新修正的土地管理法范文

导语：如何才能写好一篇新修正的土地管理法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第二条  开发区管理委员会（以下简称管委会）对开发区范围内的土地，依法实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。

开发区所在市人民政府土地管理部门在开发区内设立的土地管理机构，具体负责开发区内的土地管理工作。

第三条  开发区内的土地实行有偿使用制度。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。

第四条  在开发区内依法取得土地使用权的单位和个人，必须遵守法律、法规，合理开发、利用、经营土地，其合法权益受国家法律保护。

第五条  开发区范围内的土地依法实行统一征用，按项目出让或者划拨土地。被征用土地的各种补偿费和安置补助费，按照《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（以下简称《省实施办法》）有关规定办理。

第六条  在开发区内征用、划拨、出让土地的审批权限，按照《省实施办法》第十五条规定执行。

第七条  需要使用开发区内土地的单位和个人，凭管委会的批准文件和其它有关文件，到开发区土地管理部门办理用地手续。

第八条  开发区年度土地利用计划和土地出让计划，由开发区土地管理部门编制，经管委会同意，报当地人民政府审核后，纳入地方年度建设用地计划，由开发区土地管理部门负责组织实施。

第九条  土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对土地的开发、利用、经营，必须符合开发区的土地利用规划和建设规划。

第十条  土地使用权的出让，可以通过招标、拍卖、协议等方式进行。

对从事商业、旅游、娱乐、金融和房地产开发等项目用地，以拍卖、招标方式进行。

第十一条  土地使用权的基准价格，由开发区土地管理部门按照国家和省的有关规定制定，经市人民政府批准后，作为开发区土地使用权出让价格的基础。

第十二条  土地使用权的出让应当遵循平等、自愿、有偿的原则，由开发区土地管理部门与土地使用者签订出让合同，明确双方的权利和义务。

出让合同应当包括出让年限、土地用途、土地开发完成期限、开发程度、转让限制条件、土地出让金额和支付方式、违约责任等内容。

第十三条  通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，必须同时具备下列条件，其土地使用权方可依法转让、出租、抵押：

（一）付清全部出让金并领有《国有土地使用证》；

（二）除出让金外，投入开发建设的资金已达合同规定总投资额的20％以上；

（三）符合合同规定的要求和规划建设要求；

（四）已实现出让合同规定的其他条件。

第十四条  土地使用权转让时，转让人应按国家有关规定缴纳土地增值税。

第十五条  土地使用权出让期满，土地使用者需要续期的，应当按有关规定办理续期手续。

第十六条  通过行政划拨方式取得土地使用权的，经申请批准，签订出让合同，补交出让金后，其土地使用权可以依法转让、出租、抵押。

第十七条  开发区内集体所有的土地，需要出让、转让的，应当先被依法征为国有土地后，方可出让、转让。

第十八条  开发区内的国有土地使用者和集体土地所有者、集体土地使用者，应当按有关规定办理申报登记。依法改变土地所有权或使用权的，必须到开发区土地管理部门办理土地权属变更登记手续，更换土地证书。

第十九条  土地使用权出让及出让后发生的转让、出租、继承、抵押、终止，必须符合土地使用权出让合同规定的条件，并依照有关规定办理申请登记和变更登记，领取、变更或注销土地证书。

第二十条  土地使用者需要改变土地用途的，应当经原土地使用权批准机关审查批准，到开发区土地管理部门办理土地使用权变更登记。

第二十一条  申请办理土地使用权、所有权登记的，当事人应当按国家有关规定缴纳土地登记费。

第二十二条  违反本规定的，按下列规定予以处罚：

（一）土地使用者未按合同规定的用途、期限和条件开发利用土地的，由土地管理部门给予警告，责令其在三十日内改正；逾期不改正的，按受让土地费5％以下的标准处以罚款；拒不改正的，土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物和其它附着物。

（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的土地，由土地管理部门报经所在市人民政府批准，无偿收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。

（三）未经批准，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，其转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为无效，由土地管理部门没收违法所得，并处以违法所得50％以下的罚款。

（四）转让、出租、抵押土地使用权，未按规定办理登记的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十条规定处理。

（五）土地使用权转让双方瞒报成交价格偷漏费税的，由土地管理部门和税务部门责令其补缴所偷漏费税，并处以偷漏费税额1至3倍的罚款。

罚没收入应当全额上缴同级财政。

第二十三条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对上一级机关的复议决定不服的，可以在接到复议决定通知之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十四条  土地使用权出让金按规定上缴财政，作为专项资金管理，主要用于开发区的建设和土地开发。开发区土地管理部门所需业务经费，由财政部门按有关规定拨付。

篇2

市人常委会：

受市政府委托，向本次会议汇报我市贯彻实施《土地管理法》的情况，请予审议。版权所有

我国第一部《土地管理法》是1986年颁布的，今年是20周年。期间经过了2次修正、1次修订。我今天汇报的，是1998年修订、2004年修正的新《土地管理法》（以下简称新法）的贯彻实施情况。

一、贯彻实施《土地管理法》基本情况

新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《××市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。

（一）宣传力度不断加，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱××”歌曲创作赛和土地管理电视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。1999年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。

（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。1997年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1%。到2005年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1%以上。

（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2000年，市政府出台了《××市国有土地使用权招标拍卖办法》；2001年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。2002年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。2002年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。2005年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。2005年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地价管理制度。2000年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，2001年和2004年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20%的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年幅度增加。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是2000年的10倍。

（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。2000年，市政府办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20%左右。2005年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从2005年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从2004年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，2004年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。

（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《××市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。2001年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至2005年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；2004年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。

（六）土地调控力度不断加，促进了全市经济的平稳运行。2003年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔2004〕28号和〔2006〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展2006年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。

（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极地方便了市民。2003年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，2005年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。2003年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。

2003年，市政府被省政府评为全省实施2001-2002年度国土资源管理目标责任制先进单位。2002-2005年，市国土资源局连续4年被××市委市政府评为先进单位；2003年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；2004年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；2005年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。

二、土地管理中存在的困难和问题

（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。

（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。

（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40%。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。

（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很。二是乳山银滩开发区于1992-1993年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。

三、今后我市土地管理的思路和措施

今后我市的土地管理工作，将以这次市人常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。

（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《××市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。

（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。版权所有

(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活有效的方式加以利用。四是加向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。

（四）加强和改进征地管理，维护农民利益。一是把提高征地补偿标准落到实处。征地统一年产值和区片地价批准公布前，严格执行威政办发〔2005〕69号文件规定的征地补偿标准，确保被征地农民的生活水平不因失地而下降。征地统一年产值和区片地价出台后，严格按照新的标准执行，切实解决征地标准偏低和同地不同价的问题。二是严把征地补偿关，确保征地补偿费及时足额到位。征地补偿安置费用不落实的，一律不予受理上报省政府批次征地报件；征地补偿安置费用不到位的，一律不批准供地。探索建立征地补偿款预存制度和统一收缴、发放机制，减少发放环节，防止截留、挪用。

篇3

受市政府委托，向本次会议汇报我市贯彻实施《土地管理法》的情况，请予审议。

我国第一部《土地管理法》是*年颁布的，今年是20周年。期间经过了2次修正、1次修订。我今天汇报的，是*年修订、20*年修正的新《土地管理法》（以下简称新法）的贯彻实施情况。

一、贯彻实施《土地管理法》基本情况

新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《*市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。

（一）宣传力度不断加，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱*”歌曲创作赛和土地管理电视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。*年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。

（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。*年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1%。到20*年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1%以上。

（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。*年，市政府出台了《*市国有土地使用权招标拍卖办法》；20*年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。20*年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。20*年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。20*年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。20*年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由*年的6%提高到59%。三是建立地价管理制度。*年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，20*年和20*年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20%的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年幅度增加。20*年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是*年的10倍。

（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。*年，市政府办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20%左右。20*年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从20*年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从20*年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，20*年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。

（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《*市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。20*年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至20*年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；20*年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。

（六）土地调控力度不断加，促进了全市经济的平稳运行。20*年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔20*〕28号和〔20*〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展20*年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。

（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极地方便了市民。20*年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；20*年—20*年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，20*年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，20*年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。20*年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。

20*年，市政府被省政府评为全省实施20*-20*年度国土资源管理目标责任制先进单位。20*-20*年，市国土资源局连续4年被*市委市政府评为先进单位；20*年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；20*年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；20*年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。

二、土地管理中存在的困难和问题

（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。

（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。

（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40%。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。

（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很。二是乳山银滩开发区于*-*年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。

三、今后我市土地管理的思路和措施

今后我市的土地管理工作，将以这次市人常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。

（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《*市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。

（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。

(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活有效的方式加以利用。四是加向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。

（四）加强和改进征地管理，维护农民利益。一是把提高征地补偿标准落到实处。征地统一年产值和区片地价批准公布前，严格执行威政办发〔20*〕69号文件规定的征地补偿标准，确保被征地农民的生活水平不因失地而下降。征地统一年产值和区片地价出台后，严格按照新的标准执行，切实解决征地标准偏低和同地不同价的问题。二是严把征地补偿关，确保征地补偿费及时足额到位。征地补偿安置费用不落实的，一律不予受理上报省政府批次征地报件；征地补偿安置费用不到位的，一律不批准供地。探索建立征地补偿款预存制度和统一收缴、发放机制，减少发放环节，防止截留、挪用。

篇4

关键词：国有土地；房屋征收；征收程序；征收补偿

中图分类号：D912.29

文献标识码：A

文章编号：1001-6260(2010)04-0150-06

我国《宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”但公民的财产权并非受到绝对保护，我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》都有类似的规定，但我国《城市房屋拆迁管理条例》却未明确规定只因公共利益才可征收房屋，并且房屋征收程序不规范，被征收人合法权益受损时救济机制不健全，导致房屋征收范围过广，征收补偿普遍较低，拆迁纠纷不断，暴力拆迁和暴力抗击强迁事件呈现上升的趋势。为了维护公民的合法财产权，规范城市房屋征收行为，我国城市房屋征收制度正在修改与完善。本文拟从征收的适用范围、征收程序和征收补偿三个方面对我国房屋征收制度上存在的问题及完善措施加以讨论，以期对房屋征收立法有所裨益。

一、关于征收的适用范围

(一)征收集体土地上房屋的补偿问题亟待解决

《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，可征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，而我国《城市房屋拆迁管理条例》规定只适用于国有土地上房屋的征收，因“公共利益的需要”征收集体土地上的房屋该如何补偿多年来一直无法可依。由于集体土地上的房屋不拥有国有土地使用权，集体土地上房屋被征收时被征收人所得到的补偿远远低于同一区位的国有土地上房屋的补偿，造成房屋被征收后补偿不能弥补被征收人损失，被征收人拒绝接受征收补偿的情形时有发生。对于集体土地上房屋被征收该如何补偿，学界和实务界有不同的理解。学界部分专家和学者认为集体土地被征收为国有后，集体土地转为国有土地，因此，集体土地上房屋的征收补偿应参照国有土地上房屋征收的补偿标准和程序进行。然而实务界认为既然现有立法明确规定只适用于国有土地上房屋的征收，集体土地上房屋的征收自然就不适用国有土地房屋的征收标准，征收人就不必依照城市房屋的征收标准进行补偿，而目前就集体土地上房屋的征收补偿再颁布一部新法的可能性不大。因此，为了有效遏制因集体土地征收补偿不公而引发的纠纷，新的房屋征收制度应当对集体土地上房屋的征收补偿作出明确规定。

对被征收房屋进行公平补偿是房屋征收的基本要件之一。在我国，公平补偿不仅应针对国有土地上房屋的征收，也应包括对集体土地上房屋的征收，只有这样才能体现真正的公平，化解因集体土地上房屋征收补偿不公而引起的各种暴力冲突。如果在立法上不作出明确规定，依照国有土地上房屋征收补偿的程序和标准来补偿集体土地上房屋的征收就只能是学者一厢情愿的一种理想而已。为了避免集体土地上房屋被征收入利益受损，化解因集体土地上房屋征收引起的社会矛盾，建议在未来房屋征收立法中加上一条：因公共利益的需要征收集体土地上房屋的，其补偿比照城市房屋征收标准实施。

(二)“公共利益”应当合理界定

“公共利益”是各国(地区)不动产征收的共同目的，但要对“公共利益”作出具体明确的界定却是一个世界性的难题，往往与价值判断密切相关，随着时间空间的转换而有不同的内涵，因为政治、经济、文化和历史背景以及不同的个案有不同的解释。

日本宪法明确规定，不动产征收权的行使必须出于公共使用的需要。日本颁布了专门的《土地征收法》，该法对何为“公共利益”详细列举35种可以征收土地的情形，包括公路、铁路、机场、港口、石油管道、自来水管道、铁轨设施、消防设施、气象、广播、教育和研究机构、博物馆和图书馆、社会福利事业、医院、煤气、电力、电信、墓地、废弃物处理设施、公园、水利设施、国家及地方公共团体或合作社的办公场所或建设的公共设施和居住专用区、国家及地方公共团体或合作社进行的农地改造和综合开发所需要的基础设施、中央批发市场和地方批发市场等，概括了社会生活、生产和科学研究的方方面面(褚江丽，2009)。并且每一种情形都有一部相应的法律约束，如依照《城市规划法》进行的公路等建设，依据《河川法》进行的水库、地方设施建设，依据《港湾法》进行的港湾等建设。根据日本法律，只有符合《土地征收法》第3条列举出的事项的项目，才允许采用征收不动产的方式。

台湾地区“宪法”第108条第1项第14款规定了“共用征收”，规定“国家”基于公共利益之需要，对于私人之特定财产，可以进行征收。另外，台湾地区《土地法》第5章为土地征收编专编，对土地征收的要件、程序等作出规定，该法规定了土地征收的范围：(1)第208条规定，“国家”因下列公共事业之需要，可对私有土地进行征收：国防设备；交通事业；公用事业；水利事业；公共卫生；政府机关、地方自治机关及其它公共建筑；教育学术及慈善事业；国营事业；其它由政府兴办以公共利益为目的的事业。(2)政府机关实施“国家”经济政策，可征收土地及房屋。(3)因实施“国家”经济政策，设置新城区，进行国防建设和共有事业可进行区域性征收和保留征收。但由于土地相关特别法中有诸多土地征收的规定，造成土地征收程序、补偿项目和标准各异。台湾地区于2001年又颁布《土地征收条例》，作为不动产征收的依据。该条例第1条第1款规定其立法目的为：“促进土地利用，增进公共利益，保障私人财产。”可见，“公共利益”是台湾地区不动产征收的唯一目的，并且“为尊重私有财产权利，并非必要，应尽可能避免征收之法理”。(陈立夫，2007)

在我国房屋征收的公共利益的界定问题上，目前学界较为认同的是采取列举的方式，将符合公共利益的征收一一列举，然后再加上一个兜底条款，这类似于台湾地区不动产征收对于公共利益的界定。在所列举的项目中，实施危旧房改造可否征收房屋，引起了学界的争议。有人认为，旧房改造不属于严格意义上的公共利益，并且《土地管理法》第58条将“为公共利益需要”和“为实施城市规划进行旧城区改建”并列列出，作为可提前收回国有土地使用权的情形。因此，危旧房改造不属于公共利益的范畴。(王亦君，2010)但笔者认为，《土地管理法》在该条提到的是提前收回国有土地使用权的情形，并非完全等同于土地征收，并且该条也并未排除旧城区改造可提前收回土地使用权。

事实上，近年来国外对公共利益的界定已呈扩大趋势，如在美国，公共利益可以从公共利益用途的效果角度来确定，无论被征用的财产由谁使用，只要征用的行为最终增进了全体社会成员社会福利，如

环境保护、社会安宁、大众健康等；或者公共利益事业的使用直接或间接增进了全体社会成员的福利，就可视为符合公共利益的要求(张千帆，2005a)。再如台湾地区的《土地征收条例》第4条、《新市镇开发条例》第6条、《都市更新条例》第25条都规定为了城市规划及城市更新，政府有权征收土地提供给私人开发(陈立夫，2007)。可见，为实施城市更新改造危旧房而征收私人房屋并非我国特有。

我国正处于市场经济的初级阶段，城市化进程正在加快，对旧城区的改造是城市建设的重要途径之一，旧城区的改造既有利于充分利用城市已有土地资源，减少对农用地的征收，也可使城镇居民的居住条件较快得到改善。“公共利益条款运用得当，对于社会的发展将起到重要作用，可以促进地区经济的繁荣、提高自然资源的利用率、推动就业。”(褚江丽，2009)因此，将危旧房改造纳入公共利益的需要并无不当，但应以保护被征收人的合法财产权为前提。为此，建议在房屋征收立法中规定：因危旧房改造需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。2／3以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到2／3被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。以保障被征收人在房屋征收中的参与权和话语权，防止政府滥用征收权进行商业开发。

(三)商业拆迁应排除在房屋征收范围之外

我国《宪法》和《物权法》明确规定，只有因公共利益的需要，才可以征收私有房产。因此，非因公共利益而实行的商业拆迁，在理论上是纯粹的平等民事主体之间的民事法律关系，必须遵行民法上的平等自愿、等价有偿原则，通过协商的方式购买房屋产权后才能拆迁。然而，目前的拆迁中暴露的最大问题就是公共利益和商业利益混同，政府运用公权力将低价或无偿征收的土地出让给开发商。如果以市场价出让，则政府从中获取高额的差价作为财政收入；如果低价出让给开发商，则巨大的差价就落在了开发商的手里，公权力成为寻租的手段，并且披上了公共利益的合法外衣(周安平2006)。特别是在被拆迁人和开发商不能达成拆迁补偿安置协议时，由拆迁行政主管部门裁决，在必要时甚至进行强制拆迁，这实质上是公权力对平等主体的民事权利的粗涉，违反了《宪法》和《物权法》的规定，损害了被拆迁人的合法私有财产权。因此，新的房屋征收立法必须将国有土地上房屋征收的范围限定在因公共利益而进行的征收。非因公共利益的需要而拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当在符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续的同时，由建设单位和房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。只有这样，《宪法》和《物权法》所规定的私有财产权才能得到充分保护。

二、关于征收程序

“徒法不足以自行”，“一个健全的法律，如果使用武断的专横的程序去执行，不能发生良好的效果。一个不良的法律，如果使用一个健全的程序去执行，可以限制或削弱法律的不良后果”(王名扬，1995)。任何实体法的实现均有赖于程序正义的保证。对公共利益的合理界定只是为合法征收房屋提供了一个前提条件，但要有效防止房屋征收部门超越公共利益的界限，侵害公民的合法财产，“最好的方法是对公共利益进行程序控制”(许中缘，2008)。因为“如果没有正当程序，政府权利的滥用就不会遇到任何障碍，一切法定权利都将因其不可操作性而变得毫无意义”(张福刚等，2006)。亨金等(1996)说过：“从来没有哪个制度否认过政府的征收权，重要的是征收的法律限制。”

和国外相比，我国城市房屋征收制度在程序上主要存在以下不足：

(1)公共利益认定审批机制不够完善。房屋征收权是为了公共利益的需要，公共利益的认定是征收的先决条件，强制性地剥夺公民住宅房屋的权利，理应受到严格限制。为了防止政府滥用土地征收权，国外一般在立法上规定公共利益的认定权属于中央行政机构或省长等地方最高行政长官，或者交由专门机构如土地征收委员会认定。在程序上由土地征收机关向上述机关提出征收申请，上述机关认为建设项目符合公共利益的需要后予以批准。例如，台湾地区的《土地征收条例》第14条、15条和17条规定，征收土地或土地改良物，由“中央主管机关”核准，“中央主管机关”应设立土地征收委员会，审议土地征收案件，并由“内政部”核准，而后通知被征收土地所在地直辖市或县政府执行。在法国，不动产征收必须进行公益的宣告，由专门的调查员或调查委员会就征收是否符合公益进行调查，在6个月内提交调查结论，接受公开辩论的检验，然后由省长或最高行政法院进行公益宣告后，征收程序才开始启动，地方政府无权批准进行不动产征收。在日本，《土地征收法》规定了详细的征收项目认定程序和征收裁决程序。在土地征收程序中，首先由项目设立人根据项目的分类向国土交通大臣或都道府县知事提出项目认定申请，由交通大臣或都道府县知事就项目设立人、项目的种类、项目的施行区域等事项分别行使认定权限。“通过项目认定程序，需要判断确定相关土地房屋、项目计划以及为该项目只能征收或者使用相关土地房屋的公益性。”项目认定后必须认定告知，“项目设立人可以在此之后的一年之内，申请相应土地房屋所在地的都道府县的征收委员会作出征收裁决。”“作为作出裁决的机关，征收委员会的地位必须具有公正和中立的性质。”(朱芒，2007)

而我国《城市房屋拆迁管理条例》规定县级以上人民政府在认定一定的项目符合公共利益后自行作出征收决定，导致公共利益的认定审批机制缺失。因此，建议在未来的房屋征收立法中修改房屋征收的公共利益的认定审批制度，在各省、直辖市和自治区政府设立土地征收委员会，其成员由人大代表、法律专家、经济学家、律师等专业人员组成。县级以上人民政府在进行土地及房屋征收时，将有关征收事项进行公告，举行论证会、听证会，然后再次进行公告后，就征收项目的公益性及范围向土地征收委员会提出征收申请，由土地征收委员会根据有关法律作出批准或不予批准的决定。

(2)房屋征收后土地使用监督机制缺失。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定由政府先进行征收，然后将土地交给因公共利益而使用土地的项目人，由土地使用者再就征收房屋的补偿问题和被征收人进行协商解决，这实际上剥夺了被征收人在房屋征收中的话语权和参与权，即使土地征收不合理，被征收人也无法提出异议，改变征收决定。因此，有学者提出，应当由县级以上地方人民政府作为房屋征收和搬迁的主体，在进行征收补偿后再将土地交给土地使用者使用，以改变过去土地及房屋在未得到补偿就被征收的状况。但该提议也带来了新的问题：如果政府未将被征收的土地用于指定的公共利益项目，该如何处理?另外，即使政府将征收的土地交给了指定的符合公共利益的项目人，土地使用者如果改变征收土地的用途，将其用于商业开发，又该如何处理?

根据我国《宪法》及《土地管理法》的规定，我国国有土地使用权出让的一级市场是由国家垄断的，因此，政府通过出让土地使用权可获得大量的土地出让金作为财政收入，同时政府又有权为了“公共利

益”进行土地征收。根据布坎南的公共选择理论，在进行土地征收的过程中，政府及其工作人员和其他社会成员一样，是追求自身利益最大化的“经济人”，如果对土地征收权不加以限制和监督，政府就会过度征收，将征收的土地通过出让进行商业开发，导致资源的错误配置和浪费，加剧社会冲突，进而导致土地及房屋征收中的“政府失灵”(武敏，2009)。因此，必须加强对政府征收权的制约，对土地及房屋被征收后的使用进行监管。“根据传统法学理论有关限权学说，对权力的制约有两条途径，一是利用权利制约权力；二是通过权力对权力形成制衡。”(李丽峰，2008)因此，可在未来的房屋征收立法中借鉴我国台湾地区的做法，赋予房屋被征收人的收回权，在政府未根据征收计划将征收房屋及土地用于公共利益的项目，或者土地使用者将征收房屋及土地用于他用或者推迟兴办公共事业时，在一定条件下，被征收人有权按原征收补偿价格收回土地及房屋。因为“只要土地用地单位没有按照公共利益进行相应的开发建设，则被征用土地就失去了公益目的的依托，土地使用权的转移也不再具有合理性和合法性。”(王怀勇等，2004)规定被征收人的收回权既可促使政府严格按照征收的目的和时间利用被征收土地，也促使土地使用人合理使用土地，从而有效遏制政府滥用征收权，提高被征收房屋及土地的利用效率。

三、关于征收补偿

公平补偿是实施征收的基本要求，美国、德国、日本等发达国家都普遍规定了公益征收的补偿制度。美国宪法修正案第5条规定，“不给予公平补偿，私有财产不得为公共所收用。”德国宪法将公共利益及征收所涉及的参与人利益并为斟酌，并进行公平衡量。日本宪法第29条第3款规定“私有财产在正当补偿下得收为公用”。因此，基于公共利益的目的征收私人房屋，给予公平补偿是房屋征收的前提条件之一。只有给予公平补偿，才能将公共利益所造成的成本由整个社会来承担，私有财产权利才能得以维护；同时，征收房屋及土地的高成本会使政府决策者在征收房屋及土地前进行慎重考虑，作出理性选择。防止过度征收，实现资源的优化配置，防止社会冲突的加剧(张千帆，2005b)。

和国外房屋征收的补偿相比，我国城市房屋征收补偿存在以下问题：

第一，房屋征收补偿未对房屋之下的土地使用权补偿问题作出规定。根据我国《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，政府因公共利益需要可提前收回土地使用权，但必须对土地使用人给予适当补偿。根据不动产物权“房随地走，地随房走”的原则，国家在征收房屋时，房屋之下的土地使用权应当被收回。由于被征收人在取得土地使用权时签订了土地使用权出让合同，支付了对价――土地出让金，和政府建立了一种民事法律关系。“从政府的角度看，其在行使征收权之前，应当首先消灭最先产生的关于国有土地使用权出让的民事法律关系，其次才应当考虑在此基础上产生的房屋所有权的征收，这样才符合征收行为合法性的基本逻辑。”(张福刚等，2006)政府之所以要对房屋进行征收的目的，不是需要使用房屋，而是房屋之下的土地。我国《城市房屋拆迁条例》只规定对国有土地上的房屋进行征收补偿，对房屋之下的土地使用权该如何补偿只字未提，违反了《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定。“从征收补偿费的计算依据来看，在征收土地使用权的情况下，政府应向被征收的土地使用权人返还或者支付两项重要的费用：一是剩余年限的土地出让金，二是土地增值费。”(梁剑兵，2010)前一项是政府收回土地使用权应当返还给土地使用人未使用的剩下年限的土地出让金，例如如果被征收的房屋是住宅用房，则土地使用权的使用期限为70年，如果被征收人只使用了20年，则剩下50年的土地使用费就应当返还。后一项是土地使用期间土地的增值费，土地作为稀缺资源，土地使用权的出让价格在不断地上涨。“在‘只征房屋不征地’的情形下，原土地使用权人获得政府返还的土地出让金及土地增值费的权利就被无端‘消灭’了，政府仅仅只对房屋本身进行估价和补偿，虽然这样补偿可能也包含着一些对土地使用权进行补偿的意思在内，但是其计算依据和最后价格却是模糊不清……，这无疑将会极大地损害被征收者的合法权益和利益。”(梁剑兵，2010)因此，建议在新的房屋征收制度中规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；对于房屋范围内的土地使用权，根据土地使用者剩下的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。这样才能防止政府在土地使用权未到期前擅自动用征收权，损害土地使用权人的合法权利。

第二，房屋征收补偿未包括残余地补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋征收补偿主要包括房屋价格补偿、搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅用房的营业损失费，这些补偿费基本合理可行，但和日本、台湾地区相比，我国房屋征收补偿未规定残余地或残余房屋的补偿问题。房屋征收，应以征收项目所必需为限，因此可能只就房屋的一部分进行征收，剩余的房屋可能会因征收而减少或失去利用价值，使得原房屋无法得到有效的利用，造成房屋使用人因此而遭受损失，为了保护被征收人的利益，日本及台湾地区的征收法律都规定被征收土地面积过小或形状不整，被征收房屋的残余部分“不能为相当使用者”，经被征收人申请，可一并征收并给予残余地损失补偿。对被征收人而言，房屋被征收是为公共利益所作的特别牺牲，但国家理应给予合理补偿，以填补其财产权被剥夺或受到限制的损失。惟有如此，才能体现我国《宪法》第13条规定的公民的合法的私有财产不得侵犯的规定。

四、结论及建议

第一，在适用范围上，未完全将商业拆迁完全排除在外，导致房屋征收的范围过广，建议将商业拆迁排除在房屋征收之外。

第二，在征收程序上，征收前的公共利益的认定审批机制不合理，征收后的土地使用监督机制缺失，建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批，并且赋予被征收人收回权以遏制被征土地被政府或土地使用人滥用的状况。

篇5

南海市独特的以土地为中心的农村股份合作制的推行，让农民从中受了益，也使集体经济实力凭借土地级差收益的上升得以壮大。但在其推进过程中，现行政策和法律也面临极大挑战。根据南海市法院提供的资料，2001年房地产庭受理案件780件，农村集体建设非农用地案78件，占10％；2002年仅上半年就受理案件110件，涉及这类案件33件，约占30％。农村集体建设非农用地案件呈急剧上升态势。

国家征地制度

与农村工业化的冲突

政府征用农村集体土地，主要用于基础设施、工矿建设、城市建设、以及工业、商业、文化教育、房地产开发等建设。南海作为新兴的工业化地区，在经济建设和推进城市化进程中，离不开大量征用农民的土地。现在，农民用自己的土地参与工业化与国家征地制度的矛盾表现为两个方面。一方面，国家只要搞非农建设，就向农民征地，而对农民的补偿极其有限。近几年，政府更是控制农民在本乡本土推行工业化，实行工业区的集中，使农民分享工业化的好处越来越难。另一方面，发达地区的土地级差地租的上升越来越明显，出租土地的收益越来越大，因此，无论是集体经济组织还是农民，都不愿意政府通过征地将集体土地转为国有。因为在农民的心目中，土地自有它的分量。南海位于广州、佛山之间，是珠三角开发最早的地区之一，具有得天独厚的地缘优势，土地级差收益成为财富的重要源泉。那种1980年代末农民盼望政府征地从而领取城市户籍的现象早已成为历史。正如我们在调查中农民普遍反映的：“这地是我们集体的，转为国有，子子孙孙就没有了。给我5万、10万有什么用，资产增值也没有什么办法，就等于我们的财产被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于现行国家征地制度与农民对土地权利观念的冲突。按照土地法，除了留出部分农民自用的土地从事非农经营以外，当农地转为非农用地时，都得实行国家征地制度，即将原来的土地集体所有变为国有，农民在得到跟现行土地农作有关的补偿后，就丧失了土地的所有权。这种做法既与农民对土地的传统观念相背离，也使农民对现行土地政策和法规产生怀疑和抵触。在农民的心目中，这块土地是祖辈留下来的，除了这个社区的成员以外，其他任何人都是无权享有的；土地农用时，政策和法规所赋予农民的土地权利还是比较充分的，既有长期而有保障的土地使用权，也允许农民出租，转让自己所承包的农地，但是，当农地转为非农用时，农民原来在这块农地上所拥有的权利就全部消失了。因此，当国家通过行政的力量将农民的土地变为国有时，尽管有法律的强制性规范，尽管征地补偿费过低的状况已有所改变，但还是难以令农民信服。

尊重集体土地所有权，慎用国家征地手段，避免引发社会问题，这是南海市委、政府和国土部门的共识，而这种共识是在处理无数起矛盾、冲突、上访甚至流血事件中取得。1998年南海市按规划扩大城市中心板块，以适应工业化的布局，必须征用桂城区2400亩预留工业用地，这涉及到六个村委会的非农建设用地，包括30多家工厂。况且这三个村因地处市区范围，也只剩下这两千多亩地。因此，要将这六个村的所剩土地全部征完，征地的难度很大。政府考虑到用提高现金补偿的办法，也不能解决农民的基本生活和就业问题。经过反复征求意见后，研究决定，除给予土地补偿、预留征地的15％土地外，市政府还从已经掌握了的预留工业用地中拨出2000亩偿还给这六个村，保证了集体组织和农民生产、生活不受大的影响，保证了此次征地任务的顺利完成。

农村土地使用权的法律限制

与农民的变通之间的较量

《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”从上述规定可以看出，留给农民的非农集体土地使用权是受各种限制的，是不允许出让、转让、租赁的。

但是，南海的农民从办乡镇企业的实践中，认定了出租土地是利益最直接，风险最小，也是最为长久的方式。其理由有三：其一，通过合法的土地农转非方式获得非农建设用地，不仅交易成本高，而且风险也极高。对于已经具有集体所有权的农民来说，肯定不为所取。其二，集体利用自己的土地自办乡镇企业，由于集体企业产权不清，或者缺乏有能力的企业家，这类企业已经负债累累，当地的农民不会再去仿效。其三，集体利用自己的土地与其他人合办企业，这种方式也不成功。因为，资金入股的一方通常为大股东，他们控制企业的经营管理，时常会用股东的增资扩股等办法释放土地的股份，土地入股方处于企业控制权的弱势地位。土地入股方的集体代表又往往容易被“收买”。企业亏损，股东还要还债。企业赢利，作为土地入股方又很难得到收益，企业会有一大堆理由不分红或者少分红。因此，集体只得变通方式来经营土地，即：他们将土地出租给企业或者个人，或者由集体组织在土地上建好厂房、仓库、店铺等出租。

《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公共事业建设批准使用农民集体所有的土地的除外。”国务院1992年11月23日颁布的《关于发展房地产业若干问题意见的通知》中规定：“集体的土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。如农村集体经济组织以集体所有的土地资产用入股的方式，与外商联办企业，须经县级人民政府批准。”这个“除外”和“入股”本意是为兴办乡镇企业和农村公共事业开的法律的口子，但是也为农民规避法律、出租土地，找到了变通的途径。

集体非农用土地使用权流转主要有以下特点：1流转土地的，申报内容与实际使用情况往往不一致。比如，兴办乡镇企业容易得到批准，那么许多非农用地申请报建报告都以此为内容，而实际上可以办成商场、店铺、酒楼等出租。2流转土地的申请用地者和拆建者往往不是实际建设使用者。流转土地一般是由村或管理区经济组织提出用地申请，办理拆建手续，由承租方出资组织施工建设，土地使用权证有的办到出租方名下，有的办到申办企业的名下。承租方取得土地使用权的依据是一纸租赁合同或承包合同。行政部门很难发现其中秘密。3集体组织与投资人私下订立的合同与他们表面的合作、合资合同往往不一致。背后的合同基本是土地、厂房等租赁合同，常见的有《土地使用权租赁合同》、《土地买卖合同》、《土地转让合同》等，合同双方对土地的租赁期限、租金、付款方式、违约惩罚等，都有明确的规定。合同期限一般较长，少则3至5年，多则20年、50年，有的甚至写明永久使用权。租金有分期给付的，也有一次性给付的。

为了防范因企业经营不佳导致的集体土地利益受损，集体组织采用了一些“土办法”来应对。为防止出现企业不交或者拖欠租金，一种办法是，在将土地租给企业之前，先向它收取若干年的土地租金有的村甚至将20年的租金都给收取了。这样，企业即便变卦，集体也不用为收不到土地租金而担心了；另一种做法更为极端，就是当企业拖欠租金时，集体组织以断水断电等来逼企业“就范”。这些办法尽管能在一定程度上保得集体之利，但从长远来看，则不利于当地工业化的推进，因为采取收多年租金的办法，加大了企业创办时的成本；断电、断水的办法则会恶化当地的企业经营环境，逼使企业外迁和阻碍新企业的进入。

执法公正

与现实公平的矛盾

在变通也不能保证集体利益的情况下，集体只得求助法律来解决。从南海市法院提供的判案来看，当农民因纠纷走上法庭时，都会出现让他们难以接受的法律结果。出租土地和物业大体有三种方式。其一，纯粹由集体组织向企业或个人出租土地，由对方在该土地上建造厂房的，由于原告村集体组织将农村集体所有的土地出租用于非农建设，违反了法律的强制性规定，法院判原、被告土地承租方所签订的《土地租赁合同》是无效合同，要求当事人将因合同所取得的财产予以返还。其结果，作为土地出租方不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已经收取被告的租金退还承租方。（具体情况见集体土地出租纠纷案例1）其二，由集体组织向企业或个人提供厂房等，但集体组织所出租的物业没有办理非农的专用手续的，法院的判决对农民也不利，因为根据法律规定，农村集体土地非经批准不得改变土地用途，而房屋出租必须取得合法的产权，在此类案例中，由于集体组织擅自将农业用地改为工业用地，其所出租的厂房又没有取得房屋所有权证，甚至没有办理报建手续，为此，法院也只能判决双方签订的《承包厂房场地合同》无效。双方因无效合同所取得的财产，都应返还。其三，名义上由集体组织向企业或个人提供厂房，实际上集体组织只出租土地，由企业或个人在所承租的土地上出资盖厂房的，法院也同样判定租赁合同为无效合同，农民无法得到出租土地的租金。（具体情况见集体土地出租纠纷案例2）

集体组织出租非农用地也是违法行为，此类土地租赁合同当然是无效合同。这种合同是属于我国合同法第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同。合同在内容上和形式上违反了法律和行政诉讼法规，因而不具有法律效力。由于合同双方均出于故意过错，故合同从一开始就是绝对无效。其判决结果就唯有：将土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。如果实际已经使用土地，建了建筑物，后果就严重了。法律规定，合同无效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有权。尽管建筑物是以土地所有权人的名义合法报建，但是承租商为出资建筑方的，返还时，集体还要以建筑物和附着物的现值，返还不当得利，将建筑物的投资返还给投资人，出租土地和厂房的投资风险转嫁给了集体。正因为法律不保护集体非农用地租赁行为，就让一些坏人在承租集体土地和物业的过程中钻了法律的空子，坑害了农民和集体，自己则谋取了非法利益。有些企业如果经营不下去了，就起诉。有些企业是在合同期满之前，向法院起诉。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得无偿归集体，于是他们会在到了7～8年时，有意不交租金以引起起诉，在法院认定合同无效后，集体还得向他们返回建筑物的价值，他们反而能从集体拿回投资。目前在广东，从省到地市到县市级法院，都这样处理。这种结果对集体来说简直无法接受，法院的领导对此很苦恼，他们反映在处理这类案子时压力太大，村民要示威。村民说，我们老老实实的，人家钻空子。骂法院不是保护好人，是保护钻法律空子的人。

判案人员的执法是公正的，地产庭的负责同志告诉我们，有些案子他们是违心判下去的，集体和农民肯定是不接受的。这种社会现象违反了法律的公平原则，保护了坏人，如此众多的能让坏人钻空子的案情频繁出现难道就不应该找找法律本身不适应社会经济发展的问题了吗﹖也就是说，在现行法律下，地方政府所作出的变通，无论多么符合当地实际，也无论它能给集体和农民带来多大福利，这种做法都无法绕开现行法律的约束。因为现行的《土地管理法》、《农业法》、《民法通则》，出于保护耕地的目的，对集体土地转为非农建设用地卡得死死的，而且对土地的出租设定了更为严格的限制。《土地管理法》第9条规定，国有土地，农民集体土地可以给单位和个人使用。《农业法》第4条规定，国有土地和集体土地可以依法转让。集体土地可以依法转让给单位或个人使用。但是，《土地法》第63条和《民法通则》第83条，却又明确集体土地不能出租、转让与出让。也就是说，按照现行法律，农民要将集体的土地这篇文章做活是不可能的。

完善有关农村集体

非农用地法律是当务之急

南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明目前法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的法律规定已严重制约经济发展。

具体而言，第一，将农村集体土地转为国有，不利于农村的工业化和城市化。按照现行政策规定，这两种性质的土地在参与工业化时，土地的价格差别太大。如果是农民自己将集体土地非农化，其主要支出集中在搞填土等基础设施建设，即使加上购买异地土地农转非指标，一亩地的费用也就几万元。而如果是变成国有土地，就是一般工业用地办出让手续，其费用起码也要15万元。对企业来讲，地价如此高昂，是难以承受的，地方利用土地招商引资以发展当地经济的愿意也只能落空。

第二，现行的法律法规鼓励的是让集体以自用的土地来办企业。据我们了解，在浙江温州等地，广东的南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。集体组织已经不会再去办企业了。他们出租土地，为一批批民营企业的不断壮大提供了条件。我们的法律已经严重滞后于沿海发达地区的土地利用现状，甚至违反了制定法律条款的初衷。

第三，现行的土地法规在制定时没有考虑到近几年大量乡镇企业改制的实际情况。企业改制后的该土地使用者已不是本集体组织，他们要么向农村集体组织交纳土地租金，但法律不答应；要么通过国有出让获得土地使用，但成本太高。这是一个两难的困境。乡镇企业改制后土地问题已对现行法律、法规的修正形成倒逼之势。

第四，无论是将土地转为国有，还是集体利用自己的土地自办企业，都无法保障土地非农化以后农民的土地权益。在广东这类土地级差收益十分显著、农民已经觉醒了的地区，单靠国家强制的办法以使农民失去土地的做法已很难行得通。如果没有机制来保障土地非农化后农民对土地级差收益的分享，其后患无穷。

第五，由于集体土地不允许出租，地方和企业只能采取变通的办法来应对。但是，这对投资者也不利，因为他的资产长期处于高风险状态，无法建立长期预期。

篇6

《中国土地》：党的十七届三中全会《决定》明确提出：“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。完善征地补偿机制。”按照《决定》的内容，您认为我国征地制度将发生怎样的变革?

岳晓武：从《决定》的内容看，我国征地制度将在以下四个方面发生重大变革：一是土地征收范围将进一步缩小和规范；二是征地程序将进一步规范化，保障被征地农民权益将成为征地制度的主要内容；三是征地补偿安置将更加公平和体现市场原则；四是与征地制度改革相配套，农民集体所有建设用地使用制度将发生相应变革，土地利用总体规划确定的集镇、村庄建设用地范围内依法批准的经营性(产业用地)集体建设用地使用权可以进入市场依法流转。

现行征地制度评价：为进一步变革奠定了基础

《中国土地》：我国现行征地制度存在哪些问题，有哪些需要修正的?

岳晓武：对我国现行土地征收存在的问题及其原因进行分析，是建构我国理性土地征收制度的必要基础和前提。具体可以从土地征收范围、土地征收程序、土地征收补偿三个方面来看。

首先，土地征收范围过宽，几乎所有建设用地都可以办理土地征收。我国《宪法》和《土地管理法》均规定：国家为了公共利益的需要，可以对农民集体所有的土地实行征收并给予补偿，但并未对“公共利益需要”的范围加以具体明确，也没有对“公共利益需要”的认定方式和认定程序作出规定。同时，《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。这些规定人为造成了对征地范围的宽泛理解，使一些“非公共利益需要”的项目也通过行使土地征收权来获得土地，征收权滥用或过度行使的现象严重，严重侵犯了被征收人的合法权益。

其次，土地征收的程序设计不完善，对被征收人的合法权益保护重视不够。一是欠缺土地征收是否符合“公共利益需要”的认定程序；二是被征地者知情权的保障程序不够充分；三是征收程序中土地权利人参与程度不够；四是争议解决机制不够完善；五是忽视农民对土地的多种权益。

再次，土地征收补偿不够合理，被征地农民的土地权益未得到充分体现。目前，我国土地征收一般是按被征收土地的前三年年产值的一定倍数计算征地补偿、安置费，没有完全体现被征收土地的市场价值。同时，也忽视了土地还承载着农民就业、社会保障等功能，也没有考虑征地可能给农民造成的其他附带损失，如对残留地、相邻土地的损害等。这样不完整的补偿制度，难以保证被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

应当说，国家有关部门已经认识到征地制度中存在的上述问题，并着手逐步完善制度，已经做了大量工作。例如，2004年国务院28号文件已经明确提出要完善征地补偿办法，“县级以上地方人民政府要采取措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低”。并明确规定各省(区、市)要制定并公布各市(县)征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。妥善安置被征地农民，使被征地农民的长远生计有保障。健全征地程序，加强对征地实施过程监管等。

2006年国务院31号文件再次强调要切实保障被征地农民的长远生计，明确征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。

2007年实施的《物权法》也强调，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

根据上述规定，国土资源部出台了相关具体政策、措施，布置了征地制度改革试点，进行了大量探索。这些工作和探索，为我们按照十七届三中全会决定要求，形成完善的征地制度奠定了良好的基础。

从两个方面完善“公共利益”的认定

《中国土地》：在你来看，应当如何具体理解和落实“缩小征地范围”?

岳晓武：三中全会提出要“缩小征地范围”，我个人理解，应当是缩小并规范征地范围，保证土地征收权行使的合法性和规范性。法律规定的征地范围是“为公共利益需要”。而“为公共利益需要”这一概念具有高度的抽象性、内容的不确定性和动态性，很难具体操作。

我认为，“为公共利益需要”的认定应当从两个方面完善，一是国家可以编制《国家征地目录》，将明显属于社会公益用地的项目以目录的形式细化列举，列入《国家征地目录》的项目用地，经依法批准可以行使土地征收权；二是建立“为了公共利益需要”认定的法律程序。

按照《决定》的内容，对于在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，需要使用土地进行建设的，应当办理土地征收手续，城镇建设用地范围外，经审查符合“为了公共利益需要”的建设项目，需要使用土地的，也可以通过征收方式取得。因此，《国家征地目录》应当包括：1.在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内需要使用集体所有土地进行建设的项目；2.在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的国防、军事用地、公共交通建设用地、公共水利用地和公共设施用地等；3.在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的其他经法定程序认定的属于“为社会公共利益需要”的用地。不符合上述范围的，一律不得征收集体所有土地。

我国现行的土地征收制度中，尚无相应的征地目的审查或是否属于“公共利益需要”认定这一环节。所以，应当补上这一课，建立相应的审查认定程序和机制，保证土地征收权严格限定在“公共利益需要”的范围内。

建立“公共利益需要”的法律认定程序，可以从以下几个方面着手：一是设立认定组织机构。可在县级以上各级人大常委会或地方政府中设立专门的认定组织机构，由其组织对具体建设项目是否属于“公共利益需要”进行认定。

二是建立听证认定制度。对具体建设项目，由认定组织机构组织听证，听证委员会应当包括被征地单位代表、专家委员、人大代表、政府代表以及利害关系单位代表。项目建设单位认为建设项目属于“公共利益需要”并动用土地征收权的，应当向认定组织机构提交认定申请，认定组织机构接到申请后，应当组成听证委员会，组织对建设项目性质、是否属于公共利益需要、能否动用土地征收权等进行听证。根据听证委员会的投票

结果确定建设项目是否属于“公共利益需要”。

三是建立听证结果复议或司法裁定制度。项目建设单位或被征地方对听证认定结果有异议的，应当在规定时限内向听证组织机关提请复议，或直接提请法院进行裁定。提请复议的，听证组织机构应当重新组织听证。复议结果或法院裁定结果为最终结果。

征地制度的完善：建立正当性法律程序

《中国土地》：按照您的观点，征地范围明确后。该如何完善征地程序呢?

岳晓武：现代行政发展的趋势，就是对行政裁量权的约束不再局限于行政实体法律的规定，日益强调在行政权行使的过程中依靠正当的行政法律程序约束行政权。土地征收作为一种具体的行政行为应遵循正当的行政法律程序。理性公正的行政程序在征地行为中表现最为突出的两大功能就是控制和约束行政机关的行政权力，以及保障被征地人(行政相对方)的合法权益。目前我国土地征收制度在程序上需要从以下几方面加以完善：

一是建立土地征收合法性的认定程序，即审查是否属于“为公共利益需要”。二是完善征地告知和征地调查制度设计，保障土地权利人的知情权。三是完善土地征收听证制度。四是强化被征地者的参与权。五是严格土地征收审批内容。审查内容应当包括土地征收合法性审查认定材料、土地征收范围、被征收土地现状、土地征收告知和征地调查材料、土地补偿安置方案等。举行听证的，应当同时附相应的听证会材料。重点审查是否符合行使土地征收权范围、相关程序是否合法、土地征收补偿安置方案是否符合法律规定、是否能保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障等内容。六是严格履行征地公告和征地登记程序。七是评估测算各土地权利人的土地权益价格，合理确定土地补偿安置费用。八是土地补偿安置费用要公告。九是加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。十是完善土地征收救济制度。

六项补偿构成完整的征地价格

《中国土地》：你提到合理确定土地补偿安置费用，那么应该如何才能保证公平合理补偿安置呢?

岳晓武：首先，土地征收的强制性只应体现在征收决定上，而不是体现在补偿环节中的利益确定上。相反，补偿环节应体现公共利益和私人利益的平权性，即公共利益需要时，可强制私人让渡其财产，但对私人补偿应与其受到的损害是对等的。因此，公平合理的补偿是土地征收的核心和关键。

就农民而言，土地不仅是重要的生产资料，也是其赖以就业、生活和社会保障的根基。因此，合理的土地征收补偿安置费用应当包括土地权益损失补偿和弥补原农村土地的社会保障功能和就业功能，以及因土地征收所造成的间接土地权益损失，才可能真正保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。因此，本着“补偿以相等，损失以恢复”为原则，我国土地征收补偿的范围应当包括以下内容：

被征地农民的土地财产损失补偿。这项补偿应当按照被征收土地原用途土地的市场价格确定。对此，也曾有人提出应当按照被征收土地的新用途进行价格评估，理由是土地征收后往往作为建设用地，土地价值会产生增值，农民应当占有这部分增值。这个观点存在明显错误之处，首先，被征地农民直接损失的财产就是原用途土地；其次，土地用途变更带来的增值是由规划带来，这应属于社会公共权利带来的，应由全社会共享，而不应当由个体独享。同时，按照这个观点，如果土地征收后用于公共绿地建设，种草的收益明显要比种粮食低，难道要按草地的价值补偿给农民吗?

被征地农民的社会保障费用。该项费用的测算应当体现农村土地社会保障功能。城市规划区内，应当按照将被征地农民纳入城市失业登记和就业服务体系以及城市社会保障制度的要求，测算相应的社会保障费用；城市规划区外，应当按照需要调地或移民以及纳入当地社会保障制度的要求，测算所需要的社会保障费用。其中保险费用应当包括需安置人口的失业保险、大病保险和养老保险等费用。

地上附着物补偿。应当按照地上附着物的实际情况，经评估确定。涉及房屋的，应当保障土地征收后被征地农民的居住条件。

土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿。应当分别评估土地征收前后残留地部分的市场价格，其土地征收前后的价格差额就是应当补偿的价值损失额。

被征地农民一定时期的停业、失业损失费用。应当根据被征地区域的社会发展情况、产业布局情况、就业结构等确定停业、停产时间和损失。

被征地农民转业转岗培训和再就业费用。应当按照当地平均费用水平确定。

应当说，以上六项之和构成了完整的土地征收价格，这样对土地征收直接补偿，就可以保证被征地农民的原有生活水平不下降和长远生计有保障。此外，国家还应当建立土地收益用于农业、农村和农民制度的支持和补偿。例如，规定新增建设用地土地有偿使用费、城市国有土地出让收入中不低于i5％的部分以及耕地占用税、土地开垦费等投入农业和农村，全部用于耕地开发、土地整理和基本农田建设。这实际上就是将士地的部分增殖收益用于农业、农村和农民，让农民进一步分享土地收益。

依法取得的集体建设用地使用权，可以依法转让、出租、抵押

《中国土地》：征地制度改革对集体建设用地流转有什么推进?集体建设用地流转制度应当如何改革?

岳晓武：土地征收制度的构建是一项系统工程，当然包括相关制度的配套改革与支撑。当国家征收的范围被严格限定为土地利用总体规划确定的城镇建设用地以及其他符合“公共利益需要”的用地后，建设需要使用其他集体土地时，就需要配套推进集体建设用地使用制度改革，允许土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内依法取得的产业性集体建设用地使用权，直接进入建设用地交易市场。通过用地方与供地方的平等协商，实现集体建设用地使用权的市场配置。

对于集体建设用地使用权流转，国土资源部从上世纪末开始在江苏、河南、安徽、浙江、福建、广东等一些地方进行了试点。应当说已经基本形成了一致意见。根据十七届三中全会《决定》精神，我认为，应当尽快出台相应的法规规章，规范推进集体建设用地流转：

一是明确在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，经依法批准的生产经营性农民集体建设用地，可依法确定给法人、自然人和其他组织使用，用于生产经营，所取得的集体建设用地使用权允许依法转让、出租、抵押，使其与国有建设用地使用权“同地同权”。

二是强化土地用途管制，农用地转为建设用地，无论是否需要征收，都必须符合土地利用总体规划，纳入年度计划，依法办理农用地转用审批手续，严禁以“流转”为名擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。

三是必须坚持有偿、自愿、内部成员优先和公开、公平、公正的原则。

四是考虑到由于农用地和建设用地，特别是经营性的房地产用地相比，比较效益差异很大，如不加以适当限制，很可能造成农村甚至是基本农田都布满房地产的情况，同时。1999年的国务院办公厅39号文件、2001年的国务院15号文件以及2004年的28号文件等都明确，城市居民不得购买农村宅基地和房屋，法律也规定农村宅基地只能用于本集体经济组织成员使用，因此，应严禁集体建设用地用于商品住宅开发。

篇7

内容提要透视我国农村土地制度变迁路径，近年来，土地资产的商品、资本属性日益凸显，土地流转的速度日渐加快，地产交易日趋活跃。然而，因对土地经济功能认识的不足，农地市场交易机制的短缺，土地市场化程度不高，非市场配置、非法交易活动频繁，交易成本极高，土地资源利用效率低下。规范农地交易行为并提升其市场化水平，刻不容缓。本文重点探讨制度缺失对农地市场发展的影响，并基于我国农地市场化发展的取向，提出农地市场政府规制方向。

关键词农村土地市场化制度缺失政府规制

我国农村土地市场由两部分构成：一是农村土地所有权市场(包括国家征用农村集体土地的所有权交易和不同村集体之间的土地转让)；二是农村土地使用权市场，包括一级土地使用权市场(集体土地使用权出让或出租市场)和二级土地使用权市场(土地使用者在不违反土地使用权出让、租赁契约的前提下将土地使用权转让或转租给第三者的交易关系)。当前农村土地市场处于起步阶段，发展很不成熟。目前，我国农业总体市场化程度为60％左右，然而，要素市场化水平低于农业总体市场化水平15—25个百分点。其中，农业要素中土地的市场化水平最低。综合判断，我国农业土地市场化程度不足10％，农业要素中土地的市场化水平最低，处于非市场化阶段。

一、农地市场的制度缺失

现行土地制度框架下，农地市场存在着诸多内、外生制度性约束，提高了农地交易的制度成本、经济成本和社会成本，降低了土地资源的配置效率。

(一)农地产权制度残缺，交易主体缺位

产权“是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利，它主要包括使用权、转让权和收益权。”现行农地产权关系模糊导致交易主体缺位。交易主体是指买卖双方，包括所有权主体和使用权主体。他们共同构成行为主体、责任主体和利益主体。现行集体产权制度最根本的缺陷就是村集体是虚拟的，集体财产缺乏人格化的产权主体。农村土地归农民集体所有，这在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中，都有明确的规定。不过，在各种成文法律法规中，“对农村集体土地所有权所指既不明确，又相互矛盾”。各个法律具体规定的农村集体土地所有权主体分别有：①村农民集体，②乡(镇)农民集体，③农业集体经济内的农民集体。而且，各个法律又没有规定农民集体的组织形式是什么，这个“集体”无边界，“集体所有制内涵着一种矛盾和冲突”。残缺的农地产权制度，既模糊了土地所有者与使用者之间的关系、土地使用者之间的产权关系，也模糊了产权行为主体、责任主体和利益主体的关系。一方面，各级政府可以划拨和低偿征用集体的土地；另一方面，与国有土地相比，农村集体建设用地的使用主体和交易的限制较多。按照现行法律，农村集体建设用地使用主体是农村集体经济组织，村民和农村集体经济组织与其他单位和个人可以土地使用权入股、联营、共同兴办企业。

对于农村集体建设用地的其他交易，我国法律只规定对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，由于破产、兼并等原因，集体建设用地可以转移，但对转移的接受主体并没有规定。这些限制的后果，一是将农村集体建设用地的交易权变得极为有限，模糊了农村集体建设用地的所有权和产权意义，使正常的市场机制很难在农村建设用地中发挥作用；二是造成了国有建设用地使用权与农村建设用地使用权的不平等，从而将建设用地市场分割为一个二元结构的市场，即国有土地使用权和集体建设用地市场。而现实情况是，受经济利益的驱动，集体建设用地的隐形交易虽然没有得到政府的承认，却一直在半公开状态下进行着。尤其在城乡结合部，由于两个市场边界的互连，在“含权量”较少的集体土地较低价格吸引下，一些不符合条件的主体经常越过边界进入集体建设用地市场，成为土地市场的“偷渡者”，或称为农地的“隐性市场化”现象。这种幕后交易破坏了土地市场的公平机制，产生了一系列问题，如建设用地的权源，集体土地资产的管理，新的土地使用主体的权益保障等问题，也为滋生腐败提供了温床。

再者，农民的土地经营权益仍然受到各级政府和集体的侵蚀，未成为市场主体。其土地处置权即让渡权受社区与所有制、行业的限制，农户之间的交易局限在本村、本小组，不能跨区域、跨所有制流转，不能给企业经营，交易量小。产权多元化与关系模糊实质上就是一种主体缺位。

(二)农地商品属性不明，交易客体非价值化

我国农村土地长期以来实行的是实物管理，否定土地是商品，具有价值。农地的商品和资产属性目前仍无法律认可，割裂了土地所有权、使用权价格与价值之间的联系。

首先是国家与集体之间的产权交割，交易主要以国家无偿划拨或低偿征用(象征性补贴)的方式完成。以《土地管理法》补偿标准论，我国征地补偿制度存在两个机制陷阱：①补偿标准本身是计划经济的“产值倍数法”，不仅没有反映市场经济条件下征用土地的实际用途的价值，而且赋予地方政府具体宗地产值和倍数的很大的自由裁定权，因此制度设计本身不公平；②制定具体补偿标准的行政主体是政府，而支付补偿费用的征地主体又是政府，鉴于中国土地市场的政府已经不是单一在征地市场中履行公共职能的政府，而是在征地市场中参与与民争利的经济人政府，因此，作为行政主体的政府充任市场主体的目的，就是要“以地生财”，实现土地资产利益的最大化，从而聚财实现任期政绩。政府对农村土地的权力，已变成了一种绝对权力，极大地损害了农民的利益。

土地作为最基本的要素资源，其一级市场由国家垄断，需经过征用为国有土地，才能进入二级市场。这种制度安排，造成了土地资源供给与需求脱节，价值规律难以发挥作用，地价扭曲。在农地交易中，或因地区利益驱动，或因估价工作滞后，表现为入市土地定价行为不规范，主观随意性大，缺乏基准地价的控制及宗地条件的评估，地价明显偏低，低偿甚至无偿交易比例高，哄抬现象时有发生，不能真实反映土地的供求关系，价格信息失真。客观地说，农村集体土地所有权处于一种完全无价格衡量的“虚拟财产”状况。这种交易价格或者确切地称之为补贴费用是在市场发育不充分的条件下产生和形成的，并不是市场主体在成熟的市场环境下自由竞争所形成的，在很大程度上是由政府各级主管部门研究制定的，带有极强的主观性、随意性，缺乏与国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价和科学的农地评估制度，造成农地所有权价格被扭曲，价值不能完全实现。农村集体和农民多年投入的物化资本价值和土地增值被剥夺。这种无视土地价格和土地运动规律的非市场交易，其实是国家对农地产权的一种侵犯，违背了价值规律。而在国有土地出让中，协议价格所占比例较大，其实是属于行政性定价。这种协议价格不仅不能反映土地市场供求状况，违背了价格内在的客观性、真实性要求，反而提供了虚假信息，以致于不少地方为了争投资、争项目，常常搬出各种优惠政策，以低地价吸引投资，出现了“一元价”、“零地价”现象，不仅了价格的调节作用，也导致国有土地资源的大量流失。近年来，各地虽然实施了土地供应招标制，表面上看是由市场需求来决定土地的价格，但这是在土地供给极其有限的情况下形成的土地真实价格(表1)。

其次是集体与农户之间的纵向交易。土地集体垄断，供给缺乏弹性，必然伴随有绝对地租。地租以乡统筹、村提留的形式出现，其数量不是由土地的市场供求规律决定的，而是根据乡村工作的需要人为匡算。并随着乡村机构的膨胀和农村事业发展的攀比效应而不断提高。

再次是土地使用权的横向交易即农户之间的交易，也是非完整意义上的使用权交易，是排除“非农化”前提下的使用者之间的交易。我国土地制度以保护耕地为出发点，从承包经营年限、流转经营范围、用途管制、征用转用四大方面设立法律管制集体土地。在这个法律框架下，集体土地已基本不具备像国有土地产权那样的完整权责、权利、权能。因此，土地流转根本不可能满足城乡统筹改革的土地预期。政府受制于法律、法规，也不可能为土地流转提供一个均衡价格的竞争市场结构和理性的市场信息预报体系。在此约束条件下，引致不可预测的非市场因素不断大量产生、叠加、扩散，从而造成土地价格按照非市场因素自身的需求形成均衡价格，甚至是交易双方没有任何依据情况下口头讨价还价形成的。交易方式脱离了市场配置的轨道，无科学计价标准的、无历史参考价格的交易扭曲了农地承包权价值。调查表明，农地流转绝大多数发生在本村，半数以上的交易没有显化的市场价格。在转出的土地中，有87.6％的土地转包给本村的亲戚或其他村民，其中半数以上不收取任何报酬。在进行过土地转出的全部农户中，有50.9％的农户未收到流转价款，有33.6％的农户得到现金补偿，有14％的农户得到粮食补偿(图1)。现金补偿的中位数为133元／亩年，粮食补偿的中位数为691斤／亩年。如果以5％的资本回报率来计算，每年每亩133元的回报大致相当于2660元的资产现值。换句话说，目前中国17省农地的“沉睡资本”所显化出来的价值平均约为40000元／公顷。

(三)农地交易规则缺失

一是当前的法律规定没有给集体建设用地市场配置留下空间。虽然《宪法》规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，但《土地管理法》也同时规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；集体建设用地使用权转移只有在“破产、兼并等情形”下才能进行。1990年5月国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了国有土地使用权出让和转让的有关程序和措施，但对集体土地使用权的流转，至今尚未有全国性或地方性法规出台。集体建设用地交易双方虽然是躲躲闪闪，交易却又屡禁不绝，暗地进行，形成错综复杂的集体土地交易“隐性市场”。这种无法可依、无章可循的格局，既限制了集体土地使用权流转，又为土地的私下流转提供了政策边缘。周其仁认为当前大多农地交易属于“法外活动(extralegalaction)”，即“未经法律许可、不受法律规制的活动”。

二是农用地登记制度不健全，引致过高的市场交易费用。土地登记的一项重要功能是确保土地交易的安全，维护当事人的合法权益。土地登记要求按照严格的法定程序，运用科学的技术手段对土地权属、位置、面积、用途、级别等事项在统一的地籍簿中加以记载，由于土地位置的固定性和土地在空间上的连带性，任何一宗土地的宗地图及其权属证书都必须以统一测量形成的地籍簿作为最基本的依据，而地籍簿、宗地图和宗地权属证书是进行土地资源管理和推行公共政策的基础资料。许多土地资源开发利用和环境保护公共政策的实施都要借助于土地登记形成的地籍资料。我国现行的农用地登记制度不完善，直接影响了土地资源开发利用、环境保护等方面公共政策的顺利实施。

三是土地监察执法不力。由于土地监察执法体制不完善，受到的制约太多，因而对土地违法行为的查处不力。再者，土地问题往往连着个别乡村干部越权批地等违法行为或少数国家工作人员的腐败，因此，有关部门有时对农地的“隐性市场化”不敢管，也不愿管。

(四)农地交易中介服务匮乏

虽然我国土地交易的中介组织已经有了很大发展，但总体上仍然相当匮乏，并显现出规模小、机制不活、市场意识差、职业素质低、经营管理弱等缺憾，没有一个自上而下、网络状、多功能、高质量的中介服务体系，为土地交易穿针引线、牵线搭桥，提供市场信息、价格和法律咨询等。要么是由市场主体自己漫无目的寻找转让对象，致使其理逐步过渡为非自觉性、非逻辑性、盲目性的非理，以高搜寻成本、高谈判成本和高履约成本完成交易过程或交易中断等现象，或者是由集体经济组织越俎代庖，它们既当“裁判员”，又当“运动员”，既是所有权主体，又是中介服务组织，免不了干涉交易主体的活动，侵蚀其利益，从而使这种中介组织失去应有的媒介功能与效率，影响土地交易的速度、规模和效益。

(五)市场与政府内生冲突

目前的土地市场是政府垄断下的市场，政府掌握和控制了农村集体土地的最终处分权，只有政府通过其机构可以改变农村集体土地所有者的归属，政府在对农村集体土地所有权的处分权能和使用权的转让上所进行的限制，已经远离法律意义的财产所有权基本权能的范围。

权力介入市场，造成了这样一种市场后果：各级政府既充当了土地供给者的角色(相对于土地需求方)，又充当了土地需求者的角色(相对于村集体和农民)。于是，土地租金的绝大部分被各级政府借助土地产权的残缺和虚化或是装进了自己的腰包，或是成为土地批租收入。这就类似于双轨制的模式。农民在市场上拿到的是按照国家牌价(按照使用权交易而不是按照所有权交易)出让的土地收益，而政府拿到的是土地按照市场供求出让得到的收益。无疑，市场价格要远远高于国家牌价，其价格差额就是所谓的“灰市加价”，灰市场由此产生。一些地方和部门携权力而入市场的行为，已造成了市场的机能紊乱并产生了严重的后遗症，扭曲了土地交易市场的自然发展轨迹，市场品质也由此裂变。经权力之手摸过顶的所谓市场主体，其对市场本身的破坏，对市场规则的践踏，已使市场不再成其为市场，而成为权力意志之下的玩偶。而这种破坏和践踏往往颠覆了市场的根基，使市场元气大伤。长此以往，当良币逐个被劣币驱逐，市场的完整性和优良品质就不复存在。

二、农地交易市场化改革的制度安排

(一)明晰产权边界，提高制度效率

产权的清晰界定和自由转让，以及制度的完善，可以降低交易成本，活跃市场交易，提高经济效率；有利于保障产权主体的权益，从而能够激励和约束产权相对人的非理性市场行为。

第一，集体土地所有权应享有完整的地权，即出让、转让、出租、入股、抵押等，强化集体经济组织对土地产权的行为能力。作为地方政府，应积极研究并制定适合本地实际的农村集体建设用地流转办法，以使相关法律具有可操作性。加快农村集体土地所有权的登记发证工作，强化农村集体建设用地流转的管理程序，以规范集体建设用地流转的条件、方式、期限、程序、收益分配机制以及管理措施等。这是增强农民与集体经济组织对土地所有权行为能力的关键。原则上应取消行政划拨土地，建立政府公益征地目录，建立政府征地补偿标准农民讨价还价机制，实行军事等极少数公益用地强制征收、市价补偿的国家征用制度。

第二，承包土地经营权应享有完整的地权，包括转包、转让、出租、入股、抵押、赠与、继承等。当前需要从政府行为、农民意识、市场机制等方面，解决浮出水面的困扰土地顺畅流转的承包土地经营权自由交易的突出矛盾，而最为紧迫的任务是完整界定农民承包土地经营权，拓展承包经营权的权责、权利、权能，实现承包经营权物权化。

第三，实行宅基地市场配置制度。国家赋予农民修建、拆除、转让、出租、抵押宅基地的权利。除生活特别困难的新增农户并经村民委员会讨论通过的情况实行划拨外，一律以市场配置；原有宅基地转让后不能再申请划拨宅基地。

第四，国家支持土地所有者或使用者以地招商、以地入股、以地生财。农业用地可以兴办农民专业合作社，包括农产品加工合作社、信用合作社、消费合作社等服务于农业项目；农业建设用地在产业政策下可以独资、合资、联营、入股方式直接参与房地产业、旅游业、服务业、乡镇工业、现代农业等。

第五，实现产权平等。一是实行国有、集体土地产权统一国民待遇，实现“同地、同权、同价”；二是实行各地集体土地统一政策。

(二)实现农地价值化管理，提高要素效率

1、修正扭曲的土地价格

价格是市场的精髓，资源配置的信号，它反映了资源的稀缺度。土地市场，其地域性、层次性十分明显，唯有合理的价格才能使不同层次及同一层次市场之间的关系协调化、比例化，并形成一个有机整体，从而优化土地资源配置和土地市场的运行。在农村，所有权的流动需要一个合理的地价，保障农民的生存与发展，保证土地所有者的合法权益，包括平等交易和受尊重的权利，征地补偿费不能同市场形成两个价位，影响未来收益，更不能“黑箱”操作。使用权的流转，如土地适度规模经营过程中，跨行政区的连片承包、转包，以土地联营为条件获得租金分成，股份合作制把土地的实物占有转变为价值占有，并且按股分红等，同等条件的土地理论上要求它价格一致，实际操作过程中地价客观上也必须一致，因此，须建立一个公平、公开、公正的价格机制，这是规范农地市场交易的重要前提。

总体上看，我国农地价格须遵循两个原则：一是分等定级估价。必须遵循先定级、再估价，先分区、再估价的技术路线，其程序为：农用地分等定级及价格区划农用地基准地价测算农用地宗地价格测算农用地估价成果分析、整理。二是依据市场来定价。农地货币计价的方法很多，如收益资本法、市场比较法、成本法、购买年限法、长期趋势法等。我国土地定价应真实反映土地市场的供求关系，在科学估价基础上，进入市场竞争，最终由市场成交实现土地价格。换言之，使土地价格如实反映其稀缺程度，是增强内生变量对价格有效反映的根本途径，是规范市场交易行为的关键。具体而言，流入城市土地一级市场的农地，应由政府按市场价格向农村集体经济组织购买；对国有企业的存量土地(主要是无偿或低价划拨的土地)收取完全市场价格的等量使用费，推动其进入市场流转，从而避免闲置和浪费；农户之间的土地流转价格应根据市场供求、土地资源稀缺程度等进行市场化定价。

2、实现土地使用权证券化

这是土地价值管理的一条新路径。由于土地的固定性、且不易分割与不可携带特点，其流动范围、速度、方式均受到限制。这就要求对土地流转方式进行创新。20世纪80年代以来，国际金融市场上出现了融资方式证券化趋势，土地证券化已成为一种世界性的发展潮流。土地证券化就是把承包土地或者承包土地所能得到的收益转变成为资本市场上可销售和可流通的金融产品的过程。有如下三个特点：一是土地是融资的载体。在土地证券化过程中融资载体是将土地承包权或者使用权作抵押，而不是以融资主体的所有资产、信用作为担保。二是承包权证券化主要是以抵押债券或者收益凭证的形式进行。这种收益凭证或者抵押债券可以在证券市场上流通(即背书转让)，以保证土地证券的流动性，体现其金融衍生品的特征。三是土地本身的质量和级差地租决定融资的风险。土地承包权证券化实现了证券本身与融资主体的信用等级分离。其信用等级取决于土地本身，而与融资者的风险程度没有关系。承包土地融资的主要类型有：申请抵押贷款；发行抵押债券和发行股票。

借鉴国外经验，我国可推行土地使用权证制度，走农地证券化道路。使用权的标的只是地表及地表的附属物。确定初始使用权后，给使用者颁发《土地使用权证》，以维护土地使用权的权威性、严肃性，确保使用者有较完整意义的使用权。使用权证在一级地产市场交易时(或承包时)一次性签发，作为土地交换的媒介以代替土地实物交易。一般以1亩为单位(类似于股票1元1股)，允许承包期内在二级市场上交易，土地使用者的权利义务关系随证券持有人(证券持有人交易时要在土地管理机构过户登记)进行流动。土地使用权证的所有者，又可将土地委托、租赁给农户经营，也可抵押、入股，实行使用权的二次分离。土地使用权证交易实行权属登记制度，对权属变更进行监督，按照“认地不认人，地证合一”的原则，只与最后登记在册的土地产权主体发生契约责任关系。事实上，土地使用权的交易变成了证券交易，相当于把土地变成了可分割、可流动、可携带的收藏财物，扩大了其流转范围。

一是抵押贷款。抵押贷款是一种间接的社会融资方式，就是以农户或者企业(含土地合作社、土地股份经营公司)所拥有的集体土地承包权或者长期使用权作为抵押向金融机构申请贷款。其实这种方式不属于土地证券化，但是，由于这种方式是以土地承包权作为载体向金融机构筹集资金，是不动产证券化的初始阶段。笔者将这种方式也划为土地承包权证券化的范畴。因为土地抵押贷款是土地其他证券化形式的基础，其他证券化形式都是通过土地抵押申请贷款而发展起来的。国际经验告诉我们，能否进行土地抵押贷款是发展农村资本市场增加农民贷款来源的关键因素。

二是发行抵押债券。抵押债券是土地证券化一种较为常见的方式，就是把土地能够获得的收益作为担保(抵押品)债券，然后把这些债券卖掉。抵押债券最典型的是地价指数债券。所谓地价指数债券，是把预定偿还额规定为：面额随着地价上升而上升。美国很早用这种方式对不动产进行证券化，日本也用这种方式处理有关废旧铁路用地。笔者建议将农户所拥有的土地承包权作为一种单独的财产来进行抵押发行债券，并作为担保(抵押品)债券，增强资本功能。

三是发行股票。这种方式就是成立土地股份公司，股份公司以土地作为资产上市融资。这是金融业向农村延伸的必然结果，也是土地证券化的高级形式。

土地承包权证券化意味着创造了一种能够带来与土地同样的经济性利益的金融资产，其实质就是为农业生产融通资金，这就很好地解决了土地资产流动性、收益性、融资性和财产性的问题。

(三)强化政府公共管理职能，提高行政效率

1、厘定政府与市场边界

需以定性和定量设定政府管理市场的边界和市场配置资源的边界。土地市场建设必然要求建立政府和市场合理分工的资源配置机制，市场的责任是提供平台，政府的职能是指导而不替代。充分发挥市场的调节功能，让市场调节土地的供给和需求，让市场成为控制农地交易数量的“总阀门”。凡是能通过市场机制来运作的，权力就不要插手；要完善制度和规范程序，实现运作全过程的公平、公正、公开，让权力插不上手；对违规者加大惩治力度，让权力不敢插手。以此制衡政府与土地资本的结盟，从而确保农地市场获得应该属于它们的市场权力、权利和份额。政府的监督和调控，主要指交易方式、信息披露、契约公平。就市场而言，必须全面引入竞争机制。

2、土地市场的政府规制取向

一是建立土地市场供需均衡制度。①建设用地供应总量控制制度。根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，对建设用地总供应量实行严格控制。各级土地行政主管部门要把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。依照《土地管理法》，严格按土地利用总体规划、城市规划的要求，按《土地利用年度计划管理办法》、《建设用地审查报批办法》，规范建设用地审批。②城市建设用地集中供应制度。城市政府要统一控制新增建设用地供应，同一城市范围内的新增建设用地应由市土地行政主管部门统一征用、统一提供。市辖区及各类“园、区”的新增建设用地也必须纳入市政府统一的供应渠道。对原有存量建设用地，城市政府要积极试行土地收购储备，统一收购和回收土地，掌握调控土地市场的主动权。收回的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。③城市土地储备制度。城市土地储备制度是指城市土地管理部门或机构对土地征购、整理、储备、供应和开发集中进行管理的制度。城市土地储备的运行应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。政府应将城郊结合部的土地纳入城市土地储备体系，在其尚未整理为建设用地时，应将这些土地视为同质化的土地，以便将来根据城市规划的需要、调控房地产周期的需要(主要是地价水平)，通过调节土地的供求量达到宏观调控地产市场的目的。目前，要把市地和农地结合地带作为重点监控区。任何农地转为市地必须经过政府征用的法定程序，由政府垄断供应土地资源的源头。具体办法可采取：对近期城市的空间拓展，政府可根据城市规划将集体土地成片地征为国有土地，作为城市土地储备。对中期城市规划区内的土地，有条件的可以先征用，然后租赁给农民在保持原用途的情况下充分利用，政府需要时随时收回。对中长期规划区内的土地，政府未做征用处理的，也应将之纳入城市土地储备计划，允许集体或农民个人在法律和城市规划许可的范围加以利用，并保护其权益。对于现在已经进入“市地”、但不符合城市规划的农村集体土地，予以清退，并依法对有关责任人员进行处罚；对符合城市规划要求的，应补齐有关手续，使之依法转为国有土地。把城郊结合部的集体农用地纳入城市土地储备体系，可以避免土地供给和用地结构安排的盲目性，从而可以有效地调控进入一级土地市场的土地供应数量、用途结构及布局，进而提高土地利用管理水平。

二是完善市场主体入市资质审查制度。为保证土地市场运作的有序性和主体之间公平竞争，设定统一的标准对入市主体进行资质审查十分迫切。资质审查是全面性的，除对用地需求进行审查外，更要重视土地使用权受让人的经营能力、土地使用方向及筹资能力等审查。否则会造成已批租或转让的土地由于资金不到位而造成土地闲置浪费。

三是加强农用地登记管理。①用具有物权公示意义的土地证书取代现有的土地承包合同，实现农民土地使用权的物权化。②统一土地登记机构，实行城乡土地登记的统一管理。世界上土地登记机关主要有三种类型：其一由司法机关负责登记；其二由专职机关负责登记；其三由土地、房屋行政管理部门负责登记。笔者认为，目前我国农用地登记制度的改革和完善，应当首先实现由政府土地管理部门的统一管理。我国政府的土地管理部门，已经对城市土地和农村大部分的建设用地实行了比较规范的土地登记，在此基础上由其负责包括农用地在内的城乡土地的统一登记管理是很自然的事。在土地管理部门对城乡土地建立起比较规范的地籍簿和地籍档案等基础资料、土地产权制度趋于规范的时候，可以再由司法部门来接管土地登记管理工作。③统一土地登记程序，向农民颁发统一的土地权属证书。④分步推进，在全国范围内建立具有统一法律效力的土地登记体系。

四是健全交易规则，规范市场行为。①加快法治建设步伐，完善相应法律法规，特别是细化某些原则性条款。例如，目前《农村土地承包法》中关于农地流转的条文大多是原则性规定，应具体细化；对允许土地调整的“特殊情形”应做出更具体的规定；建议制定《农村土地流转条例》、《土地使用权证券化细则》，关于集体土地产权出让、转让的方式、程序和管理办法的法规，以及土地使用权价值化、资产化管理条例等相关法规、条例，规范土地交易程序与手续，使众多交易从“地下”引到“地上”，渐趋明朗化、规范化，做到有法可依，有章可循。此外，要保持《农村土地承包法》与其他法律如《村民自治法》等的相互协调。强化执法监管力度，依法对越权批地、违法占地用地、乱搞开发区、随意圈地的行为，进行严肃查处。可在经济警察中设立土地警察，在法院里设立土地审判庭，依法审理和解决各种土地纠纷，防止和打击土地违法行为。根据国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》和《关于加强国有土地资产管理的通知》有关文件精神，对于那些不实行公开交易的、交易不符合相关法规而互相串通压价的；对于土地交易机构工作人员在办理土地使用权交易过程中利用职权接受贿赂、、泄漏秘密、的，或擅自删除、修改、增加计算机信息系统中交易信息的，由其所在单位或监察部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。进一步完善土地监察管理体制，强化土地监察执法手段，维护土地市场的正常秩序。可以考虑建立土地监察执法的垂直管理体制，以减少来自“块块管理”的约束，并进一步探索土地管理执法机构的人事管理新体制。同时，要加强土地监察执法队伍建设，以确保土地监察执行人员有法必依，执法必严。②按照公平竞争原则，强化市场机制在配置土地资源中的作用，充分发挥中介组织、行业自律的作用，并建立公众参与机制，大力推行土地使用权的招标拍卖和挂牌交易，杜绝市场竞争中的偏袒、乱摊派等人为现象，防止暗箱操作。在土地供应上要一视同仁地对待境内外的用地者，为投资者创造公平的市场环境。加强地价管理，防止竞相压价的不公平竞争行为。严厉打击黑市交易，人为增加其交易费用，将其逐出隐形市场，避免投机、人为炒作等抬高价格的现象，保障产权安全和交易安全，保证土地市场的有序竞争。③按照透明度原则，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，提高社会化服务水平。要向社会公开土地市场管理的法律和政策，提高法律法规及政策的透明度；拓宽市场信息渠道，公开土地交易信息、交易程序、收费标准，广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，正确引导投资。

五是打造规范的交易中介组织，提高交易效率。中介组织是要素市场的伴生组织，是连接政府与市场主体、市场主体之间的媒介或桥梁，其成熟程度标志着市场的成熟程度。

从国外和我国部分地区的实践看，各种类型的农村市场中介组织，是克服小农户分散经营弱点、引导和保障农民进入市场的有效组织形式。但在我国土地市场的中介机制还处于待完善或缺位状态。尽管目前土地市场中介组织特别是土地估价机构迅速发展，但随着我国市场经济的发展，中介组织的制约越来越明显。为此，政府须着力培育和促进中介组织的发展。主要包括：①土地投资经营公司，专门从事进入市场的土地使用权的交易活动。②土地评估事务所，显化农村土地价值，确定土地价格，为土地流转提供合理的数量界限，以保证集体土地的保值和增值，从而遏制土地资产流失现象。农村土地评估而且相对于城市土地评估来说，面积更大，范围更广。因此，需走出传统下评估机构由政府垄断的困境，在加强行业管理的同时，使评估事务社会化、市场化。③土地融资公司，主要从事土地抵押业务和储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或无息贷款，以便从事

二、三产业。④土地保险公司，从事土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训费、养老金；可以通过收受逾期抵押土地并将其出租、变卖等活动，来充当土地交易中介组织。⑤委托机构，主要是接受客户的要求为之买卖土地。⑥土地租赁公司，专门从事收购那些无力经营者的土地，转租或转卖给那些经营能力强的农户，促进土地的集中与规模经营。⑦土地证券公司，专门从事土地使用权交易的场所，这种公司可与土地经营公司合并在一起。⑧信息组织，一种专门为农地交易提供信息服务的机构。建立信息、土地登记公开查询制度，土地公开交易制度，基准地价定期公布和更新制度，完善信息服务体系，增加预期信息流量，及时公布和提供土地供求信息，收集、储存、土地交易行情及结果，提供有关土地政策法规、市场管理规则及土地利用投资方向咨询，从根本上改变信息不对称、双边垄断的市场格局，降低交易成本。

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1 国内研究综述

国内关于城乡建设用地的研究，大体可以分为三大方向，即关于城乡建设用地增减挂钩的研究、城乡建设用地统一市场的研究，以及城乡建设用地市场一体化的研究。

城乡建设用地增减挂钩主要是指将城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，其主要目的在于，保护耕地资源，充分利用土地资源，提高资源的的配置效率。关于城乡建设用地增减挂钩的研究，主要集中于挂钩政策的起源与发展、挂钩模式的探索与分析，其中，挂钩模式的探索分析是重点，学者们探索提出的挂钩模式大体分为三大类，第一类是政府主导型，第二类是市场主导型，第三类的农村集体自主型。此外，针对挂钩政策的实施，还有学者通过分析重庆地票制度这一典型案例，进一步探索出了挂钩政策的实施模式。城乡建设用地增减挂钩这一研究方向，是基于我国基本国情，针对我国目前的土地资源状况，所提出的解决对策，虽然学者们提出了三种挂钩模式，但是从整体上来看，这一研究并没有从根本上解决我国土地资源紧缺的根本性问题，市场和群众的力量并不能真正对土地资源配置发挥作用。因此，这一研究方向虽然稳定，但是太过于保守，并不能完全与当前我国市场经济发展速度相匹配。

建立城乡建设用地市场一体化是经济发展的必然趋势，目前也有以李健健教授为代表的部分学者提出了统一城乡建设用地市场，但是从我国当前的市场经济发展水平来看，直接实现城乡建设用地市场的彻底统一，条件并不成熟，很多必备条件尚未具备。统一城乡建设用地市场是社会经济发展的必然结果，当前，我们需要做的应该是不管完善通向这一目标的条件，将实现这一目标的道路铺平，而城乡建设用地市场一体化就是实现这一目标要求的过渡性前提，当前，国内也有很多学者在研究城乡建设用地市场一体化这一问题。学者们普遍认为，城乡二元体制结构是我国城乡建设用地市场一体化研究的主要历史背景。其带来的问题是构建城乡建设用地市场一体化面临的主要障碍，也是需要改革的主要对象。当前我国学者主要从以下几个侧重点研究城乡建设用地市场一体化。

1.1 从制度层面研究

这里的制度主要包括农村建设用地产权制度、土地管理制度、土地利益分配制度、土地税收制度以及农村社会保障制度等。其中农村建设用地产权制度是学者们关注的重点，认为产权制度不完善、产权主体不明确是当前农村建设用地存在的主要问题。付光辉（2011）和吴翔华（2011）[1]认为集体土地所有权各项全能不完善，主体不明确，宅基地使用制度不合理以及宅基地使用年限不确定是阻碍城乡统一建设用地市场构建的主要制度。中国和会科学与农村发展研究所研究员王小映（2009）[2]认为平等是统一城乡建设用地的首要原则，从土地使用权法律制度、取得和供应制度、税费体系和市场监管体系等四个方面对统一城乡建设用地市场进行了分析与论证。唐燕和许景权重点关注了土地增值利益分配机制，杜萌（2014）[3]，李建建（2014）[4]和郑云峰（2013）[5]都从土地产权、土地流转制度、利益分配、税费体系以及法律制度等方面进行了分析。倪树高（2009）[6]等人也从制度与政策方面进行了研究。陈燕从税收一体化的角度对城乡建设用地市场一体化进行了研究，认为科学合理的税收制度既能够转变政府职能，让政府由原来的“经营者”变为“监管者”，通过土地极差收益中获得税收来保障稳定的财政收入，同时也保护了农民的合法权益。张合林（2013）[7]等人运用现代土地产权理论和新制度经济学制度变迁分析工具，研究了建设用地市场的演化动力极其发展路径，构建出我国城乡统一建设用地市场制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促进建设用地资源的有效配置和社会福利的最大化。

1.2 从法律层面研究

部分学者在研究此问题时，关注到了宪法法律上的滞后性对城乡建设用地市场一体化的阻碍，例如，蔡继明（2014）[8]认为完善法律制度是建立城乡见识用地市场一体化的关键，论证了修改宪法第十条的必要性。郑云峰（2013）也提出了修改土地管理法法规的观点。同时也有学者从立法角度上进行分析，例如，曹笑辉（2014）[9]等人从目标价值与立法价值两个角度对现行土地市场制度与统一城乡建设用地市场制度进行了分析，并从基础规范和矫正规范量两方面进行了城乡统一建设用地市场的构建探索，认为“城乡统一的建设用地市场”，并非指某个单一制度，它的建立健全和有效运转都想要一个综合性的“制度群”来加以规范。

1.3从经济学角度研究焦永利（2014）[10]等人对统一城乡建设用地市场进行了经济学分析，论证了城市合约理论与全要素效率改进观，运用经过修正的经济学模型展开分析，运用修正后的“效用-福利”模型分析了土地征用制度，运用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建设用地市场的运行，重点运用并推广“佃农模型”，提出了“超大城市非土地要素效率损失假说”并进行了检验。马凯（2006）[11]分析了市场分割的效率，并对市场分割进行了系统的制度性分析，通过对农民和政府的成本效益分析，运用博弈论理论阐述了其作为主要参与者的城乡建设用地一体化市场的动机，进而研究了城乡建设用地市场统一趋势。

1.4 从保护农民权益角度研究

在我国城乡二元格局下，农村社会经济发展滞后，农民处于弱势地位，而城乡建设用地市场一体化构建有利于农村经济发展，有利于保护农民权益，更有利于解决“三农问题”。倪维秋（2010）[12]等人基于城乡统筹的视角，从维护农民经济权益，解决“三农问题”的角度出发，对城乡统一建设用地市场构建进行了研究。谭文兵（2014）[13]在其文章《城乡等值化对城乡统一建设用地市场的启示》中运用城乡等值化的理念分析了城乡统一建设用地市场可采取的对策，他认为，科学便是城乡统筹发展规划是城乡统一建设用地市场的基本前提，大力推动农村产业化是实现城乡建设用地市场协调发展的长远保障，加强农村公共服务设施建设是城乡统一建设用地市场培育的有效方式。全坚（2011）[14]等人在研究城乡建设用地市场一体化过程中强调了农民根本利益的保护和土地所有权的完善要注重平等、公开等原则。

1.5 从某个地区或者某个现象研究

朱艳丽（2014）[15]借鉴部分省份已有的模式对吉林省城乡统一的建设用地市场进行了分析与构建。戴伟娟（2011）[16]以安徽芜湖、江苏苏州和广东省在改革征地制度、探索城乡统一建设用地市场方面的政策为例，对地方上的制度创新或变迁进行了比较研究。邹伟（2011）[17]等人运用实证分析法与问卷调查法，对南京市构建城乡建设用地市场一体化的郊区农民意愿进行了分析研究。徐艳红（2014）[18]等人专门研究了内蒙古城乡建设用地市场一体化。杨芷萍（2011）[19]以上海奉贤区为例从制度层面研究了农村建设用地改革问题。徐万刚（2010）[20]则基于“小产权房”乱象透视视角分析了我国农村建设用地现行制度的弊端，提出了城乡建设用地市场一体化的必要性与紧迫性。

国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。

2 国外研究综述

2.1 对土地产权方面的研究

国外学者在土地产权方面进行了一系列研究，Ruden（1990）对土地产权的影响因素进行了研究，并提出土地市场类型、农业生产与发展类型，以及农户组成的类型等是影响土地产权的主要因素，其中土地市场的组成要素主要包括土地资源、资金与劳动力，而土地产权越明晰，交易成本就会越低。

Eric Lichtenberg（2004）]等人通过研究我国（中国）的农地保护政策，进一步提出明确稳定的土地产权有助于推进土地资源的优化配置。Eva Pils（2010）研究了我国的农村土地产权，指出了政府征地推动力房地产的发展，进而提高了政府财政收入，拉动了GDP增长，与此同时，在征地过程中，农村集体土地的产权权利也遭受到了一定的侵犯，并指出了中国征地过程中存在的一些问题，例如补偿标准低、土地产权不明确、小产权房问题等，从而进一步强调了农村土地产权保护的迫切性与必要性。

2.2 对土地市场方面的研究

在土地市场方面，由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。PavelCiaian（2012）等人对影响土地租赁与买卖的主要制度性因素进行了研究与分析，指出主要的因素包括农地政策、土地市场规则、市场交易成本、契约、用途管制以及社会资本等，并得出结论：其中市场交易成本对土地市场影响最大。

Alain Durand-Lasserve（2013）等人指出全世界有很多国家存在土地产权不明确的现象，同时由于土地管理不合理，在城市无限度的扩张下，土地资源的配置效率较低，并以巴马科为例，基于土地供需的影响因素，得出了巴马科土地市场与交付方式的系统动态性的结果，同时也指出了正式土地市场与非正式的相互作用的重要影响。AnkaLisec（2008）等人提出了农村土地的交易程序模式，为农村土地市场的良性发展做出了巨大贡献。

2.3 对西方发达国家的土地政策研究

西方发达国家主要从农村土地市场的运作机制、土地作为公共物品的属性以及农村土地市场政策三方面进行了研究。东欧国家在推行经济体制改革的过程中，逐步建立了农村土地市场，实行土地的私有化管理，其中具有代表性的是俄罗斯的土地市场建立过程，俄罗斯主要通过三个阶段逐步建立了农村土地市场：第一个阶段确立了土地所有权归地方政府的规定，实行土地税和土地有偿使用制度；第二个阶段进行了，重新分配土地，为土地多种经营形式和经济发展方式的转变奠定了基础；第三个阶段正式确立了农村土地市场体制，实行土地私有化。此外，波兰、罗马尼亚、匈牙利等东欧国家也逐步建立了土地市场。

3 总结

城乡建设用地市场一体化对土地集约化利用具有重要的激励作用，有利于土地资源的优化配置，实现对耕地资源的保护，更有利于保护农民的合法权益，实现农民增收，促进农村经济发展，最终实现城乡经济发展一体化。本文对国内外关于城乡建设用地的研究现状进行了简单梳理，最终得出以下几点结论。

3.1国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。

3.2由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。相比于中国的建设用地使用程度而言，国外在这方面的经验更加丰富，具有很多值得我们借鉴的地方。

3.3城乡建设用地市场一体化政策是中国特色社会主义的重要组成部分，对中国政治、经济、文化、社会、生态等国家生活的各个方面都具有深远影响，是实现土地资源优化配置的最有效途径，是打破我国二元结构限制的最有效方法，因此我们应该大力推进城乡建设用地一体化，建立健全农村社会保障体系，给予农民充分的生存和生活保障，为实现中华民族伟大复兴的中国梦迈出坚实的一步。

参考文献

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[4]李建建，戴双兴.加快构建城乡统一的建设用地市场[J].经济研究参考，2014（23）

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[20]徐万刚，杜兴瑞，李保国.构建城乡统一建设用地市场――基于“小产权房”乱象的透析视角[J].社会科学2010（2）

篇9

关键词：物权法 所有权 用益物权 担保物权 会计准则

我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。

会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

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一、我国现行农村土地集体所有制实现形式的缺陷

以家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制是我国现今农村土地集体所有制的主要实现形式。应该说，以建立家庭承包制为核心的农村土地制度改革作为中国渐进式改革的开端，是一项伟大的制度创新，对激发和调动农民生产积极性，提高农业劳动生产率发挥了巨大的作用。但作为一种渐进式改革，考虑到制度变革与社会保障系统的协调问题，这种制度变革并不是根本性的，并未触及农村土地集体所有制这一基本制度，由历史造成的农村土地所有制本身产权残缺的制度缺陷并未得到根本克服，而完善现行土地集体所有制下两权分离机制，必然要触及土地的基本权属问题，能否解决土地的基本权属问题就成为克服现行农村土地集体所有制缺陷的关键。在土地集体所有制实现形式方面，尽管实行家庭承包制后取消了，确立了以村为单位的集体经济组织，但集体组织在乡、村、组之间的三级架构仍然得以保留，计划经济时期形成的兼有经济和行政双重职能的农村集体组织仍然是农村土地集体所有制最主要的形式载体。这种实现形式，在改革初期，在土地权益固化阶段是有效的，因为此时土地的所有者权益是相对固定的，因而可以是笼统的、模糊的，重要的是对土地使用、收益权益的分配。而在现阶段，当土地作为一种经济资源需要通过市场机制完成配置时，当对土地的经营需要由分散向集中转变时，作为土地基本权属的所有者权益的重要性变得突出起来，而现行集体经济组织不能正确行使土地权益代表职能的缺陷也就变得突出起来。这种缺陷一方面是由农村土地制度本身的缺陷造成，另一方面也与这种形式本身已不适应农村生产方式的变化有关。概括起来，现行农村土地集体所有制实现形式的缺陷主要包括：

1、农村集体中土地产权模糊与委托——关系颠倒导致集体土地产权主体虚置

我国《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”也就是说，农村土地的产权主体是农村的集体组织。但是，《宪法》虽然规定了农村土地集体所有性质，但对集体与农民的产权关系并未做出明确规定，这就导致了农村土地产权在产权主体和产权边界方面的模糊状况。这种土地产权的模糊状况，使集体在缺乏委托授权的情况下，成为农村土地所有权的法人代表，并在土地经营中充当了所有者的角色。但是，在法理上，集体作为法人并不能成为法律上的最终权利主体。当集体以土地的最终权利主体行使职权时，农村土地的产权主体就被事实上虚置了。这使农民的土地权益在集体组织中无法找到真正的利益代表，并为集体与外部利益集团共谋篡夺农民土地权益留下了制度空间。

事实上，农村集体不过是一定区域内农民的集合，农民才是真正的土地产权主体。从历史上看，农村土地集体所有权的形成，是对属于农民私有土地的集中取得的，在互助组和合作社阶段，农民作为土地产权的主体的定位是明确的，但在阶段，农民对土地的私有权被消灭了，作为一种土地公有制度的过渡形式，农民对土地的所有权仅通过农村集体这一抽象概念而得以保留，农民作为产权主体的地位完全让渡给了抽象的集体。改革开放后，农村土地制度实行土地所有权与经营权分离，统分结合双层经营的家庭承包制，农民取得了对土地的使用权和部分收益权，但由历史形成的集体对土地的最终所有权并未回归给农民，这使农村土地经营中出现了集体与农民之间委托——关系颠倒的现象，即作为真正的土地产权主体的农民成为了土地经营的者，而不具土地最终所有权的集体却成为了土地经营的委托者。这种颠倒的委托——关系本身就是农村土地产权虚置的结果，同时也扭曲了农村集体组织内部的土地权益配置关系，无法体现土地产权主体的真实权益要求，使土地经营向市场化方向发展中难以实现土地权益的均衡，阻碍了土地作为一种资源参与市场化配置的效率的提高。土地产权主体虚置是现今农村土地集体所有制的根本性缺陷。如果不能克服这一制度性的缺陷，任何土地集体所有制实现形式的创新都是没有意义的。因为，从根本上讲，寻求农村土地集体所有制最佳实现形式的目的，仍然是为了在土地市场化经营中充分实现和最大化土地产权主体的各项权益，而在产权主体虚置的任何组织内，产权主体的权益保障是无法实现的。因此，建立适应新形势发展要求的新型农村土地制度形式，改革农村土地所有权属性和结构是必要的前提。但克服农村集体产权主体虚置问题并不是只有私有化或国有化这种绝对所有的非此即彼的惟一路径。与国有企业改革的情况类似，解决产权主体虚置问题，首先必须明确界定产权主体；第二，组织内必须确立明确的委托——关系；第三，者应置于委托者的有效监管之下。在现今农村土地制度框架内，实现农村土地最终所有权向农民的整体回归与重新建立集体与农民间的委托——关系是可能的，关键是必须从法律上明确农民作为土地最终产

本文原文权主体的权利和地位。

2、农村集体组织中行政与经济复合的职能干扰了土地经营中经济目标的实现

现行农村集体组织保留着计划经济时的职能，兼有行政和经济两方面的职能。从行政的角度讲，农村集体组织有贯彻政府政策，对农村居民进行社会管理，负责农村公益事业建设的职能。从经济角度讲，农村集体组织作为集体土地的所有者代表，要负责对土地使用权发包，对土地流转、转让进行处置，对农村集体企业进行经营，以及对集体收益进行分配等职能。现行农村集体组织是行政与经济复合的组织。农村村级行政是政府行政对农村的延伸，政府对农村行政职能的实施具有一定程度的刚性约束，而农村集体组织的经济职能因其产权主体虚置而呈现软性约束状况，这使农村集体组织的行政职能强于其经济职能，在农村集体组织完成其经济目标的时候，往往会受到其行政目标的干扰，并最终以牺牲经济目标而保全行政目标的实现，使农村集体组织在经济方面的经营效率难以提高。另一方面，农村集体组织的经济职能也往往倾向于利用强化的行政职能手段加以实施，这就为村级行政负责人以行政权力“寻租”提供了便利，这同样会损害农村集体的经济利益。

3、农村集体组织经济职能弱化使农村集体经济组织成为“伪经济实体”

所谓“伪经济实体”，是指农村集体经济组织在经济职能和职责方面的残缺。我国农村家庭承包制的基本特点是土地所有权与使用权的分离，农村集体保留了对土地的最终所有权、最终处置权，农民获得了一定期限内土地的使用权和土地产品的支配权、收益权。在政策范围内，农民拥有对其承包地的绝对权利，集体无权干涉农民的土地经营活动。也就是说，农村集体内部的经济活动是独立的、分散的，集体的经济活动被限制在了土地所有权管理、集体资产管理等范围内，农村集体组织作为法人，既无需对农民的经营进行管理，也无需对农民的经营结果负责，农村集体作为一种经济组织，由于其大部分经济功能与职责的丧失，而成为了名实不符的“伪经济实体”。在自然经济阶段，在农村生产力水平适宜于分散的、小规模经营的情况下，农村集体的“伪经济实体”化实际上是对农民土地产权的承认和回归，因而能够极大地调动农民的生产积极性，一举解决了长期困扰我国的温饱问题。应该说，在当时情况下，弱化农村集体经济，强化农户经济的集体组织“伪经济实体”化是农村生产关系对现实生产力的重新适应，其成就是巨大的。但随着农村生产力的发展，农村生产方式逐步开始由独立、分散、小规模经营向联合的、规模化的、专业化的经营方向发展时，必然要求有一种真正的经济实体作为其发展的载体。在这种载体内，不仅需要有明确的产权关系，而且也要求其对所有经营全权负责。而农村集体组织的“伪经济实体”化使其不具备成为这种载体的条件。

克服现阶段农村集体经济“伪实体”化与农村生产力发展不相适应的问题，重新强化农村集体的经济职能与职责可以是一种办法，但如果不能明确农民作为土地产权主体在集体中的权利与地位，这种回归就变成了对计划经济时代农村集体经济形式的“复辟”，这明显是违背历史发展规律的，因而是行不通的。超越现有“伪经济实体”化的农村集体经济组织，另外建立起新的农村经济实体，这也许也可以成为农村土地集体所有制的另一种实现形式。但在农村集体与农民之间的产权关系没有明确之前，新组织内会出现集体、农民和土地经营者三者之间的复杂权益纠葛，保证组织正常运转的权益制衡机制会因集体与农民之间产权关系模糊而无法建立，从而最终会影响到新组织的稳定性和经营效率。因此，不管是对集体经济作实体化回归，还是重新建立新型集体经济组织，农村土地产权明晰仍然是首要的前提。二、农村土地集体所有制实现形式改革的目标取向和原则

党的十六届三中全会《决定》提出“积极推行公有制的多种有效实现形式，加快调整国有经济布局和结构。要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本等参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。”《决定》中明确了公有制实现形式改革目标就是股份制，因此，农村土地集体所有制实现形式的发展方向也应该是建立股份制。但是，目标的确立不等于存在可以直达目标的路径。在现行制度惯性下，采取直趋目标的激烈改革会引发旧制度形成的利益格局的剧烈变动，从而引发激烈矛盾冲突。加大制度变革成本，甚至导致改革失败。渐进式改革的主要特点在于通过对旧制度缺陷的不断修正，以累进式的制度修正完成整个制度的变迁，这有利于降低制度变革的系统成本。在农村土地集体所有制实现形式由家庭承包制向股份制方向发展的过程中，技术层面的制度变迁必然受制度变革成本约束而表现为不断克服旧制度缺陷的渐进式的制度替代过程，因此，农村土地集体所有制的实现形式最终实现股份制化需要通过多段式的过渡性路径来完成，其间，对应于不同的过渡性路径目标，农村土地集体所有制的实现形式是不同的。尽管农村土体集体所有制在不同时段的表现形式不同，但其最终目标趋向是一致的，因而其改革的原则也是一致的。农村土地集体所有制实现形式改革的原则包括：

1、土地产权明晰原则

农村土地产权的残缺是现行农村土地制度的基本缺陷，也是导致现行农村土地所有制实现形式一系列缺陷的根源。产权明晰是一切有效率的经济制度确立的基础，而最终所有权的明晰又是有关产权的其它权益明晰的基础。产权作为一组权利束存在分解的可能，因此也存在着依附于各分解权利的利益主体多元化的可能，利益主体之间的关系最终需要以产权的最终所有权来约束。因此，农村土地集体产权的明晰的关键是土地最终所有权的明晰。围绕农村土地制度中的土地最终所有权的权属问题，主要形成了国有制、私有制和完善集体所有制三种代表性的观点。

三种观点的核心其实是一致的——即对农村土地所有制关系的调整在于以明确的制度保障明晰农村土地所有权，分歧在于国有制和私有制对土地所有权持非此即彼的绝对所有观念，而完善集体所有制则持相对所有观念。随着实践和认识的深入，理论界逐渐认识到：任何一种制度变革必须综合考虑新制度的执行成本，其中也包括新制度的社会成本。在新制度执行缺乏社会保障系统支持的情况下，贸然进行孤军奋进的产权创新将会付出高昂的代价，因此，中国农村土地制度改革的重点不应是改变土地所有制，而是调整土地所有权结构。应该说，在农村土地制度改革中取折衷观点的集体所有制完善论因更具有现实性和可操作性而逐渐成为主流理论。但是，主流理论在抛弃绝对所有观念的同时，却并未对如何明晰相对所有权的问题进行深入研究，这也使现行农村土地集体所有制实现形式改革面临着制度前提不确定的难题，使农村土地集体所有制实现形式改革无法深入。

农村土地集体所有权明晰的相对性在于集体概念的相对性。集体的存在及属性取决于其成员的组成，当成员发生变化时，会引起整体或局部的集体范围或属性的变化，因此，集体处在一个相对的动态调整过程中，这使集体所有权最终归属的确立出现困难。因为，所谓集体所有权其实来自对其成员所有权的集合，当集体成员发生变化时，集体所有权势必也发生变化，比如对退出集体组织的成员是否允许将其所有权带走，对于新增人口(新生儿、婚嫁等)是否给予所有权，因此，集体所有权也会处在相对的动态调整过程中，而所有权的稳定性又是产权明晰的必要条件，这就使集体所有权的明晰变得复杂和困难。因此，绝对化的所有权归属在集体中是不可能的，在集体中最终所有权的明晰只能是相对的。农村土地最终所有权的相对明晰在于：一方面，集体土地最终所有权属于其成员必须明确，并且不因其成员变化而改变集体所有权这一基本性质，以维持土地所有权的相对稳定性；另一方面，在一定时期和范围内，集体土地最终所有权在其成员间的归属是可以调节的，以满足集体成员调整所有权结构的要求。在现行农村土地制度条件下，土地最终所有权的相对明晰是可以实现的。

2、市场化原则

公有制实现形式的选择实质上是要使公有制适应市场经济的要求。市场经济要求各经济主体自主决策，自负盈亏，而经济活动中的行政干预是与市场经济的要求相违背的。因此，农村土地集体所有制在建立有效的实现形式时，必须使其成为真正自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济主体，这就首先必须实现现行农村集体组织经济和行政职能的分离，改变现行农村集体组织村社合一的状况。另外，强化集体组织的经济职能，克服现行集体组织“伪经济实体”化问题，也是农村集体组织成为经济主体的一项重要内容。

市场经济的一个重要特征是资源在市场机制调节下通过流动实现优化配置，因此，市场经济要求资源具有流动性。现行农村土地管理模式下，土地作为经济资源的流动性较低。这由两个方面原因造成，一是国家土地管理法规明确规定了农村集体组织没有土地处置权，对土地的“买”和“卖”都须通过政府进行；二是现行农村集体在土地管理上重“分”不重“统”，土地难以实现流动性配置。在现行制度条件下，改变政府对土地的管理机制的时机并不成熟，而改变农村集体对土地管理重“分”不重“统”的现状却是可能的。在土地最终所有权明晰的情况下，集体对土地的统筹使用并不会引发集体、农民之间土地权益的巨大纠纷，关键是集体与农民之间产权关系的明晰。

3、制度变迁与社会保障系统相互协调的原则

制度变迁的成功不仅取决于有效降低新制度与旧制度冲突引起的内部成本，还取决于有效降低新制度引起的社会成本。周其仁认为中国农村改革取得成功的经验在于：“改革同时兼顾新产权合约及其执行和保障系统之间的互相配合，避免产权创新孤军奋进。”因此，在进行农村土地集体所有制实现形式的制度设计时，必须充分考虑满足新制度执行的社会约束条件的可能性，实现新制度与社会保障系统的协调。另一方面，社会保障系统应有意识地实现支持新制度的自我变革，为新制度的执行创造条件。就现有的社会保障条件来讲，第一，农村土地集体所有制是社会主义公有制经济的重要组成部分，农村土地集体所有制实现形式的变革必须限定在社会主义经济制度的基本框架内；第二，农村土地对农民的社会保障功能在短期内不可替代，新制度设计中必须考虑农民的社会保障问题；第三，国家的土地管理政策在短期内难以改变，新制度的设计及运行应该考虑规避政策风险；第四，目前工业化与城市化进程还不具备对农村剩余劳动力的完全吸纳能力，新制度设计必须考虑由其引起的非农劳动力转移的社会接受能力。

4．因时因地制宜原则

农村土地集体所有制实现形式的路径选择，其最终实现股份制目标的过渡阶段的多少和时间的长短，取决于农村经济发展的市场化程度和当地社会保障支持系统的成熟程度，而我国区域经济发展呈现严重的不平衡格局，这就意味着在农村土地集体所有制实现形式改革上不可能采取全国统一的“一刀切”式的举措。衡量农村土地集体所有制实现形式优劣的标准不在于其形式上的先进程度，而在于其对当时当地经济发展要求的适应程度。应鼓励因时因地制宜，努力探索农村土地集体所有制的多种实现形式。

三、农村土地集体所有制实现形式的阶段性路径选择

不管是何种农村土地集体所有制的实现形式，都必须满足土地产权明晰这一前提条件。农村土地集体产权的明晰应该是一种相对明晰，这种相对明晰是就集体与其成员间关系的相对性而言的，而不是就集体与国家的关系而言。我国《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”也就是说，在国家与集体之间，集体土地的所有权权属是明确的，农村土地的所有权是明确的。农村集体土地产权残缺不是在国家与农村集体之间，而是集体与农民之间。因为，虽然《宪法》规定了农村土地的集体所有性质，但对集体与农民的产权关系并未做出明确规定，这就导致了农村土地产权中的最终所有权指向模糊，使农村土地产权出现残缺问题。农村土地所有权的明晰必须实现土地最终所有权向农民的回归，但这种回归不是以私有制这种极端的形式出现，而是在法律上明确农民对土地的最终所有权。农民对土地的最终所有权不必也不应量化到个人，因为这种所有权具有集体属性，需要适时调整。即使如此，农民一旦获得土地产权主体的地位，农民就有权对集体土地的使用发表意见，进行监督，并依据其所有权要求权益，农民就可以依照集体内的民主程序行使其作为委托者的权利，而集体组织的管理者只是者，其行为必须接受农民的监督，必须向集体内部成员负责。可见，理顺农村土地产权关系并不困难，其问题的结点不在农村集体，也不在农民，而在国家土地立法的完善上。

此外，实现农村集体组织经济与行政职能分离，也是建立有效的农村土地集体所有制形式的必要前提。只有实现了农村集体组织经济与行政职能的分离，才能切断政府对农村集体组织经济活动进行行政干预的渠道，才有可能实现农村集体组织向市场化经济主体的转变，才能提高集体组织的活力，增强集体组织的市场适应能力，提高制度运行效率。

股份制是农村土地集体所有制实现形式改革的目标，但这一目标的实现是一个长期的过程，在现行的土地承包制到股份制之间还存在着多阶段的过渡形式，这些形式主要包括土地承包制、合作制、股份合作制、股份制。不同的形式要求满足相应的制度条件，采取何种形式，取决于制度条件情况，并不是所有的农村土地集体所有制实现形式的改革都必须沿着这种路径顺序进行，也不是所有的农村集体经济实现形式在过渡阶段都必须采取其中的某种形式，制度创新实践往往会出现意想不到的结果，制度创新的有效性是由新制度效率来表现的。但就一般规律而言，土地承包制、合作制、股份合作制和股份制仍然反映了农村土地集体所有制实现形式发展的递进脉络。

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