土地经济与管理范文

导语：如何才能写好一篇土地经济与管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地利用；管理实践；土地经济效益；响应

1 研究区选取和利用方法

1.1 研究区选取

笔者选取的研究地区主要是在万州区，这一试验区属于丘陵地区，气候特征比较明显，年平均温度在18℃，日照时间充足，降雨量分布不均，主要集中在夏秋两个季节。试验区的粮食作物主要有玉米、红薯、小麦，经济作物有花生和油菜，种植模式较为单一。

1.2 选取土地利用模式

根据试验区农户种植习惯以及社会经济条件，笔者主要在试验区内安排了以下的土地利用模式：一，粮、豆、粮间、套作（FBF）；二，菜、经、菜间、套作（VEV）；三，粮、经、菜间、套作（FEV）；四、单一粮、经（MONO）；五，果、粮、菜间、套作（FFV）。

1.3 设计和投入试验

在设计试验时，对马铃薯、蚕豆、小麦、榨菜、油菜、玉米等进行分配，分配结束后进行试验的投入。马铃薯、蚕豆、小麦、榨菜、油菜、玉米等植物使用的肥料种类大致相同，只是需要控制不同的比例。

1.4 样品的采集

作物开始收获后，在每年7月下旬到8月中旬，按照多点混合取样的方法采集样品。具体的分析方法有用水土比法测定pH值，用重铬酸钾滴定法测量有机质，用半微量开氏法测定全氮，用碱解扩散法测定碱解氮。

2 结果分析

通过采用SPSS软件进行数据配对分析，根据土壤中有机质含量，得出以下结论：粮、经、菜间、套土地利用模式（FEV）居于首位，果、粮、菜间、套土地利用模式（FFV）次之，菜、经、菜间、套土地利用模式（VEV）第三，粮、豆、粮间、套土地利用模式（FBF）第四，单一土地利用模式（MONO）第五。土地利用模式和管理实践不同，将直接影响土壤中有机质的含量。

3 不同土地利用模式和管理实践下的土地经济效益响应

在相应的区位条件、经营水平下，土地经济系数能够反映出土地利用方式不同，物化投入和产出水平有所不同，与土地的经济效益有直接联系。土地经济系数计算公式为：

Kc=ai/A；ai=Yi/Ci

其中ai代表的是第i种指定作物的“产量-成本”指数；Yi代表的是第i种指定作物的单产；Ci代表的是第i种指定作物的实际成本，A代表的是当地指定作物产量-成本”的指数最大值。

通过计算，可以得出土地利用模式的不同对土地经济系数有很大的影响。土地经济系数和土壤性质的相关性较强，呈现出正相关的关系。通过分析得知，单一的土地利用模式土地投入量很少，管理比较粗放，因此，要完善土地的利用方式和管理实践。对其他四种土地利用方式比较得知，相同的土地管理实践，土壤肥力水平和土地经济系数差别比较大。VEV模式土地经济系数第一，土壤的肥力条件是最好的。可以看出，VEV模式是最适合试验区的土地利用模式。

4 结论

土地利用对区域的地形状况、经济条件以及土地政策等因素有很强的依赖。土地利用模式不同，农户的土地利用方式以及投入也不相同。笔者通过对土地利用模式和管理实践的研究，得出以下两个结论。

第一，土地的利用模式影响土壤肥力的变化。要想保持土壤肥力，需要提高土地利用的强度，配合相应的管理实践。单一土地利用模式对土地的利用强度比较低，实行粗放式的管理实践，干扰土壤肥力的程度较小。间、套土地利用模式以及与之相适应的管理实践可以增加对土地的利用强度，加大对土壤的干扰程度。这种土地利用模式有助于土壤保肥和供肥能力的提高。由此看来，耕作方式和管理实践越是合理，就越可以提高土壤的肥力，并实现土地资源的有效利用。

第二，土地经济系数对土壤的性质响应比较明显，两者的变化方向是相同的。研究的几种土地利用模式都可以提高土壤的肥力，但土地经济系数的变化是有区别的。通过比较发现，单一的种植模式效果较差，间、套种植的模式效果较好，其中又以菜、经、菜间、套士地利用模式的经济效益最大，它比较适合试验区的土地利用。以上的研究结果有利于提高试验区农民的收入，引导农户学习科学管理知识，增强农户对土地的管理能力。进而不断改善土壤的肥力，使耕地保持良好的条件，实现经济效益的最优化。与此同时，它还可以保证经济的持续性发展，按照可持续发展的原则，缓解土地资源和人之间的矛盾，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合。

[参考文献]

[1]王成，赵万民，谭少华.不同土地利用模式与管理实践下的土地经济效益响应[J].农业工程学报，2009（10）.

[2]蒲春玲，余慧容，李晓龙，王华丽.新疆绿洲环境友好型土地利用模式探析――以伊宁市为例[J].安徽农业科学，2010（08）.

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为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：

一、登记范围和条件：

（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：

1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；

2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。

（二）用地登记须提交的证件：

1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；

2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：

（1）土地使用证，房屋所有权证；

（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；

（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；

外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。

3.其他主管部门的批准文件：

计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；

经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；

工商管理部门颁发的营业执照。

4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。

二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：

1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。

6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。

7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。

三、工作内容及时间安排：

开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：

第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

该阶段，市局要完成的工作为：

1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；

2、有关表格的制定和印发；

3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；

4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。

各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。

第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）

该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。

第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。

2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。

3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。

4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。

5.核发土地使用证、房屋所有权证。

第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。

四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。

1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。

2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。

3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。

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（一）农民对土地“集体产权”的认识不够

在我国《宪法》中明确的规定了“农村和城市近郊的土地在法律的规定下属于政府所有，在此之外也属于集体所有；在农村的宅基地、自留地以及自留山等都属于集体所有”。在农村土地的利用中一直处于集体主义的观念，但是在改革开放之后，实行，将集体的土地进行分田到户的下放。在农村集体土地资源的下放承包关系中规定了农村的土地关系30年不变[1]。在农民的承包土地中不能将土地进行回收和调整，在这种政策的诱导下让农民误以为土地的产权在人民手中，以至于出现了集体土地资源的非法买卖现象。在这种趋势的影响下农村集体土地资源的集体所有意识已经逐渐的在淡化，农民的土地资源私有化现象非常严重。

（二）宅基地管理制度有待提升

在改革开放之后，农村人们的生活水平不断的提升，人们都迫切的希望改善住宅环境，于是在农村兴起了建房的。但是在农村宅基地使用权管理制度的不完善情况下，出现了农村的宅基地建设秩序混乱化现象。在宅基地的建设上出现了违法乱建情况，农民在没有相关土地办审批手续的情况下就私自的进行用地。另外在农村的宅基地使用中实行宅基地的无限期无偿使用制度，这就使得一部分农民开始钻法律的空子，将宅基地建设成小型的工厂以及小型的养殖场等，对农村集体土地的使用破坏严重。

（三）在土地产权的经营流转上认识不够明确

在现在的农村集体土地资源的经营流转存在着转让、转包以及互换和租赁等形式，在进行土地资源的经营流转中由于没有专门的管理制度导致了农村的土地资源经营流转现象混乱，对农村集体土地资源的经营和管理造成了一定的困难。另外由于在农村集体土地资源的经营流转中相关的法律制度还不够健全，导致了土地的经营流转没有相关的政策保护和政策支持。

二、提升农村集体土地资源经营管理的对策建议

（一）建立健全土地管理机构，强化农村用地教育

在农村集体土地资源经营管理中加快对农村集体土地资源经营管理机构的建设，在建设机构的同时对专门的土地管理人员进行专门的培训，要保障在农村的每一块土地的归属权都有明确的记录。政府部门应该在国家政策的引导下加强对农村集体土地资源的规划管理，实行农村科学用地的宣传，完善相关的土地管理制度建设。杜绝在农村集体土地上乱建房屋，强行用地等现象的发生。在强化农村用地的宣传中要将新的土地管理制度向农民进行宣传教育，加强对土地管理制度的管理创新，做到农村土地资源的合理利用。

（二）实行土地转让的有偿使用制度，改善农村土地流转的现状

针对农村集体土地资源利用率不高，土地经营流转现象严重的问题，应该实行农村集体土地资源的有偿使用制度。在有偿转让制度的要求下，无论是政府用地还是农民转地都应该得到土地转让的赔偿金，在土地的转让中要具有相关合法的土地转让手续，防治土地资源的随意转让[2]。在土地的流转问题上要实行农村集体土地资源经营性流转，也就是说土地的所有权还是农民，但是土地的经营权可以是其他人。在土地资源的流转管理中，要着实的保障农民的权益，健全土地转让的管理制度，实行农村集体土地的经营流转管理监督制度。政府在集体土地资源的管理中要实行有效的监督，改革不合理的土地管理制度，创建良好的土地经营管理制度。

（三）实行科学合理的用地，提升集体土地的经营能力

在农村集体土地的经营管理中应该事项科学合理的用地，政府部门应该强化农村用地的科学合理性宣传。在农村的集体土地资源的科学合理用地表现为对农作物的生产培育科学合理化。在偏远的农村要定期的为农民进行科学育种的普及，要按时的将先进的耕种方式向农民传授，要注重的提升农村集体土地资源的利用率。要尽量的实现一地多用政策，例如在农村的集体土地资源使用上实行两用制度，在前期进行土豆的种植，土豆收割结束后对土地进行翻整进行白菜的种植，从而实现农村土地的两用制度，着实的提升了农民的经济收入，也提升了农村集体土地资源的经营管理能力。

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关键词：物流；物流成本；物流管理会计

abstract: the goal of logistics cost study is to achieve the highest service level at certain logistics cost. logistics cost is an important resource for enterprises to participate in the market competition, but the present study of it has such major problems as unclear knowledge of the logistics cost components, incomplete calculation of and slack control on the cost, and a lack of authoritative data in the industry. the technical conflict between the existing financial accounting system and the operation of logistics cost management requires a new accounting method that can provide detailed logistics information for the decision-makers of enterprises, clarify logistics responsibilities, assess logistics performances and control logistics costs. that method is called logistics management accounting. therefore, the paper establishes logistics management accounting as dominant methodology and points out some basic approaches to lower logistics cost so as to optimize logistics activities and maximize the benefits of logistics enterprises.

key words: logistics; logistics cost; logistics management accounting

1物流及物流成本

物流就是对处于运动和静止过程中的存货的管理。物流成本是指产品在实物运动过程中，如包装、装卸、储存、流通加工等各个环节所支出的人、财、物的总和。通常由运输成本、存货持有成本和物流行政管理成本三部分构成。物流成本的分类方式大致有三种：（1）按物流活动可划分为：情报流通成本、物流环节成本、物流管理成本。（2）按物流范围可划分为：供应物流成本、生产物流成本、销售物流成本、回收物流成本、废弃物物流成本。（3）按费用支出形式可划分为：直接物流成本和委托物流成本。直接物流成本包括人工费、燃料动力费、管理费、折旧费、利息支出及其它。委托物流成本包括运输费、仓储费、保管费及其它。

2物流成本研究的目的及现状

现代物流研究的核心围绕着物流成本展开，所有物流合理化手段的最终目的都是：以最少的物流成本实现预期的物流服务水平，或者以一定的物流成本实现最高的物流服务水平。对于企业而言，要实施现代化的物流管理，关键在于全面、正确地把握企业内外发生的所有物流成本。因为物流成本是企业参与市场竞争的重要战略资源。

纵观我国物流成本的现状，主要症结在于对物流成本的构成认识不清，以及对物流成本的计算和控制分散，缺乏相对权威的行业数据。在现有的会计制度下，成本按照人工和产品来分摊，不设单独的物流成本会计科目，相关成本都列在费用栏中，所以在企业的财务报表中并无物流成本的直接记录，较难对企业发生的各项物流费用作出明确、全面的计算和分析。在财务预、决算表中，物流费用核算的是企业对外部运输业者所支付的运输费或向仓库支付的商品保管费等传统的物流管理费用，对于企业内部与物流相关的人力资源成本、设备折旧费用、固定资产税费等包含在其它经营管理费用中，没有进行单独核算。

3物流管理会计及其意义

国内外会计界已经发现，现有会计核算体系与物流成本管理的现实之间存在着技术冲突：一方面是物流成本管理巨大潜力的诱人前景，另一方面是物流成本在现行会计制度框架内很难确认和分离，不利于企业发现物流问题和寻找合理的物流方案，进而难以进行积极、有效的物流管理。客观上需要有一种新的会计方法能够为企业决策机构提供详尽的物流信息、明确物流责任、考核物流业绩、控制物流成本，这就是物流管理会计。

物流管理会计是一个以物流成本为中心，通过对物流成本的分析，对物流活动进行预测、决策、规划和控制的会计信息系统。它是管理会计在物流经济管理中的应用和发展，其建立的目的在于通过对物流成本习性的研究、费用水平的推测及控制，以及不同物流方案的比较，为有关部门制定决策服务，以实现物流活动的最优化和企业效益的最大化。物流管理会计是为企业物流管理服务的，它强调“事前计划、事中控制、事后反馈三部曲的统一，体现了一套预测、计划、决策、控制、分析、考核的管理模式”。由于我国长期沿用传统的会计制度，而物流概念接受比较晚，因此现在还没有建立起物流管理会计。这个工作要全国统一规范，还需要一些时日，但是各个企业可自行实施，逐步探索，取得经验。

4以物流管理会计为主导，寻求物流企业降低成本的基本途径

近年来，我国社会物流总成本与gdp的比重一直居高不下，高于发达国家8~10个百分点。这种状况表明，我国经济运行中的物流成本高昂，同时也表明降低这一成本的潜力巨大。

根据中国物流权威机构于2004年的计算，我国物流成本占gdp的比重每降低1个百分点，则可以在货物运输、仓储方面节能降耗1 000亿以上，可以增加1 300亿元左右的社会效益。以上测算表明我国物流成本管理水平有待提高并且通过提高管理水平来降低我国物流成本占gdp的比例具有巨大的经济和社会效益。

那么，如何降低物流成本？根据我国物流企业的总体情况，笔者认为物流企业一般可以采取下列基本途径降低成本。

4.1适当扩大企业规模。很多企业存在着规模经济。规模经济说明规模是一个重要的成本动因。在存在规模经济的行业中，一个企业比竞争对手具有较大的经营规模，就能获得一定的成本优势。当然经营规模也不能过大，否则会适得其反，产生规模不经济。

物流企业也存在着规模经济问题，因为物流业务规模的扩大可以使企业能够利用更先进的技术、设备来使企业内部分工更合理、更专业化，从而提高服务效率。此外，人数较多的技术培训和一定规模的业务经营管理，也可以节省成本。但是，第五次中国物流市场的调查表明，我国物流企业规模在500人以上的企业仅占11%左右，大部分企业规模在500人以下，从事公路运输的企业拥有的车辆不多。企业规模过小，运输能力、仓储配送能力、服务范围都有限，造成服务成本相对较高，规模效益难以实现。因此，扩大规模是物流企业降低成本的重要途径。为了改变我国物流企业规模过小的问题，具体办法有两种：一是通过制订现代物流行业规范和制订市场准入限制等措施，限制小于规模经济的第三方物流企业的发展与注册；二是通过鼓励合资、合作、兼并、整合等措施扩大现有第三方物流企业的规模。

4.2充分利用范围经济。范围也存在经济性。物流企业也可利用范围经济。例如，从事仓储服务的物流企业可以兼营配送、流通加工、库存管理以及其他增值服务，从降低相关物流成本。目前多数从事物流服务的企业只能简单地提供运输和仓储服务，而在流通加工、物流信息服务、库存管理、物流成本控制等增值服务方面，尤其在物流方案设计以及全程物流服务等更高层次的服务方面还没有全面展开。在这种情况下，物流企业结合自己现有的业务，拓展相关的经营范围，可以使企业走出一条降低成本，扩展利润来源的新路径。

4.3大力培养人才。众所周知，我国物流人才非常奇缺。因此，物流企业自身更要注重员工学习。并且既要重视物流方面显性知识的学习，更应重视与企业核心业务相关的隐性知识（经验或技能性知识）的学习，这样才能发挥学习对提高物流服务效率，降低物流服务成本的作用。

4.4提升物流技术应用水平。物流企业提升物流技术应用水平是降低成本的重要措施。

物流技术一般是指与物流要素活动有关的所有专业技术的总称。可以包括各种操作方法、管理技能等，如流通加工技术、物品包装技术、物品标识技术、物品实时跟踪技术等。此外，还包括物流规划、物流评价、物流设计、物流策略等。随着计算机网络技术的应用普及，物流技术综合了许多现代技术，如gis（地理信息系统）、gps（全球卫星定位系统）、edi（电子数据交换）barcode（条码）等等。适当地应用这些技术会显著提高物流服务的效率，从而降低物流服务的成本。

4.5提高物流设施设备利用程度。物流设施设备利用程度是在一定期间内对现有物流设施设备的利用率，利用率越高，单位产出分摊的有关固定成本就越低。在物流企业中，与物流设施设备相关的固定成本比重很大，因此提高它们的利用率是降低成本的重要措施。

4.6改善企业内外部联系。物流企业的内部联系是指物流企业内部价值链各项活动之间的联系。对于相互联系着的活动，改变其中一项活动的实施方式，便可能降低两者的总成本。有意地提高一项活动成本，不仅可能降低另一项活动的成本也可能降低总成本。

物流企业的纵向联系包括与供货商需求方之间的联系以及与其他物流企业之间的联系。第三方物流是连接供货方和需求方的桥梁，通过加强与供货方、需求方的联系，可能发现降低各方物流成本的机会。另外，组建战略联盟是加强物流企业之间联系的基本策略。通过战略联盟，物流企业可以在未进行大规模资本投入的情况下，利用联盟企业的物流服务资源，增加物流服务品种，扩大物流服务的地理覆盖面，为客户提供一体化物流服务，提升市场份额和竞争能力。显然，通过战略联盟寻求发展相对于单个物流企业凭一己之力发展是一种速度快、成本低的发展之路。

4.7调动职工参与积极性。职工参与成本管理的程度高、责任心强，积极探索降低成本的途径和措施是物流企业降低成本的一个关键因素。在当前我国正在开展建设节约型社会的大背景下，培养职工成本意识，让全体职工积极参与成本管理，可谓恰逢其时，不仅利于企业发展，而且将为节约型社会建设做出更大贡献。

5小结

以物流管理会计为主导，结合物流企业的总体情况提出降低成本的基本途径，但具体到每个物流企业来讲，应结合具体情况探讨降低成本的有效途径和措施。

参考文献：

[1] 菊池康也（日）. 物流管理[m]. 北京：清华大学出版社，1999.

[2] 唐纳德（美）. 物流管理——供应链过程的一体化[m]. 北京：机械工业出版社，1999.

[3] 杨广君. 物流管理[m]. 北京：对外经济贸易大学出版社，2004.

篇5

各区、县房地局，市房屋土地登记事务所：

为加强房地产抵押登记管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，现就抵押房地产为他人担保办理抵押登记的有关问题通知如下：

一、房地产所有权人以其所有的房地产，作为他人债务履行的担保设定抵押的，所有权人为抵押人、债权人为抵押权人，债务人为抵押关系的第三人。

篇6

为了加强对本市房地产经纪人的管理，发挥其在房地产市场流通中的积极作用，促进本市房地产市场的健康发展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根据《经纪人管理办法》（国家工商局第36号令）和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（沪府办〔1994〕第19号）及有关规定，就进一步做好本市房地产经纪人培训考试、资格认定以及房地产经纪活动的管理工作通知如下：

一、房地产经纪人员的培训考试和资格认定。上海市房屋土地管理局会同上海市工商行政管理局负责对申请从事房地产经纪活动的人员执业前的培训考试和资格认定工作。对符合资格的人员核发由两局共同制定的资格证书，发证人员资料由两局分别保存。有关新的《上海市房地产经纪人员资格证》的发证、换证等具体事宜，由两局通过联席会议方式定期协商处理。1998年度工商年检时，房地产经纪公司持证人员数量不足5名以上的，不得从事房地产经纪活动。市、区、县房地局主管部门对1998年1月1日起已领取营业执照、但持证人员数量不足5名的房地产经纪公司不予受理备案、注记和评定资信等级。

二、房地产经纪组织的日常管理工作由房地产管理部门和工商行政管理部门负责。房地产管理部门负责取得营业执照后的房地产经纪组织备案、注记等日常行业管理工作，发生持证人员在多个经纪组织注记的，由房地产管理部门查处并通报工商行政管理部门。工商行政管理部门主要负责房地产经纪组织的工商登记、核发营业执照及日常的工商行政管理法规的监督、检查、指导工作。注册登记时，工商行政管理部门应对申报的资格证书加注印记，以防持证人员重复使用证书。

三、违法行为的检查和处理。各级房地产管理部门和工商行政管理部门要密切配合，共同加强对房地产市场的监督检查，凡未取得营业执照擅自从事非法经纪活动或超越经营范围、进行不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处。凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处。

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各区、县人民法院、各铁路运输法院；各区、县国土资源和房屋管理局：

    为了维护我市房地产经济秩序，规范房地产执行秩序，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和我市有关规定，现就执行案件中涉及房地产的有关问题提出如下处理意见：

    一、人民法院对房屋、土地裁定查封或进行实体处分前，应当向房地产行政主管部门查清该房屋所有权、土地所有权、使用权的权属和他项权利的情况，以及国有土地使用权取得方式。人民法院可以派员、发函查询。房地产行政主管部门应当积极配合人民法院的协助执行工作，在接到来函后10个工作日内，将协助查询的结果书面函复要求查询的人民法院。

    二、人民法院办理协助执行事宜的，应当先到房地产行政主管部门的办公室办理受理手续。房地产行政主管部门对人民法院的协助执行工作，统一由办公室登记受理，再转有关部门办理。

    三、房屋、土地权属的确认，以房屋所有权人、土地使用权人和他项权利人在房地产行政主管部门的登记，或房地产行政主管部门提供的权属证明为准。

    预售商品房，以房地产主管部门的预售登记为准。

    四、人民法院在查封、解封和处分房屋的所有权和土地使用权时，应当遵循房地合一的原则。

    五、人民法院对房屋、土地进行查封时，应当向房地产行政主管部门送达协助执行通知书和裁定书或生效的法律文书，协助执行通知书应当载明被查封房屋、土地的权利人、权证号、坐落、部位、面积等。

    人民法院办案人员应当出示工作证、介绍信、执行公务证等能证明身份的有效证件。

    六、两家以上人民法院对同一标的房地产进行查封的，以最先送达到房地产行政主管部门的有效法律文书为准，办理相关事宜。

    七、人民法院对于案件执行完毕或不需要执行的，应当在10个工作日内通知房地产行政主管部门，对未予执行的房屋、土地解除查封。

    八、有下列情形之一的，人民法院认为确有必要采取控制性措施的，可以按第四条规定实行备案查封：

    1．违法用地或违法建设的；

    2．对所有权、使用权有争议的房屋土地；

    3．权利人尚未申请办理所有权证、使用权证的房屋、土地；

    4．房地产行政主管部门尚未完成确权的房屋、土地；

    5．其他情形。

    备案查封期间，房地产行政主管部门对上述房屋、土地可以确权，但不得办理转移、变更、抵押登记手续。房地产行政主管部门确权或处理上述房屋、土地后，应当及时函告人民法院。对确权后所有权、使用权不属于被执行人所有的房屋、土地，人民法院应当解除备案查封。

    九、人民法院对已经依法抵押的集体土地使用权、未交足土地出让金的土地使用权或者预售商品房进行处分时，应当与房地产行政主管部门取得一致意见后再处分。

    十、人民法院变价执行房屋、土地时，应当委托具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。

    涉及地价款、划拨土地使用权转让、集体土地征为国有土地的有关费用的评估结果，应当由房地产行政主管部门依法确认。

    涉案房地产的价格评估包括：房屋所有权和土地使用权（在建工程）的买卖、交换、赠与、析产、继承、拍卖、以房地产抵债，房屋和土地使用权租赁，房屋装修或改造以及法律、法规规定的其他情形。

    十一、人民法院以拍卖方式处分房屋、土地时，应当委托依法设立的拍卖机构进行拍卖，拍卖机构应当对人民法院确定的拍卖底价保密。

    十二、人民法院以变卖方式处分房屋、土地时，应当委托具有房地产经纪机构资质的经纪机构进行变卖，经纪机构应当对人民法院确定的交易底价保密。

    十三、经人民法院准许，由被执行人自行变卖的房屋、土地的，人民法院应当在变卖前，书面通知房地产主管部门，房地产主管部门应当协助人民法院控制变卖价款。

    十四、违法用地和违法建设项目经有关部门批准，被执行人补办有关手续，并补交税费及罚款后，人民法院可以处分。

    十五、房地产行政主管部门协助人民法院执行裁定和生效的其他法律文书，办理房地产相关手续时，如一方当事人拒绝配合，房地产行政主管部门仍应当协助人民法院执行，办理相关手续。

    十六、房地产行政主管部门协助人民法院执行生效的裁定和其他生效法律文书，办理房地产权属转移登记时，被执行人应当交回房地权属证书；拒不交回的，房地产行政主管部门可以直接注销其证书，并办理新的房地产权属证书。

    十七、人民法院办理诉前保全、诉讼保全的，参照本意见执行。

    十八、已被人民法院采取查封等控制性措施的房屋、土地，被执行人隐瞒真实情况，或房地产行政主管部门在接到人民法院的查封、转移裁定和协助执行通知后，仍办理抵押、租赁、转让等登记手续的，人民法院应当裁定其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员相应的法律责任。

    房地产行政主管部门应当按人民法院的裁定撤销不合法的抵押、租赁、转让等登记，并注销所颁发的证件。

篇8

近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，加强领导

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（七）完善相关制度，规范中介行为

加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

五、转变政府职能，实行政务公开

各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展计划委员会

中华人民共和国国家经济贸易委员会

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理总局

篇9

为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合本市实际情况，制定《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，现就试行中的有关问题通知如下：

一、本通知下发前已在市房地产勘察测绘所、各区县局房地测绘部门进行测绘的商品房，仍按《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》进行面积计算。

二、自本通知下发之日起，各房地产开发企业在申办商品房预售许可证时，即应按本规定提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料。

已领取商品房预售许可证，并已办理商品房预售预购登记的，可不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。

本通知下发以后，凡办理预售契约登记的各开发企业，须按本规定，在商品房预售契约中注明套内建筑面积（即独自使用建筑面积）、分摊的公用建筑面积和公用建筑部位。

三、房地权属管理部门、测绘部门进行商品房产权登记、测绘，应遵循本暂行规定。

北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》（附件一）进行计算。

三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

    四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

（一）套内的使用面积住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96－86）第2.5.2条（附件二）的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

（二）套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。

共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3.凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

五、公用建筑面积分摊原则。

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

六、可分摊的公用建筑面积。

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

七、不应计入的公用建筑空间。

（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

（二）售房单位自营、自用的房屋。

八、其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

九、分摊公用建筑面积的计算方法。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

    十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

十一、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。

十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行（附件三）。

十五、本规定由市房屋土地管理局解释。

十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。

附件一：国家经委《建筑面积计算规则》

附件二：建设部《住宅建筑设计规范》摘录

    附件三：北京市商品房（楼房）测绘技术规定

    附件一：国家经委《建筑面积计算规则》

（1982年11月12日  〔1982〕经基设字58号）

一、计算建筑面积的范围

    （一）单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

（二）高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面到高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

（三）多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

（四）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（五）用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（六）坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（七）穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（八）图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

（九）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

（十）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

（十一）建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。

（十二）有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

（十三）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

（十四）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（十五）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（十六）封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（十七）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（十八）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（十九）室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（二十）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

二、不计算建筑面积的范围

    （一）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

（二）检修、消防等用的室外爬梯。

（三）层高在2.2米以内的技术层。

（四）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

（五）建筑物以内的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

（六）没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（七）单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

（八）层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

三、其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

附件二  建设部《住宅建筑设计规范》

（GBJ96－86）（摘录）

摘录第2.5.2条  套内使用面积的计算应符合下列规定：

一、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和；

二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

四、内墙面装修厚度计入使用面积。

附件三：北京市商品房（楼房）测绘技术规定

为配合我市商品房（楼房）销售工作，在执行《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的基础上，结合我市具体情况，制定此技术规定。

一、准备工作

    （一）根据施测单位提供的竣工图纸或施工图纸按约比例绘制作业草图，草图绘制在统一的草图纸上。

（二）准备作业工具，外业测量必须使用检验合格的测量工具。

二、实地测量按照《建筑面积计算规则》（1982）经基设字58号进行实地测量，测量数据要满足面积计算的要求，草图的绘制和草图内容按照《北京市房地产登记测绘细则》中的要求执行。

三、绘制房地平面图一律按《北京市地籍测绘规则》中的图式要求进行绘制，如标注层数与实际层数不符，要在括号内标注出实际层数。

如：十五层    ——标注层数

      （十四层）  ——实际层数

    四、面积计算面积计算按照《建筑面积计算规则（1982）经基设字58号和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的要求进行计算。

五、精度要求房屋建筑面积测算中误差MP，不得超过下式计算结果：

    MP＝±（0.04√P＋0.003P）

式中：MP=建筑面积测算中误差。

      P=量算的面积。

（一）测量数据米为单位，保留两位小数。

（二）面积计算以平方米为单位。

（三）计算过程保留三位小数，公用建筑面积分摊系数至少保留四位小数。

（四）最终计算成果均保留两位小数。

六、填写登记表

    （一）填写“北京市房地登记表”

依照《北京市房地产登记测绘细则》中的要求进行填写。

（二）填写“北京市房屋登记表”

依据《北京市房地产登记测绘细则》，分摊公用建筑面积填在备注栏中。如标注层数与实际层数不符，要在部位及房号栏中显示，实际层数要加注括号。

如：十五层1501——标注层数

       （十四层）    ——实际层数登记表所填数字均保留两位小数。

（三）填写“北京市城镇土地使用权登记表”

依照《北京市房地产登记测绘细则》中的填写要求进行填写，如标注层数与实际层数不符，要在备注栏中注明，注释方法与“北京市房屋登记表”中相同。

新的登记表使用之前，按以上要求填写现行有关表格。

七、本规定由北京市房地产勘察测绘所负责解释。

附件：商品房销售面积明细表

    商品房销售面积明细表

                             地号：

共  页    第  页              坐落：

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｜      ｜        ｜            其    中            ｜公用建筑面积｜

｜部  位｜销    售｜－－－－－－－－－－－－－－－－｜            ｜

｜      ｜        ｜套内建筑面  ｜阳台建｜分摊的公用｜分摊系数：  ｜

｜房  号｜建筑面积｜            ｜      ｜          ｜－－－－－－｜

｜      ｜        ｜积（含阳台）｜筑面积｜建筑面积  ｜  备    注  ｜

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｜小  计｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

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｜总  计｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

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计算人：                检查人：                      年    月    日

篇10

现将北京市财政局《关于更换北京市行政事业单位统一银钱收据、统一罚没款物收据及票据购领证的通知》（京财综〔1999〕1069号）转发给你们，请按要求，做好有关收据及购领证的更换工作。此项工作有何问题，请及时与市局计财处联系。

北京市财政局《关于更换北京市行政事业单位统一银钱收据、统一罚没款物收据及票据购领证的通知》

京财综〔1999〕1069号  一九九九年八月十三日通知

市属各单位、中央驻京各有关单位、各区县财政局：

为贯彻落实财政部《关于行政性事业性收费和政府性基金票据管理规定》（财综字〔1998〕104号）和北京市财政局《关于印发〈北京市行政事业单位银钱收据管理规定〉的通知》（京财综〔1999〕283号）等文件精神，从1999年9月1日至1999年10月15日，在全市范围内统一更换北京市行政事业单位统一银钱收据、统一罚没款（物）收据有票据购领证，为确保此项工作能够顺利进行，现将有关事项通知如下：

1.凡在本市行政区城内使用北京市财政局印制的统一银钱收据及罚没款（物）收据的单位，须持本单位原票据的购领证及98年6月15日以后购领的统一银钱收据，统一罚没款（物）收据等材料，到原购票的财政局更换新的票据及票据购领证。

2.从1999年11月1日起使用带有防伪标志、规格为18厘米×10厘米、监制章为菱形的新版票据，旧票一律作废（包括各类专用票据）。对逾期不办理更换票据及票据购领证的单位，按照国家有关法律、法规，予以处罚。

请将此通知转所属各单位执行。

换票时间：9月1日-9月15日          市属各局、总公司

              9月16日-9月23日         市属各委办

              9月24日-9月7日          各高校及其它单位

             10月8日-10月15日         中央各部委办