土地储备管理办法范文
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导语：如何才能写好一篇土地储备管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
财预〔2017〕62号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、各省级国土资源主管部门：
根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)等有关规定，为完善地方政府专项债券管理，逐步建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，有效防范专项债务风险，2017年先从土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，今后逐步扩大范围。为此，我们研究制订了《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》。
2017年土地储备专项债券额度已经随同2017年分地区地方政府专项债务限额下达，请你们在本地区土地储备专项债券额度内组织做好土地储备专项债券额度管理、预算编制和执行等工作，尽快发挥债券资金效益。
现将《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》印发给你们，请遵照执行。
附件：地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)
财政部 国土资源部
2017年5月16日
附件：
地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为完善地方政府专项债券管理，规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)等有关规定，制订本办法。
第二条 本办法所称土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。
第三条 本办法所称地方政府土地储备专项债券(以下简称土地储备专项债券)是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入(以下统称土地出让收入)偿还的地方政府专项债券。
第四条 地方政府为土地储备举借、使用、偿还债务适用本办法。
第五条 地方政府为土地储备举借债务采取发行土地储备专项债券方式。省、自治区、直辖市政府(以下简称省级政府)为土地储备专项债券的发行主体。设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区级政府(以下简称市县级政府)确需发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行土地储备专项债券。
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
第七条 土地储备专项债券纳入地方政府专项债务限额管理。土地储备专项债券收入、支出、还本、付息、发行费用等纳入政府性基金预算管理。
第八条 土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用，不得用于经常性支出。
第二章 额度管理
第九条 财政部在国务院批准的年度地方政府专项债务限额内，根据土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素，确定年度全国土地储备专项债券总额度。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。
第十一条 省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度不足或者不需使用的部分，由省级财政部门会同国土资源部门于每年8月底前向财政部提出申请。财政部可以在国务院批准的该地区专项债务限额内统筹调剂额度并予批复，抄送国土资源部。
第三章 预算编制
第十二条 县级以上地方各级土地储备机构应当根据土地市场情况和下一年度土地储备计划，编制下一年度土地储备项目收支计划，提出下一年度土地储备资金需求，报本级国土资源部门审核、财政部门复核。市县级财政部门将复核后的下一年度土地储备资金需求，经本级政府批准后于每年9月底前报省级财政部门，抄送省级国土资源部门。
第十三条 省级财政部门会同本级国土资源部门汇总审核本地区下一年度土地储备专项债券需求，随同增加举借专项债务和安排公益性资本支出项目的建议，经省级政府批准后于每年10月底前报送财政部。
第十四条 省级财政部门在财政部下达的本地区土地储备专项债券额度内，根据市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素，提出本地区年度土地储备专项债券额度分配方案，报省级政府批准后将分配市县的额度下达各市县级财政部门，并抄送省级国土资源部门。
第十五条 市县级财政部门应当在省级财政部门下达的土地储备专项债券额度内，会同本级国土资源部门提出具体项目安排建议，连同年度土地储备专项债券发行建议报省级财政部门备案，抄送省级国土资源部门。
第十六条 增加举借的土地储备专项债券收入应当列入政府性基金预算调整方案。包括：
(一)省级政府在财政部下达的年度土地储备专项债券额度内发行专项债券收入;
(二)市县级政府收到的上级政府转贷土地储备专项债券收入。
第十七条 增加举借土地储备专项债券安排的支出应当列入预算调整方案，包括本级支出和转贷下级支出。土地储备专项债券支出应当明确到具体项目，在地方政府债务管理系统中统计，纳入财政支出预算项目库管理。
地方各级国土资源部门应当建立土地储备项目库，项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、项目投资计划、收益和融资平衡方案、预期土地出让收入等情况，并做好与地方政府债务管理系统的衔接。
第十八条 土地储备专项债券还本支出应当根据当年到期土地储备专项债券规模、土地出让收入等因素合理预计、妥善安排，列入年度政府性基金预算草案。
第十九条 土地储备专项债券利息和发行费用应当根据土地储备专项债券规模、利率、费率等情况合理预计，列入政府性基金预算支出统筹安排。
第二十条 土地储备专项债券收入、支出、还本付息、发行费用应当按照《地方政府专项债务预算管理办法》(财预〔2017〕155号)规定列入相关预算科目。
第四章 预算执行和决算
第二十一条 省级财政部门应当根据本级人大常委会批准的预算调整方案，结合市县级财政部门会同本级国土资源部门提出的年度土地储备专项债券发行建议，审核确定年度土地储备专项债券发行方案，明确债券发行时间、批次、规模、期限等事项。
市县级财政部门应当会同本级国土资源部门、土地储备机构做好土地储备专项债券发行准备工作。
第二十二条 地方各级国土资源部门、土地储备机构应当配合做好本地区土地储备专项债券发行准备工作，及时准确提供相关材料，配合做好信息披露、信用评级、土地资产评估等工作。
第二十三条 土地储备专项债券应当遵循公开、公平、公正原则采取市场化方式发行，在银行间债券市场、证券交易所市场等交易场所发行和流通。
第二十四条 土地储备专项债券应当统一命名格式，冠以年省、自治区、直辖市(本级或市、县)土地储备专项债券(期)年省、自治区、直辖市政府专项债券(期)名称，具体由省级财政部门商省级国土资源部门确定。
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。根据土地储备项目区位特点、实施期限等因素，土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构提出建议，报省级财政部门确定。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构根据项目周期、债务管理要求等因素提出建议，报省级财政部门确定。
土地储备专项债券发行时，可以约定根据土地出让收入情况提前偿还债券本金的条款。鼓励地方政府通过结构化创新合理设计债券期限结构。
第二十七条 省级财政部门应当按照合同约定，及时偿还土地储备专项债券到期本金、利息以及支付发行费用。市县级财政部门应当及时向省级财政部门缴纳本地区或本级应当承担的还本付息、发行费用等资金。
第二十八条 土地储备项目取得的土地出让收入，应当按照该项目对应的土地储备专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的土地出让收入偿还到期债券本金。
因储备土地未能按计划出让、土地出让收入暂时难以实现，不能偿还到期债券本金时，可在专项债务限额内发行土地储备专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还。
第二十九条 年度终了，县级以上地方各级财政部门应当会同本级国土资源部门、土地储备机构编制土地储备专项债券收支决算，在政府性基金预算决算报告中全面、准确反映土地储备专项债券收入、安排的支出、还本付息和发行费用等情况。
第五章 监督管理
第三十条 地方各级财政部门应当会同本级国土资源部门建立和完善相关制度，加强对本地区土地储备专项债券发行、使用、偿还的管理和监督。
第三十一条 地方各级国土资源部门应当加强对土地储备项目的管理和监督，保障储备土地按期上市供应，确保项目收益和融资平衡。
第三十二条 地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。
第三十三条 地方各级土地储备机构应当严格储备土地管理，切实理清土地产权，按照有关规定完成土地登记，及时评估储备土地资产价值。县级以上地方各级国土资源部门应当履行国有资产运营维护责任。
第三十四条 地方各级土地储备机构应当加强储备土地的动态监管和日常统计，及时在土地储备监测监管系统中填报相关信息，获得相应电子监管号，反映土地储备专项债券运行情况。
第三十五条 地方各级土地储备机构应当及时在土地储备监测监管系统填报相关信息，反映土地储备专项债券使用情况。
第三十六条 财政部驻各地财政监察专员办事处对土地储备专项债券额度、发行、使用、偿还等进行监督，发现违反法律法规和财政管理、土地储备资金管理等政策规定的行为，及时报告财政部，抄送国土资源部。
第三十七条 违反本办法规定情节严重的，财政部可以暂停其地方政府专项债券发行资格。违反法律、行政法规的，依法追究有关人员责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第六章 职责分工
第三十八条 财政部负责牵头制定和完善土地储备专项债券管理制度，下达分地区土地储备专项债券额度，对地方土地储备专项债券管理实施监督。
国土资源部配合财政部加强土地储备专项债券管理，指导和监督地方国土资源部门做好土地储备专项债券管理相关工作。
第三十九条 省级财政部门负责本地区土地储备专项债券额度管理和预算管理、组织做好债券发行、还本付息等工作，并按照专项债务风险防控要求审核项目资金需求。
省级国土资源部门负责审核本地区土地储备规模和资金需求(含成本测算等)，组织做好土地储备项目库与地方政府债务管理系统的衔接，配合做好本地区土地储备专项债券发行准备工作。
第四十条 市县级财政部门负责按照政府债务管理要求并根据本级国土资源部门建议以及专项债务风险、土地出让收入等因素，复核本地区土地储备资金需求，做好土地储备专项债券额度管理、预算管理、发行准备、资金监管等工作。
市县级国土资源部门负责按照土地储备管理要求并根据土地储备规模、成本等因素，审核本地区土地储备资金需求，做好土地储备项目库与政府债务管理系统的衔接，配合做好土地储备专项债券发行各项准备工作，监督本地区土地储备机构规范使用土地储备专项债券资金，合理控制土地出让节奏并做好与对应的专项债券还本付息的衔接，加强对项目实施情况的监控。
第四十一条 土地储备机构负责测算提出土地储备资金需求，配合提供土地储备专项债券发行相关材料，规范使用土地储备专项债券资金，提高资金使用效益。
第七章 附 则
第四十二条 省、自治区、直辖市财政部门可以根据本办法规定，结合本地区实际制定实施细则。
篇2
现将国务院侨务办公室、建设部《关于归侨侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房问题的规定》（侨内会发〔1998〕002号）转发给你们，请遵照执行。
国务院侨务办公室、建设部《关于归侨侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房问题的规定》
各省、自治区、直辖市和侨务办公室、建委（建设厅）：
为了进一步推进和完善我国城镇住房制度的改革，保护归侨、侨眷的合法权益，现对归侨、侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房的问题作如下规定：
一、获准因私短期出境仍保留公职的归侨、侨眷职工，可继续租住原公有住房，并按当地标准缴纳房租。
二、出境定居的归侨、侨眷职工，在出境前已经按国家及地方的房改政策规定参加房改买房的，出境定居后，其房产权属不变。
三、出境定居的离休、退休、退职职工的原同住亲属（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及与其有长期抚养关系的其他亲属），凡同住一年以上者，可继续租住原公房，并按当地标准缴纳房租；原居住地施行房改售房时，经产权单位同意，可以按当地房改政策购买原公有住房。
篇3
关键词:土地储备机构 政府储备用地 土地使用税
根据国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007] 277 号），土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为；土地储备机构是市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。那么土地储备机构办公场所等自身使用的土地和通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？
一、目前土地储备机构涉及的土地使用税现状
由于《土地储备管理办法》在2007年11月才正式下发，土地储备机构的职能和单位性质是从该办法下发后才正式统一，办法下发之前各地就已经以不同形式开展土地储备业务，土地储备机构组成方式和业务开展方式并不一致：北京市以国土局下属的事业单位——北京市土地整理储备中心开展土地储备业务，上海市以市属国有企业——上海地产（集团）有限公司开展土地储备业务，重庆市以市政府直属的事业单位——重庆市地产集团开展土地储备业务，厦门市、武汉市也是以国土局下属的事业单位开展土地储备业务。由于各地的土地储备机构组成方式和业务开展方式不一，且土地使用税属于地方税种，因此，各地涉及土地使用税的处理方式也不一致：对于以国有企业开展土地储备业务的，国有企业持有的政府储备用地一般依法全额缴交土地使用税；对于以市属或国土局下属事业单位开展土地储备业务的，事业单位持有的政府储备用地一般不缴交土地使用税，或仅对用于临时利用的部分缴交土地使用税。
二、现行土地使用税政策法规对政府储备用地的规定
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第二条 “在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位……”，条例中第六条“下列土地免缴土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地……”，以及《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第九条关于由国家财政部门拨付事业经费的单位的解释“由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位”。因此，对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税。
对于土地储备机构通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？根据土地使用税暂行条例第六条规定，土地储备机构储备的政府储备用地并未在免税的范围内，经查财政部和国家税务总局出台的与土地使用税相关的文件，也并未有过对政府储备用地涉及土地使用税的相关规定。
三、从储备机构的职能和储备用地的性质上探讨
从土地储备机构的职能来看，其主要是代政府行使土地收储、储备和出让的职能，在储备过程中虽然将储备用地的红线办至储备机构名下，但储备机构并不具有储备用地的使用权，也不具有储备用地的处置权，政府储备用地进行征地拆迁、“七通一平”等前期开发所需资金通过财政拨款投入，土地出让收入直接缴入财政专户，不通过土地储备机构，也不作为土地储备机构的收入，土地储备机构只是提取一定比例的工作经费，因此，土地储备机构行使的是一种类似和中介的职能。
从政府储备用地的性质来看，储备用地在出让前并没有土地用途、容积率等具体的规划指标，储备机构也只办理地块的储备红线，一般不办理土地使用权证。即使为土地储备融资抵押需要办理了土地使用权证，但权证上注明的使用权类型为“政府储备”、批准土地用途为“储备用地”，且在备注事项中注明“该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作他用”等字样，因此，政府储备用地在性质上有别于其他通过出让、划拨等方式取得的土地。
从政府储备用地的用途来看，一是通过公开市场或协议方式出让给开发商，作为办公、住宅、商业等非公益性项目的建设用地；二是通过划拨方式作为保障房、行政办公用房等公益性项目的建设用地。因此，政府储备用地不能直接作为建设用地使用，必须通过出让或划拨的取得方式改变使用权类型后才能作为建设用地进行开发建设。
因此，土地储备机构只是政府储备用地的名义持有单位和代管单位，其所有权和使用权实质上均归政府所有，且不能直接对储备用地进行开发建设取得收入。若要缴交土地使用税，其资金来源只能是向财政部门申请，由财政部门拨款后再缴入地方财政金库，过程手续繁琐复杂，且并没有实质意义。由于政府储备用地的所有权、使用权和出让收入均归政府所有，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号），土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，因此可以参照土地使用税暂行条例中关于“国家机关、人民团体、军队自用的土地”免缴土地使用税的规定，对土地储备机构持有的政府储备用地免缴土地使用税。
四、进行临时利用的储备地涉及的土地使用税
根据《土地储备管理办法》规定，在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。由于土地储备机构不具有储备用地的使用权，土地储备机构对储备地的临时利用取得租金收入是代地方财政收取的收入，需定期汇总上缴财政部门，那对于临时利用取得租金收入的储备地是否应缴交土地使用税呢？
根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第十五条关于免税单位自用土地的解释 “国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地……以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税”，参照本条规定的精神，对于临时利用取得租金收入的储备地应缴交土地使用税，同时，还应缴纳营业税、房产税等税费，使土地储备机构进行储备地临时经营承担的税费与其他企业开展的土地房产租赁业务保持一致，防止因政府行为使储备地临时经营成本过低，对市场中的其他企业产生不公平竞争。
五、结论和建议
综上，土地储备机构涉及的土地使用税应分以下几种情况处理：一是对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；二是对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税；三是对于由土地储备机构持有、没有进行临时利用的政府储备用地可以免缴土地使用税；四是对于由土地储备机构持有、用于临时利用的政府储备用地应依法缴纳土地使用税。同时，建议由税务机关对土地储备机构持有的政府储备用地涉及的土地使用税以法规形式予以明确。
参考文献：
[1]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）
篇4
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的国土行政主管部门；
3、专门设立的土地储备机构。
那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？
在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。
【关键词】土地土地管理土地储备土地储备机构土地储备的主体行政授权行政委托城市拆迁诉讼救济沈阳市皇姑区城市建设局
【正文】
目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。
一、土地储备的定义
什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。
还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。
最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）
地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：
1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。
2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。
3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。
4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。
5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。
二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱
仍以上述规章为例：
1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。
2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。
3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。
4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。
市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。
第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。
经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。
综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的国土行政主管部门；
3、专门设立的土地储备机构。
地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。
那么，谁是合法的土地储备的主体呢？三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门
土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？
依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。
有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：
对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。
由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。
政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。
四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体
新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。
在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。
依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。
行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。
五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权
在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。
具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。
既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？
在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。
取得土地使用权是二者的相同点。
不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。
土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。
所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。
出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。
六、对违法土地储备行为的诉讼救济
1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。
被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。
依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于，侵害了被拆迁人的合法利益。
3、政府收回土地的行为是可诉的。
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第一条为加强对土地收购储备资金的管理，保障和促进土地收购储备事业健康发展，根据国家有关法律、法规和《**市土地储备管理办法》，结合**市实际，制定本办法。
第二条土地收购储备资金是指财政拨款、银行贷款等专项用于土地收购补偿、土地开发整理、支付借款利息、土地交易支出等方面的资金。
第三条土地收购储备资金管理是依照国家财政政策、法律、法规，对资金的筹集、使用和结算进行全过程管理，其目的是保证资金安全、满足资金需要、提高使用效益。
第四条市土地储备委员会办公室设置财务机构，负责土地收购储备资金的筹集、使用、分配等日常管理，接受市国土资源管理、财政、审计等部门的领导、管理和监督。土地收购储备业务具有公益性、经营性、垄断性的显著特点，在国有土地实行资本运作的过程中，财政部门应按土地收购储备业务的特殊性质，提供必要的保障。
第五条土地收购储备资金的存款、贷款等金融服务工作，择优委托专业银行负责办理。在授信银行建立基本帐户，专户管理，封闭运行。
第六条市财政局对储备土地出让取得的收入实行收支两条线管理，即：储备土地出让取得的收入由市土地储备委员会办公室直接缴入市财政专户；土地收购补偿、开发整理、支付利息和费用等方面的支出，经财政部门审核后另行下拨。
第七条市土地储备中心根据市土地储备委员会办公室提供的土地收购资金计划和委托，代市土地储备委员会办公室具体办理银行贷款业务。所筹集资金纳入市土地储备委员会办公室账户，按照本办法进行管理和使用。
第二章计划管理
第八条市土地储备委员会办公室根据年度土地储备计划编制年度资金收支计划，并按拟储地块编制分项资金收支计划，实行项目资金计划管理。
第九条土地收购储备资金年度收支计划，经市国土资源管理、财政部门审核后，报市土地储备委员会批准执行；分项收支计划报市国土资源管理、财政部门备案。
第十条土地储备计划发生变动，须相应调整土地收购储备资金的年度收支计划和分项收支计划。
第十一条市土地储备委员会办公室要严格执行资金收支计划，严禁随意突破计划范围，防止资金积压和资金超支。
第三章资金筹集
第十二条市土地储备委员会办公室(土地储备中心)应当多渠道筹集土地收购储备资金，优化筹资方案，降低筹资成本和费用。
第十三条土地收购储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。
第十四条财政拨款指市财政部门拨入市土地储备委员会办公室的资金，以及安排返还的土地收益金(此收益金主要用于扩充土地收购储备周转金)。
第十五条银行贷款指为实施土地收购储备向金融单位融资借入的资金。在申请办理借款时应向委托银行提交年度土地储备计划、年度资金收支计划、会计报表以及委托银行需要提交的文件、资料，申请和取得年度贷款授信额度。在授信额度内，根据土地收购储备业务的资金需要，向银行提交储备地块的收购合同、储备方案、分项资金收支计划和贷款所需的文件、资料，按规定申请和取得授信贷款。
第十六条其他借款指为实施土地收购储备向其他单位借入的资金。
第十七条预收定金指以预出让方式向意向用地者收取的预购用地定金。
第十八条土地储备风险资金指经市财政部门审核批准，从上缴财政专
户的土地收益金中，按一定比例计算拨付建立的风险资金。土地储备风险资金只能用于弥补土地收购储备业务中出现的市场风险、自然风险和市政府调剂土地收不抵支的差额。
第十九条社会融资指按国家规定向单位、个人发行土地储备债券、募集土地储备股份获得的收入。
第二十条其他收入指储备土地及地面建筑物、构筑物在出让前通过出租、抵押等开发利用获得的收入，存款和贷款相抵后的利息净收入。
第四章资金使用
第二十一条市土地储备委员会办公室要根据年度和分项资金收支计划、地块收购合同和方案，按对象、进度合理调配、使用资金，市财政部门派员监督资金的使用情况。
第二十二条土地收购、前期开发整理、储备过程中发生的各项费用，要以每一地块为核算单位，分别计入土地收购、储备和开发成本，实行成本核算。
第二十三条市土地储备委员会办公室要依据储备计划、市场状况和地块质量，合理确定土地储备总量和储备周期，加快资金周转，降低储备成本，减少运营风险。
第二十四条土地收购储备资金的使用范围包括土地收购补偿费、土地开发整理费、土地储备管理费。除此以外的费用严禁在成本开支范围列支。
第二十五条土地收购补偿费指用于土地征用、收回、收购和安置补偿的费用及置换土地的价差支出。补偿标准须按《**市土地储备管理办法》和土地估价机构的评估结果确定并严格执行。特殊情况需超标准补偿的，须由市国土资源管理、财政部门审核后，报市土地储备委员会审批。
第二十六条土地开发整理费是指在储备土地出让前，以提升土地的经济价值为目的，对土地进行平整和基础设施建设而发生的工程费用。
土地开发整理要通过招标方式确定具有相应资质的施工企业承担。土地开发整理的开支标准
要根据国家和省统一的工程预算定额、取费标准、地区单位估价表确定，并按经确认的实际工程量，据实结算工程价款。
第二十七条土地储备管理费指用于土地收购、储备、开发、整理和出让全过程的直接和间接费用，包括以地块为核算对象的土地管理费、土地交易费和存款、贷款利息收支相抵后的利息净支出。
第二十八条土地储备风险金的使用，必须报市财政部门审核、市土地储备委员会批准。
第二十九条未经市政府批准，土地收购储备资金不得用于非土地储备事项的质押、担保、对外借款。
土地收购储备资金必须专款专用，不得用于非收购储备事项的支出。
第五章收益分配
第三十条市土地储备委员会办公室要按照国家财务会计制度的要求，按期(月、季、年)按进度分项目进行结算，并编制年终决算报表。
第三十一条市土地储备委员会办公室要依据国家有关法规、制度严格收支管理，认真核算成本，及时、足额缴纳有关税费，按时退还各类借款本息。
第三十二条土地收益金专项用于扩充土地收购储备周转金时，其资金总规模由市土地储备中心报市财政部门审核后，经市土地储备委员会批准确定。
原按2％返还土地行政主管部门的土地出让金，仍按云财综字［92］172号和云财综字［95］66号文件的规定，以2000年为基数执行。
第三十三条市土地储备中心日常工作经费由市财政按业务工作需要核拨，实行总量包干、单独核算。单独编报会计决算报表。工资标准按昆人劳通［2000］119号文件的有关规定执行，并接受市财政部门的监督。
市土地储备中心的财务收支，不得与市土地储备委员会办公室的土地储备资金相混淆，必须严格区分。
第六章监督检查
第三十四条市土地储备委员会办公室的会计核算执行事业单位会计制度，对储备土地出让业务收入和支出实行收支两条线管理。
第三十五条市土地储备委员会办公室要根据土地储备业务的发展需要，建立健全财务机构、财务制度，合理配置财务人员，加强会计核算和财务管理，定期向市国土资源管理、财政部门报送会计报表和财务状况报告，并接受市财政、审计部门的监督。
第三十六条市国土资源管理、财政部门要对土地储备资金的使用情况定期分析，不断加强对资金运作过程的指导、监督和检查。
第三十七条市审计部门依据审计法规，对土地收购储备资金的收支、使用、管理进行日常和定期的审计监督。
第三十八条土地收购储备资金和上缴市财政的土地收益金，要按市政府批准的用途专款专用，严禁截留、挤占和挪用。对违反法律、法规的，按有关规定，视情节轻重给予严肃处理。
第七章附则
篇6
关键词：土地储备；融资风险；防范举措
近日，为了行之有效的防范土地储备的财政金融风险，国务院下发了通知，要加强对各地方政府的融资平台公司进行管理。在这一大背景下，如何全面防范土地储备的融资风险，再次成为了各方关注的重点。
一、土地储备融资风险的表现
（一）融资的规模过大
为解决部分地方发展以及城市建设的资金困难，一些地方政府相关部门借助土地储备的机构平台，超规模、超计划地向商业银行等举借储备贷款，形成一定的增量负债，加剧累积和膨胀了地方的财政风险。
（二）手续过分疏于形式
仅凭着与土地储备机构和财政部门签订的储备贷款所签订的这个三方协议，就着手办理储备的贷款。首先，这个三方协议在法律效力上是失效的；其次，单凭政府的信用进行的放款，在市场经济的条件下也并不规范的。
（三）使用需要一定规范
一些地方的财政部门仍然把储备贷款当成财政收入的一项重要来源，将储备贷款的部分或者全部都纳入到财政管理，用于公益性的或者城市建设的项目等地方。事实上，一些投资项目的效率低下，最终导致财政背上了相当沉重的负担。
（四）未设置分账核算
目前，仍然有地方政府的土地储备的机构尚未按照国土资源部和财政部的《土地储备资金财务管理暂行办法》、《土地储备资金会计核算办法》的一些相关要求进行处置，并且贷款的资金和土地储备的机构的正常的经费竟然放在一个账本上进行核算，相互之间的混用，容易造成贷款被无故挤用、占用或者土地储备的项目的效益盈利被转移到储备机构等情况。
二、土地储备融资风险的成因
（一）风险意识的淡化
近几年，因为地价不断上涨，各地的土地储备的项目经营效益情况比较好，尚未出现土地储备的融资还款出现危机的情况，一些地方政府便对土地储备的融资风险失去防范，导致土地储备的计划以及储备贷款的预算随意执行。
（二）经营理念的滞后
因为目前的土地储备具有较高的盈利性，一些地方政府尚缺少对土地储备成本和贷款的使用盈利的关注，片面的认为多贷款便可以多储备土地，以为这样便能获得相对较多的经营效益。
（三）制度设计的缺陷
目前，对土地储备的贷款管理制度仍然是存在设计粗糙的问题，跟不上实际的监管需求，给日常的贷款管理埋下了隐患，导致一系列风险。
（四）监管职责的缺位
《土地储备管理办法》是对贷款管理的职责给予了明确规定。但实际的工作中，商业银行需要更多的考虑财政担保和政府信用，对于贷款的使用情况则过问得少，缺少相应的监管。审计、纪检部门需要考虑的则是储备贷款属于政府性贷款，大多尚未把储备贷款正式纳入到审计监督的范围之内。
三、土地储备融资风险的防范
（一）落实有效的土地抵押
储备贷款融资风险的防范的前提是有效抵押。在目前法律、政策的条件下，商业银行对于土地储备的机构每一项借款都需要落实一定的土地抵押，这样有利于避免悬空贷款的情况发生，掌握好贷款管理有效力的主动权。
（二）规范贷款的使用监管
使用监管则是储备贷款的风险防范的重要内容。主要措施有：建立封闭的管理制度、贷款和日常的经费要分账核算、跟踪监管储备贷款的使用、建立健全贷款在使用内的控制度。
（三）强化风险的组织控制
储备贷款的风险防范的保障是组织控制。首先，明确贷款的决策主体。土地贷款计划、土地收储的计划、储备项目的出让计划、贷款合同的审定等重大的具体事项需要由联席会议进行决定；其次，成立专业的管理机构。确保该机构都是金融、审计、金融、土地类的专业人士组成，对各项嗲款具体使用情况实施监理和指导，保证储备贷款的专款专用以及运作的公开透明。
（四）统筹谋划的还款来源
储备贷款的防范风险保证是还款来源。首先，建立还款来源的预警机制。地价的波动，将会直接影响储备项目的对应还款来源。经过土地市场价格的相应预警预报，可以实时的监测到因为地价的波动产生的关于土地储备的还款风险；其次，落实具体出让金的收缴。储备项目出让金是指偿还贷款中最主要的关于资金来源的这一部分。储备土地出让之后，土地储备的机构必须既跟踪落实土地的出让金的缴纳进度，又积极的跟相关部门专项建立催缴的联动机制；再次，发挥资金的扶持作用。储备机构的调度间歇的贷款资金需要专项扶持。这就解决了历史收储项目可能存在的遗留问题，推动其尽快上市，释放项目沉淀资金，结果可相应增加土地的储备还贷的资金来源；最后，建立还贷的调剂机制。土地储备的机构将加强和财政部门相关合作，积极的争取到财政部门的大力支持，在贷款到期同时资金调度存在困难的条件下，及时的得到财政部门给予的还贷资金的临时调度和帮助。
（五）提升贷款的使用效益
储备贷款的防范风险的关键是提升效益。首先，控制贷款的节奏；其次，合理贷款的结构；再次，安排短期的贷款这需要关注中长期占用资金的比例，落实中长期的贷款和短期贷款之间的结合，贷款和发行理财的产品之间的结合；最后，实施分类的管理。分类管理对于压缩土地储备的项目占用对应贷款的规模和时间，节约贷款的利息支出有巨大作用。
（六）拓宽储备的融资渠道
储备贷款的防范风险的出路是拓宽融资的渠道。主要渠道有：土地证券化、土地收储信托、收储项目融资。
收储项目的融资是借用收储项目未来效益和资产为偿还贷款的资金来源的一种融资方式，也就靠纳入收储体系中的某土地作为一个项目，其通过开发、整理之后再有秩序地向市场推广。
篇7
关键词：土地；储备资金；核算；
中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：
1、土地储备资金的使用范围
土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。土地储备资金收支管理是土地储备制度的重要内容，土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。
1.1土地储备资金使用范围具体包括：
（1）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。
（2）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。
（3）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。
1.2土地储备资金主要来源于下列渠道：
（1）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；
（2）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；
（3）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；
2、土地储备项目资金采用分项目核算
2.1土地储备项目资金核算科目为“1101收储项目”，类似于房地产开发企业的“开发成本”科目，用来核算土地储备机构发生的可直接归属于土地储备项目的实际成本。
2.2“1101收储项目”按照土地储备项目设置明细账，即采用项目核算方式，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”、“交付成本”等明细科目进行二级明细核算。
2.2.1“征地和拆迁补偿支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用，包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。在征地过程中对被征地农民采用社会保障安置的，所发生的被征地农民的社会保障支出也在本明细科目核算。对于所发生的被征地农民的社会保障支出，应在本明细科目下单独设置“被征地农民社会保障支出”三级明细科目进行核算。
2.2.2“土地开发支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用，包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。
2.2.3“其他直接支出”明细科目，核算经同级财政部门批准的可直接归属于土地储备项目成本的其他支出。
（1）“待摊支出转入”明细科目，核算分摊计入土地储备项目成本的待摊支出。
（2）“交付成本”明细科目，核算本期已交付项目的成本。
2.3“1101收储项目”科目的主要账务处理如下：
2.3.1 为土地储备项目发生各项支出时，借记本科目，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”等科目；采用财政直接支付方式的，借记本科目，贷记“财政拨款收入”科目。
2.3.2对出包工程，土地储备机构应定期与施工单位进行工程结算。办理结算时，按照实际发生的项目支出，借记本科目，按照可抵扣的预付工程款，贷记“预付工程款”科目，按照应付未付的工程款项，贷记“应付工程款”科目。
2.3.3结转待摊支出时，借记本科目（待摊支出转入），贷记“待摊支出”科目。
2.3.4单个收储项目完成收储后交付的，应按照该项目归集的成本进行结转，按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额合计，借记本科目（交付成本），按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额，贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将该项目成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。
单个收储项目未全部完成收储、部分先交付的，应按合理的方法计算确定交付部分的成本并进行结转。计算方法一经确定，不得随意变更。单个收储项目部分交付时，按照计算确定的交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。待该收储项目最后未交付部分完成收储后交付时，按照最后交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将最后交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。
2.4“5001交付项目支出”科目类似于房地产开发企业的“主营业务成本（商品房销售成本）”，用来核算本期已交付的土地储备项目的实际支出。
交付项目支出的主要账务处理如下：
（1）项目全部或部分交付时，借记本科目，贷记“收储项目（交付成本）”科目。
（2）期末，将本科目借方余额转入“土地储备资金”科目，借记“土地储备资金”科目，贷记本科目。
3、土地储备资金核算存在的局限与建议 根据《管理办法》国土资源管理部门是土地储备全程运作的具体责任单位，负责土地储备项目的取得、开发整理和出让事宜。其中，土地储备项目的取得、开发整理由土地储备机构具体运作，土地储备项目的出让则由国土资源管理部门下属另一机构,如土地交易中心具体运作。因此,从整体上看,国土资源管理部门及其下属的土地储备机构与土地交易中心均是政府土地储备项目的具体受托责任者，有责任履行对土地储备项目出让款项收回进行全程监控。《核算办法》不应局限于土地储备机构,而应充分体现“土地储备资金”为独立的会计主体，从国土资源管理部门角度来设计土地储备会计核算规范。即土地储备机构不仅是土地储备项目的取得、开发整理的具体实施机构，也是受国土资源管理部门委托，从事土地储备相关业务核算的责任机构，即国土资源管理部门系统的土地储备项目取得、开发整理和出让各类业务的集中核算的中心。
收储项目科目的结转时限不明确。从收储项目的会计处理来看，本科目的结转时限是在项目交付使用时。交付使用时结转，不能看出一年来所发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出等明细支出，收储项目的结转时限只能是在交付使用当年的年终。
以土地储备机构为集中核算中心，“土地储备资金”为会计主体,在会计系统设计上可实现多方面优化：一是信息全面完整,合理合法。由于土地储备项目经济业务的全貌均由土地储备机构集中核算，土地储备的筹资、营运和分配全面反映在账户与报表体系中，不但消除了土地储备会计信息在不同单位之间的人为隔裂，大量被迫备查登记的重要业务能合法纳入账户与报表体系，解决了实际核算工作的法理冲突问题。二是提升了财务报表信息的信息质量。全面完整地反映土地储备业务,使土地储备会计能更好地满足国土资源管理部门履行监管责任、银行评价土地储备的偿债能力、土地储备机构管理土地储备营运业务的信息需要，大大提升了会计信息相关性，提高了会计信息质量。三是实现规模效益。实行集中核算，有效减少土地储备会计相关的组织机构设置，减少人员配备、办公场地和设施和办公用品等相关开支，切实有效地提高了会计系统的工作效率。要实现上述目标,《核算办法》要在几个方面作相应调整：
（1）修改第二条“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”改为“本办法适用于国土资源管理部门管理的土地储备资金”；“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”改为“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发、出让及分配等所涉及的资金。”
（2）以权责发生制为基础,对收储项目取得、开发整理和出让进行全面反映。具体包括：对收储项目按全部成本核算,成本内容包括出让前发生的必要直接支出；反映出让收入款项的收缴情况。
篇8
关键词：土地收购;土地储备;财务风险控制
一、引言
十多年来我国土地收储工作的开展给地方财政引入大量财富，不过在经营土地的同时也伴随着一定的财务风险，因此必须引起重视。本人从事土地收储工作多年，发现了某些土地收储工作中存在的问题，探讨了土地收储活动中存在的自有风险问题，并根据这些问题提出出了相应的建议。
二、土地储备资金来源的现状
1.部门规章对土地储备资金来源的限制。2007年国土资源部、财政部联合印发了《土地储备资金财务管理暂行办法》，对土地储备资金来源作出规定：第一，土地储备机构的相关费用由土地出让收入来安排，包括拆迁补偿、征地、土地开发等费用；第二，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排；第三，土地储备机构按国家相关规定举借银行贷款和其他金融机构贷款；第四，用于土地的其他资金必须经由财政部门批准；第五，上述资金产生的利息收入。下面主要对前三项内容进行分析：从第一点来源来讲，土地出让收入中安排拆迁补偿、征地、土地开发等费用，必须是在土地收储工作已完成、前期费用已发生、土地已出让、款项已收回等的前提下才能进行。而前期财政部门返还的垫支费用并非实际意义上的资金来源，假如土地并没出让或者出让了但没收到出让款，此类来源就不存在。所以，返还的垫支费用不该计作资金来源的范畴。从第二点来源来讲，土地储备资金由财政部门从国有土地收益基金中安排，这可作为一个来源，但从实施的具体情况来看，安排比例在5%左右，远远小于土地收储所需的资金量，不能满足实际需要。从三点来源来讲，土地收储资源仅余下银行贷款和其他金融机构贷款。据有关资料表明，截止2003年底，浙江省土地收购储备资金112亿元，其中就银行贷款就占总量的89%，达到100亿元；青岛市财政在土地储备中心成立开始，注入周转资金2000万人民币，到2004年贷款总额是24.5亿元；北京市土地整理储备中心成立之初注入资金1亿元，到2006年4月筹措资金达到110.96亿元；长春市土地收储中心前期投入1000万元，到2009年10月贷款金额达到197亿元。目前我国土地收储机构有2000多家，如按照1000家中每家向银行贷款10个亿，那么贷款总金额就能达到1000亿元，当然，实际上远不止这个数。据相关报道，2009年北京一个土地收储机构贷款计划就已高达到1000亿元。但从我国整体土地收储资金来源来讲，渠道过于单一，缺乏自由资金，资金结构失衡情况比较严重，而且财务费用高，土地收储成本不断增加。尽管2008年下半年央行已连续下调利率，但土地收储贷款利息仍然很高。2.土地运营周期与银行贷款期限不适应。中国人民银行于2003年了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该通知严格要求对土地储备贷款发放进行控制，其贷款额度不能超出收购土地评估价值的70%，最长贷款期限不能超过2年。先不论是否土地收储能与房地产开发混为一谈，单以土地收购储备特点而言，它是一个周期性长且资金密集的运作过程。国家规定土地需净地出让，就表明了不单需进行土地收储，还需进行土地整理。收储是一项比较漫长的过程，需对每家每户做摸底调查，洽谈补偿费用，所花时间较长。此外，土地收储之后并非立即就可出让，特别是政策性收储土地，如棚户区改造、企业改制等出让难度相对较大。以长春市为例，2002年长春市收储了一家改制企业用地，因各种原因于2009年才真正完成出让。据我国各地土地储备融资实际情形来将，其贷款主要源于商业银行和政策性银行，而银行将房地产贷款与土地收储贷款混合在一起，在这种负面“搭便车”的影响中，银行会对土地收储贷款做严格控制。2009年到2016年上半年，尽管我国经济受政策影响使得商业银行的放贷力度增加，银行热衷于土地收储机构，增加了放贷量，活跃了各地土地收储活动，但贷款期限2年的规定没变，这让土地收储机构只能采取借新还旧的措施来保证运行。3.宏观政策对土地经营的不利影响。国家经济政策会直接影响土地收储，若国家调整宏观经济政策，比如上调利率，央行将货币投放量减少，市场整体购买力下降等情况，都会减少土地出让，从而造成信用风险的增加。2007年央行连续加息6次，虽然加息利于巩固宏观调控现有成果有利，但却将土地收储成本增加了，特别是给库存土地带来的影响最大。2008年金融危机来临之际，在较长的一段时期内我国土地出让几乎达到了停滞阶段，还贷特别困难，经济波动加大了土地市场的波动。而土地经营决策部门经常会利用低利率周期，不顾及土地收储的实际情况来加大贷款的数量，加快土地出让、收储的速度，而此种土地收储行为给经济平稳发展带来不利影响。
三、土地收购和储备中的财务风险控制策略
1.实行企业化的会计核算模式。企业会计模式即便是将赢利作为基础和导向，但他们许多方法和思想却有助于土地储备加强财务风险控制。将此类方法和思想科学、恰当地融入到土地储备中，有助于将土地储备运作更完整地反应出来，给土地储备在财务方向监控上提供相应的基础信息，这些方法和思想主要有：（1）权责发生制。事实表明，权责发生制与收付实现制相比，能够提供更多可靠和相关的会计信息。《核算办法》对权责发生制的应用只限于土地储备收购和开发整理的过程，却在正式会计账簿中没有将核算土地出让款项的收回纳入其中，不利于有效、适时的监控土地出让款项收回的风险。所以，需将《核算办法》中的权责发生制适用的严格限制进行取消，让土地部门可以最大限度的运用权责发生制，从而将土地储备运作的情况真实完整的反映出来，为土地储备财务风险控制提供有效的信息支持。（2）谨慎性原则。应收的土地储备出让款也同大部分应收账款一般，都可能有坏账情况的发生，若将计提坏账准备的思想引入其中，能有效提高相关人员对应收土地储备出让款发生坏账的关注度，从而对坏账的可能做及时控制和反映。2.制定合理的土地储备计划。对土地储备的数量进行有效的调控，这是土地储备管理中心的核心任务，以达到减小土地积压的目的，从而保障管理中心能正常运营。年底土地储备计划必须制定完善，为土地储备管理工作提供前提条件。土地储备数量和时间具有相应的限度，不是越多、越长就越好，因此需对储备时间和量做合理的确定，有利于控制资金的整体流动速度，减少运营中的风险。于土地储备中心运营而言，建立起有效、科学的供应计划以及土地储备是其重要部分，此环节的建立必须对储备土地做分类管理以及进行分别审核，对盈利高、盈利低、不盈利等不同情况的储备土地进行区别管理。盈利大的土地项目需加强其财务风险和经营风险控制，充分运用融资和自有资金不断强化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的储备土地，需将自有资金做高效利用，并争取政府补贴。3.完善土地储备监管体系。无论是技术层次还是对于组织来讲，健全土地储备监管体系都是非常重要的。就从组织方面上来讲，建立完善的监管体系是保障土地储备目标实现的基础；从技术方面来讲，将土地储备的真实情况，城市规划和土地利用等年度计划，通过信息技术平台做到公开透明，让社会能够了解土地收购储备的详细情况，从而加强土地储备中心在社会上的公信力。建立的监管体系重点在三个方面：第一，全程监管土地开发项目。相关规定必须落实，并做到公平、公正、公开的招投标，避免关系网干扰和暗箱操作。项目监管实行分级负责制，具体对项目施工进度和质量做好监督，落实责任人制，项目资金的具体使用状况需严格监管，将项目验收关掌握好。项目结束后，必须召集相关部门开展项目资金的专项审计。第二，监管好土地储备资金。加强资金的管理，严格执行并做好专项管理、单独核算、专款专用，无论任何人和单位都不能超出标准开支和支出的相应范围，杜绝挪用和截留项目资金。对项目资金可实施集中支付措施，按照所批复施工合同、项目预算、工程进度来对项目资金进行拨付。建立起完善的项目会计内部稽核制度和核算制度，全程对项目资金实施监督和财务管理，对竣工决算需严格把控，不断规范项目追踪问效和业绩考评。第三，强化廉政作风，并监督到位。按照对相关工作的排查结果，将界定的风险岗位做等级划分，并根据这些等级建立相应的风险防范管理。比如建立匿名风险举报箱、意见收集网站，以及将投诉监督电话公布于社会，以便及时有效的将群众的举报和意见进行收集。建立责任追究制和计分制，建设风险信息库，健全、严密的预警系统和机制，利用对风险防控的及时有效。可将专项检查和日常监督进行联合，建立起联合监查机制，并开展定期检查，从而强化监督的效果。4.融资多元化，优化资本结构。对于土地储备管理中心的整体发展和运营来讲，资金的筹集渠道和方式有着重大作用。目前我国土地管理储备的资金筹集主要是源于银行贷款，而银行贷款利率不仅高，还会因政策调整而变化，容易造成资金成本的提高，资金的不足，从而加大了土地储备的财务风险。因此，需加强融资渠道的多元化，通过借鉴相关行业的成功经验，可采取土地证券化形式和土地信用产品化形式来拓展融资渠道，调整单一融资格局，打破只依赖银行贷款组成的资金周期短、高利率、有限数额、高风险的格局。此外，可加强自由资金份额，保留部分土地收益来作为储备金，并对政府财政补贴进行积极争取，不断对资本结构进行优化，从而提高预防风险的能力。
作者:赵丽丽 单位:天津市滨海新区土地发展中心
参考文献：
[1]财政部：《土地储备资金财务管理暂行办法》，2006年.
[2]卢新海：《城市土地管理与经营》，科学出版社2006年版.
[3]张宏斌,城市土地储备制度的功能定位及其实现机制,城市效伐明澎XI),42.
[4]国土资源部、财政部、中国人民银行：《土地储备管理办法》，2007年.
篇9
关键词：宏观调控；房地产金融管理；土地储备贷款
中图分类号：F830．572 文献标识码：B 文章编号：1007－4392(2006)11－0043－03
一、河北省土地储备贷款的基本情况
2003年以来，河北省房地产市场发展迅速，推动了全省土地交易市场和土地储备贷款市场的较快发展。截至2006年6月末，河北省除华夏、中信、光大3家分支机构外，其他金融机构均不同程度开办了土地储备贷款业务，累计发放土地储备贷款107亿元，全省土地储备贷款余额为64．1亿元。近年来全省金融机构土地储备贷款业务呈现以下特征：
一是分机构看，贷款主要集中在国有商业银行和国家开发银行。2006年6月末，全省国有商业银行和开发银行土地储备贷款余额分别为22．5亿元和22．1亿元，占全部土地储备贷款余额的比分别为35．1％、34．4％，股份制商业银行贷款余额为15亿元，占比为23．4％，其他金融机构占比为7．1％。二是分地区看，贷款主要分布在经济及房地产市：场发展较快地区。2006年6月末，秦皇岛、廊坊、石家庄和保定4城市土地储备贷款余额分别为17．3亿元、11亿元、9．4亿元和8．2亿元，分别占全省的比为27．1％、17．2％、14．7％和12．8％。三是从贷款方式看，以抵、质押为主。2006年6月末，全省土地储备贷款中，抵、质押贷款余额58．1亿元，占比为90．6％。其中，抵押贷款余额41．1亿元，占比64．1％其他贷款中的质押贷款余额17亿元，占比26．5％；信用贷款余额5．3亿元，占比8．3％；保证贷款余额0．7亿元，占比1．1％。四是从贷款对象看，以政府土地储备机构为主。2006年6月末，全省金融机构对土地储备机构放款余额为45．7亿元，占全部土地储备贷款的比为71．3％，其他机构贷款余额1 8．4亿元，占比28．7％。五是从贷款用途看，基本全部用于土地储备。2006年6月末，全省土地储备贷款中除0．3亿元(占比0．5％)是用于土地基础设施建设外，其余的63．8亿元贷款全部用于土地储备。六是从贷款质量看，目前阶段土地储备贷款属优质的信贷资产。2003年以来，全省土地储备贷款不良率保持在较低水平，2006年6月末仅为0．4％，不良贷款金额为0．2亿元。
二、土地储备贷款管理运作流程
河北省金融机构所发放的土地储备贷款在严格考查土地储备机构资金实力的同时，重点关注所征购土地的收储、整理、出让等各环节，严格掌控土地储备机构资金的流出及流入，努力确保整个项目资金运作全部置于金融部门监督之下，具体要求：一是贷款发放前，尽可能协调受补偿单位在金融部门开立账户。贷款发放后，做好监督支付，将相关资金转入受偿单位账户，从而确保贷款资金专项用于征地补偿。二是与土地储备机构签订协议约定土地出让(划拨)实施方案应事先征得金融部门同意；土地出让(划拨)应率先通知相关金融部门，土地出让时应有金融部门工作人员参加，从而对土地出让进度及时掌握。三是加强对征购土地的管理，未经金融部门同意，不得对贷款取得项目的土地使用权进行出让(转让)、划拨、作价入股等处置。四是在金融部门设立土地出让收入专户，确保所有的土地出让收入资金全部划回到相关金融机构。据调查，近年来全省金融机构能够较好地贯彻人民银行总行的各项信贷管理政策，落实贷款“三查”制度，在对贷款项目全面深入调查的基础上，对符合授信条件的及时发放贷款并办理抵、质押等资产保全手续。建立台帐，定期深入借款单位了解贷款使用情况，监督资金流向，跟踪土地储备、开发、供应进度，确保贷款专款专用．直至收回贷款本息。
三、土地储备贷款工作中存在的主要问题
(一)土地储备贷款面临政府信用风险
土地储备机构只是政府为规范土地交易而成立的机构，不是严格意义上的市场主体，也不是实质意义上的土地使用者：一是自有资金少，收购土地资金几乎全部依赖银行贷款。石家庄市地产交易市场注册资本仅10万元，但目前贷款额却近7亿元。二是政府对土地的绝对垄断。除政府设立的建设投资公司外，几乎所有的土地交易必须通过土地储备机构进行。2006年6月末，建设投资公司和土地储备机构贷款分别占全省金融机构土地储备贷款的29％和71％。三是土地出让收入作为贷款唯一还款来源，政府一旦资金紧张或出现诚信危机，随意上划和动用土地出让金，金融机构贷款则面临不能按期归还的风险。四是抵押物处置难。土地储备机构一般隶属政府土地监管部门，土地的收购、出让、抵押和登记全部是由一个部门来完成，若贷款所购土地出售不畅，金融部门依法维护金融债权则而临很大困难。
(二)土地储备中心滚动经营与金融部门信贷管理矛盾
由于土地收购、出让在时间、面积、地段等方面的多样性与复杂性，决定了土地储备中心在经营过程中必将实行滚动运作，不断的买入卖出土地，这对银行按每宗土地交易贷款，封闭管理，专户监控的管理模式提出了严峻挑战，特别是当对储备较大地块进行分割拍卖时，由于拍卖进度的先后时间差，对银行贷款按合同的回收造成了一定的不确定性，如果监控不严，拍卖的土地出让金很容易被挪作下一宗土地的储备，同时，这也造成了银行贷款期限的确定很难与实际相匹配。
(三)相关制度法规建设滞后
为了规范土地储备贷款的发放管理，防范金融风险，国家陆续出台了一些相关政策规定，但大都是2003年以前出台的，对当前出现的一些新情况、新问题难以有效制约。据调查，由于土地的垄断经营和政策法规的不健全，土地储备贷款抵押物形式多样。有的土地储备机构先将收购土地过户到自己名下，办理一个以自身为使用者的土地使用权证，再到银行按地块办理抵押；有的直接把规划红线图拿到银行进行抵押。由于缺乏完善的制度和办法，也使得各行在发放土地储备贷款时只能比照房地产开发贷款进行操作，而土地储备贷款无论在贷款操作还是在贷款抵押方面都具有很强的特殊性。当前房地产市场活跃，土地储备中心还款能力较强，一旦市场出现疲态，金融机构土地储备贷款将面临很大的风险隐患。
(四)土地收购价格趋高，贷款展期时有发生
房地产市场的迅猛发展拉动了地价的快速上升。据河北省统计局数据显示，2006年上半年全省土地成交价格同比上升5l％。另据廊坊人行调查，2005年该市土地储备收购价上涨26．5％，
2006年上半年涨幅达39．1％。土地收购价过高，易造成土地拍卖失败和贷款逾期的发生。特别是在经济发展相对落后县(市)区的旧城改造项目中，由于涉及政府换届、农民补偿、拆迁补偿等不可预见因素影响较多，加之土地出让工作关联性较高，易受国家宏观调控政策影响，所以该类贷款运作期相对较长，金融机构在2年合同期内无法收回贷款的现象时有发生，不得不通过借新还旧来延长贷款期限。
(五)土地运作趋热加大了金融风险
近年来，为提升城市形象，各级政府不断增加基础设施投入，加快城市向外扩张速度。由此造成上地的区域规划规模迅速扩大，土地出让压力加大，银行贷款潜在风险增加。
四、措施和建议
(一)健全政策法规，建立具有独立市场主体地位的土地储备机构
一是应按照现代企业制度的要求，建立资金实力雄厚、内控机制健全、经营管理规范的土地储备营运机构；二是总行应尽快出台《土地储备贷款管理办法》，加强土地储备贷款准人管理，严格控制土地储备贷款发放范围，指导金融机构选取地理位置较佳、规划条件附加值较高、出让价格预期高的地块发放贷款，以防范因土地出让困难造成贷款收回风险。
(二)区别对待，规范土地储备贷款业务
当前，土地增值收益是各级政府筹措建设资金的一项重要渠道。建议总行根据全国各省市房地产市场发展现状、市场化程度高低、政府调控经济行政手段的强弱等情况，采取鼓励、维持和限制等不同的信贷管理政策，通过规范土地储备贷款的发放，约束或消弱政府的投资冲动。在现阶段，可将金融机构土地储备贷款额度与土地储备机构资本金挂钩，要求土地储备机构从金融机构获得的贷款总额不得超过其注册资本的一定比例，即以资本总额制约资产规模，促使政府部门增加其资本金，降低金融部门贷款的风险。
(三)处理好土地储备机构滚动经营与信贷管理的关系
为防止土地储备机构滚动经营后造成金融部门贷款的失控，建议总行与国土资源部协商联合下发文件，对土地储备贷款实行封闭管理和运作。明确金融部门有权对贷款所购土地的收购、补偿、储备、基础设施建设及出售等全过程实施监控，土地储备机构必须予以协助和配合。收购土地的资金数额必须经过土地储备中心的上级主管部门的认可，金融机构的资金应直接划入被征地单位帐户；土地出让后的资金不得直接用于滚动经营，应在扣除经营成本后首先偿还银行贷款。
(四)开展土地储备的执法检查
人民银行、国家银监会与建设部、国土资源部等部门要联合开展土地储备状况的执法检查，加大对土地市场的整饴力度，深入挖掘和查处土地储备过程中涉及金融机构及政府职能部门的违规违法行为，采取有效措施，确保土地储备和土地交易市场的规范有序运行。
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县国土局下属事业单位涉及资金来往的具体有：
1.云府土地储备中心。为全额拨款事业单位，主要负责制定、修订本县国有建设用地储备管理工作的有关规定和管理办法；负责实施本县行政区域范围内国有建设用地的的回收、收购和置换与已被征用征收土地的收储工作；负责筹措并运行土地储备资金工作，按时上报资金活动情况。现在编人员5人。
2.耕发土地整理开发中心。为国有企业单位，负责组织实施本县土地开发整理、建设用地复垦和农村土地综合整治项目工作，做好项目立项、验收相关材料组件上报，落实项目监管，以及项目资金拨付等工作。同时负责土地开发整理、建设用地复垦和农村土地综合整治项目各类档案管理及系统报备等工作。现在编人员5人。
3.统一征地事务所。为全额拨款事业单位，主要负责土地征收有关法律、法规和政策的贯彻执行；编制全县土地征收补偿标准，制订土地征收政策处理办法和有关规定；组织实施全县土地征收中的征地调查、征地协议签订，拟定征地方案、征地补偿等征地事务；协助农转用、土地征收方案上报省政府审批工作，现在编人员2人。
4.土地勘察测绘队。为自收自支事业单位，负责全县建设用地项目的勘测定界工作；负责全县建设用地项目的勘测定界工作；负责全县收储土地的测量和地籍管理测量工作；负责外业测量后的内业图件处理工作，保管和利用有关技术图纸，及时归档测绘档案，保全测绘数据，管好测绘图件工作，现在编人员4人。
二、内部审计内容
重点审计单位财政财务收支的真实性、合法性、效益性审查，通过对单位经费使用情况的检查和分析，促使单位节约开支，提高经费管理水平，提高效能，同时也促进单位的廉政建设。
三、内部审计的方式
采用委托县审计局、内审协会组织单位和本系统内具有审计资质人员相结合的方式进行审计。
四、“三年轮审”和2013年内部审计工作安排
2013年：云府土地储备中心。
