房地产企业财务特点范文

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一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托――关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。

(3)重视经营性现金流。

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关键词：房地产企业；财务战略；财务风险

房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。

房地产企业财务筹资战略分析

筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。

我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。

房地产企业财务战略的问题分析

房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。

从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。

房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。

房地产企业财务战略的改进策略

房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。

全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。

房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。

房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。

参考文献：

[1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[M]，南京：南京大学出版社，2009，21-25

[2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[M]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93

[3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[M]，北京：北京大学出版社，2009，67-69

[4]、张枚编著，房地产企业财务目标分析[M]，上海：复旦大学出版社，2009，81-83

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【关键词】财务风险；识别；控制

由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。

1 上市房地产企业财务风险的外在表现

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。

2 上市房地产企业形成财务风险的原因

2.1 资本结构不合理，偿债能力不足

房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。

2.2 业务拓展过快，盲目进行投资

部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。

2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损

开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。

3 上市房地产企业财务风险的控制对策

3.1 建立科学合理的资本结构

房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

3.2 进行组合投资，分散投资风险

房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。

3.3 日常营运环节的风险控制

我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。

4 结束语

在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。

参考文献：

[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.

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关键词：房地产企业 财务战略 规划 调整

一、房地产企业财务战略综述

（一）何谓“房地产企业财务战略”

房地产企业财务战略，是指在一定时期内，房地产企业根据政府宏观经济政策，围绕企业自身发展战略，在财务范畴之内，将财务工作与企业发展战略进行有效结合。对企业财务活动的内容、发展方向、目标等进行创造性、长期性、全局性的调整与规划。具体内容包括房地产企业筹资、投资、股利分配等。在房地产企业的整个发展战略中，财务战略仅是其中的一个“子战略”。按时间长度，房地产企业的财务战略是针对企业财务活动制定并实施的一种中长期的战略规划。结合房地产企业内外部经济环境，通过对筹资、投资、股利分配等内容的分析与整合，对企业财务工作进行适时调整，以突破企业的发展瓶颈，突出企业自身的战略优势。

（二）房地产企业有效实施与规划财务战略的必要性

有效的财务发展战略对房地产企业具有积极意义。不仅能增强房地产企业抵御宏观经济政策变化的压力，还能提高其市场竞争力。据笔者统计，房地产企业实施财务战略的必要性主要有三点。详见表1-1。

表1-1 房地产企业实施财务战略的必要性

二、当前我国房地产企业财务战略发展现状及存在的主要问题

（一）房地产企业管理者及相关人员财务管理重视程度欠缺

在我国目前的房地产企业，尤其是中小型房地产企业中，管理者大多不重视财务管理，认为财务管理是财务人员的工作、是财务部的工作。甚至很多管理者认为所谓的财务管理仅不过是核算、记账、过账等基础财务工作。没有将财务管理上升到战略的高度。在企业管理者进行财务决策时，也无法及时提供准确有效的财务信息。这在很大程度上，直接限制了房地产企业财务战略的规划与发展，从而使房地产企业财务战略的作用也无法真正发挥。

（二）房地产企业建筑成本投资过高

房地产企业项目投资时间跨度大、回收期长、单笔资金数额大，对资金的依赖性较高。这些自有特点，使房地产企业与一般企业不同。房地产企业财务战略的规划与实施中，需额外重视资金占用问题。然而，我国目前的房地产企业建筑成本投资普遍过高。大额的投资量，使很多房地产企业的自有资金不足以满足项目需求，很多建筑项目的完成都不得不依赖于银行贷款。而同时，由于房地产企业项目投资时间跨度大，间接导致企业所支付的银行贷款利息数额大，这在一定程度上变相增加了房地产企业的建筑成本，直接影响了财务战略的有效实施。目前，随着市场经济的发展，物价水平不断上涨。从某个程度而言，资金的运转是一个不断贬值的过程。对需要大量使用资金、大额占用资金的房地产企业来说，应有效控制施工建设周期，降低资金占用损失，为企业创造效益。

（三）房地产企业缺乏强有力的财务监督机制

除了上述问题之外，我国房地产企业尚缺乏强有力的财务监督机制。该机制的有效实施，能够保证房地产企业的财务信息真实、可靠，能够从根本上确保房地产企业内部财务信息的经济价值。同时，还能保证企业的财务管理行为被合法、合理的开展。房地产企业缺乏强有力的财务监督机制，主要表现在以下方面。首先，房地产企业财务授权机制缺乏统一性与明确性。甚至很多房地产企业内部存在着部门之间各自为政的情况，给管理带来难度。使得房地产企业的大量资金被流失和盗用。其次，有些房地产企业的管理者为了提高企业利益或个人利益，常常会认为阻碍财务监督，影响了其职能的正常发挥。使得财务监督机制沦为企业的一种摆设。

（四）房产项目进展缓慢，资金成本高，财务风险较大

房地产企业的工程项目通常需要投资大量资金，回收期限长，而房地产企业的自有资金有限。此外，房地产企业的资金获取渠道通常较窄。这在一定程度上不仅制约了房地产企业对工程项目的承接，使其无法在同一时期进行多项目、多领域的投资建设。同时，房地产企业还因营运资金的减少，阻碍了其规模的扩张。自有资金之外的银行贷款，由于贷款金额往往巨大，项目占用资金时间长，使得贷款利息通常较高。这才一定程度使得房地产企业资金成本较大，不利于企业财务杠杆的运用。房地产企业唯有等待投资项目竣工验收，资金回笼之后再行它用。该模式下，工程项目倘若一旦失败，将可能会直接拉垮一个企业。因此，房地产企业所面临的的财务风险也较大。

三、针对我国房地产企业财务战略的未来发展建议

如何才能使房地产企业的财务战略获得长远发展并与企业其他发展战略积极配合充分发挥其效用，并非一件易事。作为房地产企业，必须运筹帷幄，设计科学的战略方案，整体上把握财务战略。对此，笔者有以下几方面建议。

（一）宏观角度――考虑宏观经济周期的波动

近几年，我国政府对房地产企业的宏观经济调控的力度较大，在有效规范了我国房地产市场的同时，却也给企业财务战略带来很多不利影响。因此，房地产企业在运营的同时，应关注宏观经济政策的调整与波动，及时做出应对策略。在选择具体的财务战略时，要注意与经济波动周期相契合。通过制定富有弹性的财务战略，抵御宏观经济政策的波动对企业所造成的不利影响与潜在风险。

（二）微观角度

1、财务战略的制定要密切结合企业的自身特点

上文已述，房地产企业具有项目投资时间跨度大、回收期长、变现能力差、资金周转慢、单笔资金数额大、成本开支大等特点。很多投资项目的完成需要2-5年，甚至更多。在这期间，房地产企业还要应对可能随时发生变化的宏观经济政策。企业所面临的潜在财务风险较大。基于此，房地产企业在制定财务战略时，应充分考虑其自身经营特点，有效配置企业资源，合理调度资金，争取使房地产企业在财务战略的“指导”下，资金能够获得均衡流动，实现企业价值最大化，全面提高房地产企业的核心竞争力。

2、财务等相关人员要树立正确的财务战略理念

同时，房地产企业的管理者及财务人员海英树立正确的财务战略理念，构筑以财务管理为核心的内部管理体系。随着市场经济的发展与国家对房地产市场宏观调控力度的加强，房地产企业所面临的市场竞争日益激烈。这些因素无一不要求房地产企业的管理者及财务人员树立正确的财务战略理念，将财务工作从传统的核算模式转型为战略型模式。唯有树立了财务战略理念，以财务战略为依托，房地产企业才能在市场竞争中获得长远发展。

3、财务战略的制定要围绕企业所处的发展阶段

房地产企业同一般企业一样，也会经历创立、成长、成熟、衰退四个时期。因此，企业在实施和规划财务战略时，可以对经营风险和财务风险进行反向搭配，根据企业不同发展阶段的实际需要，围绕企业所处的发展战略，制定具体的财务战略。发展战略不同，财务战略的侧重点不同，以有效满足不同阶段的房地产企业发展战略的需要。

四、结论

作为房地产企业整体发展战略的一个重要组成部分，财务战略需要在其规划与实施中与其他战略相结合，围绕企业自身特点与宏观经济政策，指导企业财务工作与决策，有效帮助房地产企业防范财务风险，提高企业的综合能力。而房地产企业若要在激烈的市场竞争环境中获得长远发展，制定合理、科学的财务战略至关重要。

参考文献：

[1]刘纯超.基于海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型[J].现代营销（学苑版），2011；02

[2]谢超文.房地产上市企业财务战略分析[J].时代金融，2011；5

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关键词：房地产企业；财务管理；措施

    随着改革开放的不断深化，我国房地产业取得了举世瞩目的发展，加之我国住宅政策的变化，城市化进程的不断加快，形成了一个巨大的房地产市场，成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长，投资周期长，具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展，就必须做好财务管理工作，提高企业内部财务管理水平。

1．房地产企业的财务特点

1.1 周期长，筹资难

    房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大，因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目，而且时间、地域等跨度大，进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。

1.2 财务关系复杂，管理难

    房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等，财务关系比较复杂，而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调，因此管理难度大。

1.3 形式多样

    财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论，有分期付款的，也有一次性现金支付的。在对外支出上，有承包商在建设完工程后进行一次性付款的，也有货到付款的原料供应。

2．加强房地产企业内部财务管理措施

2.1 强化基础工作

    财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，行驶会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制，对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。

2.2 提高人员素质

    房地产企业具有一定的特殊性，房地产企业的人员对相关的业务知识要了解，还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质，提高其业务水平，掌握必要的财务管理技能和方法，使企业的财务管理更趋合理，降低企业投资，节省企业资金，房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训，使其了解企业财务状况，应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养，提高房地产企业财务方面的整体水平。

2.3 加快制度建设

    国家有关单位制定了相应的财务管理规则，房地产企业要遵守这些规章制度，另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点，对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索，并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短，很多措施、制度不够完善，没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法，所以，房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验，学习国外房地产企业的管理方法，加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。

2.4 对财务行为进行规范

    房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发，对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范，严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如，对必要的固定资产进行购买时，一定要在自身资金做基础，有一定的还款能力；向购房者预收的买房资金，要在商品房开工后用在商品房的建设上，尤其是在开发小区时，要预先进行周密的计划，使收支平衡。

2.5 加强资金管理工作，提高利用率

    财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中，房地产企业要做好统筹安排工作，对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构，以结算中心的形式进行资金的管理，使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后，能够使得货币的时间价值充分发挥出来，使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时，要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票，并对资金、货物的使用情况进行审核，并记录下来，定期或不定期的根据经济责任制进行清查，一旦发现有账目不实的要尽快找出原因，追究相应个人或组织的责任，避免出现财务问题，同时提高资金利用率。

3．结语

    总之，房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点，财务一系列的措施、方法，加强房地产企业内部的财务管理，就能很好的保障房地产企业的正常运行，加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献：

[1]贺志东.房地产企业财务管理[M].广州：广东省出版集团图书发行有限公司（广东经济），2010.7.

[2]陈智刚.房地产企业财务管理的8堂必修课[M].北京：中国纺织出版社，2010.1.

[3]黄绢.企业内部财务控制研究[M].成都：西南财经大学出版社，2009.12.

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关键词：房地产企业　财务　管理　完善体系

房地产企业属于资金密集型的产业，正因为其资金密集型的特点，所以也属于一种高风险产业。随着经济的逐步发展，越来越多的企业注意到了财务管理对于企业的重要意义，因此房地产企业也应该将提高财务管理水平以及财务的业务能力作为企业发展的战略发展思想。

1.我国房地产企业的财务管理现状

目前，国内大多数房地产企业的财务管理还止步于会计审核阶段，根本没用充分利用财务管理在企业发展中的战略作用，现状主要有以下几个问题：（1）财务管理中会计核算时，仅仅局限于记账和财务报表的层面上；（2）不同企业或者不同项目依据的财务核算标准不统一；（3）缺乏统一的财务管理授权机构；（4）资金分布范围较广，较分散，在一定程度上加大了企业管理的难度。

2.构建房地产企业财务管理体系及其意义

这对房地产财务管理现状存在问题，笔者认为要改变其管理方法，提升业务水平，最终建立健全的财务管理体系。应做到以下几个方面：（1）构建科学化的财务核算体系平台；（2）建立会计管理系统，通过报告向企业管理者分析现状经营情况；（3）充分利用管理核算这一方法，以实现目标的分解和信息反馈。

3.构建房地产企业财务管理体系的具体步骤和内容

3.1将建立业务授权制度作为完善财务管理体系的首要任务。作为风险控制的载体，建立健全的企业内部控制体系是房地产企业健康运行的有效保障。

3.2在原有财务管理体系的基础上加以完善核算体系

笔者认为房地产财务核算应以以下几个方面为工作重点：（1）根据需求设计会计的记录单据。目前大多数房地产企业会计的记录单据都有反映信息量小、难以管理的特点，因此有必要对其进行重新设计，新设计的单据应该包括预算控制信息等内容，及时记录企业的经济业务，以为管理者提供决策依据。（2）科学的设置会计学习科目。首先要根据《企业会计制度》里的要求，来调整和设置原有的一级科目。其次，就是要在满足管理控制要求的基础上，来调整和科学的设置二级以下的会计科目。最后，科目的设置要与全面预算管理有机的结合起来。要根据组织结构的特点来实现收入、成本等费用按部门进行数据的收集。（3）尽可能的将会计的核算流程以及规则统一起来。每一个会计主体要的科目设置要保持统一，同时也不能失去灵活性；各会计主体的单据格式和使用方法要保持一致；各会计主体的数据记录方法和归集流程、财务处理流程、记账和报表以及上报报表和流程要保持一致。

3.3建立科学的会计管理系统

这里讲到的建立科学的会计管理系统主要从两方面来进行考虑，即责任中心的管理和会计报告的体系管理，分别如下文所述：

（1）设立责任中心。本文中的责任中是指根据各部门、各职能项目的目标来分别确定其成本和利润中心，责任中心的管理是按照各个责任中心承担的职责分别制定标准，根据这一标准来考核个责任中心的绩效，并且通过绩效报告的形式来反映各个责任中心对资金的使用情况，从而可以对其进行客观准确的评价。

（2）设置会计报告的管理体系。房地产企业的会计报告，不单单只是反映资金的收支情况，还需要向企业的管理层及时反映企业的收支进度、各子项目的开发成本、综合效益等重要信息，以便于管理层能够做出正确的决策行为。房地产企业会计报告管理体系应该包括：母子公司各单位的管理报告以及母公司综合管理的报告这两个体系。

3.4充分做好预算以及健全的预算管理体系

房地产企业的预算管理体系包括以下几个方面：

（1）实施全面预算的模式。根据房地产企业自身的特点，建议企业采用项目预与资金预算为基础的预算管理模式。项目预算其实指的是房地产企业根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设前的可行性调查，各项费用，收入以及借款做出整体的预算。资金预算实际是指房地产母公司对各个责任中心的资金需求进行汇总后，对企业内部整体的资金做出协调调度的年度计划。

（2）预算的整体编制和执行。房地产企业在进行全面预算编制的过程中，要做好上下互动和沟通，以便能做出最完善的编制。预算的执行简单就是指各个负责中心的负责人对预算编制的执行，在执行的过程中，要严格根据预算来进行平时的工作业务。企业的预算执行应该与业务授权体系紧紧的结合在一起，若业务在预算的范围以内，那么就可以按照正常的审批进行操作，若某项业务不属于预算内，则应该根据特定的程序通过房地产高层进行审批。只有这样，才能够有效地控制项目之处不超出预算，增强企业的控制力。

（3）预算考核和分析。房地产企业作为一种资金密集型企业，在资金的预算考核和分析上，邮资机的原则。最基本的原则就是月、季、年的分析、考核以及总评，这里指，每个月各个负责中心要将各自执行的预算任务情况进行分析并交由母公司汇总和总结。每一季度按照各个负责中心在该季度累计的预算在考核情况以及预算执行情况的绩效来对其进行考核，再与加薪奖励制度结合起来。

3.5完善企业的资金管理系统。完善企业的资金管理系统，首先应该将资金的管理归类到全面预算体系中，通过项目的预算以及中心预算的结果，从而实现根据需求有效的调度资金，最终减低企业的成本，提高资金的有效利用率；通过分析资金执行情况，对企业资金的使用情况进行及时的调整。

结语：综上所述，建立健全的房地产财务管理体系对于房地产企业的发展是非常重要的，完善的财务管理体系有了企业向管理型财务转变，从而使得财务管理成为企业的核心管理。于此同时，也能够为企业高层提供准确充足的决策新型好，加强了房地产企业的风险控制，减低了企业运营过程中的风险。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界(学术版).2008(01).

[2]徐晓音.关于房地产开发企业财务管理的若干意见[J].商业研究.2000(09).

[3]常青,李建华.房地产开发的财务管理与经济核算[J].商业研究.2000(02).

[4]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地下半月刊(理论版).2007(10)

[5]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报.2007(16)

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关键词：营改增；房地产企业；财务应对策略

营改增作为我国一项重要的税制改革，对房地产行业产生了非常具体的影响，房地产企业要想在营改增政策下有效降低税务负担，实现经营业绩和利润的持续提升，就必须加强对营改增政策的了解，在财务管理中采取具体的应对策略，有效化解营改增给房地产企业带来的不利影响，使房地产企业能够做到有效应对营改增，并充分发挥自身结构优势，积极拓展现有业务范围，在营改增的框架下做好转型升级，为房地产企业提供新的增长点，提高房地产企业的经营管理效益。

一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训

由于营改增政策与原有的税务政策有着较大的区别，特别是对房地产企业的纳税工作产生了较大的影响，房地产企业要想在营改增政策下做好纳税工作，就需要加强对财务人员的培训。

（一）组织财务人员学习营改增政策

营改增政策推出之后，房地产企业应认识到营改增的重要性，并通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解和学习营改增政策，确保房地产企业纳税工作合规。

（二）强化财务人员专业技能，改变纳税方式

在组织财务人员相关培训之后，应对财务人员的专业技能进行强化，使财务人员能够了解营改增与原有纳税工作的区别，做到在纳税工作中，改变纳税方式，及时申报纳税。

（三）让财务人员掌握营改增的纳税特点

考虑到营改增的特点以及对房地产企业的特殊影响，房地产企业的财务人员只有掌握营改增的纳税特点，并在实际纳税工作中实践，才能提高房地产企业的纳税管理工作质量。

二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作

对于房地产企业而言，要想有效应对营改增，就要在财务管理过程中明确营改增的影响，并通过积极做好税务筹划工作，来降低营改增产生的不利影响。具体应从以下几个方面入手：

（一）制定具体的税务筹划方案

在房地产企业发展中，税务筹划是降低企业税负的重要手段。基于这一目的，房地产企业应在财务管理中，对税务筹划引起足够的重视，制定具体的税务筹划方案以满足实际要求。

（二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整

根据税务筹划的实际需要，以及营改增政策的现实调整，房地产企业应在营改增框架下对税务筹划方案进行必要的调整，以此适应营改增的需要，达到降低企业税务负担的目的。

（三）提高税务筹划的针对性和有效性

在税务筹划过程中，应与房地产企业的实际情况相符，提高税务筹划的针对性和有效性，使房地产企业的税务筹划能够在科学性、合理性和实效性上满足实际需要。

三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级

根据营改增的规定，如果房地产企业依然采取单一的房地产开发模式，所缴纳的税额比营改增之前会有所上升。这一现状要求房地产企业应通过必要的财务测算，有效拓展业务范围，通过企业的转型升级达到降低税务负担的目的。

（一）房地产企业应有效拓展业务范围，正确利用营改增的进项抵扣政策

在营改增政策下，房地产企业只有有效拓展业务范围，在原有业务基础上增加服务业项目，并正确利用营改增的进项抵扣政策，才能实现整体税负的下降。

（二）房地产企业应加强财务核算，提高纳税额计算的准确性

此外，房地产企业还应在财务核算中，加强财务核算工作的力度，使财务核算能够根据企业的利润水平和营业收入准确核算应缴税额，提高纳税的准确性。

（三）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策

除了要拓展企业服务范围之外，房地产企业还要在周边产业上发力，通过努力转型升级，增加纳税低或者享受税收减免政策的业务，抵消营改增带来的纳税额升高的影响。

四、结论

通过本文的分析可知，在营改增政策下，房地产企业要想有效化解营改增带来的不利影响，就要在财务管理中采取具体的应对策略，具体应从加强财务人员的培训、提前做好税务筹划工作以及有效拓展业务范围做好转型升级等方面入手，保证房地产企业能够及时化解营改增危机，抓住有利契机，将营改增作为主要的改革和发展契机，为房地产企业提供有利的支持。所以，做好财务管理应对，是房地产企业在营改增政策下所采取的必要措施，对房地产企业而言具有重要意义。

参考文献：

[1]马群艳.浅析营改增对企业的具体影响及应对策略[J].现代经济信息，2013（14）.

[2]黄忠意.浅析营改增对企业财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计，2013（07）.

[3]刘华.营改增对企业经营的影响及企业的应对策略[J].中国集体经济，2013（30）.

[4]管永昊，李睿.营业税改征增值税试点：目标、问题与建议[J].安徽行政学院学报，2012（03）.

[5]陈振晖.论增值税改革对小规模纳税人的影响[J].现代商贸工业，2010（02）.

篇8

关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

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关键词:房地产 企业财务管理 措施探讨

随着我国房地产事业的迅猛发展，该产业也已经成为拉动我国经济增长的主要支柱。与此同时，也带来了高资产和高负债等巨大的财务风险，然而这些风险也成为制约该产业健康、持续发展的重要因素。由此可见，加强房地产企业财务管理的措施也是非常必要的，同时也是势在必行的。

一、房地产企业财务管理中存在的问题

通过对我国大中小型的房地产进行分析，发现房地产企业在财务管理方面存在的问题是多种多样的，总结起来主要包括如下几点：

(一)不合理的企业资本结构

众所周知，我国房地产企业在融资渠道方面比较单一，主要来源为银行贷款。因此，就会造成在所有的投资基金中，自由资金所占的比例就会有所降低，这也是房地产企业资产负债率比较高的主要原因。这种比较单一的融资渠道不仅会给银行带来非常沉重的负担，同时也会使房地产企业所面临的风险逐渐增多。由于房地产企业具有这一特点，使其偿债的能力减弱，如果在投资项目中出现了纰漏，就会面临着支付的危机。这样不但会降低自身的信用度，同时也会加大利息的成本。尤其是随着金融危机的爆发，银行在房贷方面也是变得尤为的谨慎，再加之房市开始变得萧条，使这一问题也就变得越加的严重。虽然，国家针对这一现状采取了一定的补救措施，使房地产企业的情况有所好转，但并没有从根本上解决房地产企业资本结果上的不足和缺陷。

(二)在投资项目的选择上不够谨慎

我国房地产企业在投资项目的选择上不够谨慎，随意性比较大，通常只是注重对项目资金的决算，从而忽视了项目的选择。通过大量的调查显示，房地产企业在做项目的选择时，往往缺少系统的、科学的，以及可行性的项目论证，只是单单凭借个人的经验，对项目做出选择。有时还会存在严重的跟风现象，所作出的决定也不够客观，充满了极大的主观性。这就造成了高档商品房成为了现今大部分房地产商所热衷的选择，从而忽视了经济适用房的建设。而投资项目的选择是否科学、合理是与企业的发展，甚至企业的存亡之间的关系式非常密切的。因此，如何合理、科学的对投资项目进行选择和安排，也是房地产企工作人员所关注的。

(三)资本回收的风险较大

通过对房地产企业多年的研究和总结，该企业具有资金投入较大、产品不可移动，以及资金回收周期较长等特点。通过与其他企业相比，房地产企业无论是在撤出资金方面，还是在投资改变方向上都面临着非常严峻的挑战，此外其抵御能力也比较差。如果在开放项目上出现问题，那么也就意味着企业将会出现非常巨大的资金缺口。甚至还会增大资产的负债率，从而使房地产企业的筹资能力再次降低，最终资金缺口也会进一步的加大。

二、加强房地产企业财务管理的措施

通过前面的叙述，我们可以了解到：房地产企业所面临的财务管理方面的问题是非常严峻的，其管理工作是否合理直接影响企业的最终效益。下面，笔者针对以上提到的几点问题，总结如下几点措施和方法。

(一)对房地产企业的财务行为进行规范

首先，房地产企业对其业务进行开发时，应该参照房地产自身的具体情况、开放能力，以及市场的需求，切勿不可盲目、跟风的开发业务项目。值得注意的是，尤其是那些重要的投资项目，一定要先按照具体的程序进行研究和分析，确保做出的决定具有一定的科学性和可行性。此外，企业其他各项的财务行为也应严格参照相应的行为规范，做到有章可循，有据可依。

(二)合理的管理和使用资金

作为财务管理的中心—资金，在对其进行使用和安排时，企业一定要做到统一的安排、详细的筹划、合理的调度，确保资金能够得到合理、科学的使用和支配。此外，房地产企业还应建立专门的资金管理机构，对资金进行统筹的安排和使用，通过合理的调度，发货币的时间价值充分的发挥出来。其次，还可以起到资金集中的作用，把活资金也充分的利用起来。

(三)建立健全、规范的规章制度

房地产企业之所以会出现筹资困难，税收成本大等问题，是与企业中缺少比较健全和规范的规章制度密切相关的。因此，企业的财务管理人员应根据企业的具体情况，以及财务管理方面的特点等，制定出比较完善、健全的规章制度，使企业资金的应用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，还应加大对财务人员其他专业知识和技能的培养。由于房地产具有开发行业的特殊性，因此，这就要求财务人员不但应该具备财务管理方面的知识，还应掌握如成本控制和工程管理等方面的知识。

三、结束语

总而言之，如果房地产行业想要长期健康、持续的发展，就必须要充分的重视财务管理的风险防范、财务控制制度，以及对财务体系的完善和改进，从而提高企业财务控制的能力和抵御风险的能力等。本文通过对房地产企业财务管理中存在的问题，以及加强房地产企业财务管理的措施等进行了详细的叙述和分析，希望可以为房地产事业的发展和完善做出应有的贡献。

参考文献：

[1]罗平中,罗勇,熊敏.房地产开发经营与资产管理活动税务.筹划思维与方法[J].特区财会.2005

[2](美)罗伯特·格里斯沃尔德著.房地产投资管理[J].北京燕清联合传媒管理咨询中心译.机械工业出版社,2004

篇10

【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101