房地产企业涉税筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业涉税筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地增值税；房地产；涉税筹划；核算

案例：2011年10月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元（不超过同期银行贷款利率）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案。

方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米，公司不能提供金融机构贷款证明。

方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米，公司能提供金融机构贷款证明。

要求：根据上述资料

（1）分别计算各方案该公司应纳土地增值税；

（2）比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。（假定以后计算过程以万元为单位）

一、征收额计算

（一）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额=增值额x适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。

1 四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。

2 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

（二）根据上述原理，案例中扣除项目计算过程

方案一：

④取得土地使用权所支付的金额：2000万元

②房地产开发成本：8800万元

③房地产其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080

④税金：

销售收入=91000x2000÷10000=18200

营业税=18200x5%=910

城建税及教育费附加=910x（7%+3%）=91

印花税=18200x0.05%=9.1

土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001

⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041

方案二：

①取得土地使用权所支付的金额：2000

②房地产开发成本：8800

③房地产其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540

④与转让房地产有关的税金：

销售收入=91000x1978÷10000=17999.8

营业税=17999.8x5%=899.99

城建税及教育费附加=899.99x（7%+3%）=90

印花税=17999.8x0.05%=9

土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99

⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除项目金额合计

=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99

二、影响因素分析

从以上规定可以看出，影响因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

（一）确定适当的房地产价格

由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，在税收边际会产生大的税额攀升效应，使得税负增长很快，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）确定适宜的成本核算对象

对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。

（三）确定合适的利息扣除方式

参照方案一、二中，房地产其他开发费用的计算过程。

首先，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。

其次，如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这两种规定为纳税人提供了选择余地，目的是为了房地产其它开发费用之和达到最大化。

1 如果建房过程中利息费用很多，多于开发费用中除利息费用之外的其他费用之和。房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供贷款证明。

2 如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。

（四）案例中应纳土地增值税额计算过程

方案一：

增值额=18200-15041=3159

增值率=3159÷15041=21%

土地增值税税额=3159x30%=947.7

方案二：

增值额=17999.8-15489.99=2509.81

增值率=2509.81÷15489.99=16.20%

根据土地增值税税收优惠：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。

因此我们得出：

方案一：所得税前利润=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2

方案二：所得税前利润=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81

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关键词：房地产税务筹划财务管理

一、房地产企业税务筹划的概念与特点

（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。

（二）特点：

1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。

2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。

3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。

4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

二、房地产企业税务筹划的可行性

首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。

三、房地产企业税务筹划的现实意义

（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担

目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。

（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规

国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。

（三）有利于房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。

四、房地产企业税务筹划中应注意的问题

（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。 一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。

（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。

五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

（二）房地产企业筹资环节的税务筹划

企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。

（三）房地产企业开发环节的税务筹划

房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

（四）房地产企业销售环节的税收筹划

企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。

总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。

六、结束语

房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。

参考文献：

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一、房地产企业税收筹划的难点分析

从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。

(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。

(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。

(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。

(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。

二、房地产企业税收筹划的对策分析

(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。

(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。

(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。

(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。

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【关键词】房地产企业；税务筹划技术；案例分析

房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。

一、房地产业财税特征

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：

1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。

2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。

3.房地产业成本、费用结构复杂。

4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。

由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。

二、房地产业涉税分析

房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。

主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。

1.营业税分析

（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。

（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。

（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：

（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

3.其他有关税种的分析

（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。

三、房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：

1.税基筹划技术

房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

2.实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。

3.摊销（分摊）技术

房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。

4.转化技术

房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。

5.规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

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关键词：房地产企业 税务内控体系 构建意义和方法

1.税务内控的背景、定义和目标

公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系体系是十分有必要的。2008年5月，财政部等五部委联合印发了《企业内部控制基本规范》，自2009年7月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励非上市的大中型企业执行。2009年5月5日，国家税务总局以国税发[2009]90号文印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》。2010年4月，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合颁布了《关于印发企业内部控制配套指引的通知》。根据《企业内部控制指引》，上市公司建立完善有效的内部控制制度，对加强企业的经营管理、保护企业的财产安全、保证企业会计信息真实、提高企业经济效益等都有积极的推动和促进作用。在构建完善的的内部控制体系的同时，结合企业自身特点建立适合的税务内控体系对于企业防范涉税风险将起到积极的作用。由此可以看出，税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

2.房地产企业构建税务内控体系的意义

在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门（尤其是税务管理部门）对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高。所以房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展、获利就必须高度重视税务问题。房地产企业结合自身特点构建一套税务内控体系无论是对企业本身还是整个国民经济都有重大的意义。

3.构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

3.1为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

3.2对各环节的风险管理流程进行控制

作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

3.3建立完健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项，必须要向公司领导及时汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。

3.4建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期（每月或每季度）对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整。信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

4.结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

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[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文，2007.

[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督，2007.

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摘 要 当前，随着我国市场经济的发展，我国中小房地产企业也得到了迅猛发展。但同时，随着国家房产调控等相关政策的出台，以及国外资本的引入，我国房产市场面临着日益严峻的竞争，尤其是中小房地产企业，更是面临着一定考验。纳税筹划是在不违背税收法律的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，从而帮助企业达到节税目的。近些年来，纳税筹划尤其受到中小房地产企业的重视。对此，本文以中小房地产企业为探寻视角，围绕纳税筹划，进行了相关分析与探讨，希望有助于房地产企业的下一步发展。

关键词 中小房地产企业 纳税筹划 竞争 发展

一、我国中小房地产企业纳税筹划的意义

作为中小房地产企业，税费支出属于其一项成本，与其经济利益紧密相连。因此，科学、有效、合理的控制企业的税费支出，不仅能有助于房地产企业节省开支，还从宏观上有利于其可持续发展。另外，房地产企业在我国的众企业类型中，属于资金密集型行业。近些年来，我国房价趋高，政府对房地产企业出具了诸多房产调控政策。在宏观经济环境的影响下，我国房地产企业，尤其是中小房地产企业的利润被极度挤压，由与之前的“暴利行业”相比，已逐渐演变为“平利行业”。此外，房地产企业毕竟是我国的新兴行业，众多投资者都想在这新行业里分一杯羹，因此当前我国房地产企业数目众多，规模不一，竞争也日益加剧。其中，中小房地产企业所面临的竞争尤为激烈。在这种情况下，中小房地产企业利用一定的税收筹划手段，节省纳税成本，争取使企业税收负担达到最小化，不仅能为企业节省开支缩减成本，从而在一定程度上减轻企业的资金压力，还能在为企业增加经济效益的同时，提高企业的竞争力，从而有助于企业的未来发展。

中小房地产企业的税收筹划，就是在密切结合房地产行业宏观经济政策变化革新的同时，通过一定财务管理手段，合理避税、节税、规避纳税陷阱，以及关注能够引起纳税数额的因素，帮助企业节省纳税成本。对企业应纳税额的影响因素中，税率和计税依据是两个最根本、最直接的因素。计税依据越小，税率越低，应纳税额就越少。不仅如此，这两个因素还间接影响其他因素。虽然税种不同，这两种因素的内容不同，但是纳税筹划手段都是围绕这两个因素进行着手。

二、中小房地产企业纳税筹划的措施

（一）关于土地增值税的纳税筹划

作为房地产企业，土地增值税是一项主要成本。根据我国税法相关规定，在建造普通标准住宅时，增值率在20%以下，土地增值税可以免征。超过20%，土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4.增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

对此，房地产企业可以适当增加扣除项目，以使得房地产企业的增值率尽可能保持在20%以下，从而享受免税待遇。具体纳税措施如下例。

假设：我国某一房地产企业开发一处普通住宅，住宅总售价为1000万元，可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200 ÷800=25%。（不考虑企业所得税）。

该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30%=60（万元）；

营业税：1000×5%=50（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：50×10%=5（万元）；

该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。

纳税筹划措施：该房地产企业可以对住宅住房进行简单装修。假设装修费用为300 万元，则房屋售价增加至1300 万元。则按照税法规定可扣除项目增加至1100万元，增值额为200万元，增值率为200÷1100=18%。

由于增值率未超过20%，因此该房地产企业不需要缴纳土地增值税；

营业税：1300×5%=65（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：65×10%=6.5（万元）。

该房地产公司的利润为：1300-1100-65-6.5=128.5（万元）。

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从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。

二、房地产企业税收筹划的必要性

(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。

(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。

(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。

(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。

三、房地产企业税收筹划的影响因素

企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。

(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。

(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。

四、房地产企业税收筹划存在的问题

2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。

(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。

(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。

(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。

五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措

(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业

的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。

(3) 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施,其最后也是失败的。因此,在整个税收筹划的过程当中,除了要保证税收组织的建立和人员的配备外,各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识,让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义,以及清楚各部门具体应该做些什么。另外,制定相[文秘站:]关激励制度,鼓励各部门积极配合,以确保工作的顺利。

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（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响

新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展

一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

（一）加强关注税收政策，采取相应对策

在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

（二）强化房地产对销售收入的税收筹划

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【关键词】税收筹划；纳税最小化；理论

税收筹划是指纳税人在税法的规定和许可的范围之内，通过对公司财务中涉及到税务方面的活动合理的筹划和安排，充分利用政府部门和税法中提供的优惠政策和可以选择的条款，来减轻公司税收负担的行为，也被称为纳税筹划。

1 企业税收筹划理论的起源

目前在发达国家中税务筹划已经十分普遍，已经成为企业的经营和发展的重要组成部分。据记载，税务筹划的诞生追溯到19世纪的意大利，但是现代税务咨询成立于1959年的欧洲税务联合会，这是由从事税务方面的专业人员和团体组成，其联合会成员遍及欧洲各地国家。欧洲税务联合会提出在联合会中的税务专家是以事务咨询为中心开展税务方面的服务，因此在税务方面真正形成了税务筹划的出现，从而不断地发展起来的。而在我们国家，税务筹划方面的发展较晚，其发展速度比较缓慢。随着经济的发展税收才在不断地担负起组织财政收入和调节人们收入分配的职能，也是税务筹划的概念在企业中运行，为企业的良好发展起到了重要的作用。

2 企业税收筹划理论的发展现状

在20世纪90年代以前，我国关于税务筹划方面的理论研究很少。这主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的计划经济体制下，企业为国家或集体所有，企业的经营自受到极大限制；同时，企业每年为国家所贡献的利税作为国有企业考核的一项重要指标，因此，企业没有税务筹划的压力和动力。另一方面，由于社会上对税务筹划存在错误认识，特别是税法详细地规定了纳税人的纳税义务，却很少、甚至没有规定纳税人的权利，这使很多人把税务筹划与偷税、漏税等同起来，使纳税人从事税务筹划承担了过高的涉税风险，因此阻碍了税务筹划理论的研究及其实际应用的发展。随着经济的不断发展税收筹划受到了重视，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，对其研究的成果日渐增多。

我国税务筹划的相关文献基本上是在20世纪90年代以后才逐渐出现的。《税收筹划》是我国第一部关于税务筹划方面的专著，《避税与反避税全书》中谨慎地介绍了避税和反避税的一些技术。随后，关于税务筹划理论和实务的相关著作才大量出现。其中，影响比较大的有：《现代企业的合理避税筹划》、《纳税筹划宝典》、《国际税收筹划》、《公司避税节税转嫁筹划》、《税收筹划与企业财务管理》、《税收筹划原理与实务》，全国注册税务师执业资格考试中用到的每年的指定教材《税务实务》等等，这些著作主要从理论的角度谈论了关于税务筹划的技术、企业税收优惠政策、分税种税务筹划等内容，个别著作还从企业的业务环节的角度对公司税务筹划进行了探讨。此外，《中国税务报》筹划周刊也对我国税务筹划的发展起到了很大的推动作用。《房地产开发企业理税顾问》中采用分税种的结构，详细地讲解了房地产开发企业应该纳什么税，应该交多少税，各种特殊情况的处理方法，如何计算应纳税额，纳税申报的途径，怎么样才能享受到那些税收优惠政策，如何才能申报办理享受税收优惠政策的手续等内容。该书的目的是能够帮助各类企业事业单位的管理人员、财务人员以及社会上的个人和家庭学习和掌握税法知识，正确履行依法纳税的义务。张美中（2005）的《最优纳税方案选择―房地产开发企业》中，从税收实务的角度分析，书中是以房地产开发企业所涉及到的主要税种为主线，依次介绍了房地产开发企业在营业税、所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税以及其他税种纳税方案的选择；同时并在介绍每一种税的纳税方案的选择时给出了案例和对案。贺志东（2002）的《房地产开发企业纳税筹划》中，主要从分税种的角度来介绍了税收要素的基础上对房地产企业在各个环节中所涉及到的税收方面的优惠政策进行了纳税筹划的提议。文中对房地产企业所涉及到的营业税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、契税和其他税种的涉税环节进行了纳税方面的提议。梁云凤（2006）的《房地产企业税收筹划》中，通过介绍房地产行业中涉及到的税收政策的基础上，用案例分析的方法对房地产企业业务流程中涉及到的税收筹划进行了一些探讨。

3 企业税收筹划理论的不足

从以上对税收筹划方面的研究现状的回顾我们可以知道，尽管国内在20世纪90年代以后对企业税务筹划方面的理论研究已经比较全面，在房地产开发企业的税务筹划研究方面也有所涉及。但我们也发现，现有的研究存在着以下几个方面的不足：首先，更多的是从宏观经济学的角度对税务筹划进行探讨，而不是从微观经济学的角度来展开；首次，在税务筹划的制度基础方面，仅局限于对税收政策的介绍，没有从更深层次的、从法系的角度进行分析，这可能使税务筹划的理论与方法得不到很好的理解；最后，现在的研究大多没有从企业战略或财务战略的层次来讨论企业的税务筹划，而仅仅从企业经营的层次来讨论税务筹划，这可能使企业税务筹划的效果存在一定的涉税风险。

【参考文献】

[1]丘艾莉.企业税务筹划理论与实务研究[D].广西大学，2004.

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关键词：房地产企业；纳税筹划；税负

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地产企业纳税筹划现状

房地产企业在国民经济中占有举足轻重的地位，2012年从年初国务院领导要提稳增长，在从市场运行的趋势看，实际上房地产市场和房地产行业承担了2012年稳增长的中坚力量。在国家对房地产行业不断加强宏观调控的当下，“限购”、“限贷”政策一步步深入和完善，并一直没有松懈。在十新闻中心接受采访的中国住房和城乡建设部部长说房地产限购政策短期内不会退出，这是中国政府表明的最新态度，可以得知自主性购房仍然是市场购房的主体。由于政府出台的限购和限贷政策并没有放松，难以刺激投资和投机性购房需求，因此房价也难以被持续性地推高。2012年11月国家统计局公布的全国70个大中城市的房价中房价上涨的占75.7%，但各上涨城市的价格涨幅都没有超过1.0%。但这微小的涨幅是由地王效应引起的，企业并不会因为销售收入的增长而获得较大收益。受一系列宏观调控政策的影响，地价的不断攀升，建筑成本提高，导致房地产企业利润缩水，融资困难，提升房价空间很小，企业急需从内部控制成本，为企业带来一定的现金流，增强企业营运能力，最终增大企业的利润空间，通过合法合理的减少税收支出是控制成本的一个有效可行的方法。

在国家宏观政策调控背景下，税收政策和会计法规不断更新，税收环境不断发生变化的情况下，房地产企业纳税筹划难度越来越大，这就必然要求房地产企业要紧跟国家政策，吃透并熟练运用税收法规和会计制度，选择合适的纳税筹划方法来降低税负，降低成本，实现企业利润最大化。

2 房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1 涉税多但能筹划的税种少

房地产企业涉及税种较多，但并不是所有税种都有筹划空间，一些纳税支出较小的税种没有空间进行筹划，并且其筹划的意义不大。对房地产企业来讲，只需要对支出金额大的税种进行筹划，但是纳税支出较大的税种只有几种，因此能进行纳税筹划的税种少。

2.2 我国税制不完善

我国的税制仍然不完善，存在重征、漏征的问题，如有些经济业务事项需要征收两次税，而有些应该缴税的业务却并没有征税。税率结构不合理，相邻税阶纳税差异较大，如土地增值税相邻税阶之间的跨度为10%，若超过临界点一点而改变税率，计算的结果就会有很大不同。我国房地产企业纳税情况是流通环节税负较重，房地产持有阶段相对较轻，纳税支出不平衡，使得房地产企业在流通环节会产生大额税收支出。

2.3 对政策敏感度高

房地产企业变现能力较差，主要依靠银行融资和收取购房者支付的预售款获得现金流，而大多数购房者采用银行按揭的方式支付剩余房款，因此房地产企业对金融政策很敏感，银行金融政策的变动直接影响房地产企业的销售收入，从而对房地产的后期建设产生影响，进而影响纳税筹划工作的进度。

2.4 企业观念错误

税收贯穿于房地产开发经营的整个过程，房地产企业应对税收进行全面的纳税筹划，尤其是事前筹划很重要，而目前有些房地产企业的做法是在临近纳税时才让财务人员进行筹划，这种错误的方法并不能使企业最大化得提高税后利润。纳税筹划需要对各个阶段进行全面地规划，综合考虑各方面的影响因素，然后选择最适合本企业的筹划方法使企业降低综合税负。

3 房地产企业纳税筹划方法

3.1 营业税的筹划方法

①由房地产企业购买设备。税法规定在纳税人提供建筑业劳务的营业额不包括建筑方提供设备的价款，而在建筑工程中的设备价值很大，因此房地产企业可以让设备价款不包含在合同总金额中来达到少缴营业税的目的。房地产企业可以与生产或销售设备的厂家直接签订购销合同，则设备价款就不包含在房地产企业和建筑方的签订的合同内，从而减少了合同总金额，进而减少了营业税负担。通常情况下，建筑公司是以一定比例的不动产销售收入支付给建筑公司代建费，因此，建筑公司的营业税实质上是需要房地产企业负担的，而由房地产企业购买设备，在减轻建筑公司营业税负担的同时，也减轻了房地产企业的负担，在一定程度上降低了开发成本。

②将价外费用分离出去。税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的全部价款和价外费用都应计入营业税的营业额。房地产企业在进行会计核算时将其在销售房屋时代收配套设施费计入的是“其他应付款”，但是在计算营业税时，这些配套设施费作为价外费用和销售收入一并征收营业税，这样加大了营业税的税负。鉴于此种情况，房地产企业可以设立能代收这部分配套设施费的物业公司，将这部分价外费用成功地分离出去，房地产企业则不需要缴纳配套设施费部分的营业税，这样不仅减少了营业税纳税支出，设立的物业公司还能为企业带来额外的收入。

3.2 土地增值税的筹划方法

①控制增值额。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率在不同阶级按10%的速度增长，相邻税阶差距很大。房地产企业可以利用这点来进行纳税筹划，在进行房屋定价时，可以将增值额控制在50%、100%、200%这三个临界点，虽然超出临界点会带来收入的增加，但这点微小的增加并不足以弥补多缴纳的土地增值税，这样反而加大了房地产企业的税收支出，使得税后收益变得更小。

②销售定价的筹划。对于普通商品来讲，销售价格提高，企业的销售收入和纳税支出都会相应增加，但增加的销售收入会大于增加的纳税支出，企业的最终受益也会有所提高。但对于房地产企业来讲，由于我国在土地增值税征收规定中享有特有的优惠政策，造成销售价格不一定与最终受益成正比。由于普通标准住宅在土地增值税上享有税收优惠政策，房地产企业应通过合理的定价，使得房地产企业开发的产品符合普通标准住宅的标准，从而享受土地增值税的免税待遇。房地产企业应该从纳税筹划的角度考虑，综合权衡售价提高带来销售收入的增加和放弃税收优惠所增加的税收负担，从而确定合适的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

3.3 房产税的筹划方法

①合理分解租金。房地产企业收取的租金收入中通常包括水电费、物业管理费等，企业应将这部分费用从房租中分离出来，可以与客户分别签订房屋出租合同和物业管理合同，物业管理收入由公司成立的物业公司收取，这样，分离出去的这部分费用只需要缴纳营业税及附加税费，而不需要缴纳房产税。成立物业公司后，由房地产企业收取租金，物业公司收取物业管理费，将租赁收入和物业管理费收入分开，房地产企业的租金收入减少，从而缴纳的房产税减少，税负降低。

②简化出租关系。目前，售后返租模式逐渐被消费者接受，此模式也是房地产企业取得较高收益的一种手段。但是，在售后返租模式下存在两个出租关系：第一是购房者将房屋出租给房地产企业，第二是房地产企业将房屋出租给使用者。两个出租关系中购房者与房地产企业均需要缴纳房产税，因此房地产企业应当简化出租关系来减轻税负。房地产企业可以将购房者与房地产企业的出租关系转变为关系，同时将房地产企业与使用者的关系转变为购房者与使用者的出租关系，这样，房产税的纳税人仅为购房者，房地产企业无需缴纳房产税。

3.4 企业所得税的筹划方法

3.4.1 完整地归集计税成本

由于企业所得税清算准备时间越长，准备工作越充分，计税成本越完整，因此，房地产企业应在年末之前完工，从而避免因计税成本不完整导致企业多缴企业所得税。房地产企业在完工年度应对成本进行充分完整的预提，不能漏提，否则这部分没有预提的成本，即使下一年度汇算清缴前取得合法凭据，也不能在完工年度所得税税前扣除。

3.4.2 利用会计处理方法进行筹划

同一经济业务事项采用不同的会计处理方法可能产生不同的结果，房地产企业可以充分利用这点来进行企业所得税的筹划，选择合理的会计处理方法降低税负。折旧费用的分摊和成本费用的扣除关系到各期成本费用的支出额的大小，直接影响房地产企业各期的利润水平，最终影响企业的税收负担大小。

固定资产折旧费是企业所得税税前准予扣除的项目，企业可以选择不同的固定资产折旧方法，使折旧费合理的在税前增加列支，减少企业所得税支出。房地产企业应该合理设置会计科目，严格区分各项成本费用，防止由于各项费用记录不明，导致合理的费用无法扣除的情况。将成本费用按照比例分配，在税前准予扣除标准较大的项目选择多分配，扣除标准小的少分配，防止由于超出扣除标准不准予扣除部分给企业带来的税收负担增加。

3.4.3 利用扣除限额进行筹划

根据税法规定，未超过扣除限额的应付职工薪酬可以在税前列支，企业可以将超出扣除限额的部分，采用费用化的方式发给职工，即可以通讯费、交通费、餐饮费、超市提货卡、商场购物卡等方式，这样既向职工发放了较高的工资福利，又为企业减少了企业所得税的税收支出。

房地产企业的在开发过程中发生的一些工作人员工资、工资附加费、办公费等可以计入期间费用，也可以计入间接开发成本。税法规定，期间费用有扣除限额，超过限额部分本年不能扣除；对于从事房地产开发的纳税人，可以按房地产开发成本加计20%扣除。由以上规定可以看出，房地产开发企业应该将开发过程中的人员工资及办公费等计入间接开发成本，这样可以增加税前列支额，当然计算出来的企业所得税会减少，税负降低从而增加了企业的税后利润。

房地产企业利用纳税筹划可以减轻税负，降低税收成本，提高企业资金利用率，有利于实现企业的经济利益最大化目标。影响企业纳税筹划的因素很多，并不是所有的方法都适合每一个企业，企业应根据自己的自身情况，选择最优的纳税筹划方法，达到综合税负最低的目的。

参考文献：