商业地产的税务筹划范文

导语：如何才能写好一篇商业地产的税务筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：地产企业；纳税筹划对策

一、重视企业纳税筹划的必要性

（一）合理规避税务风险是非常必要的

商业地产企业虽然有着特殊性，从标的上来看，它的商品价值比其他一般企业要高得多，生产周期长，资金流量大，基础建设和项目分支庞大。但是，从防范税务风险上来看，和其他的企业一样，都应该重视和积极配合税务工作。根据最新的税务规定和政策，统领全局地进行归纳总结，充分的学习和研究国家税收政策给企业带来的影响，在按照国家规定的政策合理缴纳税款的同时，重视纳税税收筹划，设计出合理全面的把控风险方案，以降低企业的税收风险，减缓资金的流转压力。

（二）掌握征税期限，合理控制税收进度

在企业持续经营的情况下，会计期间是指，在会计工作中为核算经营活动或预算执行情况所规定的起讫期间。企业除了要在每个自然月结束后，向税务部门申报上一月的纳税申报表来体现企业经营情况外，还要在每年的年度结束后，5月末之前进行上一年度的企业所得税年度汇算清缴工作。商业地产企业应该合理安排税务申报和税款缴纳的时间。一方面，如果企业没有把控好缴税划款的时间节点，企业过早的完成申报缴税工作，无疑是降低了企业资金的流动利用率。而其项目很可能会因为短期内资金紧张，耽误了施工进度的进行，新工程的项目因资金缺口问题遇到了阻碍，从而影响整体工程进度，给企业经营带来风险和损失。另一方面，税务的资金筹划不够充分，没有按时的预备好缴纳税款的资金，延误了税收征缴期限，不仅会增加企业的费用成本，还会产生晚交税款的滞纳金，在账目上体现出营业外支出——罚没支出项目，说明企业的运营资金不够充足，给企业信誉和纳税信用带来不良的影响。

（三）及时关注国家税务政策变动

近几年来，国家税务总局几次公布了增值税的税率下调和相关税收优惠政策，给予更多的有利于企业发展的政策。自2016年5月1日全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。再从《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》公告4月1日起实行减税上可以看出，国家的每次税务政策的重大决策变更都是朝向中小企业有利的方向调整的。39号公告主要落实了七项增值税政策。一是增值税税率降低；二是农产品扣除率调低；三是出口退税率和境外旅客购物离境退税率调低；四是不动产一次性抵扣；五是旅客运输服务进项抵扣；六是邮政电信现代生活服务进项加计抵扣10%，七是增值税期末新增留抵退税。其中，该公告对纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣，而是可以一次性抵扣处理，还有旅客运输服务的也可以进项抵扣，对商业地产企业来说，进项税可以一次性抵扣可以在原来基础上抵减增值税及附加税，减轻了一部分资金压力，加快了企业的资金流转。实时的关注国家税务政策的变化，根据企业自身的性质和发展规格，适时的安排企业未来规划的方向，做好全面的纳税筹划工作，才能合理的享受国家给予的政策红利，为企业节省一定的税费，降低企业成本。

二、商业地产企业在纳税筹划领域需要注意的问题

（一）对企业税收筹划的工作内容不够重视

对于商业地产企业来说，税务申报跟缴纳工作的完成需要企业从自身情况分析相关的税收政策和文件，客观的考虑适合企业的纳税筹划方案，具有非常强的专业性和综合性。有些企业对纳税筹划的工作内容不够重视，甚至根本没有做过纳税筹划，甚至有的企业企图用投机取巧的方式少交税，对相关的税收政策了解不深，利用不够充分，甚至采取偷税的错误方式，这样做的后果是非常严重的，不仅面临遭受补税和严重的处罚，而且在社会上会造成不利于企业发展的影响。因此，重视税收筹划，对防范企业自身的风险，是非常有必要的。

（二）企业的税务工作与财务工作没有做到有效对接

企业日常财务工作的归集、整理是税务申报的前提，财务数据的处理，会计凭证的编制应该根据企业会计准则制度来完成。税务工作与财务工作没有做到有效的对接，没有长远的考虑税收筹划，税务工作的跟进与信息不对等。都会造成延误纳税筹划的最佳时机，理解不到位，错误的时间点可能会造成企业的经济损失。

（三）相关人员的业务水平不能与时俱进

在时代不断发展，管理理念更新的环境下，人员的素质水平也应该随着企业的发展不断地完善与提升。许多纳税筹划人员没有具备较强的业务水平，风险意识欠缺，再加上学习能力不够，对于政策的理解不够深入彻底，导致纳税筹划的方式设计的不够科学，实践中会遇到很多的问题没有做到未雨绸缪。缺乏全面的整体规划能力，只能在风险或者困难来临的时候，束手无策，坐以待毙，给企业直接或者间接的造成了经济效益的损失，后悔莫及。没有专业的人才来跟进，导致税务工作的开展困难重重。而税务与企业直接的重要勾连就在于相关岗位人员的有效沟通，重要岗位的人员的业务水平和企业监督监管机制，以及控制企业各项风险的有效手段，与企业税务风险大小密切相关。

三、企业做好纳税筹划的对策

（一）重视企业纳税筹划工作并加大风险管理力度

商业地产企业的运营模式周期较长，每个运营阶段会面临各种复杂情况的影响，所以，企业应该重视各个环节的风险管理，加大风险监管力度。将每个项目的责任具体落实到人，有计划有目的地安排企业纳税筹划活动。安排筹划人员到工程现场中，及时了解工程的进度进展等实际情况，并应用于纳税筹划方案中。

（二）财务工作与税务工作做到有效勾连

随着政策上的不断更新和完善，征收工作的不断细化和具体，对财务工作的要求也有所提高。流程和征收方式的调整，财务处理方式也应该做到相应的调整。对商业地产企业内部来说，要求相关部门科学的测算每个政策对企业的影响，结合实际工作内容及运营状况，设计出分工责任到人，保证税务工作与财务工作的密切联动、有效沟通、完美对接的制度流程，确保纳税工作及会计核算的一致性和合理性。不弄虚作假，不做有损企业发展的错误决策。

（三）坚持全面性原则进行纳税筹划

纳税筹划需要持续的长远的为企业的发展做规划，不是一时兴起，也不是阶段性敷衍了事。是要真正的根据政策，有效的规避风险，从商业地产企业的实际出发，应用于企业的具体实践中。由于企业内部的项目比较复杂，涉及方方面面的分支项目，是一个比较庞大的经济结构体。在纳税时，需要多方面的考虑周全，合理高效的利用资金周转，可靠的估计收入和成本的预计，提前做好纳税筹划工作。

（四）提供相关人员的业务水平

提高企业纳税筹划人员的自身素质，定期指定相关政策的学习方案。对于国家新的税收政策的变更，以团队的方式组织培训，大家集思广益，共同探讨对政策方面的解读和理解。充分利用自深的专业水平，制定适合企业发展的纳税筹划方案，最大限度的控制企业的税务风险。

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关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；建议

目前，基于营改增政策视角，加强税收筹划建设是房地产企业的重中之重，在企业发展中占据着举足轻重的地位，这已经得到了企业内部的高度重视与关注。对于房地产企业来说，要想在行业竞争中脱颖而出，必须要充分把握营改增这一发展契机，高度重视税收筹划建设，严格管理增值税发票，并利用好税收优惠政策，将企业各项成本与风险保持在可控范围内，进而将房地产企业提升至全新的发展高度。

一、营改增后对房地产企业税收筹划的影响分析

(一)影响着企业营业税金和附加费用

在营改增政策实施以后，房地产企业进入到了增值税缴纳期间。在营改增政策实施以后，房地产企业一般纳税人的增值税税率为11%，而且在可抵扣项目中，新增设了土地成本，所以在税务筹划过程中，要全面解读营改增政策，满足节税的需求，而应对的策略就是拿地方式[1]，比如项目转股和拆迁等，企业要结合自身实际情况，选择最为适宜的方式。在合理筹划的情况下，对于企业税负的降低具有极大地作用，确保房地产企业经济效益的持续提升。

(二)影响着企业税负

对于房地产企业来说，营改增政策实施以后，针对税负增减问题，主要受企业管理水平的影响。在营改增实施以后，在合同签订、履行以及发票获取等方面，严重影响着税负，将这些方面的工作落实到位，可以对企业增值税税负进行合理化控制。以浙江某房地产企业为例，在营改增政策实施以后，分析该企业2017年度各主要税种的纳税情况和所占比例情况，该企业的总体税负上升到17.86%，而造成税负增减的原因[2]，就是因为土地增值税迅速上升引发的。

(三)影响着房地产企业的土地增值税

营改增政策实施以后，房地产土地增值税的变化尤为显著。由于缴纳的增值税属于价外税，相关政策规定，无法将其作为抵扣项目来进行核算。基于此，造成了企业土地增值税增值率的增加，使企业税收压力与日俱增，所以必须要高度重视税收筹划工作的开展。

二、营改增后房地产企业税收筹划的具体建议

(一)对企业各经营活动的税收进行合理筹划

首先，对于房地产增值一般纳税人，要积极开展前期环节的介入工作，比如在筹资、土地取得以及选择供应商合作者等方面。而对于项目营销各个环节的费用和成本，要与销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣相符，在合作企业的选择方面，要重点考虑材料供应、劳务服务等方面，严格管理增值税发票，树立高度的增值税抵扣观念。其次，企业要与合作企业共同探讨和分析供应商的资质和材料报价，在一般纳税人构建零星的建筑材料时，要获取增值税专用发票，以便于顺利抵扣。其中，在小规模纳税人购进材料过程中，为了避免出现无法抵扣问题，要在价格方面进行商议。最后，众所周知，17%是物资的税率，11%是建筑企业的税率，在政策允许的情况下，要利用纳税对象之间的税率差异，将企业税务压力降至最低。此外，房地产企业还要利用好纳税人身份，将税收筹划落实下去，比如小规模纳入人的进项税超出销售额的8%，基于此，企业要想降低税负，可以申请为一般纳税人。

(二)合理规划材料采购问题

在营改增政策实施以后，房地产企业作为一般纳税人，在材料采购方面，要对能够开具增值税专用抵扣发票的材料供应商进行合理选择，以便于获取更多的增值税专用抵扣发票[3]，确保进项抵扣率的稳步提升，缓解惬意的税收压力。所以，在选择材料供应商时，要对成本、质量以及能够开具增值税专用抵扣发票等方面的问题进行深入分析。结合营改增政策的实施，房地产企业在选择材料供应商过程中，其一，要优先选择一般纳税人的材料供应商，这主要是因为小规模纳税人无法开具增值税专用发票。其二，在材料供应商都是一般规模纳税人时，因为进项抵扣税率分为6%、11%以及17%等情况，所以企业在选择材料供应商时，要对采购价格和进项抵扣税率等方面进行充分考虑。

(三)拓宽渠道，制定全新的销售策略

在销售渠道方面，要加强网络营销技术的应用，合理控制营销成本。在营销策略上，要对签约销售进度进行控制，并以此来进行纳税筹划。企业要结合当月已预缴的增值税款，对销售签约进展情况进行有效控制，解决开票集中问题，以免影响到现金流。同时，要适度提升精装修和商业地产的销售比例。对于精装房的电器、装饰材料等，可以获取增值税进项发票，并进行抵扣，这对于企业税负的控制具有重大的意义。例如：对于品牌开发商，比如万科、保利等，其精装房的比例将近80%。商业地产要结合项目实际情况，合理采用适宜的核算方式。如房地产企业部分商业采用先租后卖的方式，商业部分在开发产品核算，企业可以将其转换成固定资产，计提折旧后期在进行销售。根据税法可以得知，纳税人如果对已经使用过的固定资产进行销售，可以减免按2%征税增值税。

(四)加强增值税专用发票管理和合同管理

在发票管理方面，房地产企业作为增值税一般纳税人，要对销项发票进行严格管理，及时获取增值税专用发票和相应的抵扣联。并且发票管理要安排专门的工作人员，严格规范财务人员的采购人员的行为，严格审核获取的专用发票，以免引发税务风险[4]。在合同管理方面，在确定合同过程中，要遵守增值税发票的合约规定，以便于企业税负的降低。比如在签订建设安装、装修合同时，要注重“甲供”方式，将建设方的采购比例进行明确规定。再如：在签订材料采购合同中，要加强总价法结算方式的应用，以免出现分开计价加剧企业的成本。

(五)加强与税务机关之间的交流与协作

企业要想顺利且合理的避税，要制定可行的筹划方案，遵守相关法律法规的制定。并密切关注国际法律法规，发挥出制度的约束性作用。而且对于税务执法机关，有着一定的自由裁量权，所以企业要与当地国地税机关保持密切的交流，对当地的税收征管特点进行深入分析，善于征求税务部门的相关指导意见，确保筹划方案制定的科学性与合理性。

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[关键词] 房地产企业 营业税 纳税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。现行的营业税基本规范是1994年1月1日施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》。

一、工程承包方式的筹划

国税函(1995) 156号文规定:工程承包公司承包建筑安装工程业务,如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的,无论其是否参与施工,均按“建筑业”税目征收营业税,只是负责工程的组织协调业务的,按“服务业”税目征收营业税。这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。

例:甲房地产开发企业有一工程需找施工单位承建,在乙工程承包公司的组织安排下,丙施工单位最后中标。甲与丙签订承包合同,合同价款5000万元,另外甲还需支付乙50万元的劳务费。则:乙公司应纳营业税额=50*5% -2.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3% -150万元,应纳营业税额合计152.5万元。

若进行纳税筹划,由甲与乙签订工程总包合同,合同金额为5050万元,然后乙与丙签订分包合同,合同金额为5000万元。则:乙公司应纳营业税额一(5050-50000*3%=1.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3%=150万元,应纳营业税额合计151.5万元。

通过筹划,该项工程可节省1万元的营业税支出。

二、建筑安装工程营业额的筹划

《营业税暂行条例实施细则》第18条规定:“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价格作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内”。国税发(2003) 16号文件对上述规定进行了修订:“通信线路工程和输送管道工程……。其他建筑安装工程的计税营业额,也不包括设备价款,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举”。

房地产开发企业可依据国税发(2003 ) 16号文件将原本应纳入建筑安装工程的设备如电梯、供电、供水等从工程总价中剔除,直接与设备供应商签订采购合同,从而降低建筑安装工程营业额,减少了营业税的计税基数,免除了这部分工程造价的营业税负担。

三、兼营行为的筹划

税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自的适用税率计算应纳税额,未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。房地产开发企业在经营中可能涉及到的营业税税目主要有建筑业、服务业、销售不动产、转让无形资产、娱乐业等,这些税目的营业税率不尽相同,有高有低。例如:开发企业在自主经营自己开发的商业地产项目时,可能会涉及旅店业、饮食业、歌舞厅、高尔夫球等不同的项目。这里面有的属于服务业,其营业税税率为5%;有的属于娱乐业,其营业税税率最高达20% o税率上有如此大的差异,必然会造成税负上很大的不同。如果企业未能分别核算营业额,就应按税率最高的娱乐业核算营业税应纳税额。

因此,房地产开发企业需要于分清楚税法的这一规定,对兼营行为进行分别核算,以此避免从高适用税率,加重自身的税收负担。

四、委托建房模式下的纳税筹划

委托建房是指房地产开发企业受托代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。由于委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题,因而不涉及不动产转让环节的营业税、契税、土地增值税等。因此,对于一些在开发之初便能确定最终用户的项目,房地产开发企业就完全可以采用委托建房模式进行纳税筹划,可以取得很好的节税效果。

例:A房地产开发公司取得一块土地,公允价值为2000万元,计划在这块土地上建造一幢商务大厦,并打算以7000万元的公允价值出售给投资商B公司。该商务大厦的建筑安装成本为2400万元,土地增值税扣除项目为5000万元。A公司正常开发销售纳税情况如下:

应纳建筑安装业营业税及附加=2400 X 3.3%=79.2万元

应纳销售不动产营业税及附加=7000X5.5%=385万元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值税适用税率为30%

应纳土地增值税一(7000-5000) X30%=600万元

A公司纳税总额为1064.2万元

B公司需缴纳契税=7000X4%=280万元

如果A, B公司在该项目开发之初经过协商,采取委托建房模式进行纳税筹划,具体操作:A房地产公司先将土地转让给B公司,协定转让价为2000万元,并以B公司名义办理各项报建手续。然后,B公司与A房地产公司签订委托建房合同,支付委托建房手续费1600万元(该手续费应高于A公司正常开发利润),建筑安装成本仍为2400万元。则A, B公司纳税情况如下:

(1)转让土地环节。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]016号)文规定:从2003年1月1口起,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。因此,A房地产公司将土地以2000万元价格转让给B公司,因差价为零,故不需要缴纳转让无形资产营业税及附加(注:财税[2006] 75号文规定对个人转让购买不足5年的住房全额征收营业税)。转让土地未增值,也不需要缴纳土地增值税。

B公司受让土地使用权应缴纳契税80万元(2000X4% )

(2)项目建设环节。B公司需承担建筑安装业营业税及附加79.2万元(2400X3.3%)

A公司应缴纳“服务业一业”营业税及附加88万元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司纳税总额为88万元,B公司纳税总额为159.2万元。与A公司正常开发销售相比,A, B公司税收负担发生了巨大的变化。

参考文献:

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[关键词] 房地产；项目管理；项目设计；风险控制；纳税筹划

[作者简介] 巩冰冰，辽宁省电力有限公司阜新供电公司财务部，辽宁 阜新，123000

[中图分类号] F299.27 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于国家对房价的调控，房地产企业面临了很大的发展难题。资料显示，2012年8月已经公布上半年业绩的24家上市房企，除了万科和保利，其余22家营收同比下降6.07%，利润同比下滑的房企更是达到六成。由于房地产行业的结算周期性，上半年的业绩中可能有很大部分是去年销售而未结算的项目，如果扣除这个部分，上半年的实际销售估计更不乐观。普遍的难题是营业收入下降、库存增加、利润率下滑、资产负债率居高不下，融资困难，政策不稳定、市场不明朗，至少已有13家上市房地产企业悄然进军矿产业领域“避风”，算上早已转向的企业，进军矿产的上市房地产企业则接近二成。困境之中谋求突围，正是目前房地产开发企业的重点，企业普遍采取了谨慎拿地、缩小开发战线、拉长开发周期的防守型经营战略。强化企业内部管理，有序加速项目的开工进度，控制项目成本，加速资金回流，提高企业自身竞争力对严冬中的房地产企业意义重大。

一、房产企业工程项目特点

（一）位置固定，项目单一

房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异[1]。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性[2]。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。

（二）资金占用大，回流周期长

房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性[3][4][5]。

（三）风险大

项目开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。

（四）项目管理相对粗放

项目开发过程需要多方合作，合作企业基本属于劳动密集型，依靠大量的劳动力投入，人员变动频繁，培训困难，工作水平参差不齐。项目主要在露天进行，受到自然条件和气候的影响大，一般施工条件差、组织任务繁重，安全性要求高[6][7][8]。一个工程项目还要涉及到业主、分包方、材料供应商等，要求专业详细，管理上相对粗放。

二、工程项目管理的内容

房地产企业项目管理按照生命周期可以分为开发管理、设计项目管理、施工管理、运营管理四个阶段。主要的管理项目可以分为：项目采购管理、项目合同管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目风险管理等。

三、房地产项目管理存在的主要问题

（一）开发阶段盲目抢标

缺乏有针对性的市场调研，把中标作为头等大事，标书报价不科学，盲目圈地。开发商以为拿到稀缺资源就可以了，所以抢地火热。以上海为例，南京东路163、虹桥长风商务区、外滩园等地块，价格30亿、50亿，甚至上百亿。一方面从商办楼来讲，租金不断地下跌，甲级写字楼租金从2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不断提升，据统计2009年达到15%。这样极端的情况，不断积累了企业经营风险[9]。

（二）设计跟风

项目设计没有因地制宜，而是跟风严重，讲究美观但不实际，设计简单化、概念化，后期营销、广告万能化，造成市场接受差。

（三）施工阶段履行合同不严谨

施工合同中内容不全面、条款不严谨 ，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及面广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体成本管理，从调研到楼盘交付使用的各个阶段，不仅要加强事后成本控制，而且不能忽略加强项目开发过程中的成本控制。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。开发成本、开发费用、税金等都积压企业利润空间。

四、房地产企业项目管理建议

（一）加强前提可行性研究

项目选择首先考虑预期性的研究、定位，如商业地产开发的五连环：选址、定位、资金链、招商、营运。开发施工需要从长计议，进行投入产出综合考虑。加强项目开发前市场调研，项目的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划商、商业经营者、投资者。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。要找到项目的发展方向，确定项目在市场上的竞争地位，确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，对项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性有充分的认识。

（二）强化设计阶段投资

项目的前期规划设计尽管只占总体成本的1.5%～2%，但对整个工程的造价来说影响可达80% 以上。在项目成本管理中项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，项目设计阶段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各个阶段的成本都进行了预算和规划，是项目成败的关键阶段，甚至实现可控成本高达90%以上。做好前期设计规划是控制好成本的关建，要加强开发商与策划公司的对接。

（三）严格施工合同全过程管理

合同管理伴随工程全部过程，工程质量、工期、造价是施工合同执行的监控依据，所以工程管理的好坏已经在招投标中已经确立。因而招投标文件、合同内容需要房地产企业前期开发、工程管理、企化营销、预算合约、法律法务、财务等几乎全部人员参与，才能保证合同详细、可行、全面、可操作，控制企业风险。严格执行国家的招投标管理规定，不订立黑白合同，严格建设工程施工合同示范文本的应用，规范合同表述形式。

（四）进行纳税筹划

房地产行业是税负比较中的行业，其中营业税、土地增值税和企业所得税是其纳税重要环节，应该主动寻找税务师事务所，寻求有利的税务安排。

（五）提升融资能力

房地产企业是资金需求非常大的行业，要注重自我资金的积累，力求控制好企业本身的资产负债率，建立互信的银企关系，增加融资弹性。拓宽融资渠道，降低财务风险。积极尝试融资租赁、债券融资等方式。

（六）完善管理制度，推行绩效评价

建立健全监理制度，对项目投资进行有效的控制，各方面的实施按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，责任落实到人，从工程管理机制上建立健全成本控制系统；同时，做好工程进度款的审核，避免资金失控。有关工程进度款的审核，就是确定监理方的工程量，并制定相应的管理制度，以落实到项目中去，优化设计方案，控制项目成本。

五、结 语

房地产企业项目管理是企业的核心，项目管理的关键是设计控制和成本控制，完成这些关键点的保障是完善有效的制度监督和通畅的信息沟通，需要企业持续地建设并不断调整。

[参考文献]

[1]秦旭阳.基于并行工程的房地产企业经营管理研究[D].武汉理工大学，2009.

[2]王欣.瀚城国际房地产项目投资风险分析研究[D].东北石油大学，2010.

[3]车铁军.明源东方世家项目的管理体系研究[D].天津大学，2010.

[4]陈碧玉.广州市某区治安监控项目建设的成本控制分析[D].华南理工大学，2009.

[5]陈文正.浅谈建设工程成本控制[J].四川建材，2008，34（1）.

[6]宋晋杰.工程项目投资控制[J].天津建设科技，2007，17（7）.

[7]刘红波，白汝信.建筑工程建设过程中各阶段的成本控制[J].消费导刊，2008，（13）.

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[关键词]房地产 新会计准则 资金

一、新会计准则对房地产行业的影响

1.对会计核算的影响。在旧会计制度中,将非房地产开发企业的投资性房地产纳入固定资产或无形资产进行核算,而我国新的会计准则体系则对不同类型的房地产进行了明细分类,分为了投资性房地产、代建房地产、自用房地产和存货。这种明细划分,提高了会计信息的有用性,帮助财务会计报告使用者做出更为合理的经济决策。

2.对投资性房地产后续计量的影响。新准则规定:企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得,则应当采用公允价值模式,而传统会计全部采用历史成本计量。新会计准则使投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值。

3.对损益确认的影响。一方面,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产企业要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,而是记入资本公积,这将影响企业损益金额的大小,特别是拥有较多投资性房地产的企业,资产总额和净资产规模都将大幅上升;另一方面,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而以资产负债表的公允价值作为基础调整其账面价值,并将其差额计入当期损益,这会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。

4.对房地产企业融资能力的影响。引入公允价值计量模式后,被低估的投资性房地产更贴近市场价值,扩大了企业的总资产规模,使银行等金融机构对企业的借贷规模随之上升,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解目前房地产企业资金紧张的局面。

5.对房地产税收体系的影响。由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,首次使用公允价值计量的房地产盈利会大幅上升,按现行的税收政策会相应增加企业的应交所得税。而按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税,若以公允价值作为征收依据,影响程度也会大幅上升。

6.对房地产公司借款费用资本化范围的影响。旧准则认为只有固定资产符合借款费用资本化的条件,新准则扩大了其范围,允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用也可以资本化。我国房地产业的开发资金回收期比较长,借款金额巨大,《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽,有助于提高企业业绩,使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升。

7.规范了投资性房地产的信息披露。新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来,并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据,这使报表使用者能够获得更加真实的企业信息,从而做出准确的决策。

二、房地产开发企业的现状

1.现金流量大,资金短缺。房地产开发企业面临的最大难题就是在资金周转过程中存在资金短缺的风险。许多企业的现金和现金等价物都呈负增长,尤其是筹资过程中的现金流量净额大量为负。

2.高投入和高风险并存。房地产开发企业的项目资金筹集方式主要是债务筹资和股权筹资,债务筹资有偿还本金和高额利息的风险,股权筹资有引讼的风险。有些企业就因为涉及多讼,无力偿还银行贷款,以及担保纠纷等问题,负债累累,无法持续经营。

3.未开发房屋空置率较高,工程质量达不到要求。从我国开始实施住房改革至今,房地产投资平均每年增幅在20%左右,但房地产业的供给和需求的结构性矛盾仍较严重,商品房价格与居民购买力之间差距仍然较大,商品房空置率较高。许多企业盲目投资,资金得不到有效运转,资金的缺乏和对利益的追求,直接影响工程的质量,损害企业的长期利益,最终走向破产倒闭。

4.税收负担较重,影响到企业的生存发展。若企业的项目未办理决算,遗留了一些纳税事项,就会面临沉重的税收压力。近年国家相继出台了调控房地产开发市场的政策,如对土地增值税采用预征制度,规定了对完工和未完工开发产品、合作建造开发产品的税务处理问题等,对纳税和会计核算提出了更高的要求。房地产企业必须按照相关规定进行会计计量和核算,使其可能会因纳税造成现金流量的变化。

三、利用新准则,加强企业管理,推动房地产行业健康发展

面对新准则,房地产企业需要积极采取有效措施迎接变革,这对房地产行业本身和国家的宏观经济都是有利的。企业应当注意以下几点:

1.利用新准则关于公允价值和对借款费用资本化的规定,积极争取银行贷款。(1)企业可通过成本模式和公允价值模式之间的转换,找到适合自身发展的资产的后续计量方法。(2)新准则对借款费用资本化的规定,促使房地产开发企业而通过将借款费用资本化而使当期利润水平得到提高,从而努力加快开发进度,提高企业利润水平。

2.选择适当的投资比例。对于大多数房地产开发企业来说,一般既有投资性房地产,如出租的土地使用权和出租的建筑物,又有作为存货进行开发的土地储备,如何让所取得的各项资产所占比例为最优,让各项资产最大限度地为企业带来效益,是一个非常关键的问题。

3.重视税收筹划。若以公允价值作为征收房产税依据的设想得以实施,将会对企业的现金流量有重大影响。

4.加强结构调整。对于资金周转困难,负债累累的企业,可以通过重组、兼并的方式对资产进行整合,优化资源配置,有利于企业的持续经营和国有资产的保值增值。

5.注意资金的多元化。作为房地产开发企业,资金应多元化,不能仅依赖于银行贷款。房地产开发有将近80%的资金来源于银行,银行风险越来越大。在筹资策划中,尽量选择较多的渠道,完善合同、协议,避免诉讼风险。

6.谨慎投入商业地产。由于数据统计显示,近三年商业地产的投入产出之比为负数,销售小于竣工面积,风险比较大,因此投入时需谨慎行事。

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关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略

纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。

一、政策干预下国内房地产行业的发展现状

目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。

二、政策干预下房地产财务风险的成因分析

由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：

(一)财务管理人员素质低下带来的风险

由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。

(二)新信贷政策造成的风险

为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。

(三)新的税收政策带来的风险

另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。

(四)新的土地政策带来的风险

当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。

三、降低房地产财务风险的有效策略

为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。

(一)创新融资形式，提高应对风险能力

由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。

(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能

很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。

(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质

根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。

(四)合理避税，降低部分土地增值税

作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。

四、结束语

面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。

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孩子王儿童用品（中国）有限公司（以下简称“孩子王”）成立于2009年，总部位于中国南京，是中国新兴的专业母婴童用品零售及成长服务提供商，为准妈妈及0～14岁儿童提供母婴童用品和一站式成长服务。目前公司有30家直营店，2013年预计营业额达10亿元。

孩子王的四个创始合伙人都是五星电器的合作多年各有所长的战友。“2009年，从五星电器出来之后，我们在创业筹划时还是希望能够做零售行业，毕竟我们在这方面有着多年的经验。经过市场调查，我们发现婴童行业市场更成熟稳定，发展空间更大，于是2009年10月，我们成立了‘孩子王’。”谈起创业之初，孩子王儿童用品（中国）有限公司CFO沈晖如是说。

差异化打造成本优势

中国可以说是世界婴童产品行业的第一大市场。以中国巨大的人口基数来说，每年1%的出生率就意味着每年将近有1500万新生儿诞生。就是在竞争已经趋于成熟和稳定的美国市场，婴童产品的年复合增长率是16%，远远高于其他行业。同样，国内从事婴童行业的企业也非常多，中国是制造业大国，童装、玩具等生产企业多如牛毛。面对这样复杂的市场局面，沈晖强调，“中国婴童市场的零售店有一个特点，都是小店，少有大店，平均营业面积在100平方米左右。主要原因是婴童产品诸如衣服或者食品、用品等利润并不很高，不足以支撑大店的运营。而我们孩子王的店面积都比较大，平均营业面积在5000平方米左右，所以我们的经营模式必须区别于婴童产品便利店。我们是做‘婴童产品的一站式购物’，包括了孩子以及准妈妈和孕妇的衣、食、住、行、吃、学、玩、乐等一站式满足的MALL形式，除商品零售外还包含孩子的早教、娱乐、英语培训、手工DIY等游乐方面的服务。服务项目的面积会占到店面的1/3左右，这些服务解决了婴童产品顾客单次消费少，产品利润不高的问题。因为游乐服务项目大大提高了顾客的到店频次，就算单次消费不高，次数多了，也依然有着可观的消费量。”

孩子王的实体门店借用了互联网的经营方式，提供家庭与孩子的社交平台，创造互助及互动的圈子。若要说到和互联网最大的差异，那就是互联网是不断做减法，一味追求低价，顾客的忠诚度低；而实体门店则应该是不断地做加法，商品垂直且服务本土化。此外，“快乐”与“教育”是互联网永不可取代的。孩子王的实体门店与电子商务为消费者提供了更方便的购物选择，线上和线下实体相互补充，旨在为儿童成长提供衣食住行玩教学一站式的解决方案。

在经济比较发达的美国，婴童产品消费分布大概为玩具占50%，饮食占30%，剩下的用品和服装各占10%。在中国家庭中，儿童玩具消费仅占5%，食物支出占到50%，教育等支出更是呈逐年递增态势。孩子王跟其他婴童产品店最大的区别除了面积大，产品线齐全之外，孩子王承载了更多的社交、娱乐功能，这是一般的婴童产品便利店所不具备的，大店保证了实体门店的顾客互动的空间和足够的人力和服务相关资源的配备。此外商业地产的发展也从一方面加速了孩子王的开店步伐，孩子王同大型商场以及MALL的共生促进效应也使得他们深受各大商场欢迎。沈晖强调，“根据独立调查公司的统计数据显示，孩子王的客户相比超市客户收入普遍高出50%，并且逗留时间会增加两个小时左右，这就给商场带来了更多的收入。我们很受商场欢迎，我们在房租店面上一直都能享受到比较好的优惠，有很多店的租金水平都是10年前的房租水平，这在租金成本上升剧烈的今天，可以说我们的经营模式为成本节约贡献了不小的力量。”

不断回顾，不断量化

孩子王开店的速度近两年呈现加速状态，同店业绩增长率高达60%左右。沈晖告诉我们，根据财务模型计算，孩子王单店成本回收周期为18个月，现在看来，大部分店都能提前回收成本。这样稳定而有效率的发展，是和经营背后的财务支撑密不可分。沈晖表示，“我们有着经营五星电器连锁店10年的经验，并入美国百思买报表后在财务合规性、管控理念上我们也有了按国际一流企业财务管理标准的实践经验。因此在启动孩子王时，我们就采取共享服务的管控方式，组织架构上就做了很多创新，按照共享服务的方法将所有的资金管理、账务处理、费用报销全部集中到总部。”

随着一路发展，公司今年又上了财务共享服务平台系统，这样做让财务人员全部按照应收、应付、费用、总账、报表、税务等财务流程分工，系统从业务源头管起，财务人员过程中管控，凭证、报表自动生成，财务从处理变成管理。同时建立业务财务体系，各门店、分部财务人员变成‘业务财务人员’，使得财务人员更多地了解业务发展，不断量化管理成效，不断地做回顾，及时发现业务上的问题并且纠正。“对前段的财务管控，我要求的就是抓住关键控制点，同时不断量化回顾各项业务工作，为了能够更加及时地掌握信息，我们建立全方位的信息化解决方案：整个公司有大概20个系统来帮助我们做管理，其中包括IBM的BI报表系统，TM1、SPSS智能分析、数据挖掘系统、百年ERP、用友财务系统、合力中税供应链管理系统，蓝凌EKP企业资源管理系统， 电话呼叫中心，等等。”

孩子王的财务整个系统最重要的工作就是不断地修正业务，从财务角度要推动所有的公司业务部门用一种“语言”说话，在同一个流程系统上工作，大大减少了冗余环节。