房地产企业财务特点范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]房地产企业；财务风险；防范措施

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0115-02

房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。

1财务风险的成因及特点

从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。

11房地产业资本运作周期产生的风险

对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。

（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。

（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。

12房地产业产品的特点以及产生的风险

房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。

13房地产资金的运作及其产生的风险

在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。

14房地产业的结构形式及其产生的风险

很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的人，这个人在一定的范围中起到的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。

2房地产企业财务风险的防范

通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。

21房地产融资风险的防范

如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：

（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。

（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。

（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。

（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。

22房地产投资风险的防范

在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。

23日常资金运作风险的防范

资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。

3结论

我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.

[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.

[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.

[6]郭秀君，马广奇房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.

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［关键词］房地产企业；财务风险；防范策略

［中图分类号］F29333［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地产企业财务风险的内涵

房地产企业的财务风险是指房地产企业在各项财务活动中,由于各种不确定因素的影响,使房地产企业的实际收益与预期收益发生偏离,导致房地产企业经营成果下降,给房地产企业带来损失的可能性。

2房地产企业财务风险的成因

21法律、政策环境

首先,国家会出台相关的政策,对土地的使用和土地的开发做出一系列的规定,会影响到房地产企业对土地的开发。其次,政府征收的各种税费,会影响到房地产的价格,进而影响到房地产的成交量。再次,政府还出台了其他的政策,也影响到房地产企业的财务风险,比如提高银行的贷款利率,通过提高贷款利率,可以提高房地产企业的资本成本,使房地产企业面临的财务风险增大；国家还提高了房地产企业土地增值税和企业所得税的预征率,增大了房地产企业的成本。最后,政府还制定了房产买卖的政策,影响到了房地产的销售量。

22行业和经营特征方面

房地产行业属于资金密集型行业,具有资金投入量大、开发周期长等一系列特点,在对房地产进行投资建设的时候,房地产企业首先要对投资项目进行合理的规划,还要购买土地、施工建设、绿化环境等,才能把已经完工的房产进行销售,投资回报期比较长。另外,房地产企业在投资建设前期,要投入大量资金,如果建造的商品房最后出现积压,就无法获得投资回报,那么前期投入的资金也就白白浪费,给房地产企业带来资金压力。

3房地产企业财务风险的防范策略

31建立财务预警系统,防范财务风险

房地产企业建立财务预警系统,就是利用企业财务报表的相关数据,设置一些敏感的财务指标,构建数学模型,对企业未来可能出现的财务风险进行预警。通过构建财务预警模型,如果一旦预测到房地产企业存在财务风险,就会给管理者提示,从而就可以对房地产企业未来可能存在的财务风险进行提前的预测。由于我国房地产企业在构建财务预警系统这方面起步晚,缺乏相关的经验,因而房地产企业的管理者可以向我国的其他行业和国外的相同行业进行借鉴,学习他们在构建财务预警系统方面先进的经验,以此为借鉴,加强房地产企业的财务预警系统建设。

32融资渠道多元化,优化资本结构

房地产企业应该适度举债,合理调整资本结构。在能够保证房地产企业偿债能力不降低的情况下,尽可能满足营销资金和项目建设资金的需求,保证房地产投资项目能够顺利实施,这样才有助于保护房地产企业的经济利益。房地产企业还要拓展融资渠道,保证融资渠道的多元化,一方面,房地产企业可以继续使用传统的融资渠道,通过向银行举债,获得可以周转流动的资金,保障房地产企业对资金的需求,另一方面,除了采用传统的融资渠道以外,还可以通过股票、债券融资,这样不仅有助于使房地产企业做大做强,吸引外部的债权人对其进行投资,还有助于优化房地产企业的资本结构,降低房地产企业的财务风险。

33采取有效措施规避利率风险

为了有效地规避利率风险,房地产企业应该加强对银行贷款利率的分析,对银行贷款利率提高可能带来的财务风险进行全面预测,提前做好预防工作,采取一系列有效措施,对可能存在的利率风险提前进行防范,同时还要加强对风险进行预警,一旦发现未来可能存在利率风险,可以尽早给房地产企业的财务及高管人员发出警示信号,以便房地产企业的财务及高管人员可以及时有效的做好防范准备。除此之外,房地产企业在与银行签订合同的时候,尽可能选择签订固定利率的合同,因为浮动利率的合同很容易受到市场经济的影响,浮动利率随时变动,更容易给房地产企业带来利率风险。

34加强资金管理,提高资金的利用效率

房地产企业要重视加强资金的管理,认识到资金管理的重要性,对资金的运用要做好合适的计划,避免铺张浪费,避免不必要的支出,做好资金的节流,保证资金能够用到恰当的位置。另外,还要对资金的使用进行严格的控制,对资金的投资、营运要做好适当的安排,这样可以确保房地产企业日常活动对资金的要求,保证房地产企业的投资项目能够顺利施工。除此之外,还要控制好存货资金的使用规模,存货占用的资金量不能太大,否则同样会影响到资金的流动性。房地产企业要保证其支付水平,房地产企业的支付能力要得到相应的提高,保证资金能够合理高效的使用。房地产企业还要对投资项目进行可行性分析,避免盲目投资,保证投资的安全性。

35提高房地产企业高管及财务人员的素质

房地产企业的财务管理水平与房地产企业的财务及高管人员的综合素质息息相关。如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质比较高,那么该家房地产企业的财务管理水平也不会差。相反,如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质不高,那么该家房地产企业的财务管理水平可能会比较差。因而,房地产企业的高管人员要不断学习先进的管理方法,提高管理水平,高管人员还要学习一些基础的财务知识,比如强化对财务报表的分析阅读能力,这样才有利于高管人员更好的作出财务决策。房地产企业的高管人员要注重选拔高素质的财务人员,对房地产企业内部的财务人员要加强专业培训,高管人员还可以组建一支优秀的财务人员团队,发挥团队集体的优势。房地产企业的财务人员还应该增强解决实际问题的能力,不断培养创新意识,提高自身的职业道德。另外,房地产企业的财务及高管人员还要学习工程造价、竣工结算等与房地产相关的理论知识,这样才能更好地维护房地产企业的经济利益。

参考文献：

［1］马永红关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究［J］.中国总会计师,2011(7):50-51

［2］王玲浅谈房地产企业财务风险及防范［J］.中国证券期货,2012(5):132-133

［3］李娜房地产企业财务危机分析及防范策略研究［J］.中国外资,2012(21):115-117

［4］郎登林当前房地产企业财务风险及防范分析［J］.会计师,2013(15):37-38

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【关键词】房地产企业 财务预算 问题对策

一、房地产财务预算综述

（一）房地产企业进行财务预算的必要性

最近几年我国房地产行业发展迅猛，许多房地产企业规模不断增大，其房地产开发项目数量不断增加，对我国社会经济的提升产生了不小的助推作用，然而由于房地产企业规模的不断扩大其对财务预算管理的质量要求的更加高。房地产企业归属于资金密集型企I，其开发项目周期较长，而且由于周期长其所涉及的财务风险繁冗复杂；同时房地产企业在负债经营方面通常是大量举债，也为财务预算管理带来了不小的风险。因此一旦房地产企业对自身财务预算管理认识不到位就会致使房地产企业缺乏正确的前进方向，从而无法通过财务预算管理来降低各种财务风险弊端。

（二）财务预算的特征

财务预算管理就是为了促进企业发展，建立在科学合理预测的基点上，利用各种活动有效配置企业资源的管理方式。财务预算能够将企业的所有问题进行有机的结合，能够将问题直接统一化。这样就能看出财务预算的全面性，利用这个特点能够制定企业综合财务预算的制度，其中主要涵盖了预算指标与非预算指标的内容，这样企业就能够利用这些财务预算指标制定出符合企业发展的战略，从而推动企业的发展。由于财务预算是事前进行预算编制，因此存在预测性，通过预测性这个特点来进行预算编制能够为企业下一年度的财务资源的配置提供一定的参考依据，从而保证房地产企业整体的发展。

二、当前房地产企业财务预算存在的弊端

（一）缺乏完善的财务预算管理系统

当前房地产企业多数都是缺乏完善的预算管理系统，致使房地产企业在实行财务预算管理的过程中产生了许多弊端，诸如企业中各个开发项目资源交错、人员权责交错、部门职能重复以及运行效率低下等等问题。产生上述问题的原因一方面就是房地产企业中的预算管理牵涉范围极为广泛，在预算执行过程中极易产生预算信息失真的现象，最终致使财务预算编制的无效化，例如房地产企业的管理层十分重视企业的短期预算效益，但是却忽略长期预算对企业的益处；另外一方面就是财务预算缺乏执行力度，财务部门并没有重视财务预算的执行，执行财务预算落实不到位，没有人给予压力。上述都是缺乏完善的财务预算管理系统的弊端。

（二）财务预算规划缺乏整体性

房地产企业属于资金密集型企业，因此其核心问题就是如何将资金利用效率达到最优。但是由于财务预算整体性的缺乏，其不能将整个房地产企业价值链进行连接，不能达到全面的预算，致使其无法发挥出预算的实际功能，自然就无法充分的提升房地产企业的资金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地产企业管理层通常会给企业选择一个战略性开发项目，从而将企业的大部分资源向其倾斜，同时只对该战略项目进行局部预算，往往忽略了其他项目的财务预算，表明房地产企业根本就不重视财务预算的整体性。

（三）财务预算编制缺乏战略性

首先就是房地产企业在落实编制财务预算时并不具备全面性，其更多的只是从设计企业当下的短期利益作为预算编制，并没有从房地产企业未来的前景去编制预算。最终致使财务预算编制与企业长期发展战略存在一定的矛盾，致使各个阶段的财务预算编制无法有效的链接，最终无法适应市场的变化而使得房地产企业走下坡路。

三、房地产企业财务预算优化措施

（一）加强财务预算管理系统的建设

财务预算管理系统中主要是由预算编制、预算控制、预算执行与绩效管理四个环节构成。预算编制要针对房地产企业财务的基本情况进行预算指标的下达、分解、上报、审批、汇总以及公布；预算控制就是项目预算的具体实施人员在进行预算实施时前需要严格按照预算编制来落实进行工作，使其能够符合预算编制的指；预算执行就是根据预算控制的具体措施来执行预算，最终预算项目结束时其是符合之前预算编制的指标结果的；最后一个环节就是绩效管理，就是针对这个预算项目进行评估与分析，这样才能够为以后的预算编制提供参考资料。因此加强财务预算管理系统的建设需要把握上述四个环节的要点，最终才能提升房地产企业的财务预算层次。

（二）提升财务预算规划整体性

房地产企业在进行财务预算管理中一定要对所有项目都进行财务预算规划，这样不会造成部分项目资金的浪费。具体操作方式就是在财务预算管理制度中严格要求财务预算规划的整体性，将房地产企业的各个价值链环节进行预算编制，这样才能将房地产企业的所有资金用到刀刃上，从而达到提升整个房地产企业资金利用效率的目的。

（三）强化财务预算编制战略性意识

房地产企业中管理层始终是决定财务走向的关键人员，其是房地产企业的领军层面。因此要想加强财务预算编制的战略性就需要从改变领导层的思维着手，房地产企业管理层从意识上必须要重视财务预算编制的战略性，这样才能够不断的提升企业管理层对财务预算管理的重视程度。这需要房地产企业能够聘请财务预算专家对管理层进行讲座，为管理层强化财务预算编制战略性意识。这样制定出来的财务预算编制就不会是忽略企业长期发展，重视企业短期利益，才能为房地产企业稳健的发展打下坚实的基础。

结束语：综上所述，财务预算是房地产企业财务中至关重要的一环，房地产企业必须加强对其的研究才能提升其财务预算层次，从而达到提升企业竞争能力的目的。希望本文能够对房地产企业财务预算环节有所帮助。

参考文献：

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【关键词】房地产企业；融资；利率；资本结构

房地产企业是指专门从事房地产生产与经营服务的企业，集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体。房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。在房地产行业快速发展的同时也暴露出一些问题，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大，因此加强房地产企业财务管理的研究，提高财务管理水平对房地产企业来说意义重大。

一、房地产企业的财务管理的特点

房地产企业的财务管理属于企业财务管理的一个重要组成部分，它既具有一般企业财务管理的特点，又具有自身的独特性。房地产企业财务管理的特点如下：

1、资金筹集任务重，管理周期长。房地产企业的造价要求房地产企业一次投入大量的资金，资金筹集任务繁重。同时，由于房地产企业开发经营过程具有长期性，资金周转较长、周转率偏低，更加重了房地产企业资金筹集的难度。大量的资金较长时间被占用，必然延长资金的管理周期。因此，房地产企业具有资金筹集任务重，管理周期长的特点。

2、财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的财务关系具体表现为，在经营过程中与被动迁的单位和居民、勘察设计单位、施工安装单位、材料物资供销单位、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、开发产品购买单位、联营企业及企业的各投资者之间的财务关系。由于房地产企业的特征，决定了房地产企业与其他企业间，特别是与消费者间的各种预收预付，应收应付款项之一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大，因此房地产企业更应加强其债权债务的管理。

3、资金运动形式互不相同，管理方法多样化。由于房地产企业组织机构不同，其经营业务内容各有特点，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的企业，其资金运动形式与内部不设置施工单位的企业互有差异。在同一企业内部，企业的资金由货币资金向建成资金转化的过程形式也互不一致，有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式，有在开发建设场地上建设商品房再结算工程收回货币资金的形式，还有开发出租房通过收取租金逐渐收回货币资金形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应呈现多样化的特点。

4、资金占用时间长，项目投资风险大。房地产企业的特征是项目建设周期长、项目成本高、资金占用时间久。同时，由于其开发产品的不可移动性、回收期长，决定了房地产企业的风险性，即当遇到不可抗拒的因素时，其抵御能力较差，难以迅速改变投资方向，撤离资金。因此，房地产企业在开发经营过程中，要高度重视资金时间价值，尽量减少资金的占用额和占用时间，缩短工程周期，加速资金的周转和回收。同时，企业项目投资决策要特别慎重，决不能盲目跟风，必须牢固树立风险投资意识，强化投资项目的风险管理，增强投资项目抵御风险的能力。

二、当前我国房地产企业财务风险现状

房地产企业具有项目资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，是典型的资金密集型行业。对房地产项目财务风险，从定性分析角度，目前我国房地产行业主要存在财务风险因素有以下几方面：

1、融资方式单一，整体负债率偏高

房地产企业对银行信用的依赖程度较高，银行贷款与房屋预售款仍是当前开发商获得资金的主要渠道，债券、股权等直接融资方式仍然较少。融资方式单一，是房地产开发行业主要财务风险之一。房地产企业过份依赖于银行或其他负债，利息负担较重，资金周转余地较小，同时由于市场的不确定因素较多，销售收入及利润的实现不确定性较大，因此不能按期支付银行贷款本息的可能必较大，即违约概率较大。

2、利率波动对成本及销售的影响

利率波动对目前负债率较高的房地产企业影响非常大，这是因为贷款利率的提高必然增加房地产企业的融资成本，抵减项目预期收益。同时，购房者因银行贷款成本的增加，购买欲和购买力也随之隆低，导致市场整体购买下降，从而引发开发商的财务风险。

3、生产周期较长、财务涉及面广、管理难度大

房地产项目开发要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁安置、建筑安装、配套工程、绿化工程、竣工验收、上市销售等多个环节和阶段，项目从开始到结束，一般要经过三年左右的时间，生产周期较长。项目周期越长，不确定因素越多，风险也就越大。同时，当前我国房地产开发企业所反映的财务关系不仅表现为开发商与投资者，政府、税务、审计等管理部门，还有银行、建筑施工、招标、监理、设计等众多单位，财务涉及面比较广，管理难度也就相应的加大。

三、房地产企业需特别关注的财务指标

房地产企业财务危机产生的原因有其行业特性，这就决定了房地产企业财务危机预警指标体系的选择，既应具有一般企业的特点，又应具有自身的特殊性。房地产企业需要特别关注的预警指标如下：

1、资产负债率、流动比率、利息保障倍数、财务费用率。房地产企业融资结构不合理，对金融机构依赖过高，致使企业面临巨额利息、负担加重，支付能力和偿债能力变得更加脆弱，为财务危机爆发埋下隐患，所以预警指标体系应特别考虑这些与偿债能力有关的指标。

2、流动负债与负债总额比例、流动比率、速动比率。我国房地产企业不仅面临资产负债率居高不下的问题，而且负债结构也极度不合理，流动负债比例相对较高，公司短期偿债能力不足。因此，在预警指标体系中应考虑这些指标。

3、存货周转率。由于项目成本高，存货在资产总额中的比重较大，房地产企业应关注与存货有关的指标。而我国又存在对资金的无效占用，产品大量积压、资金投资回收期延长及存货周转率降低的情况，为避免则一务危机的发生，企业应该高度重视存货周转率，将其纳入财务预警指标体系。

4、预收账款与负债总额比例、应收账款周转率。房地产企业具有周期长、投资大的特点，通常采用预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营，其与消费者之间的各种预收预付、应收应付款项较一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大。因此，在预警指标体系中应关注这类指标，增强企业投资项目抵御风险的能力。

四、房地产企业财务风险防范措施

1、做好财务预算，降低投资风险

房地产企业树立风险意识，并设立风险防范机制、实现财务管理预算化等应对方案，及时对项目动行中的财务风险进行预测和防范。房地产企业在项目开发经营过程中，财务上有较多不确定性因素存在，对财务进行预算化管理能够防范投资过程中出现的风险，从而保证投资项目的经济效益。在具体项目开发实施过程中，开发商应以项目资金预算为基础，对项目资金使用作出合理安排。

2、优化资本结构，降低筹资风险

负债经营能给企业带来财务杠杆效益，但并不是负债越高对经营赵有益，因为随着企业负债比例的上升，财务风险也会逐渐加大。因此，房地产开发企业要坚持适度负债经营，严格控制企业负债规模，扩大融资渠道和融资方式，通过多元化融资。例如适当增加企业债券和股权等直接融资金方式以及合作开发等方式，寻求最佳的资本结构，抵消利用杠杆的消极影响，降低筹资风险。

3、加强资金管理，降低流动风险

房地产企业的开发项目往往因为外部市场环境的变化影响，不能按时开工、完工。土地征用、建设期间占用大量资金，因自有资金占比较低，流动性较弱。如资金管理不善，会影响项目资金周转畅通，严重的有可能引发项目、甚至企业债务风险。因此，房地产开发企业必须要加强资金管理，合理安排资金使用，保证项目资金周转畅通，降低项目资金流动性风险。房地产开发企业要合理安排项目资金调度，确保开发项目建设资金需求，及时偿还到期债务，保证企业信用，降低流动性风险。

4、加强成本管理，保证经营效益

成本管理是企业财务管理的核心，其管理水平的高低，直接影响项目及开发企业经济效益。工发企业应在项目过程及日常经营中加强成本管理，降低不必要的消耗，保证经营效益。在项目实施过程中，要实行全过程成本管理，在各个项目环节核定成本指标，按财务制度的要求和设计方案监督执行，定期考核，以保证项目在建设过程中在各个环节、步骤核定财务成本目标指标的实现。

参考文献：

[1]史彦灵.房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2012年第39期.

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摘 要 房地产企业财务管理是房地产企业的一个重要方面，其对房地产企业经营和管理有着重要的意义，房地产企业的发展离不开一个科学合理的财务管理体系，其可以使房地产企业更好地进行筹资、投资、用资等过程，所以房地产企业需要积极地建立一个科学合理的财务管理来体系。

关键词 房地产企业 财务管理 管理体系

一、房地产企业财务管理存在的问题

（一）资金管理存在间歇及风险

房地产企业耗资巨大，资金回收期限较长，再加上企业资金渠道相对狭窄，以致较大程度上制约了房地产企业的稳定发展；另外，多数房地产企业将经济较发达城市作为投资对象，力求从中获取到更多的经济效益，实际上，受诸多不稳定性因素的影响，城市经济越发达，其内部潜在的风险因素越多，房地产资金投资风险越大。总之，因房地产企业资金使用存在间歇性，且同行业竞争日益激烈，所以要求房地产企业应采取有效措施进一步加强财务管理，以推进房地产企业快速发展。

（二）融资渠道较单一

充足的资金是确保房地产企业各项生产经营活动正常运行的基础。由于房地产企业项目具有投资金额大、资金回报周期长、投资风险高等一系列特点，并且企业资金有限，使得融资成为保证房地产企业各项生产经营活动顺利有序开展的重要途径。通常情况下，房地产企业依靠内部融资与外部融资两种渠道进行融资活动，然而仅依靠内部融资根本难以满足房地产企业资金需求，所以必须加大外部融资力度。基于诸多不良事件的发生，国家政府部门对贷款利率、借贷政策法规进行严格调整，同时银行机构考虑到房地产企业项目特点，为降低自身坏账、呆账风险，往往拒绝向房地产企业放贷，从而使得房地产企业面临资金紧缺危机。

（三）不重视全面成本及费用管理

全面成本及费用管理是房地产企业财务管理的重要环节，该环节直接影响到房地产企业的发展与壮大。其中全面成本及费用管理指的是对房地产企业开发经营各环节涉及到的相关费用予以科学预算、评价、控制及管理。然而，国内多数房地产企业成本及费用管理意识薄弱，不能够准确认识到全面成本及费用管理的重要性，致使对待全面成本及费用管理的积极性不高、能动性不强，不利于房地产企业达到预期的财务管理目标。

（四）投资回收周期较长，资金占用成本较高

市场经济背景下，企业对外筹资资金时必须偿付一定的利息。就房地产企业来说，其投资金额较大、资金回报周期较长、投资风险较高，仅凭借企业自身现有的资金根本无法保证各项生产经营活动正常开展，所以需要房地产企业对外筹资资金，这样以来，企业所筹资的资金金额越多、资金占用时间越长，则支付的利息越多，如此极易使房地产企业承担巨大的按期偿债风险，从而一定程度上限制着房地产企业可持续发展。

（五）其他问题

对于房地产企业高层领导而言，现行大多数房地产企业过于重视经营效益的结果，忽视了经济效益的过程，以至于房地产企业高层领导在注重预算管理对成本费用节约的同时，缺乏价值管理和系统管理观念，最终将导致财务预算管理缺乏可操作性；对于房地产企业财务预算管理人员而言，现行的大多数企业财务预算管理人员从业素质低下，首先是相关专业财务预算管理知识落后，不能够满足财务预算管理工作的需求，极大的降低了财务预算管理工作效率；其次是财务预算管理人员思想决策低下，不能够充分调动自身工作的积极性与自主性。以上方面严重制约了我国房地产企业的可持续发展。

现行部分房地产企业虽制定了完善的财务预算管理机制，并且，部分房地产企业专门成立预算职能部门进行实施预算编制，但其监督和执行力度还有待进一步加强，导致完善的财务预算管理机制流于形式，成为一纸空文。同时，我国多数房地产企业缺乏有效的预算反馈机制，其预算管理和会计核算系统脱钩现象也愈加严重，久而久之，势必将给我国房地产企业带来不可估量的损失。

另外，绩效考核机制和激励机制以成为各行企业迫切加强的主要问题，该问题严重制约着各行企业预算管理目标的实现。基于大多数现行房地产企业缺乏完善的绩效考核机制以及健全有效的激励机制，难以充分调动广发财务预算管理人员的工作积极性与自主性，不利于房地产企业经济效益价值最大化的实现。

二、加强房地产企业财务管理的措施

（一）加大全面成本及费用管理力度

成本及费用管理涉及到房地产企业各项环节，直接关系到房地产企业财务管理状况，所以做好全面成本及费用管理工作至关重要。归纳而言，企业成本及费用管理主要体现在成本、费用预算、控制、核算及评价等多方面，为落实全面成本及费用管理工作，首先，通过培训、再教育，增强房地产企业各级职工成本及费用管理意识，使其全面认识到成本及费用管理的重要性及迫切性；其次，要求财务管理人员严格依照相关规定进行成本及费用管理工作，同时，要求各部门职工均要积极参与到成本及费用管理过程中，切实将成本及费用管理工作落实到位。

（二）优化调整企业资金结构，落实好成本控制工作

一般而言，房地产企业资金风险及成本费用取决于资金结构，因此为降低房地产企业资金成本关键在于进一步优化调整企业资金结构，即通过全面分析评价企业投资项目可行性，并以此为依据确定最佳的资金结构，从而达到降低资金成本的目的。

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一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

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关键词：房地产企业;财务管理;危机探索

企业财务管理一直是企业管理过程中不可忽视的一个重要环节，在促进企业长远发展、合理分配企业资产、确保企业资产安全方面发挥着重要的作用。近些年来，我国经济发展进入了新常态发展阶段，房地产企业的竞争愈加激烈，在这样的经济发展背景下，企业危机防范的意识急需不断增强，通过科学有效的财务管理措施来增强企业风险防范的能力和效率具有重要的现实意义。

一、房地产企业财务管理和危机防范相关内容概述

由于房地产市场的需求量很大，房地产市场规模迅速扩大。目前，房地产市场逐渐进入了新常态发展阶段，增速逐渐下降，部分地区出现了“供大于求”的现象，房地产企业破产、地产企业资金链断裂、楼市“崩盘”的现象时有发生，房地产企业迎来了前所未有的市场危机。房地产行业是一个投资风险较大的行业，企业财务管理是一项系统工程，有利于为企业决策者提供有效、全面的企业资产信息，从而使企业决策者做出符合市场发展规律的大型经济决策，有效降低大型经济投资带来的企业风险。在房地产资源的供求矛盾逐渐成为我国主要的社会经济矛盾之一的大前提下，一方面，加强房地产企业的财务管理水平是企业提升经营管理水平的现实需求，只有符合市场发展趋势的财务管理制度才是具有可持续发展的活力；另一方面，加强房地产企业的危机防范意识是房地产企业有效规避企业社会风险的现实需求。目前，我国各地区房地产市场的投资风险逐渐增加，但部分企业的财务管理制度并不健全，企业管理者危机防范意识不强、国家相关房地产政策落实度较差、财务管理制度可行性不足、财务管理手段较为传统、企业内部控制制度体系不健全等现象普遍存在，在外界经济环境对房地产企业提出更高要求的前提下，企业管理者必须用发展的眼光看待财务管理和危机防范问题，结合外界经济发展大趋势和房地产企业经营管理的特点有针对性地进行反思和创新，有效避免企业财务管理过程中存在的一些不合理现象。

二、房地产企业财务管理和危机防范过程中的不合理现象及改进建议

（一）健全房地产企业财务管理制度

目前，在我国房地产企业财务管理过程中，财务管理和危机防范意识不强、财务管理目标不明确、财务管理工作分工不明确、财务管理工作方式落后等现象普遍存在，财务管理制度有效性较差是存在的主要问题之一。在房地产企业的经营管理风险不断增加的背景下，这种不合理现象急需转变。首先，企业财务管理和危机防范的重要性是有目共睹的，有关部门应该组织研究团队对我国房地产行业财务管理理论进行深入分析和研究，提供符合国家宏观经济发展趋势的房地产企业财务管理的标准体系；其次，企业财务管理的根本目标是提升企业的经营管理水平、确保企业资产安全，一切不满足基本目标的财务管理制度都会阻碍企业发展；最后，企业应该不断健全财务管理责任分配制度，相关管理者应该制定战略性的财务管理工作计划，同时应该明确财务管理工作人员的工作责任，使财务管理工作更加公开透明化，在提升企业财务管理水平的同时可以促进廉政建设。

（二）完善房地产企业内部控制制度

房地产企业是我国的支柱性产业之一，在促进社会发展、提升人们生活质量方面发挥着不可忽视的重要作用。目前，我国房地产企业的内部控制制度并不健全，不利于合理分配企业财务资源、发挥财务管理的优势。首先，企业管理人员应该在深入了解企业组织结构的基础上，深入分析企业内部控制体系可能涉及到的各项内部管理事务，建立完善的内部控制网络；其次，房地产企业应该结合实践管理经验，建立完善的规避社会风险的制度，提高企业的抗风险能力，这样企业在经济危机状况下依然可以保持一定的发展活力；最后，房地产企业应该改进内部控制手段，充分利用先进的多媒体技术手段和计算机信息技术进行内部控制，建立完善的内部控制信息分享平台是提升企业内部管理效率的重要手段，通过信息分享平台，企业员工可以快速获取企业内部信息和管理策略，这样可以有效增加内部控制制度的执行效率。

（三）提升房地产企业财务管理团队的整体素质

管理团队是影响企业财务管理和危机防范过程的重要因素，但目前我国部分房地产企业财务管理团队的整体素质较差，一方面体现在财务管理团队的硬件条件较差；另一方面体现在财务管理团队的软件条件较差，组建高素质的财务管理团队是提升房地产企业财务管理水平的重要方法。一方面，财务管理团队的专业素养有待提升。我国应该逐步健全财务管理人才的培养模式和财务管理人员的再教育模式，为我国企业财务管理工作提供强大的人才力量。同时，企业应该给财务管理人员提供培训学习的机会，确保财务管理人员掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企业财务管理人员的思想觉悟需要提高，财务管理部门应该采用合理的措施激发员工的工作激情。同时，我国财务管理人员危机防范意识不强的现象是普遍存在的，因此，企业应该通过会议精神传达的方式让全体员工意识到现在的经济发展大趋势，建立员工与企业共同发展的责任意识，这样才能从根本上增强财务管理的有效性。

在经历了长达十年的快速增长期后，我国房地产市场进入了相对来说比较低迷的发展阶段，房地产市场的经济增速不断下降，房地产企业的竞争更加激烈。在这样的市场发展背景下，企业更应该结合市场发展趋势和企业内部特点建立符合现实发展规律的企业财务管理制度，通过科学合理的财务管理策略增强企业风险防范的能力，只有这样才能使房地产企业在激励的竞争中持续保持发展的动力。

作者:李学凤 单位:青岛跃龙升置业有限公司

参考文献：

[1]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].行政事业资产与财务，2014，21:84-85.

[2]蒙永福.我国房地产企业面临的危机及管理预控机制的构建研究[J].全国商情(理论研究)，2011，13:15-19+76.

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关键词：房地产 财务管理 制度

引 言

面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。

1.房地产企业财务管理存在的主要问题

1.1财务管理制度不健全

房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。

1.2财务管理观念及财务方法落后

由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。

1.3财务管理的职能发挥不全面

财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。

1.4财务监控力度不到位

对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。

1.5财务管理资料考虑不全面

决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。

1.6财务管理人员素质参差不齐

财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。

2.房地产企业财务管理的特殊性

2.1财务关系复杂，管理难度大

房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。

2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长

房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。

2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重

房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。

3.提高财务管理水平的策略

3.1规范会计工作，强化预算管理水平

财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。

3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。

3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。

3.2提高财务管理人员的素质及修养

在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。

3.3加强资金管理，提高资金利用效率

资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。

3.4减少企业经营中的主观决策

在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。

3.5保证财务系统的执行力效果

企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。

结 语

综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献：

[1]贺志东.房地产企业财务管理［M］.广州：广东省出版社集团图书发行有限公司（广东经济），07,2010（7）.

[2]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济建设［J］.工业审计与会计，03,2006.

[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设［J］.企业管理与科技，05.2008.

[4]张永明.略探房地产企业财务管理，经济管理者［J］.财经界，08,2009.

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摘 要 房地产开发企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投融资金额均较大、生产周期长等特点。房地产企业的财务风险主要分为筹资风险、投资风险和资金回笼风险。要防范和化解房地产企业财务风险的防范，应当制定和实施合理的财务预算、加强资金流动性管理和优化资金结构。

关键词 房地产企业 财务风险 防范措施

财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，而且不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。房地产业是国民经济重要的支柱性产业，经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。但是由于在快速扩张过程中面临巨大的风险，所以必须加强对房地产企业的风险管理。

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产企业资金供求与风险。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，极度地依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

2.房地产产品特性与风险。土地与房屋同属于不动产范畴，房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

3.房地产企业组织结构形式与风险。在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

4.房地产开发周期与风险。房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。

二、房地产企业财务风险的分类

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

1.筹资风险。目前，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。在极端情况下，就存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。

2.资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，进而陷入财务困境。

3.投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用，但也会导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，就会导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。

三、房地产企业财务风险的防范

1.制定和实施合理的财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。

2.加强资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常，就会造成资金链的断裂，甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额。

3.优化资金结构。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，不断扩展投资者与企业合作的项目。

总之，房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的经济收益。

参考文献：

[1]王双.房地产财务风险管理的问题及对策.绿色财会.2011(08).

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【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101