房屋评估法律依据范文

导语：如何才能写好一篇房屋评估法律依据，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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    在南五环高速路拆迁建设中,因为对房屋拆迁补偿款的金额不满,27户拆迁居民将首都公路公司、大兴区政府、大兴旧宫镇政府和大兴五环路工程拆迁指挥部一起告上法院。记者今天上午获悉,经过审理,大兴法院红星法庭以原告的请求缺乏事实和法律依据为由,判决驳回起诉。

    2001年12月27日,大兴区政府设立了专门负责五环高速公路拆迁建设的拆迁指挥部,并将五环路四期旧宫段项目建设中的拆迁工作委托大兴旧宫镇政府具体实施。大兴区国土资源和房屋管理局与大兴旧宫镇政府均规定,拆迁补偿方式为货币补偿,房屋建筑面积以市测绘院1999年航拍图及产权证、准建证等手续为准。

    去年1月2日,大兴区国土资源和房屋管理局向拆迁指挥部颁发了房屋拆迁许可证,拆迁指挥部委托北京宏成房地产价格评估公司对原告宅基地范围内的房屋及附属物进行了测量登记和评估,结果已经原告签字确认。去年2月21日,大兴旧宫镇政府与原告签订了住宅房屋拆迁货币补偿协议,按照有关规定给予了补偿。同时,原告用该拆迁款购买了大兴旧宫镇政府为居民协调回迁的楼房,原告与旧宫镇政府确认搬迁补偿和差价金额后,领取了剩余的拆迁补偿款。但在拆迁补偿协议履行完毕后,27户拆迁居民又起诉要求上述被告按照实际测量的面积给付房屋补偿款。

    经过审理大兴法院认为,双方签订的协议合法有效,原告方的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,故作出上述判决。判决后,部分拆迁户已经提出上诉。

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诉讼之前可以邀请评估公司对受损物件，受损房屋面积，受损程度，做一个全面的白纸黑字，加盖评估公司公章的评估。

【法律依据】

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

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1、继承权公证费用：按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元；

2、房地产价值评估费用：根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算；

3、房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成；

4、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

【法律依据】

《公证法》第三十四条规定，当事人应当按照规定支付公证费。

对符合法律援助条件的当事人，公证机构应当按照规定减免公证费。

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2、如果协商不成，可以采用合法的形式索要赔偿。

3、没有催告也是可以直接要求赔偿的。

【法律依据】

《最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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论文摘要:随着经济的发展和城市化进程的小断加快，“拆迁”这个与人民利益密切相关的问题显得矛盾重重，处理小好就会激化矛盾，影响社会稳定和发展的大局、本文主要从行政法角度审视这一问题，分析了拆迁矛盾的现状、成因，并结合有关法律法规提出其解决机制。

近年来，我国的城ili建设步伐明显加快，伴随着旧城改造，一人批老住户步入了拆迁户的行列。由拆迁带来的纠纷呈上升趋势。且在一些地方出现了由拆迁带来的较为激化的矛盾。在依法治国的今天，拆迁这一关系人民根本利益的领域承待法律规范。

一、拆迁矛盾原因分析

1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。

2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。

3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。

二、行政法视野中的拆迁问题

1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题

现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。

2 .《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性

(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。

(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”

(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就，，致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。

3.其它法律法规存在的问题

我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。

三、解决拆迁矛盾之法律构想

要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。

1.树立正确的立法理念

国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。

2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规

(1)规范建设项目的审批程序

对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。

(2)应明确提出听证程序

《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。

(3)确立合理货币补偿机制

公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。

3.就政府而言，应严格依法行政。

依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。

依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过滥用职权停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服起诉的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。

另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。

4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。

现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。

参考文献

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【关键词】 房屋拆迁暴力拆迁行政程序

近年来，由拆迁而引发的冲突、已经成为公众高度关注的社会问题。城市房屋拆迁是社会经济发展过程中的一个必然现象，但房屋拆迁中存在的 “强制拆迁”、“暴力拆迁”引发的暴力抗拆现象屡见不鲜，已经违反了社会常态。这些事件损害了政府的形象，影响了社会的和谐稳定。从法律角度来看，程序上的缺陷，尤其是行政程序上的缺陷是产生诸多房屋拆迁问题的主要原因。本文旨在通过对我国房屋拆迁行政程序的分析，结合国内有关房屋拆迁的规范性文件及其实施效果来研究如何规范政府行为，完善房屋拆迁的程序和制度；同时借鉴国外发达国家的经验，提出了相关参考性建议，以期城市房屋拆迁的行政程序得到进一步规范和完善。

一、我国城市房屋拆迁的行政程序

1、我国城市房屋拆迁的一般程序

（1）准备相应的文件材料。这些材料包括：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

（2）确定拆迁计划和方案。确定房屋拆迁范围，获取居住人口和房产情况资料，编制拆迁计划和拆迁方案。

（3）主管部门30日内审查。房屋拆迁主管部门在收到拆迁申请30日内应当进行审查，审查内容包括：建设项目立项的批准文件和土地使用的批准文件是否合法；拆迁计划和方案是否合理；拆迁范围与批准的用地范围是否一致。

（4）获得拆迁许可证。

（5）拆迁公告。房屋拆迁主管部门应当制作拆迁公告，确定公告的内容，包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限和拆迁实施单位，在特定的比较醒目和易于公众阅读的地方张贴、宣传，并通知有关部门停止办理拆迁范围内的居民或居民分户户口的迁入。

（6）履行拆迁协议。由评估机构对被拆迁人的产权和附属物进行评估，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

（7）实施拆迁。拆迁人应在规定期限内完成拆迁。被拆迁人在房屋拆迁公告规定的或者拆迁主管部门裁决做出的拆迁期限内，无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

2、我国城市房屋拆迁中的行政行为

我国城市房屋拆迁现行适用的法律依据是2011年国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，其中规定：县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，颁发房屋拆迁许可证，公布房屋拆迁公告，做好宣传、解释工作，对违法进行行政处罚。归纳起来，政府的行为主要有行政许可行为、行政合同行为、行政处罚行为、行政复议行为、行政监督和管理行为等，其中行政征用和行政裁决是土地征收和解决争议的重要环节，也是城市房屋拆迁能否顺利进行的关键。只有规范城市房屋拆迁中政府的行政行为，制定严格合法的行政程序才能避免暴力抗迁等恶性事件的发生，使城市房屋拆迁顺利进行。

二、国外城市房屋拆迁行政程序的特点

通过国际的眼光来研究中国的问题，对于弥补现行城市房屋拆迁制度的缺陷，避免因拆迁引发的冲突、的发生无疑具有积极的作用。

1、西方各国公用土地行政征用程序的特点

西方各国宪法明确规定财产权不受非法剥夺，对行政征用行为进行法律上的规制。各国法律在明确授予政府财产征用权之外，对政府行政征用程序予以严格规定，强调行政征用的正当程序。具体包括行政征用立法程序、听证程序、强制拆迁程序、救济程序、行政裁决程序和诉讼程序等。以下是欧美主要国家的行政征收程序。

（1）美国。在美国，政府行政征用私人财产必须具备三个条件：正当的法律程序；公平合理的补偿；为公共目的使用。美国宪法第五修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”其行政征用的法律程序包括：一是预告；二是政府对拟征收财产进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约，被征方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性，如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿金；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿金并取得被征收的财产。

（2）加拿大。在加拿大，政府行政征用土地必须遵循以下程序：一是土地征收机关向批准机关提出征地申请，土地征收机关通知被征收的正式登记的土地所有者，并在当地的定期报纸上每周1次连续3周公告有关征地内容；二是土地所有者可以在接到正式邮件或第一次公告3日后向批准机关提出书面申请要求举行听证会；三是调查委员会要在举行听证会前2周到现场察看并准备相关资料；四是调查官向批准机构提交报告，要综合双方的证据、意见，分析征地是否公平、正确、合理、必要性。

（3）法国。法国《人权宣言》第17 条确定了征收必须公平补偿被征收人的损失，且必须在占有被征收财产之前事先支付补偿。其的土地征收行政程序包括事前调查、批准公用目的、具置调查和可转让决定等几个部分。

一是事前调查。作为行政征用程序的开始，调查的目的是收集必要的信息和咨询意见，没有经过预先调查程序而批准的行政征用视为无效。二是批准公用目的。批准公用目的可以确定行政征用目的的合法性，但不具体规定可以转移的不动产，其决定作为行政机关进行行政征用和法院裁决所有权转移、确定行政征用补偿金额的合法依据。三是具置调查。为了确定可以转移的不动产，还必须由省长通过调查确定可转移不动产的具置以及应受补偿的不动产所有权人和有关利害关系人。四是可转让决定。省长依据具置调查的结论来决定可以转让的不动产的界限，同时宣布可以转让不动产。但决定仅规定可转让不动产的具置，并不产生实际转让效力，当事人也可以提起越权诉讼。

2、西方各国征地拆迁争议的解决程序

城市房屋拆迁中关于补偿、安置问题所产生的纠纷是目前我国城市房屋拆迁中一系列暴力冲突事件出现的主要原因。西方各国征地拆迁的争议主要是通过司法救助、听证等形式来解决的。

（1）美国。美国非常重视以司法程序来解决政府行政机关与公民之间的拆迁纠纷。美国实施城市房屋拆迁的主要法律依据是《重要空间法》，因公共利益的需要，依法对私人财产实施强制征收。但是，其法律同时又规定，政府和公民具有平等的主体地位，如果政府和被征收人无法达成令双方满意的补偿金额协议，则由政府将案件送交法院处理。这样，就保证了居民上诉和对拆迁理由提出质疑的权利。

（2）加拿大。加拿大的征地机构组织征地具体事务的进行，征地的批准机构则调解和决定征地批准、补偿、进入或使用土地等方面的问题。如若预征中产生异议，批准机关组织举行听证会。批准机关调查征地机构和被征者，两者地位是平等的，批准机关在综合考虑各方的意见后做出裁决。征地机构在征地批准后进行规划登记、补偿评估，若补偿标准出现分歧，则由政府组织成立协调委员会，调查协调过程中的事务性和技术性工作则由专家承担，批准机构则行使协调、裁判的职能。

（3）法国。法国对征地拆迁的纠纷处理方式值得我们借鉴，主要体现在两方面，一方面是对行政机关批准公用目的的决定不服，或者以违反公用目的征收程序、超越批准权限的行为由行政法院提起越权。另一方面是向普通法院请求转移被征收财产所有权和确定补偿金额的行为，由公用征收法庭和法官专门处理。

三、完善城市房屋拆迁行政程序制度的建议

1、完善行政征用的程序规定

在我国当前的行政管理实践中，程序问题是行政征用的核心，包括事前的调查、审批和命令，事中的执行程序和当事人异议，以及事前或事后的补偿。国家应对征收征用的程序进行设计，如是否需要进行听证等作出统一规定。行政征用程序设计应明确规定行政征用的基本原则、指导思想、根本目标、补偿标准，设计征用的一般法律程序，如依法设定征用权，作出征用决定、公告、听证、调查、补偿、实施、强制、异议或诉讼、责任承担等。

2、建立健全有关拆迁的司法救济制度

一是建立司法最终审查制度来确定“公共利益”。在立法上，通过概括和列举并用的方式赋予公众对政府拆迁行为是否基于公共利益目的的诉权，由法院最终判定政府的拆迁行为的合法性。二是由司法机关裁决补偿安置纠纷，通过司法救济保障公民的权利。三是变行政强制拆迁为司法强制拆迁。非经人民法院的裁定或判决，任何人不得对公民的房屋实施强制拆迁。法院要对政府强制拆迁申请进行审查，确定是否应当强制拆迁。

3、完善听证制度，并发挥其作用

城市房屋拆迁程序中应逐步完善听证制度，增加征地过程中的听证程序，扩大听证适用范围，公开听证程序结果，说明征收土地的必要性和合法性。拆迁管理部门在颁发拆迁许可证前开听证会，论证拆迁的必要性和可行性。

【参考文献】

[1] 2011年1月19日国务院通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》[Z].

[2] 李俊：城市房屋拆迁程序合法化思考[J].工会论坛，2009（2）.

[3] 周大伟：美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例――兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革[J].北京：北京规划建设， 2004（1）.

[4] 沈开举：城市房屋拆迁法律规制研究[M].北京：中国检察出版社，2009.

[5] 宋建平、肖杰：行政征用制度若干问题刍议――以可持续发展与构建和谐社会为视角[EB/OL].法律教育网，2008-11-02.

篇7

【关键词】司法审查 行政拆迁裁决 适用性

2011年1月《国有土地上房屋征收和补偿条例》（下称《补偿条例》）代替《城市房屋拆迁管理条例》后，行政机关的裁决行为将受到法院更加严格的审查。探讨法院如何确立合法性和合理性并重的审查原则体系，以及两部分审查比例何如划分，进而更好地为政府决策、改革发展、经济增长、社会稳定发挥司法服务社会管理创新的作用，具有一定的理论价值和现实意义。

行政司法审查合理性之惑

行政审判是遵循“合法性审查”还是“合理性审查”一直是横亘在学者和法律工作者面前的难题。严格依照适用法律解决纠纷的“规则之治”并不能完全适应我国国情。中国的传统规范体系有一定的多元性和对社会的开放性，特别是由于民间的情理习俗与作为国家意识形态的儒家哲学之间互相贯通，行政机关对公权力的适当进行合理性审查在实践中是存在的，这也与行政机关的自由裁量权相对应。从历史沿革来看，对行政行为的司法审查已从单一合法性审查向兼顾合法性与合理性转变，合理性审查作为合法性审查的发展和补充对行政主体提出了更高的要求，并且已被大多数法治国家接受和运用。

拆迁裁决中适用合理性审查之透视

合理性审查的必要性解析。作为城市改造、城市发展的重要环节，拆迁工作涉及面广、难度大，涉及居民人数众多，利益关系错综复杂。拆迁纠纷成为社会的敏感问题，是热点亦是难点，处置不当极易引起矛盾激化，影响稳定大局，不利于社会管理和满足百姓利益。对拆迁裁决进行合理性审查具有一定必要性。法院在审理中，确实发现合法性审查触角难以企及的地方。如根据相关规定，评估时间点定在房地局核发拆迁许可证之日。由于房价在不断攀升，在签订动迁协议或是进行拆迁裁决时，按照之前核发拆迁许可证时的评估价进行补偿，往往不能反映现时房屋的客观市场价值。

行政案件不进行合理性审查的规定对主管部门作出拆迁裁决有一定的消极影响，不利于客观公正地解决拆迁争议。如果仅仅驳回被拆迁人的诉讼请求，拆迁矛盾依然存在甚至升级，判决的社会效果实难体现。在各地的实践中，拆迁裁决的合理性问题早就引起重视，在现行法规、规章为依据的前提下，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对补偿幅度和安置标准未作具体规定，而由地方法规、规章及规范性文件加以明确，按此幅度和标准进行补偿和安置，这就是“依法”的涵义，实际上这是一个基础和起点。审查补偿合理与否在一定程度上已转化为拆迁主管部门应尽的义务，法院在此基础上作审查的标准予以适度提高和调整，关系到被拆迁人的利益。

合理性审查的可能性解析。对于房屋主管部门作出的拆迁裁决是作为民事案件审理还是行政案件审理向来存有争议，直至《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，向人民法院的，人民法院应当作为行政案件受理”以后，拆迁行政裁决的具体行政行为的地位方得以正式确立，迄今拆迁裁决作为行政案件纳入行政诉讼范围审理已成定局。

拆迁人与被拆迁人的关系是民事法律平等的关系，房屋拆迁主管部门即住房保障和房屋管理局（下称“房管局”）与拆迁人、被拆迁人之间形成行政法律关系，以此为准拆迁法律关系具有双重属性。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“被告对平等主体之间的民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”这一规定为彻底全面地解决拆迁纠纷提供了法律依据和广阔空间，如果拆迁裁决违法则其效力不复存在，争议处于悬而未决状态；如果被拆迁人不采取复议手段而直接诉诸法院，法院审理拆迁争议实际上等同于审理一审民事案件。如果将拆迁裁决案件视为内含一定民事性因子，且具有一定可处分性，那么在纯粹的合法性审查基准上辅之以合理性审查是具有一定可行性。

拆迁类行政案件中合理性审查之实证分析

两件案件处理效果差异透视。通过对照上海市徐汇区法院审结的两则案例，可以发现，其中案例一引入了合理性审查，案例二仅进行了合法性审查，案件处理的思路不同，得出的法律效果和社会效果也截然不同。

案例一：原告杨某诉被告房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案。两原告系房屋的所有权人，该房屋属被拆迁范围。第三人某有限公司因与原告协商不成房屋拆迁补偿安置协议，向被告申请裁决。因原告不服裁决结果而向法院提起行政诉讼。经法院审查，裁决并无违法之处，但被告裁决安置给原告的房源，与第三人在补偿安置协议中提供的房源相比，地理位置过于偏远，对当事人权益的保护存在失衡现象。故我院以发送“协助矛盾化解建议函”形式向被告提出“适当调整房源”的建议，被告采纳我院建议后以两原告撤诉结案。

案例二：原告陈某诉区房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案。原告陈某认为被告认定的原告房屋建筑面积有误，被告辩称原告的私房建筑面积，系根据有关记载及规定确定，不存在错误的问题；原告还对评估等报告有异议。实际上，从合理性审查的角度看，被拆迁人对评估价格有异议，虽然已超过异议的申诉期限，但有关部门也应创造条件为复估和鉴定提供方便，对建筑面积的认定也应仔细甄别相关历史资料或查证实际建造年份。但法院严格按照合法性审查的标准，驳回原告。嗣后，原告不断申诉上访，给社会的稳定带来负面影响。

拆迁裁决欠缺合理性之分析。法院在审理时发现，拆迁裁决合理性的欠缺成为拆迁纠纷频发的原因：

第一，拆迁裁决低于协议，有惩罚之嫌。随着城市建设突飞猛进，房产市场风起云涌，被拆迁人自我保护意识逐年增强，运用“价值规律”、“等价交换”等市场经济法则进行协商的愿望十分强烈，法规和规章的滞后与实际操作不相适应的情况日渐突出。法院审理时动态上的平衡必须加以考虑，否则拆迁难以顺利进行。拆迁人为其本身的利益所驱动即加快拆迁进程，承诺被拆迁人在一定限期内完成搬迁可以获得诸如速迁奖、易地安置奖、交通补贴费等优惠条件，这也是对法规、规章滞后的一种补救措施。对此，拆迁主管部门是认可的，对缓解拆迁矛盾有积极意义。与此同时，一旦双方协商未果，拆迁人申请裁决，主管部门依据虽已滞后但仍在适用的法规、规章所确定的安置标准和补偿幅度作出裁决，法院不能由此认定裁决违法，但裁决结果对被拆迁人是不利的。由此，就同一事实和情形协议与裁决之间存在着标准和幅度上的落差，裁决低于协议，裁决难免有“惩罚被拆迁人”之嫌，确实存在合理性问题，难以得到社会各方面的认同。

第二，裁决置换房源较远，对当事人保护存在失衡现象。如原告杨某诉被告房管局不服房屋拆迁行政裁决纠纷案中，裁决安置给被拆迁居民的房源与拆迁人在补偿安置协议中提供的房源相比，地理位置过于偏远，并且明显存在惩罚性倾向。诚然，鉴于上海市房源较少等因素，将被拆迁居民安置到郊县地区，确系城市发展进程中的客观原因，但房屋管理部门仍应将保护被拆迁居民合法权益置于首要位置，杜绝惩罚性裁决情况的发生。在徐汇区法院操作中，有时以原房屋和置换后房屋距离20公里为标准评判置换房屋是否过远，以及是否违反合理性要求。

第三，置换的房屋不利于当事人的生活。例如拆迁纠纷中，老人腿脚不方便，理应安置在一二楼层，但置换的房屋在五楼，且无电梯等基本设备，属不合理范畴。

第四，房屋安置操作中以货币补偿代替房屋补偿。如在裁决拆迁补偿150万元，已经置换一房屋价值总计70万元，剩余80万元数额较大，理应以另一房屋补偿，因房屋的单价低于市场均价，属给予当事人的福利，实践中如裁决补偿当事人货币，则变相损害当事人的利益。

合理性审查之路径

行政裁决应符合的合理性原则。第一，平等原则。在行政裁量中，法律规范仅对行政行为作概括性的规定，行为的具体条件、标准、方式、顺序等都由行政机关自行抉择。此时，拆迁裁决审查的平等原则必须超越形式意义上的平等，因此在裁决的认定上具有稳定与连贯性，即对同一地区的拆迁裁决或类似案件的认定和处理有一个相对统一的标准。

第二，比例原则。拆迁要求被拆迁人搬迁，本身对其权益具有一定影响，因此拆迁裁决必须有法律依据，而且必须在侵害公民权利最小的范围之内行使，应在全面衡量公益与私益的基础上选择对对方侵害最小的方式进行。

第三，利益均衡原则。利益均衡原则是指存在利益冲突的时候，行政机关要进行比较、衡量和取舍，使冲突的利益之间达成一种相对平衡。为此，行政主体必须在全面考虑立法目的、社会需求及个案事实等因素的前提下，确定利益衡量的标准和规则。

行政裁决应涵摄之合理性因素。第一，对建筑面积的认定应兼顾历史和实际情况。对房屋建筑面积的认定是拆迁双方在协商过程中的焦点问题，如果对房屋建筑面积这一事实认定不清，可能导致在复议或者诉讼时具体行政行为被撤销、要求重做等否定性后果的发生。实践中也存在一些房屋没有任何建造凭证或者房地产权证，也无法查证建造的具体年份，这就为合法有效的建筑面积的认定造成了困难。对这些房屋建筑面积的认定，应进行认真调查，进行必要的走访，查证实际建造年份等途径，使得对其建筑面积的认定尽量有据可依。当穷尽上述多种手段仍无法查证时，则应运用合理性原则选择对被拆迁人有利的方案对其进行安置。

第二，拆迁补偿应当遵循市场规律。房屋拆迁的核心是对被拆除房屋的补偿。房屋货币补偿的评估，由有资质的专业评估机构的专业人员，遵循价值规律和估价原则，选择适合的估价方法，并在综合分析被拆除房屋周边地区类似房屋市场实际成交价等因素的基础上，对被拆除房屋价值进行合理判定。

房地产市场评估是一项专业性极强的活动，按照一般居民的理解能力无法做到完全理解实属正常，法院在审理时要做好释明工作，尤其是一些影响评估价格的重要因素如评估时点，被评估房屋的本身质地等，关键还是要监督形成公正合理的房地产市场估价机制。在拆迁裁决案件办理过程中，被拆迁人对评估价格有异议的，虽然已经超过规定的异议的申诉期限，仍应建议拆迁管理部门创造必要的条件，为居民复估和鉴定提供方便，形成居民权利维护的补充机制。

第三，大力保障被拆迁人的选择权。政府职能部门需要依法办事，不断提高依法行政的水平，同时，行政管理的复杂性、多变性，意味着同时也要赋予行政机关一定的自由裁量权。在拆迁裁决案件审理过程中需注意以下两方面：

一方面，在安置方式的选择上，适用多种安置方式时，应尊重当事人的选择权，并给予被拆迁人最有利的安置方式。根据2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，城市房屋拆迁一般采取三种安置方式：货币补偿安置、价值标准房屋调换和面积标准房屋调换。在审理时，应秉持有利于当事人的原则，选择对当事人最为有利的方式，对当事人进行安置。

如存在基地优惠安置方案的情形，主要适用于奖期内达成拆迁补偿安置协议的居民。拆迁双方无法达成协议，一方申请裁决时，尤其是对于一切历史遗留基地，由于房屋市场价格评估较早，评估价格和补偿标准与案件受理时的市场实际情况区别已经较大，在处理此类拆迁裁决案件时，办案人员应主动与当事人沟通，争取将基地内的优惠方案适用于已过安置期限却仍未达成补偿安置协议的被拆迁人，以实现被拆迁人利益的最大化。这样做“事实”认定上存在些许瑕疵，但因赋予了被拆迁人更多的权益，可以提高被拆迁人对拆迁裁决案件的认可度，也容易获得对裁决决定的认可。

另一方面，对当事人适用同一种安置方式时，如房屋调换方案，也应切实给予当事人两套房源方案供当事人选择。2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定：“实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。”这里的两处安置用房应理解为两套房源方案，当安置房源数量为两套或者以上时，拆迁人也应提供两套具有相应数量房源的安置方案供被拆迁人选择。

第四，妥善处理“回迁”、原地安置非法定安置方式。拆迁人和被拆迁人在协商中可以就拆迁补偿安置进行充分协商，并可能采取不限于三种安置方式的其他方式，如有的动拆迁基地采取原地安置、回迁或者帮助居民以货币补偿款从市场购买二手房等多种形式。只要双方当事人自愿，未违反相关法律、法规的强制性规定，又能有效解决拆迁补偿安置争议，法院应当允许，并予以提倡。在审理过程中，如果拆迁一方提出要按照三种安置方式之外的其他方式进行安置，另一方当事人又予以认可的，可以引导双方通过自行签订补偿安置协议的方式。裁决实践中，经常有一些居民提出原地安置、回搬等要求，虽然这些要求并非法定的安置方式，但可以提醒裁决经办人员查清这些要求有无实现的可能。虽然有些基地中有原地安置的房源，但因这些房源尚未建成，无法满足产权房屋调换的“已经建成、产权清晰、产权人需为拆迁人或者拆迁实施单位”等条件要求。若确实基地仍有部分原地安置房源，应基于人性化考虑，通过申请人承诺等方式，尽量满足居民要求。若这些要求确实无实现的可能，法院应当及时按照事实和法律，作出最终的决定。

第五，最大限度便利当事人生活。在判断拆迁裁决是否便利当事人生活时，某单位曾逐渐形成一套标准，即“高度”和“距离”标准，可作为相关案件审查的参考。具体而言，距离标准是指如果安置地点附近没有公交、地铁，且距离市区较远，交通极为不便，则属安置不合理。高度标准是指老年人宜安置在较低的楼层，方便其行动；如果安排的楼层较高且无电梯，则属不合理。除了高度和距离以外，附近是否有学校、医院等公共基础设施也是重要的考量因素。当然，审查这些公共基础设施的因素时，可酌情考虑相关安置配套的远景规划及其现实可能性。

篇8

张女与张男于1997年6月25日登记结婚。2005年3月14日，张女与张男因感情不和办理离婚登记，离婚协议第三项约定：双方有住房一套，两居室，房主是女方，离婚后带阳台的房间归男方、北面房间归女方所有。

该房为张女1995年12月30日按标准价向其单位的房改房。2002年4月18日，张女取得房屋所有权证，其上标有：标准价出售住宅，登记房屋所有权人张女。2007年11月22日，张女办理了标准价改成本价手续，交差额17286.2元。至此，该住房共支付房款64843.22元，其中张女个人支付40880.8元，张女与张男婚姻关系存续期间实际支付23962.42元。

离婚后张男将户口从涉案房屋中迁出，但至今不肯搬出。张女于2007年1月诉至法院，请求依法确认张女、张男于2005年3月15日签订的离婚协议书中第三条无效；依照《婚姻法》照顾妇女儿童的原则房屋归张女所有。

张男在一审法院答辩称，双方争议的房屋是双方共同财产，不是张女婚前财产。2005年离婚时，双方已对房屋做出明确约定，两人都享有争议房屋的所有权，带阳台的房屋归张男所有。张女是2007年才提讼的，而双方离婚的时间却是2005年，张女提出的诉讼请求也已超过诉讼时效，故希望法庭驳回张女的诉讼请求。

二、审判

受法院委托，某房地产评估中心对该房屋的现值进行了评估，估价结果为548800元。估价报告载明：本次估价结果是扣除了已按有关规定缴纳6％房价款的完整产权。张女为此次评估支付评估费2740元。

一审法院判决认定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。但双方在财产分割时处理的财产应是双方合法拥有的、不涉及他人利益的共同财产。本案诉争的房产是双方以标准价进行购买，亦即张女、张男仅享有该套房屋94％的产权，另有6％的产权仍属于张女单位所有。张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产，侵害了集体利益。双方达成的协议中该条款应无效，张女主张确认离婚协议中涉及房产部分无效的请求，应予以支持。该住房系夫妻关系存续期间取得房屋权属证明，应视为夫妻共同财产，考虑到张女在婚前已就该套房屋交纳部分购房款，这部分购房款亦应视为张女的婚前个人财产。对于双方婚后交纳的购房款，应视为夫妻共同交纳。按该房屋的现价值以及增值的具体情况对该房屋的价值予以分割。张男辩称该案已过诉讼时效，无法律依据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项和《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款之规定，判决：一、张女、张男于2005年3月14日签订的离婚协议第三项关于住房安排的内容无效；二、该住房归张女所有，张女于本判决生效后30日内给付张男房屋折价款人民币12万元。

张男不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，驳回张女的诉讼请求。上诉主要理由是：1　张男与张女的离婚协议没有侵害他人财产，应合法有效；2　本案诉争房屋尚没取得完全产权，法院不能判决归张女所有：3　本案诉争房屋的评估价是548800元，原审判决张女补偿张男12万元，有失公平。

二审法院认为，国家对不动产的统一登记制度不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权，张女与张男在离婚协议中约定带阳台一间归张男所有、北面一间归张女所有，违反了一物一权(所有权)的基本原则，该约定无效。张女要求确认离婚协议中的该约定无效，符合《物权法》的相关规定，应予支持。原审法院以离婚协议中关于住房安排的内容侵害了集体利益为由，确认该内容无效，理由不当，予以纠正，但原审法院判决离婚协议中关于住房安排的内容无效正确，予以维持。

张女于2007年11月22日为本案诉争房屋办理了标准价改成本价手续，本案诉争房屋现已取得完全产权。故张男有关本案诉争房屋尚未取得完全产权、法院不能判决归张女所有的上诉理由，已无事实根据，本院不予采信。张女要求依法分割本案诉争房屋，理由正当，应予支持。对于本案诉争房屋的分割，本着有利于最大限度地发挥物的效用和方便当事人生活的原则，应确定房屋归一方所有，分得房屋一方给付另一方房屋折价款。原审法院根据本案诉争房屋在张女与张男婚前、婚后的付款情况及房屋的现值，判决张女给付张男房屋折价款12万元并无不当。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、评析

本案是《物权法》实施后依据物权法定原则和一物一权原则判决的案件，该案涉及的争议焦点问题主要是：1　张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割是否合法有效?2　成套房屋内部的房间所有权能否登记。3　房改房离婚时如何分割?

1　张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间的所有权分割违反了物权法定的基本原则

法律禁止当事人在建筑物区分所有权的专有部分中再创设内部房间的所有权。我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”“物权法定”由此被设定为统领《物权法》的基本原则。

物权法定原则的基本含义主要有两项：一是当事人不能约定法律规定以外的新物权种类，此即物权种类强制；二是当事人不能或者仅仅可在极为有限的范围内改变现有的物权种类，此即物权种类固定，物权法定的本质不仅在于种类法定，还在于内容法定，或者说内容法定是实质，种类法定是形式。

物权为什么不能像债权一样自由创设呢?民法理论认为，物权是对世权、绝对权、支配权和排他权，其效力强于其他权利，为确保物权特性及其效力的实现就应以社会公认的方式予以创设并建立相应体系，而不能由当事人私自创设权利。考虑到物权法定原则的选择事关我国民事财产法的基本体系，《物权法》担负着公有制财产如何进入市场这一经济、社会与法制转型的核心问题和物权法定原则有助于现行物权法规体系的整合等因素，我国《物权法》第一次明文规定了“物权法定”原则，意味着物权的种类及其容由法律直接规定，当事人不得创设法律没有明确规定的物权(类型强制)，也不得以特别约定变更法律明确规定的物权内容(内容固定)。

《物权法》首次对高层建筑物房产界定了建筑物区分所有权。该所有权是一种特殊的复合型的所有权。业主是建筑物区分所有权的权利主体，专有部分系建筑物区分所有权的基础，它是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，该建筑物区分所有权是以套为单位进行权属登记确权发证的，权利的客体是建筑物区分所有权而不是专有部分的房间。结合本案，当事双方协议分割的是以套内专有部分的各个房间为所有权的客体，该“套内房间所有权”

首先在构造上不具有建筑物区分所有权所要求的独立性。这种独立性是此专有部分与彼专有部分在建筑物构造上能够客观地区分范围，是建筑物区分所有权之间即套与套之间在构造上的独立性，而不是套内房间之间的独立。其次，该套内专有部分的各个房间作为所有权的客体也违反了建筑物区分所有权要求使用上具有独立性的要件。建筑物区分所有权的专有部分与一般独立的建筑物相同，能够满足一般生活需要，而仅套内的专有部分的房间无其他部分是难以满足一般生活需要的。再次，建筑物区分所有权能够通过登记予以公示并表现出法律上的权利客体，而套内专有部分的各个房间作为所有权的客体则无法满足不动产的权属登记及公示的要件。综上，该案的双方当事人自己在《物权法》外私自创设套内专有部分的各个房间的所有权，违反了物权法定基本原则，属于无效约定。

2　张女与张男协议离婚中关于成套房屋内部房间所有权的分割也违反了不动产权属登记的规定

我国实行房屋所有权登记发证制度。2001年修订施行的建设部《城市房地产权属登记管理办法》虽然没有明文规定单元房屋以套为单位登记，但是从权属证书上看，成套的单元房屋不同于可以拆分的以间为登记单位的普通平房。它的最小登记单位是“套”而不是“间”。它是通过登记成套房屋的所有权人、坐落、丘号、幢号、房号、楼层、建筑面积等来公示权利人的权属信息。《房屋登记办法》更是明文规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”结合本案，一旦允许双方当事人自由地创设“套内房屋的房间所有权”就会破坏统一的不动产权属登记制度，给不动产的权属登记、公示带来混乱并直接影响交易安全。

3　离婚诉讼中“房改房”如何分割

首先，需要解决涉案房屋的权属问题。《婚姻法》所确定的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或者一方于婚姻关系存续期间所取得的财产，均为夫妻共同财产。通常，房屋所有权证取得的时间，应作为界定房屋是夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，无论产权是登记在一方名下还是登记于双方名下。只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，原则上均应认定为夫妻共同财产。

其次，涉案的房改房能否因为女方单位有6％产权而不能分割或出售?根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法交易，没有限制。而职工以标准价购买的住房，只拥有部分产权，住用5年后进行交易时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。

一审审理期间，涉案的房屋有6％的产权属于张女的单位所有。根据2003年最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属。所以，一审法院以张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产(另有6％的产权仍属于张女单位所有)侵害了集体利益，故双方协议中该条款应无效的判定是有法律依据的。

篇9

一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。

篇10

一、目前国有土地上房屋拆迁中的主要问题

由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得国有土地上房屋拆迁矛盾更加突出。

国有土地上房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此，国有土地上房屋拆迁评估问题已经成为目前拆迁纠纷的焦点。

一是估价方法问题。《国有土地上房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《国有土地上房屋拆迁估价指导意见》明确提出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格＋修正”的估价方法。但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。

二是估价机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。

三是拆迁评估混乱无序。有的城市不具备拆迁评估资格的机构做评估。

历史遗留问题

一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。我国《国有土地上房屋拆迁管理条例》规定“拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。但是在实际操作中，拆迁人往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无权属证书房屋一律视为违章建筑，实施无偿拆除。事实上，无权属证书房屋并不等于违章房屋。

二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。改革开放以来，许多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳了各种税费。但因未及时办理变更手续，拆迁时按住宅房屋进行补偿，与营业用房的市场价相差甚远，被拆迁人意见很大。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。

城乡结合部集体土地房屋拆迁问题

随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。由于《土地管理法》及《条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。现行的《条例》仅适用于城市规划区内国有土地，对于集体土地上房屋拆迁尚无明确的法律规定，目前集体土地房屋拆迁一直依据的是土地征用条例。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。因此，集体土地房屋归纳起来就是“两种性质（集体土地、国有土地），两个政策（征用、拆迁），两个部门（土地部门、建设部门），两个许可证（征用、拆迁）”的问题。

二、关于目前拆迁问题的解决措施及有关政策建议

（一）坚持量力而行原则，确定合理的拆迁规模

1、合理控制拆迁规模。对于拆迁量大而集中的地区，政府应当适当加大中低价位商品房和经济适用房的供应量，有条件的地区，拆迁可针对经济困难的拆迁户直接购买该区域经济适用住房进行置换。

2、编制年度房屋拆迁计划，并报上一级人民政府备案争取做到高速公路拆迁房屋有备案、有预案。

3、加强规划的编制工作，提高旧城拆迁改造的科学性。旧城改造必须严格执行城市总体规划的各项要求，保证城市总体规划实施的稳定性。城市旧城改造规划方案和拆迁地块的详细规划方案应当公示，充分听取群众意见。要根据城市经济的承受能力合理安排旧城拆迁改造的时序，原则上经依法批准建设且竣工验收后未满10年的商品住宅不列入拆迁范围，确因城市道路、绿化等市政公用基础设施建设需要必须进行拆迁的，应当充分听取广大群众意见，征得广大群众支持。另外，对新房拆迁，应当适当提高补偿标准。

（二）规范拆迁评估，实现评估市场化

1、规范评估项目承接制度，实行投票制或抽签制，从源头上遏制拆迁人利用项目操纵估价。被拆迁房屋价格的评估，必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定或由拆迁人决定的，而应有多家不同的机构可供被拆迁人选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在被拆迁人选择评估机构时，政府不应设置障碍，如对评估机构进行地域限制等。

2、完善国有土地上房屋拆迁估价方法。一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

3、加强对房地产评估人员和机构的监督管理。一是加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部规章制度，完善自我约束机制；二是建立与房地产评估市场相适应的监督管理制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，并对评估机构的评估质量进行监控。如对经专家认定误评、错评报告数量达全年评估总量一定比例（如10％）的评估机构，取消其评估资质，规定此后不得从事评估业务；三是建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制。对房地产评估机构同拆迁人互相串通损害被拆迁人利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）完善相关政策，妥善解决历史遗留问题

1、对拆迁范围内由于历史原因造成的手续、证照不全房屋的补偿问题，应采取谨慎和实事求是的态度进行处理。针对被拆迁居民居住在历史形成的无证照房屋中的特定情况，从尊重历史、面对现实、实事求是的原则出发，从实施社会帮助，本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由拆迁人与被拆迁人通过民事协商达成一致的行为给予认定。另外，为了在拆迁中做到准确界定违章建筑，将违章建筑与历史原因造成的无证照房屋区分开，可以在拆迁程序中增加房屋鉴定环节，对有争议的房屋通过鉴定确认其房屋的存在是否合法与违规。

2、对拆迁范围内住宅改为非住宅房屋的补偿问题，原则上根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质，但地方可以根据实际情况本着尊重现实的精神制定具体细则，例如可参照房屋所有人的经营是否合法，是否连续经营一定期限等因素确定其房屋使用性质。

事实上，解决“住改非”问题的关键在于规划部门、土地部门提前把关，不能将问题留在房屋拆迁时进行。当房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应到规划部门、土地部门、房屋管理部门办理相应变更手续。对房屋使用性质已经变更，且符合变更条件，但又没有办理变更登记的，规划部门应敦促补办房屋使用性质变更手续，并补交国家规定的有关税费。

（四）尽快出台国家级集体土地房屋拆迁管理办法