土地管理方式范文

导语：如何才能写好一篇土地管理方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】石油企业；存量土地；管理方式

一、油田存量土地存在的主要原因

计划经济时期,我国企业一味追求产能，加上国家出台土地管理法的时间相对较晚，对土地使用限制不是很严格，对石油企业生产建设基本采用划拨土地形式，同时石油企业为解决广大职工家属的吃饭问题，与地方政府协商，通过联合开发的形式，通过改制，开垦了大量的荒碱地，供家属种田等。随着社会的发展，经济水平的提高和石油企业人员结构的变化及内部产业的调整，使原有的大量农业用地和工业用地成为现今的存量土地。进人到市场经济时期以来，我国逐步加大了土地管理的力度，规范了土地使用行为，严格了使用土地程序和审批程序。土地也由计划时期的资源和单纯的生产条件成为资产，土地的商品属性得到了前所未有的体现。这个时期，石油企业用地从过去计划经济时期的无偿用地，转变成为有偿使用，土地也成为石油企业生产经营重要的成本因素，石油企业内部也相应制定了用地、管地的各项措施。但也有存量土地的产生，如:石油企业内部企业调整关闭，老油区停产的老油气井及相应道路，由于石油企业老区的开发进入中后期，长停井、报废井也相应增多，造成了部分井场及井路、计量站、配水间等用地闲置。

二、油田存量土地管理存在的主要问题

2.1管理粗放现象。

由于历史上企业对土地实行的是分散管理体制，没有专门的土地管理部门，长期多头管理，致使基层单位对用地政策不了解，对守土有责的管理责任不明确。管理粗放。企业存量土地没有实施有效的管理，因而未建立起土地资产管理的系统制度。加之由于企业重组整合、机构调整、企业改制、结构调整、资产整合及土地管理机制不完善等原因，使原本就存在的土地权属不明、丈量不准等问题更加模糊。

2,2随意改变土地用途。

依法用地的观念淡薄，认为既然土地是国有的，企业也是国有的，所以从征用土地、到日常管理、到改变用途，比较随意，出现过各自为政、自主开发的现象。企业土地管理的五大职能不能有效行使，土地闲置或土地使用权放弃的问题依然存在，造成资源浪费。

三、油田存量土地管理的战略意义

市场经济条件下的土地已经成为商品，被纳人企业资产进行管理，土地作为企业的无形资产在石油企业经营中发挥着重要作用，它是石油企业生产经营成本的一部分，这部分资产使用和管理，影响着石油企业的经济效益。存量土地是土地无形资产的组成部分，也在石油企业生产经营中起到正负两个方面作用，盘活存量土地，使其发挥应有的作用，对石油企业经济效益的提高有着深远的影响。

首先，存量土地是石油企业的巨大财富，土地的价值是与经济发展的速度成正比的，特别是随着国家土地政策法律逐渐严格和规范，土地使用权的价值会越来越高，石油企业拥有这些土地无疑是增值的财富。目前，在我国沿海地区出现无地可供的情况下，我们石油企业能拥有存量土地，将给我们留下更多的发展空间。

其次，存量土地也会给石油企业生产成本带来压力，成为石油企业生产经营的一部分负担。这是由石油企业的特点所决定的，石油企业的部分废弃井、路及配套加热站、废弃变压器、废弃大管线、高压电支架、搬迁后基层队原址等占地。由于这部分占地地处偏远，重新利用难度较大或价值极低，往往成为石油企业的不良资产，这些不良资产不能为石油企业生产经营做出贡献，相反却是石油企业资源的浪费。

四、加强石油企业存量土地管理的主要对策

4.1构建新的土地管理模式

加强土地管理工作，要开展存量建设用地资源普查工作，组织石油企业各二级单位，全面详实地调查清理石油企业所属各单位的土地使用情况和存量土地情况，全面获取准确、可靠的土地利用数据和图件，要在尊重历史、面对现实、查清事实的基础上，调查历史档案，走访当事人，分析研究并及时解决出现的各种问题。在普查的基础上，建立完整的档案，明晰产权，并定期进行评估根据土地取得方式和用途等,分别建立存量土地档案，进行分析处理，区分土地地理位置，初步确定今后调整使用方向。不断完善管理制度，严格土地管理，大力开展土地调查登记，提高土地管理水平，努力做好土地规划，积极规范土地利用处置，促进土地资源的集约利用，构建新型土地管理模式。

在对土地管理工作组织普查整顿的基础上，建立完善的地籍管理制度，推动油田矿区存量土地管理的根本转变。以土地使用权管理为主线，加强地籍管理和土地监察工作，依法管好土地；以土地综合利用规划为依据，加强用地管理和土地经营，集约用好土地；以土地管理信息系统为载体，掌握总量，摸清存量，管好变量，实现土地管理水平的新跨越；以推进土地管理队伍专业化为目标，完善体系，转变作风，提高素质，提高队伍的整体战斗力。

4.2加快完善土地权属工作，加快办理无证土地初始登记。

彻底清查未进行初始登记的无证土地现状，清理土地地籍档案，分析无证土地形成原因，研究办理土地登记的措施，根据办证的复杂程度，安排办证工作进度计划和资金投入量，积极争取政府土地行政主管部门的支持和相关单位的配合。

4.3建立和完善土地资产的经济核算体系。

设计专项统计科目，逐年登记汇总，并按照会计准则的有关规定，设置会计科目进行核算运作，加强土地资产价值管理，为土地资产的宏观管理、制定用地规划等提供决策依据。石油企业许多二级单位及所属基层单位住地与本地区的主要道路和商业区相邻。这些土地的商业价值很高，可以根据国家土地政策及企业的实际现状，办理相应的出让手续进行商业开发。这样不仅可以有效地盘活土地资产，使其发挥应有的作用，而且可以为石油企业增加新的经济增长点，分流安置石油企业主业下岗职工。既盘活了土地资产避免了浪费，又促进经济效益的提高。

4.4石油企业农业用地实行内部承包的方法继续耕种

随着石油企业内部深化改革和人员结构变革，石油企业各级单位的农场，由于受投入成本大，产出效益低等原因的影响，有些已没人耕种，大面积的农田荒废或改作它用，石油企业还需支付部分资金进行看护和管理，给各单位造成很大压力。这些农田的荒废和闲置不仅给国家造成浪费，而且也是国家法律不允许的(闲置土地当地政府有权无偿收回)。为此，应继续使用这部分农业土地，可以变过去的集体种植为个人或几个人承包的办法解决，利用下岗人员每年向石油企业交纳承包费的方法，调动富余人员的积极性，在有效解决石油企业部分职工下岗再就业问题的同时，使土地发挥基本的效益，从而盘活农业存量土地。

4.5打造高素质的土地管理队伍。

随着改革的深入和企业的发展，企业面临的土地管理任务很重，根据土地管理的实际情况，应进一步完善土地管理的机构建设和岗位设置，选配工作作风正、业务能力强的管理人员，充实和加强土地管理工作；健全完善激励和约束机制，加大考核和奖惩力度，充分调动土地管理人员的积极性和创造性；加大土地管理队伍的培训力度，提高土地管理人员的业务水平。

参考文献：

[1] 岳隽.深圳市存量土地二次开发利用策略研究[J].科技创新导报,2009,(25).

[2] 黄鹏,郑巧凤.我国土地利用和管理形势政策研判[J].中国国土资源经济,2011,(03).

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关键词:房地产管理途径实施方式

房地产工程管理一方面是房地产工程质量的重要保障手段，另一方面也是房地产工程安全的可靠保障。近年来随着我国经济社会的持续发展，人们对房地产居住环境的实用性、安全性以及美观性等方面的要求越来越高。通过提高房地产工程管理水平来保证房地产项目的质量与安全，越来越受到人们的重视。

1房地产工程管理的具体内容

1．1成本管理

成本管理是对建筑工程项目的造价进行事先的估算、概算、预算、控制、分析与核查，具体来说，成本管理主要包括计划成本、预算成本、实际成本的管理。成本管理与建筑项目的经济效益直接相关，在进行成本管理时，工作人员需依据项目的具体分工，将项目的成本控制作为一项重要的工作来展开，必须健全以项目经理为核心的成本管理体系。

1．2质量管理

质量管理是房地产建筑工程管理的核心内容，其管理水平的高低将会直接影响建筑工程项目的经济和社会效益。在质量管理工作中，建筑施工单位要深入贯彻落实科学高效的原则，科学管理，精心安排，在控制进度目标的前提下，保证每一道工序的质量都符合要求，最终满足项目竣工验收的各项要求。1．3安全管理安全管理工作是项目施工管理上缝会必提的话题，安全出了问题，一切成果将付诸东流，管理者一定要坚持预防为主、安全第一的原则，对管理与施工人员加强安全教育，严格进行安全检查，加强对设施不安全状态的及时排查和管控，强化管理人员及施工人员的安全意识，明确安全管理责任，加强安全管理监督。建立严密的安全管理体系，是尽量避免安全责任事故发生的重要制度保障。

1．4进度管理

进度管理是项目管理当中一个非常重要的过程。通过分析进度过程可以了解项目的实施目标和施工周期，从而为及时采取应对措施提供保障。在进行项目管理的过程中，要合理安排好各分部、分项及检验批施工的衔接，在确保安全、质量、合理成本的前提下，保证工程进度按期完成。

2房地产工程管理现状问题

2．1前期工作的现状

目前的很多房地产开发项目在具体实施的过程中，会出现许多设计变更的情况，究其原因，主要是房地产项目在设计阶段由于受到一些主客观因素的影响，设计单位往往会忽视了已建项目使用过程中出现的一些质量通病，施工图阶段存在一些设计上的缺陷，这些缺陷在施工过程中未被施工管理者及时捕捉而及时做出变更，造成项目在质量、观感及使用功能上一些问题的出现。

2．2招投标管理的现状

目前部分房地产企业为了获取更大的经济利益或是因为某些特殊的原因，往往会在招标的过程中采取一些不合适的方式来确定总包单位。比如部分建设单位在实际招标过程中，往往对投标企业存在一定程度上的倾向性或排斥性，最终真正中标的施工单位其实许多都是挂靠具备房建资质企业的“游击队”，他们的技术装备、施工力量及技术水平很多时候并不一定能够满足建设单位项目建设的要求，必然会影响了工程的质量及工期。

2．3建筑材料选型现状

目前很多建设项目的建筑材料在采购环节上也存在一些问题，如在选材时没有通过招标或是货比三家的方式进行材料选购，而是一次竞标、多次跟标持续使用一些问题建材及设施设备，甚至有的企业为图省事，直接和供应商建立长期的合作关系，而对其建材及设施设备质量的好坏并不关心，致使建筑工程的质量得不到基础的保障。

2．4施工安全管理现状

建筑工程现场施工过程中，施工安全管理是最关键的环节，也是企业开展安全生产活动的基础。目前，部分企业还是缺乏足够的安全管理意识，并未配备相应的安全设备及安全管理人员，现场施工人员缺少必要的安全培训工作，施工现场存在安全隐患，甚至导致安全事故的发生。

2．5施工人员素质现状

近些年，随着我国社会经济的不断发展，人民的生活质量也有所提升，对物质、精神层面的要求发生相应转变，人们对房屋建设不在只限于遮风避雨，对建筑房屋的舒适度、美观性提出更高要求，这就要求房建工程施工人员必须掌握更新、更多的施工技术和方法。但是，目前建筑施工人员大多数都是一些文化水平不高的农民工，多数人员并没有接受正规的培训后就匆匆上岗，对施工的一些工艺流程、技术要求并不了解，甚至有些无法根据施工图纸展开施工，这也成为影响建筑工程质量的重要原因。

3完善房地产工程管理的途径与具体方式

3．1物业前期介入施工管理

项目实施期间，建设单位如能够提前引进物业管理公司，参与施工进度的过程跟踪，及时发现一些以前管理项目中存在的一些设计缺陷上的共性问题，及时向建设方提出设计优化方案，避免造成投资浪费。

(1)建设单位要提前通过招投标或直接委托的方式确定项目物业管理实施单位，并签订《前期物业服务合同》。

(2)物业公司设立项目前期物业管理机构，组建一批物业管理经验丰富的人员，根据不同专业要求安排相关人员配合监理介入施工过程管理，明确各类管理人员的岗位职责，根据施工的不同阶段及时发现以往管理项目中存在的一些设计缺陷的问题，及时向建设单位提出设计变更建议。

3．2选定施工实力较强的总包单位

建设单位要切实依照招投标法的相关要求，从房地产项目的建设总体要求出发，依法依规确定具有较强施工实力、能够真正满足项目建设需求的总包施工单位，为项目在后期实施过程中的成本、质量、安全、进度等环节的管理奠定了基础。

3．3完善施工过程中的成本控制体系

房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要手段，只有将房地产开发项目的成本控制好，才能节约房地产开发项目在施工过程中的成本。房地产的开发项目是一项巨大的系统工程，对费用的要求非常大，如果控制不好成本的话，很容易导致房地产开发商出现亏损的现象。由此可知，房地产开发项目实施过程中的成本控制和管理是非常重要的。在房地产开发项目管理的过程中存在很多的环节，为了更好的对房地产开发项目管理的成本进行有效的控制和管理，必须对房地产开发项目管理的各个环节进行成本的管理和控制，即在策划、设计、发包以及施工的所有环节进行成本的管理和控制，只有这样，才能更好的节约项目施工过程中的成本，提高经济效益。

3．4加强施工过程的质量管理

提高施工人员的工作积极性和责任心，强化施工人员的技术培训，提高施工人员的技能水平和质量意识，做好重点工序和上下道工序交接的衔接工作，确保每道工序质量都能确保合格，不将质量问题带入到下面的工序中，发现存在质量问题的工序要及时返工。另外，还要加强材料管理，要选用质量符合要求的施工材料进行施工，发现有质量问题的材料要果断拒绝使用。采购环节必须选购符合质量要求的施工材料，这样才能真正保证工程的质量。

3．5加强施工现场安全管理

(1)建立完善的安全管理制度，将各个环节的安全管理工作落到实处，让每个员工均认识到安全管理的重要性，提升自身责任感。同时，施工企业要制定针对性的奖惩制度，确保工程安全管理责任到人。做好施工现场安全检查工作，一旦发生施工安全事故，及时追究相关人员的责任。

(2)加强施工现场安全监督检查力度，有效消除建筑工程施工安全隐患，做好安全事故的预防工作，将事故隐患扼杀在萌芽状态。做好建筑工程施工安全检查工作，定期或不定期对施工现场实施安全检查，从根本上加强施工现场安全管理。

3．6进度控制管理

加强工程进度跟踪管理，对照施工进度图的安排跟踪各个阶段的时间节点，落实好分工制度，所谓的分工制度也就是说把每一项具体的建筑工程施工责任和任务明确到每一个施工人员身上，促使施工人员意识到自身的任务和责任，进而提升其施工的效率，还可以结合相应的激励制度来给予表现优秀的施工人员一定的奖励，进而调动施工人员工作的积极性。

3．7强化装饰装修阶段的管理

房地产项目的发展趋势都是交付精装房，目前大多数的新建项目交付标的都是精装房，精装房的一个重要过程就是装饰装修，此阶段管理的重点主要在于现场的人、材、机、技术、管理等资源的全面应用，要求现场管理者凭借丰富的管理经验，发挥超强的施工管理能力，严格履行质量监督职责，实现全员、全方位、全过程的有效控制。主要做法有:

(1)项目开工前必须实行严格的图纸会审制度，项目管理者要组织建设方、设计单位、监理单位的项目技术负责人以及各施工班组的施工班组长参会，参会前需熟悉图纸及施工现场的实际情况，根据实际情况提出施工意见，尽量减少错、缺、矛盾等问题的出现，图纸会审结果出具会议纪要，到场人员签字确认;

(2)各工序要有明确的质量责任负责人，签定质量责任状，从工人选用、材料选择、施工完成、维护保养等多方面明确其责任，加上项目管理者的质量监督和控制，综合运用经济及人性化管理方式保证施工质量。与此同时，有针对性地加强对新技术、新工艺、新工人的技术指导，确保装修施工目标的全面实现;

(3)根据施工组织设计以及现场实际情况，采用PDCA管理方法，及时改进关键工序工艺，调整并确定合理、有效的施工进度并跟踪落实;

(4)实行样板制度，以利于大面积装修项目有统一质量标准参照，并按作业指导书和质量验收规范要求，预防质量通病在施工项目上发生。

3．8成品保护的管理

施工单位针对各道工序必须采取有效的成品保护措施，在竣工验收、交付使用之前，均要认真做好终端产品的成品保护，措施主要包括:保护、包裹、覆盖、封闭、贮存等几种方式，具体采用何种保护措施需要根据被保护对象和施工现场的实际情况确定:

(1)保护。提前采取保护措施，以防止成品可能发生的损伤或污染;

(2)包裹。就是将被保护物包裹起来，以防损伤或污染;

(3)覆盖。就是使用表面覆盖的办法防止堵塞或损伤;

(4)封闭。就是采取局部封闭的办法进行保护;

(5)贮存。对有环境(如温度、湿度、通风、清洁、采光、避光、防鼠、防虫等)要求的物资，采取仓库保存的方式进行保护。

4结束语

综上所述，对于房地产建设工程项目管理工作来说，当前存在的问题和缺陷还是比较多的，这些问题和缺陷的存在必须要在后续的相关管理工作中予以高度的关注，才能够不断提升房地产管理项目的水平和价值。

参考文献

［1］车永红．浅论建筑工程施工质量的全过程控制［J］．中国高新技术企业，2008(02)．

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【关键词】房地产市场；宏观调控；土地市场管理；市场监管

一、土地市场管理对房地产调控的影响

我国实施房地产调控政策以来，一直都伴随着土地市场管理制度的变革与调整，这是因为土地政策始终都是影响房地产市场价格以及走向的最关键因素，对房地产市场调控的影响主要体现在供求关系、供给结构以及房产价格等方面，并在一定程度上决定了房地产市场的走向。

1、影响供求关系

在房地产市场上，土地始终是房地产发展最重要的生产要素，无论是土地供应的总量，还是土地供应的布局，都会对房地产市场整体或局部的供求关系产生十分明显的影响。例如，国家或地方政府通过对土地规划的调整，能够对房地产市场上的土地供应量进行控制，可以实现对房地产市场供应量和投资量的调节，进而对影响到房地产市场的供求关系。同时，政府还可以通过对土地供应节奏的调整，影响供求关系中新增房地产的供应速度和上市节奏。

2、影响市场供给结构

在政府的土地供应计划和市场管理政策中，经常通过对土地供应结构的调整来实现对房地产市场供给结构的调整，进而达到抑制房价过快上涨等目的。例如，近年来国家加大了对保障性住房的土地供应，使得保障性住房的入市量在不断增加，商品房的供给速度得到一定程度上的放缓。因此，房地产市场上商品房与保障性住房的供给结构近年来也发生了很大的变化。

3、影响房产价格

毋庸置疑，土地价格是影响房产价格的一个最重要因素，地价的上升或下降，将会影响到房价的上涨或下跌，国家通过一系列的土地市场管理措施，能够对房地产市场的房价进行调控。从房地产市场的地价构成看，主要包括了取得成本（拆迁费用和征地补偿安置费用）、开发成本和政府收益（土地纯收入和相关税费收入三部分，其中开发成本和取得成本呈现出一定的刚性特征，因此对房价的影响相对固定，进行调控的余地也不是很大，但政府收益部分的调控空间却非常大，对房产价格的影响是非常明显的。

4、影响行业发展

由于我国土地资源的稀缺性，土地资源在我国城镇化进程中的重要性表现的越来越突出，土地市场管理的趋势将会直接影响到我国整个房地产行业的发展。在房地产市场的调控上，尤其是在土地供应总量、供应结构和供应价格方面，将会直接决定我国房地产市场行业发展的走向。

二、土地市场管理存在的缺陷

1、制度缺陷

长期以来，由于我国受计划经济和城乡二元结构体制的影响，在土地的市场管理制度中仍旧存在很多计划经济体制的一些特质和制度上的缺陷。我国的房地产土地所有权制度以我国的公有制为基础上，土地所有制形式与整个生产资料所有制形式基本吻合，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，这为我国的基本建设和政治稳定奠定了重要基础，但是土地资源是分散在全国各地的，所有土地的出让、转让以及开发利用等权利都是由地方政府代为行使的。但是，现有的土地市场管理制度并没有对中央政府如何行使对城市土地的所有权，中央政府与地方人民政府如何划分产权等一系列问题在法律上和制度上做出明确的界定，这就容易引起中央政府与地方政府在土地市场管理上的矛盾和冲突。例如，现在出现的城市土地国家所有权在经济上难以实现、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成为事实上的所有者、寻租行为和腐败等一系列问题，都是由于我国土地市场管理制度存在的缺陷引起的。此外，由于受城乡二元结构的影响，国有土地与集体土地的地位是不平等的，二者之间所有权的转移也违背了市场经济条件下等价交换的原则，农村集体土地明显处于相对“弱势”的地位。

2、市场缺陷

十多年来，政府虽然采取了多样化的土地政策、金融政策和监管措施对房地产市场进行规范和调整，但是由于市场经济具有盲目性、滞后性的特征，加上我国房地产市场的特殊性，导致我国的房地产市场比较复杂和混乱。如开发商捂盘惜售、制造虚假抢房假象、囤地与炒地，高收入居民炒房等都与市场固有的缺陷存在很大的关系。同时，由于我国行业制度和监管措施的不到位，有些开发商通过收取订金、认购等方式对一些并没有取得预售许可证的商品房进行销售，有的开发商存在非法集资的行为，资金链断裂后直接“跑路”，这都在很大程度上损害了消费者的利益。在土地的开发环节，有的房地产企业违规进行超容积率开发，擅自改变地产项目的规划设计指标，房屋及配套设施质量低，导致消费者投诉的问题屡见不鲜。

三、房地产土地市场管理策略

房地产土地市场管理是一项长期性、复杂性很强的系统工程，市场管理制度上的细小变化都有可能导致多方利益关系的变化。因此，为了实现更好的房地产市场调控效果，要综合利用土地价格、土地税收、土地金融等政策手段，制定科学的土地市场管理策略。

1、土地价格

土地价格是影响房产价格和房地产市场供求关系的重要因素，加上我国土地资源的稀缺性，如果不采取有效的土地价格管控政策，容易造成我国土地价格的不正常波动，进而影响到房地产市场调控的稳定性和有效性。因此，土地管理部门必须强化土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，促进土地的集约化利用，增强土地在收购、转让、拍卖、征用、置换等环节的监控，在充分发挥市场机制作用的前提下，通过有效的调控手段，确保土地价格处于合理的水平。

2、土地税收

土地税收作为土地管理的重要手段，也可以直接参与到房地产市场的调控当中，目前的土地税收政策主要包括取得税、流转税和保有税三个方面。在利用土地税收对房地产市场进行调控时，要根据当地房地产市场的发展情况进行合理的运用。例如，土地所得税的增加会增加房地产开发企业的土地成本，因此会导致房价的上涨，这在房价上涨过快的地区，不能再增加取得税；如果想增加市场上的土地供应量，则可以增加保有税、降低流转税，提高土地所有者的土地持有成本，使开发商倾向于土地的转让和开发。

3、土地金融

在目前我国的土地市场管理体系中，土地金融政策主要表现在土地的抵押贷款政策上。当政府放宽土地抵押贷款政策限制时，房地产开发企业的贷款数量就会增多，进而带动房地产开发项目的上升；反之，当政府实现紧缩性的土地抵押贷款政策时，由于房地产开发企业获得贷款的难度上升，进而导致房地产开发数量的减少或开发速度的放缓。此外，受土地供求关系的影响，土地本身可以成为投机转让的对象，这时的土地金融政策可以直接作为房地产调控的手段，如加强对土地转让的控制，可以限制土地的炒作，避免土地价格的过快上涨，进而起到对房产价格的平抑作用。

四、结论

综上所述，中国的土地管理问题看似是如何进行土地资源的高效利用的简单问题，但是其实际复杂程度已经超出了很多专家的想象，其根源就在于中国的土地市场管理不仅关系到中国经济发展和社会稳定的大局，还存在各方利益之间的博弈。基于土地管理中的市场缺陷、制度缺陷和国家对房地产市场调控力度的加强，相关部门必须对我国的土地市场管理问题进行重新、全面的审视，加快相关法制的建设和制度的完善，有效协调各方之间的利益关系，为我国的房地产行业营造良好的发展环境，为中国未来的改革提供真实的源动力。

参考文献：

[1]赵俊敏.土地储备在房地产市场价格调控中的应用[J].华北国土资源，2012，（6）： 115-117.

[2]言如， 晓兵. 巩固房地产市场调控成果[J]. 重庆国土房产， 2012， （4）： 31.

[3]郑亚伍.宏观调控下土地政策对房地产市场的影响[J].上海房地， 2007， （3）： 48-49.

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随着我市经济社会的快速发展和围涂工程的不断推进，围涂过程中重视了一些新的问题，主要反映在：对已围和将要围成的土地，开发方向、功能布局等均缺乏前瞻性的规划，现有的“市滩涂围垦总体规划”中所拟定的围垦土地功能布局，已难以适应我市经济社会发展实际所需的土地功能，新的围垦土地使用规划又没有及时跟上，已围土地的开发利用相对滞后，加上围涂缩小了塘外滩涂的养殖面积，给擅自利用已围土地的群众提供了时间和借口，导致群众在已围和将要围成的土地上乱开乱挖擅自开发问题的发生，特别是徐家浦两侧围涂工程浦至四灶浦近5万亩围涂地和陆中湾两侧围涂工程的将围土地上，群众擅自开发问题更为突出。问题发生后，沿海属地镇政府和围涂属实施单位虽然做了大量工作，但收效甚微。目前，这一问题不及时解决，既会给已围土地和将要围成的土地开发利用增加难度，也会对盲目的群众造成较大的经济损失。

建议、办法和要求：

1、市政府要高度重视已围和将要围成土地未开发前的管理和利用问题，协调处理好市镇两级的管理关系，明确管理责任单位、管理职能和开发利用原则。

2、市综合部门会同市土地管理部门，根据我市经济社会发展的用地需求，抓紧编制已围和将要围成土地的开发利用规划，明确土地的开发利用方向，土地功能布局，以及开发利用的时限。

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一、关于土地交易机构的性质及运作方式问题

土地交易机构是交易场所和组织主体的统一，既不能成为其他中介机构的交易平台，在土地交易组织方面也具有行政指定的相对垄断权，并不纳入竞争领域而与其他中介机构成为平等的市场主体。我市设立的土地交易机构，应充分考虑场所和组织主体的统一性，配置好相应从事评估、拍卖、招标等方面的工作机构和专业人员。

二、关于必须进场交易的土地使用权内涵问题

（一）关于必须进场交易土地使用权范围。对必须进场交易的土地使用权范围，应严格按省《规定》执行，包括：（1）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地（不含工业厂房用地）的土地使用权出让；（2）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）；（3）以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金；（4）为实现抵押权而进行的土地使用权转让；（5）工业厂房用地和经营性用地以外的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让，也必须在土地交易机构公开进行。

（二）关于土地使用权的内涵界定。根据省《规定》的精神，土地使用权与经开发建设形成房地产所占有的土地使用权是有区别的。对此，可以投入建设资金占工程总投资比例25％为界限，未达到25％的界定为纯土地使用权转让，达到25％及以上的界定为房产（即因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，下同）转让。

三、关于国有（集体）性质房地产转让涉及有关问题

（一）关于国有（集体）企业整体产权转让涉及的房地产交易。根据国家国资委、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》（国家国资委令第3号，以下简称《办法》）及《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》（粤府〔*〕75号）规定精神，考虑企业整体改制产权的不可分割性和改革的特殊性，该类转让可在国土（房产）部门参与改制方案审查的前提下，以整体处置方式直接进入产权交易市场交易。

（二）关于单位转让单一国有性质房地产（集体性质房产参照国有性质房产执行，下同）的交易。采取以下方式处理：一是属纯土地使用权转让的，依照省《规定》在土地交易机构交易；二是属房产转让的，可在产权交易市场和房地产交易市场选择其一进入交易，具体由国有资产监督管理机构指定。

（三）关于国有（集体）性质房地产转让的程序。可按转让类型适用不同的程序规定，属单一纯土地使用权转让的，依照省《规定》的程序进行，国土部门负主要监督责任；属整体转让和单一房产转让的，按国家的《办法》和市的《意见》规定的程序执行，国有资产监督管理机构负主要监督责任。有关房地产依法转让完成后，凭交易机构出具的交易凭证，国土（房产）部门方可给予当事人办理变更登记手续。

（四）关于特殊类型的国有性质房地产的转让。一是金融类企业国有性质的房地产转让，属纯土地使用权转让的，进入土地交易机构进行；属房产转让的，凭其出资人或授权经营人的批准文件办理房地产变更登记手续。二是外地（包括中央、省驻汕）单位的国有性质房地产转让，应按规定要求其进入交易机构（属房产转让的可不在本市产权交易机构交易），国土（房产）部门凭交易机构出具的交易凭证办理变更登记手续。

四、关于有关遗留事项的处理办法

对在我市《意见》实施前已转让但未办理过户手续的房地产和照顾内部职工转让的房产等情况，考虑到其大都有历史原因，根据依法办事和实事求是相结合的原则，对此类遗留事项按以下办法处理：

（一）对在我市《意见》实施前已转让但未办理过户手续的国有（集体）性质房地产，按以下处理原则处理：1、属省《规定》生效前已转让的纯土地使用权，根据法律不溯及以往的原则，按有关部门核准（备案）文件和合同约定执行，不须再进场交易；2、属《意见》实施前已转让但未办理过户手续的房产，按有关部门核准（备案）文件和合同约定执行，免予进场交易；3、属省《规定》生效后已转让的纯土地使用权，以及《意见》实施前未经有关部门核准（备案）转让的房产，应一律进入交易机构重新依法交易。

（二）对在我市《意见》实施前国有（集体）单位照顾内部职工已转让但未办理过户手续的房产，凭单位及单位主管部门的证明及转让合同办理有关变更登记手续，免予进场交易。

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为落实《北京市人民政府关于采取紧急措施控制北京市大气污染的通告》的精神，做好本市房屋拆迁工地的环境保护工作，改善首都大气环境，现就有关问题通知如下：

一、任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须按照本通知及国家和本市有关拆迁、环保等政策规定，做好拆迁工地的环境保护工作，并承担相应的责任。

二、市房屋土地管理局主管本市房屋拆迁工地的环保工作，负责本通知的组织实施和监督检查。

各区、县房屋土地管理局按照本通知的要求，对本行政区域内房屋拆迁工地的环保工作进行管理、监督和检查，及时处理拆迁工地有关环保问题。

三、拆迁人、房屋拆除实施单位及其他相关部门应当充分认识做好拆迁工地环保、促进首都大气治理工作的重要性，并根据通知规定具体实施规程，加强领导，落实环保管理主管领导及具体责任人。

四、房屋拆迁工地环保责任，由拆迁人承担。拆迁人向区、县房地局申请办理房屋拆迁许可证时，应当与区县房地局签订工地环保责任书。

五、拆迁人委托其他单位拆除房屋的，应当在委托协议中明确拆迁工地相关的环保措施。拆迁人对受托单位实施房屋拆除过程中引起的环保问题，承担责任。

六、拆迁人或者其委托的拆除实施单位应当制定房屋拆除施工方案。房屋拆除施工方案应当提出具体的防止扬尘、渣土清运等环保及相关安全技术措施，明确拆迁工地具体的环保要求和环保责任人，并报房地局备案。

七、拆迁人或者其委托的拆除实施单位应当按照经房地局批准的拆除施工方案进行施工。拆迁工地应当符合下列要求：

（一）拆迁工地主要出入口应当设立标牌，标明拆迁人、拆除施工单位、环保负责人、拆除时限等内容。

（二）拆迁工地外围应当设置围档，防止物料、渣土外逸，并及时清理工地外围道路上外逸或者遗撒的渣土，适当洒水，防止扬尘。拆迁工地围档高度不得低于1.8米。长安街沿街拆迁工地的围挡使用金属板材，二环路以内拆迁工地的围档应当使用软质板材。

（三）拆迁工地应当经常保持清洁卫生，拆除房屋过程中应当随拆随洒水，避免大量扬尘。对拆除楼房的施工垃圾，必须设置封闭式临时专用垃圾道或者采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。

（四）拆迁工地渣土应当设专门人员管理，定期洒水和清扫，并配备必要的洒水、排水设施。拆迁工地的垃圾应当及时清运，现场垃圾堆放总量不得超过60立方米。加强监督，防止渣土堆形成生活垃圾。

（五）渣土清运车辆应当按照规定单装载，苫盖严格密，沿途不得遗撒。拆迁工地出口应当设置冲洗车轮的设备，确保出入车辆不带泥。

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贵局《关于免收土地权属调查地籍测绘费的函》（京狱函字〔1998〕44号）收悉。经我局研究并请示国土资源部地籍司，现函复意见如下：

一、监狱管理局系统劳教场所用地属于国家行政划拨用地，其用地权属性质为国有土地。应按国家有关法律规定确权登记。

二、“监狱用地”是指监所建设占用使用的土地，亦属于特殊用地。根据1990年7月21日国家土地管理局《关于土地登记收费及其管理办法》第七条规定，监狱用地免收土地权属调查地籍测绘费。

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关键词：地方政府；人力资源管理；观念随着我国改革开放的不断深化，人们的思想进一步解放，民主观念深入人心，中央和各级地方政府对公务员系统人力资源管理有了新的认识。地方政府在日常的工作中承担了很大具体的工作，需要提高人力资源管理工作，从而不断发挥政府职能。从当前大环境中来看，由于在以往的管理中地方政府对人力资源管理的不重视，没有全面的了解，地方政府的工作效率降低，在今后地方政府必须要创造相应的人力资源发展环境，为提高人力资源管理水平服务。

一、地方政府人力资源管理中存在的问题

1、缺乏人力资源管理观念

人力资源管理指的是用现代化的方式，对人力、物力等进行合理的组织、调配，从而使他们能保持最佳的比例，不断挖掘人的潜能，调动人的积极性，从而使他们在工作中能更好的发挥聪明才智。但是从我国地方政府长期的运行中来看，由于受到政治和传统的影响，在工作中往往比较保守，在对待新问题的时候往往没有创新精神。另外，在各种制度的执行过程中柔性管理比较严重，导致很多的制度不能得到有效的执行，这也往往是地方政府发生的重要原因。

2、激励机制欠缺

地方政府人力资源管理激励机制主要包括升迁、福利、保险等等，当前地方政府激励机制不完善也是造成人力资源阿滚利效率不高的一个重要原因。第一，地方政府激励管理比较落后，没有对当前的时代有新的认识，也不能很好的了解人的需要，不能很好的采用现代化的激励手段。第二，正激励和负激励的比例不协调，在当前地方政府的激励中都是以正激励为主，负激励的作用并没有发挥出来，市政府工作人员没有压力。第三，晋升制度不明确。地方政府晋升制度不明确是导致相关人员工作积极性不高的一个重要原因，很多人员认为在晋升中缺乏公平性，导致升迁激励适得其反。

3、没有建立完善的人力资资源管理制度

虽然在当前我国已经有了《公务员管理暂行条例》，但是对于地方政府来说，在日常的工作中遇到的问题是比较多的，很多地方政府并不能很好的将这些条例结合自己的实际情况制定适合自己的更具操作性的细则，导致很多条例与实际不符，不能真正发挥作用。另外一方面，在人力资源管理中，这些法律政策的执行力比较低，很多制度的落实性不高，这也是我国政府部门管理中的一大弊病，人情化管理现象比较严重，从而导致制度不能得到贯彻和实施，使国家的法律政策实施受到很大的影响。

4、监督不到位

对于人力资源管理来说，监督是一个非常重要的环节，但是地方政府在人力资资源管理中并没有完善的监督机制。第一，虽然当前对地方政府人力资源管理监督的主体比较多，但是他们的力量比较分散，没有形成合力，无力监督、不愿监督的情况严重。第二，监督体制的独立性较低，在监督中由于权力不独立，导致监督效果降低。第三，监督中没有健全的法律作保障，可操作性不强，监督中的弹性空间很大，人治的现象严重，监督的作用发挥不明显，从严重影响了我地方政府的人力资源管理。

二、地方政府如何加强人力资源管理

1、创新思想，树立人员资源管理观念

在新时期，人力资源管理对政府职能的发挥产生的影响是非常重大的，加上社会经济形势也有了新的变化，所以地方政府应该转变思想，树立适合当前社会实际的人力资资源管理观念，要树立以人为本的理念，在工作中要摒弃旧的传统和思想，要帮助行政工作人员确定自己的发展目标。在制度建设上要结合当地的实际情况，制定一些与当地政府发展相适应的人才发展规划，保证地方政府人力资源管理目标的实现。

2、建立科学的用人机制

地方政府要加强人力资源管理水平就需要建立科学的用人机制。第一，在用人方面要依法办事，在政府相关职务的任用中要通过严格的选拔机制，坚持公开、公平的原则，对公务员考核录用支墩要严格执行，在实际任用之前要通过公示，有效避免用人中的现象。第二，采用多种形式的任用制度。地方政府除了公务员考试等情况，还可以使用竞争上岗、聘任制等形式，吸纳更多优秀的员工加入到自己的队伍中。

3、完善人力资源培训机制

地方政府应该以未来自己的发展方向，不断完善自己的培训机制。第一，对培训工作的对象、目的等要明确，并且要做好培训工作、第二，地方政府在开展培训工作的过程中要有一定的计划性和层次性，要明确培训的重点。第三，要创建学习型的政府，要对地方政府人员情况有深入的了解，然后针对行政人员工作薄弱环节开展培训工作，整体上提高政府形成人员的工作能力。

4、优化激励机制

要优化激励机制应该三个方面进行：第一，要建立严格的考核机制，考核是激励机制实施的基础，地方政府要根据自己的实际情况，对不同的工作岗位制定科学的考核指标，对工作人员的工作绩效进行准确全面的评价和考核。第二，制定完善的激励制度。地方政府要以自己的实际情况为基础，本着公平的态度建立激励制度，不仅要制定一些物质方面的奖励和惩罚，还需要制度一些精神方面的奖励，给工作人员更多的升迁机会或者是学习培训的机会，从而有效提高他们的积极性和创新精神。

5、加强监督

要对地方政府人力资源管理活动进行监督必须要有完善的监督体系。第一，要保证地方人大的独立监督地位，因为地方人大是地方政府权力的来源，所以他们对地方政府活动有监督的权利和义务，所有由他们进行监督是非常合理的。第二，要积极倡导非政府组织对政府人力资源管理的监督，对不合理的地方要提出来。第三，要加强宣传，通过法律规范让群众参与到监督中来，规范地方政府人力资源管理行为。

结论：

在当前地方政府人力资源管理中存在的问题还是比较多的，地方政府要提高自己的人力资源管理水平需要不断完善人力资源管理结构，建立完善的人力资源管理制度，加强人力资源管理培训，建立起完善的人力资源培训体系，从而不断提高地方政府的行政管理能力。（作者单位：赣南医学院人文社科学院）

参考文献：

[1]王立甲，王星林我国基层政府人力资源管理存在的问题及对策[J]产业与科技论坛，2010（05）

[2]张晓敏我国基层政府人力资源管理存在的问题及对策[J]淮海工学院学报（社会科学版），2011（19）

篇9

    为了进一步加强对出租房屋的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和（京地税征（1996）261号）《北京市地方税务局关于税款征收基本方式的暂行规定》及（京地税征（1997）389号）《委托代征税款管理的暂行规定》的规定，经市地方税务局和市房屋土地管理局共同研究，决定由区县地方税务局委托区县房屋土地管理局代征出租房屋应纳的税款。现就有关事项明确如下：

    一、本通知前尚未开展委托代征工作的区县地方税务局应与本区县房屋土地管理局签订《委托代征协议书》，并向其发放《委托代征税款证书》，委托其代征出租房屋应纳的房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税。双方应严格遵守《委托代征协议书》的规定，做好委托代征工作。

    二、本通知前已委托区县房屋土地管理局、外来人口管理处或街道办事处等单位代征出租房屋应纳税款的区县地方税务局，可继续委托上述单位代征出租房屋应纳的税款，但应与代征单位重新签订本通知所附的《委托代征协议书》，重新向其发放本通知所附的《委托代征税款证书》，除代征房产税、城镇土地使用税外，一并代征营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税。

    三、各区县地方税务局已委托区县房屋土地管理局以外的其他部门代征税款的，应与本区县房屋土地管理局签订协税把关协议，委托其在进行房屋租赁的年检时，对出租房屋的纳税情况进行把关；对未按规定纳税的，由区县房屋土地管理局代征税款，并由区县地方税务局按照征管法的有关规定予以处罚。委托区县房屋土地管理局代征税款的，也应由其在进行房屋租赁的年检时，对出租房屋的纳税情况进行把关。

    四、委托、受托双方应认真履行委托代征协议，严格遵守《委托代征税款管理的暂行规定》。

    五、各区县地方税务局、房屋土地管理局应切实加强联系，密切配合，根据本区县的实际情况，建立资料交换制度，互相通报情况，并定期开展对出租房屋的联合检查，共同做好对出租房屋的管理工作。

    六、北京市地方税务局京地税二〔1997〕16号《关于印发〈北京市地方税务局委托代征房产税、城镇土地使用税管理办法〉的通知》同时停止执行。

    附件：

    1、《委托代征税款协议书》（略）

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【关键词】百度地图API;固定消防设施;地理信息;管理

1.前言

在消防监督检查和火灾扑救过程中，建筑固定消防设施的完好与使用十分重要。当前消防部门依靠传统的水源手册及重点单位手册，不仅携带不便，而且查询效率不高，且后期信息更新，维护复杂。而采用传统的GIS平台，搭建地理信息系统，搭建复杂，周期长，建设维护成本高，技术要求高，且不利于作战消防中队随车携带。采取本文所提出的技术路线设计，可以较方便地实现区域内固定消防设施的地理信息系统方面的应用，且便于消防部门监督检查，便于消防中队随车携带，用于实战。

我们利用百度地图API电子地图，应用其接口创建固定消防设施地理信息系统，这样可以更加便利准确的以手机移动终端的形式，查询消火栓、消防泵房等固定消防设施的资源信息。

2.百度地图API简介

百度地图API是一套由JavaScript语言编写的应用程序接口，它能够帮助在网站中或移动平台中构建功能丰富、交互性强的地图应用。百度地图API包含了构建地图需要的各种基本功能，提供了诸如本地搜索、周边查询、路线规划等数据服务。百度地图API自1.1版本起开始支持iPhone、Android这样的移动平台。智能手机用户可以使用由百度地图API创建出来的应用。

3.创建百度页面地图

在常规的开发中，可使用Eclipse开发平台。Eclipse是一个开放源代码的、基于JAVA的整合性可扩展开发平台。在这一平台上，引入百度地图需要以下三个步骤：

3.1 引用百度地图API文件

打开http：///map/，申请密钥，由于申请的ak用于Android SDK或iOS SDK，创建应用后，应进行相关的配置。

下面添加一个meta标签，以便使页面更好的在移动平台上展示。<meta name=” viewport”content=”initial-scale=1.0，user-scalable=no”/>接着我们设置样式，使地图充满整个浏览器窗口：<style type=”text/css”>html{height：100%}

body{height：100%;margin：0px;padding：0px}#container{height：100%}</style>

引用百度地图API文件

<script type="text/javascript"

src="http：///api？v=1.2"></script>

3.2 创建地图容器元素

地图需要一个HTML元素作为容器，这样才能展现到页面上。这里我们创建了一个abv元素，然后可以命名空间，API使用BMap作为命名空间，所有类均在该命名空间之下，比如：BMap.Map、BMap.Control、

3.3 创建地图实例

var map=new BMap.Map（"container"）;

位于BMap命名空间下的Map类表示地图，通过new操作符可以创建一个地图实例。其参数可以是元素id也可以是元素对象。

注意在调用此构造函数时应确保容器元素已经添加到地图上。

4.使用添标注表示地图上的固定消防设施

地图覆盖物是指所有叠加或覆盖到地图的内容。如标注、矢量图形元素（包括：折线和多边形和圆）、信息窗口等。覆盖物拥有自己的地理坐标，当您拖动或缩放地图时，它们会相应的移动。地图API提供了如下几种覆盖物：

Overlay：覆盖物的抽象基类，所有的覆盖物均继承此类的方法。

Marker：标注表示地图上的点，可自定义标注的图标。

Label：表示地图上的文本标注，您可以自定义标注的文本内容

我们用标注表示地图上的固定消防设施，并按照设施的类别，如消防栓、消防水池、喷淋系统泵房等设置标注的图标。并通过Icon类来指定自定义图标，通过参数MarkerOptions的icon属性进行设置。在Lable文本内容中可以标注水源的压力、容量;泵房及控制室的位置等管理信息。

通过以上方式将辖区内固定消防设施信息数据全部标注到地图上，用于后期的搜索和导航。

5.实现地图的查询功能以及固定消防设施的导航设计

5.1 本地搜索

当消防中队在接到火警后，供水员在到达火场途中需要对火场附近的消防水源进行本地搜索，以便提前布置供水车辆的位置，及时占据水源。BMap.LocalSearch提供本地搜索服务，在使用本地搜索时检索区域可以是BMap.Map对象、BMap.Point对象。全勤指挥部在到达会场前，通过本地搜索，全面分析火场所处区域的供水情况，提前对增援消防中队的增援方向及水源使用进行布置，以便后者及时有效的投入灭火战斗。

消防监督部门通过本地搜索，对责任区固定消防设施定期进行全面检查和抽查，对于存在问题的设施进行标注，实现防火及灭火信息的共享。

5.2 驾车导航

BMap.DrivingRoute提供驾车导航服务。便于消防监督人员及消防车寻找固定消防设施。驾车导航的搜索范围可以设置为省。

下面示例展示了如何使用驾车导航接口：

var map=new BMap.Map（"container"）;

map.centerAndZoom（new BMap.Point （116.404，39.915），14）;

var driving=new BMap.DrivingRoute （map，{

renderOptions：{

map：map，

autoViewport：true

}

}）;

driving.search（"消防栓01"，"消防水池02"）;

6.结论

本文基于百度地图API使用，在移动手机终端平台，进行消火栓等固定消防设施信息系统设计，能够让消防监督员及消防指挥员更加直观、快捷的进行消火栓等固定消防设施信息的查询，导航管理等相关工作，平台的建设周期短维护简单，资金投入小，可操作性强，并易于在监督检查及火场中使用。在手机的移动平台上，十分方便操作，极具实用性。

参考文献

[1]百度地图API开发指南[OL].http：///map/.

[2]杜传明.百度地图API在小型地理信息系统中的应用[J].测绘与空间信息，2011.