印花税法征求意见范文

导语：如何才能写好一篇印花税法征求意见，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：《小企业会计准则（征求意见稿）》；小企业；管理费用

费用是《小企业会计准则（征求意见稿）》中规范的内容之一。费用是指小企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。小企业的费用包括：主营业务成本、主营业务税金及附加、其他业务支出、销售费用、财务费用、管理费用等。本文拟对小企业管理费用的会计处理进行探讨，以期对小企业会计人员进行管理费用的会计核算有所帮助。

（一）管理费用定义

管理费用核算小企业发生的除主营业务成本、主营业税金及附加、其他业务支出、销售费用、财务费用、营业外支出外的其他费用，包括小企业在筹建期间内发生的开办费、行政管理部门在经营管理中发生的费用（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、固定资产折旧、修理费、办公费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、排污费等。小企业（商品流通）管理费用不多的，可不设置“管理费用”科目，本科目的核算内容可并入“销售费用”科目核算。

(二)、性质：损益类账户。

(三)、结构：“管理费用”账户借方登记行政管理部门人员的职工薪酬、行政管理部门计提的固定资产折旧和发生的修理费、发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、排污费等、按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税及小企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。在管理费用实际发生时，借记“管理费用（开办费）”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“应交税费”等账户。

(四)案例分析

1.开办费

小企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，借记“管理费用”（开办费），贷记“银行存款”等科目。

【例1】某企业筹建期间发生办公费、差旅费等开办费100000存款支付。假设采用小企业会计准则核算，会计处理如下：

借：管理费用――开办费 100000

贷：银行存款 100000

2.人员的职工薪酬及其他职工薪酬（包括因解除与职工的劳动关系给予的补偿），借记“管理费用”，贷记“应付职工薪酬”科目。

3.行政管理部门计提的固定资产折旧和发生的修理费，借记“管理费用”，贷记“累计折旧”、“银行存款”等科目。

【例2】某企业当月行政管理部门发生固定资产折旧费用3800元，行政管理部门发生设备日常修理费用1 000元（以现金支付），均不满足固定资产确认条件。假设采用小企业会计准则核算，会计处理如下：

借：管理费用 3900

贷：累计折旧 3800

库存现金 1 000

4.发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、排污费等，借记“管理费用”，贷记“银行存款”等科目。

【例3】某企业行政部9月份共发生费用224 000元，其中：行政人员薪酬150 000元，行政部专用办公设备折旧费45 000元，报销行政人员差旅费21 000元（假定报销人均未预借差旅费），其他办公、水电费8 000元（均用银行存款支付）。假设采用小企业会计准则核算，会计处理如下：

借：管理费用 224 000

贷：应付职工薪酬 150 000

累计折旧 45 000

库存现金 21 000

银行存款 8 000

5.按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船税、土地使用税，借记“管理费用”，贷记“应交税费”科目。企业缴纳的印花税时，借记“管理费用”，贷记“银行存款”科目。

【例4】某企业当月按规定计算确定的应交房产税为3400元、应交车船税为2 600元、应交土地使用税为4 300元。假设采用小企业会计准则核算，会计处理如下：

借：管理费用 10300

贷：应交税费――应交房产税 3 400

――应交车船税 2 600

――应交土地使用税 4 300

6.应收及预付款项实际发生坏账时，应当作为损失计入当期管理费用，同时冲销应收及预付款项。

7.盘亏存货造成的损失应当计入管理费用，但属于自然灾害等原因造成的非常损失，应当计入营业外支出。

【例5】：A企业以现金支付业务招待费15000元。会计分录如下：

借：管理费用――业务招待费 15000

贷：库存现金15000

需要注意的是，对于小企业业务招待费，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰”。假设该小企业取得销售收入250万元，则该企业年终所得税汇算清缴时，应调增应纳税所得额计算如下：

250×5‰＝1.25（万元）＞1.5×60%＝0.9（万元）

则业务招待费调增所得额＝1.5-1.5×60%＝1.5-0.9＝0.6（万元）

期（月）末，A企业可本账户的余额26600元转入“本年利润”账户。

借：本年利润26600

贷：管理费用26600

期（月）末，将本账户的余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。

参考文献：

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关键词：住房反向抵押养老保险;以房养老;年金保险

中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（2）-0038-05

2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）中明确指出“要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”为贯彻国务院的这一意见，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。试点一旦展开，相关的配套政策就必须跟进，税收政策就是其中非常重要的一环。但目前学界对于住房反向抵押养老保险模式下的税收征纳及优惠措施都缺乏系统研究。在本文中，笔者希望以住房反向抵押养老保险的法律本质为出发点，对“以房养老”模式下的税收问题进行系统分析，并提出相关的政策建议。

一、住房反向抵押养老保险的法律本质

关于住房反向抵押养老保险并无一个公认的定义，国内甚至也少有学者专门以“住房反向抵押养老保险”为对象进行研究。大多数的研究事实上都集中在“住房反向抵押贷款”上，这可能是因为国外的以房养老产品大都采取的是“反向抵押贷款”形式的缘故。这些学者往往都将保险公司作为反向抵押贷款的开办机构来研究，虽然这在理论上并无不妥，但却忽视了我国金融行业分业经营的现状。目前的金融监管体制下，保险公司根本没有发放贷款的资格，那么又何来保险公司开展住房反向抵押贷款之说呢？

（一）住房反向抵押养老保险背后的基础法律关系是保险合同关系

住房反向抵押贷款和住房反向抵押养老保险运作模式很相似，都是参与的老人将自己拥有产权的房屋抵押给银行或者保险公司，但仍有权在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者发放养老金，待前者去世之后，后者获得住房所有权。但是尽管如此，这背后的法律关系却有着明显的差别，如果不将其加以梳理清楚，我们就不可能对其中的税收问题进行系统地研究。

住房反向抵押贷款背后的基础法律关系是借款合同关系，老人的住房作为其借款的担保，银行发放的养老金本质上就是发放的贷款，老人去世后，其房屋用于抵偿其对银行的贷款债务，因而所有权转移给银行。银行将住房进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，同时享有房产的升值部分。

住房反向抵押养老保险背后的基础关系则是保险合同，具体而言为年金养老保险。其中老人作为投保人和被保险人，保险公司作为保险人，保险标的是老人的寿命，保险公司发放的养老金自然就是保险金，至于保险费在这里显得比较特殊，因为实际上在保险合同生效时，作为投保人的老人并未缴纳保险费，这和目前年金保险的普遍做法即投保人要在开始领取之前，交清所有保费有较大的差异，这也是住房反向抵押养老保险最大的特点和其创新之处所在。虽然未缴纳保费，但由于保险公司享有的这个保费债权有房产的担保，因此并不会有较大问题。在老人去世之后，保险公司通过获得老人的房屋所有权来实现其保费债权。

（二）不能将住房反向抵押养老保险认定为分期收款的不动产销售

有学者认为，住房反向抵押养老保险“实际上是保险公司分期购入投保人的房产”，还有学者在研究中指出，“对借款人而言，...若将其认定为房屋销售则需要支付所得税，那么借款人取得的收入就会被认为是应征税的收入。”毫无疑问，如果这一养老模式被税务机关认定为是分期收款形式的房产销售的话，那么参照《企业所得税法实施条例》的规定（个人所得税法缺乏相关规定），以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现，因此投保人需要在每次收到养老金的时候缴纳个人所得税，这对投保人选择是否参与这一养老模式有着巨大的影响。

但笔者认为，尽管税法中有实质课税原则，但将住房反向抵押养老保险的实质认定为房产销售并不妥当，具体理由如下：

1、忽视了其中的风险转移属性。住房反向抵押养老保险之所以被认为是一种保险产品，并不是因为它是由保险公司推出来的，而是因为它具有保险风险转移的本质属性。投保人的寿命具有不确定性，其拥有住房的价值能否满足其养老的需要也是不确定的，而住房反向抵押养老保险则将这种不确定性变为了领取年金的确定性，因为保险人对投保人及其继承人没有追索权，因此即使投保人寿命超过了预期，其仍有权按照先前的约定获得保险年金。相反，如果其寿命小于预期，除非处于保证领取年度内，否则保险公司仍然不负返还或补偿义务。

2、目前的产品设计中，风险收益并未完全转移给保险人，难以认定为销售。从目前保监会的征求意见稿来看，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。我们发现，保险公司不仅没有获得房产的所有权和管理权，也不能获得，至少不能完全获得房产的增值收益，因此视为销售有失妥当。

3、与产品设计中的保险金计算公式不符。如果将反向抵押养老保险视为分期收款的房产销售，那么保险公司需支付给投保人的养老金数额超过合同订立之日的房屋价值部分就成了保险公司未来须支付给投保人的利息。但从实际的产品设计来看似乎并非如此，以“幸福人寿”保险公司开展反向抵押贷款的每月支付保额计算公式为例，每月支付保额=（住房评估价+住房升值-住房折旧-预支利息贴现）/[（预期剩余寿命）x12]。显然，有义务支付利息的不是保险公司而是投保人。

综上，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种新型的年金养老保险，而非分期收款的房产销售。

（三）关于房产增值部分的法律本质

关于增值部分，前文我们已经看到，试点产品中增值部分要部分或全部由投保人享有。这里的一个问题是这个增值是预先的一个估计值（即在订立保险合同时对投保人去世时的房产价值进行评估，确定增值数额，并将增值额全部或部分按年发放给投保人）还是实际的增值部分（即每年年末对房产价值进行一次评估，将增值额发放给投保人）。如果是前者，那么这实际上就是一个以房屋作为保险标的的另一个保险合同，一个财产保险合同，这也是为什么有的学者会认为住房反向抵押养老保险中会有两个保险标的的缘故。如果属于后者，那么这时由于保险人并未承担任何转移给他的风险，因为风险仍由投保人自行承担，因此保险人发放给投保人的房产增值额不属于保险金。那么这部分的性质是什么呢？首先，这部分金额实际上是保险公司将未来投保人去世后其拍卖抵债房产时将取得的房产增值额提前付给投保人。从其功能上说，似乎是一种贷款。但如前述，保险公司无贷款资格，将其认定为贷款与目前的规则不符。认定为是房产销售的分期付款呢？笔者认为也不行，如前述，所有权、管理权以及与房产相关的风险都没有转移给保险人，难以认定销售成立。笔者认为认定为未来销售合同的预付款项应该是比较合适的，而对投保人而言，则自然认定为预收款项。

二、住房反向抵押养老保险下的税收问题

了解了住房反向抵押养老保险的法律本质之后，我们现在可以开始分析其中的税收问题。笔者在接下来的分析中将分为两个阶段进行讨论，包括：发放/领取养老保险年金阶段;投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段。每个阶段笔者将从投保人和保险人两个角度来探讨可能涉及到的税收问题。

（一）发放/领取养老保险年金阶段

1、投保人。我们前面已经讨论过，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种年金养老保险，而非房产销售，因此其领取的保险年金属于保险金范畴，而非房产销售收入。根据《个人所得税法》第四条规定，对于保险赔款免纳个人所得税。虽然先前对于分红型养老保险有过纳税与否的争议，但考虑到住房反向抵押养老保险属保障性质而并不具有分红的性质，因此，对于投保人领取的保险金免纳个税应该是没有任何疑义的。

对于房产增值部分，如前所述，如果增值额是预先估计后按年发放的，那么属于财产保险性质，其税收处理仍然是免税;如果是每年评估确定增值额后发放，那么这部分对投保人而言属于预收款性质，对于这部分预收款，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此预收款需要缴纳营业税，以及伴随着的城建税和教育费附加。至于在缴纳营业税时有关“购买不足/超过5年”的特殊规定如何适用，笔者认为由于在此阶段销售未成立，因此应将投保人预期死亡时间作为计算是否满5年的标准。在所得税方面，由于并没有预收款需缴纳所得税的规定，因此应视为对预收款不交所得税。

另外一个需要讨论的问题是房产税的问题。房产税是对住房持有环节征收的税种，目前除上海、重庆两处试点外，对个人住房是免于征收的。在住房反向抵押养老保险中，由于房屋仅仅是抵押给保险公司，所有权和居住权都由投保人保留，因此试点地区的投保人如果满足房产税的征收条件，在无新的优惠政策的情况下，投保人仍需要缴纳房产税。

2、保险公司。保险公司主要面临的税种毫无疑问是企业所得税。保险公司在反向抵押养老保险中获取的收入包括：保费收入;利息收入;手续费收入;参与型试点产品下的增值分享收入。当然保险公司在确认收入的同时要结转成本，其按年支付的保险金应可作为费用扣除。

关于增值部分，如果认定为财产保险，则首先需要确认保费收入，同时结转成本。如果将增值部分认定为预收款项/预付款项，由于投保人的预收款不确认收入，保险人的预付款也不确认成本。但是在参与型试点产品中，保险公司按年评估房产后取得的增值收入应按实际发生额计入应纳所得税收入。

（二）投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段

1、投保人。虽然投保人已经去世，但在房产转让中应该缴纳的相关税费应当是由保险公司代扣代缴的，这种代扣代缴毫无疑问会直接减少保险公司在投保人生前发放的保险金的数额。

如前文所分析，投保人去世之后，保险公司将通过获得投保人房产的所有权来实现其保费债权。这种以房抵债的本质其实就是房产的销售。那就需要缴纳以下税种。

（1）营业税。按照我国目前关于销售住房的营业税规定，购买不足5年对外销售的，全额征收营业税;购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。若实际需要缴纳营业税，应当是由保险人代缴。当然，代缴的还应包括根据营业税计算的城建税和教育费附加。

（2）个人所得税。转让财产取得收入需缴纳个人所得税这并无疑义，这里的关键是收入的金额如何确定。尤其是在房产的拍卖或者折价金额高于债务（包括保费债务、利息债务、手续费债务，预收款项也属于债务）部分时，如果高出的部分需要退还给投保人的继承人，那么保险公司应按照拍卖价或者折价金额作为投保人房产销售收入并代为计缴个人所得税;反之，如果高出部分不需要退还，则保险公司应按照债务的数额作为房产销售收入代为计缴个人所得税。当然，不需退还的部分作为保险公司营业外收入计算缴纳企业所得税自不必说。

（3）土地增值税。对于个人转让普通住宅，一直以来都是免征土地增值税的。但是若为非普通住房，则需要缴纳土地增值税。根据上海目前的规定，居住满五年的，免征土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收;居住未满三年的按规定征收。因此，若满足征税条件，也应由保险人代为扣缴。

（4）印花税。对于产权转移凭据，双方都应该按照凭据所载金额的0.5‰计税贴花。

2、保险人。保险人除了要对投保人应纳税款进行代扣代缴，同时在交易中自己还要承担相关的纳税义务。这里首先明确的是，保险公司在投保人去世后是直接取得房产所有权的，即使房产的拍卖或者折价金额高于债务部分需要返还投保人继承人亦如此。换言之，投保人并非是保人拍卖房产，然后从拍卖款中受偿，而是直接取得房产，至于其最后是将房产留用或者出租或者销售都没有关系。因此，对保险人而言，实际上又存在抵债房产取得、持有和处置三个阶段。

（1）抵债房产取得阶段。1.企业所得税。抵债资产取得阶段涉及到企业所得税主要是当房产的折价金额高于债务而高出又不需要返还给投保人之继承人的情况。按照《企业会计准则第12号―债务重组》的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。具体言之，房产作价高于债务数额的，应计入营业外收入缴纳企业所得税;相反若作价低于债务数额，则其为损失，应计入营业外支出，减少应纳税所得额。2.契税。保险公司获得房屋所有权时，按照税法规定应缴纳契税。3.印花税。如前所述，对于产权转移书据，双方都应该按照书据所载金额的0.5‰计税贴花。

（2）抵债房产持有阶段。保险公司取得房产后，可能并不会立即出售，而可能会持有一段时间。这期间保险公司若将其出租，按照税法规定需缴纳营业税，所得还要缴纳所得税，租赁合同还需缴纳印花税;同时，保险公司还应按照规定缴纳房产税，土地使用税等。

（3）抵债房产处置阶段。处置阶段若将房产出售，价格高于取得抵债房产时的作价部分应该作为营业额按照税法规定缴纳营业税。另外处置时还应按照税法规定缴纳土地增值税、企业所得税、印花税等税款。

三、相关税收优惠政策的建议

从鼓励住房反向抵押养老保险的发展这一目标出发，毫无疑问需要对这一新型养老模式赋予税收优惠政策。但是制定优惠政策的前提条件时，我们必须厘清在现行税收制度下的税收问题。只有当我们弄清了在目前的税制下，什么时候应缴纳什么税，如何缴纳，缴纳多少，我们才谈得上制定税收政策来免除或者减轻或者递延纳税人的税收，这也是为什么笔者要分析住房反向抵押养老保险的法律本质的原因，因为这是制定税收优惠政策的前提条件。

由前文的分析，我们已经了解到，投保人在生前领取保险金的阶段并无缴纳个税的义务，因此，就不存在免除投保人领取保险金时应纳的个人所得税问题，但我们同时又要注意到，投保人在身故之后以房抵债时，却是需要由保险人代缴个人所得税的，这种代缴就使得投保人在生前取得的保险金会相应减少，如果不考虑这一点，保险公司可能会在设计其产品时因为未能考虑税收问题而出现错误。

另外，在制定税收优惠政策时，我们还应该注意优惠政策的差别对待，尤其要对贫富差异的因素加以考虑。以遗产税为例，其实我们可以预见，若住房反向抵押养老保险成形，“规避遗产税”必然会成为保险公司宣传的噱头之一。那么住房反向抵押养老保险能否成为规避遗产税的考虑呢，有学者认为这还要待我国的遗产税出台且国家赋予以房养老免税政策后才能成为现实。确实，由于目前遗产税条例并未出台，所以尚无法认定住房反向抵押养老保险能否规避遗产税。但有一点却是确定的，那就是如果这一养老模式被“一视同仁”地免除遗产税，那么肯定会有一大批富人会利用这个制度来规避遗产税，这不是我们希望看到的。

考虑到这些因素，笔者认为可以从以下几个方面设计住房反向抵押养老保险的税收优惠政策：

第一，部分地免除投保人身故后以房抵债的个人所得税。“免除”是指保险人在投保人身故后取得投保人房产所有权时，无需再代为扣缴个人所得税，这样保险人就可以将这部分税款计入应发放的保险金之中。这里的“部分”是指，对于拥有两套及以上住房的投保人，不予免除个税。之所以作此规定是因为考虑到拥有两套住房的人经济能力较高，没有必要赋予优惠政策，且如果允许的话，可能会变相地赋予其一个免税的销售二套房的途径。

第二，免除投保人获得的代表住房增值部分的预收款项时应缴纳的营业税。即在住房增值部分由保险公司每年评估然后将增值额发放给投保人的情况下，其性质属于预收款项，按照目前的制度，投保人需要在收到时缴纳营业税。但是考虑到真正的房产销售发生在投保人身故时，这时房产一般都已经购买超过五年，在这种情况下，若为普通住房，应免缴营业税，若为非普通住房，则应差额征收，但若未超过五年，则需要全额征收，因此如果收到预收款和实际销售成立时一个在五年内，一个在五年外，那么就很容易使得政策变得复杂，因此考虑政策的简便性，应直接免除预收款项的营业税，改由实际销售时统一征收。

第三，允许保险公司在其应纳税所得额中扣减其反向抵押养老保险中的利息收入。保险公司在开展这项业务中最重要的一点就是现金流问题。某种程度上可以说，保险公司实质上开展着银行的贷款业务，但却缺乏银行来源于存款业务的大量现金流。因此，税收优惠政策也应当针对这一点来做文章。允许保险公司扣减其利息收入对缓解保险公司的现金流压力有一定帮助。有的学者认为应当针对保险公司的保险费收入给予税收优惠。但笔者认为如果对保费收入予以比如免税优惠，那么就不可能再允许保险公司对保险金支出作为费用扣减，这对保险公司反而不利。

随着我国老龄化问题的越来越严重，养老的压力也会越来越重。住房反向抵押养老保险是一个契机，如果试点能够成功，国家未来的养老问题就有保障。试点的成功需要大量投保人的参与，而这种积极的参与又需要税收政策的激励，因此，税收优惠政策绝对是很关键的一点，笔者相信若能科学合理地设计税收优惠政策，一定可以将住房反向抵押养老保险的效果发挥到最好。

篇3

200*年上半年，我局围绕××地税“纳税服务年”、××区政府深化环境建设年的要求，以开展“向纳税人致敬，为纳税人服务”和“我与奥运同行，人人都是环境”主题教育活动为载体，不断强化纳税服务，优化税收环境，相继在六个税务所服务厅和局服务大厅实行一窗式全程办税服务，取得了良好的效果。为了进一步强化纳税服务意识，我们对优化纳税服务中存在的薄弱环节及如何更进一步完善此项工作进行了深入细致的总结和思考。

一、优化纳税服务的做法

（一）武装头脑工程

为使全局干部树立新的纳税服务理念，转变旧的思想观念，不断增强纳税服务意识和优化环境意识，我们以科所为单位，组织干部认真学习党的十六大精神、“三个代表”重要思想，学习常务副区长马庚良在全区环境建设工作会议上的讲话和市地税局局长关于“优化投资环境、全心全意为纳税人服务、树立××地税新形象”的讲话，并紧密联系工作实际开展了“假如我是纳税人”和“优化发展环境为什么，我为优化环境做什么”的大讨论等活动。广大干部通过学习讨论，摒弃了过去存在的三种观念，即“征税人是管纳税人”的不平等观念、“以我为主”的管理观念和“只考虑税务征管规范，不考虑纳税人的办税负担”的观念，树立了四种新观念：即税收经济观、税收服务观、税收标准观和税收信息观。

（二）强筋壮骨工程

优化税收环境，关键在于优化服务环境，而优化服务环境，关键又在于优化我们的税收队伍。世界秘书网版权所有,税收队伍的整体素质决定着税收征管和服务的水平，直接关系到政府形象、投资环境、经济发展等社会政治经济诸多方面。为此，我局以开展“创建学习型××地税”活动为契机，以强化全员综合素质、提高服务水平为出发点，努力树立终身学习理念，充分保障各级领导者的领导能力、水平和干部职工的素质、技能与时俱进。我们主要从以下几个方面入手：

1、抓好全员五大教育培训，即；提高综合业务素质培训、提高约谈工作水平培训、征管法实施细则培训、英语口语等级培训、政策法规岗位培训。例如，在综合素质培训中，我们对一线窗口纳税服务人员着重进行礼仪、业务培训、考核，坚持未培训的无资格参加考核，不通过考核的不能走上纳税服务岗位。

2、采取“走出去请进来”的方式，学习兄弟单位纳税服务工作经验。我们先后到崇文、平谷等局观摩见学，同时请市、区领导来我局做指导，从多角度研究、改善纳税服务。

3、分层次开展分类培训。3月份已经对前两年毕业的36名大中专毕业生进行了综合性业务理论的考试。对科级副职领导干部我们采取不同方式征集了意见和建议，以召开座谈会的形式进行双项互动式培训。

4、广泛开展各种演讲比赛活动。先后组织了××儿女心向党、英汉双语演讲比赛3次，有41人次参与了活动。

5、以开展“向纳税人致敬，为纳税人服务”和“学习实践三个代表，保持党的先进性”主题教育活动为载体，以纳税服务和廉政建设为主要内容，开展了交流和评比活动，有9个单位和6名个人分别做了交流汇报，表彰了3个先进党支部和20名优秀党员。

（三）效率质量工程

在征询纳税人意见时，曾经有一位纳税人这样说：“我们到税务机关办事儿，一张笑脸、一把椅子、一杯茶不是我们最需要的。我们最希望的是办税手续少一些，工作效率世界秘书网版权所有,高一些，办税时间短一些。”我们工作质量的高低对纳税人、投资人来说，就是政府部门工作质量的高低，因此，提高服务效率和质量是纳税服务工作的关键所在，是树立税务机关形象的关键所在。上半年全局上下多措并举实施了纳税服务效率质量工程。

1、倾听纳税人呼声，了解纳税人需求，增强纳税服务的针对性纳税服务工作中我们始终坚持全心全意为纳税人服务的理念，尊重和维护纳税人合法权益，在观念上“敬商”，形象上“亲商”，行动上“重商”。我局以电子邮件、信函方式向1700户纳税人及社会各界征求意见和建议，以“税企心贴心”恳谈会方式，邀请60余位企业主管部门领导和财务人员到税务机关征求意见和建议，以“走近纳税人”方式，深入企业、企业主管部门、政府职能部门直接征求意见和建议，已经走访了78户，电话咨询54户。通过各种方式请纳税人为我们挑毛病、找问题，征求意见、建议13条。我们对纳税人的意见、建议进行了梳理，制订了整改措施。

2、纳税服务方式因时因事灵活多样，把满足纳税人的特殊需求和一般需求结合起来。“非典”疫情期间，我局采取在纳税服务场所为纳税人发放手套、口罩，门口安装紫外线消毒灯、门前设置消毒地毯等多种措施，确保“非典”期间纳税人安全办税；通过“五个一”活动（即“一个电话”、“一个邮件”、“一个传真”、“一条短信”、“一条通告”），与纳税人多沟通、勤联系，及时宣传、落实市局出台的一系列政策、措施，拉近税务机关与纳税人的空间距离，用真诚、贴心、实在的服务，缓解纳税人在“非典”时期办税的恐慌情绪。“非典”无情人有情，非常时期，我们提供了非常服务，同时也赢得了纳税人对税收的支持，截止6月底，我局上半年共组织各项收入58013万元，同比增收10653万元，增长22%。

3、落实四项制度，实施人性化服务。我们不断建立依法纳税、诚信纳税的新机制，以营造良好的税收环境和促进区域经济发展为落脚点，按照市局的部署要求，大力推行纳税评估、检查约谈、检查准入和企业纳税信誉等级评定四项制度。上半年共与100户纳税人进行了约谈，补缴税款347万元。特别是3月底，组织的对42户建筑业纳税人的集体约谈，向纳税人重点提示了营业税、印花税在政策理解和执行过程中容易产生的错误之处。纳税人反映，这样的约谈收获大、形式新、人情味浓。

4、整合服务资源，改进服务流程，简化服务程序，实行“一窗式”全程办税服务。目前，我局所有的纳税服务厅都实行了“一窗式”全程办税服务，为使每位窗口工作人员都能同时受理申报、办理登记、发售发票等业务，我们将最优秀的税务干部选调到窗口服务岗位。为方便纳税人交纳税款，我们得到了金融机构的大力支持，将银行引入服务大厅，解决了纳税人办税楼上楼下来回跑，各个窗口来回跑，税务机关与银行之间来回跑的问题。使纳税人确实感受到办税更方便、更快捷、更高效。

5、纳税服务前移。我们将服务对象从注册在本局的纳税人扩大到准备办照的投资者，将服务环节从注册后前移到投资意向者投资前的考察阶段。在投资意向者对投资地区进行考察的过程中，只要有关部门或投资意向者需要，我们都安排专人到场，向投资意向者介绍投资地区的税收环境，了解投资意向者对税务机关的需求，解释有关税收政策疑问，使投资意向者能够对投资地区的环境有更深刻的认识和了解，增强他们投资××的信心。例如：2003年2月，东方信捷物流有限责任公司总经理和管理人员先期到空港物流园区进行实地考察。得知这个消息后，我局开发区税务所及时派2名干部现场有针对性、有重点地对该公司所涉及的地方各税进行宣传解答，他们良好的服务受到入区企业和空港物流园区领导的一致好评。该公司以注册资本2000万元人民币入住了空港物流园区，当年预计实现地方税收60万元。

二、优化纳税服务的收获

（一）树立了“四个服务新理念”和在纳税服务工作中要坚持“四个第一”的思想。树立的四个新理念是：一是树立服务是让纳税人满意，服务是税务机关和税务干部的法定职责，服务是对纳税人合法权益的尊重和保护的理念；二是树立服务是执政党坚持“立党为公、执政为民”和贯彻落实“三个代表”重要思想的本质体现的理念；三是树立服务是税务干部思想品质和道德情操外在表现的理念；四是树立纳税人的夸奖和老百姓的口碑是对国家公务机关和税务干部最高奖赏的理念。在纳税服务工作中要坚持做到的四个第一是：要把纳税人的合理合法需求作为改进和创新纳税服务的第一信号，要把提高服务质量和效率作为优化纳税服务的第一目标，要把纳税人的满意度作为衡量纳税服务水平高低的第一标准，要把营造一流的税收环境作为优化发展环境的第一要务。全局广大干部思想认识的提高、服务观念的转变、全新理念的树立，为做好纳税服务奠定了坚实的思想基础。

（二）爱岗敬业，乐于奉献的意识明显加强了。通过开展各项活动激励了全局干部爱岗敬业、廉洁奉公、无私奉献的精神，也使一大批优秀党员走在了纳税服务工作的最前沿，充分体现了模范带头作用，营造出了一种让纳税人满意的税收环境。通过一系列学习教育活动，增强了全局干部依法行政、秉公执法、执政为公、勤政为民意识，提高了全局干部为纳税人服务的本领。

（三）为纳税人办税效率提高了，使纳税人更加满意了。一窗式全程办税服务的运行，在我们设置的20个对外窗口，每名干部都能当场立即办理纳税人的税务登记、购领发票及兑奖、纳税核定、纳税申报、行政处罚、私车及零散税源的征收、ic卡办理、税务咨询及税法宣传等内容。纳税人无论到哪个窗口都能解决所需办理的各种涉税事宜。将银行引入服务大厅，解决了纳税人办税时楼上楼下来回跑，各个窗口来回跑，税务机关与银行之间来回跑的问题。纳税人普遍反映，进了办税厅有舒适感，进行税务咨询有信赖感，办理涉税事宜有高效感，与税务干部交流有亲切感，依法诚信纳税有自豪感。

三、优化纳税服务还存在的薄弱环节

（一）主动服务意识需要进一步增强，服务方式还需要进一步创新，服务水平有待进一步提高。重管理、轻服务的观念和“我是管纳税人的思想”还不同程度的存在，还存在“纳税人围着税务干部转的现象”。

（二）强化征管措施力度尚需进一步加大，依法治税水平有待进一步提高，还存在漏征漏管、偷税漏税的现象。有的税收执法不够规范，以补代罚，处罚不到位，随意性和弹性较大。

（三）有的税收干部对税收法规政策吃的不透、掌握的不准，有的廉洁自律意识不强，综合素质有待进一步提高。

（四）税收宣传力度尚需加大，纳税人依法纳税意识有待进一步增强。所有这些问题，都需要我们在今后的工作中采取有力措施，认真加以解决。

四、进一步优化纳税服务需改进的措施

（一）不断完善一窗式纳税服务。在现已实行的一窗式服务的基础上，要不断简化办税程序，提高服务效率，要按照“减少审批环节、简化审批手续、缩短审批时限”的原则，对办税程序、审批制度进行全面清理和简并，该取消的取消、该简化的简化，健全并完善内容全面、统一规范的纳税服务制度，努力提高服务的质量和效率。

（二）切实作好网上服务。我们要进一步发挥互联网的作用，更新“××tax861”和“××网城”中××地税局的网页版面，丰富内容，拓展功能，逐步推广网上办理税务登记、纳税申报等涉税事宜，使纳税人办税更快捷、更方便。

（三）创新服务方式。服务的方式要变被动为主动，变滞后为超前，要积极探索和推行上门服务、亲情服务、提醒服务、跟踪服务的有效方式，把纳税服务向小、细、实延伸和拓展，为纳税人营造一流的服务环境，搭建一流的发展平台。通过深化纳税服务，净化税收环境；通过优良的税收环境，吸引投资人、稳定纳税人；通过投资人、纳税人聚拢资源、创造财富，增加地方税收收入，推动区域经济加快发展。

篇4

1.1 REITs的概念

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”）是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs起源于美国，从1960年出现第一批REITs，发展至今已成为房地产领域最重要的投融资产品。作为专注于房地产领域的资产证券化产品，其收入主要来自于物业未来的现金流，所持有的资产以租赁性物业为主；类型包括商场、购物中心、写字楼、住宅、酒店、度假村、工业设施、仓储设施等。

1.2 REITs的类型

1.2.1 按照法律形式，REITs可以分为公司型和契约型公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将受益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的受益权凭证。

1.2.2 按基金的受益凭证可否赎回，REITs可分为开放式和封闭式封闭式REITs发行规模固定，投资人只能在公开市场上交易，而不能直接以净值要求赎回，为保障投资人的权益不被稀释，封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可增减，投资人可按照基金的单位净值要求赎回。

1.2.3 按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类权益型REITs直接经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润，大部分的REITs都属于这一类。抵押型REITs以金融中介的角色，将募集资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，赚取利息收入，或者以购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用。混合型REITs兼有权益型和抵押型的特点。

1.3 REITs的特点

1.3.1 享受税收优惠

美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入按规定缴税并享受有条件优惠。香港税法对于REITs的收益也免除利得税。

1.3.2 分散风险

R E I Ts通过对不同类型和不同地区房地产的组合投资，能够有效分散风险。投资者通过投资REITs，可以间接实现对房地产的多样化投资[1]。

1.3.3 收益稳定、高派息

R E I Ts基金中的很大部分投资于收租物业，租金收入比较稳定，而且一般规定REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs的股利回报普遍高于其他金融产品。

1.3.4 较高的流动性

R E I Ts将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，投资者在市场上可以很容易变现，具有较高的流动性。

1.3.5 透明度高

R E I Ts的资产组成、租金收入、利息收入清晰，利润分配有明确的法律规定．而且有着严格的信息披露制度，透明度较高。

1.4 REITs的发展现状

截止2009年年底，全球480多家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。美国148家房地产信托市值达到3000亿美元左右；第二位的是澳大利亚，64家上市地产基金市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚；亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国大陆更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段[2]。

2.REITs对房地产发展的作用

2.1 保障投资人权益

直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。

2.2 保证财产安全

基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。

2.3 监管严格

REITs受到证券、信托和房地产行业的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为等方面受到严格规范，能够有效地防范道德风险。相关规范一般要求REITS投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益有保障。

2.4 资产证券化

R E I Ts的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资产证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。

2.5 税收优惠

各国、各地区对于REITs一般都有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITs具有较大的吸引力。当经济景气时，REITs股价可以收益，当景气衰退时，REITs仍能保持稳健收益。

3.REITs与房地产信托的区别

3.1 权益性质不同

R E I Ts投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，享有信托计划的受益权，两种权利在法律上有根本的区别。

3.2 收益稳定不同

REITs主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益，投资者将承担房地产开发不成功的风险[3]。3.3 管理方式不同REITs所有权与管理高度分离，但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托计划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。

3.4 投资退出机制不同

REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。

3.5 金融机制不同

R E I Ts是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。

3.6 收益预期不同

R E I Ts对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国和香港要求把所得利润不少于90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在5%～9%左右。

3.7 投资期限不同

R E I Ts的产品周期一般在8～10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1～3年。3.8 税制优惠不同REITs以信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。综上，REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品，比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITs作为全新的金融工具，与房地产信托相比拥有更多的优势，在未来REITs将会比房地产信托有更广阔的发展空间。

4.REITs在我国的发展模式

4.1 我国REITs的发展历程

2 0 0 7 年 1 月，央行从金融稳定的角度，着手研究制定R E I Ts的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。2008年3月，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿。2008年12月13日，国务院办公厅了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”，上海成为试点城市[4]。2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。2010年，住房和城乡建设部提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求，拟在银行间债券市场发行REITs受益券。

4.2 我国REITs的法律形式

从法律形式上看，在信托框架下，采用契约型基金方式设立REITs的可行性较大。契约型基金是基于信托原理而组织起来的投资行为，由信托公司作为受托人，以设立信托的方式，通过签订基金契约，发行REITs受益凭证募集资金，并规范各方当事人的行为[5，6]。

4.3 我国REITs的法律主体

在契约型模式下，REITs运作过程中，涉及的主要当事人包括委托人、受托人、资产管理人、托管人、受益人。委托人是将其合法拥有的资产交给受托人，包括个人和机构投资者，要对个人投资者设定较高的准入门槛，包括但不限于风险投资的经验、个人资产规模及抗风险能力等。受托人即信托公司，是信托资产的持有人，负责受益凭证的发行、受益凭证持有人的登记、REITs的收益分配，定期对REITs的执行情况进行信息披露，定期召集受益人大会，选定、委任或者更换投资管理人，并监督投资管理人按照信托文件的约定和受益人大会决议管理信托财产投资组合等事务。资产管理人负责管理REITs所持有的资产，对信托财产进行具体的投资组合和物业管理。信托公司可以同时兼任资产管理人的角色，也可以委托专门的外部机构管理和运用信托财产。托管人是接受REITs托管的商业银行，保管基金财产、获取基金托管费，拥有监督REITs的投资运作、监督资产管理人等权利。R E I Ts受益人是信托受益凭证的持有人，依法享有定期获得基金收益分配，监督REITs运作情况，按契约的规定查询或获取公开的REITs业务及财务状况资料，出席或委派代表出席受益人大会行使表决权等权力。

4.4 我国REITs的流通方式

从国内目前的实际情况来看，REITs的发行应以私募形式为主。虽然公募的REITs是发展的趋势和方向，但在当前情况下，基础条件尚不成熟。由于国内目前还没有统一的信托交易平台，在初期REITs最好只在银行间市场发行和交易，经过一定时期的运作后，业绩良好者可以再申请到交易所市场上市流通。

4.5 我国REITs的运作模式

R E I Ts的业务运作主要包括物业的选择和投资组合的构建，从国外REITs投资的物业类型看，主要以商业物业为主，重点选择已建成并产生稳定租赁收入的成熟物业，注重物业的内在价值，评估后符合投资者的回报率要求。结合我国现阶段国情，REITs投资的物业可以考虑有政府补贴的保障房项目，REITs的收益来源于保障房项目自身的经营性现金流和政府的财政补贴两方面。