房地产企业财务共享范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务共享，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 房地产企业 财务指标

一、研究背景

近年来，房地产市场在我国经济运行中扮演着重要的角色，一方面对国民经济增长做出重要贡献，另一方面也刺激着内需，对于整个国家经济运行发挥着不可替代的作用。对于房地产行业的发展势头，可以看作是我国城镇化进程不断推进的一个结果，在这个过程中，房地产被作为一种投资渠道为大量机构与个人所追捧。持有投资性房地产是其应对通货膨胀，保持资产增值的有效手段。随着房价的不断攀升，作为支柱产业的房产市场逐渐成熟，对于广大投资者来说，这一市场既存在着赚取高额利润的诱惑，又布满着各种财务粉饰的陷阱。因此，对于房地产公司的会计信息质量提出了更为严格的要求。

二、公允模式在房地产行业中的应用分析

截止到2012年底，A股市场总计2472家上市公司。在这些A股公司中，有将近1000家公司的报表中有投资性房地产科目。在这将近一千家的公司中，使用公允价值模式来计量投资性房地产的企业仅有43家，也就是说，公允模式在整个上市企业中的比例仅有不到5%。

在投资性房地产相关准则实施的第一年里，拥有投资性房地产的上市企业数量占上市企业总数的40.13%，而在这些企业中，仅有18家选择公允价值计量模式，占比2.86%（与拥有投资性房地产的企业），占整个上市企业的数量比为1.15%。考虑到2007年是允许使用公允模式计量投资性房地产的第一年，该比例可以理解。

总体来看，选取公允模式计量投资性房地产的上市企业数量过少，并且采取公允模式计量的企业存在着公允价值确定方法不统一导致公司财务数据缺乏可比性，企业随意变更会计计量模式，会计政策前后不一，违反企业会计准则规定，以及多数企业信息披露不充分的问题。

三、案例分析

（一）金地集团背景简介

金地集团初创于1988年，在1993年正式开始经营房地产。1996年在金地实业开发总公司的基础上设立的股份有限公司（属于国有企业）。其主要发起人有深圳市福田区国有资产管理局，深圳市万兴达建筑工程有限公司，金地实业开发总公司，以及美国UT斯达康有限公司。公司2013年转变会计计量模式对企业财务指标产生的影响以及企业转

（二）金地集团的财务数据分析

（1）金地地产在2013年将集团旗下所有投资性房地产的后续计量模式由历史成本改为公允模式时，公司总资产增加近70亿，其中有66亿由投资性房地产的公允价值模式计量引起。占当年总资产（调整前）的5.6%。（2）在会计准则中要求，当投资性房地产改为采取公允模式计量的年度，需要对当期的财务报表进行追溯调整，这将会涉及到未分配利润以及盈余公积等项目，从表中我们可以观察到，金地集团2013年因为投资性房地产采取公允模式计量引起股东权益（包括未分配利润和盈余公积）增加54亿，占当年净资产的14.2%.（3）公司净利润在投资性房地产计量模式调整后增加了18亿，占当年净利润的41.02%。

（三）投资性房地产公允模式计量对企业盈利能力的影响

金地集团通过改变投资性房地产的计量模式，使得企业的资产构成情况得以改善，从而造成企业资产负债率降低的结果。只是这个结果在改变投资性房地产计量模式的当年效果比较显著，因为准则规定，“在计量模式转变为公允价值模式当年，投资性房地产的公允价值高于账面价值的部分计入期初留存收益”，对于投资性房地产日后公允价值的变动则计入当期损益。

金地集团投资性房地产在总资产中所占的比重仅为9.05%，所以，投资性房地产采用公允模式计量对整个集团净利润的贡献可能被集团内其他业务隐去。其中，最可能隐去这一部分利润的无疑是公司主营业务收入。而要分析投资性房地产计量模式转换对公司净利润的影响，需要对公允价值变动损益在当年净利润中的比重作一统计比较，表4.4是金地集团2011年至2014年历年净利润中公允价值变动损益的份额变动情况：

通过比较可以发现，金地集团在2013年之前的公允价值变动损益均为0，因此，在表4.4中，2011年及2012年追溯调整前的净利润是不包含公允价值变动损益影响的净利润，而2012年追溯调整后至2014年间的净利润均是包含有公允价值变动损益影响的利润。2013年金地地产在调整投资性房地产计量模式后，其公允价值变动损益在净利润中所占份额甚至达到45%，但同期的净资产收益率却较上一年度有所下降，由此可以推出金地地产在2013年剔除投资性房地产会计计量模式转变带来的影响后，其年度盈利能力将会大幅降低，这一推论可以通过金地地产2011年至2014年的营业收入和成本的变化中得以体现。

四、结束语

公允价值作为投资性房地产的计量模式使得企业能够及时，准确的反映资产的真实市场价值，这在一定程度上符合了会计计量的及时性原则，也使得企业财务报表能够更多的反映企业资产的真实状况。

由以上分析可以得出，投资性房地产的公允价值计量模式对企业的盈利能力有一定的粉饰作用。当企业年度经营不善，盈利能力降低时，投资性房地产的公允价值计量模式可能成为企业经营者用来粉饰报表的工具，而投资性房地产在持有期间的公允价值变动额在税法上并不会纳入应纳税所得额，因此这种公允价值变动损益产生的利润并不会导致企业的所得税费用增加，而直接成为企业净利润的构成部分。

参考文献：

篇2

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

五、完善资金管理系统完善

篇3

(一)太过看中利益，导致企业资产负债率不断升高

由于房地产企业在投资一个项目时需要大量的资金，房地产企业在开发项目时，一般会通过银行借贷或是某些不正当的融资方法来获取足够的资金，但是房地产项目都需要很长的运转时间，要经过很长的时间才能收回资金。很多房地产企业投资项目时，由于房地产开发带来的高收益，通常会在还没有编制出完整的预算之前就进行大量的借款或融资，虽然表面上这样的行为为企业投资项目带来了足够的资金，保障项目能够顺利进行，但事实上这种做法同样也会给企业带来更大的财务风险。对于房地产企业开发的项目来说，具有太多的不定因素，再加上房地产企业的负债规模较大和资金负债率较高，一旦企业进行了大笔的资金借贷或融资，如果企业的收益太少而使得企业没有能力偿还债务时，企业就会走向破产的边缘。

(二)银行借贷资金占比过重，导致资金结构失衡

对于房地产企业来说，融资方式单一导致资金比例严重失调是给企业带来巨大财务风险的主要因素。虽然我国制定了相关的制度来规范房地产企业的资金使用，但事实上并没有起到真正的作用。目前，大部分房地产企业在开发项目时任然是先用自有的资金购买土地，再用土地向银行抵押贷款，获取大量的项目发展资金，用于项目的规划和各种各样的费用，这样的方式使得房地产企业开发项目资金结构严重失衡。相关数据显示，很多房地产企业开发项目中自有资金只占了2%，而银行贷款所得的资金就足足占了45%，由于银行借贷资金占比过重，使得项目开发的资金链非常容易断裂，一旦资金链发生断裂，必定会导致项目无法继续，最终使得社会经济发展受影响。

(三)成本管理不规范，资金使用规划不完善

房地产企业开发项目时，必须在前期进行缜密的、全面的规划，并确定项目的各项花费，做到精细化的预算，这样才能真正的达到控制成本的目的。但事实上很多房地产企业都只重视项目开展过程中的成本控制，他们认为只要做到对过程的财务控制就能实现控制成本的目的，而忽略了前期的所以准备工作，所以很多房地产企业的资金使用完全是不规范的，导致资金不仅不能得到很好的控制，还超出预算。甚至有一些房地产企业为了能够更快的建设完成项目，只注重项目的进度，没有对项目进行完善的规划，资金的使用也没有计划，最终导致企业的利益受到重大的影响。

二、强化房地产企业财务风险管理的方法

(一)加强财务风险意识，制定完善的风险处理方案

房地产企业必须在企业内部员工中建立起相应的风险意识，具备一定的预测和识别风险的能力，通过员工日常工作的规范和控制尽量降低财务风险发生的概率。除此之外，企业必须对不同的风险制定不同的解决方案，提高企业应对风险的能力，在遭遇风险时快速、准确的处理，最大限度减轻企业的财务损失。企业必须合理化自身的资金结构，避免由于融资方式单一给企业带来的财务风险，同时，企业必须降低贷款的利率，尽量降低筹资带来的风险。

(二)建立独立的财务管理机构和监督机构，并编制完善的制度，严格规范企业财务风险管理工作，保障财务风险管理的科学性、可靠性

任何管理体制都需要严格的制度来进行规范，所以房地产企业必须根据自身情况编制出完善的、缜密的财务管理制度，严格规范员工的行为和工作，企业还必须明确管理层和财务工作人员的职能，保障财务人员的工作不受管理层的干扰，保障财务工作的完整性和可靠性，企业还需要创建单独的财务管理机构，在不受企业其它部门的影响下，展开预算、决算、出纳等工作。然而为了保障得企业的预算、决算等更加精准、可靠，房地产企业需要建立信息化的财务数据共享中心，确保财务信息的真实性、可靠性和完整性。同时，企业还需要建立独立的监督机构，对财务工作进行严格的监督，并保障企业财务的安全，而且企业必须构建严格的考核制度对项目的实行结果进行考核，保证项目的施工质量。

(三)加强投资决策的科学性、规范性，最大限度降低风险发生率

房地产企业在决定投资项目之前必须做好充足的准备，对项目的风险进行精确的评估，并进行多次的调查，精确评估项目的可行性，避免由于投资项目选择不当造成的损失，企业还必须避免由管理者来单独决定投资项目，保障企业决策的科学性，在项目开始之初就尽量降低风险发生率。除此之外，由于工程建设期的长短对企业的利益有很大的影响，所以房地产企业必须要在质量得到保证的同时尽最大限度缩短项目建设的期限，这样做是为了使得企业有更多的资金来周转其它项目，同时还能降低由于时间过长让某些外界的不定因素产生的风险发生率。

三、结语

篇4

关键词：房地产开发集团 财务集中管理 对策建议

业的财务管理活动是房地产开发企业各项管理工作的核心内容，是确保房地产企业正常运转的重要枢纽。房地产企业的项目越多、企业规模越大，就越需要实施财务集中管理来强化企业集团的整体管控能力。财务集中管理就是借助现代网络通信技术，建立集团和成员单位完善的财务数据体系和信息共享机制，从而在战略上实行集中监控，整合财务内部资源，防范决策风险，提高效率。当前“互联网+”深刻影响着我国房地产企业资产、资金的配置与使用方式。房地产开发企业若要想适应“互联网+”时代，就需要优先确保企业财务管理部门的正常运作，大力推行与现代网络通信技术紧密联系的财务集中管理模式。

一、房地产开发集团企业财务集中管理的意义和作用

（一）有利于提升房地产开发企业整个集团的管控能力

房地产企业集团财务管理采取集中管理模式后，就需要应用统一的标准核算方式对公司业务实行处理，提升企业会计基础业务的规范性和合理性，保证企业会计信息数据的完整、真实、有效，进而提升集团会计信息数据的总体品质。由于企业财务工作管控实现了统一化，大大提升了集团企业事前管控成效、提高了事中的核算研究水平、增强了事后的审核和监管效力，从而保证了房地产企业集团的管理层可以对其下属公司的财务行为、资金预算和财会信息数据等状况的全过程监督，以及对其经营行为进行客观公正及时科学的评价。房地产企业集团通过集中财务管理可以有效提升其内控水平，进而促使成员企业局部利益和企业集团整体利益的一致性，最终提升整个企业集团的管控能力。

（二）有利于提高房地产开发集团企业资金利用率

对集团企业财务采取集中管理模式可以实现对集团内部资金的集中管控与调配，降低企业集团内部资金存量，减少外部金融机构贷款额度，有效降低资金使用成本，避免无谓的资金浪费与闲置。房地产企业集团实施财务集中管理有利于提高房地产开发集团企业资金利用率，合理节约内外部交易成本，p少企业的财务风险水平，避免企业资金出现体外循环的情况，提升企业财务管控成效，最终实现提升企业内部资金使用率的整体目标。

二、房地产开发集团企业财务集中管理存在的主要问题

（一）对集团内部资金没有采取市场化和银行化的运作模式

在财务集中管理模式下，许多房地产开发集团企业虽然做到了将下属企业的资金集中起来并统一管理和分配，却没在企业集团内部实行市场化和银行化的管理模式，导致现金流缺乏的下属企业无偿获得现金流充裕企业的现金。这种无偿使用资金往往会造成企业集团内部资金回流变慢，运营成效下降，集团内部应收欠款逐渐增多。另外集中财务管理模式下企业集团内部资金分配也不够科学，这对企业集团中相对弱势的企业利益产生很大的影响，违背了企业资金有偿使用、科学调用和合理运营的基本准则，必定造成企业集团全部资金的使用率降低，有时甚至还会造成企业集团没有资金调用的严重情况。长此下去会导致企业成员发展不均衡，影响企业集团的整体利益与内部团结。另外虽然有些企业集团在内部应用网上银行并已普及到了全部账户当中，但因应用的时间不长，网上银行的功能还不健全，网银只应用在日常的资金收支、资金查询和资金对账方面，借助网上银行实行资金调用与管理的方式依然不能满足财务集中管理的需要。

（二）没有建立跨平台的集团企业资金管理体系

从理论上讲，我国企业集团的下属公司具备法人资格，但企业集团内部的银行或结算部门只是集团内部的某个职能机构，并没有信贷业务的资质。从法律方面严格来讲，控股企业并不具备指挥和调动下属企业财产的权力，任意调动下属公司的资金并不合法。所以，房地产开发集团企业采取资金集中管理模式在法律层面有很大的障碍。正是基于这种现状，我国大多数企业集团内部并未建立起真正的跨平台企业集团资金管理体系。由于缺乏跨平台的资金管理体系，集团内部企业之间不良信贷无法获得及时处理和管控，导致企业内部下属公司不良贷款日益增加，进而在企业集团内部产生借贷能够不按期偿还、甚至无需偿还的错觉认识。这种错误严重损伤了集团企业内部的诚信体系，对集团企业财务集中管理造成了不良影响。

（三） “集权”管理与“分权”管理之间的矛盾仍存在

集团企业财务集中管理通常出现在集团发展阶段，主要为符合总部的管控需要，之后才注重子公司的需要，难免影响到子公司的利益。在企业集团总部的财务集中管理模式和子公司的基本需求无法统一的情况下，通常会导致子分公司的不满，进而遭到子分公司的抗衡。目前我国大多集团企业内部的“集权”与“分权”管理之间的矛盾依然存在：一些房地产开发集团企业为了加强财务管理水平，采用了高度集权的财务集中管理模式。在此模式下各分（子）公司人员和财物的管理权力均在集团总部，分（子）公司只有执行权力，很大程度上限制了分（子）公司的主动性；而一些集团企业恰恰相反，财务集中管理程度较低，加之往往没能把握分（子）公司业务关键部分，造成对分（子）公司的管理失去控制。在“集权”与“分权”管理矛盾仍然存在的情况下，有些集团企业财务集中管理很难获得分（子）公司的支持。集团企业财务集中管理大部分是从上至下实行普及，如果无法得到分（子）公司的支持，就会导致财务集中管理无法获得预期成效，失去了意义。

（四）不重视集团企业财务集中管理人才队伍建设

财务集中管理可以把企业集团所属子公司的财务情况全部列入母公司的核算和管理系统当中，所属分（子）公司只有日常抉择的权利和执行企业集团各项政策的义务。采取企业集团财务集中管理模式之后，主要政策的制定与解释权力均集中于集团总部，且伴随企业财务集中管理模式的标准化、专业化、制度化以及信息化的推行，通常会导致分（子）公司的财会人员变成执行操作人员，这对企业财会管理人才的培养与提升极为不利。许多房地产企业集团下属分（子）公司中的高层管理者认为企业的财务管理工作仅局限于签字、审批，不需要财务机构与财务人员，只要有出纳和报账人员即行，忽视了财务机构与财务人员的重要性，更谈不上加强财务团队建设。有些分（子）公司的高层管理人员甚至认为财务集中管理就是约束管理层的，约束了自身的财务自，觉得此项工作对自己干涉甚多并越位，从而对此项工作产生了十分消极的抵触情绪。企业集团财务集中管理直接影响了基层财会人员的全方位进步，对分（子）公司企业财会人员主观能动性的提高产生不良影响。

三、解决房地产开发集团企业财务集中管理存在问题的对策与建议

（一）在集团内部采取市场化和银行化的管控模式

1.集团内部采取市场化制度。集团内部市场化管控制度就是把集团总体当成虚拟市场，集团企业的下属分（子）公司当成该虚拟市场的交易核心，对虚拟市场实行模拟运营。这就能够提升集团企业整体市场竞争能力，提升集团企业抗风险能力，提高集团企业的经营成效。由于房地产企业集团的下属企业一般数目较大，彼此销售产品和提供劳动力的情况普遍存在，这就更适宜在集团企业中采取内部市场化运营与管控模式。

2.集团内部采取银行化的管理模式。由于房地产集团企业下属企业数目众多，为进行高效的资金集中管理，提升使用效率，使集团企业资金收益最大化，则需设立满足企业集团自身的资金集中管理信息体系。许多银行应用的网上银行系统为房地产开发集团企业资金管理的安全性和高效性提供了参考。借助现代网络信息技术；完善网上银行并建立对应的资金管理体系能够为企业集团资金调用和资金管理提供技术方面的支撑。对于条件成熟的集团企业可以充分发挥集团内部银行的作用，保证企业资金应用权的集中，产生合力，减少企业财务风险水平，确保集团的经营、投资等方面的合理资金需要，进而提升企业的资金使用率。

（二）设立跨平台集团企业资金管理体系

房地产集团企业应充分运用、融合现代信息技术与企业资源计划管理软件，建立跨平台的企业集团资金管理体系，对企业集团内部财务管理进行监督，保证企业集团运营工作的协同。一个健全有效的跨平台集团企业资金管理体系功能应包含：采取可控的规范化和标准化的财会业务步骤，整合集团企业内外的财会信息数据需要；规范和完善企业财会核算工作，准确记录业务行为、企业资本情况以及企业运营的成果，以支持企业内部考核工作。房地产集F企业构建了跨平台资金管理体系后，可以进行真正的资金集中管理，提供跨越企业和金融部门的资金信息，满足跨越企业多个开户银行之间的信息网络的需要，推动跨越企业集团和集团成员的管理体系与企业集团内部业务体系沟通与信息共享，从而更加有效地发挥企业集团的整体优势，最终实现统一资金管控和统一资金调用。跨平台的企业集团资金管理体系可以实现集团内部资金预算、资金审批、资金监控以及资金分析等管控措施，科学分配资金，第一时间实行合理的资金调用，提升企业集团总体资金使用率，提升企业集团资金的安全性和高效性。

（三）妥善处理财务集中管理的“集权”与“分权”矛盾

执行财务集中管理的集团企业应通过以下有效途径来科学合理地解决“集权”与“分权”矛盾：

1.重视企业财务管理现状和管理需求。集团企业采取财务集中管理模式需重视当前企业的地域布局、行业范畴、业务类型、会计人员的专业素质、企业财会信息化水平以及集中管理目标几方面，并选取符合集团自身实际情况的财务集中管理体系。基于地域布局要分析人员是不是集中工作；基于行业范畴分析企业财会体系的统一水平；基于信息化水平选取企业财务系统软件的统一性；基于企业集团资金和支持的信息情况和将来的管理需要选用统一资金管理体系。一般来讲，进行战略管理的集团企业通常会应用“分权”式财务集中管控体系；实行经营管理的企业集团则更多会选取“集权”式财务集中管控体系。

2.设立科学有效的授权制度。设立科学有效的授权制度，科学划分企业总部和下属公司的权责利。不仅对缓解企业总部的管控压力有利，还可以提升下属公司管理层、财会管理人员的工作热情，获得下属企业的更多支持，保证财务集中管控获得有效推行。在设定预算和运用规则方面，企业总部可以基于整体预算标准，设置大纲，明确基础编制原则，下属公司能够在设定目标范畴内自主设定资金收入、成本和预算，且基于预算进行。集团总部仅把握整体方向与准则即可，针对预算结果实行追踪和审核；此外，在进行企业财务集中管理的集团当中，针对资金支出权力的批复方面，能够基于集团的资金管理需要，与下属企业资本水平和支付款项的特点相结合，设定对应的支付权力并为下属企业提供相应的自。

（四）加强财务集中管理人才队伍建设

财务集中管理与企业整体战略紧密相联，可以说就是为适应企业集团的整体战略发展需要而设立。房地产集团企业要想使整个集团的力量结合在一起，就必须造就一批懂得企业战略的高端财会人才。这些财会人员除了一般财会人员所必须了解的金融、税收、法律等方面知识外，还需要对集团企业统一的财务制度，例如统一的会计核算政策、成本费用管理办法、各项资金授权审批制度等充分了解并掌握。另外财务集中管理得益于互联网的普及和通信技术的发展，这又对财会人员提出了“财务管理软件或网络财务软件”方面的知识要求。它要求财务管理人员能够通过网络及时了解分（子）公司的财务状况，为其进行财务决策提供了信息保障。为此，财务队伍建设是集团财务集中管理工作展开的基础。房地产企业集团企业要结合企业实际情况构建完善的财务管理激励监督机制，从而充分调动财会人员的工作积极性，帮助财会人员树立良好的服务、监督观念，以有效落实各项规章制度，从而严格履行财会人员应有的职责。另外，在采取企业财务集中管理的集团当中，针对企业财会人员可应用分层培训体系，就是把企业财会人员分为财务管理与核算人员实行分别培训：企业集团在招募储备人才的时候，能够基于财务管理和财务核算的需要实行筛选，且有针对性地实行培训，能够切实节省招募、培养和薪资的成本；对企业财会人员确立本身定位和目标有利，进而保证企业财会团队的健康稳定发展。

四、案例分析

A企业集团是某市V区的区属国企，A企业集团总部共建立了六个职能机构，主要包含了企业集团财务管理机构、企业综合管理机构、企业总工办、企业建设管理机构、企业投资运营机构以及企业纪律检查机构。A企业集团是以城市房地产开发建设为主的综合性集团企业，拥有八家下属公司，经营范围涉及：受政府委托从事土地一级收储开发、出让及配套建设；房地产开发运营；项目建设；物业管理；资产投资运营等等方面。近年来，随着V区城市建设发展的持续推进，A企业集团获得了长足的发展，对V区城市建设做出了很大的贡献，实现了良好的社会效益和经济效益。当前在我国社会经济的飞速发展和城市化进程的持续加快的大背景下，为了满足V区经济建设的新工作和新标准，A企业集团确立以工程项目建设、土地一级收储开发和出让、V区房地产开发运营以及资产投资经营四大主业，以V区为基础核心，制定了全方位发展的战略目标。在采用企业集团财务集中管理模式之后，A企业集团刚开始也遇到许多问题。比如，无法采取市场化和银行化的管控模式、很难获得子公司的支持、缺少一体化的管理体系、集中管理对企业员工的主观能动性产生影响以及内部资本分配不合理等问题。这些问题对A企业集团的健康稳定发展产生了不良影响，制约了A企业集团的发展速度。但随着A企业集团不断对该模式进行完善，参照其他企业集团的财务集中管理经验，结合企业实际情况，自主对财务集中管理模式进行分析和摸索，最终找到了一个高效可行的企业集团财务集中管理模式。比如，充分利用信息系y设立跨平台的企业集团资金管理体系、构建集中的企业集团资金管理数据体系、设立科学有效的授权制度、设立人才统筹规划、分层培训制度以及应用全面预算控制等措施。在这种财务集中管理模式的作用下，A企业集团获得了良性健康的发展，企业不断发展壮大，未来必定会走出V区，获得越来越大的城市房地产开发市场。

五、结束语

综上所述，房地产开发集团企业需以健全本身财务集中管理体系为基础，不断提升企业财务管理成效，以满足“互联网+”时展的需求。当前，国内房地产开发集团企业财务集中管理模式依然有很多不足之处，为此，本文针对这些问题进行了研究和分析，并提出科学合理的解决方案与对策建议，以期为我国房地产开发集团企业财务集中管理模式的日益完善尽一份力。Z

参考文献：

[1]赵璐.浅析现代企业集团财务集中管理体系的构建[J].现代会计，2013，（29）.

篇5

关键词：房地产公司；业财融合模式；成本管理

近年来，我国财税改革工作不断深化开展企业在实际发展过程中，也在不断强化会计管理的应用，对于成本管理工作的要求也在不断提升。国家以及地方各级政府于2020年开始房地产调控措施，落实房住不炒的政策，随着新规的落实，房地产公司面临越来越严格的金融监管，继而导致房地产公司承受着越来越大的资金压力。在这种大环境影响下，房地产公司的拿地热情逐渐降低，土地市场也逐渐回归到理性状态。但随着国际形势的变化，房地产企业的资金压力不断增加，因此，在房地产企业的发展过程中，提高成本控制水平具有十分重要的意义。除此之外，随着云计算以及人工智能等技术的不断发展，在企业管理中业财融合成为了新的发展方向。企业如何在此背景下使用新的管理方式控制成本，提高企业价值值得深入探讨。

1现代企业业财融合下的成本管理概述

业财融合又可称为业财一体化，这一概念是近几年来研究热度较高的一种新概念，同时更是企业在实际发展过程中进行企业管理的新方向。业财融合主要是指企业中的业务活动与财务活动进行融合的模式，主要是指企业财务人员在利用企业现有资源为基础，充分了解公司内部状况并进行分析，从而为相关部门提供更加优质的服务，做好财务核算以及监督等工作。业财融合在一定程度上弥补了传统企业分工协作理论的不足之处，确保房地产企业能够更好地进行财务数据分析，促进企业良性发展。

1.1业财融合概述

顾名思义，业财融合主要是指将企业中的业务与财务进行融合，在企业财务管理工作过程中，通过利用现代化信息技术，将财务管理理念以及财务管理方式渗透到各个业务环节当中，从而达到以企业现金流与信息流为基础，合理指导财务管理工作的开展，从而提高企业的整体管理水平[1]。

1.2现代企业成本管理的含义及特点

从狭义方面出发，成本管理并不仅仅是指企业在生产经营过程中所耗费的显性成本，同时也包括了一些非显性成本，非显性成本主要指企业失去市场委托的成本。对于显性成本而言，成本管理更加侧重于采用合理的方式促使企业价值能够最大化。从广义角度出发，成本管理主要是指企业管理人员通过利用专门的方法为企业提供自身以及竞争对手的相关分析资料，帮助管理者制定评估正确的企业发展战略，为企业制造市场竞争优势，从而确保企业能够适应外部持续变化的市场环境。现代企业的成本管理主要有三个特点，分别是长期性、全局性以及外延性[2]。长期性主要是指企业成本管理的实施，主要是为了帮助企业获取长期且持久的竞争优势，便于企业在市场竞争中长久生存与发展，其出发点是长远的企业发展战略目标，而传统的成本管理是将短期成本管理作为出发点，并没有考虑到企业长远持续性降低成本。例如，企业在进行人工成本管理时，可以利用成本优势的标准进行衡量，从长远角度出发，雇佣相对较为年轻且文化程度较高的原因，通过利用学习曲线的方式，达到长期成本优势的目的。全局性主要是指企业的成本管理对象是企业全局。结合企业的总体发展战略制定企业成本管理计划。企业成本管理通过结合企业内部结构与企业外部环境，帮助企业创造更大的价值。外延性主要是指将企业的成本管理外延至采购环节甚至包括后期研究、设计、服务环节。不仅要重视企业与上游供应商的联系，同时，还应关注企业与客户和经销商的联系。总而言之，企业应当将成本管理工作融入整个市场内进行全面考察，只有正确分析企业在现阶段的竞争市场中所处的环境，才能够准确预判企业发展过程中的风险，并做出有效控制措施。结合企业自身的特点，制定符合自身发展的管理战略，从而实现企业发展战略目标。

1.3现代企业业财融合下成本管理的意义

1.3.1 优化传统财务模式下的成本管理工作在传统财务模式下，企业财务工作更加重视符合财务报表需求的财务核算口径，通过对事后业务的成本信息数据进行选择、加工、处理，最终得到财务成本信息数据。这些成本信息数据虽然能够达到会计信息体系管控目标的实际需求，但实际上由于上述数据均为结果信息，并未关注到成本的事前管控以及事中管控，无法对成本做到动态化监督控制。然而业财融合的模式则是将企业的业务与财务进行结合，确保企业业务成本信息数据能够与财务成本信息数据核算达到高效衔接的效果，以此来实现财务动态化监管成本的目标。1.3.2 将成本管理延伸至前端业务在成本管理过程中，财务会计人员应当对成本执行结果，进行对比分析并找出成本管控中存在的问题结合公司实际情况，制定相关的管控措施。但由于财务人员在实际的成本管控过程中缺乏动态化的监管，对于业务运作流程信息不清楚，因此，难以在成本管控中快速发展存在的问题，无法及时有效的为企业成本管控制定相应的干预措施[3]。但在业财融合背景下，业务数据与财务数据共享，企业财务人员能够及时对业务成本数据进行汇集整理分析，将成本管理工作覆盖到业务开展的各个环节中，从而有效提升了成本管理的有效性。

2房地产公司业财融合模式下的成本管理问题

2.1成本管理体系不完善

大部分房地产公司并未在公司发展过程中建立完善的成本管理体系，而这不仅对企业成本核算的准确度造成负面影响，同时也在一定程度上降低了企业成本控制的有效性，对于房地产企业的可持续发展没有积极意义。房地产企业在项目开发初期阶段及成本风险相对较小，因此，通常会采用粗放式的成本管理模式，在实际成本管理中具有较强的盲目性以及随意性，大多更加重视事后弥补，忽视了事前防控工作。

2.2成本管理人员的水平良莠不齐

在房地产企业中，成本管理工作的开展，对相关工作人员具有较高的要求，成本管理工作人员不仅需要具备与财务管理相关的专业知识，同时，还应当明确税收管理，项目管理以及信息管理等专业知识。但实际上，现阶段房地产企业的成本，管理工作人员普遍存在能力低下以及综合素质不高的现象。成本核算工作的准确度取决于核算水平的提升。但在房地产公司成本管理工作中，工作人员极易混淆相关概念，并且部分成本管理工作人员不能结合不同项目合理选择费用分摊方式，对于相关成本信息不能及时进行归纳总结，继而导致企业实际成本投入与账面成本信息核对不符，对成本核算结果的准确性造成不良影响。

2.3成本核算的对象不明确，技术较落后

在房地产企业的成本管理工作中，其核心问题是成本核算。现阶段部分房地产企业在成本核算工作中依然采用传统的成本核算技术，但这些传统技术已然无法满足现阶段的成本核算需求。在成本核算中，数据传输的及时性具有十分重要的作用。但由于部分房地产企业未能建立完善的互联网工作平台，导致基础数据不能及时传输，继而无法确保成本核算结果的准确性，从而影响后续成本控制工作的开展。

2.4成本控制的监督考核机制存在缺陷

现阶段依然存在部分房地产企业未能建立相应的成本控制制度，部分企业虽然制定了相关制度，但在具体落实方面存在一定的问题，例如执行不到位等，这些问题均会导致成本控制制度流于形式，无法有效发挥制度的价值。除此之外，部分房地产公司未能完善相关监督制度导致成本控制工作不能得到落实，不完善的奖罚机制在一定程度上降低了工作人员的工作积极性[4]。部分房地产公司管理工作人员未能正确认知成本管理的重要性，在公司发展过程中重销售轻财务的现象，导致部分财务工作人员在工作过程中仅仅掌握了相关的会计工作，并没有对业财融合所需的专业知识进行学习，这对于企业实施成本控制是十分不利的。

3房地产公司业财融合模式下的成本管理相关建议

3.1完善成本管理体系，加强成本管理意识

房地产企业在成本管控过程中，必须要不断完善成本管理系统，从企业战略发展层面出发，对成本核算以及成本控制工作提高重视，同时，在企业文化建设中应当加大成本管理思想的宣传力度，通过在企业内部营造成本管理的氛围实现工作人员对成本管理工作提高重视的目的。除此之外，房地产企业管理人员也应当对成本管理工作提高重视，并在公司内部建立相应的管理组织，赋予该组织一定的权利，如有条件，可在企业内部组建成本管理委员会。3.2提升成本管理人员的专业水平在信息技术高速发展的时代背景下，房地产企业想要获得可持续发展，其关键因素是人才、信息以及技术[5]。基于这一现状，房地产企业不仅要从制度以及企业文化方面强化成本管理工作，同时还应当组建高素质的队伍，确保成本管理工作能够顺利实施。房地产企业可以在公司内定期对成本管理工作人员进行培训考核，从而达到提升工作人员成本管理专业水平的目的。

3.3引进新技术，提升成本核算水平

在房地产企业的成本管理工作中，可通过利用先进技术，科学设计业财融合系统，从而达到财务端口与业务端口数据相融合的效果，确保财务端口能够对各种业务活动相关数据实时收集，并对相关数据进行准确分析，从而有效提高成本管理工作水平。3.4建立完善的成本监督和考核机制房地产企业必须要对企业成本，管理目标进行明确，结合实际的成本管理流程体系不断完善相关制度，重视成本核算以及成本控制方面的制度完善工作，在此基础上也应当建立完善的成本监督机制以及考核机制。在考核机制中明确奖惩制度，鼓励企业全体员工参与到成本管理工作中。在企业日常工作中必须高效落实成本管理监督工作，及时发现业务活动开展过程中存在的成本管理问题，规避相应风险，为企业的项目决策提供依据。

3.5强化成本管控理念，创建成本费用管控机制

房地产企业在成本管理工作中为了确保成本管理工作能够高效开展，企业可以在业财融合系统的基础上，不断完善优化系统相关功能模块，例如，设置成本费用报销审核端口以及收支预警机制等。财务工作人员以业财融合系统为基础，针对业务活动的具体情况制定相关的全过程管控方案，包括对业务活动的事前预估、事中控制以及事后评价，从而确保业务活动能够更好的开展。成本管理工作人员必须要对业务活动中各个环节的成本进行控制，从而达到业务与财务融合的目的。

3.6各部门协同合作，加强员工成本意识

房地产企业必须要落实业财融合模式，积极为成本管理工作人员融入业务活动创造条件，例如，在业务活动开展过程中，安排成本管理人员进行项目流程跟踪，对业务活动中的风险点进行梳理，并对各个环节的业务成本进行测定，对业务活动中的非固定的部分成本进行控制，从而达到降低成本的效果。强化财务部门与业务部门之间的沟通交流，财务部门相关制度应当结合业务部门的实际需求制定。

4结语

随着社会经济的快速发展，企业想要在竞争越来越激烈的市场环境中获得一席之地，就必须要提高自身的业财融合水平，在业务活动开展的同时不断创新工作方式，弥补自身的不足之处。房地产企业在现阶段的发展背景下，想要获得可持续发展最重要的一步是建立完善的成本管理体系，不断完善相关制度，从企业文化、规章制度以及组织结构方面出发，鼓励企业全体员工积极参与到成本管理工作的各个环节中，落实业财融合模式，不断提高企业的成本管理水平，从而促使企业得到健康有序的发展。

参考文献

[1]赵业群,欧金洲,谢洁,章振东.业财融合下加强企业财务成本精细化管理策略研究[J].财会研究,2020(7):4-4.

[2]谢伊恬,袁媛,刘帆."互联网+"背景下医药流通企业业财融合问题研究——以九州通医药集团为例[J].财会通讯,2020(4):8-8.

[3]阳秋林,刘逸敏,聂集洁.业财融合视角下A公司全面预算管理存在的问题及改进建议[J].财务与会计,2019(23):2-2.

[4]刘颖,肖泽磊,於流芳.基于业财融合的管理会计体系实践研究——以D乘用车公司为例[J].会计之友,2019(22):4-4.

篇6

关键词：房地产企业；税务内部控制；不足； 改进措施

一、房地产企业完善税务内控体系的必要性

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

[1]董世敏.构建房地产企业税务管控体系的理性思考[J].中国乡镇企业会计，2014（8）：58-59.

篇7

一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题

1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题

税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。

现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。

2.开发项目装修合同和发票凭据的有效性难以确认

随着房地产市场的不断发展，精装修项目已经取代毛坯房成为销售的主体，而很多精装修项目都在2008年竣工后开始进入清算程序。依据相关文件的规定，土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，对于2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。管理员在实际审核的过程中发现，很多2008年以后竣工的精装修项目核定的单位成本已超过了文件规定的标准，对此管理员只能要求开发企业提供精装修的合同及发票，按照实际发生额据实扣除。目前房地产企业在工程发包过程中，往往都签订了建筑安装工程合同，企业也按照合同约定的价款计入成本，而最终的决算价与合同价可能产生较大的差异，这就需要管理员对合同价、决算价、工程款发票进行比对，因开发项目中精装修的名目繁多、种类复杂，涉及各类的分转包合同及材料发票等，又需要对房地产企业的所有合同和发票的真实性、合法性逐项逐笔的审核，占用大量的时间和精力。

3.房地产开发项目清算工作复杂

(1)需要复合型清算审核人才

房地产项目开发周期较长，很多项目采取分期开发或滚动开发的形式，所涉及的经济业务事项比较复杂，在计算土地增值税过程中，对项目的成本和费用扣除时不易分清负担的项目对象，企业很容易通过混淆项目，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的。在清算审核工作中需要有掌握房地产开发建设专业知识及财务成本核算知识的复合型人才，但目前基层税务所缺乏这样的人才。

(2)税务核查处于征管工作的被动地位

经调研，基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强土地增值税清算管理工作的建议

1.完善项目信息的电子化查询功能

(1)在申报房地产开发企业营业税时，建议在企业客户端增加“项目名称”及“项目编号”的录入内容，便于明确各个项目的销售不动产收入，避免清算时不同项目收入混淆、重复扣税的情况发生。

(2)在企业财务人员上门申报土地增值税季度预缴税款的环节，建议通过核心征管系统录入土地增值税税款时，增加“项目名称”与“项目编号”内容，确保每个项目的预缴土增税税款数额都能在系统中明确查询。

(3)建议将“财产与行为税税源监控管理平台”与核心征管系统中的入库数据进行信息共享，建立房地产项目信息的共享机制。在土地增值税台账系统中加入营业税、契税等相关税种的管理，通过其他税种实时监控土地增值税的入库情况。

2.明确四项成本扣除标准

随着房地产市场的不断发展，新型建材及复合工艺不断涌现，对于土地增值税四项成本的扣除标准也需要进一步的明确和细化。应根据高、中、低档住宅及商业建筑的不同特点，逐年公布细化后的四项成本扣除标准，对特殊项目可以特别对待，出台扣除核算的补充标准，从而提高清算审核的可操作性。

篇8

随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。

目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。

针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。

篇9

关键词：房地产行业 内部控制 合理化建议 财务活动 控制策略

当前的企业机构模式已经发展到由中心到的网络组织模式结构。企业自身经营战略特征突出，并且要求的更高。在经营模式网络组织中的企业在分工协作的同时。仍须在组织资源的优化基础上实现经济效益目标。那么也就是说有效审时度势建设企业内部控制机制关系到整个房地产行业以及各类个别公司发展前途。然而面对企业内部控制的问题，财务资源能否合理安排的问题也就越加的显露出来。房地产企业财务资本市场主体缺位或短缺。外加有限的资源不能合理有效的发挥最大的能源。

一、我国房地产行业现状

自《关于进一步深化住房体制改革，加快住宅建设的通知》于1998年出台以后，我国房地产行业步入了快速发展的阶段。国家对住房体制进行了改革，将原本的住房分配制度推向了市场，使住房逐步商品化、市场化。在住房市场的需求拉动下，中国房地产行业进入了快速发展阶段。除了住房体制改革之外，土地使用权的改革，也在一定程度上促进了房地产行业的快速发展。我国在20世纪90年代开展了，国有土地逐步面向市场。之后又推行了土地使用的招投标制度。为房地产行业发展提供了便利。在《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》未颁布之前，我国个人贷款余额不到两百亿，而在颁布的4年后，我国个人贷款余额便达到了八千余亿元。这足以证明房地产行业和金融行业有着紧密的联系。建设部刘志峰在2003年国务院新闻办的记者招待会中指出，金融行业支持了房地产行业的发展。截止2010年，地产行业中的商业银行贷款占了10%的全国信贷总量，房地产行业有着充足宽裕的资金来源。

二、房地产企业的内部升级

行业内部冰火两重天，一面是标杆房企在销售金额、净利润、土地储备等方面都扩大优势，并已具备新一轮的发展条件；另一面是不少房企仍处水深火热之中，产品难以被市场接受，在销售困难、债务偿还的双重压力下为现金流苦苦挣扎。标杆房企的成功很大原因在于其深厚的内功，精湛的业务能力；而大部分处境困难的房企较大原因在于自身综合实力不济。标杆房企在人才储备、土地储备、产品标准化、工程成本控制、工程建设、营销、税务筹划、费用管控等方面都具有很强的能力；而大部分普通房企在这些方面都具有随意性，业务环节处处落后于标杆房企。以土地获取时点至达到可预售时点的跨度来看，标杆房企节点控制能力远远领先于普通房企。标杆房企一般都有关键节点管理制度，以保证土地获取后能够以最快的速度达到可售节点从而达到减少资金成本的目的，也可以保证项目及时交付，达到项目利润结算的目的等。而大部分普通房企在开发中没有计划性，不重视这些关键节点的意义，或有普通房企已意识到关键节点管控的必要性，但又迫于自身各流程的业务内功不足无法达成。以标杆房企在土地获取时点至达到可售时点平均比普通房企节省半年以上时间计算，按一般规律，项目的融资成本可能导致项目销售净利率下降约两三个点。类似上述方面的涉及房企自身内功因素的情况不在少数，大部分房企需要在未来的经营过程中着力解决企业内功问题。

三、对房地产行业发展的合理性建议

（一）健全我国房地产行业的政策与体系

首先，要构建可以为房地产行业融资服务的各类金融机构，并完善好网络与体系。其次，构建与金融市场制度相关的法律法规，并且对房地产行业加强监管力度，营造安全性强的投资环境和优越的市场氛围。同时，在不断进行融资方式创新和增加市场流通手段时，把市场变得更有活力。目前，整个房地产行业的监管力度依旧不够，需加强政府监督力度，提升企业融资的效率。企业的财务章程制度需要严格规范，并定时定期的提供全面准确性的财务报表。房地产企业经营者需认真学习好法律知识，遵守经济法内容，注重信用，完成履约。

（二）使用多种融资手段降低风险和成本

经济全球化以后，市场竞争更为激烈。房地产企业也有了更多的融资渠道和融资方法。在这样的市场趋势之下，房地产行业特别关注融资成本的低廉问题，怎样将融资成本进行降低。债务融资方式进行相应的改变，改变成为银行贷款为主，企业债券、商业票据为辅的融资方式。这种融资方式，可以减少资金占用率，加快企业资金的流转，提高资金的使用率。以项目融资的方式，具有风险分担和多元融资的优点，部分有限财力公司也可以参加该项目投资，获得更多的经济收益。整体来看，多种的融资工具，彼此之间便能达到功能互补的作用，能够优化资源的配置。而这些都对房地产企业的融资成本降低有利，能够由减少风险。

四、企业管理加强财务管理的意义

（一）以现代企业管理的角度分析财务管理的意义

现代企业制度构建之后，企业经营权和所有权产生了分离，企业自负盈亏、自主经营、自主发展。企业渐渐成为市场活动的主体。分析现代企业目前的状况，企业兼并和企业收购持续升温，企业的国际化和规模化也在不断推进。现代企业管理，早已告别了以往的作坊式经营方式。企业规模较小时，财务管理就有了明显的重要性。而随着企业规模的扩大、发展速度的加快，财务管理必须要跟进企业发展步伐。当今竞争环境日益加剧，企业若要取得长足性的进展，便要在有限资源的市场中站稳脚跟，不断增加市场份额。此举要求企业提高自身的管理水平，以全局的立场处理财务问题。其中包括投资问题、融资问题和营运资金管理问题。

（二）以现代企业产权制度分析财务管理的意义

现代企业产权制度规定，企业发展需以财务管理为核心。现代企业制度是权责明确、产权清晰的。所谓的产权清晰，主要是指产权责任和关系的清晰。它改变了以往企业资产管理上的遇事推诿、权责不清的情况。产权制度的健全，确定了企业法人的财产权。产权关系的完整意义，能清晰表明实际占有权、财产所有权、使用权、收益权和处置权。现代企业制度的主要形式是公司制。公司制能够让企业集中人力、财力、物力办大事，扩大企业的经营规模，提高企业的经营效益。现代企业制度已经将经营权和所有权分离开，所有者把财产给管理者进行经营。管理者有着资产增值责任，所有者以出资额的限制清算企业承担的责任。企业日常经营还是以资本营运效益为主。因此，现代企业的经营，属于资本上的经营。现代企业的财务管理核心，在于资本营运效益。由此可以看出，在现代企业的产权制度方面，现代企业管理核心在于财务管理，财务管理在企业管理中有着核心化的作用。

五、企业财务资源合理配置的良好政策

（一）健全结算中心制度，集中管理资金使用

健全结算中心制度，控制好资金帐外循环和外头开户，达到内部资金的统一调度、集中管理、有效监控。其下属单位除了保存日常必需的账户和费用使用情况，还要在计算中心统一开设结算账户。如此，便严密的监管了下属单位的资金使用状况。

（二）分析预测现金流量，控制现金的流出与流入，保证偿债能力和支付能力

企业需构建管理随流动资金的理念，把现金流量管理融入企业管理各个环节之内，高度重视资产的流动性风险和企业支付风险。现金流量出入关口要严格把关，严格管理投资活动、经营活动、筹资活动中的现金流量。

（三）借助于先进计算机技术，实现资金高效的信息化管理

企业需结合实际情况，引进和开发统一化财务和一体化业务的管理软件。该管理软件可称之为ERP软件。ERP软件可逐步实现经营管理的物流、信息流、资金流的数据共享和集成，确保企业监控、预算、结算等财务工作更加高效化和规范化。以企业的内部局域网来利用国际互联，企业可随时获取财务会计的信息，对子公司的资金流向进行查询，改变了传统化的手工填表缺点。以此保证了财务会计信息传递有更快的效率，更高的质量，提升了管理决策水平。

六、结束语

有效的内部控制制度能够缓解企业信息的不对称问题和道德风险问题，由此有效控制好企业的投资过度和投资不足行为，进而提升企业资本的配置效率。在我国的市场背景下，公司资本配置效率和内部控制制度成正相关。经济全球化的趋势在不断发展，中小型企业市场环境中注入了很多不确定因素，但也有更多的选择。企业网络模式的包含范围不断扩大，只有构建房地产企业的内部控制机构，才能提高其应对风险的能力。

参考文献：

[1]牛锐.中国房地产行业融资状况分析[J].商情，2013

[2]段洲鸿，杜超.新形势下房地产行业升级转型思路与建议[J].中国房地产，2013

篇10

关键词：税收策划；房地产企业；综合竞争力；盈利能力；资本

房地产企业税收策划是指企业纳税人通过分析自身所处行业的特点，在严格遵循税收法规的基础上，从多个纳税方案中择优选择符合企业发展特点的方案，从而实现降低税负，提高企业的获利水平的行为。

房地产企业盈利水平的高低主要取决于营业收入和营业成本，当营业收入>营业成本时，企业是盈利的，当营业收入

一、房地产企业实施税收策划的必要性分析

（一）提高房地产企业的盈利能力

房地产企业进行税收策划的根本目的在于，在确保税收方案合理、合法的条件下，实现企业税后净利润的最大化。税收策划的实施和执行贯穿了整个房地产项目的开发、销售和存量保有环节，任何一个环节税收工作的核算和审核都要以税收策划标准为依据，因此，房地产税收策划是一项小型的系统工程，其不仅对企业整个工程税务工作有条不紊的开展进行了全面化、具体化的安排，还有效降低、减轻了工程各个阶段的税负额，从而为提高房地产企业的盈利能力和综合竞争能力打下了坚实的基础。

（二）强化了企业内部财务管理手段

房地产企业税收策划的制定是建立在企业整体发展战略的基础上的，其运行本质在于，通过解析税法中的优惠政策，不断进行资金链的调整和优化，从而依据资金的流向进行营销策略的完善。税收策划是企业财务管理科学化的重要手段，随着税收策划水平的不断提升，房地产企业的内部财务管理体系将更加规范化和系统化。

（三）增强了企业依法纳税意识

税收策划，顾名思义即对房地产企业依法纳税情况进行有效的规划，但不等同于房地产企业可以借此进行漏税。税收策划是建立在依法纳税基础上的，主观上强调了房地产企业的纳税义务，因此，税收策划的制定和实施，一方面通过合理合法的手段降低了企业的税负，进而缩减了企业的营业成本，另一方面强调了企业的纳税的责任和意识，因此，税收策划是值得被鼓励和肯定的。

（四）加速了房地产产业结构的优化

房地产企业税收策划的实施，不仅有效的验证了税法的执行力度，而且加速了房地产产业的结构调整和优化，从而使整个房地产行业的发展更加有序化和规范化。另外，税收策划提高了房地产企业的资金利用率，从而有利于更好的发挥资金的流通价值。

二、我国房地产企业税收策划中存在的主要问题

（一）转变经营方式，规避土地增值税

目前，很多房地产企业通过经营方式的转变，如投资或联营，来进行土地增值税的削减或规避。这种行为的出现，是房地产企业借助税法的政策规定变相减轻税负的表现。由于我国税法中明确规定，依据房地产来进行投资或联营的，需要以土地作价入股的方式来进行投资，才可以免征土地增值税，如果在房地产经营期间出现了再度转让的情况，则需要征收土地增值税，所以房地产行业在土地增值税方面的筹划问题尤为突出。

（二）借助资本化条件，降低土地增值税

我国税法中规定，房地产企业所发生的借款费用，满足资本化条件要求的，可以进行资本化处理，从而将这部分资本化后的成本，纳入资产成本会计科目。很多房地产企业对税法的规定进行了片面化的操作，在税收策划中，将满足资本化要求的借款费用计入到了开发成本科目中，但是在对企业的土地增值税进行核算时，又将这部分借款费用进行了加计扣除处理，从而致使土地增值税的金额大幅降低，违反了合法性规定。

（三）预售购房款不计入营业收入，漏税严重

很多房地产企业为了降低纳税金额，在房屋预售阶段，将预售房屋所得的款项计入到往来账目之中，而不计入到企业的营业收入科目，这种不按实际发生业务所进行的业务操作，是企业进行变相漏税的手段。

三、加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议

（一）房地产开发环节

1.房地产合作开发的税收策划

当房地产开发的启动资金出现不足时，房地产企业和合作进行开发和建房。此时，有两种情况可供房地产企业进行选择：

其一，多个利益主体之间可以提供自身所具备的的资源，并共同承担经营风险，待开发建设完成后，利益主体之间共享收益。这种情况下，在进行房屋出售时要缴纳相应的增值税，到利润分配阶段则可不用二次缴纳税款；

其二是建立控股制合作，在共同开发建设完房屋后，按照约定好的利润比例进行房屋分配。这种情况下，向合作企业转让的土地使用权，需要按无形资产的转让方式进行税款缴纳，在房屋分配阶段，还要根据各自的销售情况缴纳相应的增值税。

通过对比两种税款缴纳方式，不难发现，第一种方式缴纳的税款要低于第二种，所以在房地产开发阶段，可以采用第一种方式来进行税收策划。

2.房地产企业印花税的税收策划

在房地产开发阶段，企业印花税=签订施工合同的金额*固定税率。在进行印花税策划的过程中，需要注意到：第一，同一张凭证可以适用两种不同固定税率的情况下，要按两个税率进行分别计算和申报；第二，由印花税计算公式可知，签订施工合同的金额是影响印花税的重要因素，因此，每签订一份合同就要缴纳相应的印花税，所以，在印花税策划阶段，要尽可能降低合同签订的次数。

（二）房地产销售环节

1.房地产企业营改增制度下的税收策划

随着房地产企业营改增实施细则的推行，房地产行业营改增后的适用税率由5%改为了11%。在房地产销售的过程中，营改增法规中列明了一些过渡性的政策，销售自行开发的、开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以按5%的税率或11%的税率进行纳税，而于5月1日后取得施工许可证、开发的房地产项目需要按11%的税率缴纳增值税。在房地产预售环节，若收取预收款后，即使未开具增值税发票，但收到的预收款需要预缴3%增值税；在达到交房条件，结转销售收入时，可根据（结转的销售收入-相应的土地款）*11%―进项税额交纳应交增值税。

2.房地产企业土地增值税的税收策划

房地产企业进行普通标准住宅销售时，增值额扣除金额*20%，全额征收土地增值税。土地增值税=转让房产收入-扣除数，其中扣除部分包括配套设施费、土地开发成本等，房地产企业可以通过增大可控配套设施成本，来减轻土地增值税税负。

（三）存量房产保有环节

第一，房地产企业在进行房屋出租期间，还需要进行企业所得税、房产税、增值税以及城建税等，为了降低相关税金的缴纳，企业可以将承租业务向承包业务过渡和转化，并以自身名义进行税务登记，这样可以向承包人收取部分管理费，从而能够降低从租计征、增值税等税负。

第二，加强出租业务的转变，通过投资的形式来专门做承租业务的企业入股，从而使自身角色变为承租企业的股东，进而能够参与承租企业的利润分配。

参考文献：

[1]贺新华.房地产企业税务管理的思路与方法[D].工商管理.华中科技大学，2011（学位年度）.

[2]高永霞.房地产企业税收策划研究――以A企业为例[D].工商管理.内蒙古财经大学，2013（学位年度）.

[3]闫炜.浅谈房地产企业实施税收筹划的思路[J].房地产导刊，2013（16）.

[4]曾琦.浅析房地产企业税务筹划风险的防范措施[J].现代经济信息，2014（1）.

[5]程锡麟.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].装饰装修天地，2016（7）.