土地增值税征收管理范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税征收管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 土地增值税；　征管模式；　实证研究

随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。

一、光泽县土地增值税征收管理现状

在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。

（一）注重规范管理，税收增长明显

随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。

（二）严格执行政策，预缴管理到位

目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。

（三）创新管理方法，清算初见成效

在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。

（四）加强部门协作，建立控管机制

2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

二、土地增值税征管中存在的问题

（一）税收政策不完善

现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。

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一直以来，土地增值税名义上实行30％～60％的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。目前，预征税率一般在1％～3％或1％～2％之间，许多地区的预征率甚至低于0.5％。

为抑制投资投机性购房，遏制房价上涨，4月17日，国务院出台新“国十条”，其中包括税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。5月26日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，明示各种情况在技术上的处理办法，从严清算土地增值税，以深化房地产调控。接着，继5月31日国务院批准“逐步推进房产的税改革”后，6月3日，国家税务总局下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高了土地增值税预征率的下限。随后，6月4日，《人民日报》发表记者采访国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行解读的文章，释放出政府将认真落实政策、从严清算土地增值税的决心的信号，以督促政策执行。

6月3日的通知规定，对确需核定征收土地增值税的，要从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％。各级税务机关要有针对性地选择3～5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。这无疑将压缩了房地产不能提供发票及通过抬高财务费用、开发费用的避税空间，更增大了囤积、闲置、炒卖土地的成本与风险。

结合调控大背景和5月31日国务院批准“逐步推进房产税”等来看，政府的真正目的在于，在加强税收监管的同时，明示强化落实新“国十条”政策，释放进一步深化调控的信号，以影响房价预期。对开发商来说，虽然最终可能被真正按政策要求而清算的企业不多，不会对开发商造成太大的税收负担影响。但可能造成开发企业现金流减少，尤其加大被各地选中的3～5个定价过高、涨幅过决的项目所在的部分开发商的资金压力，会对一些项目不大、实力不强尤其那些一度囤积土地以获得土地增值利益的开发商有较大威慑力，最终可能迫使楼盘降价促销以回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。

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为进一步加强我县土地增值税依法征收管理工作，提升土地增值税清算质效，根据XX市人民政府办公室《关于印发XX市2019年度综合治税工作方案的通知》(X政办函(2019)XX号)精神，借鉴外地经验做法，决定在全县范围内开展土地增值税清算工作。为保证此项工作顺利进行，特制定本实施方案。

一、总体要求

按照省、市部署要求，将开展土地增值税清算作为应对减税降费影响、促进财政收入增收的突破口。以客观公正、实施求是为原则，严格遵从税收法律法规，挖掘潜在税源，促进房地产业健康发展，全面提高我县土地增值税征管和清算的专业化、信息化、制度化水平。

二、工作部署

此次土地增值税清算工作分四个阶段进行。

（一）准备阶段（2019年7月15日-8月5日）

开展宣传发动。通过召开由房地产企业会议、发放宣传材料、悬挂宣传标语、电视台跟踪报道等方式，宣传土地增值税清算有关规定、开展土地增值税清算对规范房地产企业自身管理和税收管理的重要意义，以及不按规定及时清算所承担的纳税风险和法律责任，动员房地产企业积极主动委托税务中介机构开展清算。（责任单位：财政局、税务局、住建局、电视台）

引入中介机构。按照XX市年度综合治税工作方案要求，由县财政出资，通过公开招标方式，尽快聘请第三方中介机构(税务师事务所)，协助税务部门开展土地增值税评估清算。（责任单位：财政局）

加强部门协作。税务部门要加强与住建等部门的联系，摸清税源底数，对已经达到清算条件的项目进行全面梳理统计，为清算工作打好基础。（责任单位：税务局、住建局、财政局、自然资源和规划局、行政审批局、公安局、法院）

（二）开展阶段(2019年8月6日-11月30日)

在保证清算质量的前提下，对纳税人、税务中介机构制定切实可行的工作计划，明确清算进度、合理分配任务，确保10月底前完成年度清算计划的60%,11月底前全部完成。

从相关单位抽调业务骨干，组成若干清算工作小组，并将项目分解到组，全面推进土地增值税清算工作。在土地增值税清算工作中，坚持全税种覆盖，全税种清算，全税种审核，做到“一税清算各税统清”，即充分利用土地增值税清算得来的数据，对房地产项目涉及到的增值税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及附加税费一并实施核查，一并计算税款，一并催缴入库。

（责任单位：税务局、住建局、财政局、自然资源和规划局、行政审批局、公安局、法院）

（三）总结阶段（2019年12月1日-12月10日）

各相关单位要建立清算工作台账，及时掌握项目清算进度，于每月底报送“阶段总结”，并于12月10日前将“总体清算总结”报送至县综合治税办公室。（责任单位：综合治税办公室、税务局）

（四）检查阶段（2019年12月11日—12月30日）

各相关单位在日常清算工作中，要进行自查自纠。县综合治税办公室将在整个清算工作结束后，对土地增值税清算情况进行检查，并将检查情况上报县委、县政府。（责任单位：综合治税办公室、税务局）

三、保障措施

（一）强化组织领导。成立由县委常委、常务副县长任组长，财政、税务主要负责同志任副组长，住建、自然资源和规划、行政审批、公安、法院等部门及相关乡镇主要负责同志为成员的土地增值税清算专项工作领导小组，具体负责全县土地增值税清算工作的统筹谋划、组织推动、协调调度、督促检查等工作。

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各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。

一、土地保育课制的国际比较

土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。

（一）课税范围

各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。

（二）税种设置

各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：

1．合并在其他财产税中征收

由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：

（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。

（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。

（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。

（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。

（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。

2．单独设置土地保有税税种，分别课征。

据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。

（三）计税依据

各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。

从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。

从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。

（四）税率设计

各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。

美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。

许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：

1．根据土地用途不同，采用不同税率。

有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。

2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。

美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。

3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。

我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。

4．对空地或闲置土地，采用较高税率。

如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。

发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。

（五）征收管理

土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。

二、土地有偿转移和增值课税的国际比较

对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。

（一）课税范围

土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。

土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。

（二）课征方式

许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：

1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。

2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。

（三）计税基础

土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。

（四）税率设计

土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。

1．比例税率。

韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。

2．累进税率。

有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。

表1：

─────────────────────┬───────────────

│征税标准│税率│

├─────────────────────┼───────────────┤

│20%部分│3%——5%│

│20%——50%部分│5%——10%│

│超过基50%——100%部分│10%——15%│

│准价格100%——150%部分│15%——20%│

│150%——200%部分│20——25%│

│200%以上部分│25%——30%│

─────────────────────┴───────────────

三、土地取得和无偿转移课税的国际比较

土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。

（一）有偿转移取得土地时的课税

韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。

日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。

德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。

（二）无偿转移取得土地时的课税

对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合

1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。

2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。

主要参考资料：

（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。

（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。

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一、组织收入工作

   

今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政管理，保证了各税种收入任务的圆满完成。

   

一是加强各税种的管理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收管理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。

   

二是加强税源管理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，掌握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展管理工作，着力解决纳税大户的税收问题, 共到济钢、豫光、沁北电厂、 奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税 万元，占全市企业所得税总收入的 %。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100 家重点纳税个人的管理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。

   

三是加强新税收增长点的管理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收管理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的管理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收管理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。

   

二、税收政策贯彻落实工作

   

200x年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。

   

一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。

   

二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《河南省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。

   

三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。

   

四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。

   

五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。

   

据统计，200x年度，我局共计审批各类政策性减免税 万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。

   

三、税种规范化管理工作

   

我们牢固树立税收管理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种管理力度，进一步提高了规范化管理水平。

   

（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著

   

1-4月份，全市上下将200x年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴管理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《200x年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。共2页,当前第1页1

   

（二）牵头做好了货运业税收管理

   

今年以来，根据总局和省局制定的货运业管理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收管理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收管理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范管理，逐步完善货运业营业税的税收管理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。

   

（三）切实加强煤炭行业的税收管理

   

根据省局关于加强煤炭行业税收管理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收管理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收

专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础管理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人管理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237 万元，同比增长117。9%。

   

（四）规范房地产企业税收管理

   

针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收管理。一是加强开发项目的户籍管理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立管理档案，详细收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由管理人员深入现场进行核实，全面掌握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业管理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收管理办法和转让房地产营业税等管理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700 ％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收管理秩序。

   

（五）强化房产税、土地使用税的管理

   

今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税管理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强管理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态管理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成 万元，增长 ％，土地使用税共完成 万元，增长 ％。

   

（六）抓好涉外税收管理。一是加强重点税源管理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收管理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收 万元，较上年增长 %。

   

四、调查研究工作

   

今年以来，我们紧密结合地方税收征管工作实际，有针对性地开展了一系列税政调研活动，3月份和计会科结合对全市今年税源情况进行了全面调查，并对全年税收收入进行了较为客观的预测。4-5月份开展了营业税普查，6月份开始在全市范围内开展了车船使用税税源普查和房产税、城镇土地使用税税源调查及数据库建立工作，8月份对福利企业税收政策执行情况展开专题调研，通过调研，掌握了大量的第一手资料，发现了政策执行方面存在的问题，对今后加强税收管理和政策的修订提供了依据。

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一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

二、不分别核算增值额，统一按其各占总建筑面积的比例分别计算

《福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知》闽地税发〔2005〕93号对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。

《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）第三条，关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题，对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额;未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

三、不分别核算增值额，一律按非普通标准住宅计算征收

《山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税〔2007〕35号）纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。

四、不分别核算增值额，以整个开发项目为对象统一计算

《安徽省地税局关于土地增值税有关问题的批复》皖地税函〔2012〕583号：在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

五、不分别核算增值额，核定征收从高计征土地增值税

《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》苏地税发〔2007〕75号，对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的其收入应分别核算，否则从高按取得收入的3%计征土地增值税。

苏州工业园区地方税务局层转《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（苏园地税发〔2007〕47号）（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。

六、不符合普通标准住宅条件的，补征土地增值税并加收滞纳金

《常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）》常地税一便函〔2013〕2号规定，在开发项目中兼有普通标准住宅和其它性质商品房的，应区分房屋性质，分别核算。清算时发现不符合普通标准住宅条件的，应按规定的预征率补征土地增值税并加收滞纳金。

七、不分别核算增值额，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额

《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发〔2007〕102号）第三条规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额;未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

八、不分别核算增值额，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）第二十条明确，房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

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自1999年住房政策改革以来，特别是最近几年，我国商品房市场得到迅猛的发展，房地产税收增长迅速，成为地方税收的重要组成部分，更是地方政府收入的源泉之一。与此同时，基于房地产开发行业的特殊性、复杂性，给税收征管带来巨大挑战和困难，加大了税收征管难度。因此，在新的经济环境和税收形势下，如何加强房地产行业税收征收管理已经成为税务部门亟待解决的问题。

关键词：

税收；房地产税；征收

1房地产行业开发经营的特点

（1）房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点，另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。

（2）当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发，并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等，这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。

（3）企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节，因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。

（4）房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业，其开发的产品单位价值高，负债经营程度也高，同时作为国民经济的风向标，房地产行业受国家经济政策的影响较大，面对的不确定因素较多，譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响，决策稍有不慎，就会造成开发产品滞销，商品积压，导致资金周转不灵，甚至资金链断裂，令企业陷入困境。

2房地产开发企业税收征管存在问题

2.1内部原因

（1）部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足，专业水平和能力有待提高，譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂，专业性强，对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中，特别是基层税务人员接触较少，有的在管理上简直就是感到力不从心。

（2）税收征管精细化程度不高，税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理，也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记，没有充分利用好“两业”系统，对企业的开发、销售的情况未能及时掌握，未能做到有效监控。

（3）征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一，纳税信息掌握不对称，信息受限，造成税收征管不到位，特别是在核查过程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料，但却需要花费过多的精力和时间，整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。

（4）税务管理工作主要是一种事后管理的工作，相对地说，管理工作的开展比较滞后，税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入，这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。

2.2外部原因

2.2.1房地产企业对税收政策掌握不到位,纳税意识不强，财务核算不健全，税款容易流失

部分房地产行业财务核算不够准确，财务制度不够健全，财会人员配备不足且素质普遍不高，企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴；或者在业务往来上做手脚，采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式，造成少列收入多列成本费用的状况，造成税款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段

房地产开发企业的建筑工程，往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点，但另一方面，税务部门工作人员反而因专业方向的差异，对建筑施工业务不太熟悉，这样，税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用，他们会为了增大税前扣除，而在建安环节虚列工程成本，从而降低利润额，以达到少缴不缴税款的目的。

2.2.3房地产中介机构自律不够，税务征管难度加大

现阶段，对房地产中介机构的行业监管仍不够到位，并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善，以及在各种利益引诱下，少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利，以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。

2.2.4税收征收管理外部环境有待改善，协税护税机制有待进一步完善

房地产开发经营涉及多个部门，比如国土、房管、建设等多个职能部门，由于协税护税机制还不够完善，造成了部门配合不力的情况，部门间涉税信息不能共享，取证困难等，职能部门协作配合不尽如人意，就会更增加税收征管难度。

3加强房地产税收征管的几点建议

3.1开展形式多样的税法宣传，使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高

要结合实际加强税法宣传，通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册，在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏，或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式，及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业，传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等，确保其吃准吃透政策，增强其依法纳税意识，使其知法守法，促使其自觉遵章依法纳税。

3.2加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训，加强日常管理

一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训，使每个税务人员不但精通专业知识，还要具有较高的法律素质，提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外，更要增加不同行业的专业知识的培训和学习，特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎，以满足税务核查的需要；二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导，提高他们的财务核算水平和对税法认知度，减少房地产行业企业的纳税风险。

3.3对房地产开发产品实行项目化管理，提高税收征收管理水平

鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目，其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚，通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况，另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况，应加强对房地产行业的管理，对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法，按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用，建立健全的项目台账，比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等，充分利用好“两业”系统资源，完整登记相关信息，构建全程跟踪的管理体系。

3.4强化重点税种管理，堵塞税收漏洞

强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等，并对几大税种的计税依据进行横向对比分析，以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率，对税负低于最低预警率的企业要及时介入，进行纳税评估，分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税（增值税）预征外，对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。

3.5紧密关注房地产企业的关联行业，实现税收征收管理的无缝对接

本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业，同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系，虚列工程成本或转移营业利润，进而达到偷逃税款的目的。因此，必须强化对施工企业的税收管理，完善关联行业和关联企业的管理，从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时，依托计算机技术，搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据，开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，按期进行纳税评估，对房地产开发经营实施有效控管。

3.6加强部门配合，齐抓共管促税收

一是积极协调相关部门，搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力，实现资料、信息共享，扩充、建设好协税护税网络，以促进房地产市场的健康发展。

3.7强化以票控税，实施精细化管理

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关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划

一、引言

自改革开放以来，我国的国民经济得到了迅猛的发展，人收入水平不断提高的同时也带动了我国房地产业的发展。房地产这一特殊行业，不仅是我国国民经济的主要内容，更是拉动我国经济全面增长的主要动力。房地产业发展经历了起步阶段、调整阶段、国家宏观调控阶段三个主要的发展阶段。2007年，我国房地产市场达到了前所未有的繁荣，随着我国2008年国家宏观调控政策的出台，和实施，我国房地产热终于开始缓慢降温，房地产开发投资项目也开始下降。但是，这种表面的降温对于广大百姓而言无异于杯水车薪，仍旧不能够满足广大人民群众购买住房的愿望。

导致我国房价偏高的因素有很多，但是，过高的税负是其中的饿一个重要原因。例如：国外的土地价格及税费仅占房价的20%左右，而我国却高达50%-60%。房地产开发所涉及的税种多大十几种，例如：营业税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税是各种税种中的重点税种，对房地产企业土地增值税的纳税进行筹划是降低房地产企业开发中税负的主要内容。

二、房地产开发企业纳税筹划的基本概念

1、什么是纳税筹划

纳税筹划可以从广义和狭义两方面来对其定义进行分析。本文提到的房地产开发的纳税筹划主要是从狭义的概念来理解：主要是指房地产开发企业为了更好地规避或降低自身税负而利用税法存在的漏洞或缺陷进行的一种非违法的避税筹划，也可以理解为利用税法特例进行的节税筹划。

2、进行纳税筹划的基本原则

房地产开发企业在进行纳税筹划使必须遵循以下原则：即事先筹划的原则、守法性原则、经济原则。事先筹划原则主要是指房地产的纳税筹划必须是在企业的纳税义务发生之前，通过对企业的生产经营活动过程的认真规划与控制来进行的。而守法性原则规定的主要是纳税人向国家那谁的义务和立法的精神宗旨，要求企业必须是以合法节税的方式来对企业的生产经营活动进行安排。经济原则主要是站在“成本效益分析”的基础上的，要求房地产开发企业必须综合考虑采取的税务筹划方案是否能给企业带来的绝对收益。

3、纳税筹划的重要意义

纳税筹划使一项以法治税的重要内容，在很大程度上对税法的完善、减少和避免税收违法行、提高纳税人的法律意识、加强对税收征纳双方的管理、优化产业结构、合理利用资源、促进国民经济的快速发展有着重要的意义。就房地产开发企业来说，纳税筹划的进行将有助于房地产开发企业税负的减轻，在一定程度上降低房地产企业的开发成本、降低房地产价格、满足人民群众的住房需求、促进我国社会主义社会的和谐发展起着重要的作用。

三、土地增值税概述

土地增值税主要是指：对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。其中的增值额主要是指：在转让房地产时所取得的收入与税法所规定的的扣除项目之间的差额。我国颁布的《土地增值税暂行条例》中对我国房地产开发中涉及的土地增值税的内容作了详细规定：我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率。对于未超过扣除项金额50%的增值额税率为30%，超过50%的税率为40%，超过100%但未超过200%的税率为60%。那么，房地产开发企业如何才能通过有效地途径对土地增值税进行筹划呢？

四、房地产开发企业土地增值税的筹划技巧

为了促进我国房地产业的健康发展，提高国民经济，增加国家财政收的，自2007年以来，我国多次对土地增值税的征收管理进行了加强。面对不断飙升的房价，合理的降低土地增值税的税收风险，房地产开发企业如何才能做好土地增值税的筹划？

1、从土地增值税的征税范围的角度来考虑

首先，进行房地产投资联营。我国《土地增值税暂行条例》中明确规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地或房地产作价入股进行投资的免征土地增值税。房地产企业可以通过这一优惠证擦来济宁税收筹划。例如：某房地产企业以房地产作价投入到另一房地产企业，并做了股权转让。在这个交易过程中，第一家房地产企业只需要依照相关税法缴纳股权转让收益产生的企业所得税就可以，从而为企业避免了营业税、城市建设维护税、土地增值税、鉴于费附加等，节约了企业的税款支出。

其次，合作建房。《条例》中对于由一方出资，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并属于自用的免征土地增值税。如果建成后进行转让则必须缴纳土地增值税。

最后，代建房行为。主要是指房地产开发企业代替客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。这种情况下，房地产企业虽然取得了收入，但是并没有发生房地产权属的转移问题，并不属于土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这一特点，与客户签订代建合同，并为其进行定向房产的开发。

2、从房地产销售收入的角度来考虑

首先，成立专门的房地产销售子公司来进行税务筹划。这种方式主要是指房地产开发企业将房地产先转入到自己下属的销售子公司，再由子公司将房地产对外进行销售。此时，房地产企业的增值额就被分解为两部分，从而达到使用较低土地增值税率的目的。例如：房地产开发企业甲将自己的一栋写字楼以1000万元的价格转让给销售子公司乙，扣除项目合计为700万元，销售公司乙将该写字楼以1300万元的价格对外进行销售。整个交易过程中，企业甲应缴纳的土地增值税计算为：土地增值额=1000-700=300（万元），增值率=300÷700×100%=42.86%，适用税率为30%，应缴纳的土地增值税=300×30%=90（万元）。如果该房地产企业不设立销售的子公司而是自己直接销售，所缴纳的土地增值税为205万元。

其次，成立专门的装修子公司。房地产开发企业在进行房产销售时，可以同客户签订一份销售合同，一份装修合同。这样做得结果是企业免去了装修费那部分土地增值税。装修费的营业税税率也从5%降低到了3%。为企业达到少缴税的目的。例如：房地产开发公司甲将一栋别墅以500万元的价格销售给购房者，其中包含60万元的装修费。该别墅的扣除法费用的合计为120万元。该房地产企业在销售别墅时，跟购房者签订了一份销售合同，一份装修合同。那么企业的土地增值税需缴纳：土地增值额=（200-60）-120=20（万元），增值率=20÷120×100%=16.67%，应缴纳的土地增值税=20×30%=6（万元）。如果该房地产企业知识与客户签订了一份房地产的销售合同，那么企业应缴纳的土地增值税为26万元。

最后，通过对销售价格的调整来实现纳税筹划。房地产开发企业可以利用普通标准的住宅出售来免征土地增值税。

3、利用扣除项目来进行纳税筹划

在房地产企业的开发过程中、销售过程中不可避免的会出现很多扣除项目，如果能充分利用这些扣除项目来进行纳税筹划，将是房地产企业达到较好的节税效果。如：可以对利息费用进行纳税筹划，可以通过对扣除项目的金额增加来进行纳税筹划、还可以通过对扣除项目金额的转移来进行纳税筹划。

总之，在实际操作中降低房地产开发企业的土地增值税的税负的方式有很多，这些方式都是建立在合法的基础上才能完成的。因此，房地产开发企业必须站在企业整体利益的角度，对各种因素进行综合的考虑，并结合企业的自身特点，在合理合法的前提下，尽可能的降低、控制土地增值税，促进房地产企业的进一步繁荣与发展。

参考文献：

[1]郑广城.房地产开发项目投资决策的经济分析[J].中国集体经济，2011（06）

[2]贺志东.房地产开发企业纳税筹划[M].北京：机械工业出版社，2002年

[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京：机械工业出版社，2007年

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1.1营业税和增值税方面

按照《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)和《关于纳税人资产重组有关增值税税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税；也不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

1.2契税方面

按照《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)，对企业公司制改造、公司股权(股份)转让、公司合并、公司分立、债转股和同一投资主体之间的资产划转等过程中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税；企业破产和国有、集体企业整体出售，承受原企业土地、房屋权属，按不同的条件免征或减半征收契税。

1.3土地增值税方面

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)《、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)，企业吸收合并过程中土地所有权转移到合并企业暂免征收土地增值税，企业分立过程中土地所有权转移到新成立企业不征收土地增值税。

1.4所得税方面

按照《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)《、企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局公告2010年第4号)和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)，企业发生满足一定条件下的债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等，可适用特殊税务处理规定，债务重组所得可在5年期限内均匀计入应纳税所得额，股权收购、资产收购、合并、分立等可不改变计税基础，暂不确认所得；按照《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税[2014]116号)，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在5年期限内均匀计入应纳税所得额。上述税务减免或优惠政策中，其他税种的规定相对简单明了，企业所得税的规定尤其复杂多样。实际操作中，涉税风险主要有：一是重组业务只涉及资产转移，没有一并转让与其相关联的债权、债务和劳动力，但未缴纳相关的营业税和增值税；二是不具有合理的商业目的，利用重组业务规避缴纳相关税款；三是重组业务不符合特殊性税务处理条款，却未缴纳相关税款；四是特殊性重组业务未按要求向税务机关办理备案手续；五是实际情况变化导致不再符合特殊性重组的条件，但未及时补缴相关税款。为规避上述税务风险，建议：一是将税费作为重组业务的重要考虑因素，在重组业务操作前针对税收法规政策分析涉税金额及风险，选择涉税金额较小、风险较低的操作方案；二是与税务机关进行积极沟通，使其了解企业重组的合理商业目的，同时加强对减免优惠政策的理解和把握；三是严格按照税收法规的要求办理相关手续，跟进重组业务的进展情况，在实际情况变化导致不再符合特殊性重组的条件时，应及时进行税务处理，避免迟缴、漏缴税款。

2关联交易定价

随着企业集团纵向扩张战略的实施，关联交易是企业集团为提高整体竞争力而必然发生的产物。近年来，为了规避企业利用关联交易转移利润、平衡税负，关联交易已被税务机关作为填报和检查的重点内容之一。对关联企业的认定，在《企业所得税法实施条例》(国税发[2009]2号)有明确规定。按照《税收征收管理法》，与关联企业之间的业务往来，应该遵循独立交易原则收取或支付价款、费用，否则税务机关有权进行合理调整。关联交易双方在不同主管税务机关时，关联交易定价调险尤其突出。为规避上述风险，建议：一是企业主动向税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价标准，达成预约定价安排，在操作前取得税务机关的认可；二是与关联方共同受让资产、提供或接受劳务的，先签署成本分摊协议，并按有关规定进行备案；三是向税务机关合理提供可比的产品或劳务的独立交易价格和市场价格。

3跨境业务

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现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税

收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。

二、现行房地产交易税制存在的问题

过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与年相比上涨了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一；各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展。临近入世，现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：

⒈税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。

对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。

⒉税率偏高，税负沉重。

商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税％、固定资产投资方向调节税％、印花税％，合计％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加％，印花税％，合计％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。

⒊税种交叉，重复征税。

对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。

⒋流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。

对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。

⒌政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。

几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财税字〔〕号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整（普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产）。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在以下两个方面：

（）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距。

以福州市为例，根据财税字〔〕号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税％、印花税％合计％，购买高档商品住宅税率为％，购买商品非住宅税率为％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。号文还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达一百倍以上，前者为印花税％，后者包括营业税及其附加％及印花税％，合计为％。若考虑所得税和土地增值税差距更大。因为转让普通住宅可以享受免征该两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。

（）出租住宅与非住宅税负的差距

财政部国家税务总局从今年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从％下调为％，非住宅（本文源于文秘城:）未作调整仍为％，两者相差达个百分点。后者是前者的倍。

不同标的之间的税负差距太大，不利于整个房地产行业的协调发展。

三、对房地产业几个主要税种的进一步探讨

⒈房产税

房产税的征收依据是国务院年的《中华人民共和国房产税暂行条例》，年月日起施行。该条例规定房产税有根据房产自用或出租，分别采用不同的计征方式。自用的从价计征，按房产价值扣除－％后的％征收；出租的从租计征，按租金总额的％征收；个人自用住宅免征。房产税是一种财产税性质的税，应当不分自用、出租，全面开征。年制订的房产税条例规定就是不分出租自用全部征收，年修改时为推动房改，鼓励居民购买公有住宅，对个人自用住宅免征房产税。现在，时间已过去十多年，情况已发生很大变化，房改已基本完成，阶段性的优惠政策也应告一段落。随着人民生活水平的提高，拥有两套以上住宅的城镇居民也越来越多。闲置房产是对资源的浪费。据介绍我国人口四倍于美国，但适合人类居住的国土面积仅为美国的一半，应当十分珍惜。从这一角度看，为优化资源配置，有必要全面开征房产税，促进闲置房产进入市场流通，发挥效用。

以税征实践来看，由于住宅出租要征房产税，自用则不征，使得很多出租住宅者隐瞒真情，增加管理上的困难，使税收流失。

出租、自用使用不同的税基似也不妥，作为财产税税负应当相同，出租房产的租金收入，应通过所得税调整而不应从房产税调整。简言之，房产税应当全部从价计征。

实际上，房产税应当在使用、占有环节征收。美国的税收制度中，与房产税相当的税种是不动产税，税率各州不等，平均约－％。为保证不动产的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员。在征收管理方面，地方税务部门都有一套有效的管理办法，如规定年度最后缴税日，提前缴的可获适当优惠（－％），逾期要罚款等。

⒉契税，

契税是一种财产取得税。新的契税条例是年月日开始实施的。此前一直沿用年制定的契税条例，税率是％。年起，不断有开发商和购房者抱怨税率太高。年起改为按成交价的－％征收，具体税率由各省（区、市）制定的，福建省定为％。为减轻税收负担，启动住房二级市场，年财政部、国家税务总局联合发文通知（〔〕号），个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。这一优惠政策对于推动住宅销售，消化空置商品房起到了积极作用。显然，国家决策层也已接受契税税率仍然太高的观点并已着手解决。号文件下调了购买普通住宅的契税，而非普通住宅则仍维持原有的税率。房地产开发应当协调发展，写字楼、商店、车队以及高档住宅要配套建设以满足不同对象的需求。目前，写字楼、车库积压较多，要发挥税收杠杆的调节作用，有必要在降低普通住宅契税的同时，将非普通住宅的契税也适当下调。

有必要指出，普通住宅与高档住宅的区分标准并没有明显界定，各地无所适从，政策上的漏洞给实际操作带来很大的麻烦，财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第十一条规定：普通标准住宅是指按所在地一般民有住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，可见，当时财政部对于高档、普通住宅之间的区分没有贸然作出界定，因为两者之间的是渐变过渡的，实际上就没有明显的界限。年月日的国发〔〕号文件《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》，其中说到高档房地产开发项目指：单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目。文中对一般民用住宅的概念没有确定，因而高档房地产项目的概念也是不定的。因为国发〔〕号文件是宏观调控性质的文件，所以，对于高档项目与普通住宅的界限，也没有作太严格的划分，也未引起太大的混乱。但是号文件具体影响到个案的办理，涉及到税收金额的多少，事关千家万户普通百姓的利益，是个十分严肃的问题。

再者，契税从价计征，售价高的高档住宅已多承担税负，没有太多的理由非要再课以更高税率不可。住宅类应使用同一税率。同理，因为非住宅的价格一般都高于住宅，就税收金额来说在同税率的条件下已高出住宅许多。所以，一般来说，非住宅的契税税率与住宅也应当相同，确有必要区别也不应比住宅高出太多。

⒊营业税：

营业税的征收依据是《中华人民共和国营业税暂行条例》，年月日起施行。该条例第一条规定“转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人”，征收对象界定为销售不动产者，不是转让不动产者。同期的《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》都规定所得税、增值税的征收对象是转让不动产者。可见从立法的本意来看，销售与转让不完全相同且有必要区分。营业税对销售者征收，增值税、所得税对转让者征收，法规规定十分明确。但是，财政部制定的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条却规定，“销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为”，将有偿转让等同于销售，笔者以为这种解释不准确。销售不动产一般用以表态房地产开发企业转让房产的行为。销售是经营性的活动，是持续发生的，一种职业行为。有偿转让一般用以表达个人或单位转让房产的行为，有偿转让不是经营性的活动，有时系为盘活资金变现将资本转作他用。在制定营业税条例时可能已经认识到不宜对非营业性的转让不动产行为征收营业税，故而只规定对该特殊的转让行为――销售――征收营业税。买进一处房产后对其进行转让，有时因急于变现，并无所得，可能还要亏损，却也要缴纳约％的营业税及其附加，税负确实过于沉重。从培育房地产市场的角度考虑，不应开征这个税，因为流通环节税负已经很重了。号文件中已显示决策层对这个问题的重视：普通住宅自住一年以上的“销售”时免征营业税，一年以内的仅就差额征收。笔者以为，有差额也应在所得税项下而不应在营业税项下征收。非普通住宅的非营业性转让也不应征收营业税。总之，营业税应当仅对房地产开发企业的销售行为征收，不宜对非营业性的单位和个人转让房产的行为征收。

⒋所得税

所得税的征收依据是《中华人民共和国个人所得税》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，目前投资股票二级市场的收入不征所得税，是从投资的高风险来考虑的。对于转让房产所得，基于投资房地产风险也比较高，似也应降低所得税。所得税的主要功能要调节个人收入差距，缓解社会分配不公的矛盾，对于转让房产取得所得的中低度收入者，应当少征或不征所得税。对于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％计征，显然过于粗糙。出租量大的，其维修、折旧应扣除额也应加大，何况，有些投资者通过贷款来购房，然后进行投资租赁，租金所得还应扣除支付银行的利息，一律按元扣除，显失公平。

⒌土地增值税

土地增值税的征收依据的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，年月日起施行。条例第一条规定：转让房地产取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。从条例的全文看，它调整的行为主要是房地产开发企业的开发经营行为。财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》十二条规定，个人转让原自用住宅，凡居住满五年的免征土地征值税，居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；年的号文件规定，暂免征收个人转让普通住宅的土地增值税。这些也都表明主要征收对象是房地产开发企业。笔者认为，非房地产开发经营单位和个人转让房产，均不应征收土地增值税，增值部分可并入所得征收所得税。

四、对现行房地产交易税收制度改革的几点建议

众成员国中，尽管不动产的税制各不相同，但主体税种均由三大类型组成。（）不动产取得税（）不动产保有税（）不动产流转税。美国的税制对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，在财产税项下，税基是评估值的－％，税率大约平均为－％。它可归类于不动产保有税，相当于我国的房产税。根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别征交易税、遗产赠与税和所得税。交易税在房地产买卖时征收，税率约％；它可归类于不动产取得税，相当于我国的契税。所得税，对房地产的出租收入和房地产出售所获得的差价应征收所得税。遗产赠与税，不动产作为遗产或被赠与时才征收。该二种税可归类于流转税。我国现行税收制度中，关于房地产流转的税种远比这复杂得多。笔者认为，中国即将加入，入世以后，会有更多的外资投入我国的房地产市场，投资领域除房地产开发经营领域外，投资二级市场买卖租赁也会大量增多。要对现行房地产交易税收制度进行改革，构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系。要改变目前的限制流通的做法，降低流通环节的交易税负，激活市场，促进流通，优化资源配置，促进房地产业全面健康发展。年以后有过几次税收政策调整，多只是调整税率，没有涉及税种归并精简，力度太小，应当增大税制改革力度。根据我国实际情况，参照部分成员国房地产税收制度，提出以下几点建议。

⒈简化流通环节税种，提高办事效率。

目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税（内资单位购房仍暂保留征收固定资产投资方向调节税。）

⒉降低流通环节税率，促进流通

降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取％，非住宅取％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。

⒊全面开征房产税

为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取％左右，逐步过渡到与非住宅相同。税率为房地产价值。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受－平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。全面开征房产税后，城镇土地使用税应作相应调整，以避免重复征税。

⒋开征遗产税和赠与税，调整社会分配不均。

房产继承或赠与，均比照房地产取得税的有关规定，对房产承受人征收遗产税和赠与税，同时对房产承受人征收所得税。税基为房产的评估价值，税率及起征点应广泛听取各界意见后确定。

⒌税制改革后，中央与地方的税收分成比例，可根据现行税收制度中各税种的实际分成比例加权平均确定。

附表：我国现行房地产交易税收一览表

税种计税依据纳税人税率征税依据文件时间

房产税房屋价值或租金房产所有人从价：按房产原值扣房产税条例

按一定比例扣除除－％后的

后的余额％；从租：租金的

％

土地增转让房地产所取转让、出租房地增值额未超过％：土地增值税

值税得的增值额产并取得收入的％；－％：条例

单位和个人％；－％：

％；超过％：

契税房地产价格转移房地产的承－％契税条例

受单位和个人

印花税房地产购销、转订立房地产购销商品房交易％印花税条例

移、租赁合同金、转移、租赁合二手房交易％

额同的单位或个人房屋租赁％

固定资投资项目实际完固定资产投资的％－％固定资产投

产投资成投资额单位和个人（三个人购买住宅免征资方面调节

方向调资企业除外）条例

节税

营业税转让土地使用权转让土地使用权营业税条例

和销售不动产价和销售不动产的

值额单位和个人

企业所房地产出租、转内资企业企业所得税

得税让收入减去准予条例，

扣除项目后的所

得额

个人所房地产出租、转中国境内取得房个人所得税

得税让收入减去准予地产出租、转让法