土地管理法释义范文

导语：如何才能写好一篇土地管理法释义，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】开发区；土地管理；方法

引言

由于目前我国各地城市化不断加快，地方政府吸收投资的力量不断的增强，致使我国土地的面积正快速的减少，土地资源出现了不足的现象，进而使得粮食也相对出来了不足，导致了粮食的价格起伏不定。另外，还有各地的园区建设需要大量的土地，而与群体经常发生冲突事件，从这点可以看出一个事实，目前我国的土地已经严重的使国家的稳定与安全受到了影响。经济增长不一定就是发展，真正的发展要时刻与人民群体、资源、环境相一致。土地作为人民群众生存的根本，因此，开发区在征地过程中必然会有一定的困难性，这是目前需要解决的问题。

1 开发区土地利用存在的问题

开发区作为我国社会改革开放的生产物，它可以推动社会主义经济建设的可持续发展。它的根本目标是，根据国家对可持续发展的要求，积极的推进社会经济与环境保护的协调发展，建立良好的循环经济、社会和自然复合生态系统、以确保经济、社会的发展，实现经济社会全面健康的可持续发展，它对我国经济的促进作用十分的大。不过开发区政策在实际运行过程中发生了变化，违背了其政策的规定，部分开发区没有真正的按照政策的规定而执行，从而使得开发区的形象严重受到损害。

1.1 开发区总数量过大

目前，我国不同种类的开发区总数量过大，面积也相对比较大。诸多的开发区在建设过程中，总持有一种心态，就是怎样将土地范围不断的增大，其比较在乎于数量扩张的范围开发路线。另外，部分开发区建设没有经过良好的合理科学的论证，失去了目的性，其范围通常都比较大，使得占用了大量的土地；部分开发区建设的资金不充足，设施也较差，没有项目工程，致使建设无法进行；有的开发区建设的管理政策不够健全完善，基本措施无法实现。

1.2 土地资源严重流失

目前我国的土地市场价格过于低，追究其原因，完全是因为开发区建设总数量偏多；随着沿海地区范围的开发与开放的不断发展，市场经济体制的进一步深入，开发区的一些优惠政策逐渐变少，而且不同的开发区之间还存在着激烈的竞争，为了使地方政府吸收投资的力量不断增大，让更多的项目能够进入到开发区中，有的开发区故意将土地的使用权出让及将土地承包经营权转移的价格大大降低；其次，导致土地资源严重流失的原因还包括土地在出让过程中其方式过于单一。开发区征用土地通常是根据协议出让为主，其中以招标、拍卖方式竞争的土地出让还不是特别多。出让方与受让方通过协商，以协议来约定双方权利与义务的方式有偿出让土地权；在出让的过程中，土地的出让价格完全是由人来决定，从而使得土地的出让金起伏不定。

1.3 土地的使用率不足

开发区的使用率不足主要表现在两个方面，一是，已经得到开发的土地没有充分的利用；第二个方面是部分土地出现了闲置的现象，有的工程在建到一半时而停工的情况非常多；而出现这两种情况的主要原因是因为在一定的区域范围内没有较为科学合理的相互联络的道路组成系统，还有地下管线埋放设置不够合理。没有对土地的供应总数量加以控制，也没有对其进行调节，从而使得土地出现了闲置的情况；另外，由于受经济的影响，部分区域内企业受到了市场取向、资金不足等因素的影响，他们在征用土地之后，由于没有资金使得工程无法进行建设，进而造成土地出现闲置现象。

2 开发区土地管理应采取的措施

2.1 土地资源应合理的进行规划

随着我国改革开放的不断深入、社会经济的快速发展，开发区的发展也步入了快速发展的时期，进一步的引进大量的资金来用于市场中，将经济范围不断扩大，让各个产业结构进一步深化，使其成为开发区政府管理的要点。有的开发区应将建设区域扩大发展。在这样的情况下，将土地使用进行完善的规划，以免在实际中出现不必要的错误，为政府指定区域的发展提供较为科学合理的措施是非常有必要的。

首先，要将开发区规划的管理工作不断加强，分析并研究开发区在市场中所处的地位以及具有的功能、作用，用较为科学合理的管理对土地进行详细的规划，将规划的作用有效的发挥。根据规划的引导与制约，从开发区实际情况出发，将土地的使用方向、结构与全面规划及安排进行合理的确定，统一规划各个使用土地，从而促进了政府指定区域的土地资源合理集中的运用以及优化配置，以此确保政府指定区域的使用资金能够不受到影响，进而快速发展。其次。开发区应将长远规划与眼前的规划进行有机的结合；开发区不但要具有当前的发展水平，而且还必须在较短的时间内使其发展水平更加提高。在近期的规划过程中，以开发区现有的规划为根本，向新城区的方向快速发展，形成具有多个功能的分区形状。在进行长远的规划时，应以开发区为核心向周围扩大发展，根据其发展情况确定规划的发展格局。另外，政府指定区域土地开发要按照规划的具体内容进行，把闲置下来的土地充分的利用，让土地的闲置状况得到改善。

2.2 将土地管理方法改变，提高管理效率

随着我国经济体制的不断改革，土地已成为生产的必要因素进入到市场中，可以明显的看出它的经济效益。虽然我国开发区土地的经营管理制度进一步的取得了完善，不过，因为受到了诸多因素的影响，管理制度的权利不同程度的受到了其它部门的约束与控制。根据这样的情况，应建立土地管理单位，和相关经济部门互相配合、互相制约，确保经济发展与土地使用统一协调的新制度得到发挥；其次，要将管理单位、开发区管理委员会以及有关单位土地管理的职权明确分配，建立统一协调的管理制度。另外，做好土地使用的管理与控制，将用地的审批制度不断完善；在使用土地时，应严格的根据规划的标准进行，不得私自的改变规划标准。如果发现了私自更改的现象，应对其严格处分。此外，加强土地制定法体系，时刻坚持法律法规的规定设立，真正做到土地在使用时出现了违法的情况，可以有完善的法律进行控制，将土地违规现象降低。

3 结论

综上所述可知，随着我国城市化的快速发展，开发区是推进城市乡镇经济社会发展的重要依据，所以，开发区建设会使用大量的土地。怎样才能使开发区土地有个较好的管理，这是新形势下急需要解决的问题。本文提出了开发区土地管理的一些办法，增强其管理效率，供同行们参考。

参考文献：

[1]陆红生．土地管理学总论[M]．中国农业出版社，2002.

[2]何书金．开发区闲置土地成因机制及类型划分[J]．资源科学，2001．

[3]李天芳．集聚工业园区推进城市化发展[J]．杭州土地，2003．

篇2

［关键词］ 农村土地；违法；管理；问题

1、农村土地违法及管理问题现状

农村土地广，且分布不均，在使用过程中所出现的违法问题较多，解决起来比较困难。农村土地违法现象多种多样，并非是一朝一夕就能彻底解决的问题，要制定长期的解决目标和方案，并且采取经济、行政、法律等手段，始终坚持标本兼治、综合治理的原则，找到切实有效的解决方法，深入农村了解土地违法问题现状、特点和成因，追本溯源，来彻底解决违法问题。

1.1、农村土地违法现象

农村土地违法现象并非是个人行为，一部分是政府行为。据相关资料显示，某些地方政府成为违法用地的主体，为了发展当地经济，从眼前利益出发，大肆占用农村土地，不顾长远发展目标。一些重点项目未批先占、未公即用现象较为突出。而且某些政府占地特点十分明显，占用面积大，选择优质区域。另外，一些农村集体经济组织同样受到短期利益驱使，默许并支持违法行为，甚至有的直接参与其中，获取更大的利益。主要表现为，私下签订承包、出租合同，建设污染严重的造纸厂、砖场和砂石厂等。对于农村土地非法占用问题，农民也参与其中，主要表现在违法建筑。农村宅基地问题，是历史遗留问题，在农民的思想意识中并不存在违法占用等法律观念，他们认为在自己的地块上建设家园理所应当，大量占用房屋周边土地也理所应当。对我国农村而言，农村村落建设所占用的土地面积占比不小，有待处理解决。以新农村建设和农业结构调整为名进行违法占用现象屡见不鲜；或者以养殖的名义大量占用耕地，或者建设农宅。

1.2、违法现象成因

第一，法律意识差。人们所能接受的土地相关法律较少，在其思想中未能形成法律意识，认为自己承包的土地就应由自己处理，可随心所欲进行建设或用作其他，最终造成土地使用处于无序状态。第二，利益驱使。利益驱使下人们就会走向错误的道路，甚至执法犯法。第三，先使用后审批。此种现象在我国普遍存在，尤其是城乡结合处，为了达到自己的目的，在未审批的情况下先进行使用，置法律程序而不顾，自作主张。第四，法律不够完善。

2、农村土地违法问题的解决措施

2.1、创新管理模式，健全管理制度

创新要从实际出发，把如何保护耕地和新农村建设相结合、城镇化与农业产业化相结合、提高农村土地使用率与维护农民利益相结合，需要创新土地制度和管理方法。

2.2、完善农村宅基地制度

严格把控农村宅基地问题，让宅基地市场更加完善，杜绝随心所欲建设和占用。在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法使用和利用好农村现有宅基地，制定农村闲置宅基地的补偿机制［1］。

2.3、完善征地制度

随着我国城市化、城乡一体化的大力发展，土地的需求量大大增加，因此一些征地问题慢慢凸显出来。我国相关法律已有规定，不是由我国财政出资、完全用于公共事业、非营利性的建设用地，不可以向农民征收经营性用地。需要缩小征地范围，完善征地补偿机制；按照土地法等相关规定，对所征土地进行合理补偿，切实安排好农民住房、就业和社会保障等相关问题，允许农民依法通过多种方式参与开发经营，有效制止黑色交易［2］。

2.4、建立解决农村土地违法及管理问题的长效机制，综合解决农村土地违法问题

解决农村土地违法行为是一个长期且艰巨的任务，要力争在土地征收范围、集体土地征收与补偿安置、土地执法强制措施与强制执行、土地管理共同责任等方面有所突破。应着力完善土地法律法规执行细则，对土地补偿费发放标准、呈现、公示等作出细致规定［3］。

参考文献

［1］刘允洲.土地执法大全［M］.北京：中国民主法治出版社，2001.

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为了适应本市房地产业迅速发展的需要，综合运用行政、经济和法律的手段，建立规范化管理体系，保障房地产市场机制的正常运行和健康发展，特根据国家有关法律、法规和本市的有关规定，就本市土地使用权有偿出让转让范围内的房地产预售、出售、买卖、交换、抵押等交易管理、公证、登记事宜作如下规定：

一、凡通过土地使用权有偿出让或转让取得土地使用权的房地产投资经营者（除已经上海市房产管理局资质审查批准的房地产开发经营企业外），均需遵照建设部、国家工商行政管理局联合印发的《关于房地产开发企业管理的通知》及本市的有关规定，组建资质与其开发经营项目规模相适应的房地产开发经营企业。其中，外商投资企业须根据规定的程序报经上海市外资委审批同意，并经工商登记取得企业法人营业执照后，向上海市房产管理局（以下简称市房管局）申报备案；国内投资企业则应先报经市房管局审查批准后，再向市工商行政管理部门办理工商登记，领取企业法人营业执照。

本市已批准成立的房地产开发经营企业通过土地使用权有偿出让或转让，取得土地使用权后，则应向市房管局办理申请取得外销商品房专项经营权，方可开展开发经营业务。

二、房地产预售，须按一九八八年市人民政府批准的《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》规定，报经市房管局批准。批准预售后，房地产投资经营者应在批准之日起十天内向市房地产登记机关申报预售（注册）登记。

房地产预售双方当事人签订的合同应经市公证机关公证，公证后预买方应在二十天内向市房地产登记机关办理预售登记。

三、房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件，经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的，则必须先报经市房管局审核批准，转让双方签订的房地产转让合同（包括土地使用权转让合同）经公证后，应在二十天内向市房地产登记机关办理转让登记。

四、房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的可建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售；其中，未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。

房地产投资经营者出售房地产（包括已经预售的）买卖双方签订的房地产出售合同，经向市公证机关申办公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后由买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

五、已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主，出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

房地产交换，双方当事人签订的房地产交换合同经公证后，应按上款规定办理过户、登记手续。

六、房地产抵押（包括土地使用权抵押、房地产权益抵押、房地产权抵押等），抵押人与抵押权人应签订房地产抵押合同。合同经公证后，应向市房地产登记机关办理登记手续。

七、房地产交易中，双方当事人签订的房地产预售、出售、买卖、交换和抵押等合同，应使用市房管局统一印制或认可的合同文本。

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进退维谷：

关于小产权房整治的现实困惑

目前，关于“小产权房”的整治方式，从官方和民间的不同分析角度而言，有很多不同的版本，主要可归纳为以下三种，即：“格式化”、“廉租化”和“个案化”。

其一，“格式化”的办法，就是把“小产权房”一律以违法论处，像电脑病毒一样格式化删除掉，以清除出占用的内存土地。自2013年以来，北京昌平等地的果断做法就是“坚决拆除小产权房，发现一起查处一起”。可以说，将小产权问题“格式化”，这是最简单最直接的思维模式，虽然有利于腾让土地打击违建，但若考虑一建一拆之间所灰飞烟灭的巨额投入，是该土地耕种几十年甚或几百年能够补偿回来的吗？！事实也证明，许多地方政府对此进行简单的“格式化”处理，虽有利于数量方面的政绩维护，但确实又“拨了萝卜带出了泥”，由此连带出来的后续问题依然难缠。

其二，将其转正“廉租化”。将小产权房与现有的保障房建设、廉租房建设相接轨，这是很多百姓的期待，具有较广泛的民意基础。2014年房地产蓝皮书称，对小产权房，应当否定的是其违法违规的一面，尤其是与严格保护耕地的基本国策相冲突的行为；应该肯定的是其填补城市住房供应缺口和促进农民增收的一面。总体上，应承认小产权房的作用和价值。在各大网站上关于“小产权房该何去何从”的民意调查中，“廉租化”也是受到超过71.5%以上群众支持和拥护的。虽然有一些人认为，这存在着利益偏袒和投机取巧之嫌，但“小产权房”本身已带着凄凄惨惨的紧箍咒，其低房价本身是与其权利缺陷相匹配的，而且一般小产权房所在地段也比不上商业地产，大多只是建在城乡结合部而已。

其三，将其“个案化”处理。考虑到历史遗留问题和各地的具体情况，难以制定出“一刀切”的办法，那就“一案一处理”，这是当前许多媒体网站都公然爆料的处治准则，也得到很多利益相关者的期待。但可以预料，“个案化”处理极可能演化为有资本有实力者的“通行证”，这无疑给地方政府的权利寻租留下了空间，其中的隐形腐败又将加大地产成本。

可以说，目前的这三种主要治理方案各有利弊，但都难以满足现实的根本需要。虽然“廉租化”必然是民心所向，但还缺乏具体的实施细则。还有类似的许多其他方案，但由于都没有涉及到对“房”和“地”的综合考量，而难以达到标本兼治的有效结果。

揭开面纱：

小产权房占地难问题的现实解析

其实，对小产权房整治工作的纠结和困扰，最根本的还是“土地”和“房屋”的匹配问题。现有一个硬性要求，就是我国必须保住18亿亩的耕地红线，但这并不意味着不占用现有耕地来推进城乡一体化建设，而应从现有耕地占用和土地使用效益低下的现实问题出发，适时推进新时期的土地整理和统筹规划利用。为此，不得不弄明白造成耕地紧张的原因及其程度如何，才能客观考量小产权房占地难问题的现实程度究竟如何，进而做到客观的对症下药。从各方面的统计数据来看，造成目前耕地紧张的主要原因有以下几个方面：

一是，城市规模扩张过快，土地利用率低。

据统计，2002年底，全国城市660个，城市面积46.48万平方公里，其中建成区面积25.97平方公里。1997年利用遥感资料对全国31个特大城市占地规模判读和量算，1986―1996年主城区实际占地规模由3270平方公里扩大到4910平方公里，增长了50.2%，城市用地增加与人口增长比例达到2.29∶1，高出正常比例近一倍。

二是，农村居民点建设分散，宅基地审批缺乏管理和监督。

中国农村人口多，居住分散，宅基地占用耕地呈逐年上升趋势。根据《全国土地利用总体规划纲要》确定，2000年农业居民点用地规模为1366.6 万公顷，另外，农村集体经济组织不健全，产权关系不明确，宅基地审批缺乏严格的管理和监督，村官成为集体土地建设用地使用权的实际审批者和受益者，使宅基地占用耕地数量呈逐年增长态势。从这个角度而言，小产权房的建设倒是解决该问题的一剂良药。因为，小产权房能够为农村分散居住的人口提供“上楼”的基础条件，非但不会对耕地使用面积造成威胁，反而是有利于腾让耕地，并促进集体土地的综合使用效益的。

三是，开发区建设中的土地大量闲置。

据调查资料显示，在城市规模扩张过程中，工业用地占城市面积的20%-30%，超出合理限度10个百分点（合理限度为10%-15%），工业用地规模过大并占据黄金地段，不仅土地产出率低，且污染城市环境。2003 年底，全国各类开发区6015个，规划面积达3.54平方公里，超过了全国660个城市和所有建制镇的建设用地总面积。其中，经国务院批准的只有232家，占4.64%；经省级政府部门批准的有1019 家，占20.38%，更多的是地方盲目设立的各种开发区、工业园，造成了大量耕地的“撂荒”现象。全国开发区有43%闲置，土地利用率低下，造成耕地面积以惊人的幅度减少。由于地方政府建设开发区占用农民大量的耕地，给农民的征地款仅是很低的补偿标准，或者不能到位、克扣、挪用、截留，带来严重的社会动荡问题。有关部门统计，土地上访案件占整个上访量的1/3。

四是，耕地闲置，浪费严重。

1991-1996年，国家、集体、农民建房三项非农建设用地202万公顷，占用耕地102万公顷，分别超过同期计划的28%和18%。而同期全社会固定资产投资总额为8585亿元，这些资金仅够占用土地133万公顷，实际占用耕地量的34%超出投资额度。由于土地供应严重超过投资能力，造成耕地大量闲置、浪费、利用粗放。

五是，农业内部结构调整占用耕地。

由于农产品价格走低，农民增收相对缓慢，农民种粮积极性降低，大片耕地被改为果园、茶园等。2002年，全国农业结构调整减少耕地34.90万公顷，已成为耕地减少的主要因素之一。

六是，土地开发利用严重不足。

据有关报道，我国现有未利用土地约39亿亩，大多控制在各级政府手中，但由于我国缺乏相应的开发优惠政策和国家财政投入的严重不足，使其开发利用严重不够。在“十五”期间中央财政安排对荒山、荒地等开发投入仅有1000多亿元。由于国家对未利用土地以“国有”的形式，控制在各级政府手中，使广大农民及有关涉农企业想开发之而不能，致使大量的土地资源闲置，没能发挥其应有的作用，有的甚至恶化。有些地方政府想将手中的荒山、荒地、滩地等利用起来，除考虑国家有关政策外，还面临资金不足和市场化运行机制不够成熟等难题。

显然，从这几个方面来看，中国现有的土地开发利用问题突出，相比于小产权房对于耕地保护的威胁程度而言，更严重的问题是大片的开发区建设和盲目规划以及无序开发所导致的各种土地闲置浪费问题。

适时开源：

落实现有的“占用耕地补偿制度”

茅于轼教授曾说，目前保护耕地面积政策的一个直接后果就是房地产的价格大幅度上升，另外一个长远的后果就是延缓了我国城镇化的进程。几亿人口要进城不可能不占用农地。“占用”农地并不意味着农地只能减少，而是要与时俱进的提高土地使用效率。其实，对耕地面积的“保住”，并不意味着一味的限制“节流”，而忽视土地资源能“开源”的可再生属性。在新型城镇化过程中，唯有基于“节流”和“开源”基础上的统筹规划，加强对大片闲置土地的统筹利用，适时推进以土地整理为主要内容的垦地造田，才能有效保住甚至产生越来越多的耕地面积。

关于垦地补田，在法律制度上而言就是“占用耕地补偿制度”，这是我国实行耕地保护的一项基本法律制度。它是指非农业建设经批准占用耕地，占用多少，就必须开垦多少与所占用的耕地数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应依法交纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用耕地补偿制度是实现耕地占补平衡的一项重要法律措施。耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。对此，我国早已有相关的法律规范和实践探索。根据我国现行《中华人民共和国土地管理法》第31条第2款：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。另根据《土地管理法释义》第47条，征用城市郊区的菜地，除按本法的规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费外，还应当缴纳新菜地开发建设基金。征用耕地的土地补偿费和安置补助费之最高标准，可以达到被征用土地前三年平均年产值的30倍。

近些年来，许多地方对占用耕地补偿制度也进行了积极的实践探索，并补充出台了实施细则。如河南省虞城县对黄河故道滩地开发，当地媒体对滩地开发前后的景象有一段形象的描述：开发前是“冬春滩地白茫茫，夏秋坑洼水汪汪，一年到头光秃秃，盐碱窝里饿断肠”；而开发后则是：“鱼塘紧相连，小麦香沙滩，荷花肩并肩……”据报道，该县近几年来引导农民开发荒滩共1.7万亩，改造背河洼地0.9万亩，使滩区20多万农民受益。2009年，浙江省国土资源系统全年新增耕地23.96万亩。还有，2014年2月，四川对建设用地占补平衡提出新要求，占用水田必须补水田等规定。

在实践中，占用耕地补偿制度在小产权房整治中的实施，主要具备以下优势：（1）有利于化解凝结于小产权房之中的多重矛盾，以更长远的规划来化解当前整治难题；（2）有利于解决小产权房建设“零增长”体制中的前后过渡衔接问题，尤其是对于在建项目而言，能够保证市场和计划的双重活力；（3）有利于疏导“房”、“地”紧张的现状，在为新型城镇化建设提供充足的土地支持的同时，也全面提高了城郊土地的使用效益，进而带动荒郊土地的开发利用；（4）有利于保证土地开垦所需要的巨额资本支持，以房地产开发带动西北部等地大面积的荒地开发；（5）有利于创造劳动就业机会，为城镇化建设中的农村和城镇富余劳动力创造劳动工作岗位，进而促进社会稳定；（6）借力房市资本，运用现代技术进行土地“开源”，促进新时期的土地垦发，而为国家新型城镇化的发展提供充足的人力、资本和土地支持。

总的来说，对于小产权房问题的整治，必须因地制宜，既不能忽略土地分配不合理带给住宅用地建设的转换压力，也不能一味的强调保住耕田而忽略了耕地资源的可再生属性和土地价值的综合统筹使用，而是应该在占用耕地补偿制度的基础上，进一步建立完善大批闲置土地开发力度的相关政策，尤其是在科技日益发达的基础上，要进一步以小产权房的整治为契机，充分调动社会各界以住房建设的土地落实为契机而推进闲置地、荒地开垦与开发建设，尤其是要解决西部大开发中的大片荒地开发利用问题，以达到“房”、“地”皆有着落的占补平衡局面，进而为新型城镇化建设开辟出广阔的天地。