房地产行业财务知识范文
时间：2023-09-06 17:44:27
导语：如何才能写好一篇房地产行业财务知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
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【关键词】房地产 经济 财务风险
一、房地产企业所面临的财务风险现状
房地产企业所面临的财务风险是其在经营过程中所自然产生的特性，首先，房地产企业作为资金密集型企业，其不仅资金需求量大，而且流动性差，资金链断裂风险大。其次，房地产企业习惯于利用传统的滚动开发模式，导致其债务杠杆比率过高，截至4月19日，剔除已经年报的93家上市房企，平均资产负债率就高达62.77%，因而偿债风险高。最后，房地产企业其整个开发周期是现对较长，一般都在一年以上，因此其投资风险也不容忽视。
二、目前房地产企业产生财务风险的原因
（一）资金紧张
对于房地产开发企业来讲，资金主要有三方面来源：一是银行开发贷款，二是自有资金，三是预售款。前二者的大门已经紧闭或即将关闭剩下的就是预售款。然而自2010年10月1日起，杭州市开发商的商品房预售款将全部纳入资金监管账户进行监管，预售资金将实行封闭式管理，银行必须根据项目节点完工程度证明，分批次和分时段向开发商支付相关预售款资金。房地产企业作为资金密集型企业，对流动资金十分依赖，房地产企业的资金一旦紧张，由此带来的房地产企业的财务风险也将迅速上升。
（二）抑制需求
各地限购令的陆续出台，将抑制市场过热，防范过热的投机性购买等不合理需求，有利于房地产市场的健康发展和房价的平稳。然而这对于广大房地产开发企业来说显然不是一个好消息，与此同时，房产税如“箭在弦上”，房产税试点推行再次提上日程，从而增加购房成本，抑制需求。相关政策的陆续出台，对于房地产企业可谓雪上加霜，目前房地产企业普遍依靠的是高价拿地，快速买楼的盈利模式，而如果抑制了需求，房地产企业原先贷款高价拿地建的楼盘不能很快售出，而又要向银行支付高额利息，将进一步加剧房地产企业的财务风险。
（三）增加供给
2011年刚出台的“十二五”规划指出，未来五年，我国将建设3600万套保障房（对于房地产企业来讲，与其说是块大蛋糕，其实更像一块鸡肋，因为建设保障房对于房地产企业来说，基本没有什么利润可言），其中保障房的用地将占土地供给的50%以上，使全国城镇保障性住房的覆盖面达到20%左右。伴随着保障房建设的推进和提速以及相关调控政策落实，供给的大量增加，必将有效地满足市场刚性需求，新建商品房的价格中枢很有可能随着保障房的大量上市而下移，保障房这个鸡肋将不断侵蚀房地产企业的利润区间，从而放大房地产企业的财务风险。
（四）行政督导
房地产作为资金密集型行业，资金需求量大，运作周期长，一般采用高价拿地，快速买楼的方式进行盈利，然而在新形势下，政府不断出台房地产调控政策，并且开始细化落实，一方面卡住了房地产开发商的资金链，在银行信贷，再融资等上面做文章，同时又通过房产税、限购令、保障房等相关配套措施，抑制购房需求，甚至不惜动用行政手段，从而打乱了房地产企业长期赖以生存以来的盈利模式，放大了房地产企业的财务风险，很有可能导致房地产企业出现财务状况恶化，导致房地产企业的投资以及其报酬出现无法全部收回的可能，而房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，对现代经济社会有着举足轻重的作用，如何针对目前出现的新形势，采取措施有效控制房地产企业的财务风险就显得十分重要。
三、新形势下房地产企业财务风险控制的措施
（一）加强现金流量管理
要想加强现金流管理，房地产企业应当进行严格的资金预算管理，从预算的制定到预算的执行都必须从严把关，不断监督落实到位，才能使长短线资金得到匹配，不至于出现资金链断裂的情况，同时还应加强内部审计与监督，树立现金流管理意识，房地产企业的各级领导必须切实认识到加强现金流量管理对于房地产企业的生存和发展的重要性，从战略地位定位现金流量管理。最后还可以缩短项目的开发周期，提高资金的使用效率，采取分期开发、边建边销售的开发模式，不断缩短资金的回笼。
（二）调整资本结构，降低财务杠杆比率
伴随着国家对房地产调控力度的逐渐加大以及相关配套政策的逐步落实，房地产市场出现萎缩已成定局，倘若房地产企业依旧维持现在70%以上的高负债，必将把房地产企业的财务风险进一步推高，特别是随着基准利率的不断调高，利息支出将成为房地产企业的沉重的包袱，因此房地产企业应积极调整资本结构，降低财务杠杆，从而有效其控财务风险水平。
（三）向商业地产转型
商业地产是指通过合理经营从而达到取得可持续增长的收益或者可以持续升值的物业资产，比如酒店式公寓、商铺物业等，其已不再是普通意义上的房地产，而是将整个城市生活的方方面面融为一体的大型商圈或城市综合体。如果我们引入SWOT分析法，对房地产企业目前所处的情况进行分析，很容易得出房地产企业目前正好处于既有内在优势，又有外在危险的情况（优势――威胁）ST，此时应该采取的策略是利用优势避免威胁，即利用房地产企业自身能力优势，向其他领域进行扩张和进军，实施多元化经营战略才能有效控制房地产的财务风险。而从目前情况看，房地产企业如果能从普通住宅地产向商业地产转型将有效地规避国家现行政策调控带来的冲击，从而有利于降低房地产企业的财务风险。
参考文献
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在当前的经济发展当中房地产行业是其重要的支柱，并且也和人们生活有着直接的联系，随着当前房地产行业的市场竞争非常激烈，这就对房地产行业有了很高的要求。因为房地产行业投资大以及风险高，所以，房地产行业为了能够在激烈的市场竞争中立足，就需要加强对于房地产财务成本管理的重视，对于各项资源合理配置，以此来提高自身的市场竞争力，有效促进房地产企业的稳定发展。
二、房地产财务成本管理的其重要性
随着社会经济的发展，城市化进程不断加快，给房地产企业的发展提供了良好的契机，而随着房地产企业竞争的日益加剧，再加上房地产市场的逐步规范，企业要想在激烈的市场竞争中提升自己的经济效益，就必须从自身管理着手，最大限度地控制企业营运过程中不必要的开支，而要想实现这一目标，就必须要从财务成本的管理着手。同时，房地产企业在运营过程中，由于其资金投入大、回报周期长且容易受到市场以及国家政策的影响，这就使得在发展过程中的风险较高，要想实现自身经济效益的提升，加强财务成本的管理显得十分有必要。
三、房地产财务成本管理存在的问题
就当前对大多数房地产企业来讲，房产财务成本管理当中还存在着很多比较普遍的问题，例如，财务成本管理意识不强、及管理体系不健全以及财务成本管理不全面等，在对财务成本管理水平的提高中这些问题对其有着很大的限制。
( 一) 财务成本管理意识不强。当前大部分房地产企业对于财务成本的重视程度不足以及意识不强，这就对此项工作的开展有着很大的影响。并且有一些企业尽管能够意识到财务成本管理的重要性，但是在实际的财务成本管理中，往往只重视决策阶段以及设计阶段财务成本管理，对于项目的实施阶段以及竣工阶段因此而忽略，造成房地产财务成本管理的质量比较低。同时，因为房地产企业的一些领导对于财务成本管理的不重视，造成财务管理部门一些人员对此也不重视，这就在一定程度上房地产财务成本管理水平的提高会造成很大的影响。
( 二) 财务成本管理体系不健全。由于我国房地产行业发展十分迅速，这就导致很多企业财务成本管理体系的建设跟不上发展的速度，缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，从而对房地产企业财务成本的管理工作造成影响。由于房地产企业成本管理的不健全，致使财务成本管理一直处于粗放型的状态，虽然也有部分房地产企业建立了财务成本管理体系，但在执行过程中无法把相关的管理措施落到实处，从而致使其应有的作用得不到发挥。因此，在房地产企业发展过程，财务成本管理体系的缺乏，就会导致房地产企业内部岗位的权责不统一，同时也由于没有使各部门明确自己的责任，致使在企业的营运过程中，不能够调动起员工工作的积极性，从而导致企业核心竞争力得不到提升。
( 三) 财务成本管理不全面。房地产建设的成本支出项目有很多，但总的来说，可以分为土地成本、工程成本、前期成本、财务费用、管理成本、营销成本等几个方面，这些成本支出对房地产企业的经营管理有很大的影响，因此，房地产企业在进行财务成本管理时，必须确保管理的全面性。但就目前房地产财务成本管理而言，在成本费用管理及控制上，还没有真正的实现全方位、全要素、全过程管理，这对财务成本管理水平的提高造成极大的影响。
四、房地产企业加强财务成本管理的对策
( 一) 提高财务成本管理意识。随着房地产行业竞争的日趋激烈，财务成本管理工作的作用显得越来越重要，要想加强财务成本管理工作，就需要房地产企业的管理层发挥带头作用，使全体人员能够参与进来，财务成本管理意识的提高成为了关键所在。这就要求: 一方面，房地产企业要加强对相关人员财务成本管理知识的培训，增强相关人员的成本意识，使其能够理解并掌握好财务成本管理的技能，并应用到实际工作中; 另一方面，企业员工要充分发挥自己的主观能动性，了解财务成本管理的相关知识，并认识到自己所处岗位应当注意的成本控制事项，并掌握好相应的财务成本控制措施，同时，企业的各个部门也要与财务成本管理部门加强沟通，通过全体人员财务成本管理意识的提升，把企业财务成本管理工作落到实处，为企业实现长远发展打下坚实的基础。
( 二) 加快财务成本管理体系建设。企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确; 其次要注意财务数据实时记录与收集; 最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。
( 三) 建立完善的预算管理系统。房地产企业需要按照实际的状况来有效的建立完善的预算管理系统，以此为工程预结算的准确性以及真实性提供一定的保障。首先，建立完善的预算系统，对于目标成本计划进行定期的分析以及总结，以此有效实现房地产项目成本的精细化管理。其次，在进行工程预结算当中需要做好各方之间的沟通工作，保证各项信息的准确性，并且还需要对项目实际业绩和预算指标之间的差距进行定期比较，将存在差距的原因进行分析，并且提出相关的管理对策，以此来实现对于项目成本的有效控制和管理。
( 四) 做好全局的统筹规划管理。房地产企业在财务成本管理过程中，不应当仅仅关注局部，要从企业发展的全局出发，做好财务成本管理工作的统筹规划，把企业发展的各个环节联系起来，采用科学合理的措施，对企业发展的资金预算、信息化管理以及发展融资等方面同时进行管理，使得财务成本管理的成效得到体现。值得注意的是，这些也是财务成本管理中所应当注意的重点内容，在管理过程中，相关管理人员应当进行深入研究，全面考虑这些方面对企业长远发展所造成的影响，进而通过统筹布局，实现财务成本管理当中每一个环节的有机结合，为企业实现长远发展提供必要的保障。
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0 引 言
时代变革使国内经济发生了巨大改变，经济形势变化给各行各业带来了挑战以及机遇，但房地产这个行业相对特殊，资金密集、规模大、周期长。房地产行业的快速发展，使越来越多的人开始关注这个行业。财务管理工作对于房地产行业的运营来讲是不可或缺的，是房地产行业长远稳定发展的后盾。财务管理工作一直以来都在企业发展中扮演着重要角色，资深的行业管理工作者需要意识到财务管理工作的重要性，结合当今的经济发展形势以及战略发展目标适时、适度地调整财务管理工作，保障财务管理工作能够保障房地产行业的资金稳定，并获取更多的投资收益。
1 房地产企业财务管理的现状
1.1 财务管理较为被动
目前，我国一部分房地产企业财务人员的主要工作就是日常会计核算、审批报账、做账、出报表、报税，很少涉及财务预测、财务分析、管理建议等方面的工作，采用这种被动式财务管理模式的房地产企业不在少数。完整的财务管理体系应包括日常核算、财务预算、财务分析、财务控制等内容。良好的财务管理工作离不开一个系统的体系，不单要进行会计核算以及会计分析，还需要对财务活动进行控制以及预估。现阶段，行业在大环境中存在很多不确定性，不得不适时进行调整，当前的房地产行业缺乏财务工作意识，无法发挥出财务管理的预测功能。
1.2 资金管控缺少预算或者预算执行不严格
房地产企业所需资金量巨大，拿地、拿项目、开发建设、支付管理费用、销售费用和缴纳税金等都需要数量巨大的资金。目前，房地产企业资金使用存在很多难题：第一，国家限制资金流入房地产行业，银行对房地产行业的贷款审批严格、使用限制较多;第二，在房地产行业销售过程中，按揭客户占比较大，银行按揭放款审核严格，受按揭总额度的影响，按揭放款进度放缓，会直接影响房地产企业的回款速度;第三，房地产行业实行预售资金监管政策，监管政策对房地产企业的资金做出了很多限制;第四，部分房地产企业没有严格执行资金预算制度，资金使用随意，或者没有严格考核资金计划的执行结果;第五，一些房地产企业盲目扩张、盲目拿地、盲目拿项目，造成资金链紧张，可能导致开发项目烂尾，抵押项目被银行收回，无法按时交房，给业主造成巨大损失，给社会带来很大的不稳定性，开发商名誉丧尽、血本无归。
1.3 开发成本管理方面及营销费用管控方面有待加强
房地产企业开展开发管理成本工作，是为了获取更大的效益。一个开发项目包括方案设计、工程招标、施工、工程变更、工程验收和工程维修等环节，每个环节都涉及成本，需要支付大量资金。成本管理需要房地产企业对开发项目实施全过程进行有效控制和规划。然而，目前一部分房地产企业在设计方案时，没有考虑可行性及成本，造成后期出面大规模工程变更，反而会增加成本;拿地拿项目过程大费周折，楼面价居高不下;工程施工过程中，控制不严格，极易造成工程进度滞后，增加成本。
房地产企业投入的营销费用会直接影响销售业绩。目前，大多数房地产企业在营销费用管控方面存在很多不合理的现象。第一，未根据销售阶段调整营销费用比例，造成总额超标，房地产企业一般将营销费用控制在销售总额的3%以内，对房地产销售的3个阶段——开盘前、正常销售期、尾盘阶段未进行营销费用的针对性管理，开盘前为了提高项目知名度大力宣传正常销售期，为了完成销售计划，广告投入、分销投入居高不下，尾盘销售阶段为了清盘，经常举办赠送活动，造成营销费用超标。第二，营销费用报账时，在地铁公交广告、分销、大众经纪人、老带新等方面，未根据营销手段调整签约过程，没有及时调整营销政策。
1.4 管理层及财务人员素质有待提升
近年来，房地产企业发展迅速，然而一些房地产企业的管理者缺乏管理理念，管理企业像管理“小作坊”，财务人员中有很多关系户，缺少制度约束，即使有制度，也无法有效执行。此外，管理层对会计定位不正确，认为会计只不过是报销、记账、报税，财务制度不明确，执行不严格，造成财务人员流失。
2 房地产财务管理优化策略
2.1 構建完善的财务管理工作体系，强化财务管理统一性
财务管理工作对房地产行业来说是至关重要。构建一个完善的财务管理工作体系对于工作运行来讲，不单单是依托，更是一个规范，完善房地产财务管理工作体系关系房地产企业的发展方向以及投资重点。房地产企业必须构建一个完善的财务管理体系，明确预算分析流程，每一个环节都要环环相扣，从而需要理顺财务管理工作的结构，加强财务管理工作的统一性，实现财务管理效用最大化。此外，房地产企业应立足当前经济形势，优化与更新财务管理模式，彻底破除过去被动的财务管理模式，积极主动地发挥财务管理控制以及预算功能，将现代化的财务管理理念应用在具体工作中，真正提升财务工作的效能水平。
2.2 增强财务管理工作意识，开展全方位的预算管理
房地产行业具备自己的特征，特别是对房地产企业来讲，都有各自的发展战略目标。房地产企业要立足于财务管理角度，首先要增强财务管理工作意识，明晰财务管理开展与实施的重要性，将财务管理工作放在一个重要的位置。其次，在开展财务管理工作的过程中，需要将企业发展战略与财务管理工作融合起来，制定每一个年度、每一个季度以及每个月度的财务管理目标。在财务管理工作者与房地产企业的整体发展目标相一致的情况下，要做好财务管理不同环节中的预算工作，进而从上到下、从里到外相互联动，从而有效实现发展目标。此外，房地产企业要加大预算管理宣传力度，调动各部门、各岗位的积极性，编制可执行的预算，分析预算的执行差异，并对预算执行率进行考核。
2.3 优化成本管理工作
房地产企业应不断优化成本管理工作，在预定质量标准、预定工期的前提下，不断分析、调节、挖掘降低成本的潜力，及时纠正将要发生或已经发生的偏差。工程成本是动态的、非静态的，影响工程成本的因素有很多，如工程设计、设备价格、材料价格、工资标准以及费率、利率和汇率变化等，这些因素变动必然会导致工程成本相应变动。因此，工程成本在整个建设过程中，始终处于不确定状态，直至竣工结算后才能最终落地。在分析建筑成本控制的影响因素及其采取相应的控制方法时，要充分考虑各工程的现状，针对工程项目的具体情况进行具体分析，要循序渐进，不能急于生成，更不能生搬硬套。
房地产企业应根据营销计划制定营销费用预算，并考评执行结果，将营销费用与职工个人考评及晋升挂钩，表彰营销费用管控较好的项目及人员，复制及推广营销经验;对营销费用执行偏差率大且没有充分理由的项目及个人，限制其奖金及晋升，情节严重的可以直接进行通报批评。同时，财务人员应真正发挥出财务监管的作用，真实准确记录每笔报销业务，并运用分析、甄别、纵向分析、横向比较等方法，及时发现营销问题，避免出现虚报、伪造业务，为加强销售费用管理提供决策依据。
2.4 完善财务制度，加强财务人员管理
房地产企业应不断完善并严格执行財务制度，加强财务人员职业道德建设，树立严谨的工作作风，努力提高工作效率和工作质量，不断提升财务管理人员的工作素质，让他们定期接受培训，不断吸取新知识。同时，房地产企业应建立财务人员业绩考核机制和财务人员述职制度，反映一年来的工作情况及对明年工作的思路、打算和想法，年终组织所有财务人员进行年度个人述职，并由公司对每一财务人员做出正确评价。
3 结 语
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【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制
房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。
房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。
房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。
一、我国房地产企业财务管理面临的风险
1、偿债风险
房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。
从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。
从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。
2、筹资风险
从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。
目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。
3、管理风险
房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地产企业财务管理风险的成因
1、预算执行力低
目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。
2、资金管理低效和成本控制不力
大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。
三、房地产企业风险控制对策
1、树立风险意识
上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。
2、可行性论证和科学决策
因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。
3、加强预算执行
房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。
房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。
4、构建企业财务管理风险测评指标体系
我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。
在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。
5、规范财务行为，强化业务素质
房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。
同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。
综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。
【参考文献】
[1] 刘永生：浅析房地产企业财务管理风险与防范措施[J].中国市场，2012（26）.
[2] 常俊华：浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].中国集体经济，2011（36）.
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关键词：营改增；房地产企业；税负
中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01
一、引言
2016年3月，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》公布自2016年5月起，将此前在北京、江苏等8省（市）邮政服务业等部分领域试行的“营改增”政策全面推广至全国其它地区，并将房地产业、生活服务业等全部纳入“营改增”试点，这也是我国分税制改革后国家财税体制的又一次重大变革。当前，我国商业地产库存量高，现已出台了系列政策法规解决房地产行业的库存问题，本文在分析“营改增”等政策法规对我国房地产行业的影响后，提出房地产行业“营改增”后的纳税筹划建议，以期提高房地产企业纳税筹划管理水平和降低企业纳税负担。
依据财税[2013]36号文件有关规定，在现行增值税17%的标准税率和13%低税率基础上新增11%和6%两档低税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用于11%税率。在计税方式方面，交通运输业、建筑业、和销售不动产、转让无形资产的行业适用增值税一般计税方法；金融保险业和生活业则适用于增值税简易计税方法。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
假定房地产企业增值税按照销项税额减去进项税额方式征收，“营改增”前营业税率为5%，“营改增”后房地产企业增值税销项税率为11%，房地产企业某项目销售收入为R，土地开发成本、房建成本、管理费用等房产项目开发成本为C，在17%的进项税率下，房地产企业“营改增”前的税负负担为5%*R，“营改增”后的税负负担则为R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。
假定房地产企业“营改增”前后的税负负担不变，则可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情况下，房地产行业中一般商品房开发销售的成本占房屋销售收入的比例高于50%，即房地产开发成本C>50%*R，则在本文增值税销项税率为11%，进项税率为17%的假定情况下，“营改增”起到了大幅减少房地产企业税负负担的作用。通过分析，我们可得到“营改增”对于房地产企业的减税效率取决于C/R，C/R越大，则房地产企业可抵扣的金额越大，行业的税负越轻，反之则税负加重。与此同时房地产行业在“营改增”整改过程中也面临着诸多操作性问题。
第一，代开虚开发票问题。“营改增”前，房地产企业通过大量虚开代开建材供应发票的行为逃税漏税，然而在“营改增”后，有关法律对于非法购买、出售和伪造增值发票均有着较为严厉的处罚规定，这对传统依赖于代开虚开发票的房地产企业而言带来了不小的法律隐患。
第二，抵扣进项不够问题。由于房地产项目开发周期较长且各类成本投入复杂、可抵扣项目少的特点，导致了房地产项目开发整体交税金额的增加，例如土地成本就很难得到抵扣的进项税发票，这也从另一方面变相地提高了房地产企业的开发成本。抵扣进项不够问题得不到解决，房地产行业的税负成本必定会增加。
第三，公司财务管理难度增加问题。“营改增”后，由于增值税缴纳的税款是由销项税和进项税之间的差额所决定的，因此在这种模式下进行税务计算，不仅会增加很多的会计科目，除此之外新的税收规则不断出台导致了房地产企业财务部门工作量和工作难度大幅增加，这对房地产企业的财务人员素质提出了较高要求。
三、房地产企业应对“营改增”的策略
（一）加大财务人才队伍建设力度
“营改增”政策实施后对于企业的会计核算、保税等财务行为提出了更高的要求。对于房地产企业而言，迎接“营改增”到来需要培养具有精湛的专业知识和技能的财务人才，并且做好年轻财务人员的培育工作，夯实企业财务人才队伍建设。
（二）改变传统房地产开发模式
“营改增”后，有关政策规定建筑安装成本的进项税额能够抵抗，因此房地a企业可以通过增加建房安装成本开支，通过建房前期设施的投入一方面提高商品房的品质和居住舒适程度，另一方面提高抵扣进项税额，最终达到增加商品房销量和削减削减总税收支出的目的。
（三）积极筹备纳税筹划工作
增值税只对本环节的增值税额征税，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，房地产企业财务管理人员应抓住这一有利政策，积极进行税收筹划。例如，在采购货物和劳务时，应选择一般纳税人作为供应商，以便取得增值税专用发票，进项税额能予以抵扣。
四、结语
综上所述，“营改增”政策的全面实施给房地产企业降低税负和做好纳税筹划带来了诸多机遇。现有的房地产企业应该做好充分的准备，充分做好企业财务管理人员的培训和调动积极性，做好房地产项目开发成本控制和发票的管理工作，积极筹备企业纳税筹划，在法律许可的范围内降低企业纳税成本和纳税风险，促进房地产企业在经济新常态下实现健康稳定发展。
参考文献：
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论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。
随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。
一、房地产行业税收征管存在的问题
(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。
(三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力jil生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。
(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。
目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产行业税收管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。
(一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。
(三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
(四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。
(五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。
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2011年以来，我国房地产行业的利润率越来越低，与2011年前十年的高利润率相比，房地产行业逐渐出现了各种微利项目，甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出，超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显，中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下，房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而，现阶段，无论是土地成本，还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间，因此，通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力，提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定，我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来，然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善，对房地产企业纳税筹划的限制越来越多，如何合法的进行纳税筹划，是房地产企业需要重点研究的问题。
二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境
（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足
虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。
（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制
在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。
（三）纳税筹划中可能面临一定的风险
纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。
（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度
我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。
三、对房地产企业纳税筹划的建议
（一）选择合适的纳税筹划人员
纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。
（二）整合企业各个部门进行纳税筹划
因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。
（三）尽量规避税收筹划的风险
纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。
（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作
营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。
四、结论
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一、转型期的房地产企业人才需求特点
房地产开发作为一项系统工程，包括前期融资、可行性研究、土地获取、项目策划、施工建设、项目营销、竣工交付和物业管理等，业务涉及价值链长，需要的专业人才涉及面广。从需求角度来看，房地产企业招聘人才类型可以归为金融财务类、策划管理类、工程技术类和营销服务类。在实践中，房地产企业以项目为单元，每个项目组都需要上述人才，不同的专业知识需要能够有效地融合与贯通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 综合性特点
从行业特点来看，房地产行业与宏观经济、城市经济关系紧密，房地产项目需要应对宏观经济波动与房地产调控的影响，项目团队需要把握宏观经济走势以及房地产市场的需求特征，合理确定项目定位，才能降低后续的销售风险。从开发过程来看，企业需要与政府多个职能部门和各类专业公司进行有效的沟通和配合，项目团队面临多项与政府部门相关的报批业务。例如，在土地购置阶段需要掌握土地使用制度、出让制度、使用权出让等相关知识，明确土地的规划条件约束；在规划报批阶段，需要掌握城市规划、项目规划、项目评价等方面的知识，这一阶段对综合性知识和沟通能力有较高要求。目前，房地产企业的人才管培方案基本上是从培训、轮岗再到专职岗位的过程，新员工需要全面了解房地产项目的流程与特点。房地产项目对综合性知识的掌握和应用能力要求较高，而大学毕业生知识窄，难以适应房地产项目的需求，而中小房地产企业通常不愿意承担人才培养的成本，常选择有工作经验的人员，部分房地产企业偏好招聘有政府工作背景的员工，他们通常拥有丰富的综合知识面和较强的沟通能力。
2. 区域性特点
房地产项目受到所在城市的自然环境与社会习俗影响较大，项目根植于区域之中，项目定位不能离开所在区域。项目团队对于城市、区域与板块的认识程度决定着项目定位的高度。在快速城镇化进程中，城市区域的空间形态处于快速变化过程中，形成各具特色的板块居住文化，影响特定区域人群的住房消费心理。住房消费者选择了一个项目，也选择了一个区域和生活方式。区域与板块特征在很大程度上决定了产品类型。由于房地产区域与板块的形成与演变是城市历史、城市规划、居住需求等要素影响的结果。在企业发展过程中，区域性是重要的特点，项目团队需要对城市、区域与板块有深入的认识和了解，而这恰恰是毕业生最缺乏的。
3. 金融化特点
从国外房地产业发展的趋势来看，房地产企业的主营业务都经历了由开发建设转向资产经营与金融服务的过程，房地产作为金融资产的特性在发达国家表现的淋漓尽致。我国房地产业处于快速变化中，项目融资、风险控制与资产经营处置对企业的影响日益明显，房地产企业开始涉足金融与资产经营领域。目前，金地、万科、绿地、绿城、滨江等大型房地产企业纷纷通过成立房地产信托基金、产业基金或入股银行，涉足金融领域，房地产企业的金融化趋势明显。金融化也是房地产行业发展到一定阶段的必然产物，发达国家的高等教育体系通常将房地产专业纳入商学院下的金融和财务学科，注重学生对于房地产金融与财务知识的传授。
综合性、区域性与金融化是快速城镇化阶段房地产经营管理中展现出来的特点，这些特点对房地产专业人才的培养方式提出了挑战，需要高校及时调整课题体系、教学方式与培养方式，推动人才供需之间的平衡。
二、高校房地产专业培养方式存在的问题
在我国的高校培养体系中，房地产经营与管理专业在1998年的专业调整中受到影响，被并入工程管理专业，人才培养出现断层。近年来，随着房地产业的崛起，房地产专业的专科、本科与研究生教育快速发展。由于专业设置的限制和院校学科背景的差异，我国房地产专业教育情况复杂，依托的学科背景差异大，水平参差不齐，培养的学生还难以适应行业对于综合性、区域性与金融化的要求。
1. 学科体系分散，缺乏系统性与完整性
高校设置相应的房地产专业设置，依托的一级学科包括工商管理、管理科学与工程、应用经济等。房地产专业设置多数依托工商管理与应用经济学科设立，课程设置也是偏重于经济管理，重点课程包括房地产经济学、城市经济学、房地产开发与经营、土地经济学、房地产估价等；工程管理依托工业工程或者土木工程专业，与土木工程、项目管理课题体系结合紧密，偏重于工科教育，主干课程包括建筑施工、项目管理、工程造价等。此外，部分高校依托土地资源管理开办房地产相关专业。由于高校依托的学科基础不同，课题设置也各有侧重，培养出来的学生专业基础与知识结构差异较大。课程体系与知识专业的不同导致培养的学生专业知识与业务能力都存在较大差异。课程体系上的差异性与非标准化，对培养学生的质量影响较大，也给房地产企业人才招聘带来了困惑。因此，相对于成熟的专业，房地产专业的学科体系还存在“散、乱、基础不牢”的问题。
2. 专业教育体系与市场需求脱节
房地产专业作为高度应用型的专业，能否与实践充分结合，直接影响到毕业生的素质与能力。目前，房地产专业教育与市场需求之间的不匹配问题比较突出，主要表现在两个方面。首先，教材、书本上的知识不能适应房地产理论与实践的发展需要。目前的课程体系与房地产行业快速发展的实践脱节严重，部分教材沿用上世纪版本，内容知识陈旧，难以在现实当中得到应用。而从国外引入的教材，也存在与国内实践相脱节的问题。其次，房地产专业教师队伍与实践脱节。由于我国的土地与住房市场都处于制度转型、行业兴起与市场发展的阶段，制度变革与市场发展的速度较快，高校教师队伍在理论与实践上还没有能够跟上行业发展的步伐，教师队伍自身知识体系更新节奏较慢，不能适应市场的需求。
3.培养方式与企业脱节
如何能够与行业、市场、企业紧密结合，是培养房地产“管用”学生的关键点。从国内高校房地产专业的培养方式来看，主流的培养方式还是以传统的课题教学为主，对于课程实习、毕业实习环节的重视程度不高。传统的教学方式一方面难以吸引学生的兴趣，另一方面也难以适应企业的需求。如何使房地产专业课程教学与实践教学实现有机结合，推动培养方式由“被动”面对市场转向“主动”适应市场转变，已经成为房地产专业人才培养的必然趋势。
三、推动房地产专业人才培养模式调整的建议
1.独立设置房地产专业，夯实高效人才培养基础体系
房地产行业在国家经济中的作用与地位日益凸显，房地产专业人才的需求规模在一定时期将保持在较高水平。借鉴美国、英国、新加坡、我国香港等发达国家或地区房地产专业的培养模式，需要形成我国具有独立性的房地产专业设置与培养体系。目前，较为可行的是在工商管理和管理科学与工程下独立设置房地产专业，形成本科、硕士研究生与博士研究生的教育体系。同时，设置相应的专业硕士，形成学术与专业两个培养体系。从国家层面设置相对的房地产专业，统一学科口径，统一课程体系，有助于相对规范和完善的房地产专业人才培养模式。此外，随着房地产行业的快速变化，对人才的需求类型、需求结构、需求规模都在发生快速的变化，房地产专业人才的培养与课程体系设置必须与之相适应才能得到发展，课程和方向的设置还需要与时俱进。
2.实现教学与实践的融合，培养优质管用的专业人才
尽管高校都比较重视培养学生的实践能力，在课题体系中设置相应的实践培养环节。但从目前的实践来看，教学与实践之间还存在很大距离。英国房地产教育体系中对于房地产经济学、房地产投资等应用性的课程，要求学生选择一个对应方向的房地产项目，实地参与项目的运营过程。我国香港和新加坡的房地产专业学生要求在大学期间有一定周数出国考察，培养全球视野。在考虑房地产专业培养中，国内高校也应该从国际与国内两个视角培养房地产专业人才的实践能力。从国际视角来看，在有条件的发达地区，培养方案中设置暑期国际房地产夏令营，对国外特定城市的房地产市场与项目进行实地调查，开拓国际视野；从国内来看，以课程为依托，以实际项目作为案例，明确“房地产开发、工程造价、项目管理”等课程为“教学+实践”的课程，规范学生的实践培养环节。
3.与行业资格认证挂钩，探索教育专业化路径
英国与我国香港地区成立有皇家特许测量师学会和香港测量师学会等，这些协会及其专业认证有助于搭建高校与企业的桥梁。通过专业机构认证，确保培养出来的学生符合行业与企业的要求。行业资格认证提高了毕业生的竞争力，有助于明确学生培养的方向。目前，国内房地产专业正处于蓬勃发展的阶段，规范化与专业化是下一阶段发展的趋势。国内与房地产相关的行业协会也逐渐崭露头角，如中国房地产业协会、中国房地产估价师学会等。充分重视国内房地产行业发展对于人才的需求特点，发挥专业协会的桥梁作用，推动行业协会、企业与高校三结合，有助于培养具备国际竞争力且能够符合市场需求的房地产专业人才。
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【关键词】新经济时代；房地产；经济分析
引言
自互联网兴起以来，全球范围内的经济形态无时无刻不在发生着急剧的变化。科技的飞速发展改变了人们对以往市场经济的认识，信息化的过程使虚拟空间的网络性逐步浸入到实体空间中，知识化和全球化的过程使房地产行业的发展也在迅速改变。生产周期长和资金投入大是传统房地产行业的基本特点。在新经济时代中，资金的运作和流动更多地采用数字化和虚拟化的方式，同时体现了迅速化的特点。这种产业信息化和信息产业化的时代核心势必在很大程度上影响房地产行业。那么，合理地对新经济时代的房地产经济做出分析， 就能对我国房地产行业的经济发展提供理论指导，也能够为促进我国经济发展做出贡献。
1 新经济时代房地产的特征
1.1 多部门、多行业参与
在新经济时代下，房地产行业的发展需要建材、五金、机械、森工等许多生产部门和服务行业的配合。同时，房地产行业也会带动其他商品的销售，推动我国的就业，从而提升国民生产总值。据统计，住宅建设每增加十个百分点，就可带动两百人就业，同时带动国民生产总值增加一个百分点。
1.2 城市化建设的重要内容
在新经济时代下，城市化的建设正如火如荼。房地产业在城市化建设的进程中发挥着非常重要的作用，是城市化建设的重要内容。因为首先是房地产业带动了城市中基础设施的建设；其次，在很大程度上提高了城市道路、供水、供暖、景观环境、电力通信等综合服务的功能；最后，城市建设的发展和完善又解决了房地产业的资金来源问题，支持和促进了房地产业的发展。
1.3 不动产投资新渠道
在新经济时代下，房地产业是国民经济的重要组成部分。房地产业的迅速发展，使人们认识到了全新的投资理念，也成为了国民财富增加的一条重要途径，保证了政府的财政收入。除此之外，房地产业还吸引到了众多的外商投资，外资的参与极大地促进了我国的经济发展。
2 新经济时代的房地产业中的问题
2.1 非理
在新经济时代下，房地产业的非理主要体现在以下几个方面：第一是市场的不够成熟导致地价的不合理。土地在新经济时代的价格是由投资收益率决定的，以往的收益还原法、成本法等方法是建立在地产市场成熟的基础上的。目前，我国地产市场还不够成熟，没有市场统计数据做参数，这样会导致盲目的土地投资，带来不正当的竞争行为，造成地租的流失，给我国经济发展造成阻碍。
2.2 供求脱离市场化进程
在新经济时代下，土地使用权是应该由市场的供求关系来决定的。城市化的进程是市场化的结果，政府会根据消费者的需求来确定城市规划的规模和建设地址。但是，如果不顾投资者的经营方向，单纯根据价格批租，政府职能就会影响新经济时代的市场导向；如果不尊重投资者的市场取向，片面追求产业结构的高层次，产业结构的调整就会与供求关系不符合，从而使供求脱离市场化的导向，进而影响市场化进程。
2.3 财务风险
财务风险是指在投资、运营和利润分配等过程中因各种因素而导致的对产业生存和发展的重大不利影响。在新经济时代下，房地产业的财务风险包括偿债风险、融资风险和利率风险等方面。房地产业财务风险的成因也是多方面的，因为房地产业是资金密集型的产业，在运行过程中，往往涉及资金数目大、资金运营周期长。如果这时候缺乏合理的财务预算，那么就会形成财务风险；在房地产业的可持续发展中，生产规模的扩大可以使企业强大，但盲目的扩大规模，如果资金管理水平不能匹配就会带来极大的财务风险；最后，房地产业的项目运行必须具备足额的资金，但资金具体如何分配才能够发挥合理的效用，这就需要对成本费用进行严格控制，资金结构的不合理、成本费用的升高也是财务风险的重要诱因。
3 新经济时代房地产业经济问题的解决方法
3.1 建设稳定机制
房地产业的健康发展对新经济时代下国民经济的发展有很重要的作用。房地产业中出现的众多非理严重影响着房地产业的良好发展。要克服房地产经济中出现的非理，稳定机制的建立是不可缺少的。从经济层次分析，研究房地产业的发展是否健康，通常是考虑房地产价格的增长是否与经济发展相符合，房地产来的供求情况是否保持了长期的均衡。那么，为实现房地产业的健康发展，就需要建立健全稳定的房地产业发展机制。2010年年末，中央经济工作会议首次提出，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时被业内解读为，双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。之后的全国两会上，长效机制也被频频提及。 所以，稳定机制的建立是房地产业健康发展的重要保证。
3.2 强化政府经济职能
我国的房地产业目前还处于繁荣时期，而从市场方向看，房市的买方市场还未完全形成，还处于从不成熟到成熟的过渡调整期。在未来的发展中，市场发展会归于更加理性，因为房地产是经济的先导性产业，是消费者的长期使用物品，盲目性太大会给消费者和市场带来很大危害。因此，在新经济时代下，政府要发挥较强的经济调控职能，利用规划、法律、行政和经济等调控手段，适当调整房地产市场，建立完善公租房等公共保障性住房，在解决不同收入群体住房问题的同时，使地产价格处于一个相对合理的水平，进而引导房地产业的市场繁荣和市场稳定，为房地产业的可持续发展提供保障。
3.3 多途径防范房地产业财务风险
财务风险形成因素较多，可以根据不同的形成因素制定相应的防范措施来防范房地产业的财务风险。在房地产业中，防范财务风险的措施主要有以下几个方面。第一，对融资中可能出现的风险充分评估，然后再根据不同区域发展的实际情况，制定合理严格的筹资管理规则并严格遵守，以此来防范融资风险；第二，为有效保证投资决策的正确性，必须依照科学的投资决策程序，对投资项目进行认真的可行性分析，另外，针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中制定完善的后备措施，如设定预算应急费等，对项目费用估计提高精确性，事先准备好应急资金。第三，努力减小日常资金运营风险，编制现金流量预算表，采用资金集中管理的模式。第四，日常运营过程中，保持运营现金流的稳定。在企业现金流量的各项指标中，最基本的就是运营性现金流指标。如果房地产业没有经营性现金流，就相当于缺少了长期稳定的现金流供应。所以，经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键，也是减少财务风险的关键。
4 结语
新经济时代下，房地产业产品具有不可流动性和差异性的特点，而资本的运作更多地采用数字化和虚拟化的方式，又存在着一定的投机性和区域性。再加上我国土地市场的不成熟、价格形成的不稳定化，这些产业信息化和信息产业化的特点势必在很大程度上影响房地产行业。那么，合理地对新经济时代的房地产经济做出分析， 就能对我国房地产行业的经济发展提供理论指导。因此，分析新经济时代下房地产业的特征以及出现的一些新问题，进而提出解决方法，这不仅对房地产业发展具有指导意义，同时对促进我国经济发展也有借鉴意义。
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篇10
【关键词】财务绩效评价；房地产；上市公司；主成分分析法
引言
在房地产行业成为国之基石的今天，房地产行业上市公司的境况，成为各界所共同关注的问题。而企业财务绩效评价能够比较直观和客观地为投资者判断企业的财务状况的总体水平，揭示其所面临的风险大小和成长空间。因此，对我国证券市场上的房地产上市公司的财务绩效进行评价十分必要。实际上，我国的证券市场为房地产企业提供了一个快速发展的融资平台，一般而言能在上市融资的房地产企业都是业内的佼佼者。在房地产业如此繁荣的情况下，为什么一些企业在成功上市后保持了良好的发展势头，而另一些则在经营上出现了不同程度的亏损？房地产上市公司的运营情况到底是怎么样的？要解决这些问题，就必须对房地产上市公司的财务绩效做出分析与评价。本文将构建影响房地产上市公司绩效的财务指标体系，对我国房地产上市公司的业绩进行实证研究，对房地产上市公司的财务绩效做出评价，以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识，从而为提高我国房地产上市公司管理水平和整体业绩提供可供借鉴的数据资料和理论依据。
一、房地产上市公司财务绩效评价指标体系的建立
进行财务绩效评价，必须要确定评价的指标体系，这是评价的基础。指标的选择合适与否对于被分析者有举足轻重的作用。只有科学合理地构建评价指标体系，才可能得出科学公正的评价结论。而本文所借助的SPSS统计分析型软件，我们通过它来进行标准化处理，生成相关系数矩阵等，以简化计算，方便数据的处理。
1.财务指标的选取
因为房地产上市公司财务绩效评价指标体系是为了评价企业经营绩效而提供依据，所以它应该随着企业经营战略主导思想的变化而变化。故房地产上市公司的绩效评价指设置的应该符合以下几项主要原则：重要性原则、相关性原则、可操作性原则、适应性原则。为了全面考察房地产企业各方面的优劣，我们将房地产企业的绩效分为盈利能力、偿债能力、营运能力及成长能力四个二级指标。在四个二级指标下又可以细分成多个三级指标。
2.财务指标的主成分分析模型
主成分分析方法也称主分量分析，是统计学中一种对多元问题的数据处理方法。其主要步骤有：构造样本矩阵、将指标数据标准化、求相关系数矩阵、求特征值、求各主成分的贡献率以及累计贡献率、确定和解释主成分、构造综合评价函数、估计综合评价指数并排序。
二、房地产上市公司绩效评价实证研究
为了验证已设计的房地产上市公司财务绩效评价指标体系的合理性，我们将在沪深两市的房地产上市公司中选取样本，并采用主成分分析法对房地产上市公司的绩效进行评价。据前面对构建指标体系的分析，结合我国上市公司的财务特点及选定的财务比率要能反映传统评价体系中盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力四个方面的评价指标，联系本文对财务绩效评价指标的研究和讨论，另外考虑到财务指标的可获得性以及本文实证分析需要等因素，本文特选定8个财务比率作为上市公司财务绩效评价的构成指标，分别为：净资产收益率、营业利润率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率。
1.样本选择
按证券界的一般标准，房地产上市公司大致可以分为三大类：一类是主要从事住宅类开发的上市公司，比如深万科；一类是主要从事开发区开发的上市公司，比如外高桥；还有一类是综合类的房地产上市公司，比如中远发展等。一般认为，公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%时，就应将其划入该业务对应的类别。
房地产业的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当地经济发展水平越高，当地的房地产业的发展势头越好，具有典型的区域化特征。我国房地产上市公司的地域特征非常明显，上海、深圳两地聚集了许多知名的、规模较大的房地产企业，是房地产上市公司密集的地区。根据深交所及上交所的2008年的数据，深圳、上海的房地产上市公司总数的15%和23%，占据了房地产市场的半壁江山38%。因此本文以两地的部分房地产上市公司作为研究的对象，借助SPSS分析软件，通过主成分分析法对其进行财务绩效评价，以期加深对上海和深圳两地房地产市场的理解，为房地产企业的发展提供一些有意义的借鉴。
2.样本财务数据
据资料显示，2010年沪深两市的房地产上市公司一共有137家，但鉴于部分公司只公示出了部分财务指标，因此本文将筛选掉这些指标不全的公司，即选取117家上市公司作为研究样本。根据前面构造的房地产上市公司绩效评价的指标体系，具体指标是由房地产上市公司公布的资产负债表和利润表计算而得。具体统计数据略。
3.进行财务绩效评价
①相关系数计算
根据上述选用的117家房地产上市公司样本及相关数据，我们借助SPSS软件进行数据处理并采用主成分分析法对房地产上市公司进行财务绩效评价。各个财务指标经标准化运算处理后，即得到房地产上市公司的财务绩效指标的相关系数矩阵R，如图2.1。
因为这些数据都是经过同趋化处理的，所以在相关范畴内，以上8项财务指标的数值越大，房地产上市公司的绩效越好。
②贡献率计算
将各公司的8项财务比率指标经过标准化处理后，计算得到各上市公司的各项主成分得分（主成分、特征值、贡献率、累积贡献率），见图2.2。
我们取累计贡献率TH=62.688%>60%，并且主成分个数提取原则为主成分对应的特征值大于1的前m个主成分，由图2.3可知，提取3个主成分。即基本上保留了原来指标的星系，取3个主成分来代替原来8个变量，起到了降维的作用。
从图2.3可知，净资产收益率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率在第一主成分上有较高的载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标的信息；流动比率、速动比率在第二主成分上有较高的载荷，说明第二主成分基本反映了流动比率、速动比率两个指标的信息；同理第三主成分反映了营业利润率和应收账款周转率的信息。
③系数计算
三个新变量的表达不能从输出窗口直接得出，因此需要接着借助EXCEL软件，用图2.3中的数据除以主成分相对应的特征值开平方根，以得到三个主成分中每个指标对应的系数。
Z1=0.487X1+0.289X2-0.101X3+0.106X4-0.025X5+0.471X6+
0.464X7+0.470X8
Z2=-0.171X1+0.313X2+0.648X3+0.627X4-0.096X5-0.121X6-0.071X7+0.175X8
Z3=-0.334X1+0.650X2-0.173X3-0.311X4+0.298X5-0.326X6-0.360X7-0.353X8
以每个主成分所对应的特征值所占取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算主成分综合模型：
那么，可以构建房地产上市公司财务绩效综合评价函数：
P=0.117X1+0.375X2+0.099X3+0.164X4+0.025X5+0.125X6+0.129X7+0.205X8
④P综合值
据以上房地产上市公司财务绩效的综合评价函数，即可利用EXCEL可计算出117家房地产上市公司的综合财务绩效得分（部分省略），如表2.1所示：
4.结果检验
本次实证研究虽然只选择了部分房地产上市公司进行探讨，然而，由于选择的样本具有鲜明的代表性，所以基本上可以代表整个房地产行业的发展情况。
从图2.1相关系数矩阵中可以看出：净资产收益率与流动比率、速动比率呈负相关；流动比率与应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率呈负相关；速动比率与应收账款周转率呈负相关；应收账款周转率与总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率呈负相关；其他指标都呈正相关。
除了流动比率以及应收账款周转率以外，其他6项指标大多呈现正相关。这表明，净资产收益率、营业利润率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率以及净利润增长率这些指标大致上都与房地产上市公司的整体水平基本保持一致，即房地上市公司的绩效好时，这6项指标都是正数，且绩效越好数值越大，反之。而显而易见，流动比率与其他指标大部分呈现出负相关，表明其比较异常。尤其是流动比率与反映房地产上市公司营运能力以及成长能力的指标呈现负相关，表明评价样本中，有相当一部分房地产上市公司偿债能力不理想，可能有一定的财务风险，很难创造出更多的利润，未来的经营状况堪忧。应收账款周转率更是与反映偿债能力、营运能力、成长能力的指标呈负相关，这证明大部分房地产上市公司营运能力出现问题，由此又影响到公司的偿债、成长能力。尽管从目前来看，大部分房地产上市公司仍在盈利，而从长远来看，房地产行业已经出现了很多问题，这也可以从近几年的房地产泡沫现象略窥一二。
由以上计算过程以及最后的表2.1综合财务绩效评分可以看出，各房地产上市公司的财务绩效之间差距很大。在117家房地产上市公司中，绵世股份的综合财务绩效分值为2.003，以此为分界点，得分在两分以上的上市公司有52家，而得分为在两分以下的则有65家。可以看出，有44.44%的企业经营业绩良好，而另外三分之一的企业在经营中或多或少存在着进步空间，这表明，房地产行业总体发展趋势良好，大部分企业都有良好的发展态势。然而，有得意就有失意，我们不能因为总体情况良好就忽略了其他在房地产行业中发展地举步维艰或是暂时亏损的企业，这些企业到底存在什么问题，如何改变其现状，是更需要深入研究的问题了。另一方面，在52家业绩良好的企业中得分在10分以上的上市公司有13家，占整个比例的11.11%，而65家仍需努力的上市公司中得分在1分以下的有28家，占整个比例的23.93%。财务绩效评价得分最高分的为华发股份，但由于其指标过于异常，我们忽略不计。排名第二的莱茵置业评分为54.042，而得到最低分的国兴地产分值仅为-10.438，两者评分相差多达64.48，两极分化明显。可以看出，这从侧面反映了在房地产板块内部，公司之间的业绩参差不齐，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。而这与房地产上市公司近几年的股市走势基本一致。这说明本文对于国内房地产上市公司绩效评价的财务指标设计及评价方式说明是比较科学合理的。
结束语
对上市公司的财务绩效评价是一个复杂的工作，本文的研究应该只是走出了对房地产上市公司绩效评价的第一步。本文根据主成分分析法，构建了一个完整的财务绩效评价体系，并选取了最具代表性的沪深两市的经验数据进行实证研究。或许最后的实证研究结果并不非常理想，与实际情况会有一定差距，但考虑到我国房地产上市公司财务信息披露的失真性，某类指标的显著性偏低便不难理解。
在此，本文提出几点关于上市公司财务绩效评价发展的建议，希望能有借鉴意义：优化上市公司的财务绩效评价体系；改进上市公司的财务绩效评价指标，适当考虑财务指标与非财务指标的相关性，把非财务指标作为对财务指标的补充；建立全面的财务绩效评价体系，更开放，更能适应不同主题的需求；发掘更有效的财务评价方法。另一方面，本文也对房地产上市公司的发展提出一些建议：房地产上市公司应走专业化的战略发展之路，房地产上市公司要不断优化公司资本结构，加强政府宏观调控和公司内部管理。而要加强房地产上市公司的财务管理建设，就需要房地产企业及时根据国家的政策变化调整财务管理手段，规避财务风险；采用科学决策，加强对房地产开发项目的可行性论证；构建多元化筹资渠道；加强自身实力，增强信用等级。
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