土地管理调研报告范文
时间：2023-09-05 17:18:23
导语：如何才能写好一篇土地管理调研报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
调研人员:土管党支部书记-----*
土管党支部全体党员，预备党员，入党积极分子
调研主题：学习落实科学发展观，加强专业能力培养
调研目的：明确科学发展观深刻内涵，结合实际，运用科学发展观的思想来分析解决问题
调研过程：1、分组讨论
2、各自发表自己的看法和观点
3、土管党支部书记蒋老师做最后总结
调研总结：
通过此次对科学发展观的调研，使我们更加深刻的理解了科学发展观的内涵，明确了党落实科学发展观的及时性与必要性，学会要有意识的用科学发展的眼光来看待问题、分析问题、解决问题。在落实科学发展观的同时，不断将其与专业能力相结合，做到统筹兼顾，全面分析。
科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。从科学发展观的内涵我们应该看到发展，以人为本，全面协调可持续，统筹兼顾作为科学发展观的各要素，是统一的整体，任何要素都是不能独立存在的。科学发展观的提出是从我国的基本国情出发的，我国目前仍然处于社会主义初级阶段，并且将长期处于社会主义初级阶段，科学发展观的提出正是基于此。并且，科学判断和全面把握国际形势的发展变化、正确应对世界多极化和经济全球化及科技进步的发展趋势，就使得科学发展观的提出适时且必要。树立和落实全面发展、协调发展和可持续发展的科学发展观，对于我们更好地坚持发展才是硬道理的战略思想具有重大意义。树立和落实科学发展观，是改革开放三十年实践的经验总结，也是推进全面建设小康社会的迫切要求。要实现全面建设小康社会的目标，就是要做到经济、政治、文化全面协调。必须促进社会主义物质文明、政治文明和精神文明协调发展，坚持经济发展为中心，实现经济发展和社会全面进步；就是要统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放；就是要用统筹兼顾的方法，全面可持续发展。
以人为本，统筹兼顾，全面可持续发展，在任何领域，任何时间都是适用的。20*年，对于中国是一个不同寻常的一年。汶川地震的悲痛撕扯着每个中国人，奥运的喜悦也振奋了每个中国人，这一悲一喜之间，让世人看到了中国力量。在悲喜过后，我们更应该看到党的执政之根本。我们党是来自于人民，根植于人民，服务于人民。在任何情况下，都要全心全意为人民服务，以人民的利益为根本出发点，急民之所急，一切以人为本。以人为本，体现了历史唯物论的基本原理，体现了我们党全心全意为人民服务的根本宗旨和我国推动经济社会发展的根本目的。
在以人为本的核心之下，寻求可持续的发展，是科学发展观的根本出发点。我国是一个人口大国，但同时也是一个人均资源相对不足的国家，解决好资源不足的矛盾，是关系我国发展全局的一个重大问题。随着我国经济的日益发展，在人口、资源、环境方面显现出不平衡就要求我们必须走一个可持续的发展道路。在经济发展的同时，我们必须强化对水源、土地、森林、草原、海洋等自然资源的生态保护。就从土地资源来讲，土地是人类赖以生存的场所，是农业生产的基本资料，也是工业、交通、城市建设和旅游等不可缺少的物质条件。土地资源的可持续利用是人类社会、经济可持续发展的要求和基础。土地资源的可持续利用是在综合考虑土地资源和环境资产的跨代配置基础上，逐步提高土地生产力和承载力，既要使土地资源得到充分高效的利用，又要使土地的开发利用与土地的合理保护和科学整治结合起来，实现土地利用与社会、经济和环境系统之间的协调发展，不断满足当代和可预见的将来人类生存与发展的需要，追求最佳社会、经济和生态效益的统一。土地资源在进行管理的时候，就是要秉承科学可持续发展观，协调土地资源与其他不可再生资源，协调土地资源与经济、人文、政治等各方面条件，用统筹兼顾的方法，做到资源与经济的平衡，不能只追求短期效应，要用发展的眼光来看待资源的长期效益，资源的经济效益要始终与社会效益、生态效益相统一。
篇2
市国土资源局土地利用管理科优秀公务员个人事迹材料**同志于1995年毕业于黑龙江大学，分配到**市国土资源局工作至今。，他所带领的科室被评为全省土地利用管理先进单位，他本人被评为全省土地利用管理先进个人。一、积极推进改革，规范土地管理土地参与国家宏观调控以来，陆续出台了一些政策，他积极研究政策，完善配套制度，逐步规范了我市土地管理。一是加大土地收储力度，实现净地出让。在他的建议下，我市成立了**市土地收购储备工作领导小组。组长由分管副市长担任，负责审核下一年度土地储备计划及收储资金的落实等工作。实现了市政府提出的“统一规划，连片开发，总量控制，政府垄断，净地出让，招标拍卖”的目标。通过全面落实收储制度，真正实现了净地出让，极大的促进了我市土地市场的健康稳定发展。二是加强资金管理，实现收支两条线。在他的积极协调下，改变了我市土地出让总价款坐收坐支的做法，必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。为此，在他严把关口，在招拍挂中标确认书中明确综合地价的具体内容，杜绝坐收坐支事件的发生。三是勇于创新，大力推行联合办公制度。原来我们每个建设用地报件从接到用地单位申请到组件呈报至少需要一个月的时间，遇到情况负责的甚至需要两个月，自从他到利用科后，大力推行联合办公制度，在较好协调各部门间关系的同时，又大幅度提高了工作效率和质量，将用地审批时间缩短到半个月，极大地方便了群众，得到用地单位一致好评，树立了良好的工作形象，曾多次被评为“**市土地管理先进个人”。
二、合理配置资源，增加政府收益按照“控制总量、盘活存量、减少增量、提升质量”原则，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，在确保重点地区、重点产业、重点项目用地的前提下，充分实现土地效益最大化。一是科学供应土地。他带领科室人员，通过土地市场动态监测分析，提出了我市合理的土地出让价格，进行基准地价调整，我市土地出让价格上涨控制在10%以内，确保了房地产市场的稳定发展。二是合理供应土地。在参加我市各种建设项目审批时，他都能本着“珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的原则对项目用地提出各种合理化建议。，**三精药业有限公司一次性申请用地50公顷，为提高土地利用效率，防止闲置和浪费，他提出根据建设速度和生产需要分期供地，控制建设用地数量，一期上报25公顷的意见，得到了认可，即保证了项目用地需求，同时避免了土地的闲置和浪费。三是公开供应土地。为实现“黄金地段”“黄金价值”，他带领科室人员，制定规章制度，对经营性用地招拍挂采取公开决策、公开计划、公开地价、公开竞价程序、公开接受监督、公开出让结果等“六公开”办法，依法阳光操作，实现土地收益最大化。通过合理配置土地资源，保证了政府实现土地收益最大化，全市实现土地收益18亿元。三、深入调查研究，破解政策难题随着土地管理政策的陆续出台，土地审批管理越来越严格，新的建设项目用地审批程序逐渐规范，然而一些历史遗留下来的土地问题成为我市的棘手问题，他对这类问题进行了详细的调查，积极研究国家土地政策，并积极向省厅请示，制定出切实可行的办法，为领导决策提供了依据，使得这些遗留下来的问题得到了圆满解决。他平时注意理论与实际相结合，撰写的《耕地保护和建设用地调研报告》被黑龙江省土地管理局评为优秀调研成果奖；《我国土地市场中存在的主要问题及对策》在《黑龙江土地》上公开发表；《关于征地有关问题的研究报告》获黑龙江省国土资源厅优秀调研报告奖。**同志自参加工作以来，一直工作在国土资源管理的第一线，工作十余年来，在平凡的岗位上做出了不平凡的业绩。
篇3
【关键词】土地征收；补偿；安置
背景
几千年来，土地作为农民最重要的生产资料，土地就是他们的安身立命之根本。改革开放以来，随着各地政府片面的要求GDP的增长，完全不顾百姓的安稳，给农民带来了一定的伤害。据相关资料统计，在1987年至2001年的14年间，全国各类非农建设占用耕地超过3390万亩，70%以上是通过征地的方式取得，这就意味着超过2276万亩的耕地被国家强制从农民手中低价买走。众多被征地农民的生计成为束缚农村全面发展的障碍。
一、利辛县集体土地征收安置的概述
利辛县位于亳州市东南部，北邻涡阳，南连颍上、凤台，东靠蒙城，西接颍东区、太和县。2010年末，全县总面积约为1950平方公里，县辖26个乡镇、668个村居民委员会，7182个村民小组，耕地11.70万公顷，全县总人口134万人，全县现有耕地67万亩，人均耕地0.7亩。
（一）集体土地征收补偿安置的立法现状
1、法律法规的规定
《宪法》第10条、《物权法》第42条等规定了集体土地征收的基本原则。《土地管理法》第44、45条明确了集体土地征收的审批机关。征收集体土地，将集体土地转化为城市建设用地和工业用地等其他非农建设用地，应当经过有权机关审批。我国拥有集体土地征收审批权的机关为国务院和省级人民政府，其他各级政府无征收审批权。《土地管理法》第47条规定了具体的集体土地征收补偿安置标准。其规定征收集体土地应当给予的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。但随着市场经济的深入，这些标准都不适应现实需要。
2、安徽省的相关规定
1986年《土地管理法》颁布实施后，安徽省于1987年底即制定并实施了《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，经过多次修改后的《安徽省实施办法》，进一步完善了安徽省集体土地征收补偿安置制度。2004年，安徽省又出台了《安徽省征地补偿争议裁决办法》，对集体土地征收补偿安置争议裁决中作了明确规定为被征地农民的合法权益提供了有力保障。
3、亳州市、利辛县的一些规范
亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的规定出台的也较早。于2008年出台了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附着物补偿标准》，详细规定了本地集体土地征收地上附着物的具体标准，为全本市集体土地征收补偿提供了参考。利辛县于2010年制定了一系列的土地征收安置办法。这些相关规定构成了利辛县集体土地征收补偿安置制度的雏形。
（二）利辛县集体土地征收基本情况
1、利辛县集体土地征收数量调查
截止2011年底，利辛县城区建成区面积23平方公里，随着利辛的不断发展，城区不断向周边扩张，总面积达43.3平方公里。但利辛老城区改造、新区建设，几乎耗尽了利辛储存的国有建设用地；2007年-2011年，利辛经济、社会的发展对土地的需求不断增加，全县共征收土地面积达9082亩，其中100%为集体土地，建设用地需求几乎完全通过征收集体土地来满足。
2、利辛县集体土地征收覆盖调查
2007年，利辛县集体土地征收涉及4个行政村，覆盖范围较小；自2008年始，利辛县集体土地征收涉及范围逐渐变大，涉及10个行政村，2009年涉及4个行政村，2010年达到15个行政村，2011年为12个行政村。从数据的变化可以看出，随着利辛的发展，全县集体土地征收覆盖的范围也越来越广，原因可能在于利辛县城区国有建设用地储备不足，城市发展只有向周边扩张。
（三）利辛县集体土地征收补偿安置具体情况
本文对利辛县集体土地征收的情况进行了调查。
1、利辛县集体土地征收补偿安置方式调查
利辛县集体土地征收补偿安置模式有货币补偿、产权调换等，其中未利用地、农用地完全适用货币补偿模式，宅基地完全适用产权调换模式，工矿用地约40%适用货币补偿模式、60%适用产权调换模式，其他建设用地完全适用货币补偿模式。可见，利辛县集体土地征收补偿安置模式相对单一。
2、利辛县集体土地征收地上附作物和青苗补偿标准调查
利辛县集体土地上附着物补偿标准依据地上附着物的类别和质量而定，具体补偿总额由实际测算确定。
3、利辛县被征地农民生活水平调查
本调研报告选取具有代表性的城关镇进行实地调研。利辛县城关镇，位于利辛县城东郊，辖31个村民组和一个街道，总人口4580人。2009年全村土地面积316.8公顷，约4752亩，耕地约1600亩。2009年-2012年，全村被征地面积近1985亩，占全村总面积的41.8%，被征地主要用于道路修建、工业建设等。
土地被大量征收，对当地村民的生活造成了重大影响，征收前的4230元降到现在的3200元；恩格尔系数由征地前的47%上升到现在49%；耕地保有量也大面积缩水，人均耕地占有量由征地前的2亩/人到现在的不足0.3亩/人，远低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线，耕地形势严峻；人均住房面积由征地前的55㎡/人到现在30㎡/人。
4、利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷及解决途径调查
从利辛县局调查的数据来看，有关利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷下面进行简单的介绍。2007年以来，利辛县局接访的各类纠纷案件总量先升后减，社会向和谐、稳定有序发展；全县因征地引发纠纷案件基本维持在18件左右；随着被征地农民维权意识的加强，因集体土地征收引发纠纷案件总量占全年纠纷案件总量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趋势明显，征地矛盾业已成为利辛县社会矛盾的主要来源之一。集体土地征收补偿安置已成为社会工作不可忽视的重要部分，妥善解决这个问题已成为当前经济社会发展中的一项突出任务。
二、集体土地征收安置存在的问题及原因
（一）存在的问题
近年来，利辛县在集体土地征收补偿安置方面取得了很大的成就，城市化进程也稳步推进，但是不可否认的是利辛县在这方面的工作还是存在较多的困难和问题。本文通过调查认为，利辛县在集体土地征收补偿安置方面的问题概括以下几个方面：
1、集体土地征收补偿安置标准不够合理
如前文所述，目前安徽省实行征地统一年产值和片区综合定价标准，这在克服集体土地征收过程中普遍存在的补偿标准偏低、补偿信息不公开透明、被征收集体土地同地不同价等突出弊端上取得了显著成效，但是在实现被征地农民“生活水平不下降、长远生计有保障”的长远目标上还有很大差距。
2、集体土地征收补偿安置模式单一
安置模式是集体土地征收过程中被征地农民非常关心的重要变量，直接关系着被征地农民失去土地后的生活水平。但利辛县集体土地征收补偿安置模式相对比较单一，主要为货币补偿和产权调换。
3、权利救济体系不健全
依据当前法律法规，被征地农民对征地补偿方案有争议的，只能通过先向行政机关申请处理，而不能直接向人民法院提讼，这就直接剥夺了被征地农民的诉权。
（二）原因分析
1、立法滞后
近年来，学界关于集体土地征收的立法呼声越来越高，中央也多次召开会议讨论大幅提高集体土地征收补偿标准，但始终不见相关法律、法规及政策出台。
2、政府主导
在我国，土地市场是由政府垄断的，土地征收环节也是由政府主导的。在集体土地征收的补偿标准制定上都是由政府主导定价，并不能有效地保证被征地农民的切身利益。
三、完善集体土地征收补偿安置制度的建议
从对利辛县集体土地征收补偿安置制度的介绍，可以看出问题有很多，本文从以下几个方面给出建设性意见。
（一）完善集体土地征收补偿安置标准
正如前文所述，补偿安置是集体土地征收的核心环节，补偿安置标准是被征地集体经济组织、被征地农民及其他利害关系人最关心的问题。因此，完善集体土地征收补偿安置标准显得尤为重要。
（二）建立参与型集体土地征收补偿安置程序
农村集体土地征收补偿安置与被征地农民的切身利益紧密相关，补偿安置程序设置的好坏则直接影响到被征地农民能否得到公平补偿。
（三）健全集体土地征收补偿安置救济体系
当前集体土地征收补偿安置纠纷越来越多，但是权利救济体系却相当不完善，被征地农民合法权利难以保障。本文认为，集体土地征收补偿安置救济体系应当坚持便民的原则设置。
作者简介：
篇4
上半年来，全系统各项工作，按照市、县国土资源工作会议精神和年初签订的目标管理责任，坚持以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》精神，牢固树立科学发展观和服务经济建设大局的工作思路，始终把国土资源管理工作作为稳定全局、振兴县域经济的基础地位来抓。坚持保护节约国土资源、保障支持经济发展，体制进一步完善干部队伍，素质进一步提高，各项管理进一步规范业务进一步强化。重点工作有了较大突破，整体工作成效显著。概括起来有以下八个特点：
一、宣传教育工作不断创新。一是围绕“3.19”矿产法颁布日、“4.22”世界地球日、“6.25”全国土地日,突出国土资源法律法规、市政府
1、2号令、落实最严格的耕地保护政策和农宅建设“三停止”规定广泛开展宣传。期间县局出动宣传彩车并播放专题宣传录音，沿正周、南罗公路制作大理石镶刻的大型国土资源宣传碑12座。沿街悬挂横幅22条、发放宣传资料XX份。二是“6·25”全国土地日宣传活动专场文艺节目汇报演出，从戏曲、舞蹈、独唱、快板的策划、创作、编导、排练、音乐、服装等工作精心组织、安排有序，整台节目主题鲜明、内容丰富、形式多样，赴市县汇报演出后，收到了良好的反响，得到了各界人士的一致好评。特别是现代眉户剧《三战万能嘴》，在全省国土资源政策法规宣传工作方面独树一帜，既又鲜明的时代感又有较强的艺术性，令观众耳目一新。三是选拔了熟悉国土资源政策法规，知识丰富、思维敏捷、语言表达能力强的3名年轻干部参加全市“6·25”国土资源法律法规知识竞赛，并获组织奖。四是强化了干部教育培训。围绕增强“四种能力”、确保“十项规范”，组织全系统干部职工开展了“规范管理，提高素质”活动，举办了土地收购储备、地质矿产、地籍管理、耕地保护、国土资源执法监察和土地复垦等6个方面的业务知识专题辅导培训13场次；聘请兰通公司专业技术人员，对全局职工进行了办公自动化启动培训；积极选派政治立场坚定、思想觉悟高、业务能力强、工作积极主动的青年干部参加了入党积极分子培训；五是信息报送工作成效显著，充分利用了国土资源网络系统和新闻媒体，广泛宣传我县国土资源工作中的新亮点、新成绩和新经验，编发国土资源简报11期，网络图文信息58条；六是“四五”普法硕果累累。日前，国土资源部作出决定，授予北京市国土资源局大兴分局等148个单位“XX～XX年国土资源管理系统法制宣传教育先进集体”称号。正宁县国土资源局荣获国土资源部表彰的“‘四五’普法先进集体”殊荣，扩大了社会影响，提高了部门声誉。
二、基层所整体工作成效显著，各有特色。山河所机关管理及制度建设不断完善，措施具体落实到位，土地违法案件查处事实清楚，处理恰当，案卷整理规范；湫头所团结协作，合作共事，整体素质高，业务能力强；宫河所机关环境整洁，各项工作扎实有效，案件查处敢于碰硬，执法力度不断加大；榆林子所农宅清理工作成效显著，规费收缴任务完成较快，能充分调动每个职工的积极性，凝聚力强，工作方法灵活多样，并有所创新；永和所基础业务工作扎实有效，发证和年检严格规范。各国土资源所在农宅清理工作中，顶烈日，冒酷暑，吃苦耐劳，不计较个人得失，面对个别土地政策法规意识淡薄、思想观念认识模糊的群众，动之以情，晓之以理，耐心细致地宣传讲解《土地管理法》及中央执行最严格的耕地保护政策，甚至有时还要忍受个别群众的冷嘲热讽，恶意中伤而毫无怨言，努力工作，体现了基层干部流汗又流泪的可贵精神。止6月16日，各所共清理12个行政村，收缴规费105780元，其中：山河所清理4个行政村，收缴规费16000元；湫头所清理2个行政村，收缴规费24680元；永和所清理2个行政村，收缴规费19500元；宫河所清理2个行政村，收缴规费19600元；榆林子所清理2个行政村，收缴规费26000元。
三、土地整理储备工作再创佳绩。一是编制完成了国家土地复垦示范项目实施情况调研报告；二是继续扎实有效的实施国家土地复垦示范项目永正南住片土地平整后期工程，规划整修项目区内道路，榆林子马家片、宫河东山头片拆迁工作继续加大力度，周家片正在实施拆迁，待二期项目资金到位后，正式实施土地平整工程项目，并完成了宫河雷村片项目区的道路绿化任务。三是编制完成了XX年基本农田整理项目规划设计和预算编制；四是编制完成了正宁县土地开发整理项目近期规划；五是对外承包了收购储备的广场南端耕地，有效地防止了土地荒芜；六是收购储备了原公证处，律师事务所机关办公用地1.41亩；七是办理了南苑住宅小区供热公司和民政局职工住宅楼等单位的用地手续。
四、执法监察力度不断加大。一是认真接待群众来信来访，上半年共接待来信来访20余人（次），查处土地违法案件2起，处理土地违法群众9户，收回罚款2346元；二是加大土地动态巡查力度，制止并处理在基本农田内挖坑取土6件，恢复耕地原状1235平方米，规范企业用地8宗，制止乱修建行为2件；三是清理整顿规范土地市场，查处了正宁县农行与榆林子乐安坊基督教会非法买卖土地案，分别向当事人做出了处罚决定；清理乡镇企业、公共设施、公益事业用地单位28户，面积853.24亩；四是全面处理了砖瓦厂、预制厂在用地上的遗留问题，收回土地补偿费62947元；五是紧密配合地矿股收缴各砖瓦企业矿产资源补偿费。
五、矿产资源管理工作措施得力，服务企业全面优质。一是对全县24户砖瓦企业进行了年检，年检率为100％，并给16户矿山企业颁发了采矿许可证；二是征收矿产资源补偿费2.2万元，占市局下达全年任务的140.67％；三是为石油勘探开发创造了良好的工作环境，协调解决了水、电、路用地等问题，并切实维护了农民利益；同时，积极配合了庆咸输油管道铺设工作，对青苗及其他附属物进行了调查摸底；四是编制《正宁县地下水应急监测预案》，完成了对我县地下水调查监测评价工作；五是有效的开展了整顿和规范矿产资源开发工作，集中“治”乱、突出治“散”、注重治“本”、严格规范，此项工作已顺利通过了市局督查验收；六是加强了对矿山企业、矿业秩序治理、矿产资源补偿费、地质灾害调查统计工作。七是协助执法大队清理收缴各砖瓦厂、预制厂耕地开垦费。
六、耕地保护工作落实严格，保障发展持续有力。一是完成了统一年产值测算工作，目前测算结果已报省厅预审平衡；二是建立了建设用地电子台帐；三是完成了XX年度农宅建设用地审批工作，共批准农民宅基地491户，用地面积196.4亩；四是清理规范XX年以来建设用地45宗，其中未办理批准手续的3宗，超面积的3宗，对清理出的问题正在督办之中；五是加强了建设用地申报及管理工作。严格按照省、市关于建设用地报批的总体要求，规范管理，为奥神洲等6家企业及单位下达了用地指标共49.08亩；六是给长庆油田的三个勘探井位办理了临时用地手续；七是完成了XX年度农用地转用计划指标402.75亩,其中乡镇企业用地132.45亩,农村公益事业用地130.65亩,小康示范村居民点用地139.65亩。
七、地籍测绘管理工作严格规范。一是完成了农用地分等定级及估价工作，已报送省规划研究院并通过验收；二是完成了XX年上半年土地变更调查统计工作；三是完成了庆阳市地图集资料收集工作给我县下达的全部任务；四是编写了农村土地产权调研报告；五是完成了城区16平方公里坐标系改造扩建工作；六是完成了土地登记发证9宗，收缴规费2860元；七是督促纠正了县旅游局、信息中心网上“问题地图”。
八、基层国土所建设有新的举措。按照省上要求，加强基层国土所标准化建设，一是按照“机构设置规范化”的具体要求，对原配置岗位进行了调整，重新确定了人员分工。二是加强了硬件建设。完善了山河、湫头、永和3个所的设施建设，宫河所于今年5月10日投入使用，榆林子所已动工建设。各所分别配置计算机和打印机各1台，山河、宫河、湫头3所院内绿化工作已全面完成。投资一万多元建成了高标准的职工食堂，并完成了职工住宅楼筹建的前期工作，已动工建设。
篇5
一、选题依据(选题的目的与意义，与选题有关的国内外研究综述，附主要参考文献。)
保护和合理利用土地资源，加强土地资源管理对珠海特区经济的可持续发展具有十分重要的意义。土地资源管理信息系统的建立，是推进土地资源信息化的一项重要举措。本人在参与周口市土地资源管理地理信息系统项目开发小组工作的基础上，对系统设计和实现作了进一步分析和研究。
当前，我国城镇已进入快速建设阶段，城镇建设是社会各界关注的热点，其中一个核心问题就是土地有效开发与集约利用问题。随着城镇化进程的不断加快，我国城镇土地利用面临着严峻的考验。土地是不可再生资源之一，极其宝贵，土地合理利用是经济发展和社会进步的重要基础。我国人口众多，资源相对不足，土地资源尤为紧缺，因此要大力提倡小城镇在建设过程中坚持土地的合理利用。但我国城镇的土地开发建设的现状不容乐观。区域经济快速发展导致了城镇土地开发建设在规模和结构上的迅速变化，产生了许多普遍问题，如土地利用无序、利用粗放、土地利用集约化程度偏低，建设用地与耕地的矛盾日益显著，土地破坏、污染、浪费严重等等，造成半城市化、生态恶化等严峻的问题。这是小城镇土地开发建设中的两难困境，它表现出一种短期利益与长期利益，么地方政府、开发商与当地住民的矛盾。在目前人口、资源、环境问题日益加剧的情况下，土地作为不可再生资源，对它的开发建设进行科学管理具有重要意义。
土地资源信息种类繁多、数量巨大、涉及面广、管理利用相当复杂。需要依靠科技进步，实施信息化发展战略，实现土地资源工作的现代化，在土地资源调查评价、政务管理和社会服务等各个层面广泛利用现代信息技术，以信息化带动土地资源管理方式的根本转变，以信息化带动信息采集技术与分析技术的飞跃，以信息化促进政府工作方式由管理型向管理服务型的转变。建立土地资源管理信息系统顺应资源、环境的全球性持续利用需求。土地资源数据标准化、信息共享、科学监督以及将这些信息快速反映到经济建设中去需要建立统一协调的土地资源管理信息系统，用以管理海量数据，迅速处理文档、图件，提供准确可靠信息，从而将资料的大量积累、更新与经济快速增长联结起来，为综合利用土地资源信息进行宏观决策和管理提供科学依据。
自20世纪90年代以来，随着土地信息产业的建立和地理数字化产品的发展，社会对土地资源管理的认识普通提高，对农村土地的认识逐渐加强，对其需求也大幅度提高。农村土地资源信息管理系统成为包括政府部门在内的必备的重要系统，各国都大力开发自己的农村土地资源信息管理系统，并将先进的技术、方法应用到其中，如空间信息分析的新模型和方法，空间信息应用的新模型和方法:三维、四维数据结构和数据模型，人工智能和专家系统，网络地理信息系统，虚拟现实技术等，来提高土地资源信息管理的技术含量，以更好的为土地管理服务。
西方市场经济发达国家很早就意识到了土地资源的使用价值和稀缺性，对土地资源配置调控的研究较早，目前已经形成了较为系统的研究成果，主要体现在土地地租理论、土地资源市场配置机制、土地用途管制制度等多个方面。
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源配置调控是一个综合性的过程，其调控结果是各种因素、各种手段综合作用的结果，而且各种因素和手段相互作用、相互影响，最终共同影响调控结果。要达到土地资源的合理配置，发挥土地资源的最大综合效益，需要调动市场、政府、社会等各种力量，运用经济、行政、法律、税收等多种手段，并且各种手段相互协调，互相促进。土地资源调控就是综合运用各种手段和措施，达到土地资源合理配置，既满足经济发展的需要，又能同时兼顾社会和环境效益。
土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地以地生财,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模式,从而影响了资配置的公平与效率,并成为长期 以来困绕改革深化的重大问题。经济发展史证明,实现土地资源和资产利益最大化的最佳途径,是市场配置资源13%建立土地交易市场,是今天社会主义市场经济发展 的必然选择。当前,我们必须重新认识市场,并进行 土地市场运作机制的观念创新。
贸规则强调行政主体一致原则、公平原则、透明原则、非歧视原则。在中国人世的大背景下思考建立土地市场新机制,首要的问题是要认清当前土地市场政府与市场的现状,找准和WTO规则存在的差距。土地市场新机制必须围绕政府与市场、监管与竞争、平台与服务等市场机制,开展全面而有针对性的深刻的行政革命, 实现计划经济观念向市场经济观念的转变,计划经济体制向市场经济体制的转变,确保政府行政管理体系必须和 世贸规则所任。
因此，在市场经济条件下，各种活动对土地的使用展开竞争，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，从而使商业、工业、住宅等土地利用类型的空间布局与地价之间得到祸合，推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化，形成合理的土地资源空间布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空间布局呈同心圈层分布。
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二、研究方案与技术路线
(一)研究内容
本文的第一部分是绪论。这部分首先分析了选题的背景与意义，指出文章研究的内容及研究意义，然后对国内外研究进行了综合介绍与简要评述。第二部分是介绍城市土地资源调控管理的理论基础及土地资源调控系统与手段。城市土地资源的调控管理是一个复杂的系统，相关的理论基础有产权理论、地租地价理论、土地市场理论、土地资源配置理论、公共政策理论。土地资源调控系统主要包括市场机制、政府调控、公众参与三种手段。论文的第三部分是国外经验的介绍及其经验总结。这一部分主要从市场机制和政府调控两个方面介绍国外经验。其中，市场机制方面主要介绍了市场机制的作用、美、日、加等国土地交易的制度和做法及其对我国的启示，政府调控主要从土地用途管制、土地征购储备制度两个方面介绍了西方国家的做法。最后，系统地总结了国外做法对我国城市土地资源调控管理的启示，即需要完善市场机制，建立市场与政府相结合的调控系统。论文的第四、五、六章是文章的重点，第四章分析了周口地区土地资源利用的现状与特点，第五章在介绍周口地区土地调控管理系统的基础上分析了周口土地资源管理调控存在的问题。在前面几章的基础上，第六章在构建周口地区上地资源调控管理模式，分析其构成要素、运作机制的基础上，提出了优化地区土地资源管理的具体措施，最后根据周口地区的城市发展和功能定位提出了土地资源合理利用与制度创新的几点探索性建议。
第一章 绪论
1.1选题的背景与意义
1.2研究综述
1.2.1国外研究综述
1.2.2国内研究综述
1.2.3国内外研究的简要评述
1.3论文的思路结构与创新之处
1.3.1论文的思路与结构
1.3.2论文的创新之处
第二章土地资源调控管理的理论基础及调控系统
2.1土地资源调控管理的理论基础
2.1.1产权理论
2.1.2地租地价理论
2.1.3土地市场理论
2.1.4土地资源配置理论
2.1.5公共政策理论
2.2土地资源调控管理系统及手段
2.2.1市场机制
2.2.2政府调控
2.2.3政府与市场的关系
2.2.4公众参与
第三章土地资源调控管理的国际经验
3.1市场机制调控土地资源的国际经验
3.1.1国外实施市场机制调控土地资源的实践
3.1.2国外经验对我国建立土地市场调控机制的启示
3.2政府调控土地市场的国际经验.
3.2.1土地用途管制制度的国际经验
3.2.2土地征购储备制度的国际经验
3.2.3国际经验对我国城市政府调控土地资源的启示
第四章 周口地区土地资源开发利用现状
4.1土地资源利用结构
4.2土地资源开发利用的特点
4.2.1农业用地迅速减少
4.2.2可预征地空间减小
4.2.3城市建设用地增长很快
4.2.4土地闲置量较大...
4.2.5土地批租总量逐渐由粗放转向集约
4.2.6土地批租方式出现多样化
第五章 周口地区土地资源管理系统及其存在的问题
5.周口地区土地资源管理系统
5.1.1地区管理系统
5.1.2开发公司管理系统
5.2土地资源调控管理存在的问题.
5.2.1政府宏观调控力度不足
5.2.2土地调控管理制度、体制不完善
第六章 周口地区土地资源调控管理模式与措施
6.1构建周口地区土地资源调控优化管理模式
6.1.1周口地区土土地资源利用优化模型的选择
6.1.2周口地区土地资源调控管理目标函数
6.1.3周口地区土地资源调优化方案
6.2周口地区土地资源的合理利用与管理创新..
6.2.1确定合理的土地利用结构
6.2.2根据产业发展战略进行合理的土地功能分区
6.2.3实行城乡一体化的土地管理机制
6.2.4逐步实现全部土地有偿使用
参考文献
(二)研究方法
本文从宏观和微观两个层面对城镇建设及其土地问题进行了初步研究。笔者从小城镇的概念入手，分析我国城镇化中选择小城镇发展战略的客观必然性，并回顾了伴随我国城镇发展历程中的土地问题的历史演进。论文结合我国城镇发展的现状，着重对我国小城镇建设中的重大土地问题进行分析。在此基础上，文章讨论了城镇建设中土地开发与管理的几种有代表性的发展模式，概括了其特征，探讨了城镇土地开发与管理的原则与方向，并尝试对其成因作出论证。最后，文章立足土地管理实践，以土地增减挂钩管理为例，有针对性地提出了完善土地管理的学理性对策建议。
(三)拟解决的关键问题
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。
(3)在总结各种土地资源调控手段的同时，构建了一个政府、市场、公众三方共同作用的周口地区土地资源调控管理模式，对这一模式的构成要素、运行机制等提出了较为系统的观点，并在土地管理措施的优化与创新上进行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在课题研究成果上的深化，是基于周口地区土地资源利用和管理实践的分析，因此提出的土地调控管理措施具有较好的实践指导意义。
(五)可行性分析
无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。
土地资源是一切城市社会经济活动的物质基础，土地资源的合理配置与高效利用是影响到城市经济发展的重要条件。随着社会经济的发展，土地资源的稀缺性越来越突出，如何分配有效的土地资源，使其在城市功能布局、产业结构调整和城市整体环境的提升等方面发挥基础性、先导性作用是摆在政府面前的一个突出的问题。
市场机制是资源配置的基本方式，但是土地资源作为城市经济和社会生活的基本物质条件，需要从经济、社会和环境多方面综合考虑其利用效益，实现土地资源利用综合效益最大化。市场机制和政府调控是土地资源优化配置的两种必要手段，一方面，通过市场机制可以最大限度地发挥土地资源的资产效应，实现优地优用另一方面，通过政府调控可以保证土地资源的利用符合社会和环境等方面发展的需要，实现社会生活和国民经济的协调发展。同时，公众参与是保障土地合理利用的一种有效机制，通过公众建议和意见反馈影响政府政策而修正市场失灵，促使土地资源利用效益符合广大人民群众的利益。
但是目前我国土地资源调控体系还不完善，政府的调控力度不够，特别是在一级市场上没有实现垄断，无法有力地调控市场供需，同时各种管理制度还不完善，既无法保障政府政策、规划等的贯彻与落实，又无法有效地为市场机制的正常运行创造条件。并且公众参与机制还没有建立起来，公众参与既没有在法律制度上得到明确和保障，也没有具体实施措施。因此，我国土地资源调控的优化还在于政府职能的完善，通过法律、制度、政策的完善，既保障政府的调控，又为市场机制正常作用创造平台，最终保障人民群众的利益和社会的可持续发展。
本文提出的周口新区土地资源调控系统是市场机制、政府调控、公众参与三种机制的有机结合。但是在具体实施过程中，如何把握三种机制的作用程度，使之既相互促进又相互制衡，不是一个简单的模式能概括出来的，也不能用一个固定的模式生搬硬套，需要根据实践的变化不断调整和深化。并且，一个成熟的土地资源调控系统，主要还是以完善的市场机制为基础，通过市场的竞争机制、供求机制实现供需平衡，政府的各项政策只是其补充，并且具有较大的稳定性和连续性，政府政策的变动只是对市场的微调，不会引起市场较大波动。
目前，周口新区实行的是新区政府和开发公司二级土地管理系统，开发公司在一定程度上代替政府形式土地基础开发和招商引资的职能。但是在实际操作过程中，出现了一级市场调控乏力，二级市场存量过大，土地管理措施和制度不完善等问题，本文针对这些问题提出了强化土地利用规划的控制性作用，建立土地储备机制，加强土地市场建设，完善土地管理系统，建立公众参与机制等具体措施，希望能对周口新区土地资源调控管理的优化具有实质性的指导意义。
由于本人的研究水平和知识有限，论文对土地资源调控的具体措施的研究尚不深入，有的措施还缺乏可操作性，对各种调控要素的变化引起的土地市场的变化也缺乏系统的讨论。而且由于数据有限，周口新区还没有建立地价指数等原因，论文对土地资源调控优化的分析和提出的管理措施还仅限于定性的描述，没有进行定量分析，希望今后随着对实践的了解和知识的深化能够深入研究下去，弥补以上不足。
三、研究基础及进度安排
(一)研究基础
本人自1990年开始一直在河南省周口地区各乡镇从事农业技术推广工作和行政管理工作，曾担周口市淮阳县的镇长和党委书记，对农业技术推广体系有过深入的研究，对农业区域的知识、态度和行为了解透彻，因而有能力完成该论文的研究工作。
(二)进度安排 论题前期准备30天。
相关文献资料论证查阅、国家和地方政府涉农政策、法律法规研究、借鉴、分析，制订出论题研究方案。
论题调研实施150天。
社会调研展开，调研资料、数据整理、分析、归类卡片制作、确立本论阐述内容构架构思。 论题写作形成150天。
调研报告―――提炼形成论题初稿―――立论观点、内容座谈考证修正、正式文本形成。
四、预期研究结果及本研究创新之处
土地资源调控管理是作者三年来一直在持续研究的重点内容，通过不断的学习、借鉴、总结与深化，形成了本文的一些创新之处，主要有以下几点:
(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。
(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。
篇6
关键词：国土资源交易 问题 制度化建设对策建议
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2010)11-193-03
在土地使用权变易和矿业权交易的政策、法规、制度均不完善的情况下。山西省开展了14年的国土资源交易工作，为全省经济社会发展做出了卓越贡献。山西省在国土资源交易工作中大胆创新。科学总结出的经验和运行方法在全国同行业也具有一定的积极影响和示范作用。
由于国土资源交易的政策、法规、具体运行的细则都不甚系统完整。导致全国的国土资源交易工作都在摸索中进行，各自为政，使得圆土资源交易中的管理办法和交易流程差异性很大。对于山西这个正处于转型发展和跨越发展重要时期的能源大省。随着圆土资源交易的业务量明显增多，使得对国土资源交易系统全方位的调查研究更具有现实而迫切的意义。在此前提下，山西省社科院对国土资源系统制度化建设进行了调研。试图摸索出一条适合使山西省国土资源交易更加健康有序发展的新路子。
蛄合以上两点。山西省社科院课题研究组于2010年6月4日-2010年7月22日时除太原市以外的山西省10个市，包括78个县区的交易机构(以下简称88家机构)进行了为期49天的工作调研。情况汇总如下。
一、现状与成绩
经过多年努力，所调研的88家机构除4家外均有机构；人员到位的有85家；名称规范的有69家；工作能开展的有72家。鲍大多数机构基本能保证运行，绝大多教工作人员能够恪尽职守，尽d尽力，积极发挥政策法规优势和个人主观能动性。进行了大量认真细致的工作。由于法律及制度建设的滞后，许多业务骨干为了不影响工作，思受着艰辛，付出了心血，成绩与贡献自不多言。
随着调研区域的扩大和调研思路的拓宽，调研组在认真调查、仔细分析和汇总的前提下，客观地总结出部分突出问题和共性问题，现概述如下：
1机构设置方面。调研中，21％的机构名称不规范；21.4％的机构存在编制挪用占用，人员长期外借的情况；28.2％的机构工作人员未按人事部门的规定落实；办公场所和设施不能保证工作正常开展的占41％；在危房、车库、外租房、合并在其他科(股)室办公的占20％；重复纳税的占18％；财务不独立的占58％；全额事业，差额事业，自收自支，三种鳊制类别齐全。交易机构人员中不在岗的有127人。(离岗的主要原因是：1.待遇低，自收自支，生活无法保障；2.业务时断时续，荒废时光；3.违心工作，违规操作，无安全感)。有许多工作人员说：我们是“只收不支”的编制单位。有的说：我们是干儿子，人家是湿儿子。这些不同的说法，一定层面上反映了工作人员的思想波动。对于机制体制、人事制度、工作制度存在着不同程度的期许、抱怨。
2.职能职责方面。调研中，83.2％的机构认为赋予交易机构的职能被行政科(股)室代替；实际工作中仅参与交易环节(信息、公告和拍卖)的占53.4％；连交易工作都不能正常参加的占25％。特别值得注意的是，认为政府及主管部门领导重视交易工作的机构仅仅有40.4％。在某个市甚至出现12家交易机构的业务工作群体性多年由拍卖公司进行，视国土厅2010(104)号文件于空无。这12家机构还是主要依靠收取史易服务费维持现状，而只有拥有省交易事务中心棱发的交易资质证才能收取交易服务费，行政干预与职责缺位相当明显。
3.调查中许多同志对交易工作现状坦诚、坦率的表明了看法，共性的有以下方面：行政监管部门条块分割，对国务院各部委的法律、法规、制度、条例无实施细则，职责划分不明确，交易程序不规范，机构编制不合理。行政裁量难避免，意向易泛滥，工作不省心、不安心、不安全，不干不行，干也不行，制度不健全。信息不畅通，办事不便利，资源浪费，效率低下，交易工作行政监管“越住”与“缺位”并存，违规操作与腐败现象时有发生等等。
二、深屡次分析
我国建立土地和矿业权有形市场时间较短，尽管在设计交易程序时做了较前瞻的预见，但在不断变化的社会实践中暴露出了诸多程序上的破绽，在实施中出现了困境，这主要表现为：
1.法律层级低。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国矿产资源法》、及其《暂行条例》、《规定》连同中发(97)11号文件、(99)39号文件。均是粗线条的规定和准则，法律规范和行政规则过于简单。《暂行条例》作为交易程序法规只规定了交易许可制度以度交易方式等，缺乏可操作性。《规定》对交易程序做了较详细的操作指引，但这种指引仍然是粗犷的。《规定》作为我国土地交易程序的法律依据，从法学原理上讲其法律屡级仅是一个部委规章，同实行严格的国土资源管理机制以及依法行政的要求严重不匹配。矿业权交易特别是矿业权二级市场。制度建设甚为滞后，矿业权转让在许多地方是空白状态，经济损失难以估量。
2.缺乏时违法行为的制裁和惩治制度。目前，竞买人及个别领导在国土资源交易中违法违规现象普遍存在，如扰乱竞买秩序，共进共退，相互串通，指令易，事后交易等。对此类违法行为如何处置，行政干扰证据很难取得，法律法规无明确规定。在调研时。莱市交易中心在一索土地拍卖中。当场制止了一起相互串通的事件，按规则宣布拍卖无效中止，虽然雏护了土地交易的严肃性，但因无具体法律依据，无法采取进一步追究的措施，这使得交易工作的权威性、严肃性受到极大的挑战。
3.制度建设在某些环节严重滞后。国务院及国土资源部等部委制定的《土地管理法》、《矿产资源法》、《暂行条例》、《规定》等等系列相关法规，都是粗糙的线条，在全国国土资源工作形势发生变化的情况下仍没有制定出适时具体的实施办法。对于山西省这个资源和能源大省，已经处于转型发展和跨越式发展的新形势下，这些相关的法规、政策已远远落后于工作需要。目前山西省对土地的使用，对矿产资源的使用明显增多，交易工作量明显增大。特别是对集体用地和建设用地的使用。另外山西省的矿产资源不仅仅是煤炭资源，有色金属及非煤矿产的储存和开采也即将拉开新的序幕。虽然刺度和法规永远是滞后的，但是在可以预洲的工作范围内，必须研究出一套适合山西省发展的国土资源交易管理办法以改善目前国土资源交易工作的局面，使之能够与山西省国民经济发展的步伐相一致。甚至于引领和超越发展，确保山西经济又好又快发展。
地方政府制定的《实施办法》在形势发生变化的情况下，解释不到住。修订不到住。有
部分同志说：实际工作中战战兢兢，如履薄冰而“无抓手”，出现能拖则拖。能缓则缓，非交易不可的，集体决议一致同意才敢去做。效率低下，收益受损，极大影响着当地经济社会发展进程。
调查中，许多同志对《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须完成开发投资总额的25％以上”的规定在现实中该如何执行，25％的比例如何界定，时“国十九条”信息公示内容中的“开工、竣工、户型、套型”提出质疑――这些牵扯城建、规划、房地等部门的信息很难落实，又无当地政府协调、协助的文件，信息没有规定的时间，常常因相关部门信息掌握不到，迫使工作推迟，各界怨声载道，很无奈。对省政府(2010)4号文件，土地竞买人资格的界定很多人认为是自相矛盾的，时至今日，相关部门也未明确解释和规范，很茫然：类似的这些工作实际中不可避免的疑义不能及时解答形成定论，严重影响交易工作人员的热情和信心。特别提到一点，在调研中，相当大比例的工作人员认为煤炭资源整合从法律角度讲应当进行矿业权转让交易程序。
三、对策和建议
党的十六届三中全会、十七大以及十七届四中全会都系统详细阐述了科学发展观，山西宙委、省政府对全省转型发展和跨越发展进行了科学的战略部署。从理论上分析土地要素是社会主义市场经济体系的重要组成部分，矿产资源则是保障民生的催化剂。国土资源工作的特殊性和重要性在此意义上可以说是保障国家战略安全的重要事业。交易工作作为国土资源管理工作的重要环节，其意义之重大毋庸置疑、根据山西省委袁纯清书记的讲话精神，解放思想，从根本上突破思维惯性，敢于打破条条框框，据此走出一条引领国土资源交易工作的新路子，服务于山西大局。，根据调研的实际情况，现就建立和完善国土资源交易市场，促进国土资源制度化、法规化的有关现实问题提出如下建议：
1.提高认识，形成共识。再次充分认识建立国土资源交易市场的重要意义。虽然作为调研报告提出这个话题有些哆嗦，但是在调研中，认为政府及主管部门领导重视交易工作的机构仅有40.4％，这个选项和比例应当是反映出了这个话题的沉重。一针见血的讲，建立国土资源交易市场，是社会主义市场经济建设的需要；是改革行政审批制度，转变政府职能的重要举措；是积极推进依法行政，建立政务公开的有力措施。总理多年来多次指出：“我们的政府是人民政府，我们要把政府办成一个服务性的政府，为市场主体服务就是为人民服务。”建设服务性政府是全球经济竞争的客观需要，也是社会主义市场经济发展的内在要求。更是人民群众的迫切愿望。总书记在全国廉政建设工作会议讲话中提出“三个更加注重”――更加注重治本，更加注重预防，更加注重制度建设
而现实中，通过建立国土资源交易市场，规范程序，堵住漏洞，恰恰能从制度上、源头上有效预防和遏制权力腐败。实际工作中能有力地促进机关行政管理部门由审批式管理向服务性管理转变，有效地使相关管理部门尽快从“越位”的地方“退位”，在“缺住”的地方“补位”。，严格按照规则办事，真正做到“政事分开”，树立服务性政府的良好形象。
2.完善机制，夯实基础。国土资源市场应具备四个基本功能：场地服务功能、办理土地交易业务功能、信息服务功能、交易功能为此，应当完善各级交易机构机制，在体制、人员、编制、待遇、办公场所、硬件设施等方面尽快优化，一能安心工作，：能高效工作。在实际调研中，几乎所有机构的同志提出，省交易事务中心应当强化行业监管和指导职能，赞同者占到调研机构的99％。事实上根据管理学中统一性管理原则，省交易事务中心对市县两级的监管职能，应当认识到转变职能出效益是一务铁的定律。另外有41％的机构要求尽快改善办公场所，优化办公设施设备，以改变不能正常办公的困境。因此建议交易机构应该达到“六有”标准，即：一有机构；=有场所，特别是有交易大厅、办公场所和拍卖会场，窗口就是形象。晋中市交易中心建设的很好，在矿产资源相对不多的情3况下，业务量持续增长；三是有专职人员，时目前普遍存在的挪用占用编制的情况和长期借调的情况，予以纠正。人员不专职不专岗，积极性不高，责任心不强，很难调动工作积极性；四是有规章制度，机构管理，业务流程，财务管理，信息管理，学习培训，监督机制等，要形成科学系统的模式。独立事业单位法人的规定要严格执行，特别是根据编办、人事、财政、审计、物价等行业部门要求，应达到“三个必须”的标准：必须进步落实机构负责人与法人代表身份相符，责权匹配，制止各级领导兼职现象；必须逐步落实财务独立管理制度；必须逐步落实业务工作独立开展，避免行政干预，避免人为干扰，减少违规交易。五是有必要的交易设备，信息管理系统，触摸式电脑，电子显示屏幕等设备，有效运用现代化信息技术。六是有必要的经费，各级机构要有经济条件去加强业务培训，参加各类相关资质的培训学习，提高业务素质，确保交易质量。
3.建章立制，勇于创新。公平和正又始终是人类社会共同的追求，伴随着社会的不断发展，人们更加注重利用法律程序在具体运作中实现价值目标。加快国土资源交易程序的法制化步伐，对于构建社会主义和谐社会，合理有效保护资源，利用资源，开发资源，造福社会和人民群众有着实实在在的益处。维护程序公正、流程严谨、制度合法势在必行，，在调研中，许多年以来困扰工作的政策法规问题应当尽快予以解释。从法理学角度讲，有三个环节必须严肃统一：一是制定规范统一的国土资源交易制度规章；二是确立相应的针对双方的法律责任；三是完善监督机刺，，山西省现行交易程序主要是依据《暂行条例》、《规定》和省《实施细则》，已远远落后于开展工作的要求，效力层级过低，有必要提升其效力层级、至少应将交易程序上升到地方性《山西省国土资源交易条例》，以弥补法律体系缺陷。纠正重实体、轻程序的偏差，国土资源交易程序极为严谨，应当引入监督机制，主要是法律部门和法律专业人士，而不仅仅是纪检、监察、审计等党政部门。
建章立制，要有敢为天下先的勇气。“创新是一个民族发展的灵魂”，小平同志一言中的，山西省委书记袁纯清同志也强调，解放思想，突破桎梏。只要具备了良好的职业道德，有敢于天下责任勇担当的良知，管理出效益。创新出管理，所以要有解放思想，敢于创新的责任意识。土地和矿业权交易在国际社会已运行200余年。1999年广东省已建立完善规范的土地交易市场。2003年浙江省绍兴会议在没有规范性文件，甚至没有国务院，国家部委法律制度依据的情况下，将招投标建成为全省统一平台，包含了：建设工程交易中心，政府采购中心，土地交易中心，产权交易所四大合并。此举得到中央的高度肯定，随后在工作中大力完
善，终于打造成“阳光工程”。2006年地处西部的贵州省，大胆创新。提出“矿业权储备与交易统一”的改革思路，在全国率先成立了集矿业权储备和交易管理与省级矿业权有形交易平台为一体的“贵州省矿权交易储备局”。创造了位居全国之首的“五个率先”改革思路，与2007年相比，2008年矿业权出让宗数下降了44.2％，而矿业权出让价款却增长了5.49倍；与2006年相比，矿业权出让宗数下降了55.1％，矿业权出让价款增长了7.35倍，年均增长189.0％。2007年9月。辽宁省矿业权交易中心确立了“全国一流，全省统一”的目标，出台了一系列配套政策。矿业权一律实行市场取得，“三公开，一透明”净化了政风，遏制了腐败，效益明显提高，发展速度急剧加快。因此，对于山西这样的能源和资源大省，对于处于大发展中的山西，这些无不是鲜活而现实的样板。山西省农村集体土地流转试验了近十年，省政府应当抓紧制定一个基本的指导性意见。调研中“要求尽快制定农村集体用地流转指导性意见”的有76家。占86.3％。
4.加强学习，提高素质。在调研中，对于“要求省交易事务中心组织业务培训和学习”的有77家，占87 5％。如此高比例的呼声，实为惊叹。同志们直言不讳地说，天天就是干活。越干越迷茫，越干心中越没底。当然，实践因形势发展而不断变化，但是只有学习能解决实践中的困惑。特别是国土资源交易工作，仅法律知识就需要懂得和了解三十余部，加上国务院，国土资源部，财政部，税务总局等等及省政府，省国土厅和相关厅局委，数十个部委厅局，法规、制度、章程、条例、规定、实施细则、暂行办法、补充意见等等达百部之多，还不算不断出台修订的新的制度条例。许多同志说：昨天的规定令天不能用了，新的没掌握就不敢干了。这就是自己要求学习的动力，这就是需要加强学习的动力。积极主动保护这种动力和意识，培养主动学习的良好风气，就是保护工作的积极性，就是提高这支队伍的战斗力，在学习中长期与短期结合，专业性与综合性结合，重点问题与细节问题相结合，省内与省外学习结合，省内兄弟市县相互学习结合，理论学习与实际操作结合，灵活性与原则性结合。搞好“七个结合”，必将打造出一支具有理论水平高，业务素质强，社会形象好，具有强大战斗力的山西国土资源史易工作队伍。
总之，解放思想是前提，科学管理是基础，制度建设是保障，深化改革是关键。
参考文献：
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2.中华人民共和国矿产资源法
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4.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部第39号令)
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6.关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知((99)39号)
7.孝艾市农村集体建设用地使用权流转资料汇编
8.晋中市国土产权交易工作调研汇编
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前言土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是笔者经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会，就我市县级土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。
众所周知，土地收购储备制度这一源于二十世纪九十年代末期的新生事物，近几年在全国各地如火如荼的演绎和推动下，对盘活城市存量土地，加快国有企业改制进程，强化政府土地集中统一管理，推进土地的市场配置等，都发挥了十分重要的作用。同时，伴随着此起彼伏的拍卖槌落声，土地收购储备制度对城市建设发展步伐也产生了重大的影响。随之而来的是，一座座现代化建筑拨地而起，城市功能和基础设施建设日益完备，城市面貌大为改观。但纵观我市的县城建设，不仅是与沿海发达地区的县城建设无法相比，而且与周边省市县相比也存在着一定的差距，并且有进一步拉大的趋势。究其原因，从表面上看，加快县城建设需要大量的资金投入，而我市绝大多数县份经济发展水平还不是很高，依靠财政支付十分有限，导致城市建设与资金缺乏的矛盾日益突出。但从深一步来看，是我们在经营城市方面的思想观念落后，没有把县城土地资源进一步引入到市场机制，把县城土地资源变成资本运作，实现县城资本的良性经营，以此来促进县城建设的持续，健康和快速发展。
而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此，我们必须进一步加大土地收购储备力度，改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，收紧地根，变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水，一个龙头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的新的城市经营道路。
县级土地收购储备机制现状
我市县级土地收购储备工作大多起步于20__年，有的甚至还要晚些，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，大多是在各地县政府的组织牵头下，由相关部门的领导参与组成一个土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会，下设土地储备中心，挂靠县土地局办公，中心主任大多由各县土地部门局长或副局长兼任。其工作职责是：受县政府委托在县土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会的指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。并在各县制定的《土地储备实施办法》里规定了可以实施收购储备的土地范围，即1、城镇规划控制区范围内的无主地；2、县政府统征的土地；3、土地使用期限已满，依法收回的土地；4、依法收回的荒芜、闲置的国有土地；5、依法没收的土地；6、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地；7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；8、因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地；9、土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地；10、其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督。具体到实施土地收购储备的资本全由县财政拨款并可根据省土地部门与省中行签订的合作协议由各地市分行贷款解决。
基于这种机制的实施，运作几年来，我市各县在当地县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地收购储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。但居安思危，未雨绸缪，纵观我市县级土地收购储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，却面临着诸多潜在的危机。
县级土地收购储备机制中存在的问题
首先，在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。
20__年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（通称15号文件）。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确收购储备资金的主要来源提出明确要求，是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。且20__年初，山西省国土资源厅就与中国银行山西省分行签订了土地收购储备贷款业务的合作协议，并要求各地市分行与当地国土资源部门积极开展全方位业务合作，严格按照《实施细则》办理土地收购储备资金贷款业务。但在我市的许多县，在土地收购储备资金运营上，虽然也规 定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。财政部门不予拨款不说，就是想依靠国家和省里面制定的政策依据，向金融机构进行融资，储备机构都没有自己独立的帐户。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进行土地收购的时候，土地收购储备机构就只能采取其唯一的一种收购方式----协议（或合同）收购来运作。但这种收购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议（或合同）收购，后出让补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就存在如下几方面的不利于：一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊帐式”收购，所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时，由于用地意向者较多，原有土地使用（所有）权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想，就往往置国家法律法规于不顾，将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地，擅自转让或买卖于他人，从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面；二是不利于县级政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用（所有）权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能，从“利息”和“付款周期”等角度考虑，“赊帐式”的收购往往是“让利式”的结果。
其次，在土地收购储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。
土地收购储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合，从笔者调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多县城建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地收购储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用；二是已进入土地收购储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产，导致土地储备已做的前期工作失去效力，甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象，造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储备土地造成困难。
其三，在土地收购储备的实际操作中，规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。
主要表现在：①一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发，而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人却拒绝收购，在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失；②县城或集镇规划区等一些原有的划拨性住宅用地，因实施城镇规划和土地整理，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
其四，集体土地的大量非法入市（特别是毗邻城区、周边基础设施较好的“城中村”以及城乡结合部、交通沿线这些特殊区域的集体土地），严重地影响着土地的收购储备及储备土地的处置工作。
收购储备土地的最终目的是要经营土地，而经营土地的目的是要“通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济提供可持续发展的资源保证”，“在这个前提下，使土地资源实现最大化的资产价值”。而这些区域集体土地的大量非法入市（入市的形式主要表现在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法转让入市等），因为往往是受眼前利益的驱动（如交纳税款、集体开支等），实际上是一种自由和无序的用地行为，土地价格的随意性也比较大，因此在缺乏有效监管的情况下，在与国有土地市场的竞争中处于优势地位，从而对国有土地市场形成巨大的冲击，这显然不利于城市经营土地市场的健康和有序发展。
其五，就是工作人员的素质和管理问题，鉴于政府及土地管理部门对其缺乏严格健全的监督机制，、、违法违纪者大有人在。
主要表现在：①在目前土地收购储备的实际运作中，片面追求经济效益已成为其主要目的。正是基于上述原因，国土资源管理部门在实施土地收购储备时，往往简化土地报批程序，把本应该办理农用地转用或征用等报批手续的土地，却草率地以一纸收购合同就替代了，违规操作现象多有发生，这于土地储备“规范调控土地市场、保护合理利用土地资源”的初衷是相背离的；②对于土地使用权符合收回、收购条件，土地使用权人未申请进行土地储备，而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附属物的，根据各地《土地储备实施办法》的相关规定，应按非法转让土地使用权论处，国土资源管理部门不得为其办理审批和登记手续。但在实际工作中，却时常有一些工作人员为了自己的一点私利，置国家法律法规于不顾，为这些违法行为当事人大开方便之门，绿灯放行，严重地干拢了土地收购储备工作的正常运行；③主要是土地储备工作者全局意识不足，服务意识差。工作人员行政化管理意识浓，而服务市场的意识差，与土地储备服务于市场、服务于经济的宗旨不协调，存在工作效率低、不及时学习，观念和业务水平跟不上时展的步伐等现象，成为制约土地储备工作的一大因素。
其六，是政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中，缺位现象比较严重，营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的，原本是要通过土地市场的调控作用，搞好用地服务，将需盘活的存量土地激活，使其朝着合理的用地方向流动，以实现其利用效益的最大化。但在我省的许多地方，出于片面追求经济效益的目的，一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让的过程中，往往把自己的职责仅仅定位于一个"中间批发商"的角色，利用权力优势，想方设法地把土地低价收购进来，再想方设法地把它高价卖出去，从而赚其差价，获其利益了事。至于土地出让以后，你用地者怎样干、干成啥，那就不是我的事了。笔者在基层调研时，就亲历过这样一个例子。20__年，x县土地管理部门以统征方式收购x村集体所有土地数亩，后经过公开出让，x外地开发商竟得该宗土地使用权。20__年春，当x开发商意欲开发建设时，却遭到当地村委的百般刁难，理由是：在该村管辖区域内施工，得先付其施工管理费，并美其名曰为"协调费"，且一张嘴就是十几、二十万元的，没有讨价还价的余地。意思是说，只要你交了钱，在你施工期间，如有村民欺生从中闹事，由其村委出面协调，否则后果不堪设想，让你举步维艰。情急之下，x开发商只好请求当地政府及土地管理部门出面给予协商解决，但被推委再三。无奈，x开发商只好搁浅了工程建设。试想，这样的用地环境，以后谁还敢再来投资呀？！
县级土地收购储备机制建议及对策
首先是要规范土地收购储备资本金的运营。
即：在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收， 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。
对于县级财政收入情况好一些的地方，县级财政部门应积极向地方政府建言献策，将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视当地土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本大幅增加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系，一箭双雕，何乐而不为呢？对于县级财政收入情况一般的地方，县级财政部门则更应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用国家及省对土地收购储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，按照省厅与省中行达成的贷款协议，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。
其次是要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。
土地储备库建成后，凡是政府储备土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上，应结合实际情况，灵活运用以下几种方式：
1、土地征用。近几年的城市化发展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得，是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地，必须在完善土地征用手续成为国有土地后，方可进入土地储备库。如县城“村改居”后即可采用这种土地储备方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。
2、收回方式。按照现行的有关法律法规，以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。但从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
3、直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施。用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
4、预约收购（即协议收购或合同收购）。对企业搬迁地
块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后，其土地进入土地储备库，供地后，由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是着重推行的土地储备方式，但实行起来难度较大。
5、定向委托收购。特殊的公益性用地，且时序要求急、配套要求高、涉及面积大的地块，如道路工程用地，可以采取定向委托某一单位的办法实施收购，但必须在土地收购储备机构的指导、监督及政策法规的约束下规范运作。
6、土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备，用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收购储备成本，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资源。
7、规划红线储备。依照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收购储备的土地，规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构，进行规划红线储备。
8、信息储备。对按建设时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库，条件成熟后再转为其他方式储备。
其三是要做好相关部门间的协调问题。
主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况，只有这样，城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。另外，国家应当制定专门的法规，明确土地资产有别于企业的其他资产，无论出于什么原因，在处置土地资产时，必须征求土地管理部门的审查意见，以防止国有土地资产流失。
其四是要加大土地执法监察力度。
这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中，所以，加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度，首当其冲应当成为土地管理部门执法监察工作的重中之重。在实际工作中，建议对国有企事业单位建立划拨用地利用档案，并对其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察，以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”临街属集体所有的划拨性住宅用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式，加强对他们的收购储备力度，以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序，逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的，无偿收回；对“城中村”临街属集体所有的划拨性住宅用地，则应按照《山西省“城中村”集体土地转为国有土地管理办法》的规定积极推行并实施之。其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者，不仅非法批准、使用的土地应当收回，而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的还要依法追究其行事责任.对非法占地者,不仅要给予其相应的行政处分,而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理，该拆除的进行拆除，该没收的进行没收,然后统一纳入到土地储备库加以拍卖,从而达到治根治本的目的。
其五是要搞好土地收购储备的建章立制工作。
⑴、围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心，建立收、储、供地机制，实现土地收储的规范化。
具体到实际工作中，一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地，把新增建设用地全部纳入政府储备；充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段，对县城规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、抵押权实现的土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处置的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序，严禁以土地收购协议（或合同）替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地，严格限定协议出让范围，认真执行国家有关规定，对协议出让的，坚决实行集体决策、集体定价并向社会公布。存量土地协议出让时，土地出让金收益不得低于评估地价的40％；新增建设用地协议出让，土地出让金不得低于基准地价的70％；要严格按照国土资源部（20__）第11号令的规定，全面推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。对于四大类经营性用地，坚决走招标拍卖挂牌出让的路子。对于其他用途的土地，按政策规定依法办理，有条件的地方，这些地块如有两个以上用地意向者，也要逐步推行招标拍卖挂牌出让的运作模式，从而实现“一个口子进，一个池子蓄，一个龙头放”的收购储备供地机制。
⑵、建立公开、公平、公正的土地市场，规范完善土地出让审批程序，实现土地收益的最大化。
为加强用地审批管理，规范土地出让行为，政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、协议出让、招标拍卖挂牌出让等，均实行集体会审、集体研究、集体决策；严格限制土地使用权协议出让，实行地价评估、集体决策定价、公开协议出让结果等措施，规范交易行为。
在规范出让程序同时，土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则，实行阳光作业。对于出让的每一宗土地，均应在新闻媒体上公开披露；在运作过程中，要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作，做到监察、财 政、公证等部门全程参与，确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让工作，不仅能最大限度的保证政府收益，规范各类出让行为，也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生，有力地推动土地市场的健康、有序发展，最大限度地保证土地资产的保值增值。
⑶、围绕地方党委、政府的中心工作，积极探索适合当地的新的土地收购储备运行机制，并对工作人员加以有效的监督，实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。
要根据各地实际情况，合理把握收购储备土地的规模，规避市场风险，完善土地储备库建设方案，储备土地布局要相对合理，数量适度，既能调控市场供求，又能基本保证城市建设需要。另外，必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养，保证依法工作，热情服务，适应全面推行土地收购储备制度的要求。
篇8
关键词：农村经济管理；现状；对策
中国是一个农业大国，农业支撑着国家的发展，同时推动着其他行业的稳步进行。农村经济管理工作是农村建设的重要组成部分和重点工作，对于农业的发展具有重要的意义。然而，在现代的农村经济管理工作中，依然存在着很多的问题。这些问题已经十分迫切，影响着整体农业建设的步伐。因此，改变当下农村经济管理的问题成为现代农业建设发展的重要任务。
1农村经济管理
农村经济管理工作主要包括以下几点：完善农村的土地管理制度，宣传我国社会主义新农村国家土地政策；建立农村财政和资产管理制度，公开农村的财政状况；制定农村经济发展目标，着眼于未来的经济发展要求；加强农村干部的培养工作，建立一支具有高标准的专业管理队伍。这4方面的工作内容互相影响，其工作的目标是为了提高农村农民的经济收入，从而提高整体的农村经济收益，完成加快农村经济发展的终极任务。农村经济管理工作是农村经济发展的“垫脚石”，有了这一基础，农村经济发展和整个国民经济才能得到更好的发展。
2农村经济管理的问题
2.1对农村经济管理工作的认识不全面
在现代的管理人员中，甚至还有很多人认为加强农村经济管理建设，按照农村经济管理的有关制度行事是没有必要的。缺少了根本的认识，很多基层的工作人员都是处于一种迷茫的工作状态，被动的处理有关事宜，甚至是寥寥完事，仅仅是为了完成任务而工作。这样的工作缺乏最基本的工作动力，不具有发展的前景。
2.2相关法律不全面
农村经济管理工作包含着众多的内容，其中包括农村土地承包责任制、农民负担和财务等内容。这些工作是非常繁琐且需要专业人员来进行管理。然而，现存的管理法律是不全面的，缺少了与农村经济管理相关的法律法规，农村经济管理部分在处理农村农业的有关矛盾纠纷事宜时，总是“底气不足”，这样对于各项事宜的进行和处理，农业事业发展的进行都是极大的阻碍，严重影响了农业事业的发展和推进。
2.3干部队伍不稳定
由于相关的管理法案的缺乏，农村经济管理工作也缺乏法律指导监督。这引发了另一矛盾便是经济管理工作的干部队伍不稳定。管理工作的干部经常随意调换岗位，影响了工作的进行。这种情况没有得到好转，便引发了恶性循环。在我国的很多地方，农村经济管理工作人事安排呈现一片糟的状况。
2.4经费短缺
农村经济管理工作的经费来自于政府的财政供养，除此以外，没有其他的来源。然而我国的农村处于负债的局面，很多地方的经济管理工作的干部的工资没有得到按时发送，这会影响干部们的工作热情。为解决问题，有的农村采取了借贷的方法，借贷之后不能按时还上，久而久之便产生了一种恶性循环。最终令农村经济管理的经费问题影响工作，经费不足使其运转困难，最终停止工作。
3农村经济管理工作的改善方法
3.1提高对农村经济管理的认识
近年来我国的经济建设已经得到了重大的进步，农村经济管理的重要性也越来越得到人们的认可和关注。各级部门应当加强对各级干部的思想工作指导，使其充分认识到农村经济管理的总要性和必要性。干部认识到农村经济管理工作的重要性，将其放在工作的首位。
3.2健全相应法律法规
农村经济管理工作的相关法律法规的完善已经成为当前的重要课题。各级政府应考虑实际情况，考虑到农村的经济发展现状，制定符合现状的相关法律，建立全面的农村经济管理工作法律法规，用到实际工作中去。形成科学有效的管理制度和方法，为国家落实各项制度提供了基础。
4小结
农村经济管理工作是农村经济建设的基础和管理动力。当前我国的农业发展处于稳定发展的状态，各级政府应当关注和重视农村经济管理工作的发展，不断的完善机制和制度，提高农村经济的管理水平。同时应当注重人才的培养，建立起一支具有专业素养的工作队伍，让他们学习农村经济管理的理念，提高农村经济管理的认识。对农村经济的发展状况作出合理化的解决方法，努力推动农业事业的发展。
作者:谭占茹 单位:吉林省白城市洮北区青山镇农村经济管理服务中心
参考文献：
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关键词：城市化 ；失地农民；就业；社会保障
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)06-0020-02
1 背景
城市化是一个国家现代化的重要组成部分，是人类社会发展的必然趋势。西方大规模的城市化，始于18世纪的英国工业革命。根据联合国相关组织的预测，到2030年，世界城市化率将达到60%。我国自改革开放后，尤其是近些年来，随着工业化进程的加快，城市化也进入了一个新的发展阶段。
由于历史、制度等诸多原因，农民在城市化大潮中往往处于被动的弱势地位。城市化是土地增值及其资本化的过程，应该让农民真正获得土地增值带来的收益。然而，在城市化实际进程中，农民不仅没有获得相应利益，反而临着城市化带来的失地和失业的双重尴尬。
2 城市化进程中失地农民问题的表现
2.1 失地农民的就业率偏低
城市化进程中，失地农民的就业率偏低。许多农民在失去土地后，就沦为新的城镇失业者，原因：
(1)失地农民自身的文化技能、心理等因素的限制。
我国城市与农村的发展，“二元制”结构特点明显。与城市相比，由于受到经济、教育等条件的限制，农民在文化、技能上都处于劣势，尤其是纯农业户。即便是在城市接受过职业培训的农民，也往往选择留在城市(即社会学中的“人才倒挂”)。另外，在长期农业经济基础上形成的“求静怕动”的社会心理，也成为影响失地农民就业的制约因素。
(2)政策性因素的限制。
长期以来，户籍制度、农民创业的限制条件、企业招工的歧视性规定等，都严重阻碍了农民的社会流动，影响了失地农民的就业和创业。近些年，随着改革的深入和社会的发展，虽然情况有所改善，但对于失地农民这个特定的弱势群体而言，仍远远不够。
2.2 土地开发、交易、占用、补偿问题上的违法行为屡见不鲜
(1)制度保障乏力。
在农民失地问题上，虽有一系列相关法律、法规，如《担保法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护法》等，但由于执行力度不够，在保护失地农民的权利上往往力不从心。
(2)缺乏统一规划，“城市病”现象严重。
在城市化过程中，介入主体不一，缺乏统一规划，如开发商抢建违法建筑(在补偿利益的驱动下，农民也可能盲目的增加建筑面积以换得高额补偿)、破坏生态平衡、基础设施落后等问题都会显露。更有甚者，个别地方政府与开发商暗中勾结，以规模经营为借口，通过一系列行政手段强迫农民进行所谓的土地流转，改变农民的土地承包关系和土地用途，这都必然增加城市化的安全隐患。
(3)失地农民的法律意识相对缺乏，维权能力受限。
失地农民的维权意识和维权能力都比较淡薄，缺乏必要的法律常识，在其权利和利益受到侵害时，往往不能借助法律来解决其与另一方或另几方的争端，在此过程中往往处于极端被动地位。
2.3 针对失地农民的相关制度、政策不健全，执行力度不够
(1)社会保障不到位。
在失地农民的社会保障方面，不乏成功的探索，但多数农村社会保障问题突出，失地农民并不能真正享有就业、医疗和养老等社会保障公共服务。另外，我国现行的社会保障制度也有一定缺陷，除救济助困制度外，社会保障制度尚未完全覆盖农村，与城市相比，农村还缺乏诸如失业保障制度、商业保险制度等。
(2)农民失地后，缺乏有效的培训和就业指导。
在城市化进程中，实现失地农民劳动力的转移和科学就业，政府的作用必不可少。就目前情况来说，政府作用尚未有效发挥，有待于进一步提高。
(3)中介机构缺位明显。
我国2003年的农村劳动力就业人数是9800万，是1990年1500万的6倍，在这其中，直接或间接失地农民又占了相当比例。面对如此庞大的劳动力转移队伍，农村劳动力输出中介机构严重缺位，这不仅影响了失地农民正常流动，而且使社会不确定因素增加。
城市化进程中的失地农民问题，除集中表现在以上几点外，还有一些其他的表现，诸如：失地农民拒绝城市化及在就业上的消极心理等。另外，由于各地的历史背景、现实情况、市场发育程度等不尽相同，失地农民问题也会有不同表现。
3 我国城市化进程中失地农民问题出路的探讨
3.1 明确政府责任
在市场经济背景下，客观要求政府自身必须定位准确。 “一个好的政府应该具备两个条件，一是有限，一是有效”(吴敬琏)。在城市化进程中，政府必须从全局出发，做到科学规划、依法推进，及时妥善的处理好农民的土地占用补偿、拆迁补偿、就业、社会保障等问题，真正做到“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”。
3.2 进一步健全法制，加大执法力度
首先，政府应进一步健全法制，各地也应该从实际出发，出台一些灵活、具体、行之有效的规定和措施，加大执法力度，真正做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。其次，要广泛接受群众监督，弥补失地农民法律意识淡薄和法律知识匮乏的弱点，真正维护好失地农民的权利和利益。
3.3 清除政策，鼓励失地农民自谋职业、自主创业
首先，要破除各种政策性限制，为失地农民的创业和再就业创造条件。另外，针对不少失地农民在就业问题上的消极态度，政府应加强引导，发挥模范带头作用，使失地农民积极、主动的面对现实问题，推动良好的社会互动氛围的形成。
3.4 全面落实保障措施，妥善解决失地农民的社会保障问题
社会保障是与就业相关联的一个概念，在城市化进程中，除了要进一步完善社会保障制度、加大保障力度外，还必须处理好社会保障与就业的关系。首先，相对社会保障而言，要坚持把促进和扩大就业放在首位。其次，要运用社会保障的政策缓解就业压力，充分挖掘社会保障的功能。再次，在社会保障推进和执行过程中，必须严格界定过渡性社会保障政策的对象、适用水平、时间、范围等。
3.5 调整农业、农村经济结构，积极创造新的就业机会
首先，以农村产业化项目为依托，大力发展畜牧业和以农产品加工为主的农村二、三产业，促进农村经济的发展和农村富余劳动力的转移。其次，根据各地实际，逐步破除我国长期以来产业结构不均衡状态和传统就业格局，发展特色生产，扶持、开发生态农业和生态旅游，发展加工贸易。
3.6 加强教育引导，完善农村劳动力就业培训服务体系
(1)加大教育和培训力度。
针对失地农民受教育程度较低、年龄偏大等问题，政府应以市场为导向，开展多层次、多领域、多样化的教育和培训，使失地农民掌握相应职业技能和维权知识，为其再就业和创业打下基础。
(2)完善农村劳动力转移的服务体系。
我国农村劳动力转移，具有一地的自发性和盲目性。完善农村劳动力就业转移服务体系，认真落实国家有关的优惠政策，对于增加农民收入、更好的解决城市化进程中的失地农民问题，具有直接而现实的意义。
参考文献
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关键词：成品住宅；一体化；产业链；前期阶段
中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0287-04
1传统住宅产业链存在的问题
传统住宅产业链属于资本密集型产业，掌握土地和资本的房地产企业居于整个产业链的主导地位。从项目总体策划、立项审批、规划设计、开工准备、全面施工、验收交付许可到登记入住的各阶段，均为单线推进模式，形成以房地产企业为核心进行配套生产的产业链。传统住宅建设依托劳动与资本密集，势必与资源节约型和环境友好型的可持续发展道路相背离，其发展后劲因而受到严重牵绊。具体而言，传统住宅产业链存在以下问题。
1.1产业链价值分布不合理
中国现行的土地供给制度，在很大程度上决定了土地主导着住宅产业价值链，因此地方政府掌握土地资源，以及房地产企业掌握资本，控制了产业链的主要利益，导致产业链中利益分配不均，未能赋予产业链各价值主体公平竞争的平台，进而影响了新技术、新材料、现代管理理念和方法在产业项目中的实施。
1.2产业链环脱节
科技密集型程度较低，以及地方政府、房地产企业垄断资源、资本，传统住宅产业链各价值主体呈现粗放经营与合作的关系，导致产业链关系孤立割裂，未能形成平等参与、优势互补、高效沟通与互惠合作的一体化关系模式。
1.2.1房地产开发粗放竞争
作为获得资金、土地便能运营的房地产企业，一般不具备项目规划能力，因而只能委托设计院进行规划设计。通常规划设计环节占据整个项目成本的70%，这就导致传统住宅产业链中没有技术支撑的房地产企业，无力培养自身的规划设计能力，只得凭借拿地环节进行粗放竞争，以此确保自己的利益主体地位。
1.2.2劳动密集型的建筑业
由于传统住宅建设多为现场手工作业，加之产业链各环节各自为政、衔接互济不够紧密，导致工人劳动强度加大，生产、经营呈分散状态，因而拉长了建设周期、降低了生产效率。同时，因设计、施工、部品选择与运输的责任部门缺少实时沟通与工作对接，又导致相互推诿、权责不明，因此建设质量难以控制，监管耗费成本巨大。
1.2.3建材业标准化、系列化、部品化水平较低
现场手工作业的劳动密集型生产方式，导致传统住宅产业链中部品、建材的工业化生产水平较低，因此影响了住宅产业化的基础――部品与建材的标准化、规格化与系列化。这无疑导致资源浪费、劳动效率降低、工程质量堪忧，进而影响产业链环的衔接与住宅产业的规模化效应。
1.2.4未形成供、产、销一体的“链"状参与主体
传统住宅产业链的供、产、销关系为：房地产企业拿地委托设计院完成规划设计通过工程招投标选择施工企业由施工企业整合原材料供应商、建材经销商、设备供应商等承担施工任务完成施工并交付给房地产企业房地产企业通过销售或自行销售给最终客户由物业管理公司负责维护住宅产品。
由此可知，这种生产组织形式的参与主体，涉及众多部门和人员，各自拥有独立的经营目标、技术理念和利益关系，众口难调很难建构合作纽带，生产经营的一体化模式因此较难实现。此外，建筑设计与室内设计工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使购房后还需进行二次装修，这不仅增加了环境负担，不符合低碳环保的大势所趋，同时，亦不利于建材、部品的标准化、工业化生产体系的建构。
2成品住宅产业链的重构原则
“成品住宅”（finished housing）是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住宅开发建设应强调以“成品”为目标，采用一体化开发建设管理方式，使各生产要素完美组合，减少中间环节、优化资源配置；通过工厂化生产提高构配件质量与生产能力，从而节约建设成本、降低劳动强度、提高劳动效率，发掘其价值与使用价值的“商品”。成品住宅的产业链建构原则表现为以下几方面。
2.1以终端用户需求为导向
2.1.1立足顾客现实需要和潜在需求
成品住宅从土地获取管理、项目总体策划、设计任务书的制定、建筑设计、室内设计、部品选样、项目施工、材料设备的供应、竣工验收、入住总结到售后服务等各环节，均以终端客户的需求和消费为中心，以产品的服务功能为重点，综合技术推动型和需求拉动型的优点而形成产业链；以客户需求为导向，重构产业链各价值主体的生产组织形式与工作对接的关系，真正实现“以客户为本”的产业链建构主旨。
2.1.2搭建用户参与设计的开放平台
“以客户为本”的建构主旨还表现在：在成品住宅的产业链中介入用户参与设计、监控的过程。为此，以信息系统为支撑搭建用户参与的平台实属必要。例如，在前期规划设计阶段，利用BIM互动性与及时反馈性的可视化特性，可使客户更加直观、快捷地了解项目全过程。同时其强大的模拟功能辅以造价控制环节，亦可方便客户把握节能、日照、热传导与紧急疏散情况，进而有效控制成本，深化客户的自主参与程度。此外，通过类似的信息平台收集用户的需求信息，进而优化方案，亦有助于改善产业链环之间的协作关系，以期高效生产出市场接受度高的产品。
2.2建构信息共享的平台打通全产业链
2.2.1优化设计方案
信息化的集成环境可为成品住宅的产业链建设提供较准确的模型。其信息平台的优化性在于：将“多种项目设计方案和投资回报分析结合起来，从而实时的计算出设计变化带来的投资回报变化，找出最优方案”，从而有利于参与主体客户的决策。与此同时，对于施工难度较大的异形设计，亦可藉此信息平台优化设计施工方案，以期减少工程量、压低工程造价，为客户赢得更多的价值回报。
2.2.2 链接工作接口
传统住宅产业链环脱节的重要导因就在于各专业之间沟通不到位。据统计，仅仅由于项目成员之间的数据互通性较弱而产生的额外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工与室内装修割裂，时常出现建筑主体结构妨碍管道设备的布置的问题。为此，变更原初设计方案，导致资源与劳动力的浪费，人为拉长了建设工期。信息化的集成环境因其模拟、预演与协调功能，可在“专业之间与专业内部进行碰撞检验，并即时生成数据，以供施工参考”，因而成为打通住宅全产业链、提升项目效益、进行全过程精细化管理的重要平台。
2.2.3 高效传递信息
信息化的集成环境可通过交互窗口修改三维模型，其即视性、互动性与反馈性为设计、建造、运营信息的传达提供较大便利。同时，其完备的构件信息亦为自动生产加工提供了技术条件。此外，通过4D模拟可预演施工过程，采用5D模型辅以成本控制，皆体现了信息化集成环境可动态、高效传达信息的优势。
2.3建构工业化生产平台
2.3.1缩短建设周期
由于工业化生产平台藉由标准化、规模化、系统化的工业化生产方式，取代分散的手工业生产方式，其中的住宅部品、建材皆在工厂流水线上产生，故通用化、系列化、集约化程度较高，加之现场装配式施工方式，因而显著提高了生产效率，与此同时，亦较少受制于天气情况，建设工期大大缩短。
2.3.2提高工作成效
一方面，对传统住宅的产业链进行分解、重组和优化，密切成品住宅的产业链接口，提高各工种之间的信息沟通成效，深化客户的自主参与层级，可显著提高工作效率且质量可控；另一方面，工业化生产方式带来的标准化、规格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的规模化生产与社会化营销，从而推动成品住宅的产业化进程。
2.3.3减少资源浪费
勘察、设计、施工、项目管理、监理、部品、材料、设备等的全产业链生产组织形式，可减少在设计、施工、材料部品的选样、供应等环节中，因工作对接问题与无效益变更导致的资本浪费与能源消耗。此外，工业化生产平台采用污水再生利用和雨水收集利用技术，实现施工养护用水的循环利用， 可显著节水节能。另外，标准化、通用化、现场装配式的工业集中生产方式，亦可降低建筑主材与辅材的损耗。
3成品住宅前期阶段的一体化产业链建设
成品住宅是一项涉及获得土地、开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面的系统工程。一体化则指在信息化集成环境与工业化生产方式基础上，以为用户提供优良的成品住宅和优质服务为目标，将获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现成品住宅产供销一体化。在此，以产品设计中的人、机、环境关系为研究成品住宅建设一体化的切入点。具体而言，即成品住宅开发建设各环节均以用户需求为基础，进而，传承中国古代造物模件化技术与多元样式兼容的营构模式，以成品住宅的部件化、标准化生产为出发点，根据消费者品质需求的不同，探索个性化菜单装修模式与大众化标准式装修模式，实现工业化与人性化、通用化与个性化、批量化与多样化的共赢。同时，建构以产业链核心企业为成员的企业集团，整合资金、资源、技术优势，注重成品住宅推广应用过程中的集成化、低碳环保与智能化技术。
根据成品住宅一体化产业链的构成及相关因素，可将产业链系统分为土地获得管理、项目投资开发、项目设计与项目报批等前期阶段，土建安装、样板房施工等中期阶段，以及住宅销售与服务等后期阶段。其中，投资开发定位的正确性以及设计构思、设计成果等前期阶段，直接影响成品住宅一体化产业链建设成果与项目实施结果，因此，拟重点阐述成品住宅前期阶段的一体化产业链建设情况。
3.1土地获得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、专业网站和主流报纸为公司拍地、融资、调整土地价格、了解区域土地情况、分析市场竞争等提供参考。一般而言，由集团营销企划部通过报纸、土地储备中心处、人员来电、约访等途径收集、整理土地信息。在地块公示后，确定重点意向地块，报送公司主管、领导审批。之后对获批地块进行审核并进行现场勘查，在此基础上，将勘查资料整理成文报送公司管理层。经公司管理层研讨后，由企划部组织完成“意向地块可行性研究报告”。负责这一环节的职能部门为公司营销企划部与公司管理层，必要时需与国土部门交涉。
3.1.2意向地块可行性研究分析报告
制定详细实施计划，通过具体数据和量化的衡量标准、责任分配，动态预测、分析市场、消费者与竞争对手的可行性分析报告，可降低企业投资风险，提高决策成功率。通常来说，意向地块可行性研究分析报告涵盖城市发展与房地产市场整体概述、周边情况分析及重点个案研究，区域楼盘目标客户分析、经济测算等内容。
由营销企划部设定可行性研究计划、组织市场调研、定位分析产品，而后提交设计部。设计部进行项目规划设计和初步分析，提交采购部与审计部。由采购部和审计部对产品进行初步成本测算，并制定初步销售计划和销售价格，提交财务部。财务部对投资经济效益进行分析评估，总结评估结论提交公司管理层审核、决策。此环节涉及职能部门为营销企划部、设计部、采购部、审计部、财务部、公司管理层。
3.1.3土地竞拍管理
土地竞拍旨在：①控制各城市短长期的土地供应总量；②逐年增加经适房用地的供应；③对商品房用地进行招标或挂牌出让，并确定出让价高限，以防地价飙升；④将一次性收取土地出让金改为收取土地租金。具体流程包括准备履约保证金、参加挂牌、准备投标拍卖所需文件，与拍卖人、招标人、土地管理部门、挂牌人等签约，以及备份同摘牌、投标、拍卖相关的资料。该环节由土地管理部门控制。
3.2项目投资开发
3.2.1制定“项目经营计划书”
作为项目经营的纲领性文件，计划书涉及经营业绩、客户维度，包括成本、设计、工程、入住、物业的内部维度，以及学习与发展。制定项目经营计划书首先需就项目位置、现状、配套设施情况、规划设计条件、技术经济指标等进行简要分析与介绍。集团应对总利润要求、总投资要求、峰值资金、人员配置、总开发周期、品牌建设、团队建设等提出总体量化要求。制定项目开发中关键节点的行动计划和各部门、各专业的详细进度计划。根据项目实际情况，陈述可能存在的风险，并制定应对方案。最后，对上述内容分类列表汇总。该环节在获得土地后一个月内进行，由公司管理层和各职能部门负责。
3.2.2编写“项目前期市场研究报告”
“项目前期市场研究报告”是项目策划与编制“产品建议书”的参考。营销企划部需系统收集、整理、记录、分析成品住宅地产市场、营销、产品等方面的信息，以期对项目进行可行性分析，为市场定位和公司决策提供依据。在地产市场调研与分析的基础上，分别从项目市场、项目客户、产品概念、规划设计、建筑室内设计细节与标准、配套设计、社区服务、户型面积配比、项目价格等入手进行定位。最后，依据项目投资开发周期、销售周期、经济收益调整定位，以寻求用户与项目的平衡点。
3.2.3撰写“产品建议书”
以用户为导向，探讨项目的市场受众面，进行项目市场定位与产品建议，是撰写“产品建议书”的目的所在。获得土地后，营销企划部市场主管负责制定编写工作计划，计划报送营销总监并通过后，由营销企划部、市场部人员与相关部门进行协商与沟通，并就目标客户群、项目主题、形态、建设指标等深入调研，而后提交市场调研报告。同时，营销企划部组织编写“初步产品建议书”，论证方案的可行性。建议书提交公司管理层审批通过后，由设计部开始项目初步规划设计，审计部、财务部测算成本、财务指标实施，营销企划部综合各部门意见，组织编写“产品建议书”。再次提交管理层审批、论证。经由董事长、集团总部论证通过后即可实施。此环节涉及职能部门较多，包括营销企划部、项目部、审计部、财务部，以及公司、集团管理层等。
3.3项目设计与建材、部品选样
3.3.1制定工作计划
此环节在产品建议书确定之后与概念设计之前的一周开始，由规划设计部负责制定有关项目内容、工期、起始时间、需其他部门配合事项等内容的工作计划，并交由规划总监与公司管理层的总经理审批。
3.3.2设计招标
招标文件旨在阐明部品、建材的采购或工程性质，通报招标程序将依据的规则和秩序，是投标商编制投标文件的基础，也是采购人与中标商签订合同的基础。
设计招标环节涉及四大流程：①编制招标书。由规划设计部负责制定计划，报送公司管理层审批。招标书通常包括：方案招标书、施工图设计招标书、景观设计招标书。方案照标书在产品建议书完成一周后提交，施工图设计招标书在扩初阶段根据扩初深度提交。景观设计招标书在规划方案确定后一周内提交。②实施招标流程。由规划设计部负责实施，公司管理层总经理委托的招标小组评标，相关表单报送公司管理层审批。③编制设计任务书。设计任务书包括方案设计任务书、景观设计任务书、施工图设计任务书。一般由规划设计部负责编制任务书，在招标确定后一周内开始。方案设计任务书需对项目名称、用地概况、设计依据、总体控制性指标等进行明确说明；要依据用户需求定位户型与面积匹配；指明具体的经济技术指标、总体规划要求、住宅户型设计要求、建筑形式、功能、车位比例要求等；提出技术控制要点与提交成果的形式、要求；出示设计时间节点。景观设计任务书除项目简介、定位与设计时间节点外，需重点就景观设计原则、规划技术经济控制指标、景观设计要求、方案设计提交成果形式与内容、景观施工图纸内容等提出具体要求。施工图设计任务书需对总图设计、平面设计、立面设计、室内装修设计与标准等提出具体要求。④签订合同。由规划设计部负责合同的谈判和起草，并交由相关部门流转审批，一般在招标确定后一周内开始。
3.3.3方案设计与建材、部品选样
一体化产业链的建构理念，使得成品住宅方案设计阶段，即要考虑从住宅构件、部品的设计生产，住宅建造施工，住宅使用、改造直至废弃回收等各个阶段，积极通过新技术来提高效率、降低能耗，从而求得经济和环境关系的平衡与优化。
成品住宅的方案设计阶段包括以下环节：在投资部、销售部的市场调研基础上进行建筑、景观、住宅室内风格定位；规划设计部提出概念方案的同时，装修设计与主案设计师介入，从住宅的长寿化发展、用户的标准化与个性化需求角度入手，优化户型、预留可调整的空间，提供可供用户自主选择与搭配的菜单式装修方案；在户型定稿前，由装修设计师结合系统设备、土建各方做最后优化，完成成品住宅户型设计方案及施工图；方案设计完成的同时，设计单位提交材料、部品和设备清单，财务部进行成本估算；设计师通过信息平台与一站式建材、部品超市选择材料、部品样板，提交技术部确认（销售部、成本部、工程部参与），并由技术部、设计部确定材料设备供应商。
由上述流程可知，在方案设计与建材、部品选样的过程中，立足用户需求，借助信息化集成环境与一站式采购，建筑师、室内设计师、销售部、财务部、工程部、材料供应商等搭建了紧密的工作接口，建构起互助合作、优势互补的一体化产业链。
3.3.4方案论证、评审
方案论证内容主要为：审核项目定位，会审专业规范、技术要点、设计指标、设计风格、物业管理、成本控制等，以此为确定中选方案提供依据。
方案论证对象包括：规划、建筑、施工图与景观方案。其中，规划、建筑与景观方案由规划设计部负责组织论证后，填报论证表并报送相关部门审批。施工图方案由项目部负责组织图纸会审，填报会审意见并报送相关部门审批。
3.4项目报批
此阶段在整套施工图出图前即可进行。
3.4.1办理项目立项手续
首先，将土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的资料，提交行政审批中心发改委立项。继而，将环境影响报告书提交环保局审批，获得项目审批意见。最后，携带材料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。
3.4.2办理建设用地规划许可证
首先，至规划局窗口获得“选址规划意见书”，至测绘院获地形与管线图，至规划局获得红线图与规划设计要点，并转交设计院，从设计院处获得建筑设计方案。复归规划局审批，获取建筑设计方案审定意见书。在相关部门签署意见后，至规划局窗口办理用地规划许可证。
3.4.3办理土地证
携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书等，土地权属证明文件，建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平图等，至国土局办理。
3.4.4办理建设工程规划许可证
首先，将施工图交由行政主管部门授权的审图机构审查，获得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”等相关支撑文件；继而，至规划局申请规划放线，同时，环保局进行环保评估，审核通过后至规划局办理建设工程规划许可证。
3.4.5办理建筑工程施工许可证
施工单位与监理单位招投标，选定监理施工单位后，至城建档案馆进行施工合同备案，至房管局进行白蚁预防登记，至质监站进行质监、安检备案。备齐相关材料后，即可办理建筑工程施工许可证。
3.4.6办理预售证
首先，办理预售住房价格批复，至地名委员会办理小区命名审批。携带项目所在地派出所出具的地址、编号证明，办理住房预售面积审查，至产权处报送相关报建资料供审查，最后，联络公司工程部协助产权处进行现场勘查，无异议后即可获得预售证。
4结语
到目前为止，江苏成品住宅仍低于住宅年开发量的40%，与发达国家成品住宅开发量的80%以上相去甚远，究其原因在于：产品质量问题影响购房成本与用户消费观念的转型。因此，立足终端用户需求与信息化集成环境，设计、施工、监理单位等尚需积累成品住宅建设经验，强化获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等产业链的衔接力度与合作机制，提升住宅部品、建材的标准化、通用化与工业化生产水平，才能推动成品住宅的产业化进程，实现资源节约型和环境友好型的可持续发展目标。这里，梳理前期阶段一体化产业链的流程，或可为成品住宅投资开发、设计、管理体系的规模化、一体化建构，抛砖引玉。
参考文献：
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