房地产企业财税筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财税筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 企业所得税 税务筹划 财务运用 收益

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。

二、房地产企业所得税税务筹划概述

1、房地产企业所得税税务筹划的含义

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。

2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。

(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标

房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。

(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高

房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。

3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

三、结论

总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2

[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4

[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8

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一、房地产企业土地增值税税收筹划分析

（一）土地增值税概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

（二）土地增值税计算

转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。

二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）缺乏全面系统的筹划

企业内部财务人员、税务人员及高层管理人员只是更多地侧重于理财层面及各自工作相关领域的筹划。比如财务人员在会计的领域中，通过一些会计技巧、会计分摊及会计成本计提等方法的运用，在这些方面的筹划能起到一些节税的目的，但如果想要有更大的作用，想节约几千万甚至上亿元比较困难，因此企业必须从战略管理层面上进行改革，并落实在公司经营管理的各个环节。此外税收筹划不再在只是一个部门和个人的事，而是自上而下各个部门各种岗位的责任，形成全面的系统的筹划体系。

（二）缺少专门的筹划人才

现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。

（三）外部环境的改变造成行业管理的转型

过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。

（四）错过最佳的税收筹划时机

现在许多房地产企业一般都是在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始进行税收筹划。项目开发到这个阶段时，筹划的空间已经很小，此时不是不能进行筹划，而是这个时候可操作的方法已经很少了。所以企业如果在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始税收筹划，筹划的效果将会大打折扣。例如，房地产企业刚刚立项，准备在一块地上同时开发公益性项目和住宅项目两个部分，此时土地价格的筹划就尤为重要，为避免所有土地价格的一刀切，在取得土地的时候就要和政府的相关部门进行沟通，把价格合理分配到两个项目中去，这样就可以获得更好的筹划效果；如果企业在项目开发中后期才开始筹划，必然会错失扣除项目中最大的筹划空间――土地价格这个部分。

（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异

国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。

在我国不同地区出台一些有地域特色的税务政策，许多房地产企业并不了解，所以企业要及时了解所在地区税务政策的特色及关注每个地区税务政策的差异，做到最大程度上的享受税收优惠政策、合理合法的加大扣除项目，最大限度地提高企业的利润空间。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

（一）改变项目的转让方式

房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。

案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。

方案1：简单的资产转让方式。

营业税金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495亿元。

增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。

应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。

应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。

税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625亿元。

方案2：通过境外股权转让方式。

营业税金及附加：根据相关的税收政策规定，在中国境内没有任何股权转让，也没有任何资产交割，免征营业税及附加。

应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。

应缴纳企业所得税额：（9-3）× 10%

=0.6亿元，根据国家税务总局公告2013年第72号文件的相关规定进行反避税，虽然在境外做的股权交割但其资产包在中国境内，如果反避税成立，需要缴纳企业所得税，本次为境外公司非居民企业，所以企业所得税税率不是25%而是10%。

税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。

通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。

（二）前期合理分配各个项目中的土地成本

房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。

案例2：A房地产企业以8000万元价格买到一块土地，其中75%的面积开发文化旅游地产及相关配套设施、25%的面积做住宅，而住宅部分总销售收入2.1亿元，按照面积分配的土地成本2000万元，房屋开发成本1亿元，本例适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。

方案1：项目前期不进行筹划。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。

应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。

方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

适用的土地增值税税率为30%。

应缴纳土地增值税额：3845×30%=

1153.50万元。

通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。

（三）适当加大公共配套设施的筹划

房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。

承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。

增值额：3845-600=3245万元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。

通过上述计算可知，房地产企业虽然项目增加600万元的投资款，但可以减少税金1153.50万元，同时增加项目利润553.5万元，并提高了小区的档次、完善了相关配套设施。

（四）利用税率临界点的筹划

我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。

综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。

四、结语

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关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划

近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。

一、纳税筹划基本原则

1.合法性原则

纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。

2.整体性原则

纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。

3.减税性原则

纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。

4.成本效益原则

纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。

二、房地产企业纳税筹划存在的问题

1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。

2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

3.企业内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施

1.加强税收政策的学习

怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。

2.重视规范性的决策操作

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

3.重视战略筹划

虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。

4.重视前瞻性筹划发展

不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。

参考文献：

[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.

[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.

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【关键词】房地产 分立 税务筹划 特殊性税务处理

企业从筹资设立至利益分配的整个运行链无不受到税务法规的制约，尤其在纳税观念日益增强的今天，企业可以通过税务筹划，从而最大程度减小税务风险，最大可能地获取税后收益。

企业任何经营决策一旦形成经营行为就记录在案不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事先对照相关税收政策进行筹划，以形成对企业有利的决策方案。通俗讲，就是要运用税收筹划来为企业合理避税、节省成本。

房地产集团公司大都为项目公司管理模式，其特点是项目前期开发多由集团母公司负责，在立项、概念设计、方案申报、控详规设计、工程招投标及开工许可证一系列前期工作完成，项目可行性基本确认后，集团母公司会设立项目公司，正式开工建设。此时是最适合进行整体项目的税务筹划，特别是土地增值税及所得税的税务筹划。

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）明确，一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，便实现企业的依法分立；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

根据房地产集团公司的特点，土地使用权一般在项目正式开工前都是归属于集团母公司的，一旦项目开工，需将土地使用权转移给项目公司。由于近年土地价值升值较快，土地在权证转移时增值部分需缴纳大额税金，给房地产企业带来相当负担。如果参照《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）第二十七条中规定的企业特殊重组条件的，可以不按土地投资入股的形式设立项目公司，而以企业分立的形式成立项目公司并满足上述文件殊性税务处理规定的企业分立条件，土地计税基础可以按被分立企业的原有计税基础确定，从而免除大量税赋。因为，《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条规定，就企业整体（即全部生产经营所得）享受税收优惠过渡政策的，合并或分立后的企业性质及适用税收优惠条件未发生改变的，可以继续享受合并前各企业或分立前被分立企业剩余期限的税收优惠。

一、案例

A房地产集团（以下简称“A公司”）拥有B地块土地权证，前期工作已全部完成，现成立C项目公司对B地块进行房地产开发。目前B地块土地原始成本为23 700万元，资产评估值为68 500万元。计划将B地块土地权证办入C项目公司名下以便正式开工建设。

如果A公司不经过税务筹划，直接以无形资产――土地使用权出资成立C项目公司，所需缴纳的税种如下：

1.根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，此项投资无需缴纳营业税。

2.根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，其土地评估增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的土地增值税，即土地增值税预纳税额=评估价值×2%=68 500×2%=1 370万元。

3.根据《企业所得税法》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换（注：以土地投资也归属非货币性资产交换的范畴），以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，需由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的企业所得税。

A公司对外投资所得税=（评估价值-账面成本-土地增值税）×25%=（68 500-23 700-1 370）×25%=10 857.5万元。

合计税务成本=1 370+10 857.5=12 227.5万元。

二、政策解读

根据财税（2009）59号文，如果分立满足以下几个条件，则可以使用特殊税务处理：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

对应条件（1），A公司成立C项目公司就是为了开发B地块，对整个地块收入成本进行独立核算，因此具有合理的商业目的。

对应条件（2），C项目公司整体开发计划持续3年，可用项目立项书、方案设计书、控详规设计书、项目计划进度表作辅助证明。

对应条件（3），A公司可出具董事会会议纪要，声明不会在12个月内转让其对C项目公司的股份。

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摘 要 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，其耗用资金之大、涉及领域之广、产业链条之长，为其他行业无法比拟。房地产企业在开发销售过程中，涉及的税种至少有10种，平均税负高于国内其他行业，总体税率偏高。如何通过纳税筹划达到企业税负最低，从而减轻资金压力、降低成本、增加经济效益，对房地产企业具有重要的现实意义。

关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点

一、 房地产企业纳税筹划的现状

（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性

实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。

（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作

纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收政策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。

二、 房地产企业纳税筹划的基本原则

依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。

三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法

（一）利用税收优惠政策

纳税人应充分利用可享受的优惠政策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠政策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠政策减轻企业的纳税负担。

（二）利用企业或项目分拆

分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。

（三）利用税率临界点

通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。

四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析

（一）土地增值税的筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。

税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。

房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。

（二）营业税的纳税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。

税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。

为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。

（三）房产税的筹划

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。

财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。

房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进行房产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。

对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。

参考文献：

[1]段光勋.房地产开发企业财税实物疑难解答.2010(1).

[2]黄剑伟.纳税筹划的方法与原则.中华会计网校网站.

省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.

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关键词：房地产，税务筹划，税率

税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税收现状

在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

二、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

四、结语

以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。

参考文献：

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刘丹

（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。

关键词：房地产企业税收筹划应用

 

一、             房地产企业税收筹划的必要性

（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、           房地产企业各个环节的税收筹划的应用

（一）  准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（二）  建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

（三）  销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

1、营业税筹划

案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

2、土地增值税的筹划

案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

（四）  保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。

案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

①采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

②采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。

 

参考文献：

[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014

[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013

篇8

[关键词]“营改增”；房地产企业；影响

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]B

一、引言

为了顺应国家经济发展的需要，优化税制结构，2011年10月26日，经国务院常务会议讨论决定，开展增值税制度改革试点工作2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业率先开展营业税改征增值税（“营改增”）试点工作；截至2013年8月1日，“营改增”已逐步推向全国；自2014年起，国务院会议决定将铁路运输业、邮政服务业及电信业纳入“营改增”范围2016年3月18日下午，国务院会议明确了自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业及生活服务业纳入“营改增”范围。

二、“营改增”的理论背景

（一）税收效率原则

税收效率原则是指税收活动要有利于经济效率的提高，能够通过税收分配使资源得到合理有效配置。主要包括税收的经济效率原则和税收的行政效率原则这两个方面的内容。税收的行政效率原则主张政府在征税过程中应当将相关行政成本降到最低，并使税收收入最大化。税收的经济效率原则是指政府在征税过程中应当保持“中性”，应当有利于社会经济效率的提高，或者把对经济效率的不利影响降到最小。

（二）税收公平原则

税收公平原则是税收最高原则之一，它是指税收本身的公平性，该原则提出每个纳税人的应纳税额应与其自身经济条件相适应。即具有同等纳税条件的纳税人应负担相同的税额，而经济情况不同的纳税人应缴纳不同的税。其衡量标准主要有以下三个受益标准、能力标准和机会标准。

三、营业税与增值税对比分析

相较于营业税，增值税具有避免重复征税和降低累计税负的作用。对营业税纳税企业而言，在某种程度上其为了降低自身税负，往往会尽可能地削减其商品流通环节，从而影响了社会化分工，不利于现代服务业的蓬勃发展。但对于增值税纳税企业而言，其应纳税额主要在货物销售和劳务的提供环节实现，因此征收成本相对较低，更重要的是，增值税实行以发票扣税的制度，将交易双方通过发票相连，便于税务机关监督管理及可以有效避免纳税人偷税漏税情况的发生。此外，增值税的税基广泛，对于财政而言则有了更多的和更稳定的收入。

四、“营改增”对房地产企业的影响

（一）房地产企业利润的变化

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），《营业税改征增值税试点实施办法》中规定房地产企业适用的增值税税率为11%。

1.从销售收入角度

假设某房地产企业在营业税税制下的销售收入为S，则其实行“营改增”后，由于增值税属于价内税，可以计算获得该房地产企业的不含税销售收入，记为S’，则：S’=S/（1+11%）=90.09%S，即“营改增”后的企业销售收入比之前减少了9.91%。但由于增值税存在抵扣制度，因此企业应缴纳的税费会有所变化（下文详谈）。因此，房地产企业利润的实际变化情况，还要参照该企业实际的销售收入和成本费用。

2.从利润角度

通过计算可以看出，在增值税采用简易征收的方式下，“营改增”后房地产企业的净利润小于在同等条件下的营业税税制下的净利润。

（二）房地产企业税负分析

（三）对房地产企业现金流量的影响

房地产企业的基本特征就是项目投资数额大，回收期较长，且大多数均实行预售制，即在房子满足销售条件并交付于买房者之前，由买房者先支付相应款项。但在营业税税制下，在确认预售收入的当期，房地产企业就应缴纳相应营业税额。而这部分营业税就视为企业的一项现金流出。然而，在将营业税转征增值税后，由于有抵扣制度的存在，会使房地产企业的相关成本降低，在一定程度上减少了现金流出，扩大了企业的现金流量。在此情况下，为了使企业自身取得更好、更快的发展，房地产企业会加大项目投资，采购大量的设备。

（四）时房地产企业财务管理的影响

此次将房地产行业纳入“营改增”范围，会对房地产企业的财务管理带来一定的影响。首先，从营业税改为增值税，对企业的会计处理带来直接影响，比如，会计科目的变化，要求财务人员重新适应新规；其次，税率的变化及核算规则的变化，也会给房地产开发企业的税务筹划带来新的挑战，要求房地产开发企业在新出台的“营改增”政策下能够及时调整原有的税务筹划体系，结合自身实际的纳税能力建立行之有效的税务筹划机制，有效防范纳税筹划风险。最后，由于增值税的相关规定，房地产企业因采购相关设备所开具的增值税专用发票不仅仅是单纯的作为财务信息的原始凭证，更是企业抵税证据。因此，企业应妥善予以保管，要求采购人员在采购时一定要取得相应的可抵扣的增值税发票，从而帮助企业在一定程度上降低税负。

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关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项

一、房地产企业众筹模式

众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。［3］

二、众筹模式下企业的涉税事项

（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的，甲公司承诺给予投资人一定的折扣，将折扣后筹集的资金作为筹资目标，所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日，房产出售时间为7月1日，资金托管机构为中国建设银行。同时，在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，在本案例中，按税法规定，A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日，即众筹资金款项到账的当天，并且在现行税法下，甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税，因此，甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/（1+9%）×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元（不含税价733.94万元）的价格成交。按照相关税法规定，还需补缴甲公司56.7万元的税额（733.94×9%-9.35=56.7万元）。最后，在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法，甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额，达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额，有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题，可能导致税款缴纳不足①；二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元［733.94-340/（1+9%）］的差额，企业一般认定将其为销售费用，费用会涉及税前扣除的问题，按照税法规定，如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外，近几年，由于政府不断加强对房价控制，如“限购”政策等政策的相继出台，投资者人数有限，房地产企业只能靠降低房价来销售，导致企业的盈利空间缩水，同时也会改变投资者的风险偏好，导致企业资金筹措困难，给企业带来一定的财务风险。第二，对于投资者来说，纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者，就仅按投资收益所得缴纳个人所得税；如果是法人投资者，其收益所得应计入企业所得税，缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意，投资者是否在众筹项目中认购了房产，如有签署商品房买卖合同，则应按合同金额缴纳印花税。第三，对于众筹平台来说，根据收取的中介费所得确认为主营业务收入，计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。

（二）销售型众筹甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为一套价值300万元的成品房产，标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日，甲公司所筹700万元（不含税价642.2万元），在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，对于甲公司，适用9%的税率，此时需要交纳税额为83.81万元（642.2×9%=83.81万元）。第二，对投资者来说，销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产，如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产，那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税，无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响，所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%，即3500元（700万元X0.05%=3500元）。第三，对于众筹平台来说，需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似，其所面临的财税问题也基本一致。

（三）融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘，本次众筹的截止时间为11月10日，众筹的约定利率为16%，甲企业承诺到期后还本付息，其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元，支付给银行36万元的资金托管费，所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中，A企业适用9%的增值税税率，这次众筹项目涉及利息，利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说，企业会使用利息支出来降低税前利润，从而达到降低所得税的目。但在本项目中，由于众筹平台和银行不是贷款方，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除。但两年期满，A企业支付给投资者利息，企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外，融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。

三、众筹模式下企业纳税筹划的建议

无论是出于何种目的、用于何种用途的众筹，纳税都是企业不可避免的问题，纳税问题如果处理不当就会使企业面临涉税风险，影响企业的形象，降低企业的信誉，所以企业应加强对财务人员的专业素质和纳税风险管控能力及政策敏感度的培养，针对以上的问题提出两点筹划建议。第一，加强对财务人员专业素质的培养，提高对税务相关政策的敏感度。我国自2016年全面进行营改增，现已取得了不错的结果，营改增的目的是为了减轻企业的税负，但不少企业却出现不减反增的情况，其原因还是税务人员对税收政策的把控不到位。不可否认，目前的形势下，房地产行业情景不太乐观，所以房地产企业的发展重点都放在了如何提高盈利和创新上，不可避免地忽视了对税务及财务人员的管理与培养，导致房地产企业税务人员能力提升缓慢，对税收和相关优惠政策的解读不到位，降低了企业纳税筹划的效率。因此，房地产企业应该重视税务管理工作，设立相对独立的税务部门，制定一套完整合理的绩效考核和奖惩制度作为依据考核税务人员的工作情况。第二，企业应该完善风险控制制度，众筹模式下的财税问题是由于国家对房地产众筹尚未提出相关政策，所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点给房地产企业带来了税务风险，所以企业要针对这些争论点完善企业的风险管控制度，提升税务人员涉税风险的处理能力，并且达到减轻企业税负的目的。

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关键词：税收筹划；成本控制；房地产业

在金融风暴席卷全球的背景下，我国经济也不可避免地受到影响，特别是地产置业，房地产市场萎缩，投资增速回落，预售情况不佳，再加上前期宏观调控的压力，房地产企业现金流出现几乎枯竭的状态。

在不违反税法的前提下进行精心的税收筹划，规避潜在纳税风险，节约合理纳税成本，是企业的合法权利。据专家测算，企业有15％~20％的节税空间。房地产开发项目是典型的资金密集型行业，进行必要的税收筹划，对企业有效降低运营成本，增加收入利润，具有相当重要的意义。

1房地产开发企业税收筹划的必要性

企业缴纳的税款是企业的运营成本之一，有效地进行税收筹划、合理合法地减少企业缴纳的税款额，是一条有效降低企业运营成本的途径。下面以一个案例进行说明：

某公司2005年3月在湖南注册成立，注册资金2000万元人民币。该公司的主营业务是汽车租赁，年营业额达1000万元人民币。按照5％的营业税率，该公司每年至少交50万元的营业税；按照10％的租赁行业利率，该公司每年应缴纳33万元的所得税；加上每年约5万元的附加税，该公司每年应缴纳的总税额在88万元左右（见图1）。其税收筹划解决方案：

（1）通过安置下岗失业人员获得税收优惠。财税2002年208号文件规定，如果服务性企业安置下岗失业人员达到其员工总数30％，可以免3年营业税、3年企业所得税和城建、教育等其他附加税种。该公司主营业务是汽车租赁，属于服务性行业，对招收员工的学历知识水平的要求不会太高，完全有能力招收一部分失业下岗人员作为员工。因此，如果该公司能够安置超过30％的下岗失业人员，就可以免缴3年的营业税、企业所得税以及附加税。

（2）通过安置退伍军人获得税收优惠。财税2004年93号文件规定，如果服务性企业安置军队退役士官达到其员工总数的30％，企业可以免缴3年营业税、企业所得税和其他附加税。因此，如果该企业租赁公司能够依此招收部分军队退役士官作为其员工，就可以在3年内免缴营业税、企业所得税和附加税。

以上是税收筹划方式的一个小的运用，可带来可观的经济效益。随着我国社会主义市场经济日趋成熟，由于纳税风险、税收制度的多变以及税收筹划知识的广泛传播等因素的存在，税收筹划将越来越被智慧的企业家们所接受。税收筹划正走上经济前台，成为企业控制成本的利器。

2房地产开发企业税收筹划的可行性

2．1从税收政策看税收筹划的可行性

国家关于房地产行业的税收政策，虽然不断完善，但由于行业发展快，会出现一些新的情况和问题，因此税法可能存在覆盖面上的空白点、衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。加之会计处理方法与税法之间存在着差异，因而企业如何纳税，往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税收所要限制的方面，达到国家规定的政策条件。

2．2从纳税观念看税收筹划的可行性

计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税主体的国家角度研究税收，却忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收，企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中有不可估量的作用，研究企业纳税筹划的思想障碍已经基本消除。

2．3从合法地位看税收筹划的可行性

随着市场经济的发展和国家税法体系的完善，国家对企业的税收筹划行为也持肯定和支持的态度。2001年，国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地位，并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》，专门讨论税收筹划的理论和实践知识。

3房地产开发企业税收筹划的具体做法

房地产开发企业涉及的税种比较多，但并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要有：营业税、上地增值税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。

3．1营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。

3．1．1合作建房筹划法

所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。两种方式纳税义务不同，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税收筹划。以“以物易物”方式为例：甲乙两企业合作建房，甲提供土地，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经评估该建筑物价值4000万元，甲乙各分得2000万元的房屋。此时，甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新建房屋的所有权，应以转让无形资产项目计算营业税，其转让土地使用权的营业额为2000万元，甲应缴纳的营业税＝2000×5％＝100（万元），而乙企业则无须缴纳营业税。

3．1．2承包合同筹划法

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3％的税率；不签订合同时，只是负责工程的组织协调业务，属于服务业，应缴纳5％的营业税。根据上述规定，纳税人在承包工程时，一定要与建设单位签订建筑安装工程合同。这样，其承包收入只需按建筑业适用3％的税率。否则，其承包收入就需按服务业适用5％的税率，营业税、城市维护建设税、教育费附加的税负也会相应加重。

3．1．3减少应税项目流转次数筹划法

我国税法规定，房地产等不动产转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的，转让次数增加便会导致重复纳税。如：甲企业曾为建筑房屋向乙企业借入2亿元人民币，约定到期后以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲企业用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元，城市维护税70万元及教育费附加30万元，以上二项税合计1100万元。而乙企业接受这300套住宅后为收回欠款，转手销售，再次支付相关税1100万元，乙企业实际只收回欠款1．89亿元。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙企业帮助甲企业销售这300套住房，并约定住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。这样使300套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元了。

3．2土地增值税筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的税种。

3．2．1成本核算对象的筹划

房地产开发企业可设立一家独立的装饰公司，专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是开发企业与购房户签订的房地产销售合同，另一份是装饰装演公司与购房户签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明的房款的增值额缴纳土地增值税，而装修合同上注明的金额属于劳务收入，缴纳营业税，不缴土地增值税。通过分散经营收入，从而减少税基，降低税率，节省税款。

3．2．2利息扣除方式的筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资历，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资历，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

3．2．3合理确定增值额进行筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免缴土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20％的，应就其全部增值额按规定纳税。同时对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。土地增值税适用30％~60％的超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，有些情况下价高未必利大。因此，在确定房地产销售价格时，要全盘考虑，既要考虑价格的竞争力又要考虑企业的最终收益。

3．3企业所得税筹划

与营业税等流转税筹划相比，企业所得税筹划的效益更大也更直接。因为流转税筹划的效益并不是最终的节税效益，只有扣除对企业所得税的影响后才是真实的效益。

3．3．1选择投资地区筹划

选择投资地区进行税收筹划，是伴随着国家对部分地区的税收优惠政策出台而产生的，符合国家宏观经济政策，因此得到官方承认与支持。纳税人经过核算其成本和收益，可在经济特区、经济开放区、高新技术产业开发区、西部地区等税收优惠政策较多的地区注册。如果企业已经在无优惠政策的地区成立，则可通过一定的策划，与某些能享受优惠待遇的企业或产业挂靠，使自己也能符合优惠条件。

3．3．2选择从属机构筹划

企业的从属机构主要包括子公司、分公司和办事处。这三种形式的从属机构在设立手续、核算、纳税形式以及税收优惠等方面是不同的。子公司虽是独立法人，设立手续复杂，独立核算和缴纳所得税等，但可以享受当地的税收优惠政策；而分公司和办事处则设立手续简单，不独立核算，也不独立缴纳所得税，由总公司汇总缴税，税负较轻，但不享受税收优惠政策。因此，在进行税收筹划时，应该根据具体情况分析，选择促使企业获得最大利益、税负较轻的方案实施。