房地产企业财务报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：财务报告舞弊 房地产 Logistic回归模型

我国的房地产业起步于20世纪80年代中期，是一个成长性很高的行业。如今，房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位，但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差，其企业缺乏规范性管理，企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题，这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征，在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标，为各有关信息使用者的决策提供依据。

一、文献综述

（一）国外文献 西方国家资本市场产生时间较长，国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来，财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚（2004）认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来，只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时，这种违规才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）运用财务指标建立Logistic模型，Beneish（1997）通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

（二）国内文献 与西方国家相比，我国证券市场建立时间相对较晚，所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤（2003）以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本，对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察，并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型，结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。明（2006）以8个财务指标为变量进行研究，最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰（2007）研究回归模型表明：实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊，而且通过Logistic 回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%，可以说效果相当显著。梁杰、任茜（2009）在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

（一）研究假设 本文以我国上市房地产企业财务报告为样本，通过综合考察上市房地产企业公开的财务数据，寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的，能区别于未舞弊公司的特征，从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此，本文提出以下假设：

假设1：:所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2：被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3：未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司（即非舞弊公司）

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关键词：房地产企业；会计内控制度；措施

中图分类号：F23文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0121-02

1 内控制度的概述

内部控制是企业对会计业务活动进行组织、制约和考核的程序和措施，并且明确企业内部职能部门的职责和权限，相互之间形成紧密联系、相互协调和相互制约的控制系统，从而保证企业实现生产经营管理目标。内控制度可以根据不同的控制目的，分为两大类会计控制和管理控制。会计控制的主要目的就是保护企业资产和物资的安全性，保证企业会计信息的真实性和完整性，合理的控制企业的财务活动；管理控制的主要作用是保证企业的经营方针和企业决策的贯彻执行，促进企业生产经营活动的经济性和效率性。内部控制的主要母的是确保企业资产的安全性，企业财务信息和财务报告的可靠性。

内部控制对企业的作用主要体现在以下几个方面：（1）保证企业生产经营活动的合法性；（2）有助于实现管理层的经营方针和目标；（3）保护企业资产的安全和完整，以免企业资产流失；（4）保证企业会计业务和会计信息资料的真实性和完整性。房地产企业具有高投资、高风险和周期长的特点，防范企业财务风险是企业财务管理的首要目标，而完善的内控制度能够充分保证房地产企业长期稳定的发展。近年来，国家不断对房地产企业进行调控，房地产企业的管理制度也日渐完善。建立和完善房地产企业会计内控制度，对于房地产企业的稳定发展，提高企业的经济效益有着非常重要的意义。

2 房地产企业会计内控制度的建设原则

房地产企业对于内控制度的建设需要符合以下几个原则：（1）内控制度的合法性原则。房地产企业的内部控制制度必须要符合国家的法律法规，还要符合相关政府监管部门对企业的监管要求；（2）内控制度的全面性原则。房地产企业的内部控制涵盖了房企业所有的财务活动，内控制度应该渗透到企业财务活动的决策，财务的执行，财务的监督和财务反馈等环节，避免在企业的财务活动中企业的内部控制出现漏洞；（3）内控制度的重要性原则。企业的内部控制应当突出重点，针对企业财务中重要、高风险的事项和环节采取积极有效的控制措施，避免企业财务的重大缺陷存在；（4）内控制度的有效性原则。内部控制需要保证能够实现企业的内部控制目标。房地产企业的员工必须严格执行内控制，及时的处理企业内部控制在建立和实施的过程中变现出来的问题； （5）内控制度的适应性原则。企业的内部控制应该要体现出企业财务活动的规模、特点和财务风险状况，还需要不断改进和完善房地产企业项目环境和企业管理要求；（6）内控制度的成本效益原则。内部控制应合理的权衡企业成本和企业效益的关系，充分体现出内控制度的有效性。

3 房地产企业财务内控制度的现状

3.1 房地产企业财务内控制度有待进一步完善

目前，大多数房地产企业的内控制度在某些方面都不够完善，例如内部环境、风险评估、控制系统、信息与沟通以及内部监督等。造成房地产企业内控制度不完整的原因，一方面是在制定过程中没有充分考虑企业的发展战略；另一方面就是没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，盲目地构建内控制度，没有系统化，使得内控只停留在分散的制度文字编制的层面上，缺乏与之配套的操作流程，使得失去了实用性和可操作性。

3.2 房地产行业的内控环境复杂

房地产行业内控缺乏具有可操作性、规范化的文件。有的企业根本没有制定相应的制度与规范，而有的企业即使有相关的制度与规范，但是又没有可操作性，缺乏一个制定具体规范的计划；行使内控行为主体素质有待提高，不能完全满足实际工作需要；存在着比较严重的多头管理、各自为政的现象，使得房地产企业管理和风险控制的难度在客观上大大增加了。

3.3 外部环境的影响

随着经济全球化趋势的日益加剧，现代企业的外部环境变得日益复杂，房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要面临国际企业带来的压力和挑战。再加上房地产行业其本身的特殊性，资金投入大，风险高，控制难度大等等。房地产企业会计核算的特殊性也是导致内控复杂的主要因素，在会计核算方面，房地产企业不可能，也没有必要去进行各步骤开发产品的成本的计算。

4 加强房地产企业会计内控制度的措施

4.1 建立科学合理的员工绩效考核体系

房地产企业建立科学合理的员工绩效考核体系需要从以下几个方面方面着手：（1）做好企业绩效考核前的准备工作。推行绩效考核最强大的动力来源于公司决策层的支持，做好企业的宣传和动员工作，策划好企业考核工作的执行方案，例如：成立企业绩效考核工作小组，明确工作人员的工作职责和任务；（2）制定完整的岗位说明书，这是做好企业绩效考核工作的前提条件，企业的绩效考核的目的就是考察企业员工的岗位职责和员工工作任务的完成情况；（3）企业经营目标的分解。企业的战略计划可以分解为企业的年度经营指标，企业的年度指标又可以分解程企业的季度经营指标和企业个人年度任务指标；（4）持续改进考核体系。企业绩效考核的组织者，应充分了解广大员工对企业的意见和提议，在实践过程中不断的完善，这样企业的绩效考核工作才能进一步的进行；（5）做好企业的考核绩效计划和考核反馈工作。在进行绩效考核之前，企业的主管人员要与员工进行有效的沟通，制定良好的绩效计划，让企业和员工一起共同确认绩效考核指标和绩效考核标准。

4.2 健全房地产企业会计内控有关规章制度

一个企业的规章制度是企业行为的标准和基础，完善房地产企业的会计内控制度，让房地产企业能够做到有法可依，有章可循。健全房地产企业的会计内控相关制度主要要做好以下几个方面的工作：（1）要做到房地产企业的财务管理有章可循，有法可依，房地产企业就必须要建立起一系列完善的规章制度，但这些制度要以《会计法》、《公司法》和《会计基础工作规范》为依据，并且要根据企业的实际情况，还要符合企业的财务管理体制，企业的固定资产管理制度，企业的利润分配管理制度，不断的完善规章制度，提高企业规章制度的科学性；（2）企业还需要明确规定企业的每个员工每天必须做什么，针对具体的情况应该怎样做等，从而保证责任制的实施，让企业的每位员工都能清楚的认识到自己应该承担的责任，保证每位员工都能自觉遵守，还要针对员工建立起有效的激励机制和企业监督约束机制。在日常工作过程中，严格执行规章制度，增强企业规章制度的执行力度。

4.3 房地产企业要真正落实各项财务管理工作

房地产企业真正落实财务管理工作的前提条件就是要明确各岗位职责，明确责任制，各负其责。房地产企业落实财务管理工作要做好以下几个方面工作：（1）企业应完善法人治理结构,健全企业各项财务管理职能，完善各企业之间资金往来的财务手续，搞好企业的利润分配管理，避免企业财务风险；（2）企业会计基础工作的统化和规范化，会计人员要根据企业会计基础工作的要求，建立企业会计账册，严格办理会计手续，仔细的进行会计核算；（3）会计人员要加强企业会计原始凭证的审核和企业财务收支的监督工作；（4）定期核对企业会计账簿数据和企业库存现金和实物以及各企业之间的往来账款，确保企业的账目清晰和准确；（5）会计人员要严格编制会计报表，为企业财务会计报告信息的准确性和真实性提供最基本的保障。

5 结语

房地产企业的建设周期很长，消耗量也很大。建立完善的会计内控制度，对于房地产企业的健康稳定发展具有非常重要的作用。房地产企业只有建立科学的内控制度，才能让房地产项目实现成本最小化，达到经济效益最大化的目的，从而提高房地产企业的社会经济效益。

参考文献

［1］杨文.房地产企业会计内控制度的建立与实施［J］.新财经（理论版）,2011,（2）:276.

［2］冯自臣.浅谈企业会计电算化条件下的内部控制［J］.华章,2009,（11）:8-17.

［3］袁涛.内控制度对企业的重要性［J］.时代经贸（学术版）,2008,6（23）:222-225.

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[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

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以前，我国房地产业的暴利令人昨舌，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在．这极大的扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，财政部了39项企业会计准则，2007年1月1日．新会计准则在我国地产类上市公司实施．新的会计准则的实施对我国当今房地产企业的财务管理与经营发展战略带来了一定的影响。

本文将新旧会计准则进行对比，从涉及当今房地产企业的主要内容出发，重点探讨了新会计准则对我国当今房地产企业的影响．结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题，并对新会计准则进行了思考，提出了相关对策分析，以期为促进房地产企业的持续、稳定、健康发展提供借鉴与参考。

二、与房地产企业相关的会计处理上的主要变化

1、《投资性房地产》准则的引入在旧的会计准则中。以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。新准则体系增加‘T《投资性房地产》准则，对投资性房地产做出了明确定义：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

2、《收入》准则的变化以前的《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据．虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。新《收入》准则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，虽然要求会计人员具有较高的职业判断能力．但理论上更具有合理性。

3、《资产减值》准则的变化及其意义以前，上市公司“盈利上升，多计提跌价准备；盈利下滑，再将跌价准备冲回”，运用资产减值准备的计提和冲回来操纵企业利润，调节盈利。实施新会计准则后，上市公司不能冲回固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备，使得利润操纵的这一主要途径被封死。

4、《借款费用》的变化及其意义借款费用准则的变化有以下几方面：扩大了借款费用资本化的资产范围；扩大可以资本化的借款范围；借款费用扣除项目规定更加严谨科学。

首先，借款费用可资本化范围的扩大，将使生产周期长的房地产企业受益。但对借款费用中应予资本化的利息金额，扣除了尚未动用的借款资金存人银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益。其次，新准则还要求披露资本化率和利息资本化金额，这也有助于投资者了解房地产企业的融资状况。

三、新会计准则对当今房地产企业理财的正面影响

1、增加房地产企业资产账面价值企业从采用成本模式转换为公允价值模式．视为会计政策的变更，根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此．在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量．其影响结果是．这些上市公司的上年度的资本公积f其他资本公积1将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。同时，企业将自用房地产转换为投资性房地产时．公允价值大于原账面价值的差额也将计人所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。

2、增强会计信息真实性和可靠性新会计准则引入公允价值的后续计量模式，可以反映出房地产随时间变化的真实价值，提高了会计信息的真实性和可靠性。同时，新准则规定：投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，需要单独披露其种类、金额和计量模式，还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告，信息披露更加规范、详细，这大大增强了房地产企业会计信息的真实性和可靠性，从而使企业信息披露更加透明．利用资本市场融资更加便利。

四、新会计准则对当今房地产企业理财的负面影响

1、加大了会计槽算的工作量新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定。对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认．以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息．在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

2、容易造成房地产企业业绩波动新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量．但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的．可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。这势必会影响到。房地产企业各个会计期问财务状况和经营成果的稳定性。

3、易引起房地产企业现金不足房地产企业大多是以现金为主的．所以人们除了关注企业的盈利状况外，会更加关注企业良好的现金流状况。如果房地产企业以公允价值计量投资性房地产．使得被重估的投资性房地产更贴近市场价值．但没有形成实质性的现金流人。新会计准则并没有对其价值重估带来的当期损益税收安排做出明确解释，如果按照现行的评估增值会计处理方式，虽然净资产增加的一部分只是形成递延税款．不影响当期应计税款，但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现．就要缴纳相应的所得税，反而导致房地产企业的现金流出

五、应对新准则不利影响的措施

作为房地产企业而言．一方面要积极利用新会计准则的利好政策促进企业的发展：另一方面，房地产企业也要有针对性的采取措施，尽量避免其带来的不利影响

1、调整资金来源结构针对新会计准则的出台导致房地产企业现金不足的问题．房地产企业必须调整资金结构，扩大资金来源。对当今房地产企业来说，不能过分依赖银行贷款，而要重点注意实现资金的多元化来源渠道。

2、加强企业成本控制新会计准则的出台．必然会增加房地产企业的费用支出，房地产企业要实现利润最大化．必须加强成本控制。包括明确成本控制]：作流程、建立成本控制体系、建立完善的成本控制机构、贯彻成本控制思想等。

3、把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，好的选择是，继续作为自用房地产或存货；在不打算近期转让的情况下．公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

4、选择合理的投资性房地产后续计价模式新会计准则虽然引入『公允价值计量模式，但对于这一模式的运用尚有一定的保留。因而采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。因此，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择

5、加强人员培训新会计准则的实施．对房地产企业财务管理人员的职业判断和综合技术操作能力提出了更高要求．财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量。这样对于房地产企业来说应特别注意管理人员是否对新会计准则的精神做了正确的传达，财务人员是否真正了解领会了新会计准则的精髓、要点和内容，以及是否能做好新会计准则的衔接工作。要想让财会人员尽快熟悉新制度的运作，就必须重视对财务人员的继续教育，这样不仅能使我们财务人员最快、最准确的学习和掌握不同时期的制度，也能大大减少企业成本，降低企业财务风险。

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关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

（一）现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

（三）房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

（四）经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算， 通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控， 抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

（一）会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

（二）收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

（三）会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地a行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

（一）优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

（二）加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

（三）确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

[1] 蒋志刚. 对房地产开发企业会计核算的探讨[J]. 行政事业资产与财务， 2011（9）：43-43.

[2] 宫国林. 完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J]. 市场周刊：理论研究， 2011（9）：62-63.

[3] 林建兰. 房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J]. 财经界：学术版， 2014（24）：182-182.

[4] 武春雨. 浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J]. 经济， 2016（8）：101-101.

[5] 詹卉. 房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J]. 低碳世界， 2015（17）：159-160.

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    关键词：金融危机；房地产企业；公允价值

    公允价值的概念最早是由上世纪七十年代成立的美国财务会计准则委员会提出的，并开始应用于一些非货币性资产和债务的案例之中。至八十年代，美国发生了储蓄和贷款危机，人们对历史成本会计产生了怀疑，将目光转向了公允价值计量模式。自此，公允价值计量模式得到了广泛的应用和不断的扩展。但是，公允价值的探索与应用并不是一帆风顺的，2008年9月在美国全面爆发的金融危机就是一次深刻的教训。

    一、金融危机的爆发

2008年9月爆发的金融危机与房地产企业及公允价值计量模式有着密切联系。它从本质上来说，就是美国的房地产次级抵押贷款引发的。

    在此之前，美国的房地产市场供

不应求，银行、金融机构为获得高额的利息收入，开始向还款能力比较低的人提供房屋贷款。但是这种贷款能够确保收回是有前提的，一是房地产价格要不断上涨，确保贷款人无法偿还贷款的情况下，有足以偿还房贷的不动产作抵押；二是有相应的监管部门保证该贷款的质量。

    而显然，当时美国的金融监管能

力已经无法跟上金融衍生产品发展的步伐。加之，2007年开始房地产价格急速下降，次级抵押贷款无力偿还，导致了次贷危机，并引起一系列金融衍生产品的价格下跌，从而爆发了全球金融危机。

    二、公允价值视角下的金融危机

公允价值的确定来源有三个：1、活跃市场上的公开报价；2、最近市场上的交易价格；3、未来现金流量的现值。

    美国房地产使用的就是公允价值的计量模式。当房地产价格处于连续上涨阶段，其公允价值远高于历史成本，因此，这类企业就需要确认大量的未实现的增值额，而这些全部计入了企业当然的净利润。而当房地产价格下跌时，又因其公允价值急速下滑，导致以前未实现的公允价值变动损益一夕之间就要转回，并确认相应的变动损失。这就导致了一个原本看起来优质的房地产企业，短时间内就可能面临财务破产的命运。这也是金融危机来势如此迅猛的一个原因。所以，在当时曾有人将公允价值计量模式看作是金融危机的罪魁祸首。

    其实不然，公允价值的应用是有条件的。在一个金融市场比较平稳的条件下，公允价值计量模式不仅能真实、公允地反映一个企业的财务状况和经营成果，而且不会引起资产、收益的大幅波动。在金融危机的背景下，公允价值只是起了放大镜的作用，使得这种市场变化效应在一定程度上被放大，引起市场的恐慌，促使房地产及相关金融产品的进一步下跌，从而导致了危机的加剧。但这并不能说是公允价值这一计量模式的问题，关键还在于美国的金融监管力度不够，房地产泡沫严重，以及当时的市场环境已经不适用于公允价值。

    三、公允价值在我国房地产企业应用中存在的问题2006年新会计准则颁布，扩大了公允价值的使用范围，其中对投资性房地产的初始确认、后续计量、计量模式的转变以及投资性房地产的转换、处置等都作出了明确规定。但这只是一些条文规定，实际应用时仍存在着一定难度。

    （一）房屋估价问题。随着我国经济的快速发展，社会对土地的需求增加，而土地的总量有限，从而导致土地价格的大幅上涨。利益的驱使，导致大部分企业、个人纷纷投入房地产这一行业，加速了其价格的上涨。结果使得根据当前市场环境对房地产作出的评估价格远高于其实际的价值。

    （二）财务报告数据的可比性受到损害。投资性房地产公允价值的确认依据，新准则要求以同类或类似房地产在活跃的交易市场中的价格为参考。而现实中，房地产的价格还与其他好多因素相关。例如，同样一处房产在一线城市就比在二线城市的价格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁华地段比市郊也要高出许多。这些对房地产价格影响很大的因素，报表使用者无法从企业的财务信息披露中获得，从而无法判断企业所采用的计量模式，这就损害了公允价值计量的可比性。

    （三）企业净利润的大幅波动。对于一些“暴涨”的投资性房地产以公允价值计量，那么企业会将其公允价值变动的增值额全部计入当年的净利润，造成企业净利润的大幅波动。对于投资者来说，必须正确评价这部分增值所带来的利润才能做出有利的投资决策。

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    四、金融危机对我国房地产企业的启示采用公允价值计量模式对我国的投资性房地产进行计量，不仅能增强会计信息的相关性、真实反映企业的价值，而且有利于企业的融资，从某一程度上来说，能够增加我国上市公司数量，同时也可以提高我国资本市场的活跃程度。对于我国目前房地产企业的发展状况，我们可以类比金融危机发生以前的情况。

    （一）我国房地产企业的发展。目前，我国的房地产企业经历了连续几年突飞猛进的发展，房地产价格一路狂飙。而房地产行业属于资本密集型行业，基于资金短缺以及转嫁风险的需要，其资金来源主要是银行贷款。这就出现了房地产行业与金融业、资产价格与信贷增加如影随形的局面。从另一个方面说明了公允价值是顺经济周期的。在公允价值的作用下，当房地产价格上涨时，企业资本总量以及利润都会迅速增加。

    而对于提供贷款的银行来说，为中国的房地产企业投入资金以及为房产购买者房贷都是有着相当可观的利益动机的。

    首先，我国居民的储蓄率比较高，因此银行必须支付高额的利息费用，而要获得收益就要放贷。其次，我国银行实施的是资本充足率管理，要求达到8%的资本充足率，而这一指标在我国银行中普遍没有达到。所以，在我国目前投资渠道相对较少、房地产企业高速发展的当下，银行资金很容易流入预期收益相对较高、风险相对较小的房地产行业。

    资金大量涌入房地产行业造成投资过度，加上国家宏观调控失利时，就会出现房地产泡沫。而一旦企业选择公允价值的计量模式，资产的入账价值就会随着市场的变化而波动。当房地产价格长期增长的势头逆转，出现大幅下跌，可能就会出现又一次由房地产企业引发的危机。

    （二）金融危机对我国房地产企业的启示。我们要慎重对待我国现在面临的局面，采取必要的宏观调控措施，转变我国经济发展的重点。除此之外，还要正确对待公允价值在资产计量中的应用。借鉴美国金融危机的教训，完善我国的金融监管机制；在与国际趋同的同时，结合中国的国情，制定相应的准则。企业也要谨慎使用公允价值计量属性，正确估计自己所在的经济环境，一旦自己所处的经济环境不再适用公允价值计量时，要结合历史成本进行计量，有效防止公允价值对不利情况和经济泡沫的放大。此外，在企业对外财务报告披露中，可以以历史成本计量属性为基础进行表内确认，将其公允价值及其期间变动作为附注进行表外披露。

主要参考文献：[1]林微.浅析新会计准则对房地产业的影响与对策[j].会计师，2010.2.

[2]张春强.浅析新准则下公允价值对房地产企业的影响[j].铜陵学院学报，2010.2.

[3]王增民.投资性房地产新旧会计准则的差异比较及对企业财务状况的影响[j].山西财政税务专科学校学报，2009.

[4]高国明，吴奇峰.新会计准则公允价值在房地产企业应用模式剖析[j].经营管理者，2010.3.

[5]张华春.新会计准则实施对房地产企业的影响[j].会计师，2009.9.

[6]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[j].会计研究，2009.8.

[7]赵妍妍.关于公允价值会计模式发展及其对企业管理者影响的几点思考[j].

中国商界，2010.5.

[8]牟丹轲.金融危机下的公允价值问题浅析[j].财会研究，2009.10.

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关键词：财务预算；企业管理；重要性

正如著名管理学家戴维・奥利所说的，全面预算管理是为数不多的几个能把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计现金收支、经营成果和财务状况等价值指标的各种预算的总称。具体成果以一套预计财务报告的形式体现出来，包括现金预算、预计利润表和预计资产负债表等内容[1]。本研究将以M房地产企业为实证对象，研究其在低碳经济下企业预算管理。

1.财务预算在企业管理中的重要性

全面预算是企业治理结构下投资者与管理层之间的“游戏规则”。企业通过编制、落实全面预算使各个职能部门和管理人员明确在经营期内应该干什么及如何干，以保证各部门任务按计划完成，从而促使整个企业工作顺利进行。全面预算是各级各部门工作的奋斗目标、协调工具、控制标准、考核依据，在经营管理中发挥重大作用。全面预算管理是企业战略实施的保障与支持系统，它是配置资源的基础，是监测业务运行过程、使其向现实长期战略目标推进的工具。企业的目标是多重的，不能用唯一的数量指标来表达。因此，需要通过预算分门别类、有层次地表达企业的各种目标，包括销售、生产、成本和费用、收入和利润等。这些企业的总目标，通过预算被分解成各级各部门的具体目标。它们根据预算安排各自的活动，如果各级各部门都完成了自己的具体目标，企业的总目标也就有了保障。全面预算是涉及全方位、全过程和全员的一种整合性管理系统，体现出经营者与其下属员工之间的权力、责任安排，即在实现整体利益的目标下，明确各单位的权力与责任区间，具有全面控制和约束力。控制过程包括经济活动状态的计量，实际状态和标准的比较以及两者差异的确定和分析等。通过预算编制，可以实现事前控制、事中控制、事后控制[2]。

2.企业财务预算分析存在的问题――以M房地产企业为例

2.1财务预测、分析、控制及参与决策的能力欠缺

近几年来，我国房地产企业市场比较活跃，包括企业财务重组，规模快速扩张。这些重组业务均涉及到企业财务预算分析的问题，按照目前相关税法规定，企业分为一般性财务处理规定和特殊性财务处理规定，不同的处理方式对各方缴纳的企业所得税影响自然不同。对于M房地产企业而言，对财务预测、分析、控制及参与决策等都比较欠缺。

2.2集中采购有名无实，销售价格管理机制不灵活

例如对于M房地产企业而言，财务预测、分析，采购环节以及和财务关系等方面都需要对预算管理有极高的要求。譬如设备处负责企业设备采购，当某项目部提出设备采购申请时，在其审批权限内的采购事项，他可以不用过多考虑企业投入与产出、投资效益之类的相关经济事项。而反过来，如果实行事权与财权适当分开或相互制约。又如：设备处只负责收集汇施工项目过程中设备采购申请，至于购或不购，如何采购，则由企业负责设备购置的主管部门与负责企业经济管理工作的领导层等组织专门人员进行科学论证并最终决策，这会比部门或个人单独决策更民主、更科学、也更公平。当然如果事无巨细都通过高层领导，甚至专门委员会讨论的决策模式往往也会使企业工作陷入低效状态[3]。

2.3企业用工数量多，综合素质不高，管理能力欠佳

对于M房地产企业容易出现不合规的问题。这就要求企业必须具有一批通晓财务的管理人才。此外，在房地产业务中保持与财务部门的良好沟通也是必不可少的，在业务处理中遇到不明白不清楚的问题，及时与财务部门沟通如何处理，可以将风险化解在事前。

2.4财务关系不清、权责不明，费用控制缺乏弹性

M房地产部门与部门之间，从准备，合并意向形成，企业业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。主观上使得一些管理措施难以推行和落实[4]。

3.低碳经济下规范企业财务预算分析的路径

3.1规范企业内部核算制度，建立责任会计体系

集中采购和销售机制存在的问题则需从多方面入手，其中规范内部核算制度，建立责任会计体系是必不可少的措施。企业预算管理是一项重大业务，需要整合的资源多，涉及的范围广，有时需要跨越多个年度，因此需要企业在预算管理的每个环节都要注意相关的财务处理要求和规定，并根据业务的变化和程序的变动不断更新、完善相关财务资料，防止意外操作或疏忽遗漏必要的环节而给企业带来财务风险或由此带来损失。从准备，合并意向形成，企业预算管理业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。

3.2创新财务预算分析手段，重视财务预算分析

企业应自上而下形成重视财务预算分析的风尚，重视财务预算、营运资金管理、财务控制等工作，紧紧围绕企业目标，这样才能逐渐解决企业财务预算分析所面临的各方面的问题。被企业通常处在经营不佳、财务困难的情况下被其他企业合并，此时可能存在瞒税、漏税问题。而在特殊性财务处理方式下，被企业合并前的相关所得税事项是由企业来承继的，这意味着被企业纳税义务履行状况可能会给企业带来不良影响。如果被企业存在规模较大的未尽应尽税额，则后续企业存在较大的财务风险。

3.3构建和企业实际情况相适应的全面预算管理

预算控制是全面预算管理中的核心步骤，控制是落实预算、保障预算实现的有效措施，它的实施效果最终决定着预算管理所发挥的作用，也是与传统预算管理最大的区别。预算编制完成以后，预算目标即成为企业、部门以及员工的行动目标，执行过程必须以预算为标准实行严格的控制。控制系统的功能主要是在预算期间对ERP系统的各业务子系统采用一定的控制方法，对预先设定的预算项目进行控制，并提供相应的预算控制报告。模型全面预算管理是由一系列预算构成的体系，各项预算之间相互联系，关系比较复杂，构建信息化全面预算管理体系，首先是要规划好建立在ERP系统平台上的预算管理模型。预算管理模型必须与企业的财务系统、计划系统、销售系统、采购系统、生产系统等和预算管理体系密切相关的子系统相匹配，并结合企业自身情况，在对预算管理流程进行深入调查分析的基础上，应用业务流程重组等先进的理论和方法来设计信息化的全面预算管理模型。

结论

低碳经济下全面预算管理信息系统在实施中要以预算管理的通用流程为基础，以低碳经济下系统的建设为指导，通过计划、组织、控制、协调与职能一体化来实现企业资源的最佳配置和降低成本，为企业提高经济资源的使用效率、经营决策和筹资决策提供重要的科学依据。总之，21世纪是信息化时代，随着企业财务制度的实施，企业的发展需要信息化，而财务管理网络化是实现企业全面信息化不可缺少的部分。企业实施财务管理网络化，可以使得各部门之间的信息传输更加现实。（作者单位：陕西省煤炭运销（集团）有限责任公司）

参考文献：

[1] 张少珊.中小企业财务预算管理中存在问题及其原因分析[J].现代经济信息.2009（18）：152-153.

[2] 冯蓉.关于完善企业财务预算管理措施的探讨[J].民营科技.2009（10）：92-93.

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关键词：营改增 房地产 财务管理

营改增税制下对房地产企业的影响，应从营业税及增值税的本质上进行分析。营业税的计税原理及特点为价内税，全额计税，重复纳税，不涉及进项税，发票开具不分普票及专票，征管特点简单易行。而增值税的计税原理及特点为价外税，对新增价值征税，“以票控税”，在规定时间内认证抵扣，税票为普通及专用发票，其税控全国联网，相比营业税而言，增值税的计征复杂、征管严格、法律责任大。

房地产企业需要了解税收改制后企业自身财务所面临的挑战，做好营改增后的财务管理的各项准备工作，及完善各项应对措施。

一、营改增政策背景

2012年1月1日，我国在上海启动了营改增的试点，主要是在交通运输业和部分现代服务业当中实施。2012年9月，试点范围扩大至8个省市。2013年8月，营改增的试点已经扩大到全国范围，实现了全覆盖。2014年，铁路运输业、邮政业和电信业也实行了营改增，增值税的税制得到进一步完善。2016年，房地产、建筑业、金融保险业和生活服务业也实行了新的增值税税制。从2012年到2016年，我国的营改增实行了“五步走”的战略，第一步是逐步扩大营改增实施范围；第二步是基本实现营改增的全覆盖；第三步是进一步完善增值税的税制改革；第四步是完善增值税中央和地方分配体制；第五步是实行增值税立法。随着营改增不断地深入，作为实行营改增后的房地产企业，需要调整自身的财务管理模式，以应对新税制下的挑战。该改革目的为进一步减轻企业负担，避免重复征税，降低企业税收负担。对于行业竞争趋于白日化的房地产企业，税负的高低直接影响企业的竞争力。

二、营改增后面临的挑战

营改增后房地产企业面临的挑战主要有：征税方式的选择；增值税发票的管理；税负的实时监控。

（一）征税方式的选择

基于营改增过渡性政策，针对4月30日前开工的老项目，可在简易征收和一般计税征收方式中选一。简易征收方式下，税率为5%，进项发票不可抵扣。一般计税征收方式下，税率为11%，进项可进行抵扣。单从税率的角度上看，简易征收方式税率最低，看似为首选征收方式，但是从应纳税额的角度上进行比较，简易征收：应缴税额=销售价款/（1+5%）*5%，一般计税方式：应缴税额=销售价款/（1+11%）*11%-已认证进项税额，从以上公式可见，一般计税征税方式下有个未知数，即进项税额，进项税额越高，企业应缴增值税税额越低。由此可见，简易征收与一般计税征收方式的税负孰高，不能简单从税率上确认，而是要综合项目的具体情况进行具体分析。

（二）增值税发票管理及其合规性

营改增税制下，对于一直以简单计征方式缴营业税的房地产企业的来讲，对增值税的实际操作还处于摸索阶段，而在 “以票控税”的增值税体制下，发票管理以及发票的合规性审核，都将直接影响着企业的税负。此外，房地产企业项目中的小工程小项目，无法避免由个体户和小规模纳税户承接工程，对抵扣链条的完善性需在合同谈判时进行明确。综合以上原因，发票的管理及其合规性直接影响着企业税负的高低，基于增值税发票计征复杂、征管严格、法律责任大，由此发票管理及其合规性审核给房地产企业的财管管理工作带来前所未有的挑战。

（三）税负的实时监控

税制改革的前后对比，营改增前，房地产企业缴营业税，即价内税，计税基础为价税合计，全额按5%征税。在营改增后，由原营业税改为增值税，即价外税，计税基础为不含税价，且进项税可以进行抵扣，当月应缴税额=销项-已认证进项。在增值税“以票控税”的税制下，税负的高低，需结合进项税票的取得进行实时监控测算，方能达到最优税负效果。而进项的取得则存在多方面的因素，如供应商税负转嫁、合作建房的方式、拆迁补偿及贷款服务不可抵税等原因，都将直接影响企业的税负。如何尽可能得到更多的进项，如何及时、充分抵扣进项，都离不开财务数据的实时监控，新税制下，财务管理工作需积极做出应对措施，以应对新税制下的挑战。

三、营改增后应对措施

（一）征税方式的选择依据

对于税负的高低测算，首先应综合考虑项目所处开发阶段，是否接近完工。其次，应对进项的取得进行数据的收集统计，为征税方式的选择方式奠定基础。对于进项方面，应考虑采购、建安等上游企业是否具备一般纳税人资格，土地价款所占比重，拆迁补偿金额的大小，利息的高低等，这些都是项目进项来源的重要支持。另外，对于销项方面，客户群体的定位对税负及现金流也产生直接的影响，应根据项目市场调研结果的比重进行测试，即客户群体个人、企业各占的比重。相同价款下，企业客户取得税率为11%发票比5%税率的发票成本更低，抵税效应更大，企业客户更倾向选择税率高的项目。此时选择一般纳税方式下有利于项目销售，以及资金的回笼。对以上数据进行收集后，在两种征税方式下（简易征收VS.一般计税方式）下测算税负的高低，根据税负测算结果进行分析，现金流最大，税负最低的为最优税收征收方式。

（二）增值税发票管理及其合规性管理

为保证抵扣链条的完整，以及完善增值税的核算、申报、发票管理等内容。企业财税人员应积极参加增值税操作及涉税相关培训课程，加强增值税操作流程知识的储备，以保证业务前端顺利开票，顺利完成增值税申报，并保证会计核算与财务报告准确。在此基础上，需重点对进项发票进行管理，对业务人员的发票取得及传递进行规范，加强业务人员对增值税 “三流合一”的认知，并在合同谈判方面，选择可提供高税率的采购、建安企业，以保证进项收取的发票合规，并且抵税效应最大。在发票管理上，应首重加强企业内部控制，建立《发票管理规范》、增值税发票操作手册，由专人进行增值税发票的管理。在发票的传递和作废等环节中，建立发票传递台帐，保证发票的完整性，避免发票遗失风险。并应对增值税发票知识的普及，对项目开展人员、房屋销售人员等进行发票使用的培训工作，规范发票开具的流程，防止因为漏开、虚开、认证不及时等失职行为给企业带来的损失。

（三）税负的监控措施

在新税制下，税负的监控需嵌入到各个业务环节。首先，在项目取得的前期，应对合作建房模式进行谈判，以股东各方利益最大化为原则，采取风险共担、利润共享的分配方式进行投资合作，避免由投资方式的选择而产生应税行为，降低税务成本，增加合作净利润。其次，在项目的开发建设期采购合同中谈判优为重要，应重视税额承担方确认，合同价款应标明（含税不含税），并明确注明开票类型、开票方式、开票时点，同时约定如果存在销售退回的情况对增值税承担方在合同中明确，以最大额度取得进项发票，为企业税负转嫁奠定基础。最后，在项目的销售阶段，客户群体的定位也关乎到销项税额的高低，同时更关乎到企业的现金流入，为此，在销售阶段需对客户群体进行动态的监测，准确及时把握市场动态，并同步扩展销售渠道，争取最大的现金流入量为企业运营提供强大的支持。

四、结束语

综合本文以上的结论得知，在营改增税制下，房地产企业税制的变化给财务管理带来的挑战，不仅仅在税务抵扣链条的管理方面，而是牵一发而动全身涉及到各个业务环节并贯穿整个项目。从项目合作方式的选择，业务部门对新税制的认知，客户群体的定位等等，都影响着企业的税负，而税负的高低直接影响着产品的成本，而产品成本的高低是企业竞争力的核心。基于此，作为房地产企业财务管理一员，我们任重道远，我们要用辩证的眼光去看待税收的变化导致财务管理的变化，使得房地产企业在财务管理上关注税制政策变化的同时，调整自身的经营模式，为自身未来的发展扩展更大的空间。

参考文献：

[1]李娥.浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点[J].财经界（学术版），2016

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关键词：财务战略模型；选择；应用；支撑

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果（项目批准号：Hjk10-13）

中图分类号：F23文献标识码：A

房地产财务战略可以分为以“高负债、低收益、少分配”特征的快速扩张型财务战略、以“低负债、高收益、中分配”为特征的稳健发展型财务战略和以“高负债、低收益、少分配”为特征的防御收缩型战略等三类，由于社会经济环境的复杂性及多变性，再加上企业自身的原因，我们在选择和运用房地产战略模型时必须综合考虑各方面的因素，下面以某房地产公司为例来分析房地产战略模型的实际应用，以及在应用过程中应注意的问题。

一、财务战略模型的建立

根据影响财务战略选择的因素，结合房地产行业的实际情况，某房地产公司初步制定财务战略选择模型：包括战略选择及企业能力评价两部分。该模型笔者已在《现代营销》2011年2月期刊上发表的论文《基于海南房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型》中进行了详细的阐述，在这里就不再重复。

二、房地产财务战略模型实际运用及选择

（一）影响财务战略选择的企业综合能力体系的实际运用。根据影响财务战略选择的综合能力评价体系，并选取市场占有率较高的5家样本公司（万科、保利、中国海外、金地以及招商）作为参照，对某房地产公司及样本公司2008年度及2009年度综合评分如表1所示。（表1）可以看出：

1、负债比率：某房地产公司资产负债率与样本公司相当，但资本负债率却接近样本公司的3倍。主要原因是某房地产公司承担同等负债的同时，净资产规模远远小于样本公司（按承担同等负债计算，净资产只占样本公司的60%），同时，某房地产公司期末现金余额远远小于样本公司平均数（现金余额及现金占到期债务的比率均只占样本公司的20%左右）。从负债比率来看，某房地产公司的财务风险非常高。

2、偿债能力：由于某房地产公司2008～2009年整体现金均为净流出，相对各项债务均保障程度非常低，这也是一个比较危险的信号。相比而言，样本公司2008～2009年均保持现金净流入，对到期债务的偿债水平保持在30%左右。

3、发展能力：从销售收入增幅来看，某房地产公司超过样本公司平均水平，反映某房地产公司的快速扩张速度；从净资产增幅来看，2008～2009年均低于样本公司平均水平，主要是受2008年上市股权融资规模相对较小，以及2008年未再进行股权融资的影响。

4、变现能力：某房地产公司2008年变现能力指标较样本公司相近，2009年低于样本公司平均水平，反映2009年流动负债进一步上升，同时存货占流动资产的比例增加致使速动比率进一步下降。

5、财务弹性：同偿债能力，由于现金净流量为负数，对利息及分红的保障能力比较差，同时，营运指数为负也反映了企业利润也不能表现为现金的取得，收益质量不高。

6、现金结构：经营现金结构比以及筹资现金结构比与样本公司基本一致，反映某房地产公司与样本公司在现金的获取途径上，销售资金回笼和融资所占的比例并无差异；经营活动流入流出比低于样本公司，主要反映某房地产公司存货投资上较样本公司更为激进，经营支出占到销售资金回笼的比重更大；筹资活动流入流出比与样本公司差异不大，但考虑2009年公司并无股权融资，实际净增银行贷款要远远高于样本公司（净增银行贷款占筹资净流量的124%，样本公司占59%），这一方面说明了公司银行贷款的实际取得能力较高；另一方面也反映了筹资活动结构上的不平衡。

综上所述，根据影响战略选择的企业综合能力评分体系，某房地产公司2008～2009年综合得分均低于70分，按照3档评分原则，某房地产公司影响企业财务战略选择的综合能力最终评价为：弱。

（二）结合企业外部环境做出财务战略选择

1、2010年8月份的财务战略选择。从公司面临的外部经济周期来看，中国经济长期向好的趋势没有改变，国民经济已经见底企稳，初步判断目前仍处于经济繁荣阶段。同时，考虑到下半年信贷政策可能会缩紧，类似上半年大规模的财政刺激将不可持续，经济复苏也存在不确定性因素。

从公司面临的行业政策环境来看，由于2009年国际金融危机，国家为刺激经济复苏，频繁出台各项政策，包括宽松的信贷政策（下调贷款利率，下浮首次购房贷款利率），宽松的税收政策（包括个人房产交易的营业税、契税减免等），宽松的投资政策（包括下降房地产投资资金比例，取消外资投资房地产限制）等，房地产行业目前面临相对宽松的政策环境。值得注意的是，如果下阶段房地产市场继续高涨，相应的行业政策可能会逐步偏紧。

从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，在2010年3月份下降到2008年以来的最低点（94.74）以后，自4月份开始连续4个月上升，直至7月份的98.01，反映房地产市场已经逐步回暖。从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008～2009年的财务报告数据，某房地产公司的综合能力为：弱。

结合以上分析，某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之前建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图1所示。（图1）即：在经济繁荣阶段，行业政策相对宽松的环境下，房地产行业整体回暖的趋势明显，结合某房地产公司企业发展目标，某房地产公司的财务战略选择应当是：扩张型和稳健发展型相结合的财务战略。但倘若行业政策一旦收紧，或是经济明显下滑，财务战略目标应当迅速调整为稳健发展型，甚至是防御收缩型。

2、2009年8月份的财务战略选择简要回顾。假设我们使用该模型，在面临一年前的经济环境和内部条件，简要地进行回顾及依据模型进行财务战略的选择。

从当时的外部经济周期来看，国内经济受国际金融危机的影响，经济增速放缓，但仍然保持了平稳较快的增长，上半年国内生产总值（GDP）增幅为10.4%，因此判断经济周期上仍然处于经济的繁荣阶段。从当时的角度来看，如果经济在之后有明显和长时间的持续下滑，则需要考虑是否进入了经济周期的下行期间。

从公司当时面临的行业政策环境来看，从紧。政府在2009年年初即开始执行从紧的货币政策，央行在2009年上半年已经多次上调存款准备金率（由年初14.5%调升至16.5%），至少在2009年8月时，尚无明显迹象表明政府将采取其后一系列的宽松政策，因此对此时行业政策环境暂时判断为紧缩。

从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，2009年8月份景气指数（101.78），已经自2008年11月起，连续9个月出现持续下滑，同时房地产销售价格指数以及房地产销售金额及面积增长率等指标均表现为持续下滑；显示了房地产行业继续向不景气的方向进行调整。

从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008年年报及2009年中报财务数据测算，某房地产公司的综合能力为：弱。

结合以上分析的某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之间建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图2所示。（图2）即：在经济繁荣阶段，紧缩的行业政策环境下，房地产行业整体下滑趋势明显，结合某房地产公司自身财务状况，某房地产公司的财务战略选择应当是：防御收缩的财务战略。

三、房地产财务战略模型的其他支撑

财务战略管理是动态管理过程，在经济环境、市场环境和企业自身情况发生变化时，我们要及时对财务战略进行相应的评估和调整，以避免坚持原有不合时宜的财务战略导致的经营失误。在这个过程中，我们可以通过建立财务预警机制及实施全面预算管理，为财务战略模型提供强有力的支撑。

（一）建立财务预警机制。财务预警就是利用财务指标度量企业财务状况偏离预警线的强弱程度，进而发出财务警戒信号的过程。企业生产经营容易发生财务危机，即因经营决策失误或者外部环境恶化导致企业无力支付到期债务或费用，导致企业经营出现困难甚至破产的各种情况。企业财务危机尽管形成的原因有多种，结果的严重程度也不相同，但基本上都有一个产生、逐步恶化和爆发的过程。因此，企业应该及早发现财务危机信号，预测并化解可能的财务危机，这就是实施财务预警的意义所在。

财务预警机制对财务战略的重要意义在于财务预警机制能为财务战略的实施提供强有力的保障，能及时发现、监测、诊断财务战略具体实施过程出现的各种隐形决策失误，同时财务预警机制提供的信息为企业及时修正财务战略带来了强有力的技术支撑。

（二）实施全面预算管理。全面预算管理是指企业对未来的经营活动和相应财务结果进行充分全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照分析，从而及时指导经营活动的改善和调整。

由此可见，全面预算管理是财务战略实施的重要支撑，财务战略具体实施后的完成结果，需要通过与预算目标进行对比和分析，从而考察财务战略是否达到预期目标，发现存在的问题和不足，进而调整、改善财务战略制定和实施流程。

（作者单位：海口经济学院经济贸易学院）

主要参考文献：

[1]曹艳宏，梁迎昕著.房地产公司财务战略环境分析.现代审计与会计，2006.12.

[2]耿云江.企业集团财务控制体系研究.基于财务战略视角.东北财经大学出版社，2008.

[3]焦晖.房地产经济周期与企业财务战略决策.决策与信息（财经观察），2008.5.

篇10

[关键词] 房地产企业；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地产开发企业中最重要的环节就是成本控制，加强成本控制不仅可以减少甚至杜绝企业的浪费问题，还可以整合社会与经济资源。房地产开发行业在我国属于一种新型产业，其发展环境还不是很成熟，存在很多的问题。而在竞争激烈的房地产行业中，只有加强对成本的控制才有利于房地产经营管理模式的进一步完善。

1 房地产开发企业成本核算的特点

房地产行业与其他行业的经营管理模式是有差别的，开发周期长是房地产项目的显著特点。项目申请土地使用权的过程最快的也需要1～2年的时间，甚至3～5年，而房地产企业内部对于会计核算也是与其他行业有差别的。无论是在项目的开发成本、收入还是税息利率方面都是有差别的，下面针对会计核算方面的问题进行详细的介绍。

1.1 对开发成本的相关核算

会计核算对象的复杂性与重复性是房地产企业在成本预算过程中不可避免的问题。针对会计核算对象的复杂性进行详细的分析，房地产行业中涉及到的土地使用权方面转让费用、居民获得的拆迁费等是一笔巨大的经济支出，工程设计规划与可行性方案的制订都需要经费。在进行项目工程的建设时需要预算的总成本费用、基础设施费用以及项目开发过程中征收的税费、开发过程中存有的隐形消费全部在成本核算之内，因此根据上述所列出的费用不难看出房地产行业中的会计核算是比较复杂的。会计核算中重复性是指需要在项目开发的过程中进行两次的成本核算。

（1）房地产企业的项目开发投资金额高且面临高风险性，因此科学性与可行性的方案就成为项目开发成功的重要因素。为了降低高风险，项目在进行开发之前需要专业的财会人员针对项目的成本进行估算，而在项目正式的实施之后，专业的财会人员就会根据项目开发进程的成本再次进行及时的核算，这次核算要客观、科学，得出一个准确的成本核算数值。

（2）在房地产项目投资核算完以后，专业的财会人员还需要根据房地产行业会计核算的方法进行项目的成本核算，项目开发过程中所涉及到相关的直接开发费用与间接开发费用都要进行详细的核算并且登记入账。项目开发完成后还要进行如实的成本核算以及结转。根据登记入账的明细将资金转入相应的账户，从而完成项目开发的全部会计核算。

1.2 对收入成本的核算

房地产企业的收入来源有很多，其中最主要的还是房屋销售。不过房屋销售收入在房地产行业中具有特殊性。很多房地产企业在房屋销售方面主要是采用预售的方式，其根本在于房地产在项目工程开发到结束同时面临着高风险与高价值。想要实现商品的预售不仅需要房屋销售许可证与预售许可证，还需要签订相关的手续合同，当开发的项目工程质检通过后，还需要跟客户签订一份正式的销售合同，获取应有的房屋款，在办理完房屋产权过户等相关手续后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，与平常的企业在收入确认方式方面相比，房地产行业就有所不同。房地产企业的收入确认存有的特殊性不仅加大了会计工作人员对成本核算的工作量，也成为会计人员在后期预售房屋时款项的录入方向最大的难题。虽然在企业产品销售收入中将风险与价值的转移作为标准，而房地产行业在此制度上与其他企业还是存有一定差别的，虽然企业都按照相应标准进行收入确认，但是企业在实际操作的过程中还是不能达成统一的共识。因此，会计工作人员都会根据企业性质对企业内部的成本进行核算，关键在于收入风险和报酬转移。

1.3 对应缴税款的相关核算

在前面提到，预售方式是我国各大房产企业房屋销售的主要方式，而预售与客户签订的合同以及客户预交的房款都是同时进行的。不过我国的税法中明确规定，纳税人采用预收款行为对产品进行转让或者是销售时，那么在收到预付款后就需要履行纳税人的义务，因此房地产企业的税款是按照预收款进行计算的，不过在会计记账时对于预收款项的税金是不计算的，而是将款项在应交账户中的借方体现。通常房地产企业的收入是在年末时达到确认条件的预收款项，并且根据收入比例计算税金的数额，然后会计人员进行分录，按照会计人员的录入方式，房地产企业中的税金缴纳与利润表中的税金金额是不一致的，这也证实了房地产企业在税金缴纳方面与其他企业存有一定的差异。

1.4 对利息支出的相关核算

根据我国税法相关条例规定，房地产企业在从事相关开发行为的过程中，所有通过借入方式获取的资金而产生的利息费用，以及在工程完成之前所产生的一切利息费用都属于开发成本；不过现行会计财务模式下，此类利息费用属于企业财务费用支出。所以总体看来，两者是有区别的，如何找寻来两者的结合点，最重要的是如何准确、严格、统一划分房地产的开发项目是否已经完全竣工，对此并没有明确的参考标准，于是此类利息支出也就不好严格区分，极容易归入企业的财务费用支出类别中，也极容易归入成本费用类别中，此举就给相关财务会计人员的核算工作增添了难度。

2 房地产企业在成本控制过程中所存在的问题

2.1 对成本控制这一概念认知有误

现在的房地产企业基本上不会对成本控制这一方面投入太多的精力，只有极少数的房地产企业做到了这一点。其实有很多房地产企业对成本控制这一概念认知有误，有的房地产企业认为只需要在设计这一环节上注重成本控制即可，其他阶段可有可无；有的房地产企业则认为材料、设备支出是企业耗费的最大成本。根据目前发展趋势来看，房地产企业的未来建设之路所涉及的层面愈来愈广，无论大小，所有成本都应该计算在内，此外，在职员工所开展的一切活动所消耗的费用也都应该计算在成本控制之内。

2.2 缺乏成熟、科学的成本控制方法

房地产行业的有些企业对成本控制方面的认知只是来源于财务部门所提交的财务报告，由于各种原因，此报告时效性低，与当前的成本耗费信息相脱节，于是在此模式下也就无法充分发挥出成本控制的效用。在整个成本控制中，缺乏成熟、科学的成本控制方法，比如事前预测方法和过程控制方法，此类模式与我国现行成本控制方式还有很大的差距，如果不能够及时发现问题、解决问题，容易对企业的发展带来很大的阻碍。

2.3 成本控制制度体系不成熟、不规范

目前很多房地产企业缺乏成熟、规范的成本控制制度体系，即使有的发展比较好的房地产企业已经建立了相对比较完善、比较规范的成本控制制度体系，但是在实际运行过程中却只是起到花瓶的作用。此外由于相关管理制度的不完善，在员工工作过程中没有明确的奖励、惩罚措施，干得多的与干得少的，拿同样的工资，并且很多管理者出于个人私情，对应该得到处罚的人没有进行相关处理，这样就大大地挫伤了员工的工作积极性，从而潜移默化中给企业的发展与建设带来巨大损失。

3 搞好房地产企业的成本管理的方略

3.1 科学管理，规范工作

房地产企业的成本管理部门员工工作任务要清晰，因为成本管理的效果就体现在管理上，不仅在项目工程方面做好成本的管理，还要深化企业员工成本管理理念，企业内的每个员工都要肩负起成本管理工作的重担，每个员工都积极地参与到成本管理工作上来，针对不合理的成本设计以及管理方法，员工可以提出具有建设性的方案，便于工程项目成本管理有条不紊地进行；房地产企业各个部门要做好配合工作，由于项目工程的成本控制的实现是通过工程的载体，所以需要各个部门间的有效配合，从而实现项目进度管理与成本管理以及资金管理三者间的有效整合，取得最大的经济效益；各个部门对于成本管理要进行及时的监控，便于应对风险问题。

3.2 分别制定切实可行的成本目标

房产企业的目标成本按照内部制定的成本结构进行层次性分解，企业各个部门按照预算计划进行工作的分配，员工在执行成本预算的过程中要将数据与原先制定的目标数据进行对比，找出两者间存在的差异，针对存在的问题进行深入的分析，并且制订出应对方案与措施。制定目标的目的就是要激发员工工作的热情，由于此项与员工的绩效相关，所以更容易调动员工的积极性。

3.3 静态、动态控制方法双管齐下

动态控制法的顺利实现需建立一个特殊的模型，充分考虑具有关联性任务的影响因素，其中一个任务的成本出现了变动，那么该项目就会根据变动的数据进行及时的更新与修改，项目成本预算随时进行更新与测算，通过成本预算与目标成本进行对比就可以清楚地了解项目成本控制的有效范围。企业内的多个项目在同时进行时，企业利润的预算就可以根据市场状况进行及时的调控，从而有效地为企业发展制定方向。所谓的静态控制法就是企业内的各个项目成本预算值严格按照市场行情进行准确的制定，成本预算主要包括额定成本、最高成本以及最低成本，判断成本是否在可控制的范围，关键是要任何一个任务的时间进度规划同时满足最高、最低的成本要求。需要针对每个子项任务的成本按照实际情况进行成本的准确制定，任何一个子项任务的时间进度规划同时满足最高、最低的成本要求就是在可控制的范围。

3.4 应用科学合理的成本控制技术

清单报价模式的主要作用就是体现房地产企业的整体控制水平，房地产企业的真实成本的消费通常是在定额模式下进行的预算，具体预算结果每个部门都会看到。工程量清单是一种能够适应市场经济并且能够与国际接轨的计价模式。每一个单位对于同一个项目工程的预算价格是不同的，进一步体现房地产企业在成本管理控制方面是存有差异的，只要加强对成本的控制，才能提高成本管理的水平，从而利于清单计价模式的正常运行。企业全局作为企业成本控制策略的重要对象，制定的成本控制战略主要是以企业总体发展战略为中心。在成本战略运行的过程中都会体现成本信息，不仅对公司的成本结构与行为进行全面的了解，还可以进行提升与完善，从而具备最大的竞争优势。将企业内部管理结构与外部环境相结合， 反映了企业内部自身创造价值与企业外部价值转移的企业价值链。根据企业所处于的竞争环境制定战略成本规划控制，对企业内外部的价值链以及竞争对手的价值链都需要进一步的分析，只有知己知彼才能百战不殆，而企业内的各种战略也是这样制定的。