土地使用权管理办法全文范文
时间：2023-09-05 17:26:55
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篇1
现将《城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》和《土地市场管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法
第一条 为规范城镇国有土地使用权招标拍卖行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关规定，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于自治区行政区域内城镇国有土地使用权出让、租赁的招标、拍卖（以下简称土地使用权招标、拍卖）活动。
第三条 土地使用权招标拍卖活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。
第四条 盟市、旗县土地行政主管部门依法负责本行政区域内土地使用权招标、拍卖的组织实施工作。
自治区土地行政主管部门依法负责本行政区域内土地使用权招标、拍卖的监督管理工作。
第五条 土地使用权招标、拍卖应当有计划、有步骤地进行。土地使用权招标、拍卖计划由盟市、旗县土地行政主管部门会同有关部门根据社会经济发展计划、产业政策、市场需求状况、土地利用总体规划和城市规划的要求以及上级下达的土地利用年度计划制定。土地使用权招标、拍卖计划，经同级人民政府批准并报上一级土地行政主管部门备案。
第六条 土地使用权招标、拍卖的地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由盟市、旗县土地行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，报有批准权的人民政府批准后，由盟市、旗县土地行政主管部门实施。
第七条 商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用地，依法采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权。
商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由盟市、旗县土地行政主管部门依法以招标、拍卖的方式提供。
第八条 盟市、旗县土地行政主管部门应当根据招标、拍卖地块的情况编制招标、拍卖文件。土地使用权招标、拍卖文件包括：
（一）招标（或者招标邀请书）、拍卖公告；
（二）招标、拍卖地块宗地图；
（三）土地使用条件；
（四）标书、中标通知书及竞买申请书、拍卖成交确认书；
（五）土地使用权出让（租赁）合同；
（六）其他。
第九条 土地使用权招标程序：
（一）盟市、旗县土地行政主管部门发出招标书或者公告；
（二）投标者报名并提交资格身份证明文件，包括企业注册证明及资质等级证书、开发经历、资金或者财务资信等；
（三）依照招标文件规定对投标者进行资格审查。经审查合格的投标者领取有关招标文件并交付保证金，按照规定参加投标；
（四）盟市、旗县土地行政主管部门按照招标文件规定组织评标委员会，主持开标、评标和定标工作；
（五）盟市、旗县土地行政主管部门在评标委员会签发定标书之日起7日内，向中标者发出中标通知书，同时书面通知未中标者，退还保证金；
（六）中标者在中标通知书规定期限内，与盟市、旗县土地行政主管部门签订出让（租赁）合同，按规定支付定金；
（七）中标者按出让合同规定支付土地使用权出让金后，依法办理土地登记、领取土地使用证书。
中标者所交付的保证金可以抵作土地使用权出让金。
第十条 土地使用权拍卖程序：
（一）盟市、旗县土地行政主管部门土地使用权拍卖公告；
（二）竞买者报名并提交有关资格身份证明文件，包括企业注册证明及资质等级证书、开发经历、资金或者财务资信等；
（三）依照拍卖文件规定对竞买者进行资格审查，经审查符合要求的竞买者领取竞买资格证书和统一编号的应价牌并交付保证金；
（四）有资格的拍卖主持人（土地拍卖师）按照规定时间、地点和要求主持拍卖，竞买者按照规定方式应价或加价，价高者中标。拍卖主持人宣布竞得者；
（五）盟市、旗县土地行政主管部门与竞得者签署《拍卖成交确认书》；
（六）竞得者应当在《拍卖成交确认书》约定的期限内与盟市、旗县土地行政主管部门签订土地使用权出让（租赁）合同，按照规定支付定金；
（七）竞得者按照出让（租赁）合同规定支付土地使用权出让金后，依法办理土地登记、领取土地使用证书。
竞得者所交付的保证金可以抵作土地使用权出让金。未中标者的保证金予以退还。
第十一条 土地使用权招标、拍卖应当确定招标、拍卖底价。招标、拍卖底价应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。
土地使用权招标、拍卖的底价应当保密，土地使用权出让方和参加招标、拍卖工作的人员不得泄露标底或底价。
第十二条 土地使用权招标、拍卖过程中，所有投标者或竞买者投出的最高价均低于招标、拍卖底价或者达不到中标条件的，盟市、旗县土地行政主管部门可以宣布终止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。
第十三条 土地使用权招标、拍卖成交后，中标者或者竞得者不按照规定时间签订出让（租赁）合同的，应当赔偿组织该地块招标、拍卖支出的全部费用。该幅土地使用权由盟市、旗县土地行政主管部门重新组织招标、拍卖。
第十四条 土地使用权招标、拍卖，土地使用者应当在出让合同签订之日起10日内，向盟市、旗县土地行政主管部门交付不少于土地使用权出让金总额15％的定金；土地使用者自出让合同签订之日起60日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者所付定金可以抵作土地使用权出让金。
土地使用者未全部支付土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，定金不予返还；出让方未按出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除出让合同，并可要求双倍返还定金。
第十五条 土地使用者依法支付全部土地使用权招标、拍卖的出让金后，应在30日内到土地所在地旗县以上土地行政主管部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证书，取得土地使用权。
土地使用者未付清全部土地使用权招标、拍卖出让金（租金）的，旗县以上人民政府不得为其发放土地使用证。
第十六条 土地使用权招标、拍卖结果报上一级土地行政主管部门备案。上级土地行政主管部门应当对下级土地行政主管部门的招标、拍卖活动进行监督，对不符合规范的招标、拍卖行为予以纠正。
对违反法律、法规和本办法的招标、拍卖活动，经报同级人民政府批准后宣布无效，造成的损失依法赔偿。
第十七条 投标者、竞买者以弄虚作假、串通压价、行贿等非法手段中标或竞得的，土地使用权出让方可以取消其中标或者竞得资格，终止土地使用权出让（租赁）合同。
第十八条 国家工作人员在土地招标、拍卖活动中，接受贿赂、泄露秘密、徇私舞弊、玩忽职守的，由行政监察部门予以查处；情节严重构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
篇2
浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法全文第一章 总则
第一条 为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业(以下统称涉外房地产企业)，按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
第三条 本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
第四条 涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目;开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目;以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
第五条 除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
第六条 涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
第七条 省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。
第二章 企业设立
第八条 省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
第九条 设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
(一)开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定;
(二)企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准;
(三)企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
第十条 设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批;合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书;合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。
第三章 开发建设
第十一条 涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
第十二条 涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
第十三条 涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理;在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
第十四条 涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
第十五条 涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
第十六条 涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。
第四章 经营秘管理
第十七条 涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押;以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
第十八条 涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业;境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅;境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
第十九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第二十条 房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
第二十一条 房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
第二十二条 双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
第二十三条 涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
(一)有审核批准的工程设计图纸;
(二)已取得建设工程规划许可证和土地使用证;
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上;
(四)工程施工进度和竣工交付日期已确定;
(五)预售计划和对象符合规定;
(六)已落实预售款收取和使用的监督方案。
第二十四条 预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
第二十五条 预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
第二十六条 房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
第二十七条 出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十八条 房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第二十九条 房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
第三十条 已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
第三十一条 因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
第三十二条 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
第三十三条 高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
第三十六条 中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
第三十七条 涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。
第六章 附则
第三十八条 涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
第三十九条 涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
第四十条 涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
第四十一条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
第四十二条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
第四十三条 本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。
涉外房地产交易应遵循原则第一条 为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。
第二条 本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋;本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售的商品房屋;其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。
本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。
第三条 无锡市房地产管理局(以下简称市房管局)是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。
第四条 涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。
第五条 涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。
第六条 涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县(市)政府批准。
第七条 涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县(市)房产交易主管部门核准。
第八条 涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：
(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;
(二)有建设用地规划许可证;
(三)有建设工程规划许可证;
(四)有审核批准的建设项目工程施工图纸;
(五)凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程;有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20%以上(不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明);
(六)工程施工进度和交付日期已确定。
第九条 涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：
(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;
(二)有建设用地规划许可证;
(三)有建设工程规划许可证;
(四)有市建设工程质量监督站的验收合格证书。
第十条 涉外商品房预售或销售，必须经市、县(市)房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。
第十一条 涉外商品房预售或销售时，买卖双方应分别签订《外销商品房预售合同》或《外销商品房买卖合同》。合同内容包括：
(一)双方当事人的姓名或企业名称、法人代表、地址和身份;
(二)商品房的位置、编号、建筑面积及平面图纸;
(三)相应的土地使用权比例及土地有偿使用到期时间;
(四)商品房价格;
(五)商品房款的支付方式;
(六)房屋交付时间和交付方式;
(七)房屋的权属和使用性质的规定;
(八)卖方的修缮责任和买方应遵守的关于房屋使用、管理、维修等方面的规定;
(九)违约责任和纠纷处理方式;
(十)双方约定的其他内容。
第十二条 涉外商品房交易双方签订的预售或销售合同，应经房屋所在地市、县(市)公证机关公证。
经批准在境外预售的商品房，需经购房者所在国(地区)公证机关证明该境外购买人在合同上签名(盖章)的真实性，凭此证明文件向市、县(市)公证机关办理预售合同公证。
第十三条 涉外商品房预售双方应于《外销商品房预售合同》签订生效之日起三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理涉外商品房预售备案登记。
房屋竣工验收合格后，房地产开发企业应按《外销商品房预售合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产转移登记和领取房屋所有权证，同时按规定缴纳税费。
第十四条 直接销售涉外商品房，买卖双方应在《外销商品房买卖合同》签订生效之日起三十日内，持《外销商品房买卖合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产移转登记和领取房屋所有权证，并按规定缴纳税费。
第十五条 房地产开发企业刊登外销商品房销售或预售广告除应符合有关规定要求外，须向广告经营单位提交《商品房外销许可证》，销售或预售广告中应载明许可证编号，否则不得刊登销售或预售广告。
第十六条 涉外商品房价格由买卖双方协商确定。出售价低于本市商品房成本价时，市、县(市)政府有优先购买权。房地产开发企业应在房屋预、销售前将价格报市、县(市)房产交易主管部门、物价部门和财政部门备案。
第十七条 非新建的各类房屋向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售，应符合《无锡市城镇房产交易管理办法》的有关规定。房屋转让前，须经房地产估价机构进行价格评估，共有房产进行涉外交易的，必须有共有人的书面协议。
有下列情况之一的房屋不得交易：
(一)无房屋所有权证的;
(二)行政划拨土地未办理土地有偿出让手续或未补交土地出让金的;
(三)产权有争议或者他项权利未了结的;
(四)经批准列入建设项目，确定两年内拆除的;
(五)妨碍他人合法权益或者公共利益的;
(六)其他限制产权转移的。
第十八条 非新建涉外房屋销售，买卖双方应在买卖合同签订之日起三十日内，持合同到市、县(市)房产交易管理机构办理所有权审查、登记、缴纳税费等手续，并到市、县(市)房地产产权监理机构领取房屋所有权证。
第十九条 涉外房产再转让除应按规定缴纳契税、交易管理费外，还应按规定缴纳土地增值税。
土地增值税由卖方交纳，由税务部门负责收取。
第二十条 涉外房产出租，租赁双方应签订《涉外房产租赁合同》，经公证后在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理登记。
第二十一条 出售已出租的房产，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
出售已出租的房产，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十二条 涉外房产所有权可以抵押。涉外房产所有权抵押时，抵押人和抵押权人应签订抵押合同，在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理抵押审核登记。
第二十三条 已出租的涉外房产抵押时，应当书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
第二十四条 抵押关系终止后，自终止之日起十五日内，双方当事人应持有关合同与凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理注销手续。
因处分抵押物而取得房屋所有权的，抵押人和抵押权人应在三十日内持有关凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理权属变更登记。
第二十五条 涉外房产交易中涉及土地使用权出让、转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本市有关规定办理。
第二十六条 房地产开发企业售出的高层楼宇、居住小区住宅、别墅区住宅等涉外房产，应设立物业、屋宇管理机构或委托有关物业公司负责屋宇和公共设施的维修管理。
第二十七条 违反本试行办法规定的，分别不同情况进行处罚：
(一)无照经营外销商品房或涉外房产交易中违法经营的，由工商行政管理部门没收非法经营所得，并处2万元以下的罚款;
(二)未取得商品房外销许可证，私自进行涉外房产交易的，由房管部门处以成交额30%以下的罚款。经审查符合有关规定的，限期补办手续;不符合有关规定的，不予办理有关手续;
(三)隐匿涉外房产交易价格，偷逃税费的，由税务部门责令按实补交税费，并处以应补交税费三倍以下的罚款;
(四)利用非法手段进行房产登记的，登记无效，房地产管理部门可根据情节轻重处以二千元以上五千元以下罚款;
第二十八条 涉外房产买卖(包括预售)、租赁、抵押等经营活动中发生纠纷，可依法向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
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拍卖行业信息报送管理办法最新版全文第一条 为规范拍卖行业信息报送工作，明确拍卖企业、地方商务主管部门、拍卖行业协会的职责，制定本办法。
第二条 本办法所称拍卖企业是指根据《拍卖法》、《拍卖管理办法》等规定，依法经批准设立的拍卖企业。
本办法所称拍卖行业协会是指接受本地区商务主管部门委托，承担拍卖企业信息催报、核实及汇总等工作的地方拍卖行业协会。
本办法所称信息系统是指商务部市场建设司建立的全国拍卖行业管理信息系统。
第三条 拍卖企业应当认真履行信息报送义务，真实、按时、准确、全面地报送信息。
拍卖企业报送的基本信息、经营信息依法受到保护，未经商务部或省级商务主管部门同意，任何单位和个人不得公布拍卖企业报送的各类信息。
第四条 商务部归口管理全国拍卖行业信息报送工作，省级商务主管部门负责本地区拍卖企业的信息报送和监督核查工作。
中国拍卖行业协会接受商务部委托，承担信息催报、数据核查及分析等工作，经商务部核准后，可全国拍卖行业数据及研究报告。
条件成熟的地区，商务主管部门可委托拍卖行业协会承担本地区企业信息催报、核实及汇总等工作。
第五条 经依法批准设立的拍卖企业，自成立之日起，应于每月6日前(遇法定节假日顺延，下同)报送本企业的基本信息、上月经营信息。
拍卖企业当月没有开展经营活动的，也应当按时报送信息，相关经营数据填报为零。
第六条 拍卖企业设立非独立法人分支机构的，应当汇总分支机构的经营情况后统一报送。
地方商务主管部门根据工作需要，可要求本地区拍卖企业非独立法人分支机构报送信息。分支机构填报的信息可单独查询，不纳入本地区及全国信息报送汇总结果。
第七条 拍卖企业填报经营信息时，应当注意以下事项：
(一)成交额、佣金额、营业税额、企业所得税额等的金额单位为万元(人民币)，保留两位小数;
(二)成交额、场次按照当月实际发生情况填报，佣金额、营业税额、企业所得税额按照当月实际收取或缴纳的金额填报;
(三)房地产包括占用土地上的建筑物、构筑物所有权以及土地使用权;
(四)无形资产包括商标权、专利权、著作权、机动车牌照、冠名权和特许经营权等财产权利;
(五)文物艺术品包括近现代艺术品;
(六)多次公告举办相同标的拍卖会的，拍卖场次填报为1次，举办多次拍卖会拍卖相同标的的，拍卖场次填报为1次;
(七)政府部门包括国土资源、海关、公安、工商、税务等部门，金融机构包括银行、资产管理公司等单位;
(八)同一场拍卖会拍卖不同类别标的的，场次在成交额比例最大的类别填报1次，单项类别标的的成交额比例不超过90%的，成交额、佣金额应按照不同类别逐一填报，单项类别标的成交额比例超过90%的，可以按照该类别集中填报;
(九)两家以上拍卖企业联合举办拍卖的，拍卖场次由主办拍卖企业填报，成交额、佣金额由参加联合拍卖的拍卖企业按照各自约定的数额分别填报。
第八条 省级商务主管部门、拍卖行业协会应当组织地(市)级商务主管部门、拍卖行业协会于每月10日前完成上月数据的审核工作，并汇总锁定数据。数据汇总锁定后，拍卖企业不能修改或补报数据。
拍卖企业报送的数据有误，地(市)级商务主管部门、拍卖行业协会尚未汇总数据的，可以由拍卖企业自行修改更正;地(市)级商务主管部门、拍卖行业协会已经汇总数据的，拍卖企业可以向地(市)级商务主管部门、拍卖行业协会申请撤销汇总，或向省级商务主管部门、拍卖行业协会申请直接修改更正;省级商务主管部门、拍卖行业协会已经汇总数据的，拍卖企业可以向省级商务主管部门、拍卖行业协会申请撤销汇总。
商务部、中国拍卖行业协会每月对全国拍卖企业报送的数据汇总锁定。数据汇总锁定后，拍卖企业报送的数据不能修改。拍卖企业发现报送数据确有错误的，可通过电子邮件、传真、信息系统内部邮件等方式将有关情况报中国拍卖行业协会备案。
第九条 地方商务主管部门、拍卖行业协会、拍卖企业应指定专人负责信息报送工作，并通过信息系统填报或纸质填报等方式报送联系人信息，建立联系机制。
第十条 地方商务主管部门应将未按时报送信息的拍卖企业列入重点监控名单，及时督查，并将拍卖企业报送信息的情况作为监督核查及企业资质评定的重要参考。
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为了规范我行抵押贷款项下抵押品的会计处理，总行制定了《抵押贷款押品处置会计核算的暂行办法》。现印发你行，请遵照执行。
附：抵押贷款押品处置会计核算的暂行办法
全文
为规范对抵押贷款项下抵押品的会计处理，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，特制定本暂行办法。
一、处置抵押品的会计处理原则
取得抵押品处置权，且能当即拍卖、变卖的，其收入扣除拍卖、变卖发生的有关费用后的净收入，按如下情况处理：（1）拍卖、变卖净收入低于贷款本金时，净收入作为部分贷款本金收回处理，其差额作为呆帐，经批准后冲减呆帐准备金；其已计入收入的应收利息冲减坏帐准备金。（2）拍卖、变卖净收入等于贷款本金时，净收入作为贷款本金收回处理；其已计入收入的应收利息冲减坏帐准备金。（3）拍卖、变卖净收入大于贷款本金但低于贷款本金与应收利息（含“790”应收催收利息，下同）之和时，其相当于贷款本金的数额作为贷款收回处理；超过贷款本金的数额作为应收利息收回处理，不足应收利息部分中属于已计入收入的，冲减坏帐准备金。（4）拍卖、变卖净收入等于贷款本金与应收利息之和时，净收入作为贷款本金和应收利息收回处理。（5）拍卖、变卖净收入大于贷款本金与应收利息之和时，净收入作为贷款本金和应收利息收回处理，其差额应退还给抵押人，或作为对抵押人负债处理。
取得处置权的抵押品未能当即拍卖、变卖，而折价转入帐内时，应当按资产评估机构估价入帐，或以法院判决的价格计价入帐，其贷款本金和应收利息的处理方法比照上述规定执行。转入帐内的抵押品以后拍卖、变卖的净收入与原入帐价值之差额，计入营业外收入或营业外支出。
二、增设有关科目
（一）增设“769待处理押品”科目
凡抵押贷款到期收不回本息，我行依法收回但不能立即拍卖、变卖，只能折价入帐的抵押品，用此科目核算。
本科目下按借款合同分设帐户。
待处理抵押品的计价原则是：有法院判决的，以法院判决的价值计价入帐；没有法院判决的，按资产评估机构评估价入帐。
已折价转入“769待处理押品”科目内的抵押品，不得任意转入其他科目中，应设法尽快拍卖、变卖，以盘活和优化我行资产。对确需转入“753房地产”、“754器具及设备”、“767在建工程”、“768无形资产”等科目的抵押品，应按《中国银行固定资产投资管理办法》规定程序报总行财会部审批。
（二）增设“0590贷款抵押品”表外科目
凡抵押贷款项下的抵押品价值，用此表外科目核算。此科目按贷款合同分设帐户，详细登记抵押品品名、金额和保存地点。
抵押贷款项下的抵押品，自抵押合同生效日按抵押品的评估价值入帐，收记本科目；抵押品拍卖、变卖或折价入帐，以及抵押权随贷款的清偿而消失时，按原入帐价值付记本科目。
企业以房地产作抵押的，我行应向抵押人收取土地使用权证和房产证。土地使用权证和房产证正本移交出纳部门保管；复印件留信贷业务部和信贷管理部归档保管。
三、帐务处理
（一）取得抵押品当即拍卖、变卖的帐务处理
1.当拍卖、变卖的净收入低于贷款本金时，会计分录：
借：913同城人民银行往来或其他科目
739呆帐贷款
贷：有关贷款科目
借：870坏帐准备
贷：745应收逾期利息
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
2.当拍卖、变卖的净收入等于贷款本金时，会计分录除不再有“739呆帐贷款”科目发生外，其余同上。
3.当拍卖、变卖净收入大于贷款本金，但低于贷款本金与应收利息之和时：
（1）收回部分“745应收逾期利息”的：
借：913同城人民银行往来或其他科目
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息（收回部分）
借：870坏帐准备
贷：745应收逾期利息（未收回部分）
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
（2）除收回“745应收逾期利息”外，还收回部分“790应收催收利息”的：
借：913同城人民银行往来或其他科目
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息
951利息收入（收回的部分应收催收利息）
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
4.当拍卖、变卖净收入等于贷款本金与应收利息（含“745”和“790”）之和时，会计分录同3（2）。
5.当拍卖、变卖净收入大于贷款本金与应收利息之和时，会计分录为：
借：913同城人民银行往来或其他科目
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息
951利息收入
有关客户存款科目或其他科目
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
（二）抵押品折价入帐的帐务处理
1.当折价入帐的抵押品价值低于贷款本金时，会计分录：
借：769待处理押品
739呆帐贷款
贷：有关贷款科目
借：870坏帐准备
贷：745应收逾期利息
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
2.折价入帐的抵押品价值等于贷款本金时，会计分录除不再有“739呆帐贷款”科目发生外，其余同上。
3.折价入帐的抵押品价值大于贷款本金，但低于贷款本金与应收利息之和时：
（1）收回部分“745应收逾期利息”的，会计分录为：
借：769待处理押品
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息（收回部分）
借：870坏帐准备
贷：745应收逾期利息（未收回部分）
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
（2）除收回“745应收逾期利息”外，还部分收回“790应收催收利息”的，会计分录为：
借：769待处理押品
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息
951利息收入（收回部分）
借：890未收催收利息（未收回部分）
贷：790应收催收利息（未收回部分）
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
4.当折价入帐的抵押品价值等于贷款本金与应收利息之和时，会计分录同上述3（2）。
5.折价入帐的抵押品价值大于贷款本金与应收利息之和时，会计分录为：
借：769待处理押品
贷：有关贷款科目
745应收逾期利息
951利息收入
有关客户存款科目或其他科目
借：890未收催收利息
贷：790应收催收利息
同时登记表外科目：
付：0590贷款抵押品
（三）已折价转入帐内抵押品处置的帐务处理
1.经批准转入其他科目时，会计分录为：
借：753房地产或其他科目
贷：769待处理押品
2.拍卖、变卖待处理抵押品时，则有：
（1）当拍卖、变卖净收入大于原入帐金额时，会计分录为：
借：913同城人民银行往来或其他科目
贷：769待处理押品
957？（10）其他营业外收入
（2）当拍卖、变卖净收入小于原入帐金额时，会计分录为：
借：913同城人民银行往来或其他科目
970？（10）其他营业外支出
贷：769待处理押品
（四）呆帐贷款经批准核销时，会计分录为：
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一、国有企业改制上市应当遵守的法律、法规及部门规章
国有企业改制上市应当遵守的法律、法规及部门规章主要有以下5类12个方面。法律层面有《证券法》、《公司法》；行政法规方面有《股票发行与交易管理暂行条例》；部门规章方面有《首次公开发行股票并上市管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司治理准则》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》；规范性文件有《股票发行审核标准备忘录》；自律组织的文件有《上海交易所股票上市规则》、《深圳交易所股票上市规则》、《关于禁止股票承销业务中融资和变相融资行为行业公约》。
二、国有企业改制上市常见问题及解决方案
国有企业在上市实践中经常遇到的一些共性问题，这些问题主要包括十个方面。
1．非经营性资产的剥离。公司一旦上市就变为公众公司，为保护和迎合公众投资者的利益，通常情况下要对公司的非经营性资产进行剥离。剥离的对象包括企业办社会形成的资产，如职工食堂、职工澡堂、娱乐设施、附属酒店、诊所等。剥离方式主要有三种，成立独立的经营实体管理；交由控股母公司管理；也可以交给政府职能部门管理。这里需要明确的是剥离应当明确剥离资产的管理主体，剥离后不再与上市主体有任何资产产权或者管理关系，剥离中还应当注意妥善安置剥离资产及部分职工，避免造成社会不稳定。
2．经营性资产的重组。为了明确上市公司的主营业务，改善上市公司的财务状况，实践中很多公司上市前需要对公司经营性资产进行重组。经营性资产重组剥离中的原则包括：保持公司独立的产供销体系和运营能力；避免同业竞争，减少关联交易；兼顾公司和集团的发展战略；优先选择保留运作效率高的资产以使发行主体财务状况优秀，从而确保筹资效果。经营性资产重组应当坚持全面衡量的原则，结合公司注册资本不足、土地是否出资、是否有巨额亏损等问题一并解决。还应当注意剥离资产后，对相关的人员、机构、业务体系、财务进行调整。通过经营性资产重组最终达到资产完整、业务独立、权属清晰、主业突出、财务效益最佳的目标。
3．资产重组中土地资产的处置方式。很多企业在改制资产重组最常见的问题往往是土地使用权如何取得的问题。通常情况下土地取得方式可以有出让、当地政府作价出资、租赁使用三种方式。确定土地使用权的获得方式应当结合企业的净资产、企业的盈利状况、企业资金状况等因素统一考虑。比如若企业资金紧张，并且不希望因资产规模过大而摊薄资产收益率和影响财务状况，就可以选择租赁的方式处理土地问题。
4．资产重组中的关联交易。在资产重组中如何避免关联交易也是常见的法律问题。关联交易在企业上市过程中和上市后并不是完全被禁止的，只要这种交易不显失公平，并且按照程序进行了披露，是允许存在的，但应当尽量避免。关联交易的一般情形包括关联人之间的产品购销、资产买卖、担保、借贷等16种情形。一些重要的关联交易常常被忽略，如发行人的技术、管理人员在关联企业任职和领取报酬所引起的关联交易。避免关联交易可以通过资产收购与置换、股权收购、股权转让、托管等方式解决。
5．资产重组中的同业竞争。同业竞争是上市公司必须避免的。同业竞争认定的一般判断标准包括主营业务的性质、消费群体的构成、市场的地域性等因素。比如，阀门行业中球阀和碟阀虽然都是阀门，但因为用途不同，所以不属于同业竞争。再比如，东北的连锁酒店服务行业与华南的酒店连锁企业之间因为服务地域不同，也不存在同业竞争的问题。避免同业竞争可以通过将竞争业务收购合并，或者转让业务给第三方，以及竞争方单方承诺避免同业竞争的措施，具体可行。比如，大商股份在增发股票之前，大商集团将千盛百货的业务划转给了国资委，从而避免了与大商股份的业务冲突。
6．财务指标中未弥补亏损的处理。企业上市前财务报表中是不能存在亏损的，但很多国有企业因为历史原因，有长期未弥补的历史亏损，这种亏损如何处理呢？通常情况下用当年利润弥补亏损，但五年以上的历史亏损不可以用当年利润弥补。实践中可以通过改制时引入战略投资者、土地资产注入等方式进行溢价增资扩股，从而增加公司资本公积金，然后用公积金弥补；也可通过债权人债权折价债转股，债务免除，母公司债务承担等增加资本公积金的方式弥补。例如，某战略投资者以3000万元人民币增资获得1000万股权，1000万元人民币入实收资本，2000万元人民币入资本公积用以弥补亏损。
7．股权结构不合理、管理层持股和职工持股。股权结构不合理，国有股东一股独大是国有企业普遍存在的股权治理结构问题。同时管理层持股、职工持股也是普遍存在的问题。解决股权过于集中的问题可以通过引入战略投资者和管理层持股来解决，但管理层持股应当符合60号文的规定，通常不超过10％的比例。如果公司存在职工全员持股，解决办法是职工持股转让给战略投资者，或者回购股份进行减资，以使得公司股东在上市之前不多于200人。
8．内部治理结构不健全和不完善。证监会对上市公司的内部治理结构有着严格的要求，因此公司上市必须健全和完善公司内部机构和制度。首先要机构全，股东会、董事会、监事会、经理层、各种岗位要明确并实际运作；其次要制度全，各个机构要有议事规则和相应规章；再次各个机构的任职人员要符合任职资格，要重点清理公司管理人员在多个关联公司兼职、领薪的问题，这些问题虽然是小事，但一旦被发现将影响公司上市进程。同时，公司的内部机构要严格按照公司法等法律法规规范运作，召开会议程序要符合规定，有健全的记录，会议决议内容也要合法。比如关联股东没有回避讨论与其有关的担保事项的股东会议的情形，申报材料中如果没有被发现，最终将成为上市的障碍。
9．公司战略私募集资投向的确定。很多公司以为上市募集资金的用途可以随便讲，其实关于募集资金用途证监会有明确监管，若要改变程序很复杂。因此在上市前就应当明确。募集资金投向的确定主要考虑资金使用要和公司战略一致，募集资金投向应当是主营业务，募集资金投向有利于避免同业竞争和关联交易，募集资金投向还应当安全、合法、可行。
10．国有企业改制重组过程中债务承担问题。国有企业改制过程中可能发生主体变更的情形，比如分立分拆上市，导致需要变更债务承担主体。这种情况下就需要解决债务问题，一般解决方案包括：提前清偿债务、债权债务转移给母公司、以及过桥贷款等方式解决。也可以将债务转让给大股东、关联方，或者债权人债转股、债务免除等方式处理。
三、国有企业改制上市应当遵循的原则及建议国有企业改制上市应当掌握以下五项原则：
1．整体全盘考虑的原则。简单的说就是资产重组和剥离的很多问题要联系起来一起解决，很多时候一项工作就可以解决多个问题。比如战略投资人以土地出资，就可以同时解决发行人使用土地问题和弥补亏损等两个问题。
2．披露重于存在的原则。企业上市过程中存在问题原则上一经发现就要解决，解决不了就要披露，而不能隐藏，如果不披露很有可能成为企业上市失败的地雷。
3．实质重于形式的原则。在判断发行人实际控制人、关联交易、同业竞争等问题时，我们要把握实质重于形式的原则，从本质上考虑和判断。
4．严格执行程序的原则。很多国有企业上市往往认为只要业绩好就可以，往往忽略了公司的治理结构和规范运作，事实上对于上市公司而言，严格执行程序，程序合规往往是监管当局和股民非常看重的。
5．节决定成败的原则。上市工作中每一份材料、每一个报表都应当严格审查，避免小的漏洞牵出大的麻烦。国有企业实现上市，是企业实现由“人治”到“法制”的过程，企业上市可以为企业的进一步发展奠定一个良好的基础。
四、国有企业改制上市发行审核基本要求
1．独立性问题。一是资产独立。生产型企业应当具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统；非生产型企业应当具备与经营有关的业务体系及相关资产。二是人员独立。发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。三是财务独立。发行人应当建立独立的财务核算体系，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度；发行人不得与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户。四是机构独立。发行人应当建立健全内部经营管理机构，独立行使经营管理职权，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不得有机构混同的情形。五是业务独立。发行人的业务应当独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不得有同业竞争或者显失公平的关联交易。
2．规范运行。一是股份公司需建立股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度，相关机构和人员能够依法履行职责。二是股份公司的内部控制制度健全且被有效执行，能够合理保证财务报告的可靠性、生产经营的合法性、营运的效率与效果。三是上市公司与控股股东在人员、财务、机构、业务、资产完全分开。四是公司董事、高管需具备相应的任职资格，并了解与股票发行上市有关的法律法规，知悉上市公司及其董事、监事、高管的法定义务和责任。五是最近三年不得有重大违法行为。六是发行上市前不得有违规担保和资金占用。
3．主体资格。一是发行人应当是依法设立且合法存续的股份公司。二是发行人为有限责任公司整体变更为股份公司的，持续时间可从有限成立之日起计算满三年。三是发行人最近三年内主营业务和董事、高级管理人员没有发生重大变化，实际控制人没有发生变更。四是发行人的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕，发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。五是发行人生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定、符合国家产业政策。六是发行人的股权清晰，控股股东和受控股股东、实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷。
4．财务会计。一是发行人的资产质量良好，资产负债结构合理，盈利能力较强，现金流量正常。二是最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益之后较低者为计算依据。三是最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元。四是发行前股本总额不少于人民币3000万元。五是最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20％。六是最近一期末不存在未弥补亏损。七是发行人不得有影响持续经营能力的情形。
5．募集资金投向。一是符合公司发展战略需要，应当有明确的使用方向，原则上应当用于主营业务。二是募集资金投资项目实施后，不会与控股股东及下属单位产生同业竞争。三是募集资金最好不要用于收购控股股东及下属单位的资产或股权。四是募集资金数额和投资项目应当与发行人现有的生产经营规模、财务状况、技术水平和管理能力相适应。五是募集资金投资项目应当符合国家产业政策、投资管理、环境保护、土地管理以及其他法律、法规和规章的规定。六是募集资金大规模增加固定资产投资的，应充分说明固定资产变化与产能变动的关系，并充分披露新增固定资产折旧对发行人未来经营成果的影响。
6．信息披露。一是书面披露。内容包括招股说明书等申报材料、回复反馈意见材料、中介机构申报材料等。二是口头披露。包括预审员与公司的沟通、发审会公司的表现等等。口头沟通主要靠公司，保荐机构起到协助作用。
7．其他问题。除了法定条件外，审核的重点还关注以下重点问题：税收政策、土地使用、环境保护、公司在行业中的地位、股利分配政策、集体资产量化或奖励给个人、国有资产转让给个人。一是税收问题。由于各地在国家统一的税收政策基础上，往往存在一些针对企业的优惠政策，因此，凡企业在上市前三年中享受的税收优惠政策与国家规定不符的，企业应在上市准备过程中重点解决。二是产权问题。对于一些“红帽子”企业，即名义为集体所有但实质为私人所有的企业，为避免企业采取奖励等手段量化输送给私人的情况，避免出现产权纠纷，监管部门在操作中，一般要求发行人出具省级政府的确认文件。对于一些将国有资产转让给个人的情况，要求发行人履行评估确认手续，并报送国资部门批准。三是行业及企业持续表现。为对企业所处行业及企业持续表现有所把握，监管部门要求发行人对企业所处行业情况、企业在行业中的地位、市场占有率等进行详细说明。四是土地问题。如企业在上市前取得的土地使用权不合法，一律要求予以纠正。五是环保问题。证监会要求发行人生产经营、募集资金投向都要符合有关环保法律法规要求，对于重污染行业，要求出具环保部门的证明文件。
五、发行审核重点关注
1．美丽的故事：现实与可行的商业模式。企业内在的价值和大众对其的认知往往并非一致，因此需要保荐机构为投资者讲述一个容易理解并且非常美好的关于企业成长的故事，而且要提炼出卖点，卖点对于发行审核非常重要。至于怎样提炼，我们可以回忆我们中学时候老师教我们写文章的方法———那就是把全文最重要也是最精华的一句话提炼出来放在最前面。保荐机构也是如此，曾经有人指出，一定要将企业的亮点挖掘出来并且保证占据行业的前三位，然后用最好理解的语言一句话的形式表达出来，这就是卖点。商业模式主要包括盈利模式、营销模式和管理模式。判断一家公司的发展前景、未来的市场空间，主要看其商业模式是否适应市场环境、是否与其本身的发展阶段相适应、是否具有扩张的能力以及新的经营模式取代旧的经营模式的趋势是否无法阻挡，如果公司的经营模式存在缺陷，将对公司上市后持续经营带来隐患。
2．未来发展前景：募集资金投向。公司的发展前景及业绩增长主要依赖于募集资金项目的实施。关注企业募集资金投向问题主要关注以下几个方面：一是项目是否投资主营业务，是否与公司的发展目标结合。二是项目实施的可行性与风险，可行性如是否有足够市场，是否有足够的核心技术及业务人员，是否有足够的技术及规模化生产工艺储备等；风险如原产能扩张、向上下游扩展、收购同行业企业、投资新产业、有关技术产业化面临的风险。三是项目实施准备情况，募集资金到位后能否顺利实施，如配套的土地，有关产品的认证或审批情况（如医药行业），项目是否取得环保批文（环保政策上的一票否决制）等。四是与企业的发展战略的关系，与企业目前的生产经营、财务状况和管理水平相适应。五是投资项目形式：原有设备和资产的扩建或技改、新建设备或资产、对外股权投资、收购公司或企业股权、收购资产、归还固定资产投资贷款、补充营运资金。不得用于持有交易性金融资产（金融业公司除外）、不得借予他人、不得用于委托理财、不得投资于以买卖证券为主要业务的公司。
3．经营模式与竞争优势：业务与技术。一是经营模式。也就是公司的盈利模式，是企业成熟的标志。“花盆的大小决定了花的成长极限”，判断一家公司的发展前景、未来的市场空间，主要看其经营模式是否能够适应市场变化（稳定）、是否满足公司的经营目标以及是否具备扩展空间。如果公司的经营模式存在缺陷，将对公司上市后持续经营带来隐患。如公用电话（京伦电子）、数码相机、音乐网上下载、制造业流程的专业化分工（富士康）、连锁经营等。二是竞争优势。首先分析公司目前的行业地位及竞争优势：根据报告期内公司的现金流、净利润、净资产收益率、总资产收益率等指标与同行业可比公司（主要是上市公司）对比，确定公司的行业地位与竞争优势。其次分析公司通过什么途径建立竞争优势：①通过降低成本并以更低的价格提供相似的产品－产品难于区分如化工原料、医药中间体，主要通过规模以及工序等手段；②通过技术创新创造真实的差异化产品－高新技术产品，如电子产品；③通过品牌、信誉形成的垄断效应创造虚拟的差异化产品－如食品、药品、服装等；④通过创造高的转换成本锁定用户－如银行、文字操作系统、医疗器具；⑤通过建立门槛把竞争者挡在外面－专利、政府特许（航天信息的税控系统）、网络效应（形成正反馈，用户越多就能吸引更多的用户）。最后分析公司的竞争优势能保持多久，这与公司获得竞争优势的途径以及所处的行业相关。证监会会特别关注企业应为未来变化的弹性能力，即应对人民币升值、技术升级、原材料价格上涨、产品价格波动、税收政策变化等一系列未来变化的能力。
4．公司资产质量及盈利能力：财务会计。一是独立盈利能力。公司的盈利应来源于主营业务，如果主要来源于非经常性损益以及优惠与补贴，其独立的盈利能力受到质疑。对于优惠与补贴主要从合法、合理、重要、持续以及措施方面关注。二是持续盈利能力。生产经营模式、产品或服务的结构是否发生了或将要发生变化；经营环境是否发生了或将要发生变化；对主要供应商以及客户是否存在重大依赖等方面分析公司持续盈利能力。三是财务状况。根据财务结构及比率，如从资产负债率流动比率、速动比率分析公司的偿债能力；根据应收账款、存货、经营性现金流量与主营业务收入的对比分析公司的收入质量。四是收入确认。作为拟上市的公司，其信息披露需要满足上市公司信息披露的要求，但有些公司，因受改制、行业或客户的影响，在一年当中，其业绩非常不均衡，对于这些企业需要分析其收入的确认是否符合规定，收入与成本是否匹配。
篇6
一是在优势产业培育上实现新突破。特色优势产业发展是“两区”建设取得成效的重要标志和关键。一是明确产业发展重点。蓝色经济区重点发展海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、现代海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游等5大产业。黄三角重点发展现代农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、生态旅游等5大产业。10大特色产业是今后“两区”建设的重要突破口和着力点，要集中力量，强力推进，率先突破。二是抓好重点项目建设。项目建设是产业发展的重要抓手。今年要围绕10大重点产业，选择50个现代海洋产业项目和50个高效生态产业项目，纳入今年“两区”重点项目名录。按照“开工建设一批、筛选储备一批”的原则，筛选200个投资规模大、产业层次高、市场前景好的重大项目，调整充实“两区”重大项目储备库。加强对项目建设的调度，强化协调，落实条件，加快推进，努力形成以项目促产业、以产业聚项目的良好局面。三是抓好骨干企业培育。骨干企业是产业发展的主体，对产业集聚发展具有重要的带动作用。要进一步在资金、用地、用海等方面加大对骨干企业的扶持力度，加快打造行业龙头，形成抓大、培小、扶中的企业培育格局，加快构建现代产业体系。蓝色经济区要围绕5大海洋产业，着力培育60家重点企业集团，力争年底主营业务收入过100亿元的达到5家，海洋的主要业务收入，过30亿元的达到20家；黄三角要围绕5大高效生态产业，着力培育60家重点企业集团，力争年底主营业务收入过100亿元的达到7家，过30亿元的达到26家。要深入推进高效生态农业冷链产业科技示范工程建设，力争试点企业扩大到38家。
二是在特色园区建设上实现新突破。特色园区是“两区”建设的重要载体，也是今年工作的重要着力点。一是突出培育重点。围绕“两区”10大重点产业，依托现有省级以上经济开发区、高新区、出口加工区等各类园区，选择产业相对集中、有一定规模优势的区中园、园中园，加大扶持力度，培育壮大一批特色园区。蓝色经济区重点建设青岛西海岸、潍坊滨海、威海南海、烟台东部等4个海洋经济新区和中德生态园、潍坊滨海产业园、日照国家海洋城等3个中外合作园区，关键是突出规划引领，重视创新平台建设，提高产业层次，增强核心竞争力。黄三角要重点建设东营、滨州、潍坊北部、莱州等四大临港产业区和寿光蔬菜产业园等20个高效生态农业示范园区，着力围绕高效生态方向，突出区域特色，提高产业集聚度。二是高标准规划建设。突出产业特色，明确发展定位，强化规划和政策引导，推动重大产业项目向园区集中建设，重点企业向园区集中布局，各类要素向园区集中配置，在打造特色中树立品牌、彰显优势。突出抓好项目集聚，围绕园区主导产业，培育一批能够支撑产业发展的骨干项目，发挥龙头带动作用；围绕增强协作配套能力，建设一批与主导产业关联性大的项目；围绕拉长产业链条，引进一批向上下游产品延伸的产业项目。突出抓好园区基础设施的配套完善，加快推进园区水电、交通、环保等基础设施建设，健全文化教育、信息、仓储物流等公共服务设施，以良好的软硬件环境吸引项目落地。突出抓好园区科技支撑能力建设，加快公共科技创新平台和企业工程技术研究中心建设。优化创业创新环境，吸引高科技人才向园区集聚，增强产业集聚发展的竞争力。三是强化政策支持。根据“两区”特色产业园建设管理办法，对产业特色鲜明、产业集中度高、示范带动力强的特色园区，给予授牌奖励，安排专项资金扶持园区内优势产业项目和科技创新平台建设。给予一定的土地指标或海域使用金减免奖励，并在项目审批、税收减免等方面对重大项目给予倾斜支持。各市也要制定出台支持特色园区发展的具体政策措施，把配套专项资金集中用于特色园区建设，推进产业集聚发展。
三是在土地海域资源开发利用上实现新突破。土地海域资源是“两区”建设的重要战略性资源，特别是未利用地开发利用是拓展“两区”发展空间的必然选择。在未利用地开发方面，探索建立用地指标有偿调剂流转机制，加快建设耕地占补平衡指标交易市场和土地使用权抵押融资债券市场，多措并举加大资金投入力度。东营、滨州两市要加快推进未利用地开发管理改革试点工作，确保年内开发未利用地20万亩，切实发挥好示范带动作用；潍坊市加快进度，抓紧启动未利用地开发建设项目。总结推广异地园区共建模式，研究制定鼓励“飞地经济”发展的政策措施，打造区域合作新平台。在集中集约用海方面，积极争取潍坊滨海、海州湾北部等5个集中集约用海片区规划尽快获批实施，早日启动建设。在生态建设方面，加快实施威海九龙湾、担子岛等6个整治项目，推进《海域海岛海岸带整治修复保护规划》编制工作，积极开展海洋生态补偿试点，抓好烟台牟平沙质海岸等5个国家级海洋特别保护区和2个国家级海洋公园建设。积极推动国家在黄三角地区开展区域性生态补偿试点，力争年内完成20万亩湿地修复工程。
四是在自主创新上实现新突破。科技创新是两区发展的内生动力。加快推进“两区”《规划》确定的国家级重大科技创新平台建设，确保早日发挥效用。争取年内基本建成青岛海洋科学与技术国家实验室主体工程，全面实施国家深海基地陆域及码头主体工程，编制完成国家海洋新能源研究院等筹建方案，加快青岛“蓝色硅谷”建设，争取国家批准建设海洋高技术产业基地，积极推进黄三角可持续发展研究院和现代农业科技示范区建设。加快科技成果转化与推广，编制完成烟台国家级海洋科研成果转化基地建设方案，重点建设胶州湾海水综合利用、长岛海洋科技综合开发等高技术产业化示范基地。强化企业的技术创新主体地位，建立企业主导产业技术研发创新的体制机制，鼓励企业建设实验室、工程技术研究中心、博士后工作站和企业技术中心，特别要支持企业与科研院所、高等院校组建技术创新联盟。同时要加快人才培养引进，鼓励高校扩大高层次人才培养规模，配合搞好“海洋专家蓝区行”、“诺贝尔奖大师走进黄三角”等活动，推进“中国海洋人才市场”和海外留学人员创业园区建设，力争引进高层次人才150人左右、建设创新团队100个左右。聘请国内外有影响力的科研团队，就事关“两区”发展的重大课题进行专题研究，形成一批有价值的理论成果。
篇7
1 研究背景
《中国教育改革和发展纲要》中指出了“必须要把教育摆在优先发展的战略地位，努力提高全民族的思想道德水平和科学文化水平，这是实现我国现代化的根本大计”。
独立学院作为一种新型的办学机制，其特有的建设模式和运行机制，尤其是财务管理的诸多方面均有别于普通公立院校，加上其发展历程不长，制约因素纷繁众多，使其在财务管理上存在着诸多问题。由于独立学院与母体举办高校之间有着非比寻常的密切关联，独立学院的发展离不开母体高校的教育及人力资源、品牌效应以及各方面的管理经验，因此，独立学院并不能被称之为真正的“独立”。近几年来，独立学院招生人数得到飞速增长，教学质量得到提升，教育的影响力也扩大起来，独立学院的未来发展方向一片光明。然而，在财务管理方面，独立学院却大部分沿用了母体高校财务管理的做法，而不是应用符合自身办学特色以及具有自身发展特点的财务管理方法，这严重制约了独立学院的健康发展。如果独立学院想要在众多的教育资源中维持良好的发展势头，就必须应用真正适合自身特点的财务管理方法，因为良好的财务管理是独立学院提高教学质量、加大硬件建设，树立良好教育品牌的基础保障，只有这样，才能使独立学院投入资金的效益达到最大化，才能够通过正确的财务管理信息来明确办学方向、实施正确的决策，这对独立学院的发展起着不可估量的积极作用。
本文中的案例为 JTC 学院，是吉林省 DH 集团顺应教育改革的趋势投资创办的，在经历了 15 年的发展后，相较于其他独立学院来说，JTC 学院在招生规模、办学质量上具备明显的优势，成为现今独立学院的典型代表。然而，在 JTC 学院的发展过程中，财务管理中存在的问题逐渐暴露出来，这些缺陷成为了 JTC 学院向综合性大学发展过程中的阻力，严重影响了 JTC 学院的可持续发展进程。无论是从独立学院发展的大环境看，或是 JTC 学院发展的现状中看，寻找财务管理中的问题并提出改进独立学院财务管理方法，成为当务之急。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文选题的目的是为了通过分析 JTC 学院财务管理体系中存在的问题，找出改进 JTC学院财务管理的方法和对策，让 JTC 学院的领导能够根据正确的财务信息进行有效的控制和协调，从而保证 JTC 学院良好的财务管理状况，为学院的发展提供保障，进而促进 JTC学院的健康可持续发展；同时，通过分析和改进 JTC 学院的财务管理方法，找到适合我国其它独立学院的一般财务管理方法，促进我国高等教育的发展。
1.2.2 研究意义
相较于普通公立本科院校，独立学院的财务管理的模式、理念以及内容都发生了重要的变革。针对独立学院财务管理问题的研究，具有较强的实践意义：
（1）找到促进我国独立学院财务管理发展的一般方法
JTC 学院在我国独立学院中成立时间较早，发展历程长，在财务管理活动中存在的问题具有普遍性。通过分析 JTC 学院财务活动中存在的问题和问题的成因，提出改进对策，有助于找到我过独立学院财务管理的一般模式，促进我国独立学院的持续健康发展。
（2）促进独立学院向优质教育资源的转化
独立学院的合理、科学的财务管理活动是独立学院发展的基础，有效的财务管理是独立学院持续健康发展的基础，规范独立学院的财务管理活动，能够促进独立学院向优质的综合性大学的转化，促进高等教育精英化向大众化的变革。
（3）促进我国高等教育事业的发展
独立学院兼顾社会公益性和营利性，独立学院的持续健康发展，能够有效提高社会力量办学的积极性，拓宽资金来源渠道，提升民办教育教学质量，促进我国民办教育事业的发展。
1.3 国内外研究综述
1.3.1 国外研究综述
国外有很多学者对高等教育财务管理问题进行了充分的研究，已经形成了一些非常有价值的研究成果。美国民营化专家萨瓦斯认为，教育改革主要的方向是终止由政府供养、 垄断的学校体制。美国学者泰利·M·默指出：市场资源配置和管理方式是最有效率的体制选择。国外大部分学者在研究中都把高校的财务管理活动分为预算管理、成本管理、筹资管理及绩效测评等。Kent John Chabotar（1995）指出：预算作为学校优先考虑的事情和学校的重要报告，具有重要的战略职能。RW Hilton（1999）对高校的预算制度做过系统的论述与研究。对于成本的控制，William S．Reed（1995）认为无论学校的规模、类型、办学宗旨如何，努力降低费用这项工作是很重要的。高校应尽可能的充分控制成本费用，减少资金的浪费率，提高其利用率。《美国高校财务管理考察》一书中指出，美国无论是公立或者私立学校都需要自己筹集资金，因为政府拨款逐步减少，而成本则不断增加。塞维亚（Robert A. Sevier）在《高等教育领域的战略规划：理论与实践》（2000）中为高等教育行政管理人员的战略管理思想提供了指导。
Cyert and March （1963）所提出的高校预算管理理论是最为著名的非系统论研究成果，他们发展了很多关于高校各部门预算或者资源分配的研究假设，提出了解决各部门利益冲突的方案，即通过将每个部门的目标进行相对独立的资源约束。
由于国外没有独立学院这种特殊的教育形式，但是国外的私立大学的办学模式与独立学院的办学模式相近，因此，可以与独立学院进行比较，并借鉴国外私立大学先进的办学经验。笼多（2005）指出，私立高校教育的管理效率要远远高出公立高等教育。美国纽约州立大学的丹尼尔·利维(Daniel C. Levy)教授认为：“私立高等教育随时间、地点和政策范围的不同，而存在着很大的差异”。他认为中国的私立教育存在的原因主要是“市场需求导向”。
（1）关于私立大学界定的研究
Roger L. Geiger 提出了存在着私立主导型、私立与公立平行发展型、公立主导型这三种民办教育发展模式，具体选择哪种模式，是由国家的实际情况决定的。在美国，管理和资金是界定私立大学的两个重要指标。美国的联邦教育部对此提出了三条标准：一是举办者不能是州或州的下属机构或者联邦州府范围内的个人、机构；二是私立学院不能是由公众选举出来的，也不能由官员管理；三是不能由公共资金进行援助。英国的私立大学被称之为 Independent Schools，指的是那些不属于地方教育部门或者国家给学校拨款的、对在义务教育年龄之内的学生提供教育的学校。在日本，私立大学必须按照私立法进行设置，遵循“谁设置谁管理”的原则，由设置人或者机构来全权负责学校的经费。在澳大利亚，私立大学被人们称之为“Non-Government”学校，学校的创办者是私人或者宗教团体。
（2）关于私立大学资金来源的研究
在对高等教育的投入上，在美国，国民生产比例中，高校的经费比例一直持续在 2.5%以上，而这一状态已经维持了将近 20 年，通过研究表明，稳定的政府性投入和多渠道的高校经费来源，是美国成为世界上教育最发达国家的重要原因。在办学经费的具体筹集上，美国私立大学在开始办学时，大多数都是由宗教组织捐助资金进行办学的，后来，随着办学的规范和发展，学生缴纳的学费和社会捐助逐步成为私立大学最重要的办学来源，并且，很多国外私立大学都在校内设置了专门的筹资机构——筹资办公室。随着私立大学的进一步发展和资本市场的成熟，19 世纪末和 20 世纪初，私立大学进入资本市场进行股票投资，这为学校提供了发展基金。上世纪 30 年代开始，美国私立大学在政府的允许下开始发行债券，在享受税收优惠的同时获得美国民众的广泛欢迎。英国的私立大学目前只有白金汉大学，办学资金来源来自学费、培训服务、社会和企业捐赠。日本的私立大学经费来源也是学生学费和社会捐赠。
（3）关于国外私立大学预算管理的研究
在预算管理方面，美国各个州政府分配的高等教育经费和预算模式不同，常见的有递增预算、公式预算、零基预算、绩效预算等六种。针对不同预算的优缺点，美国认为使用两种预算方法来实现多元化的资源配置目标，使得整个预算更科学、更合理。美国私立大学的预算属于分散型，预算的核心是各学院，这样在办学上，各学院具有很大的办学自主权。在英国的私立大学中，学校校长主管整个学校的资金预算，学院的教务长主管各分院的预算，系主任掌握本系开支。同时，学校只开设一个账户，通过计算机结算，这样就做到了财力集中。
1.3.2 国内研究综述
独立学院在我国经历了十余年的发展，目前已经成为了中国高等教育重要的组成部分。独立学院的发展以及独立学院财务管理研究也是愈来愈热。相较于高校财务管理的研究，独立学院财务管理体的研究属于刚刚起步，就笔者搜集的相关参考文献，进行如下的归纳整理：
（1）关于独立学院财务管理特点的研究
彭海颖（2004）认为独立学院的产生和发展本身就体现了“投资、体制、机制”三位一体的创新，独立学院财务活动产权分离、筹集资金的多元化、资金使用的经济效益和较高的财务风险等独特的特点正是因为这些创新而带来的。罗志梅（2007）认为独立学院财务管理活动的特点是：投入资金的多元化和财务管理的综合性，并且独立学院的资金使用应考虑到经济效益，同时独立学院的资金使用也存在着较高的财务风险。
（2）关于独立学院财务管理存在问题的研究
吴红岁（2013）研究了独立学院在财务管理体系中存在的主要问题，即法人治理结构不健全、经济责任制不能落到实处、教育经费投入不足以及产权关系不明晰。温州大学瓯江学院的赵小珍（2012）认为，预算编制时间延后导致预算执行脱节和视短情节突出、预算管理及认识不足是独立学院财务管理中存在的主要问题。长江大学农学院的潘林（2012）认为在独立学院财务管理体系中存在着教育经费筹措体制不健全、经费支出不合理的问题。张莉（2011）认为独立学院财务管理中存在的问题是财务管理体制不完善、收益分配不合理以及缺乏监督制约机制导致的腐败是独立学院财务管理体系中存在的重要问题。赵吉（2010）、何敏（2009）、彭珂（2012）三人都认为学校领导缺乏财务风险意识、理财观念较差是独立学院财务管理问题的表现。杨俏文（2013）认为独立学院资金管理中存在的主要问题是办学资金短缺以及资金管理秩序不完善。
（3）关于独立学院财务管理问题产生原因的研究
姚靠华、肖思锫、李晶晶（2013）认为造成独立学院财务管理问题的成因是法人产权未落实、投资者的意愿严重影响财务管理。林思豆（2015）认为，产权模糊、风险管控缺位以及资产管理混乱是独立学院财务管理问题产生的原因。李海洋，雷阵，田杰（2010）经过研究得出了独立学院财务管理存在的问题的原因，那就是：产权不明晰、资产和财务管理半独立、成本核算不规范、收益分配无标准。李昕（2013）认为财务人员整体素质偏低、监督和内部审计不健全、预算管理体制不完善是导致问题发生的主要原因。王庆如（2012）认为陕西省的民办高校目前在办学效益方面存在着忽视个人和社会效益，一味追求经济效益的问题，这为我国独立学院办学效益的发展敲响了警钟。刘凯（2013）认为形成独立学院财务窘境的成因是多方利益的博弈造成的，多方利益分别包括：举办高校、投资合作方、学院管理者。胡莉（2011）认为独立学院资产监管不利的问题主要是因为政府的行政监管职能缺位和独立学院内部治理机制缺失而造成的。
（4）关于独立学院预算管理问题的研究
关于独立学院预算管理的问题，华兴夏（2011）认为独立学院预算编制的起点是市场和历年来的招生规模，这跟公立高校预算的起点是国家财政拨款截然不同，因此独立学院的预算可以针对实际情况采用弹性预算、零基预算等多种预算方法进行编制。林聪、吴江龙（2015）认为，独立学院预算编制应实行零基预算，按照适应性的原则编制与其相适应的预算指标，将预算指标分解落实到各分院、部门，并将年度预算细分为季度、月度预算，分期实施，实现年度预算目标。庄丽（2011）提出了更新理念、构建独立学院预算管理新模式，结合会计核算和强化预算的内部控制、建立绩效考核机制，推动绩效预算等一系列办法对问题解决独立学院财务管理中出现的问题。高琦（2013）认为引入绩效拨款机制，建立科学的经费分配模式是完善独立学院预算管理的重要措施。
（5）关于独立学院财务风险的研究
关于独立学院的财务风险问题，徐云（2014）研究后指出，投资主体太单一、建设资金不足使得贷款风险难以控制，这都使得目前独立学院存在许多不规范和漏洞，从而加大了财务管理的风险。董春梅（2013）认为加强基建投资风险控制、控制贷款规模，适度负债、增加收入、拓宽筹资渠道是解决独立学院财务风险的主要措施。张威（2012）认为建立最佳信贷资金组合以及加强贷款项目管理是有效缓解独立学院财务风险的手段。杨雪（2011）关于职业学院财务风险管理原则的研究能够为独立学院财务风险问题带来启示和借鉴，要遵循内部控制、成本牵制、成本收益相配比的原则。居淑芳(2010)有代表性地提出了为独立学院建立财务风险预警模型，但是由于各个独立学院之间发展程度差别较大，因此需要谨慎选择适合自身发展的模型。
（6）关于独立学院的“合理回报”
虽然独立学院的办学性质为公益性事业，但由于独立学院由社会资本出资，因此，独
立学院在办学过程中追求经济效益是无可厚非的。《独立学院设置与管理办法》中对参与办学的社会资本在扣除办学费用后提取合理报酬做出了规定。王胜。杨国勇（2011）认为独立学院想要实现办学效益的最大化，就必须重视投入资金的使用效益，合理配置各种资源，实现办学效益的最大化。袁文娟（2010）认为对无形资产进行科学评估，按照实际价值将其纳入股权范围并按照股份制的要求进行“契约化”的设计，这样有利于独立学院规范有序地实现“合理回报”。
（7）关于独立学院内部控制的研究薛乔利（2014）认为加强独立学院内部控制要从规范教学管理，加强教学质量监控，规范管理层行为以及落实权责制等方面入手。史新华（2012）认为加强信息传递与沟通、建立完善的内部审计监督机制能够有效加强我国独立学院的内部控制。于水（2013）从哈尔滨德强商务学院的案例分析得出，构建以权力制衡为核心的民办独立学院法人治理结构、适度放权从而构筑低重心教学管理体制、建立学院教师绩效考核实施流程体系是独立学院内部治理结构优化的主要策略。
1.3.3 国内外研究评述
在国外，私立大学起源较早，其财务管理发展较为完善，相较于发展时间较短的中国独立学院来说，市场经济的完善、资金来源的多样性，以及在财务管理上重视“生财、聚财、理财、用财”之道，使得国外私立大学更为注重资金的经济效益，也更重视财务分析，这也正是中国独立学院应该学习的先进经验。
国内学者的研究则主要是针对独立学院财务管理方面的问题进行了分析和总结，例如：产权不明晰、预算管理不完善、忽视成本管理、资金来源渠道单一、财务风险大等，并提出了相应的对策。
尽管这些成果对于独立学院财务管理的研究起到了很好的借鉴和参考作用，但是也存在一些研究上的不足。具体表现如下：
（1）对于独立学院财务管理的研究多以分散性地描述其特点及存在的问题为主，缺乏以某一案例为基础进行的系统分析与探究。
（2）中外学者从不同方向进行了研究，提出了自己的独立学院财务管理理论，却容易忽略现实政策因素的影响，导致研究的结论产生一定的局限性。
笔者在深入分析 JTC 学院财务管理现状后，在引用和借鉴多位学者的研究方法和结论后，提出改进 JTC 独立学院财务管理的方法和对策。然而，由于客观条件的限制，文章中难以将独立学院与国外相似的教育形式进行比较研究仍是无法克服的困难。
1.4 研究的主要内容和方法
1.4.1 研究的主要内容
本文的研究对象是 JTC 学院。研究的核心内容是 JTC 学院财务管理中存在的问题以及解决这些问题的对策。文章遵循了提出问题、分析问题、解决问题的研究思路，共分为五章，各章的主要内容和结构如下：
第一章阐述了论文的研究背景、目的和意义，在总结国内外相关研究成果和趋势的情况下，说明了本文研究的对象、内容与结构安排。
第二章对独立学院进行了概念上的界定，与此同时，阐述了独立学院财务管理的目标和内容，为接下来 JTC 学院的案例分析奠定了相关理论基础。
第三章在明晰了 JTC 学院财务管理现状之后，对 JTC 学院的财务管理现状进行深入的分析，指出 JTC 学院财务管理活动的存在的主要问题并分析成因。
第四章在上文提出了 JTC 财务管理中存在的问题之后，分别从产权关系、全面预算预算管理、财务管理监督、加强人员队伍建设、制定收益分配标准、拓展筹资渠道等方面提出了解决问题的建议。
第五章是本文的结论与展望，在根据 JTC 学院具体案例分析的基础上，提出了改进 JTC学院财务管理方法的具体措施，由特殊到一般，找到可以用来提高我国独立学院财务管理水平的一般方法。
1.4.2 研究方法和结构框架
（1）本文的主要研究方法
①文献检索法：查阅了大量的国内外文献，查阅有关独立学院财务管理问题方面的研究以及独立学院、公立高校、企业等主体的财务管理研究，对上述资料进行梳理、分析和评价，明确独立学院财务管理体活动的意义以及进行财务管理活动的重点和难点。
②实地调研法：通过到吉林 DH 集团、JTC 学院进行实地调查，掌握一定的现实资料和分析数据，了解改进独立学院财务管理的一些方法。
③层次分析法：将 JTC 学院财务管理问题分解为若干子问题，针对这些问题，从体制原因到各个子问题产生的具体原因都进行有层次的分析，最后提出相应的优化建议。
④个案分析法：全文聚焦 JTC 学院的财务管理进行个案研究。
（2）本文的结构框架如图 1.1 所示：
第二章独立学院财务管理的内容及相关理论基础
2.1 独立学院的界定
独立学院作为我国高等教育发展过程中改革的产物，经历了 18 年的发展历程，在这个过程中教育界对其名称和性质的界定也有过许多不同的说法。独立学院试办于 1997 年，在 1999 年开始迅速发展，在这期间，被称之为“民办二级学院”，而“独立学院”这个专有名词出现，是直至 2003 年 4 月教育部颁布了《关于规范并加强普通高校以新的机制和模式试办独立学院管理的若干意见》（下文简称《意见》）后，《意见》中界定独立学院是专指由普通本科高校按新机制、新模式举办的本科层次的二级学院。由一些普通本科高校建立的二级学院，如果它们是按照公办机制和模式建立的，例如公办普通本科的分校，这些都不属于独立学院的范围。另外，《意见》中还规定了，由合作方和民办机制筹措解决独立学院的建设、发展所需经费等相关支出。
在教育部 2008 年 4 月起颁布施行的《独立学院设置与管理办法》（以下简称《管理办法》）中规定：“独立学院，是指实施本科以上学历教育的普通高等学校与国家机构以外的社会组织或者个人合作，利用非国家财政性经费举办的实施本科学历教育的高等学校”、。与此同时，独立学院的公益性事业性质以及它是高等教育重要组成部分的说明也由《管理办法》进行了确认。
从《管理办法》中能够清晰的看到，对独立学院的合作主体有了更明确的规定，就是由实施本科以上高等教育的“普通高校”和“国家机构以外的民营资本机构”，共同合作举办的教学实体。但是在教育部公布的独立学院的名单中我们还是会发现诸如北京理工大学珠海学院以及北京师范大学珠海分校等学院，它们的办学合作主体是实施本科及以上学历教育的北京师范大学与珠海地方政府合作举办的独立学院，这与《独立学院设置与管理办法》中的“国家机构以外”的合作者相矛盾，这说明其定义与实际情况有相矛盾之处，因此，现今学界对独立学院的界定仍是存在一定争议的。
综上所述，本文中对独立学院的界定为：独立学院是指以非财政拨款的社会资源为主要经费来源，由普通本科高校以有形和无形资产为股份而创办的，以董事会领导下的院长负责制为主要领导模式，以民办高校运行机制而创立的本科层次的学校。
2.2 独立学院财务管理的目标和主要内容
2.2.1 独立学院财务管理的目标
（1）基本目标——保证财务状况正常化
独立学院是面向市场的法人实体，是个体经济组织，独立学院想要保持健康发展，就必须努力控制损益，同时保证资金来源的稳定性。对独立学院来说，资金来源的渠道包括：学费、社会捐赠、银行借款、资本运营、政府资助等。但是在实际的情况中，独立学院的经费来源十分单一，将近 90%以上的经费仅仅来自于教育收费，受到规模、影响力以及国家教育形势的影响，目前我国的独立学院很少收到社会的捐赠。同时，在独立学院的日常运营中，经济活动以及款项的往来，成为独立学院资金的流入渠道。独立学院的资金的活动主要有以下几方面：构建基础设施、购入图书设备等，在学院各种经济活动中发生的应收款项、借出款项和用以维持日常教学活动的货币资金和有价证券。在面临频繁收支的状况下，独立学院的财务管理工作的核心就是：首先保证以收抵支，保证到期偿还债务的能力，使独立学院能够长期稳定地生存和发展下去。这就要求努力扩大收入来源、合理使用资金、有效降低成本，以求达到基本的财务目标。
（2）根本目标——实现资本的有效、可持续增值
确保资本的有效增值是近年来被学界逐渐提出并重视的。财务管理的综合目标与效果可以通过资本可持续有效增值得到较好的体现。这是因为财务管理实质上就是资金管理的问题，资本的有效增值的效果也能够直接反映财务管理水平，这就能够使虚假利润和短期效应的问题得到一定程度的避免，因此它是独立学院财务管理目标的核心。独立学院是公立高校与社会资本共同合作举办的，这种特殊性质决定了独立学院财务管理追求利润最大化的目标，对独立学院来说，追求经济效益是合理合法的，并且资本的持续有效增值是独立学院持续发展的重要保证。
2.2.2 独立学院财务管理的主要内容
明确财务管理的内容，是做好财务管理工作的重要前提。结合企业、高校财务管理的主要内容以及我国独立学院财务管理工作的实际情况来看，独立学院的财务管理内容主要由筹资管理、预算管理、收入与支出管理、资产管理四部分组成。
（1）独立学院的筹资管理
企业的筹资渠道由权益筹资和负债筹资构成。而独立学院发展过程中普遍存在着资金不足的问题，特别是由于基础设施建设要达到国家标准，导致资金存在着较大缺口，独立学院也可以通过财务权益筹资与负债筹资来解决资金短缺的问题。因此，权益筹资与负债筹资管理是独立学院财务管理的重要内容。
权益筹资就是指的独立学院的投资者向独立学院投入的资金。国务院在第 26 号令中规定，独立学院在设立之初，应该拥有不得低于 500 亩的国有土地使用证或者拥有国有土地建设规划许可证。由此可见，国家对独立学院的硬件设施要求非常高，这就进一步突出了资金筹措在学院开办之初的重要性。投资方主要通过现金投资、实物投资、土地使用权的投资等方式为独立学院的创办提供资金。负债投资对独立学院来说就是指取得银行贷款，主要包括信用贷款和抵押贷款。然而，在运用权益筹资进行资金筹集时，投资人的天性是追逐“利益最大化”，而在现实中，在“无利可图”的情况下，很难保证投资的稳定性，这将对独立学院的可持续发展产生巨大影响。因而建立独立学院发展的风险保障机制也不容忽视。
（2）独立学院的预算管理
独立学院是一个自收自支的办学单位，办学资金有限，这就决定了独立学院要把资金用在最需要的地方，因此，预算管理是整合办学资金的必要手段。预算管理是企业财务管理的基础，它以预测为起点对整个财务活动进行事前管理，独立学院财务部门需要合理编制学校预算，并对预算的执行进行管控。与公立高校不同，独立学院的预算是根据独立学院事业发展计划和任务，采取科学的预算方法进行编制的财务收支计划，是独立学院经营发展的重要目标，更是学院支出的主要依据。坚持效率为中心的理财思想，建立科学、合理、高效的预算管理模式，对推进独立学院的健康持续发展有着举足轻重的意义。
（3）独立学院的收入管理
独立学院的收入是指独立学院通过提供以教育服务为主体开展的其他业务活动，独立学院获取资金的主要来源就是学费收入。独立学院的收费标准由所在地省级人民政府物价部门根据国家民办高校收费政策制定而成。与此同时，在学费的制定过程中，受同类层级的独立学院收费标准影响较大。根据国家规定，独立学院的收费标准是根据教育成本制定的，因此明确独立学院的教育成本是收取学费的关键。目前来看，独立学院的学费达到5000-20000 元/年，各地区以及不同专业之间存在不同的差异。艺术、机械、汽车工程类专业的费用较高，东部沿海地区以及江浙沪、广州地区的独立学院学费要明显高于西北部以及东北地区。
（4）独立学院的支出管理
独立学院为了自身的生存发展而开展的业务活动，以实现其社会使命而发生的资金损耗就是独立学院的支出。独立学院的支出管理分为教育活动支出和行政支出，教育活动支出是指独立学院为了开展以教育服务为主体活动而发出的各项支出，主要为教育以及教学活动的支出和基础设施建设的支出，以提高教育质量和营造良好教学环境为出发点，通过科学合理的全面预算，完成独立学院的社会责任和使命。行政支出是从管理活动为出发点而产生的支出，独立学院应该尽可能地控制行政支出所占的比例，保证正常教学活动，完
成学校人才培养计划。与此同时，建立和健全独立学院的财务和会计核算制度，完善内控机制及内部审计制度等，也是加强支出管理的基础，也是关键。
（5）独立学院的资产管理
良好的资产管理是独立学院可持续发展的重要保障，独立学院的资产来源于举办高校和投资者的共同出资，主要包括有形资产和无形资产。由于独立学院兼具公益性和逐利性，这就要求独立学院的资产必须达到最优化使用。然而，从目前情况看来，独立学院在不同程度上存在着产权不清，权责不明的现象。这就为独立学院的资产管理提出了较高的要求，以期发挥资产最大的效用。
2.3 财务管理的理论基础
2.3.1 资源配置理论
经济学是研究一定制度下稀缺资源配置和利用的科学。资源配置指的是一定量的资源按照某种规则分配到不同的产品生产中，以满足不同的需要。完整的资源配置至少应当具有以下功能：调集功能、生长功能和其他辐射功能。这三方面功能的全面发挥，是资源优化的标志，也是构造资源配置的基础。
有由于JTC学院所在吉林省经济发展水平有限，教育投入仍然相对不足，在此情况下，独立学院的发展也受到经济水平的限制，将有限的教育资源以及教育资金安排好、运营好，就要根据经济学的资源配置理论，从独立学院的战略发展角度出发，有计划地安排教育资金的预算，这样可以使资金结构达到最优状态，保证学校各项工作的顺利进行。
2.3.2 财务风险管理理论
在独立学院的财务管理活动中，主要运用了财务风险管理内容中的（1）筹资风险的管理，筹资风险主要来源于偿债风险和收益变动风险。（2）投资风险管理，主要包括项目投资风险和债券投资风险。（3）收益分配风险管理，通过制定合理的收益分配政策，从而提高投资者信心，这样可以防范和控制收益分配风险。
2.3.3 可持续发展理论
可持续发展理论作为科学的发展观，强调经济、社会与环境的可持续发展。对独立学院来说，必须坚持科学发展观，对资金进行科学计划和安排，实现资金的可持续运作。如若不然，独立学院的发展会陷入举步维艰的状态。本文中全面预算管理便应用了这一理论。
2.4 本章小结
本章首先对独立学院进行了界定，强调了独立学院的资金来源必须是非国家财政来源，进而明确了保证独立学院财务状况的正常化和兼顾微观效益与社会效益的财务管理目标，在财务管理目标的指引下，构成了独立学院财务管理的主要内容：筹资管理、预算管理、收入管理、支出管理以及资产管理。独立学院财务管理的理论基础分别有资源配置理论、可持续发展理论以及财务风险理论，本章对独立学院的界定、独立学院财务管理内容的阐述及相关理论的介绍为接下来 JTC 学院财务管理活动存在问题的分析奠定了良好的基础。
第三章 JTC 独立学院财务管理现状及成因分析
3.1 JTC 独立学院基本情况简介
JTC 学院是经教育部批准的普通本科高等院校。创办于 2000 年 5 月，于 2004 年 2 月被教育部确认为实施普通高等本科教育的独立学院，JTC 学院坐落在美丽的春城——长春市。学校历经十四年的发展，构建了以工学为主体，以农学为特色，以管理学、文学、艺术学、经济学、理学、医学等学科专业为主要支撑的专业体系。共开设本科专业 46 个，高职专业 15 个。现在在校生 12500 人。
近年来，JTC 学院在科学发展观指导下，始终坚持加大投入，加强办学基础设施建设，完善办学条件；始终坚持深化教育教学改革，构建了“能力本位、立体化、三结合”的人才培养模式；始终坚持不断提升管理规范化程度，健全、完善“以人为本”、以正面激励为主的管理机制；始终坚持海纳百川、八方聚才，努力加强师资队伍建设，占领发展战略制高点。通过不断努力，JTC 学院在 2010 年被中国独立学院协作会评为“中国独立学院先进单位”；2011 年被中国民办教育协会评为“中国民办高等教育优秀院校”。
近三年，学校建立了多个省级及以上科研平台，包括科技部批准的“鹿业工程国际科技合作基地”、吉林省批准的“吉林省高等教育研究基地”、“吉林特色旅游文化产业研究中心”、“中韩动物科学研究院”、“长白山野生资源研究院”等。本校专职教师共立项、结项包括科技部、教育部在内的省级以上科研课题 109 项、教研课题 40 项。出版校本教材 52 部，公开发表省级以上论文 400 余篇。
与此同时，作为优秀独立学院，以规模求生存、求发展是其长远发展的必然选择，2014年，JTC 学院启动了校区扩建计划，预计投资约 2 亿元，在三年内基本建设完成。由学院在当地经营的温泉，动物实验研究所，以及在筹备中的化妆品生产线都面临着新的机遇和挑战，在这一形势下，学院的经费矛盾更加突出，财务管理面临更严峻的压力和挑战，解决财务管理中出现的问题成为当务之急。
3.2JTC 学院财务管理现状
JTC 学院举办高校为省属高校 A，是 A 高校举办的唯一一所独立学院，JTC 学院的办学规模在 12000 人左右，出资者是 DH 集团。近几年来，在高校财务管理体制改革以及独立学院迅速发展的大环境下，JTC 学院的财务管理取得了一定的发展。在取得资金支持的大前提下，财务管理方面也不能滞后，否则一定会导致资金的浪费，进而导致财务状况的恶化。在 JTC 学院财务管理活动中，侧重于整合资源，将成本降到最低，提高资源和资金的使用率，从而产生最大价值。
3.2.1 财务管理模式现状
目前，我国独立学院的财务管理模式一共有两种，多数沿用了《高校财务管理制度》中的“统一领导、集中管理”模式和“统一领导，分级管理”模式。“统一领导，集中管理”是指的在独立学院在董事会的授权下，校长为法人代表，对学校的所有财务活动的管理及执行承担全部的经济和法律责任，统一制定财务政策、收支计划、财务规章制度，对学校的资源的管理、分配，核算等方面实行统一的领导，在校长的统一领导之下，学校按照需求设立各级财务机构，做到集中管理各项财权，并且全面负责具体的财务工作的执行和管理。这种模式有利于财权直接管理，能够有效避免因为管理层级过多造成的决策信息滞后等问题。但是财权的过度集中也限制了学院自身在财务管理方面的积极性。
“统一领导，分级管理”是指将大部分的资金留在校级调度，各分院和二级单位对有限的资金拥有自主使用权，“统一领导，分级管理”模式的优点表现在其明确了各部门间的经济责任和责、权、利的关系，体现了“事权、人权、财权”、“花钱与执行”、“责任与利益”、“成本与回报”相一致的原则，并且能够促进各院系间的自我完善、自我发展机制的形成，调动其挖潜节支、积极理财的主动性。
JTC 学院目前采取的是“统一领导、分级管理”的财务管理模式，原则上由学院董事长统一领导。但是在实际的执行过程中，A 高校本部的职能部门同时集中了大部分财权，只有很少部分归学院管理。在领导体制上，A 高校虽然承认 JTC 学院的独立法人资格，但是对 JTC 学院院长的任命，还是由 A 高校党委直接提名任命，这样，独立学院院长的职务就形同虚设。
3.2.2 经费来源现状
JTC 学院的主要经费来源由学生学费、住宿费、校办产业收入和利息收入构成。除去DH 集团的初始投资，学费收入是 JTC 学院最重要的经费来源，我国独立学院的学费远远高于公立高校。由于国家收费政策的制约，JTC 学院未能建立自己的经费筹措体系，学费标准由吉林省物价局制定。办学经费的来源是学校财务运行的前提，是维护教学秩序的根本象征。
除了学费收入，JTC 学院另一项重要的经费来源是银行贷款，据统计，截止到 2014年底，JTC 学院共向银行贷款 4000 万元，JTC 学院对于已发生的贷款按计划进行管理，并根据计划做出详细的还贷和支付利息的计划，这样才能提前筹措资金进行还本付息。大量的贷款在无形中增加了 JTC 学院的财务风险，对于 JTC 学院来说这既是办学的动力，又是负担，如何拓宽学院经费来源渠道，成为财务管理部门严峻的考验。
3.2.3 经费支出现状
JTC 学院的经费支出主要包括三方面。第一，人员经费支出和公用经费支出。人员经费中，外聘的授课老师的支出占据比例较大。第二，实验设备支出。目前 JTC 学院的实验设备仍然处于短缺阶段，部分汽车、机械、摄影等专业课程的实验设备投入资金多，同时损耗大，不易保养和维修，因此这方面需要投入大量资金。第三，科研经费支出。A 高校在科研方面，对 JTC 学院没有足够的重视，在这方面没有给予 JTC 学院足够的支持，而主要经费多用于日常活动的支出，在科研方面的投入严重不足。而只有在科研方面加大投入，才能进一步促进 JTC 学院的发展，向一流的大学迈进。JTC 学院在近三年中，建立了多个省级及省级以上的科研平台，JTC 学院鼓励教师进修、发表学术论文、承担科研课题和项目，这就需要足够的经费支持。
3.2.4 结余分配现状
教育事业的性质是非营利性的，教育事业的公益性要求学校的收益分配必须有利于学校教育事业而的发展，因而，JTC 学院结余分配并不能等同于营利单位。独立学院必须在保证收支平衡的基础上，做到有留有结余，从而保证独立学院的财务运行具有相应的自我调节功能，这有利于维护学校财务管理工作的稳定并促进学院的发展。因此，独立学院在没有国家经费支持的情况下，做到有结余，这一点非常重要。目前，JTC 学院的结余分配方式有很大的随意性，没有可靠的依据，A 高校控制部分结余分配的权利，同时投资者 DH集团追求投资回报，这一方面使得 JTC 学院成为 A 高校创收的“机器”，另一方面又不能保证投资者的利润，使得结余分配十分混乱。与此同时，在结余分配后，没有按照比例为JTC 学院的进一步发展留下资金。这样的结余分配不仅使得 JTC 学院永远无法真正实现独立，更直接影响了 JTC 学院的健康可持续发展。
3.2.5 预算管理现状
