房产税的税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房产税的税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、降低房产原值的纳税筹划

筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划

(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。

(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。

(三)改变收入性质某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划

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关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

中图分类号：F810.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）06-0018-02

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

参考文献：

[1]王虹，陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社，2006.

[2]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，2007，(11).

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我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力；第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力；第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱

我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元；B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。

（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系

目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。

（三）缺乏税收筹划事前管理

管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。

三、税收筹划问题的解决路径

（一）提高税收筹划意识

积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。

（二）提高税收筹划能力

房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。

（三）强调做好事前筹划

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关键词：房地产企业 税收筹划 所得税 土地增值税

一、前言

为了促进国家经济的稳定及健康发展，近几年来，我国政府对房地产行业的调控力度也逐渐加大，这在一定程度上对房地产企业的成本及经济效益产生了较明显的影响。因此，房地产企业越来越重视利用税收筹划来使企业的竞争力及经济效益得到一定提高，本文主要就房产企业税收筹划等相关方面作以下分析。

二、什么是税收筹划

（一）税收筹划的概念

税收筹划指的是指纳税人在税法规定许可的范围内，通过对投资、经营、理财活动等进行筹划和安排，充分利用税法所提供的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。税收筹划的具体表现就是在合法前提下“缴税最少，缴税最晚。”。

（二）税收筹划的特点

1、合法性。进行税收筹划的过程中，纳税人必须严格遵循税法的相关标准，然后再结合税法及本企业的具体情况，从多种涉税行为中，选出对本企业最有利的方案。此过程中，需对经营条件、投资环境以及其他法规进行综合考虑，因此，合法是税收筹划的主要特征。

2、全局性。进行税收筹划时，企业需对企业内部的经营决策问题、财务活动及纳税问题进行多方面考虑，然后制定出对企业发展最有利的税收筹划方案。

3、目的性。税收筹划的主要目的就是在最大程度上获取税收利益。税收利益的含义是： 一、获得利益的时间价值应尽可能对纳税时间进行延迟，从而使税收负担得到一定减少；二、使纳税的绝对额得以减少，即尽可能通过减免税的形式来使应纳税数额降低到一定程度。在税收筹划过程中，均以实现税收筹划的目标作为一切税务筹划工作的出发点及归宿。

4、超前性。税收筹划是在应税行为发生前而做的计划及安排，其在事先通过多种方式对纳税方案调整，从而使税负得到一定减少。

5、时效性。任何事物都会在不断发生变化，而税法也一样，税收政策主要是根据国家的发展需要而制定的，当国家的经济结构出现变化时，国家就会对税收法律进行相应调整，因此，企业在进行税收筹划的过程中，应和当时具体的税收法律法规进行有效结合，这样所作出的筹划才会具有一定的现实意义。

三、房地产企业进行税收筹划的必要性或重要性

（一）税收筹划主要是建立在纳税人对国家税法比较清楚的理解及掌握的基础上的，税收筹划的过程比较复杂，且也有一定难度，通过税收筹划，房地产企业可以逐步加强自身的财务核算与管理，从而使财务管理水平及纳税意识都得到相应的提高。

（二）无偿性是税收的重要特点，而依法纳税又是每个企业的义务，纳税支出会对企业的经济效益带来一定损失，在收入、成本、费用等都处在相对稳定的状态时，企业的税后利润和纳税金额就是一种相互消长的关系，通过税收筹划，房地产企业的税后利益会在一定程度上实现最大化。

四、房地产企业如何进行税收筹划

（一）房地产企业进行税收筹划的关键点

房地产企业涉及的税种很多，其中以营业税、企业所得税、土地增值税最为重要。营业税属于流转税，房地产企业只要预收了售房款，不论如何进行账务处理均需缴纳营业税，因此，在营业税上进行筹划的可行性不大。而企业所得税、土地增值税则不同，不但税率高、税负重，而且可筹划的空间较大，下面就企业所得税、土地增值税的税收筹划分别进行分析探讨。

（二）关于企业所得税的税收筹划

1、降低账面收入与延迟纳税时间。房地产企业应委托销售公司对其产品开展销售，并且与其交涉推迟开具销售清单，使其纳税时间

尽可能被递延，增加纳税资金的使用周期及时间价值。同时也能够推迟销售公司需要缴纳的营业税。

2、借款利息支出。房地产企业使用的资金非常大，每种筹资方式形成的税负也不一样。负债情况和企业财务风险呈现正相关的关系，因此企业必须选择合理的筹资方法，确保风险和收益尽可能维持在平衡状态。企业的资本主要由债权资本和股权资本组成，如果接受股权投资，那么则必须在税后和投资人共同分配利润，这样就不能对应纳税所得额进行抵扣；如果接受债权投资，那么可将利息费用资本化或费用化，对于资本化部分的利息支出可记入开发产品成本，对于费用化部分的利息支出则可在税前进行有效扣除，从而减少应纳税所得额。

3、关于土地增值税的税收筹划

土地增值税对于房地产企业来说负担很大，我国当前房地产企业土地增值税征收主要使用“先预缴后汇算清缴”的方式。因此，企业对其实行科学的筹划可以在一定程度上减少企业税负。

（1）利息费用筹划。若企业使用负债方法来筹资，符合要求的利息费用可以按照金融机构同期银行贷款利率计算扣除，同时将利息费用计入到房地产开发成本中，可再按照项目的地价和开发成本两项合计20%标准加计扣除。若企业采取权益资本筹资方法来筹资，那么就不会产生利息费用，也无法将未产生的利息费用作为加计扣除的基数。近几年因为宏观调控的影响，使房地产企业贷款难度加大，贷款额度减少。企业可提前测算，若贷款利息小于土地收购资金和房地产开发成本两者相加的5%，那么其扣除方法则应选用两者相加的10%来计算，这样开发产品增值额降低，进而减少需要缴纳的土地增值税。

（2）利用税收优惠政策开展筹划。根据我国相关的税法规定，如果企业在建项目属于“普通标准住宅”，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。企业可适当加大扣除项目基数，降低增值额，并制定适当的定价政策，对免税收益进行测算，选择纳税最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相关经营收入开展筹划。房款和装修款是房地产企业收入的主要来源。由于受到用户要求带来的影响，装修费用日益变大。因此，房地产企业可选择成立装饰公司，且和客户分别签订房地产销售和装修服务两份合同。该方法不仅可以降低土地增值税，并且还可以降低营业税。

五、房地产企业进行税收筹划必须关注的问题

（一）加强财务人员的教育培训

财务人员素质的高低在一定程度上决定了企业经济活动是否能够顺利运行，因此财务人员不仅要对财务知识熟悉掌握，同时对于税法方面，也必须提高和强化。从高校或者其他企业精通财税法规知识的专业人员中聘请讲师，对财务人员进行综合素质提高的培训是提高财务人员财税专业知识最有效的方式之一。其次要加强对管理人员的培训，提高管理人员对于税收缴纳的重视，有利于提高员工的教育效果。

（二）企业要努力实现会计核算与税法的统一

全面的审视核算制度体系以及税法体系，对两者相互对立的方面进行分析研究，从多方面进行考虑，让税法和核算制度的统一建立在全面的系统基础上。在统筹税法和核算管理时，要遵循成本效率原则，既不能简化财务审核的工作，忽视审核信息对企业发展的重要作用，也不能盲目的扩大差异，片面的增加核算的灵活性，忽视企业可能出现的偷税漏税现象，给财务最终的审核带来压力，影响企业的财政收入。

六、结语

税收筹划是企业在经营管理中的一项重要活动，其最终目的是使企业的税收成本得到一定降低，本文分析了当前房地产企业税收筹划的相关问题并提出几点合理化建议，同时房地产企业要加强员工教育培训，努力提高财务人员专业素质，从各方面实现企业的经济效益最大化，以促进企业的不断发展与进步。

参考文献：

[1]郜月.新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

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关键词：房地产企业 税收 筹划

一、项目立项建设阶段

项目立项建设阶段是最终确定项目公司的投资总额与资金结构的时刻，也是房地产企业项目开发成本归集的主要时期。税收筹划在此阶段，可以使用转嫁筹划的方式，通过增加房地产项目公司与关联企业间的交易，来实现降低企业税负的目的。但是转嫁筹划一般均会涉及《特别纳税调整实施办法（试行）》，在实际税务操作中房地产企业在进行关联交易及相关定价时，不论是否满足准备同期资料的要求，双方企业均应在每个交易年度准备相关的同期资料。因为在转嫁筹划时所涉及的关联交易具有金额大、数据复杂、时间跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //页头导航 //页脚导航 var html = '首页返回阅览室首页'; var htmlFooter = '首页返回阅览室首页'; if ('t') { html += '文本版文本可复制，文章单篇阅读'; html += '专题版精选封面文章,荟萃每日精华'; htmlFooter += '文本版文本可复制，文章单篇阅读'; htmlFooter += '专题版精选封面文章,荟萃每日精华'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻页阅读,图文并茂,绚丽多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻页阅读,图文并茂,绚丽多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } else { html += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '语音版精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } } else { if ('') { html += '人声语音精选文章,真人朗读,娓娓动听'; htmlFooter += '人声语音精选文章,真人朗读,娓娓动听'; } if ('t') { html += '智能语音智能语音杂志,在线试听,下载播放'; htmlFooter += '智能语音智能语音杂志,在线试听,下载播放'; } } if ('') { html += '多媒体影音多媒体呈现,绚丽动人'; htmlFooter += '多媒体影音多媒体呈现,绚丽动人'; } if ('') { html += 'eReader随身携带,移动的阅览室'; htmlFooter += 'eReader随身携带,移动的阅览室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; htmlFooter += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; } else { html += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; htmlFooter += 'Wap手机WAP访问,随时随地读杂志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移动终端专用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移动终端专用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App终端专用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App终端专用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移动终端专用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移动终端专用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移动终端专用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移动终端专用'; } if ('') { html += '

首先，通过立项审批所对应的投资金额与注册资本金，来确定外部筹资的方式、期限与金额。房地产项目开发所需要的外部资金，通常是由银行开发贷款和关联企业间的委托贷款组成。其中后者是筹划时的重点所在，因为房产项目在可以投入使用前所产生的利息成本，不但可以抵扣企业所得税，还可以抵扣土地增值税的增值额。然而关联企业收到的利息收入只需要缴纳营业税及企业所得税。从集团公司的角度来审视，这样的税收筹划安排可以有效的降低集团公司的整体税负。但是，这项税收筹划成立具有两个条件。一是债务人企业必须需缴纳土地增值税，如依据债务人的土地增值率，本就不缴纳土地增值税，则此筹划不成立；二是企业所在集团具有充沛的自有资金。

其次，在项目建设阶段则可以通过工程项目来增加关联交易的内容。例1：假设A公司为房地产企业，从事低密度高档住宅开发。而B公司与A公司是同一集团下的关联企业，其主营业务为园林景观设计、室内装潢。此时A公司可以在项目招标过程中将小区景观工程、室内装潢工程从总包合同中剔除，通过独立招标模式引入B公司来承包这两项业务。但同时为回避A公司的税务风险，需让A公司、B公司、总包方签订三方协议，即工程款由A公司支付给总包方，由总包方转付给B公司，工程款的发票由总包方开具，B公司向总包方缴纳工程管理费。

因为，A公司为小区景观工程、室内装潢工程支付的建设成本，是计入公司开发成本中，其金额不但可以抵扣企业所得税，更可以在加计20%的基础上抵扣土地增值税的增值额。然而对于B公司来说，工程项目取得的收入只计征流转税及企业所得税。所以，这样的关联交易从集团公司的角度来看，满足了由高税负企业向低税负企业合理转移利润的目的。

二、项目预售阶段

预售是房地产企业独特的销售方式，项目在取得预售许可证时，虽然还没有竣工，但已经可以开始回笼资金。在此状态下，项目的开发成本并没有完全确定，也无法在各成本对象之间进行分配，所以按税种的税收筹划变的由为重要。

1、土地增值税筹划要点

土地增值税在我国实行预缴与清算两种征税模式，对于按月预缴的土地增值税，房地产企业自始至终应使用涉税零风险的筹划方式，以避免产生滞纳金与罚款，对企业造成不必要的损失。对于实行四级“超率”累进税制的清算部分税金， 应按如下内容进行筹划：

首先，应在项目销售前与销售中，进行频繁的土地增值税临界点分析，并在市场能够承受的前提下，通过测算指导销售单价，使项目在同一临界点内实现销售收入及增值额的最大化。其次，选择适当的利息扣除标准。按《土地增值税暂行条例》规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不得超过按商业银行行同类同期贷款利率计算的金额。但是凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。再次，合理划分资本性支出与收益性支出。依据谁受益谁承担的原则，将项目开发所发生的费用计入开发间接费内，在土地增值税清算时开发间接费用将计入项目开发成本，享受20%的加计扣除。最后，利用税收的优惠政策进行筹划。如果企业既开发普通标准住宅，又开发其他房地产项目的，应对开发项目分别核算，将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得土地增值税的免税待遇。因为按《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。

2、企业所得税的筹划要点

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关键词：房地产；企业；税收筹划

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02

近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列抑制房价上涨的政策，房地产利润空间大幅降低。笔者认为房地产企业通过税收筹划不仅可以节约税金而且可以增加效益，进而提升竞争能力。

一、房地产企业税收筹划的必要性

（一）房地产企业开展税收筹划，是提高其的经济效益的需要。为了与社会主义市场经济发展的要求相适应，我国的税制已经进行了全面、整体和结构性的改革，新的税制体系已经建立，目前，房地产企业的税收负担已经加重，因此，要想降低税负就需要重视国家的税收政策，对各种征税对象、税目、税率、计税依据以及减免税等相关优惠政策要进行认真的研究，开展税收筹划以提高企业经济效益的新的增长点。

（二）房地产企业税收筹划是提升企业经营管理水平和财务管理水平的需要。资金、成本和利润是企业经营管理和财务管理的三大要素。房地产企业税收筹划也正是为了使企业的资金、成本及利润达到良好的效果。由此可见，税收筹划的理论是企业经营管理和财务管理理论的一个重要部分。国外许多房地产企业招聘高级财务管理人员时，是比较重视财务人员的税收筹划方面的技能的。因此，一个企业税收筹划理论及实践的效果，可作为衡量其经营管理水平和财务管理水平好坏的标准。

（三）房地产企业税收筹划是强化其法律意识，促进税法建设的内在要求。不违背税法和拥护税法是企业税收筹划的前提条件，税收筹划是在深刻认识和透彻理解税法及税收政策的基础上进行的，这样就有助于企业加强法律意识。此外，随着企业税收筹划理论及实践的不断成熟，国家的税法也会不断的完善，进而防止偷税、漏税等不良行为的发生。

二、房地产企业税收筹划的措施

（一）土地增值税的税收筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国，土地增值税采用扣除法计算增值额，实行四级超率累进税率，按次征收，税率从30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值额÷允许扣除项目金额，计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定，①A

（二）房地产企业所得税的税收筹划

1.销售收入的适当调节。税法规定，房地产企业收到的预收款，无论是否已经结转销售收入，都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加，并预征土地增值税。根据该规定，房地产企业应当努力增加免税收入，及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让，应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理，从而避免收入的虚增；另外，如果存在闲置的流动资金，可以选择购买国债，因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入，且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可以免交企业所得税。

2.业务招待费的巧妙转化。企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，需注意，是按照二者标准较低者计算。根据以上条例，笔者认为，企业在申报纳税前，应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额，企业应当先进行调整，可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目，以求在税前扣除。比如，企业赠送客户的礼金、礼券等费用，可以佣金费用列支，因为该部分可在税前扣除。另外，企业还可以把招待费转换为会议费，因为会议费不受比例限制，只要能提供合法的凭证，均可全额扣除。

（三）房地产企业营业税税收筹划

营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物，房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额。对营业税进行纳税筹划时，需要考虑以下三个相关的政策：第一，对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房，可以暂免征收营业税。第二，房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。因此，笔者认为，企业可实施以下措施：1.在房地产企业中，如果企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而目前无需缴纳土地增值税。2.销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以，虽然售楼时以出售毛坯房为主，但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率，也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现，从而减少土地增值税的计征基础；不动产销售虽适用相对较高的5%的税率，但可以采取投资的方式销售不动产，然后再进行转让，这样不仅可以免交营业税，还可以推迟缴纳土地增值税。

总之，房地产税务筹划是一项具有前瞻性的高级财务管理活动，是对经济业务的事前谋划与安排，在实际工作中还有很多筹划的措施，笔者在此不在一一列举。希望在今后的工作中，地产企业领导能够高度重视税收筹划工作来降低房地产企业税负，增加效益。

参考文献：

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1 税收筹划的概念及特点

税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。

1.2 超前性

税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。

2 当前房地产企业税收筹划中的问题

2.1 纳税意识淡薄

依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。

2.2 内部缺乏税收管理

许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。

2.3 容易产生税收风险

由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。

3 房地产企业应如何进行税收筹划

3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税

利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。

3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划

房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。

3.3 利用税收优惠进行纳税筹划

房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。

4 房地产企业应如何预防税收风险

4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律

首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。

4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构

我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。

4.3 进行纳税筹划应全面考虑

纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。

5 结语

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一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。

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关键词：营改增 房地产企业 影响对策

随着我国经济的发展，对“营改增”的重视程度越来越高，房地产企业对“营改增”的实行好像成了必然要面临的改革。自房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人。在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除。有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响。所以，本文开始是对“营改增”在房地产企业的影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

对于任何一个企业来说成本都决定着企业的利润，然而“营改增”的实行对房地产企业的成本有着不可忽视的影响。因为在房地产企业中，建筑在施工过程需要很多材料，而这些材料往往都不可能从一个企业购买，都需要从各个不同的企业购买，但是，其中有好多材料都是从个体的小商户手中购买的，然而这些小商户不可能出示增值税专用发票，所以企业也就没办法在纳税时把这些增值税扣除，这也就增加了房地产企业的成本。而且，在房地产企业建筑施工中的工作人员都是来自全国各地的农村，他们没有专门的劳务公司，所以房地产企业也不能开出增值税的发票，没办法进行相应的扣除。但是如果房地产企业可以寻求较大规模的企业合作就可以进行增值税的扣除，也就大大降低了企业税负。“营改增”的实行不仅对房地产企业的成本有影响，而且对房地产税负也有很大的影响。

（二）“营改增”对房地产企业的税负影响

随着我国经济的不断发展，政府正在进行各方面的管理体制的完善，为了加快经济进步的脚步，政府提出“营改增”并在房地产企业试行，目的就是希望“营改增”可以较少企业对税收的压力。可是，“营改增”是否真正对房地产企业的赋税程度起到了作用呢？

当“营改增”刚刚在房地产企业实行的时候，得到了各个行业的企业的关注，它的影响也在试行的过程中慢慢体现出来。在实行“营改增”之前，房地产企业的营业税税率为5%，之后，房地产企业的增值税销项税率哲定为11%。下面对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明。假设A公司销售收入为800万，相关成本为300万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他的变动因素。

则：“营改增”之前应交税费=800*5%=40

“营改增”之后应交税费=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

对于小规模的纳税人而言，实行“营改增”对他们一定是利大于弊的，他们的税收压力一定随着“营改增”的实行而减少。然而，对于一般纳税人来说，即年销售额超过500万元的企业或者是企业经过会计的核算能提供准确的纳税资料的企业，只有当进项可扣金额大于营业收入相对较大的比例时，才能使“营改增”的实行达到降低房地产赋税程度的目的。所以，“营改增”对房地产企业的税收带来的影响还是很大的，实际上，并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望。但是，由于房地产企业的特殊性，以前经常会出现一些税上加税的情况，这种情况会导致房地产的税收大大增加，而“营改增”的推行，大大避免了房地产企业的重复纳税的现象，也就在某种程度上减轻了税收负担，增加了企业效益。

“营改增”在房地产企业的试行，对房地产各个方面的要求越来越高。“营改增”之后，首先最大的影响就是由于部分企业没办法开正规的增值税的发票，这就使房地产企业对可扣除增值税的发票的获取有很大的难度。如果房地产企业调整好自身的结构，完善企业内部的各种机制，一定会在“营改增”工作的开展中受益。

二、对房地产企业税收的筹划对策

（一）开发成本的税收筹划对策

房地产在开发的过程中需要的时间很长，由于他的特殊性，所以成本也比较大，在工程施工的过程中如果对各个环节提前做好精密的筹划，把成本做好预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。同时，由于“营改增”是要对增值税进行扣除，所以如果房地产企业在工程建设的期间可以将这些成本最大化的平均摊开，便可对增值税进行平均抵消，从而也就降低了税负。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业的开发成本一定要做好筹划。

（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理

“营改增”制度在房地产行业的试行，目的是在其他各个领域都能够起到减少企业赋税的作用，所以房地产企业一定要高度重视“营改增”制度，对企业的工作人员要有专业的培训，使大家对“营改增”有简单的认识和了解，让每个员工都认真学习“营改增”的规则，让大家都参与到“营改增”的推行中去。

“营改增”这一新的政策是要企业在纳税是对增值税进行扣除，所以房地产企业要对增值税进行严格的掌控和管理。增值税的发票一般都是由供货商提供的，所以在采购之前，一定要了解供货商是哪种纳税人，一定要确认供货商是一般纳税人之后再进行合作，这样才能最大限度的抵扣进项，也就减少了房地产企业的税收。在“营改增”的制度推行之后，房地产企业一定要重视增值税发票，有些商户会利用价格优势拒绝开增值税专用的发票，房地产企业一定要把目光放长远，不能只看眼前的一点利益而接受商户不合理的建议。管理好进项，在实行“营改增”过程中，可以在很大程度上降低房地产企业的税负。

三、结束语

据现实情况，“营改增”对于房地产企业来说既有利又有弊，虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险，但是也为企业带来了降低税负的可能性。所以说，“营改增”的方案在房地产企业税收的方面产生了巨大的影响，所以房地产企业要做好自身的完善工作，进行自我调整，做好筹划，充分了解“营改增”，利用好“营改增”，减少企业税收，降低成本，更好的避免“营改增”带来的风险。因此，希望通过本文的分析，可以给房地产企业一些启发，促进房地产企业的健康、持续发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014

[2]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015

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一、增值税的税收筹划

供电企业涉及的主要税种之一是增值税，其税收筹划的效果影响整个企业的税收筹划的成败，筹划内容主要是销项税和进项税额两方面，包括税金是否计提准确和及时抵扣等内容。

(一)进项税的税务筹划

供电企业经营活动中发生的成本项目很多，其中修理费、材料费、购电费在成本中所占比重很大，其抵扣的进项税金额同样很大，因此加强修理费和进项税的管理是进项税税收筹划的重点。

1.改变传统的维修费管理方式供电企业部分维修工程，存在以包工包料结算方式委托给外部的一些企业施工。施工企业“营改增”前作为营业税的纳税人，只能开具地税安装类发票，使得供电企业这部分维修费无法抵扣进项税，增加了税负。因此，改变维修工程的管理方式作为筹划的关键点，对维修工程采取包工不包料的管理方式，工程使用的材料由供电企业自行采购，维修费则发包给外部施工，这样，材料费这部分能够取得增值税专用发票，从而可以增加进项税抵扣，降低税负。

2.支付货款应尽量采取商业汇票方式供电企业在购买货物时，对一些资金较为困难的企业，为了及时获得对方单位的货物发票入账，支付货款时可以开具商业汇票，这样企业可以利用商业汇票的短期融资功能，企业资金的支出实际就延迟了，这样企业可以充分利用资金的时间差，缓解资金的紧张局面；同时，企业也能够获得对方发票入账，既抵扣进项税额，又获得成本入账，减少增值税和企业所得税的应纳税额，降低了这两税的税负。

3.加强企业日常的税务管理供电企业的日常财务管理中，应制定相应的税务管理办法，明确增值税专用发票取得时和日常管理时的规定，执行过程中并加强监督和考核，主要内容有：一是加强对取得增值税专用发票的考核力度，对超过一定金额的成本入账必须要求开具增票。供应商在各方面条件相仿的情况下，企业应选择能够开具增值税发专票的商家。二是增值税专票在取得后，要及时认证抵扣。根据税法规定，增值税一般纳税人取得专用发票，在开具之日起180日内办理认证，并在认证通过的次月申报抵扣，未在规定期限内办理的，不得抵扣进项税。因此，供电企业在取得增值税专票后，应在最短的时间内进行认证抵扣进项税，从而为企业在第一时间内降低税负。

(二)特殊固定资产业务的税务筹划

根据税法规定，增值税一般纳税人销售自己使用过的，且在2008年12月31日以前购置或自制的固定资产，按照简易办法4%的征收率减半征收增值税。供电企业特殊固定资产业务，主要有固定资产报废时的出售处理和客户以固定资产抵债时的入账处理。这两项业务税务筹划时，要点主要有：一是在处置时要明确该项固定资产取得时是否抵扣了进项税，从而准确计算销项税。二是企业在取得抵债的固定资产时，若资产是2008年12月31日之后购置的，则要求对方开具增值税专用发票，达到抵扣进项税的效果。通过以上分析，供电企业的增值税税务筹划也有很大的研究空间，对降低企业的税负也有相当大的影响。

二、企业所得税的税收筹划

根据所得税法的规定，企业所得税是应纳税所得额和税率相乘计算而来，应纳税所得额根据年度的收入、成本、费用等项目计算而来，因此，纳税筹划的主要是减少应纳税所得额，关键是如何合法合规地少确认收入和多确认成本费用。

(一)在企业组织形式的税务筹划

企业从组织形式上有子企业和分企业两种选择。其中,子企业是具有独立法人资格，在财务上单独核算，自负盈亏，不允许与母公司合并缴纳企业所得税；而分企业是不具有独立法人资格，缴纳企业所得税时需要与母公司合并汇总，一方发生的亏损均可以用对方的盈利弥补，盈亏相抵则降低了母子公司的整体税负。因此，供电企业应充分考虑盈利状况来设置企业的组织形式，达到最优的税负水平，实现组织形式的税务筹划。

(二)用所得税优惠政策进行筹划

根据税法规定,企业自2008年1月1日起购置并实际使用《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》范围内的设备，可以按专用设备的投资额的10%抵免当年企业所得税的应纳税额。供电企业每年在配电网建设投入很大，使用的配电变压器很多，因此，选择使用符合上述税法优惠目录的变压器(高效干式、高效油浸式)，充分利用优惠政策，抵免所得税税额，从而直接降低企业税负。

(三)固定资产在修理时的筹划

根据税法规定，固定资产的日常修理费可在当期直接扣除，大修理支出应作为长期待摊费用，按资产尚可使用年限分期摊销。大修理支出是指同时符合下列条件的，一是修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上，二是修理后资固定产的使用年限延长2年以上。供电企业的固定资产修理费能否在当期全额计入成本，而不作为长期待摊费用，主要依据是支出总额不超过固定资产原值的50%。因此在所得税筹划时，只要在满足资产正常使用的的前提下，发生的修理费要尽量控制减少，总额不要超过上述规定的标准，从而当期直接扣除，达到税务筹划的目的。

(四)管理软件摊销的筹划

根据税法规定，企业购进的软件，符合无形资产确认条件的，可以按照无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其摊销年限可以适当缩短，最短为2年。供电企业在日常管理和经营中经常需要一些软件，税务筹划时应充分利用此优惠政策，与主管税务机关加强沟通，满足条件并经备案后方可缩短软件的税务摊销年限，从而降低企业前期的税负。

三、房产税的税收筹划