土地征收管理制度范文

导语：如何才能写好一篇土地征收管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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（一）生态税是一个税收体系而非一种税种

对于生态税的理解有狭义、广义和更广义三种。生态税在狭义上讲仅仅指的是排污税，排污税由垃圾税、废水排放税、二氧化硫税等组成；生态税在广义上讲又可以分为排污税类和资源税（如矿产资源税、抽取地下水税、土地使用税）；生态税从更广义上讲又可包含以下五个方面：一是对环境破坏程度及环境污染程度较大的成品征收的消费税。例如我国税收制度下对不可再生资源及对环境污染较大产品征收高额燃油税，就具有生态保护意义。二是资源税，这是指对开采和利用自然资源的单位和个人征收的税，以更好的体现对自然资源的合理开发和利用。三是排污税，即按排放污染物的数量、浓度和种类向排污的单位和个人征收的税。四是准环境税，相当于税收里面的各种收费，如排污费、管理自然资源使用时所收取的各种费用，例如开发使用费（土地使用费、水资源费）、补偿费、保护管理费等。五是其他税收手段，即对有害环境的产品或环境友好产品或者企业采取其他税收手段，如差别税类或税收优惠等。

（二）生态税收具有目的性和工具性

征收生态税的主要目的是防止环境污染，促使自然资源的合理利用从而保护生态环境。从生态税的目的性出发，生态税又兼具工具性。首先，生态税是作为一种筹取征集生态环境保护资源的工具，生态税金是国家财政收入的一部分，通常作为生态环境及自然资源保护的专款来发挥执行其作用的。其次，生态税是实现可持续发展的激励性工具。可持续发展作为科学发展观的核心内容，是生态税产生的一个重要的理论基础之一。反之，政府可以通过生态税这种激励性工具来刺激企业研究和开发治污、节能的新技术新方法，使企业或个人起到降低污染量，提高资源的有效利用率，达到降低生产成本的目的，提升可持续发展的能力，实现人与自然关系的和谐。最后，生态税是使外部不经济内部化的工具。同时我们也一定要明白：首先，生态税不能成为环境资源有偿使用的措施，不能用来防范环境资源的有偿出让。其次，生态税金并不能代替环境损害的赔偿金。生态税金主要用于弥补国家环境资源管理费用及无法确认环境资源损害人而又需要对环境资源恢复、治理的公共投入部分。同时也是环境污染事故应急基金和生态补偿基金的资金来源途径。

（三）生态税收具有正反调节作用

生态税制可以通过设计差别税率或者优惠措施来激励或抑制纳税人在环境、资源开发利用中所造成的正负生态影响。同时，生态税所传输的市场信号也可以通过利益诱导鼓励有利于生态环境保护的活动，而抑制不利于生态环境保护的活动

二、构建我国生态税制的构想

（一）我国生态税制目标模式的选择和确立

从目前生态环境保护和可持续发展的要求来看，生态税的目标可分为短期目标、中介目标和最终目标三种。而生态税制所要达到的目标是由其目标模式决定的。生态税制短期目标可以包括三方面：一是减少污染产品的消费；二是筹集资金；三是取代现有规章制度。而中介目标主要包括：减少污染、减少能源使用、减少自然资源使用、发展及引导循环利用、促成经济结构调整、产业结构调整及劳动密集型产业的发展。因此，保护环境，提升财政收入，矫正市场失灵，以提高经济与社会的协调可持续发展，成为了生态税制的总目标。

（二）我国生态税制目的实施的模式选择和步骤

选择一定的生态税目标实现模式才能实现生态税制的目标。从历史发展的角度而言，一般国家生态税目的实现模式多是循序渐进的，即修正现行税制，剔除不利于生态环境保护的税收因素和税法条款，引入有利于生态保护功能的税因素和条款，逐渐增加生态保护税收要素比例，而这只是仅仅是第一步。第二步是对具有生态税收基础的税种的改革，并开征新的生态税种，初步构建生态税种体系，形成基础性生态税制。第三步是使税种之间更好地协调和配合就要完善生态税制，细化生态税种。第四步是对税制进行较大程度的改革要根据生态税制目标的总体要求来进行，即实现生态税收改革。目前，我国实现生态税制目标的模式第一步已经走完。第二步实施阶段，是确定我国生态税制的目标实现模式，以加大税收对生态环境保护的功效，因为我国目前生态税制缺位、税制设计中没有生态税收的思想和生态税种，因此，应借鉴国外与我国经济发展背景相同的国家在生态税制方法的经验，例如波兰等一些发展中国家。

（三）我国生态税具体税种制度的构建

迄今我国确保实施生态税制目标的模式是对通过对生态税收基础的水中进行改造，从而开征新的税种，创建初步的生态税种体制，并形成基础性生态税制。因此，按照不同进程逐步有序实施，重点突出突出税负调节的预防功能和坚持税款专用等原则，构建我国生态税制的两大税种，下分自然资源税制度及排污税制度两大子税制。其中，我国现行的自然资源税（狭义上的）虽然在当初设定目标上市调节级差收入的，但在实效上是具有一定的生态环境保护效应的，所以属于本文所说的具有生态税收基础的税种，只需要对其加以改造，就可以成为真正意义上的生态税种，我们也可以将其成为生态资源税。

（四）我国生态税征收管理制度的构建

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一、实行房地产税收一体化管理的目的意义

近年来，随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为全县财政收入的重要来源。但由于房地产交易行为面广量大，涉及的税种和征收环节多，征管难度大，税务部门对房地产流转的三级市场管理手段还有待加强，开展房地产税收一体化管理势在必行。房地产税收一体化管理是指由县地税部门统一设置征收窗口，对房地产交易所涉及的税收，由办理房地产权属登记手续的单位和个人，向地税部门缴纳各项税收后，国土资源、房产管理部门凭地税部门开具的发票和完税证办理土地、房产权属登记（包括赠予、变更、过户）等相关手续，实行“以票控税、先税后证”。因此，实行办证环节房地产税收一体化管理能够有效堵塞征收漏洞，防止税收收入流失，对规范全县地方税收管理、增加财政收入具有重要的意义。

二、实行房地产税收一体化管理工作的方法

（一）征收范围。凡我县境内征用、出让或转让国有土地使用权、销售不动产所涉及的房地产税收。

（二）征收方式。在县政务大厅地税局征收区域设立“房地产交易税收征收窗口”（以下简称“地税窗口”），对纳税人办理房产、土地权属转移的税收申报、征收实施一体化管理。

（三）严格执行“先税后证”制度。围绕办理《土地使用权证》和《房屋产权证》，通过对“四个环节”（土地征地环节、房产销售环节、房产转让环节、保有环节）和“两个关口”（土地权属转移、房产权属转移）实施全程控制，对房地产业涉及的税种实行统一管理，把好产权办理关，实现房地产业各税种征收管理的有机结合。

1、土地登记环节。土地使用权人申请土地登记，国土部门向地税部门提供相关地籍资料和地价资料（包括土地权属现状、等级、价格等），地税部门根据上述资料建立土地税收税源登记档案和税源信息库，建立“一户式”档案。国土部门按照“先税后证”制度，在办理土地使用权属登记时，将纳税人的完税凭证作为权属登记的必备资料，与权属登记资料一并归档备查。未出具完税凭证的，一律不予办理权属转移相关手续，把好土地权属转移关。

2、房产销售环节。房产、国土部门在办理房屋、土地权属登记时，将纳税人的完税（或减免税）凭证作为权属登记的必备资料，与房屋、土地权属登记资料一并归档备查。纳税人无完税（或减免税）凭证和销售不动产发票的，房产、国土部门不予办理房产、土地权属转移相关手续，把好房产权属转移关。

3、房产转让环节。对单位或个人转让房产的（即二手房交易），由房屋交易当事人到“地税窗口”办理申报纳税、减免税申请和发票开具手续，然后持完税（免税）凭证以及税务发票到房产管理部门办理房产权属过户手续。对单位或个人购买新建商品房办理房产权属登记的，由房地产开发企业或购买人持商品房购买合同（协议）、销售不动产发票（全额）等资料到房产管理部门办理房产权属登记。

4、保有环节。地税、房产、国土部门要相互配合，及时互通信息。地税部门要建立房产税、土地使用税变更登记信息资料，以便加强房产、土地保有环节税收征收管理，同时也为国家即将开征的物业税建立初始档案，为后续税源的稳定增长奠定征管基础。

（四）房屋交易价格的确定。房屋转让计税依据由地税部门依据房产交易合同等有效凭证上注明的合理成交价格确定。对纳税人申报的房产交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，由地税部门根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，核定其转让价格。交易价格按照房屋坐落地点、建筑结构、建筑年限、同类房屋市场交易价格等因素，并参照房产部门在“二手房”交易中出具的《房地产估价报告书》进行核定。

三、切实加强对房地产税收一体化管理工作的组织领导

（一）搞好部门配合，形成工作合力。房地产税收一体化管理工作是一项社会系统工程，关系全县经济和社会发展大局，各级各有关部门要提高认识，强化措施，狠抓落实，切实把这项工作抓紧抓好。地税部门要按照房地产税收一体化管理的要求，制定切实可行的征管措施，简化办事程序，提高依法办事效率。国土、房产等部门要切实履行协税护税义务，严格执行“先税后证”制度，及时向地税机关提供办证情况。同时，要采取多种形式将房地产税收政策、征收标准、办税流程等资料进行广泛宣传，设立公示专栏，接受纳税人的监督，调动社会各界支持参与房地产税收一体化管理的积极性。

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关键词：国土资源；非税征收；高标准基本农田

政府非税收入是财政收入的重要组成部分，《浙江省政府非税收入管理条例》规定的政府非税收入，是指除税收和政府债务收入以外，由国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体和其他组织（以下统称执收单位）依法通过征收、收取、行政处罚、刑事处罚或者募集、受赠等方式取得的资金。2011年9月，国土资源部印发了《高标准基本农田建设规范（试行）》，计划投入6000亿元，到2015年我国将建成4亿亩高标准基本农田。根据上述建设计划，预计温岭市共需要建设高标准基本农田23.8万亩（温岭市已于2006年建成了29.5万亩的标准农田），全部按提升类的建设标准计算，温岭市需投入2.38亿元，可谓任务重、资金压力大。国土资源非税资金是进行开展高标准基本农田建设、推动国土事业建设的主要资金来源，如何规范其征收工作，发挥资金的最大效益，便尤为重要。

一、国土资源部门涉及非税收入的基本情况

我国为加强耕地、矿产资源的开发保护，在国有土地使用、矿产采矿权报批、出让过程中，设置了各项非税征收来加强保护。当前国土资源系统涉及的政府非税收入包括：

一是行政事业性收费类收入，具体有：征（土）地管理费、

土地登记费、耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费、矿产资源勘查登记费（2013、2014年免征）、采矿登记费（2013、2014年免征）、矿产资源补偿费。

二是政府性基金类收入，主要是新菜地开发建设基金；

三是国有资源有偿使用收入，具体有：国有土地使用权出让收入、新增建设用地土地有偿使用费、探矿权采矿权使用费收入、

探矿权采矿权价款收入、采矿权出让所得、探矿权出让收入。

四是在国有土地使用权出让收入中，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）等文件精神，按一定的方法和比例提取国有土地收益基金、农业土地开发资金。

在上述各类国土资源非税收入中，主要用于国土事业建设的有征（土）地管理费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、农业土地开资金等。以温岭市为例，2012年共收取征（土）地管理费867.5万元、耕地开垦费2291.8万元（其中20%要统筹上交省财政），新增建设用地土地有偿使用费4000.3万元（该项收入，根据浙江省的相关结算分配办法，只有49%左右的资金能直接返还给县市）、农业土地开资金843.9万元。

二、国土资源非税征收管理使用中存在的问题及原因分析

当前国土资源部门在配合财政部门开展政府非税收入征收入库时，严格执行 “收支两条线”、“收缴分离”规定。但在具体征收过程中，也存在一些问题需要进一步完善。

1.非税收入征收不及时

当前各地在征收征地管理费时，没有一个统一的征收时间，造成征地管理费征收不及时。比如各县市向省国土资源厅报批土地时，要先按规定标准上缴征地管理费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费后，省国土资源厅才下达农转用批文。但各县市因每年报批土地次数多，为及时拿到批文，往往采取预缴征地管理费、耕地开垦费的方式进行。同时，各县市在征收征地管理费过程中，也存在征收时间不一的问题。有些县市是在向上级递交农转用报件前，要求项目单位先上缴征地管理费，有些县市是在年终一次性根据项目单位审批土地的多少，进行一次性缴纳。有些县市是在该宗土地出让后，按出让面积，在办理具体供地手续过程中收取征地管理费。征收时间的不一，相对滞后，在上级部门降低收费标准，缩减征收对象时，造成有些非税少收。尤其是建设用地报批过程分为土地征用、县市国土资源部门审批、省国土资源厅审批、占用基本农田的还要到国务院审批，在收费过程中，应根据那一个审批时间进行征收，有关文件没有明确规定，造成国土资源非税新、旧征收标准的执行时间也难以确定。

2.具体征收主体不清

征（土）地管理费、土地登记费、耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费等行政事业性收费，根据物价部门核定，收费主体应该为各县市的国土资源主管部门。但在实际征收中，存在征收主体不清，票据使用不规范的问题。以耕地开垦费为例，作为物价部门核定给国土部门的行政事业性收费，应采用行政事业性收费票据，并由国土资源财务部门统一收取；委托垦造耕地成本款不是物价部门核定给国土资源部门的行政事业性收费，不应使用行政事业性收费票据，但作为各县市政府以市场化形式加强耕地资源保护的手段，由各国土资源部门中负责土地整理、土地指标交易的下属单位通过往来款票据进行（一般为各县市的土地整理中心）收取。如近年来，温岭市由该市土地开发整理中心开具行政事业性收费票据，将耕地开垦费和委托垦造耕地成本款合并为一个收费项目进行征收；而黄岩区采用行政事业性收费票据，将委托垦造耕地成本款和耕地开垦费分开进行征收。

3.非税征收标准不稳定

近年来，各级政府一方面通过出台取消收费项目或降低收费标准等惠农减负政策，来减轻企业、农民负担。如在2009年，从8月1日开始将征地管理费征收标准下降30%；同年按照浙委〔2009〕 56 号文件的要求，在实施农村住房改造建设中，除房屋和土地登记中的证书工本费以外，免收其他行政事业性收费；2010年1月15日，浙江省为配合国务院加强保障性安居工程建设，取消了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房建设项目的耕地开垦费、征地管理费、土地登记费和新菜地开发建设基金等行政事业性收费和政府性基金的收取。另一方面为进一步加强耕地保护，保证垦造耕地的质量，提高了部分非税征收的标准。如从2008年6月11日起，将耕地开垦费的收取标准在原来的基础上提高了一倍。在2012年，根据浙委办〔2012〕55号文件精神，对占用基本农田和标准农田的，耕地开垦费按现在标准的两倍进行收取。征收标准的不稳定，加上文件传达的延时，增加了征收人员的工作难度，容易造成多收、误收。如温岭市相关部门在进行保障性安居工程行政事业性收费检查时发现，征收了当地康庭南区等6个保障性安居工程项目的征地管理费29.6万元，委托垦造耕地成本款613.7万元（国土、财政两部门已及时进行了退还）。

4.非税征收标准执行不到位

当前各地国土资源部门还存在着应该减免的非税减免不及时，征收时不能全部按标准征收的现象。比如根据《浙江省征地管理费暂行规定》，实行全包方式的，按征地费总额标准的不同比例收取征地管理费：一次性征用耕地在 50 亩以上（含 50 亩），其他土地 100 亩以上的（含 100 亩），按3%收取；征用耕地 50 亩以下，其他土地 100 亩以下的，按 4%收取。同时规定了征地管理费的减免范围，其中：党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用土地，实行非统一征地免收征地管理费，实行统一征地的减半收费征地管理。但在实际征收过程中，有些县市不管面积多少，都按4%收取，对党政机关、中小学校等符合征地管理费减免征收条件的用地单位，也没有主动进行减免，造成非税多征多收。

国土资源系统非税收入不仅在征收上存在问题，在资金使用上也存在着问题上。由于各地财政资金宽裕程度不度，财政资金管理方式不一，国土资源系统的政府性非税收入还存在着资金使用不到位，资金使用不规范，资金使用效率低等问题。

国土资源系统在政府性征收非税存在问题的主要原因：一是和我国长期以来对非税收入管理比较薄弱，没有形成一套规范有序的管理制度有关。各地在推行收支脱钩政策过程中、对征收成本核定不科学、不公平，造成部门间苦乐不均。尤其是财政部门在核定年度预算时，不能充分考虑有关部门对政府非税征收的成本，甚至根本不予以安排资金，使各具体执收单位缺乏征收积极性。二是国土资源系统对征收政府性非税征收工作认识不到位有关，在财政部门强化预算管理，实行收支两条线后，国土资源部门进一步重视了预算资金的，而对国土资源非税征收工作关注度有所降低，再加上国土资源非税征收队伍不稳定，非税资金使用政策掌握不到位，造成国土资源非税征收工作边缘化。三是和政府部门间资金使用的方向不一致有关。国土资源非税收入都有指定用途，而且主管部门往往还要加上其他条件。如新增建设用地土地有偿使用费，国土资源部特别规定使用新增建设用地土地有偿使用费垦造耕地的，不得用于占补平衡。但财政部门出于各种原因，希望将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费等资金优先使用到垦造耕地项目中，造成这些资金不能及时使用。

三、加强非税征收，夯实工作基础，为国土资源事业的进一步发展，提供强有力保障

1.转变国土工作观念，提高对非税征收工作的认识

国土资源部门涉及的政府非税收入种类多，资金量大，尤其是国有土地使用权出让收入是当前地方财政收入的重要来源之一（温岭市2012年实现国有土地使用权出让收入25.49亿元，2013年一季度实现国有土地使用权出让收入30.86亿元），使国土部门在安排日常工作资金时，具有一定的优势。但当前国土资源管理部门都是围绕当地政府的经济发展要求而开展工作，工作重心通常放在建设用地的报批、出让方面，而对于当前国土资源管理工作中存在的基础设施薄弱，软硬件设施建设落后的情况相对不够重视，没有充分认识到非税征收工作，对国土资源工作的推动作用。加强政府性非税征收，一方面可为国土资源工作软硬件建设提供资金保障，如国土系统正在进行的高标准基本农田建设、“一张图”建设、农村土地整治工作、地籍管理工作、地质灾害防治和矿山资源管理都需要大量的资金进行支撑。另一方面，加强政府性非税征收管理，有利于闲置土地的清理、供地率的提高，从而推动节约集约用地工作。当前大部分县市的国土资源非税资金都是在土地出让后进行征收，前期报批土地过程中，需上交给中央、省及市里的报批税费都由县市级财政承担。将国土资源非税征收时间从土地出让后征收，提前到土地报批后立即征收，这些税费就应由报批的项目单位负责，项目单位为减轻资金负担，只有加快土地出让或者是少报批土地。可降低以镇街道为主体的政府报批土地的积极性，有利于提高国土资源部门的供地率，并加快闲置土地清理。以温岭市为例，2008年-2012年，共农转用报批土地74254.89亩，截止到2013年5月底，还有批而未供出去的土地10105亩，2010-2012年供地率分别为68.26%、46.78、31.96%。经初步测算应收未收征地管理费2632.85万元，市财政垫付新增建设用地土地有偿使用费28599万元。

2.严格执行征收政策，保持工作的连续性

国土部门要加强非税征收管理，完善各项征收制度，统一征收时间，明确征收主体，狠抓国土资源非税收入的入库，为国土资源事业的发展提供强有力的服务和保障。在征收过程中要严格执行政策，做到不多收、不少收，应减尽减。要坚持“收支两条线”、“收缴分离”原则，收费过程要做到透明公开，做到“票款分离”，开票人不直接收取现金，缴款人直接将资金缴入银行专户，开票人仅凭银行入帐通知单开票（在实际操作中，为方便群众办事，对收费地点离银行较远，且收取金额在100元以下的土地登记费，可由开票人员收取现金，但要做到专款专存，不得公款私存，挪作他用）。要实行收费责任制。

3.严管非税资金使用，发挥资金最大效用

国土资源系统涉及的非税收入大都有特定的用途指向，并且有专门的资金使用管理规定。比如新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等非税收入，各地都出台了资金使用管理办法。比如根据《浙江省财政厅 浙江省国土资源厅关于印发

4.加强业务技能培训，提高财务队伍素质

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今天这次全县房地产税费一体化征收管理工作动员大会，是为了加强我县房房地产税费一体化征收管理，规范房地产行业税收秩序，保障全年财税收入顺利完成而召开的一次非常重要的会议。主要任务是：动员全县上下和财税系统广大干部职工，进一步统一思想，坚定信心，采取有效措施，整顿和规范地产税费一体化征收管理工作，实现我县房地产业与财政税收收入同步增长、发展共赢的目标，促进房地产市场健康发展。下面，我代表县委、县政府，就如何抓好房地产税费一体化管理工作讲三点意见。

一、充分认识房地产税费一体化征管工作的重要意义

房地产税收是一个地方财政收入的重要组成部分,房地产规费和土地收入是一级政府筹措经济发展和城市建设资金的主要渠道，加强房地产税费征管、做大房地产税收是一个地区提升市场化、工业化和城市化水平的现实与必然选择。近年来，我县房地产迅猛发展，已经成为全县国民经济的重要产业之一，与此同时，房地产行业的税费贡献与其发展速度极不相称，整个行业存在大量偷漏税费现象。推行房地产税费一体化征收管理工作，有利于公平税费负担，促进房地产行业健康发展；有利于堵塞税费流失漏洞，增加财政收入；有利于简化办事程序，方便群众办事；有利于加强党风廉政建设，从源头上治理腐败。全面推行房地产税费“一体化”征管，既是优化经济发展环境、加强党风廉政建设的迫切需要，也是保障政府可用财力增长、提升城市建设水平的迫切需要，更是加速经济发展和实现财政增收的迫切需要，对当前促进经济社会全面协调发展、建设和谐平安社会具有极其重要的现实意义。因此，各级各部门要充分认识到实施房地产税收一体化管理的重大意义，要充分认识到偷逃骗税、搞“人情税”、“关系税”等违法行为的危害性，自觉地把思想、行动统一到县委、县政府的决策部署上来，加强配合，创新机制，着力推进房地产税费一体化管理工作。

二、把握房地产税费一体化征收管理工作重点

我县对房地产税费实行“一体化”征管的主要做法是按照依法征收税费的原则，对承担房地产税收征管职责的财政、国税、地税、城建、土管、房管、经贸、人防等部门的管理体制和权限范围进行整合完善，在保证现行职责权限不变的基础上，以契税征管为把手，以数据比对为依托，实现各部门信息共享，将全部税费在一个大厅进行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出件”，为纳税人提供全面、公开、公平、公正、规范、透明、优质、高效的“一体化”服务，实现各个税种和收费项目之间的有机衔接。具体内容有五个：

一是以“先税后证”为基，做好“配合”二字文章。

征管中心要严格按照：

第一，房地产交易人到业务咨询台了解政策及办事程序，并由业务咨询台移交至税费申报岗。

第二，房地产交易人提供合同、协议等相关资料，并填好内部循环表，由税费申报岗审核后移交至税费评审岗。

第三，房地产交易人持资料交由税费评审岗核定应缴税费，再移交至主任办公室（领导岗）审核。

第四，房地产交易人持资料由领导岗审核签字后，移交至银行代办点缴款。

第五，房地产交易人持银行缴款回单，到计税岗开具完税凭证，再到计费岗开具行政事业性收费票据。

第六，房地产交易人持完税凭证和缴费票据到中心办证岗办理“四证”。至此，大厅办事流程全部完毕。

这6道办事流程办理税费业务，各项税费业务均要在大厅内部循环表上进行联审联批，项目资料公开传递，切实做到“阳光操作”。同时，城建规划许可证、国有土地使用权证、房产证（含商品房预集许可证）、契证、税票（含销售发票）、行政事业性收费票据，共“四证两票”要全部纳入征管大厅统一编号、统一办理和统一开具，同时逐步建立局域网实行电脑开票和发证，切实做到以票控税、以票控费、以票控证，先税费后办证，坚决杜绝税前发证、费前发证、私自发证的行为。凡涉及到税费减免的，必须经县政府研究同意，并以政府抄告单为依据，按照相关规定减免额度进行减免。任何单位、个人无权自行减免税费。

二是以“一窗服务”为纲，做好“效责”二字文章。

一体化中心内设有以财政局牵头，涵括地税局、国税局、国土资源局、建设局、规划局、房产局、人防办、城管局、经济局、收费等十一个部门。房地产职能部门要派出懂政策、熟业务的工作人员担任窗口负责人，各窗口间要按照一体化工作流程，既分工又合作，在提高服务意识的同时，业务操作要努力实现公开、公平、公正。一体化中心要充分发挥职能作用，指导相关职能部门的服务窗口在征收中主动落实收费公示制、办事公开制，推行首问负责制、一次性告知制、限时办结制、服务承诺制、责任追究制。并提供人性化的服务，推行文明用语。如缩短了交易过户、产权登记等业务的办理时限，若企业或群众急需，能做到即受即办，当天办结。对急办产权证入学、入户籍及企业办理房地产他项权融资等实行特事特办，开通"绿色通道"。同时实行网上审批，做到岗位设置科学化、业务操作程序化、数据资料档案化，保证交易办证既安全又便捷高效。此外，还要建立健全各项规章制度，进一步明确财政、房产、地税窗口的工作职责，确保政策执行，提高工作效率和服务质量。

三是以“系统平台”为轴，做好“操作”二字文章。

我县的一体化管理系统要依照房产、财政、地税三个部门工作流程来搭建，要严格按照由房管系统服务器、一体化系统服务器，通过交换机连接至各个部门窗口终端来实现业务处理，并通过VPN专线实现网络监控，必须集中体现出“以计算机管理为依托，信息共享，链式管理，数据控管”的先进管理理念，要达到税收科学化、规范化、精细化的管理要求，要从根本上避免人情评估、虚假合同、少开税票等违规现象发生。

四是以“最低计价”为根，做好“防控”二字文章。

为保证最低计税价格的科学合理，我们要设置先进的最低限价系统，该系统需由房产基本信息子系统、房屋坐落地址智能匹配系统和房产计税价格数据库系统等三个子功能模块组成。该系统要在实地踏查并建立房地产基本信息库、专业评估公司结合信息库信息确定评估基准价格的基础上，自动通过内置参数对评估基准价格进行调节并最终生成最低计税价格，实现真正意义上的“一房一价”，要努力防止人为因素导致的纳税异常，以达到保证房地产税收的公平、公正和公开的目的。

五是以“数据共享”为控，做好“监管”二字文章。

数据共享方面：一是同步采集初始信息。以税费一体化征收软件为抓手，综合国土、工商、发改、规划、房产等相关部门的信息，建立建设项目基础信息数据库，信息资料数据在各部门传递共享，实现一表式采集、一户式存储，确保纳税人或缴费人涉税涉费基础信息真实、准确、完整。二是同步监控税费动态。在全角度、多渠道汇集缴款人动态信息的同时，注重分析与纳税相关信息，查找漏缴、少缴问题及成因，及时查漏补缺。三是同步制定计征标准。每年由财政、物价等部门组织测定县城各路段的基准地价、基准房价、基准造价，按个人、单位、开发商分类制定各项目的执收标准，报政府审批公布后执行，税费计征标准统一。四是同步征收税费。项目申报人在申请办证缴费时，必须同步申报纳税，税费同时缴清后，才能申领证件。

监管方面：一是要同步检查。不管是日常检查，还是专项检查或专案稽查，都坚持税费统查，查费必查税、查税必查费，分类掌握税费检查信息资料，分别加工整理，保障税费统查质量。二是要同步分析，着重从办证户应缴税费业务关联点入手，在纵横比对中，拓展检查深度的线索和方向。三要是同步结算，对房地产企业以年度税费结算为重点，同步结算税费征纳缴欠情况，着重查处少缴、漏缴等现象，有计划地加大欠缴税费清理力度，以收入实绩彰显检查结算实效。

三、确保房地产税费一体化工作取得实效

（一）提高对一体化管理工作重要性的认识。开展好房地产税费一体化管理工作，既是国家税务总局和省、市局明确的近年来的重点工作，也是发挥税收职能加强宏观调控、堵塞税收漏洞提高征管水平的内在要求。同时，房地产业税收作为地方税收入的主要来源，一体化管理工作的好与坏将会直接影响到整个税收任务的完成。因此，各级各部门必须树立起长远观念，坚持长抓不懈，切实把加强房地产业税收管理作为近时期税收管理的重点工作抓紧抓好。主要领导要积极履行协税、护税第一责任人的职责，及时协调工作中的热点难点问题，确保清查清缴工作顺利进行。财政、地税、国土、房产、规划等部门要加强配合与协作，共同推进“先税后证”制度的落实，努力构建协税护税的控管网络。纪检、监察、审计、公安税侦等部门，要协助征收机关加大对欠税单位的查处力度，依法打击偷逃骗税、抗税等违法行为。广大群众和各房地产开发商要消除思想顾虑，积极配合做好清查清缴工作，如实申报生产经营及纳税情况，确保房地产各项税收应收尽收。各征收机关要规范征管员的工作行为，严禁收人情税和随意减免税，严禁收受或索取纳税人财物。

（二）深入开展调查研究，创新工作思路。各级各部门要切实深入开展对本地区房地产税费一体化管理工作的调查研究，结合社会经济发展形势和国家有关宏观调控政策，进一步查找和剖析房地产税费一体化管理工作的薄弱点、征管中出现的新矛盾和新问题，与时俱进，创新工作思路，大胆探索实践，不断完善“四房”管理措施。

（三）切实做好对各级的日常督导和管理。要切实搞好对各基层部门的工作指导，采取现场督导、网上检查、巡查通报等方式，加强日常督导检查。重点要抓好调度，做好房地产税费一体化管理经验的全面推广工作。

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各地在“依法行政，依法理财”的前提下，严格执行国土资源管理部门的各项收费政策，坚持收费公示，“阳光收费”，自觉接受社会和群众的监督。在确保“应征不漏，应免不收”的同时，兼顾好政府、企业、农民等各方面的利益关系，照顾弱势群体。通过大家的共同努力，今年全市共代各级政府征收土地出让金32.63亿元,其中：市本级代征8.43亿元（招拍挂7.37亿元），契税2.26亿元、耕地占用税3710万元。这些资金的征收和使用，加大了对土地资源特别是耕地的保护力度，为实现全市耕地总量动态平衡提供了保障，有力地支持了全市的经济建设，同时也为国土资源事业的健康发展提供了资金保障。

二、认真开展全市新增建设用地有偿使用费征收使用情况检查，检查措施有力效果明显

年初，省厅《关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收管理情况专项检查的通知》下发后，我处认真贯彻中央和省通知精神，加强与财政、监察、审计等部门的协调沟通，及时将检查要求向各县(市、区)作了布置和传达，立即成立了检查机构，对报表的填制，检查要求、填列口径等进行了全市集中培训。对照省厅要求，对1999年以来到xx年6月新增建设用地审批台帐和土地有偿使用费征收使用情况全部统计核实到位，所有数据真实具体。同时，对近年来我市新增建设用地情况，土地有偿使用费应征情况、已征情况、分级入库情况及使用情况都进行了检查，圆满完成了自查工作。

三、认真开展管理创新活动，切实加强对直属事业单位及基层国土资源所的财务管理和监督

为认真贯彻落实省厅《关于开展管理创新年活动的实施意见》，科学开展管理创新活动，我处围绕xx年度财务工作目标，制定了关于加强对基层国土资源所的预算管理及预算执行情况的监督的创新课题，并认真组织实施。

一是加强基层国土资源所的预算管理。今年全市各国土资源所均根据实际情况，认真编制了财务预算，各市（分）局财务科严把收支关，做到有预算不超支、无预算不开支，认真审核，保证国土资源所合理、节约、有效地安排使用资金。在预算安排上，坚持量入为出，量力而行。在确保人员工资、日常公用经费的正常开支基础上，保证重点支出，压缩一切消费性支出，尤其是严格控制招待费支出，真正使有限的资金用在土地管理事业的刀刃上，从而全面提高了资金的使用效率，确保了国土资源所的正常运转。

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关键词：土地出让金制度；土地出让金收入；土地出让金支出；性质

上个世纪90年代以来，以土地出让金制度为核心的土地制度改革取得了很大的成绩，激发了多元经济主体的活力，盘活了土地资源。本文在梳理土地出让金制度实施以来的法律规章和总结实践做法的基础上，对土地出让金收入和支出的性质进行重新审视和界定，在此基础上，视图为土地出让金制度改革和研究提供新的研究视角。

一、土地出让金收入内涵的历史演变及其性质探讨

（一）土地出让金收入内涵的历史演变

1988年《宪法》和《土地管理法》确立了我国国有土地有偿使用制度。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。关于土地出让金收入管理，1989年财政部的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》对土地使用权出让收入的内涵和外延作了界定：各级政府土地出让主管部门将国有土地出让给单位或个人，按规定向单位或者个人收取的土地出让价款，包括土地金、续期土地出让金、合同改约补偿金。1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”。2006年国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，对土地使用权出让收入定义进行了完善：政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（二）土地出让金收入的形成过程

我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。《土地管理法》第四条、四十三条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予被征地农村集体和个人合理补偿和妥善处理。《土地管理法》第五十八条规定了国家可以收回国有土地使用权的情形，并对土地使用权人进行适当补偿。在这一宪制和法律架构下，建设用地的供给来源分为征用农地而增加的增量部分和城市内部挖掘、储备的存量部分，依靠行政特权形成土地储备，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，然后进行开发整理并按照市场原则和所有权原则向建设用地需求者供地，如图1所示。

（三）土地出让金收入的性质

在快速工业化和城市化进程中，我国建设用地的供给大都来源于增量土地储备，即农业土地非农化，本文以此为例从权力来源上界定地出让金收入的性质。

土地出让金制度作为我国国有土地有偿使用制度，促进了土地资源优化配置和高效使用，但就其目前的土地产权配置手段来看，土地出让金收入不仅仅以所有权原则和市场等价原则进行的，存在着不对称的隐形产权交易关系。

第一，国家是集体建设用地的唯一接受者，国家凭借公权力公共利益对私人产权的强势地位而非市场机制强制性征用农地，并按照国家规定给予农民征收补偿和相关安置，付出较低成本——本文称之为集体土地所有权行政补偿价格，获得土地所有权，使集体所有土地转变为国有土地。

第二，国家是建设用地使用权的唯一供给者。国家凭借土地用途管制和供地计划等土地管理制度，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，这时地方政府完全按照市场等价原则和所有权原则，向土地使用者出让国有建设用地使用权。

图2模拟并比较了集体土地向城市建设用地流转的两种情景：竞争性市场和完全垄断市场。横轴表示流转面积，纵轴为农地非农化流转的成本或价格。假设集体土地向城市建设用地流转过程中成本保持不变，表现为水平的农地非农化边际成本曲线MC。

第一种情景：在符合规划的条件下，集体建设用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供给不可再生性等垄断因素的存在，市场结构介于完全竞争和完全垄断之间的竞争性市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D和MR（用虚线表示），根据市场均衡条件MR=MC，市场在E点达到均衡时的价格和流转面积分别为P0、Q0；

第二种情景：“先征后让”的农地非农化。在规划权（农用地转用审批）的配合下，国家运用征收权将集体农用地征收为国有城市建设用地，按照农地非农化边际成本曲线MC给农民补偿（用C0表示）后，再以市场方式出让给土地使用者。在这一情景下，政府是城市建设用地的唯一供给者，市场结构为完全垄断市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D*和MR*（用实线表示），此时市场在E*点达到均衡时的价格和流转面积分别为P*、Q*，如图2所示。

在第一种情景下，集体土地所有者与城市建设用地需求者直接进行市场化自由交易，此时集体建设用地价格为P0。第二种情况，政府在“先征后让”的“征地—出让”行为中，集体土地所有权补偿价格为C0，国有建设用地使用权出让价格为P*，获得一个剩余收益为（P*-C0）。第二种情况与第一种情况相比，集体土地所有者收益损失（P0-C0），建设用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），两者之和为（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通过“先征后让”获得的农地非农化开发增值收益。根据对30多个城市的统计，从获取土地的成本到出让土地的收益，平均是18倍。同样的分析原理适用于存量土地供给情况。

综上所述，若把土地出让金收入只看作是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，是片面的，静态的，忽略了中国特殊国情和土地出让金制度的复杂性。土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果，是土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过规划权、征收权等公权力汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，皆属于公共财政管理范围。

二、土地出让金支出管理制度的历史演变及其性质探讨

土地出让金收入是一种政府性收入，理应纳入公共财政管理范围，在理论上是毋庸置疑的，同时研究土地出让金支出结构和流向及其性质，也有助于推进土地出让金支出管理制度的创新及判断其在宏观经济政策的作用。

首先，关于土地出让金收入在各级政府之间的分配，国务院1989年5月出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》规定土地出让金收入地方和中央按照6：4分成；两个月后，财政部公布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》规定土地出让金收入上缴中央比例降为32%；1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，将土地出让金收入上缴中央财政部门的比例下调为5%；1994年实行分税制后，国务院出台《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》将土地出让金收入作为地方固定收入，并在此后逐渐被学者称为地方财政的“第二财政”。这也符合政府间收入划分的国际惯例，来源于不动产的政府收入一般归属于地方政府。

其次，关于土地出让金的使用和支出管理，1989年5月，国务院出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》、1995年《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》都明确规定，土地出让金上缴国库，专款专用，专项用于城市建设和土地开发。《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（[2004]8号）规定土地出让金用于农业开发的比例，按各市不低于土地出让平均收益的15%确定。2006年9月出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求2007年1月1日起，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，支出一律通过地方基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号）规定市县财政、国土资源管理部门在编制土地出让支出预算时，要确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出，重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。随着土地出让金制度的实施，土地出让金收支管理制度日趋严格和完善。根据中国土地出让金支出实践情况来看，一般来说，地方政府获得土地出让金收入后，要先行支付各种土地规费和征地补偿，此后如有净收益，则多用于城市建设和土地开发。土地出让金纯收益的近30%用于基础设施建设。在土地出让金收益的分配格局中，农民只得到5%-10%，村级集体得到25%-30%，而60%-70%为各级政府和中间商获取。

通过以上法律规章和规定可以看出，土地出让金在支出过程中发挥着收入再分配的公共财政功能，首先，一部分支出用于集体土地土地价所有权行政补偿价格；其次，一部分支出用于弥补土地出让前的生地变成熟地的土地开发成本；最后，还要支付土地使用权流转过程中的各种税费和交易成本。这三者在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买。剩余的部分为政府获取的土地纯收益，一部分成为城市基础设施投资、农业土地开发和农业基础设施投资的资金来源，其在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买；还有一部分用于提取农村社会保障基金、廉租房等用途，其在国民收入流程中的作用类似于转移支付。由于我国处于快速工业化和城市化阶段，土地出让金收入大多来源于增量土地供给，即农地非农化的先征后让方式，此方式下的土地出让金收入的支出结构及其在国民收入流程的作用如图3所示。

三、结论和启示

第一，土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果。在价值形态上，土地纯收益表现为土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过公共利益对私人产权的强势地位对相关土地先征后让方式汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，属于公共财政管理范围。

第二，根据土地出让金收入的性质，土地出让金制度是以国家“公共利益”对“私人财产”处于强权地位下的土地征收制度为杠杆的，这与西方国家主要依赖公平、自由市场手段配置土地资源方式有区别的。根据其来源确定其分配方向和“谁受损，谁理应受到补偿”原则，既不违背公共利益对私人财产的强权地位，也能体现“公产私产地位平等”物权法的精神。这就要求提供保证土地出让金制度下的公共利益与私人利益平等博弈的制度，包括解决公共利益与私人利益矛盾的司法诉讼渠道。就目前的土地出让金支出结构和模式看，其支出方向理应从城市基础建设投资退出，向失地农民社会保障、农村基础建设等新农村建设方向转移。

第三，从土地出让金收入的支出实践情况来看，缺乏具有合理依据的土地出让金收入分配的理论支撑，没有技术方案的制度设计如同纸上谈兵。政府到底凭借哪些权力可以取得土地使用权出让收益中的增值收益；农业土地向建设用地用途转变的发展权增值收益，该如何计算，该归谁所有。现行集体农地所有权的征地补偿标准的科学性等等都应该其合理的逻辑理论依据，而目前学术界和政界在这方面还没有给予清晰的论证和结论，这也是土地出让金制度的研究和改革方向。

第四，通过研究土地出让金收支性质可以清晰地看到土地出让金收支在国民收入流程中的循环路线。从国民收入循环流程视角看，土地出让金收入使得资金从私人部门流入政府部门，相当于国民收入的漏出量；土地出让金支出通过转移支付和政府购买，使资金从政府部门流入私人部门，相当于国民收入的注入量，这为土地出让金收入参与国民收入经济循环的研究提供了新的视角。土地出让金收入作为政府公共财政收入的重要来源，其支出发挥收入再分配功能，用于社会生产性质或者收入再分配的支出项目，可以服从国家宏观调控的需要。因此，土地出让金制度可以作为国家宏观经济政策，应当成为我国土地出让金管理政策的着眼点之一。

参考文献：

1.安徽省财政厅课题组.基于产权经济学视角的土地出让金研究[J].经济研究参考，2006（94）.

2.赵国玲.“土地财政”的效应分析[J].生态经济，2008（7）.

3.靳相木.土地出让金制度改革的三个视角及其综合[J].农业经济问题，2010（10）.

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    为从根本上解决存在的问题,必须进行管理体制的改革,建设“旱能浇,涝能排”高标准农田并以“耕地灌区化、灌区节水化、节水长效化”为总体规划目标。将管理与工程建设同步规划,以建立农田水利工程良性运行机制,实现粮食安全、促进农业节水、减轻农民负担为目的。建设有组织有制度的农田水利工程管理体系,合理配置水资源。同时,核算供水成本、计量征收水费,推进工程管理体制和运行机制的改革,大大提高农业水利用效率与效益,提高农业抗御自然灾害能力。

    改革的具体措施

    1明确工程管护制度

    在加强主管部门对农田水利工程的监管力度与技术指导的前提下,首先做好农田水利工程产权改革,将农田水利基础设施划为村集体所有,明确产权。其次明确工程管护主体,充分调动农民自身积极性,因地制宜地把护路、护树、护井、护电、护管道、护桥涵沟渠有机结合起来,形成以用水户管护为主、基层水利服务组织指导为辅的工程管护机制,采取承包、租赁、拍卖的方式,实行独立核算、自主经营、保本微利的经营方式,并制定严格的规章制度和操作规程,将工程管护纳入规范化和法制化轨道,做到以水养水,循环发展,确保工程长期发挥效益。

    2落实工程管理主体

    按照“政府引导、农民自愿、依法登记、规范运作”的原则,在全市范围内建立三级管理模式,注册成立“兖州市农民用水协会”,设在兖州市水利局,会员由各级领导、各有关部门专家、各协会负责人和农民代表组成,并具有广泛的代表性。具体负责对全市农民用水者协会的管理和工作指导,负责制定各项管理制度,进行经验交流,同时监督镇村对农田水利工程的各项管护工作;成立各镇级农民用水者协会分会,设在各镇政府,服从市农民用水者协会的管理和工作指导,同时指导监督各村级农民用水者协会的工作;成立村级用水者协会,设在相应的村委会,具体负责本村的农田水利工程的各项管理工作,负责各项管理机制、管理制度的落实,负责水费征收制度的制定和实施,这是该项管理模式的最基层,也是完成该项管理任务的最关键的环节。市、镇、村三级用水者协会都要严格遵守与执行章程以及用水管理办法。三级用水户协会都要有固定的办公场所,配备必要的办公用品、量水设备。要有专门帐户,根据国家的有关政策,可从土地出让金中拿出一部分用于水利工程管理,市水利、农业、财政等有关部门,每年对镇村用水户协会负责人、收费员、会计及操作手进行3~5次培训,以提高协会执委会成员组织协调、业务技能等综合素质,确保工程管理的各项工作落到实处。

    3规范水费征收管理

    灌溉水价的提出是农田水利建设的一大改革,有利于转变农民“浇地不花水费”的思想,有助于农业节水意识的形成。积极推进农业水价改革,根据农民承受能力科学测算水价,完善计量设施,推行计量收费,制定征收制度,合理征收水费。水费由协会人员统一收取,直接收费到用水户。除协会人员外,其他任何组织或个人均不得收取。在收取水费时开具水费专用收款收据,严禁擅自加价,搭车收费。水费开支只能用于本工程,支出符合有关规定,任何人不得挪用。同时,农民用水协会的水费收支实行公示制,接受用水户的监督。

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关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；风险防控

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02

近年来，政府加大调控政策，使房地产企业面临着严峻的市场压力。在这种背景下，由于自身具有的资金密集性特点，很多房地产企业的财务管理工作受到了极大的冲击，遇到一定的财务风险。因此，如何有效规避财务风险，已经成为很多房地产企业必须思考和亟待解决的现实问题。

一、国家宏观调控政策对房地产企业财务管理产生出的影响

（一）国家金融财政政策降低房地产企业的利润

一方面，随着政府先后出台的一系列金融财政政策，尤其是国务院在2011 年初出台的“国八条”，调整房地产行业的税收政策，强化对相关税收的征收力度。同时，对土地增值税征收管理等加强方面监管，增大存量房的税收征收管理力度，严格实施房地产所得税的征收等工作。另一方面，逐步实施差别化信用贷款政策。近年来，人民银行不断增加贷款利息，提高存款准备金率。银行不再对贷款利息进行优惠，并且严格审查贷款业务。这些措施有助于消除炒房者对房地产市场造成的危害，对于降低房价发挥了积极作用。可以说，国家金融财政政策必将导致购房需求降低，减少房地产企业的利润。

（二）土地供应政策增加房地产企业的财务风险

在国务院于2011 年初出台的“国八条”中，明确提出要进一步控制住房用地的供应与管理。其中，用于保障性住房、棚户区改造以及中小型套房等普通商品类住房的用地要高于房地产建设所用土地总供应量的70%的标准。在这种政策的引导下，地方各地政府逐步实施中央下达的宏观调控政策，积极落实保障性住房的土地供应，这在一定程度上有助于维护房地产市场土地供给与需求的平衡，防止由于土地供应造成房地产市场价格的大幅变动。国家土地供应政策的变化，导致房地产企业面临着一定的财务风险。

（三）保障性住房建设政策影响房价上涨预期

近年来，政府强调通过增加保障性住房对房地产市场进行调控，采取多种方式增加保障性住房建设。同时，国务院及相关部委鼓励并支持保障性住房建设，在土地供应、保障性住房建设的资金投入以及税费优惠制定出一系列举措。大规模建设保障性住房，不仅有助于减少人们对普通商品房市场的需求，而且在拉低商品房的市场价格，降低房价的上涨预期等方面发挥积极作用。而这些政策会对房地产企业的经营造成不利影响， 尤其是对房地产企业的财务管理工作带来一定的风险。

二、宏观调控背景下房地产企业财务管理中面临的风险

随着国家宏观政策的逐步实施，房地产企业受到了明显的影响和冲击。在这种情况下，房地产企业的财务管理工作中面临着很多的风险。主要表现在以下方面：

（一）融资面临较大困难

在市场经济活动中，企业融资是正常的市场行为。对于房地产企业来说，由于资金需求量大，融资已经成为众多房地产企业开展生产经营、对外投资和调整资本结构的必然选择。但是，随着国家宏观政策的实施，房地产企业在融资过程中面临着较大的市场压力，在发展中潜藏着一定的财务风险，融资极为困难。主要表现为：首先，贷款的期限较短，很多金融机构不再为房地产企业提供或很少提供中长期贷款，这必将会对房地产企业的持续发展产生不利影响。其次，贷款的门槛有较大提高。随着政府近年来加大宏观调控力度，房地产企业面临着银行信贷收紧，资金供给受阻等问题，造成很多房地产企业无法达到金融机构贷款的评级要求等问题。最后，借贷成本高，这就造成很多房地产企业贷款的难度增加，而只能从其他投资机构获得融资，导致融资利息增加，增加了房地产企业的财务风险。

（二）投资回报率低

在经济活动中，企业面临的投资风险指的是投资项目由于不确定性因素的影响而无法实现预期收益，导致企业的盈利以及偿债等受到影响等风险。对于房地产企业来说，投资是否合理已经成为能否盈利的关键，会对企业的生存与发展产生重要影响。只有对投资项目进行科学分析和充分的市场调研，对投资项目进行合理规划，才能最大限度发挥资金的作用，提高房地产企业的盈利能力。当时，很多房地产企业在投资过程中由于受到各种不利因素的影响，包括项目规划不合理、项目的实际收益偏低等，严重阻碍了房地产企业的发展。

（三）收益分配不合理

一般来说，企业的收益分配存在的风险就是因为利润分配不合理而造成企业的经营风险。 企业在经济活动中获取的利润不仅要给股东分配股息，而且要为企业的发展提供资金。分配股息不仅有助于房地产企业进行再融资，而且为企业的发展提供充足的资金支持，扩大企业的规模。但是，当前很多房地产企业在处理因留存收益和股息分配的关系方面处理失当，或者造成企业发展资金不足，制约了企业的规模发展，或者由于企业股息分配低，伤害了投资者的积极性，不利于房地产企业的再融资。

三、防范企业财务管理风险的主要对策

在国家开展宏观调控的背景下，房地产企业的财务管理工作面临着巨大的风险。因此，房地产企业必须采取有效措施进行应对。

（一）加强对投资项目的全面评估与科学论证

随着政府对房地产行业加强调控，房地产企业的投资受到各种不利因素的影响。因此，为了减少自身潜在损失，房地产企业要加强对投资项目的评估与论证，对相关投资方案的可行性进行深入分析。在进行深入分析与科学预测的基础上，房地产企业要从土地成本、资金运作、投资回报率等方面对这些项目进行深入细致的论证，防止项目投资和开发过程中的盲目性。同时，在房地产项目上马之后，企业要构建起全面预算管理体系，在项目预算、财务预算、筹资预算等环节加强管理，推动房地产企业健康发展。

（二）在拓宽筹资渠道的基础上不断改善企业的筹资结构

由于房地产行业的独特性，融资状况对房地产企业的生存与发展具有重要影响。当前，房地产企业的筹资渠道除了自有资金之外，就是通过银行贷款。随着宏观调控政策的逐步实施和国家金融政策的收紧，这种单一的筹资模式使广大房地产企业面临着巨大的筹资压力。在这种情况下，房地产企业要积极拓宽筹资渠道，逐步摆脱单一的筹资模式，不断改善自身的筹资结构，努力消除国家宏观政策对企业发展造成的风险和不利影响。

（三）不断加强成本管理，提高企业资金的使用效益

由于房地产企业需要大量资金，如果加强企业的成本管理，极易造成企业资金的浪费甚至企业资金链的断裂，不利于房地产企业的健康可持续发展。因此，房地产企业要加强成本管理，提高企业资金的使用效率。首先，房地产企业要制定出全面的资金使用计划，确保企业日常运营的需要。其次，重视应收账款的管理工作，采取针对性措施，加快公司应收账款的回收，确保企业资金的正常周转。再次，房地产企业要加强管理控制，在项目开发过程中要尽可能细化核算对象，努力降低相关成本费用。最后，房地产企业对项目开发各环节的成本进行合理规划，并通过设置的监督机构，对照相关制度及目标加强检查与考核，切实提高房地产企业的资金使用效益。

（四）建立健全财务风险管理制度

一方面，要根据企业财务指标体系，建立起财务风险预警机制。对于房地产企业来说，建立财务风险预警系统有助于对企业发展中潜在的财务风险及危机，进行科学预测，并有针对性提出防范措施。房地产企业通过对资金流动比率、资产增长率以及资产周转率等财务指标进行科学分析，可以有效识别并防范企业财务风险。另一方面，房地产企业要建立起完善的财务风险管理制度，包括明确房地产企业财务风险管理目标、管理机构以及财务风险管理程序等内容。完善的企业财务风险管理制度，对于消除房地产企业的财务风险具有重要意义。同时，房地产企业要重视财务人员的培训工作，使财务人员能够在财务管理工作中及时发现问题及风险隐患，并及时提出合理化建议及处理方案，提高企业防范和应对风险的能力。

参考文献：

[1]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010（8）.

[2]周兴梅.浅析房地产企业财务管理[J].现代商业，2009（11）.

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师，2010（2）.

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一、股权转让税收征管现状及难点

（一）股权转让税收政策不完善随着社会经济的发展，投资主体的日益多元化，投资者之间转让企业股权的现象日趋普遍，转让形式也日益复杂。由于股权转让比较隐蔽，纳税人利用现行税收政策间隙来逃避缴纳税收问题较为突出。我国现行股权转让税收政策散落于各个单行文中，未形成一套系统性的文件，给投资者以筹划空间，给税务机关的执法带来难度。此外，对股权转让税收征管的框架性规定，在执法过程中仍存在着模糊和不确定性，容易导致选择性执法的存在，造成国家税收流失。（二）股权转让的有效信息难以获取按照《公司法》的规定，企业股东发生变化，要到工商部门作股权变更登记。一些企业虽然按照《公司法》的规定进行了工商变更登记，但由于企业本身税法观念淡薄而没有及时到税务机关进行变更登记，或者故意不到税务机关变更税务登记。而工商行政机关与税务机关尚未完全实现信息共享，据笔者了解，目前各地税务机关与工商部门的联系和协作程度不一，大部分税务机关与工商部门的协作还是停留在事后告知阶段。税务机关无法及时获取相关交易信息，难以及时有效介入管理，造成税收流失。（三）股权转让的真实价格难以核定目前，一些股权转让方为了逃避相关税收，往往会达成某种默契，签订一份平价转让或低于实际转让额的虚假股权转让合同，税务机关要取得其真实转让价格信息，在调查取证时存在很大难度。而税务机关对被投资企业股东的投资来源和收益没有审核权和追溯既往权，造成股权转让时大量税款流失。虽然《税收征管法》明确了对于计税价格明显偏低的情况可以核定计税价格,?但未明确具体操作手段。通过何种方式确定征纳双方均能接受的合理的股权转让价格，是税务机关的一大难题。（四）故意错用会计处理方法或税收政策少缴税款由于企业所属行业的差异，其会计处理方法具备多样性和复杂性，部分企业在股权转让过程中不按照财务会计制度规定进行财务处理，故意混淆，以达到逃避纳税的目的。而税收与会计本身也存在政策差异，企业不按照税法相关规定进行纳税调整时有发生。一些企业在股权转让中，故意错用税收政策，以达到少缴税款的目的。（五）纳税人违法成本较低一些税法遵从度低的纳税人为逃避纳税义务在股权转让过程中，转让双方可能会签订两份价格不同的真假合同，合同中的转让价格与真实交易金额相差巨大，征纳双方信息的不对称造成税务机关对这类纳税不诚信行为控管的范围和力度极其有限。对于纳税人而言，偷逃税的利益是现实的，被税务机关发现却是一个小概率的事件。退而言之，即使被税务机关发现，也不过补缴税款、滞纳金，象征性的处罚了事，偷税成本仍在纳税人的心理预期内。正因为如此，近年来利用这种方法偷逃税的现象越来越普遍。

二、完善股权转让税收管理制度的几点建议

（一）完善股权转让税收政策国家在修改个人所得税法时，应认真贯彻关于保护劳动致富，完善规范分配机制的重要指示精神，在新个人所得税法中将财产转让税目作进一步细化，增设股权转让税目，区别对待个人劳动所得、正当性投资所得，对投机性所得设置较高档的税率或累进税率。鉴于自然人股权转让行为逐渐普遍，建议国家应出台专门的《自然人股权转让税收管理办法》，对现存的股权转让的有关规定进行整合，并统一自然人转让上市公司股权、非上市公司股权的税收政策，真正做到公平税负。税务部门应该制定相应税收政策，要求股东在进行股权交易时，必须申报交易基本情况，并将其纳入日常管理。进一步明确股权变更的财务处理办法，界定财务管理人员责任，督促其依法核算。（二）加强股权转让信息的监控管理为提高股权转让征管的质量和效率，税务机关应建立股权转让信息监控系统和信息共享网络。股权转让监控系统应涵盖从外部信息的采集及自动更新，到动态反映投资者股权结构变动情况，再到定期比对分析各类涉税数据，筛选、提示并推送疑点，最后由税务机关根据疑点采取相应的征管措施。同时，股权转让的征收管理需要社会各界的通力配合，税务机关要加强与工商、银行、土地、房管等部门的信息交换和比对，要以立法的形式，构建固定的信息传递系统，多渠道全面掌握个人的收入和财产信息，依靠社会综合治税力量实现对该类税源的及时有效控管。（三）建立股权转让价格合理定价机制针对股权转让价格真实性难以核实的实际情况，税务机关应以精干力量基础，成立专门的机构或部门负责股权转让等案件的评估检查。同时，完善纳税评估指标体系，充分利用纳税评估，加大对股权转让的评估力度，不定期开展专项检查。其次要适当引入中介评估定价机制，完善核定征收体系。对于股权转让价格明显偏低的情况，可以借鉴国外的普遍做法，引入中立的第三方中介结构，对股权转让价格进行评估定价，减少税务机关的执法风险。（四）加强对股权转让企业财务处理的规范管理目前我国虽然已颁布了新的《会计法》，一些私营企业受利益的驱动，财务会计随意处理、弄虚作假的现象普遍存在。建议进一步明确有关政府职能部门的职责分工，加强协作，进行有明确目标的监督管理，每年组织对企业的会计工作进行检查，加大对违法违纪行为和会计人员的处罚力度，建议全面推行新会计准则。税务机关要加强对企业书面备案资料进行审核，防止企业错用政策规定。并做好后续管理工作，将股权变动信息录入征管系统，登记好股权转让电子台帐。（五）提高纳税不遵从成本鉴于目前股权转让合同的真实性难以鉴别，可考虑向社会广泛征集股权交易的线索，充分利用第三方信息与股权转让当事人提供的信息交叉比对，经查证后属虚假合同的可采取以下措施：一是引入股权转让所得诚信管理机制。通过全程监控投资者的股权变动，并据此设定相应的诚信等级，对有“不良纳税记录”的纳税人，税务部门可以拒开完税凭证，将其不诚信记录传递给金融机构和劳动部门，还将追究其偷逃税的责任。二是强化违法处罚力度。对于涉嫌编造虚假计税依据的纳税人，必须严格按照《税收征收管理法》及实施细则进行处罚，提高纳税不遵从成本，达到移送公安机关处理标准的应及时移送公安机关。

作者：张英明勒枫林梁伟万里虹单位：新建县地方税务局

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关键词：矿产资源开发，生态补偿，立法必要性，立法可行性

中图分类号： TD98 文献标识码： A 文章编号：

一、引言

十报告将生态文明建设纳入“五位一体”的总体布局，提出努力建设美丽中国的愿景，强调把资源消耗情况、环境损害情况、生态效益情况纳入到经济社会发展评价体系中，促进资源性产品价格改革及税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度，从而解决我国经济社会发展中的一些突出问题，为现代化各项建设提供前提条件。由于研究角度不同，学界对生态补偿的定义尚未形成统一的认识。从社会科学的角度理解，生态补偿是以保护和恢复生态系统功能为目的，根据生态系统的服务价值和生态保护、破坏以及发展的机会成本，采用财政、税费、市场等手段，协调生态保护主体、利益主体和责任主体之间经济利益关系的制度。

二、矿产资源开发生态补偿立法的必要性

（一）改善严峻的生态环境形势的要求

中国环境保护部部长周生贤曾指出，中国的环境状况是局部有所好转，总体尚未遏制，形势依然严峻，压力继续增大。矿产资源是国家战略性公共产品，是推动经济发展的引擎，然而，矿产资源的开发和使用也是造成当今中国环境污染、气候变化等诸多生态问题的主因之一。首先，煤炭等矿产资源的开发容易造成地质灾害频发，如地面塌陷、地裂缝、滑坡、泥石流等，还会造成东部平原矿区大面积土地积水或盐渍化，西部矿区水土流失，加剧土地荒漠化，从而破坏生物多样性。其次，加剧缺水地区的供水紧张。调查发现，全国重点矿区中存在严重的缺水情况。矿产资源开采强度的不断加大和开采速度的不断提高，可能使矿区地下水位的大面积下降，从而导致缺水矿区供水更加紧张，严重影响周边居民的正常生产和生活。此外，煤炭等矿产资源开发造成了二氧化硫和一氧化碳等废气，矿渣和污染的废水排放，严重污染了环境，直接对周边居民的身体健康造成不良影响。

（二）转变矿产资源开发方式的要求

当前，由于我国正处于经济社会的转型期，长期以来存在的脱贫压力，及对矿产资源及环境和生态保护重视程度不够，经济发展常常以破坏生态环境为代价。矿产工业采用粗放式的经营模式，矿产资源开发中小矿迅猛发展，但是这些小矿大部分存在布局不合理，环保措施不完善，技术力量薄弱等问题，其回采率严重低于国家标准。这样的乱采、滥挖具有掠夺性，严重浪费宝贵的矿产资源，破坏当地的生态平衡，制约当地经济社会的可持续发展。因此，我们需要从矿产资源需求结构、产业结构、要素投入结构等开发方式的多个方面着手，使矿产资源开发与生态环境和社会经济发展从矛盾走向协调。

（三）完善我国矿产资源开发生态补偿立法体系的要求

我国的立法体系中尚无生态补偿制度的专门立法，矿产资源开发生态补偿法律制度还很不完善。虽然国家颁布了《中华人民共和国矿产资源法》、《国务院关于全面整顿和规范矿产资源开发秩序的通知》、《矿产资源补偿费征收管理规定》和《国务院关于加强地质工作的决定》等法律政策，但现行的环保法律政策中，收费名目多，重复现象严重，有的甚至没有得到明确的授权，缺乏相关法律依据，缺少协调，特别是缺少针对矿产资源开发保护的法律法规和技术标准，从而无法有效保护矿产资源及生态环境和周边居民的正常生产和生活。

三、矿产资源开发生态补偿立法的可行性

（一）法理基础

矿产资源开发生态补偿立法符合权利义务相一致原则及法律的正义价值观。权利和义务是法的核心内容，二者在一定条件下相互转化。依据矿区实行生态补偿相关法律制度，矿区所属的地区和部门应履行保护生态环境、维持生态平衡的义务，生态保护主体取得补偿权，平衡了生态保护主体和生态受益主体的权利义务关系。只有保证公平正义才能维护权利主体的合法权利和切身利益，才能调动其创造性和积极性。矿产资源生态补偿立法有效地平衡了地区间、行业间利益，为生态保护主体切身利益的实现提供有效保障，调动了生态保护主体的主动性。这也正是法律追求公平正义的直接体现。

（二）法律依据

我国宪法、环境保护法等法律的相关规定为生态补偿的提供了法律依据。如《宪法》中规定了国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源；国家保护和改善生活环境和生态环境，防治污染和其他公害。国家组织和鼓励植树造林，保护林木。《环境保护法》中对开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境做出了明确规定。《土地管理法》规定了国家实行占用耕地补偿制度。对于非农业建设经批准占用耕地，要按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。同时，我国也制定了很多关于生态补偿的行政法规和规章，如《基本农田保护条例》、《河道管理条例》、《自然保护区条例》、《矿产资源补偿费征收管理规定》等。此外，国务院《生态补偿条例》的起草工作也在紧张进行中。这些都为矿产资源开发生态补偿立法提供了有力的法律依据，使其具备强有力的可行性。

在市场经济条件下，能够产生经济动力的法律制度和政策被认为是管理环境最有效的方法。生态补偿制度正是这样的环境管理制度，体现了尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，促进了经济社会生态效益的统一，控制了开发强度，为生态空间山清水秀、生产空间集约高效、生活空间宜居适度提供制度保障，给自然留下更多修复空间，给农业留下更多良田，给子孙后代留下天蓝、地绿、水净的美好家园。建设美丽中国需要全社会的共同参与、共同建设、共同享有。每个中华儿女都希望祖国富裕强大，民族得以复兴，既能聆听春天鸟儿的嬉闹声，欣赏秋日的繁星，又能喝到清洁的水，看到成片的绿色森林。因此，矿产资源开发生态补偿具有一定的立法必要性和可行性，是推进生态文明建设，对建成美丽中国的具有深远影响。

参考文献：

[1] 张复明，景普秋等.矿产开发的资源生态环境补偿机制研究[M].北京：经济科学出版社，2010.

[2] 赵绘宇.生态系统管理法律研究[M].上海交通大学出版社,2006年7月.

[3] 葛伟亚等. 我国矿山环境生态补偿机制探索[J].中国矿业,2008,5(5).