企业增值税法范文

导语：如何才能写好一篇企业增值税法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 纳税筹划 增值税 纳税人

Abstract : The implementation of the new law of VAT provisional regulations of the People's Republic of China marks the VAT will be implemented in the nation-wide. The new regulations will also cause the change of VAT tax planning problems. This paper anlyzes how the enterprise VAT makes tax planning.

1.纳税人身份的纳税筹划

根据新条例和细则的规定,我国的增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。企业为了减轻税负,就需要综合考虑各种因素,从而在一般纳税人和小规模纳税人之间做出选择。一般来讲,企业可以根据以下三个标准来判断一般纳税人和小规模纳税人之间增值税税收负担的差异。

1.1增值率判别

增值率是增值额占不含税销售额的比例。假设某工业企业某年度不含税的销售额为M,不含税购进额为N,增值率为A。如果该企业为一般纳税人,其应纳增值税为:M*17%-N*17%,引入增值率计算,则为:M*A*17%;如果该企业为小规模纳税人,其应纳增值税为:M*3%。令二类纳税人的税负相等,则:M*A*17%= M*3%,解得:A=17.65%。也就是说,当增值率为17.65%时,企业无论是选择成为一般纳税人还是小规模纳税人增值税的税负是相等的;当增值率小于17.65%时,企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负;反之,相反。

需要指出的是,这里所考虑的仅仅是企业的增值税税收负担,而不包括其他因素。因此,决定是选择一般纳税人还是小规模纳税人身份时,不能仅仅以增值率为标准,还需要考虑企业对外经济活动的其他因素。

1.2购货额占销售额比重判别

假定某工业企业不含税的销售额为A,X为购货额占销售额的比重,则购入货物的金额为AX。如果该企业为一般纳税人,其应纳增值税为:A*17%-AX*17%;如果为小规模纳税人,应纳增值税为:A*3%。令两类纳税人税负相等地,则:A*17%- AX*17%= A*3%,解得X=82.35%。也就是说,当企业购货额占销售额的比重为82.35%时,二种纳税人的增值税税负相等; 当比重小于82.35%时,企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负;反之,相反。

1.3含税销售额与含税购货额比较

假设Y为含税增值税的销售额,X为含增值额的购货额,且二者均为同期。令二类纳税人的税负相等,则:[Y/(1+17%)-X/(1+17%)]*17%=Y/(1+3%)*3%,解得:X/Y=79.97%。可见,当企业的含税购货额为同期销售额的79.97%时,二种纳税人的增值税税负相同;当企业的含税购货额大于同期销售额的79.97%时,一般纳税人增值税负小于小规模纳税人;反之,相反。

企业可以根据上述三个标准来判断其自身的税负,并根据对各种因素的综合考虑进行合理的纳税筹划。

2.企业采购活动的增值税筹划

2.1选择恰当的购货时间

通常企业采购应以原材料供应及时为原则,所以采购时间往往不确定,但市场是变化的,企业采购所支付的价格受到供求关系的影响,因此,选择恰当的购货时间对企业的纳税筹划有很大帮助。筹划时首先必须注意适应市场的供求关系,作为买方应该充分利用市场的供求关系为自身谋利益,在不耽误正常生产条件下选择供大于求的时候购货,因为在供大于求的情况下,容易使企业自身实现逆转型税负转嫁,即压低产品的价格来转嫁税负。另外,在确定购货时间时还应注意物价上涨指数,如果市场上出现通货膨胀现象,而且无法在短时间内得以恢复,那么尽早购进才是上策。

2.2合理选择购货对象

对于小规模纳税人来讲,不实行抵扣制,购货对象的选择比较容易。因为从一般纳税人处购进货物,进货中所含的税额肯定高于小规模纳税人。因此,从小规模纳税人处购进货物比较划算。

对于一般纳税人来讲,购货对象有以下三种选择:第一,从一般纳税人处购进;第二,从可请主管税务机关代开专用发票的小规模纳税人处购进货物;第三,从不可于主管税务机关代开专用发票的小规模纳税人处购进货物。如果一般纳税人和小规模纳税人的销售价格相同,应该选择从一般纳税人处购进货物,原因在于抵扣的税额大。但是如果小规模纳税人的销售价格比一般纳税人低,就需要企业进行计算选择。

3.企业销售活动的增值税筹划

3.1选择恰当的销售方式

根据税法规定,不同的销售方式有不同的计征增值税的规定。采用折扣销售方式,如果销售额和折扣额在同一张发票上体现,以销售额扣除折扣额后的余额为计税金额,如果销售额和折扣额不在同一张发票上体现,那么无论企业财务上如何处理,均不得将折扣额从销售额中扣除;采用销售折扣方式,折扣额不得从销售额中扣除;采用销售折让方式,折让额可以从销售额中扣除;采用以旧换新和还本销售方式,都应以全额为计税金额;此外还有现销和赊销。在产品的销售过程中,企业对销售有自主选择权,这为利用不同销售方式进行纳税筹划提供了可能。

销售方式的筹划可以与销售收入实现时间的筹划结合起来,因为产品销售收入的实现时间在很大程度上决定了企业纳税义务发生的时间,纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。

3.2兼营销售

纳税人兼营不同税率的货物或应税劳务,应当分别核算销售额,未分别核算的从高适用税率。由于分别核算和不分别核算所导致税法上的结果是不同,而且这种是否分别核算是纳税人可以选择的,因此,这里面就为纳税人进行纳税筹划提供了空间。根据对兼营行为的税法规定,纳税人在进行纳税筹划时,必须首先界定什么是兼营行为。如果企业存在兼营行为,不论是对增值税应税货物或者劳务的兼营,还是对增值税应税货物或者劳务和非应税劳务的兼营,都没必须分开核算。只有这样,才有可能减轻企业税负。

3.3混合销售行为

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。2007年1月国家税务总局了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，这表明房地产开发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可以根据自身实际考虑采用下列方法进行纳税筹划。

一、控制土地增值税增值率

《土地增值税暂行条例》规定，我国土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为40％；增值率超过100％但未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分税率为60％。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20％的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。

房地产开发企业的收入主要为销售商品房的房款收入。决定销售商品房的房款收入有两个因素，一是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对于销售定价除了考虑市场因素、成本利润等因素，还要巧妙考虑土地增值税因素。

假设计算土地增值税的扣除项目是固定的，那么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间，然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额，再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。

例如某房地产公司开发某房产项目，在开盘前该公司根据市场环境及预计的成本122000万元(含税)、期望的利润水平制定了该项目的均价区间为5000～6000元／m2。假设均为普通标准住宅，且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房等因素，该项目建筑面积为30万／m2，并假设按税法规定的扣除项目总额为12亿元(以下计算单位均为万元)。

根据以上资料数据，假定未知数A为使增值比率等于20％的均价，那么可得以下方程式：

[30A-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=20％

求出该均价A为5760元／m2，这样我们可知小于或等于5760元／m2的均价不需缴纳土地增值税，并且在0～5760元／m2的均价区间中，5760元／m2带来的利润总额是最大的，即：

5760×30-122000=50800(万元)。

再来看5760～6000元／m2的均价区间中，哪一个均价带来的利润总额最大。

首先，假定未知数B为使增值比率等于50％的均价，那么可得以下方程式：

[30B-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=50％

求出该均价B为7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的区间内均是按30％的税率计算缴纳土地增值税，设定C为该区间值的均值，利润总额为：(30C-122000)-(30C-144000)×30％=21C-78800(万元)。

那么C值越大，利润总额越大。令C为6000元／m2，则利润总额为47200万元，当均价为5760元／m2时，其利润总额为50800万元，大于均价为6000元／m2所带来的利润总额。所以，我们可以判定在这个房地产开发项目中，在这个均价区间内，5760元／m2是最好的均价。

从上述实例分析可以看出，(在不考虑其他因素的前提下)并不是盲目抬高房价就能获得最大利润，房地产开发企业在确定房产售价前应综合考虑。

二、扣除项目的筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算增值额时，取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用(或者旧房及建筑物的评估价格)，以及与转让房地产有关的税金等项目可以扣除。扣除项目的土地增值税的筹划应该注意以下问题：

(一)扣除项目要按照税法规定的内容全面归集，特别是那些分几个项目先后开发的土地，在核定其已经开发完项目的扣除项目时要包括分摊到该项目的土地使用权取得费用、土地征用及拆迁补偿费用以及除土地征用及拆迁补偿费用外的其他房地产开发成本，以保证扣除项目的完整。

(二)按照税法规定扣除项目中的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括职工工资、职工教育经费、工会经费、折旧费、修理费等，这些费用要与期间费用区分开。由于期间费用中的管理费用与销售费用是按照土地使用权取得费用与房地产开发成本之和的5％作为扣除项目的，所以如果将开发间接费用错误地计入期间费用可能会导致计算土地增值税偏高。

(三)在扣除项目中有一条只适用于房地产开发企业纳税人的优惠政策，即对房地产开发纳税人可按土地使用权取得费用与房地产开发成本之和加计20％予以扣除。依据此政策，房地产开发企业纳税人对于项目是开发或是转卖就应该进行比较，哪种方式获得的利润最大，则采取哪种方式。

三、利用税收优惠

(一)合作建房。

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即使将来处置，也

只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。

(二)代建房。

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但始终未发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(三)利用房地产进行投资、联营的免税规定来进行纳税筹划。

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。同时，《营业税法》中也有规定：“自2003年1月1日起，以不动产投资人股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税，在投资后转让其股权的也不征收营业税。”房地产企业就可以利用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位，以房产作为投资成为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动资金，使新项目更快地开业经营。如果其合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得流动资产，实现销售的目的。这样既不用缴纳土地增值税，又可以免征销售不动产营业税，大大减轻了税负。

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关键词：土地增值税；房地产；涉税筹划；核算

案例：2011年10月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元（不超过同期银行贷款利率）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案。

方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米，公司不能提供金融机构贷款证明。

方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米，公司能提供金融机构贷款证明。

要求：根据上述资料

（1）分别计算各方案该公司应纳土地增值税；

（2）比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。（假定以后计算过程以万元为单位）

一、征收额计算

（一）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额=增值额x适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。

1 四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。

2 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

（二）根据上述原理，案例中扣除项目计算过程

方案一：

④取得土地使用权所支付的金额：2000万元

②房地产开发成本：8800万元

③房地产其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080

④税金：

销售收入=91000x2000÷10000=18200

营业税=18200x5%=910

城建税及教育费附加=910x（7%+3%）=91

印花税=18200x0.05%=9.1

土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001

⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041

方案二：

①取得土地使用权所支付的金额：2000

②房地产开发成本：8800

③房地产其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540

④与转让房地产有关的税金：

销售收入=91000x1978÷10000=17999.8

营业税=17999.8x5%=899.99

城建税及教育费附加=899.99x（7%+3%）=90

印花税=17999.8x0.05%=9

土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99

⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除项目金额合计

=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99

二、影响因素分析

从以上规定可以看出，影响因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

（一）确定适当的房地产价格

由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，在税收边际会产生大的税额攀升效应，使得税负增长很快，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）确定适宜的成本核算对象

对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。

（三）确定合适的利息扣除方式

参照方案一、二中，房地产其他开发费用的计算过程。

首先，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。

其次，如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这两种规定为纳税人提供了选择余地，目的是为了房地产其它开发费用之和达到最大化。

1 如果建房过程中利息费用很多，多于开发费用中除利息费用之外的其他费用之和。房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供贷款证明。

2 如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。

（四）案例中应纳土地增值税额计算过程

方案一：

增值额=18200-15041=3159

增值率=3159÷15041=21%

土地增值税税额=3159x30%=947.7

方案二：

增值额=17999.8-15489.99=2509.81

增值率=2509.81÷15489.99=16.20%

根据土地增值税税收优惠：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。

因此我们得出：

方案一：所得税前利润=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2

方案二：所得税前利润=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81

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一般纳税人在会计处理上注重预缴增值税，高度关注会计分录的列示，采取普遍通用的方法是：在预缴纳时借方记录的科目是银行存款，贷方记录的科目是预收账款，同时注重增值税的记入，如借方可以记入应交税费—预缴增值税—一般计税，贷方运用银行存款科目。另外对于按照简易计征办法计算的一般纳税人，其预缴的增值税在会计处理上的分录如下所示：借方银行存款，贷方可以是预收账款，同时注重增值税的记入如借方应交税费—预缴增值税—简易计税，贷方是银行存款，最后在小规模纳税人的预缴增值税的会计处理上，可以通过以下会计分录和会计处理如下：借方是银行存款，贷方是预收账款，同时合理的计算记入应交增值税，如同时将应交增值税记入借方，借方是应交税费–应交增值税，贷方是银行存款科目。

二、预缴增值税业务在实践中的应用房企在针对预缴的税款核算上，主要是积极的解决两个关键性的问题，其一是预缴的税款要注意合理选择会计科目，其二是在纳税申报时注重已预缴税款如何抵减。当房地产处于预售状态时，针对该预售的房地产需要缴纳增值税的义务时，就需要根据需要计提一定的增值税销项税额，并根据计提的销项税额递减一定金额的预缴税金，此时也许会出现多交纳税税金的情况，这种情况也可以从预缴纳的金额中进行抵减冲销，但是通过一系列的学术研究和税务机关座谈会的探讨结论来看，针对预缴的税款还有着一定的异议，特别是在何时抵减的问题上存在的出处较大，例如一种观点认为当收到预收款项时，需要根据预收预缴一定的增值税，但是此预收的款项还会包括其他开发房地产业务的内容，还会有其他增值业务的存在，因此预缴纳的增值税在次月实现的销项税额，可以通过抵减的方式冲销全部整体的增值税销项税额，这一点上税法上并没有给予明确的严格规定，也没有针对该事项说明进行抵扣时的一对一实行抵减预缴增值税。

另一种观点认为，预缴的增值税应当根据房地产项目实施一一对应，实现一对一的抵减，不能进行整体的混合抵减，甚至抵减时的时点应当依据本项目的纳税义务发生的时点出发，严格的给予区分。但是由于房企在销售房地产时，因其产生的预缴主要大部分是并未满足纳税义务发生时间，因此为了避免税款和收入产生错配的现象，并因此产生的时间型预缴，企业可以依据22 号文规定,在预缴纳一定的增值税后，并不进行月末的预交，并且不进行其与未交增值税明细科目进行对冲，不进行处理而是直接等到纳税义务实际发生时，在准确的将其计入到“应交税费———预交增值税”科目，并且同时将其结转至“应交税费———未交增值税”科目。从以上两种观点来看，似乎两者出现了彼此的佐证，如从财会22 号文观点来看，房地产开发商的会计处理上，很多会计制度的执行者认为，在确认增值税的层面，并不需要房地产企业的会计进行预缴增值税，并对其进行当月的税额抵减，尤其是当月的应纳税额并不做抵减，直到实际的纳税义务发生时，再给予确认。从这个层面理解会计准则的规定，企业就需要在制定会计制度时，要将这一规定给予高度的关注，并将其给予一定的落实，所以实践中往往是直到纳税义务发生，才能真正的将其进行抵减预缴增值税。

所以，如何正确理解增值税制度，准确的解读很关键，尤其是从上述表述的观点来看，是否是很权威，我们在研究中也不要贸然的否定和肯定，但是事实上这一方面内容依然会存在较大的争议，必是讨论的焦点问题。从原先的解读来看，很多企业在没有财会22 号文的时候，针对增值税申报时，如何对其预缴的增值税进行抵减，也是会产生很大的争议，是否抵减或者是否混抵，也是产生一定的争议。从税务机关和企业两个方面来看，其会有着各自的解读和认知，法律上是先有了增值税法中的预缴制度，根据预缴进行增值税的缴纳，从而核算相关要素，并对其进行核算，这样观察看来，可以看出增值税是根本，相关的会计核算制度是末枝，两者是需要在逻辑关系上进行彼此适应，如何进行合理的运用和纳税筹划，就需要企业结合自身的实际情况进行合理的优化配置。当然，增值税主要的计算基础还是要依据纳税人的应纳税额，以整体的纳税人的税款基础进行税款抵扣，不论会计制度怎样的规定，预缴的税款抵减时间还是要由增值税制度去规范，增值税的相关规定解读准确，会计处理也就水到渠成。

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关键词：企业财务增值税改革影响

我国现行的生产型增值税在外购资本品中仍然存在着重复征税等问题；而这样的税收模式也导致了出口产品退税的麻烦，如由于税制设计漏洞导致税率档次过多；增值税的征收普遍性不够等，以及由此导致的退税不彻底、逃税现象严重等现象，这些现象都严重影响了我国出口产品在国际市场上的竞争力；造成了购进扣税法出现断链现象，从而导致了规范化增值税的征管矛盾。

鉴于以上这些问题，现行的增值税税制必须尽快进行改革。现有增值税从生产型转为消费型后，将允许对购入包括固定资产等在内的所有投入物的进项税款进行一次性全部扣除。这样的税收机制将大大降低当其固定资产投入多的企业税负，而提高当期固定投入少的企业的税负。这样根据纳税人具体投资状况来确定其税负的方法，能够大大促进我国经济的持久发展。然而，由于这样改革后增值税税基的缩小会导致财政收入减小，因此，国家改革税收制度，将增值税转为消费型，将设备投入纳入增值税抵扣范围。这对企业投资者、经营者甚至债权人都会产生极其巨大的影响。

一、增值税改革对企业净利润产生的影响

对制造业而言，增值税转型将直接影响应上交的增值税，城建税等附加税费基数和税费额、产品成本、购入应税固定资产计价、所得税税基、税额。而这些影响将直接导致企业利润的增长，从而使投资者的收益得到增加。根据我国相关法令的规定，我国现行的生产型增值税制度是在取得固定资产时按照成本入账，对其进行收费。而一旦改为消费型税制，则固定资产的进项将可以被抵扣，着将直接导致消费型增值税下除不动产外的资产成本得到大幅下降。那么，基于这一新的税制所导致固定资产折旧成本过程，设备折旧的降低将使公司当期主营业务的成本大幅降低，从而直接导致公司当期主营业务的利润增加。这样的改革不会造成公司的经营成本的提高，对其他的业务经营成本的影响也不大，这将相应的提高公司当期营业利润，并提高公司的最终经营利润。

然而，由于企业的净利润不止受增值税的影响，还有其他多种因素，因此，增值税的转型虽然会影响企业净利润，但是其具体影响幅度却无法测算。

二、增值税转型对商品价格的影响

作为一种价外税，增值税是商品价格的重要组成部分，而税负的下降将直接导致商品价格降低。我们知道，正常情况下，更低廉的商品价格将直接导致商品的市场竞争力上升。随着中国加入WTO，以及全球经济一体化的进程的不断深化，国内外市场将逐渐统一，而关税、进口税等对国内市场的保护效果也逐渐减弱，面对国外优质商品的竞争，增值税的这一改革将极大地降低商品价格，从而直接增加我国商品的市场竞争力，从而增强了我国企业的国际竞争力。

三、增值税改革对企业经营活动中现金净流量的影响

由于现行增值税税制为生产型，因此，在公司购买固定资产时进项增值税未能得到应有的抵扣，因此会计入到固定资产成本中，并在现金流量表上作为公司投资活动的现金流出而体现。而当增值税转型为消费型时，则可以被抵扣，这样企业的流出现金就会相应的减少，对于公司来说，现金流量将得到增加。

在消费型增值税制度下，固定资产进项增值税的抵扣，可以通过以下两种方式：

1、购进当期一次性抵扣

从理论上来说，对于企业固定资产进项的增值税应当在购进当期一次性抵扣，这样的方式对公司最为有利，然而，由于企业固定资产购置通常都是少批大金额的，这就会导致一次性抵扣的增值税收入波动较大，从而影响政府财政收入的稳定，因此，在通常情况下，为了卯足可预期未来的实施细则，就需要采用第二种抵扣模式。

2、在条例规定年份内抵扣

在现金流的折现价值角度看来，这种抵扣方式相对于上一种不利于企业的收益。我们假设新税制下设备在其预计使用期限内实行分期抵扣的办法。我们将生产型增值税制度下的企业的现金流量作为对比基础，那么在新税制下每期可以抵扣的进项增值税金额就相当于企业当期的现金流量的增加量，那么根据对折旧成本转移过程的分析，我们可以知道，由于消费型增值税制度的改革最终将通过对产品销售成本的降低来提高企业经营活动中的现金净流量，因此，企业在一年的经营活动中的现金流量的增加量将与企业每年新增设备的折旧中所包含的增值税量相等。

四、结论

综上所述，我们可以得到下面的结论：

1、增值税的改革必将使企业净利润得到增长，为各大公司企业的发展注入新的活力。

2、增值税的改革将使商品成本大幅度降低，从而降低商品售价，增加我国商品在国际市场的竞争力。

3、税制转型对企业的影响受企业固定资产持有比例的影响，比例越高，受影响的幅度也将随之提高。

4、增值税税制的转型必然导致上市公司业绩提升，并逐年上升。

5、消费型增值税制度下，将更有利于资本密集型企业的发展。

增值税改革的主要任务在于为企业营造一个公平竞争的良好的外部环境，从而增强企业的市场竞争力。在进行增值税改革的过程中，应将增值税改革的重点放在对企业投资积极性以及企业效益的关注上，我国增值税的这一转型将有效缓解企业的成本压力，并且能够充分刺激企业购进新技术新设备，加快企业创新速度，再为企业带来经济效益的同时，经济技术的发展也将带来极大的社会效益。因此，我国的增值税税制改革应根据世界各国增值税的发展历史及趋势看，还应逐步扩大增值税的覆盖范围。

参考文献：

[1]谢兴盛.《增值税转型改革对制造企业的影响研究与探讨》[J].现代经济信息，2009(11)

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【关键词】土地增值税；成本费用；清算办法

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。（根据《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”）房地产企业进行清算的条件：（1）纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。（2）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第三项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

一、土地增值税清算过程中的实际问题

（1）收入确认不及时、不规范。在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。（2）成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围目前房地产开发企业的违规行为主要有以下几种：第一，通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。如：一是利用发票监管的漏洞，虚增建筑成本；部分房地产企业在包工不包料施工方式下，存在着虚开发票、接受他人虚开发票和列支假发票等违法行为；二是采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票序列成本；三是开发商和施工方相互勾结，采取虚列招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本。第二，混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。第三，将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。

二、针对上述问题提出的几点建议

（一）认真审核销售收入的真实性

《通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。企业应根据销售发票、销售合同，房地产项目因其特殊性，基本上所有的销售收入信息均是对外公开，首先在各省市房地产网上查询企业备案信息，商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及结合“房产测绘技术报告（实测）”中的内容制定销售明细表，对销售面积和项目可售面积的数据差异进行核实；对销售合同所载商品房面积与“房产测绘技术报告（实测）”实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。并且也区分住宅与非住宅，这样整个进入清算项目的收入就确定下来，那么对应的可售面积，已售面积，剩余面积及收入金额，未售房面积均可进行确认。

（二）认真审核计税扣除依据

1.成本费用规定的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用及利息；（4）与转让房地产有关的税金；（5）旧房及建筑物的评估价格；（6）加计的扣除额：从事房地产开发的纳税人可以按照前述第（1）项第（2）项金额之和加计20%的扣除额。扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证上；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。首先确认公司账上的明细与发票中是否一致，抽查费用成本发票的发生的真实性，检查相应的合同支付款明细及项目工程结算确认书，并且需要在国税局地税局进行发票真伪查询，确认费用成本发生的真实性和准确性。

2.根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的地价款和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%；如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的地价款和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。两种规定为纳税人提供了选择余地。如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。

3.按照实际情况来确认扣除项目金额分摊方法：（1）成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2）多个房地产项目共同的成本费用分摊，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（3）同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

（三）抓好土地增值税清算后未转让的房地产处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

总之，房地产开发企业人员应正确的理解国家的法律法规，在日常的工作处理中要全面的掌握公司的情况，逐步完善相关的财务制度提前做好相关的土地增值税清算的准备，并且根据企业自身的实际情况，选择合理的清算方法。

参 考 文 献

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摘 要 随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业带来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。

关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划

一、前言

随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。

二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析

就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。

三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。

1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。

明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。

2.对房价进行科学合理的定价

房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。

3.对土地增值税的税收范围做筹划

房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。

从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。

四、结束语

房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。

参考文献：

[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.

[2]周华洋，邹俊.21世纪最新税制下的避税行为与反避税查处技巧.北京：石油工业出版社.2011.14（7）：57-58.

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一、建立房屋售价筹划方程式

我国土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，房屋售价筹划也应以核算项目为单位来进行。增值额=销售收入总额-扣除项目金额，土地增值率=增值额÷扣除项目金额×100%，速算扣除数额=扣除项目金额×速算扣除系数。

第一，当销售额未超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍时，企业既享受免税优惠又获得较高价位。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。假定开发产品售价为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除营业税金及附加外的扣除项目金额为K，则全部扣除项目金额为=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之间，税率30%，开发产品售价越接近1.6349K，现金流入就越多。假定房屋定价提高到X+X1（即1.2848K+X1），相应的销售税金及附加提高了5.5%X1，则允许扣除项目金额=K+5.5%X+5.5%X1，应纳土地增值税=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率为20%的定价，此时增值率略高于20%，适用税率30%，若纳税人欲通过提高定价达到增加收益，就必须使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此时开发产品售价下限为1.2848K+0.0971K=1.3819K，售价上限为[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之间，税率在40%，开发产品售价越接近2.2472K，现金流入越多。假定房屋定价提高到X+X2时，其中X是增值率为50%的售价，此时增值率高于50%，但低于100%，适用税率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此时提高售价上限解为X=2.2472K，则增值率在50%～100%之间，税率为40%，开发产品售价下限为1.6389K，售价上限为2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之间，税率在50%，开发产品售价越接近3.5928K，现金流入越多。假定房屋售价提高到X+X3时，其中X是增值率为100%的售价，此时增值率高于100%，但低于200%，适用税率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，则增值率在100%～200%之间，税率为50%，开发产品售价下限为2.2472K，售价上限为3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，税率为60%，开发产品售价下限在3.5928K。

二、建立开发产品定价筹划模型

创建“房地产企业开发产品售价筹划模型”工作表，把工作表中sheet1命名为“房地产企业售价筹划模型” 把房地产企业开发产品售价筹划文本录入相应的单元格内。然后，定义单元公式，建立开发产品售价筹划数学关系式。 具体如下：

第一，增值额与扣除项目金额比率不超过20%普通住宅定价上限售价筹划方程式。C5=500（假设除营业税及附加外的扣除项目已达到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，输入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值额与扣除项目金额比率不超过20%～50%定价下限售价筹划方程式。利用自动填充功能，选中C8～C14单元格，按住C14单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系统根据这7个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），选中C16～C25单元格，按住C25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系统根据这10个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第三，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售价方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），选中D16～D25单元格，按住D25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，又选中E15～E25单元格，按住E25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系统根据这11单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第四，D4=E16-0.0001，选中D4单元格，按住D4单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，此时，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%售价下限、100%～200%售价下限自动生成， G4只要录入数据超过1747、4072万元，，假设为5000万元。

上述模型已经形成，任何一家房地产开发企业使用该模型时，不需要设计公式、不需要编程，只要在模型的单元格C5输入自身开发产品中除营业税金及附加外的扣除项目金额后，模型中不同档次的接近最佳定价的销售收入就自动显示出来。如图1所示。

参考文献：

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关键词:固定资产;会计处理

固定资产是企业赖以生存和发展的重要资源。做好固定资产会计处理工作,对增强企业市场竞争力,无疑是十分重要的,尤其要做好以下几个方面的工作:

1 、新税法下如何计提已购置固定资产折旧:

新企业所得税法对固定资产折旧问题有两大变化,一是预计净残值,二是折旧年限。它取消了老所得税法统一规定的按照固定资产原价5%预计净残值的规定,授权企业根据固定资产的性质和使用情况自主合理确定,但一经确定不得变更。

比较新老所得税法对固定资产最低折旧年限的规定能看出3点变化:一是将飞机的最低折旧年限从5年改为10年;二是将飞机、火车、轮船以外的运输工具的最低折旧年限从5年改为4年;三是将电子设备的最低折旧年限从5年改为3年。这必然导致对老所得税法下企业购置的固定资产在新所得税法下应计提的折旧额发生变化。

一些企业对在不同情形下对折旧究竟是调整、不调整还是可调可不调的问题往往模糊不清,给实务操作带来了困难:

一是不调整的情形,即对新税法实施前已投入使用的固定资产,企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧,不做调整。这实际上是我国税法“实体从旧”原则的体现。

二是可调可不调的情形。此情形下,税法将调整或不调整的权利交给了企业自己。

可调整的规定是新所得税法实施后,对继续使用的固定资产,企业可以选择重新确定其残值,并就其尚未计提折旧的余额,按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限,按照新税法规定的折旧方法计算折旧。

注意的是,如果此情形下新确定的固定资产的折旧年限小于固定资产实际已经使用的年限,即按照新税法确定的折旧年限已到期,相关固定资产在新税法下实际上已无剩余使用年限,则对相关固定资产没有提足的折旧额,企业应该在执行新税法的第一年一次性折旧完毕。例如,企业原确定的某项固定资产的折旧年限为6年,实际已使用4年,仍有净值8万元,而新确定的折旧年限为3年,则此情形下可以将净值8万元在执行新税法的第一年一次性折旧完毕。

可不调整的规定是对新税法实施后,如果对固定资产原确定的折旧年限不违背新税法规定原则的,也可以继续执行。例如,企业原根据老所得税法规定对汽车确定的折旧年限为6年,没有违背新税法规定的最低折旧年限4年的规定,则企业可以选择不做调整。

三是必须调整的情形。固定资产原确定的折旧年限不违背新税法规定的原则,也可继续执行,反过来,如果企业原确定的折旧年限违背了新税法规定的原则,则不可以继续执行,必须调整。例如,企业原来对飞机确定的折旧年限为7年,而由于新税法规定飞机的最低折旧年限为10年,原确定的7年折旧年限就违背了新税法最低10年的规定,不可继续执行,即从执行新税法当年度起必须对飞机的折旧年限进行调整,并按照重新确定的折旧额计提折旧。

2 、增值税转型对固定资产会计处理影响:

(1)纳税人销售已使用固定资产的增值税政策

增值税转型前,除其他个人外,纳税人销售已使用固定资产的增值税政策都是一致的。而增值税转型后,纳税人身份及其所在地区、所销售固定资产的类别及其购进或自制时间,对其销售已使用固定资产的增值税政策都有影响。

(2) 纳税人销售已使用固定资产应交增值税的会计处理

不同身份的纳税人销售已使用固定资产增值税适用政策不同,其会计处理也存在区别。其中小规模纳税人销售已使用固定资产,及一般纳税人销售已使用固定资产按照适用税率征收增值税的,应交增值税的会计处理与销售其他货物的处理一样,即小规模纳税人应通过“应交税费-应交增值税”科目核算,一般纳税人应通过“应交税费-应交增值税(销项税额)”科目核算。这里需要关注的是一般纳税人销售已使用固定资产按简易办法征收时,如何进行应交增值税的会计处理。例:甲公司系一般纳税人,200X年出售于2009年1月份购买的某设备,该设备用于生产一种免征增值税的产品,购买时未抵扣进项税额。设备原值20万元,已计提折旧5万元,售价13万元,适用17%的增值税税率。甲公司对该业务的会计处理:① 出售设备转入清理: 借:固定资产清理 150000;借:累计折旧 50000;贷:固定资产 200000。②收到出售设备价款:借:银行存款 130000; 贷:固定资产清理 130000。③该公司应按简易办法依4%征收率减半征收增值税:130000÷(1+4%)×4%÷2=2500。按4%应交增值税的处理:借:固定资产清理 5000;贷:应交税费――应交增值税(销项税额)5000;减半未征的增值税处理:借:应交税费――应交增值税 (减免税款)2500;贷:补贴收入 2500。④结转固定资产清理:借:营业外支出 15000;贷:固定资产清理 15000。对于企业销售已使用固定资产按简易办法计算出的应交增值税,在会计处理上应将其直接计入“应交税金――未交增值税”科目。

值得注意的是,非增值税纳税人,如果固定资产在没有提足折旧的情况下,进行清理,尚未计提的折旧,按照小规模纳税人的标准,缴纳增值税。如果固定资产已提足折旧,只剩下规定的残值,则不用缴纳增值税。

参考文献:

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【关键词】会计收入；视同销售；会计处理

一、何谓视同销售

视同销售是一个税法范畴的概念，是指企业发生特定的提供商品或劳务行为后，会计上对此不作销售业务来核算，不确认企业会计收入；而税法却规定视同销售实现，要求确认销售额并依此计算应纳相关税金。由于不同的税种，规范不同的纳税行为，增值税有增值税的视同销售行为，所得税的所得税的视同销售行为。而会计遵循的是会计准则的规范，因而出现会计上不确认收入，而税法上要确认应税收入；而会计确认收入而税法上不确认收入的经济业务。

二、会计收入的理解

企业提供的商品或劳务，会计上是否确认收入，根据《企业会计准则第14号——收入》规定，收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。会计准则规定，销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

3、收入的金额能够可靠计量；

4、相关的经济利益能够流入企业；

5、相关的已发生的或将要发生的成本能够可靠地计量。

从收入的概念和商品销售收入确认的条件可看出：企业会计要确认收入，是要有经济利益的流入。经济利益的流入表现为资产增加、负债减少、所有者权益增加。企业经营的目的是为了盈利，盈利的基本前提是要取得收入，收入的取得会导致资产增加，它会增加银行存款或应收款项等资产，经济利益的流入不仅仅是货币性资产，也可能是非货币性资产如产品对外投资等。经济利益流入另一表现是负债减少，如预收款项销售方式，在提供商品或劳务确认收入时，预收账款得以抵偿，负债的减少也不仅仅是预收账款的减少，应表现为所有债务的减少，如产品抵债。在准则中描述收入会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。它是指收入带来的经济利益的总流入，并非指收入减去相应的成本后的差额。这一点，根据会计公式“资产=负债+所有者权益”便知，资产增加会导致所有者益增加，负债减少也会导致所有者权益增加。如果资产增加了，负债也增加，而所有者权益没有增加，则不属于收入。如企业代第三者收取的款项，如代国家收取的增值税、代客户收取的飞机票款等应用为负债处理，不作为收入。

由此可知，经济利益的流入来自企业的外部，才会使企业的资产增加、负债减少，在企业内部循环不可能使企业的资产增加、负债减少。

三、税法上视同销售的政策规定

（一）增值税视同销售的政策依据

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：1、将货物交付其他单位或者个人代销；2、销售代销货物；3、设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；4、将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；5、将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；6、将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；7、将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；8、将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

（二）企业所得税视同销售的政策依据

1、企业所得税条例第25条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2、国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（2）改变资产形状、结构或性能；（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（5）上述两种或两种以上情形的混合；（6）其他不改变资产所有权属的用途。

企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（1）用于市场推广或销售；（2）用于交际应酬；（3）用于职工奖励或福利；（4）用于股息分配；（5）用于对外捐赠；（6）其他改变资产所有权属的用途。

四、增值税、企业所得税视同销售的会计处理

《增值税暂行条例实施细则》的视同销售行为中，将货物分为两类：一类是自产（含委托加）货物；另一类是外购货物。

对于自产（含委托加）货物，无论是对企业外部单位或个人提供，还是对企业内部部门或个人提供，增值税条例上全部视同销售，即都要计算增值税销项税额。

对于外购货物，增值税条例上有两种情况，一种情况归为视同销售行为；另一情况归为不予抵扣增值税行为。即增值税暂行条例第十条规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，进项税额不得从销项税额中抵扣。也就是说，外购货物如果转移到企业外部作增值税视同销售处理，计算增值税销项税额，外购货物如果用于企业内部，即增值税暂行条例第十条规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，进项税额不得从销项税额中抵扣。其中它把用于企业职工个人福利的外购货物也视为在企业内部转移，有失偏颇。

在企业所得税法上视同销售的货物则没有分自产还是外购的，凡是货物在企业内部之间的转移，则不作为销售处理；凡是货物转移到企业外部，即货物所有权属发生改变，则视同销售处理。

（一）自产与外购货物用于非增值税应税项目的处理

比如自产货物用于不动产在建工程，会计上对此不作为销售处理，而是按自产产品的成本转账，即借记“在建工程”，贷记“库存商品”等，但在反映纳税义务的时候要遵照增值税条例，根据产品公允价值（通常为一般销售价格）计算销项税额。

根据增值税条例，这类业务属于不予抵扣增值税，对不予抵扣增值税事项分两种情况：一是事前已知购进货物用于非增值税应税项目、免征增值税项目，则在购进货物时，会计上将支付的进项税额计入相关货物成本。二是事前不知购进货物用于非增值税应税项目、免征增值税项目，则在购进货物时，会计上将支付的增值税计入“进项税额”，如果购进货物改变用途而转用于非增值税应税项目或免征增值税项目的，企业原本可以抵扣的进项税额就变得不能抵扣了，就需要在会计上把原来借记的“应交税费——应交增值税（进项税额）”作转出处理，即贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”。

自产与外购货物用于非增值税应税项目，属于货物在企业内部之间的转移，货物所有权属没有发生改变，根据企业所得税法的立法精神，在计缴企业所得税时不作应纳税收入，会计处理与税法规定一致。

（二）自产与外购货物用于集体福利和个人消费

自产货物用于集体福利，主要是用于企业集体福利设施，集体福利设施以主要是不动产，这类行为与自产货物用于非增值税应税项目一样，按税法规定，只计算增值税销项税额。不确认应纳企业所得税应税收入。

购进货物用于集体福利，主要是用于企业集体福利设施，集体福利设施以主要是不动产，这类行为与购进货物用于非增值税应税项目一样，一是事前已知购进货物用于企业集体福利设施，则在购进货物时，会计上将支付的进项税额计入相关货物成本。二是事前不知购进货物用于企业集体福利设施，则在购进货物时，会计上将支付的增值税计入“进项税额”，后来修建集体福利设施时，领用该购进货物时，把原借记的“应交税费——应交增值税（进项税额）”作转出处理，即贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”。

自产货物用于个人消费，对于这一行为，会使企业负债减少，相应的导致经济利益流入企业，会计上根据产品的市场销售价格计算确认销售收入，计算增值税销项税额，并在月末结转产品销售成本。即借记“应付职工薪酬”，贷记“主营业务收入”和“应交税费——应交增值税（销项税额）”。

购进货物用于职工个人作福利消费，在增值税条例中，不是作为视同销售，而是把它作为不予抵扣项目。而根据《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定，这种业务作为“职工薪酬”的“非货币利”，应当作销售处理，确认销售收入。这样一来，计算增值税就存在一个问题，是计算销项税额？还是作进项税额转出？根据增值税计税原理和会计准则的处理，我认为按销项税额计算，即购进时，支付的增值税计入进项税额，发放经给职工作福利消费时，增值税作销项税额处理。

自产货物与购进货物用于企业集体福利，属于货物在企业内部之间的转移，货物所有权属没有发生改变，不需要确认所得税应税收入。

自产货物与购进货物用于个人作福利消费，在企业所得税法上因货物转移到企业之外的其他主体，货物所有权属发生改变，需要按税法认定的公允价值计入企业应纳税所得额计缴企业所得税，会计处理与税法规定一致。

（三）自产与购入货物用于投资活动

自产货物与购入货物用于对外投资，会计上是否作为销售处理则需要视具体情况而定。根据新企业会计准则，企业将货物用于投资属于“非同一控制下企业合并”，或者该项投资活动属于“企业合并以外的其他方式”，则会计上将确认销售收入，并结转销售成本。但是，如果相关货物用于投资而形成同一控制下企业合并时，会计上则根据实质重于形式原则，按照货物的账面价值转账，不作为销售，不确认销售收入。

自产货物与购入货物用于对外投资无论会计上是否作销售收入，根据增值税条例，都要计算销项税额。由于货物所有权属发生改变，在企业所得税法上也将其视同销售行为，按产品的公允价值计算应税收入，要求并入企业应纳税所得额，计算应交企业所得税。

（四）自产货物与购入货物用于非货币资产交换

自产货物或购入货物用于非货币资产交换，会计上是否确认销售收入，根据新企业会计准则规定，需要满足两个条件要求：（1）该交换是否具有商业实质；（2）换入换出货物的公允价值能够可靠计量。如果能同时满足上述两个条件的非货币资产交换，在会计就作销售处理，确认销售收入。否则，非货币资产交换就不应作为销售处理了，而只是按照货物账面成本转账。

对于将自产货物或购入货物用于非货币资产交换，与用于对外投资一样，无论会计上是否作销售收入，根据增值税条例，都要计算销项税额。由于货物所有权属发生改变，在企业所得税法上也将其视同销售行为，按产品的公允价值计算应税收入，要求并入企业应纳税所得额，计算应交企业所得税。

（五）自产货物或购入货物用于利润分配和抵债行为

将自产货物或购入货物分配给股东或者投资者，从会计处理上看，其实它就是抵偿债务的行为，即应付股利或应付利润。一般说抵债，就是抵偿应付账款。它与前述的将自产货物用于个人消费的性质是一样的。对于这些行为，会使企业负债减少，相应的导致经济利益流入企业，会计上根据产品的市场销售价格计算确认销售收入，计算增值税销项税额，并在月末结转产品销售成本。即借记“应付股利”或“应付账款”，贷记“主营业务收入”和“应交税费——应交增值税（销项税额）”。

在企业所得税法上也因为相关货物转移到企业之外的其他主体，货物所有权属发生改变，需要按税法认定的公允价值计入企业应纳税所得额计缴企业所得税。

自产货物或购入货物用于抵债行为，无论是增值税规定还是企业所得税规定，会计处理与税法规定一致，无差异。

（六）自产货物或购进货物用于无偿赠送他人

自产货物或购入货物用于无偿赠送他人，这一行为不会导致经济利益流入企业，不会使企业资产增加或负债减少，不符合收入的定义，也不满足收入确认的条件，因而会计上不作销售处理，不确认销售收入，而是按产品成本结转。即借记“营业外支出”，贷记“库存商品”等，但在反映纳税义务的时候要遵照增值税条例，根据产品公允价值（通常为一般销售价格）计算销项税额。

在企业所得税法上，由于货物所有权属发生改变，需要并入企业应纳税所得额而计缴企业所得税；对此会计与企业所得税法规定存在差异，需要进行纳税调整。

参考文献：

[1]崔刚“视同销售”的会计与税法差异分析[OL].2009.

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[6]刘永泽，陈立军.中级财务会计[M].东北财经大学出版社.