房产企业税务筹划范文

导语：如何才能写好一篇房产企业税务筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 房地产企业；税务筹划；

随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业市场化程度进一步调高，竞争日益激烈，房地产企业要在竞争中立于不败之地，必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润，其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商品房成本的30%～40%，通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是企业财务管理方面的一项重要工作。

一、税务筹划的概念及特点

（一） 合法性。

税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

（二） 可筹划性。

经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。

（三） 目的性。

房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

（四） 多维性。

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节。均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

（5）专业性

税务筹划的专业性很强，其核心是熟练掌握我国的税收政策。税收法规变化频繁，不少税收法规的规定不够明确，这些情况给实际操作带来许多困难。成功的税务筹划方案需要税收专业人士和企业所在行业的专业人士合作完成。

二、房地产企业税务筹划技术

房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其耗点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一） 规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现。

（二） 投资转化技术

房地产开发企业、除了开发、销售房产这—传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

（三） 税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集巾于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四） 实现技术

主营业务收入的筹划，其切人点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产企业主要税种的税务筹划

（1）营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。通常来说，我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：

① 价外费用的筹划

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资

费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“”业务。只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取.则房地产公司应交纳营业税300000*5%=1500万元。节约税金250万元。

② 利用税率不同的筹划

因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算。总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司。只签订一份销售合同，则营业税为：

9000*50000*5%=2250万元：如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。节约100万元。

（2）土地增值税的税务筹划。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例））规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

①根据土地增值税的征税范围进行筹划。土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

②利用土地增值税起征点作税收筹划。土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

③选择合适的建房方式，a.合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。b.代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

（3） 房产税筹划

房产税是以房产为征税对象。依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%一30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征.由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少。合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时。往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目。通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

（4） 企业所得税的税务筹划分析

我国自2008年1月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25%。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

①合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

②合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

参考文献

[1]张艳纯 企业纳税筹划[M].长沙：湖南大学出版社，2004.

[2]毛夏鸾 企业纳税筹划操作实务[M].北京：首都经贸大学出版社，2004.

[3]代义国 如何合理避税[M].广州：广东经济出版社，2005.

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（一）企业内部问题。

从企业内部来看，其税务筹划存在的问题主要体现在以下几个方面。首先，很多的房地产企业对于企业税务筹划的认识尚处于起步阶段，在很多认识上的不清晰直接影响了后续工作的开展。其次，还有的企业在进行税务筹划的模式不专业，有待优化。最后，还有部分房地产企业的风险意识薄弱，不具有抗击风险的能力。特别是近年来，我国的房地产行业迅猛发展，其在操作过程中存在的风险也越来越大。虽然国家也已经出台了一系列的调控政策，但是行业内总体风险意识淡薄的现象还需要一段时间才能得以解决。

（二）外部环境问题。

首先，由于受到我国税率制度的影响，客观上使得房地产企业在进行税务筹划的过程中存在一定的局限性。其次，从行业的大环境来来，我国的房地产企业的税务业务能力整体较差。

二、房地产企业做好税务筹划的必要性

当前形势下，房地产企业进行税务筹划工作十分必要。首先，通过税务筹划，企业能够合法减少税务开支，减轻企业的税务负担，提升利润空间。其次，通过税务筹划等相关手段，还能够让房地产企业的税务风险得到最大限度的控制。

三、解决房地产企业税务筹划问题的对策

（一）认清税务筹划，建立预警机制。

我国的房地产企业要想解决税务筹划过程中出现的种种问题，认清税务统筹，建立科学的预警机制是前提。房地产企业在进行税务筹划时，应该将优惠力度大且具有伸缩性的税种作为工作对象。需要注意的企业税务风险主要包括企业重大战略事件、企业财务报表的编制、最新涉税政策等。这些都是在建立税务筹划工作预警机制应该重点关注的内容。

（二）统筹税务筹划工作。

税务筹划本就是一项内容复杂，涉及面很广的财务管理活动。想要做好税务筹划，需要工作人员具备多方面的素质。只有这样，才能让税务筹划的各个环节具有可操作性，也才具有实际的意义。

（三）灵活运用税收政策。

首先，房地产企业常见的税种为土地增值税和房产税，在对这类税种进行税务筹划的时候，政策的差异化条款就能派上用场。其次，企业还可以选择成本最低的税种进行纳税，在合理科学的情况下降低企业的税收负担。最后，在进行税务筹划的过程中，要及时关注国家的各项税种政策，在税务筹划时选择具有最大优惠的税种。

（四）完善税收法律制度。

首先，国家应该结合实情，加大对于税收制度的改革力度，对于政策中出现的漏洞和空白予以及时的修正和补救。其次，国家相关部门应该加大执法力度，对于在执法过程中发现的偷税、漏税企业给予严惩，加大处罚力度能够有助于遏制不法行为的发生。

结束语：

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关键词：房地产 企业所得税 税务筹划 财务运用 收益

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。

二、房地产企业所得税税务筹划概述

1、房地产企业所得税税务筹划的含义

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。

2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。

(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标

房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。

(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高

房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。

3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

三、结论

总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2

[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4

[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8

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[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 税务筹划的特征

第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。

第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。

第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。

第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。

2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施

（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。

针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。

（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。

所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]

（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。

3 房地产企业税务筹划的重点税种解析

房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。

（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。

（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。

4 结 论

综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。

参考文献：

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一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析

所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。

（一）房地产企业所得税的特点

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。

2、所得税是以净所得作为征税依据

企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。

3、所得税的弹性较高

企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

4、税额较大

房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。

（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性

1、降低房地产企业的税负

房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。

2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。

3、可以促进企业财务管理水平的提高

税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。

二、房地产企业所得税税务筹划的原则

（一）合法合规性的原则

对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。

（二）实效性的原则

国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。

（三）统筹均衡的原则

对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。

三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施

（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术

在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：

1、纳税时间的筹划

对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。

2、合理利用各种扣除项目

有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。

3、准确的运用各种优惠条件

不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。

（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划

1、科学的选择房地产开发企业的会计政策

房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。

2、以固定资产的筹划为突破

房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。

3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案

在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。

（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划

对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。

1、项目开发准备阶段

重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。

2、项目开发阶段

重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。

3、项目销售阶段

在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。

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关键词：消费税；白酒类；税务筹划；方案

税务筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，通过对企业生产经营的投资、筹资、经营、组织、交易、理财等活动进行事先安排和筹划，使企业税收收入最小化、费用最大化，实现企业免除纳税义务、减少纳税义务，或是递延纳税义务等的目标，谋求最大限度的纳税利益，实现企业税后利润或现金流量最大化综合方案的纳税优化选择。

白酒类生产企业是一个以白酒的生产和销售为主的企业，它具有生产周期长的特点。据统计，2012年2月份白酒企业的龙头贵州茅台所属3家公司上缴增值税和消费税达4.24亿元，其中增值税1.6亿元，消费税2.64亿元，消费税高达62.26%。相关资料显示白酒企业的税收支出占总支出的50%以上，而消费税又占税收总额的50%左右，可见其消费税赋较重，企业通过对消费税进行合理筹划，可以减轻税负，增加税后净利，增强企业竞争力。

一、白酒类生产企业进行消费税税务筹划的必要性

到目前为止我国对酒和酒精消费税经历了3次重大的改革，1994年起把白酒分成粮食白酒和薯类白2酒，对这两类白酒实行从价差别征收；2001年，国家对白酒生产企业进行了消费税政策的调整，开始实行从价定率和从量定额复合计税的征收方式，从而加重了白酒类生产企业的税收负担，导致了行业盈利水平的下减，使国家白酒类税收收入的减少；2006年，国家再次对白酒类消费税进行了改革，征对粮食白酒和薯类白酒实行了统一税率，对以生产粮食白酒主的企业来说，税收负担减轻了，而以生产薯类白酒为主的企业，税率由15%到20%，税收负担加重，因此企业进行有效的税务筹划也是必要的。根据我国税法规定，白酒类生产企业消费税计税依据具有可选择性、消费税率存在多层性等都为纳税人进行税收筹划创造了空间。

二、白酒类生产企业消费税税收筹划方案分析

白酒类生产企业作为一个传统的行业，其主要主要业务是白酒的生产和销售，本文将以生产和销售环节对企业进行消费税税务筹划方案的分析。

（一）生产环节的税务筹划

白酒的加工方式主要有自行加工后销售、委托加工收回后直接销售和委托加工生产成酒精收回后继续加工成白酒销售等三种方式。白酒生产企业所选择的加工方式不同，所交纳的消费税也就有差异。

【案例1】某市粮食白酒生产企业（以下简称A企业）欲以500万元的粮食加工成1000吨的白酒以备销售，其不含税的销售价格为2000万元。现有三种加工方式可供选择：

方案一：自行将粮食加工成白酒对外销售。因A企业目前生产能力已饱和，自行加工所发生的加工费为450万元；

方案三：委托B酿酒厂加工成酒精，付加工费200万元；收回后自行继续加工成白酒，进一步加工费用为250万元；

根据财政部、国家税务总局财税字[2001]84号文第五条规定：在2001年5月1日起，停止执行外购或委托加工已税酒和酒精生产的酒（包括以外购已税白酒加浆降度，用外购已税的不同品种的白酒勾兑的白酒，用曲香、香精对外购已税白酒进行调香、调味以及外购散装白酒瓶装出售等）外购酒及酒精已纳税或受托方代收代缴税款准予抵扣政策

【分析】A企业如果采用委托加工的酒精收回后继续加工白酒的方式，粮食白酒就要缴纳两道消费税，第一道是在委托B酿酒厂加工成酒精的时候缴纳；而第二道是在收回后继续加工白酒的环节缴纳，所以在这种方式下，A企业的消费税赋税最重，而委托加工收回后直接销售较自行加工节税金额=400.1-237.53=162.57（万元）。通过三个案例的分析比较，我们可以很明显的看出：A企业采用委托加工收回直接销售的方式，可最大限度的节税162.57万元，所以白酒生产企业在选择白酒加工方式的时候选择委托加工后直接销售的方式税赋最轻，它所实现的税后利润也很大；而委托加工收回后继续加工成酒类应税消费品的税赋最重（仅从消费税的角度考虑），所以白酒生产企业在尽可能的情况下选择委托加工后直接销售的方式，对企业的税赋和利润上升空间具有更大的意义。

（二）销售环节的税务筹划

1、白酒生产企业转让定价筹划分析。转让定价是指两个或两个以上的有经济利益关系的经济实体，为共同获取更多利润和更多的满足经济利益的需要，与内部价格进行的销售活动。

【案例2】某市A酒厂以生产粮食白酒为主，产品发往全国各地的批发商。同时，当地的消费者、零售商店等也可直接到厂里购买。根据以往的经验，当地的消费者及零售商等每年到工厂以每箱500元的零售价格直接购买的白酒大约5000箱，每箱10瓶装，均为一斤装，而售给各地批发商的380元。

【分析】从上述两个方案我们可以看到：A酒厂通过转移定价的方式，使酒厂的消费税总体赋税下降了12万元，达到了税务筹划的效果。关联企业在转让定价的过程中，应注意定价范围必须在税务机关认可的范围内，在不违反公平交易的销售价格情况下销售给独立核算的销售机构。

2、关于白酒包装方式的税务筹划。很多白酒企业生产出白酒后，为了能够促进销售，经常会将自产的白酒与外购的或自产的非应税消费品或是将不同税率的酒类产品组成套装进行销售。我们常见的企业包装方式有“先包装后销售”和“先销售后包装”。在这两种不同的包装方式下，企业所上交的税费也就不同。而白酒生产企业套装产品的销售经常采用“先包装后销售”的方式，套装产品的消费税以套装产品不含增值税的销售额作为计税依据。

【案例3】A白酒生产企业以生产白酒为主，近几年来随着市场多样化的需求，也慢慢开始生产一些黄酒和葡萄酒，以扩大市场份额。但由于黄酒和葡萄酒是企业刚推出的新产品，知名度不高，前期的销路滞后。为了更快的打入市场，被消费者所接受。A企业采取了这样的策略：把生产的1瓶白酒、1瓶黄酒、1瓶葡萄酒组成价值120元的套装礼品酒进行销售。它们的出厂价分别为：白酒50元/瓶、黄酒30元/瓶、葡萄酒40元/瓶，均为一斤装。A企业采用“先包装后销售”的方式，本月共销售了3000套。

3、白酒生产企业销售额中价外费用的筹划。由于白酒生产企业实行复合计征方式，它的消费税主要受销售额和销售数量的影响，销售额是白酒生产企业销售白酒时向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用主要包括白酒生产企业向购买方收取的手续费、补贴、运输装卸费、滞纳金、延期付款利息、基金、集资费、包装物押金等，但如果白酒生产企业为购买方代垫运输费用，且白酒生产企业把承运部门开具给购买方的运输费用发票转交给购买方的，运输费用不包括在价外费用内。这样减少了价外费用，降低了企业的销售额，从而使白酒企业消费税的赋税相应的减少了。其次，如果白酒生产企业每年的销量很高，运输费用所占的比重大，可以考虑组建一支运输车队，把运输部门从白酒企业中分离出来，进行独立核算，这样在计算消费税时税基就减少了，从而就会引起消费税的减少。而白酒生产企业的运费就可以按照“交通运输业”税目计缴3%的营业税，进而可以大幅度的控制白酒生产企业的税务成本。

三、白酒生产企业消费税税务筹划的风险控制

白酒生产企业在进行消费税税务筹划的过程中，由于存在许多不确定的内外部因素，使税务筹划的预期结果具有不确定性。白酒企业在进行消费税的税务筹划时，应通过咨询税务部门、上网查询、订阅相关出版物等渠适取得消费税税收法规资料，及时了解和熟悉消费税的全貌和调整情况。同时，白酒生产企业进行消费税税务筹划时必须全面考虑，而不能仅从纳税务成本出发，要从白酒企业的经营、发展进行全方位的衡量，考虑各种方案涉及的成本、费用，进行精细核算，方能确定方案是否合理、可行，尽可能的避免税务筹划风险带来的潜在成本。

作为我国传统产业的白酒企业，要想在激烈的国际国内市场竞争中，取得致胜先机，就必须重视占税收支出总额50%左右消费税的税务筹划研究。因此，白酒企业消费税的税务筹划，应在理论上进行深入探讨，在实践中进行不断探索。在遵守国家有关税收法规的前提下，合理进行筹划，提高白酒企业消费税税务筹划的专业性，增强白酒企业消费税税务筹划方法的精确性，这对国家税收制度的完善和企业的可持续发展都将产生积极的推动作用。

参考文献：

[1]税法（2012年度注册会计师全国统一考试辅导教材）[M].经济科学出版社，2012

[2]张英明.企业税务筹划策略――基于对新税法的认识与研究[M].中国经济出版社，2010.3

[3]席君.跟我学税收筹划[M].广东经济出版社，2011.5

[4]杨建军.白酒企业消费税的税务筹划研究[J].酿酒，2006.4

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【关键字】企业；税收；筹划

一、税收筹划的含义及意义

1.税收筹划是指纳税人在法律允许的范围内，通过对企业生产经营的筹资、投资、组织、交易等经营活动，最大限度利用税法规定，使企业减少、递延或免除纳税义务，谋求最大限度的纳税利益。

2.税收筹划有利于提高纳税人的纳税意识，并抑制和减少偷逃税款的行为发生。税收筹划是企业纳税意识上升到一定阶段的体现。企业从事税收筹划的初衷确实是少交或不交税，但在做这方面的安排时是通过合法的形式；税收筹划有助于实现纳税人财务效益最大化。企业的财务管理目标促使企业要进行税收筹划；税收筹划有利于增强企业盈利能力与市场竞争能力，企业需充分研究国家税收优惠政策、产业政策，及时调整经营原则，制定最低税负方案，以便于达到降低了税收成本，增强了企业的市场竞争力，提高了企业的盈利能力的目标。

二、目前我国企业税收筹划存在的问题

1.国内企业对税收筹划普遍认识不够，战略定位不高

目前税收筹划属于刚刚起步的阶段，国内企业对税收筹划的理解存在误区，认为税收筹划就是少缴税，没有能从战略的角度在规范涉税风险等方面发挥作用，往往是合同签订完毕后，才交财务部门执行，并要求财务部门降低税负，造成经济业务的运行与税收筹划脱节的现象。如果经济业务不从决策开始进行整体考虑，那么税收筹划不会形成空间，甚至还会对财务人员造成减税压力，背离税收筹划的合法性原则。

2.我国税收制度不完善、受税务机关裁量权影响太大

我国目前税收政策和制度不完善，企业的税收筹划方案是否合法比较难以确定，若企业对国家政策的规定没有理解和掌握好，筹划方案实施后还要承担法律责任，造成更大的损失。我国税法对税务机关赋予了一定的自由裁量权，税务官员对政策的掌握程度和执法标准会直接影响企业税收方案的执行效果。我国企业就执行中的税收筹划方案一般是不与税务官员正面沟通的，这主要也是目前税务官员的专业水平良莠不齐，对税法的理解会存在一定程度上的偏差。

3.税收筹划专业人才相对较少，其相关人才培养刚刚起步

国内企业有专职会计人员，会计人员一般只关注财务管理、核算方面，对税收方面不太关注，不善于收集财税方面出台的政策结合企业的经营情况进行税收筹划。目前，国内财经类高校也开设了税收相关专业。

4.政策性风险的规避

我国处于经济调整期，税收政策变化频繁，我国税法在改革开放30多年间进行了了几次大的改革，与经济发展相关度高的税收法规更新更快，由于没有对相关税收法规进行清理，存在税收法规之间互相冲突的现象，这些都对税收筹划方案的制度形成一定的政策风险。税收筹划人员应熟悉税法，正确把握新出台法规，规避政策性风险。

三、税收筹划案例分析

笔者所在单位涉及多个税种，下面就增值税和房产税进行筹划分析：

1.增值税的税收筹划

《关于印发的通知》（财税[2009]8号）文件中明确，油气田企业为生产原油、天然气提供的生产性劳务应缴纳增值税。本企业依照上述文件在提供石油工程劳务时缴纳增值税。

我单位的石油工程业务在一家全资子公司经营核算，该公司为小规模纳税人，增值税征收率为3%，石油工程支出成本不能享受增值税进项税额的抵扣。对上述业务进行了以下税收筹划：

该全资子公司向税务机关申请认定为一般纳税人成功后，在工程结算时向对方单位开具增值税专用发票，同时石油工程施工采购材料、运输费、水电、和石油专用设备带入的增值税进项税额可以抵扣，目前每年实现收入2000万元的石油工程收入可抵扣进项税额约120万元。增值税从原来的征收率3%调整到税率17%的差额，即14%的部分由对方单位承担，对于我单位来说，总的税负没有提高，并且每年可抵扣的进项税额约120万元，相当于利润率直接提高了6%（120/2000）。

2.房产税的税收筹划

（1）房产税征税范围筹划：《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，企业自用房屋按照房产原值减除10%～30%后，按1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是纳税人在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。针对企业自用房产的税收筹划，可以从项目开始筹建时进行，在建筑物和相关配套设施的会计核算处理时，将道路、地窖、水池、等配套设施单独核算不纳入房产原值，这样，就可以只缴纳税法意义上的房产应计缴的房产税。

案例：如XX公司筹建一度假酒店，该项目计划除建造度假酒店主楼、餐厅、办公用房，另外还包括一系列配套设施：水塔、配电塔、桥、围墙、室外游泳池、停车场所等，预计工程造价5亿元，其中：主楼、餐厅、办公用房造价3. 5亿元，配套设施1.5亿元。如果在会计核算上，将5亿元的工程造价都作为房产原值，XX公司将从该项目建成就缴纳房产税（假设扣除比例为30%）：5亿元（1-30%）*1.2%=420万元。但此项目在建设初期就进行筹划，将配套设施如停车场建设成为露天的，将这部分造价与主楼房屋的价值分开核算，这部分配套设施就不用缴纳房产税，每年少缴纳的房产税为1.5亿元*（1-30%）*1.2%=126万元。

（2）出租房产转变为提供仓储管理服务

出租房屋按税法规定要按从租计征申报房产税，而提供仓储服务则属于从价计征的房产税范围，租赁房产与提供仓储服务是两个不同的经营业务，租赁只需提供空房供租赁方使用；而提供仓储服务不仅需要添置仓储服务设备设施，配备相关仓管人员，同时还要对存放的商品安全负责，因而增加了仓储运行费用开支，但这些开支还是远远小于房产税节税数额。

如某企业（地处市区）有闲置房屋5000平米，原值1000万元，净值600万元，若对外出租房屋，每年可实现收入120万元，此项收入要交纳的税金：12%房产税14.4万元+5.6%营业税及附加（营业税5%，城建税7%、教育费附加3%，地方教育费附加2%）6.72万元=21.12万元；

企业若改为提供仓储服务，每年收入可增加至160万元，并支出仓储运行费用约20万元，仓储服务目前属于增值税征税范围，应纳增值税税金及附加。该企业提供仓储服务年销售额未达到一般纳税人标准，因此适用增值税征收率3%，附加税费综合税率0.36%包括附加：城建税7%（城区）、教育费附加3%，地方教育费附加2%），此项目要交纳的增值税及附加为5.376万元；自用房产房产税（假设扣除比例为30%）600*（1-30%）*1.2%=5.04万元。

两个项目对比：仓储服务比出租房产可净增收益=（160-20-.376-5.04）-（120-14.4-6.72）=129.584-98.88=30.704万元。

四、企业税收筹划中应完善的策略

1.注重税收筹划的整体综合性

企业在策划税收筹划时，要综合考虑，在整体税负最轻和企业整体效益最大两方面进行权衡。要关注是否某一环节少缴税，可能导致其他环节多交税，应该把重点放在整体税收负担下降的幅度和企业整体效益增加上。

2.营造良好的税收筹划内外环境

税收筹划是否得到领导的重视与支持是方案是否成功的关键，另外，做好会计基础工作，为税收筹划提供可供分析数据是重点。企业应加强与税务机关的沟通，了解当地税务机关征管的具体要求，主动适应当地税务机关的管理特点，确保税收筹划方案得到税务机关的认可，取得筹划效果。

3.关注国家相关法规和保持税收筹划方案的机动灵活性

随着国家的税收制度、法律和政策的变化，结合经济活动的变化，对税收筹划方案保持适度的机动灵活性，随时重新审视和评价税收筹划方案，及时更新调整，以规避税收筹划的风险，确保税收筹划的目标。

4.借力于中介机构，有助于税收筹划方案实施

税收筹划是一项系统性、专业性很强的工作，若选择中介机构，中介机构在专业知识和对政策的把握和筹划经验上，都优于企业内部财务人员独立筹划，并且中介机构同时面对税务机关和客户，中介机构可根据客户的具体实际情况和法律规定来制定税收筹划方案。

参考文献：

[1]王华.论企业筹资决策中的税收政策筹划[J]。科技信息，007，（3）.

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关键词:税务筹划;企业会计;应用

企业经营的最终目的就是获得经济效益，但是企业却离不开市场经济而独自发展下去，企业是属于法人自主经营的实体，他所有的经营都要法人自己去努力做，因此企业需要积极的投身到市场经济中去奋斗。企业为了实现自己的经营目标，就要采取方法，不仅要降低自己的生产成本还要提高自己的销售业绩。企业在不断提高自己的收入的时候，采用降低企业生产成本的办法来增加企业的利润空间，企业的税收可以作为利润的一部分，企业采用的办法就是在规定范围内利用税务筹划来减少税收支出，以此可以循环增加税收利润，税收利润的加大可以提高企业在市场中竞争力，促使企业在市场经济中占有一席之地。

一、税务筹划的涵义

税务筹划指企业依据国家政策所规定的范围内，按照税收的法律法规，对企业的经营、投资和筹划等经济活动做好提前的安排。因为企业的经营活动具有复杂多变的性质，所以企业的会计针对不同的业务采用不同的处理方法，每一个会计的处理方法都会带来不同的企业税收利润，同意背景下的不同业务所获得的税收利润也是不一样的。因此，企业在国家政策和税法允许的情况下，就要选择适宜的会计方法，能够便于减少企业所得税支出，企业可以从中获得更多的税收利润。

二、企业在税务筹划过程中需要关注的问题

（一）做好成本和收入的预测工作

企业为了获得更多的税收利润，就会在实施税收筹划期间进行较大的投资，虽然这样的事情不可避免，但是企业可以选择在税收筹划阶段对成本和收入做好预测工作，并且派专人做好核实和对比工作。只有在企业投入的成本比税收筹划给企业带来收益小的时候，这种税收筹划才是企业需要的，如果不符合要求不要使用税收筹划，就算强行使用了企业也获得不了预期的收益。

（二）企业进行税收筹划需要在法律规定的范围内进行

一般企业都是采用不同种办法来达到税收利益的，如合理控制企业支出、有效利用税收政策等这些合法的行为是企业经常使用的。但是企业进行税收筹划的时候，不管是企业使用的措施还是税收筹划的过程都是有法可依的，都需要按照税法来执行，而不能打着法律的旗号做违法乱纪的事情，不管企业是有一个税收方案还是有多种税收方案，企业都要以遵法为前提，充分分析符合拥有最低税务的决策。

（三）应该有顾全大局观念

企业人员在进行税务筹划的时候，应该有顾全大局的观念，给税务筹划进行分类，然后开展税务筹划策略，主要原因是可以制定出现实科学的经济策略。企业进行税务筹划是为了获取更多的经济利益，所以在实际操作过程中，企业不仅要顾及国家的政策调控还要考虑企业经营的目的所在，不要单纯的把需要赋税多少优先考虑。所以，科学的税务筹划就应该是以企业的发展目标为基础，通过对税务筹划的各种因素和限制因素进行深入分析，然后得出税务筹划的最合理的方案，以此来增加企业的收益。

三、税务筹划应用在企业会计中的方式

（一）选择正确合适的投资核算方法

在企业进行投资核算的时候也要选择合理的投资核算方法，一般情况下，成本法和权益法是企业投资核算的主要方法。一般而言，投资比重要高于25%，或者是低于50%，但是如此一来就会对企业决策产生一定影响，在低于25%的情况下，能够及时实施重大的影响与企业超过50%时，就采用权益法。在投资比重低于25%时，则要采用成本法，介于此种规定，必然使企业在决策选择上有了更大的空间，当企业投资过程中出现先获得盈利而后出现亏损现象的时候就应该及时改变方法，从权益法过渡到成本法。

（二）企业需要选择合理的收入结算方式

现在很多企业营销产品时根据顾客的不同类型，选择的营销方法也是不同的，所以会计核算的时间也不一样，随之企业纳税的时间也会一并有所变动。我国税法规定企业企业确认收入的时间是以收款销售的截止时间所收到的货款数量为准，将提货单送交给买方的当天，通过委托银行的方式来向买方销售货物，委托手续办理完毕之后，企业的收入时间为发送货物的当前日期；不管企业采用分歧收款销货方式还是赊销的方式，都必须依据税法的规定按照合同规定的时间来进行，将收款当天的时间作为企业收入的时间。但是企业无论选择什么样的销售方式，都应该最先确定好货物销售和收款时间，这样便于企业做出合理的税务筹划方案，最主要的是可以让企业有时间去调整税收时间和税收利润。

（三）在企业资产计价方面要选择合适的会计方案

企业资产计价方式在一定程度上能够直接影响到财务税收的基数。我们拿企业房产作为例子来进行分析。按照1.2%的税率对一次性扣除房产原值10%至30%的阈值进行计算缴纳，其中所说的房产原值指的是不单独计算价值的配套设备，包括与房产无法分割的附属设备以及房屋等。我国税法明文规定：包括煤气管、暖气管、下水道、水管等附属设备均从进接接管开始算起。因此企业在实行工程建筑的设计环节的时候要首先对房产以及房产的附属设施进行合理的分类，划分好配套设施的价值，并且会计作好记录。一般来讲，房产原值原本就将空调设施包括在内，如果将空调设施作为单项的固定资产进行记账，进行单独折取和单独核算，所以房产原值中不能将空调设施包含在内。

（四）所有费用都需要会计人员做好统计

会计人员做好费用的统计工作的依据是我国税法，所有会计统计工作都要在税法规定的范围内进行。有的费用在列出以后还会产生后续的费用，而有的还会给顾客带来损失，鉴于此就需要延续纳税时间。

（五）资产折旧和资产摊销方法不容忽视

税法规定，企业在纳税之前，有一些项目是允许扣除的，比如无形资产、固定资产折旧和资产撤销，有了这个规定，企业实际应该缴纳的税费就会减少，鉴于以上企业就应该在会计工作中合理的利用折旧方法，因为这也是节约缴纳税务的方式。虽然企业的财务管理工作有规定这些项目的折旧年限，但是很多财务管理工作在企业中存在一定的缺陷，企业可以针对那些没有明确规定的折旧年限和摊销年限的资产来入手，选择短期年限，并且帮助企业尽快完成企业所需的折旧固定资产的计提工作，减少税务缴纳。

（六）亏盈相互抵补的筹划也需要好好利用

企业使用好盈亏地步措施可以减少企业后期需要缴纳的税务额度，因为亏盈抵补是把企业在规定范围时间内，某个年份出现的亏损现象在其年后的企业盈余中进行抵消了。这种方法虽好，但是企业在使用之前需要保证企业真实出现亏损现象，因为亏盈抵补主要在所得额中使用，如没有亏损现象，亏盈抵补就是去了效果。依据我国税法的规定，企业出现亏损可以利用下一个年度税前的收益进行弥补，如果弥补的资金不足，那么可以将企业五年内利用所得税前利润来弥补其亏损，若依然弥补还是不够，那么就要用到企业五年后税后利润来进行弥补。盈亏抵补筹划工作主要关注一下两个方面，一个是支付费用可以延后列出，这种情况是为了减少工作量，把那些坏账死账会计人员需要处理，并且将广告费等一系列可控费用延续到后期再行支付；另一个是企业可以有时间进行收购兼并活动。因为税法规定企业进行兼并以后，被兼并的企业就不需要独立进行纳税，因为企业在兼并之前弥补亏损的金额，要在规定的时间内，由兼并后的企业带其进行弥补。这样也是一种税务筹划的有利方法。

四、结束语

因此在全球经济大背景下，市场经济也是一直在飞速发展，企业在市场竞争中一直面临新的挑战和经营风险，企业要想在变化莫测的竞争环境中生存下去，就要充分了解自身的实际情况，清晰知道企业的发展方向和经营理念，税务筹划工作需要更多的企业管理者进行深入的挖掘和应用到实践工作中去，力求找到更多的提高企业税务筹划的方法，在为企业积累更多的流动资金外，争取更多的利润，确保利润最大化，使企业在市场竞争中站稳脚步。

作者:张晶 单位:吉林众鑫化工集团有限公司

参考文献:

[1]张景钦.论企业税务筹划在战略管理中的运用的若干问题研究[D].厦门大学，2015(10).

篇9

【摘要】税收筹划是纳税人的合法权利，本文结合电网企业经营特点，对电网企业涉及主要税种税收筹划方法进行探讨。

在依法经营的前提下，如何围绕现行法律法规开展适合电网企业经营特点的税收筹划方案，用好用足税收政策，尽最大努力降低企业税收成本，是当期财务管理的一项重要内容。本文结合电网企业就主要税种税收筹划谈相应对策。

一、增值税税收筹划

增值税作为电网企业最大税种，税收筹划的关键是进项税额如何足额、及时抵扣。

(一)进项税的筹划

电网企业涉及进项税抵扣的成本项目主要有购电费、材料费、修理费、低值易耗品、办公用品、运输费、取暖费等，其中加强修理费和材料费进项税的筹划是增值税税收筹划的重点。

1.改变大修理工程结算方式

目前电网企业部分单位大修理工程管理上主要采取包工包料结算方式委托给多经工程公司。工程公司为建安企业缴纳营业税，自己取得的进项税发票不能抵扣，也不能开具增值税专用发票，使电网企业无法抵扣进项税。

因此，应改变大修理工程管理和结算方式，对大修理工程采取包工不包料的管理和结算方式，材料统一由电网企业自行采购，及时取得增值税专用发票，一方面公司增加进项税抵扣，另一方面多经工程公司通过节约工程材料成本可以增加利润，实现双赢。改变多经企业承包管理方式。

电网企业与多经企业大都签订了各种各样的承包服务合同，且大部分为总包方式，统一开具发票，由于大部分多经企业为服务业(物业、运输业等)，不能开具增值税专用发票，减少了进项税抵扣。

因此，应改变承包合同的结算方式，降低合同额，将可以抵扣的材料费和修理费项目由主业承担。例如：运输承包服务合同，可以规定车辆燃油费、修理费由承租方承担，取得外部增值税专用发票在承租方报销抵扣。购进商品或应税劳务应尽量采取商业汇票支付费用。

这样可以得到两点好处，一是可以推迟付款时间，减少现金流出量；二是可以视同支付费用，获得进项税额抵扣，减少当期应纳税额，从而达到递延纳税的效果。

2.加强进项税发票管理

一是加强增值税专用发票取得的考核力度，提高增值税专用发票取得率。购置货物、接受劳务尽可能取得合法、完整的增值税发票。在价格相同的情况下，要购买具有增值税发票的货物。在发生运费时，要取得合法的扣税凭证。电网企业在采购固定资产时，可以将部分附属部件单独作为材料或低值易耗品购进，抵扣进项税额。二是在取得增值税专用发票后，“认证”、“申报”和“抵扣”要及时有效。根据税务部门的规定，增值税一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票，必须自该专用发票开具之日起90日内到税务机关认证，否则不予抵扣进项税额。因此应在最短的时间内按照规定进行专用发票认证，及时抵扣当期的进项税，为企业争取资金的时间价值。

(二)销售使用过的固定资产增值税筹划

按税法规定，企业销售自己使用过的属于货物的固定资产，只要同时满足以下条件，可以免征增值税，条件一是属于企业固定资产目录所列货物；二是按固定资产管理，并确认已使用过；三是销售价格不超过原值。

电网企业涉及的业务主要有更换固定资产变价处理和抵债收回固定资产的处理。应注意事项，一是对于电网企业取得抵债来的固定资产，要先将该抵债资产入帐使用和管理一段时间后再出售，可以免缴增值税；二是对于更换固定资产如果出现升值，需要缴纳增值税时，应确定适当的价格，计算净收益增减平衡点，保证销售价格与原值之差大于应缴纳的增值税税额，提高净收益。

通过以上分析可以看出，电网企业的主营业务虽然单一，但是在增值税税收筹划方面仍然有所作为，且非常必要。

二、企业所得税税收筹划

企业所得税由纳税人按照应纳税所得额的一定比例计算缴纳，其应纳税额与收入、成本、费用等密切相关，降低应纳税所得额的关键在于如何合法、合规地加大当期成本费用、减少当期收入确认。

(一)技术开发费的税收筹划

根据税法规定，企业在一个纳税年度内实际发生的技术开发费项目，在按规定实行100%扣除基础上，允许再按当年实际发生额的50%在企业的所得税前加计扣除。

2006年国家对技术开发费优惠政策进行了调整，一次性提足折旧进成本的科研设备价值标准由10万元提高到30万元，由于科研设备既可以一次性提足折旧及时收回资本性资金，又可以享受税前加计扣除，因此电网企业应充分利用技术开发费优惠政策，合理安排预算资金，一是适当增加设备购置的资本性支出预算，在实现所得税加计扣除的同时，解决公司资本性资金不足问题，从而达到企业整体税收优惠利益最大化；二是改变目前技术开发费核算和管理模式，运用科学合理的核算方法，将科技机构人员工资、设备折旧、管理经费等其他直接费用纳入技术开发费管理，加大加计扣除金额。

(二)专用设备投资抵免企业所得税的税收筹划

税法规定，企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。

电网在安全生产、节能减排、环保方面投入持续增加，利用该项政策可以为电网企业节省大量所得税支出。

(三)固定资产修理与改良支出的筹划

《企业所得税实施条例》规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，需增加固定资产价值或作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：1.发生的修理支出达到固定资产原值50%以上；2.经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上。

电网企业固定资产修理支出能否税前扣除，关键是发生的修理支出是否达到固定资产原值的50%以上，因此，为了加大当期费用扣除，修理工程支出要合理安排，尽量不要超过固定资产原值50%。

(四)固定资产折旧和无形资产摊销的筹划

新企业所得税法对企业固定资产由于技术进步原因采用加速折旧的优惠政策力度更大，规定确需加速折旧的，经税务机关审批，可以采用直接缩短折旧年限的方式实行加速折旧。

对于软件摊销年限问题，新税法也制订了优惠措施，按照《关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号规定，“企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短可为2年。”

因此，电网企业应充分运用优惠政策，利用电网企业设备技术进步较快的原因，与主管税务机关加强沟通，征得同意后缩短折旧和摊销年限。

三、营业税税收筹划

电网企业涉及营业税业务较少，主要是降低电网工程涉及的营业税，以有效降低工程造价。

目前电网企业营业税税收筹划主要是落实建安企业不计营业税的设备清单。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》有关政策规定，通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。另外还规定其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

目前在实际工作中经常有税务部门对电网施工企业设备和材料划分标准不理解，将电缆统一作为材料作为营业税计税依据，加大了工程成本。电网企业要与税务机关协调，确认电网企业不计入营业额的设备清单，该税收政策的落实有利于进一步规范电力施工企业税收管理，降低施工成本。

四、个人所得税税收筹划

个人所得税主要从以下两个方面进行筹划：

(一)奖金发放方式的税收筹划

个人所得税由于采用九级超额累进税率计算，因此个税税收筹划主要是从如何降低适用税率入手，从目前执行政策看主要包括两个方面，一要尽量做到奖金在各月均衡发放，减少季度奖、加班奖、节日奖等专项奖致使个别月份税率偏高的影响，从而达到均衡各月税负的目的；二要合理利用全年年终奖税收特殊政策实现节税，根据《国税总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》，该通知一是规定了纳税人取得年终奖奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税；二是专门制订了年终奖适用税率，比日常薪金适用税率有所降低，因此当年终奖适用税率比月工资收入适用税率低一档次时，可以有效降低个税。举例说明：

某职工收入如下：月实发工资1500元，月奖4000元，扣除费用1600元，应纳税额为3900元，适用税率15%，需缴个税460元。

年终奖7000元，年终奖适用税率为10%，需缴纳个税675元。

可见由于年终奖使用税率偏低，税率差为5%，存在节税空间。该职工年收入为73000元，在年收入不变的情况下，可减少发放月奖，每月减少1900元，共计22800元，将月奖税率降到10%，增加年终奖发放22800元，可年节税22800×5%=1140元。

(二)转化所得或转化所得类型

把现金性工资转化为提供非货币利，即通过提供各种补贴，降低名义收入，比如提供免费工作午餐、手机话费补贴、交通补贴等，这样既可以增加员工福利，又可少缴个人所得税。

五、房产税税收筹划

房产税是电网企业的一项小税种，税率不高，造成对房产税税收筹划不够重视。由于房产税计税依据是房产原值扣除一定比例后缴纳，因此只要房产存在就必须纳税，构成了企业的一项长期税负，假设房产使用寿命按50年左右测算，房产税将达到房产原值的40%-50%，税负很重。

房产税暂行条例规定，房产税的征税对象是房屋，包括与房屋不可分割的各种附属设备、一般不单独计价的配套设施。因此房产税税收筹划的关键是如何划分和核算房产附属设备。

即将实施的新会计准则的一些新变化，对房产税税收筹划提供了空间，一是《企业会计准则第6号-无形资产》规定，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产核算，土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧；二是《企业会计准则第4号-固定资产》规定，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。根据以上规定，房产税税收筹划要把握好以下几点：

一是土地使用权要单独作为无形资产核算，不再结转到房屋建筑物价值。

二是减少列入房产价值的附属设备价值。要准确把握房产税暂行条例所列举房产附属设备，对于所列举以外的附属设备尽量不计入房产价值。

三是要充分利用税务总局对中央空调是否计入房产原值有关规定。根据规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产设备中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不包括中央空调。因此要按照新准则规定对中央空调单独入账，减少房产税支出。

总之，税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，通过合理运用国家税收法规对企业的筹资、投资、经营、理财等经营活动进行事先筹划和安排，以达到税收负担最小化的目的。企业在加强税收筹划，用足用好各种优惠政策，有效降低纳税成本的同时，还要树立以风险控制为核心的安全理念，提高风险的辨识和分析能力，切实防范经营风险。一是充分借助会计师、税务师事务所等外部力量，以税法条款为依据，通过深入研究各项税收政策，制订出合法合规的税收筹划方案，为企业的税收筹划营造一个安全的环境。二是及时掌握政策变化，并适时对税收筹划方案进行调整，保证税收筹划行为在税收法律法规范围内实施。三是加强风险控制，充分考虑税收筹划的风险，在认真考虑经济环境及其他变数后，再做出决策，不能因为短期利益而进行盲目的税收筹划。

参考文献：

陈晓瑜.个人所得税的税务筹划[J].时代经贸，2007(9).

姚晓东.论个人所得税的纳税筹划[J].经济师，2006(12).

李红岩.对个人所得税问题的几点看法[J].会计之友，2007(1).

篇10

关键词 税务筹划 房地产 土地增值税 具体方法

近几年间，由于房价的迅速攀升，房地产企业已经成了众矢之的，大家要求降低房价的呼声很高。国务院、税务总局等部门相继出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。国家上述一系列政策的出台，致使我国的房价受到了一定程度的限制，为此，房地产企业要想获得更大的利润，就必须要设法降低成本。而税费作为房地产企业非常重要的成本支出，大概占到总成本的30%左右，始终是房地产企业关注的重点项目。

土地增值税作为房地产企业的主要税种之一，对企业的利润有着举足轻重的影响，随着近年来土地增值税征收的逐步严格规范，房地产企业的成本将进一步增加，生存空间进一步受到挑战。为此，结合房地产企业的实际情况，充分利用可操作性的税务筹划方法，针对房地产企业的土地增值税进行一定的筹划，就具有更为重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税的具体筹划方法

1、利用合作建房方式筹划

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只需要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。企业可充分利用优惠政策，实现双赢。

2、合理控制扣除项目金额

这一项主要是针对大型房地产企业而言，因为大型房产集团一般除了建造普通标准住宅以外，还将建设很多其他类型的房地产，是否分开核算都将取决于住宅的销售额和扣除项目的金额。

例如：某房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，包括两项，普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

① 如果不分别核算，计算过程如下：

销售税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元

全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，

增值额=5000-3475=1525万元，

增值率=1525/3475×100%=43.88%，

应缴土地增值税=1525×30%=457.5万元；

② 如果分别核算：

普通住宅的销售税金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165万元，

全部可扣除项目金额=2200+165=2365（万元），

增值额=3000-2365=635万元，

增值率=635/2365×100%=27%，

应缴土地增值税=635×30%=190.5万元；

豪华住宅的销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元，

全部可扣除项目金额=1000+110=1110（万元），

增值额=2000-1110=890万元，

增值率=890/1110×100%=80%>50%，

应缴土地增值税=890×40%-1110×5%=300.5万元，

两项累计共缴土地增值税=190.5+300.5=491万元。

通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出33.5万元税款，这主要是因为普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以下一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内，可以采用通过完善配套设施等增加可扣除项目的金额的方法有效避税，这样不仅可以节省税款，还可以改善房屋质量，增强竞争力。

3、分开核算销售毛坯房和装修房的收入

很多房地产企业在出售房屋之前已经对其进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施，此类房屋称之为装修房。房地产企业销售这两类房屋的增值率会有差异，也给税务筹划带来了空间。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。

4、房地产投资、联营免税规定的利用

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。因此，房地产企业就可以利用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位，以房产作为投资成为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动资金，使新项目更快地开业经营。如果其合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得流动资产，实现销售的目的。这样既不用缴纳土地增值税，又可以免征销售不动产营业税，大大减轻税负。

二、结 论

总之，土地增值税税务筹划的理论空间和市场空间都很大，每个房地产企业纳税人都应该加强对自身税务筹划的关注，以实现企业的长远发展。

税务筹划对于征纳双方来说永远是一个争论不休的话题，笔者对于这个话题的主体之间提出了一些合理化解的方式和说法，期待对于企业能够达到筹划的目的，也希望税务部门能够结合纳税企业的实际情况进行合理的政策调整，假以时日，笔者将继续进行相关课题的研究，对于双方的关系处理提出更加合理化的建议。

参考文献：

[1]张中秀.避税与反避税全书.北京：企业管理出版社.