果评定情况。

3.2.4细部测量良等品

a.地籍图根点的密度和位置能较好地满足测定界址点和测图要求。

b.手簿记载齐全、正规、计算正确。

c.界址点、界址边二次测量较差，70%以上均在限差的三分之二以内。

d.界址点与邻近地物点关系距离二次量测较差均在限差以内。

e.界址紊果表书写正规，整饰较好。

优等品

a.地籍图根点的密度和位置能完全满足测定界址点和测图需要。

b.手簿记载齐全、正规、计算正确、字迹工整美观。

c.界址点、界址边二次测量较差有70%小于限差的二分之一。

d.界址点成果表整饰美观。

3.2.5地籍原图和着墨二底图良等品

a.内图廓线、座标中网、各级控制点、界址点展绘精度符合要求。

b.宗地的权属、座落、面积、利用状况、宗地编号正确齐全，符号运用正确。

c.对宗地权属界址有参照意义的建构筑物位置准确，没有遗漏。两次量测量较差有70%以上小于各自限差的三分之二。

d.各种注记正确，注记的位置和数量恰当。

e.接边精度良好，没有不接边和遗现象。

f.图廓和图廓外的整饰及注记正确齐全，图面着墨整饰清晰准确。

g.利用宗地勘丈数据（包括界址点座标）检查的各类点位平面位移均应小于限差。

h.宗地图的内容完整，着墨整饰清晰准确。

i.面积计算方法运用正确，二次面积量算较差均在限差之内，面积汇总正确无误。

j.面积统计正确，数据准确，书写正规，整饰较好。

优等品

a.利用宗地勘丈数据（包括界址点座标）检查的各类点位平面位移误差有70%小于限差的三分之二。

篇3

现将市质监总站关于颁发《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的通知（〔97〕质监总站第108号）转发给你们，请认真组织各级施工管理人员学习贯彻执行。

关于颁发《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的通知

（97）质监总站第108号  一九九七年九月二十五日

各区、县建委，各施工企业，各建设（开发）、监理单位，各监督站：

现将《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中的问题及时函告我们。

特此通知

              北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）

第一条  为了适应居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室内装修、装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，依据建设部和本市有关规定，制定本规定。

第二条  凡在本市行政区域内新建的实行初装修竣工质量核定的住宅工程，均应执行本规定。

第三条  住宅工程实行初装修竣工质量核定，是指户门以内的装修项目，只完成到初步装修。工程竣工核定合格后，住户可根据国家和本市有关规定，对房屋进行再装修。

第四条  实行初装修的工程项目，做法和技术质量要求，应在设计文件中予以确定，建设（开发）单位与施工单位在工程承包合同中予以确认。

第五条  初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：

一、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

二、公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

三、各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

四、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

五、屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

第六条  住宅工程初装修的部位、项目和质量要求：

一、户门以内卧室、客厅、厨房、卫生间、封闭阳台及过道的墙面达到表面平整、线角顺直。

（一）墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。

（二）大开间的经质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。

（三）卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。

（四）开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。

（五）各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修的尺寸要求。

二、户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

三、户门以内地面工程（一）各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

（二）有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

（三）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

（四）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求；

（五）踢脚线高度不小于120mm.采用水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。

四、户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门，水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。

五、户门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。

第七条  实行初装修竣工的住宅工程，满足本规定第五、六两条要求的，建设（监理）单位可按规定组织三方验收，达到合格标准的向质量监督机构申请竣工工程质量核定。

第八条  工程质量监督机构依据设计文件、施工合同规定和国家验评标准中有关项目质量标准，对实行初装修的工程进行竣工核定。

第九条  初装修竣工的住宅工程，建设单位应积极创造条件，提前征求用户对装饰、装修的要求，便于初装修项目的施工，确保再装修后工程的结构安全和使用功能。

第十条  房屋管理部门应加强对住户自行装修住宅的管理工作，住户自行家庭装修应按国家和本市有关规定执行。

篇4

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？

在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。

【关键词】土地土地管理土地储备土地储备机构土地储备的主体行政授权行政委托城市拆迁诉讼救济沈阳市皇姑区城市建设局

【正文】

目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。

一、土地储备的定义

什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。

还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。

最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）

地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：

1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。

2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。

3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。

4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。

二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱

仍以上述规章为例：

1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。

2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。

3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。

4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。

市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。

市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。

经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。

5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。

综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。

那么，谁是合法的土地储备的主体呢？

三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门

土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？

依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。

有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：

对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。

由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。

政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。

四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体

新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。

在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。

依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。

行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。

五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权

在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。

具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。

既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？

在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。

取得土地使用权是二者的相同点。

不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。

土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。

所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。

出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。

六、对违法土地储备行为的诉讼救济

1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。

被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。

2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。

依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于，侵害了被拆迁人的合法利益。

3、政府收回土地的行为是可诉的。

篇5

一、关于建设用地审批的前提条件

各级人民政府要按照《土地管理法》的有关规定，积极做好土地利用总体规划的修编和审查报批工作。在修编的土地利用总体规划未正式审批和年度用地计划未正式下达之前，农用地转用和各类建设用地审批应以经过验收的土地利用总体规划为依据，统筹安排，确保重点，用地指标的预安排不得突破上报计划数的1／2，并在上报用地请示中出具本地年度用地计划的承诺。

各级人民政府要按照《土地管理法》和国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发〔1999〕39号）要求，认真落实占用耕地补偿制度。

二、关于建设用地审批的范围

在年度用地计划下达前，下列项目可按法定的权限和程序报批用地：①不属于“冻结”范围内的国家和省重点项目、经济适用住房项目（包括搬迁、移民、救灾等）。②投资拉动项目（国家确定的6个方面投资建设项目）。③城市规划区外建设项目（《条例》第二十三条规定的能源、交通、水利、矿山、军事设施等）。

三、关于建设用地审批的权限

建设占用土地为农用地的，按《土地管理法》第四十四条和第二十一条规定执行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五条规定执行。使用国有土地的建设用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五条规定执行。其中，划拨土地的，原则上由市、县人民政府批准；出让土地的，仍按原规定执行。企业改制中土地估价确认和资产处置方案仍按原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）执行。改变用途的项目用地按《土地管理法》第五十六条规定执行。使用集体土地（主要指乡镇企业用地、公益事业用地和农村宅基地）的建设用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二条的规定执行。临时用地，原则上由市、县土地管理部门按《土地管理法》第五十七条规定执行。收回国有土地可按《土地管理法》第五十八条规定执行，收回集体土地可按《土地管理法》第六十五条规定执行。

四、关于建设用地报批的程序

建设用地的报批程序严格按《条例》第二十、二十一、二十二、二十三条规定执行。

五、关于建设用地报件的要求

规划区内用地应按规定上报农用地转用方案、征用土地方案、补充耕地方案和建设项目用地呈报说明书；规划区外用地，除报上述三个方案和一个说明书外，还须上报供地方案。具体内容要符合国土资源部颁布的《建设用地审查报批管理办法》（第2号令）。

篇6

第二条  汕头经济特区（以下简称特区）范围内的土地（含市辖区划在特区管理线以外的土地，下同），由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。

第三条  特区国有土地实行有偿、有限期使用制度。出让土地使用权价款（包括土地使用权出让金、征地及平整土地费用、市政基础设施和配套设施建设费用，以下简称地价款），由市国土局负责收取，其中出让金部分由市、区国土局分别提取百分之二和百分之三作为其业务费用后，按市百分之七十五、区百分之二十五的比例分配使用。

出让土地使用权回收的地价款，应作为专项基金管理，全部用于城市建设和土地开发（包括造地）。具体使用管理办法由市国土局会同市财政、城建等部门制定，报市政府批准后实施。

第四条  市国土局是市政府管理特区土地职能机构，负责对土地管理法律、法规及本规定的组织实施和监督检查。

第五条  统一规划

（一）特区范围内的土地，由市规划建设管理部门根据省政府批准的汕头市区城市建设总体规划，尽快编制分区规划和详细规划，报市政府批准后实施。

（二）特区范围内的土地资源，由市国土局根据城市建设总体规划及其位置、地形、地貌、功能和城市建设发展需要，编制土地利用总体规划，报市政府批准后实施，并报省政府备案。

（三）在特区范围内进行土地开发、利用、经营和各项建设，必须符合城市建设规划和土地利用总体规划，并服从规划管理。

第六条  统一征用

（一）特区范围内属于集体所有的土地，由市政府依照《中华人民共和国宪法》关于城市土地局于国有的规定和其他有关法律、法规的规定实行统一征用，并可采取预征的办法，对特区范围内集体所有的土地实行使用控制。统征工作由市国土局负责实施，即根据城市建设规划分期分批确定征地范围，统一按规定与被征地单位商定补偿、安置方案，统一办理征地的审查、报批手续等；预征土地也由市国土局与被征地单位通过签订预征协议书的形式确定。其他任何单位和个人均无权直接征用集体所有土地，被征地单位应服从国家建设需要，不得哄抬地价，不得任意附加条件阻挠征地工作的正常进行。

（二）单位或个人过去经批准征用但尚开发、使用的土地，市国土局可根据城市建设规划和土地利用规划进行调整或收回。对被收回土地的单位或个人，由政府给予适当的补偿。

（三）征用土地的各项补偿和安置补助费标准，按《广东省土地管理实施办法》和本市现行有关规定执行，被征地单位的劳动力安置、国家征购任务的核减和人口农转非指标以及生产、生活用地等问题，应在确定各项补偿、补助费用时，由市国土局会同有关部门统筹安排解决。对实施预征的，也应按统一征地的要求，在预征土地实施建设使用前统筹安排好被征地单位的有关补偿、安置和生产、生活用地问题（其中补偿费在预征时应先支付百分之十给被征的单位，以后每年支付百分之三十，并把物价上升指数补上）。

（四）特区范围内的集体土地由市政府实行统一征用之后，由市国土局根据征用耕地的数量，并结合城市建设规划的要求，划留百分之十的土地给被征地村庄作为生产、生活用地。对划留的生产、生活用地，由市、区国土、规划部门给予划界、树桩，明确权属范围，并根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，尽快编制各村建设规划，报市政府批准后，按规划安排建设。

有关统一征地的具体办法，由市国土局根据国家和省的土地管理法律、法规，结合特区具体情况制定，并报市政府批准后施行。

第七条  统一开发

（一）土地开发要坚持“先规划后开发，先地下后地上，综合配套，合理利用”的原则，充分发挥土地的效益和整体的效益。

（二）对统一征用的土地，由市国土局统一组织土地平整，市城建部门统一组织路、水、电等基础设施及市政设施建设。但两者必须按城市规划和出让的要求同步进行。外商投资企业依法取得成片土地使用权的，按出让合同规定进行开发。

（三）特区范围内的沙、石、土、矿产资源要有计划、有重点地统一开采。开采沙、石、土和其他矿藏的单位和个人，应分别向市有关职能部门申请，经审核批准并发给《开采许可证》和《非农建设用地许可证》后方能开采。没有取得许可证的单位和个人，一律不能开采。具体管理办法按市政府汕府〔1990〕55号文件执行。

第八条  统一出让

（一）特区范围内的国有土地，按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权有偿、有限期出让、转让制度。土地使用权出让年限，由市国土局在与用地单位签订出让合同时，按照国家有关规定并结合具体情况确定。

（二）土地使用权的出让，在市政府的统一组织下，由市国土局负责具体实施，市国土局应根据城市规划和基本建设投资年度计划、特区产业政策，会同规划、计划及有关管理部门制订年度土地供应计划，报经市政府按照国家有关审批权限规定批准后，依照年度土地供应计划出让土地。

（三）由市国土局会同有关部门按产业政策、土地征用及开发成本、市政设施配套费用、基础设施建设投资、地块所处区位及其地质、用途等要素分别拟定基准地价，报市政府批准后，作为确定土地使用权出让地价和土地使用权转让、出租、抵押管理的依据。市国土局可根据需要设置地价评估机构或评估员，负责地价评估工作。

（四）由市国土局会同城市规划管理部门、房产管理部门根据年度供地计划、城市建设规划，基本建设投资计划拟定出让方案（内容包括出让地块、面积、位置界址、用途、出让年限、建设规划要求、地价款幅度、出让方式等），并按规定的建设用地审批权限报经市政府批准后，由市国土局负责实施。

（五）土地使用权出让可采取招标、协议、拍卖的方式。出让的具体程序和办法，由市国土局制定，报市政府批准后实施。

（六）受让人必须与市国土局签订土地使用权出让合同，明确双方的权利、义务。

通过招标、拍卖取得土地使用权而又未具有房地产经营权的土地使用者，可凭出让合同向市政府申报办理该地块的专项经营权及向计划部门申领基建计划。

（七）土地使用者确需改变土地使用合同规定的土地用途和规划要求的，应向市国土局申报，由市国土局提交市规划部门审核同意后，按规定重新签订出让合同或补充合同，补足地价款，并在三十日内办理变更登记。凡未经批准而擅自改变土地用途的，由市国土局责令其改正，并没收非法所得。拒不改正的，由市国土局报经市政府批准，收回其土地使用权。

受让人不按合同规定期限投资建设时，市国土局有权解除出让合同，经市政府批准，可以无偿收回土地使用权。

（八）依法取得土地使用权的单位、个人，其土地使用权可以依法转让、出租、抵押。担未付清全部地价款、未领有国有土地使用证，以及投入开发建设的资金未达到合同规定总投资额的百分之二十五以上者，不得转让土地使用权。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。凡依法转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，应按规定到市国土局办理登记手续，对不按规定办理有关登记的，由市国土局依照《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条规定处理。

本规定实施前土地使用权已转让、出租、抵押，但尚未按规定履行登记手续的，应在本规定施行之日起三个月内到市国土局补办登记手续。

（九）土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条第五项有关规定办理。

（十）土地使用权转让时，应按规定缴纳土地增值费。土地增值费的具体计算标准和收缴办法由市政府另行规定。

（十一）土地使用权转让价格明显低于市价的，市国土局可按其出售价格优先购买。

（十二）国家机关、部队、文化、卫生、教育、科研等单位和市政公共设施等非营利性用地，经市政府批准可以减交地价款。但土地使用者需要改变土地用途或将土地使用权转让、出租、抵押的，应向市国土局办理有关手续并按市场价格补交地价款；单位撤销或搬迁的，由市国土局按国家有关规定处理。

（十三）本规定实施前，土地使用者依法取得的划拨土地使用权需转让、出租、抵押的，应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定办理。

第九条  统一地政管理特区范围内的下列地政事项由市国土局负责统一办理：

（一）调查土地资源，编制土地利用总体规划和建立地籍管理制度；

（二）接受土地权属登记申请，核发土地使用证；

（三）办理土地使用权出让、转让、出租、抵押、继承、终止登记；

（四）拟定和实施国有土地使用权出让的计划和方案；

（五）代表市政府办理统一征地，收取有关土地费用；

（六）依据国家、省土地管理法律、法规及本规定，对违反土地管理法律、法规的行为作出行政处罚决定；

（七）土地管理的其他事宜。

第十条  本规定实施前，用地单位、个人同市政府或原特区管委会及其授权部门签订的出让合同未超过规定期限的，仍然有效。但没有确定土地使用年限和地价的，应补办国有土地使用权登记，由市国土局按规定标准确定土地使用年限和地价款。

篇7

为了更好地贯彻执行《国务院关于进一步加强国有土地使用权有偿使用收入征收管理工作的通知》和《**市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》、《**市国有土地有偿使用收入征收管理办法》，现对有关问题作如下通知，请依照执行。

一、本市国有土地有偿使用收入（以下简称土地收入）应纳入预算，由市财政局负责统一管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。土地收入返还城近郊各区部分和远郊区县的土地收入，要按上述用途专项安排使用，不得挪作他用。日常管理由区、县财政局负责。

二、本市的土地收入，依照国家和本市有关规定，按下例比例分配使用：

（一）城近郊区的土地收入，由市财政在统一提取业务费后，其出让金部分（按京政发[19**]34号文件公布的基准地价计算）的60%由市财政局按季返还各区财政。今后城近郊区的市政设施，除主要干线外，由各区投资解决。

（二）远郊区的土地收入五年内（19**年6月1日起至19**年5月31日止）全部由区、县留用，今后市财政一般不再给远郊区、县安排城市基础设施投资。

三、凡属市政府批准，在大片城市绿地内搞零星开发建设的，必须坚持“以绿引资、以绿养绿”的原则。其土地收入须先上缴市财政后，再将80%返还给区政府，专款用于实现城市绿地绿化，其余20%用于城市基础设施建设。

四、土地管理部门在土地使用权出让和转让工作中发生的必不可少的经费开支，由市土地管理局、市房地产管理局在市财政局核定的业务费中解决。县体办法由市财政局制定。

五、市属各局、总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发、利用、经营，按国家和本市有关土地有偿使用的规定，应向市政府补交土地使用权出让金，其中的60％由市财政返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设。

六、市政府以前所的文件与本通知不一致的，均按本通知执行。

篇8

（一）用心做好开发区国土资源分局机构以及队伍建设为加快开发区建设。并经市委第次常委会议决定,经济技术开发区建立市国土资源局开发区分局，年月，根据曲发[]15号文件和曲政办发[]228号文件精神，分局开始筹备组建，本着先将班子搭起来，牌子挂起来，工作开展起来的原则，市局和开发区管委会的帮助指导下，市局和开发区管委会落实分局办公地点，配备6名政治强、业务精、作风正的工作人员。全体干部职工，团结协作，克服各种困难边开展工作边组织，先后购买了办公桌，文件框等必要办公用品，年月日举行了挂牌仪式。自此，开发区土地管理工作走上了规范管理轨道。

（二）抓好开发区土地遗留问题的清理。重点对开发区成立以来土地遗留问题进行清理，存在历史遗留达56件，面积达2109.08亩。这些遗留问题，有的用地单位交钱于开发区多年未落实地块，有的地块落实，费已交给开发区，但无用地手续，有的修路拆了群众的住房，新建住房土地未落实，有的已用，房已盖，但欠国家土地款等等。通过清清理，初步摸清了开发区过去土地管理的基本情况，为分局下步工作开展奠定了基础。

（三）加大土地管理法律法规宣传力度。要使用国家土地管理法律法规和方针、政策落实到实处，仅仅靠土地管理部门是做不到还必须在全社会形成共识，干部群众中牢固树立起珍惜土地，科学用地，依法用地观念。分局成立后，自始自终把土地管理法律法规宣传教育工作放在重中之重。

一是投资1万元。送发开发区管委会领导，及各部门，做到人手一册。同时送发了市直有关部门及西山乡党委政府和村社干部。

二是抓住“625土地日宣传活动。根据市局安排，分局围绕第十三个土地日宣传主题：

篇9

山东省菏泽市奔腾建筑工程有限公司（以下简称奔腾公司）于2002年11月参加竞拍，依法取得了位于菏泽市人民路南段西侧土地一宗，面积6564.3平方米，并办理了《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》。2005年元月，经当地某办事处介绍，奔腾公司与菏泽市华泰房地产公司（以下简称华泰公司）签订了一份项目合作协议、一份土地使用权转让协议，双方约定该土地使用权转让后的房地产开发项目工程由奔腾公司总承建。

2005年5月21日，菏泽市城市开发综合办公室组织城建、国土、房管等单位召开协调会，协调办理土地使用权转让手续。2006年2月15日，菏泽市城市开发综合办公室为甲方、华泰公司为乙方，双方签订“城市综合开发项目开发合同”。2006年6月，奔腾公司发现自己的权益受到了侵害，遂至菏泽市经济开发区人民法院。

原告奔腾公司诉称，原告通过拍卖取得位于人民路南段西侧地号为047宗地的使用权，并取得了菏国用(2005)第13564号国有土地使用证。2005年，原告与第三人华泰公司签订土地转让协议，但该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第一项、第38条第二项的强制性规定，应为无效协议。但是被告菏泽市国土局却没有进行实质性和程序性审查就违法为第三人办理了土地使用权转让变更登记。同时，第三人未取得建设规划许可证，被告为其办理土地使用权证，违反《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第13条规定，土地权属证明应无效。并且变更登记材料中原告法定代表人姜文跃的签字也是伪造的。因此，特向法院提讼，请求依法撤销被告变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为。

被告菏泽市国土局辩称，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更。因此，本局只是依法受理原告与第三人的土地变更登记申请，原告以土地行政登记为由本局属于诉讼主体错误。原告的已经超过期限，应依法驳回原告诉讼请求。

第三人华泰公司述称，菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证是菏泽市人民政府颁发的，变更后给我公司颁发土地使用证的也是菏泽市人民政府。城市规划部门已经给我公司办理了建设用地规划许可证。另外，原告的明显超过了3个月的诉讼时效，依法应驳回其诉请。

一审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。具体本案，由于原告的具体行政行为是变更登记而不是颁发证书，故本案期限应从被告进行变更登记之日开始计算。根据本案查明的事实，被告是于2005年7月6日受理的原告与第三人的土地申请登记，并于同日就进行了变更地籍调查，说明被诉具体行政行为是于该日进行的。原告迟至2006年6月6日才向本院提讼，明显超过了三个月的期限，并且原告在庭审中也未说明延期提讼的正当理由。原告主张本案应适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，本院认为，原告在提出土地变更登记申请、被告予以受理之日起就应当知道该变更登记将要引发的法律后果以及对其权利将要造成的实际影响，说明其对于被告变更登记之具体行政行为的诉权也是应当知道的，故本案期限从被告变更登记之日起计算并不违背该条款。由于原告的已经超过期限，本院对于本案被诉具体行政行为不再进行实体性审查。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定驳回原告奔腾公司请求“撤销被告变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为”的。

原告奔腾公司不服一审判决，以原审裁定适应法律错误为由，于2006年7月上诉至菏泽市中级人民法院。

奔腾公司上诉称，原审裁定适用法律错误。本案被告没有告知诉权，是华泰公司采取欺骗手段，违犯法律规定，单方进行的土地变更登记，上诉人根本不知道变更土地登记具体行政行为的内容，应适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定的2年的期限，而不应适用《行政诉讼法》规定的3个月的期限。原审法院以申请受理之日作为起算点认定上诉人应该知道自己的诉权的看法明显缺乏法律依据。请求撤销原审裁定，发还重审。

2006年10月17日，中院作出终审判决。中院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条之规定，国有土地使用权的登记机关是县级以上人民政府，土地行政主管部门不是土地使用权的登记机关。上诉人菏泽市国土资源局，要求撤销菏泽市国土资源局变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为，属主体不合格。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（二）项，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第（十一）项的规定，其应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第六十三条第（十五）项的规定，裁定驳回上诉，维持原审裁定。

奔腾公司老总姜文跃怎么也没想到，一审法院判的是“原告的已经超过期限，本院对于本案被诉具体行政行为不再进行实体性审查”，驳回原告的，而二审该公司上诉的是“原审裁定适用法律错误”，“应适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定的2年的期限，而不应适用《行政诉讼法》规定的3个月的期限”， 但二审法院判的是上诉人菏泽市国土资源局“属被告主体不合格”。

“他们如此变更登记的做法及判决，实在让我难以接受。并且，我公司后来以二审的判决菏泽市人民政府，但法院不予受理。”（删）姜文跃对记者说，“该宗土地使用权主人是自己，原告与第三人华泰公司签订的土地转让合作开发协议尚在商讨履行过程中，如要变更土地使用权转让手续，必须由奔腾、华泰两公司共同出面办理，而华泰公司持我公司证照及所盖的印章，属骗取行为。由国土、城建、房管等部门参与的土地转让手续协调会，也是单方面进行的，既未通知我原告，也未征得我原告的同意。经查，菏泽市规划局给华泰公司办理的规划许可证是市规划局某些人瞒着单位领导私自办理的。按法律规定，没有城市规划许可证，不能办理国有土地使用权转让手续。（删）”

“另外，根据国土资源部‘关于变更土地登记的若干规定’，国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在国有土地使用权转让合同签订15日内，持土地使用权转让合同，共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。各类变更土地的登记均需进行权属调查。而我们签协议到华泰公司实际变登，时达一年之久。《山东省城市国有土地使用权出让、转让规划管理办法》也规定：受让方取得建设用地规划许可证后，方可到土地管理部门办理土地使用权权属证明手续。（接上，不另起段）《山东省土地登记条例》规定：土地申请人不能亲自申请登记的，可以出具委托书，委托他人。《关于契税征收管理工作中有关问题的通知》、《契税暂行条例》、《房地产管理法》规定：土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属变更事项进行审核，对符合登记规定的，要求当事人出具契税完税证明或免税证明；对未出具契税完税凭证或免税证明的，不予办理土地权属变更登记。《城市房地产管理法》第37条、38条规定：土地使用权的转让，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，方能进行。《中华人民共和国城市规划法》第39条规定：在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第19条规定：未取得建设用地规划许可证而取得土地使用权权属证明的，土地权属证明无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回；土地审批机关的有关责任人员，由其主管部门给予行政处分。”

姜文跃说：“而国土部门在为华泰公司变更登记时，都未予执行上述条款。（删）我方是自己依法竞拍得来的土地，在该宗土地上一直未建任何建筑物，包括至今也没有建任何建筑，却（删）菏泽市城市开发综合办公室先后于2005年5月25日、2006年6月13日分别出具两份虚假（删）文函，称‘由于土地转让需建25%后才能协议转让，但按奔腾公司的原方案建设要求，其方案建至25%是不符合高层建筑的要求、是重复建设，只能炸掉，造成很大的浪费。为此，该项目作为城市最高建筑的形象及重点工程投资项目，在开发办及各部门的共同协调下，办理土地转让手续。’变成（删）原为奔腾与华泰两公司之间的合作事宜，变为市开发综合办自作主张、一手包办的事了。国土部门在对此土地变更登记中，没有进行实质性和程序性审查，弄虚作假，纯属违规操作。（删）”

篇10

代表性地区集体建设用地流转基本情况

广东省

2001年10月，国土资源部和国务院法制办批准广东省顺德市为农村集体土地管理制度改革试点。2003年，广东省政府下发《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》。2005年6月，《广东省集体建设用地使用权管理办法》颁布，自2005年10月1日起施行。

两年多来，广东全省21个地级市中有12个市开展集体建设用地流转工作，流转土地1611宗，计1108公顷，涉及价款14．3亿元。流转工作基本以补办手续为主。开展流转的12个市中，经济比较发达的佛山市、东莞市开展得较好。佛山市5个区中，1个区(顺德区，原试点的顺德市)开展得较好，两个区刚起步，两个区未动。

顺德区开展流转以来，自2002年12月至2006年3月，共办理流转494宗，流转面积224公顷，农村集体经济组织流转收益3．8亿元，政府收取集体土地流转收益金3410万元、契税1461万元，流转土地中工业用地占98％以上；办理再次流转5宗，面积约3公顷；办理抵押23宗，面积约17公顷，贷款金额2521．3万元。从流转分布区域上看，流转的基本是城市周边的零散地块，没有大块土地。

江苏省苏州市

苏州市属于苏南经济圈，乡镇企业一度异常发达，上世纪90年代中期乡镇企业开始改制。为配合乡镇企业改制，1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》。苏州市充分利用当时政策比较宽松的机会，处理了历史遗留问题，为绝大多数乡镇企业改制办理了集体建设用地流转手续。该市的乡镇企业改制早已基本结束，全市共流转农村集体建设用地约5333公顷(当时乡镇企业占用集体建设用地约1．33万公顷)，其中有1/3掌握在村里，只租不卖。

苏州市农村集体建设用地流转的已经过去，现在面临的难题是流转以后如何完善、产权如何明晰。

安徽省芜湖市

安徽省芜湖市位于安徽省东南部，濒江近海，处于沿海开放向内地梯度推进的交汇点，是国务院确立的五个沿江开放城市之一，经济发展和小城镇建设水平位居安徽省前列。

1999年11月，国土资源部批准芜湖市开展农民集体所有建设用地使用权流转试点。试点方案及《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》经国土资源部批准后，试点工作首先在5个镇封闭进行。2003年4月，经国土资源部同意，将流转试点扩大到15个镇。从2006年2月起，芜湖市流转试点领导小组根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，决定在全市开展集体建设用地流转工作。

芜湖市的集体建设用地流转基本围绕乡镇政府实施镇域规划、建设工业小区进行。

集体建设用地流转的动因与模式

根据广东省、江苏省苏州市、安徽省芜湖市的集体建设用地流转实践分析，依据动因，集体建设用地流转可归纳为三种模式。

经济发展驱动型的广东模式

改革开放以来，珠三角经济发展迅猛，特别是工业得到长足的进步。工业的发展需要大量的建设用地，不仅国有建设用地市场流转频繁，集体建设用地也被卷入市场进行流转，形成广东模式。

广东省因势利导，对流转进行规范，参照国有建设用地市场，制定了集体建设用地流转管理办法，具体的操作与国有建设用地管理的出让、转让、租赁等没有太大的区别，只是主体发生改变。

乡镇企业改制型的苏州模式

在乡镇企业改制过程中，为了使乡镇企业原来使用的集体建设用地纳入资产管理，苏州市要求乡镇企业改制时更换土地使用权人，形成苏州模式。

具体规定是：乡镇企业通过转让、出租、作价入股改制的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权人或更换实际使用者。

乡镇政府推动型的芜湖模式

芜湖市为加快小城镇建设，实施城镇化战略，开展了乡镇政府推动的集体建设用地流转，形成芜湖模式。

流转的实质就是乡镇政府自行供应建设用地、经营建设用地。具体做法是：首先明晰集体土地产权，承认土地承包现状，确定土地所有权；然后由乡镇的土地发展中心同农村集体和承包者签定有偿流转合同；将流转来的建设用地进行前期开发，再按照“三集中”原则，将建设用地转包、出让或者租赁给用地者。

集体建设用地流转存在的问题

三地的集体建设用地流转取得了积极的效果，但这项工作在理论和实践中也存在一定问题。

土地市场失灵问题

集体建设用地流转实质是允许农民集体土地进入土地一级市场。我国现行的土地一级市场是国家垄断的，由国家、省、市、县人民政府为各项建设供应建设用地。如果允许农民集体经济组织进入土地一级市场，会不会造成新的混乱?会不会对国有土地市场造成冲击，影响政府土地收益?会不会出现征地难，影响城市规划实施?会不会最终导致市场失灵?

政策本身需要完善

广东省认为由于目前的集体建设用地流转办法只是政府规章，处罚措施力度不够。对于流转后闲置或进行房地产开发，以及不进行公开交易等行为，只能责令改正，措施不够有力。

芜湖市认为需要进一步探索建立公平合理的土地收益分配机制，需要在充分保障农民利益的前提下，合理地确定地方政府和集体经济组织的利益分配关系。

流转的前提需完善

集体建设用地流转的前提，一是完成土地利用规划和乡镇建设规划；二是拟流转的集体建设用地所有权和使用权完成权属调查、登记发证工作；三是用地必须合法，不存在纠纷和矛盾。一般看来，集体建设用地流转工作开展得较好的地方，往往是前提工作做得好、经济比较发达地区，而大部分地区由于集体建设用地的规划、权属、用地合法性等问题没有解决好，加之经济不太发达，即使有相应法规，也难以操作。

配套法律法规不健全

一些地方的金融机构拒绝集体建设用地抵押，大型国有企业、上市公司、外资企业不愿意使用集体建设用地，这说明集体建设用地要获得国有土地同等权利，不仅要修改土地管理的法规，还要修改金融、税收、财政、司法等配套政策。

同时，一些试点地区的情况表明，需要进一步建立和完善社会保障体系，确保流转土地后农民的长远生计。

此外，要加快集体产权制度改革。现实中，土地的集体所有制容易演变为村干部所有，流转的土地收益也经常被村干部支配，因此必须对集体产权制度进行改革。

流转新增建设用地操作困难

各地均认为由于规划、用地计划、占补平衡、规费制约等方面因素的制约，流转新增建设用地操作困难。每年各地农转用指标非常有限，对基础设施建设、经营性项目、招商引资工业项目的需求都难以满足，不大可能保证集体建设用地流转新增建设用地。同时，流转的农转用报批规费标准与征用相同，村集体经济组织没有积极性。

对集体建设用地流转管理的建议

根据各地实际情况，探索集体建设用地流转管理办法

集体建设用地流转管理不必搞一刀切，各地可根据经济发展状况、流转的实际需求、国家宏观政策环境、土地市场建设和城市规划实施等，根据征地安置等情况，以及管理现状，开展试点，逐步推进，积极探索流转管理办法。

在试点范围的选择上，一要看规划、权属、合法性等流转前提条件是否具备，二要看经济发展状况，三要看乡(镇)政府和农民是否有积极性。

实施流转管理必须做好流转的基础工作

一要高起点编制乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划；二要界定好集体土地产权；三要摸清底数，解决好原来的违法违规用地。

完善流转的配套法制建设

一要在制定流转政策的同时，修改完善金融、税收、财政、司法等配套政策，打开实现集体土地抵押权的通道；二要完善社会保障体系，确保流转土地后农民的长远生计；三要加强集体产权制度的研究，完善农村集体资产、集体积累的处置办法，加快集体产权制度改革，切实保护农民财产权益。