不动产登记的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。

1、认为抵押登记有效的理由

一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。

2、认为抵押登记无效的理由

另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。

根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。

本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。

三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析

1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分

《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。

2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。

3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理

现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。

4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议

《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案

中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。

四、解决争端的相关建议

1、最高人民法院应作出司法解释

最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。

2、尽快建立统一的不动产登记法

我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”

3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

4、应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。

5、制发统一的不动产权属证书

当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.

[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.

篇2

【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-122-01

一、不动产登记制度的概述

不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。

二、不动产登记制度的缺陷

（一）没有建立统一的不动产登记体制

我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。

（二）不动产登记制度登记审查制度不健全

我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。

（三）异议登记制度不完善

异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。

（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度

预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。

三、不动产登记制度的完善

关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：

第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。

第二，不动产登记制度审查方式的健全。实质审查与形式审查各有利弊，形式审查的优点是登记机关仅仅审查形式要件的合法性，工作量较小、审查速度快、公权力较少干涉私权利。但是其不涉及实体法律关系的审查，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低，影响公信力当事人，还需另外调查，客观上加大了社会交易成本。而实质审查正好相反；我国制定不动产登记法时采取什么主义，应从我国的实际出发予以考虑。我认为要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。

篇3

关键词：不动产；统一登记；权籍调查；测绘对策

中图分类号：P271 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）01-0227-01

2016年我国不遗余力地推动不动产统一登记工作的全面运行，实现不动产从分散登记到统一登记的转变。不动产统一登记制度的提出是我国政府职能转变的重要任务之一，也是当前社会改革的重点，受到社会的广泛关注。完善不动产登记制度，构建合理的不动产权籍调查体系也是当前我国不动产登记工作的重要内容之一。实践表明，不动产统一登记工作目前还处于一个过渡期，测绘规范尚不完善，内容相对粗略，测绘工作中仍然存在不少问题。

1 不动产统一登记中存在的测绘问题

就目前来说，由于各种主客观限制性因素的影响，不动产统一登记实施后的制度规范中仍然存在不少问题[1]。

1.1 机构衔接问题

从目前已经开展不动产统一登记工作的地区来看，各地区的不动产登记部门已经与当地的房产、林业、国土等其它部门进行了有效的机构整合，《不动产登记暂行条例》规定的各项不动产权利的登记业务也移交到了不动产登记机构进行实施，效果明显。但是，我们必须注意，不动产统一登记中各机构的衔接还不够连贯，影响着测绘工作效率的提高。由于各个地区和部门的特殊性，在历史资料的保管、使用、数字化等工作方面也没有形成统一的、明确的规范，还不能高效地共享测绘、登记等数据，制约着登记工作。个别地区对不动产统一登记工作认识不足，部分人员阻挠不动产登记机构行使法定权力，不配合不动产登记机构调用资料，不采用不动产登记机构的登记成果，或是设置重复审查关卡，行使本应由不动产登记机构行使的权力。这些问题都对不动产统一登记工作这一新生事物产生了较大影响。

1.2 测绘安排问题

机构整合工作中规定，不动产登记机构负责各项不动产权利的登记，其它部门负责不动产权利的审批许可，现阶段大部分地区其它部门还负责不动产的交易监管。这样，一项不动产权利在审批阶段要在监管部门进行一次测量，要发证时可能为了分割等原因又要在不动产登记机构进行权籍测量，群众办事非常不方便。

1.3 技术标准问题

从不动产统一登记后的测绘工作方面来说，当前我国不动产并没有形成统一的测绘技术标准，测绘过程中困难重重。第一，我国的不动产测绘管理制度尚不完善。尽管《测绘法》等法律法规中已经对地籍、房产测绘等制度做出了相关规定，但是法规内容并没有全面涵盖我国不动产测绘的所有种类，使得测绘监管工作中存在“盲点”。第二，现阶段的不动产权籍测量工作中，对土地、房屋、林权、草地、海洋等不同类型的不动产，继续沿用分散登记时的测量标准，各个标准的坐标系统、精度要求、数据格式等都不相同，各部门也没有统一的技术平台，不少地区还在使用手工纸质登记，使得不动产统一登记信息难以实现共享。另外，按照各种不同标准测量得到的数据最后都要统一进入不动产数据库，也会形成宗地边界难以统一的问题。

总之，当前我国不动产统一登记后现有制度仍然存在较多的问题，测绘工作相对复杂，不利于统一登记工作的全面开展。

2 测绘对策

不动产统一登记制度的实施有利于加快登记进程，整合原有的工作流程，提高登记工作的效率；使得登记信息更为透明，降低行政成本，缩短工作时间；不动产统一登记测绘制度的完善有利于提高登记工作的正确性。针对上文中存在的问题，笔者认为，相关部门应该采取以下对策[2]：

2.1 完善测绘管理制度及运营模式

要完善测绘工作的法律法规，保障测绘工作的顺利进行。过去，我国不动产分散登记期间的测绘工作多采用国家大地坐标体系或者城市独立坐标系，并没有形成统一的坐标系、高程系统、精度要求等。这也就导致了同一个不动产单元在房地产部门或者地籍统计部门有不同的精度或者坐标值，这就使得房产或者地基部门的很多信息不能有效地联系起来，房屋信息不能实现互联互通，不利于不动产统一登记工作的顺利开展。因此，相关部门必须要从实际情况出发，完善不动产统一登记测绘方面的法律法规，从而保证统一测量工作的开展。

2.2 强化不动产测绘服务与监督工作

（1）要做好不动产测绘的宣传工作，提高大众认识，从而为国家自然资源资产产权和用途管制提供统一的、互联互通的数据基础和平台支撑。（2）要重视不动产测绘监督工作，将不动产测绘监管的相关职责纳入测绘地理信息部门统一管理，从而促进不动产测绘市场监管责任的全面落实。

2.3 完善测绘技术标准

不动产统一登记制度的落实是我国社会主义市场经济日益完善的重要途径，也是社会进步的重要表现。目前不动产统一登记中测绘工作仍然存在法律不完善、利益相冲突、操作难度大、技术不成熟等方面的阻力，完善相关的测绘技术标准是十分必要的。要努力协调现行测绘标准间所存在的标准差异。正如上文所提到的，关于权籍统一测绘的相关标准制度并没有完全建立起来，而现行的不同标准之间在精度、数学基础等方面都或多或少的存在差距。要保证测绘工作的顺利进行，相关部门要努力协调这种差异，原则是以《不动产权籍调查技术方案》中的要求为准。统一的测绘成果有利于为不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”提供及时有力的支撑。

3 结语

权籍调查是不动产统一登记的重要内容，而测绘工作则是保证权籍调查准确性的重要手段。尽管目前我国已经出台了关于权籍调查的专门规范，但是在测绘方面仍然未形成统一的标准。“多头管理”、“多种标准”的存在使得不同类型的不动产测绘工作存在混乱，也不利于不动产统一登记工作的全面落实。在此形式下，我们一定要从国家现有的规章制度出发，深入研究如何统一测绘标准和方法，保证不动产统一登记工作的贯彻落实。

参考文献：

篇4

1、不动产登记证明不是房产证。

2、房产证又称不动产权证。内页：规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。

3、不动产登记证明是根据《中华人民共和国物权法》等法律法规,为保护不动产权利人合法权益,对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利,经审查核实,准予登记,颁发的。

（来源：文章屋网 ）

篇5

一、公证的法律效力

按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。

二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据

经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。

但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。

三、不动产登记公证中存在的问题

虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。

在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。

四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用

第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。

鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。

第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。

不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。

篇6

在当前房产登记中，一些地方的登记机构常常要求当事人提供婚姻关系，长此以往，已成习惯。比如，申请人年龄很大，但未婚，登记机构即要求申请人提供未婚证明或是单身承诺，而申请人往往认为自己婚否与权属登记并无关联，故不愿配合。登记机构审核婚姻关系的目的在于探求登记背后的隐名共有人，而《房屋登记办法》第18条规定了房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，那么是通过询问程序还是审核婚姻关系来探求登记背后的隐名共有人呢?在此作一探讨。

一、婚姻关系审核与登记公信力

持审核婚姻关系观点的人是实质审查主义在作祟，审核婚姻关系无非是想把隐名共有人显名化，从而与登记背后的实体民事法律关系一致。但实质审查不可取，如果把实质审查解释为与实体法律关系一致，可以断言，这样的实质审查根本不存在，登记机构是被动的面临申请人提交的各种证据材料所表征出来的法律事实，但这并非交易事实本身，法律事实是根据《证据法》规则人为拟制的结果，基于人的理性的非至上性，决定了登记审查不可能完全与客观真实一致。在实务中，婚姻关系甚为复杂，婚姻登记并无联网，特别是申请人有意隐瞒婚姻关系的，登记机构更是难以审查。有人认为，申请人欺骗登记机构，由申请人自行承担责任，登记机构尽到自己的审查义务即可，但是，如果将登记审查界定为实质审查，那么对申请人故意隐瞒婚姻关系所做的虚假承诺，登记机构也应当审查出来，这或许强登记机构所难。实际上，问题的本质不在于登记机构如何审核婚姻关系，而在于登记机构有无义务审核婚姻关系。

有人认为，不审核婚姻关系，对隐名共有人不作登记记载，可能会影响登记的公信力，即交易中的第三人可能认为登记机构所作的权属登记是错误的。这实际涉及到审查模式与登记公信力的关系。审查模式有形式审查与实质审查之争，由于此两个概念模糊不清，难以界定，权属登记究竟采何模式，至今仍争议不断，较为可行的观点还是法律法规规定了登记机构应当承担哪些审查职责，在实务中即表现为登记机构应当收取的要件，如果法定要件欠缺或是登记要件齐备而显有瑕疵而进行了登记，则登记机构显然难辞其咎，自当承担责任。对某些要件，登记机构通过一些技术手段且已尽到理性常人应尽的合理义务仍难以辨别真伪的，不应课以登记机构审查失职之责，否则，权属登记工作将难以开展。

事实上，不审核婚姻关系，不作所谓的实质审查，并不会影响登记公信力，公信力存在于有交易第三人的场合，即在交易中，如何保护第三人的问题。只要有登记的存在，即便此登记是错误的，自登记处取得物权的交易第三人受善意取得的保护，不会受到登记错误的影响。公信力纯粹是一种立法的政策选择，与审查模式无关。比如，日本采取所谓的形式审查，一般认为登记无公信力，但登记仍然是可以信赖的表征物权的方式，在因当事人意思而发生物权变动，且没有登记时，登记名义人非真正权利人，从而出现了登记错误，此时《日本民法典》第177条确立的“未登记不得对抗”之规则，有效地保护了第三人，维护了交易安全；在登记出现错误，而权利人或制造了该错误、或放任了该错误而具有归责性时，通过类推适用《日本民法典》第94条及第96条“通谋虚伪表示之无效及因诈欺而撤销的表示”不得对抗善意第三人，这种通过类推适用法条以达到保护善意第三人的对抗制度和形式主义国家通过登记公信力以保护善意第三人的制度已无实质性的区别。

公信力适用的领域是登记存有错误，公信力制度是在登记错误时将其拟制为正确，以保护交易安全。如果登记本身就是正确的，不存在登记公信力的说法，而从登记的常态来说，登记大多是正确的，不存在公信力机制的介入。实质审查确有助登记的正确性，但与登记公信力无关。公信力是为了交易安全之须立法赋予的结果。故无须审核婚姻关系和隐名共有人不会影响登记公信力，也不会造成对交易第三人的损害。有人会认为，如此可能会损害到未进行登记的隐名共有人的权利，从而对隐名共有人造成损害。此问题涉及夫妻共同财产与不动产登记的关系。

二、夫妻共同财产与不动产登记

按《婚姻法》的规定，如无相反约定，夫妻存续期间取得的房产属夫妻共同财产，按《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，有人认为不审核夫妻关系，未登记一方隐名共有人的物权即不存在，此系误解，《物权法》第16条确立的是不动产登记簿权利正确性推定原则，即不动产登记簿记载某人享有某项物权，只是推定该人享有该项权利，但这非事实本身，如果有相反证据完全可此推定。未登记一方隐名共有人的房产物权事实存在，由于在不动产交易中存在善意第三人的保护，登记记载一方处分房产获利的，未登记一方可向其主张民事侵权。

当前，有这样一种观点，以《物权法》实施前后分界来判断是否审核婚姻关系。比如，一些同志认为，一些城市在《物权法》实施前就通过相关地方性法规明确登记机构登记的房屋所有权人为实际的所有权人，故这些地方已解决了夫妻隐名共有人的问题，因此，登记过程中无需再行审核婚姻关系。实际上，是否审核婚姻关系与是否解决了隐名共有人并无关联，因为隐名共有人的审查与判断属于民事实体法律关系，没有经过法院的审查，是无从判断的。即便这些城市通过相关地方性法规确认登记的房屋所有权人为实际所有权人，但这种规定直接与《婚姻法》相冲突，显然是无效的。较可行的做法是，地方性法规可以规定权属登记依申请而为，登记记载与申请人一致，登记记载的人可自行处分房屋。不可能规定登记记载的人即是房屋所有权人，正如上述，这样的规定不仅与《婚姻法》相冲突，而且也直接与《物权法》相冲突。因为，即便《物权法》实施后，登记簿记载的权利人也可能并非房屋的所有权人。必须纠正这样一种观点，即认为《物权法》实施后，登记在谁名下的房产就是谁的个人财产，正确的说法是，无论有无《物权法》的实施，登记在谁名下的房产都推定属于谁的财产。

另有人认为，大多数城市都一直在审核婚姻关系，这是一种惯例，应当遵循。这种思维可以说是当前登记当中的一种通病，即按习惯办事，至于此习惯是否符合法律法规，却无人深究。但问题是，各个登记机构在审核婚姻关系时，却根本审查不清，这有当事人故意隐瞒之，也确有实实在在的难处，比如，某人在外地甚至国外结婚，为了此权属登记，登记机构非得要求申请人出具婚姻证明吗?当然，折衷的办法是，登记机构可以告

知申请人如系夫妻存续期间取得的房屋，应由夫妻双方前来申请，而不能强行要求当事人提供婚否证明。夫妻共同财产的判断属民事审查的范围，作为登记机构的行政机关无义务对此予以判断，民事权利的确认是法院民事审判权的范畴，它属于司法权而非行政权。不动产登记的功能之一是公示公信，即对登记权利予以公示，形成相应的权利正确性推定，而非对民事实体权利的确认。一般而言，不动产登记行为依当事人的申请而为，具有被动性，作为夫妻一方的隐名共有人不积极申请登记，登记机构自无权要求当事人提供婚姻关系，要求另一方前来登记。

三、询问共有人与审核婚姻关系

篇7

【关键词】预告登记 物权法 完善

一、预告登记的基本内涵与性质

预告登记是为了限制现实登记的权利人处分其权利、保障请求权人实现其目的而设置的一项制度。学界把预告登记定义为：为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构办理的预先登记。由此可以看出的是，预告登记与一般的不动产登记直接发生当事人所希望的物权变动效力有所不同的是，预告登记完成后，请求权人只是获得了一项将来发生物权变动的债权请求权，并不产生物权变动的效果。

关于预告登记的法律性质，学界主要有请求权保全制度说、准物权说、物权债权化说等几种观点。综观各学说的内容来看，物权债权说则更确切的体现了预告登记的性质。该学说的代表人物梁慧星教授认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。可见，预告登记所登记的并不是物权，预告登记后不动产请求权人仅获得对所有权人处分该不动产的排他权，这是一种相对权，具有对抗第三人的效力，并不具备对世效力，因此来说它是一种债权。但是该请求权可以打破“物权优先于债权”的规则，这一方面使得其区别于一般债权，是一种物权化了的债权，故将其界定为物权化的债权最为合理。

二、我国预告登记的立法现状

《物权法》第二十条第一次在基本民事法律中提出并确定了预告登记这一概念。主要规定了预告登记的适用范围和产生的法律后果以及预告登记的失效。随后，国土资源部与2007年公布了《土地登记办法》，对土地预告登记的条件、效力和程序做出了规定。建设部于2008年公布《房屋登记办法》，该办法第三章第四节规定了预告登记，对房屋预告登记适用范围、具体条件和程序做了较为详细的规定。这三部法律法规的出台，使得我国的预告登记制度得到基本的确立。但是，由于我国引入该制度的时间尚短，这一制度在与具体实践相结合的过程中产生了许多的问题。

首先，预告登记的效力规定不全面。关于预告登记的效力，我国《物权法》第20条的规定的仅是预告登记的权利保全效力。但是，预告登记作为一项重要的物权登记制度，其效力不仅包括保全债权请求权这种实体性权利，还应该包括保全这种请求权的顺位效力以及破产保护效力等。第2款规定预告登记失效情形，但立法者没有具体列举一下效力失效的情形，也没有关于申请预告登记失效主体的规定，可见该条规定的过于模糊，操作性不强。

其次，预告登记的成立要件规定不明确。从《物权法》第20条关于“当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记”的规定来看，我国预告登记的程序性要件为预告登记申请人和义务人的共同约定，这表明在我国预告登记是一种合意登记。立法似乎忽略了如果约定不成，将如何处理的问题。如果义务人不同意进行预告登记，则申请人无法单独申请预告登记，此时对于债权人是保护将出现空白。

再者，预告登记的适用范围过于狭窄。《物权法》第20条将预告登记的适用范围限于“买卖房屋或其他不动产协议”，作为一项特殊且重要的登记制度，其原本所具有的价值功能在该规定的限制下就得不到充分发挥。

三、预告登记制度的完善

预告登记的效力不应只包括权利保全效力，还应包括顺位保全效力和破产保护效力，以更大的发挥预告登记的制度价值。经过预告登记，被保全的权利的顺位被确定下来，这可以很好的防止将来可能发生的因一物之上多项物权并存和竞合的矛盾。我国《物权法》未明确预告登记的破产保护效力，但根据被保全的债权请求权具有物权效力，应对其进行肯定，以解决实践中对预告登记权利人保护不周的问题。关于预告登记的失效，法律可以根据预告登记失效的原因作出具体详细的列举。如所保全债权请求权得以实现、登记权利人为放弃预告登记意思表示、因法律关系无效、被撤销而引发效力消灭、预告登记权利人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的、因法院保全措施而进行登记。而且还可以依据不同是失效情形，规定失效申请主体。

篇8

1.不动产概念简述

不动产的概念是研究我国不动产抵押登记法律问题的首要问题，从各国立法来看，不动产的定义主要有两种形式。一为以土地为中心的定义方式；二为分别表述的定义方式，在这里，一般将不动产界定为土地以及定着于土地上的财产。在不同的国家和地区，人们认同和使用的不动产的定义是不同的，而我国使用的不动产的定义是第二种形式。可见，在不动产的标准定义中不动产所包含的内容和我们在日常生活中了解到的大体相同，但是在具体的细节方面还是会有一定的出入。这篇文章主要研究的是我国不动产抵押登记法律的相关问题，只有人们对于不动产的具体内容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登记的问题时拥有足够的知识对整个事件有一个全面而具体的了解。对于我们国家来讲，严格的规定好不动产的具体概念可以在设立涉及到不动产抵押时减少很多的麻烦。

2.抵押权基本理论

突然看到抵押一词，脑海中的第一反应是在古代经常发生这样的事情，似乎抵押这一词语已经并不常见于我们当今社会的日常生活中，但是事实并不是这样的。其实在当今社会中仍然有很多的地方涉及到抵押这一问题。伴随着抵押这一问题而来的就是抵押权的问题，我们生活的这个社会是法制的社会，尤其对于这类涉及到人们权益的问题都要尽量的建立明文的法律规定，所以涉及到抵押权的各种问题也就随之而来啦。我们首先来了解一下什么是抵押权。抵押权的定义为：债权人对于债务人或者第三人不转移占有的方式而提供担保的财产，当债务人不履行债务时，依法享有的抵押权人就该财产变价并优先受偿的权利。正确理解抵押权的概念，有助于认识并把握抵押权的本质、支配客体、效力、功能以及在我国建立流通抵押权的必要性与可行性等问题。看起来似乎很难理解，但是我们只要从抵押权是为了规范债务人的行为，保障债权人的权益这一角度进行理解就很容易了。

3.抵押权登记概述

为了保证抵押的有效性，为了避免不必要的纠纷，人们在进行抵押行为的同时，通常伴随着登记行为，这是为了抵押后有记录可循。我国几千年的文明流传下来的古老的习惯，不可否认的是，“记录”这一行为真的是人类智慧的伟大结晶。抵押登记的本质在于物权绝对性的客观要求，以及对交易安全的保护。抵押权为物权，抵押物所有人设定抵押权属对抵押物的处分，为维护交易安全，需要对抵押物上的抵押权予以登记。通俗的说就是将抵押行为相关的内容进行登记。这在以后的时间里使得当时的情况都有一定的记录，更有利于保证整个事件的公正性和可靠性。

4.不动产抵押登记典型问题研究

4.1现实问题

通过我国不动产抵押的这些年的具体登记情况来看，我国的不动产抵押登记还有很多的弊端。下面就这些不足之处进行具体的分析。我国的不动产抵押登记一方面存在着许多的问题，所以我国的不动产抵押登记现状是比较混乱的，其中包括登记机关的不统一、登记记录的不完善、不动产抵押登记簿与他项权属证书内容的冲突、登记机关对抵押期限的非正当要求等各种各样的问题。这些问题使得我国本就不是十分规范的不动产抵押登记制度更加的混乱，随着时间的流逝，这些问题日益突出，如果得不到适当的解决，我国的不动产抵押登记情况将会更加的混乱，以后治理起来也将更加麻烦。

4.2制度问题

通过上文的介绍，我们发现，我国的不动产抵押登记现状十分的不规范。而且并不是某一个部分有这样的问题，从抵押开始一直到后期的档案记录的保存，抵押登记工作的方方面面都有着非常多的问题需要处理。我们知道，解决一大团麻烦的最简单的方法就是快刀斩乱麻，既然存在的问题这么多，几乎涉及到方方面面，那么我们何不干脆制定一套新的实施办法，彻底的解决这些问题，一劳永逸！其实我国的不动产抵押登记方面的相关法律法规并不完善，所以才有了现如今这样混乱的情况，那么当新的法律和规定完善起来的时候，就是我国的不动产抵押登记制度完善起来的时候。所以从以往的经验来看，法律和制度的建立是十分必要的。

5、完善我国不动产抵押登记的内容

通过上文的叙述，帮助读者对于不动产、不动产抵押、以及不动产抵押登记的相关内容有了一个较为全面的理解，同时也发现了一些在具体的实例中出现的问题，下面我们将针对这些问题进行一些分析。我国不动产抵押登记主要体现了一种行政职能或者行政工具，具有强烈的行政管理性质。同时，不动产抵押登记也存在着若干典型问题。结合前文对不动产抵押登记基本法理的分析，我们总结出了“五统一原则”进行对应的处理，以缓解我国的不动产登记现状。这五个统一分别是：法律依据的统一、机关和程序的统一、权属证书的统一、登记效力的统一、查询制度的统一。这五个统一涉及到的内容从登记前期的准备阶段一直包括到登记后期的查询阶段，可以说将整个登记行为都包括在内了，高度的统一有利于法律的实行和后期相关操作的执行，同时能够将工作人员的效力达到最大化，给登记的内容和相关人员提供最大的保障和最好的服务。

结语

篇9

关键词:房屋调查;宅基地;数据库建设

随着不断加快的城乡一体化进程，也极大的改变了城市和农村的土地利用情况，加快推进了农村宅基地权籍调查及房屋调查、确权、登记发证工作。

一、农村宅基地权属调查

对农村宅基地确权登记地籍详细调查，并及时补充和修正地籍调查成果，对地籍调查数据进行完善。通过调查房屋权属，获取房产测量和立体影像，比对复核房产测量数据与原有地籍测量数据，有效整合城镇部分不动产数据和农村不动产权籍调查数据库建设，实现了房地数据一体化。在权属调查中，需要严格依据相关法律和法规，结合已经登记的发证资料，充分调查土地使用者和房产所有者提供的权源材料，并认真进行核实。经核实无误后，在不动产权籍调查表中，填写土地和房屋权属性质、宗地的坐落位置等调查的相关内容。

二、房屋调查

在调查农村宅基地时，还要详细调查宅基地上房屋、构筑物的产权状况，将房屋性质、项目名称、房屋权利人查清，并且在房屋调查表中记载房屋调查成果。与农村宅基地调查相结合，以统一管理农村房、地调查的同步开展和调查成果。一是与宗地统一代码编制工作结合，对房屋号进行预编;二是指界通知。由调查人员详细调查与核实调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物。依据调查计划，对通知书进行填写，通知由于各种原因不能及时到现场指界的权利人准时到现场指界;三是实地调查。逐户调查与核实农村房产登记发证成果，保证房屋的权属与土地权属权利主体一致。

三、数据库建设

一是数据编辑。通过南方CASS软件平台的运用，编辑地形要素、房屋地籍数据。实施人工干预手段，结合外业收集与内业整理的内容，科学调整收集的数据编辑，对设计书的要求给予满足。经过检测合格后，再不断转换过程数据成果，建立与ArcGIS9．3软件的映射关联，提高对数据入库的要求，以此对空间的拓扑构面、数据的属性和数据的完整性提供保障，以紧密衔接不动产登记三大数据库。二是数据检查。严格依据质量控制规范进行数据库建设，入库前通过结合人工和计算机的方式，检查线面、面层内、线层内、点层内拓扑关系，保障数据范围的复合性和代码的一致性。扫码加工土地和房屋登记纸质资料和电子资料、宗地和房屋实地照片，对立地籍与房屋档案数据库进行构建;检查地籍要素和房屋测量数据，对地籍与房屋图形数据库进行构建;录入整理权属核实成果数据，对地籍与房屋属性数据库进行构建;通过宗地编号，建立地籍与房屋档案库、地籍与房屋图形数据库。三是数据库逻辑结构。遵循调查数据更新的频率情况和项目要求，在逻辑上将数据划分为空间要素数据库、非空间要素三类。其中在空间要素的属性表中存储空间要素的属性数据，在非空间数据的属性表中存储非空间数据。四是技术创新。对三维模型的工作思路创造性的采用，引入倾斜摄影测绘技术，对实景三维模型进行构建。为了增强数据成果的实用性，探索采用校验外业测绘成果。通过新型测绘系统软件的运用，以更好的展现不同的建筑物空间实体化，这样才能对农村宅地基的现状直观的体现。利用三维模型，能够对长度、面积、高度等房屋属性直接量测量，还可以形成矢量图形，使外业测量工作的时间极大的减少，促进农村宅地基确权登记效率的快速提高，在有效提升调查质量的同时，还能实现三维立体化管理。

四、对策和建议

(一)合理配置工作资源首先，政府成立领导小组，将政府部门的主导作用充分发挥出来，对宅基管理协调处理，使基地管理走向科学化、规范化的道路。针对农村宅基地地籍调查和房屋调查工作，相关的土管部门应负责组织协调、指导和督查，对工作的质量和进度全面监督和检查，对制定技术方案积极参与，组织开展宣传动员会议，为取得良好的调查效果提供保障。各个部门之间应积极配合与协调，规划局负责对手续和批准文件等资料等进行规划和验收，提供相关的工程许可。政府部门对此项工作应全力支持，负责调解土地纠纷，组织协调所辖村，具体工作内容涵盖对权属来源资料的调查，现场指界、逐宗调查等。

(二)对土地利用规划合理规划国土资源部在2017年5月9日召开全国村土地利用规划现场会，指出农村要发展，规划要先行。需要在总体规划范围内，对村庄发展方向合理确定，对村庄用地分类进行细化，并对村庄内部用地结构进行优化。

(三)深化农村产权制度的改革加强组织领导，发挥全社会力量共同参与。作为一项系统和复杂的社会工程，农村宅基地管理需要凝聚全社会的力量共同参与。加强法律法规宣传，对宅基地管理的重要意义充分认识，并向每家每户及时宣传土地管理的相关法律和法规。各级政府应高度重视农业承包法和土地法律法规。通过多种渠道，加强培训工作，使其充分了解国土农业承包等法律法规。同时，对各种媒体充分运用，将法律知识向广大群众广泛宣传，使其知法懂法守法。行政执法部门依法执行到位，严格依据法律，坚决拆除违法占地。并且对中央关于农村土地产权制度改革的政策方针深入贯彻和执行，对农村土地使用制度的改革有计划有步骤推进。建立完善的宅基地有偿退出机制和基地有偿使用机制，深入探索农村集体土地流转制度，真正让宅基地使用流动起来。

五、结语

篇10

在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。

我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。

由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。

我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

一、不动产预告登记的涵义及价值

不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“RegistrationofCaution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]

尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。

设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。

在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。

二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义

（一）不动产预告登记的性质

预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]

在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]

从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。

（二）在我国创设预告登记制度的意义

首先，能更好地协调物权与债权的利益。虽然传统法理赋予了物权优于债权的效力，但法律在保障物权的同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特别是使用价值上的不可替代性，当合同相对人所期待的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，应当认可这种变动对相对人的意义，并以法律予以保障”。预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。

其次，符合现实生活的迫切需要。买卖房屋已成为一种经常现象，但消费者购买预售的房屋时，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚信原则的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。如果通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值取向。

再次，有利于实现交易安全，减少交易成本。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，这不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰易秩序。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。

最后，有利于健全我国不动产登记法律制度。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。

三、国外预告登记的成功立法例

（一）德国、瑞士

德国、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中对预告登记进行规定。《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。根据第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。为了临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：一是不动产物权人的同意。如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。[11]

在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。从这三种登记的内容看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。

（二）日本、我国台湾地区

日本、我国台湾地区采取特别法式立法例，即在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。

日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力相似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力，也有学者将其简单归纳为担保作用、顺位作用和完善作用。担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。

我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，我国台湾地区的处理方法与德国和日本不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除效力。[12]

四、我国物权法中不动产预告登记的制度设计

（一）预告登记之发生

预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[13]笔者认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。

我国《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明确规定，这不利于预告登记的操作，容易发生预告登记纠纷。而《物权法（征求意见稿）》也只是规定了债权人有权向登记机关申请登记，对预告登记的义务人未提及。笔者认为，在未来民法立法对预告登记进行规定时，应当对预告登记权利人和义务人都予以明确规定，并对列明申请预告登记时需要提交的文书。

借鉴德国、日本、瑞士等国承认法院的临时处分命令可以产生预告登记的作法，我国民事立法也应当规定，当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。

（二）预告登记制度之适用范围

在德国民法中，可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。这里所谓预告登记所保全的请求权，是有特定意义的请求权。一般认为，这种请求权虽然属于债的性质，但这些请求权所要变更的物权必须有登记能力，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。这种请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[14]

在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[15]

关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说包括，为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[16]我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新《民法典草案》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。

另外，新《民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。

综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，笔者认为，我国应借鉴德国和台湾的登记制度，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人和交易的秩序。

梁慧星先生认为，预告登记所保全的请求权包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”[17]梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：“为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”[18]《物权法（征求意见稿）》第19条规定：“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。”

笔者认为，将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为，预告登记应适用于下列情形：（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。

（三）预告登记之效力

预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，各国立法均对预告登记的效力作了规定。我国现有的法律法规对预告登记的效力问题基本未涉及，仅在最高人民法院2002年6月20日实施的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赋予预售商品房的买受人以优先于建设工程价款受偿权的请求权，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，由此可以推知，最高人民法院已经确认这种经依法登记备案的请求权具有了某些物权的效力。但这一规定仅适用于商品房的预售中，权威性也显然不足，难以涵盖整个不动产的预告登记制度。《民法典草案》在第19条第二款中对预告登记的效力有所涉及，但也仅规定了保全权利的效力。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。

在我国，我国学者对预告登记效力的认识是基本一致的。梁老师认为，预告登记的效力包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。

笔者认为，借鉴国外的经验，结合法学家们的意见，我国应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。

（2）权利顺位保全效力。即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。

（3）破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。以上三种效力，在我国的物权法专家建议稿及征求意见稿中，只规定了权利保全效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及，而对权利保全效力的规定，也不尽完善。笔者认为，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法应当予以确认。

（四）预告登记的失效

预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。梁慧星主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。”而《物权法（征求意见稿）》第20条规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者该债权消灭的，该预告登记失效。”两稿对预告登记的失效从两个不同的角度作了规定，各有不同的侧重。笔者认为，我国未来的民法立法可以将两者结合，既允许有关利害关系人申请涂销预告登记，也应规定在达到法定期间不申请本登记时预告登记失效。此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。

（五）预告登记立法例之选择。

我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。笔者认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。

综上所述，在我国创设不动产预告登记制度，明确其法律效力对于实现物权制度与债权制度的利益平衡，保证交易安全，创造诚实守信的不动产交易秩序具有极其重要的作用，我们应把握制定民法典和物权法的契机尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。

【注释】

[1]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第165页。

[2]［德］曼弗雷德?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第232页。[3]王锦村：《土地法实用》，台湾五南图书股份有限公司1984年版，第380页。

[4]梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。

[5]转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。

[6]转引自刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第555页。

[7]同[5]第262页。

[8]王泽鉴：《民法物权》（一），中国政法大学出版社2001年版，第128页。

[9]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。

[10]钱明星、姜晓春。房屋预售制度若干理论问题研究。中外法学,1996,(5)。

[11]王轶《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第169页。

[12]王泽鉴.民法物权（第一册）台湾:三民书局,1999,第105页。

[13]余能斌《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。

[14]孙宪忠.德国当代物权法北京:法律出版社,1997,第156页。

[15]王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》蔡耀忠编：《中国房地产法研究》法律出版社,2002,第153－154页。

[16]李鸿毅,土地法论台湾:三民书局,1999,第306－307页。

[17]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第9页。

[18]同[4]第10页。

【参考文献】

王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版；

王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版；

王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；